MỤC LỤC Trang LỜI MỞ ĐẦU: …………………………………………………………………1 NỘI DUNG: ……………………………………………………………………1 I KHÁI QUÁT CHUNG VỀ SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN: Khái niệm Sàn giao dịch bất động sản: …………………………… Vai trò sàn giao dịch bất động sản:……………………………… II PHÂN TÍCH THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG CỦA SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN Ở NƯỚC TA HIỆN NAY: ……………………………… Những điểm tích cực hoạt động sàn giao dịch BĐS nước ta nay: ……………………………………………………………… Những hạn chế, bất cập hoạt động sàn giao dịch bất động sản nước ta nay:………………………………………………………….5 III NHỮNG GIẢI PHÁP NHẰM NÂNG CAO HIỆU QUẢ THỰC THI PHÁP LUẬT ĐỐI VỚI HOẠT ĐỘNG CỦA SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN: ……………………………………………………………………8 Tăng cường quản lí nhà nước hoạt động SGDBĐS:………8 Để nâng cao chất lượng hoạt động sàn giao dịch BĐS Bộ Xây dựng nên lập tiêu chí phân hạng xếp theo thứ tự sàn:……… Tăng cường tính pháp lý cho sàn giao dịch bất động sản:……………… Một số giải pháp khác:………………………………………………… 10 KẾT LUẬN……………………………………………………………………10 DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT: BĐS: Bất động sản LỜI MỞ ĐẦU: Có thể nói rằng, việc Nhà nước quy định yêu cầu doanh nghiệp kinh doanh BĐS phải thực bán, cho thuê BĐS thuộc quyền sở hữu qua sàn giao dịch BĐS bước ngoặt hoạt động kinh doanh BĐS nước ta Nó làm thay đổi cách bán hàng truyền thống có từ hàng chục năm doanh nghiệp Cùng với yêu cầu việc pháp luật cho phép thành lập sàn giao dịch BĐS để bán, cho thuê BĐS quy định mới, có tác động không nhỏ tới thị trường BĐS hoạt động đầu tư, kinh doanh loại tài sản có giá trị này1 Trong phạm vi luận học kì, em lựa chọn đề tài: “Phân tích thực trạng hoạt động sàn giao dịch bất động sản nước ta nay? Đưa giải pháp nhằm nâng cao hiệu thực thi pháp luật hoạt động sàn giao dịch bất động sản?” để nghiên cứu tìm hiểu sâu hoạt động sàn giao dịch BĐS NỘI DUNG: I KHÁI QUÁT CHUNG VỀ SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN: Khái niệm Sàn giao dịch bất động sản: + Định nghĩa: Theo quy định khoản Điều Luật kinh doanh bất động sản năm 2006 thì: “Sàn giao dịch bất động sản nơi diễn giao dịch bất động sản cung cấp dịch vụ cho kinh doanh bất động sản” Như vậy, sàn giao dịch BĐS nơi để doanh nghiệp kinh doanh BĐS thực bán, cho thuê cho thuê mua BĐS thuộc quyền sở hữu mình, nơi cung cấp dịch vụ BĐS nhằm hỗ trợ cho thị trường BĐS như: dịch vụ đấu giá, định giá, quảng cáo, tư vấn BĐS… Mục đích thành lập sàn giao dịch BĐS để hoạt động kinh doanh BĐS, đặc biệt hoạt động mua bán, cho thuê BĐS diễn minh bạch, giúp Nhà nước kiểm soát tốt thị trường để hạn chế tối đa rủi ro cho người dân + Đặc điểm: - Sàn giao dịch BĐS nơi tổ chức hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê loại hàng hóa đặc biệt BĐS Do tính chất cố định vị trí địa lý di dời BĐS nên người bán mang BĐS thật để đến sàn người mua đến sàn để xem hàng hóa trước đàm phán, kí kết hợp đồng Do sàn giao dịch BĐS khác với sàn khác chỗ: sàn giao dịch BĐS BĐS mà có thông tin BĐS Các thông tin thể qua vẽ, hình ảnh, nhà mẫu dự án, thông tin vị trí, diện tích, hình thể, giá tình trạng pháp lý BĐS - Sàn giao dịch BĐS loại hình “chợ” tổng hợp Ở không diễn giao dịch mua bán BĐS mà cung cấp dịch vụ cho khách hàng Các dịch vụ bao PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến, Pháp luật kinh doanh dịch vụ bất động sản Việt Nam, tr151, Nxb Tư pháp, Hà