BỘ TÀI CHÍNH TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI CHÍNH - MARKETING KHOA THẨM ĐỊNH GIÁ – KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TÀI LIỆU MÔN PHÁP LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN (Lưu hành nội bộ) CHƯƠNG TRÌNH ĐẠI HỌC – CAO ĐẲNG Giảng viên : Ths Nguyễn Tiến Dũng Tp.HCM, tháng 03 /2012 PHẦN NHỮNG KHÁI NIỆM CƠ BẢN VỀ PHÁP LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Khái niệm pháp luật bất động sản a) Khái niệm bất động sản: Bất động sản tài sản không di dời bao gồm: - Đất đai; - Nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà, cơng trình xây dựng đó; - Các tài sản khác gắn liền với đất đai; - Các tài sản khác pháp luật quy định b) Khái niệm pháp luật kinh doanh bất động sản - Là tập hợp văn quy phạm pháp luật Nhà nước ban hành; - Là hệ thống quy phạm pháp luật điều chỉnh nhóm quan hệ pháp luật liên quan đến hoạt động kinh doanh bất động sản c) Các phận pháp luật kinh doanh bất động sản: - Pháp luật đất đai; Pháp luật thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản; Pháp luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp; Pháp luật nhà ở; Luật kinh doanh bất động sản; 1.2 Đối tượng nghiên cứu Các quy định pháp luật về: - Quyền hạn trách nhiệm Nhà nước đại diện chủ sở hữu toàn dân đất đai thống quản lý đất đai; - Chế độ quản lý sử dụng đất đai; - Quyền nghĩa vụ người sử dụng đất; - Các quy định pháp luật về: - Sở hữu nhà ở, phát triển, quản lý việc sử dụng quản lý Nhà nước nhà - Hoạt động kinh doanh bất động sản; quyền, nghĩa vụ tổ chức, cá nhân hoạt động kinh doanh bất động sản 1.3 Văn pháp luật: - Luật đất đai 2003; - Nghị định 181/2004/NĐ-CP thi hành Luật Đất đai Chính phủ ban hành; - Nghị định số 17/2006/NĐ-CP việc thi hành Luật Đất đai; - Nghị định số 84/2007/NĐ-CP việc quy định bổ sung việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Nhà nước thu hồi đất giải khiếu nại đất đai Chính phủ ban hành; - Nghị định số 197/2004/NĐ-CP bồi thường, hỗ trợ tái định cư Nhà nước thu hồi đất Chính phủ ban hành; - Nghị định số 198/2004/NĐ-CP việc thu tiền sử dụng đất Chính phủ ban hành; - Nghị định số 188/2004/NĐ-CP phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất Chính Phủ ban hành; - Nghị định 123/2007/NĐ-CP sửa đổi bổ sung nghị định 188/2004/NĐCP - Nghị định số 13/2006/NĐ-CP việc xác định giá trị quyền sử dụng đất để tính vào giá trị tài sản tổ chức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất Chính phủ ban hành; - Nghị số: 19/2008/NQ-QH12 Quốc hội ngày 03 tháng 06 năm 2008 việc thí điểm cho tổ chức, cá nhân nước mua sở hữu nhà Việt Nam; - Luật nhà 2005; - Nghị định số 153/2007/NĐ-CP việc quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh Bất động sản Chính phủ ban hành; - Nghị định số 71/2010 Hướng dẫn chi tiết Luật nhà PHẦN PHÁP LUẬT ĐẤT ĐAI I KHÁI QUÁT 1.1 Khái niệm Luật đất đai Đất đai tài nguyên vô quý giá quốc gia Cùng với phát triển kinh tế, cơng trình thị, cơng trình cơng nghiệp, cơng trình dân cư ngày phát triển với quy mô, tốc độ ngày lớn đất đai khơng phải nguồn tài ngun vơ tận, địi hỏi phải tiết kiệm hiệu quả, tăng cường công tác quản lý đất đai đảm bảo hài hoà lợi ích nhà nước với lợi ích người sử dụng đất, thúc đẩy hình thành thị trường bất động sản lành mạnh sở kinh tế thị trường có quản lý Nhà nước Luật đất đai năm 2003 với nội dung tăng cường phân cấp cho UBND cấp việc giao đất, cho thuê đất, phân cấp thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, người sử dụng đất có nhiều quyền đất đai Luật đất đai văn luật QH thông qua, ngành luật độc lập hệ thống pháp luật nước ta, tổng hợp quy phạm pháp luật nhằm điều chỉnh quan hệ đất đai hình thành trình chiếm hữu, sử dụng định đoạt, nhằm sử dụng đất đai có hiệu lợi ích đất nước người sử dụng 1.2 Luật đất đai qua thời kỳ: - LUẬT SỐ 3-LCT/HĐNN8 VỀ ĐẤT ĐAI ban hành ngày 29/12/1987 LUẬT ĐẤT ĐAI SỐ 24-L/CTN ban hành ngày 14/07/1993, có hiệu lực 15/ 10/ 1993 LUẬT SỬA ĐỔI, BỔ SUNG MỘT SỐ ĐIỀU CỦA LUẬT ĐẤT ĐAI, có hiệu lực ngày 01/01/1999 LUẬT SỬA ĐỔI, BỔ SUNG MỘT SỐ ĐIỀU CỦA LUẬT ĐẤT ĐAI, có hiệu lực ngày 01/01/2001 LUẬT ĐẤT ĐAI SỐ 13/2003/QH11 có hiệu lực ngày 01/07/2004 1.3 Chế độ sở hữu toàn dân đất đai: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước đại diện chủ sở hữu Nhà nước thực quyền định đoạt đất đai sau: a) Quyết định mục đích sử dụng đất thơng qua việc định, xét duyệt quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất (sau gọi chung quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất); b) Quy định hạn mức giao đất thời hạn sử dụng đất; c) Quyết định giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; d) Định giá đất Nhà nước thực quyền điều tiết nguồn lợi từ đất đai thơng qua sách tài đất đai sau: a) Thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; b) Thu thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất; c) Điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất mà không đầu tư người sử dụng đất mang lại Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất thơng qua hình thức giao đất, cho th đất, cơng nhận quyền sử dụng đất người sử dụng đất ổn định; quy định quyền nghĩa vụ người sử dụng đất Nhà nước thực quyền đại diện chủ sở hữu toàn dân đất đai thống quản lý nhà nước đất đai: - Quốc hội ban hành pháp luật đất đai, định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất nước; thực quyền giám sát tối cao việc quản lý sử dụng đất đai phạm vi nước - Chính phủ định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất vào mục đích quốc phịng, an ninh; thống quản lý nhà nước đất đai phạm vi nước - Bộ Tài nguyên Môi trường chịu trách nhiệm trước Chính phủ việc quản lý nhà nước đất đai - Hội đồng nhân dân cấp thực quyền giám sát việc thi hành pháp luật đất đai địa phương - Uỷ ban nhân dân cấp thực quyền đại diện chủ sở hữu đất đai quản lý