MỞ BÀI Giao dịch dân có q trình phát triển khơng ngừng theo trình độ văn minh loài người Đặc biệt, kinh tế thị trường phát sinh nhiều loại hình giao dịch mà pháp luật dân phải bước hệ thống hoá quy định cụ thể Có thể khẳng định rằng, giao dịch dân loại quan hệ có tính chất phổ biến, áp dụng rộng rãi giao lưu dân sự, xảy hàng ngày tất chủ thể tiến hành xác lập, thực giao dịch dân Bộ luật dân ghi nhận pháp lý để xác lập quyền nghĩa vụ dân Hiện nay, Bộ luật dân phần đáp ứng yêu cầu sống thoả mãn điều kiện vật chất, tinh thần hàng ngày nhân dân Tuy nhiên thực tế đời sống dân phức tạp, khơng thể tránh khỏi tình trạng giao dịch dân bị vơ hiệu, mà giao dịch dân vô hiệu không tuân thủ quy định hình thức chiếm tỷ lệ khơng nhỏ Vì vậy, nhóm chúng em xin chọn đề số 3: “Tìm hiểu hai (02) vụ việc có thật có liên quan đến việc tuyên bố giao dịch dân vô hiệu mặt hình thức?”, để thấy rõ thực trạng xét xử Toàn án NỘI DUNG A Cơ sở lý luận: Giao dịch dân Theo điều 121 BLDS năm 2005 quy định: “Giao dịch dân hợp đồng hành vi pháp lý đơn phương làm phát sinh, thay đổi chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự” Hình thức giao dịch dân Hình thức giao dịch dân phương nội dung giao dịch Hình thức giao dịch có ý nghĩa đặc biệt quan trọng tố tụng dân Nó chứng xác nhận quan hệ đã, tồn bên, qua xác định trách nhiệm dân có hành vi vi phạm xảy Hình thức giao dịch dân chia sau: + Hình thức miệng (bằng lời nói): Hình thức coi phổ biến xã hội nay, hình thức có độ xác thực thấp + Hình thức văn bản: - Văn thường: Các bên tham gia giao dịch dân thỏa thuận pháp luật quy định giao dịch phải thể theo hình thức văn Nội dung giao dịch thể văn có chữ ký xác nhận chủ thể tham gia vào giao dịch dân rõ ràng nhiều trường hợp giao dịch thể lời nói - Văn có Cơng chứng chứng nhận, UBND cấp có thẩm quyền chứng thực: áp dụng trường hợp có quy định giao dịch dân bắt buộc phải thành lập thành văn bên có thỏa thuận phải có chứng nhận, chứng thực, đăng ký xin phép xác lập giao dịch bên phải tn thủ hình thức, thủ tục + Hình thức hành vi: Giao dịch dân xác lập thông qua hành vi định theo quy ước định trước Đây hình thức giản tiện giao dịch Giao dịch xác lập thơng qua hình thức mà khơng thiết phải có diện đồng thời tất bên nơi giao kết Hình thức ngày trở nên phổ biến, quốc gia có cơng nghiệp tự động hóa phát triển.[1] Giao dịch dân vô hiệu mặt hình thức Theo Điều 130 BLDS: “Trong trường hợp pháp luật quy định hình thức giao dịch dân điều kiện có hiệu lực giao dịch mà bên khơng tn thủ theo u cầu bên, tịa án, quan nhà nước có thẩm quyền khác định buộc bên thực quy định hình thức giao dịch thời hạn; q thời hạn mà khơng thực giao dịch vơ hiệu” Như vậy, giao dịch dân mà pháp luật buộc bên phải thơng qua hình thức định bên lại khơng thơng qua hình thức tịa án quan Nhà nước có thẩm quyền ấn định thời hạn để bên hoàn thành , q thời hạn mà bên khơng hồn thành giao dịch dân vơ hiệu (2) 1[1] Trường Đại học Luật Hà Nội Giáo trình Luật Dân Việt Nam (Tập I) Năm 2012 NXB Công an nhân dân Trg 146 -148 TS Lê Đình Nghị (Chủ biên) Giáo trình Luật Dân Việt Nam (Tập 1) Năm 2009 NXB Giáo dục Việt Nam Trg 132 B Hai vụ việc liên quan đến I Tranh chấp hợp đồng chuyển giao dịch dân vô hiệu mặt hình thức: nhượng quyền sử dụng đất – Huyện Đông Anh: Ngày 18 23 tháng năm 2012, Tịa án nhân dân huyện Đơng Anh xét xử sơ thẩm công khai vụ án thụ lý số 97/2011/TLST/DS