ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM NGUYỄN TUẤN HÙNG Tên đề tài: ĐÁNH GIÁ BIẾN ĐỘNG GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN THỊ TRẤN HÙNG SƠN, HUYỆN ĐẠI TỪ, TỈNH THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2012 - 2014 KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC Hệ đào tạo : Chính quy Chuyên ngành : Địa môi trường Lớp : 43A - ĐCMT Khoa : Quản lý tài nguyên Khóa học : 2011 - 2015 Giảng viên hướng dẫn : PGS.TS.Đàm Xuân Vận THÁI NGUYÊN – 2015 i LỜI CẢM ƠN Để hoàn thành chương trình đào tạo nhà trường, thực phương châm: “Học đôi với hành, lý luận gắn liền với thực tế “ phương thức quan trọng giúp học viên sinh viên trau dồi kiến thức, củng cố bổ sung lý thuyết học lớp, học sách nhằm giúp cho sinh viên ngày nâng cao trình độ chuyên môn Xuất phát từ nguyện vọng thân đồng ý Ban giám hiệu, Ban chủ nhiệm khoa Quản lí tài nguyên, trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên em phân công thực tập Phòng Tài nguyên Môi trường huyện Đại Từ, tỉnh Thái Nguyên Có kết em xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành sâu sắc tới thầy PGS.TS.Đàm Xuân Vận người trực tiếp hướng dẫn khóa luận tốt nghiệp em, nghiệp giáo dục đào tạo, dạy dỗ chúng em trưởng thành ngày hôm Em xin gửi lời cảm ơn tới chú, cô, anh chị công tác Phòng Tài nguyên Môi trường huyện Đại Từ, tỉnh Thái Nguyên giúp đỡ nhiệt tình để em hoàn thành tốt tập khóa luận tốt nghiệp Trong suốt thời gian thực tập làm khóa luận em cố gắng kinh nghiệm thực tế chưa có nhiều kiến thức hạn chế nên chắn không tránh khỏi thiếu sót khiếm khuyết Em mong thầy cô giáo bạn bè đóng góp để khóa luận em hoàn thiện Em xin chân thành cảm ơn! Thái Nguyên, ngày tháng năm 2015 Sinh viên Nguyễn Tuấn Hùng ii DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 2.1: Giá đất 10 khu phố giới có giá cao 22 Bảng 4.1: Thống kê trạng số hộ, số khẩu, số lao động địa bàn thị trấn Hùng Sơn 39 Bảng 4.2 : Hiện trạng sử dụng đất thị trấn Hùng Sơn năm 2014 42 Bảng 4.3: Quy định nhà nước giá đất số khu vực thị trấn Hùng Sơn giai đoạn 2012 – 2014 44 Bảng 4.4: Diễn biến giá đất thị trường số khu vực địa bàn thị trấn Hùng Sơn giai đoạn 2012 - 2014 46 Bảng 4.5: So sánh giá đất nhà nước quy định giá thị trường tuyến đường địa bàn thị trấn Hùng Sơn năm 2012 49 Bảng 4.6: So sánh giá đất nhà nước quy định giá thị trường tuyến đường địa bàn thị trấn Hùng Sơn năm 2013 50 Bảng 4.7: So sánh giá đất nhà nước quy định giá thị trường tuyến đường địa bàn thị trấn Hùng Sơn năm 2014 51 Bảng 4.8: So sánh giá đất nhà nước quy định giá thị trường tuyến đường địa bàn thị trấn Hùng Sơn giai đoạn 2012 – 2014 54 Bảng 4.9: Đánh giá tình hình biến động giá đất địa bàn thị trấn Hùng Sơn qua ý kiến người dân 55 iii DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT Từ, cụm từ viết tắt Nghĩa từ, cụm từ viết tắt BĐS Bất động sản CD Chuyên dùng CHXHCN Cộng hòa xã hội chủ nghĩa HĐND Hội đồng nhân dân MTTQ Mặt trận tổ quốc NN Nông nghiệp PNN Phi nông nghiệp THCS Trung học sở THPT Trung học phổ thông UBND Ủy ban nhân dân iv MỤC LỤC PHẦN 1: ĐẶT VẤN ĐỀ 1.1 Tính cấp thiết chuyên đề 1.2 Mục đích chuyên đề 1.3 Yêu cầu chuyên đề 1.4 Ý nghĩa chuyên đề PHẦN 2: TỔNG QUAN TÀI LIỆU 2.1 Cơ sở khoa học đề tài 2.1.1 Căn pháp lí 2.1.2 Cơ sở lí luận thực tiễn 2.2 Tổng quan bất động sản thị trường Bất động sản 2.2.1 Khái niệm, đặc tính Bất động sản 2.2.2 Khái niệm, vai trò, đặc tính chức thị trường Bất động sản 10 2.3 Khái quát giá đất định giá đất 13 2.3.1 Khái niệm, đặc điểm, nhân tố ảnh hưởng giá đất 13 2.3.2 Khái niệm, thông tin, nguyên tắc, phương pháp Định giá đất 15 2.4 Tình hình biến động giá đất giới việt nam 18 2.4.1 Tình hình biến động giá đất Thế Giới 18 2.4.2 Tình hình nguyên nhân biến động giá đất Việt Nam 22 PHẦN 3: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 29 3.1 Đối tượng nghiên cứu 29 3.2 Thời gian, địa điểm nghiên cứu 29 3.3 Nội dung nghiên cứu 29 3.4 Phương pháp nghiên cứu 30 3.4.1 Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu sơ cấp 30 3.4.2 Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp 30 3.4.3 Phương pháp xử lí số liệu 30 v 3.4.4 Phương pháp chuyên gia 30 PHẦN 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 32 4.1 Đặc điểm tự nhiên - kinh tế xã hội thị trấn Hùng Sơn 32 4.1.1 Đặc điểm điều kiện tự nhiên thị trấn