MỤC LỤC LỜI NÓI ĐẤU NỘI DUNG I MỘT SỐ VẤN DỀ LÝ LUẬN VỀ BÁN ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG Trang 4 ĐẤT Khái niệm, đặc điểm pháp lý quyền sử dụng đất 1.1 Khái niệm quyền sử dụng đất: 1.2 Đặc điểm pháp lý quyền sử dụng đất: Khái niệm, đặc điểm pháp lý bán đấu giá quyền sử dụng đất: 2.1 Khái niệm bán đấu giá quyền sử dụng đất: 2.2 Đặc điểm pháp lý bán đấu giá quyền sử dụng đất: II.PHÁP LUẬT VỀ BÁN ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT: Quy định Bộ luật dân 2005: Quy định Luật đất đai 2003: Quy định Chính phủ: III MỘT SỐ VẤN ĐỀ VỀ BÁN ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 4 7 8 10 11 THEO QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VIỆT NAM HIỆN HÀNH: Những vấn đề chung: Vấn đề tổ chức hoạt động bán đấu giá quyền sử dụng đất: Vấn đề giải tranh chấp bán đấu giá quyền sử dụng đất: IV- NHỮNG KIẾN NGHỊ NHẰM HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT BÁN ĐẤU 11 14 15 18 GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT: KẾT LUẬN DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 22 23 NHỮNG TỪ VIẾT TẮT SỬ DỤNG TRONG BÀI BĐS: Bất động sản; BĐG: Bán đấu giá; QSD: Quyền sử dụng; BĐG QSD: Bán đấu giá quyền sử dụng; TS: Tài sản; BĐG TS: Bán đấu giá tài sản; BLDS: Bộ luật dân sự; LĐĐ: Luật đất đai; HĐ: Hội đồng; HĐBĐG: Hội đồng bán đấu giá LỜI NÓI ĐẦU Đất đai tài sản vô quý giá người; từ ngàn xưa cha ông ta nói :”Tấc đất- tấc vàng” Ngày nay, lãnh đạo Đảng Cộng sản Việt Nam, kinh tế nước ta ngày lớn mạnh theo chế thị trường, có quản lý Nhà nước theo định hướng xã hội chủ nghĩa Nền kinh tế hàng hóa nhiều thành phần, có “Thị trường bất động sản” thu hút mạnh mẽ nhiều tổ chức cá nhân, cạnh tranh nhằm khai thác giá trị tiềm tàng đất “Thị trường bất động sản” mà tổ chức, cá nhân thực giao dịch, mua bán liên quan đến bất động sản (BĐS), diễn thông qua nhiều hình thức; có “Bán đấu giá quyền sử dụng đất” Tuy nhiên, hệ thống pháp luật nước ta nay, pháp luật bán đấu giá quyền sử dụng (BĐG QSD) đất nhiều bất cập hạn chế Hiện Việt Nam chưa có đạo luật riêng điều chỉnh trực tiếp lĩnh vực Nhận thức điều này, em chọn đề tài :”Một số vấn đề bán đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật Việt Nam hành” để hoàn thành tập lớn học kì Do kiến thức hạn chế nên làm có nhiều thiếu sót, kính mong thầy cô góp ý để làm hoàn thiện Em xin cảm ơn! NỘI DUNG I.MỘT SỐ VẤN DỀ LÝ LUẬN VỀ BÁN ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT: 1/ Khái niệm, đặc điểm pháp lý quyền sử dụng đất 1.1 Khái niệm quyền sử dụng đất: Đối với quốc gia, đất đai có ý nghĩa đặc biệt quan trọng, phận tạo thành lãnh thổ quốc gia- yếu tố quốc gia độc lập có chủ quyền Bằng chủ quyền đó, quốc gia có quyền ban hành chế độ pháp lý riêng, nhằm quản lý khai thác đất đai hiệu Nếu nhiều quốc gia khác giới, Nhà nước công nhận đất đai loại tài sản thừa nhận chế độ sở hữu tư nhân đất đai, Việt Nam nay, pháp luật chưa công nhận quyền sử hữu tư nhân đất đai mà quyền thuộc Nhà nước (Điều 200 BLDS 2005) Để thực quyền đại diện chủ sở hữu đất đai khai thác giá trị từ đất, Nhà nước tiến hành nhiều hoạt động liên quan đến quản lý sử dụng đất đai, “Nhà nước trao QSD đất cho người sử dụng đất thông qua hình thức giao đất, cho thuê đất, công nhận QSD đất người sử dụng đất ổn định; quy định quyền nghĩa vụ người sử dụng đất” (Khoản điều LĐĐ 2003) Như vậy, quy định pháp luật, Nhà nước công nhận QSD đất tổ chức, cá nhân đất đai định giao đất quan nhà nước có thẩm quyền; theo hợp đồng cho thuê đất bên Nhà nước với bên có nhu cầu sử dụng; sở người sử dụng đất ổn định Nhà nước công nhận QSD đất Theo quy định điều 164 BLDS 2005, chủ sở hữu đất đai Nhà nước có đầy đủ quyền năng: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng quyền định đoạt đất đai Quy định cho thấy: QSD đất quyền Nhà nước đất đai thuộc sở hữu QSD đất hiểu quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ đất đai (điều 192 BLDS 2005) Theo quy định điều 163 BLDS 2005, quyền tài sản (trong có QSD đất) khẳng định loại tài sản pháp luật dân nước ta Điều 174 BLDS 2005 sở phân chia TS thành loại BĐS động sản, khẳng định đất đai thuộc BĐS, “Các tài sản gắn liền với đất đai” quy định BĐS (điểm c, khoản điều 174 BLDS 2005) Như vậy, QSD đất loại TS gắn liền với đất đai vậy, khẳng định BĐS 1.2 Đặc điểm pháp lý quyền sử dụng đất: Thứ nhất, loại tài sản “phát sinh” từ loại TS khác – đất đai Nếu loại TS khác, thông thường chủ sở hữu TS chuyển giao quyền sở hữu TS đồng nghĩa với việc chuyển giao TS, người chủ sở hữu ban đầu không quyền định đoạt TS kể từ TS chuyển giao; đất đai, Nhà nước khẳng định chủ sở hữu TS, có quyền định đoạt đất đai, cho dù mặt thực tế chủ thể sử dụng đất thực quyền chiếm hữu sử dụng đất Thứ hai, QSD đất loại TS TS hữu hình mà bình thường giác quan người “kiểm soát” QSD đất coi loại TS, thông qua việc sử dụng đất cách khai thác giá trị, công dụng hưởng hoa lợi, lợi tức từ đất, chủ thể sử dụng đất đạt lợi ích TS định Chính vậy, Nhà nước cho phép tổ chức, cá nhân sử dụng đất hợp pháp thực giao dịch dân QSD đất, chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, … Thứ ba, khác với loại TS hữu hình khác, Nhà nước công nhận quyền sử hữu sở hữu chủ TS đồng nghĩa với việc Nhà nước bảo hộ quyền sở hữu chủ sở hữu TS hợp pháp không hạn chế số lượng không bị giới hạn mặt thời gian, không bị quốc hữu hóa trừ trường hợp TS bị trưng dụng, trưng mua lý an ninh quốc phòng lợi ích quốc gia, sở có bồi thường theo thời giá thị trường (điều 23 Hiến pháp 1992) Thứ tư, khác với loại TS hữu hình, giao dịch dân liên quan đến loại TS pháp luật không bắt buộc phải tuân theo hình thức định đó; nói cách khác, giao dịch dân liên quan đến TS hữu hình phải tuân theo hình thức định pháp luật quy định bắt buộc (điều 122 BLDS 2005) Đối với tất trường hợp giao dịch dân liên đới đến QSD đất, pháp luật Việt Nam quy định bắt buộc phải tuân theo hình thức văn phải có chứng thực quan Nhà nước có thẩm quyền (điều 126,127,128,129,130,131 LĐĐ 2003) Nhà nước quy định hình thức bắt buộc xuất phát từ tầm quan trọng giá trị QSD đất, đồng thời nhằm mục đích quản lý mang tính vĩ mô đất đai, khai thác giá trị từ đất mang tính ổn định, bền vững Thứ năm, loại TS khác dịch chuyển không gian theo mục đích sử dụng; QSD đất, gắn liền với đất đai, “dịch chuyển” không gian Như vậy, từ yếu tố cho thấy QSD đất loại TS đặc biệt Tính chất đặc biệt xuất phát từ nội khác niệm TS “đặc biệt” Việt Nam Trong giao dịch dân liên quan TS, đặc biệt có BĐG QSD đất cần trọng yếu tố QSD đất nhằm nâng cao hiệu tính thực thi pháp luật đời sống xã hội 2/ Khái niệm, đặc điểm pháp lý bán đấu giá quyền sử dụng đất: 2.1 Khái niệm bán đấu giá quyền sử dụng đất: Có nhiều khái niệm BĐG TS đưa ra, tựu chung lại, đến khái niệm chung thống BĐG TS sau: ”BĐG TS hình thức mua bán công khai tổ chức theo hình thức mà pháp luật quy định; người bán đấu giá điều khiển, nhằm mục đích bán TS giá cao nhất; người trả giá cao TS người mua TS bán đấu giá” Từ nhận thức chung BĐG TS thực tiễn tổ chức, thực BĐG QSD đất Việt Nam thời gian qua, đưa khái niệm BĐG QSD đất: “BĐG QSD đất hình thức mua bán công khai, tổ chức chặt chẽ theo hình thức mà pháp luật quy định, người BĐG điều khiển; nhằm bán QSD đất mức giá cao người mua chấp nhận sở cạnh tranh tự nguyện giá cả; người mua QSD đất người trả mức giá cao QSD đất đem bán đấu giá.” 2.2 Đặc điểm pháp lý bán đấu giá quyền sử dụng đất: Trong sống sinh hoạt, việc mua bán loại TS thường thực thông qua hình thức mua bán trực tiếp, thỏa thuận theo nguyên tắc “thuận mua vừa bán”, người bán thường đưa mức giá cao so với giá thực hàng hóa, người mua thường “mặc cả” giá người bán đồng ý Ngược lại, BĐG QSD đất đem bán; sở người mua cạnh tranh cách đẩy mức giá lên cao Khác với loại TS đem BĐG khác, người bán ủy quyền bán QSD đất họ quyền định đoạt số phận thực tiễn đất, mà quyền thuộc Nhà nước, có Nhà nước chủ sở hữu đất đai, cho dù QSD đất chuyển từ người sang người khác Việc chuyển nhượng QSD đất