KHUÔN KHỔ PHÁP LUẬT ĐẤT ĐAI HIỆN HÀNH VỀ ĐỀN BÙ TĐC Chính sách đền bù TĐC Việt Nam ngày quan tâm hoàn thiện để đáp ứng mục tiêu đặt công tác giải toả mặt cho việc thực dự án giai đoạn phát triển Đối tượng đền bù thiệt hại đất xác định đầy đủ, xác, phù hợp với tình hình thực quỹ đất đai nước Mức đền bù thiệt hại nâng cao hơn, với số biện pháp hỗ trợ bổ sung giúp cho người bị ảnh hưởng mau chóng tạo lập ổn định sống Đất nước ta giai đoạn đầu trình phát triển kinh tế hoàn thiện hệ thống sách pháp luật Vì vậy, sách đền bù TĐC có hạn chế khó khăn định, thể điểm sau: Về đối tượng đền bù Do trình độ quản lý có hạn chế định, việc áp dụng thực sách, pháp luật toàn xã hội nói chung, địa phương dự án nói riêng chưa nghiêm minh, dẫn đến việc xác định đối tượng đền bù thiệt hại đối tượng không đền bù thiệt hại gặp nhiều khó khăn, sở thực tế, việc cấp chứng thư pháp lý đạt tỷ lệ thấp địa phương, đặc biệt đất việc giải quyền sử dụng đất hành lang bảo vệ công trình dọc theo hệ thống giao thông, đê điều thuỷ lợi Đối với đất ở, phải trả tiền sử dụng đất, chủ thể sử dụng đất cấp GCN - QSDĐ (điều 22 - Luật đất đai năm 1993 Nghị định 89/CP ngày 17/8/1994 việc thu tiền sử dụng đất lệ phí địa chính), mặt số tiền phải nộp tương đối lớn so với thu nhập người dân nay, mặt khác nhiều nơi vùng nông thôn, người dân chưa nhận thức tầm quan trọng GCN - QSDĐ với quan niệm "đối với gia đình tôi, có hay tịch thu đất GCN - QSDĐ" Từ nhận thức đơn giản đó, chủ thể sử dụng đất không muốn trả khoản tiền lớn (so với mức thu nhập họ) để đổi lấy tờ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Tương tự, trường hợp chuyển nhượng đất đai, nhà ở, người dân không chuyển quyền sử dụng đất không muốn nộp thuế theo Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất ban hành ngày 22/6/1994 Điều gây khó khăn cho việc thống kê, xác định diện tích, lập hồ sơ địa lĩnh vực quản lý đất đai việc giải đền bù giải phóng mặt Nhà nước thu hồi đất Vì vậy, công tác cấp GCN - QSDĐ cần phải tiến hành đồng cho loại đất tất địa phương nước Để thực mục tiêu này, đòi hỏi việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất tỉnh, quản lý Nhà nước đất đai có định giá đất nói chung, định giá đất cho đền bù thiệt hại nói riêng (trong trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất không theo ý muốn) lập khu TĐC Đối với đất thuộc phạm vi hành lang an toàn giao thông, tình trạng xây dựng nhà cửa, lều quán hành lang bảo vệ đường tiếp tục xảy Mặc dù nhiều địa phương không triển khai thực quy định bảo vệ hành lang an toàn giao thông đường như: không cắm mốc thông báo tới dân lộ giới đoạn đường qua, địa phương cho phép xây dựng phạm vi bảo vệ đường chí bán phần đất hành lang cho dân xây dựng nhà cửa, làm ki-ốt bán hàng Trong trường hợp đó, kết luận họ hộ, cá nhân vi phạm hành lang bảo vệ công trình coi công trình coi công trình xây dựng họ phần đất bất hợp pháp không đền bù Vì vậy, việc xác định đất sử dụng hợp pháp hay bất hợp pháp phạm vi lưu không đường để thực sách đền bù