ngày 15 tháng 11 năm 2011 việc: tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất - Nguyên đơn: Ông Bùi Khánh Hưởng – sinh năm 1953 Bị đơn: Ơng Nguyễn Mạnh Cơng – sinh năm 1959 Bà Nguyễn Thị Nhung – sinh năm 1961 (vợ ông Cơng) - Những người có lợi ích liên quan: Bà Nguyễn Thị Thạo – sinh năm 1941 (chị ông Cơng) Ơng Nguyễn Thủy Chiến – sinh năm 1946 (anh ông Công) Bà Nguyễn Thị Thắng – sinh năm 1952 (chị ông Công) Bà Nguyễn Thị Mai Thành – sinh năm 1957 (chị ông Công) Bà Nguyễn Thị Huynh – sinh năm 1964 (em ông Công) Anh Nguyễn Hoài Nam – sinh năm 1980 (con ông Công) Anh Nguyễn Thành Vinh – sinh năm 1982 (con ông Công) Chị Nguyễn Vân Anh – sinh năm 1984 (con ông Công) Chị Vũ Thị Tùng Diệp – sinh năm 1987 (vợ anh Nam) 10 Chị Nguyễn Thị Thanh Tâm – sinh năm 1987 (vợ anh Vinh) Mơ tả tóm tắt nội dung việc: Ơng Hưởng gia đình ơng Cơng khơng có quan hệ gia đình với nhau.Năm 1996, hồn cảnh gia đình khó khăn, thân ơng Cơng lại thương binh loại ¼, thương tật 85% phải ni ăn học nên vợ chồng ơng Cơng có nhu cầu chuyển nhượng đất ơng Hưởng có nhu cầu sử dụng đất Sau thoả thuận, hai bên đến thống nhất, vợ chồng ông Công chuyển nhượng cho ông Hưởng 136m đất ở, với trị giá tiền = 47.000.000đ.Việc chuyển nhượng đất thành lập thành văn viết tay “Biên mua bán đất”, ghi ngày 24/3/1996, có kí nhận vợ chồng ơng Cơng, ơng Hưởng có xác nhận UBND xã Nam Hồng.Nhưng thực tế, hai bên chuyển nhượng cho 136m2 đất với giá = 122.400.000đ Việc giao nhận tiền lập thành văn ghi ngày 30/3/1996.Việc chuyển nhượng đến chưa hoàn tất thủ tục chuyển nhượng qua quan nhà nước có thẩm quyền, đến nay, đất ông Hưởng nhận chuyển nhượng chưa cấp GCNQSD đất Năm 2008, gia đình ơng Cơng chiếm tồn 136m đất chuyển nhượng cho ông Hưởng xây dựng nhà cấp Gia đình ông Công không thực làm thủ tục chuyển nhượng sang tên cho ơng Hưởng.Ơng Hưởng u cầu tịa án huyện Đông Anh giải buộc vợ chồng ông Công thực hợp đồng chuyển nhượng đất, tháo dỡ nhà cấp xây đất giao 136m đất chuyển nhượng cho ông Hưởng theo hợp đồng chuyển nhượng đất Bố mẹ ơng Cơng có người chung (đã liệt kê trên), vợ chồng ông Cơng có người chung (đã nêu trên) Bố mẹ ơng Cơng có đất số 7, tờ đồ số 5, có tổng diện tích 592m thơn Đồi xã Nam Hồng huyện Đơng Anh, thành phố Hà Nội Sau bố ông Công chết, mẹ ông Công chia cho anh trai Nguyễn Thủy Chiến sử dụng 195m đất ở, lại 397m2 đất ông Công sử dụng, đất chung chưa cấp GCNQSD đất Sau vợ chồng ông Công chuyển nhượng đất cho ông Hưởng, anh chị em ơng Cơng khơng chí nên ơng Cơng nhiều lần mời ông Hưởng để thỏa thuận lại để ông Công trả lại tiền (theo giá thị trường) cho ông Hưởng nhận lại đất, ông Hưởng khơng chí mà cịn có lời nói xúc phạm gia đình ơng Cơng nên dẫn đến hợp đồng chuyển nhượng đất không thực Đến năm 2003, đất số 7, tờ đồ số có tổng diện tích 592m thơn Đồi xã Nam Hồng, huyện Đông Anh, thành phố Hà Nội gia đình ơng Cơng sử dụng cấp giấy CNQSD đất có: số 7A, tờ đồ số 5, có diện tích 395m2 đứng tên chủ hộ ông Nguyễn Mạnh Công Sau thẩm tra chứng phiên tịa, sở xem xét tồn tài liệu chứng có hồ sơ vụ án, xem xét lời khai bên đương sự, lời đề nghị luật sư kết tranh tụng Xét thấy: - Về nguồn gốc đất ở: Thửa đất số 7, tờ đồ số 5, có tổng diện tích 592m2, thơn Đồi, xã Nam Hồng, huyện Đông Anh, TP Hà Nội bố, mẹ ông Nguyễn Mạnh Công để lại nhiên họ không để lại di chúc di sản khơng có thỏa thuận di sản Năm 2003, ơng Cơng cấp GCNQSDĐ Thửa