Tìm hiểu vụ việc có tranh chấp đặt cọc hợp đồng mua bán nhà Mục lục I II Lời mở đầu Nội dung Quy định pháp luật đặt cọc Tìm hiểu vụ việc có tranh chấp đặt cọc hợp 1 1.1 1.2 2.1 2.2 3.1 3.2 III đồng mua bán nhà Vụ việc thứ Nội dung vụ việc Nhận xét nhóm Vụ việc thứ hai Nội dung vụ việc Nhận xét nhóm Vụ việc thứ ba Nội dung vụ việc Nhận xét nhóm Thực trạng áp dụng quy định pháp luật 2 7 11 11 12 14 quan hệ đặt cọc hợp đồng mua bán nhà nguyên nhân giải pháp Kết luận Tài liệu tham khảo N07 – TL1 – Nhóm 15 16 1|Page Tìm hiểu vụ việc có tranh chấp đặt cọc hợp đồng mua bán nhà Lời mở đầu Nhà tài sản có giá trị đặc biệt người, mối quan tâm đặc biệt tất quốc gia, đặc biệt nước phát triển phát triển Vì nhà có tầm quan trọng đặc biệt nên nhà nước phải kiểm soát chặt chẽ giao dịch nhà ở, quan hệ đặc cọc mua bán nhà nằm số Sự kiểm soát thể luật, nhiên, quy định pháp lật thực thi thực tế Để tìm hiểu thực trạng này, Nhóm 1, Lớp thảo luận – N07 – DS2 tìm hiểu vụ việc có tranh chấp đặt cọc hợp đồng mua bán nhà Nội dung I Quy định pháp luật đặt cọc Khoản Điều 358 quy định: “Đặt cọc việc bên giao cho bên khoản tiền kim khí quý, đá quý vật có giá trị khác (gọi tài sản đặc cọc) thời hạn để đảm bảo giao kết thực hợp đồng dân sự…” Như vậy, đặc cọc thỏa thuận bên, theo bên giao cho bên tài sản khoảng thời hạn định nhằm xác nhận bên thống giao kết hợp đồng giao kết hợp đồng buộc bên phải thực nội dung cam kết Đối tượng đặt cọc vật có giá trị vật thông thường khác mà bên giao trực tiếp cho bên Đối tượng đặt cọc vừa mang chức bảo đảm, vừa mang chức toán Vì việc đặt cọc phải lập thành văn bản, phải xác định rõ số tiền đặt cọc, số tài sản đặt cọc… N07 – TL1 – Nhóm 2|Page Tìm hiểu vụ việc có tranh chấp đặt cọc hợp đồng mua bán nhà Chủ thể hợp đồng đặt cọc gồm hai bên: bên đặt cọc bên nhận đặt cọc Trong biện pháp đặt cọc tùy theo thỏa thuận mà bên bên người đặt cọc Nhưng thông thường bên nắm giữ phần tài sản có sẵn bên có nhà để bán, cho thuê hay bên phải đầu tư công sức, tiền bạc để thực công việc định trở thành bên nhận đặt cọc Bên đặt cọc bên dung tiền vật có giá trị để giao cho bên giữ để bảo đảm việc giao kết thực hợp đồng Bên nhận tiền tài sản bên nhận đặt cọc Đặt cọc hợp đồng thực tế Nó phát sinh hiệu lực bên chuyển giao cho tài sản đặt cọc Chức hợp đồng đặt cọc: tùy thuộc vào thỏa thuận bên vào thời điểm đặt cọc với thời điểm coi giao kết hợp đồng bảo đảm biện pháp đặt cọc để xác định mục đích việc đặt cọc Việc đặt cọc mang mục đích bảo đảm việc giao kết hợp đồng, mang mục đích bảo đảm việc thực hợp đồng mang hai mục đích Nội dung đặt cọc: Nếu hợp đồng giao kết, thực theo thỏa thuận tài sản đặt cọc trả cho bên đặt cọc trừ vào để thực nghĩa vụ trả tiền Nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hợp đồng tài sản đặt cọc thuộc bên nhận đặt cọc Trái lại, bên nhận đặt cọc từ chối giao kết, thực hợp đồng, phải trả cho bên đặt cọc tài sản tài sản đặt cọc khoản tiền tương đương với giá