giải toả mặt dự án khó khăn thường không thống địa phương Trong dự án khôi phục quốc lộ đoạn Vinh - Đông Hà thực nguồn vốn WB, tỉnh Hà Tĩnh Quảng Trị quy định số nhà cửa, công trình nằm phạm vi hành lang bảo vệ đường xây dựng sau năm 1982 (năm ban hành Nghị định 203/HĐBT) bất hợp pháp, hưởng chế độ đền bù 60% giá trị công trình tỉnh Quảng Bình lại coi công trình hợp pháp đền bù 100% giá trị công trình Bên cạnh phải kể đến khác biệt sách đền bù, kinh phí đầu tư cho đền bù thu hồi đất dự án với nhau, nhiều dự án thực nguồn vốn đầu tư nước thực theo Nghị định Chính phủ, công trình hoàn toàn không đền bù Đối với đất nông nghiệp, giao trả tiền sử dụng đất song tiến độ cấp GCN - QSDĐ chậm nhiều địa phương chưa có đồ địa Ngoài tồn nêu trên, việc chưa hoàn thành giao đất theo quản lý, sử dụng đất đai yếu làm phức tạp hoá việc đền bù TĐC dự án Chính sách giá đền bù Một tông lớn dự án vấn đề sách đền bù đất thổ cư Chính sách đền bù đất thổ cư theo văn hành (Nghị định 22/CP) sách đền bù sở pháp lý quyền sử dụng đất, điều khoản quy định hạn mức đất tối đa địa phương, tính hợp pháp công trình đất Tính pháp lý vào văn bản, pháp lệnh liên quan tới phạm vi hành lang an toàn giao thông đường bộ, bảo vệ công trình công cộng Quá trình triển khai thực áp dụng sách đền bù đất đai gặp nhiều khó khăn nguyên nhân sau: Thứ nhất, đất thổ cư bao gồm đất đất vườn Giá đền bù đất cao đất vườn, chênh lệch giá thể rõ rệt, đặc biệt khu đô thị mà GCN QSDĐ thổ cư người dân không ghi rõ ranh giới diện tích đất đất vườn Do lịch sử để lại, trạng quy mô diện tích đất thổ cư người dân sử dụng thực tế không giống vị trí địa lý, thành thị nông thôn, vùng, xã, thôn xóm Như vậy, hạn mức đất quy định Điều 54 - Luật đất đai có khác biệt với trạng quy mô sử dụng đất thổ cư đô thị nông thôn, chênh lệch thể rõ rệt vùng nông thôn Ở khu đô thị hay nơi đô thị hoá diễn mạnh mẽ giá trị đất đai ngày tăng, giá trị phụ thuộc vào khả sinh lợi đất mà không phụ thuộc vào trạng, mục đích sử dụng Ở nông thôn quy định diện tích mà người dân xây dựng quy hoạch xây dựng phạm vi khuôn viên đất thổ cư Ngoài việc cấp đất dọc trục đường tính theo chiều rộng mặt đường mà giới hạn chiều sâu Thứ hai, đất nông nghiệp Ở nơi việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn phổ biến giá chuyển nhượng lại cao khả sinh lợi đất, trường hợp người bị ảnh hưởng muốn tái tạo lại tư lượng với điều kiện canh tác đất ban đầu (huyện Thanh Trì) Ngoài ra, luật chưa có quy định rõ ràng miễn lệ phí trước bạ trường hợp người bị ảnh hưởng tự mua đất tự lo làm nhà, dẫn đến sách đền bù đất thổ cư khác dự án địa phương Cụ thể phương án đền bù dự án giao thông địa bàn tỉnh Hoà Bình - Hộ A, có diện tích đất thổ cư sử dụng nhỏ diện tích theo hạn mức quy định, dù xây dựng hay chưa xây dựng, đền bù theo giá đất lại theo đơn giá đền bù ứng với hai vị trí (vị trí 1, vị trí 2), phần diện tích lại không đủ để lại không đền bù - Hộ B: có diện tích đất thổ cư vượt hạn mức quy định, đất xây dựng phần Nhà nước thu hồi