Hùng Sơn 32 4.1.2 Đặc điểm điều kiện kinh tế - xã hội thị trấn Hùng Sơn 35 4.2 Tình hình quản lý sử dụng đất thị trấn Hùng Sơn 40 4.2.1 Tình hình quản lý đất đai thị trấn Hùng Sơn 40 4.2.2 Hiện trạng sử dụng đất thị trấn Hùng Sơn 42 4.3 Đánh giá chung điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội thị trấn Hùng Sơn ảnh hưởng tới sử dụng đất 43 4.3.1 Thuận lợi 43 4.3.2 Khó khăn 43 4.4 Đánh giá tình hình biến động giá đất địa bàn thị trấn Hùng Sơn, huyện Đại Từ, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2012 – 2014 43 4.4.1 Sơ lược điều kiện thị trấn Hùng Sơn 43 4.4.2 Tình hình biến động giá đất địa bàn thị trấn Hùng Sơn, huyện Đại Từ, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2012-2014 43 4.4.3 Đánh giá tình hình biến động giá đất địa bàn thị trấn Hùng Sơn thông qua ý kiến người dân cán quản lí 54 4.5 Nguyên nhân xu hướng biến động giá đất địa bàn thị trấn Hùng Sơn giai đoạn 2012 – 2014 58 4.5.1 Xu hướng biến động giá địa bàn thị trấn Hùng Sơn 58 4.5.2 Nguyên nhân biến động giá đất địa bàn thị trấn Hùng Sơn 59 4.6 Đề xuất số giải pháp giúp bình ổn giá đất địa bàn thị trấn Hùng Sơn 60 PHẦN 5: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 61 5.1 Kết luận 61 5.2 Kiến nghị 61 TÀI LIỆU THAM KHẢO PHẦN ĐẶT VẤN ĐỀ 1.1 Tính cấp thiết chuyên đề Trong tiến trình phát triển lịch sử loài người, người đất đai ngày gắn bó chặt chẽ với nhau, vai trò đất đai ngày nâng cao Đất đai trở thành nguồn cải vô tận người Con người dựa vào tạo lên sản phẩm cung cấp cho sống Không có đất ngành sản xuất nào, trình lao động tồn loài người Xã hội ngày phát triển với vận động mạnh mẽ chế thị trường, đất đai trở thành đối tượng trao đổi, mua bán, chuyển nhượng, chấp,… dần hình thành thị trường riêng - thị trường đất đai - thị trường Bất động sản Thị trường BĐS nước ta hình thành phát triển bao gồm thị trường thức không thức (thị trường BĐS ngầm); thị trường không thức lên thách thức xã hội quản lý nhà nước Trong năm gần đây, thị trường BĐS Việt Nam bắt đầu phát triển mạnh mẽ, thay đầu tư vào vàng chứng khoán, nhà đầu tư chuyển sang đầu tư vào lĩnh vực BĐS Khi vấn đề đất đai vấn đề cấp thiết hết Qua nhiều năm đổi toàn diện, đất nước ta thu nhiều thành tựu to lớn,có ý nghĩa quan trọng, nhộn nhịp phát triển kinh tế, tăng trưởng khá, ổn định, bền vững, đất nước bước vào thời kỳ phát triển - thời kỳ công nghiệp hóa, đại hóa, thực kinh tế thị trường theo định hướng XHCN, phát triển kinh tế nhiều thành phần tạo điều kiện phát huy nguồn nhân lực để đầu tư phát triển Các dự án đầu tư ngày tăng kèm theo tốc độ đô thị hóa diễn mạnh mẽ nước, tạo chuyển đổi mục đích sử dụng đất, đất công nghiệp, dịch vụ đất đô thị ngày lớn… Để phát huy nguồn nội lực từ đất đai phục vụ cho nghiệp công nghiệp hóa, đại hóa đất nước đòi hỏi phải có chế, sách phù hợp để tạo nguồn thu cho ngân sách nhà nước, tạo vốn đầu tư phát triển, thúc đẩy cho hình thành phát triển lành mạnh thị trường BĐS, định giá đất công cụ, biện pháp thiếu Mặt khác giá đất công cụ quản lý vĩ mô Nhà nước để thực quản lý đất đai biện pháp kinh tế Mục tiêu quản lý tốt giá đất để giá đất trở thành công cụ đắc lực sách tài đất đai, đảm bảo nguồn thu ổn định lâu dài cho ngân sách nhà nước, phát triển lành mạnh thị trường BĐS khác phục yếu công tác quản lý, sử dụng đất đai, đảm bảo sử dụng đất tiết kiệm hiệu Do vậy, việc sử dụng có hiệu nguồn lực, đặc biệt đất đai đòi hỏi cấp bách Yêu cầu nắm bắt quản lý chặt chẽ đến giá đất nhiệm vụ quan trọng cấp quyền từ Trung ương đến địa phương Trong nghiệp đổi đất nước công tác quản lý Nhà nước đất đai quan trọng Huyện Đại Từ nói chung thị trấn Hùng Sơn nói riêng bước thay đổi với nhiều dự án đầu tư Những tác động trình phát triền kinh tế có ảnh hưởng đến phát triển huyện Vì để góp phần giúp quan Nhà nước nắm chắc,quản lí chặt quỹ đất, đồng thời tạo điều kiện khuyến khích người dân sử dụng đất hiệu hơn, yêu cầu cấp thiết đạt là cần tiến hành tìm hiểu giá đất xác định biến động giá đất địa bàn thị trấn trung tâm huyện Xuất phát từ vấn đề tiến hành lựa chọn đề tài: “Đánh giá biến động giá đất địa bàn thị trấn Hùng Sơn, huyện Đại Từ, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2012-2014” 1.2 Mục đích chuyên đề Đánh giá tình hình tìm nguyên nhân dẫn đến biến động giá đất thị trấn Hùng Sơn, huyện Đại