A LỜI MỞ ĐẦU "Cơn sốt giá nhà đất" vấn đề nóng nhiều người quan tâm Bởi với phát triển động kinh tế thị trường nhiều năm trở lại đây, giá đất, nhà có biến động cách chóng mặt Vậy nên, nhà với giá trị ngày cao làm cho tranh chấp diễn ngày nhiều phức tạp Xuất phát từ thực tế nên phạm vi tập nhóm, chúng em xin phân tích đề tài : “Tìm hiểu vụ việc tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở” B NỘI DUNG I Cở sở lý luận hợp đồng mua bán nhà Khái niệm Hợp đồng mua bán nhà thỏa thuận văn bên mua bên bán, theo bên bán có nghĩa vụ chuyền giao nhà quyền sở hữu nhà cho bên mua Bên mua có nghĩa vụ trả tiền cho bên bán thời hạn, địa điểm theo phương thức mà bên thỏa thuận hợp đồng mua bán nhà Đặc điểm pháp lí hợp đồng mua bán nhà Hợp đồng mua bán nhà dạng hợp đồng dân nói chung loại hợp đồng mua bán tài sản nói riêng nên mang đặc điểm pháp lý hợp đồng mua bán tài sản : - Hợp đồng mua bán nhà hợp đồng song vụ : Bên mua bên bán nhà có quyền nghĩa vụ đối Bên bán có quyền yêu cầu bên mua nhận nhà mua thời hạn bên thỏa thuận đồng thời bên mua nhà có nghĩa vụ toán khoản tiền mua nhà thời hạn, địa điểm phương thức bên thỏa thuận Bên mua nhà có quyền yêu cầu bên bán chuyển giao nhà bán - Hợp đồng mua bán nhà hợp đồng ưng thuận : Nó phát sinh hiệu lực pháp lý vào thời điểm bên giao kết xong hợp đồng Thời điểm giao kết hợp đồng mua bán nhà hợp đồng mua bán văn bên hoàn tất thủ tục công chứng, chứng thực - Hợp đồng mua bán nhà hợp đồng có đền bù : Khoản tiền lợi ích vật chất khác mà bên mua có nghĩa vụ trả cho bên bán nhà theo thỏa thuận theo quy định pháp luật Hợp đồng mua bán nhà có đặc điểm đền bù nhằm để phân biệt với hợp đồng tặng cho nhà tặng nhà tình nghĩa - Hợp đồng mua bán nhà hợp đồng có mục đích chuyển giao quyền sở hữu phần nhà nhà bên bán sang cho bên mua Đây đặc điểm để phân biệt hợp đồng mua bán nhà với hợp đồng cho thuê nhà ở, ủy quyền quản lí nhà Đối tượng hợp đồng mua bán nhà Đối tượng hợp đồng mua bán nhà nhà diện tích nhà dùng vào việc Nhà khác với nhà dùng làm cửa hàng, cửa hiệu nhà dùng vào mục đích khác Tuy nhiên, mua bán nhà để dùng vào mục đích khác phải tuân theo quy định mua bán nhà Hình thức, thủ tục hợp đồng mua bán nhà Hình thức hợp đồng mua bán nhà ở: Điều 450 BLDS năm 2005 quy định : “Hợp đồng mua bán nhà phải lập thành văn bản, có công chứng chứng thực, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác” Hợp đồng mua bán nhà phải lập thành văn theo mẫu quy định Nhà nước có xác nhận Ủy ban nhân dân phường, xã tình trạng nhà tranh chấp sở công chứng ủy ban nhân dân huyện chứng thực Ngoài ra, hợp đồng mua bán nhà phải tuân theo quy định sau : * Về thủ tục mua bán nhà : bên phải hoàn tất thủ tục đăng ký, trước bạ sang tên quan nhà nước có thẩm quyền nộp lệ phí theo quy định pháp luật Bên mua có quyền sở hữu nhà kể từ thời điểm hoàn tất thủ tục đăng ký quyền sở hữu quan nhà nước có thẩm quyền * Khi nhà mua bán nhà thuộc quyền sở hữu chung nhiều người, thiết phải đồng ý văn tất đồng chủ sở hữu (được coi có đồng ý tất đồng chủ sở hữu họ ký tên vào hợp đồng mua bán nhà người không ký tên vào hợp đồng mua bán có giấy ủy quyền hợp lệ) II Ba vụ việc có tranh chấp hợp đồng mua bán nhà Vụ việc thứ 1.1 Nơi xảy vụ việc: Đường Âu Cơ, phường Quảng An, quận Tây Hồ, Hà Nội 1.2 Chủ thể vụ việc: - Nguyên đơn: Ông Trần Tấn Hiệp sinh năm 1943 Bà Vũ Thị Thục Đức, sinh năm 1943( vợ ông hiệp) Trú 75 đường Âu Cơ, phường Quảng An, quận Tây Hồ, Hà Nội - Bị đơn: Ông Lê Trọng Đỉnh, sinh năm 1949, Bà Nguyễn Thị Thịnh, sinh năm 1952( Vợ ông Đỉnh) Cùng trú số Đường Âu Cơ, phường Quảng An, quận Tây Hồ, Hà Nội 1.3 Tóm tắt nội dung vụ việc Ngôi nhà số Âu Cơ, phường Quảng An, quận Tây Hồ thuộc quyền sở hữu ông Hiệp, bà Đức