A- MỞ ĐẦU Chế định tài sản hình thành tương lai bước tiến lớn khoa học pháp lý sản phẩm tất yếu phát triển giao dịch dân Cùng với phát triển kinh tế thị trường, giao dịch kinh tế, thương mại, dân ngày phát triển chiều rộng lẫn chiều sâu Để đảm bảo cho việc thực hợp đồng kinh tế, thương mại, dân sự, chế định giao dịch bảo đảm ngày hoàn thiện, hình thức bảo đảm tài sản đưa vào giao dịch bảo đảm ngày đa dạng phong phú có tài sản hình thành tương lai việc chấp tài sản hình thành tương lai B- NỘI DUNG I Khái niệm Định nghĩa: Theo quy định Điều 342 BLDS tài sản chấp tài sản hình thành tương lai Và theo định nghĩa Nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 Chính phủ Giao dịch bảo đảm thì: “ Tài sản hình thành tương lai tài sản thuộc sở hữu bên bảo đảm sau thời điểm nghĩa vụ xác lập giao dịch bảo đảm giao kết Tài sản hình thành tương lai bao gồm tài sản hình thành thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm, sau thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm thuộc sở hữu bên bảo đảm” Đặc điểm - Là tài sản (Tài sản bao gồm vật, tiền, giấy tờ có giá quyền tài sản, điều 163 BLDS); - Thuộc sở hữu bên bảo đảm sau thời điểm nghĩa vụ xác lập giao dịch bảo đảm giao kết; - Bao gồm tài sản hình thành thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm, sau thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm thuộc sở hữu bên bảo đảm II- Quyền sở hữu tính đặc thù quyền sở hữu tài sản hình thành tương lai Quyền sở hữu chế định pháp lý địa vị pháp lý chủ sở hữu tài sản, xác lập, thay đổi chấm dứt quyền sở hữu, quyền nghĩa vụ chủ sở hữu, biện pháp bảo vệ quyền sở hữu Tài sản đối tượng quyền sở hữu, bao gồm: vật, tiền, giấy tờ có giá quyền tài sản (Điều 163 BLDS) nguyên tắc, chủ sở hữu có toàn quyền chiếm hữu, sử dụng định đoạt tài sản thuộc sở hữu (nhưng không ảnh hưởng đến quyền lợi ích chủ thể khác, lợi ích chung), có quyền dùng tài sản thuộc sở hữu (và phép giao dịch) để bảo đảm thực thi nghĩa vụ dân Theo quy định BLDS năm 2005, người tư cách chủ sở hữu, nguyên tắc có đầy đủ quyền trên, số trường hợp cụ thể họ có số quyền định có thoả thuận với chủ sở hữu pháp luật có quy định Ví dụ: quyền chiếm hữu theo uỷ quyền, chiếm hữu thông qua giao dịch dân sự, chiếm hữu tài sản bị đánh rơi, bị bỏ quên, bị chôn giấu, bị chìm đắm… , quyền sử dụng tài sản hưởng hoa lợi chiếm hữu tình (Điều 194 BLDS), quyền định đoạt tài sản theo uỷ quyền (Điều 198 BLDS), quyền chiếm hữu tài sản xử lý tài sản theo thoả thuận bên nhận cầm cố (Điều 333 BLDS), quyền sử dụng tài sản mua tài sản theo phương thức trả chậm (Điều 461 BLDS)… Thực chất quyền xác lập từ nguyên tắc tôn trọng ý chí quyền định đoạt chủ sở hữu (đa số) định chế pháp luật giải trường hợp chưa xác định chủ sở hữu (còn lại) Quyền người chủ sở hữu tài sản hình thành tương lai quyền tài sản đối tượng quyền sở hữu, người chủ tương lai chưa có tư cách chủ sở hữu đầy đủ có số quyền định hình thành từ hợp đồng với chủ sở hữu luật định Tài sản hình thành tương lai đối tượng quyền sở hữu, nhiên thực tiễn thường quan tâm xem đối tượng để bảo đảm nghĩa vụ dân “Tài sản hình thành tương lai động sản, bất