MỘT SỐ KIẾN NGHỊ ĐỐI VỚI HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY CỦA NGÂN HÀNG Định hướng hoàn thiện định giá bất động sản chấp hoạt động cho vay ngân hàng thương mại (NHTM) 1.1 Định hướng phát triển NHTM Việt Nam Hoạt động định giá BĐS chấp hoạt động cho vay hệ thống ngân hàng thương mại Việt Nam giai đoạn 2010-2015 giai đoạn gặp nhiều khó khăn thách thức ngành ngân hàng phải đối mặt với khủng hoảng tài suy thoái kinh tế toàn cầu kết đạt ngành ngân hàng đáng ghi nhận Hoạt động cho vay có bước tăng trưởng vững nhờ có sách điều hành cải tiến qui trình cho vay chặt chẽ, hợp lý Trong năm với quan điểm phát triển toàn diện, an toàn, hiệu bền vững, định hướng hoạt động hệ thống NHTM xác định sau: - Các NHTMNN NHTMCP đóng vai trò chủ lực đầu hệ thống ngân hàng qui mô hoạt động, lực tài chính, công nghệ quản lý hiệu Nâng cao lực cạnh tranh quốc tế NHTM Việt Nam với chất lượng thương hiệu mạnh - Mở rộng qui mô hoạt động đôi với tăng cường lực tự kiểm tra, quản lý rủi ro, đảm bảo an toàn hiệu kinh doanh Phát triển hệ thống thông tin tập trung quản lý rủi ro độc lập Tách bạch hoạt động quản lý rủi ro với hoạt động kinh doanh NHTM - Tiếp tục tăng qui mô vốn điều lệ, tài sản đôi với nâng cao chất lượng khả sinh lời tài sản có; giảm tỷ trọng tài sản rủi ro tổng tài sản Xử lý dứt điểm nợ tồn đọng đảm bảo cân đối tài sản có tài sản nợ Ngân hàng thương mại Thực biện pháp nhằm đảm bảo an toàn cho hoạt động hệ thống ngân hàng Rà soát công tác quản lý tín dụng nâng cao chất lượng tín dụng cho Ngân hàng thương mại Phân tích nguyên nhân, trách nhiệm đề giải pháp nhằm giải dứt điểm khoản nợ khó đòi, khoản nợ xấu khả toán, đảm bảo thu hồi nợ - Xây dựng phấn đấu hoàn thành mục tiêu cho giai đoạn 2010-2015 sau: + Tổng phương tiện toán dư nợ tín dụng kinh tế tăng khoảng 20-25% so với cuối năm 2010 + Lãi suất tỷ giá điều hành mức hợp lý nhằm phù hợp với cân đối vĩ mô, đảm bảo ổn định hoạt động an toàn hệ thống 1.2 Định hướng phát triển hoạt động cho vay chấp Ngân hàng thương mại Việt Nam Cho vay chấp hay có tài sản đảm bảo xu chung hoạt động NHTM nay, đặc biệt điều kiện cạnh tranh xu hướng hội nhập với kinh tế giới trình toàn cầu hóa Bởi việc nâng cao chất lượng hiệu khoản vay việc làm cần thiết Trong thời gian tới NHTM cần tiếp tục mở rộng nghiệp vụ cho vay có bảo đảm tài sản quan điểm giảm thiểu rủi ro an toàn cho hoạt động Ngân hàng Tiếp tục tăng tỷ trọng cho vay có tài sản đảm bảo tổng dư nợ cho vay, mở rộng đa dạng hóa danh mục tài sản đảm bảo chấp, đưa mức tỷ lệ cho vay có tài sản đảm bảo tổng dư nợ mức trung bình NHTM từ 60-70% Thực việc cho vay có tài sản đảm bảo xử lý tài sản đảm bảo theo qui định Nhà nước ban hành, đồng thời phải phù hợp với điều kiện hoàn cảnh ngân hàng thương mại để việc cho vay phù hợp với đối tượng phù hợp với khoản vay Thực biện pháp nhằm nâng cao tính an toàn hệ thống Thực nghiêm túc qui định đảm bảo tỷ lệ an toàn hoạt động kinh doanh Coi trọng hoàn thiện dần công tác định giá tài sản đảm bảo nhằm phục vụ cho hoạt động cho vay, coi hoạt động mang tính thống hệ thống ngân hàng Với quan điểm định hướng hoạt động nói chung hoạt động cho vay chấp nói riêng sở quan trọng cho hoạt động NHTM, giúp ngân hàng thương mại thực thành công tiêu kế hoạch đặt thời gian tới 2 Mục tiêu quan điểm hoàn thiện định giá BĐS chấp hoạt động cho vay NHTM Việt Nam 2.1 Mục tiêu Bất động sản chấp ngày chiếm tỷ trọng lớn trở thành nguồn dư nợ cho vay chủ yếu ngân hàng thương mại cổ phần, đặc biệt ngân hàng thương mại cổ phần quốc doanh Việc định giá cho tài sản BĐS chấp chiếm vai trò quan trọng để NHTM thu hút nguồn vốn cho vay bảo đảm việc bảo toàn vốn, giảm rủi ro hoạt động tín dụng cho vay NHTM Để hoàn thiện công tác định giá tài sản BĐS chấp trongcác NHTM thời gian tới cần đạt số mục tiêu phương hướng sau đây: - Xây dựng hệ thống thống hoạt động cho vay NHTM tổ chức, qui trình vận dụng phương pháp định giá tài sản BĐS chấp Hiện NHTM tiến hành công tác định giá tài sản BĐS chấp theo ngân hàng tùy theo kinh nghiệm mục đích tác nghiệp Chưa có thống chung hệ thống hoạt động cho vay tín dụng tài sản BĐS chấp Vì có tượng giá ngân hàng qui định không áp dụng ngân hàng khác tạo nên nghi ngại cho khách hàng dẫn đến cạnh tranh thiếu lành mạnh NHTM Thực mục tiêu nhằm đảm bảo cho tính bình đẳng lựa chọn khách hàng vay với ngân hàng, đồng thời giảm tính rủi ro cho ngân hàng khách hàng Ngoài ra, nhiều ngân hàng lúng túng triển khai công tác lẽ chưa có qui trình chuẩn để áp dụng Bởi mục tiêu đặt hoàn thiện công tác định giá BĐS chấp theo hướng xây dựng qui trình định giá chuẩn áp dụng cho loại hình hệ thống ngân hàng Đó qui trình đảm bảo tính chặt chẽ khâu tổ chức, bố trí nguồn nhân lực, phân định rõ ràng trách nhiệm quyền hạn phận làm công tác định giá phận khác có liên quan Tuy nhiên qui trình cần rõ ràng, đơn giản, giảm khâu thủ tục rườm rà chi phí không cần thiết - Xây dựng chế sách thống hoạt động định giá tài sản BĐS chấp NHTM nhằm nâng cao hiệu công tác Các chế sách hoạt động định giá BĐS chấp bao gồm chế tổ chức hoạt động định giá NHTM, vấn đề đào tạo bồi dưỡng đội ngũ cán định giá, qui định hoạt động định giá tài sản BĐS chấp - Kết hợp gắn liền với việc xây dựng chế phát triển thị trường tài BĐS Việt Nam Định giá tài sản BĐS chấp khâu quan trọng có ý nghĩa tổ chức tín dụng cho vay NHTM, có ý nghĩa việc phát triển thị trường tài nói chung tài hóa BĐS nói riêng Hoàn thiện công tác đóng góp quan trọng tạo điều kiện động lực cho phát triển thị trường tài Việt nam, làm lành mạnh hóa thị trường giải pháp quan