BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP HỒ CHÍ MINH KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI VÀ BẤT ĐỘNG SẢN BÁO CÁO TỐT NGHIỆP ĐỀ TÀI: “ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN TỪ NĂM 2003 ĐẾN THÁNG NĂM 2008” SVTH : PHẠM MAI CẦM MSSV : 04124004 LỚP : DH04QL KHÓA : 2004 – 2008 NGÀNH : QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI - TP Hồ Chí Minh, tháng năm 2008 - TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP.HCM KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN BỘ MÔN CHÍNH SÁCH & PHÁP LUẬT  PHẠM MAI CẦM ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN TỪ 2003 ĐẾN THÁNG NĂM 2008 Giáo viên hướng dẫn: CN Nguyễn Thị Hồng Hạnh Trường Đại Học Nông Lâm TP.HCM Ký tên: -Tp.Hồ Chí Minh, tháng năm 2008- LỜI CẢM ƠN Trải qua thời gian miệt mài học hỏi, bốn năm qua trường Đại học Nông Lâm Thành phố Hồ Chí Minh để lại cho em tình cảm tốt đẹp, lớp Đại học Quản lý đất đai khóa 30 Nhân em xin gởi lời cám ơn sâu sắc đến: - Ban Giám hiệu Trường Đại học Nông Lâm - Thành phố Hồ Chí Minh - Khoa Quản lý đất đai Bất động sản Cám ơn Cô chủ nhiệm quý Thầy cô tận tình truyền đạt, bảo cho em kinh nghiệm quý báu thời gian vừa qua Em xin trân trọng gởi lời biết ơn đến Cô Nguyễn Thị Hồng Hạnh trực tiếp hướng dẫn tận tình giúp đở em suốt trình nghiên cứu để em hoàn thành Luận văn tốt nghiệp Em xin chân thành cám ơn đến Ban lãnh đạo UBND Quận cô chú, anh chị công tác Phòng Tài nguyên-Môi trường Văn Phòng Đăng Ký Quyền sử dụng đất tạo điều kiện giúp đỡ, tận tình hướng dẫn em nhiều trình em thực tập Tại rút kinh nghiệm quý báu cho công việc minh sau Đồng thời xin biết ơn bạn lớp anh chị khóa ủng hộ, giúp đỡ, động viên em suốt thời gian học tập thực tập tốt nghiệp Em nhận thức đuợc rằng, chuyên môn kinh nghiệm em số hạn chế Mặc dù cố gắng nhiều để hoàn thành báo cáo em không tránh khỏi thiếu sót Em mong nhận nhiều nũa ý kiến đóng góp Quý thầy cô; cô chú, anh chị bạn để báo cáo em hoàn thiện Đại học Nông Lâm TP.HCM , Tháng năm 2008 Sinh viên Phạm Mai Cầm TÓM TẮT Phạm Mai Cầm, Khoa Quản lý đất đai Bất động sản, Trường Đại học Nông Lâm – Thành phố Hồ Chí Minh Đề tài: “Đánh giá tình hình chuyển nhượng Quyền sử dụng đất địa bàn Quận từ 2003 đến tháng năm 2008 ” Địa điểm thực tập: Văn Phòng Đăng Ký Quyền Sử Dụng Đất Quận 9, Thành phố Hồ Chí Minh Giáo viên hướng dẫn: CN Nguyễn Thị Hồng Hạnh Quận thành lập năm 1997, nằm hành lang công nghiệp TP HCM - Bà Rịa -Vũng Tàu - Đồng Nai điều kiện tự nhiên đa dạng phong phú tạo thuận lợi việc phát triển Kinh tế - Xã hội, cấu kinh tế có chuyển biến nhanh rõ nét năm gần theo hướng Công nghiệp – Thương mại dịch vụ Nông nghiệp, làm thay đổi diện mạo Quận Song song với xu hướng tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp, đất diễn cách sôi động mạnh mẽ không phần phức tạp gây không khó khăn công tác quản lý Nhà nước đất đai địa phương Qua trình thu thập tài liệu, số liệu liên quan tình hình chuyển nhượng Quyền sử dụng đất Quận Bằng phương pháp thống kê, phân tích, so sánh số liệu, đề tài rút thuận lợi khó khăn điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, tình hình quản lý sử dụng đất, tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất qua năm Từ đưa đánh giá sát thực thực tế áp dụng văn pháp luật đất đai, trình tự thủ tục giải hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa bàn Quận Từ 2003 đến tháng năm 2008 lượng hồ sơ tăng lên nhiều, tổng số hồ sơ chuyển nhượng giải 14.146 hồ sơ, đất nông nghiệp 7.689 hồ sơ, lại 6.477 hồ sơ chuyển nhượng đất Từ vướng mắc tồn tại, đề tài đưa đề xuất nhằm hoàn thiện công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất Ngoài ra, đề tài đánh giá số vấn đề như: tình hình sử dụng đất sau chuyển nhượng, hiệu kinh tế - xã hội từ việc chuyển nhượng địa bàn Phòng Tài nguyên Môi trường Quận với phố hợp với Văn phòng đăng ký QSDĐ tạo thành công định công tác giải hồ sơ Từ tháng năm 2008 để đẩy mạnh công tác giải hồ sơ hành đất đai, hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ UBND Quận áp dụng phần mềm Gis công tác giải hồ sơ để công tác Quản lý Nhà nước đất đai mang tính khoa học ngày hoàn thiện MỤC LỤC Trang ĐẶT VẤN ĐỀ PHẦN I: TỔNG QUAN I.1 CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU I.1.1 Cơ sở khoa học I.1.2 Cơ sở pháp lý I.1.3 Cơ sở thực tiễn I.2 KHÁI QUÁT ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN - KINH TẾ - XÃ HỘI .9 I.2.1 Điều kiện tự nhiên I.2.2 Điều kiện kinh tế 11 I.2.3 Điều kiện xã hội .14 I.3 NỘI DUNG – PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU .17 I.3.1 Nội dung nghiên cứu .17 I.3.2 Phương pháp nghiên cứu .17 I 3.3 Quy trình thực đề tài .17 Phần II: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 18 II.1 ĐÁNH GIÁ ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN-KINH TẾ-XÃ HỘI ẢNH HƯỞNG ĐẾN CÔNG TÁC CNQSDĐ 18 II.1.1 Điều kiện tự nhiên ảnh hưởng đến hoạt động chuyển nhượng .18 II.1.2 Điều kiện KT-XH ảnh hưởng đến công tác chuyển nhượng .18 II.2 ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ ĐẤT ĐAI 18 II.2.1 Tình hình quản lý đất đai .18 II.2.2 Tình hình sử dụng đất đai 24 II.3.1 TÌNH HÌNH CHUYỂN NHƯỢNG QSDĐ TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN TỪ NĂM 1997 ĐẾN NĂM 2002 .29 II.3.2 TÌNH HÌNH CHUYỂN NHƯỢNG QSDĐ TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN TỪ NĂM 2003 ĐẾN THÁNG NĂM 2008 32 Tình hình chuyển nhượng năm 2003 32 Tình hình chuyển nhượng năm 2004 33 Tình hình chuyển nhượng năm 2005 35 Tình hình chuyển nhượng năm 2006 36 Tình hình chuyển nhượng năm 2007 37 Tình hình chuyển nhượng tháng đầu năm 2008 38 II.4 ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN CÔNG TÁC CHUYỂN NHƯỢNG QSDĐ TRÊN ĐỊA BÀN 44 II.4.1 So sánh thành phần HS, quy trình chuyển nhượng QSDĐ Quận với Nghị định 44 II.4.2 Các vướng mắc thực giải hồ sơ .45 II.4.3 Đành giá tình hình giải HS chuyển nhượng QSDĐ Quận từ năm 2003 đến tháng năm 2008 48 II.4.4 Nguyên nhân chuyển nhượng ảnh hưởng đến KT-XH 51 II.4.5 Một số đề xuất có liên quan 54 PHẦN IV: KẾT LUẬN – KIẾN NGHỊ KẾT LUẬN 58 KIẾN NGHỊ 59 DANH SÁCH CÁC BẢNG, BIỂU ĐỒ, SƠ ĐỒ  Bảng Trang Bảng 1: Diện tích Quận theo đơn vị hành 10 Bảng 2: Các tiêu Nông nghiệp .12 Bảng 3: Một số tiêu Công nghiệp 13 Bảng 4: Các tiêu Thương mại - Dịch vụ 13 Bảng 5: Hiện trạng dân số theo đơn vị hành năm 2007 14 