Nội- 2012 gồm: môi giới BĐS, định giá BĐS, tư vấn BĐS, quảng cáo BĐS, đấu giá BĐS, quản lý BĐS nhân viên sàn giao dịch thực dựa lực trình độ chuyên môn - Hiện nay, nước ta tồn hai loại hình sàn giao dịch BĐS phổ biến là: Sàn giao dịch BĐS điện tử Sàn giao dịch BĐS thực tế Vai trò sàn giao dịch bất động sản: Thứ nhất, sàn giao dịch BĐS có vai trò cung cấp thông tin: Các thông tin sàn giao dịch BĐS cung cấp đảm bảo mặt pháp lí, rõ ràng trung thực Mọi thông tin sàn cung cấp sàng lọc Thông qua sàn mà thông tin cung cấp thị trường xác kịp thời Điều có ý nghĩa với chủ thể sau: - Đối với nhà nước: Sàn nơi cung cấp thông tin thị trường BĐS cho quan quản lý cách xác kịp thời để quan nắm bắt thông tin hoạt động thị trường BĐS Đây sở quan trọng để từ nhà nước có phương pháp quản lý điều tiết cách đắn kịp thời thông qua việc đổi mới, bổ sung hoàn thiện văn pháp luật cho phù hợp, tạo điều kiện cho thị trường phát triển khuôn khổ pháp lý "dễ thở" Hàng hóa BĐS hàng hoá có giá trị cao mà thuế từ thị trường BĐS đóng góp đáng kể cho ngân sách nhà nước Tuy nhiên, tượng giao dịch ngầm làm thất thu nguồn thuế quan trọng Sàn giao dịch đời khắc phục yếu điểm Sàn giúp tăng thu cho ngân sách nhà nước qua nguồn thu thuế chuyển nhượng Sự đời sàn giao dịch bước hạn chế giao dịch không thức, giao dịch ngầm, trao tay nhà đầu cơ… Thông qua báo cáo hoạt động sàn giao dịch BĐS, Nhà nước biết hạn chế, không phù hợp với thực tế sách BĐS nói chung quy định sàn giao dịch BĐS nói riêng Từ đó, có nghiên cứu, sửa đổi, bổ sung cho phù hợp với thực tế - Đối với nhà đầu tư: Việc sàn cung cấp thông tin xác cho doanh nghiệp có ý nghĩa việc nắm bắt xu hướng thị trường thị hiếu khách hàng để từ có chiến lược cung cấp sản phẩm đắn hợp lý tạo nên hiệu kinh doanh to lớn Sàn nơi tiêu thụ sản phẩm doanh nghiệp kinh doanh BĐS - Đối với người mua: thông tin xác mặt pháp lý lẫn chất lượng sản phẩm sàn cung cấp có ý nghĩa việc chọn mua sản phẩm khách hàng Thứ hai, sàn giao dịch BĐS có vai trò cung cấp dịch vụ: Sàn giao dịch nơi cung cấp phục vụ tất dịch vụ ngân hàng, kho bạc, công chứng công việc giao dịch người mua người bán diễn nhanh chóng, gọn nhẹ không phiền hà Đặc biệt, giao dịch BĐS diễn sàn chi phí thấp nhiều so với giao dịch thị trường II PHÂN TÍCH THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG CỦA SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN Ở NƯỚC TA HIỆN NAY: Những điểm tích cực hoạt động sàn giao dịch bất động sản nước ta nay: Nhờ đóng góp mang lại cho thị trường BĐS mà sàn giao dịch BĐS hưởng ứng, ủng hộ tất chủ thể có liên quan Nhà nước, doanh nghiệp khách hàng nên phát triển nhanh chóng Các quan quản lý cố gắng nỗ lực bổ sung, hoàn thiện quy định pháp luật nhằm tạo môi trường pháp lý cho sàn giao dịch phát triển Vì mà số lượng sàn giao dịch BĐS phát triển với tốc độ nhanh chóng số phát triển nhiều tương lai Theo báo điện tử http://dothi.net/, ông Vũ Xuân Thiện, Phó cục trưởng Cục quản lý nhà thị trường bất động sản (Bộ xây dựng) nước có 1000 sàn giao dịch BĐS (số liệu tháng năm 2012) Số lượng tập trung chủ yếu vào thành phố lớn Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh, Đà nẵng…trong số có số sàn giao dịch BĐS có uy tín hoạt động với chất lượng cao như: Sacomreal, ACBR, Đất Lành, Viglacera… Kể từ đời nay,hệ thống sàn giao dịch BĐS đạt hiệu định.Thể qua nội dung sau: 1.1 Sàn giao dịch BĐS đáp ứng ngày cáng tốt nhu cầu thị trường: - Đối với nguồn