Một số vấn đề về mua bán căn hộ trong nhà chung cư

20 201 0
Một số vấn đề về mua bán căn hộ trong nhà chung cư

Đang tải... (xem toàn văn)

Tài liệu hạn chế xem trước, để xem đầy đủ mời bạn chọn Tải xuống

Thông tin tài liệu

HOÀNG THỊ NGOAN – MSSV 350607 – NO7 – TL1 – NHÓM Câu 18: Một số vấn đề mua bán hộ nhà chung cư MỞ ĐẦU Trong bối cảnh nay, vấn đề nhà vấn đề xúc xã hội Chính mà có nhiều nhà chung cư mọc lên để đáp ứng nhu cầu người dân, việc mua bán hộ chung cư nảy sinh nhiều vấn đề, mâu thuẫn khó giải Vậy vấn đề gì, tìm hiểu qua đề tài : “Một số vấn đề mua bán hộ nhà chung cư.” NỘI DUNG Khái niệm chung hộ chung cư hợp đồng mua bán hộ I a chung cư Khái niệm đặc điểm nhà chung cư, hộ chung cư Khái niệm nhà chung cư, hộ chung cư Theo quy định Khoản Điều 70 Luật nhà năm 2005 nhà chung cư định nghĩa sau: “ Nhà chung cư nhà có từ hai tầng trở lên, có lối đi, cầu thang hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho nhiều hộ gia đình, cá nhân Nhà chung cư có phần sở hữu riêng hộ gia đình, cá nhân phần sở hữu chung tất hộ gia đình, cá nhân sử dụng nhà chung cư.” Như hiểu chung cư khái niếm mô tả phát triển nhà ở, hộ buồng xây dựng nhằm mục đích khai thác tối đa quỹ đất Do có dạng kiểu kiến trúc cao tầng, tập hợp hộ nhỏ ( hộ chung cư ) khép kín thuộc sở hữu riêng diện tích chung cho cư dân sống xây dựng khu đất rộng lớn b, Đặc điểm nhà chung cư, hộ chung cư - Là sở hữu chung cộng đồng nhà chung cư: phần sở hữu chung theo quy định luật nhà bao gồm: Phần diện tích nhà lại nhà chung cư phần diện tích thuộc sở hữu riêng phần không gian hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị kỹ thuật dùng chung nhà chung cư, gồm khung, cột, HOÀNG THỊ NGOAN – MSSV 350607 – NO7 – TL1 – NHÓM tường chịu lực, tường bao nhà, tường phân chia hộ, sàn, mái, sân thượng, hành lang, cầu thang bộ, thang máy, đường thoát hiểm, lồng xả rác, hộp kỹ thuật, nơi để xe, hệ thống cấp điện, nước, ga, thông tin liên lạc, phát thanh, truyền hình, thoát nước, bể phốt, thu lôi, cứu hoả phần khác không thuộc sở hữu riêng hộ Đối với phần sở hữu chung chủ sở hữu người sử dụng hộ chung cư có quyền khai thác diện tích nhau, có trách nhiệm bảo quản, đóng góp kinh phí để đảm bảo hoạt động chung - Việc hạn chế quyền chủ sở hữu hộ chung cư: chủ sở hữu hộ chung cư phải tuân theo quy định quyề hạn nghĩa vụ sở hữu chung mà quy định hạn chế định hộ không thực hành vi cấm quy định Điều 23 nghị số 08/2008/QD-BXD ban hành ngày 28/5/2008 xây dựng như: Cơi nới, chiếm dụng diện tích, không gian làm hư hỏng tài sản thuộc phần sở hữu chung phần sử dụng chung hình thức; đục phá, cải tạo, tháo dỡ làm thay đổi phần kết cấu chịu lực, hệ thống hạ tầng kỹ thuật, trang thiết bị sử dụng chung, kiến trúc bên nhà chung cư;Phân chia, chuyển đổi phần sở hữu chung phần sử dụng chung trái quy định; Gây tiếng ồn mức quy định; làm ảnh hưởng đến trật tự, trị an nhà chung cư; Xả rác thải, nước thải, khí thải, chất độc hại bừa bãi; gây thấm, dột, ô nhiễm môi trường; chăn nuôi gia súc, gia cầm khu vực thuộc phần sở hữu chung phần sử dụng chung… - Quản lý sử dụng nhà chung cư: Vấn quản lí việc sử dụng nhà chung cư thực theo nguyên tắc tự quản, phù hợp với pháp luật nhà ở, pháp luật có liên quan quy chế quản lí, sử dụng nhà chung cư Để thực việc quản lí, sử dụng nhà chung cư trình sử dụng có Ban quản trị nhà chung cư doanh nghiệp quản lí, vận hành nhà chung cư Ban quản trị nhà chung cư Hội nghị nhà chung cư ( Hội nghị chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư) – quan có quyền cao việc quản lí, sử dụng nhà chung cư bầu b Phân loại nhà chung cư, hộ chung cư HOÀNG THỊ NGOAN – MSSV 350607 – NO7 – TL1 – NHÓM Nhà chung cư đánh giá phân loại theo bốn tiêu chí quy định thông tư số 14/2008/TT-BXD ngày 2/6/2008 là: Nhóm tiêu chí quy hoạch, kiến trúc; nhóm tiêu chí hạ tầng kỹ thuật hạ tầng xã hội; nhóm tiêu chí chất lượng hoàn thiện trang thiết bị gắn liền với nhà chung cư; nhóm tiêu chí chất lượng dịch vụ quản lý sử dụng nhà chung cư Theo bốn tiêu chí nhà chung cư phân thành bốn hạng nhà sau: thứ nhà chung cư hạng (cao cấp) hạng có chất lượng sử dụng cao nhất; đảm bảo yêu cầu quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất lượng hoàn thiện, trang thiết bị điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt mức độ hoàn hảo; thứ hai nhà chung cư hạng hạng có chất lượng sử dụng cao; đảm bảo yêu cầu quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất lượng hoàn thiện, trang thiết bị điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt mức độ tương đối hoàn hảo; thứ ba nhà chung cư hạng hạng có chất lượng sử dụng cao; đảm bảo yêu cầu quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất lượng hoàn thiện, trang thiết bị điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt mức độ khá; thứ tư nhà chung cư hạng hạng có chất lượng sử dụng trung bình; đảm bảo yêu cầu quy hoạch, kiến trúc; hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất lượng hoàn thiện, trang thiết bị điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt tiêu chuẩn, đủ điều kiện để đưa vào khai thác sử dụng ( thông tư số 14/2008/TT-BXD ngày 2/6/2008) Hợp đồng mua bán nhà thỏa thuận văn bên mua bên bán, theo bên bán có nghĩa vụ chuyển giao nhà quyền sở hữu nhà cho bên mua Bên có nghĩa vụ trả tiền cho bên bán thời bạn, địa điểm theo phương thức mà bên thỏa thuận hợp đồng mua bán nhà Khái niệm hợp đồng mua bán hộ nhà chung cư Định nghĩa hợp đồng mua bán hộ chung cư a Hiện chưa có khái niệm cụ thể hợp đồng mua bán hộ chung cư, dựa vào tính chất hợp đồng mua bán hộ chung cư ta định HOÀNG THỊ NGOAN – MSSV 350607 – NO7 – TL1 – NHÓM nghĩa sau: Hợp đồng mua bán hộ chung cư thỏa thuận bên theo bên bán có nghĩa vụ giao hộ chung cư chuyển quyền sở hữu hộ chung cư cho bên mua, bên mua có nghĩa vụ trả tiền cho bên bán theo thỏa thuận theo quy định pháp luật Cũng loại hợp đồng khác, hợp đồng mua bán hộ chung cư hình thành sở thỏa thuận thống ý chí chủ thể tham gia Đây yếu tố tảng hình thành nên hợp đồng yếu tố hợp đồng hiệu lực b Đặc điểm hợp đồng mua bán hộ chung cư Mang đặc điểm chung hợp đồng mua bán tài sản hợp đồng mua bán nhà - Là hợp đồng ưng thuận: tức bên bán đồng í bán cho bên mua bên mua đồng ý mua bên bán - Là hợp đồng có đền bù: khoản tiền mà bên mua hộ chung cư phải trả cho bên bán hộ chung cư khoản đền bù việc mua bán hộ chung cư Đặc điểm để phân biệt với hợp đồng tặng cho tài sản - Là hợp đồng song vụ: bên bán bên mua có quyền nghĩa vụ đối Bên bán có quyền yêu cầu bên mua hộ chung cư phải trả tiền mua hộ chung cư đồng thời nhận hộ chung cư mua, ngược lại bên mua có quyền yêu cầu bên bán chuyển giao hộ chung cư nhận tiền bán hộ chung cư - Là hợp đồng nhằm mục đích chuyển giao quyền sở hữu hộ chung cư từ bên bán sang cho bên mua Đây để kế tục việc sở hữu hộ chung cư, đặc điểm để phân biệt với hợp đồng mượn thuê tài sản Ngoài đặc điểm chung hợp đồng mua bán tài sản hợp đồng mua bán hộ chung cư có đặc điểm riêng Những đặc điểm riêng xuất phát từ đối tượng hợp đồng hộ chung cư cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà cho chủ sở hữu hộ chung cư dự án Những đặc điểm riêng sau: - Đối với hợp đồng mua bán hộ chung cư mà chủ sở hữu cấp giấy HOÀNG THỊ NGOAN – MSSV 350607 – NO7 – TL1 – NHÓM chứng nhận quyền sở hữu nhà dạng hợp đồng mua bán nhà có đặc điểm riêng sau: Đối với hợp đồng mua bán nhà gắn liền với đất lập sở giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Khi bên giao kết hợp đồng bên bán chuyển giao quyền sở hữu nhà đồng thời chuyển giao quyền sử dụng đất cho bên mua nhà gắn liền với đất đai Còn hợp đồng mua bán hộ chung cư sở giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà Theo quy định cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đất xây dựng nhà chung cư Khoản Điều 46 ND 181/2004/ND-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 thì: Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho nhà chung cư theo quy định sau: Chủ đầu tư sử dụng đất để thực dự án xây dựng kinh doanh nhà chung cư cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; trường hợp toàn nhà chung cư thuộc quyền sở hữu chủ sở hữu nhóm chủ sở hữu tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp chỉnh lý để giao cho chủ sở hữu nhóm chủ sở hữu nhà chung cư đó; trường