Bảng 6: Biến động dân số địa bàn Quận qua năm 15 Bảng 7: Các tiêu giáo dục 16 Bảng 8: Kết đo đạc đồ địa 20 Bảng 9: Diện tích đất nông nghiệp đất theo đơn vị hành 21 Bảng 10: Thống kê lượng hồ sơ cấp GCN QSDĐ qua năm .22 Bảng 11: Thống kê vụ tranh chấp đất đai qua năm .23 Bảng 12: Thống kê diện tích nhóm đất năm 2007 .24 Bảng 13: Biến động diện tích theo MĐSĐ so với năm 2005 2006 .25 Bảng 14 Kết giải hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ năm 1998-2002 .31 Bảng 15 Kết giải hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ năm 2003 33 Bảng 16: Kết giải hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ năm 2004 34 Bảng 17: Kết giải hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ năm 2005 35 Bảng 18: Kết giải hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ năm 2006 36 Bảng 19: Kết giải hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ năm 2007 37 Bảng 20: Kết giải hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ tháng đầu năm 2008 38 Bảng 21: Kết giải hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ qua năm 42 Bảng 22: Thống kê lượng hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ qua năm 49 Bảng 23: Thống kê theo đối tượng nhận chuyển nhượng QSDĐ Quận 54  Biểu đồ Biểu đồ 1: Sự phân công lao động ngành 15 Biểu đồ 2: Biểu đồ 3: Biểu đồ 4: Biểu đồ 5: Biểu đồ 6: Biểu đồ 7:  Sơ đồ Cơ cấu theo mục đích sử dụng đất năm 2005 25 Biến động diện tích theo mục đích sử dụng 26 Tình hình chuyển nhượng QSDĐ (2003-T6/2008) .43 Hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ nông nghiệp qua năm 50 Hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ qua năm 51 Giá trị sản xuất kinh tế 55 Sơ đồ 1: Sơ đồ 2: Sơ đồ 3: Trình tự chuyển nhượng QSDĐ theo Nghị định 17/CP 29 Quy trình chuyển nhượng QSDĐ Quận 31 Quy trình chuyển nhượng QSDĐ Quận từ năm 2003 đến trước có VPĐK 39 Sơ đồ 4: Sơ đồ 5: Sơ đồ 6: Quy trình thụ lý hồ sơ chuyển nhượng toàn phần Quận 40 Quy trình thụ lý hồ sơ chuyển nhượng phần Quận 41 Thời gian giải hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ theo NĐ 181 46 DANH SÁCH CÁC CHỮ VIẾT TẮT QSDĐ: Quyền sử dụng đất TN-MT: Tài nguyên Môi trường VPĐK: Văn Phòng Đăng Ký SDĐ: Sử dụng đất GCN QSDĐ: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất KT-XH: Kinh tế xã hội DTTN: Diện tích tự nhiên NĐ-CP: Nghị định Chính phủ TT-TCĐC: Thông tư Tổng cục Địa CV: Công văn CT-UB: Chỉ thị Ủy ban UBND: Ủy Ban Nhân Dân Ngành Quản lý đất đai SVTH: Phạm Mai Cầm ĐẶT VẤN ĐỀ Trong tất điều kiện cần thiết để trình sản xuất thực hiện, tạo cải vật chất, sở cho tồn phát triển xã hội loài người đất đai có ý nghĩa đặc biệt quan trọng Các Mác nói: “Đất mẹ, sức lao động cha, sản sinh cải vật chất” Chính vậy, trình khai thác sử dụng đất đai phải gắn liền với phát triển xã hội Xã hội phát triển nhu cầu sử dụng đất (SDĐ) người ngày tăng đất đai hữu hạn, chất lẫn lượng Trong thời kỳ đổi nay, kinh tế nước ta kinh tế hàng hóa nhiều thành phần vận hành theo chế thị trường quản lý Nhà nước; phát triển theo hướng công nghiệp hóa, đại hóa đất nước với việc gia nhập WTO nhu cầu SDĐ để phục vụ cho phát triển kinh tế xã hội (KT-XH), An ninh - Quốc phòng điều tất yếu Thành phố Hồ Chí Minh nơi tập trung nguồn lao động dồi từ tỉnh thành khác đến làm cho nhu cầu SDĐ tăng nhanh Đặc biệt địa bàn Quận - nơi có tốc độ đô thị hóa cao, nằm vị trí cửa ngõ phía Đông Thành phố, có lợi giao thông với xa lộ Hà Nội, sông Đồng Nai xa lộ lớn dự kiến mở nối với tỉnh xung quanh Và đất đai thừa nhận có giá trị làm cho việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ) trở nên sôi động có nhiều diễn biến phức tạp Việc chuyển nhượng QSDĐ hình thức điều phối đất đai làm cho đất đai sử dụng hiệu hơn, tạo mối quan hệ đất đai mà chủ yếu người có nhu cầu SDĐ thật Bên cạnh việc chuyển nhượng gây nên điều bất cập như: tạo nên sốt đất, giá đất tăng cao, tình trạng đầu tích lũy đất,… dẫn đến đất đai tập trung vào số người sử dụng không hiệu Họ muốn thu lợi nhuận thông qua việc chuyển nhượng cho người khác Chính thực trạng tạo khó khăn việc Quản lý nhà nước đất đai Xuất phát từ vấn đề trên, đồng thời phân công Khoa Quản lý Đất đai Bất động sản, tiến hành thực đề tài: “Đánh giá tình hình chuyển nhượng QSDĐ địa bàn Quận từ năm 2003 đến tháng năm 2008” để có nhìn đắn công tác chuyển nhượng QSDĐ, phát huy ưu điểm, hạn chế nhược điểm khắc phục tồn công tác quản lý Nhà nước đất đai địa bàn Quận - Trang - Ngành Quản lý đất đai SVTH: Phạm Mai Cầm * Mục tiêu nghiên cứu: Tìm hiểu thực trạng chuyển nhượng QSDĐ địa bàn quận Xác định vướng mắt bất cập việc thực sách pháp luật đất đai, từ tìm hướng giải đem lại hiệu công tác quản lý nói chung công tác giải chuyển nhượng QSDĐ nói riêng Xây dựng hoàn thiện thủ tục pháp lý công tác chuyển nhượng QSDĐ * Đối tượng nghiên cứu: - Đánh giá tình hình chuyển nhượng QSDĐ địa bàn Quận 9, TP HCM - Các văn có liên quan đến việc chuyển nhượng QSDĐ * Phạm vi nghiên cứu: Đề tài chủ yếu tập trung: - Đánh giá tình hình chuyển nhượng QSDĐ địa bàn Quận từ năm 2003 đến tháng năm 2008 - Tìm hiểu tình hình chuyển nhượng QSDĐ nông nghiệp đất (không có tài sản gắn liền với đất) hộ gia đình, cá nhân từ năm 2003 đến tháng năm 2008 - Tìm hiểu thủ tục, quy định pháp luật công tác chuyển nhượng QSDĐ * Ý nghĩa đề tài: Với tốc độ đô thị hóa mạnh, dân cư tập trung đông dẫn đến nhu cầu nhà đất tăng nhanh làm cho tình hình chuyển nhượng QSDĐ Quận trở nên sôi động có nhiều chuyển biến phức tạp Đề tài giúp tìm hiểu rõ nguyên nhân chuyển nhượng vướng mắc công tác chuyển nhượng Từ kiến nghị biện pháp để khắc phục hạn chế, tồn tại, góp phần nâng cao hiệu quản lý Nhà nước công tác chuyển nhượng QSDĐ địa phương * Yêu cầu: - Thu thập tài liệu, số liệu có liên quan đến đề tài nghiên cứu cách khoa học khách quan - Hiểu rõ nắm vững văn pháp luật có liên quan đến vấn đề chuyển nhượng QSDĐ - Từ văn bản, tài liệu số liệu thu thập được, rút thuận lợi hạn chế việc chuyển nhượng QSDĐ đồng thời đánh giá cách xác thực đưa giải pháp nhằm hoàn thiện công tác chuyển nhượng QSDĐ - Trang - Ngành Quản lý đất đai SVTH: Phạm Mai Cầm PHẦN I: TỔNG QUAN I.1 CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU: I.1.1 Cơ sở khoa học đề tài nghiên cứu: Các khái niệm liên quan: a) Chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Thuật ngữ chuyển nhượng QSDĐ đời từ Luật đất đai