Nguyên tắc v phơng pháp thẩm định giá Nhân loại sống điều kiện nguồn lực có giới hạn Kinh tế thị trờng hớng tới việc sử dụng hiệu nguồn lực sẵn có Chính điều thúc đẩy phân công lao động sản xuất hàng hoá, đồng thời tác nhân lớn làm cho phân công lao động ngày sâu sắc hơn, kết bật trình xuất hàng loạt nghề nghiệp mới, có nghề thẩm định giá muốn nói đến xuất nghề thẩm định giá công việc thẩm định giá; bởi, nói đến công việc thẩm định giá có lẽ xuất từ lâu, nhng nói đến nghề thẩm định giá lại bắt đầu Chúng ta thờng quan niệm rằng: công việc trở thành nghề nghiệp đáp ứng đợc điều kiện sau: thứ nhất, công việc đợc ngời cần, nhng ngời lại tự làm đợc có làm đợc không hiệu đủ thời gian để làm ngời ta sẵn sàng trả tiền cho làm tốt công việc đó; thứ hai, công việc đòi hỏi tính chuyên môn cao, chuyên môn làm tốt đợc ngời ta trả tiền cho ngời đợc xã hội thừa nhận có lực mặt chuyên môn (có phơng pháp, bí hoàn thành công việc cách nhanh tốt nhất)- lực chuyên môn sở việc hình thành tính chuyên nghiệp; thứ ba, có xuất tổ chức, tập hợp ngời làm công việc đó, tổ chức vừa mang tính chất tổ chức ngành nghề, vừa mang tính chất tổ chức có nghĩa vụ mặt pháp lý đảm bảo uy tín hành nghề Với nghề thẩm định giá thế, với phát triển kinh tế thị trờng nhu cầu thẩm định giá (mua bán, cầm cố, chấp, đầu t, bảo hiểm, tính thuế) ngày tăng theo Bên cạnh đó, phức tạp đối tợng thẩm định giá, nh giá trị lớn tài sản thẩm định giá làm cho hoạt động thẩm định giá trở lên khó khăn, muốn làm tốt cần phải đợc đào tạo (hiện hầu hết nớc Việt Nam, muốn hành nghề thẩm định giá phải có thẻ Thẩm định viên) Thêm vào đó, để đảm bảo phát triển ngành nghề, đảm bảo uy tín hoạt động, nh đảm bảo thống tơng đối hoạt động thẩm định giá làm xuất tổ chức nhà thẩm định giá chuyên nghiệp: tầm cỡ quốc tế (Uỷ ban Thẩm định giá quốc tế- IVSC- thành lập năm 1981), tổ chức thẩm định giá khu vực (Hội ngời Thẩm định giá Châu âuTEGOVA- thành lập năm 1977, Hiệp hội ngời thẩm định giá nớc ASEANAVA- thành lập năm 1981) Việt Nam, hoạt động thẩm định giá có bớc phát triển định Năm 1997, gia nhập Hiệp hội ngời thẩm định giá nớc ASEAN; năm 1998 trở thành thành viên thông Uỷ ban Thẩm định giá quốc tế; ngày 8/5/2002 Uỷ ban Thờng vụ Quốc hội thông qua Pháp lệnh giá dành Mục 3, gồm điều quy định cụ thể hoạt động thẩm định giá; ngày 3/8/2005 Chính phủ ban hành Nghị định 101/2005/NĐ-CP Thẩm định giá; Bộ Tài ban hành hàng loạt Quyết định liên quan đến thẩm định giá: Quyết định số 21/2004/QĐBTC, ngày 24 tháng 02 năm 2004 việc ban hành quy chế cấp, sử dụng quản lý Thẻ thẩm định viên giá; Quyết định số 24/2005/QĐ-BTC, ngày 18 tháng năm 2005 việc ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam (tiêu chuẩn 01, 03 04) Quyết định số 77/2005/QĐ-BTC, ngày 01 tháng 11 năm 2005 việc ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam đợt (tiêu chuẩn 02, 05 06) Thêm vào đó, tổ chức có chức thẩm định giá liên tục đợc thành lập vào hoạt động (các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ơng có trung tâm thẩm định giá, vô số doanh nghiệp có chức thẩm định giá đợc thành lập mới) Từ thấy, thị trờng thẩm định giá bớc đầu có chuyển biến theo hớng tích cực I Một số khái niệm Tài sản - Theo chuẩn mực Kế toán quốc tế: tài sản nguồn lực doanh nghiệp kiểm soát, kết hoạt động khứ, mà từ số lợi ích kinh tế tơng lai dự kiến trớc cách hợp lý - Chuẩn mực kế toán Việt Nam số ban hành kèm theo Quyết định số 149 ngày 31/12/2001 Bộ trởng Bộ Tài Chính: "Tài sản: nguồn lực: (a) Doanh nghiệp kiểm soát đợc; (b) Dự tính đem lại lợi ích