nhà nước đất đai địa phương theo thẩm quyền quy định Luật Đất đai 1.4 Phạm vi đối tượng áp dụng a) Phạm vi điều chỉnh Luật đất đai quy định quyền hạn trách nhiệm Nhà nước đại diện chủ sở hữu toàn dân đất đai thống quản lý đất đai, chế độ quản lý sử dụng đất đai, quyền nghĩa vụ người sử dụng đất b) Đối tượng áp dụng Đối tượng áp dụng Luật Đất đai bao gồm: - Cơ quan nhà nước thực quyền hạn trách nhiệm đại diện chủ sở hữu toàn dân đất đai, thực nhiệm vụ thống quản lý nhà nước đất đai; - Người sử dụng đất; - Các đối tượng khác có liên quan đến việc quản lý, sử dụng đất II CHỦ THỂ SỬ DỤNG ĐẤT 2.1 Khái niệm phân loại a) Chủ thể sử dụng đất: Chủ thể sử dụng đất tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người nước ngồi (cịn gọi người sử dụng đất) Nhà Nước thông qua quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép sử dụng đất b) Phân loại: Chủ thể sử dụng đất (người sử dụng đất) bao gồm : - Các tổ chức nước bao gồm quan nhà nước, tổ chức trị, tổ chức trị - xã hội, tổ chức trị xã hội - nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp, tổ chức kinh tế, tổ chức kinh tế – xã hội, tổ chức nghiệp công, đơn vị vũ trang nhân dân tổ chức khác theo quy định Chính phủ (sau gọi chung tổ chức) Nhà nước giao đất, cho thuê đất công nhận quyền sử dụng đất; tổ chức kinh tế nhận chuyển quyền sử dụng đất; - Hộ gia đình, cá nhân nước (sau gọi chung hộ gia đình, cá nhân) Nhà nước giao đất, cho thuê đất công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất; - Cộng đồng dân cư gồm cộng đồng người Việt Nam sinh sống địa bàn thôn, làng, ấp, bản, bn, phum, sóc điểm dân cư tương tự có phong tục, tập quán có chung dịng họ Nhà nước giao đất công nhận quyền sử dụng đất; - Cơ sở tôn giáo gồm chùa, nhà thờ, thánh thất, thánh đường, tu viện, trường đào tạo riêng tôn giáo, trụ sở tổ chức tôn giáo sở khác tôn giáo Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất giao đất; - Tổ chức nước có chức ngoại giao gồm quan đại diện ngoại giao, quan lãnh sự, quan đại diện khác nước ngồi có chức ngoại giao Chính phủ Việt Nam thừa nhận; quan đại diện tổ chức thuộc Liên hợp quốc, quan tổ chức liên phủ, quan đại diện tổ chức liên phủ Nhà nước Việt Nam cho thuê đất; - Người Việt Nam định cư nước ngồi đầu tư, hoạt động văn hố, hoạt động khoa học thường xuyên sống ổn định Việt Nam Nhà nước Việt Nam giao đất, cho thuê đất, mua nhà gắn liền với quyền sử dụng đất ở; - Tổ chức, cá nhân nước đầu tư vào Việt Nam theo pháp luật đầu tư Nhà nước Việt Nam cho thuê đất Các Cơ quan NN Tổ chức nước Người VN định cư NN Người nước Các Tổ chức CT-XH Các Đơn vị LLVT chủ thể sử dụng đất Các tổ chức kinh tế Hộ gia đình Cá nhân Tổ chức NN có chức ngoại giao Tổ chức, cá nhân NN thực dự án đầu tư 2.2 Quy định quyền nghĩa vụ người sử đất a) Quyền chung người sử dụng đất Người sử dụng đất có quyền chung sau đây: - Được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; - Hưởng thành lao động, kết đầu tư đất; - Hưởng lợi ích cơng trình Nhà nước bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp; - Được Nhà nước hướng dẫn giúp đỡ việc cải tạo, bồi bổ đất nông nghiệp; - Được Nhà nước bảo hộ bị người khác xâm phạm đến quyền sử dụng đất hợp pháp mình; - Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp hành vi khác vi phạm pháp luật đất đai Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền chấp, bảo lãnh, góp vốn quyền sử dụng đất; quyền bồi thường Nhà nước thu hồi đất Người sử dụng đất thực quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; chấp, bảo lãnh, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định khoản Điều 110; khoản khoản Điều 112; khoản 2, 3, 4, 5, 6, Điều 113; khoản Điều 115; điểm b khoản 1, điểm b, c, d, đ e khoản Điều 119; điểm b khoản 1, điểm b điểm c khoản Điều 120 Luật đất đai có điều kiện sau đây: - Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; - Đất khơng có tranh chấp; - Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; - Trong thời hạn sử dụng đất Người sử dụng đất bồi thường Nhà nước thu hồi đất theo quy định Mục Chương II Luật Đất đai b) Nghĩa vụ chung người sử dụng đất Người sử dụng đất có nghĩa vụ chung sau đây: - Sử dụng đất mục đích, ranh giới đất, quy định sử dụng độ sâu lòng đất chiều cao khơng, bảo vệ cơng trình cơng cộng lịng đất tn theo quy định khác pháp luật; - Đăng ký quyền sử dụng đất, làm đầy đủ thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; chấp, bảo lãnh, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật; - Thực nghĩa vụ tài theo quy định pháp luật; - Thực biện pháp bảo vệ đất; - Tuân theo quy định bảo vệ môi trường, không làm tổn hại đến lợi ích hợp pháp người sử dụng đất có liên quan; - Tuân theo quy định pháp luật việc tìm thấy vật lịng đất; - Giao lại đất Nhà nước có định thu hồi đất hết thời hạn sử dụng đất c) Quyền lựa chọn hình thức giao đất, thuê đất Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất làm mặt xây dựng sở sản xuất, kinh doanh, sử dụng đất để xây dựng công trình cơng cộng có mục đích kinh doanh; tổ chức kinh tế sử dụng đất vào mục đích đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng cho thuê, sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối lựa chọn hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất thuê đất Người Việt Nam định cư nước thực dự án đầu tư Việt Nam lựa chọn hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thuê đất trả tiền thuê đất lần cho thời gian thuê Tổ chức, cá nhân nước thực dự án đầu tư Việt Nam, tổ chức nước có chức ngoại giao lựa chọn hình thức thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thuê đất trả tiền thuê đất lần cho thời gian thuê Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư nước thuê đất Nhà nước để làm mặt xây dựng sở sản xuất, kinh doanh, xây dựng công trình cơng cộng có mục đích kinh