hợp chủ đầu tư chủ sở hữu nhà chung cư bán hộ nhà chung cư người mua hộ nhà chung cư cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với hình thức sử dụng đất sử dụng chung; giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho chủ đầu tư chủ sở hữu nhà chung cư chỉnh lý cho phù hợp với hình thức sử dụng đất sử dụng chung Cũng theo quy định Khoản Điều 11 Luật nhà năm 2005 có nêu: Trường hợp chủ sở hữu nhà đồng thời chủ sử dụng đất ở, chủ sở hữu hộ nhà chung cư cấp giấy chứng nhận Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất - Đối với mua bán hộ chung cư theo dự án loại hợp đồng thường có hai dạng hợp đồng mua bán hộ chung cư kí kết chủ đầu từ người mua gốc, hợp đồng mua bán hộ chung cư kí kết người mua gốc người mua lại HOÀNG THỊ NGOAN – MSSV 350607 – NO7 – TL1 – NHÓM Hợp đồng mua bán hộ chung cư chủ đầu tư người mua gốc có dạng hứa mua, hứa bán theo chủ thể đầu tư bán cho người mua gốc hộ chung cư theo diện tích, kiểu dáng, thiết kế dự án xây dựng nhà chung cư lập quan có thẩm quyền phê duyêto trước đó, người mua gốc cam kết mua hộ chung cư trả tiền theo thỏa thuận Đối với hợp đồng kí kết người mua gốc người mua lại thành lập dạng hợp đồng ủy quyền có công chứng Đối với loại hợp đồng người mua gốc thường ủy quyền cho người mua lại thực tiếp hoạt động mua bán hộ chung cư dựa án với chủ đầu tư c Phân loại hợp đồng mua bán hộ chung cư Dựa vào dấu hiệu đặc trưng ta phân hợp đồng thành nhóm sau đây: - Dựa vào mục đích việc mua ta phân thành hai loại là: + Mục đích để ở: hợp đồng phổ biến xu + Mục đích kinh doanh: hộ chung cư có chất loại tài sản nên pháp luật cho phép bên giao kết loại hợp đồng với hình thức mua bán lại nhằm mục đích tiêu sinh lời - Dựa vào đối tượng hợp đồng mua bán phân thành + Hợp đồng mua bán hộ chung cư có đối tượng tài sản hình thành tương lai: hợp đồng có đối tượng hộ chung cư dự án Đó hộ chung cư chưa hình thành vào thời điểm giao kết hợp đồng chắn có tương lai ( hộ có dự án, vẽ phê duyệt) hộ có thực tế chưa cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà thời điểm giao kết + Hợp đồng mua bán hộ chung cư có giấy quyền sở hữu: loại hợp đồng hộ chung cư đối tượng hợp đồng quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà cho chủ sở hữu - Dựa vào phương thức thành toán phân loại thành ba loại HOÀNG THỊ NGOAN – MSSV 350607 – NO7 – TL1 – NHÓM + Hợp đồng theo phương thức trả tiền lần: hợp đồng hai bên thỏa thuận toán toàn hợp đồng lần + Hợp đồng theo phương thức trả chậm, trả dần: hợp đồng hai bên thỏa thuận thời gian trả số lần trả, hợp đồng bên mua có quyền sử dụng hộ chuyển quyền sở hữu hộ từ bên bán toán đủ tiền cho bên bán + Hợp đồng thuê mua hộ chung cư: loại hợp đồng mà bên thuê mua trở thành chủ sở hữu hộ chung cư thuê mua sau trả hết tiền thuê mua theo hợp đồng thuê mua Chủ thể hợp đồng mua bán hộ chung cư Chủ thể hợp đồng mua bán hộ chung cư cá nhân tổ chức a Điều kiện để trở thành chủ thể hợp đồng mua bán hộ chung cư Đối với cá nhân phải có lực pháp luật lực hành vi ( theo Điều 14 BLDS) Năng lực pháp luật chủ thê khả mà pháp luật cho phép cá nhân có quyền nghĩa vụ dân định Về nguyên tắc lực pháp luật nhau, bình đẳng, cá nhân khác lực pháp luật khác theo quy định pháp luật Ví dụ hạn chế việc mua bán hộ chung cư nhân tổ chức nước Nghị 19/2008 Quốc hội Theo đó, tổ chức, cá nhân nước muốn cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thừa kế, tăng cho sở hữu nhà Việt Nam theo Nghị 19/2008 Quốc hội, cần phải có đầy đủ điều kiện sau: Đối với trường hợp người vào đầu tư trực tiếp Việt Nam phải có tên giấy chứng nhận đầu tư giấy tờ tương ứng thời hạn từ năm trở lên có giấy chứng minh thành viên hội đồng quản trị, hội đồng quản lý doanh nghiệp hoạt động Việt Nam Trường hợp người doanh nghiệp hoạt động Việt Nam thuê giữ chức danh quản lý phải có hợp đồng thuê giữ chức danh quản lý có định bổ nhiệm lập tiếng Việt Trường hợp người có công đóng góp với đất nước phải có huân chương HOÀNG THỊ NGOAN – MSSV 350607 – NO7 – TL1 – NHÓM huy chương Chủ tịch nước trao tặng Trường hợp người có đóng góp đặc biệt cho đất nước phải có giấy tờ xác nhận quan cấp phụ trách lĩnh