BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHỆ TP HCM - LÊ THỊ THU HƯƠNG CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ NHÀ Ở TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH LUẬN VĂN THẠC SĨ Chuyên ngành: Kế toán Mã số ngành: 60340301 TP HỒ CHÍ MINH, tháng 09 năm 2015 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHỆ TP HCM - LÊ THỊ THU HƯƠNG CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ NHÀ Ở TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH LUẬN VĂN THẠC SĨ Chuyên ngành : Kế toán Mã số ngành: 60340301 CÁN BỘ HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS PHẠM VĂN TÀI TP HỒ CHÍ MINH, tháng 09 năm 2015 CÔNG TRÌNH ĐƯỢC HOÀN THÀNH TẠI TRƯỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHỆ TP HCM CÁN BỘ HƯỚNG DẪN KHOA HỌC TS PHẠM VĂN TÀI Luận văn Thạc sĩ bảo vệ Trường Đại học Công nghệ TP Hồ Chí Minh ngày 31 tháng 10 năm 2015 Thành phần Hội đồng đánh giá Luận văn Thạc sĩ gồm: TT Chức danh Hội đồng Họ tên PGS.TS Phan Đình Nguyên TS Hà Văn Dũng Phản biện TS Nguyễn Thị Mỹ Linh Phản biện PGS.TS Lê Quốc Hội TS Phan Mỹ Hạnh Chủ tịch Ủy viên Ủy viên, Thư ký Xác nhận Chủ tịch Hội đồng đánh giá Luận sau Luận văn sửa chữa (nếu có) Chủ tịch Hội đồng đánh giá luận văn PGS.TS PHAN ĐÌNH NGUYÊN TRƯỜNG ĐH CÔNG NGHỆ TP HCM CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM PHÒNG QLKH – ĐTSĐH Độc lập – Tự – Hạnh phúc TP HCM, ngày … tháng… năm 2015 NHIỆM VỤ LUẬN VĂN THẠC SĨ Họ tên học viên: LÊ THỊ THU HƯƠNG Giới tính: Nữ Ngày, tháng, năm sinh: 28/09/1991 Nơi sinh: Hải Phòng Chuyên ngành: Kế Toán MSHV: 1341850070 I- Tên đề tài: Các nhân tố ảnh hưởng đến giá nhà thành phố Hồ Chí Minh II- Nhiệm vụ nội dung: Nghiên cứu xác định nhân tố ảnh hưởng đến giá nhà thành phố Hồ Chí Minh, đánh giá mức độ tác động đồng thời cung cấp mô hình định giá làm tài liệu tham khảo cho nhà đầu tư người mua bán nhà thị trường III- Ngày giao nhiệm vụ: 17/03/2015 IV- Ngày hoàn thành nhiệm vụ: 17/09/2015 V- Cán hướng dẫn: TS PHẠM VĂN TÀI CÁN BỘ HƯỚNG DẪN (Họ tên chữ ký) TS PHẠM VĂN TÀI KHOA QUẢN LÝ CHUYÊN NGÀNH (Họ tên chữ ký) i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan công trình nghiên cứu riêng tôi, có hỗ trợ từ giảng viên hướng dẫn TS Phạm Văn Tài Các số liệu, kết nêu Luận văn trung thực chưa công bố công trình khác Tôi xin cam đoan giúp đỡ cho việc thực Luận văn cảm ơn thông tin trích dẫn Luận văn rõ nguồn gốc Học viên thực Luận văn LÊ THỊ THU HƯƠNG ii LỜI CẢM ƠN Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc đến TS Phạm Văn Tài, người tận tình hướng dẫn giúp đỡ suốt trình thực luận văn này, giúp đỡ hoàn thiện kiến thức chuyên môn thân Tôi xin trân trọng cám ơn đến Ban Giám hiệu, Phòng Quản lý khoa học – Đào tạo sau đại học, Khoa Kế toán – Tài – Ngân hàng, Phòng Tổ chức – Hành toàn thể Quý Thầy, Cô tham gia giảng dạy trường Đại học Công nghệ TP Hồ Chí Minh truyền đạt kiến thức quý báu giúp đỡ thời gian tham gia khóa học hoàn thành luận văn Cuối cùng, xin cám ơn gia đình, bạn bè đồng nghiệp động viên giúp đỡ, khích lệ tạo điều kiện tốt để theo học hoàn thành Luận văn tốt nghiệp LÊ THỊ THU HƯƠNG iii TÓM TẮT Nghiên cứu sử dụng mô hình Hedonic thuyết Vị - Chất lượng để xác định nhân tố ảnh hưởng đến giá nhà thành phố Hồ Chí Minh Trong nghiên cứu này, tác giả sử dụng liệu 178 nhà địa bàn thành phố Hồ Chí Minh năm, từ tháng giêng đến tháng mười hai năm 2014, sử dụng biến độc lập mười biến phụ thuộc Nghiên cứu phát tám mười biến có ảnh hưởng đáng kể đến giá nhà Kết giá nhà bị ảnh hưởng mạnh biến vị trí, biến số tầng biến thuộc cấu trúc nhà Một số biến số có ảnh hưởng tích cực đến giá nhà vị trí nhà, số tầng, số phòng ngủ, diện tích đất, diện