Đại học Quốc gia Hà nội Khoa luật Nguyễn Mạnh Khởi Pháp luật đăng ký quyền sở hữu nhà cơng trình xây dựng Việt Nam Chun ngành Mã số : Luật Kinh tế : 60 38 50 Luận văn thạc sĩ luật học Người hướng dẫn khoa học: TS Nguyễn Quang Tuyến Hà Nội - 2010 Mục lục Trang Trang phụ bìa Lời cam đoan Mục lục MỞ ĐẦU Chương 1: Tổng quan vấn đề lý luận pháp luật đăng ký quyền sở hữu nhà cơng trình xây dựng 1.1 Khái niệm nhà cơng trình xây dựng 1.1.1 Khái niệm, đặc điểm phân loại nhà 1.1.1.1 1.1.1.2 Khỏi nimvàv công c im nh xây dựng Trình Phõn loi nh 1.1.2.1 Khái niệm đặc điểm cơng trình xây dựng 13 13 1.1.2.2 Phân loại cơng trình xây dựng 15 1.1.2 1.2 Khái niệm, đặc điểm phân loại công trình xây dựng Khái niệm nguyên tắc đăng ký quyền sở hữu nhà 17 cơng trình xây dựng 1.2.1 Khái niệm quyền sở hữu nhà cơng trình xây dựng 17 1.2.2 Khái niệm đăng ký quyền sở hữu nhà cơng trình xây 20 dựng 1.2.2.1 Quan niệm đăng ký quyền sở hữu tài sản 20 1.2.2.2 Quan niệm đăng ký quyền sở hữu nhà cơng trình 22 xây dựng 1.2.3 Nguyên tắc đăng ký quyền sở hữu nhà cơng trình xây 26 dựng 1.3 Khái quát pháp luật đăng ký quyền sở hữu nhà cơng 27 trình xây dựng 27 1.3.1 Giai đoạn từ năm 1945 đến năm 1991 29 1.3.2 Giai đoạn từ năm 1991 đến năm 2005 30 1.3.3 Giai đoạn từ năm 2005 đến 33 1.4 Kinh nghiệm xây dựng pháp luật đăng ký quyền sở hữu tài sản số nước giới 33 1.4.1 Pháp luật đăng ký quyền sở hữu tài sản Nhật Bản 35 1.4.2 Pháp luật đăng ký quyền sở hữu tài sản Hàn Quốc 36 1.4.3 Pháp luật đăng ký quyền sở hữu tài sản Liên bang Nga 37 1.4.4 Pháp luật đăng ký quyền sở hữu tài sản Australia 39 1.4.5 Pháp luật đăng ký quyền sở hữu tài sản Trung Quốc 41 1.4.6 Một số học kinh nghiệm cho Việt Nam thông qua việc nghiên cứu pháp luật đăng ký quyền sở hữu tài sản số nước giới 43 Chương 2: Thực trạng pháp luật việt nam đăng ký quyền sở hữu nhà cơng trình xây dựng 43 Pháp luật đăng ký quyền sở hữu nhà cơng trình xây dựng 2.1.1 Pháp luật đăng ký quyn s hu nh công Trình xây dùng 2.1.2 Pháp luật đăng ký quyền sở hữu cơng trình xây dựng 2.1 2.2 43 48 50 Tác động pháp luật đăng ký quyền sở hữu nhà cơng trình xây dựng hoạt động quản lý nhà nước bất động sản 50 2.2.1 Về công tác đăng ký quyền sở hữu nhà cơng trình xây dựng 52 2.2.2 Về xác định tính pháp lý nhà cơng trình xây dựng tham gia giao dịch thị trường bất động sản 2.2.3 Về cung cấp thông tin pháp lý trạng nhà ở, 53 cơng trình xây dựng 55 2.2.4 Về giải tranh chấp, khiếu nại liên quan đến quyền sở hữu nhà cơng trình xây dựng 2.3 57 Đánh giá pháp luật đăng ký quyền sở hữu nhà cơng trình xây dựng 2.3.1 57 Kết thực pháp luật đăng ký quyền sở hữu nhà cơng trình xây dựng 2.3.2 62 Hệ thống pháp luật đăng ký quyền sở hữu nhà cơng trình xây dựng 2.3.3 64 Tính qn quy định đăng ký quyền sở hữu nhà cơng trình xây dựng 2.3.4 66 Hiệu lực pháp lý pháp luật đăng ký quyền sở hữu nhà cơng trình xây dựng Chương 3: Định hướng thống 68 pháp giải pháp nhằm luật đăng ký quyền sở hữu nhà cơng trình xây dựng việt nam 3.1 3.1.1 3.1.2 Yêu cầu xu hướng thống pháp luật đăng ký quyền sở hữu nhà công trình xây dựng 68 Sự phát triển kinh tế - c s thc tin thng nht hot công Trình xây dựng ng ng ký quyn s hu nh cơng trình xây dựng 70 Sự phát triển lành mạnh thị trường bất động sản - yêu cầu để thống hoạt động đăng ký quyền sở hữu nhà cơng trình xây dựng 3.1.3 68 72 Yêu cầu nâng cao hiệu quản lý nhà nước nhà cơng trình xây dựng 73 3.1.4 Yêu cầu xu hướng thống hệ thống pháp luật 75 3.2 Định hướng thống pháp luật đăng ký quyền sở hữu 3.2.1 nhà cơng trình xây dựng Thống hệ thống pháp luật đăng ký quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu cơng trình xây dựng với đăng ký 75 quyền sử dụng đất 3.2.2 77 Xác định đăng ký quyền sở hữu việc Nhà nước công nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu cơng trình xây dựng cho chủ sở hữu, đồng thời thực công nhận trạng, kỹ thuật loại tài sản 3.2.3 79 Xác định đăng ký quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu cơng trình xây dựng sở pháp lý để chủ sở hữu thực quyền dân tài sản thị trường bất động sản 3.2.4 80 Thống chế định đăng ký quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu cơng trình xây dựng với chế định hợp đồng, giao dịch bất động sản thủ tục chuyển quyền sở hữu, sử dụng bất động sản 3.3 Giải pháp thống pháp luật đăng ký quyền sở hữu nhà cơng trình xây dựng 3.3.1 81 81 Thố ng nhấ t mô ̣t văn bản quy pha ̣m pháp luâ ̣t quy đinh ̣ về đăng ký quyề n sở hữu nhà ở , quyề n sở hữu công trình xây dựng và quyề n sử du ̣ng đấ t 3.3.2 82 Thống hình thức đăng ký quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu cơng trình xây dựng cùng với đăng ký quyền sử dụng đất 3.3.3 84 Thống hồ sơ quy trình đăng ký quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu cơng trình xây dựng cùng với quyền sử dụng đất 3.3.4 86 Hình