BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP HỒ CHÍ MINH - NGUYỄN THỊ KIM HỒNG PHÁT TRIỂN TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ TP Hồ Chí Minh – Năm 2011 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP HỒ CHÍ MINH NGUYỄN THỊ KIM HỒNG PHÁT TRIỂN TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM CHUYÊN NGÀNH : KINH TẾ TÀI CHÍNH – NGÂN HÀNG MÃ SỐ: 60.31.12 LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS ĐOÀN ĐỈNH LAM TP Hồ Chí Minh – Năm 2011 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam ñoan luận văn nghiên cứu thực hiện, với giúp ñỡ giáo viên hướng dẫn Các thông tin số liệu ñược sử dụng luận văn ñược trích dẫn ñầy ñủ nguồn tài liệu danh mục tài liệu tham khảo hoàn toàn trung thực TP Hồ Chí Minh, tháng năm 2011 Nguyễn Thị Kim Hồng MỤC LỤC Trang DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ LỜI MỞ ĐẦU CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Tổng quan thị trường bất ñộng sản 1.1.1 Khái niệm ñặc ñiểm thị trường bất ñộng sản 1.1.1.1 Khái niệm bất ñộng sản hàng hóa bất ñộng sản 1.1.1.2 Đặc trưng hàng hóa bất ñộng sản .4 1.1.1.3 Khái niệm thị trường bất ñộng sản 1.1.2 Đặc ñiểm thị trường bất ñộng sản 1.2.3 Các nhân tố ảnh hưởng ñến thị trường bất ñộng sản 1.1.4 Rủi ro thuộc thị trường bất ñộng sản 10 1.2 Tổng quan tín dụng bất ñộng sản 11 1.2.1 Khái niệm ñặc trưng tín dụng bất ñộng sản 11 1.2.1.1 Khái niệm 11 1.2.1.2 Đặc trưng tín dụng bất ñộng sản .12 1.2.2 Vai trò tín dụng bất ñộng sản 13 1.2.3 Các rủi ro tín dụng bất ñộng sản 14 1.2.4 Sản phẩm xu hướng phát triển tín dụng bất ñộng sản 17 1.2.5 Hiệu tín dụng bất ñộng sản 21 1.3 Tín dụng bất ñộng sản Mỹ nước khu vực – học kinh nghiệm cho Việt Nam 22 1.3.1 Tín dụng bất ñộng sản Mỹ 22 1.3.1.1 Tiến trình khủng hoảng 22 1.3.1.2 Nguyên nhân khủng hoảng tín dụng bất ñộng sản Mỹ 23 1.3.1.3 Tác ñộng hậu khủng hoảng tín dụng bất ñộng sản Mỹ 26 1.3.2 Tín dụng bất ñộng sản Singapore 28 1.3.3 Tín dụng bất ñộng sản Trung Quốc 29 1.3.4 Các học kinh nghiệm 30 CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM 32 2.1 Thực trạng thị trường bất ñộng sản Việt Nam .32 2.1.1 Tình hình kinh tế Việt Nam 32 2.1.2 Thực trạng thị trường bất ñộng sản Việt Nam 33 2.1.2.1 Sự phát triển biến ñộng thị trường bất ñộng sản .33 2.1.2.2 Những rủi ro thị trường bất ñộng sản Việt Nam .41 2.1.2.3 Đánh giá chung thị trường bất ñộng sản Việt Nam 42 2.2 Thực trạng tín dụng bất ñộng sản Việt Nam .45 2.2.1 Hành lang pháp lý ñối với tín dụng bất ñộng sản Việt Nam gần ñây 45 2.2.2 Các hình thức tín dụng chủ yếu thị trường bất ñộng sản 48 2.2.2.1 Vay Ngân hàng 48 2.2.2.2 Huy ñộng thông qua chiếm dụng vốn khách hàng nhà ñầu tư .59 2.2.2.3 Phát hành trái phiếu công trình 62 2.2.3 Những mặt ñạt ñược tồn tín dụng bất ñộng sản Việt Nam nguyên nhân 64 CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM 69 3.1 Nhu cầu bất ñộng sản .69 3.2 Nhu cầu tín dụng thị trường bất ñộng sản .75 3.3 Giải pháp phát triển tín dụng bất ñộng sản Việt Nam 77 3.3.1 Các giải pháp khơi thông nguồn vốn cho thị trường bất ñộng sản 77 3.3.2 Các giải pháp phát triển tín dụng bất ñộng sản Việt Nam 80 3.3.2.1 Các giải pháp với kênh tín dụng qua Ngân hàng 80 3.3.2.2 Phát triển thị trường chấp cầm cố thứ cấp 83 3.3.2.3 Chứng khoán hóa bất ñộng sản 85 3.3.2.4 Thành lập quỹ tín thác ñầu tư bất ñộng sản 89 3.3.2.5 Thu hút vốn ñầu tư trực tiếp nước vào lĩnh vực bất ñộng sản .92 3.3.2.6 Các giải pháp phía Nhà nước .93 KẾT LUẬN 95 TÀI LIỆU THAM KHẢO DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT ACB : Ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu BĐS : Bất ñộng sản BIDV : Ngân hàng Đầu tư Phát triển Việt Nam CBRE : Công ty TNHH CB Richard Ellis (Việt Nam) CTG : Ngân hàng Công thương Việt Nam (Vietinbank) DN : Doanh nghiệp EIB : Ngân hàng xuất nhập Việt Nam (Eximbank) Fannie Mae : Federal National Mortgage Association (Hiệp hội Quốc gia tài trợ bất FED : Federal Reserve System (Cục dự trữ Liên Bang Hoa Kỳ) FDI : Foreign Direct Investment (Đầu tư trực tiếp nước ngoài) FDIC : The Federal Deposit Insurance Corporation (Công ty bảo hiểm tiền gửi Liên Bang) FHA : Federral Housing Administration Freddie Mac : Federal Home Loan Mortgage Cororation (Công ty Quốc gia tài trợ ñịa ốc) MB : Ngân hàng Quân Đội MSB : Ngân hàng Hàng hải Việt Nam NH : Ngân hàng NHTM : Ngân hàng thương mại NHNN : Ngân hàng Nhà Nước OCB : Ngân hàng Phương Đông REIT : Real Estate Investment Trust (Công ty ñầu tư tín thác bất ñộng sản) Sacomreal : Công ty Cổ phần Địa ốc Sài Gòn Thương Tín STB : Ngân hàng thương mại cổ phần Sài Gòn Thương Tín (Sacombank) TCB : Ngân hàng thương mại cổ phần Kỹ thương VN (Techcombank) TCTD : Tổ chức tín dụng TNHH : Trách nhiệm hữu hạn TP : Trái phiếu TDBĐS : Tín dụng bất ñộng sản TP.HCM : Thành phố Hồ Chí Minh TTCK : Thị trường chứng khoán VBARD : Ngân hàng Nông nghiệp Phát triển nông thôn VN (Agribank) VCB : Ngân hàng Ngoại thương Việt Nam (Vietcombank) VCBS : Công ty cổ phần chứng khoán ngân hàng Ngoại thương Việt Nam VN : Việt Nam XHCN : Xã Hội Chủ Nghĩa WTO : Tổ chức thương mại giới (World Trade Organization) DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ, ĐỒ THỊ Hình 1.1: Diễn biến thay ñổi lãi suất sách Hoa Kỳ 24 Hình 1.2: Dư nợ tín dụng bất ñộng sản Mỹ từ năm 2002 -2008 25 Hình 1.3: Diễn biến thay ñổi giá nhà thời kỳ bong bóng bất ñộng sản nhà 26 Hình 2.1: Tốc ñộ tăng trưởng GDP thực, Khu vực Châu Á (%) 32 Hình 2.2: Chỉ số giá tiêu dùng hàng tháng (% thay ñổi theo năm) Lãi suất 33 Hình 2.3: Giá chào thuê (USD/m2/tháng) 37 Hình 2.4: Giá chào bán (USD/m2/tháng) thị trường thứ cấp 37 Hình 2.5: Nguồn cung (căn hộ) 38 Hình 2.6: FDI vào lĩnh vực bất ñộng sản giai ñoạn 2004 -2011 39 Hình 2.7: Hệ số CAR số ngân hàng năm 2010 .45 Hình 2.8: Lạm phát Việt Nam từ tháng 1/2008 ñến 4/2011 49 Hình 2.9: Biến ñộng lãi suất Ngân hàng 50 Hình 2.10: Tốc ñộ tăng trưởng tín dụng bất ñộng sản số ngân hàng thương mại (giai ñoạn 2005 – 2009) 50 Hình 2.11: Tăng trưởng tín dụng 2000-2010 54 Hình 2.12: So sánh tỷ lệ cho vay/huy ñộng, cho vay/tài sản, cho vay/GDP số nước năm 2010 55 Hình 2.13: Tỷ lệ nợ xấu hệ thống Ngân hàng .56 Hình 2.14: Tỷ lệ nợ xấu số Ngân hàng năm 2010 56 Hình 3.1: Dự báo tốc ñộ tăng dân số tỷ lệ ñô thị hóa 69 Hình 3.2: Nguồn cung hộ Hà Nội 70 Hình 3.3: Số lượng hộ dự kiến bán 71 Hình 3.4: Nguồn cung văn phòng cho thuê TP HCM theo phân hạng .73 Hình 3.5: Khách khách du lịch Quốc tế ñến Việt Nam qua 10 năm gần ñây (2000-2010) .74 DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU Bảng 2.1: Giá ñất số Thành phố lớn Thế Giới 40 Bảng 3.1: So sánh số P/E ngành bất ñộng sản nước khu vực 75 LỜI MỞ ĐẦU Sự cần thiết ñề tài Sự phát triển nóng thị trường bất ñộng sản, với ñiều kiện “dễ dãi” trình cấp phát tín dụng bất ñộng sản ñã tạo nên khủng hoảng kinh tế - tài Mỹ, làm chao ñảo thị trường tài Thế giới tạo nguy lớn cho phát triển kinh tế nước Qua ñó cho thấy, vai trò tầm ảnh hưởng thị trường bất ñộng sản ñối với kinh tế lớn Để ñáp ứng ñược phát triển thị trường bất ñộng sản tiền vốn toán trung tâm thị trường Khó khăn vốn nguyên nhân dẫn ñến thị trường bất ñộng sản tình trạng bất ổn Trong bối cảnh kinh tế ñang bị lạm phát cao, vật giá tăng chóng mặt Nhà nước ñang ưu tiên thực thi biện pháp chống lạm phát, ñó sách thặt chặt tiền tệ biện pháp quan trọng Hiện dòng vốn vào thị trường BĐS chủ yếu từ ngân hàng, tổ chức tín dụng, vốn huy ñộng khách hàng ñang bị hạn chế thời gian lượng sản phẩm, vốn chủ sở hữu ñáp ứng phần nhỏ…với lãi suất cao huy ñộng vốn từ kênh ngân hàng, tổ chức tín dụng gặp khó khăn, thị trường ảm ñạm nên huy ñộng từ khách hàng gặp trở ngại, thị trường chứng khoán tuột dốc nên phát hành trái phiếu, cổ phiếu khó thành công… Thị trường bất ñộng sản bị ảnh hưởng ñang tăng nóng chuyển sang trạng thái bị ñóng băng Và không ngoại lệ, tín dụng bất ñộng sản bị tác ñộng lớn, kênh tính dụng bị nghẽn mạch Trong nhu cầu vốn ngày tăng nên ñây vấn ñế nóng bỏng cấp thiết Chính lý ñó, việc nghiên cứu phát triển tín dụng bất ñộng sản Việt Nam trở thành yêu cầu cấp thiết nhằm ñáp ứng ñủ nhu cầu vốn cho phát triển thị trường bất ñộng sản nói riêng kinh tế nói chung 83 Đối với Ngân hàng Nhà Nước: NHNN cần tiếp tục tăng cường công tác tra, giám sát việc cho vay NHTM lĩnh vực BĐS; ñồng thời, bộ, ngành cần có phối hợp triển khai giải pháp nhằm phát triển ổn ñịnh thị trường BĐS, hoàn thiện môi trường pháp lý, xây dựng hệ thống thông tin thị trường BĐS, minh bạch hoá thông tin lực tài doanh nghiệp kinh doanh BĐS Nâng cao hiệu quả, hiệu lực công tác kiểm tra giám sát với vai trò “hậu kiểm” Điều ý nghĩa giúp ngân hàng hoàn thiện nghiệp vụ hoạt ñộng kinh doanh mà có ý nghĩa an toàn hệ thống 3.3.2.2 Phát triển thị trường chấp cầm cố thứ cấp Hoàn chỉnh phát triển thị trường chấp cầm cố thứ cấp cách tạo vốn hiệu cho thị trường kênh tín dụng bị nghẽn mạch Thị trường trực tiếp cho vay tổ chức tín dụng ñến người mua doanh nghiệp ñi vay ñược gọi thị trường cầm cố sơ cấp Tại thị trường xảy