tích nhà chiều rộng mặt đường trước nhà Các biến khác có tác động tiêu cực đến giá khoảng cách đến trung tâm thành phố nhà có phần đất nằm quy hoạch iv ABSTRACT This research applied the Hedonic model and Status-Quality theory to identify the factors that affect the housing price in Ho Chi Minh City In this research, I used the data of 178 housing in Ho Chi Minh City within one year, from January to December 2014, one dependent and 11 independent variables have been used This research found that out of 11 variables had significant influence on housing prices The results indicate that the price of a house is strongly influenced by some location variables, floors variables and structural variables Some of these variables have a positive effect on the housing price are the location of housing, floors, number of bedroom, land area, house area and front road width Other variables have a negative effect on price are distance to the central city district and land with planning Keywords: Hedonic model, housing price, housing market v MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN i LỜI CẢM ƠN ii TÓM TẮT iii ABSTRACT iv MỤC LỤC v DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT viii DANH MỤC CÁC BẢNG ix Bảng 4.4: Kết hồi quy mô hình phương pháp OLS ix DANH MỤC CÁC BIỂU ĐỒ, HÌNH x CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU 1.1 Lý nghiên cứu 1.2 Vấn đề nghiên cứu 1.3 Câu hỏi mục tiêu nghiên cứu .3 1.3.1 Mục tiêu nghiên cứu 1.3.2 Câu hỏi nghiên cứu .3 1.5 Đối tượng phạm vi nghiên cứu 1.5.1 Đối tượng nghiên cứu 1.5.2 Phạm vi nghiên cứu .4 1.6 Ý nghĩa thực tiễn đề tài nghiên cứu 1.7 Kết cấu đề tài nghiên cứu CHƯƠNG 2: TỔNG QUAN LÝ THUYẾT VÀ CÁC NGHIÊN CỨU TRƯỚC 2.1 Khái niệm đặc điểm nhà ở: .6 2.1.1 Khái niệm nhà ở: vi 4.4 nhỏ OLS .34 4.3 Kết mô hình nghiên cứu theo phương pháp ước lượng bình phương 4.2 Phân tích tương quan 32 30 ẫ 2.1.2 Đặc điểm nhà .6 2.2 Định giá tài sản 2.2.1 Khái niệm định giá tài sản 2.2.2 Các phương pháp định giá bất động sản: 2.3 Phương pháp định giá Hedonic 10 2.4 Lý thuyết Vị - Chất lượng 13 2.5 Tổng quan nghiên cứu trước .14 CHƯƠNG 3: PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 18 3.1 Quy trình nghiên cứu: 18 3.1 Mô hình nghiên cứu 19 3.1.1 Cơ sở xây dựng mô hình 19 3.1.2 Mô hình nghiên cứu 21 3.2 Giả thuyết nghiên cứu 27 3.3 Phương pháp nghiên cứu: 28 3.4 Phương pháp thu thập liệu 28 3.5 Phương pháp xử lý liệu .29 CHƯƠNG 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 30 4.1 Mô Phụ lục 2: BẢNG 1: DỮ LIỆU NGHIÊN CỨU STT Tên Chủ Tài Sản Địa Chỉ GIA Ng 5,029,000,000 Số 62/151 Lý Chính Thắng, Phường 8, 1,752,000,000 Quận Số 335/43/8 Điện Biên Nguyễn Xuân Phủ, Phường 4, Quận 1,790,000,000 Nguyên Nguyễn Văn Số 606/5 Đường 3/2, Hiếu Phường 14, Quận 10 1,921,000,000 Nguyễn Văn Số 606/18 Đường 3/2, Hiếu Phường 14, Quận 10 2,614,000,000 Số 548/19 Điện Biên Nguyễn Văn Phủ, Phường 21, Quận Huấn 2,591,000,000 Bình Thạnh Số 624 Trường Sa, Mai Như Phượng Phường 17, Quận Phú 2,061,000,000 Nhuận Số 280/23 Đường Phạm Thiên Kim Cách Mạng Tháng 8, 3,507,000,000 Phường 10, Quận Số 33C1 Tú Xương, Nguyễn Thị Thu Phường 7, Quận 31,906,000,000 Số 31/8 Công trường chợ Nguyễn Văn Trỗi, 10 Trần Hiếu Nghĩa đường Lê Văn Sỹ, 1,439,000,000 Phường 13, Quận Số 85 Âu Cơ, Phường 11 Nguyễn Thị Chi 14, Quận 11 5,436,000,000 Nguyễn Thị Thanh Vân 12 13 Lê Hồng Xuân Số 473/8 Tô Hiến Thành, Phường 14, Quận 10 14 Torsten Velden Số 92 Bùi Hữu Nghĩa, 3,616,000,000 11,816,000,000 DTDAT DTSUDUNG VITRI CRDUONG SANTHUONG HINHDANGDAT SOTANG PHONGNGU NHAKHO KHOANGCACH QUYHOACH 54.00 111.50 5.00 1 5.63 28.70 108.20 3.00 1 2 3.22 10.8 27.40 70.47 1.50 0 2.32 42.00 