BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHỆ TP.HCM NGUYỄN HOÀNG NGHĨA CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ CĂN HỘ CHUNG CƯ TẠI TP.HCM LUẬN VĂN THẠC SĨ Chuyên ngành: Kế toán Mã ngành: 60340301 TP HỒ CHÍ MINH, tháng năm 2015 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHỆ TP.HCM NGUYỄN HOÀNG NGHĨA CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ CĂN HỘ CHUNG CƯ TẠI TP.HCM LUẬN VĂN THẠC SĨ Chuyên ngành: Kế toán Mã ngành: 60340301 CÁN BỘ HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS.TS PHAN ĐÌNH NGUYÊN TP HỒ CHÍ MINH, tháng 10 năm 2015 CÔNG TRÌNH ĐƯỢC HOÀN THÀNH TẠI TRƯỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHỆ TP HCM Cán hướng dẫn khoa học: PGS TS PHAN ĐÌNH NGUYÊN Luận văn Thạc sĩ bảo vệ Trường Đại học Công nghệ TP.HCM ngày tháng 10 năm 2015 Thành phần Hội đồng đánh giá Luận văn Thạc sĩ gồm: Stt Họ tên Chức danh Hội đồng Chủ tịch Phản biện Phản biện Ủy viên Ủy viên, Thư ký Xác nhận Chủ tịch Hội đồng đánh giá Luận sau Luận văn sửa chữa Chủ tịch Hội đồng đánh giá Luận văn TRƯỜNG ĐH CÔNG NGHỆ TP HCM PHÒNG QLKH – ĐTSĐH CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập – Tự – Hạnh phúc TP HCM, ngày 17 tháng năm 2015 NHIỆM VỤ LUẬN VĂN THẠC SĨ Họ tên học viên: NGUYỄN HOÀNG NGHĨA Giới tính: Nam Ngày, tháng, năm sinh: 21/12/1975 Nơi sinh: TPHCM Chuyên ngành: Kế toán MSHV: 1341850074 I- Tên đề tài: CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ CĂN HỘ CHUNG CƯ TẠI TP.HCM II- Nhiệm vụ nội dung: III- Ngày giao nhiệm vụ: 17/3/2015 IV- Ngày hoàn thành nhiệm vụ: 17/9/2015 V- Cán hướng dẫn: PGS TS PHAN ĐÌNH NGUYÊN CÁN BỘ HƯỚNG DẪN KHOA QUẢN LÝ CHUYÊN NGÀNH i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan công trình nghiên cứu riêng Các số liệu, kết nêu Luận văn trung thực chưa công bố công trình khác Tôi xin cam đoan giúp đỡ cho việc thực Luận văn cảm ơn thông tin trích dẫn Luận văn rõ nguồn gốc Học viên thực Luận văn Nguyễn Hoàng Nghĩa ii LỜI CÁM ƠN Em xin chân thành cảm ơn Thầy, Cô trường Đại học Công nghệ TP.HCM, giảng dạy chia sẻ kinh nghiệm cho em trình theo học trường Em xin gởi lời cảm ơn sâu sắc đến PGS.TS Phan Đình Nguyên, hướng dẫn em tận tình đầy trách nhiệm suốt trình thực Luận văn tốt nghiệp Cuối xin cảm ơn gia đình, bạn bè bên cạnh động viên giúp đỡ thời gian qua Nguyễn Hoàng Nghĩa iii TÓM TẮT Để đánh giá mức độ ảnh hưởng nhân tố đến giá hộ chung cư TP.HCM, tác giả xây dựng bảng thu thập liệu hộ, bảng câu hỏi ý kiến chuyên gia lĩnh vực bất động sản thực lấy mẫu ngẫu nhiên 15 chung cư địa bàn quận 2, 7, Bình Thạnh Bình Chánh Số mẫu lấy 135 đạt yêu cầu phân tích thống kê Từ nhận diện nhóm nhân tố ảnh hưởng đến giá hộ: nhóm đặc điểm cấu trúc hộ gồm nhân tố tầng hộ tọa lạc, diện tích hộ tầm nhìn từ hộ; nhóm tiện ích bên khu chung cư gồm nhân tố khu hồ bơi, khu thể thao khu thương mại mua sắm; nhóm tiện ích bên chung cư gồm có khoảng cách từ hộ đến trung tâm Thành phố, tiện ích bên khu chung cư trường học, bệnh viện… cấp độ dự án chung cư Từ nhân tố ảnh hưởng, tác giả xây dựng mô hình hồi quy gồm biến độc lập biến phụ thuộc, tiến hành chạy hồi quy phần mềm SPSS 16.0, loại biến ý nghĩa thống kê (sig >0.05), kiểm định đa cộng tuyến, kiểm định phương sai thay đổi, kiểm định tự tương quan xây dựng mô hình hồi quy mẫu Kết phân tích hồi quy có R2 = 0.8354 tức mô hình giải thích 83,54% thay đổi biến phụ thuộc Nói cách khác 83,54% khác biệt đơn giá hộ giải thích khác biệt biến độc lập mô hình Sử dụng thống kê F để xem xét mối quan