Từ, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2012 2014 từ đề xuất giải pháp nhằm bình ổn giá đất cho thị trấn thời gian tới 1.3 Yêu cầu chuyên đề - Đảm bảo tính xác, trung thực, khách quan tài liệu, số liệu điều tra, thu thập - Đánh giá xác biến động giá đất thị trấn Hùng Sơn, huyện Đại Từ, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2012 - 2014 - Các giải pháp đưa phù hợp với điều kiện kinh tế xã hội địa bàn thị trấn 1.4 Ý nghĩa chuyên đề - Ý nghĩa việc học tập nghiên cứu khoa học: hội củng cố kiến thức học ghế nhà trường đồng thời giúp cho thân vận dụng tốt kiến thức học từ trường lớp vào thực tế, công việc sau - Ý nghĩa thực tiễn: Tìm hiểu thực tế thị trường BĐS Thị trấn Hùng Sơn nói riêng huyện Đại Từ nói chung Đồng thời tìm mặt tích cực tiêu cực biến động giá đất địa bàn thị trấn, từ đề xuất giải pháp thích hợp, phù hợp tạo bình ổn giá đất với điều kiện thực tế thị trấn Hùng Sơn địa bàn huyện Đại Từ ii DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 2.1: Giá đất 10 khu phố giới có giá cao 22 Bảng 4.1: Thống kê trạng số hộ, số khẩu, số lao động địa bàn thị trấn Hùng Sơn 39 Bảng 4.2 : Hiện trạng sử dụng đất thị trấn Hùng Sơn năm 2014 42 Bảng 4.3: Quy định nhà nước giá đất số khu vực thị trấn Hùng Sơn giai đoạn 2012 – 2014 44 Bảng 4.4: Diễn biến giá đất thị trường số khu vực địa bàn thị trấn Hùng Sơn giai đoạn 2012 - 2014 46 Bảng 4.5: So sánh giá đất nhà nước quy định giá thị trường tuyến đường địa bàn thị trấn Hùng Sơn năm 2012 49 Bảng 4.6: So sánh giá đất nhà nước quy định giá thị trường tuyến đường địa bàn thị trấn Hùng Sơn năm 2013 50 Bảng 4.7: So sánh giá đất nhà nước quy định giá thị trường tuyến đường địa bàn thị trấn Hùng Sơn năm 2014 51 Bảng 4.8: So sánh giá đất nhà nước quy định giá thị trường tuyến đường địa bàn thị trấn Hùng Sơn giai đoạn 2012 – 2014 54 Bảng 4.9: Đánh giá tình hình biến động giá đất địa bàn thị trấn Hùng Sơn qua ý kiến người dân 55 51 Năm 2013 giá đất thị trường cao giá đất Nhà Nước ban hành thay đổi Vị trí có mức giá thị trường cao đoạn từ cổng Bưu Chính Đại Từ đến ki-ốt xăng số 19, mức giá vị trí 19,5 triệu đồng/m2, chênh lệch 12 triệu đồng/m2 Đoạn đường từ cống cầu Bò đến cổng Bưu Chính Đại Từ có mức chênh lệch giá thị trường với giá Nhà Nước quy định lên tới 10,5 triệu đồng/m2 vị trí có mức chênh lệch lớn với mức chênh lệch lần trục đường Nam Sông Công đoạn đường từ tam giác Đại Từ đến cổng đài tưởng niệm Đại Từ Các vị trí khác có chênh lệch giá nằm khoảng từ 1,9 đến 2,8 lần Nhìn chung năm 2013 giá đất Nhà Nước quy định so với giá đất thị trường có chênh lệch lớn ( giao động từ 1,9 đến 3,8 lần ), điều gây khó khăn cho công tác quản lí Nhà Nước đất đai công tác bình ổn giá đất địa bàn So sánh giá đất nhà nước quy định với giá đất thị trường Thị trấn Hùng Sơn năm 2013 Bảng 4.7: So sánh giá đất nhà nước quy định giá thị trường tuyến đường địa bàn thị trấn Hùng Sơn năm 2014 Đơn vị tính: 1000đ/m² STT Vị trí Từ cống cầu Bò đến cổng Bưu Chính Đại Từ Từ cổng Bưu Chính Đại Từ đến ki-ốt xăng số 19 (đối diện nghĩa trang TT Hùng Sơn) Từ đường rẽ vào Hồ Núi Cốc đến đầu cầu Huy Ngạc Từ đường rẽ vào xóm Gò đến cầu Đen Trục đường Nam Sông Công Từ cầu Thông đến hết đất khu di tích 27/7 Từ tam giác Đại Từ đến cổng đài tưởng niệm Đại Từ Từ quốc lộ 37 đến cổng công an Đại Từ Năm 2014 Giá quy Giá thị định trường Chênh lệch Tỉ lệ Giá (lần) 8000 18000 10000 2,25 7500 22800 15300 3,04 4500 13400 8900 2,98 4500 9200 4700 2,04 3500 13000 9500 3,71 3000 7300 4300 2,43 2500 9000 6500 3,60 5500 14000 8500 2,55 (Nguồn: Tổng hợp từ số liệu điều tra) 52 Giá đất tuyến đường địa bàn thị trấn có chênh lệch cao, đặc biệt tuyến đường có vị trí đẹp đoạn đường từ cống cầu Bò đến cổng Bưu Chính Đại Từ Đặc biệt đoạn đường từ cổng Bưu Chính Đại Từ đến ki-ốt xăng số 19 giá đất thị trường tiếp tục tăng lần đạt ngưỡng 20 triệu đồng/m2 (22,8 triệu đồng/m2) Mặc dù giá đất Nhà Nước quy định giữ nguyên sau năm, việc giá đất thị trường liên tục tăng sau năm khiến cho mức chênh lệch giá thị trường giá Nhà Nước quy định lên tới gấp lần Các tuyến đường nằm trục quốc lộ 37 giá đất thị trường có dấu hiệu tăng, khiến cho mức chênh lệch giá đất thị trường với giá đất Nhà Nước quy định ngày lớn Trong nhu cầu sửu dụng đất để trục đường Nam Sông Công người dân ổn định nên khu vực giá đất thị trường tiếp tục giảm so với năm trước