A ĐẶT VẤN ĐỀ Với bùng nổ dân số giới nói chung dân số Việt Nam nói riêng vào năm cuối kỷ XIX đầu năm đầu kỷ XX tiếp tục gia tăng nhanh tạo sức ép lớn đên đời sống kinh tế - xã hội, nhu cầu nhà vấn đề nan giải khó giải quốc gia có Việt Nam, thành phố lớn nơi tập chung quan, tổ chức trị xã hội, Các trường đại học, cao đẳng, trung cập chuyên nghiệp, trường phổ thông, xí nhiệp… điều tạo nên áp lực cao, nhu cầu lơn nhà Do nhà nước quan chức phải có chế quản lý hợp lý để tạo hành lang pháp lý thuận lợi cho bên cho thuê bên thuê nhà để quản lý cách trặt trẽ Quyền nghĩa vụ bên hợp đồng thuê nhà, pháp luật hành chế định pháp lý quan trọng để điều chỉnh quan hệ Tìm hiểu vấn đề vấn đề tài có ý nghĩa quan để qua biết đươc thực tiễn quy định pháp luật thuê nhà ở, để từ có góc nhìn pháp lý cách tổng thể vấn đề đề phương hướng để giải vấn đề B GIẢI QUYẾT VẤN ĐỀ I – KHÁI QUÁT CHUNG VỀ HỢP ĐÔNG THUÊ NHÀ 1, Khai niệm Hợp đồng thuê nhà thỏa thuận bên; theo bên cho thuê có nghĩa vụ chuyển giao tài sản nhà diện tích nhà sử dụng vào việc thời gian định nhận tiền cho thuê nhà; bên thuê nhà diện tích nhà thuê để trả tiền thuê nhà theo thời hạn phươnô thức thỏa thuận theo quy định pháp luật 2, Đặc điểm pháp lý hợp đồng thuê nhà - Hợp thồng thuê nhà hợp đồng chuyển giao quyền sử dụng tài sản - Hợp đồng thuê nhà hợp đống song vụ - Hợp đồng thuê nhà hợp đồng có đền bù - Hợp đồng thuê nhà hợp đồng ưng thuận 3, Các yếu tố hợp đông thuê nhà 3.1, Chủ thể hợp đồng thuê nhà Chủ thể hợp đồng thuê nhà gồm có bên cho thuê nhà bên thuê nhà 3.2, Các yếu tố quan hệ hợp đồng thuê nhà ở: a, Bên cho thuê nhà ở: Bên cho thuê nhà cá nhân, tổ chức nhà nước - Đối với cá nhân : người phải có đầy đủ lự hành vi dân theo điểm a, khoản 1, điều 122 BLDS 2005, (đã thành niên) Là chủ tài sản người đại diện theo quy định pháp luật dân nhà diện tích cho thuê, tự nguyện - Đối với tổ chức : Tổ chức phaỉ có lực kinh doanh nhà ( theo điều 92 luật nhà năm 2005 ) b, Bên thuê nhà ở: Trong hợp đồng thuê nhà ở, bên thuê nhà cá nhân ( công dân Việt Nam người nước có quốc tịch), có thuể pháp nhân thuê nhà cho thành viên pháp nhân dùng để Công dân người việt nam định cư nước phải thỏa mãn điều kiện : Là người đầu tư lâu dài việt nam, người có công đóng góp cho đất nước, nhà hoạt động văn hóa, nhà khoa học có nhu cầu thường xuyên làm việc Việt Nam phục vụ cho nghiệp xây dựng đất nước… Tổ chức cá nhân nước phép vào việt nam có thời hạn từ ba tháng liên tục trở lên người việt Nam định cư nước thuê nhà việt nam Bên thuê nhà người Việt Nam phải đáp ứng điều kiện lực chủ thể, yếu tố tự nguyện tham gia vào giao dịch thuê nhà bên cho thuê Ngoài cá nhân thuê nhà xã hội nhà công vụ phải đáp ứng thêm điều kiện riêng áp dụng cho đối tượng C, Đối tượng hợp đồng thuê nhà: Đối tượng hợp đồng thuê nhà nhà diện tích nhà cho thuê tính ( m2 ) Đối tượng hợp đồng thuê nhà phải đáp ứng điều kiện nhà tham gia giao dịch dân nói chung II - QUYỀN VÀ NGHĨA VỤ CỦA CÁC BÊN TRONG HỢP ĐỒNG THUÊ NHÀ 1, Quyền nghĩa vụ bên cho thuê 1.1, Quyền bên cho thuê: Quyền nghĩa vụ bên hợp đồng thuê nhà nội dung hợp đồng bên thỏa thận xác lập Theo quy định điều 494 BLDS 2005 quyền bên cho thuê nhà bao gồm quyền sau : Một : Nhận đủ tiền thuê nhà thời hạn thỏa thận Một mục đính bên cho thuê nhà cho thuê nhà diện tích nhà cuả minh nhằm thu đực khoản lợi ích định Tiền thuê nhà liên quan đến điều khoản ghi hợp đồng thuê nha Tùy theo hợp đồng thuê nhà, theo hợp đồng thỏa thuận, bên thỏa thuận trả tiền thuê nhà theo tháng, qúy măn lần trả lần suốt thời gian thuê Bên thuê có quyền nhận đầy đủ số tiền thỏa thuận hợp đồng thuê nhà Để bảo vệ quyền bên cho thuê nhà, pháp luật quy định bên thuê nhà mà không trả tền tháng liền tiếp mà lý đáng bên cho thuê nhà có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng Hai : Đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ( trước BLDS 1995 quy định: đơn phương đình thực hợp đồng ) bên thuê nhà có hành vi như: không trae tiền thuê nhà ba tháng liên tiếp trở tên mà lý đáng; sử dụng hà không mục đích cho thuê; có ý làm nhà hư hỏng nghiêm trọng; sửa chữa, đổi cho người khác thuê lại toàn phần nhà thuê mà đồng ý văn bên cho thuê; làm trật tự công cộng nhiều lần ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt bình thường người xung quanh; ảnh hưởng nghiêm trọng đến vệ sinh môi trường Để bảo vệ quyền lợi bên cho thuê nhà, khoản 1, điều 498 BLDS 2005 quy định: bên thuê nhà không trả tiền thuê nhà liên tiếp ba tháng trở lên mà lý đáng bên cho thuê nhà có quyền đơn phương chấm dứt thực hợp đồng Quy định hoàn hợp lý mục đích người cho thuê nhà nhận đươc lại khoản tiền cho thuê nhà để khoản thời gian tương ứng thời gian sủ dụng nhà trọ thu tất chi phi xây dựng, tiền thuê, tiền chuyển quyền sử dụng đất,… có lãi Nếu bên thuê nhà tháng liên tiếp mà không trả tiền thuê nhà mà lý đáng bị coi vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ trả tiền, ảnh hưởng đến quyền lợi bên cho thuê nhà, trường hợp pháp luật quy định cho bên thuê nhà, trường hợp pháp luật quy định bên cho thuê nhà có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng Bên cho thuê nhà có quyền đơn phương chấm dứt thực hợp đồng trường hợp trường hợp bên thuê nhà sử dụng không mục đích thuê, hay nói cách khác mục đích thuê nhà bên thuê hợp đồng thuê nhà để mà sử dụng vào mục đích khác kinh doanh, làm kho dự chữ hàng hóa,…thì bên cho thuê nhà có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng hai bên thỏa thuận Nếu sử dụng nhà không mục đính thuê mà gây thiệt haị cho bên cho bên cho thuê bên cho thuê có quyền yêu cầu bên thuê bồi thường thiệt hại Trong trường hợp này, bên thuê phải chứng minh có thiệt hại thực tế xảy thiệt hại nguyên nhân bên thuê nhà sử dụng không mục đích thuê Khi bên thuê nhà cố ý làm nhà hư hỏng nghiêm trọng, bên cho thuê nhà ó quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng Việc cố ý làm hư hỏng nghiêm trọng bao gồm việc làm hư hỏng thiết bị nhà điện, nước,…mà làm hỏng thiết bị làm giảm giá trị sử dụng nhà Trong trường hợp này, bên cho thuê nhà có quyền đơn phương chấm dứt thực hợp đồng mà có quyền yêu cầu bồi thường thiệt hại bên thuê gay ra, có Bên thuê nhà sửa chữa, đổi cho thuê lại toàn phần nhà thuê mà đồng ý văn bên cho thue bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng Tuy nhiên trường hợp bên thuê tự ý sửa chữa lớn việc sửa chữa làm thay đổi cấu trúc nhà, bên cho thuê có quyền đình hợp đồng Còn sủa chữa nhỏ hư hỏng bên thuê gây ra, nghĩa vụ bên thuê nhà Trong trình thuê, bên thuê nhà phải tự sửa chữa hư hỏng nhỏ, cố để việc an toàn Để đảm bảo cho việc sinh hoạt khu nhà bình yên, pháp luật quy định ếu bên thuê nhà làm trật tự công cộng nhiều lần ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt bình thường nhứng người xung quanh thì bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà Tuy nhiên, bên cho thuê nhà muốn chấm dứt hợp đồng thuê nhà bên thuê nhà phải chứng minh hành vi bên thuê gây trật tự công cộng nhiều lần việc làm trật tự làm ảnh ưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt bình thường người xung quanh Ví dụ thuê nhà chung cư bên thuê phải tuân thủ quy định tòa nhà chung cư như: Không gây tiếng ồn, quy định phòng cháy, chữa cháy,… Khi đơn phương chấm đứt hợp đồng, bên cho thuê nhà phải thông báo cho bên thuê trước tháng, theo khoản điều 498 BLDS năm 2005, bên đơn phương chấm dứt hợp đồng mà không thông báo cho bên thuê trước tháng mà gây thiệt haị cho bên thuê, bên cho thuê phải chịu trách nhiệm bồi thường Nếu bên thuê toán tiền trước có quyền yêu cầu bên cho thuê toán số tiền lại tương ứng với thời gian thuê nhà chưa sử dụng Ba : Cải tạo nâng cấp nhà cho thuê đồng ý bên thuê đồng ý, không gây phiền hà cho bên thuê sử dụng chỗ Cần phân biệt nghĩa vụ sửa chữa hư hỏng quyền cải tạo, nâng cấp nhà bên cho thuê xảy bị hư hỏng, sửa chữa theo định kỳ nêu không dân tới hư hỏng xuống cấp nhà cho thuê Còn cải tạo, nâng cấp nhà cho thuê xảy lúc mà bên cho thuê thấy cần phải nâng cấp, cải tạo Cải tạo nâng cấp quyền bên cho thuê nhà Về nguyên tắc, chủ sở hữu có quyền định đoạt tài sản thuộc quyền sở hữu mình, song quan hệ thuê nhà khác quan hệ thuê tài sản thông thường cho hợp đồng thuê nhà có hiệu lực quyền sở hữu bên cho thuê có phần bị hạn chế Vì vậy, dù cải tạo, nâng cấp nhà thuộc quyền sở hữu bên cho thuê nhà ở, bên cho thuê nhà cải tạo, nâng cấp nhà nhiều ảh hưởng đến sinh hoạt bình thường bên cho thuê nhà Do đó, người thuê nhà đồng ý để người cho thuê cải tạo, nâng cấp bên cho thuê không gây