thông tin: Nguồn thông tin có vai trò quan trọng nhà nước, doanh nghiệp, người mua; có ý nghĩa cho việc đưa định chủ thể Vì mà yêu cầu đặt nguồn thông tin đòi hỏi phải xác, trung thực khách quan Tuy nhiên, thị trường BĐS thị trường không hoàn hảo, thông tin thị trường không công khai minh bạch gây tình trạng không ổn định, không lành mạnh thị trường Khắc phục tồn thị trường BĐS, sàn giao dịch đời cung cấp thông tin xác kịp thời cho thị trường Và việc cung cấp thông tin không ngừng tăng lên số lượng chất lượng - Đối với số lượng giao dịch: Thực trạng rõ nét thị trường BĐS Việt Nam giao dịch ngầm phi thức Điều gây tác hại không nhỏ cho kinh tế quốc dân Sự đời sàn giao dịch phần hạn chế giao dịch phi thức diễn Đồng thời bước đưa tất giao dịch BĐS qua sàn Trước năm 2009: số lượng giao dịch BĐS qua sàn đăng kí thức chiếm khoảng 1/3 tổng số giao dịch thị trường Số lại giao phi thức Từ năm 2009 đến nay:Từ đầu năm 2009 đến nay, số lượng giao dịch ngầm giảm đáng kể, số lượng giao dịch BĐS sàn giao dịch tăng lên chiếm khoảng 1/2 tổng số giao dịch BĐS thị trường Đây dấu hiệu tốt, số cho thấy người dân doanh nghiệp dần tin tưởng vào hoạt động sàn giao dịch, thông tin gói dịch vụ mà sàn cung cấp Điều có nghĩa thông tin sàn giao dịch cung cấp có tính xác thực hiệu hơn, có tác dụng cho chủ tham gia thị trường BĐS Đặc biệt, thông qua sàn giao dịch nhà nước thu thêm lượng ngân sách đáng kể.2 1.2 Qua hoạt động sàn giao dịch bất động sản, Nhà nước quản lí tốt thị trường bất động sản hơn, đóng góp khoản thu không nhỏ vào ngân sách nhà nước: Thông qua giao dịch sàn giao dịch BĐS bước hạn chế giao dịch không thức, giao dịch ngầm, trao tay nhà đầu cơ, nhà đầu tư lướt sóng với nhau, làm tăng giao dịch lành mạnh, từ hạn chế tối đa thất thu thuế thu nhập cá nhân từ việc chuyển nhượng BĐS Thông qua báo cáo kết hoạt động sàn giao dịch BĐS, Nhà nước biết hạn chế, không phù hợp với thực tế sách BĐS nói chung quy định giao dịch BĐS nói riêng, từ có nghiên cứu, sửa đổi, bổ sung cho phù hợp với thực tế, tạo điều kiện chủ gặp thuận lợi kinh doanh BĐS Đồng thời, việc nâng cao chất lượng sàn giao dịch BĐS phương pháp hiệu để Nhà nước tránh thất thu khoản thuế từ giao dịch BĐS, nguồn thu vào ngân sách nhà nước không ngừng tăng lên.3 Để thị trường BĐS công khai, minh bạch nhà nước ban hành hàng loạt văn pháp luật nhằm đưa đông kinh doanh bất động sản lên sàn giao dịch BĐS là: Luật kinh doanh bất động sản năm 2006; Nghị định 153/2007/NĐ – CP; Thông tư 13/2008/TT – BXD; Nghị định 23/2009/NĐ – CP tạo sở pháp cho Sàn giao dịch BĐS Việt Nam đời phát triển Trên nước số lượng SGD đăng kí hoạt động với quan nhà nước tăng nhanh Hoạt động sàn giao dịch BĐS vào khuôn khổ pháp lí, đặt quản lí chặt chẽ Nhà nước Những hạn chế, bất cập hoạt động sàn giao dịch bất động sản nước ta nay: Nguyễn Thị Tuyết, Thực trạng áp dụng quy định tổ chức quản lí sàn giao dịch BĐS địa bàn Hà Nội, Khóa luật tốt nghiệp, 2011 PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến, Pháp luật kinh doanh dịch vụ bất động sản Việt Nam, tr151, Nxb Tư pháp, Hà Nội- 2012 2.1 Sàn nhiều, giao dịch ít; Vi phạm pháp luật hoạt động sàn giao dịch bất động sản ngày tăng: Liên tục nhiều năm qua, thịtrường bất động sản Việt Nam bị “gắn” mác minh bạch với tỷ lệ giao dịch ngầm cực cao,từ 70 - 80% Đây nguyên nhân khiến thị trường BĐS nước chậm phát triển, bị thao túng nạn đầu cơ, “làm giá” Đa số người mua nhà đất “đói” thông tin, không