Đang tải... (xem toàn văn)
Bàn về chế độ kế toán Bất động sản đầu tư
Đề án mơn học: Kế tốn tài GVHD: Ths Phạm Thị Minh Hồng Mục Lục Mục Lục .1 Phần I: CHẾ ĐỘ KẾ TOÁN HIỆN HÀNH VỀ BẤT ĐỘNG SẢN ĐẦU TƯ .3 I Khái quát chung Bất động sản (BĐS) đầu tư Khái niệm phân loại Điều kiện ghi nhận BĐS đầu tư Định giá BĐS đầu tư .5 II Hạch toán BĐS đầu tư Tài khoản sử dụng Phương pháp kế toán .8 PHẦN II: THỰC TRẠNG, KIẾN NGHỊ VÀ PHƯƠNG HƯỚNG HOÀN THIỆN 13 I Thực trạng 13 Đánh giá thực trạng kế toán BĐS đầu tư trước sau ban hành chuẩn mực kế toán số 05 13 Liên hệ với chuẩn mực kế toán quốc tế .17 II Một số kiến nghị phương hướng hoàn thiện 20 Một số thuật ngữ sử dụng chưa rõ ràng .21 Về khấu hao BĐS đầu tư .23 Hạch toán quyền sử dụng đất 23 Về phương pháp ghi nhận giá trị ban đầu theo mơ hình giá gốc 24 KẾT LUẬN 25 Danh mục tài liệu tham khảo: 26 Lời Mở Đầu Trong năm gần đây, thị trường Bất động sản Việt Nam có chuyển biến tích cực, góp phần vào việc thúc đẩy kinh tế-xã hội đất nước phát triển với nhịp độ tương đối cao, nhiều dự án lĩnh vực sản xuất kinh doanh, dịch vụ phát huy nguồn vốn xã hội, bước nâng cao hiệu sản xuất kinh doanh, mức sống nhân dân làm thay đổi mặt đô thị, nơng thơn, góp phần chuyển dịch cấu kinh tế theo hướng cơng nghiệp hố, đại hố SVTH: Đinh Thị Hương_Kế tốn 47C Đề án mơn học: Kế tốn tài GVHD: Ths Phạm Thị Minh Hồng Tuy nhiên bên cạnh hoạt động thị trường BĐS thời gian qua bộc lộ mặt yếu kém: Tài sản nhà đất chưa khai thác sử dụng có hiệu quả, gây lãng phí, lớn; tình trạng đầu nhà đất, kích cầu ảo để nâng giá BĐS diễn phổ biến; tình trạng chuyển đổi mục đích sử dụng đất trái quy định, mua bán trao tay xây dựng tự phát gây ảnh hưởng không tốt đến kinh tế Một ngun nhân dẫn đến tình trạng chưa có nhận thức đầy đủ thị trường BĐS nói chung hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS nói riêng Trước đây, hoạt động đầu tư BĐS coi khoản đầu tư tài dài hạn doanh nghiệp, điều làm sai lệch tính chất khoản đầu tư, gây hiểu lầm cho người đọc Báo cáo tài dẫn đến việc đưa định kinh tế khơng xác Chính vậy, ngày 30 tháng 12 năm 2003, Bộ tài định số 234/2003/QĐ-BTC việc ban hành cơng bố sáu chuẩn mực kế tốn đợt ba, có chuẩn mực số 05: Bất động sản đầu tư Sự đời chuẩn mực mang lại nhìn mới, đầy đủ xác hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS doanh nghiệp Mặt khác, việc ban hành chuẩn mực kế toán số 05- Bất động sản đầu tư hoàn toàn phù hợp với xu hội nhập kinh tế giới Vì tháng năm 2000, Hội đồng soạn thảo chuẩn mực kế tốn quốc tế(IASB) thức thơng qua chuẩn mực kế tốn số 40 nhằm thay đổi quan niệm khơng xác trước BĐS đầu tư Với mong muốn tìm hiểu rõ BĐS đầu tư cơng tác kế tốn BĐS đầu tư doanh nghiệp nay, em dã chọn đề tài: “Bàn chế độ kế toán Bất động sản đầu tư” để làm đề án