ĐỊNH HƯỚNG VÀ CÁC GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI 3.1 NHU CẦU NÂNG CAO HIỆU QUẢ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI Nâng cao hiệu giải tranh chấp đất đai nhu cầu cấp bách giai đoạn nay, lẽ tranh chấp đất đai có ảnh hưởng lớn đến ổn định tình hình trị, xã hội kinh tế Nếu tình hình trị - xã hội không ổn định không tạo tiền đề để phát triển kinh tế Về phương diện trị: Các tranh chấp đất đai giải triệt để đảm bảo an ninh, trật tự xã hội, ổn định mặt tâm lý cho người dân để họ yên tâm làm ăn, sinh sống, đem lại lòng tin người dân sách Đảng pháp luật Nhà nước Trên thực tế, nhiều trường hợp tranh chấp đất đai phát sinh, giải tranh chấp kéo dài, khiến cho nhiều người dân khiếu nại vượt cấp, khiếu nại tập thể đến quan Trung ương để khiếu kiện gây trật tự, an toàn xã hội Về phương diện xã hội: Các tranh chấp đất đai giải có hiệu đảm bảo đoàn kết nội nhân dân, không gây thương hại đến tình cảm nội gia đình, họ hàng, dòng tộc Nếu tranh chấp không giải kịp thời xung đột, xô xát phát sinh bên chuyển tính chất từ "dân " chuyển sang thành "hình sự" Về phương diện kinh tế: Tranh chấp đất đai giải đáp ứng lợi ích kinh tế bên, đảm bảo cho bên yên tâm sản xuất, kinh doanh, giảm chi phí tốn việc khiếu kiện Ngược lại tranh chấp đất đai không giải bên không thực quyền mà không thực nghĩa vụ họ với Nhà nước 3.2 ĐỊNH HƯỚNG NÂNG CAO HIỆU QUẢ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI 3.2.1 Định hướng hoàn thiện pháp luật giải tranh chấp đất đai Trên sở phân tích, đánh giá đây, cho rằng, pháp luật giải tranh chấp đất đai điều kiện kinh tế thị trường, cần sửa đổi, bổ sung hoàn thiện theo hướng: - Khuyến khích việc hòa giải tranh chấp đất đai nhân dân đề cao vai trò quyền đoàn thể quần chúng sở việc vận động nhân dân hòa giải tranh chấp đất đai Pháp luật cần có quy định xử lý bên không thực nghĩa vụ theo cam kết hòa giải nhằm buộc họ phải tôn trọng cam kết - Mở rộng thẩm quyền nâng cao vai trò TAND việc giải tranh chấp đất đai, lý sau: Thứ nhất, biết Tòa án quan xét xử với cấu tổ chức chặt chẽ từ TAND tối cao xuống đến tòa án cấp quận, huyện Các cán Tòa án phần lớn đào tạo pháp luật cách bản, có nghiệp vụ xét xử, giải tranh chấp Mặt khác, pháp luật tố tụng dân giao cho Tòa án thẩm quyền định để họ thực nhiệm vụ Vì nói, quan có đủ khả năng, điều kiện để giải tốt tranh chấp dân nói chung tranh chấp đất đai nói riêng Thẩm quyền giải tranh chấp đất đai theo quy định hành giao cho TAND UBND song thời gian tới TAND giải người sử dụng đất đai Nhà nước cấp giấy CNQSDĐ Thứ hai, thực trạng nay, lực cán làm công tác giải tranh chấp đất đai thuộc hệ thống UBND hạn chế Vụ việc tranh chấp đất chưa có GCNQSDĐ thường phức tạp Chính vậy, công tác giải khiếu nại, tranh chấp đất đai UBND giải đạt hiệu chưa cao, dẫn đến tình trạng tranh chấp kéo dài, giải nhiều lần chưa dứt điểm Căn pháp lý thủ tục giải UBND Luật khiếu nại, tố cáo nên không phù hợp với việc giải tranh chấp đất đai Từ vướng mắc việc giải tranh chấp đất đai nêu UBND, theo nên giao toàn tranh chấp đất đai cho TAND giải Đối với loại đất chưa có GCNQSDĐ, tòa án tiến hành thụ lý, giải quyết, tòa án cần hỏi ý kiến UBND cấp có thẩm quyền hợp pháp việc sử dụng đất Căn vào pháp luật Nhà nước cần có phối hợp để điều tra, xác minh tham khảo ý kiến quan quản lý đất đai Có tránh tình trạng sai sót, thiếu quán việc giải tranh chấp đất đai - Nhằm nâng cao hiệu công tác giải tranh chấp đất đai, cần trọng đến việc bồi dưỡng thường xuyên cho đội ngũ cán tham gia giải tranh chấp đất đai nói chung đội ngũ thẩm phán nói riêng; đồng thời cải thiện sở vật chất, điều kiện làm việc đội ngũ thẩm phán 3.2.2 Định hướng chế tổ chức thực quy định pháp luật giải tranh chấp đất đai 3.2.2.1 Cần tăng cường công tác tuyên truyền phổ biến, giáo dục pháp luật đất đai cho nhân dân Đây việc làm cần thiết ý thức pháp luật người sử dụng đất có ảnh hưởng lớn đến việc thực quyền nghĩa vụ họ Khi người dân nắm quy định pháp luật đất đai họ không vi phạm, từ hạn chế tranh chấp Thậm chí, xảy tranh chấp hiểu biết pháp luật họ dễ dàng chấp nhận định giải đắn quan có thẩm quyền mà không tiếp tục khiếu nại 3.2.2.2 Cần đẩy mạnh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất GCNQSDĐ để phân định thẩm quyền giải tranh chấp đất đai TAND UBND Do thực tế người dân chưa cấp GCNQSDĐ xảy tranh chấp đất đai việc giải gặp nhiều khó khăn, lẽ loại giấy tờ nhà đất cấp trước năm 1993 đa dạng (trên địa bàn thành phố Hà Nội cấp GCNQSDĐ nông nghiệp cho hộ gia đình cá nhân theo Nghị định 64/ CP đạt 87,7%; cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất theo Nghị định 60/ CP đạt 78, 87%) Do để công tác giải tranh chấp đất đai đạt hiệu cao cần phải đẩy nhanh tiến độ cấp giấy CNQSDĐ, phấn đấu đến năm 2005 hoàn thành việc cấp giấy CNQSDĐ nước Đối với trường hợp cấp GCNQSDĐ quyền sở hữu nhà ở; theo cấp GCNQSDĐ, xây dựng nhà đất thực quy chế đăng ký tài sản đất, nhà