nói “mù” hoàn toàn, với dự án phát triển nhà ở, đô thị Vì thế, để đến với đất, hay hộ phù hợp với nhu cầu sử dụng, người tiếp cận với giá gốc Tình trạng nộp tiền chênh lệch mua suất, tiền “phế” diễn phổ biến, không trừ dự án Để khắc phục tình trạng này, tiến tới minh bạch hóa thị trường BĐS, đường hình thành hệ thống sàn giao dịch đặt kiểm soát chặt chẽ quan chuyên môn Thay giao dịch ngầm, mua bán trao tay, giao dịch phải thực sàn giao dịch Các quy định pháp luật liên quan áp đặt yêu cầu đối tượng doanh nghiệp từ 1/1/2007 Hệ là, “cơn sốt” mở sàn giao dịch bất động sản kéo dài suốt vài năm qua Ông Vũ Xuân Thiện, Phó cục trưởng Cục quản lý nhà thị trường bất động sản (Bộ xây dựng) cho biết, nước có 1000 sàn giao dịch BĐS (số liệu tháng năm 2012) Số lượng sàn giao dịch phát triểnrầm rộ, “hoành tráng” vậy, song lại tỷ lệ nghịch với lượng giao dịch thực Vẫn nhiều bất cập giao dịch BĐS qua sàn (Ảnh: sbsc.com.vn) Ghi nhận Cục Quản lý nhà thị trường bất động sản cho hay, tổng số giao dịch bất động sản thông qua sàn toàn quốc đạt 3.679 giao dịch, khu vực phía Bắc (chủ yếu Hà Nội)là 327 giao dịch; khu vực phía Nam (chủ yếu Thành phố Hồ Chí Minh) 3.352 giao dịch Ước tính, tỷ lệ giao dịch BĐS thông qua hệ thống sàn giao dịch chiếm tỷ lệ khoảng 15% tổng giao dịch thị trường, bao gồm tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS người dân Không có vậy, tồn sàn giao dịch chưa tuân thủ quy định pháp luật, vừa “đá bóng”, vừa “thổi còi”, chí có sàn giao dịch có dấu hiệu lừa đảo Tình trạng sàn giao dịch vừa mở dịch vụ môi giới, định giá vừa kinh doanh bất động sản (mua,bán để ăn chênh lêch giá) diện nhiều nơi 2.2 Lách luật: Các sàn giao dịch BĐS gặp rào chắn từ tình trạng bất cập Luật Kinh doanh BĐS vấn đề huy động vốn; vai trò, quyền trách nhiệm sàn giao dịch BĐS chưa rõ; điều kiện cấp chứng hành nghề môi giới, định giá, thủ tục thành lập sàn đào tạo, bồi dưỡng cấp chứng hành nghề đơn giản, dễ dãi Bên cạnh đó, nhiều chủ đầu tư chưa muốn giao dịch qua sàn lách cách huy động vốn sớm cho dự án trước BĐS đủ điều kiện giao dịch qua sàn, không muốn công khai thông tin dự án; người dân chưa thay đổi tập quán giao dịch BĐS việc - kiểm tra hoạt động chủ đầu tư sàn giao dịch BĐS chưa thường xuyên Theo doanh nghiệp BĐS, có vấn đề liên quan đến sàn giao dịch BĐS mà họ quan tâm: quyền hạn sàn; huy động vốn Doanh nghiệp; thủ tục lập sàn; hàng hóa BĐS phải bán qua sàn Ông Phạm Ngọc Thanh, Sàn giao dịch BĐS Taseco Land, cho vấn đề xúc 70% giao dịch thị trường theo hình thức hợp đồng góp vốn, nên hợp đồng góp vốn qua sàn Bên cạnh đó, tính pháp lý sàn không cao, khiến cho người dân e ngại 2.3 Giao dịch BĐS qua sàn - nơi công bố giá Số lượng sàn giao dịch BĐS nước ta ngày tăng Tuy nhiên, không sàn giao dịch thành lập mang tính đối phó hoạt động sàn giao dịch lộn xộn Theo ông Nguyễn Mạnh Hà, Cục trưởng Cục quản lý nhà, Trưởng ban điều hành Mạng sàn giao dịch bất động sản Việt Nam, quản lý lỏng lẻo, thiếu hậu kiểm nên hoạt động giao dịch BĐS qua sàn thời gian qua tồn hàng loạt bất cập Theo quy định, sản phẩm giao dịch qua sàn phải niêm yết giá công khai Nhưng thời gian qua, sản phẩm tung thị trường nơi lại công bố giá Đơn cử, tháng 6/2010, dự án hộ Đại Thành quận Tân Phú nhiều sàn giao dịch BĐS phân phối với mức giá khởi điểm 13 triệu đồng/m2 Tuy nhiên, nhằm lôi kéo khách hàng, nhân viên môi giới sàn tung sản phầm với nhiều giá khác nhau, có nơi đưa giá 13 triệu