trị tài sản đặt cọc (trừ trường hợp bên có thảo thuận khác) II Tìm hiểu vụ việc có tranh chấp đặt cọc hợp đồng mua bán nhà Vụ việc thứ 1.1 Nội dung vụ việc N07 – TL1 – Nhóm 3|Page Tìm hiểu vụ việc có tranh chấp đặt cọc hợp đồng mua bán nhà Vụ việc dân tranh chấp nguyên đơn: Bà Bùi Cẩm Hồng, sinh năm 1943; trú 281/43/10 Lê Văn Sỹ, phường 1, quận Tân Bình, thành phố Hồ Chí Minh bị đơn: Bà Nguyễn Thị Tố Nga, sinh năm 1955; trú số 137/82 Lê Văn Sỹ, phường 13, quận Phú Nhận, thành phố Hồ Chí Minh Tháng 5-2002, bà Bùi Cẩm Hồng làm hợp đồng bán nhà số 281/43/10 Lê Văn Sỹ, phường 1, quận Tân Bình, thành phố Hồ Chí Minh cho bà Nguyễn Thị Tố Nga với giá 100 lượng vàng; việc mua bán nhà chưa có xác nhận quyền Bà Nga đưa cho bà Hồng 20 lượng vàng để đặt cọc Từ tháng 5-2002 đến tháng 4-2003 Bà Nga trả tiền tổng số 20 lượng vàng 170.000.000 đồng Đến tháng 8-2003, bà phát việc bà bán nhà phản đối Theo lời khai chị Mai (con gái bà Hồng) nguồn gốc nhà tranh chấp ông Trương Tế (anh ruột ông Trương Duyên - chồng bà Hồng) cho vợ chồng bà Hồng từ năm 1966 Năm 1977, bà Hồng ông Duyên kê khai đăng ký Năm 1978, ông Duyên xuất cảnh sang Mỹ chưa làm giấy tờ cho bà Hồng sở hữu uỷ quyền cho bà Hồng nhà Năm 1996, ông Duyên xin ly hôn bà Hồng nước Mỹ, hồ sơ chưa có liệu hợp pháp phản ánh nội dung án ly hôn ông Duyên, bà Hồng, có photocopy tiếng Anh dịch sang tiếng Việt công chứng, chứng thực, chưa hợp pháp hoá Lãnh sự, có tiêu đề “Thông báo mở đầu án” Toà Thượng thẩm Tiểu bang California hạt Kern có nội dung: hôn thú người đứng đơn Trương Duyên, Bùi Cẩm Hồng, kết thúc hôn nhân ngày 09-5-1996 Văn nội dung giải tài sản chung ông Duyên bà Hồng; có việc giải chưa công nhận cho thi hành N07 – TL1 – Nhóm 4|Page Tìm hiểu vụ việc có tranh chấp đặt cọc hợp đồng mua bán nhà Việt Nam, nên nhà đất tranh chấp tài sản chung ông Duyên, bà Hồng Nay, bà Hồng xin huỷ hợp đồng mua bán nhà với bà Nga; bà Hồng trả lại số tiền nhận không đồng ý trả thêm khoản khác Bị đơn bà Nguyễn Thị Tố Nga thống với lời khai bà Hồng việc bà Hồng bà thoả thuận mua bán nhà bà Hồng, giá số tiền trả bà Hồng khai Khi bán nhà, bà Hồng giao cho bà giấy kê khai nhà 1977 năm 1999, bà Hồng kê khai có tên bà Hồng nên bà tin nhà riêng bà Hồng Bà Nga xác định 170.000.000 đồng nhận tương ứng 28,43 lượng vàng, bà yêu cầu bà Hồng muốn huỷ hợp đồng phải trả bà gấp đôi tiền cọc (20 lượng), hoàn lại số vàng số tiền nhận, tổng 88,43 lượng vàng chi phí hợp thức hoá 30.000.000 đồng Tại án dân sơ thẩm số 2034/2005/DSST ngày 14-9-2005 Toà án nhân dân thành phố Hồ Chí Minh định: Hợp đồng mua bán nhà 281/43/10 Lê Văn Sỹ, phường 1, quận Tân Bình, thành phố Hồ Chí Minh bà Bùi Cẩm Hồng bà Nguyễn Thị Tố Nga lập ngày 17-5-2002 Tuyên bố hợp đồng mua bán nhà vô hiệu; Buộc bà Bùi Cẩm Hồng phải trả lại số tiền, vàng nhận cho bà Nga 83,90 lượng vàng SJC, lần án có hiệu lực pháp luật; Bà Nguyễn Thị Tố Nga ông Nguyễn Văn Hưng phải trả lại giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất địa 281/43/10 Lê Văn Sỹ, phường quận Tân Bình cho bà Hồng (giấy số 5903/2003 cấp ngày 04-8-2003) Bà Hồng liên hệ với quan chức làm thủ tục sang tên giấy nhà Ngày 20-9-2005, bà Hồng (do chị Mai đại diện) kháng cáo N07 – TL1 – Nhóm 5|Page Tìm hiểu vụ việc có tranh chấp đặt cọc hợp đồng mua bán nhà Tại án dân phúc thẩm số 465/2005/DSPT ngày 30-11-2005 Toà phúc thẩm Toà án nhân dân tối cao thành phố Hồ Chí Minh định: Huỷ hợp đồng mua bán nhà 281/43/10 Lê Văn Sỹ, phường 1, quận Tân Bình thành phố Hồ Chí Minh bà Bùi Cẩm Hồng bà Nguyễn Thị Tố Nga lập ngày 17-5-2002 Tuyên bố hợp đồng mua bán nhà vô hiệu Buộc bà Bùi Cẩm Hồng phải trả lại cho bà Nga 68 lượng vàng SJC bồi thường thiệt hại vi phạm hợp đồng mua bán nhà 7,735 lượng vàng SJC Cộng khoản buộc bà Hồng phải trả cho bà Nga tổng 76,165 lượng vàng SJC Buộc bà Nguyễn Thị Tố Nga ông Nguyễn Văn Hưng phải trả lại giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất số 281/43/10 Lê Văn Sỹ, phường 1, quận Tân Bình cho bà Bùi Cẩm Hồng (giấy số 5903/2003 cấp ngày 04-8-2003) Bà Hồng có quyền liên hệ đến quan Nhà nước có thẩm quyền để làm thủ tục sang tên giấy tờ nhà 1.2 Nhận xét nhóm Thứ nhất, hợp đồng mua bán nhà bà Bùi Cẩm Hồng bà Trương Thị Tố Nga bị tòa án tuyên vô hiệu theo quy định pháp luật Bởi vì: - Trong trường hợp này, bà Hồng ông Duyên đồng chủ sở hữu nhà nói Theo Điều 96 Luật Nhà “việc mua bán nhà thuộc sở hữu chung hợp phải có đồng ý tất chủ sở hữu văn bản” Ở đây, ông Duyên định cư Mỹ không hay biết việc bà Hồng làm hợp đồng mua bán nhà với bà Nga Toàn việc mua bán nhà bà Hồng định thực N07 – TL1 – Nhóm 6|Page Tìm hiểu vụ việc có tranh chấp đặt cọc hợp đồng mua bán nhà - Theo lời khai hai bên việc mua bán nhà bà Hồng bà Nga chưa có xác nhận quyền địa phương Điều 450 BLDS quy định: “hợp đồng mua bán nhà phải lập thành văn có công chứng, chứng thực, trừ trường hợp pháp luật co quy định khác” Như vậy, hợp đồng mua bán bà Hồng bà Nga vi phạm quy định hình thức hợp đồng - Mặt khác, bán nhà bà Hồng giao cho bà Nga giấy kê khai nhà 1977 năm 1999, bà Hồng kê khai có tên bà Hồng nên bà tin nhà riêng bà Hồng Như vậy, hợp đồng mua bán bán nhà thực có lừa dối => Từ phân tích cho thấy việc hợp đồng mua bán nhà bị tuyên vô hiệu phần lớn lỗi bà Hồng, bà Nga có lỗi việc không tuân thủ theo pháp luật hình thức hợp đồng Thứ hai, đặt cọc, Điều 358 BLDS quy định: “Việc đặt cọc phải lập thành văn bản” Do đó, việc đặt cọc hợp đồng mua bán nhà bà Hồng bà Nga có hai giả thiết xảy việc giải hậu pháp lý: - Trường hợp thứ nhất, việc đặt cọc 20 lượng vàng bà Hồng bà Nga tuân thủ theo quy định pháp luật thỏa thuận bên nhân đặt cọc (bà Hồng) phải trả cho bên đặt cọc (bà Nga) tài sản đặt cọc 20 lượng vàng khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc Còn như, bà Hồng bà Nga có thỏa thuận thỏa thuận chấp nhận - Trường hợp thứ hai, việc đặt cọc bà Hồng bà Nga không lập thành văn bản, cho 20 lượng vàng tài