động sản hình thành sau thời điểm ký kết giao dịch bảo đảm thuộc quyền sở hữu bên bảo đảm hoa lợi, lợi tức, tài sản hình thành từ vốn vay, công trình xây dựng, tài sản khác mà bên bảo đảm có quyền nhận” (Điều 2, Nghị định số 165/1999/NĐ-CP ngày 19/11/1999 Chính phủ giao dịch bảo đảm) Như vậy, thời điểm xét, người chủ tài sản hình thành tương lai chưa hoàn toàn xác lập quyền sở hữu đầy đủ cho tương lai gần người xác lập quan hệ sở hữu tài sản nên pháp luật dành cho họ khả hưởng dụng số quyền phạm vi định Thực vấn đề quyền sở hữu tài sản hình thành tương lai chế định mở giao dịch dân nên mang tính đặc thù tính đặc thù phản ánh góc độ: đối tượng sở hữu tính chất quyền năng, cụ thể: - Về đối tượng quan hệ sở hữu: thời điểm xét (hiện tại) tài sản chưa hình thành hình thái “vật chất – sản phẩm” để trở thành đối tượng xác lập quan hệ sở hữu đầy đủ (như nguyên liệu chưa tạo nên thành phẩm, hoa lợi, lợi tức, công trình xây dựng, đất đai làm sở hạ tầng chưa nghiệm thu bàn giao… …), vật có (đã có đối tượng) theo định chế pháp luật thể giấy tờ, theo ý chí người mua, nội dung thoả thuận quyền sở hữu vật chưa chuyển giao xác lập cho chủ thể xét (ví dụ: hàng hoá chưa nhập kho, nhà đất dự định mua, di sản thừa kế chưa phân chia, tài sản mà theo hợp đồng mua bán chưa đến thời điểm chuyển giao cho người mua, người mua chưa hoàn tất việc sang tên, động sản vô chủ chưa hết thời hạn thông báo tìm chủ sở hữu…) - Về tính chất, thời điểm quyền sở hữu người chủ tài sản hình thành tương lai thực chất loại quyền tài sản (Điều 322 BLDS năm 2005) phát sinh từ hợp đồng với chủ sở hữu (sẽ chuyển giao) theo quy định pháp luật Do quyền sở hữu chủ thể xét chưa xác lập thời điểm hữu nên người chủ tương lai có đầy đủ quyền chủ sở hữu mà có số quyền như: dùng quyền tài sản để bảo đảm nghĩa vụ dân (phát sinh từ hợp đồng mua tài sản bên nhận bảo đảm đồng ý); nhận tài sản để xác lập quan hệ sở hữu sau hoàn thành nghĩa vụ; chế ước quyền chủ sở hữu người thứ ba (ví dụ: chủ sở hữu hành tự định đoạt tài sản thoả thuận bán cho người khác) v.v… Như vậy, quyền sở hữu tài sản hình thành tương lai quyền tài sản có điều kiện đặt gắn với số giao dịch định, đây, vấn đề quan tâm giao dịch bảo đảm III- Tài sản hình thành tương lai dùng để chấp Điều 320, Bộ Luật Dân năm 2005 (sau viết tắt BLDS) quy định: “1 Vật dùng bảo đảm thực nghĩa vụ dân phải thuộc quyền sở hữu bên bảo đảm phép giao dịch Vật dùng để bảo đảm thực nghĩa vụ dân vật có hình thành tương lai Vật hình thành tương lai động sản, bất động sản thuộc sở hữu bên bảo đảm sau thời điểm nghĩa vụ xác lập giao dịch bảo đảm giao kết” Tài sản hình thành tương lai sử dụng vào giao dịch bảo đảm phải “vật” “ Vật” gồm: động sản, bất động sản, vật chính, vật phụ, vật tiêu hao, vật không tiêu hao, vật loại, vật đặc định Tài sản hình thành tương lai dùng vào giao dịch bảo đảm phải tài sản chưa hình thành Qui định loại trừ tài sản hữu có mua bán, tặng cho, thừa kế chưa hoàn thành việc chuyển giao quyền sở hữu Tài sản hình thành tương lai dùng vào việc bảo đảm phải thuộc quyền sở hữu bên chấp chưa có giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu Tài sản