đặc san luật đất đai năm 2003 ThS Nguyễn Minh Tuấn * L ut t ó iu chnh hu ht cỏc quan h phỏp lut m i tng l t v quyn s dng t ó to c s phỏp lớ qun lớ v gii quyt cỏc tranh chp liờn quan n t Tuy nhiờn, cỏc quy nh v qun lớ t cha xỏc nh rừ trỏch nhim ca c quan nh nc v ngi cú thm quyn vic qun lớ, s dng t m hiu qu kinh t - xó hi kộm Mt khỏc, Lut t to hnh lang phỏp lớ rng m cho ngi s dng t thc hin cỏc quyn ca mỡnh mt cỏch tt nht Bờn cnh ú Lut t quy nh cỏc giao dch v quyn s dng t cũn hn ch v cha phự hp vi phỏp lut dõn s Vỡ vy, thc hin tt cỏc giao dch liờn quan n quyn s dng t thỡ cỏc bn hng dn thc hin Lut t v bn hng dn cỏc giao dch dõn s cú liờn quan n t cn phi tng thớch Quyn ca Nh nc i vi t v qun lớ nh nc v t Theo quy nh ca Hin phỏp (iu 17), t l t liu sn xut ch yu thuc s hu ton dõn, Nh nc l ngi i din cho ch s hu thc hin quyn s hu t Mt khỏc, vi t cỏch l ch th qun lớ xó hi, Nh nc thc hin vic qun lớ t trờn c s cỏc quy nh ca phỏp lut Nh vy, Nh nc Cng ho xó hi ch ngha Vit Nam thc hin hai chc nng Do ú, cn phi phõn Tạp chí luật học bit rừ hai chc nng ny, trờn c s ú s xỏc nh c quyn v trỏch nhim ca c quan nh nc, ca cỏ nhõn l ngi cú thm quyn vic qun lớ t v thc hin quyn s dng t Vi t cỏch l ngi i din cho ch s hu thc hin quyn s hu v t ai, Nh nc s thc hin quyn chim hu, s dng v nh ot t Vy, Nh nc s thc hin quyn s hu nh th no v no Nh nc chu trỏch nhim trc nhõn dõn - V chim hu t ai: Nh nc cn phi kim soỏt t bng nhiu hỡnh thc, bin phỏp khỏc nh ban hnh bn quy nh v trỡnh t, th tc xỏc lp quyn s dng t ca cỏc ch th, qun lớ vic s dng cỏc loi t Mt khỏc, Nh nc cn phi cú c ch kim tra, giỏm sỏt cỏc c quan ca Nh nc, cỏc t chc, cỏ nhõn vic s dng t v vic thc hin quyn qun lớ v t Da trờn c ch kim soỏt ú xỏc nh trỏch nhim ca cỏc c quan nh nc vic qun lớ, s dng t ai, ú cú trỏch nhim ca c quan nh nc cao nht v c quan nh nc c s, t ú s cỏ th hoỏ trỏch nhim ca tng cỏn b lónh o cỏc cp vic qun lớ t kộm hiu qu * Ging viờn chớnh Khoa lut dõn s Trng i hc lut H Ni 65 đặc san luật đất đai năm 2003 - Quyn s dng t: Nh nc vi t cỏch thay mt ch s hu v t ai, s khai thỏc, s dng t Vic thc hin quyn s hu bng hỡnh thc thụng qua cỏc c quan ca Nh nc khai thỏc, s dng t t hiu qu kinh t - xó hi cao nht, m bo an ninh quc phũng cho t nc Tuy nhiờn, cn phi xỏc nh trỏch nhim ca cỏc c quan ny s dng t kộm hiu qu Nu quy nh rừ rng, cht ch ny thỡ "tc t" s em li "tc vng" cho xó hi - Quyn nh ot t l quyn quyt nh nhng phỏp lớ liờn quan n t nh cho thuờ, giao t cho t chc, cỏ nhõn v cỏc hỡnh thc chuyn dch khỏc Vic nh ot ny da trờn cỏc cn c c