phiền hà cho người thuê sử dụng chỗ không yêu cầu tăng giá thu với giá trị sử dụng nhà sau sửa chũa, cải tạo Điều có nghĩa không cho phép bên cho thuê nhà sau sưa chữa, cải tạo nhà xong quyền tăng giá thuê nhà mà không cần phải thỏa thuận với bên thuê nhà Bốn : Được lấy lại nhà cho thuê thời hạn thuê hết; hợp đồng không quy định thời hạn thuê bên cho thuê muốn lấy lại nha phải báo cho bên thuê biết trước sáu tháng Khi hết thời hạn thuê, hợp đồng thuê nhà đương nhiên chấm dứt, keo theo chấm dứt quyền nghĩa vụ bên hợp đồng, bên cho thuê có quyền lấy lại nhà diện tích nhà cho thuê Tuy nhiên, thực tế bên không thỏa thuận thời hạn thuê hợp đồng thuê nhà chấm dứt lúc bên cho thuê nhà muốn lấy lại nhà phải báo trước tháng kể từ thời điểm đòi nhà để bên thuê có khoảng thời gian hợp lý để thu xếp chô Quy định pháp luật bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp hai bên cho thuê bên thuê nhà - Đối với trường hợp thuê nhà công vụ, đơn vị quản lý vận hành nhà công cụ có quyền sau đây: Thứ : Thu tiền thuê nhà khách bố trí thuê nhà công vụ Nhà công vụ loại nhà nhà nước đầu tư xây dựng nguồn vốn ngân sách nhà nước nhằm phục vụ số cán bộ, công chức nhà nước thuê thời gian đảm nhiệm công tác với mục đính tạo điều kiện thuận lợi cho cán công chức yên tâm công tác, công hiến cho nhà nước Vị vậy, việc đơn vị vận hành nhà công vụ thu tiền đối tượng thuê nhà công vụ nhằm bù đắp phần chi phí mà nhà nước bỏ để xây dựng nhà chi phi khác hoàn toàn hợp lý Thứ Hai : Do quỹ nhà nhà nước có hạn nên, pháp luật quy định cụ thể trường hợp thu hồi nhà công vụ như: Người thuê nhà hết tiêu chuân thuê nhà nhà công vụ chuyển đến địa phương khác công tác; người thuê cầu yêu cầu trả lại nhà công vụ; người thuê nhà công vụ bị chết người thuê nhà sử dụng nhà công vụ sai mục đích không thực hiên đầy đủ nghĩa vụ người thuê nhà công vụ 1.2, Nghĩa vụ bên cho thuê nhà: Song song với quyền quyền, để bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp bên thuê nhà, điều 493 – BLDS năm 2005 có quy định nghĩa vụ bên cho thuê nhà sau: Thư : Bên cho thuê nhà có nghĩa vụ phải giao nhà cho bên thuê nhà hợp đồng Nghĩa vụ bên cho thuê nhà giống nghĩa vụ người phải bán phải giao tài sản cho bên mua Trong hợp đồng hai bên thỏa thuận người thuê nhà nhận nhà trạng bên cho thuê phải thực việc sửa chữa, cải tạo trước giao Thứ hai : Bên cho thuê nhà ó nghĩa vụ bảo đảm cho bên thuê nhà sủ dụng ổn định thời hạn thuê Nghĩa vụ “ bảo đảm ” gồm hai khía cạnh: bảo đảm chống lại quấy nhiễu đối vơi nhà cho thuê bảo đảm hư hỏng nhà cho thuê Bên cho thuê phải bảo đảm cho bên thuê chống lại quấy rầy thưc tế hay pháp lý người thứ ba gây Bên cho thuê không trở lối vào, không thực công trình kiến chúc che khuất tầm nhìn chắn gió nơi thuê (quấy rầy thực tế), bên cho thuê không thực hành vi chống lại quyền bên thuê ký hợp đồng cho người thứ ba thuê nhà ( quấy rầy pháp ly ) Đối với hành động người thứ ba, bên cho thuê bảo đảm chống lại quấy rầy dù hành động người thuê nhà gây ra: người thuê phòng nhà hay người thuê hộ khu chung cư bị người láng giềng quấy rầy trách chủ nhà mà phải tự giải lấy, ngoại trừ hành động người láng giềng lạm dụng quyền thuê, người bị quấy rầy bảo chủ nhà phải bảo đảm, bới quấy rầy có tính chất pháp lý Bên cho thuê phải bảo đảm chống lại quấy rầy pháp lý người thứ ba, với điều kiện bên thuê phải bao cho bên cho thuê biết yêu sách quấy nhiễu người thứ ba Bên cho thuê cần biết để chống lại yêu sách đó, bên thuê không thông báo họ quyền với bên cho thuê Thứ ba : Nhằm bảo đảm an toàn tài sản tính mạng người thuê nhà, pháp luật quy định bên cho thuê nhà phải coa nghĩa vụ bảo dưỡng, sủa chữa hư hỏng nhà diện tích nhà cho thuê hư hỏng nhà hoăc diện tích nhà cho thuê hư hỏng khiến bên thuê sử dụng ổn định nhà thuê tất hư hỏng phải chưa suất ký kết hợp đồng Khi nhà có hư hỏng mà bên thuê không bảo dưỡng, sửa chữa mà gây thiệt hại cho bên thuê phải bồi thường Ví dụ: Trong vụ sập nhà tầng ngõ 49 phố huỳnh thúc kháng, Quận Đống Đa, Hà Nội ngày 31/3/2011 vừa qua anhe hưởng trực tiếp đến nhà gần ông Nguyễn Văn A cho chị Trần thị H thuê để ở, cụ thể tường bị nứt, mái nhà bị vỡ Trong trường hợp ông A phải có nghĩa vụ sửa chữa hư hỏng nhà đảm bảo cho chị H sử dụng ổn định an toàn nhà thuê