doanh, xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng cho thuê chuyển sang hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất có nhu cầu phải thực nghĩa vụ tài theo quy định pháp luật III QUẢN LÝ CỦA NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI ĐẤT ĐAI 3.1 Nội dung quản lý Nhà nước đất đai: a) Ban hành văn quy phạm pháp luật quản lý, sử dụng đất đai tổ chức thực văn đó; b) Xác định địa giới hành chính, lập quản lý hồ sơ địa giới hành chính, lập đồ hành chính; c) Khảo sát, đo đạc, đánh giá, phân hạng đất; lập đồ địa chính, đồ trạng sử dụng đất đồ quy hoạch sử dụng đất; d) Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; đ) Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất; e) Đăng ký quyền sử dụng đất, lập quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; g) Thống kê, kiểm kê đất đai; h) Quản lý tài đất đai; i) Quản lý phát triển thị trường quyền sử dụng đất thị trường bất động sản; k) Quản lý, giám sát việc thực quyền nghĩa vụ người sử dụng đất; l) Thanh tra, kiểm tra việc chấp hành quy định pháp luật đất đai xử lý vi phạm pháp luật đất đai; m) Giải tranh chấp đất đai; giải khiếu nại, tố cáo vi phạm việc quản lý sử dụng đất đai; n) Quản lý hoạt động dịch vụ công đất đai Nhà nước có sách đầu tư cho việc thực nhiệm vụ quản lý nhà nước đất đai, xây dựng hệ thống quản lý đất đai đại, đủ lực, bảo đảm quản lý đất đai có hiệu lực hiệu 3.2 Lập, quản lý hồ sơ địa giới hành loại đồ đất đai Chính phủ đạo việc xác định địa giới hành chính, lập quản lý hồ sơ địa giới hành cấp phạm vi nước Bộ Nội vụ quy định trình tự, thủ tục xác định địa giới hành chính, quản lý mốc địa giới hồ sơ địa giới hành Bộ Tài nguyên Môi trường quy định kỹ thuật định mức kinh tế việc cấm mốc địa giới hành chính, lập hồ sơ địa giới hành cấp 3.3 Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất Việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phải bảo đảm nguyên tắc sau đây: - Phù hợp với chiến lược, quy hoạch tổng thể, kế hoạch phát triển kinh tế – xã hội , quốc phòng, an ninh; - Được lập từ tổng thể đến chi tiết, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp trên; kế hoạch sử dụng đất phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất quan nhà nước có thẩm quyền định, xét duyệt; - Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp phải thể nhu cầu sử dụng đất cấp - Sử dụng đất tiết kiệm có hiệu 3.4 Giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất 3.4.1 Căn để định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất: Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất quy hoạch xây dựng đô thị , quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt; Nhu cầu sử dụng đất thể dự án, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất 3.4.2 Thẩm quyền giao đất, cho th đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất: • Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuôc trung ương định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất tổ chức; giao đất sở tôn giáo; giao đất, cho thuê đất người Việt Nam định cư nước ngoài; cho thuê đất tổ chức, cá nhân nước 10 - Đầu tư cải tạo đất xây dựng cơng trình hạ tầng để chuyển nhượng, cho thuê đất có hạ tầng; - Đầu tư cơng trình hạ tầng đất nhận chuyển nhượng để chuyển nhượng, cho thuê đất có hạ tầng; - Đầu tư hạ tầng đất thuê thuê đất có hạ tầng Việc đầu tư tạo lập quỹ đất có hạ tầng để chuyển nhượng, cho thuê phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng pháp luật có liên quan b) Quy định pháp luật chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất Quyền sử dụng đất chuyển nhượng, cho thuê đáp ứng điều kiện quy định khoản Điều Luật Kinh doanh bất động sản Việc chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất thực hình thức sau đây: - Thỏa thuận bên; - Đấu giá quyền sử dụng đất Việc chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất phải lập thành hợp đồng theo quy định pháp luật có liên quan 4.4 Kinh doanh dịch vụ bất động sản Đối tượng kinh doanh: dịch vụ hỗ trợ kinh doanh bất động sản thị trường bất động sản, bao gồm dịch vụ môi giới bất động sản, định giá bất động sản, sàn giao dịch bất động sản, tư vấn bất động sản, đấu giá bất động sản, quảng cáo bất động sản, quản lý bất động sản 4.4.1 Môi giới bất động sản a) Nguyên tắc hoạt động môi giới bất động sản Tổ chức, cá nhân có đủ điều kiện quy định khoản khoản Điều Luật Kinh doanh bất động sản kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản (sau gọi tổ chức, cá nhân môi giới bất động sản), làm trung gian việc đàm phán, ký hợp đồng kinh doanh bất động sản hưởng thù lao, hoa hồng theo hợp đồng môi giới bất động sản Hoạt động môi giới bất động sản phải công khai, trung thực tuân thủ pháp luật Tổ chức, cá nhân môi giới bất động sản không đồng thời vừa nhà môi giới vừa bên thực hợp đồng giao dịch kinh doanh bất động sản 54 b) Nội dung môi giới bất động sản - Tìm kiếm đối tác đáp ứng điều kiện khách hàng để tham gia đàm phán, ký hợp đồng - Đại diện theo uỷ quyền để thực công việc liên quan đến hoạt động kinh doanh bất động sản - Cung cấp thông tin, hỗ trợ cho bên việc đàm phán, ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản c) Quyền tổ chức, cá nhân môi giới bất động sản - Thực dịch vụ môi giới bất động sản theo quy định Pháp Luật - Yêu cầu khách hàng cung cấp hồ sơ, thông tin, tài liệu liên quan đến bất động sản - Hưởng hoa hồng, thù lao môi giới theo thỏa thuận hợp đồng môi giới bất động sản ký với khách hàng - Thuê tổ chức, cá nhân môi giới khác thực công việc môi giới bất động sản phạm vi hợp đồng môi giới bất động sản với khách hàng phải chịu trách nhiệm trước khách hàng kết môi giới - Thu thập thông tin sách, pháp luật kinh doanh bất động sản - Đơn phương chấm dứt hủy bỏ hợp đồng môi giới bất động sản khách hàng vi phạm điều kiện để đơn phương chấm dứt hủy bỏ hợp đồng hai bên thỏa thuận