bảo đảm bên thoả thuận thuộc sở hữu bên có nghĩa vụ thuộc sở hữu người thứ ba mà người cam kết dùng tài sản để bảo đảm thực nghĩa vụ bên có nghĩa vụ bên có quyền Tài sản bảo đảm tài sản có, tài sản hình thành tương lai phép giao dịch Về bản, định nghĩa tài sản hình thành tương lai xem tài sản đối tượng giao dịch bảo đảm có nội dung hoàn toàn tương đồng với quy định trước BLDS năm 1995 (cơ sở để xây dựng ban hành Nghị định, Thông tư công chứng, chứng thực, giao dịch bảo đảm có hiệu lực) Tài sản hình thành tương lai đối tượng dùng để bảo đảm nghĩa vụ dân nói chung biện pháp cầm cố, chấp, bảo lãnh tài sản hình thành từ vốn vay tổ chức tín dụng biện pháp bảo đảm nghĩa vụ dân pháp luật quy định Trong hoạt động ngân hàng, tổ chức tín dụng có quyền cấp tín dụng cho khách hàng để thực mua tài sản đó, để bảo toàn vốn cho vay tổ chức tín dụng yêu cầu khách hàng dùng tài sản mua làm tài sản bảo đảm cho khoản tín dụng cấp Tài sản hình thành từ vốn vay định nghĩa: tài sản khách hàng vay mà giá trị tài sản tạo nên phần toàn khoản vay tổ chức tín dụng Như vậy, thuật ngữ tài sản hình thành tương lai không quan tâm đến nguồn tài hình thành thuật ngữ tài sản hình thành từ vốn vay lại phản ánh nguồn tài giúp xác lập quyền tài sản nó, xét quan hệ sở hữu thời điểm cấp tín dụng, tài sản hình thành từ vốn vay khác mà hình thái cụ thể tài sản hình thành tương lai Vật dùng để bảo đảm thực nghĩa vụ dân vật có hình thành tương lai (Điều 320 BLDS) Cầm cố, chấp, bảo lãnh tài sản hình thành tương lai biện pháp bảo đảm nghĩa vụ dân nói chung bảo đảm nghĩa vụ trả tiền vay cho nói riêng ghi nhận rõ văn quy phạm pháp luật khác, như: Nghị định số 165/1999/NĐ-CP giao dịch bảo đảm có giải thích từ tài sản hình thành tương lai quy định nội dung hợp đồng cầm cố, chấp, bảo lãnh tài sản hình thành tương lai (khoản 6, Điều 2, khoản Điều 11); Nghị định số 178/1999/NĐ-CP bảo đảm tiền vay tổ chức tín dụng (đã sửa đổi bổ sung Nghị định số 85/2002/NĐ-CP ngày 25/10/2002) khoản 1, Điều có quy định biện pháp bảo đảm chấp tài sản hình thành từ vốn vay Cụ thể hoá tiểu mục 2.1, 2.2 – mục I.1 Thông tư số 07/2003/ TT-NHNN ngày 19/5/2003 Thống đốc Ngân hàng Nhà nước có quy định: Tài sản hình thành tương lai bao gồm: hoa lợi, lợi tức, tài sản hình thành từ vốn vay, tài sản khác mà bên bảo đảm có quyền nhận – đối tượng mà tổ chức tín dụng cho vay phép nhận cầm cố, chấp, bảo lãnh để bảo đảm tiền vay có đủ điều kiện khác Các quy định quán thể rõ vấn đề: việc chủ sở hữu tài sản hình thành tương lai cam kết tài sản hình thành (và họ có quyền sở hữu tài sản ấy) dùng để bảo đảm thực thi nghĩa vụ dân bên nhận bảo đảm đồng ý, thoả thuận hợp pháp, không trái luật nên phải bên liên quan tôn trọng, pháp luật bảo hộ Như khẳng định: lý luận thực tiễn pháp luật (trong xu hướng ngày hoàn thiện hơn) thừa nhận tài sản hình thành tương lai đối tượng dùng để bảo đảm nghĩa vụ dân sự, có nghĩa vụ trả tiền vay, nghĩa tài sản hình thành từ vốn vay dùng để bảo đảm tiền vay cho tổ chức tín dụng Một nhận thức vấn đề trên, cần có quan điểm xử lý thấu đáo vấn đề mang tính kỹ thuật nảy sinh thực tiễn Để tài sản hình thành tương lai trở