Tuy nhiên khu vực có mức chênh lệch lớn loại giá với mức chênh lệch lên đến 3,7 lần, cao khu vực điều tra khảo sát Nhìn chung năm 2014 chênh lệch giá thị trường giá Nhà Nước quy định mức cao, từ 2,0 đến 3,7 lần giá đất thị trường vị trí trọng yếu tiếp tục tăng so với năm trước 4.4.2.4 So sánh giá đất Nhà nước quy định giá đất thị trường Thị trấn Hùng Sơn giai đoạn 2012 – 2014 Giai đoạn 2012-2014, giá đất thị trường so với giá Nhà Nước quy định địa bàn thị trấn Hùng Sơn có chênh lệnh cao (giao động từ 1,9 đến 3,8 lần), năm 2012 năm có mức chênh lệch lớn so với năm 2013 2014, có vị trí mức chênh lệch lên đến 4,0 lần (trục đường Nam Sông Công), thấp chênh lệch 1,9 lần (đoạn từ đường rẽ vào xóm 53 Gò đến cầu Đen) Tính bình quân hệ số chênh lệch giá đất bán thị trường so với giá Nhà Nước quy định giai đoạn trục đường Nam Sông Công cao với hệ số chênh lệch 3,8 lần, thấp đọa từ đường rẽ vào xóm Gò đến cầu Đen với hệ số chênh lệch 1,9 lần Giá đất đoạn đường Từ cổng Bưu Chính Đại Từ đến ki-ốt xăng số 19 (đối diện nghĩa trang TT Hùng Sơn) năm có giá cao nhất, lý đoạn đường nằm vị trí trung tâm, thuận tiện cho dịch vụ kinh doanh, buôn bán, đảm bảo an ninh trật tự Tuy nhiên đoạn đường nằm diện quy hoạch từ trước nên hầu hết vào ổn định, có giao dịch Còn với số đoạn đường trục đường Nam Sông Công, đoạn từ tam giác Đại Từ đến cổng đài tưởng niệm Đại Từ lại có chênh lệch cao, thấy ảnh hưởng dự án quy hoạch, dự án nâng cấp đến vị trí có dự án, khiến khả sinh lời cao vị trí khác, người dân có đất nhu cầu bán, có bán bán với giá cao Kết so sánh giá đất thị trường với giá đất Nhà Nước quy định địa bàn thị trấn Hùng Sơn giai đoạn 2012-2014 thể thông qua bảng 4.8: thị trường bất động sản người ta quen gọi “giá đất” [Nguyễn Thế Huấn cộng sự, 2009] [4] Giá đất có ý nghĩa quan trọng kinh tế quốc dân giải vấn đề đất đai: Giá đất thước đo kinh tế đất, phản ánh khả sinh lợi đất trình độ sử dụng đất, phát triển xã hội Nếu giá đất phản ánh thúc đẩy việc sử dụng đất ngày có lợi, giúp bên tham gia thị trường BĐS định nhanh chóng, thúc đẩy phát triển thị trường BĐS, điều tiết quan hệ cung cầu, giúp nhà nước nhanh chong định quan trọng việc quản lý đất thị trường bất động sản [Nguyễn Thế Huấn cộng sự, 2009] [4] Trong giai đoạn nay, giá đất định giá đất vấn đề quan tâm trọng nhiều ngành, xác định sở hình thành giá đất nhân tố quan trọng để định giá đất cụ thể xác Hầu hết nước có kinh tế thị trường, giá đất biểu biểu mặt giá trị quyền sở hữu mảnh đất không gian thời gian xác định Ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, giá đất đai dựa quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tổng hòa giá trị hành địa tô nhiều năm chi trả lần, hình thức thực quyền sở hữu đất đai kinh tế [Nguyễn Thế Huấn cộng sự, 2009] [4] Giá đất hình thành đấu giá quyền sử dụng đất đấu thầu dự án có sử dụng đất Giá đất phản ánh xác giá trị thực đất đai, khắc phục việc đầu đất đai để kiếm lời tiêu cực hoạt động giao đất, cho thuê đất [Nguyễn Thế Huấn cộng sự, 2009] [4] Giá đất người sử dụng đất thỏa thuận với người có liên quan thực quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; góp vốn quyền sử dụng đất [Nguyễn Thế Huấn cộng sự, 2009] [4] 55 bàn thị trấn Hùng Sơn giai đoạn 2012 - 2014 tiến hành công tác vấn người dân thông qua phiếu điều tra để có kết khách quan Sau bảng tổng hợp kết từ trình điều tra người dân tuyến đường thị trấn Hùng Sơn: Bảng 4.9: Đánh giá tình hình biến động giá đất địa bàn thị trấn Hùng Sơn qua ý kiến người dân Có STT Tiêu chí đánh giá Số lượng (người) Không Tỉ lệ (%) 25 78,12 Tìm hiểu khung giá đất UBND tỉnh ban hành cho thị trấn năm Giá đất thị trường 23 71,88 phù hợp với người dân 15 46,86 Hiện gia đình có nhu cầu đất 73,33 11 -Ở 26,67 -Đất sản xuất, kinh doanh Các giao dịch đất 32 100,00 thông qua UBND thị trấn Trên địa bàn thị trấn có 15 46,88 tượng đầu đất Xu hướng giá đất địa bàn thị trấn vài năm tới: -Tăng 22 68,75 -Giảm 6,25 -Bình ổn 25,00 Các dự án địa bàn thị 32 100,00 trấn có ảnh hưởng đến biến động giá theo hướng tích cực (Nguồn: Tổng hợp từ số liệu điều tra) Số lượng (người) 21,88 28,12 17 53,14 0,00 0,00 17 53,12 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 Tỉ lệ (%) 56 Qua vấn chủ sử dụng đất ta thấy số lượng người dân tìm hiểu khung giá đất UBND tỉnh ban hành 25 người chiếm 78,1% tổng số