Từ tháng năm 2000 đến tháng năm 2000 vợ chồng ông vay ông Đỉnh nhiều lần tiền để kinh doanh Khi đó, hồ sơ nhà vợ chồng ông Hiệp chấp ngân hàng Hàng Hải để vay tiền kinh doanh Do thúc ép ngân hàng nên vợ chồng ông đồng ý để ông Đỉnh nộp phần tiền với tư cách vợ chồng ông Hiệp nợ ông Đỉnh để trả nợ ngân hàng Hàng Hải giải chấp nhà Do nghĩ nợ ông Đỉnh số tiền lớn nên ngày 6/3/2001, vợ chồng ông Hiệp viết giấy nhận nợ ông Đỉnh tỷ đồng, ngày vợ chồng ông Hiệp đưa ông Đỉnh toàn giấy tờ nhà Ngày 26/5/2001, hai bên ông Hiệp bà Đức, ông Đỉnh bà Thịnh lập bốn tờ khai thỏa thuận mua bán nhà số đường Âu Cơ, phường Quảng An, quận Tây Hồ có diện tích mặt sàn 160m2 đất 108, rộng 626 m2, thống giá 7,6 tỷ đồng Sau trừ số tiền nợ, số tiền vợ chồng ông Đỉnh phải toán cho vợ chồng ông Hiệp 2,6 tỷ đồng Hai bên thỏa thuận vợ chồng ông Đỉnh trả đủ tiền làm hợp đồng mua bán nhà đất Bản kê khai mua bán nhà đất Ủy ban nhân dân phường Quảng An xác nhận vào ngày 04/7/2001 Tháng 12/2001 ông Đỉnh có đơn yêu cầu Ủy ban nhân dân làm giấy chứng nhận quyền sử dụng nhà đất mang tên Không đồng ý với yêu cầu ông Đỉnh, ngày 5/6/2002, vợ chồng ông Hiệp đưa đơn khởi kiện yêu cầu hủy bỏ hợp đồng mua bán nhà với ông Đỉnh với lý hai bên chưa có hợp đồng mua bán nhà đất mà có biên thỏa thuận giá bên 1.4 Tòa án xét xử Tại án sơ thẩm số 09/DSST/ ngày 01-11-2002 TAND Quận Tây Hồ xử theo hướng theo hướng bác yêu xin hủy hợp đồng mua bán nhà vợ chồng ông Hiệp, bà Đức Ngày 7/11/2002, ông Hiệp, bà Đức có đơn kháng cáo Tại án phúc thẩm số 63/DSPT ngày 9/4/2003 TAND thành phố Hà Nội sửa toàn án sơ thẩm theo hướng xác định hợp đồng mua bán nhà ông Hiệp, bà Đức với ông Đỉnh bà Thịnh vô hiệu Quan hệ vay tiền, hai bên tự giải , không xong bên có quyền khởi kiện tòa án vụ kiện dân khác 1.5 Nhận xét nhóm cách giải tòa án Nhóm đồng tình với cách giải tòa án xử hợp đồng mua bán nhà vợ chồng ông Hiệp, bà Đức với ông Đỉnh bà Thịnh vô hiệu Vì thực chất hợp đồng mua bán nhà chưa xác lập hai bên Mặc dù vợ chồng ông Hiệp, bà Đức với vợ chồng ông Đỉnh, bà Thịnh lập tờ khai thỏa thuận mua bán nhà vợ chồng ông Hiệp đưa hết giấy tờ nhà cho ông Đỉnh hai bên thỏa thuận thêm vợ chồng ông Đỉnh trả đủ 2,6 tỷ đồng lại hai bên làm hợp đồng mua bán nhà đất Vậy nên, xem tờ khai thỏa thuận mua bán nhà hợp đồng mua bán nhà mà khai mua bán nhà mà ủy ban nhân dân phường Quảng An xác nhận có nội dung chứng thực diện tích nhà, khuôn viên toàn nhà số Âu Cơ, phường Quảng An, quận Tây Hồ tranh chấp Hơn nữa, hợp đồng mua bán nhà phải lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực theo Điều 450 BLDS Qua đây, cho thấy việc ông Đỉnh có đơn yêu cầu Ủy ban nhân dân làm giấy chứng nhận quyền sử dụng nhà đất mang tên không ông chưa thực thỏa thuận trả 2,6 tỷ đồng cho ông Hiệp Mặt khác, việc ông Hiệp, bà Đức đưa toàn giấy tờ nhà cho vợ chồng ông Đỉnh chưa xác lập hợp đồng mua bán nhà không hợp lý, không theo luật định Xét thấy hai bên có lỗi việc xác lập hợp đồng mua bán nhà Vụ việc thứ hai 2.1 Nơi xảy vụ việc: Nguyên Hồng, Phường Thành Công, Ba Đình, Hà Nội 2.2 Chủ thể vụ việc: - Nguyên đơn: + Ông Nguyễn Văn An, sinh năm 1953 + Bà Định thị Hiền, sinh năm 1958 ( Vợ ông An) Trú tại: 8B Nguyên Hồng, Phường Thành Công, Ba Đình, Hà Nội - Bị đơn: + Bà Hoàng Thị Vân, sinh năm 1953 + Ông Nguyễn Đăng Hải (chồng bà Vân), sinh năm 1950 Trú tại: 1A Láng Hạ - Ba Đình – Hà Nội 2.3.Tóm tắt nội dung vụ việc: Bà Hiền bà Vân bạn làm ăn lâu năm Tháng 3/1996, bà Vân vay bà Hiền 200 triệu đồng với lãi suất 9%/ tháng Trước bà Vân có vay bà Dương Thị Huệ 300 triệu nên bà Vân định bán ½ nhà 8B Nguyên Hồng, Phường Thành Công, Ba Đình, Hà Nội cho bà Hiền với điều kiện bà Hiền trả thay bà Vân số tiền nợ bà Huệ Bà Hiền