rủi ro tính khoản cho tổ chức tín dụng người vay trả lãi - gốc không ñúng hạn, ñơn giản tổ chức tài cần tiền cho mục ñích kinh doanh khác khoản cho vay chưa ñến hạn trả, tổ chức tín dụng bị lâm vào kẹt tiền mặt Vì khoản vay dành cho nhà thường lớn dài hạn, nên rủi ro tính khoản suốt trình cho vay lớn Điều khiến cho tổ chức tín dụng hạn chế cấp loại tín dụng cấp tín dụng với lãi suất cao làm cho thị trường nhà hạn chế phát triển dễ có biến ñộng, xáo trộn có bất ổn thị trường tài – Đây ñiều mà ñang ñược chứng kiến thị trường BĐS thị trường tài Việt Nam Để khắc phục nhược ñiểm thị trường cầm cố sơ cấp, nước phát triển thành lập “thị trường cầm cố thứ cấp” - ñây, tổ chức tín dụng mua bán khoản cầm cố sơ cấp ñể tạo tính khoản cho khoản tín dụng Tham gia vào thị trường cầm cố thứ cấp nhiều tổ chức tài chính, quỹ nhà ở, quỹ ñầu tư, ngân hàng, quỹ bảo hiểm, tiết kiệm, hưu trí, công ty tài , kể quỹ Nhà nước 84 Nguyên tắc hoạt ñộng thị trường chấp – cầm cố thứ cấp: thị trường cho chấp cầm cố sơ cấp, người có nhu cầu tín dụng ký hợp ñồng vay với tổ chức tín dụng ñược ñảm bảo tài sản ñã hình thành hình thành tương lai Do vậy, bất ñộng sản chấp tài sản tổ chức tín dụng cho vay chừng người ñi vay chưa trả hết tiền ñã vay Người cho vay chấp, NHTM, công ty chuyên cho vay, tổ chức tín dụng cho vay chấp tập hợp khoản cho vay lại thành danh mục bán chúng cho tổ chức chuyên mua bán nợ tài sản chấp theo hình thức chiết khấu tái chiết khấu dựa khoản lãi cầm cố thời gian ñáo hạn nợ cầm cố người chủ tài sản Nguồn vốn công ty ñược huy ñộng phát hành trái phiếu, vay phủ tổ chức quốc tế Chính phủ bảo lãnh … Thông qua nghiệp vụ mua bán khoản vốn cho vay thị trường sơ cấp ñã ñược giải phóng, nhà cho vay sơ cấp ñã có vốn ñể trì tiếp hoạt ñộng Thông qua chế này, nhà cho vay thị trường sơ cấp cho vay chấp cầm cố bán chúng cho nhà ñầu tư thị trường thứ cấp ñể trì ổn ñịnh quỹ cho vay mình, lúc vốn thị trường tín dụng thực ñã ñược khai thông, tổ chức tín dụng cho vay trực tiếp không rơi vào tình trạng thiếu cung tiền Như vậy, thị trường tín dụng cầm cố thứ cấp phát triển nguồn tài dành cho vay ñầu tư, kinh doanh tiêu thụ sản phẩm nhà dồi dào, dài hạn với lãi suất chấp nhận ñược, sức mua thị trường từ ñó tăng lên, tạo tiền ñề cho sản xuất phát triển nhà ở, Nhà nước ñủ sức giải vấn ñề nhà cho người dân Ở tất nước phát triển, thị trường cầm cố sơ cấp lẫn thứ cấp phát triển nên khoản vay dành cho mua nhà với lãi suất thấp ñược kéo dài ñến 20-30 năm, nhờ ñó giải tốt nhu cầu nhà người dân Ở Việt Nam, có thị trường cầm cố sơ cấp thô sơ nhiều rủi ro thiếu tính khoản, nên thị trường nhà phát triển yếu, sức mua sản phẩm ỏi, dẫn ñến thường xảy biến ñộng giá nhu cầu nhà người dân không ñược ñáp ứng Tuy nhiên, cần phải có lộ trình phù hợp, cần có trình kiểm 85 tra, ñể thấy rõ tính khả thi tác ñộng ñến xã hội Để thực ñược giải pháp này, trước hết cần có văn pháp quy mua bán nợ BĐS; quy ñịnh việc thành lập hoạt ñộng tổ chức mua bán nợ Ở Việt Nam ñã có thành lập số tổ chức mua bán nợ ngân hàng lập với chức chủ yếu giải tài sản xử lý từ khoản nợ (chủ yếu nợ xấu, phát tài sản), vốn tổ chức từ nguồn ngân hàng chưa phải nguồn vốn huy ñộng trực tiếp từ nhà ñầu tư Bên cạnh ñó, cần phải xây dựng ñược hành lang pháp lý tốt ñể ñảm bảo ñược quyền quyền lợi nghĩa vụ bên tham gia vào thị trường, tính khoản chuyển nhượng giá trị ñã cho cầm cố chấp cho tổ chức tín dụng khác Hiện nay, Việt Nam có hành lang pháp lý cho thị trường chấp – cầm cố sơ cấp, mà chưa thực hiệu Vì cần thống hoàn chỉnh thị trường sơ cấp này, ñồng thời hỗ trợ ñể thị trường thứ cấp mang lại hiệu ñi vào hoạt ñộng 3.3.2.3 Chứng khoán hóa bất ñộng sản Hiện dòng vốn trực tiếp ñổ vào thị trường BĐS không nhiều, dường tất kỳ vọng ñang ñặt lên thị trường thứ cấp, doanh nghiệp rộng ñường huy ñộng vốn, nhà ñầu tư nhỏ lẻ có hội ñầu tư vào BĐS dễ dàng Vì mà chứng khoán hóa BĐS giải pháp tốt trường hợp Việc chuyển chứng khoán hóa tín dụng BĐS hình thức chuyển thể thức tín dụng thành thể thức chứng khoán, phát hành công chúng tạo ñiều kiện thuận lợi cho nhà ñầu tư Khi ñã ñược chứng khoán hóa nguồn vốn ñầu tư linh ñộng, có tính khoản cao thu hút ñược thêm vốn nhà ñầu tư nhỏ lẽ mà hình thức tín dụng khác bị hạn chế Chứng khoán hóa BĐS có nhiều hình thức như: chứng khoán hóa khoản cho vay chấp cầm cố, phát hành trái phiếu công trình, chứng BĐS, - Chứng khoán hóa khoản cho vay chấp cầm cố: Chứng khoán hóa (chuyển thành chứng khoán) trình tập hợp tái cấu trúc tài sản thiếu 86 