http://kilobooks.com THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN M CL C Ch OBO OK S CO M L i nói đ u ng I C s lý lu n v giá đ t I Khái ni m,quan m v đ t đai Khái ni m Các quan m v giá đ t II S c n thi t ph i xác đ ng giá đ t III C s hình thành giá đ t B n ch t c a giá đ t Các quy n quy n l i đ t đai IV M t s ph Ch ng pháp đ nh giá đ t hi n Ph ng pháp so sánh tr c ti p Ph ng pháp thu nh p Ph ng pháp đ u t ng II Nh ng nhân t nh h ng đ n giá đ t c m v t lý c a đ t đai Nhân t v kh n ng đ u t c s h t ng Nhân t v kh n ng phân lo i th theo quy mơ v trí đ a lý Q trình th hố Y u t c nh tranh Chính sách ti n t K t lu n KIL Y u t pháp lý Tài li u tham kh o L I NĨI U http://kilobooks.com THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN Th tr ng b t đ ng s n trình phát tri n b Vi t Nam đ c đ u đ c m r ng c hình thành n tác nhân tham gia th ng b t đ u ho t đ ng có hi u qu t o c s cho tính u vi t c a th tr ng ho t đ ng Quy n s d ng đ t m t lo i hàng hoá quan tr ng c a th tr KIL OBO OKS CO M tr ng Vì th giá quy n s d ng đ t hay nói ng n g n giá đ t có m t v trí đ c bi t th tr đ it ng ng b t đ ng s n, thu hút đ c s quan tâm c a r t nhi u t đai m t nhu c u thi t y u c a m i t ch c, cá nhân, h gia đình b i đ t đai m t a đ sinh ho t, lao đ ng, s n xu t… T t c m i ng i đ u có nhu c u có ch , t t c m i xã h i đ u c n đ t đai đ phát tri n…Có th nói khơng có đ t khơng có s t n t i c a xã h i loài ng i c bi t, đ i v i cá nhân, h gia đình đ t đai đóng vai trị h t s c quan tr ng nhu c u có ch nhu c u thi t y u c a ng i, hay nh c ta th an c m i l c nghi p” Tuy nhiên, đ t đai l i khơng th đ ng nói “ c s n xu t đ i trà nh lo i hàng hoá khác b i nh ng đ c tr ng c a th đ t đai ngày tr nên khan hi m Mà đ t khan hi m giá c a ngày cao S th c hi n nhiên gi i thích mua đ t quan tâm hàng đ u c a t t c m i ng i không phân bi t giàu, nghèo giá đ t Th c t hi n giá đ t c ng gây r t nhi u b c xúc cho c c quan có th m quy n ng giá đ t cao, có thơng tin cho r ng giá đ t Minh cao h n giá đ t b i th i dân b i Hà N i Thành ph H Chí th Tokyo c a Nh t B n Ngoài giá đ t ng gi i phóng m t b ng Nhà n c thu h i c ng nhi u b t c p gây tình tr ng lơn x n nh th i gian qua Chính nh ng b t h p lý v giá đ t hi n mà quan tâm đ n giá đ t tìm hi u k h n nh ng v n đ liên quan đ n giá đ t, th c tr ng nh ng di n liên quan đ n giá đ t đ c bi t quan tâm đ n nhân t nh h nghiên c u đ tài “Nh ng nhân t Liên h v i th tr ng đ n giá đ t nên quy t đ nh ch n nh h ng b t đ ng s n c ng b sung đ ng đ n giá quy n s d ng đ t Vi t Nam” ng th i tìm hi u v n đ c ki n th c môn h c nhà tr s có ích cho cơng vi c t ng lai ng ch c ch n http://kilobooks.com THÖ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN nghiên c u đ c đ tài s d ng ki n th c c a môn: kinh t tài nguyên đ t, Nguyên lý th tr ng b t đ ng s n, nh giá b t đ ng s n nhìn đ n v nh ng v n đ liên quan đ n nhân t ph ng đ n giá ng pháp nghiên c u bi n ch ng v t l ch s , KIL OBO OKS CO M đ t s d ng ph nh h có ng pháp so sánh, u tra, phân tích K t c u c a đ tài nh sau: Ch ng I: C s lý lu n v giá đ t I Khái ni m, quan m v đ t đai 1.Khái ni m 2.Các quan m v giá đ t II S c n thi t ph i xác đ nh giá đ t III C s hình thành giá đ t B n ch t c a giá đ t Các quy n quy n l i đ i v i đ t đai IV Các ph ng pháp đ nh giá đ t hi n Ph ng pháp so sánh tr c ti p Ph ng pháp thu nh p Ph ng pháp đ u t Ch ng II: Nh ng nhân t nh h c m v t lý c a đ t đai ng đ n giá đ t Nhân t v kh n ng đ u t c s h t ng 3.Nhân t v kh n ng phân lo i đô th theo quy mơ v trí đ a lý Q trình th hố Y u t c nh tranh Chính sách ti n t Chính sách pháp lu t Do th i gian trình đ có h n, đ tài nghiên c u ch c ch n không tránh kh i thi u sót Tơi r t mong nh n đ c s đóng góp ý ki n c a quý v đ đ tài hồn ch nh h n Tơi xin chân thành c m n th y cô giáo http://kilobooks.com THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN Trung tâm đào t o a Kinh doanh b t đ ng s n đ c bi t Ths V Th Th o nhi t tình giúp đ th i gian nghiên c u hoàn thi n đ tài KIL OBO OKS CO M nghiên c u http://kilobooks.com THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN Ch S LÝ LU N V GIÁ T KIL OBO OKS CO M C ng I I KHÁI NI M VÀ CÁC QUAN I MV T AI 1.Khái ni m v đ t đai Lu t t đai 1993 n c CHXHCN Vi t Nam kh ng đ nh:” t đai tài nguyên qu c gia vô quý giá, t li u s n xu t đ c bi t, thành ph n quan tr ng hàng đ u c a môi tr ng s ng, đ a bàn phân b khu dân c , xây d ng c s kinh t , v n hoá, xã h i, an ninh qu c phòng Tr i qua nhi u th h nhân dân ta t n bao công s c, x ng máu m i t o l p, b o v đ cv n đ t đai nh ngày nay” Nh v y đ t đai có vai trị đ c bi t quan tr ng đ i s ng c ng nh phát tri n kinh t xã h i c a đ t n Trong ti n trình l ch s c a lồi ng khơng th tách r i đai ng i, ng c i đ t đai có m i quan h t đai ngu n c a c i vô t n c a ng i t o nên đ i, d a vào đ t c nh ng s n ph m đ trì s t n t i c a Khi dân s ngày đơng đ t đai v n có kh n ng t o m t l l nh nl ng ng s n ph m đ đ trì s s ng c a ng ng s n ph m i lao đ ng Ng c l i, i v i nh ng tác đ ng tích c c hay tiêu c c đ n đ t đai nh m ph c v đ i s ng c a t đai thành ph n quan tr ng c a môi tr m t nh ng tài nguyên vô quan tr ng c a ng khơng có đ t đai khơng th có s t n t i c a xã h i lồi ng ng s ng, i Có th nói i t đai tham gia vào t t c ho t đ ng c a đ i s ng kinh t , xã h i t đai đ a m, c s c a thành ph , làng m c, cơng trình cơng nghi p, giao thông, v n t i, thu l i… t đai cung c p nguyên li u cho ngành xây d ng nh : g ch ngói, g m s …cho ngành công nghi p ch bi n, cao su, cà phê…ngoài đ t đai tham gia vào ngành s n xu t c a xã h i nh m t t li u s n xu t đ c bi t Tuy nhiên, đ i v i t ng ngành c th n n kinh t qu c dân đ t đai c ng gi vai trò khác c bi t nơng http://kilobooks.com THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYEÁN nghi p đ t đai y u t hàng đ u c a y u t đ u vào c n thi t không th thi u đ c iv in đai quan tr ng c ta- m t n c ch y u s n xu t nơng nghi p đ t t đai c ng c s đ s n xu t t t c v t ph m i B i v y Wiliam Petis kh ng đ nh: “Lao KIL OBO OKS CO M ph c v cu c s ng c a ng đ ng cha, đ t m c a c a c i” Khi xã h i phát tri n vai trò c a đ t đai ngày tr nên quan tr ng Do nh ng yêu c u c a th c ti n đ t đai tr thành m t lo i hàng hoá đ c bi t Dân s n c ta ngày t ng lên, q trình th hố di n m nh m , mà t ng cung v đ t đai coi nh không đ i nên đ t đai tr nên khan hi m Nhu c u v đ t đai t ng nhanh b i v y giá tr c a đ t đai ngu n c a c i, th c đo s giàu có c a m i qu c gia Nó c ng m t nh ng b ph n lãnh th c a đ t n qu c gia tr c quan tâm nhi u h n c Tôn tr ng ch quy n c a m t c h t ph i tôn tr ng lãnh th c a qu c gia Nh v y, đ t đai khơng ch đóng vai trị quan tr ng đ i s ng, s n xu t mà cịn có m t ý ngh a c c k to l n đ i v i an ninh qu c gia V i nh ng đ t đai mang l i cho ng i, khơng th ph nh n vai trị đ c bi t quan tr ng c a Trong b t c m t giai đo n c a l ch s , b t c hoàn c nh đ t đai c ng n i c trú c a ng xu t v t ch t i, nguyên li u, c s cho m i l nh v c s n t đai theo khía c nh đ a lý đ c hi u m t cách c th nh sau: t đai s n ph m c a t nhiên qua q trình phong hố đá m hình thành nên nhi u lo i đ t khác M t khác, đ t đai l p b m t c a trái đ t, có kh n ng cho s n ph m tr ng đ nuôi s ng lồi ng i, mơi tr ng đ ng i ho t đ ng g n bó ch t ch v i l p b m t theo th i gian không gian nh t đ nh Trong ti n trình l ch s c a xã h i loài ng ngày ch t ch ng i, ng i đ t đai có m i quan h t đai tr thành ngu n c a c i vô t n c a ng i d a vào đ ni s ng i, t đai ln ln thành ph n quan tr ng hàng đ u c a mơi tr ng s ng, khơng có đ t đai khơng có b t k m t ho t đ ng c a ng i c ng không th t n t i xã h i lồi ng i http://kilobooks.com THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN V mơi tr ng, đ t đai th y u t không gian đ ng g n li n v i khí h u, đ a hình, th nh c phân b r ng rãi ph m vi toàn c u c ng nh t ng vùng, t ng mi n lãnh th t đai y u t hình thành nên mơi tr ng Do đ t đai mơi tr v i Thơng qua tác đ ng tích c c c a ng ng s đ n i vào đ t đai, môi c b o v nh đ t d c, đ t đ i núi tr c tr ng gây r ng làm gi m đ xói mịn, b o v đ khí…Ng ng ng có quan h ch t ch KIL OBO OKS CO M ch u tác đ ng c a môi tr tr ng c l i, đ t đai n m c th i mơi tr c m ch n c ng m, u hoà không c nh khu công nghi p không x lý tri t đ ng đ t c ng s b ô nhi m Các quan m v giá đ t Giá đ t m t ph m trù kinh t khách quan, g n li n v i trình trao đ i, chuy n nh ng, th ch p, b o lãnh, th a k …Trong q trình s d ng đ t ln ln có lao đ ng k t tinh đ t nên đ t đai có giá tr giá tr s d ng Khi hai giá tr đ ng ck th hi n qua quan h trao đ i t c có ng i bán đ t đai tr thành hàng hoá Giá đ t đ i mua c coi m t tiêu chu n đ đánh giá m c đ , hi u qu c a trình s d ng đ t ây m t v n đ r t ph c t p mà hi n nhi u quan m khác th m chí trái ng c Trong có quan m n i b t sau: Có quan m cho r ng v i m c đích xác đ nh giá đ t nh hi n c n ph i gi quy t, u hồ hai l i ích đ i l p nhau: Xác đ nh giá đ t đ tính ngu n thu ngân sách Nhà n d ng đ t, l phí tr Nhà n c nh : tính thu , tính ti n giao đ t, ti n thuê đ t, ti n s c b …Xác đ nh giá đ t đ b i th ng cho ng i s d ng đ t c thu h i đ t, th ch p, đ u giá quy n s d ng đ t, đ tr n thi hành án… ó hai m t đ i l p v l i ích Th c ch t quan m gi i quy t hài hoà l i ích c a Nhà n giao d ch dân s n c ph i b i th c bên liên quan quan h gi quy t l i ích c a ng ng cho ng i b Nhà n i s d ng đ t Khi Nhà n c thu h i đ t Nhà c thu h i đ t ph c v cho m c đích cơng c ng, qu c phòng an ninh s gây nh h s ng c a ng i b thu h i đ t ng r t l n đ n đ i t đai, tài s n b thu h i m c dù đ c b i th ng nh ng h di n ph i di d i s g p r t nhi u khó kh n, n u khơng có http://kilobooks.com THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN khu tái đ nh c h ph i t tìm n i m i c bi t đ i v i nh ng h có v trí đ t t t ti n hành kinh doanh