bán nhà 144 Nguyên Hồng, quận Đống Đa cho người quen với giá 300 triệu đồng để trả nợ thay cho bà Vân Nhưng thực tế hợp đồng mua bán nhà bà Vân bà Hiền chưa xác lập, việc bà Hiền trả tiền thay thực chất cho bà Vân vay Tính đến năm 1997, tổng số tiền bà Vân nợ bà Hiền 840 triệu đồng Bà Vân khả toán nên bà Hiền yêu cầu bà Vân bán ½ nhà cho Ngày 20/6/1997, vợ chồng bà Vân bán cho vợ chồng bà Hiền ½ nhà số 8B Nguyên Hồng, quận Ba Đình, Hà Nội với giá 900 triệu đồng Ngôi nhà xây đất lấn chiếm đồng thời nằm diện mở đường xây dựng công trình công cộng Giấy mua bán nhà viết tay, bên kí tên, nhiên xác nhận quan nhà nước có thẩm quyền chưa thực hợp đồng mua bán nhà theo quy định pháp luật Sau lập giấy bán nhà xong vợ chồng bà Hiền đến sử dụng toàn diện tích nhà nói Ngày 15/12/2000, quan thi hành án quận Ba Đình đến lập biên kê biên toàn nhà 8B Nguyên Hồng để thi hành án, định tòa án có hiệu lực pháp luật bà Vân Ông Hải vay nợ nhiều người khác Thấy quyền lợi bị xâm hại vợ chồng bà Hiền khởi kiện đề nghị vợ chồng bà Vân phải thực thủ tục chuyển nhượng nhà (sang tên trước bạ để cấp sổ đỏ cho ½ diện tích nhà công nhận vợ chồng bà Hiền có quyền sử dụng mảnh đất cho ông, bà hưởng tiền đền bù ½ giá trị nhà theo giá thị trường 28 triệu đồng/m2 2.4 Tòa án xét xử: Ngày 21/9/2006, trụ sở TAND thành phố Hà Nội xét xử phúc thẩm công khai vụ án thụ lý số 187/TLPT – DS ngày 29/6/2006 giải tranh chấp Hợp đồng mua bán ½ nhà 8B – Nguyên Hồng – Hà Nội Quyết định: - Xác nhận “Giấy bán ½ nhà” bên bán: vợ chồng ông bà: Nguyễn Đăng Hải, Hoàng Thị Vân vợ chồng ông bà Nguyễn Văn An, Đinh Thị Hiền lập ngày 20/6/1997 giao dịch dân toàn bộ, buộc phải chấm dứt thực - Buộc ông bà Nguyễn Văn An, Đinh Thị Hiền trả lại diện tích ½ nhà nhận Nguyễn Đăng Hải, Hoàng Thị Vân đồng thời ông Hải, bà Vân phải trả lại cho ông An, bà Hiền số tiền 1.494.529.139 đồng (một tỷ bốn trăm chín mươi tư triệu năm trăm hai chín nghìn trăm ba chín đồng) Tòa án xác định giá trị chuyển quyền sử dụng đất với 19.000.000đ/m2 dựa vào giá loại đất địa bàn thành phố Hà Nội - Bác yêu cầu khác đương 2.5 Nhận xét nhóm cách giải tòa án Theo ý kiến nhóm, việc xử hợp đồng mua bán nhà hai bên vô hiệu tòa án hợp lý Vì Hợp đồng vô hiệu hình thức lẫn nội dung Về hình thức: giấy mua bán nhà viết tay xác nhận quan nhà nước có thẩm quyền Mà theo Điều 450 BLDS quy định hình thức hợp đồng mua bán nhà ở: “ Hợp đồng mua bán nhà phải lập thành văn bản, có công chứng chứng thực, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác” Theo thoản thuận vợ chồng bà Vân bán cho vợ chồng bà Hiền ½ nhà nội dung hợp đồng không đề cập cụ thể mua bán phần nhà: vị trí, diện tích Theo Điều 134 Điều 135 BLDS năm 2005 tòa án tuyên bố hợp đồng mua bán nhà giao dịch dân vô hiệu có pháp luật Nhưng bên cạnh đó, nhóm em thấy để xác định hậu pháp lý giao dịch dân vô hiệu trách nhiệm bồi thường bên tòa án cần phải xác định cụ thể mức độ lỗi bên Xét thấy, trình xác lập hợp đồng mua bán nhà, hai bên có lỗi cụ thể bà Vân với vai trò người bán nhà biết nhà xây đất lấn chiếm đồng thời nằm diện mở đường xây dựng công trình công cộng mà bán cho bà Hiền đồng thời bà Vân lại thực việc mua bán nhà chưa có đầy đủ giấy tờ hợp pháp nhà đất Còn với bà Hiền thiếu hiểu biết cố tình không làm theo quy định pháp luật xác lập hợp đồng mua bán nhà Thứ ba giá trị quyền sử dụng nhà đất: nhà nằm đất lấn chiếm, lại xác định nằm diện quy hoạch mở đường xây dựng công trình công cộng Với tình trạng nhà đất nêu mức độ lỗi hai bên nên tòa án xác định giá trị quyền sử dụng đất với đơn giá 19 triệu/m2 hợp lý loại giá đất địa bàn thành phố Hà Nội Vì vậy, xét thấy việc nguyên đơn yêu cầu tính giá trị quyền sử dụng đất 8B Nguyên Hồng chưa hợp lý nên tòa