thành đối tượng dùng để bảo đảm tiền vay, với người bảo đảm vấn đề phải có chứng minh tài sản hình thành tương lai thuộc sở hữu để bên nhận bảo đảm chấp nhận làm vật bảo đảm Nghĩa thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm hồ sơ tài sản bảo đảm phải có chứng việc người bảo đảm chắn xác lập quyền sở hữu (hoặc quyền sử dụng, quyền quản lý ) Theo tiêu chí việc đăng ký chủ quyền tài sản chia làm 02 loại: tài sản phải đăng ký quan Nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng Nhìn chung, loại tài sản mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu quyền sử dụng giấy chứng nhận chủ quyền quan Nhà nước có thẩm quyền cấp cho chủ giấy tờ chuyển nhượng hợp pháp cho chủ sở hữu tương lai đáng tin cậy Tuy nhiên với tài sản đăng ký quyền sở hữu việc bên nhận bảo đảm yêu cầu người bảo đảm cung cấp tài liệu cụ thể chứng minh chủ quyền trường hợp lại khác nhau, là: tài liệu xuất xứ hàng hoá, hợp đồng chuyển nhượng, phiếu nhập kho – xuất kho, hóa đơn mua bán, chứng từ nộp tiền mua hàng, chứng từ nhập khẩu, phiếu bảo hành, văn bàn giao tài sản cho doanh nghiệp nhà nước, biên nghiệm thu công trình … tựu chung giấy tờ phản ánh, chứng minh nguồn gốc tài sản dẫn dắt đến việc xác lập chủ quyền tương lai người bảo đảm Nếu hình thức giấy tờ phản ánh đầy đủ, rõ ràng theo yêu cầu, giao dịch bảo đảm phải công nhận thực thi, vấn đề rủi ro khả xác lập quyền sở hữu tương lai việc mà bên tham gia giao dịch phải tự chịu trách nhiệm IV- Một số thực tiễn việc chấp tài sản hình thành tương lai Các vướng mắc, nguyên nhân giải pháp Các vướng mắc nguyên nhân Hiện nay, pháp luật bước đầu hình thành số qui định điều chỉnh giao dịch bảo đảm tài sản hình thành tương lai định nghĩa tài sản hình thành tương lai (Khoản Điều 320 BLDS năm 2005, khoản Điều Nghị định 163) việc xử lý tài sản chấp tài sản hình thành tương lai trường hợp thời điểm xử lý tài sản, bên chấp chưa sở hữu toàn tài sản (Điều Nghị định 163) Tuy nhiên, pháp luật hành chưa đưa hệ thống đầy đủ qui định riêng áp dụng cho loại tài sản đặc thù Điều kiện để tài sản hình thành tương lai tham gia giao dịch bảo đảm chung chung, điều kiện, qui trình, thủ tục giao dịch bảo đảm đăng ký giao dịch bảo đảm lại áp dụng theo qui định chung cho loại tài sản bảo đảm thông dụng khác nên dẫn đến ách tắc thực tiễn a.Vướng mắc việc xác định tài sản hình thành tương lai Hiện có nhiều văn đề cập đến tài sản hình thành tương lai cách khác dường không quán với (Như đề cập phần trên) nên tạo nhiều cách hiểu khác tài sản hình thành tương lai Do vậy, việc nhận diện xác định tài sản hình thành tương lai chưa thống Ví dụ nhiều người cho chấp hộ chung cư chưa cấp giấy tờ sở hữu chấp tài sản hình thành tương lai, Cục Đăng ký Quốc gia Giao dịch Bảo đảm cho chấp quyền tài sản hình thành từ hợp đồng (Đã phân tích phần trên) b Vướng mắc thứ hai giao kết hợp đồng bảo đảm Điều 343 BLDS năm 2005 qui định: “Việc chấp tài sản phải lập thành văn bản, lập thành văn riêng ghi hợp đồng Trong trường hợp pháp luật có quy định văn chấp phải công chứng, chứng thực đăng ký” Điều 343 nêu hiểu việc chấp tài sản (gồm tài sản hình thành tương lai) phải công