trọng huy động vốn phục vụ cho đầu tư phát triển thực trình công nghiệp hóa đại hóa đất nước 2.2 Quan điểm Để đạt mục tiêu phương hướng nêu nhằm hoàn thiện công tác định giá tài sản BĐS chấp ngân hàng TM Việt Nam, cần đề số quan điểm chủ yếu sau đây: - Nhất quán quan điểm thống cho loại hình NHTM, tập trung vào loại hình NHTMNN NHTMCP Nghĩa bảo đảm thống tổ chức, phương pháp, qui trình định giá Cần có qui định chuẩn hoạt động định giá thống cho loại hình NHTM dựa điều kiện đặc thù loại hình Trên sở NHTM vận dụng thực tương ứng với điều kiện Tránh tình trạng “ mạnh làm” ngân hàng vận dụng cách khác diễn NHTM - Quan điểm phù hợp với điều kiện thực tế Việt Nam Thị trường BĐS thị trường mới, trình hình thành nói thị trường phát triển nhanh chóng mạnh mẽ Chúng ta chưa có nhiều kinh nghiệm thị trường Việc học tập kinh nghiệm nước ngoài, cac nước có kinh nghiệm lĩnh vực cần thiết, song cần vận dụng kinh nghiệm cho phù hợp với điều kiện nước ta mặt tổ chức qui trình phương pháp định giá lĩnh vực BĐS Sự phù hợp thể mặt như: phù hợp phát triển xu tất yếu tương lai, phù hợp với loại tài sản BĐS chấp thời kỳ, không gian cụ thể, phù hợp với quan điểm giá trị BĐS cần định giá tương ứng với điều kiện cụ thể, hoàn cảnh cụ thể - Quan điểm gắn liền với xu phát triển quốc tế Trong điều kiện phát triển kinh tế nước gắn liền với kinh tế quốc tế xu hội nhập, xu tài hóa khoản vay BĐS ngày phát triển để thu hút nguồn vốn đầu tư từ nguồn khác nhau, Việc định giá tài sản BĐS chấp tách rời với điều kiện Bởi việc định giá tài sản BĐS chấp góp phần đáng kể vào việc thu hút nhà đầu tư nước nước tạo nên nguồn vốn quan trọng cho phát triển kinh tế, với sách khác nhà nước việc thu hút đầu tư - Quan điểm bảo đảm hài hòa lợi ích ngân hàng người vay có tài sản BĐS chấp Đây quan điểm thê mối quan hệ bên người cho vay (ngân hàng) bên người vay (tổ chức cá nhân khách hàng) Thực quan điểm vừa đảm bảo giảm rủi ro, tăng tính cạnh tranh ngân hàng cho vay, đồng thời đảm bảo quyền lợi cho khách hàng vay Quan điểm đảm bảo củng cố mối quan hệ ngân hàng khách hàng vay cách vững 2.3 Dự báo nhu cầu định giá BĐS chấp NHTM Việt nam Trước nhu cầu tín dụng ngày lớn theo dự báo trên, với biện pháp bảo đảm an toàn tiền vay khoản vay NHTM có tài sản bảo đảm chấp ngày lớn Hơn giá trị khoản vay ngày lớn nên tài sản đảm bảo phù hợp tài sản BĐS Đây xu hướng chung ngân hàng khách hàng ưa chuộng tính an toàn tài sản lượng vốn vay/tài sản đảm bảo lớn Xét cấu tài sản đảm bảo BĐS với xu hướng chủ yếu tài sản giá trị quyền sử dụng đất, nhà công trình xây dựng gắn liền với đất, BĐS khu vực đô thị, dễ chuyển nhượng có tính khoản, BĐS nằm vùng thị trường có xu hướng phát triển có khả để phát triển Như thời gian tới, số lượng BĐS sử dụng làm tài sản chấp cho khoản vay NHTM TCTD có xu hướng tăng lên với chủng loại đa dạng phức tạp, có biến động giá trị theo biến động thị trường BĐS Bởi NHTM cần phải có giải pháp nhằm áp dụng phương định giá hiệu phù hợp qui trình định giá hợp lý nhằm đáp ứng nhu cầu định giá BĐS chấp ngày lớn Giải pháp nhằm hoàn thiện định giá BĐS chấp hoạt động cho vay NHTM Việt Nam thời gian tới 3.1.Đổi nhận thức lãnh đạo NH định giá BĐS chấp Để nâng cao chất lượng hoạt động định giá trước hết cần phải có thay đổi tư tưởng nhận thức lãnh đạo ngân hàng thương mại Theo quan điểm trước để đảm bảo an toàn hoạt động cho vay, ngân hàng thường định giá thấp giá trị BĐS chấp nói riêng tài sản đảm bảo nói chung Điều dẫn đến chất lượng tín dụng đảm bảo dài hạn gây ảnh hưởng tiêu cực: khả cho vay chấp BĐS giảm yếu tố: (1) giá trị tài sản chấp giảm (2) định giá không nên khách hàng chuyển sang ngân hàng khác Hơn số liệu thống kê giá trị vay/ giá trị tài sản đảm bảo giảm làm xấu chất lượng cho vay ngân hàng ý nghĩa thống kê hạn chế khả chứng khoán hóa nợ Ngân hàng tương lai Bởi Ngân hàng cần nhận thức việc xác định giá trị TSĐB theo giá trị để hoạch định sách cho vay hợp lý đánh giá chất lượng nợ ngân hàng Do quan điểm không coi trọng hoạt động định giá tài sản đảm bảo, coi khâu qui trình cấp tín dụng, nên số ngân hàng thương mại đầu tư đắn nhân sự, cấu tổ chức, điều kiện sở vật chất kỹ thuật, điều ảnh hưởng đến công việc định giá Bởi thời gian tới cần thay đổi nhận thức để có đầu tư xứng đáng vào nguồn nhân lực, nâng cao trình độ chuyên môn, sở kỹ thuật phục vụ cho công việc định giá Định giá việc xác định giá trị BĐS thời điểm tại, song khoản vay thường mang tính chất lâu dài giá trị BĐS lại thay đổi theo thời gian, trình định giá cần phải dự báo xu hướng biến động, đặc biệt phát mại để đảm bảo thu hồi nợ cho ngân hàng Đồng thời cần dự báo tính khoản tài sản đảm bảo để xác định mức độ rủi ro biến động giá để từ có sở cho ngân hàng xác định tỷ lệ chiết khấu phù hợp Trong xu hội nhập với thị trường tài tiền tệ quốc tế với canh tranh gay gắt hệ thống ngân hàng nước ngoài, đòi hỏi lãnh đạo ngân hàng thương mại Việt nam cần phải thay đổi quan điểm đứng môi trường cạnh tranh Quan điểm ngân hàng coi hoạt động định giá BĐS chấp nhằm giảm thiểu rủi ro hoạt động cho vay, nhiên nhiều ngân hàng nhận thấy để phát triển cần phải đứng vững cạnh tranh, hoạt động cho vay phải có phương thức để thu hút khách hàng, nâng cao giá trị cho vay giải pháp Với quan điểm ngân hàng cho áp dụng phương pháp định giá phù hợp, với qui trình chặt chẽ, hợp lý nguồn nhân lực đào tạo chuyên sâu lĩnh vực định giá nhằm tạo nên tính chuyên nghiệp hoạt động tín dụng NHTM Ngoài nhận thức quan điểm lãnh đạo Ngân hàng cần thay đổi theo hướng phát triển mối liên hệ thị trường tài thị trường BĐS Theo xu