hệ tuyến tính biến phụ thuộc biến độc lập Kết kiểm định cho thấy Prob (F-statistic) = 0.000000 < 0.05, nghĩa mô hình hồi quy tuyến tính đa biến mà tác giả xây dựng phù hợp với tổng thể Tuy nhiên, số mẫu điều tra không bao quát đại diện hết cho vùng nghiên cứu, nguồn sở liệu làm đầu vào để phân tích khu vực TP.HCM nói riêng Việt Nam nói chung chưa có Vì vậy, tiến hành điều tra xây dựng mô hình, biết biến có ảnh hưởng đến mô thông tin định lượng mã hóa nên đưa vào mô hình iv ABSTRACT To assess the influence of these factors on the price of apartments in HCMC, the author has developed a data collection sheet apartments, questionnaires expert opinion in the field of real estate and real out random sampling in 15 apartments in the area of District 2, 7, Binh Thanh and Binh Chanh The number of samples are 135 and satisfactory statistical analysis Since then there have been three groups identify and factors affecting the price of apartments: group apartment structural characteristics include factors floor apartment is located, the area apartment and the view from the apartment; utilities group inside the apartment includes factors swimming pool, sports area and downtown shopping; utilities group outside the apartment include distance from apartment to the center city, the utility outside apartment buildings such as schools, hospitals and the level of the condominium project From the influencing factors, the authors build regression model including one independent variable and the dependent variable 9, conducted Regression using SPSS 16.0 software, the type of variables not statistically significant (sig.> 0.05), multicollinearity testing, inspection variance change, testing and construction autocorrelation regression model form Results of regression analysis with R2 = 0.8354 instant the model explains 83.54% change of the dependent variable In other words 83.54% of the unit price differences apartments can be explained by differences in the independent variables in the model Use the F statistic to consider the relationship between the dependent variable linear and independent variables The test results showed that Prob (Fstatistic) = 0.000000 [...]...  Đo lường mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đó lên giá trị căn hộ  Xây dựng mô hình lượng hóa các nhân tố ảnh hưởng lên giá căn hộ  Ứng dụng vào dự báo giá căn hộ 1.3 Đối tượng nghiên cứu 3 Đề tài tập trung nghiên cứu về giá căn hộ, thị trường giao dịch căn hộ, các yếu tố ảnh hưởng đến giá căn hộ và ứng dụng mô hình hồi quy để định giá nhanh giá căn hộ tại địa bàn các quận: 2, quận 7, quận Bình Thạnh... về giá căn hộ chung cư của các dự án ở các Quận tại TPHCM (dự kiến: 2, 7, quận Bình Thạnh và Bình Chánh) Sở dĩ Quận này tập trung , và khoảng cách về chất lượng của các dự án cũng chênh lệch rất lớn Do vậy các yếu tố ảnh hưởng đến giá sẽ thể hiện càng rõ rệt Ở phạm vi nghiên cứu , 1.2 Mục tiêu nghiên cứu  Nhận dạng tất cả các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị căn hộ chung cư  Đo lường mức độ ảnh hưởng. .. giữa biến phụ thuộc (giá căn hộ) với các biến độc lập khác, và mức độ ảnh hưởng của các yếu tố ngoài giá đến giá căn hộ đã được lượng hóa Điều này giúp cho người mua và các nhà đầu tư có cái nhìn toàn cảnh về tình hình căn hộ một cách dễ dàng Mặt khác giúp chủ đầu tư các dự án cân nhắc yếu tố nào ảnh hưởng đến giá mạnh hơn sẽ tập trung phát triển chất lượng căn hộ ở mảng đó Giúp cho các nhà môi giới có... của các căn hộ tương đồng, cần điều chỉnh về cùng thời điểm • Căn hộ xác định giá phải có tính tương đồng về chức năng sử dụng, hệ số khai thác sử dụng và các yếu tố khác so với các căn hộ được khảo sát 2.3.4 Quy trình thực hiện • Thu thập số liệu về các giao dịch và các yếu tố tác động lên giá giao dịch của các căn hộ chung cư • Lựa chọn mô hình hồi quy phù hợp để đánh giá mức độ tác động của các yếu. .. định giá trị của căn hộ chung cư 2.3.1 Cơ sở lý luận 15 Phương pháp hồi quy dựa trên cơ sở phân tích các yếu tố giao dịch có được từ thị trường nhằm ước lượng mức độ tác động của các yếu tố lên căn hộ, từ đó có thể dự báo giá cho các căn hộ có tính tương đồng 2.3.2 Phạm vi áp dụng Phương pháp hồi quy chỉ vận dụng cho những căn hộ thường xuyên được giao dịch trên thị trường và các yếu tố tác động đến giá. .. hiện sự ảnh hưởng của các yếu tố chất lượng và vị thế của bất động sản đến giá của nó Một điểm mạnh của mô hình này so với các cách định giá thông thường là chúng ta có thể đo lường được mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến giá bất động sản Bên cạnh đó đề tài cũng sử dụng phương pháp phân tích nhân tố dựa trên bảng câu hỏi thu được tìm ra nhân tố đóng vai trò quan trọng trọng ảnh hưởng đến giá bất động... trị nhà chung cư và doanh nghiệp quản lý, vận hành nhà chung cư Ban quản trị nhà chung cư do Hội nghị nhà chung cư (Hội nghị của các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư) – cơ quan có quyền cao nhất trong việc quản lý, sử dụng nhà chung cư bầu ra Ban quản trị gồm đại diện các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư với nhiệm kỳ không quá 3 năm, số thành viên Ban quản trị do Hội nghị nhà chung cư quyết... khoảng thời gian từ tháng 3/2015 đến tháng 6/2015 Kết quả điều tra có được thông qua quá trình xử lý, sàng lọc và chấp nhận 135 mẫu từ 15 dự án nhà chung cư, mỗi mẫu tương ứng với một căn hộ cụ thể Trong đó có 23 căn hộ thuộc dự án chung cư cao cấp, 38 căn hộ thuộc dự án chung tư cấp 2, 26 căn hộ thuộc dự án chung cư cấp 3 và 48 thuộc dự án chung cư cấp thấp Căn hộ có giá trị cao nhất với 44,9 triệu... trường giao dịch căn hộ chung cư, nhưng dựa vào bản chất của thị trường này là một dạng của thị trường bất động sản, ta có thể định nghĩa thị trường giao dịch căn hộ như sau: “Thị trường căn hộ chung cư là tổng thể các giao dịch về căn hộ dựa trên các quan hệ hàng hóa, tiền tệ diễn ra trong một không gian và thời gian nhất định Thị trường căn hộ chung cư thường được nhắc đến là nơi diễn ra các quan hệ giao... đồng… và ưu tiên của chủ căn hộ trong việc sử dụng các dịch vụ có thể có trong khu chung cư như dịch vụ giữ xe, dịch vụ thương mại, nhà trẻ mẫu giáo, bảo hành bảo trì… 6 2.1.2 Đặc điểm nhà chung cư, căn hộ chung cư Sở hữu chung cộng đồng trong nhà chung cư: Theo quy định của pháp luật thì phần sở hữu chung trong nhà chung cư bao gồm: Phần diện tích nhà còn lại của nhà chung cư ngoài phần diện tích thuộc ... nhà chung cư, hộ chung cư 2.1.1 Định nghĩa 2.1.2 Đặc điểm nhà chung cư, hộ chung cư 2.1.3 Phân hạng nhà chung cư, hộ chung cư 2.2 Thị trường nhà chung cư, hộ chung cư. .. mức độ ảnh hưởng yếu tố giá đến giá hộ lượng hóa Điều giúp cho người mua nhà đầu tư có nhìn toàn cảnh tình hình hộ cách dễ dàng Mặt khác giúp chủ đầu tư dự án cân nhắc yếu tố ảnh hưởng đến giá mạnh... khoảng cách chất lượng dự án chênh lệch lớn Do yếu tố ảnh hưởng đến giá thể rõ rệt Ở phạm vi nghiên cứu , 1.2 Mục tiêu nghiên cứu  Nhận dạng tất yếu tố ảnh hưởng đến giá trị hộ chung cư  Đo