thành hệ thống thông tin pháp lý nhà ở, công trình xây dựng quyền sử dụng đất quan thống quản lý để phục vụ cho hoạt động quản lý nhà nước tạo điều kiện cho thị trường bất động sản phát triển lành mạnh 88 KẾT LUẬN 90 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Mở đầu Tính cấp thiết việc nghiên cứu đề tài Nhà cơng trình xây dựng (XD) tài sản có giá trị lớn cá nhân, hộ gia đình, chiếm tỷ trọng lớn tổng giá trị tài sản quốc gia có vai trị quan trọng đời sống hoạt động sản xuất - kinh doanh (SX - KD) người Nhà công trình XD phản ánh điều kiện sống người dân trình độ phát triển kinh tế (KT) địa phương, khu vực quốc gia Do vậy, tài sản cần phải Nhà nước quản lý bảo vệ thông qua hoạt động đăng ký quyền sở hữu Đăng ký quyền sở hữu nhà cơng trình XD khơng có ý nghĩa đối kháng người thứ ba việc thực giao dịch dân tài sản mà sở pháp lý để xác lập quyền chủ sở hữu nhà ở, cơng trình XD Hơn nữa, hoạt động cịn góp phần thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản (BĐS) theo hướng công khai, minh bạch Thông qua hoạt động đăng ký quyền sở hữu nhà cơng trình XD giúp Nhà nước thống kê, nắm rõ trạng kỹ thuật loại tài sản này, từ có biện pháp quản lý hiệu hoạt động XD, cải tạo, sửa chữa phù hợp với quy hoạch, kiến trúc, cảnh quan không gian; đồng thời góp phần làm tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nước thông qua việc thu lệ phí cấp phép XD, lệ phí trước bạ v.v Như vậy, việc đăng ký quyền sở hữu nhà cơng trình XD có ý nghĩa quan trọng khơng chủ sở hữu mà cịn Nhà nước Trong giai đoạn phát triển đất nước kể từ Việt Nam giành độc lập năm 1945 đến nay, Nhà nước ta ban hành, sửa đổi, bổ sung bước hoàn thiện quy định đăng ký quyền sở hữu nhà cơng trình XD Tuy nhiên, hệ thống văn quy phạm pháp luật lĩnh vực chưa đầy đủ hoàn thiện Mặc dù nhà cơng trình XD có tính chất loại tài sản người đầu tư XD theo quy định pháp luật XD gắn liền với đất đai, quy định việc đăng ký quyền sở hữu tản mát nhiều văn khác nhau, với hiệu lực pháp lý khác Thực trạng gây không khó khăn cho quan chức trình triển khai thực thi pháp luật gây nhiều phiền hà cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đăng ký quyền sở hữu tài sản Đặc biệt, giai đoạn nay, thị trường BĐS hình thành khơng ngừng phát triển, hàng hố BĐS trở thành tài sản có giá trị lớn cần pháp luật bảo hộ Muốn vậy, nhà đầu tư, chủ sở hữu người dân phải thực việc đăng ký quyền sở hữu Tuy nhiên, pháp luật đăng ký quyền sở hữu nhà cơng trình XD cịn thiếu thống nhất, nên rào cản lớn cho hoạt động đăng ký quyền sở hữu làm giảm hiệu lực quản lý Nhà nước nhà ở, cơng trình XD Để khắc phục tồn này, nước ta cần có hệ thống pháp luật đăng ký quyền sở hữu BĐS nhà cơng trình XD thống nhất, hồn chỉnh, làm sở để Nhà nước thực quản lý có hiệu giao dịch thị trường Như vậy, việc nghiên cứu, tìm hiểu quy định hành đăng ký quyền sở hữu nhà cơng trình XD cần thiết, nhằm tồn tại, bất cập đề xuất giải pháp khắc phục để góp phần nâng cao hiệu quản lý nhà nước nhà ở, cơng trình XD thúc đẩy phát triển lành mạnh thị trường BĐS Với ý nghĩa đó, tơi lựa chọn đề tài “Pháp luật đăng ký quyền sở hữu nhà công trình xây dựng Việt Nam” làm Luận văn thạc sĩ luật học Tình hình nghiên cứu đề tài Trước Pháp lệnh nhà năm 1991 đời, dường chưa có cơng trình nghiên cứu cách toàn diện đầy đủ sở lý luận thực tiễn; thực trạng pháp luật đăng ký quyền sở hữu nhà cơng trình XD Sau Pháp lệnh nhà năm 1991 ban hành nay, có số cơng trình nghiên cứu đề cập đến việc đăng ký quyền sở hữu tài sản nói chung đăng ký BĐS nói riêng khía cạnh: đăng ký quyền sử dụng đất (QSDĐ), cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ), cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà mà tiêu biểu cơng trình: Kỷ yếu Hội thảo pháp luật đăng ký BĐS - Ban soạn thảo Luật đăng ký BĐS, Hà Nội (2007); Đăng ký BĐS vấn đề xác lập, công nhận quyền liên quan đến BĐS Nguyễn Ngọc Điện - Kỷ yếu Hội thảo pháp luật đăng ký BĐS, Hà Nội, ngày 10/01/2007; Lý luận thực tiễn quản lý nhà nước đăng ký BĐS giải pháp hoàn thiện hệ thống đăng ký BĐS Nguyễn Ngọc Điện - Kỷ yếu Hội thảo khoa học bảo đảm thống pháp luật đăng ký BĐS, Hà Nội, ngày 07/11/2008; Tình hình đăng ký QSDĐ quyền sở hữu nhà Hà Nội Ngô Trọng Khang - Kỷ yếu hội thảo pháp luật đăng ký BĐS, Hà Nội, ngày 10/01/2007; Pháp luật đăng ký BĐS điều kiện KT thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa Đặng Trường Sơn - Kỷ yếu Hội thảo pháp luật đăng ký BĐS, Hà Nội, ngày 10/01/2007; Bàn đăng ký BĐS vai trò Nhà nước hoạt động đăng ký BĐS Việt Nam Nguyễn Quang Tuyến - Trao đổi Hội thảo xây dựng Luật đăng ký BĐS, Hà Nội, ngày 26/03/2008; Thống pháp luật đăng ký BĐS Việt Nam - Luận văn thạc sĩ luật học, Khoa Luật, Đại học quốc gia Hà Nội Trần Ngọc Tú (2007); Chuyên đề đăng ký BĐS Việt Nam hệ thống đăng ký BĐS số nước giới - Thông