quy nh c th Hin phỏp v cỏc bn phỏp lut Khi nh ot t ai, ngi cú thm quyn giao t, cho thuờ t phi d tớnh c hiu qu kinh t - xó hi, m bo an ninh quc phũng Ngc li, vic nh ot ú khụng em li hiu qu nh d tớnh thỡ hu qu ú chu trỏch nhim Vn ny khụng cn thit cp Lut t nhng phi c quy nh bn phỏp lut hng dn thc hin Lut t ai, t ú s quy trỏch nhim cho ngi cú thm quyn vic nh ot t Túm li, ni dung ca quyn s hu t v thc hin quyn s hu v t cha lm rừ lut Vỡ vy, cha cao trỏch nhim ca cỏc c quan nh nc vic thc hin quyn s hu t Cho nờn t s dng kộm hiu qu thỡ khụng xỏc nh c trỏch nhim ca c quan no v ca 66 Giao t, cho thuờ t v chuyn i mc ớch s dng t Nh nc giao t, cho thuờ t to iu kin cho t chc, cỏ nhõn khai thỏc, s dng t t hiu qu cao Tuy nhiờn, quỏ trỡnh s dng t cú th phỏt sinh nhng trng hp nu s dng ỳng mc ớch ca tng loi t c giao s kộm hiu qu kinh t - xó hi Ngc li, nu chuyn mc ớch s dng t thỡ vic khai thỏc, s dng t s t hiu qu kinh t - xó hi cao hn, vớ d, t t nụng nghip trng lỳa chuyn sang t nuụi trng thu sn, hi sn Trng hp ny hiu qu kinh t s cao hn nhiu ln i vi trng lỳa Nu vic chuyn i mc ớch s dng t c ỏp dng cho mt a phng, mt vựng dõn c, thỡ Nh nc cn phi cho phộp t chc, cỏ nhõn ang sn xut kinh doanh trờn din tớch t chuyn i mc ớch s dng t Tuy nhiờn, cú nhng trng hp mt t chc, mt cỏ nhõn hoc mt h gia ỡnh c giao t mun chuyn i mc ớch s dng t thỡ khụng th cho phộp h chuyn i mc ớch s dng t vỡ nhng lớ sau: - Mt din tớch t nh c chuyn i mc ớch s dng s lm nh hng n vic s dng t ca cỏc h nụng dõn xung quanh; - S xy cỏc trng hp m ngi cú thm quyn vic cho phộp chuyn i mc ớch s dng s li dng chc v, quyn hn cho phộp cỏ nhõn chuyn i mc ớch s dng t Vỡ vy, khai thỏc t cú hiu qu, c quan nh nc cú thm quyn cn phi hng dn c th nhng trng hp c chuyn i mc ớch s dng t Tạp chí luật học đặc san luật đất đai năm 2003 Cỏc giao dch v quyn s dng t Quyn s dng t l quyn ti sn c bit cỏc quan h dõn s núi chung, giao dch dõn s núi riờng Tuy nhiờn, quyn s dng t cú th tr thnh i tng ca cỏc loi hp ng dõn s nh mua bỏn, cho tng, cho mn, cho thuờ, gi gi cỏc quy nh Lut t phự hp vi cỏc quy nh ca B lut dõn s, cỏc giao dch v t cn phi tuõn theo cỏc quy nh v hp ng dõn s Trong B lut dõn s hin ti khụng cú cỏc quy nh v hp ng chuyn nhng Theo T in ting Vit, "chuyn nhng" l "chuyn dch", chuyn nhng ti sn l chuyn dch ti sn t ngi ny cho ngi khỏc Nh vy, cú hai loi chuyn nhng Chuyn nhng cú n bự v chuyn nhng khụng cú n bự Chuyn nhng cú n bự l bỏn li mt ti sn m mỡnh ó mua cho ngi khỏc vi giỏ ó mua Nh vy, nu xem xột di khớa cnh phỏp lớ thỡ chuyn nhng quyn s