Còn chuyện ông chủ nhà năm tầng bị xập có bồi thường thiệt hại mà họ gây cho nhà ông A hỏa thuận hai bên sau này, không liên quan đến trách nhiệm ông A phải sửa nhà chochi H thuê Nghĩa vụ xửa chữa hư hỏng xuất phát tù chất hợp đồng thuê nhà hợp đồng liên tiếp, thi hành hợp đồng có thời gian kéo dài, bên cho thuê phải bảo dưỡng tài sản cho thuê để bên thuê sử dụng tài sản suốt thời gian có hiệu lực hợp đồng nghĩa vụ bảo dưỡng gồm nghĩa vụ sửa chữa có định kỳ hay theo thỏa thuận, cần thiết cho việc sử dụng nơi thuê: tường bị bục nát hay nươc thấm hay nhà bị sụt hay bong gạch… bên cho thuê nghĩa vụ phải xây dựng lại nhà bị tiêu hủy hoàn toàn hay phần trường hợp bất khả kháng ( ví dụ nhà diện tích nhà cho thuê bị đổ bị hư hỏng nặng động đất, bão lũ ); bên cho thuê sửa chữa thiệt hại chinh bên thuê gây Đối với nhà công vụ, đơn vị quản lý vận hành nhà công vụ có nghĩa vụ riêng Cụ thể là: Cho thuê nhà đối tượng điều kiện theo quy định pháp luật hành; tập hợp lưu đầy đủ hồ sơ nhà công vụ; phối hợp vơi quan chức điệ phương việc đảm bảo an ninh trật tự nhà công vụ Các quan có chức an ninh trật tự có trách nhiệm phối hợp với theo yêu cầu đơn vị quản lý nhà công vụ; thực việc bảo trì nhà theo quy định; xem xét, kiến nghị với ủy UBND cấp tỉnh xếp, bố chí cho cán công chức sau trả lại nhà mà có khó khăn chỗ thuê thuê mua nhà xã hội phạm vi địa bàn ( theo quy định điều 30- nghị định số 71/2010/NĐ-CP ) Đối với việc cho thuê nhà xã hội, thực quản lý vận hành, khai thác quỹ nhà xã hội thuộc sở hữu thành phần kinh tế khác chủ đầu tư định nguyên tác đảm bảo cho thuê nhà ở, xã hội đối tượng mức giá cho thuê không cao mức giá UBND cấp tỉnh quy định ban hàng địa bàn Đơn vị khai thác vận hành hưởng chế độ đơn vị hoạt động dich vụ công ích theo hưỡng đẫn Bộ tài 2, Quyền nghĩa vụ bên thuê 2.1, Quyền bên thuê: Để đảm bảo cho hợp đồng thuê nhà thực thi thực tế bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp công dân, tương ứng với quyên nghĩa vụ bên cho thuê nhà, Điều 495 điều 496 BLDS năm 2005 quy định cụ thể quyền nghĩa vụ bên thuê nhà Theo quy định điều 496 – BLDS năm 2005, bên thuê nhà có quyền sau đây: Một là: Bên thuê nhà có quyền nhận nhà thuê theo thỏa thuận mục đích hợp đồng với mục đích thỏa mãn chỗ bên thuê, tương ứng vơi nghĩa vụ bên cho thuê nhà giao nhà cho bên thuê theo thỏa thuận hợp đồng, Pháp luật ghi nhận quyền ghi nhận nhà nhà theo thỏa thuận bên thuê nhà 10 Hai là: Bên thuê nhà có quyền đổi nhà thuê vơi người thuê khác, bên cho thuê đồng ý văn nhà tài sản bên cho thuê, họ có quyền tuyệt tài sản Ngoài mục đích nhận khoản tiền từ việc cho thuê nhà, bên cho thuê nhà có quyền cho không cho người cho thuê nhà Đối vói việc đổi nhà bên thuê nhà vây Bên thuê tùy tiện sử dụng nhà đó, bât việc đổi nhà thời gian thuê lý họ trả tiền cho thời gian thuê Bởi lẽ Việc làm ảnh hưởng lớn đến nhà bên cho thuê Bởi vậy, muốn đổi nhà thuê vơi bên thuê khác bên thuê nhà phải đồng ý bên cho thuê nhà Bên cho thuê nhà có quyền xem xét khả trả tiền thuê nhà ý thức bảo quản tài sản bên thuê nhà mà đồng ý không đồng ý cho bên thuê nhà đổi nhà Ba là: bên cho thuê đồng ý văn bản, bên thuê nhà có quyền cho ngưói khác thuê lại nhà Việc đồng ý văn bên thuê quy định phần quyền củ bên thuê nhà hợp đồng thuê nhà văn khác Tuy nhiên, quyền cho thuê lại nhà thuê thực có đủ hai điều kiện là: thời hạn thuê nhà bên cho thuê đồng ý văn Khi có đủ hai điều kiện bên thuê nhà quyền cho thuê lại Đây hợp đồng thuê nhà khác với hợp đồng ban đầu ( thực chất xác lập quan hệ dân khác ), nên bên cho thuê lại bên thuê phải giao kết hợp đồng theo quy định pháp luật Thời hạn hợp đồng phải nằm thời hạn mà mà bên cho thuê giao kết với bên cho thuê ban đầu, trử trường hợp bên thuê ban đầu đồng ý với thời hạn dài Bên thuê lại có quyền nghĩa vụ bên thuê nhà Riêng nghĩa vụ sửa chữa nhà thuê cà quyền cải tạo, nâng cấp bên cho thuê ban đầu phải chịu trách nhiệm Bốn là: Bên thuê nhà tiếp tục thuê theo điều kiện thỏa thuận vơi bên cho thuê, trường hợp thay đổi chủ sở hữu nhà Thay đổi chủ sở hữu nhà cho thuê sảy trường hợp chủ sở hữu nhà bán, tặng cho, đổi 11 nhà diện tích mà họ cho thuê, Nếu hợp đồng thuê nhà với chủ sở hữu cũ có thời hạn, Thì bên thuê nhà tiếp tục thuê với giá thỏa thuận với chủ sở hữu