tin khoa học pháp lý Viện Khoa học pháp lý (Bộ Tư pháp), số + 4, Hà Nội - 2006 v.v Tuy nhiên, cơng trình dừng lại việc nghiên cứu, tìm hiểu số vấn đề lý luận đăng ký BĐS, vai trò Nhà nước hoạt động đăng ký BĐS đánh giá khái quát thực trạng pháp luật đăng ký BĐS v.v mà chưa có cơng trình nghiên cứu đầy đủ, có hệ thống sở lý luận thực tiễn; đánh giá toàn diện thực trạng pháp luật đăng ký quyền sở hữu nhà công trình XD Trên sở kế thừa phát triển thành nghiên cứu cơng trình khoa học đăng ký quyền sở hữu tài sản công bố, Luận văn sâu nghiên cứu, hệ thống hố cách đầy đủ, tồn diện hệ thống sở lý luận thực tiễn pháp luật đăng ký quyền sở hữu nhà công trình XD; đánh giá thực trạng thực thi mảng pháp luật lĩnh vực đề xuất giải pháp góp phần hồn thiện quy định đăng ký quyền sở hữu nhà cơng trình XD nước ta Mục đích nhiệm vụ nghiên cứu 3.1 Mục đích nghiên cứu Việc nghiên cứu đề tài nhằm mục đích: - Hệ thống hố góp phần phát triển sở lý luận thực tiễn việc hoàn thiện pháp luật đăng ký quyền sở hữu nhà cơng trình XD; - Nhận diện tồn tại, bất cập pháp luật đăng ký quyền sở hữu nhà cơng trình XD sở đánh giá thực trạng thi hành đặt mối quan hệ so sánh với pháp luật số nước giới lĩnh vực này; - Đề xuất định hướng giải pháp khắc phục nhằm góp phần hồn thiện pháp luật đăng ký quyền sở hữu nhà cơng trình XD 3.2 Nhiệm vụ nghiên cứu Xuất phát từ mục đích nêu trên, nhiệm vụ nghiên cứu đề tài xác định là: - Tập hợp, xem xét, bình luận văn kiện Đảng, sách Nhà nước đề cập đến việc bảo hộ quyền sở hữu tài sản nói chung đăng ký quyền sở hữu nhà cơng trình XD nói riêng; - Tập hợp, hệ thống hố, phân tích quy định đề cập trực tiếp đăng ký quyền sở hữu nhà cơng trình XD Việt Nam; - Đánh giá, xem xét báo cáo tổng kết trình thực thi pháp luật đăng ký quyền sở hữu nhà cơng trình XD Việt Nam; - Nghiên cứu chủ trương, giải pháp tầm vĩ mô Nhà nước quản lý công tác đăng ký quyền sở hữu nhà cơng trình XD; - Tập hợp, so sánh, đối chiếu quy định hành đăng ký quyền sở hữu nhà công trình XD với quy định có liên quan số nước giới Đối tượng phạm vi nghiên cứu Pháp luật đăng ký quyền sở hữu nhà cơng trình XD đề tài có nội hàm nghiên cứu rộng liên quan đến nhiều lĩnh vực pháp luật khác Tuy nhiên, khn khổ có hạn Luận văn Thạc sĩ luật học, tác giả tập trung sâu tìm hiểu quy định hành đề cập trực tiếp đến việc đăng ký quyền sở hữu nhà cơng trình XD Các quy định nằm đạo luật: - Hiến pháp năm 1946, năm 1959, năm 1980 năm 1992; - Bộ Luật dân (BLDS) năm 2005; - Luật XD năm 2003; - Luật Nhà năm 2005; - Luật Đầu tư năm 2005; - Luật Kinh doanh BĐS năm 2006; Và văn quy phạm hướng dẫn thi hành áp dụng Việt Nam Phương pháp nghiên cứu Để đạt mục tiêu nghiên cứu đề tài, Luận văn sử dụng phương pháp nghiên cứu chủ yếu sau đây: - Phương pháp luận nghiên cứu khoa học vật biện chứng vật lịch sử chủ nghĩa Mác - Lênin; tư tưởng Hồ Chí Minh quan điểm, đường lối Đảng xây dựng KT thị trường nhiều thành phần nói chung quyền sở hữu tài sản nói riêng; - Phương pháp tổng hợp, so sánh, đối chiếu, phương pháp lịch sử…được sử dụng Chương nhằm nghiên cứu vấn đề lý luận pháp luật đăng ký quyền sở hữu nhà cơng trình XD; - Phương pháp phân tích, bình luận, phương pháp quy nạp sử dụng Chương nghiên cứu thực trạng pháp luật đăng ký quyền sở hữu nhà cơng trình XD; - Phương pháp diễn giải, lập luận, phương pháp phân tích sử dụng Chương nghiên cứu, xây dựng định hướng giải pháp nhằm thống hoàn thiện pháp luật đăng ký quyền sở hữu nhà cơng trình XD thực quyền dân có đủ giấy tờ chứng minh quyền sở hữu, sử dụng hợp pháp tài sản Quy định nhằm mục đích hạn chế tối đa tranh chấp phát sinh; đồng thời để bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp chủ sở hữu bên có liên quan 3.2.4 Thống chế định đăng ký quyền sở hữu với chế định hợp đồng, giao dịch bất động sản thủ tục chuyển quyền sở hữu, sử dụng bất động sản Hiện nay, quy định việc lập hợp đồng mua bán, cho th nhà ở, cơng trình XD hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ có khác hình thức nội dung Việc cơng chứng, chứng thực hai loại hợp đồng không giống Pháp luật nhà quy định việc công chứng hợp đồng thực theo khu vực (khu vực đô thị khu vực nông thôn): (i) Tại đô thị, quan công chứng UBND cấp huyện công chứng; (ii) Tại nông thôn, UBND xã công chứng Trong đó, pháp luật đất đai lại quy định: Đối với hộ gia đình, cá nhân nước, người Việt Nam định cư nước ngồi cơng chứng UBND cấp xã quan công chứng nhà nước Trường hợp tổ chức SDĐ khu công nghiệp Ban quản lý khu cơng nghiệp xác nhận, SDĐ khu vực khác quan cơng chứng nhà nước chứng nhận Ngồi ra, quy định đăng ký quyền sở hữu nhà ở, cơng trình XD gắn liền với QSDĐ với quy định chuyển quyền sở hữu tài sản gắn với QSDĐ có khơng thống với Pháp luật đất đai quy định thời điểm chuyển QSDĐ thời điểm đăng ký Văn phòng đăng ký QSDĐ Trong đó, pháp