án bác bỏ yêu cầu Vụ việc thứ ba Quyết đinh số 18/2003/HĐTP-DS ngày 30-05-2003 vụ án tranh chấp hợp đồng mua bán nhà 3.1 Nơi xảy vụ việc: phường Bình Thuận, quận 7, thành phố Hồ Chí Minh 3.2 Chủ thể vụ việc: - Nguyên đơn: Bà Trần Thị Ngọc Hiền, sinh năm 1957 bà Hiền Trần Thị Ngọc Diệp; Trần Thị Ngọc Chi; Trần Thị Ngọc Hiếu; Trần Thị Bích Trâm (đều bà Hiền giám hộ); trú số khu phố II, phường Tân Thuận Tây, quận 7, TP Hồ Chí Minh Bà Trần Thị Lý; Trần Thanh Bình; Trần Văn Nghĩa; Trần Thị Giàu; Trần Văn Hùng; tất uỷ quyền cho bà Trần Thị Lệ trú số 11/4B khu phố 1, phường Phú Thuận, quận 7, TP Hồ Chí Minh - Bị đơn: Ông Trần Văn Thọ vợ bà Phan Thị Hồng Hoa; trú số 1B khu A khu phố 1, phường Tân Phú, quận 7, TPHồ Chí Minh 3.3 Tóm tắt nội dung vụ việc: Diện tích 120m2 nhà diện tích 1.199m2 đất số 2/7 khu phố 3, đường liên tỉnh lộ 15 (nay đường Huỳnh Tấn Phát), phường Bình Thuận, quận 7, TP Hồ Chí Minh sở hữu ông Trần Văn Lung Ông Lung có vợ bà Trần Thị Ngọc Hiền Trong diện tích nhà đất nói có 120m2 nhà 170m2 đất có giấy tờ, phần đất lại chưa hợp thức hoá quyền sử dụng ông Lung mua lại người khác, chưa hoàn tất thủ tục mua bán Ngày 24-09-1999, ông Lung thoả thuận bán nhà nói cho vợ chồng ông Thọ, bà Hoa với giá 2,4 tỷ đồng Dù chưa lập hợp đồng, ông Thọ giao cho ông Lung 360 triệu đồng Ngày 26-09-1999, ông Lung giao toàn nhà đất cho ông Thọ sử dụng Việc giao nhà hai bên có làm “tờ giao nhận” có nội dung: “trong thời gian ông Lung chưa nhận đủ số tiền lại (theo hợp đồng bán nhà), chi phí sửa chữa ông Lung hoàn toàn không bồi thường cả” Sau đó, phía ông Thọ tiếp tục trả thêm cho phía ông Lung tổng cộng 1,08 tỷ đồng Tháng 12-1999, ông Thọ ông Lung lập hợp đồng mua bán nhà đất nêu Nội dung ông Lung bán nhà 2/7 khu phố cho ông Thọ với giá 2,4 tỷ đồng, toán tiền mua bán nhà làm đợt: Đợt 1: 1,4 tỷ đồng Đợt 2: Tính từ ngày 24-09-1999 đến ngày 24-12-1999, bên ông Thọ phải toán tiếp số tiền lại tỷ đồng Nếu đến hạn mà bên ông Thọ không đủ tiền toán hai bên chấp nhà mua bán để vay tỷ đồng trả cho ông Lung Trong làm thủ tục vay ông Thọ phải chịu lãi suất 5% số tiền tỷ phần lãi trừ dần vào 1,4 tỷ đồng tiền đặt cọc Bên ông Thọ phải chịu chi phí sang tên, thuế trước bạ khoản lệ phí khác Bên bán cam kết nhà đất có tranh chấp bên bán chịu trách nhiệm Hợp đồng có ông Lung, ông Thọ ký Uỷ ban nhân dân phường Bình Thuận xác nhận chữ ký hai ông, chưa phải xác nhận tình trạng tài sản chuyển dịch chưa qua Công chứng theo quy định Thực hợp đồng, tính đến ngày 04-12-1999, phía ông Thọ giao cho ông Lung 51.000USD 430 triệu đồng Phía ông Thọ cho lần thứ giao cho ông Lung 320 triệu đồng, không làm biên nhận Điều không nguyên đơn thừa nhận Sau đó, ông Thọ không trả thêm tiền cho ông Lung, không thiết lập hợp đồng mua bán nhà đất theo quy định với lý ông Lung không ông Thọ lo thủ tục mua bán nhà đất Ngày 18-04-2000, ông Thọ khởi kiện Toà án nhân dân quận yêu cầu ông Lung phải làm thủ tục chuyển quyền sở hữu nhà đất cho ông Thọ, sau đó, ông Thọ trả hết số tiền lại tỷ đồng Ngày 01-11-2000, ông Thọ xin rút đơn khởi kiện ông Lung Tòa án để yêu cầu Uỷ ban nhân dân quận giải hợp đồng nêu Sự việc chưa giải ngày 10-05-2000 ông Lung chết Những người hưởng thừa kế ông Lung gồm: bà Muội (là mẹ ông Lung); bà Hiền (là vợ) ông Lung gồm: Trần Thị Ngọc Diệp, Trần Thị Ngọc Chi, Trần Thị Ngọc Hiếu Trần Thị Bích Trâm Ngày 01-11-2002, bà Hiền ông Lung lập giấy uỷ quyền cho bà Lệ giải tranh chấp nhà đất nói với ông Thọ Ngày 22-11-2000, bà Lệ khởi kiện ông Thọ Toà án yêu cầu ông Thọ tiếp tục thực hợp đồng mua bán nhà với ông Lung, yêu cầu ông Thọ phải trả số tiền lại lãi suất chậm trả số tiền Ông Thọ cho nhà đất ông Lung phần lớn chưa hợp pháp hoá quyền sở hữu nên yêu