2 Chuyên đề Bất động sản TOÀN CẢNH THỊ TRƯỜNG MUA BÁN SÁP NHẬP DOANH NGHIỆP VIỆT NAM 2013 Làn sóng cho thị trường bất động sản Sau vài năm bất ổn, thị trường bất động sản Việt Nam có tín hiệu khả quan trở lại Thị trường nhà ở, thị phần nhiều người đề cập, chứng kiến nhiều hoạt động đổi thay từ phía người mua, chủ đầu từ nhà đầu tư lĩnh vực vượt qua đáy ADAM BURY Phó giám đốc Bộ phận thị trường vốn (CBRE Vietnam) KINH TẾ VĨ MÔ TẠO TIỀN ĐỀ CHO NIỀM LẠC QUAN TĂNG LÊN Với GDP tăng ước đạt 5,5% năm 2013, cao 5% năm 2012 lạm phát dường chựng lại vòng kiểm soát, khiến chủ đầu tư phải nghiêm túc xem xét quan điểm tập trung vào Việt Nam Mức lạm phát giảm (giảm đáng kể đến 10%) cho thấy, lãi suất giảm qua hành động cụ thể Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, cắt giảm 800 điểm từ năm 2012 nỗ lực để phát triển tín dụng phục hồi kinh tế Hầu hết người mong Ngân hàng Nhà nước Việt Nam cắt giảm thêm 50 - 100 điểm, nhằm kích thích phát triển Trong đó, tháng đầu năm 2013, nhu cầu đồng USD tăng lên, cho thấy nhà đầu tư nước bán 800 triệu USD cổ phiếu, nâng cao số cho tháng đầu năm Kết nhu cầu đồng USD tăng lên tỷ giá hối đoái thiết lập lại suốt năm rưỡi qua Tỷ giá hối đoái từ mức 20.828 VND/USD lên 21.036 VND/USD giúp ổn định thị trường ngoại hối nói, tiền đồng chứng tỏ bình ổn suốt thời gian qua Có lẽ, quan trọng năm 2013 Việt Nam thu hút nhiều vốn đầu tư trực tiếp nước (FDI) so với năm 2012, lần nhấn mạnh tầm quan trọng lãi suất điều chỉnh vừa qua tương lai Trong nửa đầu năm 2013, vốn FDI đăng ký đạt xấp xỉ 10,5 tỷ USD, cao 15,9% so với năm 2012 Phần lớn vốn FDI (9,3 tỷ USD), rót vào ngành công nghiệp chế biến sản xuất Tiêu biểu khoản đầu tư 75 triệu USD Tập đoàn Sanofi Aventis Group để phát triển nhà máy trung tâm nghiên cứu dược phẩm, mỹ phẩm thực phẩm chức Khu công nghệ cao TP.HCM Đầu tư vào ngành công nghiệp quan trọng Việt Nam, ngành hỗ trợ đắc lực cho phát triển tiềm lực kinh tế lâu dài Việt Nam Nhật Bản, Singapore Đài Loan nhà đầu tư FDI lớn Việt Nam, chiếm 14,93%, 12,93% 15,52% tổng vốn FDI Vốn FDI tăng cao nhờ vào hỗ trợ liên tục quyền tỉnh, thành phố việc đơn giản hóa thủ tục hành cho nhà đầu tư nước ngoài, đôi với nỗ lực đáng kể Chính phủ nhằm cải thiện môi trường đầu tư quản lý nguồn vốn năm gần Vốn FDI rót vào thị trường Việt Nam, đặc biệt vào ngành sản xuất, giải pháp cho hạn chế đầu tư nước vào ngành công nghiệp sản xuất chế biến Vì lợi ích xa đất nước, điều cấp thiết chuỗi ngành công nghiệp phụ trợ phải phát triển để phục vụ ngành công nghiệp khác Điều cuối mang lại thịnh vượng nhu cầu cao bất động sản SÁNG KIẾN CỦA CHÍNH PHỦ KÍCH THÍCH THỊ TRƯỜNG Nửa đầu năm 2013, Chính phủ chủ động việc phục hồi kinh tế Việt Nam rõ ràng phục hồi thị trường bất động sản Hai sáng kiến quan trọng Chính phủ thông qua Nghị 02/NQ-CP, có ý nghĩa lớn lao việc hỗ trợ thị trường nhà việc thành lập Công ty Quản lý tài sản tổ chức tín dụng Việt Nam (VAMC) để xử lý khoản nợ xấu tài sản chấp Theo Nghị 02/NQ-CP, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam cung cấp khoản vay ưu đãi trị giá khoảng 9.000 tỷ đồng (tương đương 428 triệu USD) cho công ty bất động sản phát triển nhà giá thấp, chuyển đổi sản phẩm tương đối cao cấp sang sản phẩm bình dân