luật nhà lại quy định thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà tùy thuộc vào loại giao dịch khác nhau: Đối với hợp đồng cá nhân với cá nhân thời điểm chuyển dịch quyền sở hữu thời điểm hợp đồng công chứng chứng nhận; trường hợp mua nhà doanh nghiệp thời điểm bàn giao nhà theo thỏa thuận hợp đồng thời điểm chuyển dịch quyền sở hữu; trường hợp thừa kế thời điểm chuyển dịch quyền sở 80 hữu thời điểm mở thừa kế Còn đối cơng trình XD thời điểm chuyển quyền sở hữu thực theo quy định pháp luật dân sự, tức thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu cơng trình Sự khơng thống quy định thời điểm có hiệu lực hợp đồng chuyển nhượng quyền sở hữu BĐS nhà ở, cơng trình XD đất đai dẫn đến thực tế BĐS, quyền sở hữu nhà phát sinh hợp đồng mua - bán nhà quan công chứng chứng nhận; đó, chủ SDĐ có QSDĐ đăng ký Văn phòng đăng ký QSDĐ Hơn nữa, Luật nhà năm 2005 quy định đăng ký quyền sở hữu nhà không bắt buộc (Điều 9); người SDĐ, Luật đất đai năm 2003 quy định họ phải bắt buộc đăng ký QSDĐ quan nhà nước có thẩm quyền Chính khơng tương thích quy định Luật nhà ở, Luật đất đai đăng ký quyền sở hữu nhà đăng ký QSDĐ gây trở ngại cho việc đăng ký quyền sở hữu nhà QSDĐ mẫu giấy chứng nhận thống 3.3 Giải pháp thống pháp luật đăng ký quyền sở hữu nhà cơng trình xây dựng 3.3.1 Thống mô ̣t văn bản quy pha ̣m pháp luâ ̣t quy đinh ̣ về đăng ký quyền sở hữu nhà , qùn sở hữu cơng trình xây dựng quyền sử dụng đất Mặc dù Quốc hội ban hành Luật số 38/2009/QH12 sửa đổ i, bổ sung mô ̣t điề u của các luâ ̣t liên quan đế n đầ u tư XD bản ; đó quy đinh ̣ gô ̣p hai loa ̣i giấ y chứng nhâ ̣n (“sổ đỏ ” cấ p cho người có QSDĐ , “sổ hồ ng” cấ p cho người có quyề n sở hữ u nhà ở , công trình XD ) thành Giấ y ch ứng nhận QSDĐ, quyề n sở hữu nhà ở và các tài sả n khác gắ n liề n với đấ t Tuy nhiên, quy định chưa mang tiń h toà n diê ̣n và đồ ng bô ̣ , bởi vì giữa quy đinh ̣ của Luâ ̣t nhà ở , Luâ ̣t đấ t đai và BLDS về đăng ký BĐS vẫn tồn sự chưa thố ng nhấ t Luâ ̣t Nhà ở quy đinh ̣ đăng ký quyề n sở hữu nhà ở là không bắ t buô ̣c , tuỳ theo nhu cầ u của chủ sở hữu , đó, Luâ ̣t đấ t đai la ̣i quy đinh ̣ bắ t buô ̣c 81 người SDĐ phải đăng ký QSDĐ BLDS không quy đinh ̣ việc đăng ký qu yề n sở hữu tài sản thông qua viê ̣c cấ p giấ y chứng nhâ ̣n quyền sở hữu mà thực theo pháp luật đăng ký BĐS Tuy nhiên, hiê ̣n Nhà nước ta lại chưa ban hàn h mô ̣t văn bản pháp luâ ̣t quy ṇ h thống về đăng ký BĐS Mặt khác, theo Nghị số 19/2008/QH12 Quốc hội việc thí điểm cho tổ chức , cá nhân nước ngoài mua và sở hữu nhà ở ta ̣i Viê ̣t Nam người nước ngoài mua nhà cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quy đinh ̣ này vẫn không bị Luật số 38/2009/QH12 bãi bỏ Do đó , nhiề u ý k iế n cho rằ ng UBND cấ p tỉnh UBND cấ p huyê ̣n vẫn phải thực hiê ̣n cấ p giấ y chứng nhâ ̣n theo hai ̣ thố ng luâ ̣t khác Theo đó , tổ chức, cá nhân nước ngồi mua că n hơ ̣ chung cư Việt Nam theo Nghị số 19/2008/QH12 cấp Giấy chứn g nhâ ̣n quyề n sở hữu nhà ở ; cịn tở chức, cá nhân nước , người Viê ̣t Nam đinh ̣ cư ở nước ngoài và tổ chức nước ngoài đầu tư XD nhà Viê ̣t Nam thuê thì đươ ̣c cấ p mô ̣t giấ y chứng nhâ ̣n theo quy ̣ nh của Luâ ̣t số 38/2009/QH12 Như vâ ̣y, giữa các văn bản pháp luâ ̣t nêu vẫn còn có sự chồ ng chéo và mâu thuẫn Chính tồn gây nh iề u khó khăn , vướng mắ c cho các quan thực thi pháp luâ ̣t và người dân Để khắ c phu ̣c bấ t câ ̣p này , cầ n thiế t phải nghiên cứu, xây dựng mô ̣t văn bản pháp luâ ̣t thố ng nhấ t để quy đinh ̣ về vấ n đề đăng ký quyề n sở hữu nhà ở , quyề n sở hữu công trình XD và QSDĐ ; đó điề u chỉnh mô ̣t cách toàn diê ̣n cả về hình thức đăng ký quyề n sở hữu , quyề n sử du ̣ng BĐS , về thẩ m quyề n đăng ký , quan tiế p nhâ ̣n hồ sơ đăng ký , hồ sơ đăng ký và thố ng nhấ t mô ̣t đầ u mố i quan cung cấ p thông tin về BĐS để phục vụ cho hoạt động thị trường BĐS 3.3.2 Thống hình thức đăng ký quyền sở hữu nhà , quyền sở hữu cơng trình xây dựng cùng với đăng ký quyền sử dụng đất Pháp luật đăng ký quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu cơng trình XD đăng ký QSDĐ quy định hình thức đăng ký đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản thực thông qua việc Nhà nước cấp giấy chứng 82 nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng BĐS cho chủ sở hữu, chủ sử dụng Tuy nhiên, thời gian dài trước đây, loại tài sản lại thực đăng ký theo mẫu giấy chứng nhận riêng vào hệ thống sổ theo dõi, quản lý riêng Trước ngày 01 tháng năm 2009, theo Luật đất đai năm 2003, Nhà nước thống cấp mẫu GCNQSDD (sổ đỏ) Bộ TN&MT phát hành cho loại đất Luật Nhà năm 2005 lại quy định Nhà nước thực cấp hai mẫ u giấy chứng nhận quyền sở hữu Đối với cơng trình XD pháp luật đăng ký quyền sở hữu cơng trình XD quy định chủ sở hữu cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu cơng trình riêng cấp GCNQSDĐ riêng Sự tản mạn khơng thống hình thức đăng ký thơng qua việc cấp loại giấy chứng nhận nêu gây nhiều khó khăn cho người dân quan nhà nước thực đăng ký quyền sở hữu tài sản Việc xác định thông tin pháp lý BĐS ghi các giấy chứng nhận phức tạp, quan nắm thông tin loại BĐS định Kể từ ngày 01 tháng năm 2009, Nhà nước quy định thống hình thức đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng BĐS, thực cấp loại giấy chứng nhận thống cho nhà ở, cơng trình XD QSDĐ Về mặt lý thuyết, mẫu giấy chứng nhận khắc phục bất cập quy định trước đây, song thực tế, tên gọi giấy chứng nhận cũng không phản ánh thực tế BĐS, có người có QSDĐ mà khơng có quyền sở hữu nhà ngược lại mảnh đất lại có nhiều ngơi nhà chủ khác (nhà XD đất thuê, đất mượn) giấy chứng nhận có tên GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Từ thực tế nêu cho thấ y , cần thiết nên nghiên cứu để chin ̉ h sửa la ̣i không chỉ tên go ̣i của giấ y chứng nhâ ̣n này mà còn thiế t k ế mẫu giấy chứng nhận thể chất hoạt động đăng ký quyền sử dụng quyền sở hữu BĐS Theo đó, khơng nên go ̣i là GCNQSDĐ , quyề n sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất mà nên gọi Giấ y đăng ký BĐ S; nội dung cần thể hiê ̣n rõ trường hơ ̣p: trường hơ ̣p vừa có QSDĐ vừa có quyề n sở hữu nhà 83 cơng trình XD , trường hơ ̣p chỉ có QSDĐ trường hợp có quyền sở hữu nhà cơng trình XD mà không có QSDĐ để tránh việc hiểu lầm người có QSDĐ quyền sở hữu tài sản gắ n liề n với đấ t nh 3.3.3 Thống hồ sơ quy trình đăng ký quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu cơng trình xây dựng với quyền sử dụng đất Trước đây, theo ba hệ thống pháp luật đăng ký QSDĐ, quyền sở hữu nhà cơng trình XD người đề nghị đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng BĐS phải lập ba hồ sơ khác cho ba loại tài sản Đối với người đề nghị cấp GCNQSDĐ phải nộp hai loại giấy tờ (gồm đơn đề nghị cấp giấy chứng nhận theo mẫu Bộ TN&MT quy định kèm theo giấy tờ hợp lệ QSDĐ định giao đất, cho thuê đất…); nhà phải có loại giấy tờ gồm: đơn đề nghị cấp giấy chứng nhận theo mẫu Bộ XD ban hành; giấy tờ chứng minh việc tạo lập hợp pháp nhà giấy phép XD, hợp đồng mua bán, tặng cho…( trường hợp nhà đất chủ chủ sở hữu phải nộp thêm giấy tờ hợp lệ QSDĐ, chủ sở hữu nhà chủ SDĐ người đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà phải nộp thêm hợp đồng thuê đất giấy tờ cho mượn đất người có QSDĐ vẽ sơ đồ nhà chủ nhà tự đo vẽ thuê đơn vị có tư cách pháp nhân đo vẽ); cịn cơng trình XD chủ sở hữu phải nộp ba loại giấy tờ : đơn đề nghị cấp giấy chứng nhận theo mẫu Bộ XD ban hành; giấy tờ chứng minh việc tạo lập hợp pháp cơng trình XD vẽ sơ đồ cơng trình XD, nhiên vẽ phải quan có tư cách pháp nhân hoạt động XD đo vẽ Các loại hồ sơ nêu lập cho BĐS khác đất đất, kể trường hợp công trình XD có mục đích sử dụng hỗn hợp (vừa dùng để ở, vừa làm văn phòng cho thuê, nhà hàng, khách sạn dạng cơng trình complex) có hình thức thuê đất giao đất Quy định nêu gây nhiều bất hợp lý cho 84 người đề nghị cấp giấy chứng nhận, BĐS cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản cho chủ phải nộp nhiều loại hồ sơ khác nhau; Theo dự thảo Nghị định Chính phủ hướng dẫn viê ̣c cấ p GCNQSDĐ , quyề n sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắ n liề n với đấ t Bộ TN&MT soạn thảo việc đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng BĐS phải sử dụng hồ sơ chung cho nhà đất Quy trình đăng ký quyền sở hữu BĐS áp dụng thống nhất, quan TN&MT giao làm đầu mối tiếp nhận hồ sơ để trình UBND cấp ký giấy chứng nhận Tuy nhiên, qua nghiên cứu cho thấy, quy trình đăng ký nhiều bất cập Do pháp luật đơn quy định gộp việc cấp giấy chứng nhận vào đầu mối mà khơng có quy định cụ thể trách nhiệm quan liên quan việc phối hợp xác định tính pháp lý thực trạng BĐS, nên quan đã khơng có phối hợp chặt chẽ thực Nếu trước đây, việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà cơng trình XD quan chuyên môn XD làm đầu mối vấn đề đo vẽ sơ đồ nhà ở, cơng trình XD xác định tính pháp lý tài sản như: giấy phép XD, xác định khu vực quy hoạch, khu vực cấm XD, lập hồ sơ dự án quan XD thực hiện; nên thời gian xử lý nhanh phối hợp với quan khác Hiện nay, thủ tục giao cho quan TN&MT làm đầu mối nên phối hợp với quan XD để xử lý hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận gặp nhiều khó khăn Để khắc phục tờ n ta ̣i này , nhằ m đẩ y nh anh tiến đô ̣ và thời gian cấ p giấ y chứng nhâ ̣n , đồ ng thời đơn giản hoá thủ tục cấ p giấ y cần thiế t phải nghiên cứu XD quy định cụ thể nhằ m xác định rõ trách nhiệm quan liên quan việc phối hợp xác định tính pháp lý , hiê ̣n tra ̣ng về BĐS , cung cấp giấy tờ có liên quan làm sở triǹ h U BND cấp có thẩm quyền quyền cấp giấy chứng nhận quyề n sử du ̣ng, quyề n sở hữu BĐS 85 3.3.4 Hình thành hệ thống thơng