chứng, chứng thực việc công chứng, chứng thực điều kiện bắt buộc hình thức để hợp đồng chấp có hiệu lực pháp luật Cách hiểu khẳng định lại Luật Nhà năm 2005, chứng Điều 93 khoản Luật Nhà năm 2005 qui định: “Hợp đồng nhà phải có chứng nhận công chứng chứng thực Ủy ban nhân dân cấp huyện nhà đô thị, chứng thực Uỷ ban nhân dân xã nhà nông thôn” Khái niệm “Hợp đồng nhà ở” nêu bao gồm mua bán, tặng cho, chấp v.v Điều 320 khoản BLDS năm 2005 có đặt điều kiện tài sản hình thành tương lai dùng vào việc bảo đảm phải thuộc quyền sở hữu bên chấp chưa có giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu Đây vấn đề tương lai phải khẳng định thời điểm lúc giao kết hợp đồng giao dịch bảo đảm khó có đảm bảo Tài sản hình thành tương lai có chắn thuộc quyền sở hữu bên chấp hay không phụ thuộc nhiều vào yếu tố chủ quan yếu tố khách quan Sự khẳng định chắn đến đâu lại định khả năng, kinh nghiệm người đánh giá Trách nhiệm đánh giá nhận định khả thuộc bên tham gia giao dịch, theo qui định người làm công chứng, chứng thực giao dịch phải chịu trách nhiệm công chứng ta công chứng nội dung, công chứng hình thức Nếu pháp luật đòi hỏi phải đánh giá khả cách chắn, đảm bảo tính xác thực theo tinh thần Luật Công chứng dường vượt khả người làm công chứng, chứng thực, trừ thừa nhận loại giao dịch bảo đảm có điều kiện (Tức hiệu lực pháp luật giao dịch bảo đảm phụ thuộc vào việc quyền sở hữu bên chấp xác lập tương lai toàn tài sản chấp) Nếu không vô hình chung buộc người làm công chứng, chứng thực phải chịu trách nhiệm biết trước, rủi ro hợp đồng liên quan đến tài sản hình thành sau thời điểm giao kết quyền sở hữu xác lập sau thời điểm giao kết Đòi hỏi không phù hợp với qui định của Điều Luật Công chứng năm 2006 ghi: “Đối tượng hợp đồng, giao dịch có thật” c Vướng mắc việc đăng ký giao dịch bảo đảm Hiện nay, nhiều ngân hàng giao kết hợp đồng bảo đảm tiền vay hộ, nhà liền kề, biệt thự mà chủ đầu tư dự án bán cho bên chấp Hầu hợp đồng không đăng ký giao dịch bảo đảm văn phòng đăng ký đất nhà Lý theo qui định chung, tài sản chấp phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Luật Nhà năm 2005 (Điều 91 khoản a) Luật Đất đai năm 2003 (Điều 62 Điều 106 10 khoản a) ghi nhận, đó, chưa có qui định riêng áp dụng cho tài sản hình thành tương lai loại tài sản chưa có giấy tờ sở hữu, sử dụng Do không đăng ký giao dịch bảo đảm nên tiềm ẩn nhiều rủi ro cho ngân hàng Bởi vì, toàn quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất dự án chủ đầu tư chấp vay vốn hay bị ràng buộc giao dịch Nếu nhà hộ, nhà liền kề, biệt thự dự án chấp mà không đăng ký giao dịch bảo đảm biết tài sản chấp trước hay chưa d Kinh nghiệm, tiền lệ giải vướng mắc nêu Việc chấp tài sản hình thành tương lai thực từ có Nghị định 165/1999/NĐ-CP ngày 19/11/1999 giao dịch bảo đảm Nghị định 178/1999/NĐ-CP ngày 29/12/1999 bảo đảm tiền vay Tại Nghị định 178 nêu trên, tài sản hình thành tương lai có tên gọi khác tài sản hình thành từ vốn vay Tên gọi hàm chứa nội dung mục đích vay vốn để phục vụ cho việc hình thành tài sản điểm khác biệt so với qui định BLDS năm 2005 Nghị định 165 Nghị định 178 thực từ năm 1999 có Nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 Khác với Nghị định 163, Nghị định 165 qui định: tài sản hình thành tương lai động sản, bất động sản hình thành sau thời điểm ký kết giao dịch bảo đảm, không tính tới tài sản hữu Qua trình kiểm nghiệm thực tiễn cho thấy chế định tài sản hình thành từ vốn vay Nghị định 165 Nghị định 178 đắn vào sống Điều có nguyên nhân sau: Nghị định đáp ứng nguyên tắc đặt giao dịch bảo đảm việc xử lý tài sản chấp phải đảm bảo thu hồi nợ Nghị định 178 đặt điều kiện khắt khe sau: Khách hàng vay vốn phải đáp ứng số điều kiện cụ thể: - Khác hàng vay phải có tín nhiệm tổ chức tín dụng 11 - Khách hàng vay phải có số vốn đối ứng tối thiểu 50% vốn đầu tư dự án Tài sản hình thành tương lai xác định cụ thể Đất mà tài sản bất động sản hình thành phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: - Quyền sở hữu, giá trị, số lượng tài sản hình thành từ vốn vay phải xác định tài sản phải giao dịch - Nếu tài sản bất động sản gắn liền với đất phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khu đất mà tài sản hình thành phải hoàn thành thủ tục đầu tư xây dựng theo qui định pháp luật - Đối với tài sản mà pháp luật có qui định phải mua bảo hiểm khách hàng vay phải cam kết mua bảo hiểm suốt thời hạn vay vốn tài sản hình thành đưa vào sử dụng Luật pháp nước nhìn chung tỏ dè dặt giao dịch bảo đảm liên quan đến tài sản hình thành tương lai thường giới hạn số trường hợp cụ thể trình tự thủ tục qui định chặt chẽ Ví dụ, Pháp tài sản mua tương lai phép chấp trường hợp số tài sản hữu chấp không đủ đảm bảo cho nghĩa vụ trả nợ, việc chấp tiến hành bước theo tiến độ mua tài sản (Điều 2130 BLDS Pháp) Công trình xây dựng bắt đầu triển khai lên kế hoạch xây dựng chấp với điều kiện bên chấp có đầy đủ quyền xây dựng công trình theo qui định pháp luật (Điều 2133 BLDS Pháp) Một số giải pháp Chế định tài sản hình thành tương lai phải qui định lại thành hệ thống qui định riêng, cụ thể áp dụng cho tất khâu giao dịch bảo đảm việc xác định tài sản, trình tự thủ tục giao kết hợp đồng, đăng ký giao 12 dịch bảo đảm xử lý tài sản chấp Chế định phải bao hàm nội dung chủ yếu sau: - Tài sản hình thành tương lai tài sản chưa hình thành đầy đủ trong tương lai, quyền sở hữu thuộc bên chấp Nếu tính vật hữu nên giới hạn số loại tài sản cụ thể, không nên áp dụng cách phổ biến để phòng ngừa giao dịch giả tạo Vì vậy, không bao hàm tài sản có giấy chứng nhận sở hữu chuyển dịch quyền sở hữu theo hợp đồng có công chứng, chứng thực chưa hoàn thành thủ tục đăng ký sang tên theo qui định pháp luật - Giao dịch bảo đảm tài sản hình thành tương lai loại giao dịch có điều kiện Điều kiện đặt quyền sở hữu bên chấp xác lập toàn tài sản giao dịch bảo đảm có hiệu lực pháp luật - Chế định phải phân biệt nhiều trường hợp khác nhau: + Trường hợp bên chấp nộp đủ tiền mua tài sản, tài sản hữu đầy đủ, hợp đồng mua tài sản lý, nhà bàn giao chưa có giấy chứng nhận sở hữu Trong trường hợp này, có sở khẳng định quyền sở hữu bên mua + Trường hợp bên chấp nộp phần tiền tài sản trình hình thành Quyền sở hữu bên chấp xác lập đến đâu hoàn toàn tuỳ thuộc vào tiến độ độ hình thành tài sản tương