môn học Đề tài gồm có phần chính: Phần I : Chế độ kế toán hành Bất động sản đầu tư Phần II : Thực trạng, kiến nghị phương hướng hoàn thiện Em xin chân thành cảm ơn hướng dẫn tận tình Th.s Phạm Thị Minh Hồng SVTH: Đinh Thị Hương_Kế toán 47C Đề án mơn học: Kế tốn tài GVHD: Ths Phạm Thị Minh Hồng giúp em hoàn thiện đề tài Phần I: CHẾ ĐỘ KẾ TOÁN HIỆN HÀNH VỀ BẤT ĐỘNG SẢN ĐẦU TƯ I Khái quát chung Bất động sản (BĐS) đầu tư Khái niệm phân loại 1.1 Khái niệm BĐS đầu tư - Theo chuẩn mực kế toán quốc tế IAS 40, BĐS đầu tư hiểu sau: BĐSĐT trước hết loại bất động sản Do tài sản có giá trị lớn bao gồm quyền sử dụng đất, nhà cửa, đất đai, sở hạ tầng BĐSĐT thuộc sử hữu doanh nghiệp thuê tài BĐSĐT khoản đầu tư doanh nghiệp Nó khơng sử dụng nhằm mục đích sản xuất, cung cấp hàng hố dịch vụ hay sử dụng quản lý Doanh nghiệp đầu tư vào BĐSĐT nhằm thu lợi nhuận từ việc cho thuê BĐSĐT hay chờ tăng giá để bán nhằm đem lại lợi ích kinh tế cho doanh nghiệp SVTH: Đinh Thị Hương_Kế tốn 47C Đề án mơn học: Kế tốn tài GVHD: Ths Phạm Thị Minh Hồng - Theo chuẩn mực kế toán Việt Nam VAS 05, ban hành theo Quyết định số 234/2003/QĐ-BTC ngày 30/12/2003 Bộ Tài chính, BĐS đầu tư: Là bất động sản, gồm: quyền sử dụng đất, nhà, phần nhà nhà đất, sở hạ tầng người chủ sở hữu người thuê tài sản theo hợp đồng thuê tài nắm giữ nhằm mục đích thu lợi từ việc cho thuê chờ tăng để: Sử dụng sản xuất, cung cấp hàng hóa, dịch vụ sử dụng cho mục đích quản lý; bán kỳ hoạt động kinh doanh thông thường 1.2 Phân loại BĐS - BĐS sử dụng: Là tài sản cố định sử dụng hoạt động kinh doanh BĐS nắm giữ để sử dụng tương lai tài sản chủ sở hữu sử dụng, tài sản nắm giữ để cải tạo, nâng cấp sử dụng sau kỳ hoạt động kinh doanh thông thường - BĐS tồn kho: Là hàng hóa mua để bán kỳ hoạt động kinh doanh thông thường xây dựng để bán tương lai gần - BĐS đầu tư: Là BĐS chờ tăng giá dùng cho thuê, bao gồm: + Quyền sử dụng đất: doanh nghiệp bỏ tiền mua lại nắm giữ thời gian dài để chờ tăng giá Hoặc chưa xác định rõ mục đích sử dụng tương lai + Nhà, phần nhà, nhà đất cho thuê theo nhiều hợp đồng thuê hoạt động + Cơ sở hạ tầng người chủ sở hữu (hoặc người thuê tài sản theo hợp đồng thuê tài chính) cho thuê theo nhiều hợp đồng thuê hoạt động Điều kiện ghi nhận BĐS đầu tư BĐSĐT phải thõa mãn đầy đủ hai điều kiện sau: - Chắc chắn thu lợi ích kinh tế tương lai: SVTH: Đinh Thị Hương_Kế tốn 47C Đề án mơn học: Kế tốn tài GVHD: Ths Phạm Thị Minh Hồng Lợi ích kinh tế BĐSĐT mang lại biểu việc tăng doanh thu, tiết kiệm chi phí cho doanh nghiệp Khi xác định BĐSĐT có thỏa mãn điều kiện để ghi nhận tài sản hay không, doanh nghiệp cần phải đánh giá mức độ chắn gắn liền với việc thu lợi ích kinh tế tương lai mà chúng mang lại sở thơng tin có thời điểm ghi nhận - Nguyên giá BĐSĐT phải xác