hướng chung, tài BĐS đời có phát triển mạnh mẽ hệ thống ngân hàng chấp mô hình nước phát triển Mỹ, Anh, Úc Do việc chấp tài sản không đơn phục vụ mục đích cho vay mà kênh dẫn vốn cho kinh tế thông qua ngân hàng chấp hoạt động chứng khoán hóa khoản vay BĐS Bởi hoạt động định giá BĐS chấp tương lai cần phải chuyên nghiệp hóa với đội ngũ nhân viên có trình độ chuyên môn sở kỹ thuật thuận lợi phục vụ cho công tác định giá Với nhận thức ngân hàng cần có định hướng chiến lược cho hoạt động cho vay nâng cao chất lượng công tác định giá tài sản đảm bảo có BĐS 3.2 Hoàn thiện công tác tổ chức định giá Hiệu định giá BĐS phụ thuộc phần lớn vào việc tổ chức tiến hành định giá BĐS chấp Hiện công tác tổ chức định giá tài sản chấp nhiều ngân hàng tiến hành song song với hoạt động cho vay Khi có đơn xin vay khách hàng hồ sơ đề nghị thẩm định tài sản đảm bảo BĐS, phận tín dụng thực thủ tục pháp lý cho vay chuyển hồ sơ thẩm định tài sản sang phận định giá tài sản để xử lý Bởi tùy theo tính chất đặc thù ngân hàng, tính chất khoản vay, mức độ quan trọng phức tạp tài sản đảm bảo BĐS ngân hàng lựa chọn hình thức tổ chức định giá phù hợp với điều kiện hoàn cảnh ngân hàng để nhằm tiết kiệm thời gian chi phí cho việc định giá Các ngân hàng lựa chọn hình thức tổ chức: (1) thứ việc định giá phận tín dụng đảm nhiệm, tức nhân viên tín dụng kiêm nhiệm vụ định giá Hình thức áp dụng ngân hàng chưa có phận định giá độc lập tỷ lệ tài sản đảm bảo BĐS tổng dư nợ cho vay ngân hàng không lớn thường xuyên, khoản vay nhỏ, tài sản đảm bảo có giá trị thấp dễ dàng định giá, hệ thống thông tin sẵn có, nhân viên tín dụng có nhiều kinh nghiệm thẩm định xác định giá trị tài sản (2) giao cho phòng định giá độc lập thực Hình thức áp dụng ngân hàng mà hoạt động cho vay có tài sản đảm bảo BĐS chiếm tỷ trọng lớn, khách hàng khối lượng cho vay nhiều, thường xuyên Bộ phận định giá độc lập hoàn toàn hoạt động mang tính khách quan, giá trị tài sản đảm bảo xác định để phận tín dụng định cho vay với mức cho vay tỷ lệ chiết khấu phù hợp Tuy nhiên muốn lựa chọn hình thức tổ chức này, ngân hàng cần phải thành lập phòng định giá độc lập Hội sở chính, nằm phận quản lý rủi ro quan hệ khách hàng; (3) thứ ba thuê định giá từ tổ chức bên khối lượng hợp đồng cho vay nhiều, không đủ số lượng cán định giá tài sản định giá có giá trị lớn phức tạp Việc thuê định giá từ tổ chức bên cần phải cân nhắc lựa chọn đối tác có kinh nghiệm định giá 3.3 Hoàn thiện qui trình định giá Qui trình định giá khâu tiếp nhận hồ sơ thẩm định đến việc phân công cán định giá, lên kế hoạch tiến hành định giá trao trả kết cho phòng tín dụng khách hàng để định cho vay Như công việc định giá đòi hỏi nhiều thời gian lực chuyên môn người định giá Bởi để hoàn thiện qui trình định giá BĐS chấp trước hết đòi hỏi phải có phối hợp chặt chẽ phận chức năng, qui định rõ quyền hạn trách nhiệm phận định nội dung công việc phải tiến hành định giá Hiện ngân hàng thương mại tự xây dựng qui trình định giá riêng vào điều kiện hoạt động qui trình cấp tín dụng ngân hàng Công tác tổ chức qui trình định giá thường gắn liền với hoạt động phận tín dụng, hoạt động định giá hoạt động đầu tiên, định mức tín dụng cho vay, đồng thời bước thẩm định khả đảm bảo vốn vay khách hàng cho ngân hàng Nhiều ngân hàng lúng túng việc xây dựng qui trình định giá có nhầm lẫn với qui trình tín dụng Ở số khâu qui trình định giá nằm qui trình cấp tín dụng Bởi việc tiến hành công việc định giá thời gian Việc hoàn thiện qui trình định giá cần phải tiến hành theo hướng đơn giản, gọn nhẹ đảm bảo tính pháp lý, tính xác giá trị cần định giá Cần rút ngắn thời gian số khâu qui trình định giá, đặc biệt khâu thẩm định hồ sơ chuyên viên thẩm định tài sản phận kiểm soát để việc định giá tiến hành khoảng thời gian ngắn để tiết kiệm thời gian chi phí Nhìn chung qui trình định giá cần tuân thủ theo bước sau: Bước Tiếp nhận kiểm tra hồ sơ định giá Bộ phận định giá tiếp nhận kiểm tra tính hợp pháp hợp lệ hồ sơ khách hàng yêu cầu định giá Nếu thiếu không hợp lệ yêu cầu khách hàng bổ sung lại từ chối không thẩm định Bước Xác định vấn đề cần định giá Sau tiếp nhận hồ sơ tài sản đảm bảo từ khách hàng chi nhánh, ngân hàng triển khai công việc định giá Trước hết phải xác định đối tượng điều kiện định giá Đây giới hạn mặt vật lý, kinh tế kỹ thuật công việc định giá - Trước hết cần xác định rõ bất động sản cần định giá, cần có thông tin địa chỉ, vị trí, số liệu khác có liên quan Các thông tin bất động sản cần phải đảm bảo tính pháp lý - Xác định quyền bất động sản cần định giá Giá trị bất động sản bao gồm thân bất động sản mặt vật lý quyền chứa đựng Giá trị bất động sản khác trường hợp sở hữu toàn phần đồng sở hữu Ngoài ra, người định giá cần phải ý đến số quyền ảnh hưởng đến giá trị bất động sản quyền qua, quyền xâm lấn, quyền sử dụng khu vực chung, quyền tài sản thừa kế chấp… - Xác định thời điểm định giá Giá trị bất động sản thay đổi theo thời gian, giá trị ước lượng có giá trị thời điểm định giá Bước Lên kế hoạch định giá Trong bước cần thực số công việc sau: - Nhận biết đặc điểm mặt vật chất, quyền tài sản, trạng thái cung cầu đặc điểm thị trường có liên quan đến tài sản cần định giá - Nhận biết tài liệu cần sử dụng trình định giá, bao gồm: tài liệu tài sản mục tiêu, văn pháp qui hành có liên quan, tài liệu chứng cớ động thái thị trường - Nhận biết quan, tổ chức có trách nhiệm cung cấp thông tin, nguồn tài liệu đáng tin cậy kiểm chứng - Lên chương trình, thời gian biểu công tác Bước Khảo sát trường, thu thập phân tích số liệu Sau xác định vấn đề cần định giá