đất có biến động, cấp GCNQSDĐ quyền sở hữu nhà không phản ánh biến động nhà đất 3.2.2.3 Cần áp dụng giá đất thống việc giải tranh chấp đất đai Trong trình giải tranh chấp quyền sử dụng đất, đòi lại đất, tranh chấp hợp đồng mua bán nhà, đất, TAND địa phương gặp nhiều lúng túng việc áp dụng giá loại đất, làm cho trình giải kéo dài, gây ảnh hưởng không tốt nhiều mặt Bởi vì, giá đất thường xuyên biến đổi theo quy luật cung cầu thị trường, nên bảng giá đất UBND cấp tỉnh ban hành theo khung giá Chính phủ thường không phù hợp với giá chuyển quyền sử dụng đất thực tế địa phương Do sớm thành lập quan chuyên môn định giá đất Trung ương tỉnh để TAND áp dụng việc giải tranh chấp đất đai 3.3 MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM NÂNG CAO HIỆU QUẢ CỦA VIỆC GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI 3.3.1 Một số giải pháp nâng cao hiệu giải tranh chấp đất đai UBND Thực tế năm qua, tình hình khiếu kiện đất đai kéo dài chí số nơi nảy sinh điểm nóng tranh chấp đất Một nguyên nhân sâu xa thực trạng sách pháp luật đất đai, đền bù, giải tỏa, thu hồi đất chưa đồng bộ, không phù hợp với thực tế sống Để khắc phục hạn chế yếu cần phải có giải pháp mang tính tổng thể toàn diện từ sách pháp luật, thiết chế tổ chức máy, cán nhanh chóng lập lại kỷ cương công tác quản lý sử dụng đất đai Trong thời gian tới, thành phố cần thực biện pháp sau để nâng cao hiệu giải tranh chấp đất đai: - Thường xuyên có chế độ tra, kiểm tra việc quản lý sử dụng đất, xử lý kịp thời trường hợp vi phạm pháp luật đất đai - Thành phố cần thường xuyên kiểm tra đôn đốc, chấn chỉnh lại công tác tiếp dân, giải đơn thư khiếu nại tranh chấp đất đai Đảm bảo thực nghiêm túc thời hạn giải khiếu nại tố cáo quy định Luật khiếu nại tố cáo - Đẩy nhanh việc thiết lập hệ thống hồ sơ địa đến đất, đẩy nhanh việc cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà gắn liền với quyền sử dụng đất tạo sở pháp lý vững cho việc giải khiếu nại đất đai - Phân công cán có trình độ chuyên môn, có kinh nghiệm, dám đấu tranh, không ngại va chạm v.v đảm nhận công tác giải tranh chấp đất đai UBND Tăng cường tập huấn nghiệp vụ kịp thời bổ sung kiến thức pháp luật đất đai cho cán trực tiếp giải tranh chấp đất đai UBND - Tăng cường tập huấn nghiệp vụ hòa giải cho cán làm công tác hòa giải sở; tổ chức thi "hòa giải viên giỏi" để cán hòa giải trao đổi, học hỏi kinh nghiệm lẫn nhau; quan tâm hỗ trợ kinh phí cho hoạt động hòa giải sở nhằm giúp cho tổ hòa giải hoàn thành tốt nhiệm vụ hòa giải tranh chấp đất đai nội nhân dân - Có kế hoạch bồi dưỡng, nâng cao lực chuyên môn nghiệp vụ, trình độ hiểu biết pháp luật đất đai cho đội ngũ làm công tác giải tranh chấp đất đai, tổ chức tốt việc hòa giải tranh chấp đất đai sở - Huy động tham gia tích cực Mặt trận Tổ quốc, đoàn thể quần chúng sở vào việc hòa giải tranh chấp đất đai, bên cạnh đó, kịp thời biểu dương, động viên khen thưởng tổ chức, cá nhân thực tốt việc hòa giải tranh chấp đất đai - Tiến hành rà soát, kịp thời sửa đổi, bổ sung quy định giải tranh chấp đất đai không phù hợp đặc biệt quy định giá đất, trình tự, thủ tục giải tranh chấp đất đai - Đẩy nhanh tiến độ cấp GCNQSDĐ phấn đấu đến năm 2005 cấp xong GCNQSDĐ cho đối tượng sử dụng đất địa bàn thành phố - Thành phố phải tăng cường công tác lãnh đạo, đạo việc giải tranh chấp đất đai hàng tuần thực chế độ giao ban định kỳ báo cáo tình hình giải tranh chấp đất đai khó khăn, vướng mắc hướng tháo gỡ khó khăn, vướng mắc 3.3.2 Một số giải pháp nâng cao hiệu giải tranh chấp đất đai TAND Để nâng cao hiệu giải tranh chấp quyền sử dụng đất tòa án trước hết cần phải đề cập yếu tố định hiệu việc giải tranh chấp - Các yếu tố thuộc phương diện lập pháp: Đây yếu tố định làm sở pháp lý cho Tòa án giải tranh chấp quyền sử dụng đất có hiệu Một hệ thống pháp luật hoàn chỉnh bao gồm: pháp luật tố tụng, pháp luật nội dung cụ thể pháp luật đất đai với quy định đầy đủ, cụ thể đảm bảo quan trọng để Tòa án giải nhanh chóng pháp luật; đồng thời tránh tùy tiện trình giải tranh chấp loại TAND - Các yếu tố phương diện bồi dưỡng nghiệp vụ Thực tiễn giải vụ án dân nói chung tranh chấp quyền sử dụng đất nói riêng rõ tính chất ngày phức tạp loại việc này, chế thị trường, đất đai ngày có giá ngày trở nên quý Tính phức tạp loại việc biểu ở: gia tăng số lượng vụ tranh chấp, hình thức tranh chấp, chủ thể tham gia vào vụ tranh chấp, tác động tranh chấp xã hội Bởi vậy, việc giải có hiệu dứt điểm tranh chấp loại đòi hỏi cán Tòa án phải có nghiệp vụ chuyên sâu, nắm vững quy định pháp luật tố tụng dân để xây dựng hồ sơ vụ án có chất lượng, thể việc: xác định quan hệ pháp luật tranh chấp, tư cách lực người khởi kiện, người có liên quan, trọng tâm công tác điều tra, thu thập chứng cứ,… Đây công việc quan trọng, bảo đảm cho việc Tòa án án, định pháp luật Do đó, việc bồi dưỡng nghiệp vụ kỹ năng, cập nhật quy định pháp luật mà trước hết quy định pháp luật đất đai bảo đảm hiệu công