A ĐẶT VẤN ĐỀ Hiện nay, xã hội ngày tiến bộ, nhu cầu người sống ngày nâng cao, mà vấn đề nhà ngày trở nên cấp thiết nảy sinh nhiều mâu thuẫn hợp đồng nhà Nhằm khắc phục tình trạng tạo cho người có quyền quan hệ nghĩa vụ vấn đề hưởng quyền dân sự, pháp luật nước ta cho phép bên thỏa thuận đặt biện pháp bảo đảm việc giao kết hợp đồng việc thực nghĩa vụ dân thực điển hình biện pháp đặt cọc, mà trường hợp cụ thể hợp đồng mua bán nhà Để hiểu rõ thêm vấn đề “tìm hiểu 03 vụ việc có tranh chấp đặt cọc tài sản hợp đồng mua bán nhà ở” B GIẢI QUYẾT VẤN ĐỀ I LÝ LUẬN CHUNG VỀ MUA NHÀ Ở CÓ ĐẶT CỌC Các quy định pháp luật đặt cọc: 1.1 Khái niệm đặt cọc: Khái niệm biện pháp bảo đảm đặt cọc quy định Điều 358 BLDS: “1 Đặt cọc việc bên giao cho bên khoản tiền kim khí quí, đá quý vật có giá trị khác (sau gọi tài sản đặt cọc) thời hạn để bảo đảm giao kết thực hợp đồng dân Việc đặt cọc phải lập thành văn Trong trường hợp hợp đồng dân giao kết, thực tài sản đặt cọc trả lại cho bên đặt cọc trừ để thực nghĩa vụ trả tiền; bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hợp đồng dân tài sản đặt cọc thuộc bên nhận đặt cọc; bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hợp đồng dân phải trả cho bên đặt cọc tài sản Bài tập dân nhóm lớp N02-TL4 đặt cọc khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thoả thuận khác.” Các quy định quyền nghĩa vụ bên tham gia hợp đồng đặt cọc quy định từ Điều 29 đến Điều 33 nghị định 163 Chính Phủ ngày 19/12/2006 giao dịch bảo đảm 1.2Tranh chấp hợp đồng dân có đặt cọc: Theo quy định Điều 121 BLDS thoả thuận đặt cọc giao dịch dân sự; đó, việc đặt cọc có hiệu lực có đủ điều kiện quy định Điều 122 BLDS phải lập thành văn (có thể lập thành văn riêng ghi hợp đồng chính) Theo nghị 01/2003/NQ-HĐTP, hướng dẫn áp dụng pháp luật việc giải số loại tranh chấp dân sự, hôn nhân gia đình hội đồng thẩm phán tòa án nhân dân tối cao, trường hợp có tranh chấp đặt cọc mà bên thoả thuận khác việc xử lý đặt cọc, việc xử lý thực sau: a Trong trường hợp đặt cọc để bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng để bảo đảm cho việc thực hợp đồng vừa để bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng vừa để bảo đảm cho việc thực hợp đồng bên có lỗi làm cho hợp đồng không giao kết không thực bị vô hiệu, phải chịu phạt cọc theo quy định b Trong trường hợp đặt cọc để bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng, trình thực hợp đồng có vi phạm làm cho hợp đồng không thực phát hợp đồng bị vô hiệu không phạt cọc Việc giải tranh chấp vi phạm hợp đồng xử lý hợp đồng vô hiệu thực theo thủ tục chung c Trong trường hợp bên có thoả thuận pháp luật có quy định điều kiện đặt cọc bị vô hiệu hợp đồng bị vô hiệu, hợp đồng đương Bài tập dân nhóm lớp N02-TL4 