MÔ HÌNH GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG Ở HÀ NỘI VÀ CÁC GIẢI PHÁP THỰC HIỆN I CÁC BƯỚC THỰC HIỆN CÔNG TÁC GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG CHO CÁC DỰ ÁN XÂY DỰNG KHU ĐÔ THỊ MỚI TẠI HÀ NỘI – KINH NGHIỆM TỪ CÔNG TÁC GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG CHO VIỆC ĐẦU TƯ XÂY DỰNG KHU ĐÔ THỊ MỚI TRUNG VĂN – TỪ LIÊM Khu Đô thị Trung Văn có diện tích khoảng 14 Toàn diện tích trước ruộng rau muống hộ dân xã Trung Văn – Từ Liêm Trong trình thực công tác GPMB, Hội đồng giải phóng mặt Huyện Từ Liêm phối hợp quan, ban nghành liên quan, hướng dẫn đạo thông qua văn mang tính pháp lý nhằm đạt tiến độ giải phóng mặt cách nhanh nhất, sớm có mặt đề tiến hành thi công hạng mục công trình Tính đến thời điểm tại, công tác giải phóng mặt hoàn thành Phần lớn hộ dân đồng ý ký vào biên nhận tiền đền bù bàn giao mặt cho chủ đầu tư ( Công ty đầu tư xây dựng Hà Nội ) Trong trình thực công tác, có gặp số khó khăn số hộ dân ( không đáng kể ), nhờ làm tốt công tác vận động tuyên truyền nhân dân, sớm nhận thức giá đền bù hợp lý, hiểu chủ trương sách UBND Thành phố công tác hướng dẫn, hỗ trợ hộ dân tái sản xuất ( tiếp tục canh tác ruộng không bị thu hồi lại), cách làm ăn.(gửi tiết kiệm, chăn nuôi,kinh doanh ) để tiếp tục trì nguồn thu nhập tối thiểu nguồn thu nhập trước bị ảnh hưởng công tác GPMB Để có tiến độ giải phóng mặt thuận lợi, chủ đầu tư tổ công tác GPMB tiến hành triệt để công đoạn khâu giải phóng mặt Từ kinh nghiệm đó, nghiên cứu áp dụng bước giải phóng mặt bằng, nhằm có diện tích để xây dựng khu Đô thị sau: Sơ đồ cụ thể bước giải phóng mặt dự án đầu tư xây dựng khu đô thị Thành lập hội đồng GPMB Thành lập tổ công tác giúp việc Hội đồng GPMB Xác lập số liệu, sở pháp lý đất đai, tài sản Điều tra, khảo sát, đo đạc, cắm cắm mốc giới Vận động, tuyên truyền nhân dân thực GPMB - Hướng dẫn tổ chức, hộ gia đình kê khai tiếp nhận tờ khai - Kê khai diện tích đất, nguồn gốc, ranh giới, tàI sản có khu đất nguyện vọng người sử dụng đất bị thu hồi Cơ quan thuế xác nhận hạng đất tính thuế sử dụng đất nông nghiệp Họp tổ công tác, Chủ đầu tư tài sản, đất đai nguyện vọng người sử dụng đất - Trình phương án giá đất - Hội đồng GPMB thụ lý trình UBND Huyện Từ Liêm - UBND Huyện Từ Liêm xem xét phê duyệt Định giá tài sản để làm bồi thường - Giải tồn công tác điều tra - Soát xét quỹ đất dùng để GPMB - Kiểm tra thực tế với tờ khai số liệu - Lập phương án bồi thường thiệt hại - Lập phương án đền bù tổng thể - Lập phương án đền bù chi tiết Chủ đầu tư hội đồng GPMB xác nhận phương án bồi thường thiệt hại Niêm yết công khai phương án bồi thường thiệt hại Thẩm định, phê duyệt phương án đền bù thiệt hại Thực chi trả bồi thường thiệt hại - Giải khiếu nại, vướng mắc - Tổ chức bàn giao đất cho chủ đầu tư Trên cụ thể bước cần thực công tác giải phóng mặt bằng, bước đòi hỏi quan ban ngành chức liên quan phối hợp chặt chẽ để thực Trong trình làm công tác, cần phải linh động công việc, thực lúc nhiều công việc, có công việc cần tiến hành trước làm công việc khác Có công việc cần thời gian để thực hiện, có công việc thời gian thồi chưa đủ, có công việc nhạy cảm, liên quan đến quyền lợi, lợi ích người bị ảnh hưởng Do đó, với công việc : đo đạc, khảo sát, cắm mốc giới quy hoạch, xác định phương án đền bù thiệt hại… cần thực nghiêm túc lắng nghe nguyện vọng người bị ảnh hưởng Trong thực tế, có nhiều dự án xây dựng từ giai đoạn giải phóng mặt nảy sinh mâu thuẫn gay gắt, nhiêu xảy vụ án dân chủ đầu tư với người dân – hộ gia đình bị thu hồi đất Chủ yếu mâu thuẫn giá đền bù, hỗ trợ tái định cư không đáp ứng quyền lợi người dân, tối thiểu phải trước họ bị thu hồi đất Do vậy, để có tiến độ giải phóng mặt thuận lợi, phục vụ dự án xây dựng nói chung khu Đô thị nói riêng cần thực công việc theo sơ đồ cách thật tốt tránh gây mâu thuẫn với hộ dân bị ảnh hưởng Để làm tốt công việc trên, giảm tối thiểu mâu thuẫn phát sinh, đây, xin đưa số giải pháp II CÁC GIẢI PHÁP CƠ BẢN ĐỂ THỰC HIỆN TỐT CÔNG TÁC GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG CHO CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG PHÁT TRIỂN ĐÔ THỊ: 1/ Phân định rõ nhiệm vụ cho sở ban nghành chức liên