với tỷ lệ thấp (6%/năm) DỊCH CHUYỂN CỦA TIỀN TỆ TỪ QUÝ I/2009 ĐẾN QUÝ II/2013 TOÀN CẢNH THỊ TRƯỜNG MUA BÁN SÁP NHẬP DOANH NGHIỆP VIỆT NAM 2013 Tương tự, người mua nhà giá rẻ hưởng lợi từ khoản vay ưu đãi để phép sở hữu nhà cách dễ dàng Tác động tích cực gói vay ưu đãi để tạo hiệu ứng lan tỏa, giúp phục hồi thị trường bất động sản ngành công nghiệp vật liệu xây dựng Tiếp tục thực Nghị 02/NQCP, Quốc hội thông qua việc cắt giảm thuế thu nhập doanh nghiệp (TNDN) từ mức 25% xuống 22% từ ngày 1/1/2014 tiếp tục cắt giảm xuống mức 20% vào năm 2016 Chính sách giảm thuế nhằm tạo động lực cho sản xuất, nhiên không áp dụng thu nhập từ chuyển nhượng vốn, chuyển nhượng dự án chuyển nhượng bất động sản, trừ thu nhập từ nhà xã hội VAMC, công ty 100% vốn nhà nước, thành lập nhằm đẩy nhanh trình xử lý nợ xấu tăng cường nguồn cung cấp tín dụng cho kinh tế cách tiếp quản khoảng 100.000 tỷ đồng (4,75 tỷ USD) nợ xấu từ ngân hàng Một ngân hàng thương mại xóa khoản nợ xấu, họ cung cấp khoản lớn cho thị trường đói vốn Đã có nhiều câu hỏi mức độ khác đặt cho việc thực hai sáng kiến Mối quan tâm phổ biến nhất, làm để hai chương trình thực quản lý cách hợp lý THỊ TRƯỜNG ĐẦU TƯ NHẬN ĐƯỢC MỨC ĐỘ QUAN TÂM GIA TĂNG Niềm tin khôi phục khiến nhu cầu đầu tư bất động sản nửa đầu năm 2013 có xu hướng gia tăng CBRE có yêu cầu đầu tư tăng 20 - 30% so với kỳ năm ngoái Trong số này, nhà đầu tư Nhật Bản Hàn Quốc quan tâm đến Việt Nam tìm kiếm hội Các tập đoàn lớn hai nước không thay đổi thái độ quan tâm Việt Nam suốt suy thoái Nhóm tìm kiếm thu mua tài sản có, nắm bắt hội phát triển, đặc biệt phát triển khu dân cư Ở nơi khác, nhiều nguồn vốn dồi lần hướng thị trường Việt Nam Một loạt nhà đầu tư tìm kiếm thương vụ giao dịch tài sản trực tiếp, có vai trò đứng thứ hai liên doanh nay, tìm cách để thiết lập trật tự liên doanh thị trường bước vào chu kỳ Các nhà đầu tư Đài Loan nguồn vốn tiềm cho thị trường đầu tư Việt Nam Các quy định bảo hiểm cởi mở cho Đài Loan mở đường cho hoạt động đầu tư bất động sản bên Đài Loan – nơi mà việc cạnh tranh tài sản, sở hữu lượng lớn tiền mặt, đẩy sản lượng đến mức thấp lịch sử TP.HCM thành phố có người Đài Loan đầu tư, với nhiều công ty đẩy mạnh mức độ quan tâm họ thị trường Ba công ty số trì lượng lớn vốn đầu tư vào Việt Nam quay trở lại thị trường, vốn bao gồm tài sản đa dạng khác nhau, từ khách sạn sao/văn phòng hạng C, đến dự án mang tầm quốc tế NGUỒN VỐN FDI, NĂM 2012 (TRÁI) VÀ NĂM 2013 (PHẢI) Chuyên đề Bất động sản TỪ QUAN TÂM ĐẦU TƯ CHUYỂN SANG CÁC GIAO DỊCH HOẠT ĐỘNG Các nhà đầu tư Singapore, Hàn Quốc Việt Nam chiếm phần lớn hoạt động đầu tư nửa đầu năm 2013 Nửa đầu năm diễn số giao dịch khách sạn, bao gồm việc mua lại 70% Khách sạn Legend (quận 1, TP.HCM) thỏa thuận trị giá 62,5 triệu USD Lotte Hotels & Resorts mua lại cổ phần Khách sạn Legend từ Quỹ Cơ hội Việt Nam VinaCapital Lotte cho trình lập kế hoạch để có 30% cổ phần lại Công ty Hải Thành Một thỏa thuận thứ hai lĩnh vực khách sạn việc Công ty TNHH Minor International Public (MINT), có trụ sở Thái Lan, công bố việc mua lại Life Heritage Resort Hội An Life Resort Quy Nhơn vào tháng 2/2013, với giá 16 triệu USD Nhu cầu tài sản hoạt động Việt Nam còn, nhà đầu tư vào Việt Nam Điều tổng kết việc