nhiên bị vô hiệu đặt cọc bị vô hiệu Việc xử lý đặt cọc bị vô hiệu hợp đồng bị vô hiệu thực theo quy định BLDS d Trong trường hợp hướng dẫn điểm a c mục này, hai bên có lỗi trường hợp có kiện bất khả kháng có trở ngại khách quan không phạt cọc Các quy định pháp luật mua bán nhà ở: 2.1Hợp đồng mua bán nhà ở: Hợp đồng mua bán nhà loại hợp đồng mua bán tài sản, tuân thủ quy định chung từ Điều 428 đến Điều 449 BLDS Ngoài ra, BLDS quy định riêng hình thức hợp đồng, quyền nghĩa vụ bên chủ thể tham gia giao kết hợp đồng quy định khác từ Điều 450 đến Điều 455 2.2Tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở: Nghị 01/2003/NQ-HĐTP TANDTC giải số loại tranh chấp dân sự, hôn nhân gia đình quy định tranh chấp hợp đồng mua bán nhà 2.2.1 Điều kiện để công nhận hợp đồng mua bán nhà ở: Theo quy định Điều 131 Điều 443 BLDS Toà án công nhận hợp đồng mua bán nhà hợp đồng mua bán nhà có đủ bốn điều kiện sau đây: a Những người tham gia giao kết hợp đồng mua bán nhà phải có lực hành vi dân sự; b Mục đích nội dung hợp đồng mua bán nhà không trái pháp luật, đạo đức xã hội; c Những người tham gia giao kết hợp đồng mua bán nhà hoàn toàn tự nguyện; Bài tập dân nhóm lớp N02-TL4 d Hợp đồng mua bán nhà phải lập thành văn bản, có chứng nhận Công chứng chứng thực Uỷ ban nhân dân có thẩm quyền theo quy định pháp luật công chứng, chứng thực thời điểm giao kết hợp đồng 2.2.2 Giải số trường hợp cụ thể hợp đồng mua bán nhà vô hiệu: a Hợp đồng mua bán nhà vi phạm điều kiện hướng dẫn điểm a, b c tiểu mục 2.2.1 nêu Khi hợp đồng mua bán nhà vi phạm điều kiện trên, tuỳ trường hợp Toà án áp dụng quy định điều luật tương ứng từ Điều 136 đến Điều 138, từ Điều 140 đến Điều 145 Điều 146 BLDS để tuyên bố hợp đồng mua bán nhà vô hiệu xử lý hậu hợp đồng mua bán nhà vô hiệu b Hợp đồng mua bán nhà vi phạm điều kiện hướng dẫn điểm d tiểu mục 2.2.1 nêu trên: Đối với hợp đồng mua bán nhà vô hiệu không tuân thủ điều kiện hình thức hợp đồng, có tranh chấp theo yêu cầu bên Toà án áp dụng Điều 139 BLDS để định buộc bên phải đến quan nhà nước có thẩm quyền thời hạn tháng, kể từ ngày Toà án định thực thủ tục để hoàn thiện hình thức hợp đồng Nếu có bên đương vắng mặt thời hạn tính từ ngày bên đương vắng mặt nhận định Toà án Trong trường hợp có kiện bất khả kháng có trở ngại khách quan, thời gian có kiện bất khả kháng có trở ngại khách quan không tính vào thời hạn tháng Quá thời hạn tháng mà họ không đến quan nhà nước có thẩm quyền để thực thủ tục để hoàn thiện hình thức hợp đồng Toà án tuyên bố hợp đồng vô hiệu Bên có lỗi Bài tập dân nhóm lớp N02-TL4 làm cho hợp đồng bị vô hiệu vi phạm điều kiện hình thức không thực theo định Toà án phải bồi thường thiệt hại theo quy định Điều 146 BLDS Ngoài ra, nghị quy định thời hạn yêu