không bắt buộc phải thực BĐG QSD đất BĐG có lý sau: Thứ nhất, loại tài sản thuộc QSD chung nhiều người, có khả xảy xung đột mặt lợi ích chủ thể trình sử dụng Thứ hai, QSD đất đem BĐG số trường hợp đối tượng phải thực phán quan Nhà nước có thẩm quyền (chẳng hạn Tòa án) Thứ ba, QSD đất thuộc quỹ đất dự trữ Nhà nước, Nhà nước chưa giao cho cá nhân, hộ gia đình hay chủ thể khác sử dụng Thứ tư, QSD đất đem BĐG trường hợp chấp chủ sử dụng người chấp không hoàn thành nghĩa vụ Thứ năm, thực tế, có nhiều trường hợp khó xác định giá trị đích thực QSD đất số đất, nên chủ sở hữu hợp pháp tuyên bố BĐG để xác định giá trị thông qua giám định khách hàng II PHÁP LUẬT VỀ BÁN ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT: Quy định Bộ luật dân 2005: Với hình thức phong phú quan hệ mua bán TS, BLDS 2005 dành điều luật quy định BĐG TS Đó điều luật sau: Điều 456 với tiêu đề: ”Bán đấu giá tài sản” Điều luật không định nghĩa BĐG TS, mà quy định vấn đề BĐG TS hình thức vốn “sẵn có” có giao dịch dân sự; đồng thời khẳng định: TS đem BĐG theo ý muốn chủ sở hữu TS, đem BĐG theo quy định pháp luật Tuy nhiên, điều luật quy định thêm “ràng buộc” đồng sở hữu TS chung: “Phải có đồng ý chủ sở hữu chung, trừ trường hợp có thỏa thuận khác pháp luật có quy định khác” Điều 457: thông báo BĐG TS Trong điều luật quy định việc BĐG TS bắt buộc phải có thông báo công khai phương tiện thông tin đại chúng Nội dung thông báo vấn đề: thời gian, địa điểm, số lượng, chất lượng danh mục TS bán đấu giá Điều 458 thực bán đấu giá Điều luật quy định chi tiết trình tự, thủ tục BĐG TS nội dung, cụ thể: công bố giá khởi điểm (giá sàn), trình tự bán đấu giá, thủ tục BĐG TS, thời hạn thực hợp đồng BĐG TS, trách nhiệm rủi ro BĐG TS, hủy bỏ hợp đồng BĐG TS Điều 459 bán đấu giá bất động sản BLDS 2005 quy định chi tiết loại TS đặc biệt thông qua nội dung cụ thể: địa điểm tổ chức BĐG thực nơi có BĐS nơi khác người BĐG quy định, thủ tục đăng ký mua BĐS bán đấu giá, cách thức toán thực hợp đồng BĐG BĐS, văn hợp đồng BĐG Tóm lại, với quy định cho thấy BLDS 2005 có quy định BĐG TS nói chung BĐG BĐS nói riêng thiếu chưa chặt chẽ, tạo điểm khác lỏng pháp luật BĐG Vì vậy, cần phải có quy định sửa đổi, bổ sung BLDS 2005 BĐG TS để phù hợp với thực tiễn sống Quy định Luật đất đai 2003: Luật đất đai 2003 Quốc hội thông qua ngày 26/11/2003 có hiệu lực từ ngày 01/07/2004 bao gồm 146 điều luật, quy định quản lý sử dụng đất đai, luật dành quy định cụ thể BĐG QSD đất điều 58, cụ thể: Về trường hợp BĐGQSD đất, Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất theo hình thức đấu giá QSD đất trường hợp: đầy tư xây dựng nhà để bán cho thuê; đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng cho thuê; … Khoản điều 58 quy định việc thực đấu giá QSD đất nhằm mục đích để thi hành án, xử lý hợp đồng chấp, bảo lãnh QSD đất Về giá đấu giá QSD đất, khoản điều luật quy định mức “giá sàn” UBND cấp tỉnh quy định; giá trúng đấu giá thấp mức giá sàn Khoản điều luật quy định việc tổ chức đấu giá QSD đất phải tuân theo quy định pháp luật đấu giá Như vậy, điều luật dẫn chiếu đến văn pháp luật chuyên ngành đấu giá QSD đất BLDS 2005 văn pháp luật khác Chính phủ UBND cấp có thẩm quyền ban hành Quy định Chính phủ: Trong số văn pháp luật mà Chính phủ ban hành quản lý hoạt động BĐG TS nói chung QSD đất nói riêng, có Nghị định Chính phủ số 05/2005/NĐ-CP ngày 28/1/2005 BĐG TS Quyết định Thủ tướng Chính phủ số 216/2005/QĐ-TTG ngày 31/8/2005 việc ban hành quy chế BĐG QSD đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất cho thuê đất Nội dung hai văn đề cập số vấn đề sau: Về nguyên tắc bán đấu giá, việc bán đấu giá đất thực theo nguyên tắc công khai, liên tục, trung thực, bình đẳng, bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp bên (Điều Nghị định 05/2005/NĐ-CP) Về chủ thể tham gia đấu giá QSD đất, bao gồm: tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân thuộc đối tượng Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất cho thuê