người điều tra Còn lại người cho biết không tìm hiểu số người có người đối tượng lao động tự do, lí đưa tập trung vào công việc nên dành thời gian cho việc khác Đối với giá đất theo quy định UBND tỉnh ban hành cho thị trấn người hỏi đồng ý mức phù hợp, nhiên có người chiếm 28,1% tổng số người điều tra cho giá đất bán theo thị trường không phù hợp với thu nhập người dân Nhóm công nhân viên chức cho với đồng lương hàng tháng nhận mà thêm nguồn hỗ trợ để mua lô đất không phù hợp Còn lại 71,9% số người đồng ý giá đất thị trường phù hợp họ chủ yếu hộ gia đình có thêm nguồn thu từ sản xuất, kinh doanh dịch vụ Với 32 người điều tra có đến 15 người (chiếm 46,9% tổng số người điều tra) nói có nhu cầu mua thêm đất Trong đó: Nhu cầu đất 11 người chiếm 73,3% số người có nhu cầu mua thêm đất Lí Nhu cầu đất để làm sở sản xuất, kinh doanh dịch vụ có người chiếm 26,7% tổng số người có nhu cầu đất Những người cho nguồn lợi kinh doanh dịch vụ : shop quần áo, may mặc, sửa chữa ô tô - xe máy, cửa hàng ăn nhanh, cafe,… đem lại nguồn lợi đáng kể nên họ muốn có đất để đáp ứng hoạt động Một số lại có xu hướng đầu đất với mong muốn bán lại với giá cao Còn lại 17 người nhu cầu mua thêm đất chiếm 53,1% tổng số người điều tra Lý họ họ cảm thấy điều kiện sống họ tốt có nguồn kinh tế ổn định, đảm bảo cho sống họ Ngoài 57 có hộ cho nguồn thu nhập họ không đủ để mua thêm đất họ có dự trữ cho từ trước nên không phát sinh nhu cầu Qua vấn ta thấy 100% người điều tra nói trình xử lí công việc cán quản lí đất đai thị trấn làm việc tốt Các thủ tục liên quan đến đất đai thông qua UBND thị trấn Cán quản lý có nhiều kinh nghiệm thực tế trình làm việc trực tiếp với dân, giúp giải công việc cách nhanh chóng với quy định Nhà nước Trong tổng số 32 người, có 15 người chiếm 46,9% tổng số người điều tra cho thị trường diễn tượng đầu đất, họ cho giá đất tăng lên lí cho tượng này, nhiên đa số cho việc đầu chưa sôi động, 17 người chiếm 53,1% lại lại cho tượng đầu đất đóng băng, lí cho giá đất tương lai gần chưa đem lại lợi nhuận đem lại rủi ro cho việc đầu đất Xu hướng giá đất địa bàn thị trấn vài năm tới chia làm xu hướng, có 22 người chiếm 68,8% cho giá đất tăng; người chiếm 6,2% lại cho giá đất có xu hướng giảm số lại người đồng ý với xu hướng giá đất bình ổn tương lai gần 4.4.3.2 Đánh giá tình hình biến động giá đất địa bàn thị trấn Hùng Sơn qua ý kiến cán quản lý Để có đánh giá khách quan xác tình hình đất đai địa bàn thị trấn, tiến hành vấn trực tiếp cán địa thị trấn, thu ý kiến sau: - Ý kiến giá đất thị trấn: Giá đất địa bàn thị trấn Hùng Sơn có giá cao so với địa bàn khác huyện Đại Từ, lí là: 58 Vị trí, điều kiện giao thông thuận tiện cho sản xuất, kinh doanh dịch vụ, đảm bảo trật tự an toàn xã hội Nằm trung tâm huyện Đại Từ, khu vui chơi giải trí, trường học, bệnh viện, khối quan Nhà nước Khu dịch vụ, khu vui chơi giải trí địa thị trấn phong phú, đa dạng đáp ứng nhu cầu người dân Giá đất địa bàn thị trấn mức cao tăng giai đoạn từ 20122014 Nguyên nhân việc mở rộng địa giới hành từ việc sát nhập hai đơn vị thị trấn Đại Từ xã Hùng Sơn để thành lập thị trấn Hùng Sơn Đất đai mở rộng đồng nghĩa với khu vực có giá hợp lí mà đáp ứng nhu cầu sử dụng đất người dân Cho nên thị trường đất đai giá đất giảm nhiệt mau, tượng đầu đất không nhiều - Ý kiến đóng góp cho phát triển thị trường BĐS thị trấn: Những trường hợp mua bán đất trao tay, không thông qua quan quản lý đầu đất Nhà nước phải có biện pháp phòng chống xử lí nghiêm Nhà nước cần có biện pháp sách phù hợp giúp bình ổn giá mặt hàng có khả tăng xăng dầu, đồ dùng sinh hoạt,… có sách thông thoáng tạo cho doanh nghiệp nước yên tâm đầu tư xây dựng phát triển địa phương Kiên xử lý trường hợp vi phạm pháp luật đất đai 4.5 Nguyên nhân xu hướng biến động giá đất địa bàn thị trấn Hùng Sơn giai đoạn 2012 – 2014 4.5.1 Xu hướng biến động giá địa bàn thị trấn Hùng Sơn Giai đoạn 2012 – 2014 nhìn chung giá đất địa bàn thị trấn Hùng Sơn có biến động tăng, nhu cầu sử dụng đất tăng, nhiều dự án, công trình 2.2 Tổng quan bất động sản thị trường Bất động sản 2.2.1 Khái niệm, đặc tính Bất động sản 2.2.1.1 Khái niệm Bất động sản Tại khoản điều 181 luật Dân 1995 nước ta, đưa khái niệm đầy đủ trọn vẹn BĐS sau: “ Bất động sản tài sản di dời bao gồm: Đất đai; nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó; tài sản khác