cầu Toà án tuyên bố hợp đồng mua bán nhà vô hiệu, giải hậu hợp đồng mua bán nhà vô hiệu: xác định lỗi, trách nhiệm bồi thường thiệt hại… II CÁC VỤ VIỆC Vụ việc thứ Tranh chấp hợp đồng mua bán nhà có kèm theo biện pháp đặt cọc giữa: NGUYÊN ĐƠN: Ông Nguyễn Hữu Tiến, sinh năm 1948 Bà Lê Thị Phương, sinh năm 1956 BỊ ĐƠN: Bà Bùi Thị Mai Anh, sinh năm 1982 Ủy quyền cho ông Văn Trọng Đạt, sinh năm 1949 Trú : Phường Láng Thượng, quận Đống Đa, thành phố Hà Nội 1.1 Tóm tắt nội dung tranh chấp: Ngày 10/03/2006 ông Nguyễn Hữu Tiến bà Lê Thị Phương khởi kiện yêu cầu Tòa án nhân dân thành phố Đà Lạt, tỉnh Lâm Đồng buộc bà Bùi Thị Mai Anh phải tiếp tục thực hợp đồng theo thỏa thuận hợp đồng đặt cọc mua bán nhà chuyển quyền sử dụng đất mà bên giao kết ngày 11/01/2006 Ngày 11/06/2006 vợ chồng bà có thỏa thuận lập hợp đồng đặt cọc mua nhà đất với bà Bùi Thị Mai Anh Hợp đồng có chứng nhận Phòng công chứng Nhà nước số tỉnh Lâm Đồng Theo hợp đồng, bà Mai Anh mua nhà, đất ông Tiến, bà Phương 232 Phan Đình Phùng, phường II, thành phố Đà Lạt với giá 1.490.000.000 đồng, toán làm lần : Lần đặt cọc 800.000.000 đồng vào ngày 11/01/2006, lần giao tiếp số tiền lại 690.000.000 đồng, có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất bà Mai Anh lên Ủy ban kí vào vẽ để ông Bài tập dân nhóm lớp N02-TL4 bà hoàn tất thủ tục sang tên bà Mai Anh không đồng ý diện tích nhà, đất theo vẽ 73m2 Nay ông bà yêu cầu bà Mai Anh tiếp tục thực hợp đồng toán số tiền lại 690.000.000 đồng 30.000.000 đồng tiền sửa chữa nhà thiếu Bà Mai Anh không đồng ý tiếp tục thực hợp đồng cho theo thỏa thuận tổng diện tích nhà, đất 113,05m Đến ngày 06/03/2006 ông Tiến, bà Phương đề nghị bà lên Phòng nhà đất để kí vào trạng nhà đất thấy diện tích 56,56m2 Vì vậy, bà yêu cầu hủy hợp đồng đặt cọc yêu cầu vợ chồng ông Tiến phải chịu phạt cọc 800.000.000 đồng trả lại cho bà 130.000.000 đồng tiền sửa nhà 1.2 Quyết định Bản án sơ thẩm Bán án phúc thẩm: Tại Bản án dân sơ thẩm số 70/2006/DSST ngày 29/09/2006, Tòa án nhân dân thành phố Đà Lạt định: - Chấp nhận yêu cầu ông Tiến, bà Phương Buộc bà Mai Anh phải tiếp tục thực hợp đồng giao tiếp cho ông Tiến, bà Phương 720.000.000 đồng thực tiếp việc giao kết hợp đồng mua bán nhà chuyển quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật nhà 232 Do án sơ thẩm bị bà Mai Anh kháng cáo nên vụ kiện xét xử lại trình tự thúc phẩm Tại Bản án dân phúc thẩm số 04/2007/DSPT ngày 18/01/2007 Tòa án nhân dân tỉnh Lâm Đồng định sửa án sơ thẩm - Đình yêu cầu phạt cọc bà mai Anh - Hủy hợp đồng đặt cọc mua bán nhà chuyển quyền sử dụng đất vợ chồng ông Tiến, bà Phương với bà Mai Anh - Buộc bà Mai Anh trả lại nhà 232 cho vợ chồng ông Tiến, bà Phương - Ông Tiến, bà Phương có trách nhiệm hoàn trả bà Mai