vực có đóng góp gửi tới Bộ Xây dựng xem xét để trình Thủ tướng Chính phủ có văn cho phép Trường hợp người vào Việt Nam làm việc lĩnh vực kinh tế, khoa học, công nghệ, môi trường, giáo dục - đào tạo phải có văn chứng minh có trình độ kỹ sư, cử nhân trở lên quan có thẩm quyền Việt Nam nước cấp kèm theo giấy phép lao động giấy phép hành nghề chuyên môn Việt Nam quan có thẩm quyền Việt Nam cấp Trường hợp người có kỹ đặc biệt phải có giấy tờ xác nhận chuyên môn, kỹ hiệp hội, hội nghề nghiệp Việt Nam kèm theo giấy phép hành nghề chuyên môn Việt Nam giấy phép lao động quan có thẩm quyền Việt Nam cấp Trường hợp người kết hôn với công dân Việt Nam phải có giấy tờ chứng nhận kết hôn quan có thẩm quyền Việt Nam nước cấp kèm theo hộ chiếu Việt Nam hộ thường trú chứng minh nhân dân vợ chồng công dân Việt Nam.Để đủ điều kiện mua sở hữu nhà Việt Nam, đối tượng phải có thẻ thường trú thẻ tạm trú giấy tờ chứng nhận phép cư trú Việt Nam từ 12 tháng trở lên quan quản lý xuất nhập cảnh thuộc Bộ Công an cấp không thuộc đối tượng hưởng quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao, lãnh Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước hoạt động Việt Nam có giấy chứng nhận đầu tư quan có thẩm quyền Việt Nam cấp thời hạn từ năm trở lên thuộc diện đối tượng mua, thừa kế, tặng cho sở hữu nhà Việt Nam Nghị định Chính phủ nêu rõ, người đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất phải nộp hồ sơ hợp lệ sở xây dựng nơi có hộ Sau tiếp nhận hồ sơ, sở xây dựng thể nội dung giấy chứng nhận trình ủy ban nhân dân cấp tỉnh ký… Năng lực hành vi cá nhân hiểu khả cá nhân hành vi xác lập, thực quyề nghĩa vụ dân Năng lực pháp luật HOÀNG THỊ NGOAN – MSSV 350607 – NO7 – TL1 – NHÓM cá nhân nhà nước quy định dựa phát triển độ tuổi khả nhận thức cá nhân Năng lực pháp luật cá nhân khác pháp luật quy định rõ Bộ luật dân 2005 Đối với chủ thể tổ chức để tham gia giao kết hợp đồng mua bán hộ chung cư phải có tư cách pháp nhân Điều kiện để tổ chức có tư cách pháp nhân quy định Điều 84 Bộ luật dân 2005 gồm điều kiện sau: thành lập hợp pháp; có cấu tổ chức chặt chẽ; có tài sản độc lập với cá nhân, tổ chức khác tự chịu trách nhiệm tài sản nhân danh tham gia quan hệ pháp luật cách độc lập Theo Khoản Điều Luật kinh doanh bất động sản năm 2006 quy định : Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hợp tỏc xó, phải cú vốn pháp định đăng ký kinh doanh bất động sản theo quy định pháp luật Ngoài nguyên tắc trên, chủ thể tham gia phải thêm yếu tố tự nguyện, thiếu yếu tố hợp đồng bị vô hiệu b Các bên chủ thể Chủ thể bán : chủ sở hữu hộ chung cư người chủ sở hữu ủy quyền cho phép bán hộ chung cư người bán hộ chung cư theo quy định pháp luật Bao gồm chủ thể sau: - Nhà nước: Nhà nước chủ thể bán hộ chung cư hộ chung cư thuộc sở hữu Nhà nước Căn hộ chung cư thuộc sở hữu nhà nước bao gồm: chung cư tạo lập nguồn ngân sách nhà nước nguồn vốn từ nguồn ngân sách nhà nước, chung cư có nguồn ngốc từ chủ sở hữu khác chuyển giao quyền sở hữu cho nhà nước theo quy định pháp luật hộ chung cư tạo lập từ nguồn ngân sách nhà nước phần góp vốn cá nhân, tập thể theo thỏa thuận theo hợp đồng trả góp chưa trả hết tiền - Chủ sở hữu nhà chung cư: cá nhân, tổ chức nước nước tiến hành việc xây dựng cải tạo khu chung cư, phân thành HOÀNG THỊ NGOAN – MSSV 350607 – NO7 – TL1 – NHÓM hộ bán cho người có nhu cầu - Chủ sở hữu hộ chung cư: cá nhân, tổ chức Quyền sở hữu hộ chung cư chủ sở hữu gồm ba quyền quyền chiếm hữu, sử dụng định đoạt Việc bán hộ chung cư chinh việc thực quyền định đoạt chủ sở hữu Thông thường chủ sở hữu tự thực quyền giao cho người khác thực thay cho - Các chủ thể khác: chủ thể chủ sở hữu hay đại diện hợp pháp chủ sở hữu họ tham gia hợp đồng với tư cách bên bán theo quy định pháp luật Thứ người nhận bảo đảm: trường hợp chủ sở hữu dùng hộ chung cư tài sản bảo đảm cho khoản vay tổ chức tín dụng tổ chức, cá nhân khác ( Nghị định số 163/2006/ND-CP ngày 29 tháng 12 năm 2006 phủ) Thứ hai quan thi hành án dân sự: trường hợp chủ sở hữu hộ chung cư đem bán đấu giá để thi hành án dân ( Luật thi hành án dân năm 2008) Bên mua: cá nhân hay tổ chức bên nhận hộ chung cư