Bài tập học kì Luật kinh doanh bất động sản Bài số 2: Trong hợp đồng “hứa mua, hứa bán” ký với khách hàng hồi tháng 5/2004, Công ty Địa ốc Thành Công (chủ đầu tư) cam kết hoàn tất dự án 30 tháng kể từ ngày ký Nếu chậm giao nhà, chủ đầu tư phải trả lãi suất 0,5%/01 tháng khoảng thời gian kéo dài việc bàn giao hộ so với tổng số tiền khách hàng đóng trước cho Công ty Tuy nhiên, đến tháng 7/2008, khách hàng ngạc nhiên chủ đầu tư thông báo tăng giá bán từ 13 - 14 triệu/01 m2 lên thành 19 - 20 triệu/01 m2 Đồng thời, qua 04 năm mà dự án chưa thực theo cam kết Hỏi: Chủ đầu tư có hành vi vi phạm điều khoản pháp luật kinh doanh bất động sản? Anh (chị) có bình luận hợp đồng mà khách hàng ký với chủ đầu tư trường hợp này? Đưa hướng giải vụ việc này? BÀI LÀM Page Bài tập học kì Luật kinh doanh bất động sản Các hành vi vi phạm pháp luật kinh doanh bất động sản chủ đầu tư: Hợp đồng hứa mua, hứa bán nhà, công trình xây dựng loại hợp đồng tồn thực tế hoạt động kinh doanh bất động sản Nó quy định cụ thể pháp luật kinh doanh bất động sản nói chung với tên gọi Hợp đồng mua bán nhà, công trình xây dựng hình thành tương lai Khoản Điều Luật kinh doanh bất động sản 2006 giải thích: “Mua bán nhà, công trình xây dựng hình thành tương lai việc mua bán nhà, công trình xây dựng mà thời điểm ký hợp đồng, nhà, công trình xây dựng chưa hình thành hình thành theo hồ sơ dự án, thiết kế vẽ thi công tiến độ cụ thể.” Có thể thấy, việc mua bán nhà, công trình xây dựng hình thành tương lai dạng giao dịch tiềm ẩn nhiều nguy rủi ro hoạt động kinh doanh bất động sản người mua Sở dĩ đối tượng hàng hóa giao dịch thứ tài sản chưa hình thành thời điểm giao dịch tức hình thành tương lai Vào thời điểm giao dịch kí kết, người mua phải thỏa thuận điều khoản mà theo có chuyển giao tiền thực tế cho người bán để mua sản phẩm chưa hình thành với nhiều khả dự án, công trình không cam kết, thỏa thuận không theo ý đồ người mua Trong giao dịch này, người mua không “xem hàng” thực tế giao dịch mua bán hàng hóa thông thường Đồng thời, trình thực hợp đồng diễn khoảng thời gian tương đối dài dẫn đến có nhiều hành vi vi phạm phát sinh bên mua bên bán Để người mua nhà, công trình xây dựng hình thành tương lai bảo đảm quyền lợi đồng thời hướng loại hình kinh doanh vào hoạt động nếp, có quản lí chặt chẽ hơn, pháp luật kinh doanh bất động sản có quy định cụ thể giao dịch mua bán nhà, công trình xây dựng hình thành tương lai Page Bài tập học kì Luật kinh doanh bất động sản Căn theo Luật kinh doanh bất động sản 2006, Nghị định 153/2007/NĐ-CP Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật kinh doanh bất động sản thấy việc mua bán nhà, công trình xây dựng hình thành tương lai để huy động vốn khách hàng – người mua bất động sản, pháp luật quy định điều kiện cần thiết giao dịch này, loại hình tài sản hàng hóa giao dịch, điều kiện hợp đồng xác lập giao dịch quyền nghĩa vụ bên tham gia giao dịch Cụ thể: Tại Điều Luật kinh doanh bất động sản quy định điều kiện bất động sản đưa vào kinh doanh Trong đó, điều kiện chung nhà công trình xây dựng hình thành tương lai muốn đưa vào kinh doanh phải đảm bảo có “hồ sơ dự án, thiết kế vẽ thi công tiến độ xây dựng nhà, công trình xây dựng phê duyệt” Tại Điều 11 Luật kinh doanh bất động sản quy định rõ thông tin liên quan đến bất động sản cần công khai đưa bất động sản vào giao dịch Gắn với quy định pháp luật kinh doanh