đất Điều 13 Nghị định 05/2005/NĐ-CP quy định đối tượng không tham gia đấu giá Về trường hợp BĐG QSD đất, so với quy định điều 58 LĐĐ 2003, điều Quyết định 216/2005/QĐ-TTG quy định rộng trường hợp BĐG QSD đất Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất theo quy định pháp luật đất đai loại đất nào, dự án có thẩm quyền định giao đất, cho thuê đất theo hình thức đấu giá loại đất đó, dự án (điều Quyết định 216/2005/QĐ-TTG) Một số quy định khác trình tự, thủ tục BĐG QSD đất, giao đất, cấp giấy chứng nhận QSD đất, quyền lợi trách nhiệm người trúng đấu giá quy định từ điều 10 đến 16 Quyết định 216/2005/QĐ-TTG, nhìn chung không khác so với quy định BLDS 2005 BĐG TS LĐĐ 2003 phân cấp thẩm quyền quản lý đất đai III MỘT SỐ VẤN ĐỀ VỀ BÁN ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT THEO QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VIỆT NAM HIỆN HÀNH: Những vấn đề chung: Trong trình áp dụng pháp luật BĐG QSD đất, nhìn chung nước phát huy khả tự chủ mình, nâng cao trách nhiệm tổ chức thực hiện, đạt số hiệu thực tiễn, mang lại lợi ích đáng kể chi phát triển kinh tế- xã hội Tuy nhiên thực tiễn cho thấy số vấn đề cần đặt pháp luật BĐG QSD đất sau: 10 Thứ nhất, văn pháp luật BĐG QSD đất ban hành tương đối nhiều số lượng thiếu chất lượng, chưa đáp ứng yêu cầu đặt thực tiễn Hiện số lĩnh vực chưa có văn pháp luật điều chỉnh cụ thể (chẳng hạn: chưa có quy định kê biên, BĐG QSD đất giải vấn đề tuyên bố phá sản doanh nghiệp) Thứ hai, văn pháp luật BĐG QSD đất chưa thống nhất, nhiều bất cập làm cho trình tổ chức thực BĐG QSD đất địa phương gặp nhiều lúng túng, gây nên vướng mắc cần phải giải Chẳng hạn: quy định BLDS 2005 BĐG QSD đất chung chung sơ sài làm cho nơi có cách hiểu khác nhau; quy định Chính phủ UBND tỉnh nhiều điểm mẫu thuẫn; cần phải xác định cách rõ ràng để tạo sở pháp lý chung cho nước trình tổ chức thực BĐG QSD đất Thứ ba, “vênh” pháp luật nhà pháp luật đất đai cần phải tháo gỡ để tạo hành lang pháp lý chung việc bảo vệ quyền lợi đáng công dân, Chẳng hạn, tồn hai loại giấy liên quan đến QSD đất quyền sở hữu nhà hai loại quan khác ban hành dẫn đến chồng chéo việc giải vấn đề cụ thể đất đai dự án BĐG QSD đất Thứ tư, pháp luật BĐG QSD đất nhiều kẽ hở, thiếu đồng chưa có chế xử lý vi phạm trình tổ chức thực BĐG, dễ bị đối tượng lợi dụng để trục lợi cá nhân, gây thất thoát cho Nhà nước cản trở hoạt động BĐG QSD đất Lấy ví dụ như: Hiện tại, điều 17 Nghị định số 05/2005/NĐ-CP ngày 18/1/2005 phủ ban hành quy chế BĐG TS (Người bán đấu giá tài sản lựa chọn hình thức đấu giá sau để tiến hành bán đấu giá tài sản: a Đấu giá trực tiếp lời nói; b Đấu giá bỏ phiếu; c Đấu giá thông qua 11 mạng Internet; d Các hình thức khác người có tài sản bán đấu giá người bán đấu giá tài sản thỏa thuận.) quy định có hình thức đấu giá là: đấu giá trực tiếp lời nói, đấu giá bỏ phiếu kín, đấu giá thông qua mạng internet hình thức khác người có tài sản bán đáu giá người bán đấu giá tài sản thỏa thuận với Trong thực tế, việc tổ chức BĐG nảy sinh vấn đề mà hình thức có ưu, nhược điểm nơi lại vận dụng khác hình thức Đối với hình thức BĐG trực tiếp lời nói áp dụng rộng rãi thực tốt mang lại hiệu cao phiên BĐG Tuy nhiên, phiên BĐG thường có nhiều người tham gia nên khó điều hành, sau người trả giá giá có hàng loạt người trả giá mức khác, người BĐG khó xác định thứ tự người trả giá dẫn đến nhầm lẫn, lộn xộn; mặt khác hình thức không quy định thứ tự trả giá nên phát sinh tiêu cực việc người BĐG xếp thứ tự người đấu giá tham gia có lợi cho người mua họ có “móc ngoéo” với Đối với đấu giá thông qua mạng internet, hình thức đại, mở nhiều hội cho nhiều người họ không cần phải trực tiếp có mặt nơi đấu giá tham gia đấu giá Nhưng hình thức thể bất tiện, không ràng buộc người tham gia đấu giá ban tổ chức đấu giá, nên họ “vô tư” trả không mua; dùng tên ảo để tham gia đấu giá với mục đích phá rối Đây bất cập đòi hỏi phải có biện pháp chế tài với hành vi phá hoại Đối với hình thức đấu giá bỏ phiếu nhiều