dng t Lut t l vic mua bỏn quyn s dng t Quyn s dng t l quyn ti sn, l i tng ca cỏc giao dch dõn s Do vy, s dng khỏi nim chuyn nhng quyn s dng t l khụng phự hp vi bn cht ca quan h ú, vỡ õy chớnh l mua bỏn quyn s dng t Nh vy, nu l mua bỏn quyn s dng t thỡ vic mua bỏn phi da trờn cỏc nguyờn tc chung ca hp ng mua bỏn nh thi im cú hiu lc ca hp ng, thi im chuyn giao quyn s dng t, hỡnh thc ca hp ng, cỏc cn c hu v n phng chm dt hp ng Trong Lut t dựng khỏi nim chuyn nhng nhng thc cht l hp ng mua bỏn quyn s dng t Do ú, phỏp lut dõn s Tạp chí luật học cn phi quy nh c th hn na v chuyn nhng quyn s dng t va mang tớnh c thự va m bo cỏc nguyờn tc chung ca hp ng mua bỏn ti sn - Cho, tng quyn s dng t t l ti sn cú giỏ tr kinh t cao Vỡ vy, quyn s dng t l quyn ti sn tr giỏ c bng tin Cho nờn, vic tng, cho quyn s dng t khụng phi l quan h ph bin giao lu dõn s Tuy nhiờn, cng khụng cú ngha l khụng cú quan h ny Vỡ vy, ta cn phi xem xột vic tng, cho quyn s dng t l quan h dõn s phỏt sinh mt cỏch t nguyn, t khuụn kh phỏp lut quy nh v loi hp ng tng, cho Lut t ó hn ch quyn tng, cho ca cỏ nhõn, h gia ỡnh Theo quy nh ti im c khon iu 110 Lut t thỡ cỏ nhõn ch cú quyn tng, cho nhng ngi thuc din tha k theo phỏp lut, cũn nhng i tng khỏc khụng c tng, cho Thc t xó hi ta cú nhiu ngi ho tõm luụn giỳp nhng ngi nghốo, ngi gp nhng hon cnh khú khn nh khụng cú nh , khụng cũn t canh tỏc, vớ d, ng bng sụng Cu Long cú rt nhiu gia ỡnh vỡ hon cnh khú khn ó bỏn ht quyn s dng t ca mỡnh, khụng cũn t canh tỏc, thm khụng cú nh Vy, nhng trng hp ny Nh nc cha gii quyt c cho h t lm nh , t canh tỏc m cú nhng ngi ho tõm tng, cho mt phn quyn s dng t ca mỡnh thỡ ti phi hn ch quyn tng, cho ú Vn l ch cn kim soỏt vic tng, cho th no cho phự hp vi iu kin kinh t - xó hi ca chỳng ta Mt khỏc, trỏnh nhng trng hp tng, cho trỏi phỏp lut nh gi to tng, cho nhm trn trỏnh ngha v ti 67 đặc san luật đất đai năm 2003 chớnh vi Nh nc Loi hp ng gi to ny ó c iu chnh B lut dõn s ti iu 138 quy nh v giao dch dõn s vụ hiu gi to v hu qu phỏp lớ ca giao dch gi to l cú th b tch thu i tng ca giao dch gi to ú Vn quan trng l lm th no Nh nc kim soỏt c vic tng, cho quyn s dng t Mun kim tra, kim soỏt c giao dch tng, cho, Nh nc cn phi quy nh c th nhng quyn s dng t loi no c tng, cho, iu kin c nhn tng, cho quyn s dng t v nhng trng hp ngi c tng, cho phi thc hin ngha v ti chớnh i vi Nh nc Ngoi ra, cú th quy nh mc ngha v ti chớnh m ngi ng kớ quyn s dng t c tng cho khỏc vi nhng trng hp c chuyn nhng, tha k Ngoi cỏc giao dch chuyn nhng, tng cho quyn s dng t, Lut