năm 1993 Chuyển nhượng QSDĐ quyền cụ thể khái niệm chuyển QSDĐ: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, chấp, góp vốn giá trị QSDĐ Vậy, chuyển nhượng QSDĐ hình thức chuyển QSDĐ, người SDĐ (gọi bên chuyển QSDĐ) chuyển giao đất cho người chuyển nhượng (gọi bên nhận QSDĐ), người chuyển nhượng phải trả tiền cho người chuyển nhượng b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: GCN QSDĐ xác nhận mối quan hệ hợp pháp Nhà nước với người SDĐ, công cụ hữu hiệu giúp Nhà nước quản lý tốt quỹ đất đối tượng SDĐ, điều chỉnh quan hệ đất đai thực tế xử lý nghiêm vi phạm pháp luật có liên quan đến đất đai Đồng thời GCN QSDĐ chứng thư pháp lý đặc biệt quan trọng xác nhận QSDĐ đối tượng SDĐ để người dân an tâm sinh sống, lao động sản xuất Họ thực giao dịch dân nhà đất theo quy định pháp luật như: chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, chấp,… tạo điều kiện cho đất đai tham gia vào thị trường bất động sản Như vậy, Giấy chứng nhận quyền Sử dụng đất (GCN QSDĐ) chứng thư pháp lý quan Nhà nước có thẩm quyền cấp cho người SDĐ để bảo hộ quyền lợi ích hợp pháp người SDĐ Giá đất: Luật đất đai 2003 thừa nhận giá đất hình thành Nhà nước quy định, thực tế chuyển dịch đất đai thị trường Nhà nước tạo điều kiện để đất đai tham gia vào sản xuất hàng hóa bước tham gia vào thị trường bất động sản Có thể nói việc xác định giá đất nội dung khó công tác quản lý Nhà nước đất đai Để xác định giá loại hàng hóa vào số vốn bỏ ra, lao động đầu tư, vào thời hạn sử dụng mà giá đất phụ thuộc vào nhiều yếu tố (ĐKTN, KT-XH, pháp luật…) Điều 56, Luật đất đai 2003 quy định thẩm quyền xác định giá đất: Chính phủ quy định phương pháp xác định giá đất, khung giá loại đất cho vùng, theo thời gian; trường hợp phải điều chỉnh giá đất việc xử lý chênh lệch giá đất liền kề tỉnh, thành phố trực thuộc TW Giá đất UBND tỉnh, thành phố trực thuộc TW quy định cộng bố vào ngày 01 tháng 01 hàng năm để người SDĐ thực nghĩa vụ tài đất đai năm Đây sở để giải hợp lý mối quan hệ kinh tế - tài người SDĐ với người SDĐ với Nhà nước (tính thuế SDĐ, tiền SDĐ, tiền thuê đất giao đất, cho thuê đất, tính giá trị QSDĐ giao đất không thu tiền SDĐ, lệ phí trước bạ…) Khi có chênh lệch lớn so với giá chuyển nhượng QSDĐ thực tế thị trường phải điều chỉnh cho phù hợp Giá đất số tiền tính đơn vị diện tích đất Nhà nước quy định hình thành giao dịch QSDĐ Và chúng có mức giá khác - Trang - Ngành Quản lý đất đai SVTH: Phạm Mai Cầm như: khâu đo đạc, lập hồ sơ kỹ thuật đất theo yêu cầu chủ SDĐ; cán đo đạc cán địa phường thực hiện, thiếu sót thông tin mẫu đơn, hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ… mà khâu giải HS cán thụ lý yêu cầu phải bổ sung thêm Chính mà người dân thường phàn nàn thời gian, trình tự thủ tục rắc rối chậm trễ So với quy trình theo Nghị định 17 quy trình Nghị định 181 có ưu nhược điểm sau:  Ưu điểm: người dân thực giao dịch thông qua VPĐK QSDĐ, rút ngắn giai đoạn người dân phải quay lại quan TN-MT để vào sổ cấp GCN QSDĐ cho bên nhận chuyển nhượng, quan TN-MT cần trình ký lên UBND lần, người dân lại nhiều lần trước  Nhược điểm: chưa có trao đổi, cập nhật thông tin tình hình chỉnh lý biến động đồ sổ địa UBND phường Phòng TN-MT II.4.2 Các vướng mắc thực giải HS: Vướng mắc thực Nghị định 17/1999/NĐ-CP: Trong thời gian thực Nghị định 17/1999/NĐCP công tác chuyển nhượng xảy số vướng mắc ảnh hưởng đến người SDĐ gây khó khăn công tác quản lý SDĐ quan chức a) Giấy tờ thực hiện: Tại khoản Điều Nghị định 17/NĐ-CP có quy định: người SDĐ thực quyền phải có GCN QSDĐ Tổng cục Quản lý ruộng đất trước cấp Tổng cụ Địa (mẫu giấy đỏ) phát hành Trên thực tế Quận cho phép thực quyền QSDĐ sau có GCN QSDĐ hợp pháp theo mẫu giấy đỏ thống toàn quốc Vì thế, trước lập thủ tục chuyển nhượng QSDĐ phải qua khâu phải đổi giấy QSDĐ theo mẫu thống chung, số GCN QSDĐ không theo mẫu giấy đỏ nhiều nên người SDĐ phải tốn thêm thời gian để đổi giấy Điều nhiều ảnh hưởng đến số lượng HS chuyển nhượng thời gian b) Điều kiện nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất:  Điều kiện chuyển nhượng QSDĐ Hộ gia đình cá nhân SDĐ nông nghiệp, đất lâm nghiệp để trồng rừng chuyển nhượng QSDĐ điều kiện sau: • Chuyển đến nơi cư trú khác để sinh sống sản xuất kinh doanh • Chuyển sang làm nghề khác • Không hay khả trực tiếp lao động Với điều kiện chung chung, chưa cụ thể nên giải nhiều lúng túng đa số người dân muốn chuyển nhượng mảnh đất sản xuất không hiệu quả, thiếu vốn đầu tư… nhằm kiếm vốn tức thời để chuyển sang ngành nghề khác Vướng mắc họ chưa chuyển nhượng đất chưa có vốn để chuyển sang nghề khác lại không thỏa điều kiện “chuyển sang ngành nghề khác” Mặt khác, theo quy hoạch tổng thể, tương lai Quận không đất nông nghiệp nữa, dự án quy hoạch công bố cụ thể đến phường chưa biết triển khai dự án thời gian nên phần lớn tâm lý người - Trang 49 - Ngành Quản lý đất đai SVTH: Phạm Mai Cầm dân không mạnh dạn sản xuất mảnh đất Trong thành phần HS không thấy đề cập tới giấy tờ chứng minh điều kiện nhận chuyển nhượng QSDĐ  Điều kiện nhận chuyển nhượng - Có nhu cầu SDĐ - Chưa có đất SDĐ hạn mức quy định pháp luật đất đai - Trường hợp nhận chuyển nhượng QSDĐ lúa nước người nhận chuyển nhượng phải hộ gia đình cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp - Đối với hộ gia đình nhận chuyển nhượng QSDĐ hạn mức diện tích đất vượt hạn mức phải chuyển sang thuê theo quy định Như khó khăn lớn trình thực địa phương phải xác nhận nhu cầu SDĐ hạn mức SDĐ * Hiện giá đất theo quy định Nhà nước tức khung giá UBND Thành phố ban hành chủ yếu để tính giá đền bù thu hồi đất, giá không phù hợp với quy trình biến đổi, chí thấp giá thực tế thị trường gấp nhiều lần Theo Thông tư 1417/TT-TCĐC “hộ gia đình cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không nhận chuyển nhượng QSDĐ nông nghiệp trồng lúa nước”, theo Công văn hướng dẫn 1098/CV Tổng cục Địa “đối với khu vực đất lúa có quy hoạch duyệt để chuyển sang lập vườn ăn trái cho phép người có hộ nội thành nhận chuyển nhượng để lập vườn theo quy hoạch” Vấn đề là: nơi có đất lúa chưa có quy hoạch khu lập vườn quan có thẩm quyền phê duyệt, nhu cầu chuyển nhượng nhận chuyển nhượng QSDĐ lúa xây dựng nhiều Nhiều người dân có đất lúa thiếu vốn đầu tư, môi trường bị ô nhiễm, trồng lúa không hiệu quả, muốn chuyển ngành nghề khác… cần chuyển nhượng đất lúa không không tìm người có nhu cầu