sản đặt cọc mà cho tài sản trả trước Theo đó, N07 – TL1 – Nhóm 7|Page Tìm hiểu vụ việc có tranh chấp đặt cọc hợp đồng mua bán nhà bà Hồng phải trả lại cho bà Nga 20 lượng vàng nhận mà bồi thường Theo xét xử tòa, nhận thấy, Tòa xác định 20 lượng vàng tài sản đặt cọc mà không xem xét việc đặt cọc bà Hồng bà Nga có quy định pháp luật hay không? Như chưa thỏa đáng Theo chúng tôi, vấn để Tòa cần thận trọng xem xét lại Thứ ba, hợp đồng mua bán nhà nêu trên, bà Nga đặt cọc 20 lượng vàng Toà án cấp sơ thẩm cấp phúc thẩm chưa làm rõ việc đặt cọc có vi phạm quy định pháp luật hay không, không giải phạt cọc mà lại giải bồi thường theo chênh lệch giá không quy định điểm c.1 tiểu mục 2.4 mục phần I Nghị 01/2003 NQHĐTP ngày 16-4-2003 Hội đồng Thẩm phán Toà án nhân dân tối cao Thứ tư, trình giải quyết, bà Nga đề nghị làm hợp thức hoá nhà bà hết 30.000.000 đồng phải huỷ hợp đồng bà yêu cầu bà Hồng phải bồi thường khoản chi phí Toà án cấp sơ thẩm chưa xem xét yêu cầu nêu giải hậu hợp đồng vô hiệu chưa giải hết yêu cầu bên đương Vụ việc thứ hai 2.1 Nội dung vụ việc Vụ án dân có nguyên đơn ông Trần Văn Giai bà Triệu Thị La trú số Thịnh Yên, quận Hai Bà Trưng, Hà Nội bị đơn ông Hoàng Tiến Lân Hưng bà Phạm Thị Phấn trú số Lò Đúc, phường Phạm Đình Hổ, quận Hai Bà Trưng, Hà Nội Theo đơn khởi kiện, ông Giai có nhu cầu mua nhà để biết ông Hoàng Tiến Lân Hưng có nhu cầu bán nhà nên ngày 06.5.2004 hai bên làm Hợp đồng đặt cọc mua nhà đất với nội dung: Ông Hoàng Tiến Lân Hưng nhận ông Giai số tiền đặt cọc 112 triệu đồng để mua lại N07 – TL1 – Nhóm 8|Page Tìm hiểu vụ việc có tranh chấp đặt cọc hợp đồng mua bán nhà “Hợp đồng thuê nhà Nhà nước” ông Hưng số Lò Đúc, phường Phạm Đình Hổ, quận Hai Bà Trưng, Hà Nội hẹn đến ngày 16.6.2004 ông Giai toán đủ số tiền 438 triệu đồng (tổng số tiền 550 triệu đồng) lại cho ông Hưng nhận nhà Hợp đồng có ghi: Nếu ông Hưng nhận tiền đặt cọc không bán nhà không thực với điều khoản ghi hợp đồng ông Hưng phải toán lại toàn số tiền mà ông Giai đặt cọc đồng thời phải nộp phạt cho ông Giai số tiền số tiền đặt cọc Hợp đồng bốn người nêu ký Đến ngày 24.5.2004 ông Giai giao tiếp số tiền 38 triệu đồng đặt cọc cho ông Hưng, ngày 25.5.2004 khai chuyển nhượng hợp đồng thuê nhà thuộc sở hữu Nhà nước ông Giai ông Hưng UBND phường Phạm Đình Hổ xác nhận Vì chưa lo đủ số tiền lại nên ngày 30.5.2004 ông Giai đến gặp ông Hưng thương lượng để xin huỷ hợp đồng ông Hưng không đồng ý Ngày 01.6.2004 ông Hưng rao bán nhà số Lò Đúc thông báo đến ngày 16.6.2004 ông Giai không toán số tiền lại tiền đặt cọc Đúng ngày 16.6.2004 ông Giai tìm người có nhu cầu mua nhà anh Nguyễn Thanh Toàn (trú số K27 Trương Định, Hà Nội) ông Giai đưa anh Toàn đến trực tiếp làm việc với ông Hưng khẳng định với ông Hưng nhượng lại cho anh Toàn với giá 500 triệu đồng ông Giai anh Toàn tiến hành làm thủ tục mua bán nhà ông Hưng bị gia đình ông Hưng gây khó khăn Sau đó, ông Giai yêu cầu ông Hưng phải trả lại 150 triệu