Mapletree mua lại tòa nhà văn phòng CentrePoint (quận Phú Nhuận) thương vụ trị giá 52 - 53 triệu USD Trong thương vụ khác báo cáo toàn thị trường, công ty Hàn Quốc ký biên ghi nhớ mua lại cao ốc văn phòng Gemadept (Lê Thánh Tôn, quận 1, TP.HCM), thương vụ chưa đóng, chưa thức xác nhận Các nhà đầu tư địa phương chủ động việc mua tài sản hoạt động chịu trách nhiệm cho thỏa thuận đáng ý Việt Nam Việc chuyển giao Vincom A Centre từ VinGroup cho Tập đoàn Phát triển Hạ tầng Bất động sản Việt Nam (VIPD) với giá 9.823 tỷ đồng (tương đương 470 triệu USD), giúp VinGroup thu lợi nhuận 4.300 tỷ đồng (tương đương 205 triệu USD) Ngoài ra, VinGroup thiết lập thỏa thuận hợp tác đầu tư chiến lược với Warburg Pincus dẫn đầu cho Vincom Retail, chủ sở hữu bán lẻ điều hành lớn Việt Nam, với vốn đầu tư 200 triệu USD Warburg Pincus, để đổi lấy 20% cổ phần Vincom Retail Đây khoản đầu tư ban đầu lớn công ty cổ phần tư nhân đầu tư cho công ty Việt Nam Một ví dụ khác cho vốn Việt Nam hoạt động thị trường Chuyên đề Bất động sản việc mua lại 66,7% cổ phần Khách sạn Sheraton Nha Trang Hotel & Spa Nha Trang (tỉnh Khánh Hòa) người bán VinaCapital người mua Kinh Đô Tài sản chuyển giao vào cuối tháng 4/2013, với giá 42 triệu USD Mặc dù không thông báo rộng rãi, có số thương vụ thị trường với khu phát triển dân cư nửa đầu năm - với người có khả tiếp cận giao dịch tốt Ngày có nhiều quan tâm đất phát triển nhà giá hợp lý, lĩnh vực tiếp tục có nhiều hoạt động 12 tháng tới LÀM THẾ NÀO ĐỂ TỐI ƯU HÓA CÁC CƠ HỘI HIỆN NAY Trong gia tăng nhu cầu TOÀN CẢNH THỊ TRƯỜNG MUA BÁN SÁP NHẬP DOANH NGHIỆP VIỆT NAM 2013 hoạt động đầu tư niềm hy vọng với thị trường ảm đạm, nhà đầu tư tìm đến Việt Nam để nắm bắt hội trở lại Các hội tạo lợi nhuận vậy, với khoản tạm ứng 25% IRR cho dự án, mức nhà đầu tư đưa vào dự án chìa khóa Năm 2008, giá đất tài sản Việt Nam thường xuyên thổi phồng để giá bán sụt mức cao Rõ ràng, giá thuê giá bán giảm đáng kể từ thời điểm Như vậy, rõ ràng rằng, giá tài sản đất đai giảm Tuy nhiên, giá rào cản lớn cho nhà đầu tư đến với Việt Nam, việc định giá không mức cho phép nhà đầu tư tạo 25% lợi nhuận cần thiết để gia nhập thị trường Với công ty tìm cách thoát khỏi dự án tại, chủ nghĩa thực giá điều cần thiết, mà bị tổn hại Ngoài việc định giá, ba rào cản lớn khác mà công ty nước phải vượt qua muốn đảm bảo đầu tư nước là: • Có hồ sơ lực thành tích chứng minh; • Có cấu trúc thận trọng hiệu quả; • Cung cấp minh bạch cho công ty quan tâm; Trong nửa cuối năm 2013, dự báo, thị trường bất động sản Việt Nam đón nhận lượng lớn nhà đầu tư quan tâm Trong trường hợp bốn điểm nêu không đáp ứng, nhà đầu tư khó có khả đầu tư xây dựng nguồn lực thị trường bị đánh  ... NAY Trong gia tăng nhu cầu TOÀN CẢNH THỊ TRƯỜNG MUA BÁN SÁP NHẬP DOANH NGHIỆP VIỆT NAM 2013 hoạt động đầu tư niềm hy vọng với thị trường ảm đạm, nhà đầu tư tìm đến Việt Nam để nắm bắt hội trở lại...TOÀN CẢNH THỊ TRƯỜNG MUA BÁN SÁP NHẬP DOANH NGHIỆP VIỆT NAM 2013 Tương tự, người mua nhà giá rẻ hưởng lợi từ khoản vay ưu đãi để phép sở... vai trò đứng thứ hai liên doanh nay, tìm cách để thiết lập trật tự liên doanh thị trường bước vào chu kỳ Các nhà đầu tư Đài Loan nguồn vốn tiềm cho thị trường đầu tư Việt Nam Các quy định bảo hiểm