chuyển sang từ bên bán Các chủ thể mua bao gồm chủ thể sau: - Là cá nhân, hộ gia đình mua hộ để ở: Đây chủ thể phổ biến Là đồng chủ sở hữu hộ chung cư thuộc sở hữu chung: hộ chung cư hộ thuộc sở hữu nhiều người, nhiều người xây dựng, tặng cho, thừa kế góp vốn để mua Theo Khoản Điều 223 Bộ luật dân 2005 thì: trường hợp chủ sở hữu chung bán phần quyền sở hữu chủ sở hữu chung khác quyền ưu tiên mua Trong thời hạn ba tháng tài sản chung bất động sản, tháng tài sản chung động sản, kể từ ngày chủ sở hữu chung khác nhận thông báo việc bán điều kiện bán mà chủ sở hữu chung mua chủ sở hữu quyền bán cho người khác 10 HOÀNG THỊ NGOAN – MSSV 350607 – NO7 – TL1 – NHÓM - Người thuê mua trường hợp hộ chung cư cho thê mua: trường hợp thuê mua nhà nhà xã hội Trong trường hợp thuê mua nhà chung cư thuộc sở hữu cá nhân, tổ chức kinh doanh: Theo Luật kinh doanh bất động sản hộ chung cư đưa vào thuê mua phải có sẵn, phải bảo đảm chất lượng an toàn với mội trường dịch vụ cần thiết khác việc thuê mua phải thực qua sàn giao dịch bất động sản phải lập thành văn Người thuê mua hộ có quyền sở hữu hộ cho thuê sau kết thúc thời hạn thuê mua theo thỏa thuận bên - Là tổ chức, cá nhân nước ngoài: điều kiện quyền, nghĩa vụ quy định nghị định số 19/2008/NQ-QH12 ngày 03/06/2008 Quốc hội Theo nghị cá nhân nước có quyền sở hữu hộ chung cư dự án phát triển nhà thương mại; đối tượng tặng cho thừa kế nhà khác chọn sở hữu hộ chung cư dự án phát triển nhà thương mại, loại nhà khác hưởng giá trị nhà đó; doanh nghiệp có vồn đầu tư nước sở hữu hộ chung cư dự án phát triển nhà thương mại cho người làm việc doanh nghiệp ở; doanh nghiệp tặng cho thừa kế nhà khác chọn sở hữu hộ chung cư dự án phát triển nhà thương mại, loại nhà khác hưởng giá trị nhà a Nội dung hợp đồng mua bán hộ chung cư Đối tượng hợp đồng mua bán hộ chung cư Đối tượng hợp đồng mua bán hộ chung cư nhà chung cư sở hữu bên bán Để trở thành đối tượng hợp đồng mua bán hộ chung cư cần đáp ứng điều kiện sau: - Là hộ chung cư cấp giất chứng nhận quyền sử dụng nhà cho chủ sở hữu 11 HOÀNG THỊ NGOAN – MSSV 350607 – NO7 – TL1 – NHÓM Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà hộ chung cư văn xác lâp đầy đủ quyền sở hữu chủ sở hữu nhà nước Căn hộ chung cư thuộc sở hữu cá nhân giấy chứng nhận quyền sở hữu phải ghi tên cá nhân đó, thuộc sở hữu tổ chức ghi tên tổ chức đó, thuộc sở hữu chung hợp ghi tên người chủ sở hữu chung thoa thuận cho đứng tên, thỏa thuận ghi đầy đủ ten chủ sở hữu Trường hợp hộ chung cư thuộc sở hữu vợ chồng ghi tên người có quyền sở hữu nhà Việt Nam Nếu hộ chung cư thuộc sở hữu theo phần ghi đầy đủ chủ sở hữu phần sở hữu họ hộ chung cư - Đối tượng hợp đồng mua bán hộ chung cư tài sản hình thành tương lai Theo Điều 429 Bộ luật dân đối tượng hợp đồng mua bán quy định sau: “Ðối tượng hợp đồng mua bán tài sản phép giao dịch.Trong trường hợp đối tượng hợp đồng mua bán vật vật phải xác định rõ Trong trường hợp đối tượng hợp đồng mua bán quyền tài sản phải có giấy tờ chứng khác chứng minh quyền thuộc sở hữu bên bán.” Như BLDS cho phép chủ thể giao kết hợp đồng mua bán với đối tượng có chưa có vào thời điểm giao kết, miễn đối tượng xác định cách rõ ràng Căn hộ chung cư trở thành đối tượng hợp đồng mua bán xác định rõ ràng cụ thể vị trí, diện tích, cấu trúc Theo quy định Luật nhà chủ đầu tư có quyền huy động vốn từ tiền ứng trước người có nhu cầu mua hộ chung cư dự án xây dựng hộ chung cư phê duyệt xây dựng phần móng Đối với hộ chung cư hoàn thành thời điểm giao kết chủ sở hữu chưa cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà đưa vào giao dịch phải tuân theo quy định diện tích, chất lượng…như hộ chung cư cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu 12 HOÀNG THỊ NGOAN – MSSV 350607 – NO7 – TL1 – NHÓM Không có tranh chấp sở hữu: hộ chung cư đối tượng hợp - đồng mua bán có tranh chấp như: tranh chấp chủ sở hữu chung theo phần, chủ sở hữu chung hợp nhất, tranh chấp hộ đối tượng chấp cho hợp đồng khác mặt nguyên tắc hợp đồng không công nhận bị coi vô hiệu Chung cư không bị kê biên thi hành án để chấp hành định hành - quan nhà nước có thẩm quyền ( trừ trường hợp bên bán