lên kế hoạch cho công tác định giá, người định giá cần phải phân tích ban đầu thông tin cần thiết để biết đặc điểm công việc phải tiến hành trình định giá - Khảo sát trường: kiểm tra vị trí thực tế BĐS chấp so với trích lục đồ mô tả BĐS chấp; khảo sát kích thước, hình thể BĐS chấp - Thu thập thông tin chi tiết bên bên BĐS chấp: Thông tin bên ngoài: thu thập thông tin diện tích đất diện tích công trình kiến trúc, khung cảnh xung quanh, sở hạ tầng… Thông tin bên trong: kiến trúc, mục đích sử dụng tại, tuổi đời công trình, nội thất trang thiết bị… - Thu thập thông tin BĐS tương tự có nhiều đặc điểm tương đồng với BĐS chấp chi phí, giá bán, thu nhập - Thu thập thông tin thị trường BĐS thông tin loại BĐS vùng, thông tin cung – cầu BĐS, động thái người mua, người bán tiềm năng… - Thu thập thông tin tình trạng pháp lý BĐS chấp, loại thuế mức thuế, quy hoạch sử dụng đất, hạn chế (nếu có) việc sử dụng BĐS… Các loại tài liệu cần thu thập: 10 - Các tài liệu cung cấp thông tin bất động sản mục tiêu Các thông tin khai thác từ khách hàng qua khảo sát từ thực tế - Các tài liệu làm để so sánh, phân tích, đánh giá điều chỉnh như: tài liệu mua bán, định mức tiêu hao vật tư, đơn giá chi phí, thuế suất thuế tài sản, lệ phí môi giới, tiền thu từ sử dụng đất… - Các văn pháp lý nhà nước quyền địa phương có liên quan đến quyền sử dụng đất, quyền sở hữu công trình xây dựng, qui định mục đích, quyền thời hạn cho thuê…Cần phải thu thập đầy đủ hệ thống văn pháp lý có ảnh hưởng đến quyền khai thác lợi ích bất động sản - Các tài liệu tổng hợp kinh tế, trị, văn hóa, xã hội như: tình hình phát triển tăng trưởng kinh tế, số GDP, CPI, tình hình lạm phát, số giá cho thuê, số giá nhà đất, chủ trương Nhà nước nhà cho người có thu nhập thấp, thuế nhà đất, thay đổi quy hoạch đô thị hóa, khả kiểm sóat Nhà nước thị trường bất động sản Các nguồn thông tin nhận từ quan chuyên môn, tổ chức quốc tế, ngân hàng, công ty đánh giá hệ số tín nhiệm viện nghiên cứu, từ điều tra tổ chức tư nhân Chính phủ Đây thông tin giúp cho người định giá phân tích diễn biến thị trường đưa yếu tố ảnh hưởng đến kết định giá Bước Phân tích tài liệu thu thập ước tính giá trị Dựa tài liệu có, người định giá cần tiến hành phân tích yếu tố sau: - Phân tích thị trường: mục đích phân tích thị trường xác định đánh giá yếu tố thị trường ảnh hưởng đến giá trị tài sản cần định giá - Phân tích tài sản: mục đích để nhận rõ đặc điểm tiêu chuẩn chủ yếu tài sản mục tiêu có ảnh hưởng đến giá trị - Phân tích so sánh: Mục đích để lựa chọn đưa tiêu chuẩn để thực phương pháp kỹ thuật điều chỉnh, so sánh cho phù hợp với giao dịch chứng cớ - Phân tích sử dụng cao tốt 11 Trong việc phân tích số liệu tổng quát, người định giá cần phân tích xu hướng phát triển quốc gia, vùng khu vực Còn việc phân tích số liệu cụ thể cần quan tâm đến đặc điểm bất động sản mục tiêu bất động sản so sánh - Phân tích thị trường mục tiêu (cung – cầu cạnh tranh) Quá trình định giá đòi hỏi bất động sản phải định giá bối cảnh thị trường tức phải xem xét điều kiện thị trường, khả thay bổ sung cho bất động sản Phân tích cung cạnh tranh: Nguồn cung bao gồm: bất động sản cho thuê, bất động sản đem bán, bất động sản nằm dự án thi công Chúng ta cần biết thị trường bất động sản không cạnh tranh mà tương lai, cần phải xem xét bất động sản triển vọng tương lai Phân tích cầu: Bên cạnh phân tích yếu tố liên quan đến cung cạnh tranh phải xem xét yếu tố liên quan đến cầu bất động sản Bước Áp dụng phương pháp để định giá bất động sản mục tiêu Sau xem xét thực tế, phân tích đặc điểm BĐS thông tin thu thập từ thị trường, cán định giá áp dụng phương pháp định giá phù hợp để tiến hành định giá Phương pháp sử dụng cần vào loại hình BĐS, tính phức tạp việc định giá để giảm thiểu chi phí trình định giá, đảm bảo tính xác giá trị BĐS cần định giá Bước Hoàn thành báo cáo định giá báo cáo cho lãnh đạo Ngân hàng Công việc định giá hoàn tất người định giá hoàn thành báo cáo định giá với nội dung thể rõ ràng đầy đủ trình thực công việc định giá gửi cho lãnh đạo phòng định giá 12 Sơ đồ: Qui trình định giá áp dụng cho hệ thống NHTM Tiếp nhận Kiểm tra hồ sơ định giá HSTS có đủ không? Không có Hồ sơ đủ Hồ sơ thiếu Tiếp nhận hồ sơ phân công nhân viên định giá Xác định vấn đề định giá Hồ sơ thiếu hồ sơ khiếu nại Gửi HSTS đề nghị Phòng QLRR/Phòng HTTD thẩm định tài sản Phòng QLRR/ Phòng HTTD kiểm tra HSTS Lên kế hoạch định giá Hồ sơ bổ sung đủ Khảo sát trường điều tra thực tế Áp dụng phương pháp định giá để tiến hành định giá Hoàn thành báo cáo định giá tiến hành giao dịch tài sản đảm bảo Đối với hệ thống ngân hàng thương mại Nhà nước: 13 Đặc thù hệ thống ngân hàng khoản vay chủ yếu khách hàng doanh nghiệp nhà nước, hỗ trợ lãi suất, phục vụ mục tiêu phát triển kinh tế vĩ mô nhà nước, ví dụ NHNo PTNT, NHĐT&PT Việt Nam, Ngân hàng Công Thương Việt Nam…,các khoản vay khách hàng cá nhân chiếm tỷ trọng nhỏ (chỉ khoảng 18-20%) tổng dư nợ cho vay Các tài sản đảm bảo thường tài sản Nhà nước, giá trị vay định nên việc định giá tài sản chấp tương đối đơn giản Nhiều trường hợp cần vào khung giá Nhà nước định sẵn vay Tuy nhiên bối cảnh nay, hoạt động NHTM Nhà nước có nhiều bước phát triển phải đứng trước thách thức cạnh tranh Bên cạnh khoản vay theo định để ổn định kinh tế vĩ mô NHTM NN chủ động việc tìm kiếm nguồn khách hàng, mở rộng đối tượng khách hàng vay, áp dụng biện pháp bảo đảm tiền vay sở giảm thiểu rủi ro cân nhắc đến quyền lợi khách hàng Để làm điều bên cạnh hoạt động khác, hoạt động định giá tài sản chấp cần phải quan tâm đầu tư thích đáng Hiện