A 865.000.000 đồng Bài tập dân nhóm lớp N02-TL4 Sau xét xử phúc thẩm, ông Tiến, bà Phương khiếu nại Bản án dân phúc thẩm nêu trên, đề nghị xem xét án theo trình tự Giám đốc thẩm 1.3 Quyết định Giám đốc thẩm: Tại Quyết định số 14/QĐ/KNGĐT-V5 ngày 31/01/2008 Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân tối cao kháng nghị Bản án dân phúc thẩm 04/2007/DSPT ngày 18/01/2007 Tòa án nhân dân tỉnh Lâm Đồng Sau nghiên cứu hồ sơ vụ án sau thảo luận, Hội đồng giám đốc thẩm Tòa Dân Tòa án nhân dân tối cao xét thấy có nhu cầu bán nhà nên ông Tiến, bà Phương thỏa thuận bán nhà số 232 diện tích 113,05m2 cho bà Bùi Thị Mai Anh với giá 1.490.000.000 đồng Việc mua bán tự nguyện, bà Mai Anh giao cho ông Tiến, bà Phương 800.000.000 đồng, ông Tiến, bà Phương giao nhà cho bà Mai Anh sử dụng Hai bên cam kết Điều Hợp đồng đặt cọc: lí mà bên mua tự ý không mua số tiền đặt cọc 800.000.000 đồng; ngược lại lý mà bên bán không bán phải bồi thường gấp đôi số tiền nhận cọc 1.600.000.000 đồng Hai bên cam kết sau có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất đứng tên bà Mai Anh bà Mai Anh toán tiếp số tiền lại Hợp đồng đặt cọc xác nhận Phòng công chứng số tỉnh Lâm Đồng Theo nội dung định số 33/QĐ-UB/2003 ngày 05/03/2003 Ủy ban nhân dân tỉnh Lâm Đồng việc ban hành quy định tiêu chủ yếu quản lí quy hoạch xây dựng nhà tư nhân địa bàn thành phố Đà Lạt Ủy ban nhân dân tỉnh Lâm Đồng quy định tiêu chủ yếu quản lí quy hoạch xây dựng nhà tư nhân địa bàn thành phố Đà Lạt, áp dụng cho trường hợp xây Tòa án cấp phúc thẩm cho nhà 232 Phan Đình Phùng có phần nằm lộ Bài tập dân nhóm lớp N02-TL4 giới có yếu tố khách quan dẫn đến việc bên không tiếp tục thực hợp đồng, từ chấp nhận yêu cầu hủy hợp đồng đặt cọc bà Mai Anh cứ, không theo quy định Điều 358 Bộ luật Dân đặt cọc Về tố tụng: Trong vụ án này, việc giải tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ông Tiến, bà Phương với bà Mai Anh có liên quan đến quyền lợi bà Phạm Thị Thanh Trước trình giải vụ án, bà Thanh khiếu nại yêu cầu ông Tiến, bà Phương phải cắt bỏ phần mái Tòa án cấp sơ thẩm, Tòa án cấp phúc thẩm không đưa bà Thanh vào tham gia tố tụng với tư cách người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan mà xác định bà Thanh nhân chứng vụ án không xác, không đảm bảo quyền lợi cho bà Thanh Mặt khác, trình xét xử sơ thẩm, bà Mai Anh có yêu cầu phản tố nộp tiền tạm ứng án phí Tòa án cấp sơ thẩm nhận định mà không định việc bác bỏ yêu cầu phản tố bà Mai Anh thiếu sót Vì vậy, Hội đồng giám đốc thẩm Tòa dân Tòa án nhân dân tối cao định: - Hủy án dân sư phúc thẩm số 04/2007/DTPS ngày 18/01/2007 Tòa án nhân dân tỉnh Lâm Đồng hủy bán án dân sơ thẩm số 70/2006/DSST ngày 29/09/2006 Tòa án nhân dân thành phố Đà Lạt tỉnh Lâm Đồng giải tranh chấp hợp đồng dân có đặt cọc nguyên đơn ông Nguyễn Hữu Tiến, bà Lê Thị Phương với bị đơn bà Bùi Thị Mai Anh - Giao hồ sơ vụ án cho Tòa án nhân dân thành phố Đà Lạt tỉnh Lâm Đồng xét xử sơ thẩm lại theo quy định pháp luật 1.4 Nhận xét nhóm vụ tranh chấp: Vấn đề dẫn đến tranh chấp có thay đổi diện tích đất kèm theo nhà mua bán Tòa Giám đốc thẩm cho rằng: “Trung tâm tích hợp Bài tập dân nhóm lớp N02-TL4 thông tin địa lý Sở Tài nguyên & Môi trường xác định có phần diện tích nhà 232 nằm lộ giới nên yêu cầu hủy hợp đồng đặt cọc Tuy nhiên, theo tài liệu tổng diện tích nhà tranh chấp 113,05m2 diện tích diện tích giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà cửa cấp cho hộ ông bà Nguyễn Hữu Tiến Lê Thị Phương Theo chúng em nghĩ diện tích “vẫn đúng” mang tên ông Tiến bà Phương Về thực tế, bà Mai Anh muốn đứng tên sở hữu diện tích đất lại 56,56m2 (theo trạng nhà đất Phòng nhà đất) Như vậy, số tiền mà hai bên thỏa thuận tương ứng với nhà đất có diện tích 113,05m2 bên mua sở hữu 56,56m thiệt thòi cho bên mua Việc bà Mai Anh không mua diện tích 56,56m2 hoàn toàn đáng Vì vậy, diện tích nhà đất nói có phần nằm lộ giới mà vào thời điểm giao kết Hợp đồng đặt cọc hai bên bên tiếp tục thực hợp đồng bên mua phải toán theo diện tích đất công nhận Nếu bên không đồng ý tiếp tục thực hợp đồng phải tuyên hợp đồng vô hiệu có nhầm lẫn đối tượng Tuy nhiên, Tòa Giám đốc thẩm hủy hai án (Sơ thẩm Phúc thẩm) hoàn toàn hai án có thiếu sót nội dung tố tụng Vụ việc thứ hai NGUYÊN ĐƠN: Ông Trần Văn Giai bà Triệu Thị La trú số Thịnh Yên, quận Hai Bà Trưng, Hà Nội BỊ ĐƠN: Ông Hoàng Tiến Lân Hưng bà Phạm Thị Phấn trú số Lò Đúc, phường Phạm Đình Hổ, quận Hai Bà Trưng, Hà Nội Bài tập dân nhóm lớp N02-TL4 2.1 Tóm tắt vụ việc: Ông Giai có nhu cầu mua nhà để biết ông Hoàng Tiến Lân Hưng có nhu cầu bán nhà nên ngày 06/5/2009 hai bên làm Hợp đồng đặt cọc mua nhà đất với nội dung: Ông Hoàng Tiến Lân Hưng nhận ông Giai số tiền đặt cọc tỷ đồng để mua lại nhà ông Hưng số Lò Đúc, phường Phạm Đình Hổ, quận Hai Bà Trưng, Hà Nội (tiền đặt cọc giao làm đợt: ông Giai giao trước 500 triệu đồng đưa 500 triệu đồng lại hoàn tất thủ tục công chứng hợp đồng mua bán) hẹn đến ngày 16/6/2009 ông Giai toán đủ số tiền tỷ đồng (tổng số tiền tỷ đồng) lại cho ông Hưng nhận nhà Hợp đồng có ghi: Nếu ông Hưng nhận tiền đặt cọc không bán nhà không thực với điều khoản ghi hợp đồng ông Hưng phải toán lại toàn số tiền mà ông Giai đặt cọc đồng thời phải nộp phạt cho ông Giai số tiền số tiền đặt cọc Hợp đồng bốn người nêu ký Đến ngày 24/5/2009 ông Giai giao tiếp số tiền 500 triệu đồng đặt cọc cho ông Hưng, ngày 25/5/2009 khai chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ông Giai ông Hưng UBND quận Hai Bà Trưng