đất, hộ B đền bù theo giá đất vị trí ứng với diện tích hạn mức đất theo quy định, phần lạidc đền bù theo đất vườn Mặc dù, ba mảnh đất vị trí nhau, khả sinh lợi gần nhau, trạng sử dụng khác nên quyền lợi đền bù khác Đơn giá đất phụ thuộc vào vị trí, đất vườn lại đền bù theo đơn giá đất vườn, điểm khúc mắc lớn phổ biến địa phương khu vực điều tra Trường hợp nêu trên, nên Nhà nước cần thừa nhận, tôn trọng lịch sử sử dụng đất người bị ảnh hưởng, đền bù toàn đất theo tỷ lệ hạn mức đất giao theo quy định tỉnh tổng diện tích sử dụng nhân với diện tích bị thu hồi, phần lại (diện tích bị thu hồi trừ diện tích tính theo tỷ lệ) theo đơn giá khác phương pháp áp dụng địa bàn thành phố Hà Nội, Đà Nẵng Tỉnh Hải Dương lại vào chiều sâu công trình để phân bổ giá trị đền bù - Hộ A quyền sử dụng diện tích 140m vị trí tiếp giáp với mặt đường M > 6m, Nhà nước thu hồi đất vị trí có diện tích 60m tính theo đơn giá 400.000đ/m2, vị trí có diện tích 80m2 lại tính theo đơn giá 170.000đ/m2 - Bộ B quyền sử dụng diện tích 100m vị trí tiếp giáp với mặt đường N < 6m, Nhà nước thu hồi đất, hộ B đền bù toàn diện tích theo đơn giá 220.00đ/m2 Cách xác định đơn giá đền bù có vào chiều sâu đất phù hợp với nguyên tắc định giá cần tiến hành đồng loạt tất đất bị thu hồi Như trường hợp để đảm bảo tính công thực sách đền bù đất hộ B phải tính phân bổ theo chiều sâu đất tính cho hộ A Ngoài nguyên nhân trên, thông tin sách - pháp luật đất đai chưa quyền sâu rộng nên người dân vô tình vi phạm hành lang bảo vệ công trình công cộng, trường hợp vậy, dự án không nên phân loại vào dạng đất hợp pháp mà nên coi trường hợp coi hợp pháp Theo sách dự án không đền bù diện tích đất thổ cư nằm hành lang giải toả phần đất nằm quyền hạn sử dụng người dân mục đích sử dụng bị hạn chế Thực tế, diện tích đất nằm hành lang bị giảm giá trị, song giá trị cao giá trị đất nông nghiệp Điều chưa hợp lý người dân phải đóng thuế sử dụng đồng với việc phân hạng đất, tính thuế có áp dụng hệ số K (do có mức thuế 0,05 kg thóc/m 2) tính đền bù đường đường phố hay tuyến đường tồn đột biến giá, điều mà dự án chưa thể giải quyết, tỉnh xây dựng khung giá độc lập cho phù hợp với địa phương Trong trường hợp đòi hỏi có can thiệp Nhà nước nhằm giảm bớt bất hợp lý Sử dụng hạng đất để tính thuế làm sở pháp lý áp giá đền bù dự án có sở, trình sử dụng có đầu tư cải tạo, bồi bổ đất đai nên độ phì, khả sinh lợi đất có thay đổi nên thời điểm đền bù cần ý đến điểm này, đất nông - lâm nghiệp Đề bù tài sản Đơn giá đền bù cho tài sản đất hầu hết người dân chấp nhận, số dự án đền bù cho công trình, cối hoa màu với mức giá cao giá thị trường địa phương Tuy nhiên, số người bị ảnh hưởng có nhà từ cấp III trở lên cho đơn giá đền bù thấp giá thay (do bị tính khấu hao) Vì thế, cần quy định rõ ràng cách tính giá trị thiệt hại thực tế nhà, công trình kiến trúc, cụ thể cách tính tỷ lệ % giá trị có nhà, công trình (Điều 17 Nghị định 22/CP) cách tính chi phí đầu tư vào đất trường hợp đền bù cho đất giao để sử dụng tạm thời, đất cho