phần lớn NHTMNN việc định giá cán tín dụng thực hiện, trước hết ngân hàng cần thành lập phận định giá độc lập, qui định rõ chức năng, nhiệm vụ nội dung công việc phận với đội ngũ cán đào tạo chuyên sâu, đặc biệt lĩnh vực định giá BĐS Một số khâu qui trình cần tiến hành chặt chẽ hơn, ví dụ khâu điều tra, khảo sát thực tế, lấy thông tin để đưa mức giá tham chiếu Để bước đem lại hiệu quả, bước lên kế hoạch định giá cần phải xác định rõ ràng nội dung cần định giá lập kế hoạch rõ ràng thông tin cần thu thập Phương pháp định giá cần áp dụng linh hoạt hợp lý, có kết hợp phương pháp khác nhau, phương pháp so sánh, chi phí thu nhập Đối với hệ thống ngân hàng thương mại cổ phần: Do đặc thù hệ thống ngân hàng TMCP hoạt động môi trường hoàn toàn cạnh tranh, cho vay khách hàng cá nhân, doanh nghiệp vừa nhỏ chiếm tỷ trọng lớn tổng dư nợ (khoảng 70%), khoản vay NHTM cổ phần thường phải có tài sản đảm bảo, đảm bảo BĐS chiếm tỷ lệ lớn Để đứng vững cạnh tranh, đồng thời đảm bảo an toàn giảm thiểu rủi ro hoạt động cho vay, NHTM có chiến lược kinh doanh riêng cho hệ thống Hoạt động định giá NHTM cổ phần coi trọng Ở hầu hết ngân hàng thương mại cổ phần nay, đặc 14 biệt NHTM cổ phần lớn có phận định giá độc lập, ví dụ Techcombank, ACB, Habubank… Tuy nhiên số khâu qui trình định giá NHTM Cổ phần chưa rõ ràng, chặt chẽ Để nâng cao hiệu hoạt động định giá tài sản đảm bảo, Ngân hàng TMCP cần tiếp tục hoàn thiện công tác tổ chức định giá xây dựng qui trình định giá Thiết lập phận định giá riêng biệt ngân hàng chưa có, bổ sung lực lượng cán định giá với trình độ chuyên môn cao, số Ngân hàng khác tài sản định giá phức tạp thuê tổ chức bên để định giá Cần qui định rõ quyền hạn trách nhiệm cán định giá Ví dụ phận định phải chịu trách nhiệm hoàn toàn công việc liên quan đến xác định giá trị tài sản đảm bảo, kể khâu kiểm tra hồ sơ, tính hợp pháp tài sản đến việc xác định vấn đề định giá 3.4 Ứng dụng linh hoạt phương pháp định giá BĐS chấp hành phù hợp với đặc điểm điều kiện ngân hàng TM Ở Việt nam tồn khái niệm thị trường BĐS thức thị trường BĐS không thức Trên thị trường BĐSchính thức, số lượng giao dịch ít, chất lượng thông tin thị trường đảm bảo tin cậy, trừ chất lượng thông tin chi phí, thu nhập giá bán BĐS Trên thị trường không thức, số lượng giao dịch lớn nhiều lần so với thị trường thức, thông tin phản ánh sát thị trường, việc khai thác thông tin khó khăn, tốn nhiều thời gian Vì để kết định giá mang tính khách quan sát với giá thị trường cần phải tùy thuộc vào số lượng liệu, độ tin cậy khả sử dụng liệu để xác định phương pháp định giá phù hợp Trên sở phân tích đối tượng, phạm vi áp dụng, yêu cầu, mặt ưu điểm hạn chế phương pháp định giá nguyên tắc áp dụng sử dụng phương pháp, phân tích đánh giá tính phù hợp phương pháp định giá Phương pháp định giá BĐS chấp phù hợp phương pháp so sánh chi phí Bởi để công tác định giá cần hoàn thiện phương pháp cho phù hợp với thực tế hoạt động ngân hàng thương mại Việt Nam Tuy nhiên cần phải xem xét kết hợp với phương pháp khác để tăng tính hiệu công tác định giá 15 Phương pháp so sánh phương pháp sử dụng phổ biến quen thuộc định giá BĐS chấp NHTM Bên cạnh ưu điểm phương pháp tính đơn giản dễ thực phương pháp bộc lộ hạn chế làm ảnh hưởng đến chất lượng công việc định giá như: - Tính lạc hậu, không đầy đủ thiếu xác thông tin - Không ý đến khoản thu nhập đem lại từ BĐS - Mang tính chất chủ quan người định giá - Một số yếu tố điều chỉnh chưa có sở khoa học rõ ràng Để áp dụng phương pháp hiệu chất lượng, cần phải có giải pháp nhằm khắc phục hạn chế xây dựng điều kiện áp dụng tùy thuộc vào hoàn cảnh Thứ nhất, định giá BĐS chấp phương pháp so sánh cần phải thu thập thông tin BĐS so sánh giao dịch BĐS từ nguồn đáng tin cậy có độ xác cao, ví dụ công ty địa ốc Ngân hàng thương mại ACB, Sacomreal… sàn giao dịch BĐS, trung tâm giao dịch BĐS có quản lý kiểm soát chặt chẽ quan có thẩm quyền Nhân viên định giá tham khảo giá giao dịch BĐS khu vực có BĐS chấp cách đến tận nơi có BĐS tương tự với BĐS chấp hỏi trực tiếp người tham gia giao dịch BĐS Bên cạnh cần phải điều tra cụ thể BĐS so sánh để có điều chỉnh hợp lý BĐS chấp Thứ hai ngân hàng cần xây dựng đơn giá đất thị trường theo khu vực, tuyến phố làm sở cho việc hình thành hệ thống thông tin liệu định giá Muốn phải thực nghiêm túc việc thu thập thông tin xử lý thông tin trình định giá Đây công việc quan trọng cần thiết nhằm đẩy nhanh tiến độ xử lý hồ sơ định giá phòng thẩm định tài sản Để xác định đơn giá đất thị trường đường cần thu thập thông tin giao dich bất động sản tuyến đường thời gian gần Để xác định đơn giá đất thị trường vào: vị trí điều kiện ảnh hưởng đến vị trí Khi thu thập thông tin giao dịch thị trường, người định giá nắm đơn giá đất thị trường tuyến đường định giá BĐS chấp toạ lạc tuyến đường có đơn giá đất thị trường người định giá cần lấy đơn giá đất tuyến đường làm đơn 16 giá đất BĐS thẩm định Điều khiến cho công tác định giá BĐS chấp tiến hành cách nhanh chóng đồng thời giá trị thẩm định sát với giá thị trường Tuy nhiên cần phải thường xuyên cập nhật thay đổi giá đất thị trường cho phù hợp với giá trị thị trường thời điểm Thứ ba, để đảm bảo tính khách quan trình điều chỉnh yếu tố so sánh, ngân hàng cần đưa tiêu chí điểm đánh giá cụ thể tiêu chí Ngân hàng cần phải quy định cụ thể số tiêu điều chỉnh cách thống nhằm hạn chế yếu tố chủ quan người định tránh thông đồng nhân viên định giá với khách hàng Định giá nhà (tài sản đất) phương pháp chi phí phức tạp đòi hỏi phải có kiến thức kỹ thuật xây dựng nên Ngân hàng cần có quy định rõ ràng