bất động sản quy định hành vi bị cấm hoạt động kinh doanh bất động sản quy định cụ thể Điều 16: “…2 Cung cấp thông tin bất động sản không trung thực Gian lận, lừa dối hoạt động kinh doanh bất động sản Huy động chiếm dụng trái phép vốn bên mua, bên thuê, bên thuê mua bất động sản bên góp vốn đầu tư kinh doanh bất động sản.” Điều 24, 25, 26, 27 Luật kinh doanh bất động sản 2006 quy định quyền nghĩa vụ bên mua bên bán nhà, công trình xây dựng Trong đó, nghĩa vụ người bán nhà, công trình xây dựng là: Page Bài tập học kì Luật kinh doanh bất động sản “1 Cung cấp thông tin đầy đủ, trung thực nhà, công trình xây dựng chịu trách nhiệm thông tin cung cấp 2.Giao nhà, công trình xây dựng cho bên mua theo tiến độ, chất lượng điều kiện khác thỏa thuận hợp đồng, kèm theo hồ sơ hướng dẫn sử dụng; chuyển giao quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng, quyền sử dụng đất…” Để đảm bảo thực ổn định giao dịch liên quan đến mua bán nhà, công trình xây dựng hình thành tương lai, Nghị định số 153/2007/NĐ-CP quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật kinh doanh bất động sản dành Điều để quy định hoạt động này: “Chủ đầu tư dự án kinh doanh bất động sản khách hàng thỏa thuận hợp đồng việc mua bán nhà, công trình xây dựng hình thành tương lai theo hình thức ứng tiền trước phải bảo đảm nguyên tắc yêu cầu sau đây: Việc ứng tiền trước phải thực nhiều lần, lần đầu huy động chủ đầu tư bắt đầu triển khai xây dựng sở hạ tầng kỹ thuật theo tiến độ nội dung dự án phê duyệt Các lần huy động tiền ứng trước phải phù hợp với tiến độ xây dựng nhà, công trình đó; Đối với dự án khu nhà việc phải thực theo quy định nêu phải thực theo quy định pháp luật nhà ở; Chủ đầu tư phải sử dụng mục đích tiền ứng trước khách hàng để đầu tư tạo lập bất động sản; Khách hàng ứng tiền trước hưởng giá mua, giá chuyển nhượng bất động sản thời điểm ký hợp đồng, trừ trường hợp bên có thỏa thuận khác;….” Như vậy, đối chiếu với nội dung tình thấy hành vi vi phạm pháp luật kinh doanh bất động sản chủ đầu tư sau: Page Bài tập học kì Luật kinh doanh bất động sản Thứ nhất, chủ đầu tư vi phạm tiến độ cam kết để xây dựng nhà, công trình xây dựng ký kết với khách hàng Theo quy định pháp luật kinh doanh bất động sản, để đưa nhà,công trình xây dựng hình thành tương lai vào kinh doanh nhà hay công trình phải có hồ sơ dự án, thiết kế vẽ thi công tiến độ xây dựng nhà, công trình xây dựng phê duyệt Việc có tài liệu sở để ràng buộc trách nhiệm pháp lí với chủ đầu tư có sai khác, vi phạm so với thỏa thuận ban đầu tính hợp pháp, chất lượng tiến độ nhà công trình xây dựng hình thành tương lai Điều có nghĩa tài liệu sở để người mua giám sát hoạt động chủ đầu tư liên quan trực tiếp đến trình thực việc xây dựng nhà công trình xây dựng hình thành tương lai Theo nội dung đề thấy Hợp đồng mua bán nhà, công trình xây dựng Công ty Địa ốc Thành Công (chủ đầu tư) kí với khách hàng từ tháng 5/2004 cam kết hoàn tất dự án 30 tháng kể từ ngày ký, nghĩa chậm đến tháng 11/2006, Công ty Địa Ốc Thành Công phải bàn giao nhà cho khách hàng Nhưng thực tế, đến táng 7/2008 tức năm kể từ kí kết hợp đồng mà dự án chưa thực theo cam kết Điều vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ người bán nhà, công trình xây dựng phải “Giao nhà, công trình xây dựng cho bên mua theo tiến độ, chất lượng điều kiện khác thỏa thuận hợp đồng…”1 Thứ hai, chủ đầu tư có vi phạm