thuê, đất đấu thầu (một số dự án hỗ trợ 25.000đ/m cho chi phí đầu tư vào đất chưa phù hợp đất có vị trí canh tranh tác thuận lợi, đất đai màu mỡ với đất xấu, xa kênh mương canh tác khó khăn) Chính sách hỗ trợ lập khu TĐC Tuỳ thuộc vào số lượng hộ bị ảnh hưởng dự án khả đất sẵn có UBND cấp tỉnh đạo thiết lập khu TĐC Những người bị ảnh hưởng có đủ điều kiện cấp đất giao đất khu TĐC phân tán có đủ điều kiện cấp đất giao đất khu TĐC phân tán tập trũng Khi tái bố trí đến địa điểm chưa chuẩn bị hưởng đền bù để xây dựng địa điểm bao gồm việc chuẩn bị đất đai dịch vụ thiết yếu đường xá, điện, nước, điện thoại Các khu TĐC cộng đồng xây dựng với sở hạ tầng tiếp cận đầy đủ dịch vụ Khu TĐC gồm hai loại: dùng cho nhà dùng cho nhà sản xuất nông nghiệp Trong cần xác định theo tiêu chuẩn: - Tiềm đáp ứng yêu cầu người TĐC - Dễ dàng liên hệ với địa điểm cũ - thiết phải có sẵn nguồn nước - gần dịch vụ công cộng - điều kiện đất đai thích hợp Trong trường hợp đất tập trung làm khu TĐC khu vực xung quanh, để giải cho người bị ảnh hưởng hợp pháp bất hợp pháp đất đai quyền xã phân lô phân tán theo tiêu chuẩn - Các lô đất nên chọn vị trí cách nơi trước khoảng 3km - vị trí đất phải gần quốc lộ đường tỉnh huyện - gần nguồn nước, điện, dịch vụ công cộng Nguồn đất sử dụng cho đền bù thiệt hại bao gồm: - Quỹ đất cộng đồng: đất Nhà nước thu hồi: đất Nhà nước chưa sử dụng, đất khai hoang; đất dư thừa yêu cầu dự án hạ tầng; đất 5% xã; đất ban đền bù TĐC thu hồi nguồn khác Khi áp dụng vào điều kiện cụ thể cho thấy việc xây dựng khu TĐC bị động, thiếu đồng dự án thuộc nguồn vốn TW Trong vấn đề tồn lớn sở hạ tâng khu TĐC, biện pháp nhằm khôi phục nguồn thu nhập nơi Nguồn đất xây dựng khu TĐC đô thị loại I loại II khan hiếm, có sách xây dựng nhà vùng ven đô thị chưa người dân chấp thuận, có chênh lệch qúa lớn dịch vụ xã hội, hộ với nghề nghiệp buôn bán hầu hết không lựa chọn phương án đổi đất lấy đất, khu dân cư nông thôn việc thu hồi đất làm ảnh hưởng lớn đến tập quán sinh sống, đất giao với quy mô diện tích không đáp ứng yêu cầu nhà phải có sân phơi, vườn cây, gang gũi họ hàng làng xóm, lại canh tác thuận tiện Bởi cần quy định rõ thêm dự án có tái định cư, dự án TĐC quy trình lập thẩm định kế hoạch TĐC cụ thể giúp cho người bị thu hồi đất không bị thiệt thòi ổn định sống sau giải toả Một hạn chế sách TĐC Việt Nam chủ yếu tập trung vào đền bù thiệt hại đất tài sản gắn liền với đất Tên gọi Nghị định, thị, thông tư có liên quan cho thấy rõ mục tiêu sách (QĐ 186/QĐBT, NĐ 90/CP NĐ 22/CP có tên gọi Nghị định đền bù thiệt hại Nhà nước thu hồi đất) Trên thực tế, sách cụ thể hoá vào điều kiện địa phương, ví dụ Thành phố Hà Nội áp dụng số biện pháp mà Hà Tây như: - Hỗ trợ đời sống (trợ cấp di chuyển trợ cấp đời sống) hỗ trợ chuyển nghề hộ bị đất nông nghiệp vĩnh viễn - Thưởng tiến độ Các khoản hỗ trợ dự án tính theo m 2, mặt đảm bảo tính công đất hợp pháp đền bù nhiêu, mặt khác không công trường hợp - Mất hết đất nông nghiệp ngành nghề phụ Mất hết đất Nhà nước có ngành