việc xác định giá trị lại nhà, công trình đất Đối với loại nhà cần có quy định áp dụng đơn giá xây dựng cụ thể, quy định thời gian khấu hao theo loại công trình tránh tình trạng ước tính theo quan sát chủ quan nhân viên định giá Khi dự đoán thời gian lại để tính khấu hao cần phải trừ phần thời gian vay khách hàng Ví dụ nhà dự tính khấu hao vòng 30 năm, sử dụng năm, dự tính khách hàng vay năm, giá trị lại sử dụng (30-5-2)/30 *100% = 76% Như giá trị lại khoảng 76% Việc tính toán theo phương pháp chi phí thường ngân hàng ước lượng theo tỷ lệ khấu hao theo thời gian mà chưa tính hết nguyên nhân gây giảm giá công trình Trong định giá BĐS có yếu tố gây giảm lỗi thời chức năng, tính lạc hậu thiết kế, gây ảnh hưởng lớn đến giá trị Có công trình vừa xây dựng xong không hợp mốt làm giảm giá Bởi với phương pháp bên cạnh việc tính thời gian khấu hao hợp lý cần phải tính toán giảm giá gây thị trường yếu tố khác lỗi thời, lạc hậu, lỗi mốt BĐS Ngân hàng nên sử dụng kết hợp phương pháp định giá để đạt hiệu cao Đối với BĐS hình thành sau vốn vay định giá chi phí xây dựng không hợp lý mà nên sử dụng phương pháp vốn hoá để định giá Khi định giá BĐS hình thành tương lai, nhân viên định giá nên dự báo khoản lợi nhuận mà chúng mang lại cho chủ sở hữu tương lai, định giá dựa vào giá thị trường không nên dựa theo hạch toán giá toán công trình chúng bị làm sai lệch, thổi phồng Đối với số BĐS sử dụng vào hoạt động mang lại lợi nhuận khách sạn, văn phòng 17 cho thuê… nên định giá theo phương pháp vốn hoá kết hợp với phương pháp so sánh So sánh khách sạn khác vị trí khác có kết cấu tương tự có thu nhập thực điều chỉnh, xác định giá trị theo phương pháp vốn hoá 3.5 Xây dựng hệ thống thông tin BĐS NHTM Các thông tin tài sản đảm bảo nói chung thông tin BĐS nói riêng thông tin giao dịch thị trường BĐS nguồn tài nguyên quý giá Nó phục vụ tốt cho hoạt động thẩm định tài sản, xây dựng đơn giá đất thị trường, làm sở cho việc thống kê, dự báo biến động giá BĐS theo thời kỳ Các nhân viên thẩm định tài sản phải thường xuyên theo dõi bám sát với thị trường đồng thời phải thu thập nhiều thông tin thị trường BĐS qua nguồn khác nhằm tạo cho hệ thống liệu thông tin phong phú Điều giúp ích nhiều cho hoạt động định giá công tác định giá có thông tin điều quan trọng Để phát triển hoàn thiện kho giữ liệu giá tài sản đảm bảo nhân viên thẩm định nhân viên khác phải cập nhật thông tin giao dịch BĐS thị trường thông qua nhiều nguồn khác : Khách hàng vay mua BĐS có toán qua ngân hàng Các giao dịch mua bán BĐS thực thông qua tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS, sàn giao dịch BĐS Các đơn vị có chức định giá Nhà nước như: Bộ Tài (Trung tâm thông tin thẩm định giá), Sở Tài Chính/Trung tâm thẩm định giá bán đấu giá tài sản) Giá đất thực đền bù giải toả Bảng giá đất UBND Tỉnh/Thành phố trực thuộc trung ương quy định Kết bán đấu giá BĐS tổ chức bán đấu giá thực Giao dịch mua bán BĐS khác mà đơn vị thu thập, xác định Các thông tin rao bán BĐS phương tiện thông tin đại chúng Các nguồn thông tin khác 18 Sau thu thập, nhân viên định giá nhập thông tin vào phần mềm quản lý giá Đây phần mềm hữu dụng cho việc tra cứu, lưu trữ thông tin, giúp ích nhiều cho trình định giá 3.6 Đào tạo đội ngũ nhân phục vụ cho định giá BĐS chấp Thành lập phận định giá độc lập NHTM cần thiết khách quan Tại NHTM mà hoạt động cho vay có bảo đảm tài sản BĐS chấp trở thành nguồn chủ yếu hình thành phận định giá tài sản BĐS chấp trở thành tất yếu bảo đảm cho ngân hàng giảm thiểu rủi ro bảo đảm lợi ích cho khách hàng Cùng với việc hình thành phận ngân hàng cần qui định chức năng, nhiệm vụ phận với tổ chức nhân tương ứng với chức nhiệm vụ giao Bộ phận thực chức nhiệm vụ định giá tài sản BĐS chấp thực qui trình qui định việc định giá tài sản chấp BĐS Khi hình thành phận nghiệp vụ độc lập NHTM việc định giá tài sản BĐS chấp trở thành nghiệp vụ quan trọng chuyên sâu, hạn chế bất cập thời gian quan lĩnh vực ngân hàng thương mại Việc đào tạo bồi dưỡng cán làm công tác định giá tài sản BĐS chấp cần ý thường xuyên Ngoài việc đào tạo cán có chuyên môn việc định giá theo chương trình đào tạo trường đại học cao đẳng có chuyên ngành đào tạo lĩnh vực này, ngân hàng cần đặc biệt trọng đến việc bồi dưỡng nghiệp vụ cho cán định giá, có chương trình bồi dưỡng đào tạo lại nâng cao trình độ cho cán định giá Bồi dưỡng, nâng cao nghiệp vụ, khả nắm bắt hiểu biết pháp luật, chế sách,văn bản, chế độ liên quan cho đội ngũ cán làm công tác định giá, để họ có khả tiếp cận nhanh nhất, hiệu Thực lớp tập huấn, hội thảo kinh nghiệm định giá BĐS chấp ngân hàng thương mại hệ thống NHNN Việt Nam ngân hàng nước để học hỏi, tiếp thu có chọn lọc kinh nghiệm ứng dụng vào thực tế Sắp xếp lại đội ngũ cán làm công tác định giá theo lĩnh vực cụ thể ( nhà phố, nhà xưởng, đất trang trại ) để họ có khả nắm bắt tình hình 19 thị trường, hiểu sâu lĩnh vực mà quản lí nhằm giúp cho việc định giá đạt hiệu Nâng cao tính độc lập, chủ động tự tin nhân viên thẩm định việc đưa ý kiến nhằm tránh tình trạng cứng nhắc theo quy định khiến cho kết thẩm định thiếu xác đồng thời tạo điều kiện tối đa cho nhân viên phát huy khả Một số kiến nghị 4.1 Đẩy mạnh việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sở hữu nhà Đi vay cho vay vấn đề cốt lõi nghiệp vụ Ngân hàng thương mại Để tồn phát triển bên cạnh việc nhận tiền gửi ngân hàng phải ngày mở rộng họat động tín dụng, người vay cá nhân, hộ gia đình doanh nghiệp quốc doanh ngày đóng vai trò quan trọng gia tăng không ngừng Nhưng vấn đề đặt họ vay vốn phải có tài sản bảo đảm Hiện