cũ đồng ý chủ sở hữu cũ chủ sở hữu đồng ý Trong trường hợp này, hai bên phải ký lại hợp đồng thuê nhà Nếu hợp đồng thuê nhà với chủ sở hữu cũ không quy định thời hạn chủ sở hữu nhà có quyền lấy lai nhà cho thuê sau sáu tháng, kêt từ ngày thông báo việc lấy lại nhà cho thuê Khi hết thời hạn thuê nhà ở, bên thuê nhà có quyền thỏa thuận thuê tiếp vơi bên cho thuê sở bình đẳng có lợi sở quyền ưu tiên thuê tiếp Bên thuê nhà không quyền ưu tiên mua nhà thuê nuế bên cho thuê bán nhà Năm là: Bên thuê nhà có quyền có quyền yêu cầu bên cho thuê sủa chữa nhà bị hư hỏng nặng Đây quy định nhằn bảo vệ quyền sử dụng nhà bên thuê nhà Nếu bị hư hỏng nặng, bên thuê nhà có quyền yêu cầu bên cho thuê sửa chữa nhà lúc mà chờ đến kỳ sửa chữa, bảo dưỡng nhà theo quy định kỳ Sáu là: Bên thuê nhà quyền đơn phương chấm dứt thực hợp đồng thuê nhà yêu cầu bên cho thuê nhà bồi thường thiệt hại bên cho thuê có hành vi không sửa chữa nhà khi chất lượng nhà bị giảm sút nhiêm trọng; tăng giá thuê nhà bất hợp lý; quyền sử dụng nhà bị hạn chế lợi ích người thứ ba Đối với hợp đồng thuê nhà công vụ lại có quy định giêng quyền bên thuê nhà Bên thuê nhà công vụ sử dụng nhà công vụ để cho thân thành viên gia đình Đối với trường hợp thuộc diện ưu tiên thuê nhà công vụ chưa có nhà công vụ để bố trí thuê quan, tổ chức trực tiếp quản lý cán có trách nhiệm thuê nhà cho họ vơi tiêu chuẩn tương 12 đương nhà công vụ mà họ bố trí trích từ tiền lương người thuê nhà để trả tiền thuê nhà Trong trường hợp tiền thuê nhà cao giá giá cho thuê mà người thuê nhà phải trả, ngân sách nhà nước chi trả cho phần chênh lệch theo diện ngân sách trung ương chi trả cho cán thuộc diện quan trung ương quản lý, ngân sách địa trả cho cán thuộc diện quan địa phướng quản lý Khi người thuê nhà hết tiêu chuẩn thuộc diện thuê nhà coong vụ phải trả lại nhà mà chưa có nhà thuộc quyền sở hữu hoăc chưa thuê nhà xã hội nơi cư trú sau trả nhà công vụ quan, tổ chức nơi có người công tác Sẽ phối hợp với UBND cấp tỉnh nơi người cư trú bố trí cho họ thuê nhà xã hội hỗ trợ hình thức khác để họ có nhà ( theo khoản điều 29 nghị định số 71/2010/NĐ-CP ) 2, Nghĩa vụ bên thuê nhà: Song song với quyền bên thuê nhà, để bảo vệ quyền lợi ích hợp phapscuar bên thuê nhà, điều 495 BLDS năm 2005 quy định nghĩa vụ bên thêu nhà sau: Một là: Bên thuê nhà phải sử dụng mục đích thỏa thuận hợp đồng Mục đích hợp đồng quy định rõ ràng hợp đồng “ để ” Do vậy, suốt thời gian thực hợp đồng, bên thuê nhà phải sử dụng mục đích thỏa thuận Việc bên thuê thêm số tiện nghi bên thuê đặt máy lạnh, máy nước nóng, điện thoại…không xem thay đổi mục đích bên thuê, Ví dụ bên thuê nhà sử dungjdduwocj sử dụng nhà thuê để kinh doanh, bán hoa coi xe, hợp đồng thuê, thỏa thuận thay đổi mục đích nơi thuê nơi lập văn bản, bên thuê nhà nêu lên chấp thuận bên cho thuê theo nguyên tắc: im lìm đồng ý 13 Hai là: Bên thuê nhà có nghĩa vụ trả tiền đủ theo kỳ hạn thỏa thuận hợp đồng Nghĩa vụ nhằm đáp ứng lợị ích vật chất bên cho thuê nhà Tiền thuê nhà phải đươc trả kỳ hạn, địa điểm hai bên tự thỏa thuận Các bên thỏa thận tiền thuê trả hàng tháng, hàng quý, trả năm lần Tiền thuê nhà trả theo tiền đồng Việt Nam hoăc ngoại tuệ Bên thuê trả trực tiếp cho bên cho thê qua đường bưu điện, chuyển khoản ngân hàng, Trong trường hợp thuê nhà công vụ người thuê nhà công vụ có trách nhiệm trả trả tiền thuê nhà theo nội dung hợp đồng thuê nhà ký kết phù hợp với thời điểm nhà nước toán tiền lương theo quy định Trường hợp người thuê nhà không trả tiền thuê nhà ba tháng liên tiếp thì đơn vị quản lý vận hành nhà công vụ có quyền yêu cầu quan trực tiếp quản lý người thuê nhà công vụ có quyền khấu trừ tiền lương người người thuê nhà để trả tiền thuê nhà; quan quản lý trực tiếp người thuê nhà có trách nhiệm trích từ tiền lương người thuê nhà để trả cho người quản lý vận hành nhà công vụ Trường hợp đơn vị quản lý vận hành nhà công vụ ký hợp đồng thuê nhà với quan trực tiếp quản lý người thuê nhà công vụ quan có trách nhiệm trích từ tiền lương người thuê nhà để trả cho đơn vị quản lý nhà công vụ ( Điều 27 nghị định số 71/2010/NĐ-CP ) Trong trường hợp tiền thuê nhà cao howngais cho thuê mà người thuê nhà phải trả ngân sách nhà nước chi trả phần chênh lệch theo nguyên tắc ngân sách trung ương chi