tác giải tranh chấp quyền sử dụng đất ngày cao - Các yếu tố thuộc phương diện người tham gia tố tụng giải vụ tranh chấp quyền sử dụng đất Những người tham gia vụ án dân bao gồm: nguyên đơn, bị đơn, người có quyền lợi, nghĩa vụ có liên quan, người đại diện đương sự, Viện Kiểm sát nhân dân, tổ chức xã hội khởi kiện lợi ích chung Những người tham gia khác bao gồm: người làm chứng, người giám định, người phiên dịch Trọng tâm phải đề cập đến nguyên đơn, bị đơn, người có quyền lợi nghĩa vụ có liên quan (gọi chung đương sự) Những người phải nhận thức rõ quyền nghĩa vụ họ quy định Điều 20 Pháp lệnh Thủ tục giải vụ án dân sự, cụ thể là: Thứ nhất, đương có nghĩa vụ cung cấp chứng để chứng minh yêu cầu mình, thi hành định, thực yêu cầu tòa án Tòa án không nên làm thay đương việc thuộc phận họ Các đương xuất trình cho tòa án chứng đầy đủ, cụ thể bao nhiêu, chứng minh rõ ràng, có yêu cầu họ, Tòa án giải nhanh xác vụ án nhiêu Thực tiễn giải tranh chấp Tòa án cho thấy trường hợp đương thực tốt nghĩa vụ họ Trong nhiều trường hợp bị đơn cố tình trốn tránh, ngăn cản Tòa án điều tra xác minh trạng đất có tranh chấp, ngăn cản không cho hội đồng định giá nhà đất, kháng cáo, khiếu nại vô nhằm kéo dài việc giải Tòa án cần phải giáo dục cho đương hiểu biết pháp luật, nâng cao ý thức pháp luật cho họ, đồng thời phải có chế tài nghiêm khắc để buộc họ phải tự nguyện nghiêm chỉnh thực nghĩa vụ mà pháp luật quy định - Các yếu tố thuộc phương diện hướng dẫn thi hành pháp luật Để nâng cao hiệu công tác giải tranh chấp quyền sử dụng đất, phải trọng khâu hướng dẫn thi hành pháp luật Đây khâu quan trọng Kinh nghiệm từ thực tiễn xét xử TAND rõ tầm quan trọng hoạt động Việc hướng dẫn kịp thời văn pháp luật ban hành, việc hướng dẫn giải nhanh vấn đề vướng mắc mà TAND địa phương có yêu cầu TANDTC quan có liên quan trung ương, việc tổng kết kịp thời công tác xét xử, việc uốn nắn kịp thời sai lầm TAND cấp công tác giải tranh chấp quyền sử dụng đất điều kiện quan trọng bảo đảm cho TAND xét xử kịp thời, thống pháp luật, đồng thời bảo đảm cho pháp luật vào sống Từ phân tích yếu tố định hiệu công tác giải tranh chấp quyền sử dụng đất nói trên, nêu số giải pháp sau đây, nhằm nâng cao hiệu việc giải tranh chấp quyền sử dụng đất TAND 3.3.2.1 Về phương diện lập pháp Chúng cho rằng, phương diện quan trọng nhất, lẽ Nhà nước xây dựng hệ thống pháp luật nội dung hình thức đầy đủ, cụ thể có chất lượng sở pháp lý để TAND áp dụng pháp luật, thi hành pháp luật đắn, thống có hiệu cao Về phương diện xin đưa số giải pháp sau: - Cần sớm xây dựng ban hành Bộ luật Tố tụng Dân để làm sở pháp lý tạo điều kiện thuận lợi cho TAND công tác giải tranh chấp quyền sử dụng đất, bảo đảm quyền, lợi ích hợp pháp bên đương sự, mà nội dung quan trọng cần điều chỉnh Bộ luật là: + Thẩm quyền giải Tòa án nhân dân tranh chấp quyền sử dụng đất Thẩm quyền TAND không giới hạn loại việc quy định khoản Điều 136 Luật Đất đai năm 2003 (có hiệu lực từ 1/ 7/ 2004) mà mở rộng tranh chấp có liên quan đến giao dịch dân mà đối tượng giao dịch quyền sử dụng đất, yêu cầu đền bù, bồi thường thiệt hại đất bị thu hồi giao cho người khác sử dụng Nhằm tránh chồng chéo thẩm quyền TAND UBND Tòa dân Tòa hành + Nghĩa vụ chứng minh đương sự, nghĩa vụ giao nộp chứng cho Tòa án, thời hạn giao nộp hậu việc vi phạm - Cần tiếp tục hoàn thiện pháp luật đất đai: nguyên tắc pháp chế xã hội chủ nghĩa, nguyên tắc lịch sử bảo đảm tính ổn định giao dịch dân phù hợp với quy định Điều 80 Luật ban hành văn quy phạm pháp luật: "Văn quy phạm pháp luật áp dụng hành vi xảy thời điểm mà văn có hiệu lực" - Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất sau ngày có Hiến pháp năm 1980 ngày có Hiến pháp năm 1992 (15/4/1992) Hiến pháp năm 1980, Luật Đất đai 1987 quy định: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước thống quản lý Nhà nước nghiêm cấm mua, bán đất Do đó, nguyên tắc chung tất giao dịch mua, bán đất đai thực thời gian bị coi trái pháp luật Tuy nhiên, giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, Tòa án cần phân biệt trường hợp cụ thể sau để định cho phù hợp: * Đối với việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà tài sản (nhà ở, vật kiến trúc khác lâu năm) mà có tranh chấp cho dù người chuyển nhượng đất có loại giấy tờ quy định Nghị định số 17/CP sửa đổi, bổ sung theo Nghị định số 79/CP Chính phủ tòa án tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu giải hậu hợp đồng vô hiệu theo quy định Điều 16 Pháp lệnh hợp đồng dân * Đối với việc chuyển, nhượng, bán nhà ở, vật kiến trúc khác, lâu năm mà người sử dụng đất có cách hợp pháp đất giao cần ý là: Điều 3, Luật Đất đai năm 1987 quy định: "Nhà nước bảo đảm cho người sử dụng đất hưởng quyền lợi hợp pháp đất giao, kể quyền chuyển, nhượng, bán thành lao động, kết đầu tư đất giao không sử dụng đất đất giao cho người khác sử dụng theo trình tự, thủ tục pháp luật quy định: Điều 17 quy định: "Người thừa