số 7A, tờ đồ số 5, có diện tích 397m2 Về hình thức: hợp đồng chuyển nhượng đất ở ông Hưởng với vợ chồng - ơng Cơng, có thực Sự thỏa thuận chuyển nhượng đất bên hoàn toàn tự nguyện lập thành văn “Biên mua bán đất’, có chữ ký bên, có xác nhận UBND xã Nam Hồng Nhưng viêc chuyển nhượng quyền sử dụng đất bên chưa hoàn tất thủ tục qua quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định pháp luật vi phạm pháp luật hình thức hợp đồng theo quy định Điều 689 BLDS Về nội dung hợp đồng: Biên mua bán đất ghi có đất 136m2 - khơng với diện tích thực tế đất khơng có số cụ thể Trị giá tiền chuyển nhượng ghi hợp đồng không với thực tế tiền chuyển nhượng Đất chuyển nhượng di sản thừa kế chưa chia tài sản chung tất anh chị em ơng Cơng Ơng Cơng bà Nhung khơng có quyền định đoạt chuyển nhượng việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất si sản thừa kế chưa chia bợ chồng ông Công cho ông Bùi Khánh Hưởng khơng có đồng ý đồng thừa kế vi phạm pháp luật nội dung - Quyết định Tòa án: Tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ông Bùi Khánh Hưởng với ông Nguyễn Mạnh Công, bà Nguyễn Thị Nhung lập ngày 24/3/1996 hợp đồng vô hiệu hủy “biên mua bán đất” ghi ngày 24/3/1996 vợ chồng ông Nguyễn Mạnh công, bà Nguyễn Thị Nhung với ông Bùi Khánh Hưởng - Bác yêu cầu thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ông Bùi Khánh Hưởng với ông Nguyễn Mạnh Công, bà Nguyễn Thị Nhung - Buộc ông Nguyễn Mạnh Cơng, bà Nguyễn Thị Nhung phải có trách nhiệm tốn trả ơng Bùi Khánh Hưởng số tiền 1.229.101.000đ (Một tỉ hai trăm hai mươi chín triệu, trăm lẻ ngàn đồng) (gồm: 122.400.000đ tiền nhận chuyển nhượng đất 1.097.067.000đ tiền thiệt hại hợp đồng chuyển nhượng đất 9.634.000đ tiền xây tường, làm cổng) - Buộc ông Bùi Khánh Hưởng trả lại ông Nguyễn Mạnh Công, bà Nguyễn Thị Nhung quyền sử dụng 136m2 đất số 7A, tờ đồ số 5, có diện tích 397m2 thơn Đồi xã Nam Hồng, huyện Đông Anh, thành phố Hà Nội cho gia đình ơng Nguyễn Mạnh Cơng sử dụng (đất cấp GCNQSDĐ đất đứng tên ông Nguyễn Mạnh Cơng) - Án phí: Án phí dân 65.473.000đ + Ơng Cơng bà Nhung phải nộp 43.649.000đ tiền án dân phí sơ thẩm Miến tồn án phí sơ thẩm cho ơng Cơng bà Nhung + Ông Hưởng phải nộp 21.824.000đ tiền án phí dân phí sơ thẩm - Bác yêu cầu khác đương Phân tích quy định luật áp dụng: Theo khoản 3, Điều 122 BLDS 2005 quy định: “Người tham gia giao dịch hoàn toàn tự nguyện” Nhưng giao dịch ông Hưởng vợ chồng ông Công tự nguyện đồng chủ sở hữu khác (ở anh, chị, em ơng Cơng) Ơng Cơng tự ý chuyển quyền sử dụng đất mà ông bà Thạo, Chiến, Thắng, Thành, Huynh Dựa vào khoản điều 137 BLDS 2005 quy định: “Giao dịch dân vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân bên kể từ thời điểm xác lập” Nếu hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất vụ việc bị tuyên vô hiệu cần xác định lỗi cuả bên để yêu cầu bồi thường thiệt hại, nhằm trả bên trở lại trạng thái ban đầu trước giao kết hợp đồng Theo Khoản Điều 124 hình thức giao dịch dân sự: "Trong trường hợp pháp luật quy định giao dịch dân phải thể văn bản, phải có cơng chứng chứng thực, phải đăng ký xin phép phải tuân theo quy định đó." Khoản Điều 689 hình thức chuyển quyền sử dụng đất: "Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải lập thành văn bản, có cơng chứng, chứng thực theo quy định pháp luật." Nhóm em xét thấy, vụ việc này, hợp đồng ông Hưởng vợ chồng ông Công, bà Nhung hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nên hình thức bắt buộc thỏa mãn điều kiện phải lập thành văn phải có xác nhận UBND xã Nam Hồng Cách giải nhóm: Thứ nhất, nhóm em đồng ý với cách giải tòa án số 03/2012 /DSST ngày 18+23/5/2012 Việc án huỷ hợp đồng mua bán ông Hưởng vợ chồng ông Công hợp đồng mua bán vơ hiệu hồn tồn xác, nhiên nhóm em muốn bổ sung hợp đồng vơ hiệu mặt hình thức Nguyên nhân dohợp đồng chuyển nhượng đất ông Hưởng ông Công xác nhận UBND hai bên chưa hoàn tất thủ tục chuyển nhượng đất theo quy định pháp luật Cụ thể ông Hưởng ông Công giao kết hợp đồng, có biên mua bán đất viết tay có chứng nhận UBND xã Nam Hồng thời điểm ơng Cơng khơng có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Điều cho thấy bên giao kết hợp đồng, ông Công khơng phải chủ sở hữu mảnh đất Bên cạnh đó, tên hợp đồng chuyển nhượng đất “Biên mua bán đất” ông Công ông Hưởng không pháp luật Theo pháp luật quy định, đất đai sở hữu nhà nước (Khoản Điều 688 BLDS 2005), mua bán Các chủ thể khác có quyền sử dụng chuyển nhượng quyền sử dụng Như vậy, tun bố vơ hiệu tịa có cứ.Bên cạnh việc tranh chấp bên có phần lỗi UBND xã Nam Hồng thực sai thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất ông Hưởng vợ chồng ơng Cơng, bà Nhung Vì theo mục b khoản Điều 127 Luật Đất đai năm 2003thì hồ sơ chuyển nhượng đất phải bao gồm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, xác nhận hợp đồng ông Hưởng vợ chồng ông Công, bà Nhung có “Biên mua bán đất” khơng có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà UBND đóng dấu xác nhận Như vậy, UBND xã Nam Hồng không tuân thủ theo thủ tục mà pháp luật quy định Thứ hai, việc phân định trách nhiệm bồi thường thiệt hại hợp đồng vô hiệu án giải hợp lý: Buộc ông Hưởng phải trả lại quyền sử dụng 136m đất cho vợ chồng ông Công; Buộc vợ chồng ông Cơng hồn trả lại tiền cho ơng Hưởng Ơng Cơng phải chịu 2/3 thiệt hại hợp đồng ông Hưởng chịu 1/3 thiệt hại hợp đồng cho ông bà có lỗi (thực hợp đồng chuyển nhượng đất cho đất chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chưa hoàn tất thủ tục chuyển nhượng qua quan nhà nước có thẩm quyền) Thứ ba, nhóm em đồng ý với cách tun án phí tịa, vào khoản Điều Thông tư liên tịch Hướng dẫn chế độ thu, nộp, quản lý sử dụng phí thi hành án dân số 144 /2010/TTLT-BTC-BTP năm 2010: “Miễn phí thi hành án đối tượng quy định Điều Pháp lệnh Ưu đãi người có cơng với Cách mạng năm 2006 văn hướng dẫn thi hành.” Vì ơng Cơng thương binh loại ¼ nên miễn nộp án phí hồn tồn xác II • Tranh chấp hợp đồng mua bán nhà số Nguyễn Chế Nghĩa – Hà Nội Chủ thể vụ việc: - Nguyên đơn: Bà Nguyễn Thị Thế–sinh năm 1949 Chị Phạm Thu Hằng – sinh năm 1976 Cùng trú 5A6 tập thể nhà máy khí Trần Hưng Đạo – Dốc Thọ Lão – Đồng Nhân – Hai bà Trưng - Hà Nội CHị Hằng ủy quyền cho bà Thế - Bị đơn: Chị Lê Thị Nhung - sinh năm 1956 Trú : Nguyễn Chế Nghĩa – Hà Nội Chị Lê Thị Hoa – sinh năm 1969 Đăng ký hộ : 336 Nghi Tàm – Tây Hồ - Hà Nội Hiện : D3 – F2 Tập thể khách sạn Thắng Lợi – AN Dương – Yên Phụ - Tây Hồ Hà Nội - Người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan: 1, Công ty quản lý phát triển nhà Hà Nội Trụ sở : 221B Trần Đăng Ninh, Cầu Giấy, Hà Nội Ủy quyền cho Xí nghiệp quản lý phát triển nhà số Do bà Nguyễn Thị Dung – Giám đốc làm đại diện 2, Anh Nguyễn Sơn Hải – sinh năm 1947 Trú : Nguyễn Chế Nghĩa – Hà Nội 3, Chị Lê Thị Tuyết – sinh năm 