ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM  - NGUYỄN THÀNH BẮC Tên đề tài: “NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ CHÍNH ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN PHƯỜNG TÂN THỊNH, TP THÁI NGUYÊN, TỈNH THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2012 - 2014” KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC Hệ đào tạo : Chính quy Chuyên ngành : Địa mơi trường Khoa : Quản lý Tài nguyên Khóa học : 2011 - 2015 Giảng viên hướng dẫn : ThS Nguyễn Ngọc Anh Khoa Quản lý Tài nguyên - Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên - 2015 i LỜI CẢM ƠN Trong trình học tập rèn luyện trường đại học Nông Lâm Thái Nguyên, với dạy dỗ bảo tận tụy nhiệt tình thầy, giáo khoa Quản Lý Tài Nguyên ban giám hiệu nhà trường, qua em khơng tiếp thu trao dồi kiến thức, mà tiếp xúc, giao lưu, học hỏi trưởng thành môi trường đại học Với lòng biết ơn sâu sắc, em xin chân thành cảm ơn giúp đỡ quý báu tận tình Để hồn thành khóa luận tốt nghiệp nỗ lực thân, em nhận giúp đỡ thầy cô giáo khoa Quản Lý Tài Nguyên đặc biệt hướng dẫn nhiệt tình, chu đáo thầy giáo giảng viên Nguyễn Ngọc Anh, với giúp đỡ bảo tận tình cán UBND phường Tân Thịnh, Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên tạo điều kiện cho em hoàn thành khóa luận tốt nghiệp Em xin chân thành cảm ơn Trong q trình hồn thành khóa luận nỗ lực cố gắng hoàn thiện, thời gian có hạn với khả lý luận kinh nghiệm thực tiễn cịn hạn chế, nên khóa luận khơng thể tránh khỏi sai sót Do em mong nhận đóng góp ý kiến q thầy giáo bạn bè, để khóa luận em hoàn thiện Cuối em xin kính chúc thầy giáo Khoa Quản Lý Tài Nguyên, cán UBND phường Tân Thịnh, Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên công tác tốt, luôn mạnh khỏe, hạnh phúc thành công sống Một lần em xin chân thành cảm ơn! Tân Thịnh, ngày tháng năm 2015 Sinh viên Nguyễn Thành Bắc ii DANH MỤC CÁC BẢNG Trang Bảng 4.1: Dân số theo độ tuổi 29 Bảng 4.2: Diện tích, cấu loại đất địa bàn phường Tân Thịnh năm 2014 36 Bảng 4.3: So sánh giá đất theo quy định với giá thị trường VT tuyến đường phố nhóm I 42 Bảng 4.4: So sánh giá đất theo quy định với giá thị trường VT đường, phố nhóm II 44 Bảng 4.5: Giá đất thực tế vị trí tuyến đường (nhóm I), (nhóm II) năm 2014 47 Bảng 4.6: Mức chênh lệch giá đất theo quy định Nhà nước vị trí năm 2014 49 Bảng 4.7: Mức chênh lệch giá đất thực tế tuyến đường vị trí khác năm 2014 49 Bảng 4.8: Hiện trạng sở hạ tầng kỹ thuật tuyến đường điều tra VT1 50 Bảng 4.9 Đặc điểm số đất đường Thống Nhất đoạn 52 Bảng 4.10: Khả sinh lợi vị trí ảnh hưởng đến giá đất nhóm I 54 iii DANH MỤC CÁC HÌNH Trang Hình 4.1: Biểu đồ cấu sử dụng đất phường Tân Thịnh năm 2014 37 Hình 4.2: Đồ thị mức độ ảnh hưởng vị trí tới giá đất thị trường tuyến đường (VT1), (VT2) (VT3) năm 2014 48 Hình 4.3: Đồ thị thể mức độ ảnh hưởng khả sinh lợi đến giá đất .54 iv DANH MỤC CÁC TỪ, CỤM TỪ VIẾT TẮT Tên viết tắt Tên đầy đủ BĐS : Bất động sản BTC : Bộ tài BXD : Bộ xây dựng CP : Chính phủ CSHT : Cơ sở hạ tầng DV : Dịch vụ GCNQSDĐ : Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất HĐND : Hội đồng nhân dân KDC : Khu dân cư NĐ : Nghị định NN : Nhà nước QĐ : Quyết định QSDĐ : Quyền sử dụng đất TT : Thông tư TTLT : Thông tư liên tịch UBND : ỦY ban nhân dân VH : Văn hóa VT : Vị trí v MỤC LỤC Trang Phần 1: MỞ ĐẦU 1.1 Đặt vấn đề 1.2 Mục đích 1.3 Mục tiêu 1.4 Ý nghĩa Phần 2: TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 2.1 Tổng quan giá đất 2.1.1.Khái quát chung giá đất 2.1.1.1 Khái niệm giá đất 2.1.1.2 Đặc điểm giá đất 2.1.2 Cơ sở khoa học hình thành giá đất 2.1.2.1 Địa tô 2.1.2.2 Lãi suất ngân hàng 2.1.2.3 Quan hệ cung - cầu 2.1.