đồng/m2 kèm theo hình thức khuyến mại, có nơi lại giảm xuống 12,9 triệu đồng/m2… Việc bán sản phẩm với nhiều giá khác khiến cho khách hàng không giá thật, đâu giá ảo dẫn đến tâm lý ngờ vực Đánh giá thực trạng sàn giao dịch BĐS ông Nguyễn Văn Hiệp, phó giám đốc sở xây dựng Thành phố Hồ Chí Minh cho biết, riêng Thành phố Hồ Chí Minh, riêng TP Hồ Chí Minh, 6.800 chứng hành nghề môi giới BĐS cấp 3000 chứng thẩm định giá, chiếm 40% nước Tuy nhiên, nhiều sàn hoạt động chưa có đủ http://tintuconline.com.vn/vn/batdongsan/430552/bat-nhao-san-giao-dich-bat-dong-san.html điều kiện, nhân viên môi giới trình độ kém, có sàn lập với mục đích phân phối dự án chủ đầu tư Bà Bùi Thị Ý Như, Phó tổng giám đốc Công Ty Mega Group nhìn nhận, việc thành lập sàn BĐS thời gian qua nở rộ theo diện rộng,mới ý đến số lượng nhằm nhanh chóng đáp ứng yêu cầu Luật kinh doanh BĐS Còn chất lượng sàn chưa ý tới nên có chuyện sau năm kể từ buộc BĐS giao dịch qua sàn, đến có khoảng 15% sản phầm BĐS giao dịch thông qua sàn "Bộ Xây dựng cho phép không giao dịch qua sàn tới 20% số lượng nhà dự án nguyên nhân dẫn đến nhiều doanh nghiệp lách luật để huy động vốn hợp đồng vay vốn, góp vốn, phát hành trái phiếu công trình kèm quyền mua BĐS Hoặc người ta tìm cách đưa giao dịch BĐS qua sàn để hợp pháp hoá sản phẩm", bà Như nói cho rằng, nguyên nhân dẫn đến thực tế này, xuất phát từ hai phía quan quản lý nhà nước thân sàn giao dịch BĐS Về phía quản lý nhà nước, dù ban hành luật chưa ban hành quy chế quản lý hoạt động sàn giao dịch BĐS thủ tục thành lập sàn giao dịch BĐS đơn giản dễ dàng 2.4 Khó “gỡ”: Để gỡ rối cho sàn, quan chức vấp phải tình cảnh “đụng đâu mắc đó”, mà đa phần “dẫm” lên chủ trương trước Theo Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam, nhiều bất cập ra, để sửa nan giải, cần có thời gian, phải sửa nghị định, chí sửa luật Ví dụ công nhận huy động vốn hợp đồng góp vốn hợp lệ không quản doanh nghiệp phạm pháp, lừa đảo Nếu cho phép huy động vốn góp vốn (đăng ký trước với Nhà nước) giao dịch qua sàn vướng luật kinh doanh BĐS; cho phép doanh nghiệp giữ tỷ lệ định để kinh doanh theo hợp đồng góp vốn, tỷ lệ lại bắt buộc phải qua sàn lại “đụng” quy định không qua sàn, không cấp sổ hồng, sổ đỏ Hay cấp chứng nhận cho sàn để tránh “vàng thau lẫn lộn” lại vấp vấn đề khác không cấp sàn không đủ uy tín, cấp lại phải lo tái diễn chế xin - cho Để nâng cấp cao tính pháp lý sàn giao dịch BĐS không dễ dàng lại khác phụ trách.5 2.5 Hứa hẹn loại bỏ sàn trục lợi Những lộn xộn cho thấy, vai trò tạo minh bạch cho thị trường sàn bất động sản xem chừng “nhiệm vụ bất khả thi” Đáng ý, lực cản vô hiệu hóa hoạt động sàn phần lớn đến từ người bán, tức chủ đầu tư dự án Rất nhiều chủ đầu tư tìm cách né tránh giao dịch qua sàn thông qua chiêu lách luật hợp đồng vay vốn, góp vốn, phát hành trái phiếu công trình kèm quyền mua bất động sản khiến cho số lượng giao dịch qua sàn chiếm tỷ lệ thấp Thêm vào đó, doanh nghiệp mở sàn dường làm cho có, kiểu chiếu lệ, đối phó chẳng http://thegioicanho.com/a/bat-dong-san-qua-sanco-m mặn mà với chuyện “tác nghiệp” Cục trưởng Cục Quản lý nhà thị trường bất động sản, ông Nguyễn Mạnh Hà cho biết, sở dĩ, tổng số giao dịch qua sàn tháng qua đạt thấp dù Cục có văn yêu cầu tất sàn báo cáo tình hình hoạt động từ đầu năm đến nay, song có khoảng 1/10 tổng số sàn gửi báo cáo Liên tục khuyến cáo người dân, nhà đầu tư nên vào sàn giao dịch bất động sản để mua bán cho an