23.38 15.00 0 4.50 52.4 49.40 45.30 6.00 0 4.93 49.30 97.00 6.00 0 5.00 27.30 85.90 4.50 0 3.70 51.40 127.70 2.50 0 2 3.30 164.80 393.20 4.35 0 2.68 9.6 30.00 66.60 4.00 0 4.32 26.3 40.50 270.40 4.00 0 6.52 50.00 150.00 5.00 0 2.90 140.30 404.50 6.00 5.14 56.80 131.50 4.65 1 3.65 Phường 7, Quận 15 4,570,000,000 Số 392/5 Cao Thắng, Phường 12, Quận 10 Số 502/12 Xô Viết Nguyễn Xuân 17 Nghệ Tĩnh, Phường Thái Duy 25, Quận Bình Thạnh Số 121 Nguyễn Tất Nguyễn Văn 18 Thành, Phường 13, Dũng Quận Số 148/12/50/15/2 148/12/50/15/4 Tôn 19 Ngô Thị Lệ Thu Đản, Phường 8, Quận 16 20 10,034,000,000 Nguyễn Nhật Nam 8,114,000,000 3,078,000,000 7,511,000,000 1,523,000,000 3,449,000,000 Số 582/48 Điện Biên 21 Lê Thị Túy Hoa Phủ, Phường 11, Quận 5,458,000,000 10 Phạm Thị Mai Số 131/20 Đường 3/2, 22 Trang Phường 11, Quận 10 3,603,000,000 Lê Thị Bích Số 412 Cao Thắng, 23 Thủy Phường 12, Quận 10 11,154,000,000 Số 150/16/5 Lý Chính 24 Đình Toàn Thắng, Phường 7, 3,221,000,000 Quận Số 1168/33/35 Trường Trần Thị Hồng 25 Sa, Phường 13, Quận 3,416,000,000 Cẩm Phú Nhuận Số 316/17 Bùi Đình Nguyễn Thị 26 Túy, Phường 12, Quận 1,706,000,000 Thủy Bình Thạnh Số 185/5C Trần Kế 27 Trần Kim Hạnh Xương, Phường 07, 2,275,000,000 Quận Phú Nhuận Số 16 Hoàng Diệu, Hoàng Phương 28 Phường 10, Quận Phú Đông 3,957,000,000 Nhuận Số 45/7B (số 71/50/3) Điện Biên 29 Lê Phú Hữu Phủ, Phường 15, Quận 1,226,000,000 Bình Thạnh 44.80 143.50 6.00 3.28 12.3 118.20 549.76 5.00 3.48 115.00 84.00 2.50 0 5.93 79.80 125.60 8.00 1 1.96 38.90 106.50 3.00 0 2.05 48.90 70.60 5.00 0 4.09 17.9 54.50 305.00 4.00 2.89 41.00 160.10 4.50 0 3.08 61.80 367.80 4.60 0 3.52 8.9 50.40 211.20 2.50 0 3.32 59.90 187.00 3.00 1 5.56 51.10 102.20 2.00 1 5.32 41.20 82.82 4.00 1 4.72 57.50 139.40 3.00 0 4.86 30.00 60.00 2.00 0 3.94 Số 136B Công Chúa Ngọc Hân, Phường 12, 2,648,000,000 Quận 11 Số 336/41 Phan Văn Huỳnh Kim Trị, Phường 11, Quận 2,239,000,000 Xuân Bình Thạnh Số 45/23/17 Đường Phạm Hồng Sơn 100 Bình Thới, 1,371,000,000 Phường 14, Quận 11 Số 312/5A Tôn Đản, Đặng Thanh Sơn Phường 4, Quận 2,743,000,000 115/13 Lê Quang Đỗ Quang Dược Định, Phường 14, 1,798,000,000 Quận Bình Thạnh Số 113/79/4 Trần Văn Trần Thị Như Đang, Phường 11, 1,504,000,000 Vân Quận Số 168/8 Hàn Hải Hồ Xuân Bảo Nguyên, Phường 8, 2,017,000,000 Quận 11 Số 199 Nguyễn Văn Nguyễn Hữu Đậu, Phường 11, Quận 3,826,000,000 Nhơn Bình Thạnh Số 478 Trường Sa, Đôn Thị Kim Phường 2, Quận Phú 20,734,000,000 Hồng Nhuận Số 109/8 Lạc Long Mai Việt Hùng Quân, Phường 1, Quận 2,164,000,000 11 Số 220/57C Hoàng Lê Thị Minh Hoa Thám, Phường 5, 3,322,000,000 Mẫn Quận Bình Thạnh 28 Trần Cao Vân, Hà Thị Xuân Phường 12, Quận Phú 16,585,000,000 Hiền Nhuận Số 257/3 Lê Quang Nguyễn Thị Vân Định, Phường 7, Quận 1,566,000,000 Bình Thạnh Số 180/28A Lạc Long Huỳnh Thị Thùy Quân, Phường 10, 6,365,000,000 Khanh Quận 11 Số 154/22-24 Nguyễn Dương Thị Đoan Kim, Phường 6, Quận 5,667,000,000 10 Nguyễn Thị Bích Số 51H Phan Tây Hồ, Mai Phường 7, Quận Phú 2,944,000,000 30 Thái Minh 39.40 78.80 5.00 0 1 5.76 14.9 31 76.90 145.40 2.50 6.58 35.70 102.70 1.50 6.39 0.4 78.00 153.10 2.00 2.38 40.00 80.00 2.00 5.18 27.04 139.20 2.00 0 3.68 12.9 36.00 74.40 6.50 0 2 6.86 31 50.30 177.90 4.70 6.07 129.20 676.30 4.80 5.25 49.30 133.00 4.50 2 7.82 4.1 84.90 22.20 3.50 0 5.93 282.70 253.30 5.10 0 4.16 26.8 52.90 57.20 2.00 5.67 112.10 267.34 5.50 1 7.39 61.90 202.20 5.25 1 4.79 53.20 75.60 10.00 0 5.73 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 Nhuận 46 Lê Thị Thanh Huyền 47 48 4,301,000,000 Khuất Thị Mai Trang 49 Hà Bạch Tuyết 50 51 Số 58/26/24 Phan Chu Trinh, Phường 24, 1,763,000,000 Quận Bình Thạnh Nguyễn Mai Oanh Số 35/3 Đồng Nai, Phường 