kế nhà người chưa có chỗ ở, người khác chuyển nhượng nhà để ở, sau quan nhà nước có thẩm quyền công nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất có nhà đó" Điều 49 khoản quy định: "Người sử dụng đất quyền chuyển, nhượng, bán nhà ở, vật kiến trúc khác, lâu năm mà người có cách hợp pháp đất giao " "Cũng theo quy định Điều Nghị định số 30/HĐBT ngày 23/3/1989 Hội đồng Bộ trưởng việc thi hành Luật Đất đai thì: Những thành lao động, kết đầu tư gắn liền với việc sử dụng đất chuyển, nhượng bán gắn liền với việc sử dụng đất bao gồm nhà ở, vật kiến trúc khác, lâu năm mà người sử dụng đất có cách hợp pháp đất giao" Người sử dụng đất hợp pháp người cấp GCNQSDĐ, người có tên sổ địa (Điều 4) Căn vào quy định Luật Đất đai người sử dụng đất hợp pháp quyền chuyển nhượng, bán nhà ở, vật kiến trúc khác, lâu năm mà người sử dụng đất có cách hợp pháp đất giao gắn liền với việc sử dụng đất, chuyển, nhượng, bán tài sản hợp pháp tài sản phải gắn liền với việc sử dụng đất Cơ sở xác định việc sử dụng đất hợp pháp là: GCNQSDĐ cấp; người sử dụng đất có tên Sổ địa chính; họ có loại giấy tờ quy định Nghị định số 17/CP sửa đổi, bổ sung theo Nghị định số 79/CP(nay loại giấy tờ quy định khoản 1, Điều 50 luật Đất đai theo Luật Đất đai năm 2003 Do đó, có tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng, bán nhà ở, vật kiến trúc khác, lâu năm gắn liền với việc sử dụng đất Tòa án phải xác định xem tài sản có phải sở hữu hợp pháp người hay không, họ có loại giấy tờ nói không? Nếu họ có đủ điều kiện này, hợp đồng chuyển, nhượng, bán nhà ở, vật kiến trúc khác, lâu năm gắn liền với việc sử dụng đất giao kết sở tự nguyện, UBND xã, phường,thị trấn chứng thực, bên thực hợp đồng, chưa trước bạ, sang tên có tranh chấp bên chuyển, nhượng, bán yêu cầu Tòa án hủy hợp đồng đó, Tòa án cần xử bác bỏ yêu cầu họ, công nhận hợp đồng Bên nhận tài sản có nghĩa vụ hoàn tất thủ tục chuyển quyền sở hữu tài sản, quyền sử dụng đất quan nhà nước có thẩm quyền - Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất sau ngày 15/4/1992 nay: Đối với trường hợp tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giao kết sau có Hiến pháp 1992: Điều 18 Hiến pháp năm 1992 quy định tổ chức, cá nhân chuyển quyền sử dụng đất Nhà nước giao theo quy định pháp luật Quy định Hiến pháp cụ thể hóa Điều Luật Đất đai năm 1993: "Hộ gia đình, cá nhân Nhà nước giao đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, chấp quyền sử dụng đất" Chỉ người sử dụng đất hợp pháp có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người khác theo điều kiện quy định Luật Đất đai năm 1993 Bộ luật dân Do đó, có tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đương khởi kiện yêu cầu Tòa án giải Tòa án cần xác định rõ hợp đồng giao kết có tuân thủ điều kiện quy định điều từ Điều 705 đến Điều 713 Bộ luật dân hay không? + Người chuyển nhượng có GCNQSDĐ quan nhà nước có thẩm quyền cấp theo quy định Luật Đất đai năm 1993 hay không? + Thời hạn sử dụng đất hay chấm dứt? + Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất có phép UBND có thẩm quyền hay không? + Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có làm thủ tục đăng ký UBND có thẩm quyền hay không Nếu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà đất chưa cấp GCNQSDĐ (bìa đỏ) hợp đồng không hợp pháp (cho dù người sử dụng đất có loại giấy quy định Nghị định số 17/CP sửa đổi, bổ sung theo Nghị định 79/CP (nay loại giấy tờ quy định khoản 1, Điều 50 Luật Đất đai năm 2003 Khi giải tranh chấp, Tòa án tuyên bố hợp đồng vô hiệu giải hậu hợp đồng vô hiệu theo quy định Bộ luật dân Những hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp hợp đồng tuân thủ điều kiện quy định điều từ Điều 705 đến Điều 713 Bộ luật Dân sự, nhiên có số trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phù hợp điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, lại chưa tuân thủ quy định hình thức hợp đồng quy định Điều 707 Bộ luật Dân làm đầy đủ thủ tục bên vi phạm việc thực nghĩa vụ mà có tranh chấp có yêu cầu Tòa án giải quyết, tòa án cần phân biệt giải sau: * Nếu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chưa tuân thủ quy định hình thức hợp đồng quy định Điều 707 Bộ luật dân Tòa án áp dụng Điều 139 Bộ luật dân định buộc bên phải thực quy định hình thức giao dịch dân thời gian định (tùy thuộc vào trường hợp cụ thể mà ấn định thời hạn tối thiểu tháng, tối đa không hai tháng) Nếu thời hạn Tòa án ấn định mà bên không thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu, Tòa án xác định rõ bên có lỗi làm cho hợp đồng vô hiệu phải bồi thường thiệt hại Nếu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất làm đầy đủ thủ tục bên vi phạm nghĩa vụ, Tòa án buộc bên vi phạm phải thực nghĩa vụ Tuy nhiên áp dụng Điều 139 Bộ luật Dân có ý kiến cho rằng: trường hợp Tòa án ấn định thời hạn cho bên thực quy định hình thức hợp đồng mà bên chuyển nhượng cố tình không thực nhằm gây khó