quan, đồng thời hoàn thiện khung pháp lý công tác giải phóng mặt Nhiệm vụ sở ban ngành liên quan việc thực công tác giải phóng mặt bằng, tái định cư: 1.1.1 Sở tài chính: - Tham mưu, đề xuất với ủy ban nhân dân thành phố phương thức huy động, quản lý, sử dụng có hiệu nguồn vốn phục vụ cho dự án xây dựng khu tái định cư bồi thường, hỗ trợ - Chủ trì ban nghành liên quan nghiên cưu, trình ủy ban nhân dân thành phố ban hành văn quy phạm pháp luật bồi thường, hỗ trợ, tái định cư - Xác định, thẩm định giá đất làm bồi thường, hỗ trợ đất Nhà nước thu hồi giao đất tái định cư theo nguyên tắc, phương pháp khung giá đất Nhà nước - Thẩm định, trình ủy ban nhân dân thành phố phê duyệt giá cho thuê, giá bán nhà tái định cư - Định kỳ tháng lần thông báo đơn giá làm sở bồi thường, hỗ trợ thiệt hại hoa màu, cối - Nghiên cứu, trình ủy ban nhân dân thành phố định mức, đơn giá, sách hỗ trợ ổn định sản xuất, ổn định đời sống cho tổ chức cá nhân, cải thiện hạ tầng kỹ thuật cho địa phương Nhà nước thu hồi đất - Theo đặc điểm cụ thể dự án, chủ trì ngành liên quan trình ủy ban nhân dân thành phố phê duyệt sách bồi thường, hỗ trợ phù hợp - Theo chức năng, nhiệm vụ phân công tổ chức kiểm tra việc thu chi tiền bồi thường, hỗ trợ; kiểm tra nội dung chi theo định mức chi phí phục vụ công tác giải phóng mặt bằng; thu tiền bồi thường, hỗ trợ tàI sản thuộc sở hữu Nhà nước, nộp ngân sách 1.1.2 Sở tài nguyên môi trường Nhà đất: - Chủ trì ngành liên quan xây dựng chương trình, kế hoạch đầu tư xây dựng nhà tái định cư; lập phương án sử dụng, điều hòa, bố trí quỹ nhà tái định cư cho dự án địa bàn thành phố - Trình ủy ban nhân dân thành phố phê duyệt nguyên tắc bố trí tái định cư theo đặc điểm cụ thể dự án, phù hợp với quy định chung Chính phủ Uy ban nhân dân thành phố - Chỉ đạo việc xác định vị trí, ranh giới khu đất thu hồi để tổ chức điều tra, lập phương án bồi thường, hỗ trợ nhà nước thu hồi đất - Tổ chức bán nhà, giao đất tái định cư, hoàn thành thủ tục sở hữu nhà quyền sử dụng đất cho hộ gia đình - Tổ chức vận hành, quản lý khu nhà tái định cư theo quy định ủy ban nhân dân thành phố 1.1.3 Sở xây dựng: - Chủ trì phối hợp với nghành hướng dẫn nguyên tắc, phương pháp xác định mức bồi thường, hỗ trợ phá dỡ, cắt xén, di chuyển, chỉnh trang công trình xây dựng dân dụng, công trình chuyên dùng, mồ mả vật kiến trúc nghĩa trang, công trình hạ tầng kỹ thuật - Chủ trì phối hợp với ngành liên quan việc quản lý, giám sát chất lượng quy chuẩn xây dựng khu tái định cư 1.1.4 Thường trực Ban đạo giải phóng mặt thành phố: - Chỉ đạo nhân dân quận, huyện xây dựng kế hoạch triển khai công tác bồi thường thiệt hại, giải phóng mặt bằng, tái định cư - Tổng hợp nhu cầu nhà ở, đất tái định cư làm để lập kế hoạch đầu tư phát triển trung hạn dài hạn; chủ động phối hợp với Sở tài nguyên Môi trường Nhà đất bố trí quỹ nhà, quỹ đất phục vụ nhu cầu tái định cư cho dự án phương án điều hòa quỹ nhà, quỹ đất dự án - Đôn đốc Sở, Ngành ủy ban nhân dân quận, huyện chủ đầu tư thực nhiệm vụ theo tiến độ - Thường xuyên kiểm tra, theo dõi dự án thực giải phóng mặt bằng, phát vướng mắc để đạo giải đề xuất ủy ban nhân dân thành phố giải - Tiếp nhận toàn ý kiến, kiến nghị chủ đầu tư, UBND quận huyện vấn đề vướng mắc, phát sinh có liên quan đến việc áp dụng chế độ, sách bồi thường, hỗ trợ tái định cư khâu tổ chức thực để đạo giải đề xuất UBND thành phố giải - Định kỳ tổng hợp, đánh giá tình hình thực công tác giải phóng mặt địa bàn thành phố, báo cáo Ban đạo Giải phóng mặt thành phố UBND thành phố 1.1.5 Các Sở: Kế hoạch đầu tư, công nghiệp, Giao thông công chính, Lao động thương binh xã hội theo chức năng, nhiệm vụ phân công phối hợp với UBND quận, huyện Sở, ngành để tổ chức thực công tác giải phóng mặt Hoàn thiện khung pháp lý văn mang tính pháp lý liên quan đến công tác giải phóng mặt Sau luật đất đai ban hành, Chính phủ có Nghị định số 90/1994/ NĐ - CP ngày 16/7/1994 quy định đền bù thiệt hại đất Nhà nước thu hồi đất cho mục đích quốc phòng, an ninh, lới ích quốc gia, lợi ích công cộng, quy định Nhà nước thu hồi đất, người bị thu hồi đất đền bù thiệt hại đất đền bù thiệt hại tiền Tuy nhiên có thực tế là: sau ban hành Luật đất đai, bản, đất đai