nghề phụ - Mất phần đất nông nghiệp Có thể minh hoạ việc đền bù dcủa dự án đường xã Ninh Hiệp (Gia Lâm) xã có diện tích đất nông nghiệp bị thu hồi nhiều nhất, xã nghề phụ buôn bán vải, chế biến dược liệu, việc đồng hầu hết thuê, nên với số tiền đền bù cộng với khoản hỗ trợ đem lại số tiền để người dân chuyển đổi nghề nghiệp Bên cạnh Dương Hà - xã có diện tích đất nông nghiệp bị thu hồi lớn song người dân ngành nghề phụ Về trước mắt, với số tiền đền bù xem có lợi chia cho 20 năm người dân không bao, việc tự xoay xở chế thị trường để tìm công việc phù hợp khó khăn Đó chưa kể đến trường hợp nhận tiền đền bù, người bị ảnh hưởng lo mua sắm, sửa sang nhà cửa không trọng đến vấn đề tìm việc làm (xã hội xá - Gia Lâm - Hà Nội) Giữa dự án khác mà sách hỗ trợ không hợp lý, dự án kinh tế vào diện tích đất Nhà nước bị thu hồi cử người đào tạo nghề nghiệp, phương án mặt giảm bớt khoản tiền đền bù cho chủ đầu tư, mặt khác đem lại công ăn việc làm cho người dân Còn dự án phát triển sở hạ tầng thực theo phương án này, giải đầu Nên dự án phát triển sở hạ tầng cần xem xét lại khoản hỗ trợ 20 năm chuyển nghề, tạo ngành nghề địa phương, tránh việc di chuyển lđ ạt vào thành phố lớn Phần diện tích đất nông nghiệp lại cần có biện pháp chuyển đổi cấu trồng giúp người dân nhanh chóng khôi phục nguồn thu nhập Đối với đất thổ cư, cần có biện pháp hỗ trợ khôi phục sống vật chất lẫn tinh thần Công tác tổ chức thực đền bù GPMB TĐC Nghị định 22/CP quy định: huyện chịu trách nhiệm công tác đền bù TĐC, chủ đầu tư thành viên Ban đền bù TĐC Điều chưa phù hợp với dự án có nguồn vốn Bộ, ban ngành Trung ương quản lý Thứ nhất, có khác biệt đáng kể sách đền bù TĐC địa phương có đạo hoàn toàn khác Thứ hai, Ban quản lý Trung ương tác động trực tiếp tới Ban đền bù TĐC huyện để thúc đẩy công tác trường hợp cần thiết, mà phải thông qua Bộ chủ quản, tác động tới UBND cấp tỉnh UBND cấp tỉnh đạo xuống cấp huyện Ngoài ra, có số kinh nghiệm định qua dự án triển khai thời gian gần đây, cán Ban quản lý dự án TW địa phương só ban ngành có hiểu biết tốt sách thực đền bù TĐC người bị ảnh hưởng Vì vậy, nên để chủ đầu tư vào vị trí phó Ban GPMB thực NĐ 90/CP phù hợp đem lại hiệu dự án lớn Trong thông tư 145/TT - BTC Bộ Tài ngày 4/11/1998 hướng dẫn thi hành Nghị định 22/CP lại giao trách nhiệm trực tiếp cho chủ đầu tư thành viên Hội đồng đền bù GPMB phải lập phương án đề bù cung cấp tài liệu cần thiết để Hội đồng đền bù GPMB xem xét, thẩm định Trên sở trình UBND cấp tỉnh phê duyệt Hội đồng thẩm định thoả thuận để UBND cấp Huyện phê duyệt Điều mâu thuẫn với quy định Nghị định 22/CP giao trách nhiệm cho Hội đồng đền bù GPMB cấp Huyện cấp Tỉnh mà chủ dự án thành viên Hội đồng Khó khăn nhiều dự án chưa có quy định rõ ràng thời gian trả tiền đền bù TĐC Để kiểm kê xác tài sản bị thiệt hại lập phương án đền bù cần có thiết kế kỹ thuật sở cắm mốc dự án Rất nhiều dự án thi công thiết kế kỹ thuật gần song song, phối hợp ngành, cấp chủ đầu tư chưa chặt chẽ, việc tổ chức thực công tác GPMB nhiều