lai tiến độ toán tiền mua - Việc đăng ký giao dịch bảo đảm tài sản hình thành tương lai không thiết phải có giấy chứng nhận sở hữu tài sản mà cần có giấy tờ làm cho việc xác lập quyền sở hữu bên chấp tương lai - Nếu tài sản hình thành tương lai liên quan đến nhà giao dịch bảo đảm phải đăng ký quan đăng ký giao dịch bảo đảm liên quan đến bất động sản 13 - Việc giải ngân bên nhận chấp cho bên chấp tài sản hình thành tương lai phải tuỳ thuộc vào tiến độ hình thành tài sản - Mục đích vay vốn phải phục vụ trực tiếp cho việc xác lập quyền sở hữu tài sản, tức tài sản hình thành từ vốn vay - Phạm vi xử lý tài sản phụ thuộc vào mức độ xác lập quyền sở hữu bên chấp tài sản C - KẾT LUẬN Từ phân tích nêu trên, đến kết luận tài sản hình thành tương lai loại tài sản mang tính đặc thù Cần có hệ thống đầy đủ qui định riêng, cụ thể điều chỉnh giao dịch bảo đảm loại tài sản Các qui định phải bao quát đủ khâu từ việc xác định tài sản hình thành tương lai, giao kết hợp đồng, đăng ký giao dịch bảo đảm xử lý tài sản Các qui định đặt phải đồng với phải nêu đặc thù việc giao dịch bảo đảm loại tài sản Một trình tự, thủ tục qui định cụ thể chặt chẽ hạn chế cách hiểu lệch lạc, giao dịch bảo đảm đăng ký giao dịch bảo đảm thông suốt, kiểm soát giảm thiểu rủi ro, đảm bảo mục đích giao dịch bảo đảm thu hồi nợ phải xử lý tài sản 14 MỤC LỤC trang AB- Mở đầu Nội dung 1 I Khái niệm 1 Định nghĩa Đặc điểm II- Quyền sở hữu tính đặc thù quyền sở hữu tài sản hình thành tương lai III- Tài sản hình thành tương lai dùng để chấp IV- Một số thực tiễn việc chấp tài sản hình thành tương lai Các vướng mắc, nguyên nhân giải pháp Các vướng mắc nguyên nhân Một số giải pháp C - KẾT LUẬN 7 12 14 15 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Giáo trình Luật Dân Việt Nam tập 2, Trường Đại học Luật Hà Nội – NXB CAND 2006 Bộ luật Dân Việt Nam 2005 Nghị định số 165/1999/NĐ-CP ngày 19/11/1999 Chính phủ giao dịch bảo đảm Nghị định số 178/1999/NĐ-CP ngày 29/12/1999 Chính phủ bảo đảm tiền vay TCTD Nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 Website: http://thongtinphapluatdansu.wordpress.com 16 [...]... sở hữu của bên mua + Trường hợp bên thế chấp mới nộp một phần tiền và tài sản đang trong quá trình hình thành Quyền sở hữu của bên thế chấp được xác lập đến đâu hoàn toàn tuỳ thuộc vào tiến độ độ hình thành tài sản trong tương lai và tiến độ thanh toán tiền mua - Việc đăng ký giao dịch bảo đảm đối với tài sản hình thành trong tương lai không nhất thiết phải có giấy chứng nhận sở hữu đối với tài sản mà... quyền sở hữu đối với tài sản, tức là tài sản hình thành từ vốn vay - Phạm vi xử lý tài sản phụ thuộc vào mức độ xác lập quyền sở hữu của bên thế chấp đối với tài sản C - KẾT LUẬN Từ phân tích nêu trên, có thể đi đến kết luận rằng tài sản hình thành trong tương lai là một loại tài sản mang tính đặc thù Cần có một hệ thống đầy đủ các qui định riêng, cụ thể điều chỉnh các giao dịch bảo đảm bằng loại tài. .. bảo đảm và đăng ký giao dịch bảo đảm sẽ thông suốt, kiểm soát và giảm thiểu được các rủi ro, đảm bảo được mục đích của giao dịch bảo đảm là thu hồi được nợ khi phải xử lý tài sản 14 MỤC LỤC trang