hợp đồng theo quy định pháp luật - Lựa chọn tham gia sàn giao dịch bất động sản - Khiếu nại, tố cáo hành vi vi phạm pháp luật hoạt động môi giới bất động sản - Các quyền khác theo quy định pháp luật d) Nghĩa vụ tổ chức, cá nhân môi giới bất động sản - Thực hợp đồng môi giới bất động sản ký - Cung cấp thông tin bất động sản đưa vào kinh doanh chịu trách nhiệm thơng tin cung cấp - Hỗ trợ bên việc đàm phán, ký kết hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản - Thực chế độ báo cáo theo quy định pháp luật chịu kiểm tra, tra quan nhà nước có thẩm quyền - Bồi thường thiệt hại lỗi gây - Thực nghĩa vụ thuế, nghĩa vụ tài khác theo quy định pháp luật - Các nghĩa vụ khác theo quy định pháp luật 55 e) Chứng môi giới bất động sản Cá nhân cấp chứng môi giới bất động sản có đủ điều kiện sau đây: - Có lực hành vi dân đầy đủ; - Đã đào tạo môi giới bất động sản; - Có hồ sơ xin cấp chứng mơi giới bất động sản Hồ sơ xin cấp chứng môi giới bất động sản bao gồm: - Đơn xin cấp chứng mơi giới bất động sản có xác nhận Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi cư trú người xin cấp chứng chỉ, kèm theo ảnh người xin cấp chứng chỉ; - Bản giấy chứng nhận qua đào tạo môi giới bất động sản Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương đạo tổ chức việc cấp chứng mơi giới bất động sản Chính phủ quy định cụ thể việc đào tạo môi giới bất động sản; cấp, thu hồi chứng môi giới bất động sản việc quản lý hành nghề môi giới bất động sản (Trích ngh đ nh 153/2007/NĐ-CP) Đi u ki n h s c p ch ng ch môi gi i b t đ ng s n (Đi u 14) Cá nhân cấp chứng mơi giới bất động sản có đủ điều kiện sau đây: a) Không phải cán bộ, công chức nhà nước; b) Có lực hành vi dân đầy đủ, không bị cấm hành nghề theo định quan có thẩm quyền; khơng tình trạng bị truy cứu trách nhiệm hình sự, chấp hành án phạt tù; c) Có giấy chứng nhận hồn thành khố đào tạo, bồi dưỡng kiến thức mơi giới bất động sản; d) Có hồ sơ xin cấp chứng môi giới bất động sản theo quy định khoản Điều Hồ sơ xin cấp chứng môi giới bất động sản, bao gồm: a) Đơn xin cấp chứng có dán ảnh có xác nhận Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn (sau gọi chung Ủy ban nhân dân cấp xã) nơi cư trú người xin cấp chứng chỉ; b) 02 ảnh màu cỡ x cm chụp năm xin cấp chứng chỉ; c) Bản chứng minh nhân dân hộ chiếu người xin cấp chứng chỉ; d) Bản giấy chứng nhận hồn thành khóa đào tạo, bồi dưỡng kiến thức môi giới bất động sản 56 4.4.2 Định giá bất động sản a) Ngun tắc hoạt động định giá bất động sản Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ định giá bất động sản phải có điều kiện quy định khoản Điều Luật kinh doanh bất động sản (sau gọi tổ chức, cá nhân định giá bất động sản) Việc định giá bất động sản phải dựa tiêu chuẩn kỹ thuật, tính chất, vị trí, quy mơ, thực trạng bất động sản giá thị trường thời điểm định giá Việc định giá bất động sản phải độc lập, khách quan, trung thực tuân thủ pháp luật b) Chứng thư định giá bất động sản Chứng thư định giá bất động sản bao gồm nội dung sau đây: - Bất động sản định giá; - Vị trí, quy mơ bất động sản; - Tính chất thực trạng bất động sản; - Tình trạng pháp lý bất động sản; - Các hạn chế bất động sản; - Phương pháp định giá bất động sản; - Thời điểm định giá bất động sản; - Giá bất động sản; - Các nội dung khác Chứng thư định giá bất động sản để bên tham khảo đàm phán định giá mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản Chứng thư định giá bất động sản lập thành ba bản, có giá trị pháp lý nhau, hai giao cho khách hàng, lưu tổ chức, cá nhân định giá bất động sản c) Quyền tổ chức, cá nhân định giá bất động sản - Thực dịch vụ định giá bất động sản theo quy định Luật quy định khác pháp luật có liên quan - Yêu cầu khách hàng cung cấp thơng tin, tài liệu có liên quan đến bất động sản làm sở cho việc định giá - Thu thập thơng tin sách, pháp luật kinh doanh bất động sản - Yêu cầu khách hàng trả tiền dịch vụ theo thỏa thuận hợp đồng 57 - Thuê tổ chức, cá nhân định giá khác thực việc định giá bất động sản phạm vi hợp đồng định giá bất động sản với khách hàng phải chịu trách nhiệm trước khách hàng kết định giá - Đơn phương chấm dứt hủy bỏ hợp đồng định giá bất động sản khách hàng vi phạm điều kiện để đơn phương chấm dứt hủy bỏ hợp đồng hai bên thỏa thuận hợp đồng theo quy định pháp luật - Các quyền khác theo quy định pháp luật d) Nghĩa vụ tổ chức, cá nhân định giá bất động sản - Thực thỏa thuận theo hợp đồng định giá bất động sản với khách hàng - Giao chứng thư định giá bất động sản cho khách hàng chịu trách nhiệm chứng thư - Mua bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp định giá bất động sản - Thực chế độ báo cáo theo quy định pháp luật; chịu tra, kiểm tra quan nhà nước có thẩm quyền - Lưu trữ hồ sơ, tài liệu định giá bất động sản - Bồi thường thiệt hại lỗi gây - Thực nghĩa vụ thuế, nghĩa vụ tài khác theo quy định pháp luật - Các nghĩa vụ khác theo quy định pháp luật e) Chứng định giá bất động sản Cá nhân cấp chứng định giá bất động sản có đủ điều kiện sau đây: - Có lực hành vi dân đầy đủ; - Có trình độ từ cao đẳng trở lên; - Đã đào tạo định giá bất động sản; - Có hồ sơ xin cấp chứng định giá bất động sản Hồ sơ xin cấp chứng định giá bất động sản bao gồm: - Đơn xin cấp chứng định giá bất động sản có xác nhận Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi cư trú người xin cấp chứng chỉ, kèm theo ảnh người xin cấp chứng chỉ; - Bản tốt nghiệp cao đẳng trở lên; - Bản giấy chứng nhận qua đào tạo định giá bất động sản Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương đạo tổ chức cấp chứng định giá bất động sản 58 Chính phủ quy định cụ thể việc đào tạo định giá bất động sản; cấp, thu hồi chứng định giá bất động sản việc quản lý hành nghề định giá bất động sản (Trích ngh đ nh 153/2007/NĐ-CP) Đi u ki n h s c p ch ng ch đ nh giá b t đ ng s n (Đi u 15) Cá nhân cấp chứng định