C.TY TNHH TK-XD HỘI KTS BÌNH ĐỊNH CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự - Hạnh phúc Quy Nhơn, ngày tháng năm THUYẾT MINH QUY HOẠCH CHI TIẾT XÂY DỰNG TỈ LỆ 1/500 CÔNG TRÌNH: QUY HOẠCH CÁC KHU ĐẤT, RẺO ĐẤT XEN KẼ TRONG KHU DÂN CƯ PHƯỜNG NHƠN BÌNH, TP QUY NHƠN ĐỊA ĐIỂM: - Khu đất phía Đông chùa Sơn long phía Tây đường GTNT- khu vực (1) - Khu đất phía Đông đường Khu cải táng có (2) - Khu đất phía Bắc đập Lạc Trường ven đường GTNT khu vực (3) Phần LÝ DO CẦN THIẾT PHẢI LẬP QUY HOẠCH Lý cần thiết phải lập quy hoạch: Phường Nhơn Bình nằm phía Đông Bắc thành phố Quy Nhơn phường có vị trí quan trọng điểm nối kết tuyến đường QL19, QL1A, bên cạnh theo định hướng phát triển không gian đô thị thành phố Quy Nhơn đến năm 2020 phường Nhơn Bình phát triển thành khu đô thị đa chức Giai đoạn nay, bối cảnh tốc độ đô thị hóa ngày cao đặc biệt xu công nghiệp hóa, đại hóa, việc phát triển mở rộng xây dựng vùng nội thành đô thị ngày lớn nhanh Nhiều dự án phát triển đô thị khu vực thành phố Quy Nhơn hình thành Với vị trí địa lý thuận lợi nằm xen cấy khu dân cư trạng, gần khu chức đô thị thành phố, Để đáp ứng nhu cầu đất phù hợp với đồ án quy hoạch chung thành phố Quy Nhơn Việc lập quy hoạch chi tiết xây dựng Các khu đất, rẻo đất xen kẽ khu dân cư phường Nhơn Bình, TP Quy Nhơn cần thiết, để quản lý chống lấn chiếm tạo qũy đất Mục tiêu khu vực quy hoạch : - Chỉnh trang đô thị, chống lấn chiếm - Tạo quỹ đất cho dân cư vùng Phần hai CÁC CĂN CỨ LẬP QUY HOẠCH Cơ sở pháp lý : - Căn Luật Quy hoạch đô thị số 30/2009/QH12 ngày 17/06/2009; - Căn Thông tư số 37/2010/NĐ-CP ngày 07/04/2010 Bộ Xây dựng Chính phủ việc lập, thẩm định, phê duyệt quản lý quy hoạch xây dựng; Nghị định số 38/2010/NĐ-CP ngày 07/04/2010 Chính phủ quản lý không gian, kiến trúc, cảnh quan đô thị; Nghị định số 39/2010/NĐ-CP ngày 07/04/2010 Chính phủ quản lý không gian xây dựng ngầm đô thị; - Thông tư số 10/2010/TT-BXD ngày 11/8/2010 Bộ Xây dựng quy định hồ sơ loại quy hoạch đô thị; - Quyết định số 03/2008/QĐ-BXD ngày 31/3/2008 Bộ Xây dựng ban hành quy định nội dung thể vẽ, thuyết minh nhiệm vụ đồ án quy hoạch xây dựng; - Căn chủ trương số 1163/UBND-TN ngày 28/06/2011 Ủy ban nhân dân thành phố Quy Nhơn việc quy hoạch sử dụng Các khu đất, rẻo đất xen kẽ khu dân cư phường Nhơn Bình - Căn Quyết định số 5194/QĐ-CTUBND-TN ngày 27/09/2012 Ủy ban nhân dân thành phố Quy Nhơn việc nhiệm vụ thiết kế dự toán chi phí công trình: Quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 Các khu đất, rẻo đất xen kẽ khu dân cư phường Nhơn Bình TP Quy Nhơn Các nguồn tài liệu, số liệu, đồ : - Đặc điểm trạng hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội trạng sử dụng đất khu vực quy hoạch - Quy chuẩn xây dựng Việt Nam, Tiêu