đồng tiền đặt cọc 150 triệu đồng tiền phạt vi phạm hợp đồng không giao nhà cho ông vào ngày 16.6.2004 Tại án dân sơ thẩm số 59/DSST ngày 9.12.2004 TAND TP Hà Nội định: Bác đơn khởi kiện vợ chồng ông Trần Văn Giai, bà N07 – TL1 – Nhóm 9|Page Tìm hiểu vụ việc có tranh chấp đặt cọc hợp đồng mua bán nhà Triệu Thị La việc yêu cầu vợ chồng ông Hoàng Tiến Lân Hưng, bà Phạm Thị Phấn phải trả 150 triệu đồng tiền đặt cọc mua nhà 150 triệu đồng tiền phạt cọc; ghi nhận tự nguyện ông Hưng trả lại cho ông Giai, bà La số tiền 38 triệu đồng Ngày 13.12.2004, ông Trần Văn Giai bà Triệu Thị Phấn kháng cáo toàn án sơ thẩm lên TANDTC Ngày 19.5.2005, Tòa phúc thẩm TANDTC xét xử phúc thẩm vụ án dân án dân sơ thẩm số 59/DSST ngày 9.12.2004 TAND TP Hà Nội bị kháng cáo nội dung: Chấp nhận phần đơn kháng cáo ông Trần Văn Giai; tuyên bố hợp đồng đặt cọc mua nhà đất ngày 06.5.2004 ông Hoàng Tiến Lân Hưng với ông Trần Văn Giai bà Triệu Thị La vô hiệu; ông Hoàng Tiến Lân Hưng phải trả lại cho ông Trần Văn Giai bà Triệu Thị Phấn 150 triệu đồng tiền đặt cọc 2.2 Nhận xét nhóm Vụ án dân TAND TP Hà Nội xét xử sơ thẩm ngày 9.12.2004 ngày 13.12.2004, ông Trần Văn Giai bà Triệu Thị La kháng cáo toàn án sơ thẩm lên TANDTC Ngày 19.5.2004, tòa phúc thẩm TANDTC xét xử phúc thẩm án Xét định tòa sơ thẩm TANDTP Hà Nội tòa phúc thẩm TANDTC nhóm em đồng ý với án sơ thẩm Thứ nhất, tình tiết vụ án số tiền 38 triệu đồng ông Giai chuyển giao cho ông Hưng ngày 24/5/2004 chưa rõ ràng Việc giao nhận 38 triệu đồng có lập thành hợp đồng ghi rõ hợp đồng đặt cọc hay không? Điều 29, Nghị định 163 Chính phủ giao dịch bảo đảm quy định: “Trường hợp không xác định rõ tiền đặt cọ tiền trả trước Trường hợp bên hợp đồng giao cho bên khoản tiền mà bên không xác định rõ tiền đặt cọc tiền trả trước số tiền coi tiền trả trước.” Ta xác định tiền trả trước ông Giai N07 – TL1 – Nhóm 10 | P a g e Tìm hiểu vụ việc có tranh chấp đặt cọc hợp đồng mua bán nhà Vì vậy, vấn đề phạt cọc ông Hưng phải trả lại cho ông Giai số tiền 38 triệu đồng Thứ hai, vụ việc hợp đồng đặt cọc mua nhà đất làm vào ngày 6/5/2004 nội dung hợp đồng đặt cọc mua nhà đất có ghi ngày 16/6/2004 ông Giai phải toán đủ số tiền nhận nhà Như vậy, tới ngày 16/6/2004 ông Giai không đưa nốt số tiền lại 438 triệu đồng theo hợp đồng giao kết ông Giai không nhận lại số tiền đặt cọc Khoản điều 358 BLDS 2005quy định: “2 Trong trường hợp hợp đồng dân giao kết, thực tài sản đặt cọc trả lại cho bên đặt cọc trừ để thực nghĩa vụ trả tiền; bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hợp đồng dân tài sản đặt cọc thuộc bên nhận đặt cọc; bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hợp đồng dân phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thoả thuận khác” Như chưa hết ngày 16/ 6/ 2004 mà ông Hưng lại phá hợp đồng, bán nhà cho người khác phải trả cho ông Giai 112 triệu đồng tiền đặt cọc 112 triệu đồng tiện phạt vi phạm đặt cọc Thứ ba, ngày 30.5.2004 ông Giai đến gặp