khăn cho bên nhận chuyển nhượng, Tòa án dành quyền cho bên nhận chuyển nhượng đơn phương hoàn tất thủ tục quan nhà nước có thẩm quyền không tuyên bố hợp đồng vô hiệu, có bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp bên nhận chuyển nhượng Tòa án tuyên bố hợp đồng vô hiệu, thời hạn ấn định bên chuyển nhượng không thực bên nhận chuyển nhượng yêu cầu Tòa án hủy hợp đồng Chúng cho ý kiến hợp lý, cần tiếp tục thu để sửa đổi Điều 139 Bộ luật Dân * Giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà hợp đồng giao kết trước ngày 15/10/1993 (ngày Luật Đất đai có hiệu lực pháp luật) sau ngày 15/10/1993 phát sinh tranh chấp Người cấp GCNQSDĐ theo Luật Đất đai năm 1987 người sử dụng đất hợp pháp Nguyên tắc quy định Điều Luật Đất đai 1987 tiếp tục khẳng định Điều Luật Đất đai năm 1993 Luật Đất đai năm 1993 quy định cho người sử dụng đất quyền (Điều 3) không phân biệt người cấp GCNQSDĐ theo Luật Đất đai năm 1987 hay Luật Đất đai năm 1993 Do đó, người sử dụng đất hợp pháp chuyển nhượng quyền sử dụng đất trước ngày 15/10/1993 hợp đồng thực mà có nội dung hình thức phù hợp với quy định Luật Đất đai năm 1993 Bộ luật dân áp dụng quy định Bộ luật dân quy định điểm a mục mục Nghị ngày 28/10/1995 Quốc hội việc thi hành Bộ luật dân Nếu bên tranh chấp hợp đồng sau ngày 15/10/1993 giải Tòa án cần ý là: - Phải làm rõ xem hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có đáp ứng đầy đủ điều kiện quy định Điều 693 Bộ luật dân hay không - Các bên thực thỏa thuận - Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có UBND có thẩm quyền chứng thực hay không? - Yêu cầu cụ thể bên Trong trường hợp Tòa án xác định việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất có đủ điều kiện quy định Điều 693 Bộ luật dân sự, hợp đồng UBND cấp có thẩm quyền chứng thực, bên có đất giao đất, nhận đủ tiền, bên nhận chuyển nhượng nhận đất sử dụng đất, giá nhà đất lên cao bên có đất cố tình không hoàn tất thủ tục để bên nhận đất chuyển quyền sử dụng đất nên bên nhận đất kiện đến Tòa án yêu cầu buộc bên có đất thực cam kết hoàn tất thủ tục cho Tòa án xử buộc bên có đất phải thực cam kết họ mà không xử hủy hợp đồng lý vô hiệu Nếu bên có đất khởi kiện đòi số tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà bên nhận đất chưa trả đủ, Tòa án xử buộc họ phải toán nốt số tiền thiếu tương ứng theo thời giá quyền sử dụng đất xét xử sơ thẩm Trong trường hợp quyền sử dụng đất tài sản chung nhiều người có người ký hợp đồng chuyển nhượng mà đồng ý người khác, Tòa án xử hủy hợp đồng vô hiệu Đối với trường hợp diện tích đất chuyển nhượng vượt diện tích đất cấp GCNQSDĐ, phần hoạt động liên quan đến diện tích vô hiệu theo quy định Điều 144 Bộ luật dân Đối với trường hợp người sử dụng đất có loại giấy tờ quy định Nghị định số 17/CP sửa đổi, bổ sung theo Nghị định số 79/CP chuyển nhượng cho người khác, hợp đồng hoàn thành thực tế, bên nhận chuyển nhượng đất trả đủ tiền, nhận đất sử dụng xây nhà ở, vật kiến trúc khác trồng lâu năm, bên chuyển nhượng vi phạm cam kết làm thủ tục chuyển nhượng quan nhà nước có thẩm quyền nên có tranh chấp Trong trường hợp này, Tòa án cần lưu ý là: Nếu trước xảy tranh chấp người chuyển nhượng cấp GCNQSDĐ theo quy định Luật Đất đai năm 1993 văn hướng dẫn Tổng Cục địa chính, hợp đồng chưa tuân thủ quy định hình thức, Tòa án công nhận hợp đồng, buộc bên chuyển nhượng phải hoàn tất thủ tục để bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhận chuyển nhượng hợp pháp mà không máy móc xử hủy hợp đồng lý vô hiệu * Về giải hậu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu Điều 697 Bộ luật dân quy định: "Trong trường hợp hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất vi phạm điều kiện, nội dung, hình thức chuyển quyền sử dụng đất pháp luật đất đai Bộ luật dân quy định, hợp đồng vô hiệu; người vi phạm bị xử lý theo quy định pháp luật Đất bị thu hồi, tài sản giao dịch hoa lợi thu bị tịch thu theo quy định pháp luật…" Cho đến chưa có văn TANDTC văn liên tịch quan hữu quan Trung ương hướng dẫn áp dụng điều 697, Điều 146 Bộ luật dân hậu giao dịch dân vô hiệu luật nói nên việc giải hậu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu số vụ án cụ thể chưa thống * Giải tranh chấp thừa kế quyền sử dụng đất Cũng việc giải tranh chấp quyền sử dụng đất, việc giải tranh chấp thừa kế quyền sử dụng đất phải xuất phát từ quan điểm lịch sử, nguyên tắc quy định Điều 80 Luật ban hành văn quy phạm pháp luật, Nghị Quốc hội ngày 28/10/1995 thi hành Bộ luật dân Do đó, Tòa án cần có phân biệt cụ thể trường hợp sau để giải cho - Đối với việc tranh chấp thừa kế sử dụng đất phát sinh trước ngày có Hiến pháp năm 1980: Do văn pháp luật thời kỳ không cấm việc thừa kế quyền sử dụng đất, nên người chết để lại đất di sản thừa kế, thừa kế hợp pháp họ quyền thừa kế đất Tòa án cần áp dụng văn pháp luật có hiệu lực thời điểm thừa kế phát sinh để giải Tuy nhiên, có nhiều tường hợp thừa kế phát sinh