15, Quận 10 3,491,000,000 Số 108/38GBIS Trần Quang Diệu (Số 704/17/18 Trường Sa), 1,163,000,000 Phường 14, Quận Số 15 Nguyễn Chí Thanh, Phường 13,817,000,000 ,Quận 1,430,000,000 Số 423/12 Nguyễn 52 Nguyễn Minh Hà Kiệm, Phường 9, Quận 7,599,000,000 Phú Nhuận Số 142/6C Phan Văn 53 Bùi Thành Nam Hân, Phường 17, Quận 2,980,000,000 Bình Thạnh Số 111/7/14 Xóm 54 Lê Đăng Thịnh Chiếu, Phường 6, 1,857,000,000 Quận Số 685/52/61 Xô Viết 55 Trần Thị Thu Hà Nghệ Tĩnh, Phường 1,810,000,000 26, Quận Bình Thạnh 220/8E Lê Thị Bạch 56 Trần Thăng Cát, Phường 11, Quận 1,292,000,000 11 Số 237/84D Trần Văn Nguyễn Tường 57 Đang, Phường 11, 2,338,000,000 Mạnh Quận Số 81/14 Nguyễn Cửu 58 Lê Tâm Kiên Vân, Phường17, Quận 5,711,000,000 Bình Thạnh Trương Thị Mai Số 32 Tản Đà, Phường 59 Phương 10, Quận 12,461,000,000 Số 88/48/3 Nguyễn Phan Thị Ngọc 60 Khoái, Phường 2, 1,510,000,000 Tuyết Quận 43.80 120.80 4.00 0 5.22 71.50 139.60 5.00 0 1 3.50 69.10 137.90 2.50 1 5.23 31.50 31.50 2.00 0 3.96 26.3 85.91 386.40 13.00 3.89 35.00 35.00 4.50 1 5.16 177.50 122.80 4.50 1 5.58 69.00 140.80 2.50 0 2 3.58 53.20 85.50 3.50 0 2.34 60.30 60.30 4.50 0 6.32 27.7 28.00 69.70 2.50 1 6.42 7.5 29.80 49.60 5.00 0 1 4.38 95.30 72.90 3.50 0 3.94 101.10 112.50 5.10 0 4.88 55.30 95.20 2.00 0 3.29 61 Nguyễn Tiến Dũng 62 Nguyễn Văn Chính Số 74A Tôn Thất Thuyết, Phường 16, Quận 135.50 155.30 5.30 0 3.57 39.4 95.05 312.30 4.70 6.37 63 Lạc Tam 40.32 85.27 3.00 1 3.91 64 70.40 206.50 5.50 4.76 34.10 48.30 2.30 0 2.96 32.9 70.60 180.79 2.00 3.64 10.4 41.80 121.30 4.00 0 5.75 1.9 48.30 144.57 3.00 2.43 45.40 109.90 4.00 0 5.76 30.10 49.60 2.30 3.74 14.9 92.00 255.80 2.50 0 4.26 10.1 37.30 37.30 1.50 1 3.23 10.6 42.30 79.00 10.00 1 1.53 14.4 55.00 273.81 16.00 4 4.64 44.50 33.40 2.00 0 1.60 14.2 27.20 69.40 4.00 1 4.13 65 66 67 68 69 70 71 72 73 74 75 76 6,737,000,000 8,695,000,000 Số 956/1 Trần Hưng Đạo, Phường 7, Quận 2,672,000,000 Số 94 Vũ Tùng, Phạm Ngọc Phường 2, Quận Bình 5,477,000,000 Hưng Thạnh Số 196/33A Tôn Thất Nguyễn Thị Thuyết, Phường 03, Hồng 1,088,000,000 Quận 04 Số 58/46/6 Tôn Thất Nguyễn Ngọc Thuyết, Phường 18, Vinh 2,294,000,000 Quận Số 408/29 Chu Văn Trần Thị Tường An, Phường 12, Quận 1,922,000,000 Vi Bình Thạnh Hoàng Huy Số 334/6A Tôn Đản, Hoàng Phường 4, Quận 2,022,000,000 Số 393/4 Chu Văn An (nay số 393/4A1 Trần Thị Thu Hà Chu Văn An), Phường 2,057,000,000 12, Quận Bình Thạnh Số 209/10/5E Tôn Nguyễn Thị Thất Thuyết, Phường 1,023,000,000 Hồng 03, Quận 04 Số 96/16 Duy Tân, Nguyễn Tương Phường 15, Quận Phú 4,056,000,000 Thân Nhuận Chu Thị Ngọc Số 837/14 Hoàng Sa, Phương Phường 9, Quận 1,248,000,000 Số 232/81 đường Đoàn Đinh Thị Lan Văn Bơ, Phường 10, 1,844,000,000 Quận Số 35 Hoàng Văn Thụ, Hồ Thị Duyên Phường 15, Quận Phú 7,571,000,000 Nhuận Số 109/F1/1 Bến Vân Hồng Huệ Thanh Đồn, Phường 09, Quận 1,146,000,000 Huỳnh Thị Kim Số 77/14 đường An Phượng Bình, Phường 6, Quận 1,371,000,000 Số 247 Phan Đăng Lưu, Phường 1, Quận 9,016,000,000 Phú Nhuận Số 142D/25A Cô 78 Hồ Văn Tâm Giang, Phường 02, 2,303,000,000 Quận Phú Nhuận Ngô Thị Thu Số 175 Tôn Đản, 79 Hường Phường 15, Quận 8,296,000,000 Số 270/86 Phan Đình Nguyễn Thị 80 Phùng, Phường 01, 2,275,000,000 Thảo Quận Phú Nhuận Số 230/9B Nguyễn Xí, Nguyễn Thị Thu 81 Phường 13, Quận Bình 2,189,000,000 An Thạnh Số 19J Lạc Long 82 Tsàn Phu Khành Quân, Phường 05, 1,429,000,000 Quận 11 Số 21 đường Hoa Cúc, 83 Võ Nhật Liễu Phường 7, Quận Phú 3,859,000,000 Nhuận Số 423/32D Lạc Long Vũ Thị Bích 84 Quân, Phường 05, 3,158,000,000 Hồng Quận 11 Số 233/17 Nguyễn Nguyễn Hoàng 85 Trãi, Phường 2, Quận 2,864,000,000 Nam Số 40/20 đường Lam Nguyễn Đức 86 Sơn, Phường 6, Quận 4,393,000,000 Huy