địa phương áp dụng thể rõ ưu điểm bật, người tham gia người khác trả giá người bán đấu giá công bố công khai giá trả Như vậy, tiêu cực hình thức đấu giá lời nói 12 không thực được, mặt khác hình thức tránh gây rối, trật tự phiên đấu giá Thứ năm, cách hiểu không thống số quy định pháp luật BĐG QSD đất, nên số quan Nhà nước có thẩm quyền việc giải đăng ký quyền sử dụng đất đăng ký quyền sở hữu nhà số trường hợp từ chối chậm trễ việc bảo vệ quyền lợi đáng công dân Chẳng hạn, theo quy định pháp luật, biên bán đấu giá QSD đất phải chứng thực Phòng công chứng Nhà nước nơi tiến hành BĐG không quy định rõ công chứng viên có phải theo dõi, giám sát phiên BĐG QSD đất hay không, nơi vận dụng khác; có nơi cử công chứng viên tham gia giám sát, có nơi lại giám sát công chứng viên dẫn đến lúng túng trình thực Thứ sáu, văn pháp luật BĐG QSD đất Chính phủ ban hành trao nhiều quyền cho UBND cấp tỉnh địa phương việc ban hành quy chế BĐG QSD đất riêng địa phương mình; UBND tỉnh lại trao quyền cho UBND quận, huyện chủ động ban hành quy chế BĐG cho dự án thuộc địa bàn quản lý; dẫn đến nhiều quy định mẫu thuẫn chồng chéo nhau; mâu thuẫn văn pháp luật địa phương với Trung ương, cấp cấp Vấn đề tổ chức hoạt động bán đấu giá quyền sử dụng đất: Trước hết, cần thấy rõ: BĐG QSD đất quan hệ kinh tế- dân sự, cần phải có tham gia bình đẳng thành phần kinh tế Sự tham gia doanh nghiệp BĐG QSD đất hoàn toàn có khả đảm bảo quyền lợi bên bán, bên mua đảm bảo tuân thủ pháp luật trình tự, thủ tục BĐG QSD đất thành lập vào hoạt động nhằm giảm 13 tải gánh nặng kinh phí Nhà nước việc tổ chức hoạt động BDG QSD đất Cần đẩy mạnh cải cách hành tổ chức hoạt động BĐG địa phương theo hướng tinh giản máy đầu mối Trung tâm bán đấu giá tài sản (theo tinh thần đạo Thủ tướng Chính phủ) Các quan, doanh nghiệp Nhà nước chức BĐG TS không tự tổ chức BĐG QSD đất; không thành lập Hội đồng kiêm nhiệm đứng BĐG nhằm tránh tiêu cực, thông đồng đấu giá; bảo vệ lợi ích Nhà nước, quyền lợi ích hợp pháp tổ chức công dân Nghị định số 05/2005/NĐ-CP quy định: người làm việc trung tâm dịch vụ BĐG TS, doanh nghiệp BĐG TS HĐ BĐG TS không tham gia đấu giá tài sản chưa hợp lý, đơn vị tổ chức BĐG thường bao gồm nhiều phận khác nhau, có phận trực tiếp thực công việc BĐG TS, có phận làm công việc hành đơn Chính thế, vừa đảm bảo khách quan, vô tư hoạt động nghề nghiệp nhân viên tổ chức BĐG, đảm bảo cho họ có quyền tham gia đấu giá QSD đất để thực lợi ích đáng Cần phải có quy định rõ ràng quyền nghĩa vụ người BĐG, tiêu chuẩn đấu giá viên phải thống Trung tâm BĐG TS doanh nghiệp BĐG TS Các tiêu chuẩn đấu giá viên phải thể trình độ hiểu biết pháp luật (tối thiểu phải có trình độ cử nhân Luật), đủ lực nghiệp vụ, phải có đạo đức tốt đặc biệt phải có vô tư, khách quan, trung thực hoạt động nghề nghiệp Vấn đề giải tranh chấp bán đấu giá quyền sử dụng đất: Trong thực tiễn, hoạt động BĐG QSD đất xảy tranh chấp Thứ nhất, tranh chấp quyền nghĩa vụ người tham gia đấu giá với HĐBĐG QSD đất 14 Theo quy định pháp luật, người tham gia đấu giá phải nộp tiền bảo lãnh trách nhiệm bên tổ chức đấu giá quy định dự án, họ không lấy lại số tiền bảo lãnh trách nhiệm vi phạm quy chế BĐG trường hợp khác mà pháp luật quy định Quy định vậy, rõ ràng đặt trách nhiệm biện pháp chế tài người tham gia đấu giá họ không làm tròn bổn phận mình; nhiên cần phải thấy BĐG QSD đất quan hệ kinh tế- dân sự, cần phải thể bình đẳng chủ thể trình tham gia hoạt động Nếu nói tới trách nhiệm người tham gia đấu không đề cập đến bên tổ chức đấu giá chấp nhận Trong thực tế, nhiều dự án BĐG QSD đất HĐĐG QSD đất không tổ chức phiên đấu giá lý khách quan, không chịu trách nhiệm với người tham gia họ đống số tiền lớn (5% giá trị QSD đất) Thứ hai, tranh chấp hình thức đấu giá QSD đất Theo quy định pháp luật, BĐG QSD đất tổ chức hình thức: đấu giá trực tiếp lời nói, đấu giá thông qua mạng Internet, đấu giá bỏ phiếu hình thức khác Trong thực tiễn, dự án BĐG QSD đất khác nhau, tùy tình hình cụ thể mà HĐ BĐG QSD