chuyển nhượng thỏa mãn điều kiện “trực tiếp sản xuất nông nghiệp” quy định Vướng mắc thực Nghị định 79/CP: Trước phát triển đất nước đòi hỏi công tác quản lý Nhà nước đất đai phải kịp thời đổi mới, mà Nghị định 79 đời để chỉnh sửa bổ sung cho Nghị định 17 Nghị định 79 thay đổi nhiều, quy định rõ ràng chuyển nhượng QSDĐ tổ chức Do vướng mắc trình thực theo Nghị định 17 vướng mắc Vướng mắc thực Nghị định 181/CP: Do tình hình chuyển nhượng năm gần có nhiều chuyển biến phức tạp nên việc tồn vướng mắc điều tránh khỏi Khi NĐ 181/2004/NĐ-CP đời quy định rõ quyền nghĩa vụ người dân thực chuyển nhượng QSDĐ Điều 148 Nghị định có quy định rõ trình tự thủ tục chuyển nhượng QSDĐ Thời gian để hoàn tất thủ tục chuyển nhương tính từ người dân có đầy đủ HS hợp lệ đến khâu giải cuối 10 ngày Trên thực tế khó đáp ứng có nhiều nguyên nhân khác ảnh hưởng đến thời gian hoàn thành thủ tục chuyển nhượng QSDĐ người dân như: khâu đo đạc, lập HS kỹ thuật đất theo yêu cầu chủ SDĐ Cán đo đạc cán địa phường thực thiếu sót - Trang 50 - Ngành Quản lý đất đai SVTH: Phạm Mai Cầm thông tin mẫu đơn, hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ… mà khâu giải cán thụ lý HS yêu cầu phải bổ sung thêm Đôi không hiểu điều mà người dân thường phàn nàn thời gian hoàn chậm thủ tục rắc rối Bên cạnh đó, NĐ 181/2004/NĐ-CP bổ sung thêm trường hợp hộ gia đình cá nhân chuyển nhượng QSDĐ có điều kiện Điều 104 Nghị định hộ gia đình cá nhân nhận chuyển quyền SDĐ vượt hạn mức theo quy định có quy định xử lý Điều 105 II.4.3 Đánh giá tình hình giải HS chuyển nhượng địa bàn Quận từ năm 2003 đến tháng năm 2008: Bảng 22: Thống kê lượng HS chuyển nhượng QSDĐ qua năm Năm HS Tồn nhận HS Đã giải 2003 2004 2005 2006 2007 2008* Tồng cộng 2246 1943 2316 3902 5331 2576 18314 1385 1194 1701 3425 4108 2333 14146 STT Tỷ lệ (%) 61.67 61.45 73.45 87.78 77.06 90.57 - HS Chưa giải 291 267 259 241 994 156 2208 Tỳ lệ (%) HS trả Tỳ lệ (%) 12.96 13.74 11.18 6.18 18.65 6.06 - 570 482 356 236 229 87 1960 25.38 24.81 15.37 6.05 4.30 3.38 - (Nguồn: Văn phòng đăng ký QSDĐ) Từ bảng số liệu trên, cho thấy lượng HS nhận vào tương đối nhiều lượng HS trả tương đối nhiều, lượng HS trả cao vào năm 2003 chiếm 25,38% tổng số HS tồn nhận Ở năm 2003, 2004 tình hình chuyển nhượng QSDĐ địa phương bị chi phối mạnh mẽ thị 08/CT-UB ngày 22/4/2002 UBND Tp.HCM việc chấn chỉnh tăng cường quản lý Nhà nước đất đai, giúp tăng cường quản lý Nhất tình trạng chuyển nhượng chuyển đổi mục đích SDĐ cách tùy tiện, không tuân thủ theo quy định pháp luật Bên cạnh Luật đất đai 2003 đời có hiệu lực vào ngày 1/7/2004, NĐ 181/2004/NĐ-CP, NĐ 84/2007/NĐ-CP thông tư khác lần lược đời (TT 04/TTLT/BTP-BTNMT, TT 06/2007,…), vướng mắc công tác chuyển nhượng QSDĐ phần giải quyết, lượng HS tra giảm đáng kể Đồng thời VPĐK QSDĐ đươc thành lập vào hoạt động vào tháng năm 2006, cán bổ sung bồi dưỡng chuyên môn nghiệp vụ nên lương Hs giải cao cao tháng đầu năm 2008 chiếm 90,57%, HS trả ít, 3,38% HS trả có nhiều nguyên nhân khác nhau, tùy trường hợp mà cán chuyên môn giải thích theo quy trình hướng dẫn người SDĐ điều chỉnh HS cho phù hợp theo quy định pháp luật * Nguyên nhân trả HS: • Điều kiện chuyển nhượng nhận chuyển nhượng QSDĐ không thỏa • HS sai sót, thiếu sót - Trang 51 - Ngành Quản lý đất đai SVTH: Phạm Mai Cầm • Sai sót nghiệp vụ (đo đạc sai-sai vẽ, GCN người chuyển bị sai…) • Có khiếu kiện, tranh chấp • Đất bỏ hoang sử dụng không mục đích GCN QSDĐ • Có số trường hợp xin rút HS Đất nông nghiệp: Biểu đồ 5: Biểu đồ thể HS chuyển nhượng QSDĐ nông nghiệp qua năm Chú thích: 2008*: tháng đầu năm 2008 Từ năm 2003 đến nay, người dân có xu hướng chuyển đổi cấu sang đất vườn, an trái, kiểng, … đầu tư vào nông nghiệp có giá trị kinh tế cao Bên cạnh KT_XH ngày phát triển nhu cầu người ngày tăng Những năm trước người dân cần cơm no áo ấm, gần người dân có nhu cầu ăn ngon mặc đẹp Chính vậy, đại phận dân cư Thành phố chuyển ngoại thành với mong muốn sống thoải mái với bầu không khí lành dẫn đến hình thành số nhà biệt thự vườn, chòi nghỉ mát mọc lên tương đối nhiều Điều ảnh hưởng phần đến công tác chuyển nhượng QSDĐ nông nghiệp địa phương Nhất khu vực phường Long Phước, Long Trường, Phú Hữu Trường Thạnh Lượng HS giải tập trung chủ yếu phường nơi quy hoạch thành khu dân cư, khu trung tâm hành Quận, công trình công công phường nhiều đất trống Đồng thời, bối cảnh đất nước gia nhập tồ chức WTO Nhà nước có chủ trương sách tập trung đầu tư vào Quận ven Quận 9, Quận 12,… Không sở hạ tầng, công trình giao thông mở rộng mà đầu tư cảnh quan môi trường nhằm thu hút đầu tư nước Điều góp phần làm cho tốc độ đô thị hóa tăng tình hình chuyển nhượng đất nông nghiệp tăng theo với nhịp sống sôi động đô thị Bên cạnh tình hình chuyển nhượng diễn khắp phường có đất nông nghiệp Phước Bình, Phước Long A, Phước Long B… Đa phần phường vùng đồi gò cao có dự án Quy hoạch nên đất nông nghiệp - Trang 52 - Ngành Quản lý đất đai SVTH: Phạm Mai Cầm Qua cho thấy tình hình chuyển nhượng đất nông nghiệp tăng mạnh năm 2006 - 2007 Và lương HS tăng vọt năm 2007 2.642 HS, tốc độ năm tiếp đến diễn biến mạnh mẽ Vì theo số liệu thống kê HS chuyển nhượng tháng đầu năm 2008, lượng HS tăng gấp 1-2 lần năm trước Bình quân lượng hồ sơ nhận khoảng 12 HS/1 ngày Đất ở: Biểu đồ 6: Biểu đồ thể HS chuyển nhượng QSDĐ qua năm Chú thích: 2008*: tháng đầu năm 2008 Tình hình chuyển nhượng QSDĐ bị chi phối mạnh mẽ 08/CT-UB ngày 22/4/2002 UBND TP.HCM Ta thấy lượng HS chuyển nhượng năm 2003 tăng trình đô thị hóa diễn Và năm 2004 lượng HS lại giảm Luật đất đai 2003 đời có hiệu lực vào ngày 01/7/2004 Nghị định 181/2004/NĐ-CP Khi hai văn đời giải số vướng mắc; đồng thời công cụ có vai trò quan trong việc Quản lý Nhà nước đất đai, giúp Nhà nước quản lý chặt chẽ quỹ đất đảm bảo nguồn quỹ đất đai sử dụng hiệu hợp lý Đồng thời góp phần ngăn chặn tình trang đầu tích lũy đất nhằm truc lợi Những năm 2005 đến 2008 lượng HS lại tăng dần nguyên nhân phần hai văn chi phối; Bởi quyền lợi nghĩa vụ người SDĐ điều kiện chuyển nhượng nhận chuyển nhượng quy định cụ thể hơn, vướng mắc giải Bên cạnh Nhà nước thường xuyên có văn hỗ trợ cho công tác cấp GCN QSDĐ, đa phần người SDĐ cấp GCN nên họ thực quyền họ có nhu cầu Cũng đất nông nghiệp, tình hình chuyển nhượng QSDĐ tăng Năm 2007 1.466 HS Đặc biệt tháng đầu năm 2008 lượng HS đất tăng gần năm 2007 với 1.238 HS Qua ta