LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan kết nghiên cứu đưa luận án kết thu trình nghiên cứu riêng tôi, không chép kết nghiên cứu tác giả khác Các số liệu, tài liệu trích dẫn luận án trung thực Nội dung luận án có tham khảo sử dụng số thông tin, liệu liệu từ nguồn tài liệu liệt kê danh mục tài liệu tham khảo Nghiên cứu sinh Lê Văn Cư LỜI CẢM ƠN Luận án thực Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương Trước tiên, xin trân trọng cám ơn PGS.TS Trần Kim Chung PGS.TS Lê Xuân Bá tận tình hướng dẫn, giúp đỡ suốt trình thực luận án Tôi xin chân thành cám ơn tập thể lãnh đạo viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương, Trung tâm Tư vấn quản lý Đào tạo, thày cô, cán bộ, viên chức, người lao động Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương tạo điều kiện thuận lợi cho trình nghiên cứu, học tập Tôi xin gửi lời cám ơn đến tập thể lãnh đạo Viện Kinh tế xây dựng, đồng nghiệp, bạn bè động viên, giúp đỡ để hoàn thành nhiệm vụ nghiên cứu Cuối cùng, xin bày tỏ biết ơn sâu sắc tới thành viên gia đình tôi, người bên cạnh để động viên, khích lệ tinh thần để có đủ tâm hoàn thành luận án Nghiên cứu sinh Lê Văn Cư i MỤC LỤC MỤC LỤC i PHỤ LỤC xvii xii DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT .xiii DANH MỤC BẢNG xiv MỤC LỤC i xv MỤC LỤC i i xv PHỤ LỤC xvii i i .xv DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT ii i xv DANH MỤC BẢNG iii i xv DANH MỤC SƠ ĐỒ iii i xv DANH MỤC BIỂU ĐỒ iii i xv PHẦN MỞ ĐẦU i xv CHƯƠNG MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN VỀ XÂY DỰNG CHỈ SỐ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 26 i xv Kết luận Chương 68 i .xv CHƯƠNG THỰC TRẠNG XÂY DỰNG CHỈ SỐ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM VÀ TÍNH TOÁN CHỈ SỐ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN CỦA THÀNH PHỐ HÀ NỘI 69 i .xv Kết luận Chương 116 i xv CHƯƠNG PHƯƠNG HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN XÂY DỰNG CHỈ SỐ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM ĐẾN NĂM 2020 118 i xv Kết luận Chương 149 i xv KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 150 i xv DANH MỤC CÁC CÔNG TRÌNH KHOA HỌC CỦA TÁC GIẢ ĐÃ CÔNG BỐ vii i xv TÀI LIỆU THAM KHẢO viii i xv ii PHỤ LỤC xvii i xv DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT ii xv DANH MỤC BẢNG iii .xv DANH MỤC SƠ ĐỒ v .xv DANH MỤC BIỂU ĐỒ v xv PHẦN MỞ ĐẦU xvi CHƯƠNG MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN VỀ XÂY DỰNG CHỈ SỐ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 26 .xvi Kết luận Chương 68 .xvi CHƯƠNG THỰC TRẠNG XÂY DỰNG CHỈ SỐ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM VÀ TÍNH TOÁN CHỈ SỐ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN CỦA THÀNH PHỐ HÀ NỘI 69 xvi Kết luận Chương 116 xvi CHƯƠNG PHƯƠNG HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN XÂY DỰNG CHỈ SỐ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM ĐẾN NĂM 2020 118 xvi Kết luận Chương 149 xvi KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 150 xvi DANH MỤC CÁC CÔNG TRÌNH KHOA HỌC CỦA TÁC GIẢ ĐÃ CÔNG BỐ vii xvi TÀI LIỆU THAM KHẢO viii xvi DANH MỤC SƠ ĐỒ .xvi MỤC LỤC i xvii MỤC LỤC i i xvii PHỤ LỤC xvii i i xvii DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT ii i .xvii DANH MỤC BẢNG iii i xvii DANH MỤC SƠ ĐỒ iii i xvii iii DANH MỤC BIỂU ĐỒ iii i xvii PHẦN MỞ ĐẦU i xvii CHƯƠNG MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN VỀ XÂY DỰNG CHỈ SỐ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 26 i xvii Kết luận Chương 68 i xvii CHƯƠNG THỰC TRẠNG