toàn, song Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam thừa nhận, nay, thiếu chế tài cụ thể, sàn chưa phân bố tỉnh, thành; thủ tục thành lập đơn giản dễ dãi “Trong bối cảnh nay, cần nâng cấp dần sàn để loại bỏ sàn yếu kém, lợi dụng chế để trục lợi”, ông Nguyễn Trần Nam cho biết Đa số quan quản lý Nhà nước cấp chưa tổ chức tốt thường xuyên tra, kiểm tra để kịp thời xử lý vi phạm chủ đầu tư sàn giao dịch hoạt động kinh doanh bất động sản III NHỮNG GIẢI PHÁP NHẰM NÂNG CAO HIỆU QUẢ THỰC THI PHÁP LUẬT ĐỐI VỚI HOẠT ĐỘNG CỦA SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN: Từ thực tiễn hoạt động sàn giao dịch BĐS thời gian quan phạm vi tập lớn học kì em xin đưa số giải pháp để hoạt động sàn giao dịch BĐS ngày hiệu Tăng cường quản lí nhà nước hoạt động sàn giao dịch bất động sản: Thứ nhất: Thành lập sàn giao dịch bất động sản nhà nước nhanh chóng xây dựng tiêu chí, quy trình hoạt động sàn chuẩn Việc thành lập SGD Nhà nước đảm bảo tính minh bạch công khai thông tin niêm yết sàn không bảo đảm xác, Nhà nước không bị thất thu thuế góp phần khuyến khích bước đưa bước đưa tât giao dịch người dân lên sàn nhằm mục tiêu; giao dịch BĐS người dân hay chủ thể kinh doanh đưa lên sàn giao dịch để quan quản lí nắm thông tin thị trường để từ hoạch định chế sách đắn cho việc quản lí điều tiết thị trường hiệu Điều mà sàn tư nhân khó đáp ứng Thứ hai Xây dựng hệ thống quan quản lí sàn giao dịch thống nhất, tập trung, Thành lập quan tra chuyên ngành kiểm tra hoạt động sàn giao dịch Để quản lý hệ thống sàn giao dịch BĐS có hiệu vấn đề thành lập quan tra chuyên nghành, kiểm tra hoạt động cảu sàn giao dịch BĐS việc làm cần thiết Bởi nhà nước quản lý sàn giao dịch cách ban hành quy định pháp luật Thứ 3, giám sát, kiểm tra chất lượng đào tạo trtung tâm cấp chúng môi giới, định giá, chứng nhận quản lí sàn giao dịch BĐS nhằm hạn chế đào tạo tràn lan chất lượng không có6 Đặng Thị Huyền Trang, Tìm hiểu quy định pháp luật xử lí vi phạm pháp luật hoạt động KDBĐS, Khóa luật tốt nghiệp, 2011; Để nâng cao chất lượng hoạt động sàn giao dịch bất động sản Bộ Xây dựng nên lập tiêu chí phân hạng xếp theo thứ tự sàn: Khi có tiêu chí phân hạng xếp hạng, hoạt động sàn phải chuyên nghiệp hiệu hơn, phải cạnh tranh với để tạo uy tín, thương hiệu Trong năm 2010, Bộ Xây dựng tiến hành xây dựng dự thảo Thông tư phân hạng sàn giao dịch BĐS Tuy nhiên, nhiều quan điểm khác việc nên hay không nên phân hạng sàn giao dịch (vì thực tế nhiều nước giới không tiến hành phân hạng sàn giao dịch BĐS hoạt động tổ chức minh bạch, hiệu quả) nên đến văn trình thai nghén Việc Thanh tra Bộ Xây dựng công bố 36 sàn bị xử phạt thời gian qua khiến không người "giật mình" trước hoạt động loại hình kinh doanh Thực ra, nhà đầu tư người dân không quan tâm đến việc "phân hạng" sàn hay không Điều họ cần họ thẩm định tính minh bạch hoạt động sàn giao dịch BĐS để yên tâm tính pháp lý BĐS, trước định mua, bán, chuyển nhượng Mà để sàn hoạt động chuyên nghiệp minh bạch, cần chế pháp lý khoa học, chặt chẽ, như: Tiêu chuẩn nhân lực, dịch vụ tối thiểu phải có, hay lượng giao dịch định phải có tháng, quý, tránh việc có sàn mở giao dịch… Tăng cường tính pháp lý cho sàn giao dịch bất động sản Nếu việc nhà nước tăng cường tính pháp lý cho sàn việc GD BĐS diễn nhanh chóng Gộp việc sàn cấp giấy chứng nhận công chứng thuận lợi cho người mua người bán Khâu thủ tục hành cắt giảm làm cho việc mua bán qua sàn trở nên đơn giản mà chặt