trả cho cán thuộc quản lý quan trung ương quản lý, ngân sách địa trả cho cán quản lý quan địa phương ( theo khoản điều 29 nghị định số 71/2010/NĐ-CP ) Ba là: Bên thuê nhà có nghĩa vụ giữ gìn nhà, sửa chữa hư hỏng gây Khi hợp đồng hết hạn thì, bên thuê nhà phải trả lai nhà tình trạng tốt Do suốt thời gain thực hợp đồng, bên thuê phải giữ gìn nhà tài sản chịu hoàn toàn hư hỏng mà minh gây nơi 14 thuê Tuy nhiên bên thê nhà phải chịu trách nhiệm hư hỏng sảy sau ký hợp đồng thuê, hai bên thường kèm theo hợp đồng biên trạng nhà; bên thuê chịu trách nhiệm hư hỏng mà gây sau Khi nhà cho thuê bị hư hỏng nhỏ, bên thuê phải chịu trách nhiệm hư hỏng ( ví dụ gạch men bị vỡ, vòi nước bị hỏng lôi bên thuê nhà Đối với hư hỏng lớn thuộc trách nhiệm thuộc bên cho thuê ( ví dụ tường nhà bị nứt gãy, trần nhà bị rột nước…nhưng bên thuê phải chịu trách nhiệm phạm lỗi Để chưng minh lỗi bên thuê, tòa án phải xem xét bên thuê có hành động tài sản không, tứ lôi bên thuê lỗi cố ý Bên thuê phải chịu trách nhiệm nhà bị hư hại hỏa hoạn, theo quy định luật lệ hành người phải có bổn phận thực đầy đủ biện pháp phòng cháy chữa cháy; nghĩa vụ thuộc bên thuê, họ không làm khiến cho nơi thuê bị cháy họ phải chịu trách nhiệm, ngoại trừ đám cháy từ nhà bên lân cận lan sang lỗi người khác Trong trường hợp bên thê nhà xây đựng cải tạo thêm nhà diện tích nhà thuê hợp đồng hết hạn phần xây dựng thuộc quyền sở hữu chủ nhà Trong trường hợp có nhiều người thuê đứng tên thuê hợp đồng họ phải liên đới chịu trách nhiêm việc thi hành nghĩa vụ bên thuê nhà phân tích Như vậy, người phải thi hành đầy đủ nghĩa vụ bên thuê bên cho thuê có quyền buộc người số người thuê phải thi hành toàn nghĩa vụ, trả tiền thuê nhà Vấn đề không khó khăn người thuê thuộc gia đình, người phải có bổn phận gìn giữ nơi thuê họ dễ bảo tôn trọng nghĩa vụ Nhưng bất động sản cho thuê nhà lớn chia nhiều phòng cho người khác hợp đồng thuê vấn đề trở nên phức tạp: người thuê phải chịu trách nhiệm liên đới hành động họ không kiểm 15 soát Tình trạng gây bất công buộc người thuê tự phải gánh chịu nghĩa vụ bên thuê khác, thiệt hại người thuê gây cho bất động sản Bốn là: Bên thuê nhà có nghĩa vụ tôn trọng quy tắc sinh hoạt công cộng Quy tắc sinh hoạt công cộng quy tắc hành nhằm bảo vệ trật tự vệ sinh công cộng, nêu bên thuê nhà vi phạm quy định bị xử lý hành Nghĩa vụ nghĩa vụ công dân sống cộng đồng nghĩa vụ dân xuất phát từ hợp đồng thuê nhà Năm là: Bên thuê nhà có nghĩa vụ trả nhà cho bên cho thuê thỏa thuận, thời hạn hợp đồng thuê nhà, trử trường hợp bên thuê nhà mắc lỗi đẫn đến bên cho thuê nhà đơn phương chấm dứt hợp đông trước thời han III – THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VÀ PHƯƠNG HƯỚNG HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ QUYỀN VÀ NGHĨA VỤ TRONG HỢP ĐỒNG THUÊ NHÀ 1, Thực trạng Như biết trach chấp thường phát sinh quan hệ thuê nhà chưa có rõ ràng, minh bách quy định quyền nghĩa vụ chủ thể tham gia vào quan hệ hợp đồng thuê nhà ở, giải chưa thỏa đáng quan chức dẫn đến tình trạng xảy tranh chấp dân hợp đồng thuê nhà nên ảnh hưởng đến quyền nhĩa vụ chủ thể tham gia giao dịch Theo báo cáo tổng kết công tác xét xử vụ an dân tòa án nhân dân tối cao cho thấy, nghững năm gần đây, tranh cấp hợp đồng thuê nhà không ngừng tăng cao Năm 2005 tòa án nhân dân tối cao thụ lý 426 vụ việc giải tranh chấp hợp đồng thuê nhà 278 vụ việc, sau năm (năm 2009) số lên 688 vụ ( giải 406 vụ ) Nguyên nhân chủ yếu hợp đồng thuê nhà bên không công chứng chứng thực 16 đăng ký với quan nhà nước có thẩm quyền, số trường hợp bên ( bên cho thuê bên thuê nhà ) thỏa thuận miệng viết giấy tay, sau bị thất lạc khó khăn việc đánh giá chứng cứ, không bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp bên quan hệ hợp đồng thuê nhà ở, 1.1, Vướng mắc hình thức hợp đồng nhà ở: Như biết hợp đồng thuê nhà để đảm bảo hình thức hợp đồng phải quan nhà nước có thẩm quyền công chứng, chứng thực, phải lập tành văn bản, theo quy định hợp đồng thuê nhà muốn chứng thực chủ tài sản phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà diện tích đất nên nhiêu hợp đồng không đươc xác định tư cách pháp lý họ chưa có giấy tờ theo quy định nên muốn công chứng chứng, thưc không Tình trạng phổ biến Do đẫn đến tranh chấp ảnh hưởng