có chủ sử dụng, đền bù thiệt hại đất thực thi; đền bù tiền vào giá đất UBND thấp so với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất hầu hết địa phương Kết cục Nghị định 90/ 1994/ NĐ- CP khả thực hạn chế Nghị định số 22/ 1998/ NĐ - CP ngày24/4/1998 Chính phủ thay Nghị định số 90/ 1994/ NĐ - CP, có kế thừa mốt số quy định Nghị định số 90 CP số quy định tiền đền bù thiệt hại đất theo quy định Chính phủ, nhân với hệ số K, để đảm bảo giá đất tính đền bù phù hợp với khả sinh lợi giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa phương: quy định rõ vấn đề tái định cư, sách hỗ trợ có lợi nhiều cho người bị thu hồi đất Nhưng Nghị định có số bất cập là: Đó người Nhà nước giao đất, cho thuê đất mà phải thu hồi đất từ người khác phải đền bù thiệt hại đất tài sản đất; vấn đề hỗ trợ cho người có đất bị thu hồi; trợ cấp đời sống và sản xuất cho người phải di chuyển chỗ ở, di chuyển địa điểm sản xuất kinh doanh, trả chi phí chuyển đổi nghề nghiệp cho người có đất bị thu hồi mà phải di chuyển; trả chi phí phục vụ trực tiếp cho việc tổ chức thực đền bù, di chuyển, giải phóng mặt Đồng thời, có số đối tượng Nhà nước giao đất, cho thuê đất lại phải nộp tiền sử dụng đất tiền thuê đất Như vậy, người sử dụng đất phải trả lần tiền: tiền đền bù thiệt hại, tài sản đất cho người có đất bị thu hồi tiền thuê đất tiền sử dụng đất nộp vào ngân sách Nhà nước Điều này, dẫn đến chi phí đất sản xuất, kinh doanh vựơt khả tài doanh nghiệp; thủ tục xin cấp kinh phí phải vượt qua nhiều công đoạn, công đoạn lại phải bỏ chi phí không đáng có dự án đầu tư từ ngân sách Nhà nước Có vênh NĐ 22/ CP NĐ 52/ CP: Nghị định 22/ CP quy định quy định UBND cấp tỉnh chịu trách nhiệm đạo hội đồng đền bù, lập phương án đền bù giải phóng mặt phê duyệt phương án, hội đồng đền bù tổ chức thực công tác đền bù giải phóng mặt bằng, Chủ dự án thành viên mời Nghị định 52/1999/ NĐ - CP lại quy định chủ đầu tư chịu trách nhiệm thực đền bù giải phóng mặt bằng, UBND có trách nhiệm hỗ trợ, tổ chức thực việc đền bù giải phóng mặt Hiện nay, pháp luật hành chưa quy định rõ vấn đề giải tái định cư, tạo điều kiện đời sống, sản xuất cho người có đất bị thu hồi Vấn đề áp dụng pháp luật đất đại dự án có định thu hồi đất từ thời gian trước, việc đền bù không thực được, phải kéo thời gian sang thời gian sau, Nhà nước ban hành văn văn giá đất đền bù mức cao hơn, có lợi cho người có đất bị thu hồi gây nên khiếu kiện kéo dài Pháp luật đất đai chưa quy định đất đô thị cho trường hợp sử dụng đất trước luật đất đai năm 1993; hồ sơ đất đai tổ chức, gia đình cá nhân để xác định quyền sử, mức dụng đất ở, tính hợp pháp đất đa phần không đầy đủ Nhiều tồn lịch sử để xác định quyền sử dụng đất chưa giải dứt điểm; việc lập sổ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tiến hành chậm nhiều nguyên nhân Tất vấn đề nêu dẫn đến thiếu sở xem xét đền bù cho đối tượng cụ thể Chính sách đền bù thiệt hại đất chưa gắn với sách thu tiền sử dụng đất, sử dụng đất cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ( hợp thức hóa ) cho người sử đất trước Luật đất đai năm 1993 giá đất đền bù; điều dẫn đến cách hiểu, cách làm khác nhau, gây khiếu kiện kéo dài làm chậm tiến độ giải phóng mặt Quy định khiếu kiện để đền bù không đền bù thiệt hại đất cụ thể, chi tiết thiếu, chưa rõ ràng, chưa gắn kết với nhau, tạo cách hiểu cách làm khác Giải pháp để khắc phục tồn nêu nhằm đưa công tác giải phóng mặt đáp ứng yêu cầu đầu tư phát triển đất nước là: - Nghị định 22/ CP quy định: Phải có định thu hồi đất cấp có thẩm quyền trước tổ chức kiểm kê, lập phương án đền bù cho đối tượng bị thu hồi đất Trong thực tế, để trình cấp có thẩm quyền định thu hồi giao đất, cần phải tiến hành cắm mốc, đo đạc, lập hồ sơ xin thu hồi đất; việc tốn nhiều thới gian dự án Đề Nghị Chính phủ ủy quyền cho Chủ tịch UBND cấp tỉnh định thu hồi giao đất để xây dựng dự án; sau dự án xây dựng xong, vào diện tích chiếm dụng thực tế, hội đồng đền bù hoàn chỉnh hồ sơ để Chủ đầu tư làm thủ tục xin định thức Phương án tối ưu hội đồng đền bù thành lập hoạt động sau dự án phê duyệt thiết kế kỹ thuật - Đối với dự án vốn vay nước ngoài, lượng vốn đối ứng phục vụ công tác giải phóng mặt đươc thủ tướng phê duyệt định đầu tư tiến hành điều tra ban đầu; trình triển khai thực tế tất yếu có phát sinh Do đó, đề nghị Nhà nước có chế tài để giải vấn đề 10 sống cho người bị ảnh hưởng Nhà nước thu hồi đất phải đảm bảo hài hòa quyền lợi người bị thu hồi đất, chủ đầu tư Nhà nước, lợi ích trước mắt lợi ích lâu dài phát triển đất nước - Việc sửa đổi quy định đền bù thiệt hại,tái định cư khôi phục sống phải nằm tổng thể đồng với việc sửa đổi, bổ sung văn pháp quy khác đất đai ( hạn mức đất để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tiền thuê đất, tiền sử dụng đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất…), không giải triệt để phát sinh trình thực - Việc đền bù thiệt hại Nhà nước thu hồi đất trường hợp chuyển dịch đất đại đặc biệt, người bị thu hồi đất nhu cầu chuyển nhượng đất sử dụng, người giao thuê đất lại có nhu cầu bất động sản Hơn nữa, người bị thu hồi đất bị sáo trộn lớn sống chỗ phải di chuyển, bị phương tiện kiếm sống gặp phải nhiều khó khăn khác Vì vậy, mức đền bù thiệt hại khoản hỗ trợ khác phải đảm bảo cho người có đất bị thu hồi tạo lập sống nơi khác phải tương đương với sống nơi cũ trươc có dự án - Việc xử lý mối quan hệ lợi ích người bị thu hồi đất, người giao thuê đất Nhà nước, trước hết phải đảm bảo lợi ích đáng người bị thu hồi đất, tiếp đến để động viên khuyến khích nhà đầu tư Nhà nước không nên trọng việc thu cho ngân sách giai đoạn mà cần trọng việc thúc đẩy, khuyến khích đầu tư phát triển, tạo nguồn thu ngân sách giai đoạn sau với nguồn thu ngân sách lớn - Việc sửa đổi, bổ sung sách đền bù tái định cư phải tập trung giải vấn đề trước mắt để giải nhu cầu đền bù, giải phóng mặt để đảm bảo thực tiến độ dự án đầu tư phát 27 triển, đồng thời kết hợp giải vấn đề lâu dài để tiến tới xây dựng Pháp lệnh đền bù tái định cư  Mục đích sách quốc gia tái định cư để: - Đưa vấn đề xác định cần thiết - Cung cấp dẫn cho dự án làm công tác chuẩn bị đầu tư - Thúc đẩy việc áp dụng đồng giải pháp để giải tốt vấn đề tái định cư - Công bố rõ mục tiêu tiêu chuẩn Nhà nước tái định - Thông tin cho người có liên quan đến vấn đề tái định cư - Nêu lên mục tiêu cần đạt việc thực tái cư định cư 3.3 Xây dựng khu tái định cư tập trung sách hỗ trợ người bị ảnh hưởng 3.3.1 Xây dựng khu tái định cư tập trung: Thực tiễn đền bù thiệt hại, giải phóng mặt nhiều dự án đầu tư năm qua cho thấy: chưa có văn pháp lý quy định cụ thể tái bố trí hộ gia đình, cá nhân bị ảnh hưởng việc thu hồi đất Nhà nước, thực tế, xuất nhiều hình thức tái bố trí người bị ảnh hưởng như: - Tái bố trí tập trung để hình thành cụm dân cư địa điểm mới; - Tái bố trí phân tán theo nhóm hộ gia đình cá nhân nhiều vị trí, địa điểm khác nhau; - Tái bố trí chỗ với việc xếp dồn dịch lại chuyển người bị ảnh hưởng liền kề với khu vực có đất bị thu hồi… 28 Ở đây, đề cập đến hình thức tái bố trí tập trung với việc xây dựng khu táI định cư tập trung Đây hình thức thể rõ hỗ trợ, tác động Nhà nước để làm giảm bớt mức độ tác động bất lợi đến người bị ảnh hưởng việc thu hồi đất Một dự án đầu tư triển khai, việc thực đền bù thiệt hại đất, nhà tài sản gắn liền với đất hỗ trợ thêm chi phí cho việc di chuyển, tháo dỡ, phải gánh thêm khoản chi phí để hình thành xây dựng khu tái định cư tập trung cho người bị ảnh hưởng nhiều vượt khả tài nhiều chủ dự án làm giảm tính khả thi ban đầu dự án đầu tư Vậy, cần xem xét trường hợp với điều kiện nên hình thành xây dựng khu tái định cư tập trung a Một số điều kiện cần có: Khu tái định cư tập trung nên xây dựng có điều kiện sau đây: - Số lượng hộ gia đình, cá nhân bị ảnh hưởng phải di dời hẳn khỏi khu vực có đất bị thu hồi phải đủ lớn Số lượng 100 hộ gia đình dự án có sử dụng đất khu vực đô thị 200 hộ gia đình dự án có sử dụng đất khu vực nông thôn Đối với dự án có quy mô tái định cư nhỏ Căn quy hoạch phát triển quy hoạch đầu tư địa bàn lãnh thổ; địa phương thực việc điều phối để việc hình thành khu tái định cư tập trung, chung cho hai nhiều dự án đầu tư - Phải có tài trợ hoàn toàn phần đáng kể kinh phí xây dựng từ ngân sách Nhà nước Trung ương địa phương Như vậy, xét theo quan điểm phân bổ lợi ích hình thức xây dựng khu tái định cư tập trung nên áp dụng dự án đầu tư công cộng : xây 29 