trước năm 1980, sau có Luật Đất đai năm 1993 thừa kế khởi kiện đến tòa án, Tòa án cần lưu ý đến thời hiệu khởi kiện tranh chấp thừa kế theo quy định Bộ luật dân văn hướng dẫn thi hành để xem việc khởi kiện có thời hiệu hay không - Đối với trường hợp yêu cầu thừa kế quyền sử dụng đất phát sinh trước ngày có Hiến pháp 1992 Trước ngày Hiến pháp 1992 có hiệu lực, người sử dụng đất không quyền để lại đất làm di sản thừa kế cho thừa kế Do đó, người sử dụng đất chết, đất tài sản mà thừa kế họ tiếp tục sử dụng đất UBND có thẩm quyền cấp GCNQSDĐ theo Luật Đất đai 1987 1993 có tranh chấp Tòa án xử bác yêu cầu người khởi kiện Nếu người sử dụng đất chuyển, nhượng, bán, thừa kế nhà đất gắn liền với quyền sử dụng đất người có loại giấy tờ quy định Nghị định số 17/CP sửa đổi, bổ sung theo Nghị định số 79/CP cấp GCNQSDĐ theo Luật Đất đai năm 1987, người sử dụng đất chết, tài sản họ di sản thừa kế; thừa kế họ hưởng phần di sản tài sản gắn liền với việc sử dụng đất Cụ thể là: họ chia nhà ở, vật kiến trúc, lâu năm đến đâu sử dụng đất đến hướng dẫn Thông tư số 04/TTLN ngày 5/9/1990 TANDTC, VKSNDTC, Tổng cục Quản lý ruộng đất Các tranh chấp thừa kế quyền sử dụng đất chưa cấp GCNQSDĐ theo Luật Đất đai năm 1987 thuộc thẩm quyền giải UBND hướng dẫn Thông tư liên tịch số 01/2002/TTLT ngày 3/1/2002 TANDTC, VKSNDTC, Tổng cục Địa Các tranh chấp thừa kế quyền sử dụng đất cấp GCNQSDĐ theo Luật Đất đai năm 1993 giải theo quy định Luật Đất đai năm 1993 Bộ luật dân Trong trình nghiên cứu việc giải tranh chấp thừa kế quyền sử dụng đất nhận thấy có số vấn đề nảy sinh phức tạp, có nhiều quan điểm khác cách giải khác nhau, cần có nghiên cứu, hướng dẫn cụ thể Chúng xin nêu vấn đề sau: - Người sử dụng đất hợp pháp cấp GCNQSDĐ theo Luật Đất đai năm 1987 sử dụng đất liên tục ngày chết, đất tranh chấp, có trường hợp có người sử dụng đất chết trước năm 1993 có trường hợp chết sau năm 1993 kể từ năm 1993 thừa kế họ khởi kiện đòi chia thừa kế quyền sử dụng đất đó, hai ý kiến khác cách giải Ý kiến thứ cho rằng, Luật Đất đai năm 1987 không quy định cho người sử dụng đất quyền sử dụng đất, nên dù họ có GCNQSDĐ theo Luật Đất đai năm 1987, thừa kế không thừa kế quyền sử dụng đất Ý kiến thứ hai lập luận: Người sử dụng đất cấp GCNQSDĐ theo Luật Đất đai năm 1987, liên tục sử dụng đất đó, sau thời điểm có Luật đất đai năm 1993 họ chết cần xác định quyền sử dụng đất di sản thừa kế vì: Luật Đất đai năm 1993 không quy định hủy bỏ GCNQSDĐ cấp theo quy định Luật Đất đai năm 1987 Các GCNQSDĐ Tổng cục Quản lý ruộng đất (trước đây) Bộ Tài nguyên Môi trường (hiện nay) phát hành theo mẫu thống có xêri quan nhà nước có thẩm quyền cấp có giá trị pháp lý Do đó, sau Luật Đất đai năm 1993 có hiệu lực người sử dụng đất cấp GCNQSDĐ cấp GCNQSDĐ theo Luật Đất đai năm 1993 Bởi vậy, trước sau ngày 15/10/1993 người chết quyền sử dụng đất coi di sản thừa kế để lại cho thừa kế hợp pháp họ theo quy định Bộ luật dân Luật Đất đai năm 1993 Chúng cho ý kiến thứ hai có sở, vì: Việc áp dụng quy định thừa kế quyền sử dụng đất Bộ luật dân Luật Đất đai năm 1993 để giải trường hợp nói phù hợp với quy định khoản 2, Điều 80 luật ban hành văn quy phạm pháp luật: "Trong trường hợp văn quy phạm pháp luật có quy định khác vấn đề, áp dụng văn có hiệu lực pháp lý cao Trong trường hợp văn quy phạm pháp luật vấn đề quan ban hành mà có quy định khác nhau, áp dụng quy định văn ban hành sau"; phù hợp với quy định điểm a, mục Nghị ngày 28/10/1995 Quốc hội việc thi hành Bộ luật dân sự: "đối với giao dịch dân xác lập trước ngày Bộ luật dân có hiệu lực thực mà có nội dung hình thức phù hợp với quy định Bộ luật dân sự, áp dụng quy định Bộ luật dân sự" Căn vào quy định nói Hiến pháp năm 1992, Luật Đất đai năm 1993 quy định quyền thừa kế quyền sử dụng đất khác so với Luật Đất đai năm 1987, nên xảy tranh chấp thừa kế quyền sử dụng đất áp dụng quy định Hiến pháp năm 1992 Luật Đất đai năm 1993 không trái với nguyên tắc pháp chế xã hội chủ nghĩa Việc xác định người sử dụng đất có GCNQSDĐ theo Luật Đất đai năm 1987 chết trước sau năm 1993 pháp lý để xác định thời điểm mở thừa kế Nhưng trường hợp sau thừa kế phát sinh thừa kế tiến hành phân chia di sản thừa kế ngay, mà sau thời gian định họ phân chia phát sinh tranh chấp Do theo quan điểm việc thừa kế quyền sử dụng đất phát sinh trước ngày 15/10/1993 chưa thừa kế phân chia di sản mà người quản lý việc thừa kế quyền sử dụng đất (cả nội dung hình thức) phù hợp với quy định Bộ luật dân sự, có tranh chấp cần áp dụng quy định Bộ luật dân để xử lý Do chưa hướng dẫn cụ thể, nên có nhiều cách hiểu khác Chúng đề nghị TANDTC ngành hữu quan sớm ban hành Thông tư liên tịch hướng dẫn giải vấn đề - Giải tranh chấp thừa kế quyền sử dụng "đất công" Chúng thấy cần nhận thức rõ khái niệm đất công gì? khái niệm đất công tồn song song với khái niệm đất tư Cả hai khái niệm tồn xã hội có nhiều hình thức sở hữu đất đai Đất công phân biệt với đất tư chỗ: + Đất tư