AB- Mở đầu Nội dung 1 1 I Khái niệm 1 1 Định nghĩa 1 2 Đặc điểm 1 II- Quyền sở hữu và tính đặc thù của quyền sở hữu đối với tài sản hình thành trong tương lai 1 III- Tài sản hình thành trong tương lai dùng... nhiệm đối với tổ chức tín dụng 11 - Khách hàng vay phải có số vốn đối ứng tối thiểu bằng 50% vốn đầu tư của dự án Tài sản hình thành trong tương lai được xác định cụ thể Đất mà trên đó tài sản bất động sản sẽ hình thành phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: - Quyền sở hữu, giá trị, số lượng của tài sản hình thành từ vốn vay phải xác định được và tài sản đó phải giao dịch được - Nếu tài sản là... làm căn cứ cho việc xác lập quyền sở hữu của bên thế chấp trong tương lai - Nếu tài sản hình thành trong tương lai liên quan đến nhà thì giao dịch bảo đảm phải được đăng ký tại cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm liên quan đến bất động sản 13 - Việc giải ngân của bên nhận thế chấp cho bên thế chấp tài sản hình thành trong tương lai phải tuỳ thuộc vào tiến độ hình thành tài sản - Mục đích vay vốn phải... khâu của giao dịch bảo đảm như việc xác định tài sản, trình tự thủ tục giao kết hợp đồng, đăng ký giao 12 dịch bảo đảm và xử lý tài sản thế chấp Chế định phải bao hàm được các nội dung chủ yếu như sau: - Tài sản hình thành trong tương lai là tài sản chưa được hình thành đầy đủ trong hiện tại nhưng trong tương lai, quyền sở hữu sẽ thuộc bên thế chấp Nếu tính cả vật đã hiện hữu thì nên giới hạn trong. .. sản là bất động sản gắn liền với đất thì phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với khu đất mà trên đó tài sản sẽ được hình thành và phải hoàn thành các thủ tục về đầu tư xây dựng theo qui định của pháp luật - Đối với tài sản mà pháp luật có qui định phải mua bảo hiểm thì khách hàng vay phải cam kết mua bảo hiểm trong suốt thời hạn vay vốn khi tài sản đã được hình thành và đưa vào sử dụng Luật... việc hình thành tài sản và đây là một điểm khác biệt so với qui định tại BLDS năm 2005 Nghị định 165 và Nghị định 178 đã được thực hiện từ năm 1999 cho đến khi có Nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 Khác với Nghị định 163, Nghị định 165 qui định: tài sản hình thành trong tương lai là động sản, bất động sản hình thành sau thời điểm ký kết giao dịch bảo đảm, không tính tới tài sản đã hiện hữu Qua... dặt đối với các giao dịch bảo đảm liên quan đến tài sản hình thành trong tương lai và thường giới hạn trong một số trường hợp cụ thể và trình tự thủ tục được qui định chặt chẽ Ví dụ, ở Pháp các tài sản mua được trong tương lai chỉ được phép thế chấp trong trường hợp số tài sản hiện hữu đã thế chấp không đủ đảm bảo cho nghĩa vụ trả nợ, việc thế chấp được tiến hành dần dần từng bước theo tiến độ mua tài. .. quyền sở hữu của bên thế chấp được xác lập đối với toàn bộ tài sản thì giao dịch bảo đảm mới có hiệu lực pháp luật - Chế định phải phân biệt ra nhiều trường hợp khác nhau: + Trường hợp bên thế chấp đã nộp đủ tiền mua tài sản, tài sản đã hiện hữu đầy đủ, hợp đồng mua tài sản đã được thanh lý, nhà đã bàn giao nhưng chưa có giấy chứng nhận sở hữu Trong trường hợp này, đã có cơ sở khẳng định quyền sở hữu