tính khoản lại có thu nhập cao tiền tương lai khoản phải thu, khoản nợ chuyển ñổi thành trái phiếu, hay gọi chung chứng khoán ñưa giao dịch thị trường Nói cách dễ hiểu, chứng khoán hóa việc chuyển thể thức tín dụng thành thể thức chứng khoán, phát hành công chúng tạo ñiều kiện thuận lợi cho việc mua bán nhà ñầu tư Thông thường kỹ thuật chứng khoán hóa khoản tín dụng ñược thực hai nhóm tài sản chủ yếu: khoản vay ñược chấp bất ñộng sản tài sản tài không ñược chấp BĐS; từ ñó hình thành tương ứng hai loại chứng khoán tương ứng: chứng khoán dựa chấp BĐS (Mortgage backed securites) chứng khoán tài sản tài (Asset backed secuirities), gọi tắt ABS Chứng khoán dựa chấp BĐS (Mortgage backed securities) ñược hình thành từ chuyển ñổi khoản vay có tài sản chấp, ñó công ty phát hành, chủ nợ thứ nhất, chuyển giao toàn giấy tờ chấp cho nhà ñầu tư mua trái phiếu Loại trái phiếu có ñộ an toàn cao hơn, có vật ñảm bảo khoản vay, lãi suất lại thấp so với chứng khoán tài sản tài Thực chất với trái phiếu gắn liền với tài sản chấp có ñủ ñiều kiện ñể xem ñó thương vụ bán tài sản Người bán không chịu rủi ro thua lỗ từ số tài sản sau ñã chuyển ñổi chịu trách nhiệm với người mua người vay bị vỡ nợ hay có thay ñổi giá thị trường tài sản ñó Sau cho vay chấp cầm cố thị trường cho vay chấp cầm cố sơ cấp, tổ chức tín dụng trực tiếp tập hợp khoản cho vay thành danh mục bán chúng cho công ty có chức ñặc biệt, chức mua bán nợ Quá trình chứng khoán hóa bắt ñầu ñược thực giai ñoạn Các công ty mua bán nợ ñặc biệt vốn chủ sở hữu, mà nguồn vốn công ty ñược huy ñộng phát hành trái phiếu, ñây ñiểm mấu chốt trình chứng khoán hóa Các trái phiếu ñược bảo ñảm danh mục tài sản chấp cầm cố khoản cho vay thị trường cho vay chấp cầm cố thứ cấp Thông qua chế này, khoản cho vay chấp cầm cố ñã trở thành chứng khoán nợ phát hành rộng rãi công chúng, làm tăng tính khoản 87 khoản cho vay Cũng thông qua chế này, khoản rủi ro tín dụng ñã ñược chuyển cách hiệu từ tổ chức cho vay tín dụng trực tiếp sang nhà ñầu tư trái phiếu Các tổ chức tín dụng không bị hạn chế cho vay nguồn huy ñộng trực tiếp nữa, cần họ bán khoản cho vay chấp cấm cố thu tiền phục vụ nhu cầu hoạt ñộng tổ chức Tuy nhiên ñể mô hình hoạt ñộng quan có thẩm quyền Nhà Nước phải ban hành quy ñịnh ñể tạo hành lang pháp lý cho công ty mua bán nợ hoạt ñộng, cần có luật pháp ñể bảo vệ nhà ñầu tư tham gia vào trình - Trái phiếu công trình: việc phát hành trái phiếu thực phao hiệu ñối với Công ty BĐS giai ñoạn khát vốn Việc áp dụng lãi suất trình trả nợ qua phương thức linh hoạt so với tổ chức tín dụng Doanh nghiệp chủ ñộng việc mua ñi hay bán lại trái phiếu Công ty phát hành Tuy nhiên, ñể phát hành trái phiếu BĐS thành công chủ ñầu tư phải ñưa ñiều kiện hấp dẫn nhà ñầu tư như: dự án tốt, sản phẩm nhà ñất thực hấp dẫn nguồn cung sản phẩm phải ñảm bảo, dự án khả thi ñược triển khai ñúng tiến ñộ; có cam kết chặt chẽ mua trái phiếu ñể bảo hộ quyền lợi cho trái chủ có tranh chấp xảy ra, ñể trái chủ bị thiệt thòi quyền lợi; cần kết hợp với tổ chức bảo lãnh phát hành chuyên nghiệp, có uy tín có ñủ lực tài chính; ñưa sản phẩm phụ trợ hấp dẫn như: phát hành trái phiếu chuyển ñổi kèm với quyền mua hộ với tỷ lệ chiết khấu tương ñối Nhưng phát hành trái phiếu chuyển ñổi chủ ñầu tư phải tính ñến việc cổ phiếu bị pha loãng sau chuyển ñổi; khả kiểm soát công ty cổ ñông hữu; cấu vốn công ty bị thay ñổi nên tỷ suất lợi nhuận vốn chủ thay ñổi…Về phía khách hàng, có lợi Công ty BĐS phải chạy ñua quan tâm ñến chất lượng sản phẩm BĐS ñể dễ dàng thu hút vốn - Chứng bất ñộng sản: Chứng BĐS loại chứng khoán kết hợp hình thức ñầu tư chứng khoán ñầu tư BĐS Giá trị ñược ñảm bảo bất ñộng 88 sản mà ñại diện, ñồng thời cho phép nhà ñầu tư kiếm lời biến ñộng giá trị BĐS này, không thiết nắm giữ quyền sở hữu trực tiếp phần hay toàn BĐS ñó suốt trình sở hữu chứng khoán Chứng BĐS ñược chuyển nhượng tự ñể tăng tính khoản ngân hàng ñảm nhận giám sát việc giải ngân theo tiến ñộ thi công công trình Khi hoàn thành dự án, toàn BĐS ñược ñưa bán ñấu giá chia cho nhà ñầu tư theo tỷ lệ nắm giữ chứng Việc chia nhỏ sản phẩm BĐS ưu ñiểm chứng ñầu tư BĐS, tăng tính khoản cho BĐS mở rộng cho nhà ñầu tư vốn khả sở hữu hoàn toàn BĐS, tham gia ñầu tư vào thị trường này, thị trường mà từ trước tới dành riêng cho nhà ñầu tư nhiều vốn Bên cạnh ñó việc tách quyền sở hữu quyền sử dụng BĐS có thêm nhiều ñối tượng tham gia vào thị trường công ty tài chính, bảo hiểm, quỹ ñầu tư, nhà ñầu tư nước ngoài, kiều bào … Đến ñây, chứng BĐS