Bình Thạnh Nguyễn Nhật Số 266 Pasteur, 87 Luân Phường 8, Quận 12,308,000,000 Số 14 Trần Hữu 88 Võ Hữu Tài Trang, Phường 11, 5,961,000,000 Quận Phú Nhuận Số 86/7 Trương Định, Phường 9, Quận 3, Thành phố Hồ Chí 89 Võ Trường Sinh Minh (Số cũ: 14/5 Kỳ 599,000,000 Đồng, Phường 9, Quận Số 453/123 Lê Văn 90 Ngô Văn Ngọc Sỹ, Phường 12, Quận 2,702,000,000 Số 24/15/7 Đường D3, 91 La Mỹ Dung Phường 25, Quận Bình 7,400,000,000 77 Huỳnh Thị Phước Mỹ 72.60 127.66 16.50 1 4.52 164.10 112.30 3.00 0 1.45 5.9 132.50 269.80 5.00 2.49 34.70 104.90 6.00 0 2 4.07 47.14 132.85 3.50 2 6.28 26.00 64.60 5.50 0 6.72 13.4 40.00 150.20 5.00 1 2 4.30 58.30 205.90 3.00 6.91 39.40 110.90 3.00 0 2.89 12.4 70.60 180.50 3.00 3 5.22 59.40 210.90 4.50 0 2.65 76.10 160.90 5.00 4.04 12.50 22.50 3.00 2.44 37.00 192.30 5.00 3 3.57 117.70 292.00 7.00 1 5.29 Thạnh Số 83/64 Lê Văn Linh, Phường 13, Quận 1,078,000,000 Số 117/10 Vườn Hoàng Thị Minh Chuối, Phường 4, 13,139,000,000 Thanh Quận Số 18 Cô Bắc, Phường Lâm Ngọc Hà 2, Quận Phú Nhuận 6,376,000,000 Phạm Quang Số 7/1C Kỳ Đồng, Tuyên Phường 9, Quận 3,889,000,000 Số 101 Nguyễn Lê Trọng Minh Khuyến, Phường 12, 3,148,000,000 Quận Bình Thạnh Số 897/70 Trần Hưng Võ Thị Ngọc Đạo, Phường 1, Quận Tuyết 1,666,000,000 Số 270/2A Phan Đình Võ Hoàng Phùng, Phường 01, 7,370,000,000 Nguyên Nghiêm Quận Phú Nhuận Số 49 Võ Duy Ninh, Lê Văn Ly Phường 22, Quận Bình 4,593,000,000 Thạnh Số 148/12/7/5/3 đường Lê Văn Bảy Tôn Đản, Phường 8, 1,689,000,000 Quận Số 551/12 Minh Huỳnh Kim Thọ Phụng, Phường 10, 4,045,000,000 Quận 11 Số 215A Bình Thới, Huỳnh Kim Thọ Phường 10, Quận 11 3,841,000,000 Số 89 đường Vườn Nguyễn Thị Chuối, Phường 04, 5,721,000,000 Thanh Liễu Quận Số 491/38 Nguyễn Nguyễn Thị Đình Chiểu, Phường 2, 4,298,000,000 Trinh Quận Số 106A/78 Lạc Long Nguyễn Thị Hiệp Quân, Phường 3, Quận 2,260,000,000 11 Số 265 Lương Nhữ Nguyễn Tấn Học, Phường 12, Quận 6,422,000,000 Công Số 207/1 Bạch Đằng, Đặng Minh Nam Phường 15, Quận Bình 2,575,000,000 Thạnh 92 Đỗ Văn Hải 23.10 69.30 2.00 0 1.63 23.1 93 180.10 441.70 6.00 2.45 66.60 363.20 4.50 1 10 4.00 32.90 101.50 10.00 0 2 2.58 68.70 129.30 5.30 5.78 37.3 44.80 81.64 3.00 1 2.99 82.1 139.90 193.20 8.00 1 4.07 97.10 80.00 5.00 3.47 39.60 160.50 1.50 0 2.78 76.60 234.90 5.00 0 2 6.82 2.2 56.10 86.70 4.00 0 1 6.48 47.60 93.40 5.50 0 2.01 37.60 125.80 7.50 1.94 36.90 159.10 5.50 6.92 10.8 51.00 101.60 4.50 0 4.77 66.80 133.60 2.50 0 4.65 94 95 96 97 98 99 100 101 102 103 104 105 106 107 Số 53 Đường 281 Lý 108 Mai Hồng Thanh Thường Kiệt, Phường 7,393,000,000 15, Quận 11 Số 18/10 Hồ Biểu Lê Thị Thúy 109 Chánh, Phường 11, 5,933,000,000 Tươi Quận Phú Nhuận Số 28 đường Kim Phan Thanh 110 Biên, Phường 13, 19,344,000,000 Tùng Quận Số 207/52/49A Nguyễn Văn Đậu, Trịnh Thành 111 Phường 11, Quận Bình 900,000,000 Nguyên Thạnh 434 Đoàn Văn Bơ, 112 Nguyễn Hữu Tú Phường 14, Quận 3,377,000,000 Số 23/2B Đinh Tiên Lê Thị Kim 113 Hoàng, Phường 3, Hoàng 1,564,000,000 Quận Bình Thạnh 463B/44C Cách Mạng Trần Thị Hoàng 114 Tháng 8, Phường 13, 3,104,000,000 Oanh Quận 10 Số 255A Trần Bình 115 Lê Văn Nhã Trọng, Phường 04, 11,542,000,000 Quận Số 243/94/3 Hoàng Nguyễn Thị Kim 116 Diệu, Phường 04, 933,000,000 Trinh Quận Số 16/70 Nguyễn Phạm Hồng 117 Thiện Thuật, Phường 2,084,000,000 Dũng 2, Quận 118 Trần Thanh Phú 1,382,000,000 Số 17 Bình Lợi, Phường 13, Quận Bình 2,364,000,000 Thạnh Số 66/96D Lãnh Binh 120 Tô Phước Xương Thăng, Phường 13, 1,373,000,000 Quận 11 Số 06 Lê Tự Tài, Võ Thị Thu 121 Phường 4, Quận Phú 2,673,000,000 Trang Nhuận 119 Nguyễn Trọng Minh Huy 122 123 8,193,000,000 Nguyễn Vĩnh Nghi 102/30 đường 100 Bình Thới, Phường 14, 4,266,000,000 106.11 161.66 5.00 6.40 