đất lựa chọn số hình thức, hình thức bỏ phiếu áp dụng rộng rãi Thứ ba, tranh chấp giá đền bù giải phóng mặt bằng, bố trí tái định cư chuyển đổi cấu kinh tế địa phương triển khai dự án BĐG QSD đất Thực tiễn cho thấy vấn đề đền bù giải phóng mặt vấn đề khó khăn khâu lập dự án triển khai dự án BĐG QSD đất Hiện nay, để Nhà nước đưa mức giác bồi thường đất bị thu hồi chủ sở hữu chưa rõ ràng Giá đất thị trường BĐS khu vực thường cao nhiều so với khung Nhà nước đưa Vì tạo 15 phản đối nhiều hộ gia đình, cá nhân cho không đền bù thỏa đáng; từ đó, không chịu bàn giao đất cho Ban quản lý dự án để đưa vào BĐG Ngoài ra, việc bố trí tái định cư vấn đề nan giải thành phố lớn (Hà Nội, Hồ Chí Minh,…) Khi hộ gia đình, cá nhân bàn giao đất cho chủ đầu tư xuất nhu cầu tái định cư Tuy nhiên, quỹ nhà thành phố dành cho tái định cư không đáp ứng nhu cầu thực tế, thường vị trí xa trung tâm không thuận lợi cho sinh hoạt; chất lượng công trình không đảm bảo,… Thứ tư, vấn đề đặt việc giải tranh chấp hoạt động BĐG QSD đất có thông đồng người tham gia bán đấu giá với nhau, “móc ngoặc” thành viên Ban tổ chức đấu giá với người tham gia dấu giá; đối tượng tham gia đấu giá với mục đích gây rối… Theo quy định pháp luật nay, phát trường hợp gian lận nõi trình tổ chức thực BĐG QSD đất kết đấu giá bị hủy việc đấu giá tổ chức phiên khác Tuy nhiên, vấn đề khác đặt ngược lại Ban tổ chức cố tình bỏ qua gian lận nói mà công nhận kết phiên đấu giá Rõ ràng pháp luật chưa nêu lên biện pháp chề tài vi phạm ngoài, việc hủy kết phiên đấu giá Hơn nữa, pháp luật chưa quy định rõ chế kiểm tra giám sát hoạt động BĐG QSD đất (Ví dụ: chưa quy định vai trò Công chứng viên theo dõi hoạt động BĐG lại quy định trách nhiệm chứng thực vào biên BĐG QSD đất) Vì vậy, dẫn đến tình trạng lợi dụng kẽ hở pháp luật để qua mặt quan công quyền, nhằm trục lợi cá nhân, gây thất thoát tài sản Nhà nước IV- NHỮNG KIẾN NGHỊ NHẰM HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT BÁN ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 16 Để hạn chế vấn đề liên quan đến bán đấu giá quyền sử dụng đất nêu trên, em xin đưa số kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật bán đấu giá quyền sử dụng đất sau: Thứ nhất, cần sửa đổi quy định BLDS 2005 BĐG TS theo hướng lược bớt số điều luật, cụ thể nên giữ lại điều 456 Bán đấu giá tài sản, loại bỏ điều: 457, 458, 459; quy định thành nhiều điều luật thực chất không đầy đủ, không hàm chứa toàn hoạt động BĐG TS cần phải điều chỉnh, bên cạnh quy định BLDS 2005 có văn pháp luật “chuyên ngành” điều chỉnh trực tiếp quan hệ BĐG TS BLDS 2005 với ý nghĩa văn pháp luật “gốc”, nên quy định nguyên tắc chung lĩnh vực chuyên ngành; việc điều chỉnh quan hệ thuộc lĩnh vực nên dành để văn pháp luật riêng điều chỉnh Vấn đề áp dụng số lĩnh vực như: hôn nhân gia đình, quyền sở hữu trí tuệ, … Vì vậy, để đầy đủ chặt chẽ điều 456 BLDS nên quy định sau: “Tài sản bán đấu giá theo ý muốn chủ sở hữu theo quy định pháp luật Việc bán đầu giá tài sản phải thực theo quy định pháp luật bán đấu giá tài sản” Thứ hai, pháp luật BĐG QSD đất nhiều văn nhiều quan có thẩm quyền khác ban hành Nhìn chung văn pháp luật BĐG QSD đất có thống cách tổ chức, trình tự, thủ tục BĐG; bên cạnh nhiều điểm mâu thuẫn nội dung cụ thể văn pháp luật cấp với văn pháp luật cấp trên, văn pháp luật địa phương văn pháp luật Trung ương Vì vậy, theo em, Nhà nước cần ban hành văn Luật BĐG TS để đảm bảo tính hiệu lực cao văn pháp luật quan quyền lực Nhà nước ban hành; Luật BĐG TS cần có phần riêng quy định BĐG QSD đất, 17 tạo sở pháp lý cho việc áp dụng chung nước, tránh tình trạng địa phương tự ban hành Quy chế BĐG QSD đất khác Thứ ba, sau ban hành Luật BĐG TS, quy định pháp luật áp dụng phát huy hiệu quả, Luật BĐG TS cần nên nhấn mạnh chi tiết sau đây: Đầu tiên, có chế đảm bảo bình đẳng chủ thể sử dụng, với phương châm “mọi công dân bình đẳng trước pháp luật” hoạt động BĐG QSD đất Thực tiễn số thành phố lớn có quy định hạn chế tham gia công dân BĐG