ñã thực ñược việc gắn kết mức cao thị trường tài thị trường BĐS Việc phát hành chứng BĐS khả thi có nhiều ưu ñiểm so với việc phát hành trái phiếu công trình nhà ñầu tư kiểm soát ñược việc sử dụng vốn ñúng mục ñích thông qua kiểm soát giải ngân theo tiến ñộ triển khai dự án ngân hàng; chi phí ñi vay lại thấp vay tổ chức tín dụng bù lại tốn chi phí giao dịch công bố thông tin Đồng thời, chứng BĐS thu hút thêm nguồn vốn từ xã hội, nhà ñầu tư ñịa ốc chuyên nghiệp ñể tập trung vào dự án trọng ñiểm, khai thông nguồn vốn cho thị trường BĐS Mô hình chứng BĐS ñưa vào áp dụng Việt Nam trước hết thị trường chứng khoán phát triển ñủ mạnh tạo môi trường thuận lợi cho việc phát hành, niêm yết giao dịch chứng bất ñộng sản Để thị trường chứng khoán Việt Nam phát triển, cần hội ñủ yếu tố: cung, cầu, tổ chức tài trung gian hệ thống văn pháp lý Ngoài ra, yêu cầu thị trường BĐS phải phát triển ñến trình ñộ ñịnh, phải minh bạch, lành mạnh ổn ñịnh lúc ñấy 89 chứng BĐS thực trở thành công cụ huy ñộng vốn có sức hút với nhà ñầu tư chứng khoán Phát triển chứng khoán hóa bất ñộng sản giúp khắc phục ñược tồn hạn chế nguồn vốn cho vay trung dài hạn ngân hàng thương mại; giúp thúc ñẩy thị trường tài phát triển, cung cấp nguồn vốn dồi dào, giúp cho nhà ñầu tư có nhiều lựa chọn kênh ñầu tư Đồng thời góp phần hoàn thiện thị trường có liên quan, thước ño ñể ñánh giá phát triển kinh tế Góp phần sử dụng hiệu nguồn lực kinh tế 3.3.2.4 Thành lập quỹ tín thác ñầu tư bất ñộng sản Trong tình hình tín dụng thắt chặt, kinh tế khó khăn Các kênh huy ñộng vốn truyền thống không hiệu quả, quỹ tín thác ñầu tư BĐS (REIT) kênh huy ñộng vốn cần tính ñến Đặc ñiểm bật REIT tập trung ñầu tư vào tài sản bất ñộng sản ñã hình thành ñã ñi vào hoạt ñộng, có nguồn thu ổn ñịnh Tiếp ñó, dự án ñang khai thác, thay trước ñây chủ ñầu tư tự quản lý vận hành, nay, ñược quản lý công ty chuyên nghiệp với kinh nghiệm quốc tế Vì tính ổn ñịnh chuyên nghiệp này, quỹ tín thác ñầu tư bất ñộng sản thích hợp cho ñối tượng sau ñây: - Có mục tiêu ñầu tư dài hạn mong muốn mức rủi ro vừa phải; - Tìm kiếm thu nhập ñược phân phối ñều ñặn hiểu rõ nguồn vốn dài hạn; - Nắm ñược rủi ro ngành bất ñộng sản REIT Mô hình làm ổn ñịnh nguồn vốn cho thị trường, không phụ thuộc vào nguồn tín dụng, sách cho tín dụng Những kênh ñầu tư khác có mức lợi nhuận rủi ro khác Dưới ñây bảng so sánh mức ñộ rủi ro lợi nhuận giảm dần 90 Rủi ro lợi nhuận cao Cổ phiếu Vàng Bất ñộng sản REIT Tiền gửi ngân hàng Rủi ro lợi nhuận thấp Khi phát triển REIT mang ñến số lợi ích sau: - Lợi ích ñối với nhà ñầu tư: REIT mang lại cho nhà ñầu tư thu nhập ổn ñịnh dự ñoán ñược, linh hoạt phù hợp với ña số nhà ñầu tư cần vốn so với ñầu tư trực tiếp vào BĐS Lợi nhuận nhà ñầu tư ñược hưởng cao 90% lợi nhuận quỹ chia cho nhà ñầu tư, giữ lại khoảng 10% trì hoạt ñộng quỹ, ñó quỹ chứng khoán tỷ lệ giữ lại trì hoạt ñộng thông thường ñều khoảng 30% REIT có lợi tránh bị ñánh thuế chồng ñầu tư không giới hạn mức ñầu tư tối thiểu Ngoài ra, REIT ñược quản lý công ty quản lý chuyên nghiệp giàu kinh nghiệm nên nhà ñầu tư an tâm khoản ñầu tư - Lợi ích ñối với kinh tế: + Nhà ñầu tư tham gia trực tiếp vào thị trường: ưu ñiểm lớn mà quỹ ñem lại cá nhân, tổ chức tham gia vào thị trường BĐS cho dù vốn họ lớn hay nhỏ thông qua hình thức sở hữu phần tỷ lệ tương ứng với vốn góp dự án ñó, theo hình thức thông thường ñể ñầu tư BĐS cần khoản vốn tương ñối lớn Tiền nhàn rỗi dân lớn, ñó, REIT hoạt ñộng thành công ñem lại mức vốn hóa lớn cho thị trường + Tạo ñiều kiện an toàn chuyên nghiệp cho hoạt ñộng ñầu tư kinh doanh bất ñộng sản: sách ñầu tư cấu trúc REIT ñược giám sát 91 theo quy ñịnh pháp luật nhằm ñảm bảo an toàn ñầu tư thu nhập ổn ñịnh Phần lớn REIT sử dụng tiền vốn REIT ñể mua tài sản ñã hoàn thiện sau ñó ñem cho thuê lại Tiền thuê nguồn thu nhập REIT REIT thường không ñược phép cho vay vay tiền Những hạn chế ñược cởi bỏ phần toàn ñối với công ty trực thuộc REIT + Hỗ trợ cung cấp nhiều sản phẩm ña dạng cho thị trường bất ñộng sản, ñặc biệt ñối với thị trường tài sản cho thuê mua: hoạt ñộng chủ yếu REIT nắm giữ tài sản ñể cho thuê thu nhập chủ yếu REIT từ cho thuê tài sản REIT mua lại nhiều loại tài sản khách sạn, trường học, bệnh viện, kho hàng, khu mua sắm,… từ cá nhân tổ chức ñủ kinh nghiệm quản lý, bị thua lỗ, gặp khó khăn việc xử lý …, sau ñó REIT thuê công ty quản lý tài sản chuyên nghiệp ñể thu lợi từ tài sản mua ñược Ý tưởng xây dựng quỹ Bộ Xây dựng ñã manh nha cách ñây vài năm, cho ñến chưa thực