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 2.1.3.1 Yếu tố thông thường 2.1.3.2 Yếu tố khu vực: 12 2.1.3.3 Yếu tố cá biệt: 13 2.2 Các nguyên tắc định giá đất 14 2.2.1 Nguyên tắc thay 14 2.2.2 Nguyên tắc sử dụng hiệu 14 2.2.3 Nguyên tắc biến động 15 2.3 Các phương pháp định giá đất 15 2.3.1 Phương pháp so sánh trực tiếp 15 2.3.2 Phương pháp thu nhập 16 2.3.3 Phương pháp chiết trừ 16 vi 2.3.4 Phương pháp thặng dư 17 2.3.5 Cơ sở pháp lý 17 2.4 Công tác định giá đất Việt Nam tỉnh Thái Nguyên 18 2.4.1 Công tác định giá đất Việt Nam 18 2.4.2 Công tác định giá đất tỉnh Thái Nguyên 20 Phần 3: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 22 3.1 Đối tượng phạm vi nghiên cứu 22 3.1.1 Đối tượng nghiên cứu 22 3.1.2 Phạm vi nghiên cứu 22 3.2 Địa điểm thời gian tiến hành 22 3.3 Nội dung nghiên cứu 22 3.3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội phường Tân Thịnh 22 3.3.2 Tình hình quản lý sử dụng đất phường Tân Thịnh 22 3.3.3 Đánh giá thực trạng giá đất địa phường Tân Thịnh giai đoạn 2012 - 2014 22 3.3.4 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn phường Tân Thịnh giai đoạn 2012 - 2014 22 3.3.5 Đề xuất số giải pháp 22 3.4 Phương pháp nghiên cứu 22 3.4.1 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu 22 3.4.2 Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp 23 3.4.3 Phương pháp điều tra, vấn 23 3.4.4 Phương pháp thống kê, xử lý thông tin, số liệu 24 Phần 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 25 4.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội phường Tân Thịnh 25 4.1.1 Đặc điểm điều kiện tự nhiên phường Tân Thịnh 25 4.1.1.1 Vị trí địa lý 25 4.1.1.2 Địa hình, địa mạo 25 4.1.1.3 Khí hậu 25 4.1.1.4 Thủy văn 26 vii 4.1.1.5 Các nguồn tài nguyên khác 26 4.1.2 Đặc điểm kinh tế - xã hội 28 4.1.2.1 Tăng trưởng kinh tế 28 4.1.2.2 Chuyển dịch cấu kinh tế 28 4.1.2.3 Dân số, lao động, việc làm thu nhập 29 4.1.2.4 Thực trạng phát triển đô thị 30 4.1.2.5 Thực trạng hệ thống sở hạ tầng kỹ thuật 30 4.2.1 Tình hình quản lý đất đai 33 4.2.2 Tình hình sử dụng đất đai 35 4.2.3 Nhận xét chung điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội tình hình quản lý - sử dụng đất địa bàn phường Tân Thịnh năm 2013 38 4.3 Đánh giá thực trạng giá đất địa phường Tân Thịnh giai đoạn 2012 - 2014 39 4.3.1 Căn xác định giá đất địa bàn phường Tân Thịnh năm 2012 – 2014 39 4.3.2 Nguyên tắc cụ thể xác định giá đất phi nông nghiệp 40 4.3.3 Nghiên cứu thực trạng giá đất địa bàn phường Tân Thịnh giai đoạn 2012 - 2014 41 4.3.4 Thực trạng giá đất phường Tân Thịnh giai đoạn 2012 - 2014 42 4.4 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn phường Tân Thịnh giai đoạn 2012 - 2014 46 4.4.1 Yếu tố vị trí 46 4.4.2 Cơ sở hạ tầng 49 4.4.3 Đặc điểm đất 51 4.4.4 Khả sinh lợi 53 4.4.5 Yếu tố khác 55 4.5 Đề xuất số giải pháp 56 Phần 5: KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ 57 5.1 Kết luận 57 5.2 Đề nghị 58 TÀI LIỆU THAM KHẢO 59 Phần MỞ ĐẦU 1.1 Đặt vấn đề Trong q trình phát triển xã hội lồi người, đất đai cho sinh hoạt sản xuất đặt lên hàng đầu hoạt động người gắn với đất Đất đai nguồn tài nguyên thiên nhiên vô quý giá quốc gia, điều kiện tảng tự nhiên trình sản xuất đặc biệt sản xuất nông nghiệp Đất đai tài sản có giá trị lớn lại bị giới hạn diện tích, người thay đổi tính chất đất, chuyển mục đích sử dụng đất khơng thể mở rộng diện tích đất theo ý muốn, dân số ngày tăng, nhu cầu sử dụng đất ngày lớn dẫn đến tình trạng thiếu hụt đất đai Vì tài sản đặc biệt có giá trị lớn nên cần thiết phải xác định giá đất Việc xác định giá trị đất đai giúp phân bố đất đai nguồn lực xã hội cách hiệu quả, tránh tranh chấp khiếu kiện đất đai Phường Tân Thịnh có lợi lớn vị trí, giao thơng với vùng lân cận thuận tiện nhờ có đường Quang Trung, tuyến đường tránh QL3 chạy qua Với điều kiện mở lợi to lớn phát triển giao lưu kinh tế, khoa học kỹ thuật văn hóa xã hội không với phường thành phố Thái Nguyên mà với địa phương khác., tạo điều kiện thuận lợi cho phát triển hoạt động thương mại - dịch vụ, giao lưu trao đổi hàng hóa ngồi tỉnh, thúc đẩy kinh tế phát triển đời sống nhân dân địa bàn phường, ngày lên Cùng với phát triển kéo theo vấn đề liên quan trực tiếp đến đất đai, theo nhu cầu sử dụng đất người dân phường ngày cao, đất