ông Hưng thương lượng để xin hủy hợp đồng chưa lo đủ số tiền lại ông Hưng không đồng ý Đến 16.6.2004 ông Giai đưa anh Toàn người có nhu cầu mua nhà đến làm việc với ông Hưng bị gia đình ông Hưng gây khó khăn ông Giai anh Toàn tiến hành thủ tục mua bán Ông Giai anh Toàn tiến hành làm thủ tục mua bán nhà hoàn toàn không pháp luật Vì thời điểm ông Giai anh Toàn làm thủ tục nhà chưa phải ông Giai ông Giai quyền để làm thủ tục mua bán nhà với anh Toàn Theo khoản điều 452 BLDS ông Hưng có quyền không giao nhà chưa nhận đủ tiền nhà thỏa thuận ông N07 – TL1 – Nhóm 11 | P a g e Tìm hiểu vụ việc có tranh chấp đặt cọc hợp đồng mua bán nhà Giai vi phạm hợp đồng không trả đủ tiền mua nhà thời hạn vào 16.6.2004( khoản điều 453 BLDS) Như ông Giai không thực đầy đủ nghĩa vụ trả đầy đủ số tiền cho ông Hưng thời hạn vào 16.6.2004 biện pháp bảo đảm áp dụng có nội dung ông Hưng trả lại cho ông Giai số tiền đặt cọc 112 triệu đồng Thứ tư, Toà án phúc thẩm tuyên hợp đồng đặt cọc mua nhà đất ngày 6/5/2004 ông Giai ông Hưng vô hiệu không đưa lý lại vô hiệu Theo Nghị Quyết 01/2003/NQ-HĐTP ngày 14 tháng năm 2003 “Trong trường hợp bên có thoả thuận pháp luật có quy định điều kiện đặt cọc bị vô hiệu hợp đồng bị vô hiệu, hợp đồng đương nhiên bị vô hiệu đặt cọc bị vô hiệu Điều kiện có hiệu lực việc đặt cọc là: Người tham gia giao dịch có lực hành vi dân sự; mục đích nội dung giao dịch không vi phạm điều cấm pháp luật, không trái đạo đức xã hội; người tham gia giao dịch hoàn toàn tự nguyện; việc đặc cọc phải lập thành văn (không buộc phải qua công chứng, chứng thực).” Như vậy, vụ việc hoàn toàn vi phạm điều kiện có hiệu lực việc đặt cọc Việc tuyên bố hợp đồng đặt cọc trường hợp vô hiệu Vụ việc thứ ba 3.1 Nội dung vụ việc Theo nội dung Bản án số 15/2009/DSST TAND thị xã Sơn Tây: Ngày 13-6-2009 chị Nguyễn Thanh Huyền vợ chồng ông Quang, bà Thạch ký hợp đồng đặt cọc cho việc mua nhà với nội dung: ông Quang bà Thạch thống chuyển nhượng đất số 40B, diện tích 41,3m2 số phố Quang Trung, phường Quang Trung, thị xã Sơn Tây (đất có giấy chứng nhận quyền sử dụng) cho chị Huyền với giá 790 triệu đồng Chị Huyền đặt cọc 30 triệu đồng thống nhất, ngày 20-6-2009 trả nốt N07 – TL1 – Nhóm 12 | P a g e Tìm hiểu vụ việc có tranh chấp đặt cọc hợp đồng mua bán nhà số tiền lại, bên phá hợp đồng bị phạt gấp 10 lần 300 triệu đồng Tại phiên tòa đơn khởi kiện ngày 17-6-2009, chị Huyền cho rằng, sau làm hợp đồng đặt cọc, để chuẩn bị cho việc xây nhà chị phải vay tiền ngân hàng ngày 16-6-2009, ông Quang đến mời chị sang nhà ông trao đổi việc ông không đồng ý việc bố mẹ bán nhà Do họ bảo chị sang thương lượng với ông Quang Khi chị đến ông Quang Huyền, Tuấn Vũ nói: bố mẹ họ bán nhà chưa trao đổi với nên họ không trí với định bán nhà, đề nghị chị nhận lại tiền đặt cọc chị không đồng ý Ngày 17 18-6, chị Huyền sang nhà ông Quang để trả số tiền lại trước ngày hẹn ông Quang, bà Thạch từ chối Chị Huyền gửi đơn kiện đến Tòa dân TAND thị