có hi u qu mà ph i di d i đ n v trí khác s ng r t l n đ n doanh thu c a h Trong tr c a Nhà n c nh h ng tr c ti p đ n l i ích tr ng h p vi c thu h i đ t c m t c a cá nhân, h KIL OBO OKS CO M nh h gia đình t ch c M t khác, ng i Vi t Nam có tâm lý g n bó v i n i sinh s ng, khơng mu n chuy n n i khác v i nh ng m i quan h khác Vì th đ gi i quy t l i ích c a ng tâm lý y, Nhà n l i ích c a h i b thu h i đ t đ ng th i thuy t ph c đ c ph i đ t giá b i th c ng h p lý đ không làm t n h i đ n Bên c nh cịn có quan m cho r ng c n ph i gi i quy t đ u tiên v n đ hai giá đ i v i m t th a đ t, v i hai n i dung là: M t là, giá đ t Nhà n c xác đ nh thu h i đ t c n l y theo giá đ t ch a chuy n m c đích s d ng, ch a có đ u t , giá th p ( ví d giá đ t nông nghi p); nh ng sau chuy n m c đích s d ng đ giao, đ cho ng ví d giá đ t chuy n nh t i đô th ) Hai là, xem xét giá đ t Nhà n ng th c t th tr giá th tr i khác th, giá đ t cao ( c xác đ nh giá ng Th c t có hai lo i giá đ t đ ng giá chu n Giá th tr c áp d ng ng c a đ t giá hi n th c áp d ng mua bán quy n s d ng đ t, giá t u ch nh lên xu ng tu theo nhu c u s d ng đ t sách c a Nhà n n c v đ t đai Giá chu n giá Nhà c xây d ng d a y u t : giá c th tr tiêu dùng, s c mua c a đ ng ti n Thông th khung giá, giá t i đa, t i thi u Nhà n ki m soát s bi n đ ng c a th tr n ng, m c thu nh p c a ng ng giá chu n đ i c xây d ng thành c quy đ nh đ qu n lý giá đ t ng đ t ph c v cho m c tiêu qu n lý Nhà c v đ t đai V i l n thay đ i khung giá đ t c a Chính ph , v i kho ng vài n m m t l n thay đ i khung giá c a UBND t nh, v i s bi n đ ng kinh t , xã h i r t khác c a 64 t nh, thành ph làm thay đ i c c u s d ng đ t làm cho kho ng cách gi a giá đ t c a Nhà n s d ng đ t th c t cách bi t, v nhi u mâu thu n xã h i c giá chuy n nh ng quy n t kh i t m ki m soát c a Nhà n ct o http://kilobooks.com THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN Quan m c a Nhà n 2003 là: “ Giá đ t đ c v giá đ t theo v n b n m i nh t Lu t đ t đai c hình thành tr ng h p:  Do UBND t nh, thành ph tr c thu c Trung ng quy đ nh  Do ng KIL OBO OKS CO M  Do đ u giá quy n s d ng đ t ho c đ u th u d án có s d ng đ t i s d ng đ t tho thu n v giá đ t v i nh ng ng th c hi n qu ên chuy n nh i có liên quan ng, cho thuê, cho thuê l i quy n s d ng đ t; góp v n b ng quy n s d ng đ t” ( i u 55) Giá đ t Nhà n c quy đ nh c n ph i đ m b o nguyên t c theo i u 56 Lu t đ t đai 2003 II S C N THI T PH I XÁC NH GIÁ T Giá đ t ph m trù kinh t khách quan, g n li n v i trình trao đ i, chuy n nh ng, cho thuê, th ch p, c m c , b o lãnh, góp v n… có liên quan đ n l i ích c a đ i t ng liên quan Thông th ng, tr c tài s n nhà đ t tham gia giao d ch cho m c đích khác đ u c n ph i xác đ nh giá đ t Chúng ta bi t r ng giá đ t đ c xác đ nh thông qua lu ng thu nh p m nh đ t mang l i nên giá đ t đ đánh giá tiêu chu n đ đánh giá hi u qu s d ng đ t N u ng i s d ng đ t bi t khai thác nh ng l i th c a m nh đ t s đánh giá m nh đ t có giá cao h n nh ng ng đ t đai đ i không th y đ c l i th Vì th c s d ng có hi u qu giá c a s cao c bi t, đ i v i b t k m t s trao đ i, mua bán c a m t lo i hàng hoá đ u c n ph i có y u t giá c Quy n s d ng đ t c ng khơng n m ngồi quy lu t Tuy nhiên, quy n s d ng đ t m t hàng hố đ c bi t Nó khơng đ tr l ng nh hàng hoá khác Ng i mua ng c bày bán th i bán khơng có c h i đ ng thơng tin c n thi t đ l a ch n M t khác, đ t đai th ng có giá tr l n, s l n mua bán thi u kinh nghi m Vì nh ng lý nên xác đ nh giá đ t c n ph i có nhà chun mơn có kinh nghi m Nh v y, lo i giao d ch th tr ng b t đ ng s n liên quan đ n quy n s d ng đ t đ u c n ph i xác đ nh giá đ t Ngoài ra, giá đ t theo khung giá c a Nhà n c ban hành c s http://kilobooks.com THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN pháp lý, t o u ki n đ s h u toàn dân v đ t đai đ th tr ng Khung giá đ t ban hành theo lo i đ c hoà nh p vào c ch ng ph , theo v trí H th ng khung giá bao g m b ng giá c a UBND t nh, thành ph tr c thu c ng ban hành theo t ng n m Các giao d ch th tr KIL OBO OKS CO M Trung ng quy n s d ng đ t đ u d a c s c a khung giá đ đ nh giá cho th a đ t Hi n nay, giá khung giá m i theo Ngh đ nh 188 cao h n r t nhi u so v i khung giá c , ch ng h n Hà N i, giá cao nh t 67.2tri u đ ng/ m2, th p nh t 500 nghìn đ ng/ m2 i u t o u ki n thu n l i h n cho ng d ng đ t tham gia công khai vào th tr tr is ng quy n s d ng đ t nói riêng th ng b t đ ng s n nói chung M c dù khung giá đ t nâng lên đáng k nh ng v n th p h n nhi u so v i giá th tr giao d ch “ng m” v ng, v y n y sinh ho t đ ng t kh i t m ki m soát c a Nhà n c bi t, đ i v i công tác b i th c ng, gi i phóng m t b ng Nhà n h i đ t, giá đ t c ng đóng vai trị vơ quan tr ng đ y nhanh ti n đ gi i phóng m t b ng T tr c thu ó m t sách đ c đ n có l nh ng v m c nhi u nh t liên quan đ n đ t đai giá b i th ng đ t Nhà n đ t cho m c đích cơng c ng, qu c phịng an ninh N ng c thu h i c ta