cầu phía bà Lệ làm xong thủ tục chuyển quyền sở hữu nhà đất, ông Thọ trả nốt số tiền lại; không xin huỷ hợp đồng mua bán nhà yêu cầu phía bà Lệ trả lại ông số tiền 1,4 tỷ đồng với lãi suất tiền sửa chữa nhà hết 100 triệu đồng Nếu tiếp tục thực hợp đồng số tiền lại tỷ đồng ông trả án có hiệu lực pháp luật Ngoài ra, việc hợp đồng phải kéo dài ông không đủ tiền trả cho ông Lung, hai bên có Ngân hàng vay tiền theo thoả thuận ngân hàng không cho vay đủ tỷ đồng ông Lung đòi lãi suất cho số tiền ông chưa trả cao Ngày 12-11-2001, bà Muội mẹ ông Lung chết, bà Muội (em ông Lung) gồm: Trần Thị Lý, Trần Thanh Bình, Trần Văn Nghĩa, Trần Thị Giàu, Trần Văn Hùng người hưởng thừa kế bà Muội, lập hợp đồng uỷ quyền cho bà Lệ giải tranh chấp hợp đồng mua bán nhà với ông Lung 1.4 Tòa án xét xử Tại Bản án dân sơ thẩm số 151/DSST ngày 24-01-2002, Tòa án nhân dân thành phố Hồ Chí Minh định: Chấp nhận yêu cầu bà Trần Thị Lệ theo uỷ quyền nguyên đơn -Hủy hợp đồng mua bán nhà lập tháng 12-1999 ông Trần Văn Lung với ông Trần Văn Thọ bà Phan Thị Hồng Hoa Buộc ông Thọ, bà Hoa có trách nhiệm giao nhà 2/7 khu phố 3, đường liên tỉnh 15 (nay đường Huỳnh Tấn Phát) phường Bình Thuận, quận khuôn viên đất cho đồng thừa kế ông Lung Các đồng thừa kế ông Lung, bà Lệ đại diện có trách nhiệm giao trả ông Thọ 1.103.404.350 đồng Ngày 30-01-2002, ông Thọ kháng cáo Tại Bản án dân phúc thẩm số 119/DSPT ngày 30-05-2002, Toà Phúc thẩm Tòa án nhân dân tối cao thành phố Hồ Chí Minh định giữ nguyên Bản án sơ thẩm Viện trưởng Viện Kiểm sát nhân dân tối cao kháng nghị Bản án phúc thẩm nói Quyết định số 33/KN-VKSTC-KSXXDS ngày 18-04-2003 với nhận xét: Việc Toà án cấp sơ thẩm phúc thẩm xác định hợp đồng mua bán nhà ông Lung với ông Thọ, bà Hoa hợp đồng vô hiệu Toà án cấp sơ thẩm, phúc thẩm xác định lỗi ông Thọ mà chưa xem xét lỗi ông Lung bán nhà thuộc sở hữu vợ chồng mà chưa có đồng ý bà Hiền; ông Lung cam kết nhà đất tranh chấp, khiếu nại phần lớn đất chưa có giấy tờ công nhận quyền sử dụng 3.5 Nhận xét nhóm cách giải tòa án Mặc dù bà Hiền vợ ông Lung không ký hợp đồng mua bán nhà với ông Thọ bà Hiền ý kiến phản đối mà yêu cầu ông Thọ thực hợp đồng ký với ông Lung nên cho ông Lung bán nhà đất mà không đồng ý bà Hiền lập luận kháng nghị Viện Kiểm sát nhân dân tối cao Cũng hợp đồng mua bán nhà lập tháng 12-1999 quy định ông Thọ phải toán cho ông Lung 1,4 tỷ đồng vào ngày 24-09-1999, số tiền lại toán đợt tỷ đồng vào ngày 24-12-1999 Tuy ông Thọ khai trả cho ông Lung 1,4 tỷ đồng, thực tế, ông Thọ giao cho ông Lung 1,08 tỷ đồng ,phần lại, ông Thọ không toán Như vậy, ông Thọ người vi phạm thoả thuận điều khoản toán Như vậy, thân ông Thọ người có lỗi không toán theo thoả thuận hợp đồng mua bán nhà ông Lung với ông Thọ bị vô hiệu mặt hình thức Nay bà Lệ đại diện cho thừa kế ông Lung yêu cầu huỷ hợp đồng mua bán nhà ông Lung với ông Thọ Tại Bản án dân sơ thẩm số 151/DSST ngày 24-01-2002 TAND TP.Hồ Chí Minh Bản án phúc thẩm số 119/DSPT ngày 30-05-2002 Toà Phúc thẩm TAND tối cao TP Hồ Chí Minh áp dụng Điều 146 BLDS để xử hủy hợp đồng mua bán nhà ông Lung với ông Thọ có Nhóm em đồng ý với phán III Nhận xét quy định pháp luật hợp đồng mua bán nhà phương hướng hoàn thiện chế định pháp luật hợp đồng mua bán nhà Nhận xét đưa số bất cập quy định pháp luật hợp đồng mua bán nhà Cùng với phát triển nhanh chóng, động kinh tế thị trường hợp đồng mua bán nhà loại hợp đồng diễn ngày phổ biến Vậy nên, khó tránh khỏi tranh chấp với mức độ phức tạp khác xảy Điều quan trọng mà quan tâm trước mắt hoàn thiện dần quy định pháp luật hợp đồng mua bán nhà để tạo hành lang pháp lý giúp hạn chế tranh chấp xung quanh vấn đề Vậy nên, nhóm em xin đưa số nhận xét quy định pháp luật hợp đồng mua bán nhà *Về thời điểm chuyển quyền sở hữu hợp đồng mua bán nhà ở: Nhà tài sản mà pháp luật dân quy định phải đăng kí quyền sở hữu theo quy định pháp luật, phải tuân thủ quy định luật dân thời điểm chuyển quyền sở hữu Khoản Điều 439 BLDS 2005 quy định “ tài sản mà pháp luật quy định phải đăng kí quyền sở hữu quyền sỡ hữu chuyển cho bên mua kể từ thời điểm hoàn thành thủ tục đăng kí quyền sở hữu tài sản đó” Điều 450 BLDS 2005 quy định hình thức hợp đồng mua bán nhà sau: “ hợp đồng mua bán nhà phải lập thành văn có công chứng chứng thực, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác” Khoản điều luật công chứng 2006 quy định “Văn công chứng có hiệu lực kể từ ngày công chứng viên ký có đóng dấu tổ chức hành nghề công chứng” Như theo quy định hợp đồng mua bán nhà có hiệu lực kể từ thời điểm công chứng (hoặc chứng thực) Thời điểm hợp đồng có hiệu lực làm phát sinh quyền nghĩa vụ hai bên( bên mua bên bán) Như áp dụng quy định luật rõ ràng ta thấy thời điểm hợp đồng mua bán nhà có hiệu lực thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà không đồng * Về đối tượng hợp đồng mua bán nhà ở: Đối tượng hợp đồng mua bán nhà bất động sản, theo quy định điều 35 luật công chứng 2006 “có nghi ngờ đối tượng hợp đồng, giao dịch thật công chứng viên đề nghị người yêu cầu công chứng làm rõ theo đề nghị người yêu cầu công chứng, công chứng viên tiến hành xác minh yêu cầu giám định; trường hợp không làm rõ có quyền từ chối công chứng” Hiểu đối tượng hợp đồng có thật công chứng hợp đồng BLDS 2005 điều 163 xác định tài sản “vật” thay “ vật có thật” quy định BLDS 1995 phép giao dịch tài sản hình thành tương lai Khi hợp đồng mua bán nhà mà bên thỏa thuận đối tượng nhà hình thành tương lai có xem xét để công chứng hay không? Đây vấn đề cần có hướng dẫn thực thống * Chủ thể hợp đồng mua bán nhà ở: Nghị định số 81/2001/NĐ-CP ngày 05-11-2001 thủ tướng phủ việc người Việt Nam định cư nước mua nhà Việt Nam Theo người Việt Nam định cư nước thuộc đối tượng mua nhà để gắn liền với quyền sử dụng đất VN: a) Người đầu tư lâu dài Việt Nam; b) Người có công đóng góp với đất nước; c) Nhà văn hoá, nhà khoa học có nhu cầu hoạt động thường xuyên Việt Nam; d) Người có nhu cầu sống ổn định Việt Nam Luật quy định người Việt Nam định cư nước có quyền sở hữu nhà gắn liền với quyền sử dụng đất, hiểu họ mua nhà không mua đất Như đất dự án, Việt kiều có mua sau tự xây nhà? Vấn đề phải chờ Chúng cho rằng, pháp luật cần quy định cho đôi tượng sang nhượng quyền sử dụng đất để họ sở hữu nhà vừa ý Mới đây, Quốc hội vừa ban hành Nghị Quyết (NQ) số 19/2008/NQ-QH12 có hiệu lực tư ngày 1/1/2009 việc thí điểm cho tổ chức, cá nhân nước mua sở hữu nhà Việt Nam, nghị có hiệu lực vòng năm Theo nghị định nhiều điểm khắt khe với đối tượng này, họ sở hữu nhà thời hạn 50 năm (khoản Điều nghị định) tức hết thời hạn sử dụng chủ sở hữu hộ phải bán tặng cho người khác cho phép họ mua hộ chung cư dự án nhà thương mại(khoản Điều nghị định) Phải lý khiến cho người nứớc mua nhà Việt Nam pháp luật “thông thoáng” trước.Vị cho pháp luật cần “nới lỏng” để đối tượng thực đảm bảo nhu cầu nhà Ngoài áp dụng nghị 1037/2006/NQ-UBTVQH11 ngày 27-07-2006 UBTVQH giải tranh chấp nhà có yếu tố nước gặp phải số vướng mắc: Nghị 1037 ban hành giải vướng mắc giải tranh chấp nhà có yếu tố nước Xuất phát từ tồn thực tế trường hợp giao dịch nhà có yếu tố nước trước ngày tháng năm 1991, Nghị quy định chặt chẽ trường hợp cụ thể, nhằm giải triệt để bất cập pháp luật trước bảo vệ quyền lợi đáng cho người tham gia giao dịch Tuy nhiên quy định Nghị vướng mắc, hạn chế định, chưa có văn hướng dẩn để thực cụ thể Nghị 1037 xác định giải tranh chấp người tham gia giao dịch nhà người mua nhà, người bán nhà người