63.91 291.56 4.50 1 3.96 172.10 954.65 5.00 1 10 5.87 5.8 26.80 53.60 3.00 1 5.88 63.80 121.76 5.50 2.23 50.9 38.90 77.80 1.00 1 2.47 48.80 115.60 5.50 0 2.78 56.00 245.60 5.00 1 2.55 5.5 22.60 75.80 2.00 1.70 23.00 74.20 6.00 1.89 46.20 85.60 2.00 1 2.55 52.90 128.90 2.50 1 7.45 2.4 32.00 62.00 3.00 0 5.35 31.30 122.80 4.00 2 5.46 229.30 109.35 3.00 0 5.70 54.50 276.26 6.00 0 6.60 Quận 11 Số 297/9 Lạc Long 124 Vòng Trác Vinh Quân, Phường 3, Quận 1,480,000,000 11 37.10 58.40 5.00 0 6.75 125 65.70 283.34 4.50 3.42 33.00 118.04 3.00 1 2.38 85.90 231.10 6.00 2.53 41.30 74.40 3.00 1 5.67 15.50 56.50 4.00 2 4.81 39.00 64.00 4.00 0 7.01 67.30 127.90 4.00 3.78 26.4 32.70 60.10 2.50 1 3.50 2.4 20.90 41.80 5.00 0 1 4.71 44.98 131.59 4.50 1 3.80 34.40 120.20 4.00 1 4.42 39.90 84.20 2.50 4.98 64.00 121.90 3.00 1 2.85 52.80 80.50 3.50 1 3.25 58.10 148.90 5.00 3.36 126 15,506,000,000 Nguyễn Ngọc Tuyết 127 9,679,000,000 128 1,615,000,000 129 Vũ Thái Anh 130 Số 242/21/11 Nguyễn Thiện Thuật, Phường 2,073,000,000 3, Quận Nguyễn Hữu Đức 131 Mai Thanh Cần 132 Phạm Thị Kim Oanh 133 Trần Thị Phi Yến 134 Phan Hồng Hải 135 Nguyễn Khánh Chi 136 Nguyễn Hoàng Thông 137 Vũ Minh Hoàng 138 Hoàng Thị Minh Hiền 139 Nguyễn Khắc Hanh Số 102A Lê Quang Định, Phường 14, 1,697,000,000 Quận Bình Thạnh Số 134/5/24 Lạc Long Quân, Phường 3, Quận 1,486,000,000 11 Số 136 Phan Đình Phùng, Phường 2, 8,287,000,000 Quận Phú Nhuận Số 411/1 Bà Hạt, Phường 4, Quận 10 1,914,000,000 Số 146/37/2 Vũ Tùng, Phường 2, Quận Bình 1,079,000,000 Thạnh Số 7B/99/18 Thành Thái, Phường 14, 2,735,000,000 Quận 10 29/32/4 Đoàn Thị Điểm, Phường 1, Quận 2,199,000,000 Phú Nhuận Số 1168/33/5 Trường Sa, Phường 13, Quận 1,980,000,000 Phú Nhuận Số 52/11 Đinh Tiên Hoàng, Phường 4,376,000,000 Đakao, Quận Số 316/7B Lê Văn Sỹ, Phường 14, Quận 2,830,000,000 38/10/22D Trần Khắc Chân, Phường Tân 3,664,000,000 Định, Quận 239/1D Nguyễn Công 140 Trần Ngọc Danh Hoan, Phường 7, Quận 2,798,000,000 Phú Nhuận 53/112/51 Trần Khánh Nguyễn Khắc 141 Dư, Phường Tân Định, 2,002,000,000 Hanh Quận 106I/65 Lạc Long 142 Võ Thị Tài Quân, Phường 3, Quận 1,945,000,000 11 Số 88/37/11 (số cũ Quách Thị Mỹ 88/37/9) Nguyễn 143 Khoái, Phường 02, 1,744,000,000 Hạnh Quận Số 118/27A Trần Hoàng Thị Minh 144 Quang Diệu, Phường 3,795,000,000 Hiền 14, Quận Phú Nhuận Lê Thị Thanh 145 Thu 4,338,000,000 Số 445/2G Lạc Long Nguyễn Thị 146 Quân, Phường 5, Quận 1,591,000,000 Thúy 11 Số 227/35 Nguyễn Nguyễn Phùng 147 Trọng Tuyển, Phường 6,430,000,000 Thu Thủy 8, Quận Phú Nhuận Số 105K/2 Hồ Thị Kỷ, 148 Lê Ngọc Bảo Phường 1, Quận 10 2,307,000,000 Nguyễn Văn Số 389 Lê Đại Hành, 149 Hiệp Phường 11, Quận 11 6,516,000,000 Huỳnh Tích 26F/11 Lê Quốc Hưng, 150 Hồng Phường 12, Quận 2,270,000,000 Số 61 Nguyễn Thiện 151 Long Phương Thuật, Phường 2, 4,321,000,000 Quận Số 602/39/9Q Điện Huỳnh Quang 152 Biên Phủ, Phường 22, 1,600,000,000 Tấn Quận Bình Thạnh 241/7A Điện Biên Nguyễn Văn 153 Phủ, Phường 15, Quận 8,901,000,000 Định Bình Thạnh Số 567 Nguyễn Đình Võ Huỳnh Ngọc 154 Chiểu, Phường 2, 5,680,000,000 Linh Quận Số 217C Bến Vân Diệp Minh 155 Đồn, Phường 5, Quận Tuyền 2,272,000,000 156 Trần Phong Lam 56.70 167.80 2.00 1 4.57 7.7 33.10 72.20 1.50 1 3.35 47.20 84.00 7.00 1 6.92 15 54.40 76.32 2.00 0 3.00 49.70 155.80 6.00 1 3.41 3.6 57.60 201.00 5.00 5.03 35.50 71.00 5.00 7.01 133.30 191.50 3.00 0 4.50 49.90 78.60 5.00 0 2.61 92.90 369.60 7.50 5.45 11.4 38.80 116.40 3.60 1.79 25.20 91.00 4.50 2.01 27.8 44.80 89.60 3.50 4.49 244.90 159.29 4.50 0 4.54 27.40 67.90 4.50 2.13 54.00 91.60 3.00 2.21 57.00 235.50 4.00 6.68 Phường 26, Quận Bình 3,607,000,000 Thạnh 157 Phạm Kim Minh 158 159 160 161 162 163 164 165 166 167 