nay, đa phần đối tượng vay vốn trung dài hạn họ chấp BĐS yêu cầu chấp BĐS phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà Nhiều trường hợp có nhu cầu vay vốn để sản xuất kinh doanh nhà đất chưa có giấy tờ nên không chấp để vay vốn được, đành để hội kinh doanh qua đi.Tình hình góp phần hạn chế vào chủ trương tăng quy mô tín dụng ngân hàng Cho đến nay, phần lớn nhà, đất Hà Nội (cũng nước) chưa cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở, tình hình nhiều nguyên nhân Hiện sở Địa Chính nhà đất Hà Nội có giải pháp để thúc đẩy tiến trình cấp giấy chứng nhận này, chẳng hạn Sở ủy quyền cho cấp quận huyện có thẩm quyền việc xét cấp giấy chứng nhận, hay xét cấp giấy chứng nhận cho tất trường hợp chứng minh tính hợp pháp, sử dụng ổn định tranh chấp nhà đất Đây tín hiệu đáng mừng ngành Ngân hàng, tốc độ cấp giấy chứng nhận đẩy mạnh trường hợp có đủ điều kiện chấp tăng lên, quy mô tín dụng mở rộng, ngân hàng ngày phát triển lớn mạnh 20 4.2 Ban hành văn pháp luật quy định phương pháp trình tự thủ tục định giá bất động sản Hoạt động định giá BĐS nước ta mẻ, lý luận thực tiễn, mặt khác lại chưa có văn pháp luật hướng dẫn định giá, điều gây nhiều khó khăn cho quan đụng chạm đến vấn đề Trong định giá BĐS chấp, văn pháp luật hành hướng dẫn: trường hợp đơn giản bên tự thỏa thuận giá trị chấp, thị trường phức tạp thuê tổ chức có thẩm quyền định giá (thường thuê quan kiểm toán, sở địa nhà đất), tổ chức thuê chưa có phương pháp định giá thống quy định văn nhà nước Thế chấp bất động sản phận họat động thị trường bất động sản, thị trường BĐS hình thành phát triển việc có phương pháp định giá nói riêng cần thiết cấp bách Đề nghị phủ cán liên quan nghiên cứu ban hành văn luật đáp ứng yêu cầu 4.3 Quản lý hoạt động thị trường bất động sản Mặc dù đất thuộc sở hữu toàn dân quyền sử dụng đất giao cho tổ chức, cá nhân hình thức giao cho thuê đất Tuy phần lớn đất đai chưa có giấy xác nhận chủ quyền giao dịch thị trường BĐS nửa hợp pháp văn liên quan đến nhà đất chắp vá, thiếu quán, tạo nhiều kẽ hở Chưa có văn thức xác định rõ đầy đủ vai trò, vị trí, nội dung, phương pháp vận hành thị trường BĐS Các cấp quyền nhân dân lung túng việc thực thủ tục quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất dẫn đến tình trạng phổ biến tự phát, giao dịch ngầm bất động sản Tình trạng thị trường tự phát theo hướng đầu thiếu lành mạnh Đất đai BĐS trở thành lĩnh vực có nhiều điều kiện nhất, đồng thời môi trường thuận lợi cho tham ô, hối lộ thu nhập bất Công tác quy hoạch sử dụng đất tập trung quy hoạch tổng thể, thiếu quy hoạch chi tiết cho khu vực thiếu công khai Thủ tục phiền hà thiếu quán nhận thức công tác quản lý BĐS yếu tố cản trở giao dịch trực tiếp người mua, người bán cách quy thị trường BĐS Nguyên tắc thị trường hình thành giá chưa tuân thủ, đặc biệt khâu đền bù giải phóng mặt Để quản lý thúc đầy thị trường phát triển trước 21 mắt quan nhà nước phải kiểm tra, hạn chế mua bán trao tay BĐS, xóa thị trường ảo, không cho chuyển đổi quản lý nhà nước… giải pháp có tính lâu dài toàn cục là: Sửa đổi quyền tổ chức nhà nước cá nhân mua bán nhà đất luật hành, đồng thời tăng quyền quản lý cho nhà nước đất Thực tế nói có quyền nhà nước đứng thị trường BĐS, chế giao đất, cho thuê đất chưa phù hợp Luật đất đai sửa đổi chưa thể ý chí nhà nước việc quản lý điều chỉnh hành vi giao dịch nhà đất Nhà nước có quyền văn pháp lý để giữ quyền sở hữu có quyền đưa sách, luật lệ bảo vệ quyền sở hữu đất đai, quyền sở dụng BĐS Tuy nhiên cần phân biệt quyền điều hành nhà nước với kinh doanh đất đai doanh nghiệp nhà nước Tạo lập hàng hóa cho thị trường BĐS, điều tăng cường công khai công tác quy hoạch, quy hoạch khu đô thị hóa nhằm tạo nhu cầu chuyển dịch đất đai, nguồn đất cho thị trường bất động sản Tạo điều kiện hình thành phát triển doanh nghiệp kinh doanh BĐS Người bán người thường cần tới tư vấn tổ chức môi giới cần hỗ trợ tổ chức tài chính, tín dụng toán Do cần đa dạng hóa hình thức tham gia vào thị trường BĐS yếu tố cần thiết để thu hút trực tiếp dân cư doanh nghiệp vào kinh doanh BĐS Vấn đề đặt nâng cao chất lượng dự báo, thiết lập hệ thống thông tin, tổ chức môi giới có tổ chức tạo khả chi trả lấy đất Giá yếu tố quan trọng hàng đầu thị trường BĐS Cần nghiên cứu chế lãi suất phù hợp giao dịch theo chế giá, phân chia theo đối tượng sử dụng nay, giải pháp cho vấn đề không khác tổ chức công bố rộng rãi thông tin liên quan đến đất đai BĐS khác Bên cạnh phải có can thiệp nhà nước thông qua khoản thuế, phí, lệ phí…như việc quản lý thúc đẩy thị trường BĐS phát triển nhà nước tạo môi trường BĐS chấp Tức BĐS chấp có khả chuyển dịch, mua bán dễ dàng 4.4 Ban hành bảng khung giá đất giá tối thiểu xây dựng nhà Có nghịch lý nhận chấp tài sản quyền sở hữu đất quyền sử hữu nhà ở, tổ chức định giá thường áp dụng tính theo khung giá quy định 22 UBND cấp tỉnh,thành phố để xác định mức cho vay Chính vậy, giá trị tài sản đảm bảo khách hàng thường không tương xứng với giá trị thực, quyền sử dụng đất Bởi giá trị quyền sử dụng đất mà UBND Tỉnh/thành phố đưa để áp dụng tính thu thuế đền bù đất để bán trao đổi thị trường Với BĐS chấp, xác định theo khung giá nhà nước giá trị thấp nhiều so với gía thị trường, từ không đáp ứng nhu cầu vay vốn khách hàng, điều khách hàng vay ngân hàng không muốn Do định giá ngân hàng phải điều chỉnh hệ số k theo nhận định mình, nhiên việc xây dựng khung giá đòi hỏi cấp thiết Việc xây dựng khung giá phải vào yếu tố hình thành giá đất như: khả sinh lời, mức độ hoàn thiện sở hạ tầng nay, cần quy định rõ định tính định lượng cho