chuẩn xây dựng khác hành - Tiêu chuẩn thiết kế quy hoạch xây dựng đô thị Việt Nam; TCVN4449- 1987 - Định hướng quy hoạch 1/2000 phường Nhơn Bình Phần ba CÁC ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN VÀ HIỆN TRẠNG Đặc điểm tự nhiên: a Vị trí ranh giới khu đất quy hoạch: Các khu đất, rẻo đất xen kẽ khu dân cư phường Nhơn Bình, TP Quy Nhơn bao gồm điểm dân cư sau : - Khu đất phía Đông chùa Sơn Long phía Tây đường GTNT, khu vực (1) - Giới cận : + Bắc giáp : Dân cư trạng núi ; + Nam giáp : Đường Đào Tấn ( Quốc lộ 19); + Đông giáp: Đường Bê tông Xi măng; + Tây giáp : Chùa Linh Sơn; - Khu đất phía Đông đường Khu cải táng có, phường Nhơn Bình (2) - Giới cận : + Bắc giáp : Dân cư trạng; + Nam giáp : Mương thủy lợi; + Đông giáp: Ruộng lúa; + Tây giáp : Đường Bê tông Xi măng vào khu cải táng; - Khu đất phía Bắc đập Lạc Trường ven đường GTNT khu vực (3) - Giới cận : + Bắc giáp : Đường Bê tông Xi măng; + Nam giáp : Dân cư trạng; + Đông giáp: Dân cư trạng; + Tây giáp : Dân cư trạng; b Địa hình: - Khu quy hoạch nằm khu vực trũng thấp, phần lớn ruộng lúa đất màu, có cao độ: + Khu đất phía Đông chùa Sơn Long phía Tây đường GTNT- khu vực (1) có cao độ tự nhiên +2.00 , so với đường Đào Tấn có cao độ + 4.20 + Khu đất phía Đông đường Khu cải táng có, phường Nhơn Bình (2) có cao độ tự nhiên +1.50, so với đường Bê tông xi măng khu cải táng có cao độ + 3.00 + Khu đất phía Bắc đập Lạc Trường ven đường GTNT khu vực (3) có cao độ tự nhiên +1.20, so với đường Bê tông xi măng có cao độ + 2.60 - Cao độ ngập úng hàng năm khu dân trạng + 3.00 c Địa chất công trình, thủy văn: - Địa chất: Căn vào kết thăm dò khảo sát dự án lân cận dự, nhận định: + Cấu tạo địa chất , + Mực nước ngầm cao, cách mặt đất tự nhiên khoảng 0,8-0,1m Thủy văn: Chịu tác động dòng chảy nhánh sông Trường Úc, tuyến mương thủy lợi trạng Đánh giá trạng: • Hiện trạng sử dụng đất: Khu đất phía Đông chùa Sơn Long phía Tây đường GTNT- khu vực (1) Bảng trạng sử dụng đất: STT LOẠI ĐẤT 3 Đất lúa Đất đường mòn Đất màu Đất nghĩa địa Cộng DIỆN TÍCH (m2) 4.795,0 356,0 713,0 1.330,0 7.194,0 TỶ LỆ (%) 67 10 28 100 Khu đất phía Đông đường Khu cải táng có (2) Bảng trạng sử dụng đất: STT LOẠI ĐẤT Đất lúa Đất đường mòn Đất nghĩa địa Cộng DIỆN TÍCH (m2) 42.320,0 1.604,0 648,0 44.572,0 TỶ LỆ (%) 94 100 * Vị trí quy hoạch Khu đất (1) phía Đông chùa Sơn Long Khu đất (2) phía Đông đường Khu cải táng có - Khu đất phía Bắc đập Lạc Trường ven đường GTNT khu vực (3) Bảng trạng sử dụng đất: STT LOẠI ĐẤT Đất lúa Đất đường mòn, mương nước Cộng DIỆN TÍCH (m2) TỶ LỆ (%) 3.928,0 592,0 4.520,0 87 13 100 • Hiện trạng hạ tầng kỹ thuật : - San nền: Khu quy hoạch nằm khu vực trũng thấp, phần lớn ruộng lúa đất màu, có cao độ: + Khu đất phía Đông chùa Sơn