kinh tế tơng lai cho doanh nghiệp" - Theo nghĩa chung nhất: tài sản cải vật chất tinh thần có giá trị chủ sở hữu (Viện ngôn ngữ học, Từ điển Tiếng Việt, NXB Đà nẵng, năm 2003, tr.884) Nhằm đáp ứng yêu cầu đời sống kinh tế - xã hội nói chung, quản lý nói riêng, ngời ta có nhiều cách phân biệt loại tài sản: - Theo hình thái biểu hiện: tài sản hữu hình tài sản vô hình - Theo tính chất sở hữu: tài sản công cộng tài sản cá nhân - Theo khả trao đổi: hàng hóa phi hàng hóa - Theo khả di dời: động sản bất động sản - Theo đặc điểm luân chuyển: tài sản cố định tài sản lu động Quyền sở hữu Quyền sở hữu, gồm: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng quyền định đoạt - Quyền chiếm hữu: quyền đợc nắm giữ, quản lý tài sản - Quyền sử dụng: quyền khai thác công dụng hữu ích tài sản, quyền đợc hởng lợi ích mà tài sản mang lại - Quyền định đoạt: quyền đợc chuyển giao sở hữu, trao đổi, biếu, tặng, cho, cho vay, để thừa kế không thực quyền Quyền chủ thể tài sản quy định mặt pháp lý, cho phép chủ thể khai thác lợi ích mà tài sản mang lại Quyền chủ thể tài sản mà lớn khả khai thác đợc nhiều lợi ích từ tài sản cao Vì vậy, thẩm định giá, cần phải xem xét đến quyền chủ thể nói chung, quyền sở hữu tài sản nói riêng hay nói cách khác xem xét đến tình trạng pháp lý tài sản Giá trị Giá trị tài sản biểu tiền lợi ích mà tài sản mang lại cho chủ thể thời điểm định Giá trị hàng hoá dịch vụ đợc tạo trì mối quan hệ yếu tố gắn liền với nhau: tính hữu ích; tính khan hiếm; có nhu cầu tính chuyển giao Thiếu yéu tố giá trị thị trờng hàng hoá không tồn - Tính hữu ích tài sản thể giá trị sử dụng tài sản, hàng hoá dịch vụ có khả thoả mãn nhu cầu ngời Tính hữu ích đặc tính, yếu tố làm cho tài sản trở nên có giá trị Nếu tài sản, hàng hoá có tính hữu ích, nhng tính khan chuyển giao giá trị trao đổi không tồn Đối với loại tài sản tính hữu ích có khác Ví dụ loại bất động sản tính hữu ích khác nhau, làm nhà ở, văn phòng cửa hàng Tính hữu ích (giá trị sử dụng) tài sản định đến giá trị tài sản - Tính khan tài sản, hàng hoá thể khả cung ứng không đáp ứng đầy đủ nhu cầu có khả toán thị trờng thời điểm hay thời kỳ Tính khan định tới giá trị tài sản có tính tơng đối Trên thị trờng khan tài sản, hàng hoá có giá cạnh tranh cao - Tính có nhu cầu nghĩa tài sản cần thiết cho đối tợng sử dụng Đây khái niệm kinh tế cần thiết, hữu ích nhng có khả thoã mãn nhu cầu kinh tế thị trờng, nhu cầu có khả toán, hay cầu thị trờng Trong kinh tế thị trờng cầu tỷ lệ thuận với giá trị tài sản, hàng hoá điều kiện nguồn cung không thay đổi Nh giá trị tài sản, hàng hoá tăng nhu cầu tăng ngợc lại - Tính chuyển giao điều kiện quan trọng kinh tế có chủ sở hữu khác (có nhiều thành phần kinh tế), yêu cầu có tính pháp lý Đây đặc tính quan trọng giá trị tài sản, đặc biệt bất động sản Sự chuyển giao nghĩa di chuyển địa điểm, vật chất mà chuyển giao quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản Thẩm định giá - Theo từ điển Oxford: "Thẩm định giá (valuation) ớc tính trị giá tiền vật, tài sản", "là ớc tính giá trị hành tài sản kinh doanh" - Theo Giáo s W.Seabrooke - Viện Đại học Portsmouth Vơng quốc Anh: "Thẩm định giá ớc tính giá trị quyền sở hữu tài sản cụ thể hình thái tiền tệ cho mục đích đợc xác định rõ" - Theo Fred Peter Marrone - Giám đốc Maketing AVO (Hiệp hội thẩm định giá Austraylia) trình bày lớp bồi dỡng nghiệp vụ thẩm định giá Thành phố Hồ Chí Minh ngày 25/05/1999: Thẩm định giá việc xác định giá trị bất động sản thời điểm, có tính đến chất bất động sản mục đích thẩm định giá Do vậy, thẩm định