dựng công trình sở hạ tầng kỹ thuật hình thành khu vực đô thị khu công nghiệp tập trung - Có khả huy động quỹ đất để xây dựng khu tái định cư - Phải phù hợp với nguyện vọng trước mắt hay tương lai người bị ảnh hưởng Phù hợp với yêu cầu quy hoạch phát triển địa phương, phân bổ lại lực lượng lao động Sự hình thành khu tái định cư tập trung có điều kiện thuận lợi để có hội việc làm, thu nhập môi trường sinh hoạt có sức hấp dẫn lớn người bị ảnh hưởng - Việc tiến hành xây dựng khu tái định cư tập trung phải làm trước có khả hoàn thành trước thời điểm di dời hộ gia đình, cá nhân bị ảnh hưởng - Việc tiến hành xây dựng khu tái định cư tập trung phải làm trước có khả hoàn thành trước thời điểm di dời hộ gia đình, cá nhân bị ảnh hưởng Tùy thuộc vào đặc điểm cụ thể dự án địa phương, điều kiện nêu xem xét bổ sung thêm cho phù hợp b Mốt số nguyên tắc bố trí, xây dựng khu tái định cư tập trung Một nhân tố có tính chất định để đảm bảo thành công xây dựng khu tái định cư tập trung khu tái định cư tập trung phải xây dựng địa điểm thích hợp Sự thích hợp địa điểm xây dựng lại đánh giá số mặt sau đây: - Có thuận lợi thủ tục thu hồi đất, giảm thiểu chi phí đền bù thiệt hại: vị trí địa điểm cho phép, kết hợp khai thác sử dụng sở hạ tầng kỹ thuật có để giảm chi phí xây dựng - Địa điểm xây dựng thích hợp phải phải phù hợp với tập tục sinh hoạt, thói quen ăn ở, lại cư dân địa phương, phù hợp với 30 định hướng quy hoạch xây dựng, góp phần tạo cảnh quan, môi trướng sống tốt Địa điểm xây dựng khu tái định cư tập trung việc làm mới, có nguồn thu nhập thường xuyên lớn ổn định Kinh nghiệm cho thấy, khu tái định cư tập trung nên bố trí cách khu vực có đất bị thu hồi từ 13 km vùng nông thôn, từ 3- km khu vực đô thị Tốt nhất, nên bố trí khu tái định cư tập trung gần trục đường, đầu mối giao thông, gần khu vực có nguồn nước, có điều kiện khí hậu tốt thuận lợi dịch vụ công cộng chợ, trường học, bệnh viện… Trong khu tái định cư tập trung, khu đất cần phảI chia lô, phù hợp với số lượng cấu hộ gia đình Sự phân chia mặt cần đảm bảo tiêu chuẩn mức giao đất tối thiểu ( 60 m2 đất đô thị 100 m2 cho đất nông thôn / hộ gia đình ), quy phạm xây dựng khai thác sử dụng công trình kỹ thuật hạ tầng Ơ khu vực tái định cư định điều kiện định, việc hình thành xây dựng khu tái định cư cần kết hợp với yếu tố tạo vùng, kích thích hình thành phát triển đô thị, khu dân cư tập trung nông thôn 3.3.2 Một số sách hỗ trợ thực đền bù thiệt hại, tái định cư Trong thực tái định cư, việc đền bù thiệt hại đất, nhà tài sản, trồng, vật nuôi có đất, có loại thiệt hại vô hình ( có thật ) khó lượng hóa xác Ví dụ như: vị trí kinh doanh, đất canh tác, hộ gia đình, cá nhân sau tái định cư phải tìm kiếm công việc mới, tạm ngừng chờ việc để thực đền bù, di chuyển, xây dựng lại chỗ mới; ảnh hưởng thay đổi điều kiện khí hậu đến sức khỏe, tập quán sinh hoạt… Tùy thuộc đặc điểm mức độ tác động dự án đầu tư đến người bị ảnh hưởng, thiệt hại vô hình cần xem xét, giải 31 thông qua sách hỗ trợ thích hợp Các hỗ trợ, trợ cấp cần thiết có tác dụng điều chỉnh khác biệt, chênh lệch lợi ích người bị ảnh hưởng nhằm đảm bảo tính công thực sách tái định cư Trong phạm vi khuôn khổ sách quốc gia tái định cư, sách hỗ trợ nên xem xét nguyên tắc chung Các vận dụng cụ thể cho loại hình dự án, phù hợp với thực tế địa phương Trên nguyên tắc, khung giá đền bù thiệt hại khu thu hồi đất để sử dụng vào mục đích công ích Nhà nước Trung ương địa phương quy định Do vậy, sách hỗ trợ người bị ảnh hưởng cần xem xét mối quan hệ với khung giá quy định đền bù thiệt hại Đối với dự án sản xuất, kinh doanh, việc áp dụng khu giá đền bù thiệt hại nhiều mang tính chất ‘ thỏa thuận ‘ có điều kiện chủ đầu tư với người bị ảnh hưởng Các sách hỗ trợ trương hợp mang tính chất bổ sung, không bắt buộc Trên phương diện pháp lý, Nhà nước cần có quy định tối thiểu việc thực sách hỗ trợ nhằm bảo vệ quyền lợi hợp pháp người có đất bị thu hồi 4.Phát huy quyền làm chủ nhân dân: 4.1 Quyền đảm bảo lợi ích hợp pháp công dân: Một đồ án quy hoạch lập phải tính đến vấn đề quyền lợi người khung cảnh chung lợi ích Nhà nước, tập thể Nếu phương án quy hoạch xây dựng trái với lợi ích đại đa số công dân đô thị đồ án không mang tính khả thi từ ban hành Ví dụ: Việc xây dựng chợ nơi nhân dân không nhóm chợ; giải tỏa chợ nơi cũ mà chưa xây dựng sở hạ tầng chợ mới, chí chưa quy hoạch rõ ràng địa điểm chợ 4.2 Quyền đền bù giải tỏa mặt 32 Đây vấn đề thiết yếu viêc lập quy hoạch xây dựng đô thị Việc đền bù đất hoán đổi đất nhận số tiền tương ứng Tuy nhiên, người đền bù có quyền định cách bồi thường Nếu người có đất xin nhận đất thuộc khu vực ngoại thành mức đền bù hưởng theo quy định, hưởng trợ cấp khoản tiền 10 % giá trị đất bị thu hồi Việc bồi thường đền bù phải thực pháp luật nước ta 4.3 Quyền khiếu nại, tố cáo Khiếu nại, tố cáo quyền hiến định Luật khiếu nại, tố cáo xác định : “ Công dân có quyền khiếu nại, tố cáo định hành Nhà nước, Người có thẩm quyền quan hành Nhà nước có cho định, hành vi trái pháp luật, xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp “ Quy định không loại trừ quyền định giải tỏa đền bù công dân vận dụng quyền việc khiếu nại, tố cáo ứng với trường hợp mà công dân cho quyền lợi ích hợp pháp bị xâm phạm Dĩ nhiên bàn khiếu nại, tố cáo có nhiều vấn đề phải bàn, kể số công dân lạm dụng quyền để trì hoãn định hành 4.4 Quyền đóng góp ý kiến quy hoạch xây dựng: Theo quy định pháp luật, trước quy hoạch xây dựng đô thị có hiệu lực pháp lý, phương án quy hoạch bắt buộc phải lấy ý kiến quan hữu quan, Hội đồng nhân dân nhân dân đô thị “ Quy hoạch xây dựng đô thị nông thôn nghiên cứu lập dự án phải công bố công khai trưng cầu ý kiến nhân dân HĐND sống vùng quy hoạch “ Sau đồ án quy hoạch xây dựng có hiệu lực pháp lý ( sau phê duyệt ) bắt 33 buộc phải công khai trước nhân dân cắm mốc công khai thực địa Cũng có trường hợp quy hoạch duyệt không công bố, công bố chậm nghe công bố không đầy đủ làm cho nhân dân sống cảm giác không an tâm nghe phong phanh có quy hoạch mà không thấy quy hoạch công bố Thực tế nhiều trường hợp “mù mờ “ quy hoạch xây dựng đô thị địa phương mình, biết nằm quy hoạch xây dựng thực sao, phải di dời mét dù quy hoạch xây dựng đô thị duyệt Từ thực trạng nói, hoàn cảnh nhân dân người chịu thiệt thòi trình giải tỏa, đền bù theo thuật ngữ pháp lý chống lại bên thứ – chủ thể sử dụng đất hợp pháp Do đó, để đảm bảo quyền lợi nhân dân cần quy định rõ chế tài cá nhân vi phạm đồ án quy hoạch, trường hợp vi phạm nghiêm trọng bị truy cứu trách nhiệm hình theo quy định Bộ luật hình Các giải pháp khác: 5.1 Hỗ trợ chuyển nghề cho lao động nông nghiệp bị thu hồi đất - Việc thu hồi đất tiến hành nhiều lần, nên việc tính hỗ trợ phức tạp, chủ dự án trước không phảI hỗ trợ, chủ dự án sau phảI hỗ trợ cho dự án trước - Việc giao đất tính theo nhân khẩu, tính hỗ trợ lại theo lao động Luật lao động chưa có quy định độ tuổi lao động nông nghiệp lao động nông nghiệp chưa có lương hưu, nên tính theo độ tuổi lao động không hợp lý 34 - Phải xác định lao động có mặt thời điểm giao đất, diện tích đất giao, diện tích đất thu hồi lần trước ( nơI chưa giao đất sở để tính toán ) Vì vậy, nên tính hỗ trợ chuyển nghề cho người làm nông nghiệp bị thu hồi đất theo diện tích đất bị thu hồi, phương pháp đơn giản đảm bảo bình đẳng chủ đầu tư người bị thu hồi đất 5.2 Hỗ trợ xây dựng kết cấu hạ tầng cho nơi bị thu hồi đất Vấn đề chưa quy định sách bồi thường Nhà nước Tuy nhiên, Hà Nôi, nơi mà việc thu hồi đất diễn thường xuyên việc hỗ trợ cho địa phương để xây dựng kết cấu hạ tầng trở thành thông lệ, kể dự án sử dụng vốn Ngân sách Nhà nước Tất nhiên, hỗ trợ không đồng dự án, địa phương Chính phủ nên có quy định hỗ trợ xây dựng kết cấu hạ tầng cho địa phương bị thu hồi đất tính theo diện tích đất giao; đồng thời cho phép hình thành quỹ hỗ trợ giải phóng mặt bằng, có chế quản lý sử dụng quỹ để tránh thất thoát, lãng phí Vấn đề đặt vùng bị thu hồi nhiều đất thời gian thu hồi tập trung việc xây dựng kết cấu hạ tầng cần triển khai trước thu hồi đất từ 3- năm Như vậy, Chính phủ cần phải có quy định việc tạm ứng nguồn vốn Ngân sách để thực chưa có quỹ hỗ trợ giải phóng mặt 5.3 Việc tổ chức cưỡng chế trường hợp cố tình không chấp hành việc bàn giao mặt Theo Luật đất đai quan định thu hồi đất có quyền cưỡng chế Tuy nhiên, việc phê duyệt phương án bồi thường thiệt hại ủy quyền cho Chủ tịch UBND quận, huyện