Long phía Tây đường GTNT- khu vực (1) có cao độ tự nhiên +2.00 , so với đường Đào Tấn có cao độ + 4.20 khu dân cư lân cận có cao độ +3.0 + Khu đất phía Đông đường Khu cải táng có, phường Nhơn Bình (2) có cao độ tự nhiên +1.50, so với đường Bê tông xi măng khu cải táng có cao độ + 3.00 + Khu đất phía Bắc đập Lạc Trường ven đường GTNT khu vực (3) có cao độ tự nhiên +1.20, so với đường Bê tông xi măng có cao độ + 2.60 Cao độ ngập úng hàng năm khu dân trạng + 3.00 - Giao thông: Các điểm quy hoạch giáp tuyến đường Bê tông –Xi măng có lộ giới quy định 12m, lòng mặt đường 2,5m, cao độ trung bình +2,8, lại đường bờ ruộng có chiều rộng – 2m cao độ trung bình +2.0 - Thoát nước: Chưa đầu tư , chủ yếu chảy tràn tự nhiên theo mương trạng, hường dốc thoát nước phía Đông Bắc - Cấp nước, cấp điện: Các hạng mục HTKT khác : cấp nước, cấp điện đầu tư đến khu vực quy hoạch • Hiện trạng hạ tầng xã hội : Đây khu vực đất ruộng lúa đất màu, Khu dân cư sinh sống thưa thớt chủ yếu nhà tầng, phần lớn dọc hai bên tuyến đường Bê tông – Xi măng, người dân chủ yếu sinh sống nghề trồng lúa dịch vụ Các điểm quy hoạch cách trường Tiểu học Nhơn Bình bán kính 500 – 800m • Đánh giá chung trạng : - ƯU ĐIỂM: + Khu đất nằm nằm sen cấy khu dân cư có phía Bắc phường Nhơn Bình, thuận tiện bố trí cho khu dân cư Có lợi hưởng lợi sở hạ tầng kỹ thuật, xã hội khu dân cư trạng - NHƯỢC ĐIỂM: + Đầu tư xây dựng hạ tầng cao, đặc biệt công tác san Các tuyến đường trạng đường nhỏ hẹp Phần bốn NỘI DUNG NGHIÊN CỨU LẬP QUY HOẠCH Quy mô sử dụng đất quy hoạch : Bảng cấu sử dụng đất Khu đất phía Đông chùa Sơn Long phía Tây đường GTNT- khu vực STT LOẠI ĐẤT Đất xây dựng nhà ( 32 lô/ 140m2) Đất giao thông HTKT Cộng DIỆN TÍCH (m2) 4.232 2.962 7.194 TỶ LỆ (%) 59 41 100 Bảng cấu sử dụng đất Khu đất phía Đông đường Khu cải táng có STT LOẠI ĐẤT Đất xây dựng nhà ( 157 lô/ 140 m2) Đất công trình công cộng Đất dịch vụ Đất giao thông HTKT Cộng DIỆN TÍCH (m2) 21.771 1.145 1.259 19.121 44.572,0 TỶ LỆ (%) 48,8 2,6 2,8 45,8 100 Bảng cấu sử dụng đất Khu đất phía Bắc đập Lạc Trường ven đường GTNT khu vực STT LOẠI ĐẤT Đất xây dựng nhà ( 25 lô/ 100 - 120m2) Đất giao thông HTKT Cộng DIỆN TÍCH (m2) 2.789 1.731 4.520 TỶ LỆ (%) 62 38 100 * Bảng tổng hợp cấu sử dụng đất Các khu đất, rẻo đất xen kẽ khu dân cư phường Nhơn Bình STT LOẠI ĐẤT Đất xây dựng nhà ( 214 lô) Đất công trình công cộng Đất dịch vụ Đất giao thông HTKT Cộng DIỆN TÍCH (m2) 28.792 1.145 1.259 25.090 56.286,0 TỶ LỆ (%) 51 2 45 100 Quy hoạch hệ thống hạ tầng kỹ thuật a San chuẩn bị kỹ thuật : - Lấy theo cốt thiết kế đường Bê tông – Xi măng trạng Đắp dốc thoải lưu vực thoát nước độ dốc 0,1% - 0,3% + Khu đất phía Đông chùa Sơn Long có cao độ tự nhiên +2.00m , so với đường Đào Tấn có cao