giá áp dụng kiện thị trờng so sánh mà bạn thu thập đợc phân tích, sau so sánh với tài sản đợc thẩm định giá để hình thành giá trị chúng Fred Peter Marrone cho rằng: thẩm định giá thờng đợc mô tả nh "khoa học không xác" Nó đợc xác định khoa học dựa vào công việc phân tích Nó "không xác" đợc xem nh ý kiến giao dịch xảy ra, thực tế đợc chứng minh - Theo Giáo s Lim Lan Yuan - Giảng viên Trờng Xây dựng bất động sản - Đại học Quốc gia Singapore: Thẩm định giá nghệ thuật hay khoa học ớc tính giá trị cho mục đích cụ thể, tài sản cụ thể, thời điểm, có cân nhắc đến tất đặc điểm tài sản, nh xem xét tất yếu tố kinh tế thị trờng, bao gồm loại đầu t lựa chọn - Pháp lệnh giá Việt Nam công bố ngày 08/05/2002 định nghĩa: "Thẩm định giá việc đánh giá hay đánh giá lại giá trị tài sản phù hợp với thị trờng địa điểm, thời điểm định theo tiêu chuẩn Việt Nam thông lệ Quốc tế" Mặc dù nhiều định nghĩa khác, song nét đặc trng thẩm định giá cần đợc thừa nhận, là: - Thẩm định giá công việc ớc tính - Thẩm định giá hoạt động đòi hỏi tính chuyên môn - Giá trị tài sản đợc tính tiền - Tài sản đợc định giá tài sản nào, song chủ yếu BĐS - Xác định thời điểm cụ thể - Xác định cho mục đích định - Dữ liệu sử dụng trực tiếp gián tiếp liên quan đến thị trờng Để khái quát cách đầy đủ rõ ràng đặc trng nêu trên, cần phải có khái niệm mang tình tổng quát sau: "Thẩm định giá việc ớc tính tiền với độ tin cậy cao lợi ích mà tài sản mang lại cho chủ thể thời điểm định" Giá trị thị trờng Giá trị thị trờng tài sản mức giá ớc tính đợc mua bán thị trờng vào thời điểm thẩm định giá, bên ngời mua sẵn sàng mua bên ngời bán sẵn sàng bán, giao dịch mua bán khách quan độc lập, điều kiện thơng mại bình thờng Nội dung đợc hiểu nh sau: - Giá trị thị trờng tài sản mức giá ớc tính đợc mua bán thị trờng số tiền ớc tính để tài sản đợc mua, bán thị trờng điều kiện thơng mại bình thờng mà mua bán thoả mãn điều kiện thị trờng thời điểm thẩm định giá - " vào thời điểm thẩm định giá " ngày, tháng, năm cụ thể tiến hành thẩm định giá, đợc gắn với yếu tố cung, cầu, thị hiếu sức mua thị trờng thực thẩm định giá trị tài sản - "giữa bên ngời mua sẵn sàng mua " ngời có khả toán có nhu cầu mua tài sản đợc xác định giá trị thị trờng - "và bên ngời bán sẵn sàng bán " ngời bán có quyền sở hữu tài sản (trừ đất), có quyền sử dụng đất có nhu cầu muốn bán tài sản với mức giá tốt đợc thị trờng - điều kiện thơng mại bình thờng việc mua bán đợc tiến hành yếu tố cung, cầu, giá cả, sức mua không xảy đột biến chịu tác động thiên tai, địch họa; kinh tế không bị suy thoái phát triển nóng; thông tin cung, cầu, giá tài sản đợc thể công khai thị trờng Giá trị thị trờng thể mức giá hình thành thị trờng công khai cạnh tranh Thị trờng thị trờng nớc thị trờng quốc tế, bao gồm nhiều ngời mua, ngời bán bao gồm số lợng hạn chế ngời mua, ngời bán Giá trị thị trờng thể mức giá ớc tính mà sở đó, bên bán bên mua thoả thuận thời điểm sau hai bên khảo sát, cân nhắc đầy đủ hội lựa chọn tốt cho từ thông tin thị trờng trớc đa định mua định bán cách hoàn toàn tự nguyện, không nhiệt tình mua nhiệt tình bán mức Giá trị phi thị trờng Giá trị phi thị trờng tài sản mức giá ớc tính đợc xác định theo khác với giá trị thị trờng đợc mua bán, trao đổi theo mức giá không phản ánh giá trị thị trờng nh: giá trị tài sản trình sử dụng, giá trị đầu t, giá trị bảo hiểm, giá trị đặc biệt, giá trị lý, giá trị tài sản bắt buộc phải bán, giá trị doanh nghiệp, giá trị tài sản chuyên dùng, giá trị tài sản có thị trờng hạn chế, giá trị để tính thuế Việc đánh giá giá trị tài