tin pháp lý nhà ở, cơng trình xây dựng quyền sử dụng đất quan thống quản lý để phục vụ cho hoạt động quản lý nhà nước tạo điều kiện cho thị trường bất động sản phát triển lành mạnh Xét góc độ quản lý, thẩm quyền quản lý cần phân định theo chuyên ngành để thực quản lý mặt hành chính, kỹ thuật BĐS Tuy nhiên, thực phân chia thẩm quyền để quản lý thông tin BĐS gây bất lợi cho hoạt động thị trường BĐS, đặc biệt quan khơng có phối hợp chặt chẽ việc cung cấp thông tin Đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng BĐS việc Nhà nước xây dựng “lý lịch tư pháp” cho BĐS thông qua biện pháp kỹ thuật đo đạc, lập đồ trạng để ghi nhận đặc điểm BĐS (gồm diện tích, quy mơ, trạng, kết cấu, năm XD…) Ngồi việc đăng ký trạng, Nhà nước cịn thực cơng nhận mặt pháp lý BĐS, cơng nhận BĐS có chủ sở hữu hợp pháp, làm sở pháp lý để chủ sở hữu thực quyền đ ịnh đoạt BĐS Mục tiêu đăng ký này vừa nhằm để bảo vệ lợi quyền lợi bên có liên quan đến BĐS, vừa đáp ứng yêu cầ u về quản lý nhà nước BĐS Do hoạt động đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng BĐS phải coi cơng việc hành (bắt buộc thực hiện) để Nhà nước có sở thực quản lý nhà nước BĐS Theo hệ thống pháp luật đăng ký BĐS, có hai quan tham gia quản lý thơng tin BĐS, quan quản lý nhà quan TN&MT Mặc dù, pháp luật quy định gộp vào đầu mối quan tiếp nhận và giải quyế t hồ sơ đề nghị cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất, Chiń h phủ lại chưa có quy định việc thống quan cung cấp thông tin BĐS Luật Nhà năm 2005, văn hướng dẫn thi hành pháp luật XD quy định quan quản lý XD có trách nhiệm cung cấp thơng tin nhà ở, cơng trình XD Theo Luật đất đai năm 2003 văn hướng dẫn thi hành, quan TN&MT có trách nhiệm cung cấp thơng tin 86 đất đai Như vậy, thực tế chưa có hệ thống cung cấp thơng tin thống BĐS Thực tra ̣ng nêu đã gây không ít khó khăn cho người dân quan chức tiếp cận thông tin về BĐS Theo quy đinh ̣ hiê ̣n hành , người dân có nhu cầ u tiếp cận thơng tin về BĐS phải đến quan tài TN&MT để có thông tin đất đai ; đồng thời họ phải đến quan quản lý XD để có thơng tin về nhà cơng trì nh XD Ví dụ: thông tin về thửa đấ t , số bản đồ , tờ đồ nơi có BĐS quan TN&MT quản lý, thông tin về giấ y phép XD , vấ n đề quy hoạch, khu vực cấ m XD quan quản lý XD quản lý Để thúc đẩy thị trường BĐS phát triển cần thiết phải thống đầ u mớ i quan có trách nhiệm cung cấ p thông tin về BĐS Có thơng tin nhanh chóng đế n đươ ̣c với thi ̣trường và bảo đảm tin ́ h minh ba ̣ch , xác cao 87 KẾT ḶN Q trình nghiên cứu phân tích cho thấy , chất đăng ký quyề n sở hữu nhà ở và công trin ̀ h XD là mô ̣t hoa ̣t đô ̣ng thố ng nhấ t phải thực đồ ng thời với viê ̣c đăng ký QSDĐ Nó gọi là hoa ̣t ̣ng đăng k ý BĐS Hoạt động đăng ký có gắn kết chặt chẽ thống hoạt động đăng ký hiê ̣n tra ̣ng và đăng ký quyề n của chủ sở hữu với mu ̣c đić h xác lâ ̣p hiê ̣n trạng, lý lịch nhà , công trin ̀ h XD gắ n liề n với QSDĐ cơng khai hố thơng tin để phu ̣c vu ̣ cho thi ̣trường BĐS Thực tra ̣ng pháp luâ ̣t về đăng ký BĐS hiê ̣n gây nhiề u khó khăn , vướng mắ c quá trình thực hiê ̣n , gây không ít phiề n hà cho người dân , tạo những mâu thuẫn, bấ t câ ̣p và sự không đồ ng bô ̣ ̣ thố ng pháp luâ ̣t Đây nguyên nhân chủ yếu làm giảm hiệu lực tính thực thi hệ thống pháp luật tác động tiêu cực đến hoạt động quản lý nhà nước về BĐS Sự t hiế u thố ng nhấ t các quy đinh ̣ về đăng ký quyề n sở hữu nhà ở , công trình XD và QSDĐ đã ảnh hưởng xấ u đế n sự phát triể n lành ma ̣nh của thi ̣ trường BĐS Tính thiếu minh bạch thông tin pháp lý cung - cầ u BĐS làm gia tăng các giao dich ̣ không chính thức thi ̣trường , gây nhiề u rủi ro cho chủ thể tham gia thị trường cản trở trình phát triển thị trường BĐS Thực tiễn này đòi hỏi phải nghiên cứu , xây dựng mô ̣t ̣ thố ng pháp luật thống đăng ký BĐS , giải triệt để mâu thuẫn , sự không đồ ng bô ̣ mảng pháp luâ ̣t về vấ n đề này , nhằ m thúc đẩ y sự phát triể n lành mạnh thị trường BĐS , đáp ứng yêu cầ u về quản l ý nhà nước BĐS xu thế hô ̣i nhâ ̣p phát triển hiê ̣n Xuấ t phát từ thực tiễn pháp luâ ̣t Viê ̣t Nam và quá trin ̀ h triể n khai thực hiê ̣n pháp luâ ̣t về đăng ký quyề n sở hữu nhà ở , quyề n sở hữu công trin ̀ h XD , k inh nghiê ̣m xây dựng lâ ̣p pháp tiế p thu đươ ̣c từ quố c gia thế giới thì giải pháp hoàn thiê ̣n ̣ thố ng pháp luâ ̣t về đăng ký BĐS 88 , bảo đảm thố ng nhấ t hoa ̣t đô ̣ng đăng ký quyề n sở hữu nhà ở , qù n sở hữu cơng trình XD QSDĐ cần phải xuất phát từ sở lý luận sở thực tiễn để đáp ứng yêu cầu đặt Đó là không chỉ xoá bỏ sự thiế u thố ng nhấ t ̣ thố ng pháp luâ ̣t, sự phân tán các quy đinh ̣ về đăng ký quyề n sở hữu , quyề n sử du ̣ng BĐS nằ m rải rác ở nhiề u v ăn bản pháp luâ ̣t khác ; thố ng nhấ t mô ̣t đầ u mố i quan xử lý và thủ tu ̣c về đăng ký BĐS , mà phải xây dựng mô ̣t ̣ thố ng pháp luâ ̣t đồ ng bô ̣ , điề u chin ̉ h toàn diê ̣ n các vấ n đề liên quan đế n BĐS Từ việc thố ng nhấ t các quy đinh ̣ về đăng ký quyề n sở hữu , quyề n sử du ̣ng BĐS với quy đinh ̣ về soạn thảo hơ ̣p đồ ng , giao dich ̣ về BĐS ; về chuyể n quyề n sở hữu BĐS, thố ng nhấ t quan có thẩ m quyề n tiế p nhâ ̣n và xử lý hồ sơ đăng ký BĐS, lưu giữ hồ sơ về BĐS đế n việc thố ng nhấ t quan cung cấ p thông tin pháp lý BĐS Quy đinh ̣ về đăng ký BĐS cầ n đươ ̣c điề u chin ̉ h bởi mô ̣t đa ̣o luâ ̣t riêng , không gô ̣p chung vào các đạo luật chuyên ngành , bảo đảm yêu cầu đạo luâ ̣t chuyên ngành chỉ điề u chỉnh những nô ̣i dung mang tính chấ t đă ̣c thù loại tài sản khác Yêu cầ u thố ng nhấ t pháp luâ ̣t về đăng ký BĐS phải bảo đảm đơn giản về thủ tục, nhanh chóng về thời gian , dễ làm , dễ thực hiê ̣n , không gây các mâu thuẫn, khó khăn cho quan chức q trình thực thi khơng gây phiề n hà cho người dân theo đúng chủ trương của Đảng và Nhà nước về c ải cách hành 89 Danh mục tài liệu tham khảo -1 Ban soạn thảo Luật đăng ký bất động sản (2007), Kỷ yếu Hội thảo pháp luật đăng ký bất động sản, Hà Nội Bộ Tư pháp Bộ Tài nguyên Môi trường (2003), Thông tư Liên tịch số 03/2003/TTLT-BTP-BTNMT ngày 04/7/2003 hướng dẫn trình tự, thủ tục đăng ký cung cấp thông tin chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, Hà Nội Bộ Tài nguyên Môi trường Bộ Nội vụ (2004), Thông tư Liên tịch số 38/2004/TTLT-BTNMT-BNV ngày 31/12/2004 hướng dẫn chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn tổ chức Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất, Hà Nội Bộ Tư pháp Bộ Tài nguyên Môi trường (2005), Thông tư Liên tịch số 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT ngày 16/6/2005 hướng dẫn việc đăng ký chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, Hà Nội Bộ Tư pháp Bộ Tài nguyên Môi trường (2006), Thông tư Liên tịch số 03/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 13/6/2006 việc sửa đổi, bổ sung số quy định Thông tư Liên tịch số 05/2003/TTLT-BTP-BTNMT ngày 16/6/2005 hướng dẫn việc đăng ký chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, Hà Nội Bộ Tư pháp Bộ Tài nguyên Môi trường (2006), Thông tư Liên tịch số 04/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 13/6/2006 hướng dẫn việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn thực quyền người sử dụng đất, Hà Nội Bộ Xây dựng (1993), Thông tư số 05/BXD-TT ngày 09/02/1993 hướng dẫn phương pháp xác định diện tích sử dụng phân cấp nhà ở, Hà Nội Bộ Xây dựng (2005), Thông tư số 13/BXD-TT ngày 05/8/2005 hướng dẫn thi hành Nghị định số 95/2005/NĐ-CP ngày 15/7/2005 Chính phủ cấp 90 Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu cơng trình xây dựng, Hà Nội Bộ Xây dựng (2006), Thông tư số 05/2006/TT-BXD ngày 01/11/2006 hướng dẫn thi hành Nghị định số 90/2006/NĐ-CP ngày 06/9/2006 Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở, Hà Nội 10 Bộ Xây dựng, Bộ Tư pháp, Bộ Tài nguyên Môi trường Ngân hàng Nhà nước (2007), Thông tư Liên tịch số 05/2007/TTLT-BXD-BTP-BTNMTNHNN ngày 21/5/2007 hướng dẫn số nội dung đăng ký chấp nhà ở, Hà Nội 11 Bộ Xây dựng (2009), Thông tư số 01/2009/TT-BXD ngày 25/02/2009 quy định số nội dung Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà hướng dẫn mẫu hợp đồng mua bán hộ nhà chung cư dự án đầu tư xây dựng tổ chức kinh doanh nhà Hà Nội 12 Chính phủ (1994), Nghị định số 60/CP ngày 05/7/1994 quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất đô thị, Hà Nội 13 Chính phủ (2004), Nghị số 06/2004/NQ-CP ngày 19/5/2004 số giải pháp phát triển lành mạnh thị trường bất động sản, Hà Nội 14 Chính phủ (2004) Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 hướng dẫn thi hành Luật đất đai năm 2003, Hà Nội 15 Chính phủ (2005), Nghị định số 95/2005/NĐ-CP ngày 15/7/2005 việc cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu cơng trình xây dựng, Hà Nội 16 Chính phủ (2006), Nghị định số 90/2006/NĐ-CP ngày 06/9/2006 quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở, Hà Nội 17 Chính phủ (2006), Nghị định số 108/2006/NĐ-CP ngày 22/9/2006 quy định chi tiết hướng dẫn thi hành số Điều Luật Đầu tư, Hà Nội 18 Chính phủ (2007), Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 quy định bổ sung việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, 91 thực quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Nhà nước thu hồi đất giải khiếu nại đất đai, Hà Nội Chính phủ (2008), Nghị định số 29/2008/NĐ-CP ngày 14/3/2008 quy 19 định khu công nghiệp, khu chế xuất khu kinh tế, Hà Nội Chính phủ (2008), Nghị số 22/2008/NQ-CP ngày 23/9/2008 ban 20 hành chương trình hành động Chính phủ thực Nghị Hội nghị lần thứ sáu Ban Chấp hành Trung ương Đảng Khoá X tiếp tục hoàn thiện chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, Hà Nội 21 Cổng Thông tin điện tử Bộ Tư pháp (2008), Dự án Luật Đăng ký bất động sản: Giấy Sổ quan trọng hơn?, http://www.Westernland.com.vn/home/index.php?option=com 22 Nguyễn Dung (2008), Dự luật Đăng ký bất động sản: Lúng túng, lòng vòng!, http://vietnamnet.vn/chinhtri/2008/08/800535/ 23 Đảng Cộng sản Việt Nam (2001), Văn kiện Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ IX, NXB Chính trị quốc gia, Hà Nội 24 Đảng Cộng sản Việt Nam (2006), Văn kiện Đại hội đại biểu tồn quốc lần thứ X, NXB Chính trị quốc gia, Hà Nội 25 Đảng Cộng sản Việt Nam (2008), Nghị số 21/NQ-TW ngày 20 tháng 01 năm 2008 Hội nghị lần thứ sáu Ban Chấp hành Trung ương Đảng Khố X tiếp tục hồn thiện chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, NXB Chính trị quốc gia, Hà Nội 26 Nguyễn Ngọc Điện (2007), "Đăng ký bất động sản vấn đề xác lập, công nhận quyền liên quan đến bất động sản", Kỷ yếu hội thảo pháp luật đăng ký bất động sản,10/01, Hà Nội 27 Nguyễn Ngọc Điện (2008), "Lý luận thực tiễn quản lý nhà nước đăng ký bất động sản giải pháp hoàn thiện hệ thống đăng ký bất động sản", Kỷ yếu hội thảo khoa học bảo đảm thống pháp luật đăng ký bất động sản, 07/11, Hà Nội 28 Hội đồng Nhà nước (1991), Pháp lệnh nhà ở, Hà Nội 92 29 Ngô Trọng Khang (2007), "Tình hình đăng ký quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà Hà Nội", Kỷ yếu hội thảo pháp luật đăng ký bất động sản, 10/01, Hà Nội 30 Phong Lan (2005), Luật đăng ký bất động sản "lờ" chuyện sở hữu nhà, đất, http://www.vnexpress.net/GL/kinh-doanh/2005/12/3B9E52A4/ 31 Hoàng Xuân Liêm (1998), "Luật so sánh vấn đề thể hoá pháp luật", Nhà nước pháp luật, (7) 32 Giáo sư Matshumoto, Đại học Hitotsubashi-Nhật Bản (2007), "Thuyết trình đăng ký bất động sản", Kỷ yếu Hội thảo Luật đăng ký bất động sản,11/01, Hà Nội 33 Đinh Thị Mai Phương (2005), Thống luật hợp đồng Việt Nam, NXB Tư pháp, Hà Nội 34 Quốc hội (2003), Luật Đất đai, Hà Nội 35 Quốc hội (1946, 1959, 1980, 1992), Hiến pháp, Hà Nội 36 Quốc hội (2005), Bộ Luật dân sự, Hà Nội 37 Quốc hội (2005), Luật Đầu tư, Hà Nội 38 Quốc hội (2005), Luật Nhà ở, Hà Nội 39 40 Quốc hội (2006), Luật Kinh doanh bất động sản, Hà Nội Quốc hội (2008), Nghị số 07/2007/QH12 phát triển kinh tế- xã hội năm 2008, Hà Nội 41 Quốc hội (2008), Nghị số 19/2008/QH12 việc thí điểm cho Tổ chức, cá nhân nước mua sở hữu nhà Việt Nam, Hà Nội 42 Quốc hội (2009), Luật số 38/2009/QH12 sửa đổi, bổ sung số Điều Luật liên quan đến đầu tư xây dựng bản, Hà Nội 43 Đặng Trường Sơn (2007)," Pháp luật đăng ký bất động sản điều kiện kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa", Kỷ yếu Hội thảo pháp luật đăng ký bất động sản,10/01, Hà Nội 44 Tạp chí Dân chủ Pháp luật (2005), Thuật ngữ pháp luật dân sự, số chuyên đề Bộ Luật dân sự, Hà Nội 93 Tạp chí Dân chủ Pháp luật (2006), Số chuyên đề bất động sản, Hà 45 Nội 46 Tiế n Tài - Trịnh Thanh (2009), "Mô ̣t giấ y, hai giấ y hay cách khác ?" Thời báo Kinh tế Sài Gịn, (26), 18/6, Tp Hờ Chí Minh 47 Nguyễn Minh Tâm (2009), "Gô ̣p sổ đỏ , sổ hồ ng: Xoay quản lý ngươ ̣c về đúng chiề u ", Thị trường nhà đất - Nguyê ̣t san Báo Xây dựng, (23), 7/2009, Hà Nội 48 Vũ Văn Thành (2009), "Giấy đỏ, giấy hồng": chưa biết có lời kết!, http://www.tuoitre.com.vn/Tianyon/Index.aspx?ArticleID=307724&chanelI D=87 49 Thơng tin khoa học pháp lý (2006), Chuyên đề đăng ký bất động sản Việt Nam hệ thống đăng ký bất động sản số nước giới, (3 +4), Hà Nội 50 Trung tâm Từ điển học Vietlex (2008), Từ điển Tiếng Việt, NXB Đà Nẵng 51 Trường Đại học Luật Hà Nội (2008), Giáo trình Luật dân Việt Nam, NXB Công an nhân dân, Hà Nội 52 Trần Ngọc Tú (2007), "Thống pháp luật đăng ký bất động sản Việt Nam", Luận văn thạc sĩ luật học, Khoa Luật, Trường Đại học quốc gia Hà Nội 53 Nguyễn Quang Tuyến (2008), "Bàn đăng ký bất động sản vai trò Nhà nước hoạt động đăng ký bất động sản Việt Nam", Trao đổi Hội thảo xây dựng Luật đăng ký bất động sản,26/3, Hà Nội 54 Võ Khánh Vinh (2001), "Một số vấn đề chung kỹ thuật lập pháp", Nhà nước pháp luật, (8) 55 Viện Khoa học pháp lý - Bộ Tư pháp (2006), Từ điển luật học, NXB Bách Khoa NXB Tư pháp, Hà Nội 56 Viện Ngôn ngữ học (2006), Từ điển Tiếng Việt, NXB Đà Nẵng Trung tâm từ điển học, Đà Nẵng 94 ... ký quyền sở hữu nhà cơng trình xây dựng 2.1 pháp luật đăng ký quyền sở hữu nhà cơng trình xây dựng 2.1.1 Pháp luật đăng ký quyền sở hữu nhà Nghiên cứu hệ thống pháp luật đăng ký quyền sở hữu nhà. .. đăng ký quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu cơng trình xây dựng sở pháp lý để chủ sở hữu thực quyền dân tài sản thị trường bất động sản 3.2.4 80 Thống chế định đăng ký quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu. .. pháp luật đăng ký quyền sở hữu nhà cơng trình xây dựng 2.3.3 64 Tính qn quy định đăng ký quyền sở hữu nhà cơng trình xây dựng 2.3.4 66 Hiệu lực pháp lý pháp luật đăng ký quyền sở hữu nhà cơng trình