giá bất động sản có đủ điều kiện sau đây: a) Khơng phải cán bộ, cơng chức nhà nước; b) Có lực hành vi dân đầy đủ; không bị cấm hành nghề theo định quan có thẩm quyền; khơng tình trạng bị truy cứu trách nhiệm hình sự, chấp hành án phạt tù; c) Có giấy chứng nhận hồn thành khố đào tạo, bồi dưỡng kiến thức định giá bất động sản; d) Có tốt nghiệp cao đẳng đại học; đ) Có hồ sơ xin cấp chứng định giá bất động sản theo quy định khoản Điều Hồ sơ xin cấp chứng định giá bất động sản, bao gồm: a) Đơn xin cấp chứng có dán ảnh có xác nhận Ủy ban nhân dân cấp xã, nơi cư trú người xin cấp chứng chỉ; b) 02 ảnh màu cỡ x cm chụp năm xin cấp chứng chỉ; c) Bản chứng minh nhân dân hộ chiếu người xin cấp chứng chỉ; d) Bản giấy chứng nhận hồn thành khóa đào tạo, bồi dưỡng kiến thức định giá bất động sản; đ) Bản tốt nghiệp cao đẳng đại học 4.4.3 Sàn giao dịch bất động sản a) Ngun tắc tổ chức hoạt động sàn giao dịch bất động sản Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản, tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ bất động sản thành lập sàn giao dịch bất động sản thuê sàn giao dịch bất động sản tổ chức, cá nhân khác để phục vụ cho hoạt động kinh doanh bất động sản Sàn giao dịch bất động sản phải pháp nhân Trường hợp doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh bất động sản thành lập sàn giao dịch bất động sản sàn giao dịch phải có tư cách pháp nhân sử dụng tư cách pháp nhân doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh bất động sản để hoạt động Hoạt động sàn giao dịch bất động sản phải công khai, minh bạch tuân thủ pháp luật Sàn giao dịch bất động sản, doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh bất động sản thành lập sàn giao dịch bất động sản phải chịu trách nhiệm hoạt động sàn giao dịch bất động sản 59 Sàn giao dịch bất động sản phải có tên, địa chỉ, biển hiệu phải thông báo việc thành lập phương tiện thông tin đại chúng; trước hoạt động phải thông báo với quan nhà nước có thẩm quyền địa phương b) Điều kiện thành lập sàn giao dịch bất động sản Đáp ứng điều kiện theo quy định khoản Điều Luật Kinh doanh bất động sản Có quy chế hoạt động sàn giao dịch bất động sản Có sở vật chất, kỹ thuật phù hợp với nội dung hoạt động sàn giao dịch bất động sản Có người quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản đáp ứng điều kiện Chính phủ quy định c) Nội dung hoạt động sàn giao dịch bất động sản - Giao dịch mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản - Môi giới bất động sản - Định giá bất động sản - Tư vấn bất động sản - Quảng cáo bất động sản - Đấu giá bất động sản - Quản lý bất động sản d) Kinh doanh bất động sản thông qua sàn giao dịch bất động sản - Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản phải thông qua sàn giao dịch bất động sản theo quy định Pháp Luật - Nhà nước khuyến khích tổ chức, cá nhân khơng kinh doanh bất động sản thực giao dịch bất động sản thông qua sàn giao dịch bất động sản để bảo đảm công khai, minh bạch quyền lợi bên e) Quyền người quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản - Quản lý, điều hành hoạt động sàn giao dịch bất động sản - Yêu cầu quan nhà nước có thẩm quyền cung cấp thơng tin có liên quan đến bất động sản theo quy định pháp luật - Yêu cầu khách hàng cung cấp thông tin, tài liệu bất động sản đưa lên sàn giao dịch bất động sản - Từ chối đưa lên sàn giao dịch bất động sản bất động sản không đủ điều kiện đưa vào kinh doanh - Thu tiền dịch vụ khách hàng có bất động sản đưa lên sàn giao dịch bất động sản 60 - Yêu cầu khách hàng bồi thường thiệt hại lỗi khách hàng gây - Các quyền khác theo quy định pháp luật f) Nghĩa vụ người quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản (Điều 61) - Bảo đảm bất động sản đưa lên sàn giao dịch phải có đủ điều kiện để đưa vào kinh doanh - Cung cấp đầy đủ, trung thực thông tin, tài liệu liên quan đến bất động sản chịu trách nhiệm thông tin, tài liệu cung cấp - Cung cấp dịch vụ bất động sản sàn giao dịch bất động sản - Bảo đảm sở vật chất, kỹ thuật điều kiện hoạt động sàn giao dịch bất động sản - Bảo đảm để sàn giao dịch bất động sản hoạt động nội dung đăng ký; thực chế độ báo cáo theo quy định pháp luật chịu kiểm tra, tra quan nhà nước có thẩm quyền; thực nghĩa vụ thuế, nghĩa vụ tài khác theo quy định pháp luật - Bồi thường thiệt hại lỗi gây - Các nghĩa vụ khác theo quy định pháp luật (Trích thơng tư 13/2008/TT-BXD) HƯỚNG DẪN VỀ GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN QUA SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN (phần 3) Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải thực việc bán, chuyển nhượng, cho thuê, thuê mua bất động sản thông qua sàn giao dịch bất động sản (trừ dự án nhà xã hội theo Luật Nhà ở) theo quy định sau: Bất động sản phải đủ điều kiện theo quy định pháp luật đem bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua; Chủ đầu tư tự thành lập sàn giao dịch lựa chọn sàn giao dịch bất động sản đơn vị khác thành lập để giới thiệu bất động sản thực giao dịch bất động sản; Sàn giao dịch bất động sản phải công khai thông tin (theo quy định Điểm phần IV Thông tư này) bất động sản cần bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua sàn giao dịch để khách hàng biết đăng ký giao dịch Thời gian thực công khai tối thiểu 07 (bảy) ngày Sàn giao dịch Trong thời hạn nêu trên, thông tin tên dự án, loại, số lượng bất động sản, địa điểm thời gian tổ chức việc bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản phải đăng tải tối thiểu 03 (ba) số liờn tiếp tờ báo phát hành địa phương, tối thiểu 01 (một) lần đài truyền hình địa phương nơi có dự án trang web (nếu có) Sàn giao dịch bất động sản Chi phí đăng tải thơng tin chủ đầu tư (hoặc chủ sở hữu) chi trả; Khi hết thời hạn công khai theo quy định Điểm Phần này, chủ đầu tư (hoặc sàn giao dịch bất động sản uỷ quyền) tổ chức việc