đai lại tài sản có giá trị lớn nên việc xảy vấn đề khó khăn cơng tác quản lý sử dụng đất tránh khỏi, tình trạng khiếu kiện việc chấp hành pháp luật đất đai địa bàn phường diễn nhiều phức tạp, nguyên nhân việc xác định giá đất khơng xác thỏa đáng (giá đất thị trường chênh lệch lớn so với giá đất nhà nước quy định) gây khó khăn cho cơng tác bồi thường giải phóng mặt nhà nước thu hồi đất, công tác giao đất, thu hồi đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Xuất phát từ vấn đề cấp thiết dựa tình hình thực tế, nhằm tìm hiểu nâng cao hiệu việc xác định giá đất, góp phần thực tốt cơng tác quản lý dụng đất địa bàn phường Tân Thịnh, đồng thời đồng ý Ban chủ nhiệm khoa Quản lý Tài nguyên trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, với hướng dẫn thầy giáo giảng viên Thạc sĩ Nguyễn Ngọc Anh, em tiến hành nghiên cứu đề tài: “Nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn phường Tân Thịnh, Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2012 - 2014” 1.2 Mục đích - Tìm hiểu giá đất thực tế giá đất đất Nhà nước quy định địa bàn phường Tân Thịnh giai đoạn 2012 - 2014 - Nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn phường Tân Thịnh, sở đề xuất số giải pháp giúp cho việc xác định giá đất phù hợp với giá chuyển nhượng thực tế thị trường - Phân tích số yếu tố chi phối đến giá đất nhằm xây dựng tiêu chuẩn định giá đất phù hợp với khả sinh lời đất mặt giá thị trường, nhằm mang lại hiệu công tác định giá đất 1.3 Mục tiêu - Nắm vững nguyên tắc phương pháp định giá đất - Cập nhật đầy đủ văn có liên quan đến quy định giá đất như: Luật đất đai; Nghị định Chính phủ; Thơng tư hướng dẫn Bộ Tài nguyên Môi trường, Bộ Tài hướng dẫn việc áp dụng sách thuế quan thuế Quyết định UBND tỉnh Thái Nguyên - Các số liệu, tài liệu thu thập sử dụng đề tài phải xác, có tính khách quan, trung thực, phản ánh xác yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn nghiên cứu - Đưa đề xuất, góp ý phù hợp với tình hình thực tế địa phương 47 so sánh tương quan giá khả sinh lời mà vị trí mang lại Những đất VT1 có giá cao đất vị trí khác gần mặt đường, người dân trực tiếp mở cửa hàng kinh doanh cho thuê làm tăng khả sinh lợi mảnh đất Các đất VT2, VT3 có giá giảm dần phụ thuộc vào vị trí thể chỗ gần tuyến đường phố khu lân cận mức giá cao Khả sinh lợi thấy rõ VT1 Các đất VT2, VT3 chủ yếu dùng để Vì mức độ ảnh hưởng yếu tố vị trí khơng thể rõ rệt loại vị trí Thực tế người dân sống vị trí trung tâm chấp nhận mơi trường sống khói bụi, tiếng ồn kéo theo khả sinh lợi cao, lượng khách hàng sử dụng dịch vụ, hàng hóa lớn, mang lại điều kiện tốt cho kinh doanh Những phân tích khẳng định mức giá đường phố trung tâm chịu ảnh hưởng lớn yếu tố vị trí Bảng 4.5: Giá đất thực tế vị trí tuyến đường (nhóm I), (nhóm II) năm 2014 (Đơn vị tính: nghìn đồng/m2) Nhóm I II Đường phố VT1 VT2 VT3 Đường Thống Nhất đoạn 17.500 13.000 6.700 Đường Thống Nhất đoạn 16.800 11.500 6.000 Đường Quang Trung đoạn 32.000 24.500 15.500 Đường Z115 đoạn 18.500 12.800 6.200 Đường Phú Thái đoạn 9.000 5.900 3.100 Đường Phú Thái đoạn 7.900 4.300 2.300 Đường Phú Thái đoạn 3; 7.300 3.800 1.900 Đường Phú Thái đoạn 8.000 4.400 2.700 Đường Phú Thái đoạn 8.500 4.800 2.700 (Nguồn số liệu: Điều tra thực tế) 48 Hình 4.2: Đồ thị mức độ ảnh hưởng vị trí tới giá đất thị trường tuyến đường (VT1), (VT2) (VT3) năm 2014 Điều tra nhóm đường nhóm chọn tuyến đường có giá chuyển nhượng cao Nhóm I nhóm đường phố có vị trí thuộc trung tâm phường, chục giao thơng giao với tuyến đường khác Đường Quang Trung đoạn tuyến đường phố dẫn nối liền tuyến đường thuộc nhóm II Đường Phú Thái đoạn Nhóm II nhóm đường phố cận trung tâm phường có vị trí nối liền tuyến đường nhóm I Đường Phú Thái đoạn tuyến đường trung gian nối liền tuyến đường thuộc nhóm I, ngã tư chợ Phú Thái đến hết đất KDC số phường Tân Thịnh tới tuyến đường nhóm II gồm: đường Phú Thái đoạn 2, đường Phú Thái đoạn 3, đường Phú Thái đoạn 4, đường Phú Thái đoạn Ở