quy định pháp luật việc xác định giá bán thời điểm xác định giá bán nhà, công trình xây dựng hình thành tương lai Theo pháp luật kinh doanh bất động sản, giá bán nhà, công trình xây dựng hình thành tương lai bên mua bên bán thỏa thuận thời điểm kí hợp đồng Khách hàng ứng tiền trước hưởng giá mua, giá chuyển nhượng bất động sản thời điểm ký hợp đồng Tuy nhiên, bên Khoản Điều 25 Nghĩa vụ bên bán nhà, công trình xây dựng Page Bài tập học kì Luật kinh doanh bất động sản có thay đổi giá bán nhà, công trình xây dựng hình thành tương lai có thỏa thuận2 Như vậy, đối chiếu với tình thấy rằng, khách hàng kí Hợp đồng hứa mua, hứa bán với công ty Địa ốc Thành Công vào tháng 5/2004 với thỏa thuận giá bán 13-14 triệu đồng/1m2, giao nhà sau 30 tháng sau thực việc ứng tiền trước, thêm thỏa thuận khác giá nhà giá xác định thời điểm kí hợp đồng, tức 13 – 14 triệu đồng/m2 Dù sau giá nhà biến động đối tượng khách hàng kí hợp đồng Hứa mua, hứa bán hưởng nguyên giá thời điểm giao dịch xác lập Hành vi tự ý nâng giá công ty Địa ốc Thành Công vi phạm nghĩa vụ hợp đồng nói riêng pháp luật kinh doanh bất động sản nói chung Bình luận hợp đồng mà khách hàng ký với chủ đầu tư trường hợp này: Quy định nội dung Hợp đồng mua bán nhà, công trình xây dựng, Luật kinh doanh bất động sản 2006 quy định: “1 Hợp đồng mua bán nhà, công trình xây dựng bao gồm nội dung sau đây: a) Tên, địa bên bán bên mua; b) Các thông tin nhà, công trình xây dựng quy định khoản Điều 11 Luật này; c) Giá mua bán; d) Phương thức thời hạn toán; đ) Thời hạn giao, nhận nhà, công trình xây dựng hồ sơ kèm theo; e) Quyền nghĩa vụ bên; g) Bảo hành; h) Giải tranh chấp; Khoản Điều Nghị định 153/2007/NĐ-CP Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật kinh doanh bất động sản 2006 Page Bài tập học kì Luật kinh doanh bất động sản i) Các nội dung khác bên thỏa thuận pháp luật quy định.” Ngoài quy định pháp luật kinh doanh bất động sản thấy để xảy tình trạng vi phạm chủ đầu tư việc chủ đầu tư vi phạm pháp luật kinh doanh bất động sản nói chung Hợp đồng hứa mua, hứa bán với tư cách sở pháp lý trực tiếp ràng buộc trách nhiệm bên mua bên bán bộc lộ điều khoản chưa thật chặt chẽ, đảm bảo từ quy định vốn có pháp luật quyền lợi người mua dễ dàng bị xâm phạm Đầu tiên, thấy, chất việc sử dụng Hợp đồng hứa mua, hứa bán giao dịch mua bán nhà, công trình xây dựng hình thành tương lai việc chủ đầu tư muốn huy động vốn từ khách hàng để đầu tư xây dựng công trình mình, biện pháp để đảm bảo công trình xây dựng chất lượng tiến độ Tuy nhiên, nguồn vốn sử dụng mục đích hỗ trợ thiết thực từ khách hàng chủ đầu tư họ gặp khó khăn nguồn vốn, đồng thời đáp ứng nhu cầu mua nhà, công trình xây dựng khách hàng Hơn thế, mang lại cho khách hàng lợi ích định hưởng giá bán thời điểm kí hợp đồng mà chịu tác động biến động giá leo thang thị trường bất động sản trả tiền theo hình thức ứng tiền nhiều lần, huy động nguồn vốn lớn, thời điểm Nhưng mặt trái loại hợp đồng loại hình giao dịch chỗ thông qua mà chủ đầu tư huy động vốn để từ thực mục đích kinh doanh mình, mục đích kinh doanh không giống mục đích thỏa thuận với khách hàng lại mang lại cho chủ đầu tư nguồn lợi nhuận lớn nhiều so với việc phạt vi phạm hợp đồng hay khoản trách nhiệm phải bồi thường cho khách hàng Thậm chí với thời gian, giá bất động sản tăng lên đến nhiều lần so với thời điểm kí hợp đồng khiến chủ đầu tư cố tình vi phạm