xác nhận Vì xảy cố kinh doanh ông Giai chưa lo đủ số tiền lại nên ngày 30/5/2009 đến gặp ông Hưng thương lượng để xin huỷ hợp đồng ông Hưng không đồng ý Ngày 01/6/2009 ông Hưng rao bán nhà số Lò Đúc thông báo đến ngày 16/6/2009 ông Giai không toán số tiền lại tiền đặt cọc Đúng ngày 16/6/2009ông Giai tìm người có nhu cầu mua nhà anh Nguyễn Thanh Toàn (trú số K27 Trương Định, Hà Nội) ông Giai đưa anh Toàn đến trực tiếp làm việc với ông Hưng khẳng định với ông Hưng nhượng lại cho anh Toàn với giá 3,8 tỷ đồng Ông Bài tập dân nhóm lớp N02-TL4 10 Giai anh Toàn tiến hành làm thủ tục mua bán nhà ông Hưng bị gia đình ông Hưng gây khó khăn Sau đó, ông Giai yêu cầu ông Hưng phải trả lại tỷ tiền đặt cọc tỷ đồng tiền phạt vi phạm hợp đồng Ông Giai gửi đơn kiện lên tòa án nhân dân TP Hà Nội để yêu cầu giải Nguyên nhân khởi kiện: ông Giai cho ông Hưng vi phạm hợp đồng không giao nhà cho ông vào ngày 16/6/2009 gây khó khăn việc ông bán nhà cho anh Toàn Ông cho việc ông bán lại nhà cho anh Toàn không trái pháp luật, việc ông Hưng gây khó dễ nhằm mục đích làm cho ông toán số tiền lại hợp đồng mua bán nhà người, qua đó, hưởng số tiền mà ông đặt cọc 2.2 Kết luận Tòa án: Tại án dân sơ thẩm số 159/DSST ngày 9/12/2009 TAND TP Hà Nội định: - Bác đơn khởi kiện vợ chồng ông Trần Văn Giai, bà Triệu Thị La việc yêu cầu vợ chồng ông Hoàng Tiến Lân Hưng, bà Phạm Thị Phấn phải trả tỷ đồng tiền đặt cọc mua nhà tỷ tiền phạt cọc; - Ông Hưng giao nhà ông Giai chưa thực hết nghĩa vụ hợp đồng đặt cọc (chưa giao đủ số tiền lại); - Ghi nhận tự nguyện ông Hưng trả lại cho ông Giai, bà La số tiền 500 triệu đồng đặt cọc (ông Giai giao cho ông Hưng đợt hoàn tất thủ tục công chứng hợp đồng mua bán) Quyền kháng cáo: có quyền kháng cáo hạn 15 ngày kể từ ngày tuyên án Ngày 13/12/2009, ông Trần Văn Giai bà Triệu Thị Phấn kháng cáo toàn án sơ thẩm lên TANDTC 2.3 Nhận xét nhóm: Bài tập dân nhóm lớp N02-TL4 11 Theo nhóm em, việc tòa án sơ thẩm bác đơn ông Giai bà La không Trong hợp đồng đặt cọc mua bán nhà Lò Đúc, phường Phạm Đình Hổ, quận Hai Bà Trưng, Hà Nội nói trên, bên có vi phạm hợp đồng - Đối với bên đặt cọc: ông Giai không giao đủ số tiền hết thời hạn hợp đồng ngày 16/6/2009 - Đối với bên nhận đặt cọc: ông Hưng tự ý giao bán nhà trước hết thời hạn hợp đồng mà không thông báo cho ông Giai, đồng thời ông Giai có ý muốn nhượng lại nhà cho anh Toàn với mức giá thấp để thực nghĩa vụ hợp đồng với ông Hưng, ông Hưng lại gây khó khăn Theo nghị 01/2003/-HDTP TANDTC hai bên có lỗi trường hợp có kiện bất khả kháng có trở ngại khách quan dẫn đến việc làm cho hợp đồng không giao kết không thực bị vô hiệu không phạt cọc Do đó, ông Hưng phải trả lại cho ông Giai toàn số tiền cọc (1 tỷ đồng) Vụ việc thứ ba NGUYÊN ĐƠN: Chị