khụng quy nh cỏc giao dch cho mn, gi gi t Tuy nhiờn, thc t cú nhiu trng hp cỏ nhõn cho mn t lm nh hoc sn xut kinh doanh mt thi hn, vỡ ngi cú quyn s dng t iu kin cụng vic m khụng trc tip qun lớ, s dng t, nh c tha k quyn s t v ó c c chia mt din tớch t theo sut tha k hoc c cha m cho mt din tớch t nhng cha cú nhu cu , cho nờn ngi c cho, ngi c tha k gi ngi khỏc gi h hoc cho mn Vy nu cú tranh chp v hp ng gi gi, hp ng cho mn t thỡ s cn c vo quy nh no gii quyt õy l mt thc t ó v ang tn ti nhng phỏp lut khụng iu chnh trc tip, vy phi ỏp dng tng t v phỏp lut 68 - Quyn tha k ca cỏ nhõn, t chc i vi quyn s dng t Tha k quyn s dng t l quan h dõn s ph bin i vi cỏ nhõn v thnh viờn h gia ỡnh Vỡ vy, phỏp lut cn phi c iu chnh quan h tha k phự hp vi tỡnh hỡnh thc t nc ta Theo quy nh ti iu 113, cỏ nhõn c c giao t, nhn chuyn nhng, tha k c tng, cho quyn s dng t thỡ cú quyn li tha k theo di chỳc cho cỏ nhõn, t chc Quy nh ny cha bao quỏt cỏc quan h tha k Trong thc t cũn tha k hp ng thuờ quyn s dng t, c bit l nhng trng hp cỏ nhõn thuờ t lõu di sn xut kinh doanh nhng sau mt thi gian thỡ ngi thuờ cht, vy ngi tha k ca h phi tip tc sn xut kinh doanh cho n ht thi hn ca hp ng thuờ quyn s dng t Theo nguyờn tc ca tha k, ngi tha k cú quyn tha k ton b cỏc quyn v gỏnh chu cỏc ngha v ca ngi li tha k phm vi di sn c hng Do ú, nu ngi li tha k cht m hp ng thuờ quyn s dng t cha ht thi hn thỡ ngi tha k cú quyn tha k hp ng thuờ quyn s dng t n ht thi hn Trong thc t ngi thuờ quyn s dng t sn xut kinh doanh nh trng cõy lõu nm, nuụi trng thu sn hoc lm c s sn xut, kinh doanh Nhng trng hp ny, thi hn ca hp ng thuờ quyn s dng t s di thỡ mi m bo cho mt chu kỡ, thi v sn xut, kinh doanh Nu thi hn thuờ m ngi thuờ cht thỡ ngi tha k ca ngi ú tip tc thc hin hp ng thuờ cho n ht hn ca hp ng thỡ mi m bo c hiu qu kinh doanh m ngi cht li Tạp chí luật học đặc san luật đất đai năm 2003 Vỡ vy, phỏp lut cn phi iu chnh vic tha k hp ng thuờ quyn s dng t phự hp vi i sng thc t hin - Th chp quyn s dng t, bo lónh bng quyn s dng t Thụng thng vic th chp, bo lónh bng quyn s dng t c ỏp dng ngha v cú giỏ tr ln m cỏc ti sn khỏc khụng bo m bo m c ngha v, ngi nhn th chp, ngi nhn bo lónh phi gi giy t chng nhn quyn s hu ti sn hoc giy chng nhn quyn s dng t Khi ngi cú ngha v khụng thc hin c nghió v thỡ ngi nhn th chp s x lớ ti sn th chp Th chp l quan h dõn s nờn Nh nc khụng cn thit phi tham gia m Nh nc s kim soỏt, theo dừi vic thc hin cỏc giao dch liờn quan n i tng thuc phm vi Nh nc kim soỏt nh vic x lớ ti sn cú ỳng phỏp lut hay khụng Do