hai tuyến đường giá đất đường Quang Trung đoạn cao với giá chuyển nhượng thực tế 33 triệu đồng/m2, thấp giá đất đường Phú Thái đoạn với giá chuyển nhượng thực tế 6,5 triệu đồng/m2 Phần TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 2.1 Tổng quan giá đất 2.1.1.Khái quát chung giá đất 2.1.1.1 Khái niệm giá đất Tại Điều Luật Đất đai năm 2003 ghi rõ: “Giá quyền sử dụng đất (sau gọi giá đất) số tiền tính đơn vị diện tích đất Nhà nước quy định hình thành giao dịch quyền sử dụng đất Giá trị quyền sử dụng đất (giá đất) giá trị tiền quyền sử dụng đất diện tích đất xác định thời hạn sử dụng đất xác định” Giá đất nước ta hình thành trường hợp sau (Điều 55, Luật Đất đai, 2003): Do Uỷ ban nhân dân (UBND) tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương qui định giá theo quy định khoản khoản Điều 56 Luật Do đấu giá quyền sử dụng đất đấu thầu dự án có sử dụng đất Do người sử dụng đất thoả thuận giá đất với người có liên quan thực quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, góp vốn quyền sử dụng đất 2.1.1.2 Đặc điểm giá đất - Không giống phương thức biểu thị: Giá đất đai phản ánh tác dụng đất đai hoạt động kinh tế, quyền lợi đất đai đến đâu có khả thu lợi đến có giá tương ứng, giá quyền sở hữu, giá quyền sử dụng, giá quyền cho thuê, giá quyền chấp… - Không giống thời gian hình thành: Do đất đai có tính khác biệt cá thể lớn, lại thiếu thị trường hồn chỉnh, giá hình thành ảnh hưởng lâu dài từ khứ đến tương lai, thời gian hình thành giá dài - Giá đất đai biểu tiền tệ giá trị đất đai, giá cao hay 50 tâm thể thao ) Ngoài nghiên cứu yếu tố cần phải tính đến hệ thống cơng trình cung cấp dịch vụ dân sinh (điện, nước, thông tin liên lạc, giao thông ) Đây yếu tố ảnh hưởng tới chất lượng sống người dân khu vực xung quanh Qua q trình điều tra, nhóm đường cận trung tâm có mức giá chịu ảnh hưởng yếu tố rõ rệt Các tuyến đường, phố có chất lượng tương đối tốt Đa phần người dân sống tuyến đường công nhân viên chức nhà nước Trình độ dân trí cao nên điều mà người dân quan tâm chất lượng sống Các cơng trình cơng cộng đầu tư xây dựng tốt có vị trí gần trung tâm làm đất vị trí có giá cao Tình trạng phát triển kinh tế khu vực, sở hạ tầng xung quanh có ảnh hưởng đến giá trị đất Trên đoạn đường Quang Trung đoạn (Từ ngã ba rẽ Z159 đến cầu vượt Đán) đoạn đường trung tâm phường có chợ Phú Thái, ngân hàng, trạm xăng dầu, siêu thị… đoạn đường có giá cao Đoạn đường Thống Nhất đoạn có trường Cao đẳng thương mại du lịch, đường Thống Nhất đoạn có bệnh Viện Lao, đường Z115 đoạn tập trung nhiều trường đại học như: đại học công nghệ thông tinh, đại học ngoại ngữ…là đoạn đường nằm sát trung tâm phường, tập trung bệnh viện khu vực kinh tế xã hội phát triển có giá đất cao khu vực kinh tế xã hội phát triển khu vực đường Phú Thái Những vị trí sử dụng với mục đích để giá đất cao hay thấp phụ thuộc vào hữu dụng, mức độ thoả mãn nhu cầu sở hạ tầng khả cung ứng dịch vụ Vì khu vực có sở hạ tầng phát triển, chất lượng cung cấp dịch vụ tốt (đường phố nhóm I) đất đai có giá cao khu vực lại Bảng 4.8: Hiện trạng sở hạ tầng kỹ thuật tuyến đường điều tra VT1 Độ Vỉa Điện rộng Nền Thốt hè chiếu Nhóm Tuyến đường đường đường nước (m) sáng (m) I Đường Thống Nhất đoạn 12 Nhựa 3,5x2 Có Có Đường Thống Nhất đoạn 12 Nhựa 3,5x2 Có Có 51 II Đường Quang Trung Đoạn 10 Nhựa 3x2 Có Có Đường Z115 đoạn Nhựa 3x2 Có Có Đường Phú Thái đoạn Nhựa 2x2 Có Có Đường Phú Thái đoạn Nhựa 1x2 Có Có Đường Phú Thái đoạn Nhựa 1x2 Có Có Đường Phú Thái đoạn 4 Nhựa 1x2 Có Có Đường Phú Thái đoạn Nhựa 1,5x2 Có Có (Nguồn số liệu: Điều tra thực tế) Qua bảng 4.8 thấy tuyến đường phố thuộc nhóm I có sở hạ tầng thuật tốt đồng đều, nhóm II thấp Ở nhóm I, tuyến đường phố đường nhựa, vỉa hè lát gạch, đường rộng 8m, vỉa hè thoáng rộng 3m Các đường phố đầu tư xây dựng sở hạ tầng tương đối tốt thường xuyên nâng cấp, cải tạo Nhóm II có sở hạ tầng tương đối hoàn thiện, đường rộng 4m trải nhựa, vỉa hè rộng từ - 2m 4.4.3 Đặc điểm đất