Nguyễn Thị Mỹ Trinh (sinh năm 1976), trú số nhà 105 Âu Cơ – Phường - Quận 11 - TP.HCM BỊ ĐƠN: Ông Phạm Văn Trung (sinh năm 1948) Anh Phạm Văn Dũng (sinh năm 1970); trú số nhà 25 - Trần Quý – Phường – Quận 11 – TP.HCM 3.1 Tóm tắt nội dung việc: Chị Trinh dự định mua nhà số 25 – Trần Quý – Phường – Quận 11 ông Trung với giá tỷ đồng Căn nhà ông Trung đứng tên Ngày 29/5/2010, chị Trinh đến hỏi mua nhà ông Trung từ chối bán Tuy Bài tập dân nhóm lớp N02-TL4 12 nhiên, trai ông Trung anh Dũng lại đứng thuyết phục chị Trinh mua lại nhà, đồng thời anh Dũng nhận cọc chị Trinh 200 triệu đồng Ông Trung phản đối không cho anh Dũng nhận đặt cọc anh Dũng lại nói với chị Trinh là: “Bố đứng tên người định tôi” Hai người thỏa thuận: anh Dũng nhận 200 triệu đồng tiền đặt cọc sau 10 ngày (kể từ ngày 29/5/2010) làm hợp đồng mua bán nhà với chị Trinh Và hai bên thỏa thuận “nếu bên nhận cọc không bán nhà bồi thường gấp đôi số tiền đặt cọc” Từ ngày 29/5/2010 đến ngày 3/8/2010, tháng mà anh Dũng không chịu làm hợp đồng mua bán nhà cho chị Trinh, với lí ông Trung không đồng ý bán nhà Ngày 5/8/2010, chị Trinh đến hỏi ông Trung ông mắng chị Trinh: “Đã biết nhà đâu phải Dũng mà đặt cọc làm chi?” Chị Trinh đòi ông Trung trả tiền theo thỏa thuận đặt cọc: “Nếu bên nhận cọc không bán nhà bồi thường gấp đôi số tiền đặt cọc” Ông Trung cương từ chối nói Dũng nhận tiền có nghĩa vụ trả, ông liên quan ông không chịu trách nhiệm Chị Trinh tìm gặp anh Dũng Dũng nói trả lại 200 triệu tiền cọc không bồi thường gấp đôi Chị Trinh gửi yêu cầu khởi kiện lên TAND TP.Hồ Chí Minh 3.2 Vụ án chưa tòa giải nên nhóm chúng em xin đưa ý kiến: Quy định vấn đề đặt cọc theo Điều 358 BLDS hướng dẫn tranh chấp hợp đồng dân Nghị 01/2003/NQ-HĐTP TANDTC nêu.Thoả thuận đặt cọc giao dịch dân sự, việc đặt cọc có hiệu lực có đủ điều kiện quy định luật dân phải lập thành văn (có thể lập thành văn riêng ghi hợp đồng chính) Bài tập dân nhóm lớp N02-TL4 13 Căn vào Điều 122 BLDS 2005 giao dịch dân có hiệu lực đầy đủ điều kiện sau : “a) Người tham gia giao dịch có lực hành vi dân sự; b) Mục đích nội dung giao dịch không vi phạm điều cấm pháp luật, không trái đạo đức xã hội; c) Người tham gia giao dịch hoàn toàn tự nguyện” Tuy nhiên, vấn đề đặt mặt pháp lý ông Trung người chủ sở hữu hợp pháp nhà mà chị Mỹ Trinh có ý định mua Như thấy ông Trung người có quyền định bán hay không bán nhà, có ông người có quyền chị Mỹ Trinh tham gia kí đặt cọc Do việc anh Dũng chị Mỹ Trinh kí giao dịch bảo đảm biện pháp đặt cọc ý nghĩa Trong trường hợp chị Mỹ Trinh đặt cọc để bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng, trình thực hợp đồng nảy sinh vi phạm anh Dũng (con ông Trung) làm cho hợp đồng không thực phát hợp đồng bị vô hiệu không phạt cọc