ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM -  - PHÙNG NGÂN HOA Tên đề tài: NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT PHI NÔNG NGHIỆP TẠI PHƯỜNG HOÀNG VĂN THỤ, THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN NĂM 2014 KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC Hệ đào tạo : Chính quy Chun ngành : Địa mơi trường Khoa : Quản lý tài nguyên Khóa học : 2011 – 2015 Thái Nguyên, 2015 ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM -  - PHÙNG NGÂN HOA Tên đề tài: NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT PHI NƠNG NGHIỆP TẠI PHƯỜNG HỒNG VĂN THỤ, THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN NĂM 2014 KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC Hệ đào tạo : Chính quy Chun ngành : Địa mơi trường Lớp : K43 – ĐCMT N03 Khoa : Quản lý tài nguyên Khóa học : 2011 – 2015 Giảng viên HD : ThS Trương Thành Nam Thái Nguyên, 2015 ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM -  - PHÙNG NGÂN HOA Tên đề tài: NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT PHI NƠNG NGHIỆP TẠI PHƯỜNG HỒNG VĂN THỤ, THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN NĂM 2014 KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC Hệ đào tạo : Chính quy Chun ngành : Địa mơi trường Lớp : K43 – ĐCMT N03 Khoa : Quản lý tài nguyên Khóa học : 2011 – 2015 Giảng viên HD : ThS Trương Thành Nam Thái Nguyên, 2015 ii DANH MỤC BẢNG Trang Bảng 4.1: Diện tích, cấu loại đất phường năm 2014 37 Bảng 4.2: Số liệu điều tra theo vị trí Nhóm I 42 Bảng 4.3: Số liệu điều tra đất theo vị trí Nhóm II 45 Bảng 4.4: Số liệu điều tra giá đất theo vị trí Nhóm III 46 iii DANH MỤC HÌNH Trang Đồ thị 2.1: Đồ thị cung cầu đất đai Đồ thị 2.2: Đồ thị cung cầu đất đai - thời gian ngắn Hình 4.1: Biểu đồ cấu sử dụng đất phường Hoàng Văn Thụ 37 Hình 4.2: Biểu đồ mức độ ảnh hưởng vị trí 03 tuyến đường, phố (Hoàng Văn Thụ (I1), Bắc Kạn (II2), Chu Văn An (III2 49 Hình 4.3: Biểu đồ so sánh giá đất trung bình thị trường theo vị trí 02 đường Phủ Liễn (III1), Chu Văn An (III2) 50 Hình 4.4: Biểu đồ so sánh giá đất trung bình thị trường tuyến đường từ Nhóm I đến Nhóm III vị trí 54 Hình 4.5: Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất phường Hoàng Văn Thụ, thành phố Thái Nguyên năm 2014 56 Hình 4.6: Nghề nghiệp, trình độ, thu nhập ảnh hưởng tới giá đất 57 Hình 4.7: Các yếu tố liên quan đến đất ảnh hưởng đến giá đất 58 Hình 4.8: Yếu tố pháp lý 59 iv DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT STT Tên đầy đủ Tên viết tắt UBND Ủy ban nhân dân HĐND Hội đồng nhân dân XHCN Xã hội chủ nghĩa CNTB Chủ nghĩa tư NĐ Nghị định CP Chính phủ QĐ Quyết định TT Thông tư QSDĐ Quyền sử dụng đất 10 BĐS Bất động sản 11 HĐND Hội đồng nhân dân 12 VT Vị trí 13 BTC Bộ tài 14 VHTT Văn hóa thơng tin 15 CNKT Công nhân kỹ thuật 16 XD Xây dựng 17 HL Huyện lộ 18 TL Tỉnh lộ 19 GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất v MỤC LỤC Trang LỜI CẢM ƠN i DANH MỤC BẢNG ii DANH MỤC HÌNH iii DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT iv MỤC LỤC v PHẦN 1: MỞ ĐẦU 1.1 Tính cấp thiết đề tài 1.2 Mục đích nghiên cứu đề tài 1.3 Ý nghĩa nghiên cứu đề tài PHẦN 2: TỔNG QUAN TÀI LIỆU 2.1 Cơ sở khoa học hình thành giá đất 2.1.1 Khái niệm giá đất 1.1.2 Cơ sở khoa học việc hình thành giá đất giá đất 2.2 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 2.2.1 Yếu tố thông thường 2.2.2 Yếu tố khu vực 10 2.2.3 Yếu tố cá biệt 11 2.3 Phương pháp xác định giá đất 11 2.3.1 Các phương pháp xác định giá đất Việt Nam 11 2.3.2 Điều kiện áp dụng phương pháp xác định giá đất 16 2.3.3 Phương pháp xác định giá đất đô thị 17 2.4 Khái quát trình hình thành giá đất nước ta 19 2.4.1 Giai đoạn trước năm 1946 19 2.4.2 Giai đoạn từ năm 1946 đến năm 1980 19 2.4.3 Giai đoạn từ năm 1980 đến 1993 20 vi 2.4.4 Giai đoạn từ năm 1993 đến 20 2.5 Công tác quản lý Nhà nước giá đất 20 2.5.1 Quản lý giá đất Việt nam 21 2.5.2 Quản lý giá đất số nước 23 PHẦN 3: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 25 3.1 Đối tượng phạm vi nghiên cứu 25 3.1.1 Phạm vi nghiên cứu 25 3.1.2 Đối tượng nghiên cứu 25 3.2 Nội dung nghiên cứu 25 3.2.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội sử dụng đất tác động tới công tác quản lý đất đai định giá đất phường Hoàng Văn Thụ, thành phố Thái Nguyên năm 2014 25 3.2.2 Đánh giá thực trạng giá đất địa bàn phường Hoàng Văn Thụ, thành phố Thái Nguyên năm 2014 26 3.2.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn phường Hoàng Văn Thụ, thành phố Thái Nguyên năm 2014 27 3.2.4 Đánh giá mối quan hệ số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất phường Hoàng Văn Thụ, thành phố Thái Nguyên năm 2014 27 3.2.5 Đề xuất số giải pháp 27 3.3 Phương pháp nghiên cứu 27 3.3.1 Phương pháp thu thập tổng hợp tài liệu thứ cấp 27 3.3.2 Phương pháp chuyên gia: 27 3.3.3 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu 27 3.3.4 Phương pháp điều tra, thu thập tài liệu sơ cấp 28 3.3.5 Phương pháp thống kê, xử lý số liệu 28 i LỜI CẢM ƠN Thực phương châm “học đôi với hành, lý luận gắn liền với thực tế” Thực tập tốt nghiệp thời gian để sinh viên sau học tập, nghiên cứu trường có điều kiện củng cố vận dụng kiến thức học vào thực tế Đây giai đoạn