sản đợc chủ yếu vào công dụng kinh tế, kỹ thuật chức tài sản vào khả đợc mua bán thị trờng tài sản II nguyên tắc định giá Nguyên tắc sử dụng tốt có hiệu Việc sử dụng tốt có hiệu tài sản đạt đợc mức hữu dụng tối đa hoàn cảnh kinh tế - xã hội thực tế phù hợp, cho phép mặt kỹ thuật, pháp lý, tài đem lại giá trị lớn cho tài sản Tuy nhiên, tài sản sử dụng thực tế không thiết thể khả sử dụng tốt có hiệu tài sản Nguyên tắc thay Trong trờng hợp hai hay nhiều tài sản thay lẫn trình sử dụng, giá trị tài sản đợc xác định tác động lẫn tài sản đến tài sản khác Hình thành giá trị tài sản đợc thẩm định giá thờng có liên quan đến giá trị tài sản khác thay Khi hai tài sản có tính hữu ích nh nhau, tài sản chào bán mức giá thấp tài sản bán đợc trớc Giới hạn giá trị tài sản có xu hớng đợc thiết lập chi phí mua tài sản thay cần thiết tơng đơng, với điều kiện chậm trễ mức làm ảnh hởng đến thay Một ngời thận trọng không trả giá cao chi phí mua tài sản thay thị trờng thời điểm Nguyên tắc dự tính lợi ích tơng lai Giá trị tài sản đợc xác định việc dự tính khả sinh lợi tơng lai Giá trị tài sản chịu ảnh hởng việc dự kiến thị phần ngời tham gia thị trờng thay đổi dự tính trớc yếu tố ảnh hởng đến giá trị Việc ớc tính giá trị tài sản luôn dựa triển vọng tơng lai, lợi ích dự kiến nhận đợc từ quyền sử dụng tài sản ngời mua Nguyên tắc cung - cầu Giá trị tài sản đợc xác định mối quan hệ cung cầu tài sản thị trờng Ngợc lại, giá trị tài sản tác động đến cung cầu tài sản Giá trị tài sản thay đổi tỷ lệ thuận với cầu tỷ lệ nghịch với cung tài sản Giá trị tài sản đợc xác định mối quan hệ cung cầu, có yếu tố đặc điểm vật lý đặc điểm kinh tế - xã hội khác biệt với thuộc tính tài sản khác Sự ảnh hởng đặc tính phụ thêm đợc phản ánh cung - cầu giá trị tài sản Nguyên tắc đóng góp Mức độ mà phận tài sản đóng góp vào tổng thu nhập từ toàn tài sản có tác động đến tổng giá trị tài sản Giá trị tác nhân sản xuất hay phận cấu thành tài sản phụ thuộc vào vắng mặt tác nhân làm giảm giá trị toàn tài sản, có nghĩa lợng giá trị mà đóng góp vào giá trị toàn Nguyên tắc nguyên tắc việc xem xét tính khả thi việc đầu t bổ sung vào tài sản thẩm định viên xác định mức sử dụng tài sản tốt có hiệu Nguyên tắc thay đổi Giá trị tài sản thay đổi theo thay đổi yếu tố hình thành nên giá trị Giá trị tài sản đợc hình thành trình thay đổi liên tục phản ánh hàng loạt mối quan hệ nhân yếu tố ảnh hởng đến giá trị Bản thân yếu tố ảnh hởng đến giá trị luôn thay đổi Do đó, thẩm định giá tài sản, thẩm định viên phải nắm đợc mối quan hệ nhân nhân tố trạng thái động, phải phân tích trình thay đổi nhằm xác định mức sử dụng tài sản tốt có hiệu Nguyên tắc cân Các yếu tố cấu thành tài sản cần phải cân để tài sản đạt đợc khả sinh lời tối đa hay mức hữu dụng cao Do đó, để ớc tính mức sử dụng tốt có hiệu tài sản, cần phải phân tích xem liệu đạt tới cân nh hay không Trong lĩnh vực bất động sản, giá bán đất vị trí không vị trí đất kế cận phải có mức giá trị nh Nguyên tắc thu nhập tăng giảm Tổng thu nhập khoản đầu t tăng lên tăng liên tục tới điểm định, sau đầu t tiếp tục tăng nhng độ lớn thu nhập tăng thêm giảm dần Nguyên tắc hoàn toàn đầu t vào lĩnh vực bất động sản Nguyên tắc phân phối thu nhập Tổng thu nhập sinh từ kết hợp yếu tố trình sản xuất (đất đai, vốn, lao động, quản lý) đợc phân phối cho yếu tố Nếu việc phân phối đợc thực theo nguyên tắc tơng ứng phần tổng thu nhập lại sau phân phối cho vốn, lao động quản lý thể giá trị đất đai 10 Nguyên tắc tuân thủ Tài sản cần phải phù hợp với môi trờng nhằm đạt đợc mức sinh lời tối