Việt Nam định cư nước ngoài, chưa đề cập đến việc tham gia giao dịch người thứ ba tình giao dịch mua bán nhà có yếu tố nước xác lập trước ngày 01-07-1991 chưa bảo đảm quyền lợi đương họ chuyển giao nhà cách hợp pháp, quan có thẩm quyền chứng thực Đối với giao dịch dân nhà nêu trên, Nghị 1037 dẫn chiếu áp dụng BLDS 2005 giải hậu hợp đồng dân vô hiệu Tuy nhiên việc áp dụng quy định pháp luật người thứ ba tình chưa hợp lý giao dịch xảy lâu; đương cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, thực tế vào thời điểm thủ tục giao dịch dân nhà không rõ ràng Nếu áp dụng máy móc theo BLDS 2005 không bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp người thứ ba tình, họ chiếm hữu nhà lâu, buộc họ trả lại nhà số tiền họ hoàn lại không đảm bảo họ có chổ ổn định tình hình bất động sản Do đó, cho pháp luật cần có điều chỉnh sau: Về nguyên tắc áp dụng quy định hợp đồng vô hiệu xử lý hợp đồng vô hiệu theo BLDS 2005 giao dịch vi phạm điều cấm pháp luật trái đạo đức xã hội, dù tài sản chuyển giao cho người thứ ba thời gian Những trường hợp giao dịch dân vô hiệu khác giao dịch với người thứ ba tình có giá trị pháp lý (các bên giao dịch trả lại tiền cho nhau), nên tạo điều kiện thuận lợi cho người thứ ba tình làm thủ tục đứng tên sở hữu nhà Phương hướng hoàn thiện: Thứ nhất, phủ cần ban hành nghị định hướng dẫn cụ thể thi hành quy định hợp đồng mua bán nhà quy định thống cách hiểu thi hành quy định BLDS hợp đồng mua bán nhà ở, quy định thống trình tự thủ tục tiến hành kí kết, thực giao dịch mua bán nhà Nhà nước phải giám sát chặt chẽ giao dịch mua bán nhà Thứ hai, nhà nước quan nhà nước có thẩm quyền cần tiến hành việc tuyên truyền pháp luật thông qua phương tiện thông tin đại chúng cấp độ Phổ biến pháp luật nhà hợp đồng mua bán nhà hoạt động quan chức chuyên môn thực nhiệm vụ quản lý nhà nước quan hữu quan khác Thứ ba cải cách chế hành việc quản lý nhà hoạt động mua bán nhà Thống việc quản lý nhà ở, đất vào đầu mối tạo điều kiện thuận lợi cho việc đăng ký quyền sở hữu nhà để chủ sở hữu xác lập hợp đồng giao dịch mua bán nhà không gặp khó khăn, không trốn tránh giám sát quan nhà nước C KẾT LUẬN Qua ba vụ việc ta thấy nhiều vấn đề đặt xung quanh hợp đồng mua bán nhà Để đáp ứng phát triển đất nước thỏa mãn nhu cầu người dân cần đẩy mạnh việc hoàn thiện quy định pháp luật hợp đồng mua bán nhà nói riêng hợp đồng dân khác nói chung Đồng thời cần nâng cao ý thức người dân, trình độ hiểu biết pháp luật để dễ dàng việc xác lập hợp đồng mua bán nhà [...]... này thì hợp đồng mua bán nhà ở có hiệu lực kể từ thời điểm công chứng (hoặc chứng thực) Thời điểm hợp đồng có hiệu lực làm phát sinh quyền và nghĩa vụ của hai bên( bên mua và bên bán) Như vậy thì nếu áp dụng các quy định trên của luật thì rõ ràng ta thấy thời điểm hợp đồng mua bán nhà có hiệu lực và thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà là không đồng nhất * Về đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở: Đối tượng... mua bán nhà giữa ông Lung với ông Thọ là có căn cứ Nhóm em đồng ý với phán quyết trên III Nhận xét về những quy định của pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở và phương hướng hoàn thiện chế định pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở 1 Nhận xét và đưa ra một số bất cập trong quy định của pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở Cùng với sự phát triển nhanh chóng, năng động của nền kinh tế thị trường thì hợp đồng. .. chúng ở mọi cấp độ Phổ biến pháp luật nhà ở và hợp đồng mua bán nhà ở bằng chính hoạt động của các cơ quan chức năng chuyên môn thực hiện nhiệm vụ quản lý nhà nước và các cơ quan hữu quan khác Thứ ba là cải cách cơ chế hành chính trong việc quản lý nhà ở và hoạt động