chẽ Nếu thực việc cấp giấy xác nhận sàn với việc công chứng làm hoạt động giao dịch BĐS người dân đưa lên sàn điều tất yếu Khi sàn tăng cường tính pháp lý giao dịch BĐS có xác nhận sàn nhà nước công nhận mặt pháp lý Điều có ý nghĩa quan trọng Thứ nhất, tăng cường tính pháp lý cho sàn yêu cầu tất yếu thông tin liêm yết sàn giao dịch BĐS phải đảm bảo tính xác 100% Việc đòi hỏi doanh nghiệp giao dịch BĐS phải tự nâng cao trách nhiệm giao dịch, nhà nước, khách hàng Lúc trách nhiệm quản lý thị trường BĐS không riêng nhà nước mà trách nhiệm sàn giao dịch BĐS Thứ hai, tăng cường tính pháp lý cho sàn làm cho công tác quản lý điều tiết BĐS có hiệu Thị trường BĐS hạn chế tính không minh bạch phát riển ổn định lành mạnh7 Một số giải pháp khác: Vũ Thị Anh, Các giải pháp xây dựng hoàn thiện pháp luật kinh doanh BĐS VIệt Nam, Tạp chí Nhà nước pháp luật, số 8/2011; 10 Bên cạnh giải pháp trên, để hoạt động sàn giao dịch BĐS đạt hiệu cần co thêm biện pháp sau: - Đào tạo đội ngũ cán quản lí, có lực việc tra, kiểm tra, xử lí vi phạm hoạt động sàn giao dịch BĐS - Nâng cao chất lượng đào tạo đội ngũ nhân viên môi giới, định giá, quản lí sàn giao dịch BĐS - Cần sớm nghiên cứu, ban hành quy tắc xử chung nhà môi giới BĐS Vấn đề đạo đức môi giới cần thiết, việc quy định quy tắc xử chung nhiều nươc áp dụng, bối cảnh Việt nam cần thiết ban hành quy tắc - Tăng cường tuyên truyền phổ biến pháp luật sàn giao dịch BĐS cho người dân đặc biệt nhà đầu tư BĐS để họ có kiến thức bản, tránh bị thiệt hại tiến hành giao dịch thông qua sàn - Hoàn thiện chế tài xử lí sàn giao dịch vi phạm quy định pháp luật: Những chế tài Nghị định 23/2009/ NĐ-CP xử phạt hành với mức xử phạt chưa hợp lý, nhẹ quy định hành vi xử phạt chung Chính mà quan quản lý nhà nước cần phải hoàn thiện chế tài xử lý sàn giao dịch BĐS vi phạm quy định pháp luật Việc hoàn thiện pháp luật phải thật nhanh chóng kịp thời Các quy định pháp luật phải thật cụ thể rõ ràng, chế tài phải thật nghiêm khắc có tính răn đe ngăn chặn KẾT LUẬN Sự đời sàn giao dịch BĐS yếu tố quan trọng đảm bảo tính công khai, minh bạch thị trường BĐS Việt nam vốn “bị” đánh giá thiếu minh bạch Tuy nhiên hoạt động sàn giao dịch BĐS nước ta nhiều hạn chế, bất cập Bài viết điểm hạn chế, bất cập đưa biện pháp nhằm nâng cao hiệu thực thi pháp luật hoạt động sàn giao dịch BĐS Vì phạm vi nhận thức hạn chế, nên viết không tránh khỏi sai xót, em mong nhận lời nhận xét thầy, cô giáo viết hoàn thiện Em xin chân thành cảm ơn! DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Luật Kinh doanh bất động sản 2006; TS Trần Quang Huy – TS Nguyễn Quang Tuyến, Pháp luật kinh doanh bất động sản, NXB Tư pháp,Hà nội 2009 ; PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến, Pháp luật kinh doanh dịch vụ bất động sản Việt Nam, tr151, Nxb Tư pháp, Hà Nội- 2012 11 Vũ Thị Anh, Các giải pháp xây dựng hoàn thiện pháp luật kinh doanh BĐS VIệt Nam, Tạp chí Nhà nước pháp luật, số 8/2011; Đặng Thị Huyền Trang, Tìm hiểu quy định pháp luật xử lí vi phạm pháp luật hoạt động KDBĐS, Khóa luật tốt nghiệp, 2011; Nguyễn Thị Tuyết, Thực trạng áp dụng quy định tổ chức quản lí sàn giao dịch BĐS địa bàn Hà Nội, Khóa luật tốt nghiệp, 2011 "Bình ổn thị trường giá đất đô thị" PGS TS Hoàng Văn Cường, GS TS Hoàng Ngọc Việt Nhà xuất trị quốc gia năm 2008 12 [...]