đa mức hữu dụng cao Do đó, thẩm định viên phải phân tích xem liệu tài sản có phù hợp với môi trờng hay không thẩm định viên xác định mức sử dụng tài sản tốt có hiệu 11 Nguyên tắc cạnh tranh Lợi nhuận cao vợt trội thúc đẩy cạnh tranh, ngợc lại, cạnh tranh mức làm giảm lợi nhuận cuối không lợi nhuận Đối với tài sản, mối quan hệ cạnh tranh đợc quan sát tài sản với tài sản với tài sản khác Do đó, giá trị tài sản đợc hình thành kết cạnh tranh thị trờng III Các phơng pháp định giá Phơng pháp so sánh trực tiếp 1.1 Cơ sở lý luận - Dựa giả định giá trị thị trờng BĐS tơng tự đợc giao dịch với giá trị BĐS cần định giá có mối liên hệ với - Dựa chủ yếu trên nguyên tắc thay nguyên tắc đóng góp 1.2 Các trờng hợp áp dụng - Định giá tài sản có tính đồng nh: hộ, chung c, dãy nhà đợc xây dựng kiểu, nhà riêng biệt bán riêng biệt, phân xởng nhà kho mặt bằng, nhóm văn phòng nhóm cửa hiệu, mảnh đất trống - Phơng pháp so sánh trực tiếp phơng pháp chung định giá cho mục đích mua bán, định giá chấp, định giá để đánh thuế, định giá cho việc mua chuyển quyền sở hữu (hay sử dụng) đất đai 1.3 Các bớc tiến hành 1.3.1 Đối với máy, thiết bị: Bớc 1:- Tìm kiếm thông tin máy, thiết bị loại, so sánh đợc với máy, thiết bị cần thẩm định giá Trong bớc thẩm định viên phải xác định đợc: - Máy, thiết bị đợc sử dụng để so sánh phải có nguyên lý hoạt động, đặc tính cấu tạo - Máy, thiết bị so sánh phải có giá mua, bán tiêu kinh tế- kỹ thuật liên quan công khai thị trờng - Các đặc tính kinh tế- kỹ thuật chủ yếu máy, thiết bị so sánh cần xác định: tên hãng sản xuất; kiểu dáng, sê ri; thời gian sản xuất, thời gian đa vào sử dụng; hãng quốc gia sản xuất; công suất, tuổi thọ kinh tế; mức độ hao mòn Bớc 2- Kiểm tra trạng Bớc 3- Xác định đặc trng kinh tế kỹ thuật máy, thiết bị Bớc 4- Tính toán tìm giá máy, thiết bị cần định giá 1.3.2 Đối với bất động sản: Bớc 1- Tìm kiếm thông tin BĐS đợc giao dịch thời gian gần so sánh với BĐS mục tiêu cần định giá: - Đặc điểm pháp lý: đất, công trình xây dựng - Đặc điểm kinh tế kỹ thuật: kích thớc, qui mô lô đất; hình dáng; vị trí lô đất; khả tiếp cận môi trờng xung quanh - Các công trình xây dựng: nhà hạng mục xây dựng khác (gara, nhà phụ, đờng đi, tờng xây, hàng rào, phong cảnh, xanh ) - Thời điểm giao dịch: ngày, tháng, năm giao dịch - Các điều kiện tính chất giao dịch thị trờng: khả tài chính, phơng thức toán điều kiện ngời bán tự nguyện ngời mua tự nguyện - Qui hoạch Bớc Lựa chọn BĐS tơng tự để so sánh Thẩm định trạng bất động sản (bất động sản so sánh bất động sản thẩm định giá) Bớc Phân tích điều chỉnh: Phân tích: Bất động sản so sánh bất động sản thẩm định giá mặt nh tính pháp lý, kỹ thuật, môi trờng xung quanh, giá bán điều kiện thị trờng thời điểm bán Phân tích thị trờng thời điểm thẩm định giá: cung cầu, động thái ngời mua - bán, lực lợng tham gia thị trờng Điều chỉnh: Nguyên tắc điều chỉnh cách lấy BĐS thẩm định giá làm chuẩn Những yếu tố diện BĐS thẩm định không diện BĐS so sánh cộng thêm ngợc lại Bớc 4- ớc tính giá trị BĐS mục tiêu 1.4 u, nhợc điểm - u điểm: + Đây phơng pháp hầu nh không gặp khó khăn mặt kỹ thuật, không cần thiết phải xây dựng công thức mô hình tính toán, mà dự vào diện giao dịch thị trờng để thừa nhận dấu hiệu giá trị; + Có sở vững để đợc khách hàng, nh quan pháp lý công nhận; + Nó sở cho nhiều phơng pháp định giá khác - Nhợc điểm: + Không có thông tin thị trờng giao dịch tơng tự không sử dụng đợc + Các thông tin thờng mang tính chất lịch sử Phơng pháp thu nhập 2.1 Cơ sở lý luận - Dựa chủ yếu nguyên tắc dự báo lợi ích tơng