ñược Luật Chứng khoán sửa ñổi bổ sung, có hiệu lực từ 1/7/2011, cho phép quỹ ñầu tư BĐS hoạt ñộng Đây quỹ ñầu tư chứng khoán ñược ñầu tư chủ yếu vào BĐS Tuy nhiên, quỹ huy ñộng vốn sao, người ñầu tư có ñược giao dịch chứng quỹ hay không… vấn ñề ñể ngỏ, chờ nghị ñịnh Chính phủ thông tư Bộ Tài hướng dẫn Sau khủng hoảng tài Mỹ bắt nguồn từ bùng phát mức hoạt ñộng chứng khoán hóa BĐS, nhiều nước ñã thận trọng với sản phẩm Tại Việt Nam, với quan ñiểm trì ổn ñịnh cho thị trường, chưa biết sản phẩm ñược cho phép thực Mô hình Quỹ tín thác BĐS cách chứng khoán hóa BĐS (thông qua chứng quỹ), cần có biện pháp kiểm soát hạn chế nguy chứng khoán hóa BĐS ñem lại theo hướng cần quy ñịnh cụ thể tiêu chuẩn nhân lực, nguồn vốn, quản lý rủi ro, chế ñộ báo cáo Do vậy, vấn ñề quan trọng ñó có khung pháp lý ñủ chặt ñể hạn chế rủi ro mà REIT ñem lại, thị trường chứng khoán Việt Nam thiếu tính ổn ñịnh Có vậy, mô hình REIT Việt Nam thực ñem lại hiệu quả, kênh 92 huy ñộng vốn cho thị trường nhà ở, làm tăng nguồn cung, hỗ trợ thị trường ñiều kiện ñang khát vốn 3.3.2.5 Thu hút vốn ñầu tư trực tiếp nước vào lĩnh vực bất ñộng sản Đầu tư nước vào BĐS VN chiếm tỉ trọng lớn tổng vốn ñăng ký Tuy nhiên, hầu hết dự án FDI vào BĐS nhà ñều sử dụng “miếng võ” huy ñộng vốn trước từ người mua nhà nhà ñầu tư nước ñang làm Do vậy, cần có giải pháp ñể nhà ñầu tư nước không ñầu tư tiền bạc, mà kết hợp làm kinh doanh - ñầu tư - quản lý - tiếp thị dự án Điều giúp thị trường BĐS ngày chuyên nghiệp, tăng nguồn lực tài chính, kinh nghiệm quản lý tầm nhìn chiến lược ñầu tư BĐS Thu hút vốn ñầu tư trực tiếp nước vào lĩnh vực BĐS: ñây kênh huy ñộng vốn kêu gọi ñầu tư vào BĐS hiệu biết tranh thủ thời tạo ñiều kiện thuận lợi cho nhà ñầu tư nước Các ñịa phương cần ban hành quy chế thu hút ñầu tư nước vào BĐS ñể ñảm bảo toán chi phí xây dựng bên hàng rào, hỗ trợ giải phóng mặt bằng, có sách giá với dịch vụ… Đặc biệt, quan quản lý phải công bố danh mục dự án phát triển BĐS, kêu gọi ñầu tư trực tiếp nước ngoài, thành lập công ty phát triển quỹ ñất ñảm trách việc chuẩn bị nguồn ñất làm dịch vụ công BĐS Đồng thời phải thống ñược với nhà ñầu tư mức ñền bù giải tỏa, tỷ lệ nhà ñược bán, mức giá, trách nhiệm xã hội… Ngoài ra, ñiều kiện nay, ñể huy ñộng vốn phát triển khu ñô thị mới, khu kinh tế tập trung mới…có thể áp dụng hình thức khác mời doanh nghiệp kinh doanh BĐS tham gia ñấu giá ñổi ñất lấy sở hạ tầng, kêu gọi hộ dân diện giải phóng góp ñất, vốn theo nghĩa cổ ñông dự án kinh doanh BĐS ñể hưởng cổ tức 93 3.3.2.6 Các giải pháp phía Nhà nước Về quy hoạch: tồn nhiều thách thức cho phát triển thị trường BĐS tình hình tăng dân số học ngày cao, hạ tầng kỹ thuật, giao thông huyết mạch, yếu, quy hoạch chắp và, quản lý vĩ mô ñiều hành ñô thị chưa hoàn thiện Vì vậy, lâu dài cần có biện pháp tổng thể từ phân vùng, quy hoạch ñến ñầu tư phát triển thị trường BĐS, nhằm tạo lập tính ổn ñịnh minh bạch thị trường, ngày có nhiều nhà ñầu tư nước quan tâm ñến thị trường tỉ trọng ñầu tư vào thị trường BĐS ngày lớn tổng ñầu tư xã hội Cần hoàn thiện máy tổ chức quản lý ñất ñai từ Trung ương ñến ñịa phương, tăng cường lực cho máy tổ chức cán quản lý nhà nước ñất ñai Tăng cường thực thi công cụ giám sát ñể thực có hiệu công tác tra, kiểm tra việc thực thi pháp luật Xây dựng chế tài xử phạt xử lý nghiêm trường hợp vi phạm pháp luật Nhà nước ñất ñai quản lý ñất ñai Vì vậy, cần tăng cường quản lý nhà nước ñối với thị trường BĐS Về sách: Chính sách tiền tệ cần ñược vận hành chặt chẽ, linh hoạt, quán, có kế hoạch phân bổ ñều nhằm ñảm bảo tăng trưởng tín dụng ổn ñịnh, có chất lượng Từ ñó nâng cao tính ổn ñịnh chất lượng nguồn vốn tín dụng cho kinh tế nói chung vào khu vực BĐS nói riêng Cần thiết xây dựng chế sách ñể thu hút ña dạng hóa nguồn lực xã hội (từ DN, hộ gia ñình) ñể khai thông nguồn vốn dân, tạo kênh ñầu tư nguồn tiền nhàn rỗi, vốn kinh doanh vàng miếng, ngoại tệ, sang thị trường BĐS, từ ñó có nguồn tài dài hạn thay ñáng kể nguồn vốn tín dụng ngắn hạn ngân hàng Về lâu dài, cần hình thành hình thức tín dụng phát triển nhà quỹ tiết kiệm ñể hỗ trợ cho người lao ñộng có ñiều kiện mua nhà ñể tạo thêm nguồn cung cấp vốn cho thị trường mà Bộ Xây dựng ñang tiến hành Việc không ñơn kênh giải tài nhà cho ñối tượng xã hội có nhà mà kênh thu hút cung ứng vốn ñầu tư cho thị trường BĐS 94 Kết luận chương Chương dự báo nhu cầu bất ñộng sản, thị trường bất ñộng sản ñưa giải pháp nhằm phát triển thị trường tín dụng bất ñộng sản Đây giải pháp thiết thực ñối với lĩnh