... đời của các sàn giao dịch BĐS là một yếu tố quan trọng đảm bảo tính công khai, minh bạch của thị trường BĐS Việt nam vốn “bị” đánh giá là thi u minh bạch Tuy nhiên hoạt động của các sàn giao dịch BĐS ở nước ta còn khá nhiều những hạn chế, bất cập Bài viết trên đây đã chỉ ra những điểm hạn chế, bất cập và cũng đưa ra được những biện pháp nhằm nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật đối với hoạt động của sàn. .. cạnh các giải pháp trên, để hoạt động của các sàn giao dịch BĐS đạt hiệu quả thì cần co thêm những biện pháp sau: - Đào tạo đội ngũ cán bộ quản lí, có năng lực trong việc thanh tra, kiểm tra, xử lí các vi phạm trong hoạt động sàn giao dịch BĐS - Nâng cao chất lượng đào tạo đội ngũ nhân viên môi giới, định giá, quản lí sàn giao dịch BĐS - Cần sớm nghiên cứu, ban hành bộ quy tắc xử sự chung của nhà môi... phạm quy định của pháp luật: Những chế tài trong Nghị định 23/2009/ NĐ-CP là xử phạt hành chính với mức xử phạt chưa hợp lý, còn quá nhẹ và quy định hành vi xử phạt còn rất chung Chính vì vậy mà cơ quan quản lý nhà nước cần phải hoàn thi n chế tài xử lý đối với các sàn giao dịch BĐS vi phạm quy định của pháp luật Việc hoàn thi n pháp luật phải thật nhanh chóng kịp thời Các quy định của pháp luật phải... Quang Tuyến, Pháp luật về kinh doanh dịch vụ bất động sản ở Việt Nam, tr151, Nxb Tư pháp, Hà Nội- 2012 11 4 Vũ Thị Anh, Các giải pháp xây dựng và hoàn thi n pháp luật về kinh doanh BĐS ở VIệt Nam, Tạp chí Nhà nước và pháp luật, số 8/2011; 5 Đặng Thị Huyền Trang, Tìm hiểu các quy định của pháp luật về xử lí vi phạm pháp luật trong hoạt động KDBĐS, Khóa luật tốt nghiệp, 2011; 6 Nguyễn Thị Tuyết, Thực trạng... rất cần thi t, việc quy định bộ quy tắc xử sự chung đã được nhiều nươc áp dụng, và bối cảnh Việt nam cũng cần thi t ban hành bộ quy tắc này - Tăng cường tuyên truyền phổ biến pháp luật về sàn giao dịch BĐS cho người dân đặc biệt là các nhà đầu tư BĐS để họ có các kiến thức cơ bản, tránh bị thi t hại trong khi tiến hành các giao dịch thông qua sàn - Hoàn thi n chế tài xử lí đối với các sàn giao dịch vi... với hoạt động của sàn giao dịch BĐS Vì phạm vi nhận thức còn hạn chế, nên bài viết không thế tránh khỏi những sai xót, em mong nhận được lời nhận xét của thầy, cô giáo để cho bài viết được hoàn thi n hơn Em xin chân thành cảm ơn! DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 1 Luật Kinh doanh bất động sản 2006; 2 TS Trần Quang Huy – TS Nguyễn Quang Tuyến, Pháp luật về kinh doanh bất động sản, NXB Tư pháp, Hà nội 2009 ;... Huyền Trang, Tìm hiểu các quy định của pháp luật về xử lí vi phạm pháp luật trong hoạt động KDBĐS, Khóa luật tốt nghiệp, 2011; 6 Nguyễn Thị Tuyết, Thực trạng áp dụng các quy định về tổ chức và quản lí sàn giao dịch BĐS trên địa bàn Hà Nội, Khóa luật tốt nghiệp, 2011 7 "Bình ổn thị trường giá đất đô thị" PGS TS Hoàng Văn Cường, GS TS Hoàng Ngọc Việt Nhà xuất bản chính trị quốc gia năm 2008 12 ... tới thị trường BĐS hoạt động đầu tư, kinh doanh loại tài sản có giá trị này1 Trong phạm vi luận học kì, em lựa chọn đề tài: “Phân tích thực trạng hoạt động sàn giao dịch bất động sản nước ta nay?... GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN: Từ thực tiễn hoạt động sàn giao dịch BĐS thời gian quan phạm vi tập lớn học kì em xin đưa số giải pháp để hoạt động sàn giao dịch BĐS ngày hiệu Tăng cường quản lí nhà nước... lượng không có6 Đặng Thị Huyền Trang, Tìm hiểu quy định pháp luật xử lí vi phạm pháp luật hoạt động KDBĐS, Khóa luật tốt nghiệp, 2011; Để nâng cao chất lượng hoạt động sàn giao dịch bất động sản Bộ