trình cơng nghi p hố, hi n đ i hố nên di n tích đ t phi nơng nghi p t ng lên u t t y u ch y u đ t xây d ng khu công nghi p, khu chung c , đ ng giao thơng… làm đ c u Nhà n nh ng đ đ m b o l i ích c a ng th ng Tuy nhiên, giá b i th ng th i s c ta bu c ph i thu h i đ t d ng đ t Nhà n ng th p h n giá th tr th m chí có n i lên t i 10 l n dù đ a ph c ph i b i ng t đ n l n ng áp d ng giá b i th phép t ng lên 20% so v i khung giá đ t c a Nhà n c ng đ c ó nguyên nhân ch y u c a tình tr ng u ki n liên miên đ ng th i khơng có m t b ng xây d ng ng tr c th c t Nhà n h p lý h n, g n v i giá th tr Qua n i dung trình bày c ph i có bi n pháp nghiên c u xác đ nh giá đ t ng h n ta th y giá đ t th c s c n thi t r t nhi u l nh v c Vì th ph i xác đ nh giá đ t xác, h p lý đ đ m b o tính cơng http://kilobooks.com THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN Nhân t v kh n ng đ u t c s h t ng C s h t ng g m c s h t ng k thu t ( đ c, h th ng d ch v n sinh ho t chi u sáng, h th ng KIL OBO OKS CO M v c p thoát n ng giao thông h th ng d ch thông tin liên l c…) c s h t ng xã h i (tr ng h c, b nh vi n, khu vui ch i gi i trí…) M t đ phát tri n c a k t c u h t ng có tác đ ng r t l n đ n giá đ t K t c u h t ng có tính đ c tr ng khác gi a thành th nơng thơn Có th th y c s h t ng th có ý ngh a quan tr ng vi c xác đ nh giá đ t h n so v i c s h t ng nông thôn K t c u h t ng có th làm thay đ i cơng d ng giá tr c a đ t đai hi n có Vi c phát tri n k t c u h t ng đ thông qua s phát tri n c a h th ng đ v c p n c th hi n ng giao thơng đ ng b , h th ng d ch c, h th ng d ch v n sinh ho t chi u sáng, h th ng d ch v thông tin liên l c, h th ng x lý ch t th i, h th ng phòng cháy ch a cháy, h th ng an toàn lao đ ng…Vi c giá đ t t ng k t c u h t ng t t ch y u tâm lý c a ng nh ng khu v c có đ u t i s d ng đ t Khi mua nhà, đ t b t k c ng ý đ n h th ng c s h t ng: đ đ ng giao thơng c hồn ch nh đ n m c nào? h th ng d ch v c p thoát n sao? h th ng d ch v n sinh ho t chi u sáng đ gì? h th ng thông tin liên l c đ cđ c xây d ng c l p đ t v i quy mô c trang b hi n đ i đ n kh n ng nào? ó s nhân t tác đ ng tr c ti p đ n nhi u giá tr s d ng c a v trí đ t đai c a khu v c Nh có s phát tri n c a h th ng k t c u h t ng mà u ki n ti p c n c a đ t đai tr nên d dàng h n, có th đáp ng tho mãn đ khác c a ng c nh ng yêu c u i s d ng đ t Nh mà đ t đai có th tham gia vào th tr ng b t đ ng s n m t cách d dàng h n M t khu đ t k t c u h t ng nhu c u s d ng đ t khơng cao nên giá đ t v c n u đ khu v c th p u d hi u Ng c l i, c ng khu c xây d ng c s h t ng đ ng b , kh n ng ti p c n d dàng thu n ti n ngu n cung r t có ý ngh a đ i v i th tr ng b t đ ng s n, nhu c u s d ng đ t khu v c ch c ch n t ng lên l p t c kéo giá đ t khu v c http://kilobooks.com THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN t ng cao M t ví d v s thay đ i giá đ t sau có đ u t c s h t ng là: T i Khu 19 ph ng Bình Hàn, Thành ph H i D Ch Mát giá đ t ng 1.5 tri u đ ng/m2, nh ng t UBND t nh đ u t ng Ch Mát đ ng vành đai thành ph giá t ng lên tri u KIL OBO OKS CO M m r ng đ ng ch a có đ đ ng/m2 Hay nh d án qu c l 10 qua t nh H i phịng, H i D Bình làm cho giá đ t hai bên đ ng, Thái ng t ng lên t đ n l n Qua nh ng ví d ta th y r ng vi c đ u t c s h t ng có tác đ ng to l n đ n giá đ t 3.Nhân t v kh n ng phân lo i th theo quy mơ v trí đ a lý Trong m i lo i đô th , đ - ng ph lo i - ng ph lo i - ng ph lo i - ng ph lo i M i lo i đ ng ph đ c chia làm 04 lo i đ ng ph , bao g m: c th hi n tính đ c tr ng kh n ng đáp ng cao nh t đ i v i yêu c u v ho t đ ng s n xu t kinh doanh, buôn bán, sinh ho t, c s h t ng đ ng b Nh v y, kh n ng phân lo i đô th theo quy mô tr c h t d a vào quy mô c a th Quy mơ c a th khơng ch quy mơ v di n tích mà cịn ph i xem xét th phát tri n đ n m c T i m i lo i đô th giá tr th c t c a đ t s thay đ i tu thu c vào m i lo i đ m i lo i th C s khoa h c s giúp xác đ nh đ ng ph c m t cách c th v giá đ t cho t ng khu v c đô th Giá tr th c t c a đ t đ ng ph lo i đ ng nhiên ph i cao h n t i đ b c, cách xác đ nh giá tr th c t c a đ t t t i ng ph lo i nh t m t t i lo i đ ng ph l i c ng ng t nh v y ó c ng s phân chia h p lý công b ng Trong m i lo i đ ng ph đ c phân lo i xác, v trí đ t c ng góp ph n quy t đ nh giá tr th c t c a đ t Ch ng h n đ nhau, n u di n tích đ t h n n m t i v trí m t đ v trí xa m t đ ng ph ho c ng ph lo i nh ng ph s có giá tr th c t cao ngõ, h m ví d t i Qu n http://kilobooks.com THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN Thanh Xuân đ ng Tr ng Chinh, đo n đ ng t Ngã T S đ n ngã ba Tôn Th t Tùng: V trí 1: 23 tri u đ ng/m2 KIL OBO OKS CO M V trí 2: 13.3 tri u đ ng/m2 V trí 3: 11.2 tri u đ ng/m2 V trí 4: 10 tri u đ ng/m2 M t khác, di n tích đ t đ t t i đ u ph g n trung tâm buôn bán, khu vui ch i gi i trí…s có giá tr th c t cao h n h n so v i trung tâm (cùng đ t t i m t đ tích đ t ng ph ) Ng c l i, n u t i v