1963 Trú : Nguyễn Chế Nghĩa – Hà Nội 4, Chị Lê Thị Sơn – sinh năm 1954 Trú : Số ngõ 75 Đội Cấn, Ba Đình, Hà Nội 5, Chị Lê Thị Mai – sinh năm 1965 Trú : P311 – C2 Tập thể Kim Liên, Đống Đa, Hà Nội • Cơ quan giải vụ việc: Tịa án nhân dân quận Hồn Kiếm, thành phố Hà Nội Mơ tả tóm tắt nội dung việc: Theo trình bày nguyên đơn (bà Thế) : Tháng 9/2000 bà mua buồng 13m2tại số Nguyễn Chế Nghĩa chị Nhung chị Hoa với giá 14 vàng tương đương 68.400.000 đồng, mua chị Nhung chị Hoa nói giải ổn thỏa gia đình, khơng tranh chấp nên bà Thế mua Giấy mua bán ghi tên gái bà PhạmThu Hằng thực tế giao dịch mua bán bà đứng Sau thỏa thuận bà giao đủ tiền cho chị Nhung chị Hoa 68.500.000 đồng chị Hoa khơng giao nhà cho bà Nay bà đề nghị Tịa án hủy hợp đồng mua nhà hai bên, yêu cầu chị Nhung chị Hoa trả bà số tiền mua nhà theo thời giá trả lúc, không chấp nhận trả dần Sau nhận đủ tiền viết giấy bán nhà, chị Nhung yêu cầu bà ứng tiền làm nhiều lần với tổng số tiền 24.700.000 đồng hình thức viết giấy vay tiền Chị Nhung trả bà 20.000.000 đồng ngày 28/10/2004, cịn thiếu 4.700.000 đồng bà khơng u cầu giải - • Về phía bị đơn : Chị Lê Thị Nhung trình bày : tháng 9/2000 chị em gái Lê Thị Hoa có ký giấy viết tay bán cho bà Thế hộ diện tích 12m2 số Nguyễn Chế Nghĩa với giá 68.500.000 đồng Căn hộ bố mẹ chị thuê nhà nước, sử dụng 12m2 Khi bố mẹ để lại cho năm chị em Lê Thị Sơn, Lê Thị Nhung, Lê Thị Tuyết, Lê Thị Mai Lê Thị Hoa bán có chị Nhung chị Hoa biết ký vào giấy bán nhà Chị hứa với bà Thế giải ổn thỏa gia đình nhận bà Thế số tiền 68.500.000 đồng Sau thời gian không thuyết phục chị Tuyết không sang tên hợp đồng cho bà Thế nên chị gặp bà Thế xin trả lại tiền bà Thế khơng chịu Nay bà Thế có đơn khởi kiện tòa, chị xác định việc mua bán sai nên chị xin toán lại tiền cho bà Thế theo phương thức trả dần Chị nhận bà Thế 68.500.000 đồng sử dụng vào việc gia đình cịn 20.000.000 chị Hoa cầm với danh nghĩa vay chị, khơng có giấy tờ đến chưa trả Nhà số Nguyễn Chế Nghĩa q trình chị em khơng xây dựng sửa chữa gì, sau bán cho bà Thế sửa vài thứ kê khai buổi xem xét nhà Tòa án Chị Lê Thị Hoa trình bày : chị có biết việc mua bán nhà chị Nhung bà Thế có ký vào giấy bán nhà Bà Thế giao tiền chị có chứng kiến khơng sử dụng số tiền Chị khơng vay chị Nhung 20 triệu Nay bà Thế khởi kiện việc trả tiền chị Nhung Người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan : Chị Lê Thị Tuyết, ông Nguyễn Sơn Hải, bà Lê Thị Sơn việc chị Nhung bán nhà nên khơng có ý kiến đến vụ án Chị Lê Thị Mai khơng có mặt địa cư trú nên không lấy lời trình bày Xí nghiệp nhà số có ý kiến: Nhà số Nguyễn Chế Nghĩa Sở quản lý ký hợp đồng cho hộ dân thuê bà Trần Thị Ba trả tiền thuê 27,2m 2, hộ bà Đặng Thị Nga trả tiền thuê 9m2 Hai hộ đổi diện tích cho khơng thơng qua quan Nhà đất Hiện gia đình chị Nhung gái bà Ba sử dụng để Việc chị Nhung mua bán chuyển nhượng không qua quan Nhà đất đề nghị Tịa án giải theo pháp luật Quyết định Tòa án: Khi thực việc mua bán nhà bên có giấy viết tay với không thông qua quan quản lý nhà quan quản lý nhà yêu cầu giải theo pháp luật Như giao dịch mua bán nhà chị Lê Thị Nhung, Lê Thị Hoa với bà Nguyễn Thị Thế trái pháp luật Căn Điều 131, Điều 200, Điều 494 Bộ Luật dân năm 1996, Điều mục I Nghị 01/2003 ngày 16/4/2003 Hội đồng Thẩm phán Tịa án Tối cao giao dịch dân vô hiệu Yêu cầu hủy hợp đồng mua bán nhà chị Lê Thị Nhung, Lê Thị Hoa với bà