xã Sơn Tây Sau đó, ngày 19-6 chị làm đơn gửi đến quan Công an TX Sơn Tây Căn vào tài liệu hồ sơ vụ án, HĐXX xử hủy hợp đồng đặt cọc cho việc mua nhà buộc ông Quang, bà Thạch trả lại số tiền 30 triệu đồng chị Huyền đặt cọc số tiền phạt theo hợp đồng 300 triệu đồng Tổng số tiền ông Quang, bà Thạch phải trả cho chị Huyền 330 triệu đồng Đồng thời, ông Quang, bà Thạch phải nộp án phí sơ thẩm theo quy định pháp luật 3.2 Nhận xét nhóm Vấn đề mấu chốt dẫn đến tranh chấp có không đồng ý bán nhà ba người ông Quang, bà Thạch Nhưng thực tế, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhà số 40B, diện tích 41,3m2 số phố Quang Trung, phường Quang Trung, thị xã Sơn Tây ông Quang bà Thạch việc bán nhà hay không quyền hai ông bà, ông bà có quyền đóng góp ý kiến mà tính chất N07 – TL1 – Nhóm 13 | P a g e Tìm hiểu vụ việc có tranh chấp đặt cọc hợp đồng mua bán nhà định Hơn nữa, ông Quang, bà Thạch chị Nguyễn Thanh Huyền xác nhận việc mua bán việc kí kết hợp đồng có hai bên thống thỏa thuận ghi hợp đồng Hợp đồng mua bán nhà vợ chồng ông Quang, bà Thạch với chị Nguyễn Thanh Huyền hợp pháp, theo đó, hợp đồng kí kết vào ngày 13/6/2009 ghi chí thêm thời gian thực hợp đồng Nghĩa là, hợp đồng mua bán nhà có hiệu lực pháp lí kể từ ngày kí Theo quy định Điều 405 BLDS năm 2005 thì: “ Hợp đồng giao kết hợp pháp có hiệu lực từ thời điểm giao kết, trừ trường hợp có thỏa thuận khác pháp luật có quy định khác” Như vậy, ngày 13/6/2009 hợp đồng có hiệu lực Đồng nghĩa với việc, bên chủ thể giao dịch vi phạm thỏa thuận ghi hợp đồng phải chịu hoàn toàn trách nhiệm vi phạm bồi thường thiệt hại cho phía chủ thể bên Việc HĐXX “đã xử hủy hợp đồng đặt cọc cho việc mua nhà buộc ông Quang, bà Thạch trả lại số tiền 30 triệu đồng chị Huyền đặt cọc số tiền phạt theo hợp đồng 300 triệu đồng, tổng số tiền ông Quang, bà Thạch phải trả cho chị Huyền 330 triệu đồng đồng thời, ông Quang, bà Thạch phải nộp án phí sơ thẩm theo quy định pháp luật” việc làm theo quy định pháp luật Theo quy định Điều 422 BLDS năm 2005 quy định: “ Các bên thỏa thuận việc bên vi phạm nghĩa vụ phải nộp tiền phạt vi phạm mà không bồi thường thiêt hại nộp phạt vi phạm vừa phải bồi thường thiệt hại, thỏa thuận trước mức bồi thường thiệt hại phải bồi thường toàn thiệt hại” Như vậy, hợp đồng mua bán nhà trê ghi rõ, bên phá hợp đồng bị phạt gấp 10 lần 300 triệu đồng, ông Quang, bà Thạch vi N07 – TL1 – Nhóm 14 | P a g e Tìm hiểu vụ việc có tranh chấp đặt cọc hợp đồng mua bán nhà phạm hợp đồng nên chị Huyền phải trả cho chị Huyền tổng số tiền 330 triệu đồng III Thực trạng áp dụng quy định pháp luật quan hệ đặt cọc hợp đồng mua bán nhà - nguyên nhân giải pháp Các quy định pháp luật quan hệ đặt cọc hợp đồng mua bán tài sản nói chung hợp đồng mua bán nhà pháp luật quy định rõ ràng quan tâm tìm hiểu Phần lớn người dân (đặc biệt người sống vùng nông thôn, vùng sâu vùng xa…) không nắm vững quy định Những quan hệ đặt cọc hợp đồng mua bán nhà tiến hành