Đặc điểm đất bao gồm: Diện tích, hình thể, kích thước mặt tiền, chiều sâu Đây đặc điểm tự nhiên đất Chúng có ảnh hưởng đến tâm lý người dân theo phong tục tập quán Những đất có diện tích vừa khoảng 80- 120m² bán dễ dàng đất có diện tích lớn thấp phù hợp với khả mua với thói quen sinh hoạt người dân Hình thể đất đẹp hình vng, hình chữ nhật, phải có hình thang có mặt đáy rộng (hình thang xi) Các hình thể xấu đa giác, thắt hậu (hình thang ngược), chữ L hình thể khơng vng nhiều góc cạch chắn bán với giá thấp Do tâm lí người dân, đất có hình thể xấu khó bày trí, xếp đồ đạc đất không may mắn, ảnh hưởng đến vận hạn gia đình người làm nghề bn bán kinh doanh Mặc dù yếu tố ảnh hưởng định mức giá đất có hình thể đẹp có chênh lệch đất xấu Trên thực 52 tế, so với đất hình chữ nhật đoạn đường, đất hình thể xấu khó bán, khó cho th Vì người bán bắt buộc phải đẩy giá xuống thấp Mặt tiền đất góp phần việc sinh lợi cho chủ sở hữu, đặc biệt việc buôn bán, kinh doanh mặt hàng tiêu dùng, thời trang, ăn uống Do đặc trưng mặt hàng này: người tiêu dùng biết đến nhiều tiêu thụ nhanh Thơng thường, vị trí đất có chiều rộng mặt tiền thường có lợi Cùng diện tích đất mặt tiền đất khác mức giá đưa khác Những đất có hai mặt tiền giá đẩy lên cao Bảng 4.9 Đặc điểm số đất đường Thống Nhất đoạn Vị trí Số Diện tích (m2) Mặt tiền (m) Chiều sâu (m) Gqđ (Nghìn đồng/m²) Gtt (nghìn đồng/m²) 09 110 18,3 Chữ nhật 6.000 17.000 16 115 5,5 20,9 Chữ nhật 6.000 16.700 126 120 20 Chữ nhật 3.000 11.200 123 150 21,7 Hình thang 3.000 11.500 148 110 22 Chữ nhật 1.500 6.000 143 100 20 Chữ L 1.500 5.800 Hình thể I II III (Nguồn số liệu: Điều tra thực tế) Tiến hành điều tra đất đường Thống Nhất đoạn 2, ta thấy giá đất VT1, VT2, VT3 khác Từ bảng số 4.9 thấy yếu tố người mua quan tâm chiều rộng mặt tiền, hình thể diện tích đất Tại VT1 có vị trí mặt tiền khơng để mà cịn dùng để kinh doanh bn bán, nên chiều rộng mặt tiền người mua quan tâm Thửa đất 09 16 có diện tích gần tương đương đất 16 có chiều rộng mặt tiền nhỏ nên giá thấp Tại VT2 đất xa vị trí xa mặt tiền hơn, nên đất người mua dùng để ở, kết hợp mở loại dịch vụ cần có diện tích kinh doanh lớn qn hát, nhà hàng kinh doanh loại dịch vụ khí, sửa chữa vị trí 53 người mua chủ yếu quan tâm tới diện tích đất Thửa đất 123 đất có hình thang, có diện tích lớn đất 126 nên có giá cao vị trí người mua đất chủ yếu quan tâm đến diện tích đất Tại VT3 đất người mua chủ yếu dùng để nên yếu tố quan tâm hình thể diện tích, giá đất 148 cao 143 200.000 đ/m2 có diện tích hình thể tốt đất 143 4.4.4 Khả sinh lợi Khả sinh lợi đất yếu tố quan trọng, ảnh hưởng tới giá đất phụ thuộc vào yếu tố: Khoảng cách từ đất đến trung tâm chợ, trường học, bệnh viện, sở kinh doanh Chiều rộng mặt đường, vỉa hè; Chiều rộng mặt tiền diện tích đất; Mật độ khu dân cư sinh sống khu vực Thửa đất thỏa mãn yếu tố khả sinh lợi cao Trong đất điều tra có lượng khơng nhỏ người dân kết hợp mục đích để sản xuất kinh doanh, chủ yếu VT1 Điều không trái luật giá đất đẩy lên cao Yếu tố thể rõ rệt tất tuyến đường phố tiến hành điều tra Trong nhóm điều tra, đất thuộc nhóm I có đầy đủ yếu tố đem lại khả sinh lợi cao Có vị trí trung tâm, đường rộng, vỉa hè rộng, có nhiều cơng trình cơng cộng (chợ, trường học, bệnh viện, ngân hàng, bưu điện ) nên giá cao Trên thực tế điều tra, khả sinh lợi đất phường Tân Thịnh chủ yếu nguồn thu từ loại hình dịch vụ kinh doanh, bn bán Trong chợ Phú Thái nằm đường Quang Trung đoạn 2, chợ trung tâm phường nên chợ sầm uất mức độ tiêu thụ hàng hóa lớn Các đất trục đường mở cửa hàng kinh doanh có doanh thu lớn, vào mùa lễ tết, nhu cầu mua sắm người dân tăng cao Đường Quang Trung đoạn tuyến đường trung tâm, có chợ Phú Thái dễ buôn bán kinh doanh khả sinh lợi cao, nên đất vị trí có giá cao vị trí khác thấp khơng phải giá thành sản xuất định Đất đai sản phẩm lao động người, khơng có giá thành sản xuất - Giá đất chủ yếu nhu cầu đất đai định có xu tăng cao rõ ràng, tốc độ tăng giá đất cao tốc độ tăng giá hàng hố thơng thường - Giá đất có tính khu vực tính cá biệt rõ rệt: Do đất có tính cố định vị trí, nên thị trường có tính khu vực, giá đất đai khó hình thành thống nhất, mà có tính đặc trưng khu vực rõ ràng Trong thành phố, vị trí đất khác giá đất khác nhau, giá đất có tính cá biệt rõ ràng.