Nguyễn Thị Thế chấp nhận Các bên phải khơi phục lại tình trang ban đầu, trả lại cho nhận, Như bà Thế chưa nhận nhà nên trả lại Chị Nhung chị Hoa nhận bà Thế 68.500.000 đồng, thực tế khơng có sở xác định chị Hoa chia phần số tiền bà Thế giao nên buộc chị Nhung hoàn trả toàn số tiền cho bà Thế Xác định trách nhiệm bồi thường thiệt hại giao dịch dân vô hiệu: trường hợp thiệt hại chênh lệch giá trị nhà thời điểm bên thỏa thuận với thời điểm tóa án xét xử Theo biên định giá Hội đồng định giá 10 số Nguyễn Chế Nghĩa, Hà Nội với diện tích 12,46m trị giá 436.100.000 đồng Nhưng xét mức độ lõi bên có lỗi ý thức nhà thuộc sở hữu nhà nước thực mua bán chưa có ý kiến quan nhà nước Do chị Nhung, chị Hoa phải bồi thường 50% giá trị thiệt hại là: 367.600.000 đồng x 50% = 183.800.000 đồng Chị Hoa khơng sử dụng số tiền có tham gia vào việc giao dịch, tạo niềm tin cho bên mua người phải chịu ½ mức bồi thường thiệt hại 91.900.000 đồng Tổng số tiền chị Nhung phải toán cho bà Thế : 68.500.000 đồng + 91.900.000 đồng = 160.400.000 đồng − Quyết định Tịa án: Về hình thức hợp đồng văn bản, bên không qua quan Nhà đất, giao dịch bên không tuân thủ theo quy định pháp luật vi phạm Điều 127 BLDS Do vậy, hợp đồng bị vô hiệu Xử: + Tuyên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chị Phạm Thu Hằng chị Lê Thị Nhung, Lê Thị Hoa vô hiệu, hai bên không phát sinh quyền nghĩa vụ tương ứng đồng thời phải bồi thường tương ứng phần lỗi cụ thể: Chị Hoa phải toán cho chị Hằng bà Thế: 91.900.000 đồng Chị Nhung phải toán chị Hằng bà Thế: 160.400.000 đồng - Về án phí: + Chị Nhung phải chịu án phí dân sơ thẩm 7.146.000 đồng + Chị Hoa phải chịu án phí sơ thẩm là: 4.595.000 đồng Kể từ ngày án có hiệu lực pháp luật có đơn xin thi hành án, chị Nhung, chị Hoa chưa nộp khoản tiền phải thi hành án theo định án cịn phải chịu lãi xuất nợ q hạn theo quy định Ngân hàng nhà nước khoản tiền chưa thi hành án.Các đương vắng mặt có quyền kháng cáo hạn 15 ngày kể từ ngày tống đạt án Phân tích quy định luật áp dụng: Tại khoản Điều 131 BLDS 1995 quy định: Điều kiện có hiệu lực giao dịch dân sự: “Hình thức giao dịch phù hợp với quy định pháp luật”.Trong giao dịch chị Nhung, chị Hoa bà Thế có giấy viết tay với không thông qua quan quản lý nhà pháp luật quy định hợp đồng mua bán nhà phải lập thành văn có chứng nhận Công chứng nhà nước chứng thực Ủy 11 ban nhân dân cấp có thẩm quyền, giao dịch xét vi phạm hình thức hợp đồng mua bán Theo khoản Điều 146 BLDS năm 2005 Hậu pháp lý giao dịch dân vô hiệu quy định: “Khi giao dịch dân vơ hiệu, bên khơi phục lại tình trạng ban đầu, hồn trả cho nhận; khơng hồn trả vật phải hồn trả lại tiền Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường.” Điều Mục I Nghị 01/2003 ngày 16/4/2003 Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao: “c Nếu việc chuyển nhượng hợp đồng thuê nhà không quan quản lý nhà đất cho phép văn (tại thời điểm ký kết hợp đồng, trước phiên tồ phiên tồ) Tồ án tun hợp đồng vô hiệu giải hậu hợp đồng vô hiệu theo thủ tục chung.” Căn hộ số Nguyễn Chế Nghĩa nhà nước cho gia đình chị Nhung, chị Hoa th gia đình có quyền sử dụng người khơng phải chủ sở hữu Nếu muốn chuyển nhượng hộ cho người khác cần tuân thủ theo pháp luật thực tế hai bên không tiến hành theo thủ tục cần thiết Căn điều luật trên, tòa tuyên hợp đồng vô hiệu yêu cầu hai bên thực hồn trả nhận, đồng thời bồi thường tương ứng với mức