đến quyền nghĩa vụ hai bên chủ thể tham gia giao dịch 1.2, Vướng mắc thẩm quyền công chứng, chứng thực hợp đồng thuê nhà ở: Một vướng mắc pháp luật hợp đồng cho thuê nhà thẩm quyền công chứng chứng thực hợp đồng liên quan đến hợp đồng thuê tài sản gắn liền với đất nhà thuộc quan phòng công chứng phòng công chứng UBND xã UBND câp huyện chứng thưc hợp đồng gây kho khăn vương mắc, Thực tiễn cho thấy vướng mắc chưa có thống tẩm quyền chứng thực hợp đồng nhà văn hướng dẫn, hệ yêu cầu người dân không giải họ cần mooth hành lang pháp lý cho việc đảm bảo giao dịch tài sản, văn pháp lý không giải vấn đề 1.3, Vướng mắc tranh chấp hợp đồng cho thuê nhà xác lập trước ngày 01/7/1991 có yếu tố nước ngoài: 17 Trong trường hợp tranh chấp dân nhà có yếu tố nước xác lập trước ngày 01/7/1991, tài liệu chứng minh chủ thể tham gai giao dịch đối tượn nghị 1037/2006/NQ- UBTVQH11 diều chỉnh, để tòa án có chấp nhận không chấp nhận yêu cầu đương nội dung giao dich đòi nhà cho thuê cần thiết, nên việc đánh giá chứng để xác định tư cách tham gia tố tụng đương sụ vụ án quan trọng, nên việc đánh giá chứng thẩm phán chủ quan, chưa quy định cụ thể pháp luật nhà để làm để giải tranh chấp theo nghị 1037 Trong vấn đề xác minh đương tham gia tố tụng có thuộc đối tượng pháp luật nhà cho phép sở hữu hay không, góp phần thúc đẩy việc giải vụ án theo quy định pháp luật, lý sinh khiếu kiện kéo dài, phức tạp thân người cho thuê nhà không năm vững quy định pháp luật, người thuê nhà cố ý chơi ỳ không chịu trả nhà 1.4, Vướng mắc tranh chấp hợp đồng thuê nhà xác lập trước ngày 01/7/1991 thời hạn thuê nhà không xác định hợp đồng: Trong nhiều trường hợp không xác đinh thời gian xác lập hợp đồng trước sau ngày 01/7/1999 nên gây tình trạng khiếu kiện gia tăng, việc xác định vấn đề có ý nghĩa quan trong thưc tiễn xét xử 2, Phương Hướng hoàn thiện pháp luật quyền nghĩa vụ hai bên chủ thể quan hệ thuê nhà 2.1, Về hình thức hợp đồng thuê nhà: Nhằm đảm bảo quản lý nhà nước việc thuê nhà, tránh thủ tục hành không không cần thiết Bộ luật dân nên sửa đổi hình thức hợp đồng cho thuê nhà, cần văn hợp đồng thuê nhà từ tháng trở lên phải đăng ký với quan thuế đủ, quy định thể để đảm bảo quản lý nhà nước hoạt động cho thuê nhà tránh thất thu thuế 18 2.2, Về thẩm quyền công chứng, chứng thực hợp đồng thuê nhà ở: Nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho người dân giao dịch dân loại hợp đồng liên quan đến đối tượng là nhà ngày mở rộng đa dạng, thi việc quy định thẩm quyền quan có thẩm quyền cong chứng , chứng thưc cấn phân định rõ ràng thống tạo thành hành lang pháp lý an toàn giao dịc người dân 2.3, Về hợp đồng cho thuê nhà xá lập trước ngày 01/1/1991 có yếu tố nước ngoài: Như phân tích để bổ xung cho điều nghị số 1037/2006/NQ UBTVQH111 giao dịch dân nhà xâc lập trước ngày 1/7/1991 có người việt nam định cư nước tham gia sau: Công dân người việt nam định cư nước phải thỏa mãn điều kiện : người đầu tư lâu dài việt nam, người có công đóng góp cho đất nước, nhà hoạt động văn hóa, nhà khoa học có nhu cầu thường xuyên làm việc Việt Nam phục vụ cho nghiệp xây dựng đất nước Việt Nam định cư nước việt nam cư trú với thời hạn phép từ sàu tháng trở lên C – KẾT THÚC VẤN ĐỀ Qua tiểu luận cho ta thấy quy định pháp luật hành hợp đồng thuê nhà ở, quy định quyền nghĩa vụ chủ thể quan hệ hợp đồng dân thuê nhà ở, quy định ta thấy đươc vấn đề làm đề tồn qua cần hoàn thiện chế quản lý việc thuê nhà để từ bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp chủ thể tham gia quan hệ hợp đồng thuê nhà để, tạo điều kiện cho nhân dân có nơi thuận lợi để sinh sống, học tập, công tác, lao động… ông cha ta nói “ An cư lập nghiệp ” 19 [...]... 2, Nghĩa vụ của bên thuê nhà: Song song với các quyền của bên thuê nhà, để bảo vệ quyền và lợi ích hợp phapscuar bên thuê nhà, điều 495 BLDS năm 2005 quy định 5 nghĩa vụ của bên thêu nhà như sau: Một là: Bên thuê nhà phải sử dụng đúng mục đích đã thỏa thuận trong hợp đồng Mục đích của hợp đồng đã được quy định rõ ràng trong hợp đồng là “ để ở ” Do vậy, trong suốt thời gian thực hiện hợp đồng, bên thuê. .. cộng đồng chứ không phải là nghĩa vụ dân sự xuất phát từ hợp đồng thuê nhà Năm là: Bên thuê nhà có nghĩa vụ trả nhà cho bên cho thuê đúng thỏa thuận, đúng thời hạn của hợp đồng thuê nhà, trử trường hợp bên thuê nhà mắc lỗi đẫn đến bên cho thuê nhà đơn phương chấm dứt hợp đông trước thời han III – THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VÀ PHƯƠNG HƯỚNG HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ QUYỀN VÀ NGHĨA VỤ TRONG HỢP ĐỒNG THUÊ NHÀ 1,... không đồng ý cho bên đang thuê nhà đổi nhà Ba là: khi được bên cho thuê đồng ý bằng văn bản, bên thuê nhà có quyền cho ngưói khác thuê lại nhà Việc đồng ý bằng văn bản của bên thuê có thể quy định ngay trong phần quyền củ bên thuê nhà trong hợp đồng thuê nhà hoặc bằng một văn bản khác Tuy nhiên, quyền cho thuê lại nhà đang thuê chỉ thực hiện được khi có đủ hai điều kiện là: thời hạn thuê nhà vẫn còn và. .. thuộc quyền sở hữu của chủ nhà Trong trường hợp có nhiều người thuê cùng đứng tên thuê trong hợp đồng thì họ phải liên đới chịu trách nhiêm trong việc thi hành các nghĩa vụ của bên thuê nhà như đã phân tích ở trên Như vậy, mỗi người phải thi hành đầy đủ nghĩa vụ của bên thuê và bên cho thuê có quyền buộc bất cứ người nào trong số các người thuê phải thi hành toàn bộ nghĩa vụ, nhất là trả tiền thuê nhà. .. sử dụng nhà đó, bât cứ việc đổi nhà trong thời gian thuê vì lý do họ đã trả tiền cho cả thời gian thuê Bởi lẽ Việc làm này sẽ ảnh hưởng rất lớn đến nhà ở của bên cho thuê Bởi vậy, khi muốn đổi nhà đang thuê vơi bên thuê khác thì bên thuê nhà phải được sự đồng ý của bên cho thuê nhà Bên cho thuê nhà có quyền xem xét khả năng trả tiền thuê nhà và ý thức bảo quản tài sản của bên thuê nhà mới mà đồng ý... trử trường hợp bên thuê ban đầu đồng ý với thời hạn dài hơn Bên thuê lại cũng có quyền và nghĩa vụ của bên thuê nhà ở Riêng nghĩa vụ sửa chữa nhà đang thuê cà quyền cải tạo, nâng cấp do bên cho thuê ban đầu phải chịu trách nhiệm Bốn là: Bên thuê nhà được tiếp tục thuê theo các điều kiện đã thỏa thuận vơi bên cho thuê, trong trường hợp thay đổi chủ sở hữu nhà Thay đổi chủ sở hữu nhà đang cho thuê có thể... khi bên cho thuê có một trong các hành vi không sửa chữa nhà khi khi chất lượng nhà bị giảm sút nhiêm trọng; tăng giá thuê nhà bất hợp lý; quyền sử dụng nhà bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba Đối với hợp đồng thuê nhà ở công vụ lại có quy định giêng về các quyền của bên thuê nhà Bên thuê nhà ở công vụ được sử dụng nhà ở công vụ để ở cho bản thân và các thành viên trong gia đình Đối với trường hợp. .. định của pháp luật hiện hành về hợp đồng thuê nhà ở, trong đó quy định quyền và nghĩa vụ của các chủ thể trong quan hệ hợp đồng dân sự thuê nhà ở, cũng trên những quy định đó ta thấy đươc nhưng vấn đề đã làm được và những vẫn đề còn tồn tại qua đó cần hoàn thiện các cơ chế quản lý trong việc thuê nhà ở để từ đó bảo vệ được quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ thể tham gia trong quan hệ hợp đồng thuê nhà. .. quyền ở có quyền yêu cầu bên cho thuê sủa chữa nhà bị hư hỏng nặng Đây là một quy định nhằn bảo vệ quyền sử dụng nhà của bên thuê nhà ở Nếu bị hư hỏng nặng, bên thuê nhà có quyền yêu cầu bên cho thuê sửa chữa nhà bất cứ lúc nào mà không phải chờ đến kỳ sửa chữa, bảo dưỡng nhà theo quy định kỳ Sáu là: Bên thuê nhà được quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà và yêu cầu bên cho thuê nhà bồi... là: Bên thuê nhà có quyền được đổi nhà đang thuê vơi người thuê khác, nếu được bên cho thuê đồng ý bằng văn bản vì nhà ở là tài sản của bên cho thuê, cho nên họ có quyền tuyệt đối với tài sản đó Ngoài mục đích nhận được một khoản tiền từ việc cho thuê nhà, bên cho thuê nhà cũng có quyền cho hoặc không cho bất cứ người nào cho thuê nhà đó Đối vói việc đổi nhà của bên đang thuê nhà ở cũng như vây Bên thuê ... 122 BLDS 20 05, (đã thành niên) Là chủ tài sản người đại diện theo quy định pháp luật dân nhà diện tích cho thuê, tự nguyện - Đối với tổ chức : Tổ chức phaỉ có lực kinh doanh nhà ( theo điều 92. .. theo khoản điều 29 nghị định số 71 /20 10/NĐ-CP ) 2, Nghĩa vụ bên thuê nhà: Song song với quyền bên thuê nhà, để bảo vệ quyền lợi ích hợp phapscuar bên thuê nhà, điều 495 BLDS năm 20 05 quy định nghĩa... hợp đồng thuê nhà không ngừng tăng cao Năm 20 05 tòa án nhân dân tối cao thụ lý 426 vụ việc giải tranh chấp hợp đồng thuê nhà 27 8 vụ việc, sau năm (năm 20 09) số lên 688 vụ ( giải 406 vụ ) Nguyên