Vì vậy, nên quy định là: “ Cơ 35 quan phê duyệt phương án bồi thường thiệt hại có quyền định cưỡng chế để thực phương án giải tỏa mặt “ 36 KẾT LUẬN Trong công Công nghiệp hóa – Hiện đại hóa diễn mạnh mẽ Hà Nội nói riêng nước nói chung, công tác triển khai Giải phóng mặt điều tất yếu, tránh khỏi Chính vậy, để góp phần vào công nghiệp hóa – đại hóa quan ban nghành quyền ban nghành liên quan cần nhận thức rõ làm tốt công tác giải phóng mặt Bởi vì, công tác nhạy cảm, liên quan đến nhiều vấn đề như: Chính trị, công bằng, an ninh xã hội, lao động việc làm… Ngoài ra, đặc biệt liên quan đến vấn đề tài cho dự án, cần làm phép tính đơn giản: dự án bị kéo dài thêm ngày tốn tiền triệu chậm tiến độ thực dự án, nước có hàng nghìn dự án bị kéo dài thêm ngày khiến cho Ngân sách Nhà nước tốn tiền tỷ Đó ngày, mà thường kéo dài chậm giải phóng mặt tính tháng, năm, số tiền hao tốn tăng gấp bội Do vậy, việc ngiên cứu “ Mô hình giải phóng mặt cho dự án xây dựng khu Đô thị “ yêu cầu cần thiết Thông qua nghiên cứu, giúp cho nhà quản lý, chủ đầu tư dự án có nhìn rõ bước công việc cần thực giảI phóng mặt Đồng thời, giải mâu thuẫn giá đền bù thu hồi đất, tái định cư, giải pháp thúc đẩy công tác giải phóng mặt Đây công tác đầu tiên, tối quan trọng việc có mặt để thi công công trình xây dựng, cần phải quan tầm mức quan, ban nghành liên quan trông công tác ! 37 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Giáo trình kinh tế Đô thị ( GS.TS Nguyễn Đình Hương – Th.s Nguyễn Hữu Đoàn, NXB Giáo dục ) Giáo trình Quản lý Đô thị ( GS TS Nguyễn Đình Hương – Th.s Nguyễn Hữu Đoàn, NXB Giáo dục ) Kỷ yếu hội thảo đền bù giải phóng mặt dự án xây dựng Việt Nam ( Hội KHKT Xây dựng Việt Nam ) Luật đất đai ( Quốc hội – 1993 ) Các văn pháp quy UBND Thành phố Hà Nội công tác đền bù thiệt hại GPMB địa bàn Thành phố Hà Nội Các văn bản, công văn, thông báo mang tính pháp lý Ban quản lý dự án trọng điểm – Công ty Đầu tư Xây dựng Hà Nội Báo cáo nghiên cứu khả thi dự án Xây dựng khu Đô thị Trung Văn – Từ Liêm – Hà Nội Báo Hà Nội mới, Kinh tế Đô thị, tạp chí Địa 2004 Các trang web: www.ktdt.com.vn 10 www.hanoi.gov.vn 11.Nghị định 90/ 1994/ NĐ - CP, Nghị định 87/ 1994/ NĐ - CP, Nghị định 52/ NĐ - CP, Nghị định 22/ 1998/ NĐ - CP, Nghị định số 72/ 2001/ NĐ- CP 12.Các công văn, thông tư Bộ tài chính, xây dựng 13.Các tài liệu khác 38 Chương III: Mô hình giải phóng mặt Hà Nội giải pháp thực 41 I Các bước thực công tác giải phóng mặt cho dự án xây dựng khu Đô thị Trung Văn – Từ Liêm 41 41II Các giải pháp để thực tốt công tác giải phóng mặt cho dự án đầu tư xây dựng phát triển Đô thị 45 Phân định rõ nhiệm vụ cho sở ban nghành, chức liên quan, đồng thời hoàn thiện khung pháp lý công tác giải phóng mặt 45 1.1 Nhiệm vụ sở ban nghành liên quan việc thực công tác giải phóng mặt bằng, tái định cư 45 1.2 Hoàn thiện khung pháp lý văn mang tính pháp lý liên quan đến công tác giải phóng mặt 47 Xác định định giá loại đất 51 2.1 Phương pháp so sánh trực tiếp 51 2.2 Phương pháp thu nhập 59 39 2.3 Điều kiện áp dụng phương pháp xác định giá đất 62 Thực tốt công tác tái định cư 63 3.1 Đối tượng thực tái định cư 63 3.2 Ban hành sách quốc gia tái định cư 63 3.3 Xây dựng khu tái định cư tập trung sách hỗ trợ người bị ảnh hưởng 66 Phát huy quyền làm chủ nhân dân 69 4.1 Quyền đảm bảo lợi ích hợp pháp công dân 69 4.2 Quyền đền bù giải tỏa mặt 70 4.3 Quyền khiếu nại, tố cáo 70 Các giải pháp khác 71 5.1 Hỗ trợ, chuyển nghề cho hộ gia đình bị thu hồi đất 71 5.2 Hỗ trợ xây dựng kết cấu hạ tầng cho nơi bị thu hồi đất 72 72 40 5.3 Việc tổ chức cưỡng chế trường hợp cố tình không chấp hành việc bàn giao mặt 72 41 [...]