thiếu sinh viên trường đại học nói chung sinh viên Trường Đại học Nơng lâm Thái Ngun nói riêng Với lịng kính trọng biết ơn, em xin cảm ơn thầy giáo Trương Thành Nam giảng viên khoa Quản lý Tài nguyên tận tình hướng dẫn giúp đỡ em suốt thời gian thực đề tài Em xin chân thành cảm ơn Ban giám hiệu nhà trường, Ban chủ nhiệm Khoa Quản lý Tài nguyên, thầy giáo, cô giáo, cán khoa truyền đạt cho em kiến thức, kinh nghiệm quý báu trình học tập rèn luyện trường Em xin gửi lời cảm ơn tới Sở Tài Nguyên Môi trường tỉnh Thái Nguyên, cán bộ, nhân viên công tác sở Tài nguyên Môi Trường giúp đỡ em suốt thời gian thực tập tốt nghiệp Em gửi lời cảm ơn tới gia đình, người thân bạn bè ln bên cạnh động viên, khích lệ em suốt trình học tập thời gian em thực khóa luận tốt nghiệp Trong q trình học tập thực đề tài, em cố gắng kinh nghiệm cịn thiếu kiến thức cịn hạn chế nên khóa luận tốt nghiệp chắn khơng tránh khỏi thiếu sót Em mong nhận đóng góp ý kiến thầy bạn bè để khóa luận hoàn thiện Em xin chân thành cảm ơn Thái Nguyên, ngày 10 tháng 05 năm 2015 Sinh viên Phùng Ngân Hoa viii 4.4.2 Các yếu tố liên quan đến đất ảnh hưởng đến giá đất 58 4.4.3 Yếu tố pháp lý đất ảnh hưởng đến giá đất 59 4.5 Đề xuất số giải pháp 60 PHẦN 5: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 62 5.1 Kết luận 62 5.2 Kiến nghị 63 TÀI LIỆU THAM KHẢO 65 PHỤ LỤC 11 11.1 Ngõ số 309: Rẽ qua Sở Nông nghiệp Phát triển Nông thôn gặp đường Chu Văn An Từ đường Lương Ngọc Quyến đến cổng Sở Nông nghiệp Phát triển Nông thôn 11.1.1 Nhánh rẽ phải thứ vào 100m 11.1.2 11.2 14 Từ cổng Sở Nông nghiệp Phát triển nông thôn rẽ phải (nhánh rẽ phải thứ 2) vào 150m Từ cổng Sở Nông nghiệp Phát triển Nông thôn rẽ trái đến gặp đường Chu Văn An Ngõ số 357 đến gặp đường Chu Văn An (đối diện Bến xe khách Thái Nguyên) 5.000 3.000 2.500 3.000 3.000 Từ đường Lương Ngọc Quyến rẽ Trường THPT Lương 16 Ngọc Quyến gặp đường Hồng Văn Thụ (Cạnh Cơng an 15.000 phường Hồng Văn Thụ) ĐƯỜNG BẮC KẠN XIII (Từ đảo tròn Trung tâm đến ngã ba Mỏ bạch) Từ đảo tròn trung tâm đến hết đất Ki ốt xăng dầu Gia Bẩy Qua đất Ki ốt xăng dầu Gia Bẩy đến hết đất Công ty cổ phần tư vấn đầu tư xây dựng Thái Nguyên Từ đất Công ty cổ phần tư vấn đầu tư xây dựng Thái Nguyên đến ngã Mỏ Bạch 16.000 14.000 13.000 Trục phụ Ngõ số 678: Rẽ theo hàng rào Đội cảnh sát bảo vệ tỉnh gặp đường Phủ Liễn (toàn tuyến) Ngõ số 612 rẽ vào KDC đồi Két nước (cũ) (2 ngõ) đường ≥ 3,5m 5.000 5.000 Ngõ số 568: Rẽ đối diện Cầu Gia bẩy vào tổ 16 3.1 Từ đường Bắc Kạn vào 150m 4.500 3.2 Qua 150m đến 300m 3.500 Ngõ số 432: Rẽ vào KDC cạnh Công ty cổ phần tư vấn đầu tư xây