độ lỗi hoàn toàn hợp lý Khi áp dụng Khoản Điều 200, Khoản Điều 201, Khoản Điều 202, Điều 131, 243, 245 Bộ luật tố tụng dân sự, nhóm nhận thấy vụ việc bị đơn chị Lê Thị Nhung chị Lê Thị Hoa chị Hoa vắng mặt khơng có lý dù triệu tập hợp lệ đến lần thứ hai Chị Tuyết, ơng Hải, bà Sơn xí nghiệp quản lý phát triển nhà số xin vắng mặt buổi làm việc tòa án Chị Mai khơng có mặt địa cư trú, tòa tiến hành triệu tập niêm yết hợp lệ mà vắng măt Như xử vắng mặt bị đơn (chị Hoa) người có quyền lợi ích liên quan (ơng Hải, chị Tuyết, chị Sơn, chị Mai công ty quản lý phát triển nhà số 3) Theo Điều 131 Nghĩa vụ nộp án phí sơ thẩm Khoản Điều Nghị định 70/CP ngày 12/6/1997 phủ án phí: với giá trị tài sản có tranh chấp từ 100.000.000 đến 200.000.000 mức án phí 5.000.000 đồng + 4% phần giá trị tài sản có tranh chấp vượt 100.000.000 đồng Với vụ việc giá trị tài sản có tranh chấp số tiền mà bị đơn phải toán cho nguyên đơn Chị Nhung phải chịu án phí là: 5.000.000 + 4% x (160.400.000 – 100.000.000) = 7.146.000 đồng 12 Đối với tài sản tranh chấp có giá trị từ 1.000.000 đồng đêns 100.000.000 đồng mức án phí 5% gí trị tài sản có tranh chấp Chị Hoa phải chịu án phí là: 5% x 91.900.000 = 4.595.000 đồng Quan điểm nhóm: Thứ nhất, nhóm chúng em đồng ý với định tuyên hợp đồng mua bán nhà số Nguyễn Chế Nghĩa, Hà Nội chị Phạm Thu Hằng chị Lê Thị Nhung, Lê Thị Hoa vơ hiệu Tịa án nhân dân quận Hồn Kiếm chấp nhận yêu cầu chị Hằng bà Thế xin hủy hợp đồng mua bán nói trên, nguyên nhân định việc mua bán nhà bên thực giấy viết tay, không thông qua quan quản lý nhà Công ty quản lý phát triển nhà Hà Nội, ủy quyền cho Xí nghiệp quản lý phát triển nhà số 3, đồng thời khơng có công chứng chứng thực quan có thẩm quyền Nhưng tịa khơng rõ cụ thể nên nhóm em có bổ sung giao dịch chị Hằng chị Nhung, chị Hoa vơ hiệu hình thức, tức vi phạm Điều 133 BLDS năm 1995 Thứ hai, định việc phân chia bồi thường hợp đồng bên mang tính hợp pháp hợp lý Ngay từ đầu, bà Thế chị Nhung, chị Hoa nhận thức nhà số Nguyễn Chế Nghĩa thuộc quyền sở hữu Nhà nước, đem làm đối tượng hợp đồng mua bán cố tình giao kết hợp đồng tức bên có lỗi Vậy việc phân định trách nhiệm bồi thường thiệt hại hợp đồng vô hiệu với bà Thế, chị Nhung chị Hoa 50%, 25% 25% giá trị thiệt hại hoàn toàn hợp lý Dựa vào khoản Điều Nghị định 70/CP ngày 12/6/1997 Chính phủ án phí mức án phí dành cho chị Nhung chị Hoa với quy định Thứ ba, nhóm em xin bổ sung thêm vài tình tiết nghi vấn chưa Tòa án nhân dân quận Hoàn Kiếm nêu lên sau: + Hợp đồng bên bao gồm đối tượng hợp đồng nhà số Nguyễn Chế Nghĩa hợp đồng mua bán Trước hết, nhà Nhà nước quản lý, ký hợp đồng cho bà Trần Thị Ba – mẹ chị Lê Thị Nhung – thuê Như vậy, chủ sở hữu nhà Nhà nước, gia đình chị Nhung có quyền sử dụng nhà thuê Nhà nước chủ sở hữu nhà, khơng có 13 quyền định đoạt nhà để thiết lập hợp đồng mua bán cách hợp pháp Trong trường hợp chị Hằng bà Thế muốn sử dụng nhà để thiết lập hợp đồng cho thuê lại với gia đình chị Nhung, chị Hoa phải đồng ý bên cho thuê, tức Công ty quản lý phát triển nhà Hà Nội, theo Điều 480 BLDS năm 1995 bên quyền giao kết hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất với điều kiện phải tuân thủ thủ tục quy định Điều 707 BLDS năm 1995 + Hơn nữa, theo kết điều tra nhà số Nguyễn Chế Nghĩa sau đổi diện tích mà khơng qua quan quản lý nhà nên đến không tồn hợp đồng thuê nhà, có việc nộp tiền thuê nhà gia đình