[8] 2.1.2 Cơ sở khoa học hình thành giá đất 2.1.2.1 Địa tô Địa tô phần sản phẩm thặng dư người sản xuất nông nghiệp tạo nộp cho người chủ sở hữu ruộng đất Trong chế độ chiếm hữu nô lệ, địa tô lao động nô lệ người chiếm hữu ruộng đất nhỏ tự tạo Trong chế độ phong kiến, địa tô sản phẩm thặng dư nông nô tạo bị chúa phong kiến chiếm đoạt Trong chủ nghĩa tư bản, chế độ tư hữu ruộng đất nông nghiệp nên tồn địa tơ Chủ nghĩa tư có loại địa tô: địa tô chênh lệch, địa tô tuyệt đối địa tô độc quyền Trong chủ nghĩa xã hội, ruộng đất thuộc sở hữu tồn dân, khơng tư hữu địa chủ hay nhà tư sở kinh tế để hình thành địa tô tuyệt đối địa tô độc quyền bị xố bỏ, tồn địa tơ chênh lệch, xong thuộc sở hữu nhà nước khác chất với địa tô chênh lệch chủ nghĩa tư Địa tô chênh lệch loại địa tô mà chủ đất thu có sở hữu ruộng đất có điều kiện sản xuất thuận lợi ruộng đất có độ màu mỡ cao hơn, có vị trí gần thị trường tiêu thụ hơn, tư đầu tư thêm có hiệu suất cao Có hai loại địa tô chênh lệch: địa tô chênh lệch I địa tô chênh lệch II - Ðịa tô chênh lệch I địa tô chênh lệch thu ruộng đất có độ màu mỡ tự nhiên trung bình tốt, có vị trí gần thị trường tiêu thụ - Ðịa tô chênh lệch II địa tô chênh lệch thu thâm canh 55 cao giá đắt Tại VT2, VT3 chủ yếu để ở, nên người mua chủ yếu quan tâm đến yếu tố khác sở hạ tầng, đặc điểm đất ba đoạn đường có điều kiện nên giá chênh lệch không lớn 4.4.5 Yếu tố khác Giá đất phường Tân Thịnh chịu tác động ba yếu tố vị trí, sở hạ tầng, khả sinh lợi chủ yếu Ngồi cịn chịu tác động nhiều yếu tố khác - Yếu tố dân số: Tăng trưởng dân số nhân tố làm tăng nhu cầu xã hội kéo theo nhu cầu nhà đất tăng lên Lượng nhà đất tăng tỉ lệ thuận với yếu tố dân số đặc biệt yếu tố dân số học cao gây đột biến nhu cầu nhà đất, dân số ngày tăng lên cần nhiều chỗ mà diện tích đất đai khơng tăng lên dẫn tới cầu không đủ làm cho giá đất tăng lên - Yếu tố tâm lý: Một yếu tố tâm lý quan trọng người Việt Nam thích nhà có hướng Đơng, Đông Nam hướng Tây, Tây Bắc quan niệm nhà hướng Nam, Đông Nam mát mẻ có ảnh hưởng đến vận hạn, người tốt hướng khác Do đó, đất có hướng Tây thường có giá chuyển nhượng thấp chút Những định mức giá đưa dựa đánh giá thông tin trạng thái tâm lý định Đó cịn quan niệm suy nghĩ cá nhân cần xác định cụ thể - Yếu tố pháp lý đất: Theo điều tra có tới 90% số người hỏi cho điều họ quan tâm hỏi mua đất giấy tờ pháp lý đất hạn chế quyền sử dụng đất: tình trạng cho thuê, chấp, tình trạng tranh chấp quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, hạn chế quyền sở hữu chung - Các yếu tố xã hội tác động đến giá trị BĐS như: chất lượng dịch vụ y tế, giáo dục, trình độ dân trí, vấn đề an ninh, tập quán người dân vùng có ảnh hưởng đến giá trị đất Tình trạng sức khoẻ, nghề nghiệp tình trạng việc làm, mối quan hệ tình cảm gia đình, xã hội người chung sống… Những vấn đề liên quan đến thuyết phong thuỷ Có thể thấy thực tế, muốn sống mơi trường xã hội tốt đẹp chúng ảnh hưởng tích cực đến lối sống, sức khỏe người 56 Mỗi đất có đặc điểm khác nhau, chịu ảnh hưởng yếu tố với mức độ khác Như vậy, nghiên cứu giá đất cần phải nghiên cứu tổng hợp nhiều yếu tố cách khoa học nhằm đưa mức giá xác sát với giá thị trường 4.5 Đề xuất số giải pháp Qua thực tế điều tra tìm hiểu giá đất yếu tố ảnh hưởng đến giá đất phường Tân Thịnh giai đoạn 2012 - 2014 thấy cơng tác quản lý đất đai nhiều bất cập Trong cơng tác xác định giá đất địa bàn phường Tân Thịnh chưa thực sát với mức giá giao dịch thị trường hàng năm Nhà nước đưa bảng giá đất giá đất quy định so với thị trường 25 - 40% so với giá giao dịch thị trường tự Và kê khai để tính thuế chuyển nhượng đa số người dân kê khai không với giá