4,452,000,000 82/2/10 Đinh Bộ Lĩnh, Phường 6, Quận Bình 6,079,000,000 Thạnh Số 305/9 Chu Văn An, Võ Thúy Phượng Phường 12, Quận Bình 1,444,000,000 Thạnh Số 479/2 Nguyễn Chí Lý Chín Tỷ Thanh, Phường 15, 2,464,000,000 Quận Số 181/27 Tân Phước, Phường 6, Quận 10, Từ Ngọc Nhiều Thành phố Hồ Chí 1,871,000,000 Minh Số 108/44M Trần Tăng Thị Thảo Quang Diệu, Phường 1,462,000,000 Trinh 14, Quận Số 88/20 Vũ Tùng, Bùi Kim Phượng Phường 2, Quận Bình 825,000,000 Thạnh Số 242 Nguyễn Đình Kiều Ngọc Anh Chiểu, Phường 6, 13,882,000,000 Quận Số 28B Tăng Bạt Hổ, Lý Biện Hùng Phường 11, Quận Bình 7,466,000,000 Thạnh Số 116/10/25 Tô Hiến Vũ Trọng Vĩnh Thành, Phường 15, 7,407,000,000 Quận 10 Số 35/15 Ngô Đức Kế, Nguyễn Đình Phường 12, Quận Bình 2,152,000,000 Long Thạnh Võ Thị Ngọc Duyên 168 Nguyễn Thị Thùy Linh 169 Nguyễn Thị Thúy 170 Nguyễn Bửu Minh 171 Nguyễn Thái 14,329,000,000 Số D35 Bis Nguyễn Trãi, Phường Nguyễn 6,420,000,000 Cư Trinh, Quận Số 482/31 Lê Quang Định, Phường 11, 4,939,000,000 Quận Bình Thạnh Số 163/14/32C Tô 101.31 122.79 6.00 1 4.98 118.50 243.40 5.00 1 4.95 38.00 114.18 2.50 0 5.78 65.40 99.35 2.50 0 5.85 42.90 92.40 2.00 4.17 28.40 47.10 4.00 0 3.39 21.90 43.80 2.00 1 4.52 86.50 170.30 5.00 1 1.44 138.60 296.90 4.50 0 5.66 125.80 349.25 3.00 4.11 70.80 125.00 2.50 0 5.00 108.30 170.24 5.50 3.43 59.6 50.90 261.50 6.00 0 2.67 145.50 190.70 4.50 1 6.01 39.20 72.60 2.00 0 1 3.48 Đăng Trinh 172 173 174 175 176 177 178 Hiến Thành, Phường 1,752,000,000 13, Quận 10 Số 518/2/1 Lê Văn Sỹ, Nguyễn Anh Lan Phường 11, Quận Phú 3,956,000,000 Nhuận Số 177A Trần Văn Dương Thị Thái Đang, Phường 11, Hà 7,445,000,000 Quận Số 66/55 Xô Viết Trần Phong Lam Nghệ Tĩnh, Phường 2,818,000,000 21, Quận Bình Thạnh Số 347/18/8 Huỳnh Nguyễn Phước Văn Bánh, Phường 11, 4,316,000,000 Thường Quận Phú Nhuận Số 253/4 Hà Tôn Mạch Quốc Dân Quyền, Phường 6, 3,040,000,000 Quận 11 Số 445/26/4A1 Nơ Võ Thị Đăng Trang Long, Phường 1,128,000,000 Chiếu 13, Quận Bình Thạnh Số 161A/3A Lạc Long Phan Hoàng Quân, Phường 3, Quận 3,037,000,000 Ngân 11 61.30 181.90 2.00 1 3.58 161.20 139.20 5.00 3.35 47.30 264.05 4.00 3.39 56.26 252.60 3.00 0 4.11 55.74 161.92 4.00 0 5.39 25 32.80 61.50 2.00 0 1 6.70 42.70 125.74 8.00 7.03 Phụ lục 3: Bảng 2: Thống kê mô tả biến mô hình Phụ lục 4: Bảng 3: Ma trận tương quan biến nghiên cứu Phụ lục 5: Bảng 4: Kết nghiên cứu trước kiểm định Phụ lục 6: Bảng 5: Kiểm định phương sai thay đổi Phụ lục 7: Bảng 6: Kiểm định đa cộng tuyến Phụ lục 8: Bảng 7: Kết kiểm định sau sử dụng phương pháp GLS [...]... nghiên cứu 160 mẫu nhà ở trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh từ tháng 6 đến tháng 12 năm 2010 để xác định các nhân tố ảnh hưởng đến giá BĐS Kết quả là những nhân tố vị trí BĐS, diện tích đất, diện tích nhà, khoảng cách từ BĐS tới trung tâm thành phố và khoảng cách từ BĐS tới mặt tiền đường là các nhân tố có ảnh hưởng đến giá BĐS; trong đó, vị trí tọa lạc của BĐS có ảnh hưởng mạnh nhất Giá BĐS tọa lạc trong... bàn thành phố Hồ Chí Minh  Mục tiêu cụ thể: - Chỉ ra các nhân tố liên quan đến đặc điểm vị thế và chất lượng của căn nhà có ảnh hưởng đến giá nhà trên địa bàn thành phố Lượng hóa các nhân tố tác động đến giá trị của căn nhà Đưa ra mô hình định giá nhà ở phù hợp cho thị trường thành phố Hồ Chí - Minh - Cung cấp thông tin cho những người mua và người bán nhà có một tài liệu tham khảo về giá cả nhà hiện... định giá cho nhà ở làm sao để vừa đảm bảo mục tiêu tối đa hóa lợi nhuận vừa đảm bảo mức giá được thị trường chấp nhận đồng thời để góp phần sáng tỏ cơ sở khoa học trong công tác định giá nhà ở, giúp công tác định giá phù hợp với giá thị trường nên tác giả chọn đề tài Các nhân tố