bán, chuyển nhượng, cho thuê, thuê mua bất động sản công khai Trường hợp loại bất động sản có từ (hai) khách hàng đăng ký trở lên số khách hàng đăng ký nhiều số lượng bất động sản chủ đầu tư (hoặc sàn giao dịch bất động sản uỷ quyền) phải thực việc lựa chọn khách 61 hàng theo phương thức bốc thăm đấu giá Việc đặt cọc trước triển khai bốc thăm đấu giá bất động sản bên thoả thuận theo quy định pháp luật; Việc đấu giá bất động sản sàn giao dịch thực theo quy định pháp luật bán đấu giá tài sản; Sàn giao dịch bất động sản có trách nhiệm xác nhận bất động sản doanh nghiệp kinh doanh bất động sản giao dịch qua sàn (theo mẫu phụ lục 4) để xác nhận bất động sản giao dịch theo quy định pháp luật; Đối với bất động sản tổ chức, cá nhân không kinh doanh bất động sản mà giao dịch qua Sàn giao dịch bất động sản khơng bắt buộc phải cơng khai thông tin theo quy định Điểm Phần HƯỚNG DẪN MỘT SỐ NỘI DUNG VỀ SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN (phần 4) Mơ hình tổ chức hoạt động sàn giao dịch bất động sản 1.1 Sàn giao dịch bất động sản phải pháp nhân có chức kinh doanh dịch vụ bất động sản Trường hợp doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thành lập sàn giao dịch bất động sản thỡ sàn giao dịch phải có tư cách pháp nhân riêng sử dụng tư cách phỏp nhõn doanh nghiệp để hoạt động 1.2 Sàn giao dịch bất động sản việc thực dịch vụ giao dịch mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua mơi giới bất động sản cịn phép thực một, số toàn dịch vụ sau: 1.2.1 Định giá bất động sản; 1.2.2 Tư vấn bất động sản; 1.2.3 Quảng cáo bất động sản; 1.2.4 Đấu giá bất động sản; 1.2.5 Quản lý bất động sản 1.3 Cơ cấu tổ chức sàn giao dịch bất động sản gồm giám đốc, phó giám đốc phận chuyên môn nghiệp vụ phù hợp với nội dung hoạt động sàn giao dịch 1.4 Người quản lý điều hành sàn giao dịch bất động sản phải đảm bảo điều kiện theo quy định Điều 21 Nghị định 153/2007/NĐ-CP 1.5 Sàn giao dịch bất động sản phải có tối thiểu 02 (hai) nhân viên làm công việc môi giới bất động sản có chứng mơi giới bất động sản Nếu có dịch vụ định giá bất động sản phải có tối thiểu 02 (hai) nhân viên làm công việc định giá bất động sản có chứng định giá bất động sản quan có thẩm quyền cấp 1.6 Sàn giao dịch bất động sản phải có diện tích sử dụng để giao dịch tối thiểu 50m2 phục vụ cho hoạt động môi giới, giao dịch thêm 20 m2 cho hoạt động dịch vụ bổ sung, đồng thời đảm bảo có trang thiết bị phù hợp với nội dung hoạt động 1.7 Sàn giao dịch bất động sản phải có tên, biển hiệu phải có địa giao dịch ổn định tối thiểu thời hạn 01 năm (12 tháng) Nếu có thay đổi địa điểm giao dịch phải thông báo tới quan quản lý nhà nước địa phương khách hàng giao dịch biết Trước tiến hành hoạt động, sàn giao dịch bất động sản phải gửi hồ sơ bao gồm đăng ký kinh doanh quy chế hoạt động Sở Xây dựng địa phương Sở Xây dựng địa phương có trách nhiệm báo cáo Bộ Xây dựng để thống quản lý đưa lên website Mạng sàn giao dịch bất động sản Việt Nam 1.8 Sàn giao dịch bất động sản phải có Quy chế hoạt động, gồm nội dung sau: 62 1.8.1 Những quy định chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn sàn giao dịch bất động sản; 1.8.2 Quy định tổ chức máy hoạt động phận sàn giao dịch bất động sản; 1.8.3 Quy định chế độ quản lý tài sàn giao dịch bất động sản; 1.8.4 Quy định quan hệ với khách hàng giao dịch; 1.8.5 Quy định thông tin bất động sản đưa vào giao dịch; chế độ quản lý, cung cấp thông tin bất động sản, giao dịch sàn giao dịch bất động sản 1.9 Bất động sản đưa giới thiệu, giao dịch sàn giao dịch bất động sản phải đảm bảo điều kiện quy định Điều 6, Điều Luật Kinh doanh bất động sản phải kê khai đầy đủ nội dung thông tin bất động sản theo quy định Khoản Phần 1.10 Các hoạt động dịch vụ sàn giao dịch bất động sản phải thực thông qua hợp đồng 1.11 Quyền nghĩa vụ tổ chức, cá nhân tham gia sàn giao dịch bất động sản thực theo quy định Điều 62 Luật Kinh doanh bất động sản 1.12 Cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản độc lập phải có chứng mơi giới bất động sản phải đăng ký kinh doanh theo quy định pháp luật đăng ký kinh doanh Hướng dẫn số nội dung thông tin bất động sản theo quy định Điều 11 Luật Kinh doanh bất động sản 2.1 Thông tin bất động sản đưa vào kinh doanh phải đầy đủ theo quy định Điều 11 Luật Kinh doanh bất động sản 2.2 Thông tin loại bất động sản: 2.2.1 Đối với nhà phải nêu rõ nhà riêng lẻ hay hộ chung cư Nếu nhà riêng lẻ nêu rõ biệt thự, nhà liền kề hay nhà vườn ; 2.2.2 Đối với bất động sản dịch vụ phải nêu rõ văn phòng, cửa hàng, siêu thị, chợ, khách sạn, nhà nghỉ hay nhà trọ ; 2.2.3 Đối với bất động sản công nghiệp phải nêu rõ hạ tầng khu công nghiệp hay nhà xưởng, nhà máy, kho, bãi ; 2.2.4 Đối với quyền sử dụng đất phải nêu rõ loại đất phi nông nghiệp (đất ở, đất KCN, đất làm mặt sản xuất kinh doanh ), loại đất nông nghiệp hay loại đất khác (nếu có) 2.3 Thơng tin vị trí bất động sản: 2.3.1 Đối với bất động sản khu vực đô thị xác định địa cụ thể, phải nêu rõ số nhà, ngách, ngõ (hẻm), đường phố, quận (huyện), thành phố (tỉnh) Đối với nhà chung cư nêu cụ thể số phịng, tầng, dãy (lô) chung cư Đối với khu vực nông thôn nêu rõ địa bất động sản theo tên xóm, thơn, xã, huyện, tỉnh; 2.3.2 Đối với bất động sản chưa xác định địa cụ thể (chưa thành lập đơn vị hành chính) nêu tên dự án, ký hiệu lô đất (đối với lô đất xây dựng nhà riêng lẻ cơng trình xây dựng khác), ký hiệu hộ (đối với nhà chung cư) 2.4 Thông tin quy mô, diện tích bất động sản: 2.4.1 Đối với nhà riêng lẻ phải nêu rõ: diện tích khn viên đất, diện tích xây dựng, số tầng, tổng diện tích sàn; hộ nhà chung cư phải nêu rõ tổng số hộ, diện tích sàn hộ, số phòng ; 63 2.4.2 Đối với bất động sản khác phải nêu rõ: diện tích khn viên đất, số tầng, tổng diện tích sàn, diện tích sử dụng chung, cơng suất (nếu có); 2.4.3 Đối với hạ tầng khu cơng nghiệp phải nêu rõ: quy