XÂY DỰNG CHỈ SỐ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM VÀ TÍNH TOÁN CHỈ SỐ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN CỦA THÀNH PHỐ HÀ NỘI 69 i .xvii Kết luận Chương 116 i xvii CHƯƠNG PHƯƠNG HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN XÂY DỰNG CHỈ SỐ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM ĐẾN NĂM 2020 118 i xvii Kết luận Chương 149 i xvii KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 150 i .xvii DANH MỤC CÁC CÔNG TRÌNH KHOA HỌC CỦA TÁC GIẢ ĐÃ CÔNG BỐ vii i xvii TÀI LIỆU THAM KHẢO viii i xvii PHỤ LỤC xvii i xvii DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT ii xvii DANH MỤC BẢNG iii xvii MỤC LỤC i iv xvii MỤC LỤC i i iv xvii PHỤ LỤC xvii i i iv xviii DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT ii i iv xviii DANH MỤC BẢNG iii i iv xviii DANH MỤC SƠ ĐỒ iii i iv xviii DANH MỤC BIỂU ĐỒ iii i iv .xviii PHẦN MỞ ĐẦU i iv xviii iv CHƯƠNG MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN VỀ XÂY DỰNG CHỈ SỐ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 26 i iv .xviii Kết luận Chương 68 i iv .xviii CHƯƠNG THỰC TRẠNG XÂY DỰNG CHỈ SỐ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM VÀ TÍNH TOÁN CHỈ SỐ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN CỦA THÀNH PHỐ HÀ NỘI 69 i iv xviii Kết luận Chương 116 i iv xviii CHƯƠNG PHƯƠNG HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN XÂY DỰNG CHỈ SỐ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM ĐẾN NĂM 2020 118 i iv xviii Kết luận Chương 149 i iv xviii KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 150 i iv xviii DANH MỤC CÁC CÔNG TRÌNH KHOA HỌC CỦA TÁC GIẢ ĐÃ CÔNG BỐ vii i iv xviii TÀI LIỆU THAM KHẢO viii i iv xviii PHỤ LỤC xvii i iv xviii DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT ii iv xviii DANH MỤC BẢNG iii iv xviii DANH MỤC SƠ ĐỒ v iv xviii DANH MỤC BIỂU ĐỒ v iv xviii PHẦN MỞ ĐẦU v xviii CHƯƠNG MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN VỀ XÂY DỰNG CHỈ SỐ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 26 v xix Kết luận Chương 68 v xix CHƯƠNG THỰC TRẠNG XÂY DỰNG CHỈ SỐ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM VÀ TÍNH TOÁN CHỈ SỐ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN CỦA THÀNH PHỐ HÀ NỘI 69 v .xix Kết luận Chương 116 v xix v CHƯƠNG PHƯƠNG HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN XÂY DỰNG CHỈ SỐ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM ĐẾN NĂM 2020 118 v xix Kết luận Chương 149 v xix KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 150 v .xix DANH MỤC CÁC CÔNG TRÌNH KHOA HỌC CỦA TÁC GIẢ ĐÃ CÔNG BỐ vii v xix TÀI LIỆU THAM KHẢO viii v xix DANH MỤC SƠ ĐỒ v xix DANH MỤC BIỂU ĐỒ ix .xix PHẦN MỞ ĐẦU xix CHƯƠNG MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN VỀ XÂY DỰNG CHỈ SỐ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 26 .xix Kết luận Chương 68 .xix CHƯƠNG THỰC TRẠNG XÂY DỰNG CHỈ SỐ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM VÀ TÍNH TOÁN CHỈ SỐ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN CỦA THÀNH PHỐ HÀ NỘI 69 xix Kết luận Chương 116 xix CHƯƠNG PHƯƠNG HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN XÂY DỰNG CHỈ SỐ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM ĐẾN NĂM 2020 118 xix Kết luận Chương 149 .xx KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 150 xx DANH MỤC CÁC CÔNG TRÌNH KHOA HỌC CỦA TÁC GIẢ ĐÃ CÔNG BỐ vii xx TÀI LIỆU THAM KHẢO viii xx DANH MỤC BIỂU ĐỒ xx MỤC LỤC i xxi vi MỤC LỤC i i xxi PHỤ LỤC xvii i i xxi DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT ii i xxi DANH MỤC BẢNG iii i xxi DANH MỤC SƠ ĐỒ iii i xxi DANH MỤC BIỂU ĐỒ iii i .xxi PHẦN MỞ ĐẦU i xxi CHƯƠNG MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN VỀ XÂY DỰNG CHỈ SỐ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 26 i .xxi Kết luận Chương 68 i xxi CHƯƠNG THỰC TRẠNG XÂY DỰNG CHỈ SỐ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM VÀ TÍNH TOÁN CHỈ SỐ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN CỦA THÀNH PHỐ HÀ NỘI 69 i xxi Kết luận Chương 116 i xxi CHƯƠNG PHƯƠNG HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN XÂY DỰNG CHỈ SỐ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM ĐẾN NĂM 2020 118 i xxi Kết luận Chương 149 i xxi KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 150 i xxi DANH MỤC CÁC CÔNG TRÌNH KHOA HỌC CỦA TÁC GIẢ ĐÃ CÔNG BỐ vii i xxi TÀI LIỆU THAM KHẢO viii i .xxi PHỤ LỤC xvii i xxi DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT ii xxi DANH MỤC BẢNG iii xxi MỤC LỤC i iv xxi MỤC LỤC i i iv xxi PHỤ LỤC xvii i i iv xxii vii DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT ii i iv xxii DANH MỤC BẢNG iii i iv .xxii DANH MỤC SƠ ĐỒ iii i iv xxii DANH MỤC BIỂU ĐỒ iii i iv xxii PHẦN MỞ ĐẦU i iv xxii CHƯƠNG MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN VỀ XÂY DỰNG CHỈ SỐ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 26 i iv xxii Kết luận Chương 68 i iv .xxii CHƯƠNG THỰC TRẠNG XÂY DỰNG CHỈ SỐ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM VÀ TÍNH TOÁN CHỈ SỐ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN CỦA THÀNH PHỐ HÀ NỘI 69 i iv xxii Kết luận Chương 116 i iv .xxii CHƯƠNG PHƯƠNG HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN XÂY DỰNG CHỈ SỐ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM ĐẾN NĂM 2020 118 i iv xxii Kết luận Chương 149 i iv .xxii KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 150 i iv xxii DANH MỤC CÁC CÔNG TRÌNH KHOA HỌC CỦA TÁC GIẢ ĐÃ CÔNG BỐ vii i iv xxii TÀI LIỆU THAM KHẢO viii i iv xxii PHỤ LỤC xvii i iv xxii DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT ii iv .xxii DANH MỤC BẢNG iii iv .xxii DANH MỤC SƠ ĐỒ v iv .xxii DANH MỤC BIỂU ĐỒ v iv xxii PHẦN MỞ ĐẦU v .xxii CHƯƠNG MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN VỀ XÂY DỰNG CHỈ SỐ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 26 v xxiii viii Kết luận Chương 68 v xxiii CHƯƠNG THỰC TRẠNG XÂY DỰNG CHỈ SỐ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM VÀ TÍNH TOÁN CHỈ SỐ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN CỦA THÀNH PHỐ HÀ NỘI 69 v xxiii Kết luận Chương 116 v .xxiii CHƯƠNG PHƯƠNG HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN XÂY DỰNG CHỈ SỐ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM ĐẾN NĂM 2020 118 v xxiii Kết luận Chương 149 v .xxiii KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 150 v .xxiii DANH MỤC CÁC CÔNG TRÌNH KHOA HỌC CỦA TÁC GIẢ ĐÃ CÔNG BỐ vii v xxiii TÀI LIỆU THAM KHẢO viii v xxiii DANH MỤC SƠ ĐỒ v xxiii MỤC LỤC i vi xxiii MỤC LỤC i i vi xxiii PHỤ LỤC xvii i i vi xxiii DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT ii i vi xxiii DANH MỤC BẢNG iii i vi xxiii DANH MỤC SƠ ĐỒ iii i vi xxiii DANH MỤC BIỂU ĐỒ iii i vi .xxiii PHẦN MỞ ĐẦU i vi xxiii CHƯƠNG MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN VỀ XÂY DỰNG CHỈ SỐ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 26 i vi .xxiii Kết luận Chương 68 i vi .xxiii CHƯƠNG THỰC TRẠNG XÂY DỰNG CHỈ SỐ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM VÀ TÍNH TOÁN CHỈ SỐ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN CỦA THÀNH PHỐ HÀ NỘI 69 i vi xxiv xxv Phụ lục số KẾT QUẢ ĐIỀU TRA GIAO DỊCH CĂN HỘ CHUNG CƯ CỦA THÀNH PHỐ HÀ NỘI Giới thiệu nội dung điều tra Việc điều tra số liệu thực tế giao dịch hộ chung cư thành phố Hà Nội nhằm bổ sung số liệu thống kê thu thập từ quan quản lý Đối tượng điều tra nhà đầu tư, sàn giao dịch BĐS, môi giới BĐS khách hàng giao dịch BĐS Tổng số có 150 đối tượng điều tra trực tiếp với cấu: Nhà đầu tư chiếm khoảng 13% (20 mẫu); Sàn giao dịch BĐS chiếm khoảng 26% (39 mẫu); Môi giới BĐS chiếm khoảng 26% (26 mẫu) khách hàng giao dịch BĐS chiếm khoảng 66% (65 mẫu) Mẫu điều tra lựa chọn theo phương pháp chọn mẫu ngẫu nhiên Theo đó, 13 quận thành phố Hà Nội chọn để thu thập số liệu Việc thu thập thực định kỳ theo quý khoảng thời gian từ quý II năm 2012 đến quý IV năm 2014 Quá trình điều tra thu thập liệu thực tế gặp phải khó khăn là: - Các thông tin giá giao dịch đặc tính hộ chung cư không điền đầy đủ nguyên nhân khách, yếu tố bí mật thông tin từ môi giới BĐS; - Trong vài thời điểm, thị trường BĐS có giao dịch giao dịch lại diễn khoảng thời gian dài nên ảnh hưởng đến số lượng thông tin cân fthu thập - Một số giao dịch có mức giá bất thường so với mặt thông thường giao dịch có tính chất phức tạp Những bất cập xem xét để xử lý, sàng lọc trình xử lý số liệu xxvi Mẫu phiếu điều tra giao dịch hộ chung cư thành phố Hà Nội Kính thưa Ông (Bà), Phiếu điều tra nhằm thu thập thông tin liên quan đến giao dịch BĐS thị trường thành phố Hà Nội, sở để tính toán số thị trường BĐS thành phố, phục vụ mục đích nghiên cứu hoàn thiện việc xây dựng số thị trường BĐS nước ta Xin Ông (Bà) vui lòng trả lời câu hỏi sau, thông tin Ông (Bà) cung cấp đảm bảo bí mật Rất biết ơn giúp đỡ Ông (Bà) PHIẾU ĐIỀU TRA CĂN HỘ CHUNG CƯ – Địa hộ chung cư: ……………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………… – Giá bán hộ chung cư: ……………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………… – Thời gian giao dịch: □ Quí □ Quí □ Quí □ Quí 4 – Diện tích sử dụng hộ chung cư:…………………………… m2 – Số lượng phòng cụ thể hộ chung cư:……………… phòng Gồm: □ Phòng khách □ Phòng □ Phòng tắm □ Phòng bếp – Mức độ thuận tiện giao thông hộ chung cư □ Thuận tiện □ Trung bình □ Không thuận tiện – Số lượng tầng tòa nhà chung cư (tầng xây dựng): ……… tầng, □ < 12 tầng □ 12 - 24 tầng □ > 24 tầng – Căn hộ chung cư nằm tầng bao nhiêu: ……………………………… xxvii – Điều kiện hạ tầng kỹ thuật (điện, nước, thông tin liên lạc,…) □ Tốt □ Trung bình □ Kém 10 – Đặc điểm xã hội khu vực hộ chung cư (gần bệnh viện, gần chợ, gần trường,…) □ Tốt □ Trung bình □ Kém 11 – Số lượng thang máy tòa nhà chung cư □≤2 □3–5 □>5 12 – Chỗ để xe ôtô, xe máy tòa nhà chung cư □ Tốt □ Trung bình □ Kém 13 – Đặc điểm khác hộ chung cư: ………………………………………………………………… ………………… ………………………………………………………………………… 14 – Tổng giá trị BĐS: ………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………… …………… Trước kết thúc bảng hỏi, xin Ông (Bà) vui lòng cho biết vài thông tin thân: Họ tên: ………………………………………………………………………………… Đơn vị công tác: ………………………………………………………….