trường hợp cụ thể, chủ yếu phải dựa vào giá đất thực tế thị trường so sánh với giá đất trao đổi thực tế cuả nơi có vị trí tương tự ( co giãn số phần trăm đó), cho phép địa phương linh động, dẽ dàng không bị ràng buộc cách cứng nhắc vào quy định, phân loại nhà nước 4.5 Thành lập quan chuyên môn làm tham mưu thẩm định giá đất Hiện việc đạo hướng dẫn Nhà nước nhiều hạn chế, chưa có quan chyên môn làm tham mưu cho quyền nhà đất, chưa quy định rõ trách nhiệm Bộ tài chính, Bộ, ngành việc quản lí nhà nước giá đất, từ dẫn đến cách hiểu, cách làm chưa thống nhất, phù hợp với thực tế.Việc thẩm định giá đất số địa phương giao cho sở Tài chính, có nơi Sở tài nguyên môi trường, Sở xây dựng nên khả chuyên môn, tổng hợp nhiều hạn chế chưa có tính khách quan, độc lập theo chất giá đất Vì để khắc phục điểm yếu trên, Nhà nước cần quy định rõ thẩm quyền, trách nhệm cho quan chuyên môn tham mưu, thẩm định giá đất trung ương địa phương Mặt khác, cần hoàn thiện công tác ứng dụng tin học việc thẩm định giá đất cho vùng, tỉnh, chí cho mảnh đất cụ thể, thẩm định giá đất theo quy trình định Nhà nước cần ban hành chuẩn mực định giá Việt Nam để làm sở cho việc định giá Bất kể người định 23 giá phải tuân theo chuẩn mực chịu trách nhiệm kết định gía cuả trước khách hàng vay pháp luật Hình thành mở rộng hoạt động dịch vụ tư vấn định giá BĐS, thúc đẩy nhanh việc cấp giấy phép hành nghề chứng hành nghề cho cán định giá BĐS 24 [...]... điểm của bất động sản mục tiêu và các bất động sản có thể so sánh được - Phân tích thị trường mục tiêu (cung – cầu cạnh tranh) Quá trình định giá đòi hỏi bất động sản phải được định giá trong bối cảnh thị trường tức là phải xem xét các điều kiện thị trường, khả năng thay thế hoặc bổ sung cho bất động sản đó Phân tích cung cạnh tranh: Nguồn cung này bao gồm: các bất động sản cho thuê, các bất động sản. .. trình định giá 3.6 Đào tạo đội ngũ nhân sự phục vụ cho định giá BĐS thế chấp Thành lập bộ phận định giá độc lập tại các NHTM là một sự cần thiết khách quan Tại các NHTM khi mà hoạt động cho vay có bảo đảm bằng tài sản là BĐS thế chấp trở thành nguồn chủ yếu thì sự hình thành một bộ phận định giá tài sản BĐS thế chấp trở thành tất yếu bảo đảm cho ngân hàng giảm thiểu rủi ro và bảo đảm cả lợi ích cho khách... cán bộ định giá với trình độ chuyên môn cao, hoặc đối với một số Ngân hàng khác nếu tài sản định giá quá phức tạp có thể thuê các tổ chức bên ngoài để định giá Cần qui định rõ quyền hạn và trách nhiệm của cán bộ định giá Ví dụ như bộ phận định phải chịu trách nhiệm hoàn toàn đối với mọi công việc liên quan đến xác định giá trị tài sản đảm bảo, kể cả khâu kiểm tra hồ sơ, tính hợp pháp của tài sản đến... giá trị BĐS cần định giá Bước 7 Hoàn thành báo cáo định giá và báo cáo cho lãnh đạo Ngân hàng Công việc định giá chỉ hoàn tất khi người định giá hoàn thành bản báo cáo định giá với nội dung thể hiện rõ ràng và đầy đủ quá trình thực hiện công việc định giá của mình và gửi cho lãnh đạo phòng định giá 12 Sơ đồ: Qui trình định giá áp dụng cho hệ thống NHTM Tiếp nhận và Kiểm tra hồ sơ định giá HSTS có đủ... lớn đều có bộ phận định giá độc lập, ví dụ như Techcombank, ACB, Habubank… Tuy nhiên ở một số khâu trong qui trình định giá của các NHTM Cổ phần vẫn chưa rõ ràng, chặt chẽ Để nâng cao hiệu quả của hoạt động định giá tài sản đảm bảo, các Ngân hàng TMCP cần tiếp tục hoàn thiện công tác tổ chức định giá và xây dựng qui trình định giá Thiết lập bộ phận định giá riêng biệt ở những ngân hàng chưa có, bổ sung... còn đối với các thị trường phức tạp thì thuê tổ chức có thẩm quyền định giá (thường thuê cơ quan kiểm toán, sở địa chính nhà đất), nhưng cả đối với những tổ chức thuê trên cũng chưa có một phương pháp định giá thống nhất và được quy định bằng văn bản nhà nước Thế chấp bất động sản là một bộ phận trong họat động của thị trường bất động sản, khi thị trường BĐS hình thành và phát triển thì việc có một. .. thế chấp Tức là các BĐS thế chấp có khả năng chuyển dịch, mua bán dễ dàng hơn 4.4 Ban hành bảng khung giá đất và giá tối thiểu xây dựng nhà ở mới Có một nghịch lý là khi nhận thế chấp tài sản quyền sở hữu đất và quyền sử hữu nhà ở, các tổ chức định giá thường áp dụng tính theo khung giá quy định 22 của UBND cấp tỉnh,thành phố để xác định mức cho vay Chính vì vậy, giá trị tài sản đảm bảo của khách hàng. .. điểm đánh giá cụ thể của từng tiêu chí Ngân hàng cũng cần phải quy định cụ thể một số chỉ tiêu điều chỉnh một cách thống nhất nhằm hạn chế yếu tố chủ quan của người định giá cũng như tránh được sự thông đồng giữa nhân viên định giá với khách hàng Định giá nhà (tài sản trên đất) bằng phương pháp chi phí rất phức tạp đòi hỏi phải có kiến thức về kỹ thuật xây dựng nên Ngân hàng cũng cần có quy định rõ ràng... tục định giá bất động sản Hoạt động định giá BĐS ở nước ta còn rất mới mẻ, cả về lý luận và thực tiễn, mặt khác lại chưa có văn bản pháp luật nào hướng dẫn định giá, điều này gây rất nhiều khó khăn cho những cơ quan luôn đụng chạm đến những vấn đề này Trong định giá BĐS thế chấp, các văn bản pháp luật hiện hành chỉ hướng dẫn: đối với các trường hợp đơn giản thì các bên tự thỏa thuận giá trị thế chấp, ... nhân viên định giá Xác định vấn đề định giá Hồ sơ thiếu hoặc hồ sơ khiếu nại Gửi HSTS đề nghị Phòng QLRR/Phòng HTTD thẩm định tài sản Phòng QLRR/ Phòng HTTD kiểm tra HSTS Lên kế hoạch định giá Hồ sơ bổ sung đủ Khảo sát hiện trường và điều tra thực tế Áp dụng phương pháp định giá để tiến hành định giá Hoàn thành báo cáo định giá và tiến hành giao dịch tài sản đảm bảo Đối với hệ thống ngân hàng thương