mơ diện tích tồn khu cơng nghiệp, mật độ xây dựng, diện tích đất cơng cộng (sử dụng chung), diện tích đất ô đất ; 2.4.4 Bản vẽ tổng mặt bằng, mặt tầng ( có) 2.5 Thơng tin đặc điểm, tính chất, cơng sử dụng, chất lượng bất động sản: 2.5.1 Về đặc điểm, tính chất nêu rõ kết cấu cơng trình, móng, khung, tường, sàn, mái; 2.5.2 Công sử dụng bất động sản thông tin theo thiết kế ban đầu; 2.5.3 Chất lượng bất động sản nêu cụ thể năm xây dựng, cấp, hạng cơng trình; 2.5.4 ảnh chụp tồn cảnh cơng trình thời điểm giới thiệu (nếu có) 2.6 Thơng tin quyền lợi ích người thứ ba có liên quan quyền sở hữu, quyền sử dụng, quyền hưởng lợi ích, tình trạng cho th, chấp, cho mượn, cho nhờ (nếu có) 4.4.4 Dich vụ quản lý bất động sản a) Khái niệm dịch vụ quản lý bất động sản Dịch vụ quản lý bất động sản hoạt động tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ bất động sản chủ sở hữu chủ sử dụng bất động sản uỷ quyền thực việc bảo quản, giữ gìn, trơng coi, vận hành khai thác bất động sản theo hợp đồng quản lý bất động sản b) Nội dung dịch vụ quản lý bất động sản Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ quản lý bất động sản phải có điều kiện quy định khoản Điều Luật KINH DOANH BĐS Nội dung kinh doanh dịch vụ quản lý bất động sản bao gồm: - Bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản theo uỷ quyền chủ sở hữu, chủ sử dụng bất động sản; - Cung cấp dịch vụ bảo đảm trì hoạt động bình thường bất động sản; - Thực bảo trì, sửa chữa bất động sản; - Quản lý, giám sát việc khai thác, sử dụng bất động sản khách hàng theo công năng, thiết kế hợp đồng; - Thực quyền nghĩa vụ khách hàng, với Nhà nước theo uỷ quyền chủ sở hữu, chủ sử dụng bất động sản Nội dung, phạm vi quản lý bất động sản, quyền nghĩa vụ bên giá dịch vụ quản lý bất động sản bên thỏa thuận hợp đồng Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ quản lý bất động sản chịu trách nhiệm quản lý bất động sản theo hợp đồng bồi thường thiệt hại lỗi gây 64 d) Đối tượng dịch vụ quản lý bất động sản: Đối tượng dịch vụ quản lý bất động sản bao gồm: Khu đô thị, khu nhà ở, chung cư, tòa nhà văn phòng, tòa nhà phức hợp, khu cơng nghiệp, khách sạn … (Trích ngh đ nh 71/2010/NĐ-CP) QUẢN LÝ SỬ DỤNG NHÀ CHUNG CƯ (Mục 2) Ph n s h u riêng, ph n s h u chung nhà chung cư có nhi u ch s h u (Đi u 49) Phần sở hữu riêng thiết bị sử dụng riêng nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu bao gồm: a) Phần diện tích bên hộ (kể diện tích ban cơng, lơ gia gắn liền với hộ đó) chủ sở hữu hộ; phần diện tích khác nhà chung cư mà chủ đầu tư bán cho riêng chủ sở hữu hộ bán cho tổ chức, cá nhân khác; b) Phần diện tích thuộc sở hữu riêng chủ đầu tư (chủ đầu tư giữ lại, không bán khơng phân bổ giá trị phần diện tích thuộc sở hữu riêng vào giá bán hộ cho chủ sở hữu hộ); c) Các thiết bị sử dụng riêng hộ, phần diện tích khác thuộc sở hữu riêng chủ sở hữu hộ chủ sở hữu khác Chủ sở hữu hộ, chủ sở hữu phần diện tích khác nhà chung cư quy định điểm a điểm b khoản gọi chung chủ sở hữu nhà chung cư Phần sở hữu chung nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu bao gồm phần diện tích thiết bị sử dụng chung cho nhà chung cư quy định sau: a) Phần diện tích thuộc sở hữu chung chủ sở hữu nhà chung cư bao gồm: không gian, hành lang, cầu thang bộ, cầu thang máy, sân thượng, khung, cột, tường chịu lực, tường bao nhà, tường phân chia hộ, sàn, mái, đường thoát hiểm, hệ thống bể phốt, lối bộ, sân chơi chung phần khác không thuộc sở hữu riêng chủ sở hữu nhà chung cư; b) Phần diện tích khác khơng phải phần diện tích thuộc sở hữu riêng chủ sở hữu nhà chung cư quy định khoản Điều này; c) Nơi để xe (xe đạp, xe cho người tàn tật, xe động hai bánh) xây dựng theo quy chuẩn xây dựng bố trí tầng hầm tầng phần diện tích khác nhà chung cư Đối với khu vực để xe tơ phải xây dựng theo quy chuẩn xây dựng chủ đầu tư định thuộc quyền sở hữu chung chủ sở hữu nhà chung cư thuộc sở hữu riêng chủ sở hữu nhà chung cư quy định khoản Điều này; d) Các thiết bị sử dụng chung cho nhà chung cư quy định khoản Điều 70 Luật Nhà Phần diện tích thuộc sở hữu định khoản dùng để sử dụng chung cho chủ sở hữu nhà chung cư theo quy định Luật Nhà ở, Nghị định quy định quản lý sử dụng nhà chung cư Phần sở hữu riêng phần sở hữu chung nhà chung cư quy định Điều phải ghi rõ hợp đồng mua bán hộ chung cư 65 Qu n lý v n hành nhà chung cư (Đi u 50) Nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu phải có Ban quản trị chủ sở hữu người sử dụng nhà chung cư bầu theo quy định Điều 71 Luật Nhà quy định quản lý sử dụng nhà chung cư Chủ đầu tư có trách nhiệm chuẩn bị nội dung để thành lập Ban quản trị nhà chung cư theo quy định Luật Nhà Ban quản trị nhà chung cư có quyền trách nhiệm theo quy định Điều 72 Luật Nhà quy định quản lý sử dụng nhà chung cư Đối với nhà chung cư nhà xã hội quyền hạn trách nhiệm Ban Quản trị nhà chung cư thực theo hướng dẫn Bộ Xây dựng Việc quản lý vận hành nhà chung cư doanh nghiệp có lực chuyên môn quản lý vận hành nhà chung cư thực Dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư hưởng chế dịch vụ cơng ích theo hướng dẫn Bộ Tài Các chi phí dịch vụ sử dụng nhà chung cư, kể phí dịch vụ trơng giữ xe ô tô không cao mức giá dịch vụ Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định, trừ trường hợp bên có thỏa thuận khác Đối với nhà chung cư có chủ sở hữu chủ sở hữu có trách nhiệm tổ chức quản lý vận hành nhà chung cư Bộ Xây dựng ban hành quy định quản lý sử dụng nhà chung cư để áp dụng thống nước Kinh phí b o trì ph n s (Đi u 51) h u chung c a nhà chung cư có nhi u ch s h u Kinh phí bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu quy định sau: a) Trường hợp chủ đầu tư ký hợp đồng bán hộ kể từ ngày Luật Nhà có hiệu lực thi hành chủ đầu tư có trách nhiệm nộp khoản kinh phí sau đây: - Đối với diện tích nhà bán phải nộp 2% tiền bán, khoản tiền tính vào tiền