độ + 4.20; phía Tây đường BTXM khu dân cư lân cận có cao độ +3.20m + Khu đất phía Đông đường Khu cải táng có cao độ tự nhiên +1.50m, so với đường Bê tông xi măng khu cải táng có cao độ + 3.00m + Khu đất phía Bắc đập Lạc Trường có cao độ tự nhiên +1.20m, so với đường Bê tông xi măng có cao độ + 2.60m - Cao độ tự nhiên trung bình khu vực trạng : + 1.30m - Cao độ thiết kế trung bình khu vực quy hoạch : + 3.30m - Đắp trung bình : + 2m ≥ 2,2m b Quy hoạch hệ thống giao thông: Tổ chức giao thông theo dạng ô cờ phù hợp với TCXDVN 104 : 2007 “Đường đô thị – Yêu cầu thiết kế” - Vận tốc tính toán : V = 20km/h - Tải trọng tính toán : H10 - H13 - Độ dốc dọc thiết kế : i ≥ 3O/OO - Độ dốc ngang đường : i = 2% - Bán kính cong tối thiểu đường : R = 10 ÷ 18m Kết cấu mặt đường: gồm lớp sau - Lớp mặt đường BTXM dày 20 cm - Lớp giấy dầu cát vàng đệm dày 50cm - Lớp móng đường CPĐ đầm chặt K98 dày 30 - 50 cm - Đá vỉa đổ bê tông chổ đá 1x2 M200, lát vĩa hè BTXM Các tuyến đường khu quy hoạch khu có lộ giới sau: Đường 12 m ( – – m); Đương 8m ( – – m); Đường hẻm khu dân cư trạng 6m, 4m c Quy hoạch hệ thống thoát nước mặt: - Bố trí tuyến cống thoát nước dọc theo tuyến đường giao thông, hố thu, hố ga bố trí với khoảng cách trung bình từ 30m ÷ 40m cho hố có nhiệm vụ thu nước mặt chảy tràn từ khu đất - Hệ thống thoát nước thiết kế dựa cao độ san khu đất diện tích khu đất theo nguyên tắc tự chảy, tuyến cống thu nước bố trí theo lưu vực thoát nước tính toán thu gom nước từ cống nhánh khu kết hợp đấu nối với tuyến mương thoát nước trạng đảm bảo thoát nước tốt cho khu vực - Mặt thiết kế hệ thống thoát nước tính toán với lưu vực thoát nước thu gom vào cống thoát nước cống bê tông ly tâm ∅600 ÷ ∅800 hướng thoát nước chủ yếu hướng Bắc đổ mương thoát nước trạng - Kết cấu hệ thống : + Sử dụng cống tròn bê tông ly tâm, cống vỉa hè tải trọng H 10, cống qua đường tải trọng H30 + Miệng xả - Hố ga : Bê tông đá 2x4 mác 200#, nắp đan chịu lực BTCT, đáy Bê tông đá 4x6 mác 150# + Mương : Xây đá chẻ, vữa XM75#, nắp đan chịu lực BTCT d Quy hoạch hệ thống cấp nước: Nguồn cấp theo hệ thống cấp nước TP, dọc tuyến đường Bê tông – Xi măng khu cải táng trạng cung cấp khu vực quy hoạch Lấy từ tuyến ống sau trích đường ống D90 D60 dẫn vào khu vực quy hoạch Lưu lượng tính toán : + Lưu lượng nước dùng cho sinh hoạt : 100 lít/người/ng.đ + Lưu lượng nước dùng cho đất dịch vụ : 10% Qsh + Lưu lượng nước dự phòng + rò rỉ : Qdp = 20% Qsh + Tổng lưu lượng dự kiến : ΣQ = 80 - 100m3/ng.