thấy tình hình chuyển nhượng ngày tăng nguyên nhân chủ yếu dự án quy hoạch đươc triển khai khắp địa bàn quận Bên cạnh trình đô thị hóa với khu công nghiệp, khu Công nghệ cao Quận Tp HCM, Khu công nghiệp Phú Hữu,… Đã thu hút nhiều lao động từ tỉnh thành Quận lân cận làm cho nhu cầu nhà đất tăng cao Chính tình - Trang 53 - Ngành Quản lý đất đai SVTH: Phạm Mai Cầm hình chuyển nhượng QSDĐ diễn sôi với phát sinh phức tạp Với tốc độ đô thị hóa năm gần làm cho thị trường Bất động sản địa phương trở nên nóng bỏng, người đua mua đất, đầu dẫn đến đất đai sử dụng sai mục đích đồng thời phát sinh nhiều tiêu cực để lại gánh nặng cho xã hội VPĐK trực thuộc Phòng TN-MT, với tham mưu đạo thường xuyên Hội đồng nhân dân, UBND Quận thường xuyên đổi cải cách cấu tổ chức hoạt động VPĐK quy trình giải HS hành chính, HS chuyển nhượng QSDĐ; đồng thời quy trình luân chuyển HS thực nghĩa vụ tài người dân quan tâm Nên hàng loạt văn QĐ UBND Quận đời QĐ 1063/QĐ ngày 30/6/2005, QĐ 72/2006/QĐ-DBND Tạo thuận lợi trình giải HS Bên cạnh đội ngũ cán bô nhân viên chuyên môn nhiệt tình công việc làm việc ngày chủ nhật để lượng HS giải nhiều Đặc biệt đầu năm 2008 với đạo UBND Quận VPĐK phối hợp với công ty phần mềm Hài Hòa đến cài đặt chương trình phần mềm quản lý liệu GIS hướng dẫn cách thức sử dụng phần mềm cho cán chuyên môn Tương lai không xa toàn hệ thống Quản lý lưu trữ HS đưa vào tự động hoá Cơ sở liệu thống kê dễ dàng trước nhiều Song song việc giải HS gặp số khó khăn, HS tồn hạn hạn VPĐK thành lập vào năm 15/4/2005 vào hoạt động vào tháng 5/2006 nên thiếu nhân viên, lượng cán đáp ứng so với yêu cầu công việc nhiều Cán vừa phải thực công tác chuyên môn vừa phải phối hợp với ban ngành nên việc giải HS đất đai, HS chuyển nhượng QSDĐ qua nhiều khâu phức tạp dân đến việc giả HS chậm, hạn Đồng thời cấp sở 13 phường trình độ cán địa kém, khối lượng công việc nhiều có 1-2 cán địa lại phải kiêm nhiệm nhiều việc nên hiệu công việc chưa cao, việc xác nhận HS địa sai sót làm ảnh hưởng đến việc giải HS cán VPĐK QSDĐ đối chiếu HS Khi phát sai sót HS phải nhiều thời gian để liên hệ với người dân yêu cầu chỉnh sửa Cụ thể Báo cáo việc giải tranh chấp khiếu nại phòng TN-MT năm chủ yếu tập trung vào trường hợp khiếu nại việc giải HS hành đất đai II.4.4 Nguyên nhân chuyển nhượng ảnh hưởng vấn đề chuyển nhượng đến KT-XH: Nguyên nhân chuyển nhượng: Theo cán chuyên môn địa phương nguyên nhân chuyển nhượng đất tăng cao năm gần nguyên nhân sau: a) Pháp luật đất đai: • Luật dân sự, Luật đất đai cho phép người SDĐ thực quyền mình, có quyền chuyển nhượng QSDĐ • Chính sách thuế điều tiết nhà nước việc chuyển nhượng QSDĐ vừa phải: 4% đất 2% đất nông nghiệp • Các văn đời QĐ 54/2007/QĐ-UBND ngày 30/3/2007 việc ban hành quy định, trình tự thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hưu nhà quyền SDĐ ở, GCN quyền sở hữu nhà ở, GCN QSDĐ Thành phố Hồ Chí Minh tạo - Trang 54 - Ngành Quản lý đất đai SVTH: Phạm Mai Cầm điều kiện cho công tác cấp giấy tiến hành nhanh để đạt tiêu mà 100% GCN cấp nước mà Quốc hội đưa kỳ họp vừa Thông qua Quyết định tiến độ cấp giấy Quận nhanh làm cho tình hình chuyển nhượng tăng lên b) KT-XH: Quận có lợi đất rộng người đông mà dân cư tập trung chủ yếu dân nhập cư từ tỉnh thành khác, năm gần kinh tế phát triển theo hướng công nghiệp hoá đại hóa nên nhu cầu SDĐ tăng nhanh Trong Báo cáo tình hình kinh tế địa phương năm gần đây, doanh thu ngành tăng vượt tiêu Để đáp ứng yêu cầu trình đô thị hoá Nhà nước không ngừng đầu tư sở hạ tầng, nâng cấp mở rộng hệ thống giao thông đẩy giá đất lên cao đem lại nguồn sinh lợi lớn từ đất đai nhà Và người SDĐ gần hưởng lợi thông qua việc chuyển nhượng Nhà nước chưa có quy định cụ thể để điều tiết thuế từ khu vực c) Người dân: Với kinh tế phát triển, tốc độ đô thị hóa nhanh làm cho nhu cầu sống người dân tăng cao, họ đầu tư sản xuất nông nghiệp mang lại lợi nhuận thấp, giá thành loại nông sản, thuốc trừ sâu lại tăng liên tục đại phận dân cư tìm đến xí nghiệp, công ty để làm việc có thu nhập cao nhiều mà không sợ nguy mùa,… Do đó, hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu chuyển nhượng QSDĐ, đặc biệt phân lô bán nền, loại đất chuyển nhượng đa phần đất nông nghiệp mục đích sử dụng thực bên nhận chuyển nhượng dùng để cất nhà Do người dân chuyển nhượng QSDĐ đa phần do: - Chuyển nơi khác - Chuyển sang làm nghề khác - Không có khả lao động - Không có nhu cầu SDĐ… Đồng thời theo phát triển Quận, nên người dân chuyển đổi ngành nghề sang sản xuất kinh doanh, kinh doanh phòng trọ, số phân lô bán để lấy tiền xây dựng nhà cửa, cho ăn học Đặc biệt người lớn tuổi không khả lao động chuyển nhượng lấy tiền gửi ngân hàng chi tiêu hàng tháng thông qua lãi suất từ ngân hàng Bên cạnh đó, việc đầu đất đai hình thức kinh doanh kiểu đem lại lợi nhuận cao số người dân… Và nhiều nguyên nhân khác Tình hình sử dụng đất sau chuyển nhượng: a) Đất nông nghiệp: Sau nhận chuyển nhượng QSDĐ người dân chưa đưa vào sản xuất mà sang lấp trái phép, giá đất lên cao chuyển nhượng lại cho người khác để hưởng giá trị chênh lệch Ngoài có trường hợp: nhận chuyển nhượng với mục đích đất nông nghiệp kiểm tra người dân lại dùng phần đất vào xây dựng nhà ở, sau chịu phạt vi phạm hành xin hợp thức hóa QSDĐ sau… Trường hợp phổ biến địa bàn, phần nguyên nhân người dân lách luật Do Điều 15, Khoản định 54/2007/QĐ-UBND ngày - Trang 55 - Ngành Quản lý đất đai SVTH: Phạm Mai Cầm 30/3/2007 UBND Thành phố việc ban hà nh Quy đị n h về trì n h tự , thủ tụ c cấ p GCN quyề n sở hữ u nhà ở và quyề n sử dụ n g đấ t ở , GCN quyề n sở hữ u nhà ở , GCN QSDĐ tạ i thà n h phố Hồ Chí Minh quy định: “Nhà ở được xây dựng không phép, sai phép sau ngày 01 tháng năm 2004 được xử lý theo quy định khác của Ủy ban nhân dân thành phố trước cấp Giấy chứng nhận.” b) Đất ở: Việc chuyển nhượng QSDĐ diễn lốc xoáy, lượng HS chuyển nhượng nhiều Đối tượng chuyển nhượng phần dân địa phương phần lớn dân từ tỉnh thành khác đến làm ăn, sinh sống, mặt khác người dân nội thành chuyển mặt Quận thay đổi Nhiều chủ sử dụng có nhu cầu thực họ SDĐ theo mục đích, xây dựng theo vẽ cất theo thiết kế, có lô đất giữ nguyên trạng ban đầu, trường hợp nhận chuyển nhượng để hưởng giá trị chênh lệch chuyển nhượng lại cho người khác Hiệu KT-XH thông qua chuyển nhượng QSDĐ: Bảng 23: Thống kê theo đối tượng nhận chuyển nhượng QSDĐ Quận STT Năm Địa