lai: cho giá thị trờng tài sản với giá trị tất khoản thu nhập ròng tơng lai nhận đợc từ tài sản - Hoàn toàn xác định đợc dòng lợi ích tơng lai mà tài sản tạo 2.2 Các trờng hợp áp dụng - áp dụng cho định giá lĩnh vực đầu t để lựa chọn phơng án đầu t - Định giá tài sản mà dự tính đợc thu nhập ròng năm tơng lai 2.3 Các bớc tiến hành Bớc 1: ớc tính thu nhập hàng năm tài sản Bớc 2: ớc tính chi phí tạo thu nhập hàng năm Trừ chi phí hàng năm khỏi thu nhập hàng năm ta đợc thu nhập hàng năm Bớc 3: Xác định tỷ lệ lãi thích hợp dùng để tính toán Bớc 4: áp dụng công thức vốn hoá để tìm giá trị tài sản cần định giá 2.4 Các dạng định giá phơng pháp thu nhập 2.4.1 Đối với tài sản mang lại thu nhập vĩnh viễn: áp dụng công thức (1) công thức (2): A (1) (2) V = A ì YP V = i Trong đó: - V: giá trị thu nhập tơng lai - A: thu nhập ròng từ BĐS - i: tỷ lệ vốn hoá (tỷ lệ chiết khấu, chi phí hội vốn) - YP: (Years Purchase) nghịch đảo i đợc gọi số nhân, số nhân thể giá trị đồng vốn/năm 2.4.1 Đối với tài sản mang lại thu nhập có thời hạn: a Thu nhập ròng thu đợc hàng năm: (1 + i ) n T V = A + i (1 + i ) n Trong đó: - V: giá trị tài sản - A: thu nhập ròng hàng năm - T: Giá trị lý năm n - n: số năm hoạt động - i: tỷ lệ lãi đòi hỏi b Thu nhập ròng thu đợc không hàng năm: Công thức tổng quát sau: n V = At T + (1 + i ) t (1 + i ) n Trong đó: - V: Giá trị thu nhập ròng tơng lai giá trị thị trờng hành tài sản - At: Thu nhập ròng tơng lai năm thứ t - T: Giá trị lý năm n - i: Tỷ lệ chiết khấu, (tỷ lệ vốn hoá) - n: Thời gian nhận đợc thu nhập 2.5 u, nhợc điểm - u điểm: + Đơn giản áp dụng; + Có độ xác tơng đối cao có chứng thơng vụ so sánh đợc - Nhợc điểm: + Trong phân tích thơng vụ, cần phải điều chỉnh nhiều mặt: tuổi thọ, chất lợng, thời hạn cho thuê, thay đổi tiền cho thuê tơng lai + Mang thông tin hạn chế giả định dòng tiền tơng lai + áp dụng tỷ lệ vốn hoá cố định + Trong hiệu tài sản khứ có tầm quan trọng hàng đầu kêu gọi vốn đầu t, quan tâm nhà đầu t lại tập trung vào lợi nhuận ròng tiềm tàng 3 Phơng pháp chi phí giảm giá 3.1 Cơ sở lý luận - Dựa giả định giá trị tài sản cần định giá đợc đo chi phí làm tài sản tơng tự coi nh vật thay - Dựa chủ yếu vào nguyên tắc thay 3.2 Trờng hợp áp dụng - Định giá tài sản chức sinh lời, tài sản chuyên dùng, đơn chiếc; - Định giá cho mục đích bảo hiểm, thu thuế, đấu thầu; - Thờng đợc dùng có tính chất bổ sung kiểm tra phơng pháp định giá khác 3.3 Các bớc tiến hành Bớc 1- ớc tính giá trị miếng đất mục tiêu cần định giá, coi nh miếng đất đất trống giả sử sử dụng sử dụng cao tốt (đối với bất động sản) Bớc 2- ớc tính chi phí để xây dựng lại công trình có miếng đất (đối với bất động sản) ớc tính chi phí tạo lập đa vào sử dụng máy, thiết bị mới, loại, có tính kỹ thuật tơng tự (đối với máy, thiết bị) Bớc 3- ớc tính tổng số tiền giảm giá tích luỹ tài sản xét tất nguyên nhân Bớc 4- Trừ số tiền giảm giá tích luỹ khỏi chi phí thay thế, chênh lệch thu đợc giá trị tài sản Bớc 5- Cộng giá trị (Bớc 1) với chi phí giảm giá (Bớc 4), đợc giá trị ớc tính BĐS cần định giá 3.4 u, nhợc điểm - u điểm: + Sử dụng để định giá tài sản dùng cho giao dịch mục đích riêng biệt; + Sử dụng chứng thị trờng để so sánh, thiếu sở dự báo dòng lợi ích tơng lai mà tài sản mang lại - Nhợc điểm: + Cũng có hạn chế phơng pháp so sánh trực tiếp + Chi phí lúc đồng hay phù hợp với giá trị Phơng pháp chi phí phải sử dụng cách tiếp cận cộng tới, song tổng nhiều phận cha với giá trị toàn + Việc ớc tính giảm giá tích luỹ mang tính chủ quan nhiều khách quan + Nhà định giá phải hiểu biết kỹ thuật phải có kinh nghiệm 4 Phơng pháp thặng d 4.1 Cơ sở lý luận Phơng pháp thặng d đợc xây dựng dựa chủ yếu nguyên tắc đóng góp nguyên tắc dự kiến dòng lợi ích tơng lai, tức là, giá trị BĐS (giá trị cha đợc phát triển) giá trị lại sau lấy giá trị ớc tính phát triển trừ tất chi phí để tạo phát triển 4.2 Trờng hợp áp dụng Đối tợng BĐS có phát triển có tiềm để phát triển Các BĐS đất trống hay đất có kết cấu xây dựng lỗi thời tồn cần phải thay hay cải tạo 4.3 Các bớc tiến hành Bớc 1: Xác định phơng án sử dụng hiệu BĐS Bớc 2: ớc tính toàn tổng giá trị trình phát triển Bớc 3: ớc tính tổng số chi phí phát triển Bớc 4: Lấy tổng giá trị phát triển trừ tổng chi phí phát triển giá trị dành cho đất 4.4 u, nhợc điểm - u điểm: + Để định giá BĐS có khả phát triển + Thích hợp để đa mức giá tham gia đấu giá + T vấn chi phí xây dựng tối đa tiền bán (cho thuê) tối thiểu - Nhợc điểm: + Khó khăn việc xác định sử dụng cao tốt + Mọi ớc tính chi phí giá bán nh giá trị cuối bị thay đổi tuỳ theo điều kiện thị trờng + Phơng pháp thờng không tính đến giá trị thời gian đồng tiền Phơng pháp lợi nhuận 5.1 Cơ sở lý luận - Phơng pháp lợi nhuận dựa giả thiết giá trị tài sản có liên quan đến lợi nhuận thực đợc hoạt động tài sản mang lại: tài sản mang lại lợi nhuận cao, chứng tỏ tài sản có giá trị so với tài sản không mang lại lợi nhuận lợi nhuận thấp - Dựa chủ yếu nguyên tắc dự báo lợi ích tơng lai: 5.2 Các trờng hợp áp dụng Phơng pháp nàyg áp dụng việc thẩm định tài sản mà việc so sánh với tài sản giống tơng tự gặp khó khăn giá trị chủ yếu phụ thuộc vào khả sinh lời tài sản 5.3 Các bớc tiến hành Quá trình tiến hành phơng pháp bắt đầu việc ớc tính tổng thu nhập, sau trừ chi phí liên quan đến việc tạo thu nhập đó, trừ tiếp khoản thu hồi vốn lãi vốn mà ngời sử dụng tài sản nhận đợc từ hoạt động đầu t vốn họ, trừ tiếp số tiền thởng công cho nhà kinh doanh rủi ro tháo vát ngời Số d lại đợc chuyển hoá thành vốn theo tỷ lệ vốn hoá rút đợc từ phân tích tài sản tơng tự hoạt động thị trờng để tính giá trị thị trờng tài sản 5.4 u, nhợc điểm Phơng pháp lợi nhuận áp dụng để định giá tài sản hoạt động tạo lợi nhuận Muốn thực phơng pháp hiệu quả, nhà định giá phải có kiến thức vững vàng loại hình kinh doanh Lợi nhuận ớc tính không phản ánh đợc mức độ thu nhập thực tài sản Một mức lợi nhuận cao kết động, tháo vát, chăm ngời vận hành tài sản [...]... tự và coi đây nh là một vật thay thế - Dựa chủ yếu vào nguyên tắc thay thế 3.2 Trờng hợp áp dụng - Định giá các tài sản không có chức năng sinh lời, các tài sản chuyên dùng, đơn chiếc; - Định giá cho mục đích bảo hiểm, thu thuế, đấu thầu; - Thờng đợc dùng có tính chất bổ sung hoặc kiểm tra đối với các phơng pháp định giá khác 3.3 Các bớc tiến hành Bớc 1- ớc tính giá trị của miếng đất mục tiêu cần định. .. tính tổng số tiền giảm giá tích luỹ của tài sản xét trên tất cả mọi nguyên nhân Bớc 4- Trừ số tiền giảm giá tích luỹ khỏi chi phí thay thế, chênh lệch thu đợc là giá trị hiện tại của tài sản Bớc 5- Cộng giá trị (Bớc 1) với chi phí giảm giá (Bớc 4), sẽ đợc giá trị ớc tính của BĐS cần định giá 3.4 u, nhợc điểm - u điểm: + Sử dụng để định giá các tài sản dùng cho các giao dịch và mục đích riêng biệt;... pháp so sánh trực tiếp + Chi phí không phải lúc nào cũng đồng nhất hay phù hợp với giá trị Phơng pháp chi phí phải sử dụng cách tiếp cận cộng tới, song tổng của nhiều bộ phận cha chắc đã bằng với giá trị của toàn bộ + Việc ớc tính giảm giá tích luỹ mang tính chủ quan nhiều hơn khách quan + Nhà định giá phải hiểu biết về kỹ thuật và phải có kinh