đ e Quy hoạch hệ thống cấp điện: Bảng tiêu phụ tải điện Loại phụ tải Quy mô Chỉ tiêu 1/ Điện sinh hoạt Hộ 2KW/hộ 2/ Điện công trình công cộng m2 sàn 15 W/m2 2/ Điện chiếu sáng Km KW/Km + Nguồn điện: Nguồn điện cấp trực tiếp cho khu vực trục đường dây 0,4kV có trục đường Bê tông – Xi măng khu cải táng + Trạm biến áp: Với phụ tải tính toán định hướng lâu dài đặt 01 trạm biến áp Trạm biến áp xây dựng theo kiểu hở, máy biến áp treo cột Pylon với hệ thống giá đỡ xây dựng theo kiểu kín ẩn công trình công xuất 22/0,4kV –250kVA + Đường dây hạ chiếu sáng: Đường dây 0,4kV từ trạm biến áp đến cấp điện cho công trình Tại điểm rẽ nhánh đặt 01 tủ điện để cấp điện đến dãy nhà, đồng thời cấp điện cho chiếu sáng đường phố f Quy hoạch thoát nước bẩn vệ sinh môi trường: - Chỉ tiêu nước bẩn: Lấy 80 % tiêu chuẩn nước cấp - Chỉ tiêu chất thải rắn sinh hoạt: 1kg/người ngày - Giai đoạn trước mắt hệ thống thoát nước mưa nước thải sinh hoạt chung, nhiên phải có biện pháp xử lý học (hình thức giếng tách) trước thải kênh mương - Nước thải khu quy hoạch nước thải sinh hoạt Trong hộ gia đình xây dựng công trình vệ sinh với hệ thống bể lắng, lọc tự hoại Nước thải sau qua hệ thống lắng lọc tự hoại đạt theo tiêu chuẩn QCVN 14: 2008/ BTNMT đấu nối vào hệ thống thoát nước chung - Tổ chức xây dựng – điểm thu gom chất thải rắn khu dân cư xe chở rác chuyên dụng đưa chất thải rắn đến khu xử lý chung thành phố Phần năm KHÁI TOÁN KINH PHÍ XÂY DỰNG Tổng kinh phí đầu tư dự án: 32.900.000.000,đ Trong : a.- Vốn xây lắp hạ tầng kỹ thuật (San nền; Hệ thống thoát nước; cấp nước; giao thông; Điện) = 18.900.000.000,đ 5,4Ha x 3.500.000.000,đ/Ha = 18.900.000.000,đ b.- Chi phí bồi thường GPMB (tt) = 10.000.000.000,đ c.- Chi phí QL dự án chi phí khác(tt) = 1.000.000.000,đ d.- Dự phòng chi 10%(tt) = 3.000.000.000,đ Suất đầu tư bình quân / : TỔNG VỐN ĐẦU TƯ = 32.900.000.000, đ = 6,09 tỷ đồng/ TỔNG DIỆN TÍCH ĐẤT QH 5,4 Ha Dự kiến bán sản phẩm đất xây dựng phần đất : 1,1 triệu/m2 29.993m2 x 1.100.000 = 32.992.000.000,đ Phần sáu TỔ CHỨC THỰC HIỆN Kiến nghị tổ chức thực hiện: - Cấp phê duyệt : UBND THÀNH PHỐ QUY NHƠN - Cơ quan thẩm định : PHÒNG QUẢN LÝ ĐÔ THỊ TP QUY NHƠN - Đại diện chủ đầu tư : TRUNG TÂM QUỸ ĐẤT TP QUY NHƠN - Đơn vị tư vấn : CTY TNHH TK-XD HỘI KTS BÌNH ĐỊNH Đơn vị tư vấn CTY TNHH TK-XD HỘI KTS BÌNH ĐỊNH 10 11 12 13 14 15 [...].. .11 12 13 14 15 ... gian xây dựng ngầm đô thị; - Thông tư số 10 /2 010 /TT-BXD ngày 11 /8/2 010 Bộ Xây dựng quy định hồ sơ loại quy hoạch đô thị; - Quy t định số 03/2008/QĐ-BXD ngày 31/ 3/2008 Bộ Xây dựng ban hành quy. .. Bình - Căn Quy t định số 519 4/QĐ-CTUBND-TN ngày 27/09/2 012 Ủy ban nhân dân thành phố Quy Nhơn việc nhiệm vụ thiết kế dự toán chi phí công trình: Quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/ 500 Các khu... quy định nội dung thể vẽ, thuyết minh nhiệm vụ đồ án quy hoạch xây dựng; - Căn chủ trương số 11 63/UBND-TN ngày 28/06/2 011 Ủy ban nhân dân thành phố Quy Nhơn việc quy hoạch sử dụng Các khu đất,