QSD đất quy định: cá nhân phải có hộ thường trú địa phương tham gia đấu giá QSD đất Những gquy định trái với quy định Hiến pháp 1992, BLDS 2005 LĐĐ 2003, vô hình chung tạo phân biệt đối xử công dân nước; tạo điều kiện để đối tượng đầu đất đai, mua bán lại kiếm lời, Nhà nước không thu thuế chuyển quyền sử dụng đất; không bảo vệ quyền lợi hợp pháp, đáng công dân; đồng thời ảnh hưởng trực tiếp tới hiệu BĐG QSD đất địa phương Về nguyên tắc, thủ tục BĐG QSD đất cần phải quán triệt, thống phạm vi nước, tránh tình trạng nơi làm khác theo kiểu tùy hứng Nguyên tắc BĐG QSD đất cần phải khẳng định: công khai, trực tiếp, liên tục, trung thực, bình đẳng, bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp bên tham gia Theo em, để thống hình thức BĐG QSD đất, Nhà nước nên có quy định thống áp dụng hình thức không nên tổ chức bốc thăm nhiều người trả nhau, cần tổ chức vòng đấu cho người trả giá ngang để chọn người có mức giác cao người trúng đấu giá 18 Vấn đề đặt tiền bảo lãnh người tham gia đấu giá để đảm bảo trách nhiệm tham gia Theo quy định pháp luật hành, người tham gia đấu giá phải nộp trước khoản tiền không 5% giá trị đất tham gia đấu giá họ không lấy khoản tiền không làm tròn bổn phận với tư cách người tham gia BĐG theo quy định pháp luật Tuy nhiên, người tổ chức đấu giá lại chịu trách nhiệm không tổ chức phiên đấu giá, rõ ràng gây thiệt hại người nộp tiền bảo lãnh Vì vậy, pháp luật cần phải quy định rõ hình thức việc nộp tiền người tham gia đấu giá “đặt cọc” Nếu HĐBĐG không tổ chức phiên đấu thông báo phải có trách nhiệm bồi thuwòng thiệt hại người tham gia đặt cọc Có đảm bảo bình đẳng địa vị pháp lý chủ thể quan hệ dân sự, bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp bên tham gia BĐG QSD đất Thứ tư, song song với việc ban hành luật BĐG TS, Nhà nước cần phải khẩn trương ban hành Luật kinh doanh BĐS, khẳng định rõ QSD đất thứ hàng hóa, chuyển nhượng cách tự thị trường BĐS loại hàng hóa khác Bên cạnh đó, Nhà nước cần quy định rõ chế khuyến khích thành phần kinh tế tham gia vào hoạt động kinh doanh BĐS; xóa bỏ việc nghiêm cấm phân lô bán quy định nay, xóa bỏ chế hai loại giấy liên quan đến Quyền sở hữu Nhà QSD đất mà nên nhập làm một; ban hành quy chế chặt chẽ Sàn giao dịch BĐS, cho phép tổ chức, cá nhân không phân biệt hộ tham gia thị trường chứng khoán BĐS nhằm khẳng định tính công khai, minh bạch cạnh tranh hoạt động kinh doanh BĐS 19 KẾT LUẬN Có thể nói, thực tiễn xảy nhiều vấn đề bán đấu giá quyền sử dụng đất Từ hạn chế quy định pháp luật dẫn tới vi phạm, tranh chấp thực tế, … lại chưa có chế tài xử phạt Đây thực vấn đề nan giải, mà thị trường bất động sản nước ta ngày lớn mạnh phát triển Thiết nghĩ, để giải tình trạng này, Đảng Nhà nước ta cần phải nhanh chóng thực sách để hoàn thiện hệ thống phát luật, ngăn chặn kẽ hở, đưa chế tài thích hợp hình thức vi phạm, quấy rối Có vậy, kinh tế bất động sản nói riêng, toàn kinh tế nước ta phát triển cách mạnh mẽ 20 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Chính phủ Bộ luật dân 2005 Luật đất đai 2003 Hiến pháp 1992 Nghị định số 05/2005/NĐ-CP ngày 18 tháng 01 năm 2005 Quyết định Thủ tướng Chính phủ số 216/2005/QĐ-TTG ngày 31/8/2005 việc ban hành quy chế BĐG QSD đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất cho thuê đất Trường Đại học Luật Hà Nội, Giáo trình luật dân Việt Nam, Tập 2, Nxb CAND, Hà Nội, 2009; Lê Đình Nghị (chủ biên), Giáo trình luật dân Việt Nam, Tập 2, Nxb Giáo dục, Hà Nội, 2009 http://thongtinphapluatdansu.wordpress.com/ http://thongtinphapluatdansu.wordpress.com/2008/03/13/432/ 21 [...]