chị Nhung, chị Hoa quan quản lý nhà Do đó, nhóm em cho giấy tờ không tồn việc thuê nhà gia đình chị Nhung, chị Hoa để có quyền sử dụng hợp pháp từ chuyển quyền sử dụng đất cho chị Hằng, bà Vậy hành vi thể ý định bán nhà cho chị Hằng, bà Thế gia đình chị Nhung, chị Hoa chí cịn mang tính trái pháp luật + Bên cạnh đó, nhóm em phát mập mờ thiếu thống lời khai bên có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan: Thứ nhất, bị đơn chị Nhung lúc đầu hứa giải ổn thỏa với chị em khác gia đình để khơng có tranh chấp nhà, sau lại nói không thuyết phục chị Tuyết để bán nhà; đó, chị Tuyết chị em khác gia đình (trừ chị Mai tịa khơng lấy lời trình bày chị) khai khơng biết việc mua bán nhà chị Nhung bà Thế chị em biết nhà bố mẹ thuê nhà nước Như vậy, có thực chị Nhung có hành vi thể cố gắng thuyết phục chị Tuyết đồng ý bán nhà khơng, mà chí chị Tuyết cịn khơng biết đến giao dịch này? Thứ hai, chồng chị Nhung anh Hải khai mua lại diện tích nhà số Nguyễn Chế Nghĩa trả tiền cho chị em chị Nhung Điều khớp với lời khai chị Hoa chị nhận tiền anh Hải để không nhà Nhóm em hiểu chi tiết sau: anh Hải trả tiền cho chị Hoa chị em khác (theo lời khai anh) để họ dọn nơi khác, để lại nhà cho vợ chồng anh chị Tuyết sinh sống Việc mua bán khơng có giấy tờ, anh Hải không đứng tên nhà ý anh mua quyền sử dụng nhà chị 14 em Vậy mà bán nhà cho bà Thế chị Nhung chí khơng thơng báo cho chồng biết Liệu có lừa dối hành vi giao kết hợp đồng bán nhà chị Nhung bà Thế vụ tranh chấp hay khơng? Nhóm em xét thấy tình tiết mở số vấn đề mà tòa án chưa đưa phán quyết, nhóm khơng có ý kiến thay đổi định tòa vụ tranh chấp Nguyên nhân hợp đồng mua bán nhà chị Nhung, chị Hoa chị Hằng, bà Thế vơ hiệu hồn tồn đắn, khơng làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền lợi nghĩa vụ bên Nhận thấy mục đích bà Thế khởi kiện vụ án hủy hợp đồng mua bán nhà hai bên đạt được, nhóm em tán thành với định tòa án vụ việc KẾT LUẬN Cùng với phát triển mặt xã hội giao dịch dân phát sinh ngày nhiều bên cạnh khơng tránh khỏi phát sinh tranh chấp Thơng qua việc tìm hiểu vụ việc tranh chấp liên quan đến hình thức giao dịch dân ta thấy thực tiễn xét xử cịn gặp nhiều khó khăn vấn đề đảm bảo quyền lợi ích hợp pháp chủ thể tham gia vào giao dịch dân Do việc đổi mới, bổ sung hồn thiện pháp luật dân nói chung quy định vấn đề nói riêng việc làm cần thiết Bên cạnh việc tập trung đào tạo nâng cao nghiệp vụ xét xử thẩm phán, cán tòa án việc cần trọng 15 TµI LIƯU THAM KH¶O Trường Đại học Luật Hà Nội, Giáo trình luật dân Việt Nam – Nhà xuất bảnCông an nhân dân, Hà Nội, 2009 Lê Đình Nghị (chủ biên), Giáo trình luật dân Việt Nam – Nhà xuất Giáo dục, Hà Nội, 2009 Bộ luật Dân nước Việt Nam năm 1995 Bộ luật Dân nước Việt Nam năm 2005 Luật Đất đai năm 2003 Bộ luật Tố tụng Dân năm 2004  ... qua việc tìm hiểu vụ việc tranh chấp liên quan đến hình thức giao dịch dân ta thấy thực tiễn xét xử gặp nhiều khó khăn vấn đề đảm bảo quyền lợi ích hợp pháp chủ thể tham gia vào giao dịch dân. .. quy định hình thức giao dịch dân điều kiện có hiệu lực giao dịch mà bên khơng tn thủ theo u cầu bên, tòa án, quan nhà nước có thẩm quyền khác định buộc bên thực quy định hình thức giao dịch thời... Trg 132 B Hai vụ việc liên quan đến I Tranh chấp hợp đồng chuyển giao dịch dân vô hiệu mặt hình thức: nhượng quyền sử dụng đất – Huyện Đông Anh: Ngày 18 23 tháng năm 2012, Tịa án nhân dân huyện