quan thi hành án bán hộ chung cư kê biên để thực nghĩa vụ dân Ngoài hộ chung cư đưa vào kinh doanh theo Luật kinh - doanh bất động sản cần phải đáp ứng thêm cần phải đáp ứng thêm điều kiện quy định Điều Luật kinh doanh bất động sản năm 2006 b Giá phương thức toán Giá điều khoản thiếu hợp đồng dân nói chung hợp đồng mua bán tài sản nói riêng Khi giao kết hợp đồng bên tự thỏa thuận phương thức toán Luật nhà cho phép chủ đầu tư huy động vốn khách hành có nhu cần mua hộ nhà chung cư xây dựng xong phần móng Vốn mà chủ đầu tư huy động không vượt 70% giá trị hộ chung cư ghi hợp đồng Các bên có thỏa thuận phương thức toán lần nhiều lần theo phương thức trả chậm trả dần phương thức thuê mua Tiền mua trả nhiều hình thức tiền mặt, chuyển khoản….Các bên có quyền lựa chọn bên thứ ba để xác định giá mua bán Đối với hộ chung cư thuộc dự án hưởng ưu nhà nước để phục vụ cho sách nhà nước quy định khung giá nguyên tắc hình thành giá c Quyền mà nghĩa vụ bên hợp đồng mua bán hộ chung cư Quyền mà nghĩa vụ bên hợp đồng mua bán hộ chung cư quy định Điều 451, Điều 452, Điều 453, Điều 454 Bộ luật dân năm 2005 13 HOÀNG THỊ NGOAN – MSSV 350607 – NO7 – TL1 – NHÓM Nghĩa vụ bên bán sau: Thông báo cho bên mua hạn chế quyền sở hữu nhà mua bán, có; bảo quản nhà bán thời gian chưa giao nhà cho bên mua; giao nhà tình trạng ghi hợp đồng kèm theo hồ sơ nhà cho bên mua; thực thủ tục mua bán nhà theo quy định pháp luật Quyền bên bán : Yêu cầu bên mua nhận nhà thời hạn thỏa thuận; yêu cầu bên mua trả tiền thời hạn, theo phương thức thỏa thuận; yêu cầu bên mua hoàn thành thủ tục mua bán nhà thời hạn thỏa thuận; không giao nhà chưa nhận đủ tiền nhà thỏa thuận Nghĩa vụ bên mua nhà ở: trả đủ tiền mua nhà thời hạn, theo phương thức thỏa thuận; thỏa thuận thời hạn địa điểm trả tiền bên mua phải trả vào thời điểm bên bán giao nhà nơi có nhà; nhận nhà hồ sơ nhà thời hạn thỏa thuận; trường hợp mua nhà cho thuê, phải bảo đảm quyền, lợi ích người thuê thỏa thuận hợp đồng thuê thời hạn thuê hiệu lực Quyền bên mua nhà ở: nhận nhà kèm theo hồ sơ nhà theo tình trạng thỏa thuận; yêu cầu bên bán hoàn thành thủ tục mua bán nhà thời hạn thỏa thuận; yêu cầu bên bán giao nhà thời hạn; không giao chậm giao nhà phải bồi thường thiệt hại d Giải tranh chấp Nhà nước khuyến khích bên giải tranh chấp nhà thông qua hoà giải Tranh chấp nhà Toà án nhân dân giải theo quy định pháp luật Các tranh chấp liên quan tới quyền sở hữu nhà chung cư Toà án giải Các tranh chấp quyền sử dụng nhà chung cư giải sở hoà giải phải đảm bảo quy định Quy chế Nếu không hoà giải chuyển Toà án giải Tranh chấp hợp đồng dân trình thực quản lý sử dụng nhà chung cư theo quy định Quy chế xử lý theo quy định pháp luật hợp đồng dân 14 HOÀNG THỊ NGOAN – MSSV 350607 – NO7 – TL1 – NHÓM Hình thức hợp đồng mua bán hộ chung cư Tùy thuộc vào nội dung, tính chất loại hợp đồng mà thể lừa nói, văn bản, hành vi cụ thể Theo Điều 450 Bộ luật dân hình thức hợp đồng mua bán quy đinh sau: Hợp đồng mua bán nhà phải lập thành văn bản, có công chứng chứng thực, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác Hiệu lực hợp đồng mua bán hộ chung cư Thời điểm có hiệu lực hợp đồng mua bán hộ chung cư thời điểm mà bên tiến hành giao kết quan nhà nước có thẩm quyền công chứng chứng nhận Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền chứng thực Kể từ thời điểm bên tham gia giao kết hợp đồng có quyền nghĩa vụ phát sinh theo hợp đồng Bên cạnh quy định chung hợp đồng mua bán nói chung hợp đồng mua bán hộ chung cư nói riêng phát sinh hiệu lực bên tuân thủ điều kiện mà pháp luật quy định Điều 122 BLDS bốn điều kiện cần đủ để hợp đồng có hiệu lực là: Người tham gia giao dịch có lực hành vi dân sự; mục đích nội dung giao dịch không vi phạm điều cấm pháp luật, không trái đạo đức xã hội; người tham gia giao dịch hoàn toàn tự nguyện hình thức phải theo quy định pháp luật Đối với hợp đồng mua bán hộ chung cư mà vi phạm quy định pháp luật có mục đích bảo vệ lợi ích chung nhà nước xã hội coi vô hiệu tuyệt đối, loại hợp đồng thường vi phạm điều cấm pháp luật đạo đức xã hội, hợp đồng thường bên tham hợp đồng có quyền yêu cầu tòa án tuyên bố hợp