vực tín dụng bất ñộng sản với giải pháp trước mắt khắc phục hạn chế, tồn quản lý nâng cao chất lượng tín dụng từ ngân hàng, giải pháp sách ñiều hành từ phía Chính Phủ, nâng cao nội lực doanh nghiệp bất ñộng sản giải pháp lâu dài hình thành thị trường chấp cầm cố thứ cấp, chứng khoán hóa bất ñộng sản, thành lập quỹ bất ñộng sản, Để thực tốt giải pháp cần có phối hợp ñồng Chính Phủ, ngân hàng, tổ chức tín dụng, doanh nghiệp bất ñộng sản người dân góp phần ổn ñịnh thị trường bất ñộng sản phát triển cho kinh tế Tác giả hy vọng giải pháp ñưa phần khắc phục ñược khó khăn thị trường BĐS góp phần hoàn thiện hoạt ñộng thị trường tín dụng BĐS thị trường BĐS 95 KẾT LUẬN Thị trường BĐS hình thành chưa lâu, chịu tác ñộng lớn từ yếu tố vĩ mô, sách nhà nước dẫn tới thăng trầm giai ñoạn ñiều tránh khỏi Mặc dù ñã có nhiều thay ñổi sách ñiều tiết tồn ñó nhiều bất cập, tác ñộng lớn mang nhiều yếu tố bất lợi Để thị trường BĐS phát triển ổn ñịnh, bền vững, minh bạch cần có biện pháp hỗ trợ ñiều chỉnh, ñó hỗ trợ tín dụng có vai trò quan trọng Tín dụng BĐS ñóng vai trò cung ứng vốn ñể phát triển thị trường ñạt ñược hiệu cao thân thị trường BĐS tồn nhiều yếu tố bất cập, chủ thể tham gia không phát huy hết vai trò Muốn cho tín dụng BĐS ñược thông suốt, phát triển bền vững trước hết cần hoàn thiện hành lang pháp lý làm sở ñể cho thị trường hoạt ñộng; nội tổ chức tín dụng phải có biện pháp ñể quản lý chặt hơn, tốt khoản tín dụng mình; chủ ñầu tư phải có biện pháp ñể huy ñộng sử dụng tốt nguồn vốn ñi vay hiệu Về lâu dài cho phép hình thành thị trường chấp, cầm cố thứ cấp nhằm tạo tính khoản cho khoản cho vay chấp cầm cố, trì lượng vốn ñịnh cho tổ chức tín dụng cho vay trực tiếp Bước chứng khoán hóa BĐS ñể mở rộng ñối tượng cho vay vốn nhằm thu hút toàn nguồn lực vốn nội kinh tế vào thị trường BĐS Cho phép hình thành quỹ BĐS quỹ tín thác bất ñộng sản, quỹ tiết kiệm nhà ở; thu hút nguồn vốn ñầu tư nước với ưu ñãi sách khuyến khích ñầu tư Tất mô hình hoạt ñộng tốt cung cấp cho thị trường BĐS lượng vốn không nhỏ mang tính khoản cao Trên sở giải pháp ñã ñề ra, luận văn ñã ñưa hướng giải khó khăn tại, hướng ñến ổn ñịnh phát triển tín dụng BĐS tương lai Tôi hiểu nhiều khía cạnh cần ñược nghiên cứu thêm, khuôn khổ hạn hẹp luận văn, chưa thể ñề cập sâu vấn ñề pháp lý, ñánh giá tác ñộng phát triển tín dụng BĐS ñến phát triển kinh tế TÀI LIỆU THAM KHẢO Tiếng Việt Công ty TNHH CB Richard Ellis (Việt Nam), dự báo táo bạo tháng 1/2011, Luận ñiểm Việt Nam – thách thức tăng trưởng tháng 6/2011, ñiểm tin thị trường Thành phố Hồ Chí Minh Quý năm 2011 Công ty TNHH Savills Việt Nam, Bản tóm tắt thị trường Hà Nội Thành phố Hồ Chí Minh Quý năm 2011 Công ty cổ phần chứng khoán Tràng An, Báo cáo ngành bất ñộng sản tháng ñầu năm 2011 Công ty chứng khoán Ngân hàng Ngoại Thương Việt Nam, Báo cáo ngành ngân hàng tháng 2011, Phòng nghiên cứu phân tích Phan Thị Nhân, Phát triển hiệu thị trường tín dụng bất ñộng sản Việt Nam, Trường Đại học kinh tế TP HCM, năm 2008 GS.TS Dương Thị Bình Minh, TS Sử Đình Thành, Lý thuyết tài tiền tệ, Trường Đại học Kinh tế TP.HCM – Khoa tài Nhà Nước, Nxb Thống kê GS.TS.Lê Văn Tư, PGS.TS.Phạm Văn Năng, Thị trường tài chính, Nxb Thống kê Hà Nội Việt Nam Report, Báo cáo ngành bất ñộng sản 2011- ñánh giá nhu cầu nhà yếu tố ñịnh hành vi vay vốn mua nhà người dân ñịa bàn Hà Nội xu hướng thị trường nhà năm 2011 Luật dân 2005 Chính phủ nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam 10 Luật Đất ñai 2003 Chính phủ nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam 11 Luật kinh doanh BĐS 2006 Chính phủ 12 Nghị ñịnh Chính Phủ số 52/2006/NĐ-CP ngày 19 tháng năm 2006 13 Nghị ñịnh Chính Phủ số 153/2007/NĐ-CP ngày 15 tháng 10 năm 2007 14 Nghị ñịnh Chính Phủ số 71/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng năm 2010 Các trang web Bách khoa toàn thư mở http://vi.wikipedia.org http://www.vietnamnet.vn http://baoxaydung.com.vn http://www.mpi.gov.vn http://www.dothi.net Báo Vietnamnet Báo xây dựng Bộ kế hoạch ñầu tư Đô thị Net Tạp chí kinh tế dự báo Tạp chí bất ñộng sản Việt Nam http://kinhtevadubao.vn http://tapchibatdongsanvietnam.vn Tin nhanh Việt Nam Thời báo kinh tế Việt Nam http://www.vnexpress.net http://www.vneconomy.vn 10 Tổng Cục Thống kê http://www.gso.gov.vn [...]