theo quan niệm truyền thống thói quen ứng xử lâu đời xây dựng sở niềm tin Đến xảy tranh chấp, quyền lợi bên bị vi phạm lại đủ pháp lí để bảo vệ quyền lợi Đây tổn thất không đáng có mà lẽ khắc phục Qua thực tế đây, kiến nghị quan chức năng, đoàn thể xã hội cần có cách thức thực tế hữu hiệu để tuyên truyền sâu rộng quy định pháp luật đến với đông đảo người dân Hơn nữa, nhân dân cần tích cực tìm hiểu tuân thủ pháp luật để bảo vệ Không vậy, đặt cọc biện pháp bảo đảm chủ thể lựa chọn áp dụng rộng rãi Thực tiễn áp dụng quy định đặt cọc phong phú, đa dạng đặt cọc biện pháp có tính truyền thống, phổ thong có độ thích ứng nhanh nhạy Những tranh chấp dân có lien quan đến đặt cọc muôn hình muôn vẻ Giải tranh chấp vấn đề phức tạp lien quan đến nhiều quy định thwucj hợp đồng xác định lỗi bên Hiện nay, quy định giải tranh chấp liên quan đến đặt cọc tương đối rõ ràng, dặc biệt từ có hướng dẫn thi hành N07 – TL1 – Nhóm 15 | P a g e Tìm hiểu vụ việc có tranh chấp đặt cọc hợp đồng mua bán nhà Hội đồng Thẩm phán Tòa án Nhân dân tối cao nghị số 01/2003 đường lối xét xử tranh chấp hợp đòng dân có đặt cọc thống Hầu hết vụ án dân có đặt cọc trải qua nhiều cấp xét xử phức tạp nguyên nhân quy định đặt cọc khó áp dungju, thiếu thực tiễn mà Thẩm phán không xác định chất vụ án lỗi bên dẫn đến áp dụng sai quy định đặt cọc Thực tế đặt yêu cầu công tâm tinh thần trách nhiệm hội đồng xét xử - người cầm cân nảy mực, nắm tay công lý Kết luận Như vậy, áp dụng luật thực tiễn điều không khó mà không dễ dàng, áp dụng luật vào xử lý tranh chấp lại điều vô khó khan Qua việc tìm hiểu, phân tích ba vụ việc trên, hiểu rõ tranh chấp dân hiểu rõ quy định pháp luật Từ cá nhân thực tốt hơn, triệt để quyền nghĩa vụ Điều có ý nghĩa với sinh viên luật N07 – TL1 – Nhóm 16 | P a g e Tìm hiểu vụ việc có tranh chấp đặt cọc hợp đồng mua bán nhà Danh mục tài liệu tham khảo Trường đại học luật Hà Nội, Giáo trình Luật dân Việt Nam tập 2, Nxb CAND, Hà nội 2010 Bộ luật dân 2005 Nghị 01/2003 NQ-HĐTP ngày 16-4-2003 Hội đồng Thẩm phán Toà án nhân dân tối cao Bản án dân phúc thẩm số 465/2005/DSPT ngày 30-11-2005 Toà phúc thẩm Toà án nhân dân tối cao thành phố Hồ Chí Minh Bản án dân sơ thẩm số 59/DSST ngày 9.12.2004 TAND TP Hà Nội Bản án số 15/2009/DSST TAND thị xã Sơn Tây http://thongtinphapluatdansu.wordpress.com N07 – TL1 – Nhóm 17 | P a g e ... số Sự kiểm soát thể luật, nhiên, quy định pháp lật thực thi thực tế Để tìm hiểu thực trạng này, Nhóm 1, Lớp thảo luận – N07 – DS2 tìm hiểu vụ việc có tranh chấp đặt cọc hợp đồng mua bán nhà Nội... đặt cọc phải lập thành văn bản, phải xác định rõ số tiền đặt cọc, số tài sản đặt cọc… N07 – TL1 – Nhóm 2|Page Tìm hiểu vụ việc có tranh chấp đặt cọc hợp đồng mua bán nhà Chủ thể hợp đồng đặt cọc... vụ việc có tranh chấp đặt cọc hợp đồng mua bán nhà Vụ việc thứ 1.1 Nội dung vụ việc N07 – TL1 – Nhóm 3|Page Tìm hiểu vụ việc có tranh chấp đặt cọc hợp đồng mua bán nhà Vụ việc dân tranh chấp nguyên