vy, ng kớ giao dch bo m khụng bt buc bờn th chp phi np giy chng nhn quyn s dng t ti UBND phng, xó hoc ti c quan nh nc cú thm quyn v ng kớ giao dch bo m Khi cỏc ch th ó th chp, bo lónh bng quyn s dng t m ngi cú ngha v thc hin c ngha v thỡ hp ng th chp, hp ng bo lónh chm dt Ngi nhn th chp, nhn bo lónh tr li ton b giy t ó nhn cho ngi th chp, ngi bo lónh Ngc li, nu ngi cú ngha v khụng thc hin c ngha v thỡ ngi nhn th chp, nhn bo lónh s x lớ quyn s dng t nh ó tho thun hp ng th chp, hp ng bo lónh Trng hp cỏc bờn khụng tho thun v vic x lớ quyn s dng t thỡ ngi nhn th chp, ngi nhn bo lónh phi kin yờu cu to ỏn xột x Nh vy, nu khụng cú tho Tạp chí luật học thun v x lớ quyn s dng t thỡ ngi nhn th chp, ngi nhn bo lónh khụng th t mỡnh x lớ quyn s dng t nh chuyn nhng quyn s dng t cho ngi khỏc Vỡ theo nguyờn tc chuyn quyn s dng t thỡ ngi chuyn nhng phi cú giy chng nhn quyn s dng t, nu ngi nhn th chp cha cú giy chng nhõn quyn s dng t s khụng thc hin c vic chuyn nhng Mt khỏc, xột v lớ thuyt, ti sn cha thuc quyn s hu thỡ khụng cú quyn nh ot Vy mun nh ot c trc ht phi xỏc lp quyn s hu i vi ti sn ú (quyn s hu i vi quyn ti sn l quyn s dng t) Theo quy nh ca phỏp lut nu cỏc bờn khụng tho thun v x lớ quyn s dng t thỡ ngi nhn th chp, ngi nhn bo lónh s yờu cu c quan nh nc cú thm quyn bỏn u giỏ quyn s dng t Tuy nhiờn, vic bỏn u giỏ ti sn l chc nng ca t chc chuyờn bỏn u giỏ ti sn, khụng thuc chc nng nhim v ca c quan qun lớ nh nc Do vy, trng hp ny khụng th yờu cu c quan nh nc bỏn u giỏ quyn s dng t thay cho t chc, doanh nghip chuyờn bỏn u giỏ ti sn qun lớ t tt v to iu kin cho ngi s dng t thc hin cỏc quyn ca mỡnh cú hiu qu, Nh nc cn phi ban hnh cỏc bn hng dn thc hin Lut t v ỏp dng cỏc quy nh ca phỏp lut dõn s v cỏc giao dch liờn quan n quyn s dng t thng nht Nhng liờn quan n cỏc giao dch v quyn s dng t cha quy nh Lut t thỡ cn phi quy nh phỏp lut dõn s iu chnh cỏc quan h ny phự hp vi iu kin ca t nc ta hin nay./ 69 ...đặc san luật đất đai năm 2003 - Quyn s dng t: Nh nc vi t cỏch thay mt ch s hu v t ai, s khai thỏc, s dng t Vic thc hin quyn s hu bng hỡnh thc thụng qua cỏc c quan ca Nh nc khai thỏc,... c chuyn i mc ớch s dng t Tạp chí luật học đặc san luật đất đai năm 2003 Cỏc giao dch v quyn s dng t Quyn s dng t l quyn ti sn c bit cỏc quan h dõn s núi chung, giao dch dõn s núi riờng Tuy nhiờn,... tng, cho quyn s dng t khụng phi l quan h ph bin giao lu dõn s Tuy nhiờn, cng khụng cú ngha l khụng cú quan h ny Vỡ vy, ta cn phi xem xột vic tng, cho quyn s dng t l quan h dõn s phỏt sinh mt cỏch