thực tế giao dịch mà kê khai cho sát với giá quy định để giảm thuế Vì vậy, để công tác xác định giá đất sát với giá thị trường xin đưa số giải pháp sau: - Cần đẩy nhanh tốc độ giải công việc quan quản lý đất đai, tránh tình trạng kéo dài thời hạn giải hồ sở người dân đến quan quản lý đất đai làm hồ sơ, thủ tục - Cần thu hẹp đoạn đường cần định giá với số đoạn đường có giá trị cao, chia khoảng cách ngắn không nên chia khoảng cách đoạn đường dài, giá đất với thực tế vị trí - Với đất đặc biệt (như có mặt tiền, mặt tiền lớn hẹp) cần có quy định mức giá riêng - Bên cạnh quan chức phải trú trọng tới việc đưa hệ thống Pháp luật Đất đai vào sống thực tế thông qua cơng tác hồn chỉnh việc xây dựng hệ thống văn quy phạm pháp luật đất đai thiếu cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bổ sung, tăng cường công tác tra kiểm tra việc thực pháp luật đất đai, kiên xử lý hành vi vi phạm pháp luật đất đai Phối hợp chặt chẽ với quan thông tấn, báo chí để tuyên truyền phổ biến pháp luật đất đai tiếp cận, giao lưu trực tuyến giải đáp vướng mắc cho người dân nâng cao ý thức pháp luật cá nhân 57 Phần KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ 5.1 Kết luận * Về thực trạng giá đất phường Tân Thịnh Qua điều tra hai nhóm đường phố đại diện thấy: - Giá đất quy định UBND tỉnh Thái Nguyên đưa nhìn chung chưa sát, thấp khoảng - lần so với giá đất chuyển nhượng thực tế thị trường - Giá đất giảm dần từ nhóm I đến nhóm II Hệ số chênh lệch vị trí bảng quy định giá đất chưa với thực tế, nhiều tuyến đường có hệ số chênh lệch lớn - Vì nhiều lí (muốn giảm tiền thuế, tăng tiền đền bù, bồi thường), người dân làm thủ tục thường kê khai không giá thực tế đất * Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn phường Tân Thịnh giai đoạn 2012 - 2014 - Giá đất địa bàn phường Tân Thịnh phụ thuộc vào nhiều nhóm yếu tố như: yếu tố vị trí, sở hạ tầng, đặc điểm đất, khả sinh lợi yếu tố khác Trong yếu tố vị trí yếu tố có ảnh hưởng sâu sắc tới giá chuyển nhượng đất - Yếu tố vị trí ảnh hưởng mạnh đến giá đất Nhóm có vị trí trung tâm có giá cao nhất, mức giá giảm dần với khu vực cận trung tâm xa trung tâm Giữa vị trí có chênh lệch khơng giống khu vực khác Giữa vị trí chênh lệch khoảng từ 1,4 - lần - Yếu tố sở hạ tầng tỉ lệ thuận với giá đất, sở hạ tầng đầu tư xây dựng tốt giá đất vị trí có giá trị cao, cịn ngược lại sở hạ tầng xuống cấp không đầu tư xây dựng, lại khó khăn làm giá đất vị trí khơng có giá trị cao - Đặc điểm đất tác động nhiều đến giá đất đất mục đích sử dụng chủ yếu để khu vực xa trung tâm VT2, VT3 58 - Yếu tố khả sinh lợi tác động đến giá đất thể rõ đất nhóm I - khu trung tâm VT1 - Giá đất chịu tác động lớn từ yếu tố trên, ngồi cịn chịu ảnh hưởng yếu tố quy hoạch, yếu tố pháp lý, tâm lý, an ninh xã hội 5.2 Đề nghị Qua trình điều tra, tìm hiểu giá đất yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn phường Tân Thịnh, xuất phát từ thực trạng cơng tác quản lý đất đai nói chung công tác quản lý Nhà nước đất đai nói riêng địa bàn phường tơi xin đưa số kiến nghị sau: - Cần thường xuyên theo dõi diễn biến giá thị trường tài sản nhà đất địa bàn, để có biện pháp quản lý giá đất thị trường nhà đất hợp lý Trường hợp giá tăng cao giảm mức cho phép cần phải điều chỉnh giá Nhà nước cho phù hợp gần sát với giá thị trường - Khơng ngừng xây dựng đội ngũ cán có chuyên môn tăng cường công tác tra, kiểm tra nhằm xây dựng khung giá sát với giá thị trường - Giá quy định UBND tỉnh Thái Nguyên chênh lệch nhiều so với giá thị trường, cần phải điều chỉnh giá quy định sát với giá thị trường Và nên có mức giá riêng cho đất có vị trí, sở hạ tầng, khả sinh lợi, đặc điểm đất tốt - Để tăng tính đồng giá đất đường phố cần quan tâm đầu tư xây dựng, bổ sung, nâng cấp sở hạ tầng Đặc biệt tuyến đường có sở hạ tần kém, xuống cấp gây khó khăn cho sinh hoạt, lại người dân, người tham gia giao thông - Cần thành lập quan chuyên môn hoạt động lĩnh vực giá đất để nâng cao hiệu quản lý, quy hoạch