nghiệm 4 Phơng pháp thặng d 4.1 Cơ sở lý luận Phơng pháp. .. tối thiểu - Nhợc điểm: + Khó khăn trong việc xác định sử dụng cao nhất và tốt nhất + Mọi ớc tính về chi phí và giá bán cũng nh giá trị cuối cùng có thể bị thay đổi tuỳ theo các điều kiện của thị trờng + Phơng pháp này thờng không tính đến giá trị thời gian của đồng tiền 5 Phơng pháp lợi nhuận 5.1 Cơ sở lý luận - Phơng pháp lợi nhuận dựa trên giả thiết giá trị của tài sản có liên quan đến lợi nhuận có... thuật và phải có kinh nghiệm 4 Phơng pháp thặng d 4.1 Cơ sở lý luận Phơng pháp thặng d đợc xây dựng dựa chủ yếu trên nguyên tắc đóng góp và nguyên tắc dự kiến dòng lợi ích tơng lai, tức là, giá trị hiện tại của BĐS (giá trị cha đợc phát triển) chính là giá trị còn lại sau khi lấy giá trị ớc tính của sự phát triển trừ đi tất cả các chi phí để tạo ra sự phát triển đó 4.2 Trờng hợp áp dụng Đối tợng là... Xác định phơng án sử dụng hiệu quả nhất của BĐS Bớc 2: ớc tính toàn bộ tổng giá trị của quá trình phát triển Bớc 3: ớc tính tổng số chi phí phát triển Bớc 4: Lấy tổng giá trị phát triển trừ đi tổng chi phí phát triển ra giá trị dành cho đất 4.4 u, nhợc điểm - u điểm: + Để định giá các BĐS có khả năng phát triển + Thích hợp để đa ra mức giá khi tham gia đấu giá + T vấn về chi phí xây dựng tối đa và tiền... thông tin hạn chế về những giả định về dòng tiền trong tơng lai + áp dụng một tỷ lệ vốn hoá cố định + Trong khi hiệu quả của tài sản trong quá khứ có tầm quan trọng hàng đầu trong kêu gọi vốn đầu t, thì sự quan tâm của các nhà đầu t lại tập trung vào lợi nhuận ròng tiềm tàng 3 Phơng pháp chi phí giảm giá 3.1 Cơ sở lý luận - Dựa trên giả định rằng giá trị của tài sản cần định giá có thể đợc đo bằng chi... tính chất lịch sử 2 Phơng pháp thu nhập 2.1 Cơ sở lý luận - Dựa trên chủ yếu trên nguyên tắc dự báo lợi ích tơng lai: cho rằng giá thị trờng của một tài sản bằng với giá trị hiện tại của tất cả các khoản thu nhập ròng tơng lai có thể nhận đợc từ tài sản đó - Hoàn toàn có thể xác định đợc dòng lợi ích tơng lai mà tài sản tạo ra 2.2 Các trờng hợp áp dụng - áp dụng cho định giá trong lĩnh vực đầu t để... lại lợi nhuận cao, chứng tỏ tài sản đó có giá trị hơn so với một tài sản không mang lại lợi nhuận hoặc lợi nhuận thấp - Dựa trên chủ yếu trên nguyên tắc dự báo lợi ích tơng lai: 5.2 Các trờng hợp áp dụng Phơng pháp nàyg áp dụng trong việc thẩm định các tài sản mà việc so sánh với những tài sản giống nhau hoặc tơng tự gặp khó khăn do giá trị chủ yếu phụ thuộc vào khả năng sinh lời của tài sản 5.3 Các... tỷ lệ vốn hoá rút ra đợc từ phân tích các tài sản tơng tự hoạt động trên thị trờng để tính ra giá trị thị trờng của tài sản 5.4 u, nhợc điểm Phơng pháp lợi nhuận chỉ áp dụng để định giá đối với những tài sản hoạt động tạo ra lợi nhuận Muốn thực hiện phơng pháp này hiệu quả, nhà định giá phải có kiến thức vững vàng về các loại hình kinh doanh Lợi nhuận ớc tính có thể không phản ánh đợc mức độ thu nhập ... vụ thẩm định giá Thành phố Hồ Chí Minh ngày 25/05/1999: Thẩm định giá việc xác định giá trị bất động sản thời điểm, có tính đến chất bất động sản mục đích thẩm định giá Do vậy, thẩm định giá. .. thuộc vào vắng mặt tác nhân làm giảm giá trị toàn tài sản, có nghĩa lợng giá trị mà đóng góp vào giá trị toàn Nguyên tắc nguyên tắc việc xem xét tính khả thi việc đầu t bổ sung vào tài sản thẩm định. .. tế" Mặc dù nhiều định nghĩa khác, song nét đặc trng thẩm định giá cần đợc thừa nhận, là: - Thẩm định giá công việc ớc tính - Thẩm định giá hoạt động đòi hỏi tính chuyên môn - Giá trị tài sản đợc