trí đ t di n t i khu s n xu t th i ch t đ c h i giá tr th c t c a di n tích đ t s gi m m nh so v i di n tích đ t đ t m tđ v trí cu i ph xa ng ph ) Các di n tích đ t xa khu v c (cùng đ t t i t i v trí khác m t đ ng ph c a m t lo i đô th khác v u ki n nh s có s thay đ i giá tr th c t c a đ t kh c ph c đ c ng t ng t C s khoa h c s giúp c tình tr ng thi u c n c trình xác đ nh giá tr th c t c a đ t m t cách c th cho t ng di n tích đ t t ng lo i đ ng ph c a m t lo i đô th Nhi m v c a c quan có th m quy n t i đ a ph cách c th xác th t lo i đ đ t cho lo i đ c ađ t t i ng xác đ nh m t ng ph Có nh v y xác đ nh giá ng ph t ng đô th m i ph n ánh giá tr th c t S phân lo i đô th theo quy mô s t o nên kh n ng thu n l i hay khó kh n cho s phát tri n v m i m t c a đô th Giá tr s d ng c a đ t c ng bi n đ i theo quy mô phát tri n c a đô th đ c bi t ho t đ ng s n xu t kinh doanh, đ i v i đô th n u đô th phát tri n, giao thông thu n l i, nhu c u tiêu dùng l n ch c ch n giá đ t th c ng cao lên Ngày xu th th hố di n m nh m nên vi c m r ng đô th s “ bành tr ng” c a đô th vùng lân c n c ng làm thay đ i giá đ t đai đ c bi t giá đ t vùng lân c n s t ng lên http://kilobooks.com THÖ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN Q trình th hố th hố q trình t t y u đ bi t n ng phát tri n c a qu c gia đ c c phát tri n có Vi t Nam Q trình th hố KIL OBO OKS CO M di n ngày m nh m đ t nhi u v n đ ph c t p c v lý lu n th c ti n c n ph i gi i quy t: dân s đô th t ng nhanh, v n đ an ninh xã h i, v n đ môi tr ng, vi c làm…Hi n nay, v n đ đ t đô th s nh h ng c a q trình th hố đ n giá c đ t đai m i quan tâm nghiên c u c a nhà qu n lý nhà nghiên c u lý lu n Quá trình th hố q trình hình thành phát tri n th , c ng q trình t p trung dân s vào th t o s hình thành nhanh chóng m dân c đô th c s phát tri n s n xu t đ i s ng Q trình th hố g n li n v i q trình cơng nghi p hố đ t n c, làm bi n đ i sâu s c v c c u s n xu t, c c u ngh nghi p, c c u t ch c sinh ho t xã h i, c c u t ch c không gian ki n trúc xây d ng t hình th c nơng thơn sang thành th ó m t trình di n m t cách khách quan g n li n v i s phát tri n kinh t xã h i, cịn g n li n v i ti n b khoa h c k thu t s phát tri n c a ngành ngh m i Trình đ th hố ph n ánh trình đ phát tri n c a l c l xu t, truy n th ng v n hoá ph ng s n ng pháp t ch c đ i s ng xã h i Nh v y th hố v hình th c q trình m r ng di n tích uy mô c a đô th c s sát nh p m dân c nông thôn ho c s d ng m t ph n di n tích đ t nơng nghi p cho xây d ng m i ho c m r ng đô th đ t gi i h n đ t đô th ph n di n tích c s d ng đ xây d ng cơng trình th nh nhà , tr s c quan hành chính, kinh t , t ch c tr , xã h i, c s s n xu t xã h i, kinh doanh, c s h t ng k thu t đô th nh : đ l i chi u sáng, l ng giao thông, m ng i n sinh ho t, n s n xu t, h th ng thông tin liên l c, h th ng c p c p thoat n c…ph c v nhu c u l i ích, cơng c ng, qu c phịng, an ninh m c đích khác Ph n di n tích đ t có gi i h n theo quy mơ khác k t h p v i m t s y u t c c u dân s c c u kinh t đ n c Nhà c quy đ nh phân lo i thành đô th lo i I đ n lo i V Q trình th hố đ t nhu c u s d ng đ t đô th ngày t ng lên kh n ng cung v http://kilobooks.com THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN di n tích đ t th h u h n Chính v y vi c khai thác s d ng đ t đô th cho h p lý đ t hi u qu kinh t cao yêu c u r t quan tr ng gi i quy t v n đ th c ch t gi i quy t m i quan h gi a l i ích c a Nhà n c( l i ích KIL OBO OKS CO M c a c ng đ ng) l i ích c a cá nhân; gi a m c tiêu qu n lý m c đích s d ng Xét v khía c nh kinh t tr , đ t đô th lo i đ t dùng đ xây d ng phát tri th , lo i đ t có giá tr l n có s c s n xu t cao, có giá tr s d ng l n Xu h ng phát tri n quy mô c a đ t th có liên quan ch t ch đ n m i quan h gi a quan h s n xu t l c l ng s n xu t mà c t lõi ch đ s h u nói chung, có s h u đ t đai đ c quy đ nh b i ch đ kinh t tr xã h i N u t li u s n xu t đ c bi t đ t đai n m tay c a m t b ph n giai c p th ng tr xã h i n m quy n phân ph i s n ph m xã h i, đ t th hàng hố đ c bi t mang l i l i nhu n siêu ng ch cho ch s h u giai c p th ng tr Còn n u đ t đai thu c s h u tồn dân, l i ích đ t đai mang l i s ph c v cho l i ích c ng đ ng mà đ i di n Nhà n h ng nhân dân T n m 1975 đ n nay, đ t n c, đ i t ng đ c c th ng nh t, vi c đ u t c i t o xây d ng h t ng k thu t đô th h t ng xã h i đ u s d ng v n ngân sách Chính nh có s đ u t mà đ t th ngày có giá tr h n Giá đ t đô th cao h n giá đ t nơng thơn, mi n núi đ t đai có nh ng đ c tr ng c b n n khơng gi ng b t k m t lo i t li u s n xu t Ch ng h n: đ t đai ngu n tài nguyên có nh ng h n ch v s l ng khơng có kh n ng tái sinh; đ t đai có v trí c đ nh không gian không th di chuy n đ ý mu n ch quan c a ng c theo i Ông cha ta t ng nói: “ T c đ t t c vàng”- câu nói đ c bi t v i đ t đô th , h n t c đ th hố di n m nh m nh hi n Khi nói v đ t đô th , Mác cho r ng: “Th t ra, ng i ta có th t p trung