mua bán nhà ở Thống nhất việc quản lý nhà ở, đất ở vào một đầu mối tạo điều kiện thuận lợi cho việc đăng ký quyền sở hữu nhà ở để chủ sở... các quy định về hợp đồng mua bán nhà ở trong đó quy định thống nhất về cách hiểu và thi hành đúng các quy định của BLDS về hợp đồng mua bán nhà ở, quy định thống nhất về trình tự thủ tục tiến hành kí kết, thực hiện các giao dịch mua bán nhà ở Nhà nước phải giám sát chặt chẽ đối với giao dịch mua bán nhà ở Thứ hai, nhà nước và các cơ quan nhà nước có thẩm quyền cần tiến hành việc tuyên truyền pháp luật... lập hợp đồng giao dịch mua bán nhà ở không gặp khó khăn, cũng như không trốn tránh sự giám sát của cơ quan nhà nước C KẾT LUẬN Qua ba vụ việc trên ta thấy còn rất nhiều vấn đề đặt ra xung quanh hợp đồng mua bán nhà ở Để đáp ứng được sự phát triển của đất nước cũng như thỏa mãn nhu cầu của người dân thì chúng ta cần đẩy mạnh hơn nữa việc hoàn thiện các quy định của pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở. .. của pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở *Về thời điểm chuyển quyền sở hữu trong hợp đồng mua bán nhà ở: Nhà ở là tài sản mà pháp luật dân sự quy định phải đăng kí quyền sở hữu theo quy định của pháp luật, do vậy phải tuân thủ các quy định của bộ luật dân sự về thời điểm chuyển quyền sở hữu Khoản 2 Điều 439 BLDS 2005 quy định “ đối với tài sản mà pháp luật quy định phải đăng kí quyền sở hữu thì quyền... của hợp đồng mua bán nhà ở: Nghị định số 81/2001/NĐ-CP ngày 05-11-2001 của thủ tướng chính phủ về việc người Việt Nam định cư ở nước ngoài mua nhà ở tại Việt Nam Theo đó người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc một trong những đối tượng thì được mua nhà để ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại VN: a) Người về đầu tư lâu dài tại Việt Nam; b) Người có công đóng góp với đất nước; c) Nhà văn hoá, nhà. .. bảo nhu cầu về nhà ở của mình Ngoài ra khi áp dụng nghị quyết 1037/2006/NQ-UBTVQH11 ngày 27-07-2006 của UBTVQH về giải quyết tranh chấp nhà ở có yếu tố nước ngoài cũng đã gặp phải một số vướng mắc: Nghị quyết 1037 ban hành đã giải quyết được những vướng mắc trong giải quyết tranh chấp về nhà ở có yếu tố nước ngoài Xuất phát từ những tồn tại trong thực tế các trường hợp giao dịch về nhà ở có yếu tố nước... bên mua kể từ thời điểm hoàn thành thủ tục đăng kí quyền sở hữu đối với tài sản đó” Điều 450 BLDS 2005 quy định về hình thức hợp đồng mua bán nhà ở như sau: “ hợp đồng mua bán nhà ở phải được lập thành văn bản có công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác” Khoản 3 điều 4 luật công chứng 2006 quy định “Văn bản công chứng có hiệu lực kể từ ngày được công chứng viên ký và có. .. nhóm về cách giải quyết của tòa án Mặc dù bà Hiền là vợ ông Lung không ký hợp đồng mua bán nhà với ông Thọ nhưng bà Hiền không những không có ý kiến phản đối mà còn yêu cầu ông Thọ thực hiện hợp đồng đã ký với ông Lung nên không có căn cứ cho rằng ông Lung bán nhà đất mà không được sự đồng ý của bà Hiền như lập luận trong kháng nghị của Viện Kiểm sát nhân dân tối cao Cũng tại hợp đồng mua bán nhà ở lập ... tất đồng chủ sở hữu (được coi có đồng ý tất đồng chủ sở hữu họ ký tên vào hợp đồng mua bán nhà người không ký tên vào hợp đồng mua bán có giấy ủy quyền hợp lệ) II Ba vụ việc có tranh chấp hợp đồng. .. với hợp đồng tặng cho nhà tặng nhà tình nghĩa - Hợp đồng mua bán nhà hợp đồng có mục đích chuyển giao quyền sở hữu phần nhà nhà bên bán sang cho bên mua Đây đặc điểm để phân biệt hợp đồng mua. .. luật rõ ràng ta thấy thời điểm hợp đồng mua bán nhà có hiệu lực thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà không đồng * Về đối tượng hợp đồng mua bán nhà ở: Đối tượng hợp đồng mua bán nhà bất động sản, theo