bán hộ diện tích khác mà người mua phải trả quy định rõ hợp đồng mua bán; - Đối với phần diện tích nhà mà chủ đầu tư giữ lại, khơng bán (khơng tính phần diện tích thuộc sử dụng chung) chủ đầu tư phải nộp 2% giá trị phần diện tích đó; phần giá trị tính theo giá bán hộ có giá cao nhà chung cư b) Khoản kinh phí quy định điểm a khoản trích trước thuế để nộp (Nhà nước không thu thuế khoản kinh phí này) gửi vào ngân hàng thương mại Ban quản trị nhà chung cư quản lý để phục vụ cho cơng tác bảo trì phần sở hữu chung theo quy định quản lý sử dụng nhà chung cư; c) Trường hợp chủ đầu tư ký hợp đồng bán hộ trước ngày Luật Nhà có hiệu lực thi hành mà chủ đầu tư chưa thu 2% tiền bán chủ sở hữu hộ chung cư có trách nhiệm đóng góp khoản kinh phí để bảo trì phần sở hữu chung Kinh phí đóng góp thu phát sinh cơng tác bảo trì xác định cơng việc bảo trì cụ thể Trường hợp kinh phí bảo trì quy định điểm a điểm b khoản Điều không đủ để thực bảo trì phần sở hữu chung chủ sở hữu nhà chung cư có trách nhiệm đóng góp thêm kinh phí tương ứng với phần diện tích thuộc sở hữu 66 riêng chủ sở hữu Trong trường hợp nhà chung cư phải phá dỡ mà kinh phí bảo trì quy định khoản Điều chưa sử dụng hết sử dụng để hỗ trợ tái định cư xây dựng lại nhà chung cư đưa vào quỹ bảo trì nhà chung cư sau xây dựng lại C i t o, phá d nhà chung cư (Đi u 52) Nhà chung cư cũ bị hư hỏng nghiêm trọng, xuống cấp có nguy sập đổ có kết luận quan có thẩm quyền kiểm định chất lượng cơng trình xây dựng Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm tổ chức di chuyển hộ gia đình sống nhà chung cư tới địa điểm khác để thực phá dỡ nhà Các hộ gia đình có trách nhiệm di chuyển theo định Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hưởng quyền lợi ích trường hợp giải phóng mặt Đối với nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu mà thực phá dỡ theo yêu cầu chủ sở hữu để xây dựng lại phải hai phần ba tổng số chủ sở hữu nhà chung cư đồng ý Số chủ sở hữu cịn lại khơng đồng ý phá dỡ bị Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cưỡng chế di chuyển trả chi phí cho việc cưỡng chế phá dỡ nhà Nhà nước có sách ưu đãi khuyến khích trường hợp chủ sở hữu tự nguyện di chuyển đến nơi khác (không tái định cư chỗ) sau xây dựng lại nhà chung cư Trường hợp nhà chung cư cũ chưa thuộc diện phải phá dỡ theo quy định khoản Điều chủ sở hữu có nhu cầu cải tạo nâng cấp mở rộng thêm diện tích phải hai phần ba tổng số chủ sở hữu nhà chung cư đồng ý Việc cải tạo nhà chung cư phải phù hợp quy hoạch xây dựng tuân thủ quy định pháp luật xây dựng Việc cải tạo nhà chung cư thực theo nguyên tắc xã hội hóa, bảo đảm nơi phải tốt nơi cũ chất lượng nhà mơi trường sống Nhà nước khuyến khích việc thực cải tạo khu chung cư cũ xuống cấp theo dự án tổng thể đồng hạ tầng khu vực Căn vào quy định Luật Nhà Nghị định này, Bộ Xây dựng trình Chính phủ ban hành sách riêng việc cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ 4.4.4 Các dịch vụ bất động sản khác a) Tư vấn bất động sản Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ tư vấn bất động sản phải có điều kiện quy định khoản Điều Luật Kinh doanh bất động sản (KD BĐS) Nội dung kinh doanh dịch vụ tư vấn bất động sản bao gồm: - Tư vấn pháp lý bất động sản; - Tư vấn đầu tư tạo lập, kinh doanh bất động sản; - Tư vấn tài bất động sản; - Tư vấn giá bất động sản; 67 - Tư vấn hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản; - Tư vấn nội dung khác liên quan đến bất động sản Nội dung, phạm vi tư vấn, quyền nghĩa vụ bên, giá dịch vụ tư vấn bất động sản bên thỏa thuận hợp đồng Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ tư vấn bất động sản phải chịu trách nhiệm nội dung tư vấn cung cấp bồi thường thiệt hại lỗi gây b) Đấu giá bất động sản Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ đấu giá bất động sản phải có điều kiện quy định khoản Điều Luật KD BĐS Đấu giá bất động sản phải thực theo nguyên tắc công khai, trung thực, bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp bên - Hình thức đấu giá bất động sản bao gồm: - Trực tiếp lời nói; - Bỏ phiếu; Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ đấu giá bất động sản phải công bố công khai, đầy đủ, xác thơng tin bất động sản niêm yết đấu giá tổ chức, cá nhân bán, chuyển nhượng bất động sản cung cấp Hình thức, nội dung đấu giá bất động sản, quyền nghĩa vụ bên, giá dịch vụ đấu giá bất động sản bên thỏa thuận hợp đồng Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ đấu giá bất động sản chịu trách nhiệm thực cam kết hợp đồng bồi thường thiệt hại lỗi gây Việc đấu giá bất động sản phải theo quy định Luật pháp luật đấu giá c) Quảng cáo bất động sản Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ quảng cáo bất động sản phải có điều kiện quy định khoản Điều Luật Kinh doanh bất động sản Quảng cáo bất động sản thực thông qua sàn giao dịch bất động sản, phương tiện thông tin đại chúng phương tiện khác Hình thức, nội dung quảng cáo, quyền nghĩa vụ bên giá dịch vụ quảng cáo bất động sản bên thỏa thuận hợp đồng Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ quảng cáo bất động sản chịu trách nhiệm thực cam kết hợp đồng bồi thường thiệt hại lỗi gây Việc quảng cáo bất động sản phải theo quy định Luật KD BĐS pháp luật quảng cáo 68 ... chung luật kinh doanh bất động sản 4.2.1 Phạm vi điều chỉnh: Quy định hoạt động kinh doanh bất động sản; quyền, nghóa vụ tổ chức, cá nhân hoạt động kinh doanh bất động sản giao dịch bất động sản. ..PHẦN NHỮNG KHÁI NIỆM CƠ BẢN VỀ PHÁP LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Khái niệm pháp luật bất động sản a) Khái niệm bất động sản: Bất động sản tài sản không di dời bao gồm: - Đất đai; -... đề hạn chế, bất cập nêu đòi hỏi thiết thực tế xã hội, việc ban hành Luật kinh doanh bất động sản cần thiết 4.1.2 Mục tiêu Luật Kinh doanh bất động sản - Luật Kinh doanh bất động sản nhằm thể