nơi thiếu quan tâm, đạo cấp uỷ đảng quyền sở, thiếu kiểm tra sâu sát phòng ban chuyên môn, máy tổ chức thực công tác GPMB, có nơi sử dụng cán kiểm nghiệm chưa thành thạo, chưa am hiểu chế độ sách lý dẫn đến sai sót công tác khảo sát, điều tra lập phương án gây nên khiếu kiện thắc mắc dân Một số dự án có sáh TĐC, sống người dân sau đền bù không quan tâm, trách nhiệm Hội đồng đền bù GPMB dừng lại sau đền bù đất đai, tài sản hoàn tất Về phía người sử dụng đất, NĐ 22/CP chưa có quy định trách nhiệm sử dụng triệt để quỹ đất giao, cho thuê Hiệu sử dụng đất thu hồi cho mục đích xây dựng khu công nghiệp, khu chế suất không cao Nguyên nhân dẫn đến tình trạng do: khung giá xây dựng thấp xa so với khả sinh lợi đất (mới đạt đến 30 40%) Khi Việt Nam tham gia góp vốn liên doanh góp vốn giá trị quyền sử dụng đất, để đảm bảo vốn pháp định có cách tăng diện tích góp vốn làm cho liên doanh sử dụng vượt nhu cầu sử dụng gây lãng phí đất Ví dụ: hai xã huyện Thanh Oai, Thanh Trì - Hà Nội, Bộ Giao thông vận tải thực đền bù GPMB 100 đất (kể đổ san theo thiết kế đường sắt gia tàu hoả từ năm 1991), đến nay, diện tích chưa đưa vào khai thác sử dụng, tình trạng xô xát dân với dân, trí lấy cát san để bán vật liệu xây dựng Khi công nghiệp Bắc Thăng Long, hàng trăm đất nông nghiệp đền bù Xây dựng rào khuôn viên cho khu công nghiệp từ năm 1998, diện tích đất chưa khai thác sử dụng Nếu xét hiệu kinh tế, nguồn thu nhập từ việc cho thuê lớn nhiều so với làm nông nghiệp, làm cho phận bị tư liệu sản xuất dẫn đến việc làm, xảy nhiều tệ nạn xã hội Để đưa lực lượng vào làm việc khu công nghiệp vấn đề khó khăn, công việc đòi hỏi đội ngũ có tay nghề cao Có thể coi sử dụng đất trường hợp hiệu xã hội, trái với nguyên tắc sử dụng đất "Bảo vệ nghiêm ngặt đất nông nghiệp" Ngược lại địa bàn Sóc Sơn - Hà Nội dự án mở đường quốc lộ 18 với diện tích chiếm dụng 131 tuyến Nội Bài - Bắc Ninh trục quốc lộ khu vực tam giác kinh tế khởi công ngày 01/12/2000, đất công nghiệp, đất nông thôn đền bù để GPMB lại thời điểm diện tích đất thu hồi UBND thành phố Hà Nội chưa trình Chính phủ định giao đất Như vậy, nhiều Luật, Thông tư, văn luật không xã hội nhân dân thiếu hướng dẫn thi hành cụ thể lực thể chế để thi hành đặc biệt quản lý đất đai quản lý xây dựng dẫn đến nhiều phức tạp thực đền bù TĐC Bên cạnh nhiều điều mâu thuẫn bất hợp lý, chồng chéo nghị định, thông tư làm cho việc thực trở nên khó khăn  ... cư theo văn hành (Nghị định 22/CP) sách đền bù sở pháp lý quyền sử dụng đất, điều khoản quy định hạn mức đất tối đa địa phương, tính hợp pháp công trình đất Tính pháp lý vào văn bản, pháp lệnh... sách đền bù đất hộ B phải tính phân bổ theo chiều sâu đất tính cho hộ A Ngoài nguyên nhân trên, thông tin sách - pháp luật đất đai chưa quyền sâu rộng nên người dân vô tình vi phạm hành lang bảo... dịch vụ công cộng - điều kiện đất đai thích hợp Trong trường hợp đất tập trung làm khu TĐC khu vực xung quanh, để giải cho người bị ảnh hưởng hợp pháp bất hợp pháp đất đai quyền xã phân lô phân tán