m t n n s n xu t l n m t kho ng không gian nh v i s phân tán c a th cơng nghi p đ i công nghi p làm nh v y”, n n s n xu t đ i công nghi p đ t đ n gi i h n c a vi c s d ng chi u cao khơng gian “ vi c m r ng s n xu t c ng đòi h i m r ng di n tích đ t đai” C ng gi ng nh di n tích đ tđ c s d ng vào đ t nông nghi p, đ t đ c s d ng vào m c đích xây d ng http://kilobooks.com THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN th có nh ng u th mà nh ng cơng c s n xu t khác (nh máy móc ch ng h n) khơng có : “ u th c a đ t nh ng kho n đ u t liên ti p có th đem l i l i nhu n mà không làm thi t h i đ n nh ng kho n đ u t tr c, u th c ng KIL OBO OKS CO M đ ng th i bao hàm c kh n ng có nh ng s chênh l ch s n ph m c a nh ng kho n đ u t liên ti p y” ó c ng kho n đ a tô mà đ t đô th đem l i cho ch đ t Vì th , q trình th hố di n m nh m giá đ t khu v c th hố t ng cao u t t y u T th c t ta th y rõ u này, th hố đ n đâu đ t n t ng giá đ n c ta, Hi n pháp Lu t đ t đai kh ng đ nh: đ t đai thu c s h u toàn dân, Nhà n c đ i di n ch s h u V i vi c quy đ nh c th nh ng đ o lu t c b n nh t v quy n s h u t i cao đ i v i đ t đai thu c v nhân dân, vi c khai thác, s d ng ngu n l c đ t đai ph c v cho yêu c u phát tri n đ t n c s thu n l i h n r t nhi u, đ c bi t u ki n kinh t th tr đai c ng tham gia vào th tr ng, đ t ng v i tính ch t m t hàng hoá đ c bi t ( T li u s n xu t đ c bi t không th thay th đ c) Hi n nay, m t nh ng v n đ n i c m nh t xây d ng phát tri n đô th n c ta v n đ qu đ t cho xây d ng cơng trình th , cơng vi c liên quan đ n công tác b i th ng gi i phóng m t b ng Chính ph có Ngh đ nh s 87/N /CP ngày 17/8/1994 m i nh t Ngh đ nh 188/N /CP quy đ nh khung giá lo i đ t; t nh, thành ph có quy t đ nh v giá lo i đ t t ng đ a bàn c th Tuy nhiên khung giá khơng hoàn toàn h p lý n ng i dân khơng đ ng tình d n đ n tình tr ng u ki n liên miên m t nh ng khó kh n v Nhà n ó c ta c n ph i gi i quy t Qua nh ng phân tích ta có th th y r ng q trình th hố có nh h ng r t l n t i giá đ t mà xu h c a n ng giá đ t s t ng lên ó xu th t t y u c đà phát tri n nh Vi t Nam Y u t c nh tranh tìm hi u s nh h ng c a y u t c nh tranh đ n giá đ t tr nghiên c u v m i quan h cung c u đ th y đ c tiên c n c m c giá c n xác đ nh Khi http://kilobooks.com THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN phân tích quan h cung c u ta th Cung, c u có th cân b ng ng coi cung c u hàm s c a giá b t c m nào, s có giá cân b ng N u y u t khác không đ i, m t s t ng lên c a c u hay gi m xu ng c l i s gi m xu ng c a c u ho c t ng thêm KIL OBO OKS CO M c a cung s làm giá t ng lên ng c a cung s làm giá gi m xu ng Do th tr ti t l ng c nh tranh giá c u ng cung c u ó quy lu t chung c a lo i hàng hoá thông th ng nh ng đ t đai l i có nh ng m khác bi t C u v đ t đai ngày t ng nh ng cung v đ t đai l i g n nh khơng đ i tính gi i h n v khơng gian c a đ t đai nên giá khó d ch chuy n v m cân b ng đ t c ng s không gi m mà th nh h i v i đ t đai, c u gi m giá ng “ch ng l i” ng đ n giá đ t g m có y u t c nh tranh v c u, cung n i b cung, c u C u v đ t đai nói chung ln ln t ng v y giá đ t nói chung c ng t ng lên Ch ng h n c u v đ t xây d ng bi t th , đ t phân lô t ng nh th i gian v a qua thu nh p c a ng i dân t ng lên tâm lý ng i tiêu dùng mu n có m t c n nhà riêng s làm cho giá c a lo i đ t t ng lên ( ch y u qua đ u giá) cung v lo i đ t có t ng nh ng ch m, khơng đáp ng n i c u Hi n giá c a lo i đ t r t cao, m i Huy n ông Anh ( Hà N i) đ u giá lô đ t mà giá cao nh t lên t i 86 tri u đ ng/ m2 i v i cung đ t đai: v t ng cung có th coi khơng đ i nh ng n i b cung đ t đai v n có s chuy n đ i nh : chuy n đ t nông nghi p sang đ t phi nông nghi p s làm cung đ t phi nông nghi p t ng, thu h i đ t cho ph c v cho xây d ng khu công nghi p cung đ t khu cơng nghi p t ng…Ngu n cung đ t c ng có th t ng lên khai hoang, ph c hoá Chúng ta có th th y r ng hi n cung đ t xây nhà chung c có xu h ng t ng lên theo quy lu t cung c u, cung t ng lên giá gi m nh ng u khơng hồn tồn v i hàng hoá đ c bi t đ t đai M c dù cung v đ t xây nhà chung c t ng nh ng th c t giá không h gi m mà giá đ t s ch ng l i ho c có gi m nh ng không đáng k Vi c giá đ t ch ng l i bi u hi n th tr b t đ ng s n ng “đóng b ng” nh th tr ng Vi t Nam hi n M t bi u hi n n a c a s c nh tranh v cung là: hai ngu n cung khác v đ t , khu v c có c s h t ng t t h n, http://kilobooks.com THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN mơi tr ng s ch h n ch c ch n giá đ t s cao h n Vì th di n s c nh tranh n i b cung m t lo i đ t, đ u t t t h n s thu hút đ c nhi u khách hàng h n hố thơng th KIL OBO OKS CO M Y u t c nh tranh th c ch t quan h cung c u i v i lo i hàng ng s tuân theo quy lu t nh ng đ t đai khơng, giá c c a có ph n ng v i s thay đ i cung, c u, tính c nh tranh theo m t cách đ c bi t Trong u ki n th tr ng phát tri n bình th ng, s thay đ i v cung hay c u không làm giá đ t bi n đ ng m nh, s gi nguyên.Cung c u v đ t s có nh h ng r t m nh m đ n giá th tr ng có s t ng đ t bi n v cung hay c u nh ng ch y u c u t o nên nh ng c n “s t giá’ nh n c ta nh ng n m cu i th p k 90 c a th k XX Chính sách ti n t Giá c đ t đai bi u hi n b ng ti n c a giá tr c a đ t đai, s ti n tho thu n gi a ng i mua ng i bán t i m t th i m xác đ nh khác giá c đ t đai c ng thay đ i theo chi u h th i m ng khác t ng hay gi m M t khác, đ t đai có giá tr r t l n, đ i v i m t qu c gia chi m kho ng 3/4 t ng tài s n c a qu c gia đ i v i m t cá nhân, gia đình đ t đai tài s n quan tr ng nh t Vì th , nh ng bi n đ ng v ti n t , sách ti n t có nh h ng r t l n đ n giá đ t Giá đ t ph thu c vào s s c mua c a đ ng ti n t ng giá đ t gi m, ng n đ nh c a đ ng ti n, n u c l i n u s c mua c a đ ng ti n gi m giá đ t t ng Khi s c mua c a đ ng ti n t ng t c m t l mua đ cm tl ng hàng hoá l n h n, xu h ng giá đ ng ti n t ng giao d ch liên quan đ n đ t đai s “ch ng” l i ng tâm lý “ ch ” giá ng i có ý đ nh bán s có i ta cho r ng giá ti p t c t ng Giá vàng lên xu ng th t th ng n giao d ch nhà đ t ch ng l i gi a tháng /2004 giá vàng t ng thêm 70.000 đ ng/l tri u đ ng/l ng (mua vào) 7,49 tri u đ ng/l th p nh t t đ u n m (7,39 tri u đ ng/l 100.000 đ ng/l ng ti n ng đ ng (bán ra) N u so v i m c ng ngày 10-5-2004) gía vàng t ng ng; c ng v i m c cao nh t (8,01 tri u đ ng/l 2004) gi m đ n 520.000 đ ng/l m c 7,43 ng Giá vàng t ng gi m th t th ng ngày 1-1ng, di n bi n http://kilobooks.com THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYEÁN ch m v i kho ng cách chênh l ch l n n tình hình khó d báo Do v y, th tr mua, ng ng nhà đ t, giao d ch v đ t đai vào th "co c m" C ng i i bán đ u không mu n m o hi m v i tài s n c a ng nhà đ t không ch b tác đ ng b i giá vàng mà nhi u KIL OBO OKS CO M Th t th tr y u t khác liên quan nh quy ho ch, khung giá đ t, thu , v t t xây d ng, t c đ t ng tr ng kinh t Tuy nhiên vi c đ nh gía nhà đ t b ng vàng tr thành “truy n th ng” t bao đ i nên giá vàng v n y u t tr nh h ng đ n th ng nhà đ t Giá t ng, c bên mua, bên bán đ u d ng l i đ ch giá ti p t c t ng Giám đ c m t trung tâm giao d ch nhà đ t cho bi t, giá vàng n đ nh, m t tu n có th mua bán - c n nhà (kho ng h n 300 cây/c n) chuy n bình th ng Cịn hi n t i, th đ n trung tâm s th y rõ s th a th t n gi n v i m c chênh l ch t ng gi m 100.000 đ ng/ l ng ng i ta có th m t hàng tr m tri u đ n c t đ ng v i nh ng c n nhà có gía tr l n, vài tr m đ n vài nghìn vàng Y u t pháp lý t đai tài s n quý giá c a qu c gia, thu c quy n s h u toàn dân Nhà n c đ i di n ch s h u Vì v y Nhà n đai ph m vi toàn lãnh th Nhà n c n m quy n qu n lý t đ i v i đ t c ph i đ m b o s d ng đ t theo nguyên t c: đ y đ , ti t ki m, h p lý, có hi u qu cao nh t Nhà n làm đ c u c c n qu n lý ch t ch qu đ t c a thơng qua sách pháp lu t B i th nên đ t đai r t “nh y c m” v i s thay đ i c a y u t pháp lý t đai đ i t ng tr c ti p u ch nh c a v n b n pháp quy liên quan đ n đ t đai: Hi n pháp, Lu t đ t đai, Ngh đ nh, quy t đ nh, Thông t … Nhà n c ta có quy n chi m h u, quy n s d ng, quy n đ nh đo t đ i v i đ t đai nh ng Nhà n c không tr c ti p s d ng đ t đai mà giao cho t ch c, h gia đình, cá nhân s d ng d n i hình th c: giao đ t, cho thuê đ t… H đ c Nhà c b o h quy n s d ng b ng Gi y ch ng nh n quy n s d ng đ t Qua ta th y đ t đai có m i quan h khơng th tách r i ó c ng lý đ http://kilobooks.com THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN nói r ng y u t pháp lý có nh h ng đ n giá đ t Ta s th y rõ u qua ví d sau: M i th a đ t đ c s d ng h p pháp đ u đ c Nhà n c c p Gi y ch ng KIL OBO OKS CO M nh n quy n s d ng đ t- gi y t pháp lý ch ng minh quy n s d ng h p pháp th a đ t Vì v y vơ quan tr ng đ i v i ng hai th a đ t t i s d ng đ t N u ng t nh ng m t th a có Gi y ch ng nh n quy n s d ng đ t cịn m t th a ch a có u ch c ch n th a đ t ch a có gi y ch ng nh n s có giá th p h n r t nhi u n u mua m nh đ t quy n s d ng c a h không đ c đ m b o M t sách n a c a Nhà n c khuy n khích phát tri n mơ hình trang tr i Tr c đây, ch a có sách giá đ t trang tr i r t r nh ng t Nhà n c khuy n khích mơ hình ng i ta đ xô mua đ t trang tr i n cho giá lo i đ t t ng lên r t nhanh Vì th ta có th kh ng đ nh sách c a Nhà n c có tác đ ng t i giá c đ t đai M t ví d ti p theo s giúp th y rõ h n s nh h ng c a sách pháp lu t liên quan t i giá đ t Xu t phát t q trình th hố, t phát tri n nhanh chóng v kinh t xã h i mà lo i đô th c ng t ng lên: thôn xu t hi n nhi u th tr n, th xã; qu n thành huy n Vi c Nhà n m t ph nông thành th s chuy n xã thành ph ng, c quy t đ nh thành l p m th tr n, m t th xã, ng, m t qu n hay m t thành ph đ u có nh h khu v c Ch ng h n Nhà n ng r t m nh t i giá đ t c quy t đ nh thành l p qu n Hoàng Mai, qu n Long Biên (Hà N i) làm chuy n bi n đáng k đ i s ng xã h i nh ng khu v c đó, nhi u làng lên ph nhi u nông dân tr thành t phú ó khơng cịn u l l m Vi t Nam