đồng bộ, tập trung tạo điều kiện thuận lợi cho công tác định giá đất đai công tác quản lý đất đai Nhà nước có thị trường đất đai hoạt động công khai, minh bạch đầy đủ thông tin cung cấp cho người mua người bán Ngồi cịn có địa tơ tuyệt đối, phần lợi nhuận dơi ngồi giá sản xuất chung tức phần chênh lệch giá sản phẩm cao giá sản xuất Địa tô đất xây dựng hình thành từ việc nhà tư đầu tư kinh doanh đất để thu lợi nhuận, khoản tiền mà nhà tư phải trả thuê đất địa chủ để xây dựng Đặc điểm loại địa tô yếu tố vị trí có ảnh hưởng lớn Địa tơ tăng lên khơng phải tình hình nhân tăng lên mà phát triển tư sát nhập vào đất không ngừng tăng lên.[8] 2.1.2.2 Lãi suất ngân hàng Lãi suất ngân hàng yếu tố quan trọng làm cho giá đất tăng giảm, địa tơ vận động cách độc lập với giá đất tách ảnh hưởng địa tô đến giá đất để xem xét giá đất chịu ảnh hưởng yếu tố Có thể thấy lãi suất ngân hàng mà cao số tiền mua đất phải giảm đi, khơng đem tiền gửi vào ngân hàng có lợi mua đất để có địa tơ Cịn lãi suất ngân hàng mà giảm xuống số tiền bỏ mua đất phải tăng lên người bán không muốn bán với giá thấp họ để đất thu địa tô lớn thu nhập lượng tiền bán đất gửi vào ngân hàng, lúc giá đất phải tăng lên người bán chấp nhận bán Vì nhà tư kinh doanh muốn sử dụng đất tốt phải xác định giá Trong trình phát triển kinh tế xã hội lãi xuất có xu hướng giảm giá đất ngày tăng, việc kinh doanh đất đai ln có lại mang lại lợi nhuận cao Người bán đất vào lãi suất ngân hàng để xác định giá đất Đương nhiên phải lãi suất phổ biến tính bình qn khoảng thời gian tương đối dài để loại trừ ảnh hưởng yếu tố cá biệt Trong phạm vi kinh tế quốc dân có nói thể lãi suất ngân hàng nhau, không kể nông thôn hay thành thị Như lãi suất ngân hàng định giá đất đai nói chung khơng định giá đất đô thị cao giá đất nông nghiệp.[8] 2.1.2.3 Quan hệ cung - cầu Trong thị trường tự hồn tồn, giá hàng hóa thông thường định điểm cân quan hệ cung cầu Cầu vượt cung giá tăng cao, 60 Nguyễn Thế Huấn, Hồ Thị Lam Trà, Phan Thị Hằng, Nguyễn Văn Quân (2009) Giáo trình Định giá đất bất đông sản khác, NXB Nông nghiệp Quốc hội nước cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2003) Luật đất đai năm 2003 10 UBND tỉnh Thái Nguyên, Quyết định số 62/2011/QĐ-UBND ngày 21/12/2011 Ban hành quy định giá loại đất năm 2012 địa bàn tỉnh Thái Nguyên 11 UBND tỉnh Thái Nguyên, Quyết định số 52/2012/QĐ-UBND ngày 20/12/2012 Ban hành quy định giá loại đất năm 2013 địa bàn tỉnh Thái Nguyên 12 UBND tỉnh Thái Nguyên, Quyết định số 36/2013/QĐ-UBND ngày 21/12/2013 Ban hành quy định giá loại đất năm 2014 địa bàn tỉnh Thái Nguyên 61 PHỤ LỤC Phiếu số PHIẾU THU THẬP THÔNG TIN VỀ THỬA ĐẤT (Áp dụng đất đô thị) Tuyến đường điều tra: Nhóm: Tên người sử dụng đất: - Địa chỉ;… Các thông tin đất - Địa đất:………………………………………………………… - Vị trí:……………… ; Diện tích:… .m2 - Kích thước mặt tiền: ……… m; - Hình thể đất: Hình chữ nhật Hình bình hành Hình vng Hình thang Hình đa giác Hình chữ L - Giá đất thị trường : đồng/ m² - Giá đất nhà nước quy định : đồng/m² Các thông tin khác - Cơ sở hại tầng:………………………………………… - Độ rộng mặt đường:……………m - Độ rộng vỉa hè:……………m - Khoảng đất đến trung tâm phường:…………m - Cơng trình cơng cộng quanh khu vực:……………………… Chủ sử dụng đất (Ký, ghi rõ họ tên) Ngày tháng năm 2015 Người điều tra (Ký ghi rõ họ tên) Nguyễn Thành Bắc ... nghiên cứu đề tài: ? ?Nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn phường Tân Thịnh, Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2012 - 2014? ?? 1.2 Mục đích - Tìm hiểu giá đất thực tế giá đất đất... nghiên cứu 3.1.1 Đối tượng nghiên cứu Nghiên cứu giá yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn phường Tân Thịnh giai đoạn 2012 – 2014 3.1.2 Phạm vi nghiên cứu - Nghiên cứu vấn đề đất đai giá đất địa. .. định địa bàn phường Tân Thịnh giai đoạn 2012 - 2014 - Nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn phường Tân Thịnh, sở đề xuất số giải pháp giúp cho việc xác định giá đất phù hợp với giá