Việc giải tranh chấp vi phạm hợp đồng xử lý hợp đồng vô hiệu thực theo thủ tục chung Trong trường hợp bên có thoả thuận pháp luật có quy định điều kiện đặt cọc bị vô hiệu hợp đồng bị vô hiệu, hợp đồng đương nhiên bị vô hiệu đặt cọc bị vô hiệu Việc xử lý đặt cọc bị vô hiệu hợp đồng bị vô hiệu thực theo quy định Điều 137 BLDS 2005, quy định Hậu pháp lý giao dịch dân vô hiệu Ngoài ra, trường hợp nêu hai bên có lỗi trường hợp có kiện bất khả kháng có trở ngại khách quan không phạt cọc Bài tập dân nhóm lớp N02-TL4 14 Như trường hợp đặt cọc lấy lại gấp đôi số tiền đặt cọc mà tùy trường hợp Trong trường hợp chị Mỹ Trinh, chị biết nhà ông Trung đứng tên chủ sở hữu anh Dũng chị đặt cọc cho anh Dũng tin lời thấy nhà rẻ Do đó, trường hợp bên có lỗi chị Trinh quyền yêu cầu ông Trung anh Dũng bồi thường gấp đôi số tiền đặt cọc mà chị có quyền yêu cầu anh Dũng trả lại số tiền cọc Trường hợp chị Trinh học cho chúng ta; trước đặt cọc để thực giao dịch cần phải kiểm tra đầy đủ yếu tố để đảm bảo việc đặt cọc mang lại giá trị cao Tránh trường hợp thấy rẻ mà ào đặt cọc dẫn đến nhiều phiền toái phải đòi tiền cọc C KẾT LUẬN Từ tình dân nói cho ta thấy, chất pháp lí, biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ dân đặt cọc loại “chế tài” nghĩa vụ dân Vì vậy, tham gia vào nghĩa vụ dân sự, nên tìm hiểu kĩ việc bảo đảm thực nghĩa vụ dân cụ thể biện pháp đặt cọc để thực đầy đủ chức chức tác động, chức dự phòng chức dự phạt Bài tập dân nhóm lớp N02-TL4 15 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO “Giáo trình luật Dân sự, tập 1, 2”, Đại học luật Hà Nội, NXB Công An Nhân Dân, 2011 Bộ luật dân 2005 Luật tố tụng dân 2005 Nghị Quyết 01/2003/NQ-HĐTP, hướng dẫn áp dụng pháp luật việc giải số loại tranh chấp dân sự, hôn nhân gia đình Bài tập dân nhóm lớp N02-TL4 16 Luật Đất Đai năm 2003 (sửa đổi, bổ xung năm 2009) “Hợp đồng dân tranh chấp thường gặp”, Ths Ls Lê Kim Giang, NXB Tư Pháp “Xử lý tranh chấp số án dân sự”, Tưởng Duy Lượng, NXB Chính Trị Quốc Gia http://thongtinphapluatdansu.wordpress.com MỤC LỤC A DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Bài tập dân nhóm lớp N02-TL4 17 ... Phủ ngày 19/12/2006 giao dịch bảo đảm 1. 2Tranh chấp hợp đồng dân có đặt cọc: Theo quy định Điều 121 BLDS thoả thuận đặt cọc giao dịch dân sự; đó, việc đặt cọc có hiệu lực có đủ điều kiện quy định... luật việc giải số loại tranh chấp dân sự, hôn nhân gia đình hội đồng thẩm phán tòa án nhân dân tối cao, trường hợp có tranh chấp đặt cọc mà bên thoả thuận khác việc xử lý đặt cọc, việc xử lý thực... Điều 358 BLDS hướng dẫn tranh chấp hợp đồng dân Nghị 01/2003/NQ-HĐTP TANDTC nêu.Thoả thuận đặt cọc giao dịch dân sự, việc đặt cọc có hiệu lực có đủ điều kiện quy định luật dân phải lập thành văn