... lợi dụng kẽ hở của pháp luật để qua mặt cơ quan công quy n, nhằm trục lợi cá nhân, gây thất thoát tài sản của Nhà nước IV- NHỮNG KIẾN NGHỊ NHẰM HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT BÁN ĐẤU GIÁ QUY N SỬ DỤNG ĐẤT 16 Để hạn chế những vấn đề liên quan đến bán đấu giá quy n sử dụng đất đã nêu ở trên, em xin đưa ra một số kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật bán đấu giá quy n sử dụng đất như sau: Thứ nhất, cần sửa đổi quy định. .. nhất một số quy định trong pháp luật về BĐG QSD đất, nên một số cơ quan Nhà nước có thẩm quy n trong việc giải quy t đăng ký quy n sử dụng đất và đăng ký quy n sở hữu nhà ở trong một số trường hợp đã từ chối hoặc chậm trễ trong việc bảo vệ quy n lợi chính đáng của công dân Chẳng hạn, theo quy định của pháp luật, biên bản bán đấu giá QSD đất phải được chứng thực bởi Phòng công chứng Nhà nước nơi tiến hành. .. sau: “Tài sản có thể được bán đấu giá theo ý muốn của chủ sở hữu hoặc theo quy định của pháp luật Việc bán đầu giá tài sản phải thực hiện theo quy định của pháp luật về bán đấu giá tài sản” Thứ hai, pháp luật về BĐG QSD đất hiện nay còn quá nhiều văn bản do nhiều cơ quan có thẩm quy n khác nhau ban hành Nhìn chung các văn bản pháp luật về BĐG QSD đất có sự thống nhất về cách tổ chức, trình tự, thủ tục... văn bản pháp luật của cấp dưới với văn bản pháp luật của cấp trên, giữa văn bản pháp luật của địa phương đối với văn bản pháp luật của Trung ương Vì vậy, theo em, Nhà nước cần ban hành văn bản Luật về BĐG TS để đảm bảo tính hiệu lực cao của văn bản pháp luật do cơ quan quy n lực Nhà nước ban hành; trong Luật BĐG TS cần có một phần riêng quy định về BĐG QSD đất, 17 tạo cơ sở pháp lý cho việc áp dụng chung... hiện BĐG QSD đất Thứ ba, sự “vênh” nhau giữa pháp luật về nhà ở và pháp luật về đất đai cần phải được tháo gỡ để tạo ra một hành lang pháp lý chung trong việc bảo vệ quy n lợi chính đáng của công dân, Chẳng hạn, hiện nay còn tồn tại hai loại giấy liên quan đến QSD đất và quy n sở hữu nhà ở được hai loại cơ quan khác nhau ban hành đã dẫn đến sự chồng chéo trong việc giải quy t các vấn đề cụ thể về đất. .. nhất, các văn bản pháp luật về BĐG QSD đất tuy được ban hành tương đối nhiều về số lượng nhưng vẫn còn thiếu về chất lượng, chưa đáp ứng được yêu cầu đặt ra trong thực tiễn Hiện nay một số lĩnh vực còn chưa có văn bản pháp luật điều chỉnh cụ thể (chẳng hạn: chưa có quy định về kê biên, BĐG QSD đất giải quy t vấn đề tuyên bố phá sản doanh nghiệp) Thứ hai, các văn bản pháp luật về BĐG QSD đất còn chưa thống... triển một cách mạnh mẽ nhất 20 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 1 2 3 4 Chính phủ 5 Bộ luật dân sự 2005 Luật đất đai 2003 Hiến pháp 1992 Nghị định số 05/2005/NĐ-CP ngày 18 tháng 01 năm 2005 của Quy t định của Thủ tướng Chính phủ số 216/2005/QĐ-TTG ngày 31/8/2005 về việc ban hành quy chế BĐG QSD đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất 6 Trường Đại học Luật Hà Nội, Giáo trình luật dân sự Việt. .. ban hành Quy chế BĐG QSD đất khác nhau như hiện nay Thứ ba, sau khi đã ban hành Luật về BĐG TS, ngoài những quy định pháp luật đang được áp dụng và phát huy hiệu quả, Luật về BĐG TS cần nên nhấn mạnh những chi tiết sau đây: Đầu tiên, có cơ chế đảm bảo sự bình đẳng giữa các chủ thể sử dụng, với phương châm “mọi công dân đều bình đẳng trước pháp luật trong hoạt động BĐG QSD đất Thực tiễn hiện nay ở một. .. việc ban hành quy chế BĐG QSD đất riêng của địa phương mình; UBND các tỉnh cũng lại trao quy n cho UBND các quận, huyện chủ động ban hành quy chế BĐG cho từng dự án thuộc địa bàn mình quản lý; dẫn đến nhiều quy định mẫu thuẫn chồng chéo nhau; mâu thuẫn giữa văn bản pháp luật của địa phương với Trung ương, giữa cấp dưới và cấp trên 2 Vấn đề đối với tổ chức hoạt động bán đấu giá quy n sử dụng đất: Trước... là người trúng đấu giá 18 Vấn đề đặt tiền bảo lãnh của người tham gia đấu giá để đảm bảo trách nhiệm tham gia Theo quy định của pháp luật hiện hành, người tham gia đấu giá phải nộp trước một khoản tiền không quá 5% giá trị thửa đất tham gia đấu giá và họ sẽ không được lấy khoản tiền đó nếu không làm tròn bổn phận của mình với tư cách người tham gia BĐG theo quy định của pháp luật Tuy nhiên, người tổ ... trình luật dân Việt Nam, Tập 2, Nxb Giáo dục, Hà Nội, 2009 http://thongtinphapluatdansu.wordpress.com/ http://thongtinphapluatdansu.wordpress.com/2008/03/13/432/ 21