nơng thơn tr thành th giá đ t s t ng lên “chóng m t”, có th nói t ng t ng ngày Vì th khơng có lý đ nói r ng vi c quy t đ nh c a Nhà n c không nh h ng t i giá đát Trên m t vài minh ch ng đ th y rõ h n s y u t pháp lý hay nói rõ h n ch tr nh h ng, sách c a Nhà n ng c a c có tác đ ng khơng nh t i giá đ t Vì v y xác đ nh giá đ t c n đ c bi t ý đ n tính pháp lý c a th a đ t sách c a Nhà n c t i th i m http://kilobooks.com KIL OBO OKS CO M THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN http://kilobooks.com THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN K T LU N Qua vi c nghiên c u trên, có th kh ng đ nh đ t đai ngu n tài nguyên vô KIL OBO OKS CO M l n c a đ t đai s phát tri n kinh t - xã h i c vai trò to quý giá đ i v i m i qu c gia, t li u s n xu t đ c bi t, thành ph n quan tr ng c a môi tr ng, đ a bàn phân b khu dân c , xây d ng c s kinh t , v n hoá, xã h i, an ninh qu c phòng t đai tham gia vào m i ho t đ ng đ i s ng kinh t , xã h i, khơng có đ t đai khơng có b t k m t ho t đ ng s n xu t có th di n đ cho ng c t đai không ch đem l i nhi u l i ích i s d ng khai thác mà đem l i nhi u l i ích cho xã h i Tuy nhiên di n tích đ t đai b gi i h n nhu c u s d ng đ t đai l i t ng lên Chính v y giá đ t l i có xu h th tr ng ngày t ng Trong n n kinh t ng hi n nay, đôi v i s phát tri n kinh t xã h i c a đ t n trình th hố ngày đ c q c m r ng tác đ ng m nh m đ n giá đ t Xã h i ngày phát tri n làm n y sinh nhi u m i quan h v đ t đai nhu c u xác đ nh giá đ t c ng ngày t ng xác c n ph i s d ng ph sánh tr c ti p, ph xác đ nh giá đ t m t cách ng pháp xác đ nh giá đ t nh ph ng pháp đ u t , ph đ nh giá đ t ph i d a vào y u t ng pháp so ng pháp thu nh p… Tuy nhiên xác nh h ng đ n giá đ t Các nhân t có tác đ ng r t l n đ n giá đ t, có nhân t làm thay đ i h n giá tr c a m nh đ t nh nhân t sách pháp lu t hay q trình th hố Tơi hy v ng r ng v i vi c nghiên c u đ y đ sâu s c v nhân t nh h ng đ n giá đ t s c s quan tr ng đ nhà đ nh giá xác đ nh giá đ t xác, h p lý h n Hi n có nhi u quan m v giá đ t nh ng tóm l i giá đ t v b n ch t ph n ánh ngu n l i ích mang l i t m nh đ t đó, đ m nh đ t t i m t th i m nh t đ nh Nhà n c đo l ng b ng giá tr c ban hành nhi u khung giá đ t: Ngh đ nh 80/N -CP ban hành ngày 06/11/1993; Ngh đ nh 87/N -CP ban hành ngày 17/8/1994; Ngh đ nh 17/1998/N -CP Ngh đ nh 188/2004/N CP ban hành ngày 16/11/2004 L y khung giá lo i đ t c a Chính ph làm c s , UBND t nh, thành ph tr c thu c Trung ng có quy đ nh b ng giá http://kilobooks.com THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN v lo i đ t cho phù h p v i đ a ph ch nh giá đ t c a Nhà n ng Song nhìn chung s u c ch a theo k p v i giá đ t th c t , th ng th p h n giá đ t th c t có n i t 8-10 l n S chênh l ch t o nhi u mâu t c p kéo dài kh c ph c tình tr ng c n KIL OBO OKS CO M thu n, tình tr ng u ki n v ph i hoàn thi n pháp lu t v giá đ t, tr c m t c n t p trung vào hoàn ch nh n i dung c b n sau: V c ch qu n lý giá (ph i th a nh n tính d ch v c a ho t đ ng giá); v h th ng c quan qu n lý Nhà n c v giá ( chuyên trách, đ c l p, đa m c đích, v a qu n lý hành v a ho t đ ng d ch v ); v ph ng pháp, nguyên t c xác đ nh giá; v đào t o nhân s cho ho t đ ng đ nh giá th m đ nh giá; v hoàn thi n c s pháp lý cho t ng đ n v b t đ ng s n nh ti n đ c p gi y ch ng nh n quy n s d ng đ t, t p trung đ t đai, g n li n b t đ ng s n thành m t kh i ( nh nhà- đ t- tài s n g n li n đ t); th c hi n tr cm tb c công tác đ ng ký quy n s d ng đ t ( đ ng ký ban đ u đ ng ký bi n đ ng), th ng nh t đ ng ký quy n s h u nhà , đ t , th ng nh t m t h th ng c quan đ ng ký tài s n theo tính kinh t , d ch v ch y u, phù h p v i xu th phát tri n kinh t chung đ c bi t đ phát tri n th tr ng b t đ ng s n M t l n n a xin chân thành c m n Th.S V Th Th o đ t n tình giúp đ tơi su t q trình nghiên c u hồn thi n đ tài http://kilobooks.com KIL OBO OKS CO M THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN http://kilobooks.com THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN TÀI LI U THAM KH O Giáo trình Nguyên lý th tr ng b t đ ng s n KIL OBO OKS CO M Giáo trình Kinh t tài nguyên đ t T p chí đ a T p chí B t đ ng s n c san t p chí Lu t h c 2003 Ngh đ nh 87, 188 Thông t 114 Các trang Web: www.na.gov.vn www.mof.gov.vn www.vnexpress.com www.hn.gov.vn ... Hai là, xem xét giá đ t Nhà n ng th c t th tr giá th tr i khác thuê, giá đ t cao ( c xác đ nh giá ng Th c t có hai lo i giá đ t đ ng giá chu n Giá th tr c áp d ng ng c a đ t giá hi n th c áp... nh ng b t h p lý v giá đ t hi n mà tơi quan tâm đ n giá đ t tìm hi u k h n nh ng v n đ liên quan đ n giá đ t, th c tr ng nh ng di n liên quan đ n giá đ t đ c bi t quan tâm đ n nhân t nh h nghiên... t, giá t u ch nh lên xu ng tu theo nhu c u s d ng đ t sách c a Nhà n n c v đ t đai Giá chu n giá Nhà c xây d ng d a y u t : giá c th tr tiêu dùng, s c mua c a đ ng ti n Thông th khung giá, giá