……………… ……………………………………………………… ……………………………………… Địa chỉ: …………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………… xxviii Xin chân thành cảm ơn Ông (Bà)! xxix Phụ lục số KẾT QUẢ XÁC ĐỊNH CHỈ SỐ GIAO DỊCH CĂN HỘ CHUNG CƯ CỦA THÀNH PHỐ HÀ NỘI Trên sở liệu gốc xác định, liệu so sánh thu thập, xử lý phân chia khu vực thị trường thể bảng Bảng P4.1 Phân chia khu vực thị trường bất động sản thành phố Hà Nội Khu vực Hoàn Kiếm TP Hà Nội Khu vực Khu vực Tây Hồ Nam Từ Liêm Khu vực Long Biên Ba Đình Cầu Giấy Bắc Từ Liêm Thanh Trì Đống Đa Thanh Xuân Hà Đông Hai Bà Trưng Hoàng Mai Chỉ số giá giao dịch hộ chung cư TP Hà Nội (gồm hộ chung cư cao cấp, hộ chung cư trung cấp hộ chung cư bình dân) tính toán sau: Xác định số giao dịch phân loại hộ chung cư - Từ thông tin giao dịch thành công phân loại hộ chung cư, tiến hành hiệu chỉnh giá hộ chung cư để quy đổi hộ chung cư dựa việc so sánh, đối chiếu với đặc điểm, tiêu chí hộ chung cư đại diện loại Ví dụ kết quy đổi giá giao dịch loại hộ chung cư trung cấp thời điểm quý I năm 2012 bảng xxx Bảng P4.2 Quy đổi giá hộ chung cư theo giá hộ chung cư đại diện thời điểm quý I năm 2012 STT Đặc điểm/Tính chất Căn hộ Căn hộ Căn hộ Căn hộ chung Căn hộ Căn hộ chung cư đại chung cư chung cư cư chung cư chung cư diện số số số số số Căn hộ chung Căn hộ chung Căn hộ chung Căn hộ chung Căn hộ chung Căn hộ chung cư 17T trung cư No9- B1 cư CT2cư B3C -Nam cư VIMECO - cư 173 Xuân hòa nhân Dịch Vọng Nghĩa Đô Trung Yên CT3 Thủy 28.960.000 24.720.000 24.360.000 25.600.000 27.200.000 26.800.000 10/01/2011 6/2/2012 15/2/2012 7/3/2012 23/02/2012 11/3/2012 lâu dài lâu dài lâu dài lâu dài lâu dài lâu dài I Tên BĐS Giá bán (đồng/m2) Thời gian giao dịch Hình thức sở hữu Mức điều chỉnh Giá điều chỉnh (đồng/m2) Diện tích hộ (m2) 116 125 128 111,5 94 109 Mức điều chỉnh Giá điều chỉnh (đồng/m2) Số lượng tầng tòa nhà 17 25 18 16 25 21 Mức điều chỉnh Giá điều chỉnh (đồng/m2) Vị trí tầng hộ tầng 12 tầng 15 tầng 11 tầng 15 tầng 13 tầng 11 Mức điều chỉnh Giá điều chỉnh (đồng/m2) Số lượng phòng ở, phòng khách, phòng phòng 1phòng khách 1phòng khách 1phòng khách 1phòng khách phòng tắm, phòng bếp khách + SHC, khách + SHC, + SHC, 1p + SHC, 1p + SHC, 1p + SHC, 1p bếp, 1p bếp, p 1p bếp, p bếp, p ngủ, bếp, p ngủ, bếp, p ngủ, p ngủ, WC ngủ, WC ngủ, 3WC WC WC WC Mức điều chỉnh 0,00% 0,00% 0,00% Giá điều chỉnh (đồng/m2) 0 0 xxxi Căn hộ Căn hộ Căn hộ STT Đặc điểm/Tính chất chung cư đại chung cư chung cư diện số số Hiện trạng chất lượng tòa nhà, xây dựng năm xây dựng năm xây dựng năm hộ 2007 2008 2009 Mức điều chỉnh Giá điều chỉnh (đồng/m2) Khoảng cách đến trục giao thông 300 m tới phố 100 m tới 500 m tới Trung Hòa đường Dịch Công Viên Vọng Nghĩa đô Mức điều chỉnh -2,00% -1,50% Giá điều chỉnh (đồng/m2) -494.400 -365.400 10 Điều kiện hạ tầng kỹ thuật, sinh Hạ tầng kỹ Hạ tầng kỹ Hạ tầng kỹ hoạt chung tòa nhà thuật đủ; thuật đủ; thuật đủ; có chỗ để ô có chỗ để ô có chỗ để ô tô, Xe máy tô, Xe máy tô, Xe máy Mức điều chỉnh 0,00% 0,00% Giá điều chỉnh (đồng/m2 đất) 0 11 Đặc điểm yếu tố xã hội khu An ninh tốt, An ninh tốt, An ninh tốt, vực gần trường gần trường gần trường học học, công học, sân vận viên, Siêu thị động Mức điều chỉnh 0 Giá điều chỉnh (đồng/m2 đất) 0 12 Đặc điểm khác Hướng Đông Hướng đông Hướng đông nam nam Mức điều chỉnh 0 Giá điều chỉnh (đồng/m2 đất) 0 II Giá sau điều chỉnh (đồng/m2 đất) 28.960.000 24.225.600 23.994.600 Căn hộ chung Căn hộ Căn hộ cư chung cư chung cư số số số xây dựng năm xây dựng năm xây dựng năm 2009 2009 2009 700 m phố Trung Hòa 1,00% 256.000 Hạ tầng kỹ thuật đủ; có chỗ để ô tô, Xe máy 0,00% An ninh tốt, gần trường học 0 Hướng Đông Nam-Tây Nam 0 25.856.000 100 m Đường Mặt đường Trần Duy Xuân Thủy Hưng -9,00% -6,00% -2.448.000 -1.608.000 Hạ tầng kỹ Hạ tầng kỹ thuật đủ; thuật đủ; có chỗ để ô có chỗ để ô tô, tô, Xe máy Xe máy 0,00% 0,00% 0 An ninh tốt, An ninh tốt, gần trường gần trường học, học, công sân vận động viên, Siêu thị 0 0 Hướng đông Hướng Đông Nam-Tây Nam 0 0 24.752.000 25.192.000 xxxii - Trên sở giá giáo dịch hộ chung cư hiệu chỉnh, tiến hành xác định