đồng vô hiệu mà không hạn chế thời gian yêu cầu Đối với trường hợp hợp đồng mua bán hộ chung cư vi phạm quyền lợi cho cá nhân vô hiệu tương đối Thông thường trường hợp hợp đồng giao kết nhầm lẫn nội dung hợp đồng, bị đe dọa lừa dối nên việc giao kết thiếu tự nguyện Trong trường hợp tòa án cho bên khoảng thời gian để 15 HOÀNG THỊ NGOAN – MSSV 350607 – NO7 – TL1 – NHÓM thỏa thuận lại nhầm lẫn nhằm bảo vệ quyền lợi ích tôn trọng thỏa thuận bên Nếu bên không thỏa thuận bên bị vi phạm có quyền yêu cầu tòa án tuyên bố hợp đồng giao kết vô hiệu Ngoài phân chia thành hợp đồng vô hiệu phần vô hiệu toàn Hậu pháp lí hợp đồng vô hiệu kà bên phải trả lại cho tất nhận Bên có lỗi phải bồi thường thiệt hại II Thực tiễn hợp đồng mua bán hộ chung cư Các tranh chấp xảy thực tế a Tranh chấp diện tích sử dụng chung Chung cư Mỹ Phước (quận Bình Thạnh) xảy chuyện lạ, xe cư dân bị đưa khỏi tầng hầm Nguyên nhân, chủ đầu tư, Công ty cổ phần xây dựng số cho toàn diện tích công cộng: hệ thống kỹ thuật từ điện, nước, thang máy… nằm tầng hầm tài sản riêng doanh nghiệp, không bàn giao lại cho cư dân Các chuyên gia ngành luật bất động sản phân tích, cần nhìn nhận thị trường hộ chung cư góc nhìn Luật doanh nghiệp Luật Cạnh tranh Trong hoàn cảnh thị trường nhà đất ảm đạm, môi trường cạnh tranh lại trở nên lành mạnh Cụ thể, nguồn cung nhiều hơn, giá hợp lý hơn, chủ đầu tư bắt đầu chuyển sang chủ động học cách lắng nghe khách hàng Họ quan tâm đến việc xây dựng hình ảnh doanh nghiệp, ý thức gìn giữ thương hiệu cao trước "Người mua nhà trả lại công bằng, họ có tiếng nói việc đối thoại với chủ đầu tư để giành quyền lợi đáng nhà chung cư", chuyên gia nhận xét b Tranh chấp chi phí bảo trì Vụ việc thực tế sau: Anh Trần Quốc Thắng (Q.Phú Nhuận) cho biết ngày 16-7-2010 anh Công ty đầu tư phát triển Phố Đông - Hoa Sen ký hợp đồng mua bán hộ dự án cao ốc Phố Đông - Hoa Sen, thỏa thuận bàn giao hộ 4.10 chậm vào tháng 3-2012; người thường xuyên 16 HOÀNG THỊ NGOAN – MSSV 350607 – NO7 – TL1 – NHÓM làm qua khu vực này, anh Thắng thấy dự án ngừng thi công thời gian dài chưa hoàn thành phần thô Qua thư khiếu nại gửi AFCA, anh Thắng lo ngại dự án "bao thi công trở lại", đó, anh liên lạc với công ty đầu tư dự án "không trả lời thỏa đáng" Trong đó, trường hợp chị Huỳnh Thị Ái Diễm (Q.1) khiếu nại yêu cầu chủ đầu tư dự án hộ Sacomreal Hòa Bình phải trả lại phí bảo trì 2% tổng giá trị hợp đồng mua hộ (tương đương 24.254.587 đồng) Theo chị Diễm, ngày 24-4-2010, Sacomreal gửi thư thông báo chị phải đóng 2% phí bảo trì chung cư tổng giá trị hộ bàn giao hộ Chị Diễm cho biết nhu cầu thiết nhà nên chị đóng số tiền cho Sacomreal Tuy nhiên, vào điểm a khoản điều 51 nghị định 90/2006/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật nhà điểm a khoản điều thông tư 01/2009/TT-BXD phí bảo trì chung cư 2% giá trị nhà chủ đầu tư trích nộp người mua nhà đóng Do đó, chị Diễm yêu cầu Sacomreal hoàn lại số tiền thu sai Trước đó, dự án chung cư Sacomreal Hòa Bình, án phúc thẩm TAND TP.HCM buộc Công ty cổ phần địa ốc Sài Gòn Thương tín (Sacomreal) phải trả lại tiền phí bảo trì 2% giá trị hợp đồng mua bán hộ dự án Sacomreal Hòa Bình (tương đương 22.229.519 đồng) cho bà Hoàng Thị Mộng Hạnh ông Nguyễn Đình Hợp (cư dân dự án trên) Sacomreal thua kiện hợp đồng mua bán "không có quy định ràng buộc phía bà Hạnh phải chịu trách nhiệm đóng khoản chi phí phát sinh" (2% phí bảo trì), theo án TAND TP.HCM Như xảy tranh chấp điều khoản hợp đồng mua bán hộ, đất dự án, thường hai bên dùng dằng thời gian dài giải triệt để Do đó, để tránh tranh chấp đáng tiếc xảy trình tìm kiếm "chốn an cư", người mua nhà, đất mù mờ pháp luật hợp đồng nên tham vấn luật sư trước đặt bút ký hợp đồng III Hoàn thiện quy định pháp luật hợp đồng mua bán hộ chung cư 17 HOÀNG THỊ NGOAN – MSSV 350607 – NO7 – TL1 – NHÓM Những tồn cần khắc phục pháp luật hành Trong luật dân năm 2005 a Hạn chế quy định tài sản Bộ luật dân không đề cập đến tài sản hình thành tương lai đối tượng hợp đồng mua bán tài sản, chưa quy định nội dung, hình thức, điều kiện có hiệu lực hợp đồng đói với tài sản hình thành tương lai Không giống hợp đồng mua bán nhà