... tầng, các khu công nghiệp, các khu chế xuất, các khu Đô thị mới đòi hỏi phải thu hồi đất, giải phóng mặt bằng dẫn đến phải giải quyết các vấn đề bồi thường các thiệt hại, di chuyển và tái định cư cho người bị ảnh hưởng Các thay đổi gần đây trong 25 khuôn khổ pháp lý vẫn chưa được thể hiện thành một chính sách tổng thể về tái định cư Các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất đai và người bị thu hồi đất... tái định cư nhất định và trong những điều kiện nhất định, việc hình thành và xây dựng khu tái định cư còn được cần kết hợp với các yếu tố tạo vùng, kích thích sự hình thành và phát triển của đô thị, của các khu dân cư tập trung ở nông thôn 3.3.2 Một số chính sách hỗ trợ thực hiện đền bù thiệt hại, tái định cư Trong thực hiện tái định cư, ngoài việc đền bù các thiệt hại về đất, nhà và tài sản, cây trồng,... thiết phải thành lập hội đồng đền bù “, cần quy định cụ thể về quy mô dự án và chi phí đền bù để chủ đầu tư thực hiện thống nhất 2 Xác định và định giá các loại đất: Xác định đúng giá trị các loại đất để đền bù là vấn đề không đơn giản, đây là một trong những nguyên nhân chủ yếu làm chậm tiến độ giải phóng mặt bằng Hàng loạt các dự án đã xác định mức giá đất sai lệch quá nhiều so với thực tế, và nguyên... chưa được quy định rõ ràng Các quy định và biện pháp thực hiện về đầu tư xây dựng và quản lý các khu tái định cư nhằm khôi phục và cải thiện điều kiện sống và làm việc cho những người bị ảnh hưởng chưa thể hoặc chỉ sử dụng cho từng dự án hoặc địa phương, tạo ra sự không nhất quán trong việc hỗ trợ tái định cư Thực tế, trong các năm qua đã chứng minh rằng các quyền về đất đai và các tài sản gắn liền với... đất ở nằm trong hành lang an toàn khi xây dựng công trình công cộng có hành lang bảo vệ an toàn, có nhu cầu di chuyển chỗ ở - Các trường hợp khác do Chủ tịch Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quyết định cho phù hợp với pháp luật đất đai hiện hành và thực tế tại địa phương 3.2 Ban hành một chính sách quốc gia về tái định cư: Việc thực hiện các dự án phát triển kết cấu hạ tầng, các. .. tâm và hoàn thiện để đáp ứng được các mục tiêu đề ra trong công tác giải phóng mặt bằng để thực hiện các dự án trong từng giai đoạn phát triển của đất nước Trong thời gian tới, cần phải tiếp tục nghiên cứu, xây dựng chính sách đền bù và tái định cư dựa trên một số quan điểm sau đây: - Việc sửa đổi các quy định về đền bù thiệt hại, tái định cư và khôi phục cuộc sống cho những người bị ảnh hưởng khi Nhà... liền với đất cũng như tái định cư và khôi phục cuộc sống nếu không được giải quyết thỏa đáng là một trở ngại đáng kể trong việc thực hiện các dự án Việc xây dựng và phát triển chính sách về tái định cư và khôi phục cuộc sống cho những người bị ảnh hưởng bởi các dự án phát triển tại nước ta là một trong quá trình lâu dài, phu thuộc vào nhận thức, khuôn khổ pháp luật và thực tiễn kinh tế – xã hội, văn... khích nhà đầu tư Nhà nước không nên chú trọng việc thu cho ngân sách trong giai đoạn này mà cần chú trọng việc thúc đẩy, khuyến khích đầu tư phát triển, tạo ra nguồn thu ngân sách ở giai đoạn sau với nguồn thu ngân sách lớn hơn - Việc sửa đổi, bổ sung chính sách đền bù và tái định cư phải tập trung giải quyết các vấn đề trước mắt để giải quyết các nhu cầu đền bù, giải phóng mặt bằng để đảm bảo thực hiện. .. xây dụng x dựng các công trình Phương pháp tính tổng chi phí đầu tư xây dựng công trình, vườn cây lâu năm; phương pháp tính khấu hao; tỷ lệ khấu hao áp dụng theo những quy định hiện hành của Nhà nước Đối với những công trình, vất kiến trúc hoặc cây lâu năm không nằm trong danh mục các quy định hiện hành về khấu hao của Nhà nước thì Sở tài chính phố hợp với các Sở, ngành liên quan căn cứ vào nguyên tắc... định cư - Công bố rõ các mục tiêu và tiêu chuẩn của Nhà nước về tái định - Thông tin cho những người có liên quan đến vấn đề tái định cư - Nêu lên những mục tiêu cần đạt được trong việc thực hiện tái cư định cư 3.3 Xây dựng khu tái định cư tập trung và chính sách hỗ trợ đối với người bị ảnh hưởng 3.3.1 Xây dựng khu tái định cư tập trung: Thực tiễn đền bù thiệt hại, giải phóng mặt bằng ở nhiều dự án đầu ... làm c ng t c, c n phải linh động c ng vi c, th c l c nhiều c ng vi c, c c ng vi c cần tiến hành trư c làm c ng vi c kh c Có c ng vi c cần thời gian để th c hiện, c c ng vi c thời gian thồi chưa... - Giải khiếu nại, vướng m c - Tổ ch c bàn giao đất cho chủ đầu tư Trên c thể bư c cần th c công t c giải phóng mặt bằng, bư c đòi hỏi quan ban ngành ch c liên quan phối hợp chặt chẽ để th c. .. tổ ch c th c công t c đền bù giải phóng mặt bằng, Chủ dự án thành viên mời Nghị định 52/1999/ NĐ - CP lại quy định chủ đầu tư chịu trách nhiệm th c đền bù giải phóng mặt bằng, UBND c trách nhiệm