giá bình quân phân loại hộ chung cư thời điểm so sánh sau loại bỏ giá quy đổi có tính chất đột biến - Kết qủa tính toán số giá giao dịch phân loại hộ chung cư thể bảng Bảng P4.3 Chỉ số giá giao dịch phân loại hộ chung cư thời điểm quý I năm 2012 Giá thời Giá thời Phân loại hộ chung cư điểm so sánh điểm gốc Chỉ số (%) 2 (đồng/m ) (đồng/m ) 4=2/3×100 Căn hộ chung cư cao cấp 36.249.600 41.200.000 87,98 Căn hộ chung cư trung cấp 24.804.040 28.960.000 85,65 Căn hộ chung cư bình dân 17.562.300 19.548.000 89,84 Xác định số giá giao dịch hộ chung cư khu vực - Tỷ trọng giá trị giao dịch phân loại hộ chung cư xác định dựa giá trị giao dịch phân loại hộ chung cư khu vực với kết thể bảng Bảng P4.4 Tỷ trọng giá trị giao dịch hộ chung cư thành phố Hà Nội Tỷ trọng giá trị giao dịch (%) (1) (2) + Căn hộ chung cư cao cấp 32,72% + Căn hộ chung cư trung cấp 47,52% + Căn hộ chung cư bình dân 19,76% Cộng 100,00% - Chỉ số giá giao dịch hộ chung khu vực xác định cụ thể theo công thức sau: Phân loại hộ chung cư I canho = WCC − caocap + WCC − trungcap + WCC − binhdan WCC − caocap WCC −trungcap WCC −binhdan + + I CC −caocap I CC −trungcap ICC −binhdan (P4.1) Kết tính toán số giá giao dịch hộ chung khu vực thể bảng xxxiii Xác định số giao dịch loại hộ chung cư thành phố Chỉ số giá giao dịch loại hộ chung cư thành phố xác định theo công thức cụ thể I CC Wcckv1 +Wcckv +Wcckv +Wcckv = Wcckv1 Wcckv Wcckv Wcckv + kv + kv + kv kv1 I cc I cc I cc I cc (P4.2) Kết tính toán số giá hộ chung cư TP Hà Nội thể bảng Bảng P4.5 Chỉ số giá giao dịch hộ chung cư cao cấp Loại hộ chung cư (1) Căn hộ chung cư cao cấp + Căn hộ chung cư cao cấp KV1 + Căn hộ chung cư cao cấp KV2 + Căn hộ chung cư cao cấp KV3 + Căn hộ chung cư cao cấp KV4 Tỷ trọng (%) (2) 37,11 35,84 27,04 0,00 Chỉ số giá giao dịch hộ chung cư cao cấp theo khu vực (%) (3) Chỉ số giá giao dịch hộ chung cư cao cấp (%) (4) 86,57 86,54 86,90 86,17 0,00 Bảng P4.6 Chỉ số giá giao dịch hộ chung cư trung cấp Loại hộ chung cư (1) Căn hộ chung cư trung cấp + Căn hộ chung cư trung cấp KV1 + Căn hộ chung cư trung cấp KV2 + Căn hộ chung cư trung cấp KV3 + Căn hộ chung cư trung cấp KV4 Chỉ số giá giao Chỉ số giá dịch hộ giao dịch Tỷ trọng chung cư hộ chung cư (%) trung cấp theo trung cấp khu vực (%) (%) (2) (3) (4) 85,42 31,09 29,05 7,12 32,74 85,19 85,65 86,55 85,19 xxxiv Bảng P4.7 Chỉ số giá giao dịch hộ chung cư bình dân Loại hộ chung cư (1) Căn hộ chung cư bình dân + Căn hộ chung cư bình dân KV1 + Căn hộ chung cư bình dân KV2 + Căn hộ chung cư bình dân KV3 + Căn hộ chung cư bình dân KV4 Tỷ trọng (%) Chỉ số giá giao dịch hộ chung cư bình dân theo khu vực (%) (2) (3) Chỉ số giá giao dịch hộ chung cư bình dân (%) (4) 87,52 31,09 33,25 9,24 26,42 87,75 87,23 87,14 87,77 Bảng P4.8 Tỷ trọng giá trị giao dịch hộ chung cư theo khu vực lựa chọn Loại hộ chung cư Tỷ trọng (%) + Căn hộ chung cư KV1 30,73 + Căn hộ chung cư KV2 25,67 + Căn hộ chung cư KV3 26,77 + Căn hộ chung cư KV4 16,82 Bảng P4.9 Chỉ số giá giao dịch hộ chung cư thành phố Hà Nội Loại hộ chung cư (1) Các loại hộ chung cư + Căn hộ chung cư cao cấp + Căn hộ chung cư trung cấp + Căn hộ chung cư bình dân Chỉ số giá Chỉ số giá giao dịch giao dịch Tỷ trọng loại loại (%) hộ chung cư hộ chung cư (%) (%) (2) (3) (4) 86,32 17,17 48,82 34,01 86,57 85,42 87,52 xxxv Tổng hợp kết xác định số giá giao dịch hộ chung cư thành phố Hà Nội Tổng hợp kết xác định số giá giao dịch hộ chung cư TP Hà Nội thể bảng biểu đồ Bảng P4.10 Tổng hợp số giá giao dịch hộ chung cư thành phố Hà Nội Danh mục Chỉ số giá giao dịch loại hộ chung cư - Chung cư cao cấp - Chung cư trung cấp - Chung cư bình dân Q1 2012 Q2 Q3 Q4 Q1 2013 Q2 Q3 Q4 Đơn vị tính: % 2014 Q1 Q2 Q3 Q4 86,32 81,05 80,13 78,15 75,97 73,58 72,30 71,84 72,55 73,07 74,53 75,22 86,57 81,79 80,68 80,68 79,58 78,91 77,05 76,68 78,57 79,47 81,06 81,81 85,42 80,84 80,05 77,88 75,64 73,04 71,81 71,36 71,91 72,42 73,87 74,55 87,52 83,30 80,39 77,40 74,08 71,82 71,07 70,11 71,53 71,33 72,76 73,43 xxxv Biểu đồ P4.1 Chỉ số giá giao dịch hộ chung cư cao cấp thành phố Hà Nội Biểu đồ P4.2 Chỉ số giá giao dịch hộ chung cư trung cấp thành phố Hà Nội xxxvi Biểu đồ P4.3 Chỉ số giá giao dịch hộ chung cư bình dân thành phố Hà Nội Biểu đổ P4.4 Tổng hợp số giá giao dịch hộ chung cư thành phố Hà Nội xxxvii Biểu đồ P4.5 Tổng hợp số giá giao dịch hộ chung cư thành phố Hà Nội xxxviii Tổng hợp kết xác định số lượng giao dịch hộ chung cư thành phố Hà Nội Tổng hợp kết xác định số lượng giao dịch hộ chung cư TP Hà Nội thể biểu đồ Biểu đồ P4.6 Tổng hợp số lượng giao dịch hộ chung cư thành phố Hà Nội [...]... CHƯƠNG 1 MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN VỀ XÂY DỰNG CHỈ SỐ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN .26 Kết luận Chương 1 68 CHƯƠNG 2 THỰC TRẠNG XÂY DỰNG CHỈ SỐ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM VÀ TÍNH TOÁN CHỈ SỐ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN CỦA THÀNH PHỐ HÀ NỘI .69 Kết luận Chương 2 116 CHƯƠNG 3 PHƯƠNG HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN XÂY DỰNG CHỈ SỐ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM... SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN VỀ XÂY DỰNG CHỈ SỐ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 26 i xv i Kết luận Chương 1 68 i xv i CHƯƠNG 2 THỰC TRẠNG XÂY DỰNG CHỈ SỐ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM VÀ TÍNH TOÁN CHỈ SỐ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN CỦA THÀNH PHỐ HÀ NỘI 69 i xv .i Kết luận Chương 2 116 i xv i CHƯƠNG 3 PHƯƠNG HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN XÂY DỰNG CHỈ SỐ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN... SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN VỀ XÂY DỰNG CHỈ SỐ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 26 xvi ii Kết luận Chương 1 68 xvi ii CHƯƠNG 2 THỰC TRẠNG XÂY DỰNG CHỈ SỐ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM VÀ TÍNH TOÁN CHỈ SỐ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN CỦA THÀNH PHỐ HÀ NỘI 69 xvi .ii Kết luận Chương 2 116 xvi ii CHƯƠNG 3 PHƯƠNG HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN XÂY DỰNG CHỈ SỐ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN... 1 MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN VỀ XÂY DỰNG CHỈ SỐ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 26 xii Kết luận Chương 1 68 xii CHƯƠNG 2 THỰC TRẠNG XÂY DỰNG CHỈ SỐ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM VÀ TÍNH TOÁN CHỈ SỐ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN CỦA THÀNH PHỐ HÀ NỘI 69 xii Kết luận Chương 2 116 xii CHƯƠNG 3 PHƯƠNG HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN XÂY DỰNG CHỈ SỐ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở... MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN VỀ XÂY DỰNG CHỈ SỐ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 26 v xl Kết luận Chương 1 68 v .xl CHƯƠNG 2 THỰC TRẠNG XÂY DỰNG CHỈ SỐ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM VÀ TÍNH TOÁN CHỈ SỐ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN CỦA THÀNH PHỐ HÀ NỘI 69 v .xl Kết luận Chương 2 116 v xl CHƯƠNG 3 PHƯƠNG HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN XÂY DỰNG CHỈ SỐ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN... CHƯƠNG 1 MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN VỀ XÂY DỰNG CHỈ SỐ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 26 xl Kết luận Chương 1 68 .xl CHƯƠNG 2 THỰC TRẠNG XÂY DỰNG CHỈ SỐ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM VÀ TÍNH TOÁN CHỈ SỐ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN CỦA THÀNH PHỐ HÀ NỘI 69 xl Kết luận Chương 2 116 .xl CHƯƠNG 3 PHƯƠNG HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN XÂY DỰNG CHỈ SỐ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT... MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN VỀ XÂY DỰNG CHỈ SỐ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 26 v xliv Kết luận Chương 1 68 v xliv CHƯƠNG 2 THỰC TRẠNG XÂY DỰNG CHỈ SỐ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM VÀ TÍNH TOÁN CHỈ SỐ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN CỦA THÀNH PHỐ HÀ NỘI 69 v xliv Kết luận Chương 2 116 v xliv CHƯƠNG 3 PHƯƠNG HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN XÂY DỰNG CHỈ SỐ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN... LUẬN VÀ THỰC TIỄN VỀ XÂY DỰNG CHỈ SỐ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 26 xix v Kết luận Chương 1 68 xix v CHƯƠNG 2 THỰC TRẠNG XÂY DỰNG CHỈ SỐ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM VÀ TÍNH TOÁN CHỈ SỐ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN CỦA THÀNH PHỐ HÀ NỘI 69 xix .v Kết luận Chương 2 116 xix v CHƯƠNG 3 PHƯƠNG HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN XÂY DỰNG CHỈ SỐ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM ĐẾN NĂM... MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN VỀ XÂY DỰNG CHỈ SỐ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 26 i .xlii Kết luận Chương 1 68 i xlii CHƯƠNG 2 THỰC TRẠNG XÂY DỰNG CHỈ SỐ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM VÀ TÍNH TOÁN CHỈ SỐ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN CỦA THÀNH PHỐ HÀ NỘI 69 i .xlii Kết luận Chương 2 116 i xlii CHƯƠNG 3 PHƯƠNG HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN XÂY DỰNG CHỈ SỐ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG... THỰC TIỄN VỀ XÂY DỰNG CHỈ SỐ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 26 xxvi xi Kết luận Chương 1 68 xxvi xi CHƯƠNG 2 THỰC TRẠNG XÂY DỰNG CHỈ SỐ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM VÀ TÍNH TOÁN CHỈ SỐ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN CỦA THÀNH PHỐ HÀ NỘI 69 xxvii xi Kết luận Chương 2 116 xxvii .xi xxvi CHƯƠNG 3 PHƯƠNG HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN XÂY DỰNG CHỈ SỐ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM ... TOÁN CHỈ SỐ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN CỦA THÀNH PHỐ HÀ NỘI 69 i .xv Kết luận Chương 116 i xv CHƯƠNG PHƯƠNG HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN XÂY DỰNG CHỈ SỐ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở... TÍNH TOÁN CHỈ SỐ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN CỦA THÀNH PHỐ HÀ NỘI 69 xvi Kết luận Chương 116 xvi CHƯƠNG PHƯƠNG HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN XÂY DỰNG CHỈ SỐ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở... TOÁN CHỈ SỐ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN CỦA THÀNH PHỐ HÀ NỘI 69 i .xvii Kết luận Chương 116 i xvii CHƯƠNG PHƯƠNG HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN XÂY DỰNG CHỈ SỐ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN