Phương thức huy động vốn kinh doanh BĐS Mục lục Lời mở đầu Nền kinh tế Việt Nam ngày phát triển, đặc biệt Việt Nam gia nhập WTO Các doanh nghiệp hình thành phát triển nhiều Điều kiện muốn khởi tạo doanh nghiệp phải có vốn Ngày nay, doanh nghiệp quyền tự chủ hoạt động sản xuất kinh doanh, với doanh nghiệp phải chịu cạnh tranh gay gắt thị trường Trong trình hoạt động, biến động vốn sở dấu hiệu cho tồn phát triển doanh nghiệp Tuy nhiên, doanh nghiệp hiên phải đối mặt với vấn đề huy động vốn sử dụng hiệu nguồn vốn Vậy huy động vốn đâu? Làm để huy động vốn? Và đồng vốn đưa vào sử dụng nào? Đó câu hỏi thiết với hầu hết doanh nghiệp hoạt động kinh tế thị trường Đặc biệt, với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đòi hỏi nguồn vốn lớn Vì vậy, việc huy động vốn quản lý nguồn vốn cho xây dựng công trình bất động sản vấn đề đặt Đây lý mà em lựa chọn đề tài “Phương thức huy động vốn hoạt động kinh doanh bất động sản” Bài viết em đưa số vấn đề quan tâm việc huy động vốn đầu tủ xây dựng công trình bất động sản kết cuối để huy động nguồn vốn cách tối ưu sử dụng nguồn vốn cách có hiệu Đồng thời qua đề tài Sinh Viên : Lại Tuân Lớp : Bđs 50A Phương thức huy động vốn kinh doanh BĐS thấy số nguyên nhân giải pháp để sử dụng vốn hiệu với mong muốn xã hội, phù hợp với chiến lược phát triển kinh tế xã hội Bố cục đề tài bao gồm Chuơng 1: Cơ sơ lý luận Vốn phương thức huy động vốn kinh doanh bất động sản Chương 2: Thực trạng vốn huy động vốn cho dự án xây dựng nhà cho người thu nhập thấp công ty cổ phần đầu tư xây dựng H Hà Nội Mặc dù có nhiều cố gắng trình độ trình độ lý luận khả nắm bắt thực tiễn nhiều hạn chế đề tài em nhiều thiếu sót, em mong nhận góp ý, bảo thầy cô giáo Cuối cùng, em xin chân thành cảm giáo viên hướng dẫn Ts Ngô Phương Thảo đưa đề cương hướng dẫn em hoàn thành đề tài Sinh Viên : Lại Tuân Lớp : Bđs 50A Phương thức huy động vốn kinh doanh BĐS Sinh Viên : Lại Tuân Lớp : Bđs 50A Phương thức huy động vốn kinh doanh BĐS Chương 1: Cơ sở lý luận vốn phương thức huy động vốn kinh doanh bất động sản Vai trò vốn kinh doanh bất động sản Theo nghĩa chung nhất, vốn biểu tiền loại tài sản DN, tồn hình thức khác sử dụng vào mục đích sản xuất kinh doanh sinh lợi cho doanh nghiệp Đó nguồn nguyên vật liệu, tài sản cố định sản xuất, nhân lực, thông tin, uy tín doanh nghiệp, sử dụng cho mục đích để sinh lợi cho doanh nghiệp Trong điều kiện kinh tế thị trường nay, xu hội nhập kinh tế, vấn đề toàn cầu hoá phát triển công nghệ, thông tin Việt Nam muốn tham gia vào trình toàn cầu hoá phải đối mặt với vấn đề mà giới phải đối mặt Vì vậy, việc doanh nghiệp Việt Nam có đủ khả cạnh tranh hội nhập hay không phụ thuộc vào nhiều yếu tố như: Yếu tố vốn, trình độ máy móc thiết bị, công nghệ, lực đội ngũ cán bộ, tỷ suất lợi nhuận vốn đó, yếu tố cần nói đến yếu tố vốn hiệu sử dụng vốn doanh nghiệp Vốn tiền đề cho đời doanh nghiệp, sở để doanh nghiệp mở rộng quy mô sản xuất kinh doanh, tạo công ăn việc làm cho người lao động, tiến hành đầu tư đổi công nghệ, trang thiết bị sản xuất kinh doanh Nếu thiếu vốn qúa trình sản xuất kinh doanh doanh nghiệp bị ngưng trệ, đồng thời kéo theo hàng loạt tác động tiêu cực khác đến thân doanh nghiệp đời sống người lao động Vốn yếu tố vô quan trọng hoạt động kinh doanh bất động sản tính chất đặc thù kinh doanh BĐS hoạt động đầu tư lớn cần nhiều vốn Thật vậy, hàng hoá BĐS khác với loại hàng hoá khác, có giá trị lớn, gắn liền với đất đai công trình xây dựng loại hàng hoá thay Mặt khác, pháp luật doanh nghiệp kinh doanh BĐS muốn thành lập điều kiện doanh nghiệp phải có lượng vốn định (lượng vốn tối thiểu mà pháp luật quy định cho loại doanh nghiệp) Vốn xem sở quan trọng để đảm bảo cho tồn tư cách pháp luật doanh nghiệp trước Sinh Viên : Lại Tuân Lớp : Bđs 50A Phương thức huy động vốn kinh doanh BĐS pháp luật Theo Luật kinh doanh bất động sản 2003 quy định: tổ chức, nhân có hoạt động kinh doanh bất động sản Việt Nam phải lập doanh nghiệp hợp tác xã có đăng ký kinh doanh có vốn pháp định tỷ VNĐ phép hoạt động Về mặt kinh tế doanh nghiệp kinh doanh BĐS muốn tăng trưởng phát triển cần có vốn Vốn yếu tố quan trọng hàng đầu chiến lược phát triển doanh nghiệp, định tồn phát triển doanh nghiệp Bởi có vốn phát triển dự án, huy động dược nhiều nguồn lực để hoàn thành dự án xây dựng Mục đích cuối doanh nghiệp tìm kiếm lợi nhuận Lợi nhuận khoản tiền chênh lệch thu nhập chi phí doanh nghiệp bỏ để đạt thu nhập từ hoạt động kinh doanh doanh nghiệp đưa lại Trong kinh tế thị trường doanh nghiệp không tồn đơn mà có cạnh tranh gay gắt với Nếu thiếu vốn ảnh hưởng đến hoạt động kinh doanh doanh nghiệp Bên cạnh đó, doanh nghiệp có lượng vốn tương đối doanh nghiệp chủ động việc lựa chọn phân khúc quy mô kinh doanh hợp lý, đủ khả đảm bảo chất lượng, phục vụ tốt nhất, hiệu quả, đảm bảo an toàn tổ chức, hiệu vốn nâng cao, huy động tài trợ dễ dàng, khả toán đảm bảo, có đủ tiềm lực khắc phục khó khăn số rủi ro kinh doanh Vốn yếu tố định doanh nghiệp nên mở rộng hay thu hẹp phạm vi hoạt động mình.Thật vậy, đồng vốn doanh nghiệp sinh sôi nảy nở, doanh nghiệp mạnh dạn mở rộng phạm vi hoạt động vào tiềm mà trước doanh nghiệp chưa có điều kiện thâm nhập ngược lại đồng vốn bị hạn chế doanh nghiệp nên tập trung vào số hoạt động mà doanh nghiệp có lợi thị trường Trong doanh nghiệp, vốn sở để mua sắm trang thiết bị, máy móc, nhà xưởng, tạo công ăn việc làm cho người lao động, tăng thu nhập cho người lao động Ngoài ra, vốn sử dụng trình tái sản xuất xã hội nhằm trì tiềm lực sẳn có tạo tiềm lực lớn cho sản xuất kinh doanh, dịch vụ Đối với doanh nghiệp tiếp nhận vốn nước ngoài, việc sử dụng vốn, họ tiếp thu kinh nghiệm quản lý kỹ năng, kỹ sảo Sinh Viên : Lại Tuân Lớp : Bđs 50A Phương thức huy động vốn kinh doanh BĐS công nghệ đại, thông tin cập nhật ngày Hơn nữa, họ rút ngắn thời gian tích luỹ vốn ban đầu thu phần lợi nhuận công ty nước Vốn, với đặc trưng phải vận động để sinh lời Do vậy, tồn thị trường doanh nghiệp phải ngày phát triển, tức đồng vốn doanh nghiệp ngày tăng theo thời gian sản xuất kinh doanh Một minh chứng cụ thể: Công ty Cổ phần Vincom, tiền thân Công ty Cổ phần Thương mại Tổng hợp Việt Nam, thành lập thức vào ngày 03/05/2002 với vốn điều lệ bạn đầu 196 tỷ đồng, sau gần năm tăng lên 251 tỷ Công ty gặt hái nhiều thành công lĩnh vực kinh doanh bất động sản, cho thuê văn phòng sử dụng nguồn lợi nhuận chưa phân phối qua năm để nâng vốn điều lệ lên 600 tỷ Hiện nay, Công ty hoàn tất việc tăng vốn điều lệ lên 1200 tỷ đồng Với thành công minh chứng tháp đôi Vincom City Towers, Công ty CP Vincom tích lũy kinh nghiệm quý báu việc thiết kế, xây dựng, vận hành, khai thác quản lý tổ hợp trung tâm thương mại, văn phòng cho thuê, sở vững việc quản lý hộ cao cấp khách sạn dự án tương lai – dự án đầu tư mang dấu ấn đột phá Nhờ việc làm ăn ngày phát đạt, nguồn vốn công ty ngày tăng lên nên công ty lựa chọn phân khúc bất động sản cao cấp làm hướng không ngừng mở rộng, phát triển xây dựng nhiều dự án đẳng cấp, bật với dự án “hàng khủng” Royal City, Times City Vincom Village Dự án Royal City với tổng vốn đầu tư lên tới 9.999 tỷ đồng khởi công từ đầu năm 2010 đưa thị trường quý năm 2010 Về bản, Vincom hoàn thành việc bán hộ Royal City, số lượng hộ lại dự kiến đưa thị trường dự án sửa hoàn tất Dự án Times City – khu phức hợp đa đại diện tích 36ha, 458 Minh Khai, Hà Nội Vincom thức khởi công vào tháng 2/2011, dự kiến hoàn thành vào năm 2013 với tổng số vốn đầu tư 5.500 tỷ đồng Vincom Village nằm Sài Đồng, Long Biên, Hà Nội với quy mô khoảng gần 200ha, có đến 41 mặt hồ có vốn đầu tư lên tới gần 10.000 tỷ đồng Dự án Sinh Viên : Lại Tuân Lớp : Bđs 50A Phương thức huy động vốn kinh doanh BĐS có khoảng 800-1000 biệt thự với nhiều loại diện tích khác điển 200m2, 225m2, 227m2, 292,7m2, 342m2,… Hướng tới tăng trưởng bền vững, Vincom tiếp tục tập trung thực tốt giải pháp nâng cao lực hoạch định chiến lược, tập trung toàn lực vào ngành nghề kinh doanh mũi nhọn, phát triển nguồn nhân lực… Đồng thời song hành việc làm tròn trách nhiệm xã hội doanh nghiệp tham gia tích cực hoạt động ủng hộ từ thiện, đóng góp xã hội, nộp thuế… hướng tới xây dựng đất nước phát triển phồn vinh thịnh vượng Mục tiêu Vincom phấn đấu phát triển không ngừng, bước trở thành Tập đoàn đầu tư kinh doanh bất động sản (BĐS) mang thương hiệu Việt lớn Việt Nam Chiến lược Vincom hướng tới thị trường BĐS cao cấp nhằm đáp ứng nhu cầu phát triển hội nhập quốc tế Việt Nam Chắc chắn, tương lai gần, hàng loạt công trình tầm cỡ mang tên Vincom mọc lên khắp đất nước Việt Nam, góp phần xây dựng hình ảnh Việt Nam đại, động phát triển Trong định hướng nhằm trở thành thương hiệu hàng đầu bất động sản cao cấp Việt Nam, hoạt động theo mô hình tập đoàn, Công ty CP Vincom tham gia góp vốn thành lập giữ cổ phần chi phối vào hàng loạt công ty bất động sản lớn Hà Nội Công ty Cổ phần Đầu tư phát triển Địa ốc Hoàng Gia; Công ty Cổ phần đầu tư Phát triển Đô thị Sài Đồng; Công ty bất động sản Viettronics Phát huy lợi uy tín tạo dựng nước để mở rộng kinh doanh BĐS khu vực Đông Nam Á Châu Á, tạo nên hình ảnh tập đoàn kinh doanh BĐS Việt nam đầy động lĩnh mắt bạn bè quốc tế Sinh Viên : Lại Tuân Lớp : Bđs 50A Phương thức huy động vốn kinh doanh BĐS Phân loại vốn Trong trình sản xuất kinh doanh, doanh nghiệp phải tiêu hao loại vật tư, nguyên vật liệu, hao mòn máy móc thiết bị, trả lương nhân viên Đó chi phí mà doanh nghiệp bỏ để đạt mục tiêu kinh doanh Nhưng vấn đề đặt chi phí phát sinh có tính chất thường xuyên, liên tục gắn liền với trình sản xuất sản phẩm doanh nghiệp Vì vậy, doanh nghiệp phải nâng cao hiệu sử dụng vốn cách tối đa nhằm đạt mục tiêu kinh doanh lớn Để quản lý kiểm tra chặt chẽ việc thực định mức chi phí, hiệu sử dụng vốn, tiết kiệm chi phí khâu sản xuất toàn doanh nghiệp cần phải tiến hành phân loại vốn Phân loại vốn có tác dụng kiểm tra, phân tích trình phát sinh loại chi phí mà doanh nghiệp phải bỏ để tiến hành sản xuất kinh doanh Có nhiều cách phân loại vốn, tuỳ thuộc vào góc độ khác ta có cách phân loại vốn khác 2.1 - Phân loại vốn dựa giác độ chu chuyển vốn ♦ Vốn cố định: Là biểu tiền tài sản cố định (TSCĐ), TSCĐ dùng kinh doanh tham gia hoàn toàn vào trình kinh doanh mặt giá trị thu hồi dần sau nhiều chu kỳ kinh doanh Vốn cố định biểu hai hình thái: - Hình thái vật: Đó toàn tài sản cố định dùng kinh doanh doanh nghiệp Nó bao gồm nhà cửa, máy móc, thiết bị, công cụ - Hình thái tiền tệ: Đó toàn TSCĐ chưa khấu hao vốn khấu hao chưa sử dụng để sản xuất TSCĐ, phận vốn cố định hoàn thành vòng luân chuyển trở hình thái tiền tệ ban đầu ♦ Vốn lưu động: Là biểu tiền tài sản lưu động vốn lưu động Vốn lưu động tham gia hoàn toàn vào trình kinh doanh giá trị trở lại hình thái ban đầu sau vòng chu chuyển hàng hoá Nó phận vốn sản xuất, bao gồm giá trị nguyên liệu, vật liệu phụ, tiền lương Những giá trị hoàn lại hoàn toàn cho chủ doanh nghiệp sau bán hàng hoá.Trong trình sản xuất, phận giá trị sức lao động biểu hình thức tiền lương bị người lao động hao phí tái giá trị sản phẩm, giá trị nguyên, Sinh Viên : Lại Tuân Lớp : Bđs 50A Phương thức huy động vốn kinh doanh BĐS nhiên vật liệu chuyển toàn vào sản phẩm chu kỳ sản xuất kinh doanh Vốn lưu động ứng với loại hình doanh nghiệp khác khác Đối với doanh nghiệp thương mại vốn lưu động bao gồm: Vốn lưu động định mức vốn lưu động không định mức Trong đó: - Vốn lưu động định mức: Là số vốn tối thiểu cần thiết cho hoạt động sản xuất kinh doanh doanh nghiệp kỳ, bao gồm vốn dự trữ vật tư hàng hóa vốn phi hàng hoá để phục vụ cho hoạt động kinh doanh - Vốn lưu động không định mức: Là số vốn lưu động phát sinh trình kinh doanh để tính toán định mức tiền gửi ngân hàng, toán tạm ứng Đối với doanh nghiệp sản xuất vốn lưu động bao gồm: Vật tư, nguyên nhiên vật liệu, công cụ, dụng cụ đầu vào cho trình sản xuất kinh doanh doanh nghiệp Không tỷ trọng, thành phần, cấu loại vốn doanh nghiệp khác khác Nếu doanh nghiệp thương mại tỷ trọng loại vốn chiếm chủ yếu nguồn vốn kinh doanh doanh nghiệp sản xuất tỷ trọng vốn cố định lại chiếm chủ yếu Trong hai loại vốn này, vốn cố định có đặc điểm chu chuyển chậm vốn lưu động Trong vốn cố định chu chuyển vòng vốn lưu động chu chuyển nhiều vòng Việc phân chia theo cách thức giúp cho doanh nghiệp thấy tỷ trọng, cấu loại vốn Từ đó, doanh nghiệp chọn cho cấu vốn phù hợp 2.2 - Phân loại vốn theo nguồn hình thành Trong trình sản xuất kinh doanh, số vốn tự có doanh nghiệp phải sử dụng khoản vốn lớn vay ngân hàng Bên cạnh đó, có khoản vốn chiếm dụng lẫn đơn vị nguồn hàng, khách hàng bạn hàng Tất yếu tố hình thành nên khoản nợ phải trả doanh nghiệp ♦ Nợ phải trả: Là khoản nợ phát sinh trình kinh doanh mà doanh nghiệp có trách nhiệm phải trả cho tác nhân kinh tế nợ vay ngân hàng, nợ vay chủ thể kinh tế, nợ vay cá nhân, phải trả cho người bán, phải nộp ngân sách Sinh Viên : Lại Tuân Lớp : Bđs 50A Phương thức huy động vốn kinh doanh BĐS ♦ Vốn chủ sở hữu: Là nguồn vốn thuộc sở hữu chủ doanh nghiệp thành viên công ty liên doanh cổ đông công ty cổ phần Có ba nguồn tạo nên vốn chủ sở hữu doanh nghiệp, là: - Vốn kinh doanh: Gồm vốn góp (Nhà nước, bên tham gia liên doanh, cổ đông, chủ doanh nghiệp) phần lãi chưa phân phối kết sản xuất kinh doanh - Chênh lệch đánh giá lại tài sản (chủ yếu tài sản cố định): Khi nhà nước cho phép thành viên định - Các quỹ doanh nghiệp: Hình thành từ kết sản xuất kinh doanh như: quỹ phát triển, quỹ dự trữ, quỹ khen thưởng phúc lợi Ngoài ra, vốn chủ sở hữu doanh nghiệp bao gồm vốn đầu tư xây dựng kinh phí nghiệp (khoản kinh phí ngân sách nhà nước cấp, phát không hoàn lại cho doanh nghiệp chi tiêu cho mục đích kinh tế lâu dài, bản, mục đích trị xã hội ) 2.3 - Phân loại theo thời gian huy động sử dụng vốn ♦ Nguồn vốn thường xuyên: Là nguồn vốn mà doanh nghiệp sử dụng để tài trợ cho toàn tài sản cố định Nguồn vốn bao gồm vốn chủ sở hữu nợ dài hạn doanh nghiệp Trong đó, nợ dài hạn khoản nợ dài năm phải trả sau kỳ kinh doanh, không phân biệt đối tượng cho vay mục đích vay ♦ Nguồn vốn tạm thời: Đây nguồn vốn dùng để tài trợ cho tài sản lưu động tạm thời doanh nghiệp Nguồn vốn bao gồm: vay ngân hàng, tạm ứng, người mua vừa trả tiền Như vậy, ta có: TS = TSLĐ + TSCĐ = Nợ ngắn hạn + Nợ dài hạn + Vốn chủ sở hữu = Vốn tạm thời + Vốn thường xuyên Việc phân loại theo cách giúp doanh nghiệp thấy yếu tố thời gian Sinh Viên : Lại Tuân Lớp : Bđs 50A 10 Phương thức huy động vốn kinh doanh BĐS Do hình thức công ty cổ phần nên việc huy động vốn từ đóng góp cổ đông nhờ việc phát hành cổ phiếu Tập trung huy động vốn lớn từ xã hội quyền tự chuyển nhượng mua bán cổ phiếu thị trường, làm giảm chi phí huy động vốn tiếp cận trực tiếp với nhà đầu tư Hình thức cổ phần giúp công ty có quy mô lớn dễ dàng có đủ điều kiện phát hành trái phiếu để huy động vốn, đảm bảo tin cậy cho khách hành việc toán Bên cạnh đó, công ty cổ phần liên doanh, sát nhập với công ty khác để mở rộng quy mô tăng nguồn vốn mà công ty làm ăn khó khăn Nhược điểm: - Việc phát hành nhiều cổ phiếu thị trường phải đối mặt với áp lực cao từ cổ đông, nhà đầu tư kỳ vọng, tình hình hoạt động SXKD; giá cổ phiếu bị ảnh hưởng thông tin liên quan đến Công ty, quan hệ cung cầu, tình hình thị trường chứng khoán… nên tăng giảm khó lường trước Công ty hấp dẫn nhiều khách hàng mua trái phiếu thứ tính cạnh tranh thị trường trái phiếu Việt Nam cực thấp, trái phiếu chưa cạnh tranh với thuận tiện hình thức gửi tiết kiệm, đầu tư kỳ phiếu ngân hàng thương mại với tính khoản nên chưa thu hút tiền nhàn rỗi tổ chức kinh tế cá nhân.Thứ hai khung pháp luật hình thành bước đầu; số lĩnh vực chưa có hệ thống văn pháp lý hoàn chỉnh, lĩnh vực chứng khoán Các nguyên tắc quản lý chuẩn mực quốc tế tính minh bạch, kế toán, kiểm toán áp dụng phạm vi hẹp Thứ ba Thị trường trái phiếu khoản thấp làm giảm tính hấp dẫn nhà đầu tư, nhà đầu tư làm giảm tính khoản thị trường Đây tượng thường thấy thị trường trái phiếu vào hoạt động Sẽ có nhà đầu tư muốn tham gia mua trái phiếu lần đầu thị trường phát hành mua lại thị trường thứ cấp biết khả bán lại trái phiếu ít, có họ phải chờ thời gian lâu bỏ lỡ hội đầu tư khác 1.2.Các hình thức huy động vốn - a Vốn chủ sở hữu Trong môi trường nay, nhiều DN chuyển đổi mô hình kinh doanh từ Công ty TNHH sang Công ty cổ phần, để tiếp cận kênh huy động vốn thông qua quyền phát hành cổ phiếu từ TTCK Ưu điểm: Tập trung huy động vốn lớn từ xã hội quyền tự chuyển nhượng mua bán thị trường; giảm chi phí huy động vốn tiếp cận trực tiếp với nhà đầu tư Sinh Viên : Lại Tuân Lớp : Bđs 50A 22 Phương thức huy động vốn kinh doanh BĐS Nhược điểm: Chịu áp lực cao từ cổ đông, nhà đầu tư kỳ vọng, tình hình hoạt động SXKD; giá cổ phiếu bị ảnh hưởng thông tin liên quan đến Công ty, quan hệ cung cầu, tình hình TTCK b Phát hành trái phiếu Ưu điểm: Vốn đến từ nhiều đối tượng có tiềm lực tài (quỹ đầu tư, Công ty tập đoàn bảo hiểm, tài ) thủ tục pháp lý không phức tạp DN áp dụng lãi suất linh hoạt nhiều phương án trả lãi gốc DN phát hành trái phiếu chấp tài sản; hoạch định tài trái phiếu rẻ khoản vay khác Nhược điểm: DN phải toán đầy đủ đáo hạn theo cam kết hợp đồng với mức lãi suất cố định Trái phiếu BĐS rủi ro trái phiếu ngân hàng Có thể gặp khó khăn việc cấu trúc khoản vay cho dự án BĐS có khả trả lãi gốc Phải bảo đảm dòng tiền liên quan đến nợ không bị âm c Vay ngân hàng, tổ chức tín dụng quỹ đầu tư Vay ngân hàng, tổ chức tín dụng: Ưu điểm: Một phương thức vay truyền thống phổ biến, có hạn chế định dễ dàng chấp nhận quy định TTCK; xin gia hạn chưa có khả trả (đối với Công ty có uy tín quan hệ lâu dài với ngân hàng) Nhược điểm: Ngân hàng hạn chế tối đa cho vay đầu tư BĐS nhằm tránh nạn đầu giảm lạm phát Hiện ngân hàng thiếu hụt nguồn vốn cho vay trung dài hạn ngành BĐS, chủ yếu ngân hàng dùng nguồn vốn trung dài hạn vay; Phải có tiềm lực tài mạnh, phương án sử dụng vốn khả thi chấp cầm cố BĐS Vay quỹ đầu tư: Ưu điểm: Một xu hướng với vòng đời quỹ định đảm bảo dòng tiền khoảng thời gian (10 năm với quỹ đầu tư vào DN BĐS) Nguồn tài dồi từ nhà đầu tư nước; đóng góp vào việc xây dựng DN, tư vấn chiến lược, giới thiệu nhân chuyên nghiệp không đơn đầu tư vào cổ phiếu DN Sự có mặt quỹ tiếng với tư cách cổ đông lớn làm tăng giá trị cổ phiếu Công ty Nhược điểm: DN phải có lợi cạnh tranh, thuộc ngành hàng tăng trưởng mạnh Phải chứng minh tiềm lực tài mạnh, hệ thống quản trị nhân lực tốt, chiến lược kinh doanh khả thi, tiềm tăng trưởng cao Sinh Viên : Lại Tuân Lớp : Bđs 50A 23 Phương thức huy động vốn kinh doanh BĐS d Huy động vốn khách hàng Ưu điểm: Là kênh huy động vốn hữu hiệu DN trả lãi khách hàng mua sản phẩm BĐS với nhiều ưu đãi; khách hàng có nhu cầu mua nhà/căn hộ đặt cọc số tiền định ký kết hợp đồng DN có vốn xây dựng dự án Hợp đồng ký kết có đảm bảo giá hợp lý, quyền lợi nghĩa vụ cụ thể hai bên Công ty phải có uy tín đảm bảo tiến độ thi công phải giao sản phẩm cho khách hàng hạn cam kết Nhược điểm: Sức tiêu thụ sản phẩm phụ thuộc mạnh mẽ vào niềm tin khách hàng biến động thị trường BĐS, kinh tế Khách hàng nhỏ lẻ với vốn có hạn khó tiếp cận với dòng sản phẩm BĐS BĐS thường có giá trị lớn e Liên doanh - liên kết nước Hình thức liên doanh, liên kết bao gồm việc thành lập Công ty cổ phần, Công ty TNHH Đối tác nước: Ưu điểm: Dành cho DN có quy mô nhỏ vừa: liên kết để tập trung nguồn lực, hợp lực giải toán huy động vốn việc quản lý chặt chẽ hơn, chuyên môn hóa lĩnh vực khác Đồng thời thúc đẩy việc đa dạng hóa hoạt động Các dự án triển khai dễ dàng, nhanh chóng có thêm vốn, không phụ thuộc nhiều vào vốn vay ngân hàng Đưa thị trường chất lượng giá thành sản phẩm BĐS hợp lý thu hút nhiều khách hàng nhà đầu tư, thu hồi vốn nhanh Đối tác nước ngoài: Ưu điểm: Dành cho DN có quy mô lớn Liên doanh với đối tác nước mạnh vốn kinh nghiệm bổ sung kiến thức kinh nghiệm quản lý cho nguồn nhân lực, nâng cao uy tín, khẳng định thương hiệu cho DN Tính pháp lý dự án rõ ràng Nhược điểm: Đối tác nước thường có phân tích kỹ lực, quy mô, tính khả thi dự án Xuất bất đồng quản trị DN, văn hóa kinh doanh, nguồn nhân lực Huy động vốn dự án nhà thu nhập thấp 2.1 Dự án Dự án: Nhà thu nhập thấp Vị trí : Phường X, Quận Hà Đông, Hà Nội Ngày khởi công : 10 / 02 /2011 Sinh Viên : Lại Tuân Lớp : Bđs 50A 24 Phương thức huy động vốn kinh doanh BĐS Ngày hoàn thành : 30/09/2014 Diện tích khuôn viên : 12.065,3 m2 Diện tích xây dựng : 42.038 m2 Tổng số hộ/nền/villa : 600 hộ, nơ, nơ có 15 tầng, tầng có 10 hộ Tổng mức đầu tư : 300 tỷ đồng Chủ đầu tư : Công ty Cổ phần Đầu tư Xây dựng H Trong đó: Vốn tự có công ty 65 tỷ đồng Cần huy động từ tổ chức tín dụng, nhà đầu tư, khách hàng : 235 tỷ đồng Tiến độ thực dự án kể từ lúc dự án phê duyệt: - Giải phóng mặt bằng vốn tự có: tháng - Thi công đào móng, phần ngầm: tháng - Thi công lên tầng tầng/ lần : tháng - Thi công hoàn thiện nơ : năm Các phương thức để công ty huy động thêm vốn: Từ tổ chức tín dụng Công ty dự kiến vay vốn Ngân hàng phát triển Việt Nam (VDB) : 140 tỷ đồng Theo hợp đồng tín dụng ký kết, Ngân hàng phát triển Việt Nam VDB cam kết cho Công ty vay 140 tỷ đồng (chiếm 46,67% tổng vốn đầu tư dự án) để thực Dự án nhà thu nhập thấp quận Y, Hà Nội với mức lãi suất 9,6%/năm, thời hạn vay 24 tháng, ấn hạn 11 tháng Hợp đồng góp vốn với công ty đầu tư xây dựng phát triển nhà Hoàng Hà Theo hợp đồng ký kết,công ty đầu tư xây dựng Hoàng Hà với mức góp vốn 40 tỷ đồng(chiếm 13,33% tổng vốn đầu tư dự án).Cùng với công ty đầu tư xây dựng H làm chủ đầu tư dự án Lợi nhuận phân chia theo phần trăm (%) vốn góp ban đầu Sinh Viên : Lại Tuân Lớp : Bđs 50A 25 Phương thức huy động vốn kinh doanh BĐS Huy động từ khách hàng Công ty dự kiến huy động vốn từ tiền mua nhà ứng trước khách hàng 30 tỷ đồng(chiếm 10% tổng vốn đầu tư dự án) Theo đó, dự án có thiết kế phê duyệt xây dựng xong phần móng, chủ đầu tư huy động tiền ứng trước khách hàng Việc huy động vốn thực làm lần công trình hoàn thành, bàn giao đưa vào sử dụng - Thanh toán đợt 1: 40% giá trị hộ thời hạn toán: 15 ngày - Thanh toán đợt 2: 30% giá trị hộ thời hạn toán: 15 ngày - Thanh toán đợt 3:.30% giá trị hộ thời hạn toán: 30 ngày Huy động từ ngân sách Nhà nước Đây dự án nhận khuyến khích Nhà nước nhằm khắc phục tình trạng nhà cho người thu nhập thấp công ty dự định huy động vốn từ nguồn 25 tỷ, chiếm 8,33% với cam kết hoàn thiện công trình thời hạn tuân thủ theo quy định giá bán, đối tượng mà nhà nước quy định… 2.2 Những thuận lợi, hội thực dự án - Dân số Việt Nam ngày tăng đặc biệt trình đô thị hóa diễn mạnh mẽ thành phố lớn Năm 2000, dân số đô thị nước 18,77 triệu người, đến năm 2008, dân số khu vực đô thị 24,04 triệu người Đến năm 2020, dân số nước dự báo 104 triệu người, dân số đô thị 46 triệu người, chiếm tỷ lệ 45% số dân nước, bình quân tăng 1,56 triệu người/năm Tuy nhiên, vấn đề nhà của người dân, đô thị lớn Thủ đô Hà Nội thành phố Hồ Chí Minh năm gần trở thành gánh nặng sách an sinh xã hội Đây hội cho công ty cổ phần thực dự án xây dựng nhà thu nhập thấp - Thu nhập người dân Việt Nam mức trung bình thấp đặc biệt công nhân lao động khu công nghiệp, sinh viên trường đại học, cao đẳng, trung học chuyên nghiệp gặp khó khăn nhà Với yếu tố thu nhập người dân đặc biệt ngừơi sống đô thị ảnh hưởng lớn đến cầu nhà dành cho người có thu nhập thấp từ tác động tới cung phân khúc - Chính phủ có sách hỗ trợ người dân doanh nghiệp đầu tư vào phân khúc này: Sinh Viên : Lại Tuân Lớp : Bđs 50A 26 Phương thức huy động vốn kinh doanh BĐS + Bộ Tài Thông tư 181/2009/TT-BTC liên quan quy định giảm thuế cho doanh nghiệp (DN) làm nhà xã hội Theo đó, miễn toàn thuế thu nhập doanh nghiệp (TNDN) phải nộp năm 2009 khoản thu nhập DN lĩnh vực: đầu tư, kinh doanh nhà thuê học sinh, sinh viên đại học, cao đẳng, trung học chuyên nghiệp, cao đẳng nghề, trung cấp nghề thuê trình học tập; nhà cho thuê công nhân khu công nghiệp; nhà để bán, cho thuê, cho thuê mua người thu nhập thấp có khó khăn nhà + Nhà nước có sách miễn tiền thuê đất phạm vi dự án cho chủ đầu tư tham gia vào phân khúc này, tăng mật độ xây dựng hệ số sử dụng đất gấp 1,5 lần so với quy định + Được hỗ trợ tín dụng đầu tư từ nguồn: Vay vốn tín dụng ưu đãi lãi suất theo quy định; vay từ quỹ phát triển nhà địa phương nguồn vốn vay ưu đãi khác (nếu có); UBND cấp tỉnh xem xét, hỗ trợ phần toàn lãi vay (tùy theo khả ngân sách địa phương) + Được cung cấp miễn phí thiết kế mẫu, thiết kế điển hình nhà tiến khoa học kỹ thuật thi công, xây lắp nhằm giảm giá thành xây dựng công trình; áp dụng hình thức tự thực có đủ lực theo quy định pháp luật định thầu hợp đồng tư vấn, thi công xây lắp mua sắm thiết bị + Nhà cho người thu nhập thấp tối đa không 70 m2/căn hộ Sau phê duyệt thiết kế, chủ đầu tư thi công mà xin giấy phép xây dựng - Hạ tầng giao thông phát triển hệ thống vành đai từ bán đảo Linh Đàm nối đến ngã tư Khuất Duy Tiến giúp cho việc lại từ ngoại thành vào nội thành dễ dàng tạo hội cho việc xây nhà thu nhập thấp ngoại thành giảm chi phí xây dựng 2.3 Những khó khăn trình thực dự án - Khó khăn vốn: Vốn đầu tư lớn, thời gian thu hồi vốn dài điều kiện thị trường có nhiều biến động gây khó khăn cho DN đầu tư BĐS vào phân khúc nhà cho người thu nhập thấp Theo nhiều chủ đầu tư xây dựng nhà thu nhập thấp, tất ưu đãi theo quy định thuế, vốn khoản tiền lớn đất “sạch”, chủ đầu tư không tính vào giá thành xây dựng Khi đó, giá bán nhà thu nhập thấp phụ thuộc vào thiết kế, chi phí nhân công, vật liệu xây dựng chi phí phát sinh khác Với mức giá bán tạm tính khoảng 11 triệu đồng/m2 (bao gồm thuế VAT) số dự án Hà Nội vừa công bố, chủ đầu tư cho rằng, chịu sức ép vốn có lợi nhuận cho chủ đầu tư 10% Đấy trường hợp chi Sinh Viên : Lại Tuân Lớp : Bđs 50A 27 Phương thức huy động vốn kinh doanh BĐS phí khác như: thiết kế, vật liệu xây dựng, nhân công… tính toán kỹ để có giá thành hợp lý chất lượng - Theo NĐ 71/2010/NĐ-CP quy định: + Đối tượng thuê mua nhà phải: chưa có sở hữu nhà chưa mua, thuê thuê mua nhà thuộc sở hữu nhà nước, có nhà thuộc sở hữu có diện tích bình quân hộ gia đình 5m2 sàn/người; có nhà thuộc sở hữu nhà tạm, hư hỏng, dột nát… Người mua, thuê, thuê mua nhà xã hội không cho thuê, cho thuê lại, chấp bán (chuyển nhượng) nhà thời hạn chưa trả hết tiền mua nhà; Chỉ phép thực giao dịch nhà xã hội (bán, cho thuê, cho thuê mua) sau trả hết tiền cho chủ đầu tư cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, phải đảm bảo thời gian tối thiểu 10 năm kể từ thời điểm ký hợp đồng mua bán nhà ở… + Nhà nước quy định lợi nhuận tối đa không vượt 6% giá trị công trình, đầu tư không sinh lợi nhiều có không đủ tiền trả lãi ngân hàng; + Chưa có chuẩn xây dựng nhà thu nhập thấp nên buộc chủ đầu tư phải áp dụng theo quy chuẩn nhà cao tầng thi công khó giảm giá công trình phải đảm bảo chất lượng công trình.thiết bị phải tốt - Giá bán cao so với thu nhập người dân nên họ không mặn mà với việc mua nhà Do chi phí nguyên vật liệu đầu vào ngày gia tăng, tiền thuê đất để nguyên vật liệu phục vụ xây dựng cao dẫn đến giá nhà thu nhập thấp chưa thực giá rẻ nên ko thu hút cầu Giá nhà thu nhập thấp Việt Nam đắt gần gấp đôi nước xung quanh Có thực trạng giá xây dựng nhà nước phụ thuộc nhiều yếu tố Ở Hà Nội, nhà thu nhập thấp giá 11,6 triệu đồng/m 2, tương đương 560 USD Ưu nhược điểm trình huy động vốn dự án Trong thời kì kinh tế toàn cầu gặp khó khăn, dự án xây dựng không thực thiếu nguồn vốn trầm trọng Vấn đề vốn vấn đề quan trọng, định xem dự án thực không thực với tiến độ nào? Với dự án đầu tư xây dựng nhà cho người thu nhập thấp công ty việc huy động vốn có thuận lợi khó khăn định Với dự án doanh nghiệp huy động từ nguồn khoảng 90% tổng vốn đầu tư dự án Sinh Viên : Lại Tuân Lớp : Bđs 50A 28 Phương thức huy động vốn kinh doanh BĐS Trước hết, ưu điểm việc huy động cho dự án, đa số nhu cầu vốn giải quyết, có biện pháp huy động vốn từ nguồn vốn tự có doanh nghiệp từ phía ngân hàng nhà nước Về phía doanh nghiệp tập trung nguồn lực, sử dụng tốt mối quan hệ tốt với tổ chức bên ngoài, dự án mang tính khả thi Do đó, huy động nguồn vốn từ tổ chức tín dụng doanh nghiệp khác Về phía Nhà nước: - Nhà nước quy định nguồn vốn để hình thành Quỹ phát triển nhà theo tình hình thực tế địa phương để thành lập, từ nguồn tiền thu từ việc bán, cho thuê nhà thuộc sở hữu nhà nước, ngân sách địa phương hỗ trợ, huy động từ nguồn hợp pháp các, tiền hỗ trợ hay đóng góp từ nguyện từ tổ chức, cá nhân nước - Bộ Xây dựng nghiên cứu việc tạo vốn loại hình quỹ khác trái phiếu nhà, trái phiếu doanh nghiệp, quỹ đầu tư… để thu hút nguồn vốn cho dự án - Ngày 16-5-2011, Bộ Xây dựng cho biết có văn chấp thuận doanh nghiệp xây nhà thu nhập thấp quyền huy động vốn từ tiền ứng trước khách hàng Theo đó, dự án có thiết kế phê duyệt xây dựng xong phần móng, chủ đầu tư phép huy động tiền ứng trước khách hàng Việc huy động vốn tạm tính sở thiết kế, dự toán công trình thẩm định thực làm nhiều lần công trình hoàn thành, bàn giao đưa vào sử dụng Tổng số tiền huy động trước bàn giao nhà không vượt 70% giá trị nhà tạm tính Trước huy động vốn, chủ đầu tư phải tập hợp hồ sơ đăng ký mua nhà, lựa chọn đối tượng để đảm bảo việc huy động vốn đối tượng, điều kiện theo thứ tự ưu tiên - Theo định số 67/2009/QĐ-Ttg, dự án nhà thu nhập thấp vay vốn ưu đãi từ Ngân hàng Phát triển Việt Nam (VDB) Tuy nhiên bên cạnh ưu điểm khó khăn doanh nghiệp gặp phải trình huy động vốn cho dự án.Việc doanh nghiệp huy động vốn từ bên thời điểm khó khăn Nguyên nhân từ phía doanh nghiệp: - Nguồn vốn tự có chiếm tỷ lệ thấp (khoảng 20% tổng mức đầu tư) doanh nghiệp đầu tư kinh doanh xây dựng công trình khác Sinh Viên : Lại Tuân Lớp : Bđs 50A 29 Phương thức huy động vốn kinh doanh BĐS - Doanh nghiệp thành lập với thời gian chưa dài nên chưa tạo nhiều uy tín kinh nghiệm làm ảnh hưởng đến khả huy động vốn doanh nghiệp - Doanh nghiệp chưa huy động vốn hiệu từ nguồn đầu tư nhỏ lẻ dự án nhà thu nhập thấp giá cao so với thu nhập đối tượng mua nhà nên không hấp dẫn người mua không “mặn mà” Tuy nhiên, hình thức công ty cổ phần điều kiện để phát hành trái phiếu, cổ phiếu cần điều kiện: Theo Nghị định số 144/2003/NĐ-CP, điều kiện vốn tối thiểu để niêm yết cổ phiếu từ tỷ đồng Ngoài ra, công ty muốn niêm yết phải đáp ứng điều kiện khác hoạt động kinh doanh năm liền trước phải có lãi; cổ đông thành viên Hội đồng quản trị, Ban Kiểm soát phải cam kết nắm giữ 50% số cổ phiếu sở hữu vòng năm sau niêm yết; có tối thiểu 20% vốn cổ phần công ty 50 cổ đông nắm giữ (công ty có vốn cổ phần từ 100 tỷ đồng trở lên tỷ lệ tối thiểu 15% vốn cổ phần) Vì vậy, việc huy động vốn doanh nghiệp chưa thực theo hình thức Do bên tác động: - Quyết định số 67/2009/QĐ-Ttg ngày 24/4/2009 Ban hành số chế, sách phát triển nhà cho người có thu nhập thấp khu vực đô thị ghi rõ, nhà thu nhập thấp theo định loại nhà doanh nghiệp thuộc thành phần kinh tế đầu tư nguồn vốn tự huy động, hưởng số ưu đãi theo quy định Ðiều có nghĩa là, doanh nghiệp phải tự chịu trách nhiệm hiệu đầu tư - Nhà nước đưa nhiều sách hỗ trợ xong chưa vào thực tế: dự án nhà thu nhập thấp chưa tiếp cận với nguồn vốn ưu đãi ngân hàng Phát Triển Việt Nam gặp số khó khăn Trên thực tế, doanh nghiệp phải tự thu xếp vốn vay từ ngân hàng thương mại với lãi suất không ưu đãi - Lạm phát kéo dài, nhà nước thực sách thắt chặt tín dụng mặt hàng phi sản xuất có bất động sản - Bất động sản tài sản có giá trị lớn nên phụ thuộc lớn vào tín dụng ngân hàng dẫn đến hậu rủi ro lĩnh vực kinh doanh BĐS Thông thường dự án huy động từ ba nguồn tài chính: Vốn tín dụng từ ngân hàng thương mại (NHTM) (chiếm 70%), vốn huy động từ người dân vốn tự có doanh nghiệp (chiếm tỷ trọng nhỏ) Các ngân hàng đưa mức lãi suất cao khoảng từ 16- 18% có lúc lên đến 27% cao so với định mức lợi nhuận gây khó khăn cho việc vay vốn doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đặc biệt doanh nghiệp vừa nhỏ tiềm lực kinh tế lớn Sinh Viên : Lại Tuân Lớp : Bđs 50A 30 Phương thức huy động vốn kinh doanh BĐS - Do giá nhà thu nhập thấp cao người dân chưa mặn mà Do vậy, doanh nghiệp chưa huy động lượng vốn lớn từ phía khách hàng 4.Giải pháp huy động vốn cho dự án xây dựng nhà thu nhập thấp a Tận dụng nguồn vốn ưu đãi ngân hàng phát triển Việt Nam VDB Nếu tiếp cận nguồn vốn doanh nghiệp có khoản vốn lớn, với lãi suất ưu đãi để thực dự án Từ đó, chi phí đầu vào cho dự án thấp, giá thành sản phẩm giảm Với Nghị định 75/NĐ-CP Chính phủ tín dụng đầu tư tín dụng xuất Nhà nước ban hành, doanh nghiệp đầu tư nhà cho người thu nhập thấp vay vốn ưu đãi 70% tổng mức vốn đầu tư dự án, không vượt 15% vốn điều lệ Ngân hàng Phát triển Việt Nam (VDB) Thời hạn cho vay xác định theo khả thu hồi vốn dự án khả trả nợ chủ đầu tư phù hợp với đặc điểm sản xuất, kinh doanh dự án, không 12 năm Mức lãi suất cho vay Bộ Tài công bố Điều kiện để vay làm nhà dành cho người thu nhập thấp, chủ đầu tư có tối thiểu 20% vốn tự có tổng mức đầu tư vào dự án Để vay vốn ngân hàng VDB doanh nghiệp phải có giấy chứng nhận nhận quyền sử dụng đất Khi thực đăng ký giao dịch đảm bảo dùng làm tài sản chấp vốn vay b Tăng cường huy động vốn từ khách hàng Phương pháp huy động lượng vốn lớn cần thiết cho số hoạt động mà không tăng số nợ doanh nghiệp, doanh nghiệp trả lãi ngân hàng Theo nghị định 71/NĐ-CP quy định chủ đầu tư ký hợp đồng mua bán nhà sau có thiết kế kỹ thuật nhà phê duyệt, xây dựng xong phần móng nhà ở, hoàn thành thủ tục mua bán qua sàn giao dịch bất động sản theo quy định pháp luật kinh doanh bất động sản thông báo cho Sở Xây dựng nơi có dự án phát triển nhà Khách hàng có nhu cầu mua nhà/căn hộ nộp hồ sơ cho công ty, công ty sàng lọc chọn cá nhân có đủ tiêu chuẩn mua nhà, khách hàng đặt cọc số tiền định ký kết hợp đồng Hợp đồng ký kết có đảm bảo giá hợp lý, Sinh Viên : Lại Tuân Lớp : Bđs 50A 31 Phương thức huy động vốn kinh doanh BĐS quyền lợi nghĩa vụ cụ thể hai bên Công ty phải có uy tín đảm bảo tiến độ thi công phải giao sản phẩm cho khách hàng hạn cam kết c Liên doanh, liên kết với doanh nghiệp khác Liên kết với doanh nghiệp khác tập trung nguồn lực, hợp lực giải toán huy động vốn việc quản lý chặt chẽ hơn, chuyên môn hóa lĩnh vực khác Đồng thời thúc đẩy việc đa dạng hóa hoạt động Các dự án triển khai dễ dàng, nhanh chóng có thêm vốn, không phụ thuộc nhiều vào vốn vay ngân hàng 5.Đề xuất huy động vốn kinh doanh bất động sản Theo thống kê, tiềm lực tài hầu hết doanh nghiệp kinh doanh bất động sản hạn chế nên phải phụ thuộc vào nguồn vốn ngân hàng Ước tính, số vốn đầu tư vào bất động sản nước ta có tới 60% vốn vay ngân hàng Có nhiều dự án, tỷ lệ cho vay lên tới 70 - 80% tổng vốn đầu tư, với thời hạn 10 - 15 năm Sau thời gian dài áp dụng sách thắt chặt tín dụng đầu tháng 9, nghị 11/NQ-CP ngày 24/2/2011 Về giải pháp chủ yếu tập trung kiềm chế lạm phát, ổn định kinh tế vĩ mô, bảo đảm an sinh xã hội phủ quy định giảm lãi suất ngân hàng với hoạt động cho vay từ 1,5-2%/ năm so với mức lãi suất phổ biến thị trường Tuy nhiên nay, ngân hàng trở nên thận trọng hơn, từ chối nhiều dự án đầu tư kinh doanh bất động sản Như vậy, thấy, việc huy động vốn doanh nghiệp bất động sản ngày khó khăn Vì vậy, điều kiện thị trường bất động, giải pháp huy động vốn cho đầu tư kinh doanh bất động sản cần thực theo hướng sau: Thứ nhất, tháo gỡ vướng mắc cho vay ngân hàng kinh doanh bất động sản Trong bối cảnh thị trường tài nước ta nay, tín dụng ngân hàng kênh cung cấp vốn chủ yếu cho doanh nghiệp kinh doanh bất động sản Tuy nhiên, để việc huy động theo kênh hiệu cần phải tăng cường huy động vốn trung dài hạn ngân hàng kết hợp với nâng tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn vay trung dài hạn Đồng thời, cần phải thiết lập nâng cao chất lượng kênh thông tin thị trường bất động sản để làm sở cho ngân hàng thẩm định dự án, đánh giá khả chi trả chủ đầu tư Sinh Viên : Lại Tuân Lớp : Bđs 50A 32 Phương thức huy động vốn kinh doanh BĐS Hiện nay, Luật Đất đai chưa quy định việc xử lý giá trị quyền sử dụng đất chấp để thu hồi nợ, chưa có quy định để xác định giao dịch bất động sản (hợp pháp) vay quy định việc xác định giá trị tài sản quyền sử dụng đất doanh nghiệp Nhà nước giao đất trước chuyển sang thuê khiến nhiều doanh nghiệp gặp khó khăn việc tiếp cận nguồn vốn từ ngân hàng Do đó, cần phải sớm hoàn thiện, chỉnh sửa bổ sung số quy định hệ thống pháp luật đất đai, bất động sản để tạo điều kiện thuận lợi cho hoạt động cho vay đầu tư, kinh doanh vào bất động sản Thu hút vốn lượng tiền nhàn rỗi dân cư Thứ hai, cần "chứng khoán hóa" dự án đầu tư kinh doanh bất động sản Hiện nay, lượng tiền nhà rỗi dân cư lớn việc thu hút đầu tư vào thị trường bất động sản hạn chế Lý sản phẩm bất động sản có giá trị lớn, vốn nhàn rỗi người dân thường lại nhỏ lẻ nên khó tham gia vào Do đó, giải pháp xem hữu hiệu việc huy động vốn nhà rỗi phải "chứng khoán hóa dự án bất động sản" Chứng khoán bất động sản loại chứng khoán đặc biệt, kết hợp hình thức đầu tư chứng khoán đầu tư bất động sản, đảm bảo giá trị bất động sản mà đại diện, đồng thời cho phép nhà đầu tư kiếm lời biến động giá trị bất động sản này, không thiết nắm giữ quyền sở hữu trực tiếp phần hay toàn bất động sản suốt trình sở hữu chứng khoán Sinh Viên : Lại Tuân Lớp : Bđs 50A 33 Phương thức huy động vốn kinh doanh BĐS Theo PGS.TS Thái Bá Cẩn (Bộ Tài chính), nay, nhiều chuyên gia kinh tế đề xuất việc phát hành chứng bất động sản nhằm giúp doanh nghiệp thiếu vốn đầu tư thực dự án nhà có công cụ huy động vốn, đồng thời tạo thêm kênh đầu tư cho tầng lớp dân cư Chứng bất động sản chuyển nhượng tự để tăng tính khoản ngân hàng đảm nhận giám sát việc giải ngân theo tiến độ thi công công trình Khi hoàn thành dự án, toàn bất động sản đưa bán đấu giá chia cho nhà đầu tư theo tỷ lệ nắm giữ chứng Việc phát hành chứng bất động sản khả thi có nhiều ưu điểm so với việc phát hành trái phiếu công trình Đồng thời, chứng bất động sản thu hút thêm nguồn vốn từ xã hội, nhà đầu tư địa ốc chuyên nghiệp để tập trung vào dự án trọng điểm, khai thông nguồn vốn cho thị trường bất động sản Thứ ba, hình thành quỹ đầu tư tín thác cho thị trường bất động sản Đây mô hình mà nhà đầu tư ủy thác cho công ty quản lý quỹ đầu tư vốn vào bất động sản để kiếm lời Quỹ hoạt động theo phương thức khai thác thị trường bất động sản, tìm cách sử hữu điều hành khai thác bất động sản để tạo thu nhập, đồng thời cho chủ sở hữu bất động sản người khác vay tiền mau lại khoản nợ chứng khoán đảm bảo bất động sản Chứng quỹ đầu tư tín thác có tính chất nửa trái phiếu, nửa cổ phiếu người nắm giữ nhận lợi tức định kỳ không tham gia quản lý đầu tư Thứ tư, thu hút vốn đầu tư trực tiếp nước vào lĩnh vực bất động sản Đây kênh huy động vốn kêu gọi đầu tư vào bất động sản hiệu biết tranh thủ thời tạo điều kiện thuận lợi cho nhà đầu tư nước Các địa phương cần ban hành quy chế thu hút đầu tư nước vào bất động sản để đảm bảo toán chi phí xây dựng bên hàng rào, hỗ trợ giải phóng mặt bằng, có sách giá với dịch vụ Đặc biệt, quan quản lý phải công bố danh mục dự án phát triển bất động sản, kêu gọi đầu tư trực tiếp nước ngoài, thành lập công ty phát triển quỹ đất dảm trách việc chuẩn bị nguồn đất làm dịch vụ công bất động sản Đồng thời phải thống với nhà đầu tư mức đền bù giải tỏa, tỷ lệ nhà bán, mức giá, trách nhiệm xã hội Ngoài ra, điều kiện nay, để huy động vốn phát triển khu đô thị mới, khu kinh tế tập trung áp dụng hình thức khác mời doanh nghiệp kinh doanh bất động sản tham gia đấu giá đổi đất lấy sở hạ tầng, kêu gọi hộ dân diện giải phóng góp đất, vốn theo nghĩa cổ đông dự án kinh doanh bất động sản để hưởng cổ tức Sinh Viên : Lại Tuân Lớp : Bđs 50A 34 Phương thức huy động vốn kinh doanh BĐS Bên cạnh đó, để tăng khả huy động vốn, cần có chế cho phép doanh nghiệp kinh doanh bất động sản huy động vốn cách bán sản phẩm, dịch vụ theo hình thức thu tiền trước phải đăng ký với quan chức ngân hàng thương mại đảm nhận Kết luận Trong chế thị trường nay, doanh nghiệp phải tự định đường phát triển mình, tiến lên giành vị trí chiếm hữu thị trường doanh nghiệp tụt hậu trượt khỏi quỹ đạo kinh doanh tầm nhìn chiến lược, dẫn đến thất bại, phá sản Để tồn phát triển doanh nghiệp phải tạo cho lượng vốn định Đồng thời, đồng vốn tạo phải sử dụng cho có hiệu mang lại lợi ích cho doanh nghiệp Đó mục tiêu doanh nghiệp Đề tài giúp hiểu tầm quan trọng vốn hoạt động kinh doanh, cách thức huy động vốn doanh nghiệp nói chung doanh nghiệp bất động sản nói riêng Qua nghiên cứu tình hình huy động công ty kinh doanh bất động sản cho thấy việc huy động vốn để hoạt động trọng đạt số kết định song nhiều tồn tại, khó khăn thực tế Và từ vấn đề tồn đó, nhóm đưa giải pháp đề xuất huy động vốn kinh doanh bất động sản nhằm tạo hiệu cho nguồn vốn huy động Với giải pháp đó, hi vọng tương lai vấn đề huy động vốn doanh nghiệp bất động sản giảm bớt phần khó khăn, tạo điều kiện cho doanh nghiệp thực kế hoạch, mục tiêu thuận lợi Sinh Viên : Lại Tuân Lớp : Bđs 50A 35 Phương thức huy động vốn kinh doanh BĐS Tài liệu tham khảo 1.Giáo trình quản trị tài doanh nghiệp Tác giả: PGS TS Lưu Thị Hương PGS.TS Vũ Duy Hào Nhà xuất Lao Động năm 2004 Giáo trình Quản lý doanh nghiệp công nghiệp ,NXB đại học giáo dục chuyên nghiệp ,1992 Tác giả PTS Lê Văn Tâm 3.Giáo trình Phân tích hoạt động kinh doanh, NXB thống kê 2004 4.Báo cáo tài Công ty cổ phần phát triển xây dựng xuất nhập Sông Hồng.năm 2004,2005,2006,2007 Các tham khảo chuyên trang Website Bộ Xây Dựng… Sinh Viên : Lại Tuân Lớp : Bđs 50A 36 [...]... chối nhiều dự án đầu tư kinh doanh bất động sản Như vậy, có thể thấy, việc huy động vốn của các doanh nghiệp bất động sản đang ngày một khó khăn hơn Vì vậy, trong điều kiện thị trường bất động, các giải pháp huy động vốn cho đầu tư kinh doanh bất động sản cần được thực hiện theo các hướng sau: Thứ nhất, tháo gỡ vướng mắc trong cho vay của ngân hàng đối với kinh doanh bất động sản Trong bối cảnh thị trường... dân trong diện giải phóng góp đất, vốn theo nghĩa như cổ đông trong các dự án kinh doanh bất động sản để hưởng cổ tức Sinh Viên : Lại Tuân Lớp : Bđs 50A 34 Phương thức huy động vốn trong kinh doanh BĐS Bên cạnh đó, để tăng khả năng huy động vốn, cần có cơ chế cho phép các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản được huy động vốn bằng cách bán sản phẩm, dịch vụ theo hình thức thu tiền trước nhưng phải đăng... hiệu quả mang lại lợi ích cho doanh nghiệp Đó chính là mục tiêu cơ bản của doanh nghiệp Đề tài này giúp chúng ta hiểu hơn về tầm quan trọng của vốn trong hoạt động kinh doanh, các cách thức huy động vốn của doanh nghiệp nói chung và doanh nghiệp bất động sản nói riêng Qua nghiên cứu tình hình huy động của các công ty kinh doanh bất động sản cho thấy việc huy động vốn để hoạt động mặc dù đã được chú trọng... tưởng hay dự án cụ thể nào đó Mà cụ thể ở đây là cách thức tìm ra nguồn tiền cho việc kinh doanh bất động sản 3.2 Quy định của pháp luật trong vấn đề được phép huy động vốn đối với kinh doanh bất động sản Sinh Viên : Lại Tuân Lớp : Bđs 50A 11 Phương thức huy động vốn trong kinh doanh BĐS Theo nghị định 71/2010/NĐ-CP quy định những vấn đề huy động vốn về đầu tư xây dựng nhà ở : - Điều 9 quy định đối... lại là kinh doanh bất động sản nên cần vốn lớn Thứ hai là kinh doanh bất động sản cần thời gian tạo lập dài nên doanh thu ban đầu chưa chắc chắn, thu hồi còn chậm Thứ ba là doanh nghiệp mới nên chưa có kinh nghiệm trong vấn đề về môi trường, xã hội hay đây gọi là trách nhiệm xã hội Vậy đâu là giải pháp cho doanh nghiệp huy động được vốn để hoạt động tạo lập bds? Do đó để huy động được vốn, doanh nghiệp.. .Phương thức huy động vốn trong kinh doanh BĐS vốn mà mình nắm giữ, từ đó lựa chọn nguồn tài trợ cho tài sản của mình một cách thích hợp, tránh tình trạng sử dụng nguồn vốn tạm thời để tài trợ cho tài sản cố định 2.4 - Phân loại vốn theo phạm vi huy động và sử dụng vốn ♦ Nguồn vốn trong doanh nghiệp: Là nguồn vốn có thể huy động được từ hoạt động bản thân của doanh nghiệp như: Tiền... tác dụng lớn trong việc tăng vốn cho các hoạt động cần thiết trên cơ sở giảm vốn ở những nơi không cần thiết Do môi trường kinh doanh thường Sinh Viên : Lại Tuân Lớp : Bđs 50A 17 Phương thức huy động vốn trong kinh doanh BĐS xuyên biến động, nhiệm vụ kinh doanh thay đổi nên trong kinh doanh luôn diễn ra hiện tượng thừa tài sản này nhưng lại thiếu loại tài sản khác Điều chỉnh cơ cấu tài sản chính là... việc huy động vốn cũng có những thuận lợi và những khó khăn nhất định Với dự án này doanh nghiệp huy động được từ các nguồn khoảng 90% tổng vốn đầu tư của dự án Sinh Viên : Lại Tuân Lớp : Bđs 50A 28 Phương thức huy động vốn trong kinh doanh BĐS Trước hết, ưu điểm trong việc huy động cho dự án, về cơ bản đa số nhu cầu về vốn được giải quyết, đã có biện pháp huy động vốn từ nguồn vốn tự có của doanh. .. đẩy việc đa dạng hóa hoạt động Các dự án sẽ được triển khai dễ dàng, nhanh chóng vì có thêm vốn, không phụ thuộc nhiều vào vốn vay ngân hàng 5.Đề xuất huy động vốn trong kinh doanh bất động sản Theo thống kê, hiện nay tiềm lực tài chính của hầu hết doanh nghiệp kinh doanh bất động sản vẫn còn hạn chế nên vẫn phải phụ thuộc vào nguồn vốn ngân hàng Ước tính, số vốn đầu tư vào bất động sản ở nước ta hiện... hình thức đầu tư chứng khoán và đầu tư bất động sản, được đảm bảo bằng giá trị bất động sản mà nó đại diện, đồng thời cho phép nhà đầu tư kiếm lời trên biến động giá trị của bất động sản này, nhưng không nhất thiết nắm giữ quyền sở hữu trực tiếp một phần hay toàn bộ bất động sản đó trong suốt quá trình sở hữu chứng khoán Sinh Viên : Lại Tuân Lớp : Bđs 50A 33 Phương thức huy động vốn trong kinh doanh ... trọng vốn hoạt động kinh doanh, cách thức huy động vốn doanh nghiệp nói chung doanh nghiệp bất động sản nói riêng Qua nghiên cứu tình hình huy động công ty kinh doanh bất động sản cho thấy việc huy. .. 34 Phương thức huy động vốn kinh doanh BĐS Bên cạnh đó, để tăng khả huy động vốn, cần có chế cho phép doanh nghiệp kinh doanh bất động sản huy động vốn cách bán sản phẩm, dịch vụ theo hình thức. .. động vốn kinh doanh BĐS Chương 1: Cơ sở lý luận vốn phương thức huy động vốn kinh doanh bất động sản Vai trò vốn kinh doanh bất động sản Theo nghĩa chung nhất, vốn biểu tiền loại tài sản DN, tồn