... tính khả thi cao 7 Kết cấu của luận văn - Phần mở ñầu - Chương 1: Tổng quan về thị trường bất ñộng sản và tín dụng bất ñộng sản - Chương 2: Thực trạng thị trường bất ñộng sản và tín dụng bất ñộng sản tại Việt Nam - Chương 3: Giải pháp phát triển tín dụng bất ñộng sản tại Việt Nam - Kết luận 4 Chương 1: Tổng quan về thị trường bất ñộng sản và tín dụng bất ñộng sản 1.1 Tổng quan thị trường bất ñộng sản. .. hóa các lý luận cơ bản về BĐS, tín dụng bất ñộng sản - Điểm qua tình hình thị trường bất ñộng sản Việt Nam, nhất là những năm gần ñây, ñánh giá nhu cầu về bất ñộng sản trong các năm tới - Điểm lại tình hình tín dụng bất ñộng sản trong những năm gần ñây Đánh giá tình hình cung cấp tín dụng qua các kênh, xem xét nguyên nhân và tồn tại của tín dụng bất ñộng sản tại Việt Nam - Đề xuất các giải pháp và... hoạt ñộng của tín dụng bất ñộng sản tại Việt Nam 3 Mục tiêu nghiên cứu Tập trung nghiên cứu và phân tích ñể nhận diện các tồn tại, các vướng mắc và khó khăn của tín dụng bất ñộng sản ñưa ra các giải pháp, kiến nghị các biện pháp khắc phục các yếu ñiểm hiện có nhằm phát triển hơn nữa tín dụng bất ñộng sản trong thời gian lâu dài, góp phần nâng cao hiệu quả hoạt ñộng của tín dụng bất ñộng sản trong nền... tín dụng quá mức vừa kiểm soát lạm phát vừa kích thích tăng trưởng kinh tế Hiệu quả tín dụng còn góp phần làm lành mạnh hóa quan hệ tín dụng Các khoản tín dụng có hiệu quả cao là công cụ ñắc lực ñể thực hiện các chủ trương của Đảng và Nhà Nước trong việc phát triển kinh tế - xã hội trong từng ngành, lĩnh vực 1.3 Tín dụng bất ñộng sản tại Mỹ và các nước trong khu vực – bài học kinh nghiệm cho Việt Nam. .. nghiệm ñể phát huy mặt tích cực và hạn chế mặt tiêu cực ñối với nền kinh tế nước ta hiện nay Hành lang pháp lý ñối với tín dụng bất ñộng sản Việt Nam hiện ñã có nhiều thay ñổi so với trước, thực trạng thị trường bất ñộng sản và tín dụng bất ñộng sản cũng chịu tác ñộng mạnh từ chính sách và tình hình kinh tế hiện nay Với việc cập nhật kịp thời, ñánh giá tác ñộng của chính sách ñến tín dụng bất ñộng sản, ... và phạm vi nghiên cứu Đề tài nghiên cứu các ñộng thái trên thị trường bất ñộng sản và tín dụng bất ñộng sản Các yếu tố dẫn ñến sự nghẽn mạch của các kênh tín dụng Thời gian nghiên cứu: Phân tích và ñánh giá thị trường bất ñộng sản và tín dụng bất ñộng sản Việt Nam từ năm 2000 ñến tháng 9/2011 5 Phương pháp nghiên cứu Tác giả sử dụng phương pháp phân tích, thống kê mô tả ñóng vai trò chủ ñạo trong suốt... quá trình nghiên cứu luận văn 6 Những ñiểm mới của ñề tài Đề tài Phát triển tín dụng bất ñộng sản tại Việt Nam mang ý nghĩa thực tiễn, giải quyết yêu cầu cấp thiết ñể góp phần ổn ñịnh và phát triển thị trường bất ñộng sản nói riêng và nền kinh tế nói chung Cuộc khủng hoảng kinh tế Mỹ (mà bắt nguồn từ khủng hoảng tín dụng bất ñộng sản) giờ ñây không chỉ dừng lại biên giới 3 nước Mỹ mà ñã lan sang... nâng cao tính hiệu quả của dự án ñầu tư bất ñộng sản bởi ngân hàng là nhà tư vấn, nhà cung cấp dịch vụ thanh toán, nhà ñầu tư góp vốn cùng với doanh nghiệp kinh doanh bất ñộng sản Điều này ñã tạo nên một sự gắn kết giữa cung và cầu bất ñộng sản trên thị trường, góp phần tạo nên sự phát triển cho thị trường bất ñộng sản Nhìn chung, cho vay bất ñộng sản có tính ảnh hưởng lớn ñến quá trình phát triển ñất... thiết 1.2.4 Sản phẩm và xu hướng phát triển của tín dụng bất ñộng sản Nhiều sản phẩm tín dụng bất ñộng sản ñã ñược tung ra trên thi trường từ hình thức cho vay theo kênh truyền thống là qua ngân hàng cho ñến các hình thức như phát hành trái phiếu dự án và một số hình thức cao hơn Tuy nhiên, trong giới hạn bài viết này chỉ thống kê một số hình thức phổ biến và nổi bật - Các sản phẩm tín dụng thông qua... tài sản cho bên ñi vay sử dụng trong một thời gian nhất ñịnh theo thỏa thuận, bên ñi vay có trách nhiệm hoàn trả vô ñiều kiện vốn gốc và lãi cho bên ñi vay khi ñến hạn thanh toán - Tín dụng bất ñộng sản là hoạt ñộng tín dụng liên quan ñến việc mua sắm và xây dựng bất ñộng sản, nhà ở, ñất ñai, bất ñộng sản trong lãnh vực công nghiệp, 12 thương mại và dịch vụ 1.2.1.2 Đặc trưng của tín dụng bất ñộng sản ... Đầu tư Phát triển Việt Nam CBRE : Công ty TNHH CB Richard Ellis (Việt Nam) CTG : Ngân hàng Công thương Việt Nam (Vietinbank) DN : Doanh nghiệp EIB : Ngân hàng xuất nhập Việt Nam (Eximbank) Fannie... Kết cấu luận văn - Phần mở ñầu - Chương 1: Tổng quan thị trường bất ñộng sản tín dụng bất ñộng sản - Chương 2: Thực trạng thị trường bất ñộng sản tín dụng bất ñộng sản Việt Nam - Chương 3: Giải... Việt Nam tương lai 32 Chương 2: Thực trạng thị trường bất ñộng sản tín dụng bất ñộng sản Việt Nam 2.1 Thực trạng thị trường bất ñộng sản Việt Nam 2.1.1 Tình hình kinh tế Việt Nam Việt Nam ñã