hợp đồng để có “cơ hội” chấm Page Bài tập học kì Luật kinh doanh bất động sản dứt hợp đồng, nộp tiền phạt hợp đồng giữ bất động sản thành phẩm tiếp tục tham gia giao dịch thị trường Nên đôi khi, nhà đầu tư núp danh nghĩa hợp đồng hứa mua, hứa bán; Hợp đồng mua bán nhà, công trình xây dựng hình thành tương lai để huy động vốn trái phép từ người mua Để tránh thiệt thòi đáng tiếc cho khách hàng với quy định vốn có pháp luật cần phải có quy định thật chặt chẽ Hợp đồng – sở quan trọng để ràng buộc trách nhiệm pháp lí bên, đảm bảo mục đích mua nhà, công trình xây dựng khách hàng xác lập giao dịch đồng thời dần đưa hoạt động kinh doanh vào khuôn khổ trật tự chung Trên sở đó, thấy Hợp đồng hứa mua, hứa bán khách hàng với Công ty Địa ốc Thành Công bộc lộ điểm chưa thật chặt chẽ: Thứ nhất, mặt chế tài áp dụng trường hợp chủ đầu tư không thực tiến độ công trình, người mua kí với mức chế tài cố định (0,5% /tháng) biến động thực tế khác, thời gian từ kí hợp đồng đến kết thúc hợp đồng tương đối lâu, người mua bị thiệt vô hình chung hội cho chủ đầu tư kéo dài thời gian thực hợp đồng để huy động vốn trái phép Đồng thời, so sánh với mức vốn lớn mà người mua dùng để mua nhà, công trình xây dựng coi “mức phạt nhẹ nhàng” với chủ đầu tư, khó gây áp lực với chủ đầu tư để họ cố gắng việc thực hợp đồng mặt tiến độ Trong Luật kinh doanh bất động sản, vi phạm Luật quy định: “…Trường hợp chủ đầu tư giao bất động sản chậm tiến độ ghi hợp đồng phải chịu trách nhiệm với khách hàng theo hợp đồng phải trả cho khách hàng khoản tiền lãi phần tiền ứng trước tính theo lãi suất vay ngân hàng thương mại thời điểm giao bất động sản tương ứng với thời gian chậm tiến độ…” (Khoản Điều 4, Nghị định 153/2007/NĐ-CP Page Bài tập học kì Luật kinh doanh bất động sản Chính phủ, quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật kinh doanh bất động sản) Quy định pháp luật thể chặt chẽ đảm bảo quyền lợi cho người mua mức tối thiểu việc tiết kiệm gửi ngân hàng theo biến động chung tình hình giá Tuy nhiên, nói trên, người bán phải chịu lãi suất từ thời điểm chậm tiến độ, nghĩa trước khoảng thời gian lâu, họ sử dụng nguồn vốn lớn đầu tư cho mục đích kinh doanh sinh lời mình, kết hợp với thời điểm thị trường bất động sản nóng việc việc áp dụng mức lãi suất nguồn vốn khách hàng thời gian chậm tiến độ dường không chế tài hiệu Qua thấy được, người mua không nên chấp nhận thỏa thuận mức lãi cố định người bán có vi phạm hợp đồng tiến độ để áp dụng cho nguồn vốn vào khoảng thời gian tương đối lâu sau Thứ hai, thỏa thuận giá bán người mua thỏa thuận chặt chẽ chốt giá từ kí hợp đồng thời điểm xác định giá bán kí hợp đồng dẫn đến lúng túng thấy chủ đầu tư đòi nâng giá nhà từ 13 – 13 triệu đồng /m2 lên 19-20 triệu đồng /m2 Trong trường hợp này, dù pháp luật có quy định cụ thể Hợp đồng, bên nên lần xác lập lại thỏa thuận để làm sở pháp lí ràng buộc trực tiếp với người bán, tránh lúng túng sau giải vi phạm Qua thấy rằng, để Hợp đồng hứa mua, hứa bán thực hiệu thực tiễn hay nói cách khác việc mua nhà, công trình xây dựng khách hàng trở thành thực qua loại hình giao dịch thiết nghĩ, chế tài quy định chung luật Khoản Điều Nghị định 153/2007/NĐ-CP Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật kinh doanh bất động sản Page Bài tập học kì Luật kinh doanh bất động sản thương mại thân Hợp đồng thực tế kí kết, người mua nên nghiên cứu kĩ điều khoản để