gắn liền với đất đai; tài sản khác pháp luật quy định” 2.2.1.2 Đặc tính Bất động sản - Có vị trí cố định, không di chuyển được: Đặc tính có ảnh hưởng lớn đến việc đầu tư thị trường chỗ đem nơi khác giao dịch Vấn đề vị trí có ý nghĩa quan trọng giá trị BĐS, cần quan tâm đến địa điểm cụ thể, đến tình hình phát triển kinh tế, văn hóa - xã hội đến môi trường cảnh quan kết cấu hạ tầng khu vực có địa điểm BĐS - Tính lâu bền: Đất đai thứ xem không bị hủy hoại, trừ có thiên tai xói lở, vùi lấp, vật kiến trúc tồn hàng chục năm đến hàng trăm năm Cần phân biệt tuổi thọ kinh tế với tuổi thọ vật lí BĐS Tuổi thọ kinh tế chấm dứt điều kiện thị trường trạng thái vận hành để bình thường mà chi phí sử dụng BĐS lại ngang với lợi ích thu từ BĐS Tuổi thọ vật lí nói chung dài nhiều so với tuổi thọ kinh tế, chấm kết cấu chịu lực chủ yếu bị lão hóa hư hỏng Trong trường hợp xét thấy tiến hành cải tạo, nâng cấp công trình mà lại thu lợi ích lớn phá đầu tư xây dựng ta kéo dài tuổi thọ vật lí để “chứa” lần tuổi thọ kinh tế - Tính thích ứng: Lợi ích công trình sinh trình sử 60 để mua đất thuận lợi cho việc kinh doanh muốn mua phải trả lượng tiền không nhỏ 4.6 Đề xuất số giải pháp giúp bình ổn giá đất địa bàn thị trấn Hùng Sơn Hiện thị trường đất đai thị trường trọng bậc quốc gia, có ý nghĩa to lớn kinh tế xã hội Trong lĩnh vực đất đai nước ta tồn song song hai loại giá: giá thị trường giá nhà nước quy định Giá đất thị trường người ta nói tới hàng ngày, giá đất nhà nước không thấy nói đến Việc xây dựng hoàn thiện khung giá đất cần thiết nhờ đóng góp tăng thu ngân sách, phần kiểm soát giao dịch ngầm, giao dịch thị trường BĐS Ngoài ra, sở để xác định mức giá bồi thường giải phóng mặt nhằm đảm bảo công hài hòa lợi ích Nhà nước, người dân chủ dự án Sau số đề xuất giải pháp để giá đất thị trường sát với giá đất UBND tỉnh ban hành giúp bình ổn giá đất địa bàn thị trấn Hùng Sơn nói riêng địa bàn tỉnh Thái Nguyên nói chung: - Có sách kích cầu người có nhu cầu đất thực sự, đối tượng có thu nhập thấp không mua đất giá bị đẩy lên cao - Mở rộng nâng cao chất lượng dịch vụ đất đai cách xác, hạn chế bất cập làm giảm tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất - UBND thị trấn kiểm soát chặt chẽ, xử lí kiên trường hợp sử dụng đất không hợp pháp 61 PHẦN KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 5.1 Kết luận Tình hình biến động giá đất địa bàn thị trấn Hùng Sơn giai đoạn 2012 - 2014 sau: Giá đất địa bàn thị trấn Hùng Sơn nhìn chung giai đoạn 2012 - 2014 có xu hướng tăng mạnh Mức độ chênh lệch giá nhà nước giá thị trường qua năm cao.Với thuận lợi vị trí khả sinh lời, vị trí từ cống cầu Bò đến cổng Bưu Chính Đại Từ Từ cổng Bưu Chính Đại Từ đến ki-ốt xăng số 19 (đối diện nghĩa trang TT Hùng Sơn) có giá quy định giá thị trường cao giai đoạn 2012 - 2014 Ngoài tuyến đường từ cầu Thông đến hết đất khu di tích 27/7 có giá thấp vị trí không thuận lợi cho kinh doanh, sản xuất, xa trung tâm Qua phân tích có nhiều nguyên nhân tác động đến giá đất khiến giá đất thị trường biến động, nhiên chủ yếu nguyên nhân: vị trí thị trấn, mục đích sử dụng đất, nhu cầu người dân, ảnh hưởng dự án địa bàn thị trấn, thiếu hợp lí công tác sử dụng đất Sự biến động làm cho Nhà nước thất thoát khoản thuế, gây rủi ro giao dịch BĐS, khó khăn giải phóng mặt bằng, quản lí đô thị,… 5.2 Kiến nghị UBND thị trấn Hùng Sơn cần có kế hoạch kiểm tra chặt chẽ biến động giá đất thực tế địa bàn thị trấn Nếu có biến động lớn phải báo cáo lên lãnh đạo để lấy ý kiến kịp thời điều chỉnh UBND huyện Đại Từ cần tổ chức đào tạo cán chuyên môn công tác định giá đất quản lí thị trường BĐS UBND tỉnh Thái Nguyên ban hành khung giá đất địa bàn tỉnh năm cần thông báo rộng rãi cho người dân biết, hạn chế mức thấp việc mua bán lại đất người dân, tránh đầu đất đai Yêu cầu người dân tham khảo kỹ trước mua tránh bị nhiều thông tin thất thiệt để mua giá Quản lí doanh nghiệp phát triển nhà đất; doanh nghiệp kinh doanh, môi giới, tư vấn BĐS TÀI LIỆU THAM KHẢO Bộ Tài (2007), Thông tư số 145/2007/TT-BTC ngày 06/12/2007 Bộ Tài hướng dẫn thực Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 Chính phủ nước CHXHCN Việt Nam (2004), Nghị định số 188/2004/NĐCP ngày 16/11/2004 Chính phủ phương pháp xác định giá đấtvà khung giá loại đất Chính phủ nước CHXHCN Việt Nam (2009), Nghị định số 69/2009/NĐCP ngày 