ảnh hưởng đến giá nhà ở tại thành phố Hồ Chí Minh làm đề tài nghiên cứu 1.2 Vấn đề nghiên cứu Xác định các nhân tố ảnh hưởng. .. khảo về giá cả nhà hiện nay trên địa bàn Thành phố - Đưa ra một số kiến nghị làm tài liệu tham khảo cho các nhà kinh doanh BĐS 1.3.2 Câu hỏi nghiên cứu Để đạt được mục tiêu của nghiên cứu, đề tài tiến hành trả lời các câu hỏi sau: − Có các nhân tố nào ảnh hưởng đến giá nhà ở trên đại bàn thành phố Hồ Chí Minh? − Mức độ ảnh hưởng của các nhân tố đó đến giá nhà ở ra sao? 1.4 Phương pháp nghiên cứu Nghiên... sản và tình hình nhà đất hiện nay tại thành phố Hồ Chí Minh, tác giả nhận thấy nhu cầu mua bán, sở hữu nhà ở trên thị trường là khá lớn Chính vì thế giá nhà là một trong những nhân tố đầu tiên, quan trọng và tiên quyết trong quyết định mua hoặc bán một căn nhà Xuất phát từ thực tế đó mà mục tiêu của đề tài là xác định các nhân tố và mức độ ảnh hưởng của các nhân tố này và đến giá nhà ở trên một phương... tích sự tác động của các biến ảnh hưởng đến giá nhà tại thành phố Hàng Châu, theo 2.473 mẫu nhà và dữ liệu của 290 nhà được khảo sát nhà thực tế Kết quả nghiên cứu nhận xét 14 trong 18 biến có ảnh hưởng quan trọng đến giá nhà khảo sát Các biến được phân chia thành 4 nhóm và tỷ lệ ảnh hưởng đến giá nhà là: nhóm đặc điểm thuộc cấu trúc (60%), nhóm đặc điểm thuộc khu vực xung quanh nhà (16,5%), nhóm đặc... Ngoài ra nghiên cứu còn chỉ ra giá bán nhà ở Savannah còn chịu ảnh hưởng bởi yếu tố mùa của cung và cầu nhà ở, cụ thể là giá bán nhà có xu hướng cao hơn vào tháng năm và tháng bảy Nghiên cứu của Sema (2010) nghiên cứu mô hình các nhân tố ảnh hưởng đến giá nhà ở tại Addis Ababa, thủ đô của Ethiopia trong giai đoạn năm năm từ năm 17 1997 đến 2001 bằng cách sử dụng mô hình định giá Hedonic nghiên cứu dữ liệu... hình hồi quy Từ kết quả kiểm định xác định các nhân tố ảnh hưởng đến giá nhà đất và mức độ ảnh hưởng của chúng 1.5 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 1.5.1 Đối tượng nghiên cứu Đề tài tập trung nghiên cứu cho đối tượng là nhà ở hay còn gọi là nhà phố (không bao gồm căn hộ chung cư, biệt thự) trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh 1.5.2 Phạm vi nghiên cứu Bài nghiên cứu khảo sát 178 mẫu nhà ở trên địa bàn thành. .. trọng trong các công ty BĐS hoặc công ty thẩm định giá tại thành phố Hồ Chí Minh nhằm làm gia tăng căn cứ để đưa các biến vào trong mô hình sao cho phù hợp với địa bàn nghiên cứu Nghiên cứu định lượng thu thập dữ liệu bằng cách sử dụng các báo cáo thẩm định giá của 178 mẫu nhà phố tại một số công ty thẩm định ở thành phố Hồ Chí Minh trên cơ sở thống kê mô tả, phân tích tương quan và phân tích hồi quy Trong... của các nhân tố này đến giá nhà ở sẽ là tư liệu tham khảo cho những nhà đầu tư cũng như những người có nhu cầu sử dụng thông tin liên quan đến giá nhà ở tại thành phố Hồ Chí Minh 6 ngày 23/6/2010 của Chính phủ -CP ề CHƯƠNG 2: TỔNG QUAN LÝ THUYẾT VÀ CÁC NGHIÊN CỨU TRƯỚC Ở chương 1 tác giả đã giới thiệu tổng quan về đề tài nghiên cứu, trong chương 2 tác giả sẽ giới thiệu tổng quan lý thuyết về nhà ở và ... 1341850070 I- Tên đề tài: Các nhân tố ảnh hưởng đến giá nhà thành phố Hồ Chí Minh II- Nhiệm vụ nội dung: Nghiên cứu xác định nhân tố ảnh hưởng đến giá nhà thành phố Hồ Chí Minh, đánh giá mức độ tác động... với giá thị trường nên tác giả chọn đề tài Các nhân tố ảnh hưởng đến giá nhà thành phố Hồ Chí Minh làm đề tài nghiên cứu 1.2 Vấn đề nghiên cứu Xác định nhân tố ảnh hưởng đến giá nhà địa bàn thành. .. định nhân tố tác động đến giá nhà địa bàn thành phố Hồ Chí Minh  Mục tiêu cụ thể: - Chỉ nhân tố liên quan đến đặc điểm vị chất lượng nhà có ảnh hưởng đến giá nhà địa bàn thành phố Lượng hóa nhân