tránh bất lợi sau, đồng thời nên có biện pháp “trói chặt” người bán, tránh việc họ lợi dụng hình thức giao dịch để huy động vốn trái phép Những biện pháp mà theo em thực như: -Đưa giới hạn thời hạn chậm bàn giao nhà, đạt đến thời hạn này, phần lãi phải trả cho số tiền người mua góp người bán bị phạt khoản tiền có giá trị định so với hợp đồng số tiền phạt lũy tiến theo thời gian; -Về giá bán nhà, phải xét thấy, người bán đứng trước nhiều áp lực, có để tăng giá bán mà người mua người bán thỏa thuận trước với giá bán tăng lên không vượt số % định mà bên thỏa thuận… Đưa hướng giải trường hợp này: Có thể thấy, Hợp đồng hứa mua, hứa bán trường hợp nói chưa thật chặt chẽ với quy định pháp luật cộng với linh hoạt mà người mua cần phải có để tránh thiệt hại không đáng có đến quyền lợi cá nhân em xin mạnh dạn đưa số phương hướng giải vụ việc sau: -Thứ nhất, với hành vi vi phạm tiến độ xây dựng nhà, công trình xây dựng chủ đầu tư thực cam kết thỏa thuận hợp đồng, chủ đầu tư phải trả lãi 0,5%/tháng tổng số vốn khách hàng đóng cho công ty khoảng thời gian kéo dài việc bàn giao hộ (tức từ tháng 11/2006 đến tháng 7/2008) - Thứ hai, giá bán nhà thực theo quy định pháp luật, giá bán nhà xác định thời điểm kí hợp đồng, tức giá bán 13-14 triệu đồng/m2 Page 10 Bài tập học kì Luật kinh doanh bất động sản Tuy nhiên, phân tích phần phần 2, cá nhân em cho để tránh nguồn vốn bị huy động suốt thời gian dài cuối mục đích mua nhà, công trình xây dựng lại không đạt lợi dụng nguồn vốn tranh thủ kiếm lợi nhuận giá nhà đất lên cao người bán thân người mua nên có thức thời, linh hoạt để tạo điều kiện cho bên qua đạt mục đích mình, tránh việc người bán bất chấp uy tín, cố tình vi phạm hợp đồng dẫn tới hủy hợp đồng Nghĩa trường hợp khó khăn chung, người bán đứng trước nguy bị thiệt hại ngược lại nguy kiếm lợi nhuận cao gấp nhiều lần so với việc thực hợp đồng thân người mua chấp nhận điều chỉnh giá cho phù hợp với tình hình thực tế chung -Thứ ba, tên gọi hình thức Hợp đồng hứa mua, hứa bán pháp luật công nhận bảo vệ, trường hợp công ty Địa ốc Thành Công – chủ đầu tư không thực việc bán nhà theo cam kết nêu tình khách hàng hoàn toàn có quyền khởi kiện tòa án để giải quyết, bảo đảm quyền lợi cho tranh chấp hợp đồng thông thường DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 1.Pháp luật kinh doanh bất động sản – TS Trương Quang Huy, TS Trần Quang Tuyến chủ biên 2.Luật kinh doanh bất động sản 2006 Nghị định 153/2007/NĐ-CP Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật kinh doanh bất động sản http://diaoc.tuoitre.vn/Index.aspx? ArticleID=418790&ChannelID=204 http://www.thesaigontimes.vn/Home/dothi/nhadat/34550/De- han-che-rui-ro-khi-mua-nha-tren-giay.html Page 11 Bài tập học kì Luật kinh doanh bất động sản Page 12 ... hướng dẫn thi hành Luật kinh doanh bất động sản 2006 Page Bài tập học kì Luật kinh doanh bất động sản i) Các nội dung khác bên thỏa thuận pháp luật quy định.” Ngoài quy định pháp luật kinh doanh... chẽ hơn, pháp luật kinh doanh bất động sản có quy định cụ thể giao dịch mua bán nhà, công trình xây dựng hình thành tương lai Page Bài tập học kì Luật kinh doanh bất động sản Căn theo Luật kinh... Nghị định 153/2007/NĐ-CP Page Bài tập học kì Luật kinh doanh bất động sản Chính phủ, quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật kinh doanh bất động sản) Quy định pháp luật thể chặt chẽ đảm bảo quyền