thuộc sở hữu tư nhân Chủ sở hữu đất đai cá nhân + Đất công thuộc sở hữu công cộng (thực chất chủ sở hữu Nhà nước) Ở nước ta, trước năm 1980 tồn hình thức sở hữu đất đai: sở hữu Nhà nước, sở hữu tập thể sở hữu tư nhân Trong thời gian dài tồn khái niệm đất công Nhà nước chủ sở hữu đất công có quyền cho cá nhân, hội, đoàn thuê để sử dụng Do có nhiều cá nhân thuê đất công để làm nhà họ phải trả tiền thuê đất cho chủ sở hữu, nước ta hoàn cảnh lịch sử nên có nhiều trường hợp chủ sở đất đai cho thuê đất sau năm 1954 di cư vào miền Nam sau năm 1975 di tản nước nên Nhà nước quản lý đất đai họ tuyên bố đất thuộc sở hữu toàn dân Nhưng người thuê đất Nhà nước tiếp tục cho thuê đất ở, đóng thuế cho Nhà nước Cho đến năm 1980 Hiến pháp quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước thống quản lý; nước ta có hình thức sở hữu đất đai: Tất đất đai "đất công" Do đó, cho sử dụng khái niệm "đất công" điều kiện không phù hợp Mà phải xác định rõ người Nhà nước cho thuê đất trước năm 1980 (lúc gọi đất công) có giấy tờ thuê đất sử dụng mục đích thuê, liên tục sử dụng đất, người mua nhà thuộc sở hữu hợp pháp cá nhân khác đất công Nhà nước cho thuê để ở, việc mua bán nhà trước bạ sang tên quan nhà đất, tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, Nhà nước tiếp tục cho họ thuê đất ở… người sử dụng đất hợp pháp theo quy định Điều Luật Đất đai 1993: "Tổ chức, hộ gia đình cá nhân Nhà nước giao đất, cho thuê đất luật gọi chung người sử dụng đất" Người sử dụng đất nói thuộc trường hợp "có giấy tờ cho thuê đất quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định pháp luật đất đai" quy định điểm a khoản 2, Điều Nghị định số 17/CP sửa đổi, bổ sung theo Nghị định số 79/CP Mặt khác, khoản Điều nghị định nói quy định: "Hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng, thừa kế tài sản thuộc sở hữu gắn liền với quyền sử dụng đất, phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có loại giấy tờ quy định khoản điều này" Do đó, thấy việc thừa kế tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất (đất trước gọi đất công) phân tích mà thừa kế yêu cầu chia quyền sử dụng đất đó, Tòa án xác định di sản gồm tài sản quyền sử dụng đất để chia kỷ phần cho thừa kế theo quy định Bộ luật dân Đối với trường hợp người sử dụng đất không hợp pháp (lấn chiếm, vi phạm hành lang an toàn lưới điện, hành lang giao thông, đất bị giải tỏa không thuộc diện đền bù…) đương nhiên không coi di sản thừa kế, có tranh chấp thuộc thẩm quyền giải UBND * Giải tranh chấp hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất vụ án ly hôn Luật Đất đai 1993 không quy định việc tặng cho quyền sử dụng đất Trong Bộ luật Dân sự, điều 463 quy định tặng cho bất động sản; Điều 46 quy định hợp đồng tặng cho tài sản: "Hợp đồng tặng cho thỏa thuận bên, theo bên tặng cho giao tài sản chuyển quyền sở hữu cho bên tặng cho mà không yêu cầu đền bù, bên tặng cho đồng ý nhận" Trong thực tiễn xét xử vụ án ly hôn, Tòa án thường gặp vụ tranh chấp hợp đồng "tặng cho quyền sử dụng đất" Phần lớn trường hợp cha mẹ có ý chí cho sử dụng đất để ở, canh tác; người trai, dâu người gái, rể không ly hôn cha mẹ chồng cha mẹ vợ không đòi lại đất Nhưng trai dâu họ gái rể họ ly hôn họ đòi lại đất liệt Để giải thống tranh chấp loại này, xin đề xuất giải pháp sau đây: - Đối với trường hợp sau kết hôn sống chung với gia đình nhà chồng nhà vợ, cha mẹ vợ đồng ý để trai, dâu gái, rể sử dụng đất (làm nhà ở, canh tác) họ sử dụng lâu, đăng ký cấp GCNQSDĐ, Tòa án công nhận việc tặng cho hoàn thành, xác định đất tài sản chung vợ chồng để chia ly hôn - Nếu cha mẹ chồng đồng ý cho trai, dâu cha mẹ vợ đồng ý cho gái, rể làm nhà đất, trình sử dụng họ chưa đăng ký, chưa cấp GCNQSDĐ Khi ly hôn cha, mẹ chồng cha mẹ vợ đòi lại đất Tòa án vào quy định Điều 436 Bộ luật dân (tặng cho bất động sản) xác định việc tặng cho chưa có hiệu lực pháp luật Trong trường hợp quyền sử dụng đất tài sản chung vợ chồng mà thuộc quyền sử dụng cha mẹ Nếu người dâu rể có nhu cầu chỗ Tòa án chia nhà đất cho họ buộc họ phải toán lại giá trị sử dụng đất tương ứng cho cha mẹ chồng cha mẹ vợ Trong trường hợp tặng cho có điều kiện giải tranh chấp Tòa án cần xác định rõ có hay điều kiện mà đương nêu điều kiện thực hay chưa để giải cho (ví dụ: cha mẹ vợ cho gái rể đất để làm nhà với điều kiện, già yếu gái rể phải chăm sóc nuôi nấng họ, hay vợ chồng người gái, rể ly hôn; cha mẹ vợ đòi lại đất, Tòa án vào quy định Điều 466 Bộ luật dân (tặng cho tài sản có điều kiện) để xem xét Qua nghiên cứu nội dung nêu thấy cần có hướng dẫn chi tiết quy định Điều 461 Điều 463 Bộ luật dân khái niệm tặng cho bất động sản (vì bất động sản quy định khoản Điều 181 Bộ luật dân gồm có đất đai) Nâng cao hiệu việc giải tranh chấp quyền sử dụng đất TAND đòi hỏi tất yếu khách quan TAND Hy vọng kiến nghị quan có thẩm quyền xem xét, đề nghị Nhà nước sửa đổi, bổ sung quy định pháp luật để công tác giải tranh chấp đất đai ngày đạt hiệu cao đáp ứng lòng tin nhân dân [...]