thường trú Quận Tỷ lệ Tỷ lệ Tỉnh, Tỷ lệ TP.HCM Tổng số (%) (%) TP khác (%) 2003 118 8.52 1.177 84.98 90 6.50 1.385 2004 119 9.97 979 81.99 96 8.04 1.194 2005 225 13.23 1.357 79.78 119 7.00 1.701 2006 685 20.00 2.466 72.00 274 8.00 3.425 2007 821 19.99 2.979 72.52 308 7.50 4.108 2008* 595 25.50 1.563 67.00 175 7.50 2.333 Tổng cộng 2.563 1.0521 1.062 14.146 (Nguồn: Văn phòng đăng kýQSDĐ) Bảng số liệu cho thấy phần lớn đối tượng nhận chuyển nhượng QSDĐ Quận TP.HCM chuyển chiếm 60% Đại đa số họ đến Quận để làm việc sinh sống dân cư Tỉnh, thành khác; lại dân địa phương Điều cho thấy lượng dân nhập cư vào Quận cao, nguồn lao động dồi dào, trình độ văn hoá giáo dục người lao động ngày nâng cao, trình độ chuyên môn Đồng thời với quan tâm đầu tư sở vật chất hạ tầng kỹ thuật Nhà nước làm cho kinh tế Quận nhà lên cách nhanh chóng năm gần Bên cạnh Quận gặp nhiều khó khăn công tác Quản lý gánh nặng dân số lớn dẫn đến việc SDĐ sai mục đích nhiều, tình trạng lấn chiếm phát sinh tranh chấp… Việc chuyển nhượng QSDĐ đem đến hiệu KT-XH định hạn chế a) Hiệu quả: • Đem lại nguồn thu lớn vào ngân sách Nhà nước thông qua việc thu thuế chuyển nhượng QSDĐ, lệ phí địa chính, tiền dịch vụ đo đạc… làm kinh tế tăng - Trang 56 - Ngành Quản lý đất đai SVTH: Phạm Mai Cầm vọt năm gần với doanh thu hàng tỷ đồng vượt tiêu đề Nhất từ năm 2003 trở lại thể rõ thông qua biểu đồ: Biểu đồ 7: Biểu đồ thể giá trị sản xuất kinh tế Tỷ đồng • Đẩy nhanh tốc độ đô thị hóa, làm thay đổi mặt Quận, đời sống vật chất tinh thần người dân nâng cao • Nâng cao hiệu SDĐ, người dân có ý thức cao giá trị tầm quan trọng mà đất đai mang lại • Người nông dân có hội chuyển sang ngành nghề khác, có điều kiện để mở rộng diện tích đất sản xuất, thành lập vườn ăn trái, kinh tế trang trại… b) Không hiệu quả: • SDĐ sai mục đích, đất bỏ hoang hóa nhiều gây lãng phí nguồn tài nguyên đất đai • Với nguồn lợi lớn thu từ việc chuyển nhượng làm người nảy sinh lòng tham vô đáy, họ dùng thủ đoạn để đạt thứ cần nguồn lợi làm thay đổi đời họ Điều làm cho mối quan hệ gia đình, họ hàng, láng giềng trở nên xấu đi, làm ảnh hưởng đến truyền thống văn hóa hiếu đạo… • Ngoài ra, sau có số tiền lớn từ chuyển nhượng đất đai, nhiều người tiêu xài hoang phí, tiền hết, đất không Nhiều gia đình rơi vào cảnh trắng tay, phải làm thuê mướn phòng trọ để ở… Phát sinh số tiêu cực, tệ nạn xã hội… Và họ trở thành gánh nặng cho cộng đồng II.4.5 Một số đề xuất: Điều kiện chuyển nhượng: Với điều kiện chuyển nhượng: “chuyển nơi khác”, “chuyển sang làm nghề khác”, “không có khả trực tiếp lao động” quy định Khoản a,b,c Mục Điều 75 Lật đất đai Phòng Tài nguyên Môi trường gặp nhiều khó khăn công tác thụ lý, giải HS Thực tế sau xác minh số hộ gia đình, cá nhân không nằm điều kiện quy định, không giải bị nhiều áp lực từ phía người dân mà giải lại vi phạm pháp luật Nhiều trường hợp không giải quyết, người dân tự ý chuyển nhượng QSDĐ xây dựng trái phép Chính điều mà dẫn đến tâm lý dư luận ngành địa có nhiều tiêu cực - Trang 57 - Ngành Quản lý đất đai SVTH: Phạm Mai Cầm ngành Tại khoản 1, Điều 3, Nghị định 17 quy định “người SDĐ thực quyền phải có GCN QSDĐ Tổng cục Quản lý ruộng đất trước Tổng cục Địa phát hành” Như vậy, chưa có GCN QSDĐ người dân phải thêm khoảng thời gian để đổi sang mẫu giấy thống Trung ương xin hợp thức hóa QSDĐ làm thủ tục chuyển nhượng Điều gây phiền hà cho người dân Vì vậy, nên cho phép trường hợp người SDĐ có GCN QSDĐ quan Nhà nước có thẩm quyền ký, đảm bảo hoàn thành nghĩa vụ tài chính, không tranh chấp chưa theo mẫu giấy đỏ mà Trung ương phát hành chuyển nhượng đồng thời đổi giấy (thay thực thêm giai đoạn đổi giấy chuyển nhượng trước kia) Nếu nhìn từ góc độ xã hội, việc công luận đồng tình ủng hộ tránh phiền hà, giảm bớt khâu thủ tục không cần thiết cho người dân Về góc độ quản lý Nhà nước, thủ tục hành giản đơn mà đảm bảo yêu cầu kỹ thuật pháp lý Điều kiện nhận chuyển nhượng: Khoản 1, Điều Nghị định 17 có quy định “có nhu cầu SDĐ” Vậy, nhu cầu sử dụng nào? Để xác định người dân thực có nhu cầu SDĐ hay không khó cần phải có đội kiểm tra liên ngành Trong thị trường bất động sản trở nên sôi động việc kinh doanh chúng đem lại nguồn lợi nhuận cao Với lý có nhu cầu SDĐ, sau chuyển nhượng xong lại chuyển cho người khác, diện tích đất chuyển nhượng nhiều lần khoảng thời gian ngắn Việc xác nhận cán địa mang tính hình thức giấy tờ, thực tế cách xác định Đối với đất lúa nước phải trực tiếp sản xuất nông nghiệp Khoản 2, Điều Nghị định 17 có quy định “Hộ gia đình cá nhân chưa có đất SDĐ hạn mức theo quy định pháp luật đất đai nhận chuyển nhượng QSDĐ nông nghiệp”, nhằm hướng dẫn thêm điều Thông tư 1417 có quy định nộp thêm đơn kê khai diện tích đất nông nghiệp sử dụng, phần diện tích cấp GCN QSDĐ nộp thêm GCN Việc xác định hạn mức gặp nhiều khó khăn cho cán địa cấp phường Trước vướng mắc trên, Nhà nước nên xem xét lại điều kiện chuyển nhượng nhận chuyển nhượng QSDĐ ban hành thêm văn quy định rõ điều Một số đề xuất khác: Quy định hộ gia đình cá nhân chung chung, điều gặp nhiều khó khăn cho việc giải điều kiện chuyển nhượng nhận chuyển nhượng nêu Ngoài ra, nguyên nhân gây tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng, tranh chấp QSDĐ thành viên hộ gia đình Điều 118 Bộ Luật dân quy định “Đối với hộ gia đình có quyền sử dụng hợp pháp tài sản chung hộ, thành viên có đồng quyền sử dụng giá trị quyền sử dụng đó” Như vậy, thành viên bình đẳng thực quyền người SDĐ Hiểu hộ gia đình gồm người có hộ khẩu, người có quyền Tuy nhiên thực tế có số trường hợp người có tên hộ đóng góp để tạo giá trị QSDĐ mà có quyền thành viên lại không hợp lý cho Thành viên tách hộ có đóng - Trang 58 - Ngành Quản lý đất đai SVTH: Phạm Mai Cầm góp tạo giá trị QSDĐ giải nào? Trường hợp đứng tên GCN cấp cho hộ gia đình, có vài thành viên hộ sản xuất nông nghiệp, thành viên khác buôn bán, kinh doanh, làm công nhân nhà máy, xí nghiệp Khi thành viên sản xuất nông nghiệp lý mà chuyển nơi khác không khả lao động, họ muốn chuyển nhượng QSDĐ lại lại không thỏa mãn điều kiện Trước vấn đề này, Phòng TN-MT yêu cầu nộp thêm hộ chứng minh nhân dân nhằm làm sở cho việc cấp GCN, xác minh điều kiện chuyển nhượng nhận chuyển nhượng QSDĐ Người đứng tên đơn xin đăng ký QSDĐ chủ hộ hay vợ chồng chủ hộ cấp GCN hộ gia đình, thành viên hộ cấp cá nhân Trong thực tế, gặp phải nhiều phản kháng từ phía người