dựng Thái Nguyên (vào 100m) 4.000 Ngõ rẽ vào cổng Đền Mẫu Thoải Ngõ số 366: Vào tổ văn hoá số 13 6.1 Từ đường Bắc Kạn vào 50m 4.500 6.2 Qua 50m đến 100m 3.000 Ngõ số 332: Vào tổ văn hoá số 10 7.1 Từ đường Bắc Kạn vào 100m 5.000 7.2 Qua 100m đến 250m 4.000 10 Ngõ số 330: Rẽ KDC Trường Chính trị tỉnh Thái Nguyên vào 100m Ngõ số 290: Từ đường Bắc Kạn vào 200m đầu 4.000 5.000 4.000 Ngõ số 238: Đường rẽ KDC cạnh Trường Trung học Bưu viễn thông Công nghệ thông tin Miền Núi 10.1 Từ đường Bắc Kạn vào 100m 5.000 10.2 Qua 100m đến 250m 4.000 11 Ngõ số 236: Rẽ KDC Kho bạc Xây lắp Nội thương 11.1 Từ đường Bắc Kạn vào 100m 5.500 11.2 Qua 100m vào KDC đến 250m 5.000 11.3 12 Các đoạn lại KDC quy hoạch có đường rộng ≥2,5m Ngõ số 1: Rẽ khu tập thể Sở Xây dựng (theo hàng rào Công ty CP Vận tải số 10 ) gặp đường goòng cũ 4.000 4.000 13 Ngõ số 997: Rẽ KDC Chi nhánh Điện thành phố 13.1 Từ đường Bắc Kạn vào 100m 4.500 13.2 Qua 100m vào hết KDC quy hoạch có đường rộng ≥ 3,5m 3.500 ĐƯỜNG PHỦ LIỄN XIV (Từ Đảo tròn Trung tâm đến Hợp tác xã Bắc Hà) Toàn tuyến 12.000 Trục phụ Ngõ số 54B: (Ngã tư rẽ nhà hàng Cây xanh) 1.1 Từ đường Phủ Liễn vào 100m 4.000 1.2 Qua 100m đến 250m có đường rộng ≥3,5m 3.000 2.1 2.2 2.3 2.3.1 2.3.2 2.3.3 2.3.4 Ngõ số 54A: Đi qua Trường THCS Nguyễn Du đến Nhà văn hoá tổ 25, phường Hoàng Văn Thụ Từ đường Phủ Liễn đến hết đất Trường THCS Nguyễn Du Từ giáp đất Trường THCS Nguyễn Du đến Nhà văn hoá tổ 25, phường Hoàng Văn Thụ 4.000 3.000 Các ngách rẽ ngõ số 54A Ngách rẽ vào KDC Viện Kiểm sát nhân dân tỉnh Thái Nguyên vào 100m Ngách rẽ theo hàng rào Trung tâm Giáo dục thường xuyên thành phố Thái Nguyên vào 200m Ngách rẽ theo hàng rào Trường THCS Nguyễn Du vào 300m 2.500 2.500 2.500 Ngách rẽ vào Đài Truyền hình tỉnh Thái Nguyên, vào 100m 2.500 Ngõ rẽ KDC Phủ Liễn gặp đường ngõ 60, đường Hoàng Văn Thụ Ngõ số 100: Rẽ gặp đường ngõ số 54A 6.500 2.500 Ngã ba HTX Bắc Hà - Gặp đường quy hoạch KDC Mỏ Bạch (Trung tâm Giáo dục thường xuyên tỉnh Thái Nguyên) 5.1 5.2 5.4 Ngã ba cạnh HTX Bắc Hà đến hết đất Trường Tiểu học Đội Cấn Từ hết đất Trường Tiểu học Đội Cấn đến ngã ba vào nhà văn hố tổ 25, phường Hồng Văn Thụ 4.000 3.500 Từ ngã ba vào nhà văn hoá tổ 25, phường Hoàng Văn Thụ đến gặp đường quy hoạch KDC Mỏ Bạch (Trung tâm 3.000 Giáo dục thường xuyên) Các đường quy hoạch KDC số phường Hoàng Văn Thụ xong sở hạ tầng 5.4.1 Đường quy hoạch rộng ≥14,5m 5.000 5.4.2 Đường quy hoạch rộng 300m đến đường phố điều tra Đánh giá yếu tố liên quan đến đất (Tốt/ TB/ kém) - Gần cơng trình cơng cộng điển hình:………………… - Chất lượng dịch vụ dân sinh: + Điện: ……… + Môi