... pháp luật Để nâng cao hiệu quả công tác giải quyết các tranh chấp về quyền sử dụng đất tại TAND, chúng tôi cho rằng việc hướng dẫn thi hành pháp luật về đất đai và dân sự là rất quan trọng Cần hướng dẫn kịp thời các văn bản pháp luật về đất đai và về dân sự như sau: Thứ nhất, các Nghị định của Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật Đất đai năm 2003; Bộ luật dân sự (các quy định về quyền sử dụng đất ) sẽ tạo... về hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu luật nói nên việc giải quyết hậu quả của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu trong một số vụ án cụ thể chưa thống nhất * Giải quyết các tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất Cũng như việc giải quyết các tranh chấp về quyền sử dụng đất, việc giải quyết các tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất cũng phải xuất phát từ quan điểm lịch sử, các nguyên... luật dân sự gồm có cả đất đai) Nâng cao hiệu quả của việc giải quyết các tranh chấp về quyền sử dụng đất tại TAND là một đòi hỏi tất yếu khách quan hiện nay đối với TAND Hy vọng những kiến nghị của chúng tôi trên đây sẽ được các cơ quan có thẩm quyền xem xét, đề nghị Nhà nước sửa đổi, bổ sung các quy định của pháp luật để công tác giải quyết tranh chấp đất đai ngày một đạt hiệu quả cao hơn đáp ứng được... quyền sử dụng đất Chính phủ sớm ban hành các Nghị định triển khai thi hành Luật Đất đai năm 2003 để có cơ sở pháp lý triển khai thực hiện việc quản lý và sử dụng đất trong cả nước nói chung và Hà Nội nói riêng theo các quy định của Luật Đất đai 2003 Ban hành nghị định về phương pháp xác định giá các loại đất; nghị định mới thay thế Nghị định số 87/ NĐ-CP về quy định khung giá đất; Nghị định về chính... tăng cường vai trò quản lý, điều tiết của Nhà nước - Giải quyết dứt điểm những tồn tại về nhà, đất do lịch sử để lại theo phương châm ổn định, hợp lý, bảo đảm hiệu quả sử dụng đất - Tăng cường hiệu quả quản lý nhà nước, xử lý nghiêm các vi phạm pháp luật về đất đai - Củng cố nâng cao năng lực Tòa án hành chính để giải quyết tốt các khiếu kiện hành chính có liên quan đến quản lý đất đai, cần sớm sửa đổi... với các giao dịch dân sự được xác lập và thực hiện xong trước ngày Bộ luật dân sự có hiệu lực mà có tranh chấp xảy ra thì áp dụng theo quy định của pháp luật có hiệu lực trước đây để giải quyết" Như vâỵ, các giao dịch về chuyển quyền sử dụng đất trước thời điểm này nếu có tranh chấp thì khi xử lý phải áp dụng các quy định của các văn bản pháp luật về đất đai có hiệu lực từ năm 1980 trở về trước để giải. .. tranh chấp Người được cấp GCNQSDĐ theo Luật Đất đai năm 1987 là người sử dụng đất hợp pháp Nguyên tắc này được quy định tại Điều 1 Luật Đất đai 1987 và tiếp tục được khẳng định tại Điều 1 Luật Đất đai năm 1993 Luật Đất đai năm 1993 quy định cho người sử dụng đất 5 quyền (Điều 3) không phân biệt người đó được cấp GCNQSDĐ theo Luật Đất đai năm 1987 hay Luật Đất đai năm 1993 Do đó, nếu người sử dụng đất. .. hóa các thủ tục để người dân dễ dàng đến với Tòa án - Tiếp theo Luật Đất đai năm 2003, đề nghị Quốc hội nên ban hành một Nghị quyết về đường lối giải quyết các giao dịch dân sự liên quan đến quyền sử dụng đất diễn ra trước khi có Hiến pháp năm 1980, sau khi có Hiến pháp 1980 và từ khi có Hiến pháp 1992 cho đến nay nhằm giải quyết các vướng mắc trong việc áp dụng pháp luật khi giải quyết các tranh chấp. .. phường, thị trấn xác nhận và đất đó không có tranh chấp - Bản án hoặc quyết định của TAND đã có hiệu lực pháp luật - Giấy tờ chuyển nhượng đất đai, mua bán nhà ở kèm theo đất được UBND xã, phường, thị trấn xác nhận và người sử dụng đất liên tục cho đến ngày ký hợp đồng và không có tranh chấp Nếu xác định rõ người bán ruộng đất có một trong các giấy tờ nêu trên, khi họ bán ruộng đất cho người khác trên... thế chấp quyền sử dụng đất" Chỉ người sử dụng đất hợp pháp mới có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người khác theo các điều kiện quy định của Luật Đất đai năm 1993 và Bộ luật dân sự Do đó, khi có tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và các đương sự khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết thì Tòa án cần xác định rõ hợp đồng được giao kết có tuân thủ các điều kiện dưới đây quy định ... nước 3.2 ĐỊNH HƯỚNG NÂNG CAO HIỆU QUẢ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI 3.2.1 Định hướng hoàn thiện pháp luật giải tranh chấp đất đai Trên sở phân tích, đánh giá đây, cho rằng, pháp luật giải tranh... hành nghị định phương pháp xác định giá loại đất; nghị định thay Nghị định số 87/ NĐ-CP quy định khung giá đất; Nghị định sách bồi thường giải phóng mặt tái định cư (thay Nghị định số 22/ NĐ-CP đền... nghĩa vụ mà pháp luật quy định - Các yếu tố thuộc phương diện hướng dẫn thi hành pháp luật Để nâng cao hiệu công tác giải tranh chấp quyền sử dụng đất, phải trọng khâu hướng dẫn thi hành pháp luật