dân, có số trường hợp vợ chồng chủ hộ xin cấp dạng cá nhân Do có bất cập cần: - Có quy định cụ thể khái niệm hộ gia đình, cá nhân cấp GCN QSDĐ Đối với điều kiện chuyển nhượng nhận chuyển nhượng QSDĐ nên quy định cụ thể cho trường hợp hộ gia đình, cá nhân - Đối với trường hợp hợp đồng chuyển nhượng hay đơn đăng ký QSDĐ ghi tên người mà có thêm tờ can kết độc thân cấp GCN QSDĐ cho cá nhân… Để hạn chế đất chuyển nhượng nhiều lần qua nhiều chủ sử dụng, việc người nhận chuyển nhượng làm tờ cam kết mục đích cần phải quy định thêm vòng 12 tháng không chuyển nhượng cho người khác * Hạn mức chuyển nhượng: Trước phần diện diện tích đất tối thiểu chuyển nhượng QSDĐ nông nghiệp lại quy định văn Pháp luật đất đai Hiện có quy định theo Nghị Quyết Ủy Ban thường vụ Quốc hội số 1126/2007/NQ-UBTVQH11 ngày 21/06/2007 Quy định hạn mức nhận chuyển nhượng QSDĐ nông nghiệp hộ gia đình, cá nhân để sử dụng vào mục đích nông nghiệp quy định: Tại Điều Nghị Quyết “Đất trồng hàng năm, đất nuôi trồng thuỷ sản đất làm muối không ha, đất trồng lâu năm không 20 ha… ” Với qui định này, địa phương áp dụng phần ngăn chặn tình trạng đầu đất đai Hạn mức chuyển nhượng vấn đề vướng mắc công tác giải HS gây nhiều khó khăn công tác cập nhât chỉnh lý biến động đất đai Để chế “một cửa” thật có hiệu giảm thời gian lại nhiều lần người dân, trình tự, thủ tục giấy tờ phải niêm yết đầy đủ UBND phường để người dân thực đầy đủ Loại bỏ giấy tờ không cần thiết, cần có phối hợp chặt chẽ Cơ quan thuế Phòng VPĐK QSDĐ, nhằm xác định mức thuế để người dân chờ đợi lại nhiều lần Nhu cầu nhà đất cần thiết người dân, người dân nghèo việc tính thuế chuyển mục đích từ đất nông nghiệp sang đất cao Vì vậy, Nhà nước cần phải xem xét lại mức thuế áp dụng vào mục đích đất ở, quyền lợi đáng người dân; cần có sách giảm mức thuế cho người dân - Trang 59 - Ngành Quản lý đất đai SVTH: Phạm Mai Cầm nghèo gặp khó khăn Cần có quy định riêng mức thuế chuyển quyền khu vực có khu Quy hoạch Nhà ở, khu dân cư, công trình giao thông…để ngăn chặn tình trạng đầu tích lũy đất Cần sớm có quy định hỗ trợ cho QĐ 54/2007/QĐ-UBND để xử lý nghiêm khắc tình trạng xây dựng trái phép sau chuyển nhượng theo cán chuyên môn tình trạng diễn phổ biến địa phương Cần tổ chức thêm đội kiểm tra liên ngành đề kiểm soát việc SDĐ để đảm bảo đất sử dụng mục đích hạn chế tình trạng nhũng nhiễu công tác Quản lý Nhà nước đất đai - Trang 60 - Ngành Quản lý đất đai SVTH: Phạm Mai Cầm KẾT LUẬN - KIẾN NGHỊ KẾT LUẬN Trong năm gần với tốc độ đô thị hóa nhanh, sở vật chất hạ tầng kỹ thuật ngày nâng cao Quận thu hút nhiều vốn đầu tư nước với khu công nghiệp, khu Công nghệ cao Quận Thành phố Hồ Chí Minh Đặc biệt khu Công nghệ cao hình thành địa phương trở thành điểm nóng thật thu hút nhiều lao động, làm cho dân số tăng nhanh, đặc biệt tỷ lệ gia tăng học Dẫn đến nhu cầu SDĐ tăng cao Song song với tốc độ đô thị hóa tình hình chuyển nhượng QSDĐ không phần nóng bỏng Lượng HS chuyển nhượng QSDĐ ngày tăng, năm sau cao năm trước Những trường hợp chuyển nhượng phổ biến phân lô bán nền, tách đất ở, đất gắn liền với ăn trái, đất nông nghiệp Sau nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp người SDĐ tự ý xây dựng trái phép để sau chịu phạt xin hợp thức hóa nhà, xin chuyển mục đích SDĐ để sản xuất kinh doanh, kinh doanh phòng trọ có nơi đất bị bỏ hoang chờ đến đất lên giá để chuyển cho người khác để hưởng phần chênh lệch Bên cạnh Nhà nước thường xuyên có sách văn pháp quy hỗ trợ, tạo điều kiện cho người SDĐ thực quyền nghĩa vụ mình, đẩy mạnh công tác cấp GCN QSDĐ chứng thư pháp lý quan trọng thừa nhận quyền người SDĐ Lúc họ an tâm sản xuất thực quyền có nhu cầu Từ năm 2003 đến tháng năm 2008, lượng HS chuyển nhượng tăng mạnh, giải 14.146 HS, HS đất nông nghiệp 7.689, đất 6.447 chiếm 45,6% UBND Quận thường xuyên theo dõi ban hành Quyết định để hỗ trợ cho công tác giải HS cụ thể: - Quyết định 58/QĐ-UBND ngày 15/4/2005 UBND Quận việc thành lập VPĐK QSDĐ trực thuộc phòng Tài nguyên Môi trường - Quyết định 1063/QĐ-UBND ngày 30/6/2005 UBND Quận việc ban hành quy trình giải HS hành theo chế “một dấu, cửa” - Quyết định 73/2006/QĐ-UBND ngày 24/4/2006 việc ban hành quy chế tổ chức hoạt động VPĐK QSDĐ Với văn góp phần quan trong công tác giải HS hành đất đai, HS chuyển nhượng QSDĐ Đồng thời với nguồn ngân sách lớn thu thông qua việc chuyển nhượng góp phần thúc đẩy phát triển KT-XH địa phương Đội ngũ cán chuyên môn nghiệp vụ Phòng TN-MT, VPĐK QSDĐ trẻ hóa thường xuyên bồi dưỡng kiến thức chuyên môn Quản lý đất đai để nâng cao hiệu làm việc - Trang 61 - Ngành Quản lý đất đai SVTH: Phạm Mai Cầm KIẾN NGHỊ Với thuận lợi khó khăn trên, để quản lý giải có hiệu công tác chuyển nhượng QSDĐ, thiết nghĩ cần áp dụng số giải pháp cụ thể Sau xin đề xuất số kiến nghị: - Tăng cường kiểm tra đôn đốc thực tốt công tác lập quy hoạch kế hoạch SDĐ nhằm phân bố lại quỹ đất cho phù hợp với tốc độ tăng trưởng phát triển KTXH địa phương - Cần phải công bố dự án quy hoạch (nhất dự án quy hoạch phê duyệt khu vực đất ở) phường phương tiện thông tin đại chúng Bên cạnh phải tuyên truyên kiến thức pháp luật đất đai sâu rộng đến người dân, nhà, hộ dân loa phát thông qua cán văn hóa thông tin phường - Cần ban hành văn hướng dẫn cụ thể để cán địa phường có sở xác nhận điều kiện chuyển nhượng nhận chuyển nhượng, tạo điều kiện cho người có nhu cầu SDĐ thật để ổn định sống mình, đồng thời góp phần ngăn chặn phần tình trạng đầu tích lũy đất - Các cấp lãnh đạo Trung ương địa phương cần hỗ trợ thêm trang thiết bị máy vi tính, máy in, photo cho VPĐK QSDĐ nhằm phục vụ công tác ứng dụng phần mềm GIS để hoàn thành tốt việc lưu trữ giải HS hành chính, đặc biệt HS chuyển nhượng QSDĐ Đồng thời dễ dàng phát sai sót, trường hợp sử dụng, chuyển nhượng đất vượt hạn mức… - Cần nâng cao lực quản lý, trình độ chuyên môn cán địa địa phương Tăng cường vai trò quản lý Nhà nước đất đai cấp, cấp sở - Do lượng HS nhiều, cần phải bổ sung thêm nhân viên để giải lưu trữ HS, xây dựng thêm kho để lưu trữ HS ******************* - Trang 62 - TÀI LIỆU THAM KHẢO Hiến pháp nước CHXHCN Việt Nam năm 1992 Luật đất đai năm 1993 Quốc hội thông qua ngày 24/07/1993 Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất thông qua ngày 22/05/1994 Nghị định 17/1999/NĐ-CP ngày 29/03/1999 Chính phủ thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế QSDĐ chấp, góp