13/08/2009 Chính phủ quy định bổ sung quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường tái định cư Nguyễn Thế Huấn, Hồ Thị Lam Trà, Phan Thị Thu Hằng, Nguyễn Văn Quân (2009), Bài giảng định giá đất đất động sản khác, Trường đại học Nông Lâm Thái Nguyên Nguyễn Ngọc Nông, Nông Thu Huyền, Nguyễn Thị Yến (2009), giảng Thị trường bất động sản, Trường đại học Nông Lâm Thái Nguyên Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam (2003), Luật đất đai 2003, Nhà xuất trị quốc gia, Hà Nội UBND tỉnh Thái Nguyên (2011), Quyết định số 62/2011/QĐ - UBND ngày 20/12/2011 UBND tỉnh Thái Nguyên quy định giá đất bảng giá đất loại đất địa bàn tỉnh Thái Nguyên năm 2012 UBND tỉnh Thái Nguyên (2012), Quyết định số 52/2012/QĐ - UBND ngày 26/12/2012 UBND tỉnh Thái Nguyên quy định giá đất bảng giá đất loại đất địa bàn tỉnh Thái Nguyên năm 2013 UBND tỉnh Thái Nguyên (2013), Quyết định số 36/2013/QĐ - UBND ngày 21/12/2013 UBND tỉnh Thái Nguyên quy định giá đất bảng giá đất loại đất địa bàn tỉnh Thái Nguyên năm 2014 PHIẾU ĐIỀU TRA GIÁ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở TẠI ĐÔ THỊ I THÔNG TIN CHUNG Tên chủ sử dụng đất:………………………………Tuổi……… Địa chỉ: Số nhà……… , ngõ số ….… (chiều rộng ngõ: … m) Nghề nghiệp: CB, công nhân viên chức Lao động tự Buôn bán Nghề khác:…… ………… Trình độ văn hóa: ……… ……………… Thu nhập bình quân: ……………………… triệu đồng/năm II THÔNG TIN VỀ SỬ DỤNG VÀ CHUYỂN NHƯỢNG ĐẤT ĐAI Diện tích đất: ……………… m2 Hình thể: ………….……… Số ……… Tờ BĐ số … …… Kích thước: Dài ……… m, rộng …… m Loại đường phố, vị trí loại đường phố định giá đất theo qui định tỉnh (Do cán địa phường thành phố cung cấp thông tin) - Loại đường phố:…………………………… - Vị trí:……………………………………… Khoảng cách từ đất (tính từ chỗ gần nhất) đến đường phố gần nhất: Khoảng cách < 100 m 100-200m 200-300m >300m đến đường phố điều tra Đánh giá yếu tố liên quan đến đất (Tốt/ TB/ kém) - Gần công trình công cộng điển hình:………………… - Chất lượng dịch vụ dân sinh: + Điện: ……… + Môi trường sống:…… dụng, lẽ kịp thời điều chỉnh công sử dụng giữ lại đặc trưng công trình lại vừa đem lại lợi nhuận lớn cho nhà đầu tư Việc kịp thời điều chỉnh công sử dụng để đáp ứng yêu cầu khách hàng quan trọng để thu hút khách hàng, nhà đầu tư quan tâm đến tính thích ứng BĐS - Tính dị biệt: Trên thị trường BĐS, không tồn hai công trình hoàn toàn giống chúng có vị trí không gian khác nhau, kể hai công trình cạnh thiết kế Ngoài cần ý đến ý muốn người đầu tư, người sử dụng, kể kiến trúc sư, người quan tâm đến tính dị biệt để tạo hấp dẫn khách hàng thỏa mãn sở thích cá nhân Do thị trường BĐS, địa vị giá trị BĐS không hoàn toàn giống hàng hóa khác - Tính chịu ảnh hưởng sách: Vì BĐS có tầm quan trọng hoạt động kinh tế xã hội, nên Chính phủ nước quan tâm tới thị trường BĐS, thường đưa sách lĩnh vực để điều chỉnh quan hệ pháp luật, quan hệ lợi ích kinh tế việc sản xuất, giao dịch sử dụng BĐS Vì di chuyển nên BĐS khó mà tránh ảnh hưởng điều chỉnh sách sách đất đai, nhà ở, tiền tệ, thuế,… - Tính phụ thuộc vào lực quản lí: Nhiều loại hình đầu tư không đòi hỏi phải tốn nhiều công quản lí chẳng hạn đầu tư vào chứng khoán, đồ cổ hay kim loại Thế đầu tư trực tiếp vào nhà đất phải có lực quản lí thích hợp Việc đầu tư phát triển xây dựng phức tạp, đòi hỏi nhiều kiến thức, việc cho thuê nhà đòi hỏi xem xét khách thuê, hợp đồng thuê nhà, trì sửa chữa nhà, phòng cháy, chữa cháy biện pháp an toàn khác… Nói chung chi phí quản lí nhà cho thuê thường chiếm 10% tiền thuê nhà, quản lí không tốt, chi phí tăng cao người thuê không Ở Sản xuất kinh doanh 12 Theo ông/bà xu hướng biến động giá đất địa bàn thị trấn vài năm tới: Tăng Giảm Bình ổn 13 Theo ông bà dự án địa bàn thị trấn có ảnh hưởng đến biến động giá theo hướng tích cực: Có Không Thái Nguyên, ngày … tháng … năm 2014 Người điều tra Chủ sử dụng đất [...]... ảnh hưởng tới sử dụng đất 43 4.3.1 Thuận lợi 43 4.3.2 Khó khăn 43 4.4 Đánh giá tình hình biến động giá đất trên địa bàn thị trấn Hùng Sơn, huyện Đại Từ, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2012 – 2014 43 4.4.1 Sơ lược về điều kiện cơ bản thị trấn Hùng Sơn 43 4.4.2 Tình hình biến động giá đất trên địa bàn thị trấn Hùng Sơn, huyện Đại Từ, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2012-2014... 