trường sống:…… + Nước:……… + An ninh trật tự:……… + Điện thoại/Internet:…………………… Các bất động sản khác gắn liền với đất: + Nhà: Năm xây dựng:…… Kết cấu: Cấp hạng: Số tầng: Tổng diện tích xây dựng: Ông/Bà có đồng ý với bảng giá đất hàng năm Nhà nước đưa hay không? Đồng ý Không đồng ý Lý do: ……………………………………… Ơng/Bà có thường xun tiếp cận với văn qui định Nhà nước đất đai (giá đất) hàng năm hay khơng? Có Khơng Yếu tố pháp lý (đánh dấu x vào tình trạng pháp lý đất): - Chuyển nhượng khơng có xác nhận quyền (người chuyển nhượng có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) - Chuyển nhượng có xác nhận quyền - Có đủ giấy tờ hợp lệ theo qui định pháp luật, chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất - Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Giá đất - Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất đất cần điều tra thị trường: …… đ/m2; thời điểm chuyển nhượng: ngày… tháng năm … - Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất loại đất tương tự điều tra thị trường: …… đ/m2; thời điểm chuyển nhượng: ngày … tháng … năm Thái Nguyên, ngày … tháng … năm 2013 Chủ sử dụng đất (Ký, ghi rõ họ tên) Phục lục 03: Bảng tổng hợp thông tin điều tra Gqđ Gtt Độ sâu Mặt tiền (Triệu đồng/m²) (Triệu đồng/m²) 20 30 61 CN 21,1 3,5 30 60 70 Thang (vót hậu) 21,9 3,2 27 60 VT1I1D 34,2 CN 14 2,5 27 58 VT1I1E 84 CN 21 30 62,2 VT2I1A 66 Khác 25,4 2,6 16 VT2I1B 101 CN 24 8,5 18 VT2I1C 112 CN 20 4,1 19 VT2I1D 90 Thang (vót hậu) 22 17 VT2I1E 33 CN 14,3 2,3 8,5 17 VT3I1A 73 CN 22,1 3,3 5,5 8,7 VT3I1B 52 CN 17,3 5,5 VT3I1C 90 Thang (nở hậu) 24 3,4 5,5 8,5 VT3I1D 82 Thang (vót hậu) 19 5,5 VT3I1E 66 Bình hành 21 3,1 7,5 VT4I1A 70 Khác 17 3,5 5,5 Mẫu Diện tích VT1I1A 80 VT1I1B 74 VT1I1C Hình thể CN VT4I1B 87 CN 21,7 3,5 VT4I1C 75 CN 19,7 3,8 3,5 5,7 VT4I1D 53 CN 20,4 2,6 5,5 VT4I1E 70 CN 16 4,3 5,5 7,3 VT1I2A 84,2 CN 24 3,5 18 50 VT1I2B 95 CN 22,1 4,3 18 50,5 VT1I2C 72 Khác 18 3,8 15 46 VT1I2D 72 CN 22,5 3,2 15 49 VT1I2E 75 CN 18,75 20 53 VT2I2A 104 Thang (vót hậu) 20 16 VT2I2B 102 Thang (nở hậu) 18 5,5 7,5 19 VT2I2C 150 CN 24 6,5 7,5 19 VT2I2D 72 Bình hành 20 3,6 18 VT2I2E 92 Thang (vót hậu) 20 17 VT3I2A 90 Bình hành 22 5,5 8,5 VT3I2B 92 Thang (vót hậu) 18 VT3I2C 86 CN 26 3,2 7,5 VT3I2D 128,5 CN 21,4 8,3 VT3I2E 73 CN 18,23 5,5 VT4I2A 74 CN 18,5 3,5 VT4I2B 80 CN 25 3,2 3,5 5,5 VT4I2C 97,6 Khác 22 4,3 3,5 VT4I2D 58 CN 14,5 5,5 VT4I2E 83 Khác 19,8 4,2 2,5 VT1II1A 150 CN 30 5,1 13 30 VT1II1B 29,6 CN 10,5 2,8 13 28 VT1II1C 78,2 CN 11,5 6,8 14 31 VT1II1D 60 CN 15 16 34 VT1II1E 84,9 CN 21,2 13 29 VT2II1A 72 Khác 18,5 3,9 4,5 11 VT2II1B 