thông thường, nhà hữu vật xác định cách cụ thể hộ chung cư dự án coi tài sản hình thành tương lai pháp luật phải cá biệt hóa thành dạng hợp đồng cụ thể để có tranh chấp tòa án có để giải b Luật nhà năm 2006 Theo quy đinh Điều 71 : Trong thời hạn không mười hai tháng, kể từ ngày nhà chung cư đưa vào khai thác, sử dụng, chủ đầu tư có trách nhiệm chủ trì tổ chức Hội nghị chủ sở hữu người sử dụng nhà chung cư (sau gọi Hội nghị nhà chung cư) để bầu Ban quản trị Chủ đầu tư có trách nhiệm chuẩn bị nội dung liên quan để thông qua Hội nghị nhà chung cư xem xét, định Như vậy, lợi dụng quy định nhiều chủ đầu tư cố tình trì hoãn việc lập Ban quản trị nhằm khai thác phần sở hữu chung nhà chung cư c Các văn pháp luật khác Thông tư số 14/2008/TT-BXD ngày 02/6/2008 tiêu chí phân loại loại với loại hai, loại ba với loại bốn sơ sài gần chép nhau, phân biệt rõ ràng Các tiêu chí phân loại bộc lộ hạn chế sau: tiêu chí sử dụng loại vật tư, vật liệu phải có thông số cụ thể để đánh giá chất lượng vật liệu, nếy quy định thông tư chung cư hạng vật tư, vật liệu phải cao; loại hai vật tư vật liệu phải tốt, tốt cao phân biệt chưa nói rõ Tiếp theo tiêu chí diện tích bộc lộ thiếu sót: theo quy định chung cư hạng không nhỏ 18 HOÀNG THỊ NGOAN – MSSV 350607 – NO7 – TL1 – NHÓM 70m2, hạng hai phải tối thiểu 60m2 thấy bất hợp lí, có nhiều chung cư diện tích rộng vật liệu xây dựng lại không tốt Các kiến nghị để hoàn thiện luật Cần phải quy định chặt chẽ hợp đồng mua bán hộ chung cư, xác định cách xác phần diện tích chung hành lang, lối chung, nơi để xe Có hướng dẫn cụ thể vấn đề như: phương thức toán, giá việc áp dụng hệ số trượt giá hợp đồng mua bán, đồng thời cụ thể hóa trách nhiệm bên đặc biệt chủ đầu tư vi phạm nghĩa vụ hợp đồng Cần quy định hợp đồng may bán hộ chung cư có hồ sơ đính kèm bao gồm tài liệu vị trí, diện tích, kiểu dáng chất lượng nhà chung cư, hộ chung cư Các tài liệu cần xác nhận quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt Điều vừa tăng giám sát nhà nước hợp đồng xây dựng giao dịch nhà chung cư đồng thời đảm bảo tốt quyền lợi ích bên Cần quy định cụ thể diện người nước phép mua hộ chung cư theo hướng mở rộng diện tích , thủ tục, số lượng, giá trị hộ mua Quy định cụ thể trách nhiệm ban quan lí chung cư việc sử dụng diện tích sinh hoạt chung cộng đồng vào mục đích khác KẾT LUẬN Vấn đề mua bán hộ chung cư thực tế nảy sinh nhiều tranh chấp cần phải đòi hỏi pháp luật cần có thay đổi hợp lí kịp thời để giải vấn đề cho phù hợp với phát triển xã hội, bắt kịp phát triển với nước giới Tạo môi trường thuận lợi cho cá nhà đầu tư nước nước phát triển DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO GIÁO TRÌNH LUẬT DÂN SỰ VIỆT NAM – TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI 19 HOÀNG THỊ NGOAN – MSSV 350607 – NO7 – TL1 – NHÓM GIÁO TRÌNH LUẬT DÂN SỰ VIỆT NAM – TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI BỘ LUẬT DÂN SỰ CỦA NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM NĂM 2005 SỬA ĐỔI BỔ SUNG NĂM 2009 LUẬT NHÀ Ở NĂM 2005 NGHỊ ĐỊNH 181/2004/ND-CP NGÀY 29 THÁNG 10 NĂM 2004 LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN NĂM 2006 NGHỊ QUYẾT 19/2008/NQ- QH12 NGÀY 03/06/2008 CỦA QUỐC HỘI THÔNG TƯ SỐ 14/2008/TT-BXD NGÀY 02/6/2008 NGHỊ ĐINH 90/2006/NĐ-CP HƯỚNG DẪN THI HÀNH LUẬT NHÀ Ở 10 THÔNG TƯ 01/2009/TT-BXD MỤC LỤC 20 ... nhà chung cư Để thực việc quản lí, sử dụng nhà chung cư trình sử dụng có Ban quản trị nhà chung cư doanh nghiệp quản lí, vận hành nhà chung cư Ban quản trị nhà chung cư Hội nghị nhà chung cư (... sử dụng nhà chung cư) – quan có quyền cao việc quản lí, sử dụng nhà chung cư bầu b Phân loại nhà chung cư, hộ chung cư HOÀNG THỊ NGOAN – MSSV 350607 – NO7 – TL1 – NHÓM Nhà chung cư đánh giá phân... cầu bên mua hộ chung cư phải trả tiền mua hộ chung cư đồng thời nhận hộ chung cư mua, ngược lại bên mua có quyền yêu cầu bên bán chuyển giao hộ chung cư nhận tiền bán hộ chung cư - Là hợp đồng

Ngày đăng: 30/01/2016, 06:38

Từ khóa liên quan

Mục lục

  • MỞ ĐẦU

  • DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

Tài liệu cùng người dùng

  • Đang cập nhật ...

Tài liệu liên quan