2012-2014 43 4.4.3 Đánh giá tình hình biến động giá đất trên địa bàn thị trấn Hùng Sơn thông qua ý kiến của người dân và cán bộ quản lí 54 4.5 Nguyên nhân và xu hướng biến động giá đất trên địa bàn thị trấn Hùng Sơn giai đoạn 2012 – 2014 58 4.5.1 Xu hướng biến động giá trên địa bàn thị trấn Hùng Sơn 58 4.5.2 Nguyên nhân biến động giá đất trên địa bàn thị trấn Hùng Sơn 59 4.6 Đề... tìm hiểu về giá đất và xác định biến động giá đất ở trên địa bàn thị trấn trung tâm huyện Xuất phát từ những vấn đề trên tôi tiến hành lựa chọn đề tài: Đánh giá biến động giá đất ở trên địa bàn thị trấn Hùng Sơn, huyện Đại Từ, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2012-2014” 1.2 Mục đích của chuyên đề Đánh giá tình hình và tìm ra các nguyên nhân dẫn đến sự biến động giá 30 3.4 Phương pháp nghiên cứu 3.4.1 Phương... 2012 UBND tỉnh Thái Nguyên (2012): Quyết định số 52/2012/QĐ - UBND ngày 26/12/2012 của UBND tỉnh Thái Nguyên về quy định giá đất và bảng giá đất các loại đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên năm 2013 UBND tỉnh Thái Nguyên (2013): Quyết định số 36/2013/QĐ - UBND ngày 21/12/2012 của UBND tỉnh Thái Nguyên về quy định giá đất và bảng giá đất các loại đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên năm 2014 2.1.2 Cơ sở lí luận... của thị trấn Hùng Sơn 32 4.1.1 Đặc điểm điều kiện tự nhiên thị trấn Hùng Sơn 32 4.1.2 Đặc điểm điều kiện kinh tế - xã hội thị trấn Hùng Sơn 35 4.2 Tình hình quản lý và sử dụng đất thị trấn Hùng Sơn 40 4.2.1 Tình hình quản lý đất đai thị trấn Hùng Sơn 40 4.2.2 Hiện trạng sử dụng đất thị trấn Hùng Sơn 42 4.3 Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thị trấn Hùng. .. Thị trấn về mục tiêu phát triển kinh tế xã hội 10 năm tới, số liệu thống kê, kiểm kê từ năm 2012 - 2014 - Các đề án, tài liệu điều tra cơ bản ở địa phương, thông tin liên quan đến giá đất b, Các văn bản của tỉnh Thái Nguyên UBND tỉnh Thái Nguyên (2011): Quyết định số 62/2011/QĐ – UBND ngày 20/12/2011 của UBND tỉnh Thái Nguyên về quy định giá đất và bảng giá đất các loại đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên. .. đất ở đô thị quy định tại Bảng giá năm 2014 tương đương khoảng từ 50- 60% và 40 - 60% (đối với đất ven đường giao thông) giá đất chuyển nhượng thực tế trên thị trường, ví dụ tại thị trấn Quân Chu, huyện Đại Từ, thị trấn Đu huyện Phú Lương, thị trấn Chùa Hang, huyện Đồng Hỷ ; tuyến đường thêm mới phát sinh giá đất phải quy định Hầu hết các hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở đô thị không ghi giá. .. hưởng giá đất 13 2.3.2 Khái niệm, thông tin, nguyên tắc, phương pháp Định giá đất 15 2.4 Tình hình biến động giá đất trên thế giới và việt nam 18 2.4.1 Tình hình biến động giá đất trên Thế Giới 18 2.4.2 Tình hình và nguyên nhân biến động giá đất ở Việt Nam 22 PHẦN 3: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 29 3.1 Đối tượng nghiên cứu 29 3.2 Thời gian, địa. .. định - Nguyên tắc biến động: Giá cả đất đai là biến động theo sự thay đổi của nhân tố cấu thành giá Nó là kết quả tác động lẫn nhau giữa các nhân tố hình thành giá đất, mà các nhân tố hình thành giá đất thì luôn nằm trong thế biến động, cho nên giá cả đất đai là được hình thành trong quá trình tác động lẫn nhau của những nhân tố này và những biến động chung của chúng Trong việc định giá đất, không những... trưởng kinh tế, tốc độ đô thị hóa cao gây sức ép về cầu BĐS nói chung và nhà ở nói riêng Phát triển thị trường BĐS thông thoáng sẽ tạo động cơ phấn đấu có nhà ở cho đa số dân chúng lao động với giá cả chấp nhận được 2.3 Khái quát về giá đất và định giá đất 2.3.1 Khái niệm, đặc điểm, các nhân tố ảnh hưởng giá đất 2.3.1.1 Khái niệm về giá đất Tại điều 4 Luật đất đai 2003 chỉ rõ: Giá quyền sử dụng đất ... Đại Từ, sân vận động Đại Từ, cửa hàng lớn địa bàn huyện 4.4.2 Tình hình biến động giá đất địa bàn thị trấn Hùng Sơn, huyện Đại Từ, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 201 2- 2014 4.4.2.1 Tình hình biến động. .. tài: Đánh giá biến động giá đất địa bàn thị trấn Hùng Sơn, huyện Đại Từ, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 201 2- 2014 1.2 Mục đích chuyên đề Đánh giá tình hình tìm nguyên nhân dẫn đến biến động giá 30... huyện Đại Từ, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2012 – 2014 43 4.4.1 Sơ lược điều kiện thị trấn Hùng Sơn 43 4.4.2 Tình hình biến động giá đất địa bàn thị trấn Hùng Sơn, huyện Đại Từ, tỉnh Thái Nguyên