150 CN 30 4,5 13 VT2II1C 71 CN 18,6 3,8 13 VT2II1D 34,1 CN 14,8 2,3 10 VT2II1E 28 CN 13,3 2,1 10 VT3II1A 39 CN 17 2,3 VT3II1B 142 CN 30,2 4,7 VT3II1C 60 CN 20 7,5 VT3II1D 92 CN 30,6 VT3II1E 178 Thang (vót hậu) 29,6 8,5 VT4II1A 50 Bình hành 20 2,5 VT4II1B 70 CN 14 5 VT4II1C 87 CN 21,75 5,7 VT4II1D 46,8 CN 18,72 2,5 5,3 VT4II1E 68,8 CN 17,2 VT1III1A 58,5 CN 17,7 3,3 4,5 10 VT1III1B 50 Khác 12 4,5 VT1III1C 152 Khác 29 11 VT1III1D 97 CN 27 3,5 11 VT1III1E 101,6 Thang (vót hậu) 23 4,5 10 VT2III1A 111 Khác 23 4,5 3,5 8,5 VT2III1B 67,5 CN 16,9 3,5 VT2III1C 79,2 Khác 23 3,4 VT2III1D 120 CN 24 VT2III1E 99 Khác 19 VT3III1A 52 Thang (nở hậu) 15 3,3 4,3 VT3III1B 97 CN 24 3,3 Để phù hợp với quy luật kinh tế thị trường, cần phải sử dụng công cụ tài giá để điều tiết quan hệ cung cầu việc điều tiết giá đất thông qua việc điều tiết quan hệ cung cầu cung cầu xem hàm số giá Theo Luật Đất đai năm 2003, nước ta có hai loại giá đất xác định vào chế hình thành là: giá Nhà nước qui định giá thị trường bên thoả thuận Về nguyên tắc, giá đất Nhà nước qui định phải bám sát giá thị trường Trong mối quan hệ Nhà nước với người sử dụng đất, có trường hợp áp dụng giá thị trường để tính giá đất (cơng tác đấu giá QSDĐ) Giá S D1 G1 D G Số lượng đất đai Đồ thị 2.2: Đồ thị cung cầu đất đai - thời gian ngắn Đồ thị 2.2 minh hoạ tương tác cung cầu định giá đất thời gian ngắn Đồ thị cung S đường thẳng đứng nghĩa số lượng đất cố định, giá tăng tạo thêm đất Do vậy, giá thay đổi theo nhu cầu địa phương Khi đồ thị cầu tăng lên từ điểm D lên D1, giá tăng từ điểm G lên G1 Mặc dù tổng cung đất đai cố định, lượng cung loại đất cụ thể hay cho sử dụng cụ thể tăng lên giảm xuống thông qua việc điều chỉnh cấu loại đất VT3III2B 101 Khác 20,2 VT3III2C 80 Thanh (vót hậu) 20 2,5 VT3III2D 56,8 Bình hành 18 3 VT3III2E 120 CN 24 2,5 VT4III2A 110 Khác 21 2,5 VT4III2B 110 Thang (vót hậu) 23,4 4,7 2,5 VT4III2C 73 CN 20,8 3,5 2,5 VT4III2D 66,82 CN 16,2 4,1 2,5 5,5 VT4III2E 70 CN 17,5 2,5 ... thành phố Thái Nguyên năm 2014 26 3.2.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn phường Hoàng Văn Thụ, thành phố Thái Nguyên năm 2014 27 3.2.4 Đánh giá mối quan hệ số yếu tố ảnh hưởng. .. Hoàng Văn Thụ, thành phố Thái Nguyên năm 2014 27 3.2.4 Đánh giá mối quan hệ số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất phường Hoàng Văn Thụ, thành phố Thái Nguyên năm 2014 27 3.2.5 Đề xuất số giải... bàn phường Hoàng Văn Thụ năm 2014 38 4.2.2 Thực trạng giá đất phường Hoàng Văn Thụ, thành phố Thái Nguyên năm 2014 41 4.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn phường Hoàng Văn Thụ,