vốn giá trị QSDĐ Thông tư 1417/1999/TT-TCĐC ngày 18/09/1999 Tổng cục Địa hướng dẫn thi hành Nghị định 17/1999/NĐ-CP Nghị định 04/2000/NĐ-CP ngày 11/02/2000 Chính phủ thi hành Luật sửa đổi bổ sung số điều Luật đất đai Nghị định 19/2000/NĐ-CP ngày 08/06/2000 Chính phủ quy định chi tiết thi hành Luật thuế chuyển QSDĐ Luật sửa đổi bổ sung số điều Luật thuế chuyển QSDĐ Nghị định 79/2001/NĐ-CP ngày 01/11/2001 Chính phủ sửa đổi bổ sung số điều Nghị định 17/1999/NĐ-CP 9.Thông tư 1883/2001/TT-TCĐC ngày 12/11/2001 Tổng cục Địa hướng dẫn mẫu hợp đồng để thực quyền người sử dụng đất 10 Thông tư 1990/2001/TT-TCĐC ngày 30/11/2001 Tổng cục Địa hướng dẫn đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa cấp GCNQSDĐ 11 Luật đất đai năm 2003 Quốc hội thông qua ngày 26/11/2003 12 Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 quy định trình tự, thủ tục chuyển nhượng QSDĐ 13 Nghị định 182/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 quy định xử phạt vi phạm hành lĩnh vực đất đai 14 Bài giảng môn “Quản lý nhà nước đất đai” Thầy Lê Mộng Triết 15 Bài giảng môn “Luật đất đai” Cô Dương Thị Tuyết Hà 16 Luận văn tốt nghiệp “Đánh giá tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa bàn Quận từ năm 2003 đến nay.” chị Nguyễn Thị Cẩm Tú 17 Luận văn tốt nghiệp “Đánh giá tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa bàn Thị xã Tây Ninh từ năm 2002 đến tháng năm 2007.” Anh Huỳnh Quang Vinh [...]... tích theo mục đích sử dụng năm 2007 so với năm 2005 và 20 06 So với năm 2005 Loại đất Tổng diện tích tự nhiên Diện tích Diện tích năm 2005 So với năm 20 06 Tăng (+) Giảm (-) Diện tích năm 20 06 Tăng (+) Giảm (-) - 113 89, 64 - 113 89, 64 113 89, 64 Đất nông nghiệp 5 0 96 , 06 5 195 , 79 -99 ,73 5130, 16 -34,10 Đất phi nông nghiệp 62 31,42 61 31 ,60 99 ,82 6 197 ,32 34,10 Đất chưa sử dụng 62 , 16 62,25 -0, 09 62 , 16 (Nguồn: Phòng... 24/7/ 199 3 - Luật thuế chuyển quyền SDĐ được Quốc hội thông qua ngày 22 /6/ 199 4 - Bộ luật dân sự được Quốc hội thông qua ngày 28/10/ 199 5 - Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật đất đai năm 199 8 - Nghị định 17/ 199 9/NĐ-CP ngày 29/ 03/ 199 9 của Chính phủ về thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế QSDĐ và thế chấp, góp vốn bằng giá trị QSDĐ - Thông tư 1417/ 199 9/TT-TCĐC ngày 18 /9/ 199 9... II.2.2 Tình hình sử dụng đất đai: 1 Hiện trạng sử dụng đất năm 2007: Bảng12:Thống kê điện tích các nhóm đất chính năm 2007 STT Loại đất Mã Diện tích (ha) Tỷ lệ (%) 1 Đất nông nghiệp NNP 5. 0 96 , 06 44,74 2 Đất phi nông nghiệp PNN 6. 231,42 54,71 3 Đất chưa sử dụng CSD 62 , 16 0,55 11.3 89, 64 100 Tổng cộng (Nguồn: Phòng Tài nguyên và Môi trường) Theo số liệu thống kê đất đai năm 2007 thì diện tích đất tự nhiên... nghiệp STT Năm 2003 2004 2005 20 06 2007 Chỉ tiêu 1 Diện tích lúa gieo trồng (ha) 1.5 79, 5 1.154,2 65 1,7 333, 19 280,15 2 Diện tích cây hoa màu (ha) 41 ,60 39, 80 45,55 41,71 30,52 3 Năng suất lúa (tạ/ha) 29, 85 31,72 30,37 27,41 32,50 4 Số lượng gia súc (con) 5 Số lượng gia cầm (con) 6 Doanh thu (tỷ đồng) 13.778 12.575 14 .95 4 22.084 21.707 165 .350 41.1 76 6. 266 5. 266 1 .97 8 70, 69 0 65 , 360 67 ,070 54, 69 9 56, 232 (Nguồn:... Nhà nước giao đất theo quy định của pháp luật.” Những đổi mới trong Hiến pháp năm 199 2 đã phần nào đáp ứng yêu cầu của người dân, làm cơ sở cho sự ra đời của Luật đất đai năm 199 3 3 Giai đoạn từ sau Luật đất đai 199 3 đến trước khi có NĐ 17/ 199 9/NĐ-CP: Ngày 14 /9/ 199 3 Luật đất đai năn 199 3 ra đời có những quy định mới: • Thừa nhận đất có giá trị • Quy định các QSDĐ: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê,... vốn bằng giá trị QSDĐ phần nào đáp ứng nhu cầu của người dân về nhà, đất mà nhất là nhu cầu chuyển nhượng QSDĐ So với Luật đất đai năm 199 3 đã được sửa đổi, bổ sung năm 199 8 và Luật dân sự năm 199 5 thì Nghị định 17/ 199 9/NĐ-CP đã quy định cụ thể về trình tự, thủ tục chuyển nhượng nhưng việc phân công trách nhiệm cho từng cơ quan có thẩm quyền vẫn chưa được quy định Vì vậy, để cụ thể hóa NĐ 17/ 199 9/NĐ-CP,... 1 06 ,92 66 , 89 10 Hiệp Phú 4, 49 90,07 11 Phước Bình 10,88 49, 85 12 Long Thạnh Mỹ 314,44 1 49, 39 13 Long Bình 757, 09 128 ,67 5. 0 96 , 06 1.551, 39 Tổng cộng (Nguồn: Tài nguyên và Môi trường) a) Đất nông nghiệp: Hiện nay trên toàn Quận diện tích đất nông nghiệp còn rất lớn (5. 0 96 , 06 ha, chiếm 44,74% diện tích tự nhiên), nhiều nhất là phường Long Phước với diện tích là 1.474,72 ha chiếm 29% tổng diện tích đất. .. tích đất nông nghiệp và đất ở được thể hiện qua bảng sau: Bảng 9: Diện tích đất nông nghiệp và đất ở theo đơn vị hành chính (Đơn vị tính: ha) STT Tên phường 1 Long Trường 2 Long Phước 3 Đất nông nghiệp Đất ở 834, 36 65,42 1.474,72 66 ,34 Trường Thạnh 5 76, 23 162 ,78 4 Phú Hữu 61 2, 46 294 ,24 5 Phước Long A 60 ,72 48 ,65 6 Phước Long B 135 ,65 310,37 7 Tăng Nhơn Phú A 77,40 66 ,32 8 Tăng Nhơn Phú B 120,70 49, 40 9. .. đích SDĐ năm 2007 2 Tình hình biến động đất đai qua các năm: Do có nhiều loại đất với nhiều đối tượng sử dụng nên tình hình biến động đất đai xảy ra trên địa bàn diễn biến hết sức phức tạp Các loại đất đều biến động đáng kể, trong đó biến động chuyển nhượng QSDĐ có ảnh hưởng lớn đến vấn đề này Các loại biến động: • Biến động về diện tích • Biến động về mục đích sử dụng • Biến động về chủ sử dụng Bảng... 27 5 1 16 224 ,61 11 Phước Bình 50 2 62 98 ,32 12 Long Thạnh Mỹ 50 47 24 4 76 1.205 ,67 13 Long Bình 48 64 43 8 115 1. 761 ,27 TỔNG CỘNG 31 1/1000 17 233 462 59 1 1 260 34 1 95 9 11.3 89, 62 (Nguồn: Phòng Tài nguyên và Môi Trường) 2 Công tác Quy hoạch, kế hoạch SDĐ: Sau khi thành lập Quận, UBND TP.HCM đã phê duyệt Quy hoạch tổng thể của Quận đến năm 2020 theo Quyết định 3815/QĐ-UB-QLĐT ngày 02/07/ 199 9 Trong ... 19/2000/NĐ-CP - Luật sửa đổi bổ sung số điều Luật đất đai năm năm 2001 - Nghị định 79/2001/NĐ-CP ngày 01/11/2001 Chính phủ sửa đổi bổ sung số điều Nghị định 17/1999/NĐ-CP - Thông tư 1883/2001/TT-TCĐC... cận xác định: * Ranh giới hành chính: - Phía Bắc giáp quận Thủ Đức Huyện Dĩ An - Bình Dương - Phía Nam giáp Huyện Nhơn Trạch - Đồng Nai - Phía Tây giáp Quận - Phía Đông giáp Thành phố Biên Hòa... 2005 So với năm 2006 Tăng (+) Giảm (-) Diện tích năm 2006 Tăng (+) Giảm (-) - 11389,64 - 11389,64 11389,64 Đất nông nghiệp 5096,06 5195,79 -9 9,73 5130,16 -3 4,10 Đất phi nông nghiệp 6231,42 6131,60