định cách đáng tin cậy: Tiêu chuẩn yêu cầu BĐS muốn ghi nhận BĐSĐT phải có sở khách quan để xác định giá trị ban đầu Điều kiện thường dễ thoả mãn giao dịch mua bán, trao đổi chứng minh cho việc hình thành BĐS xác định giá trị BĐSĐT Định giá BĐS đầu tư 3.1 Xác định giá trị ban đầu Cũng tài sản cố định hàng hóa, BĐSĐT phải xác định giá trị ban đầu theo nguyên giá Nguyên giá BĐSĐT bao gồm chi phí giao dịch liên quan trực tiếp ban đầu Nguyên giá BĐSĐT mua bao gồm giá mua chi phí liên quan trực tiếp như: phí dịch vụ tư vấn luật pháp liên quan, thuế trước bạ chi phí giao dịch liên quan khác Nguyên giá BĐS đầu tư xây dựng giá thành thực tế chi phí liên quan trực tiếp BĐSĐT tính đến ngày cơng việc xây dựng hồn thành bàn giao Mua BĐSĐT mua toán theo phương thức trả chậm, nguyên giá BĐSĐT phản ánh theo giá mua trả thời điểm mua Khoản chênh lệch tổng số tiền phải toán giá mua trả hạch tốn vào chi phí tài theo kỳ hạn toán 3.2 Xác định giá trị sau ghi nhận ban đầu SVTH: Đinh Thị Hương_Kế toán 47C Đề án mơn học: Kế tốn tài GVHD: Ths Phạm Thị Minh Hồng Sau ghi nhận ban đầu, thời gian nắm giữ BĐSĐT xác định theo nguyên giá, số khấu hao lũy kế giá trị cịn lại Theo chuẩn mực kế tốn quốc tế IAS 40, BĐS đầu tư ghi nhận ban đầu theo giá gốc doanh nghiệp phép lựa chọn hai mơ hình ghi nhận giá trị BĐS đầu tư sau ghi nhận ban đầu, là: - Mơ hình giá gốc ( Cost model) - Mơ hình Giá trị hợp lý (Fair Value Model) Thứ nhất, áp dụng mơ hình giá gốc (giá vốn) có nghĩa BĐSĐT ghi nhận theo giá gốc, định kỳ trích khấu hao vào chi phí kinh doanh kỳ BĐSĐT theo dõi theo ba tiêu: Nguyên giá, khấu hao lũy kế giá trị lại Trong đó, giá trị cịn lại BĐSĐT = Ngun giá – Giá trị hao mòn lũy kế Khi áp dụng mơ hình này, BĐSĐT theo dõi đánh tài sản cố định thông thường doanh nghiệp Thứ hai, mơ hình giá trị hợp lý: Khi áp dụng mơ hình giá trị hợp lý, BĐSĐT ghi nhận ban đầu theo giá gốc đánh giá lại theo giá trị hợp lý thời điểm lập bảng cân đối kế toán Việc định giá BĐSĐT quan định giá xác định giá trị BĐSĐT dưạ chứng thị trường với mức giá gần đạt thông qua giao dịch độc lập, khách quan cho bất động sản tương tự khu vực Chênh lệch giá gốc giá trị hợp lý hạch toán khoản thu nhập chi phí kỳ kinh doanh Và theo chuẩn mực kế toán Việt Nam VAS 05 lựa chọn mơ hình giá gốc để ghi nhận giá trị BĐSĐT sau ghi nhận ban đầu II Hạch toán BĐS đầu tư Đề tài tập trung vào hạch toán BĐS đầu tư doanh nghiệp chuyên kinh doanh BĐS Tài khoản sử dụng Tài khoản 217 : “BĐS đầu tư” SVTH: Đinh Thị Hương_Kế tốn 47C Đề án mơn học: Kế tốn tài GVHD: Ths Phạm Thị Minh Hồng Tài khoản dùng để phản ánh số có tình hình biến động tăng, giảm BĐS đầu tư doanh nghiệp theo nguyên giá TK 217 mang kết cấu TK phản ánh tài sản nội dung phản ánh sau: TK217 SDĐK: Nguyên giá BĐSĐT đầu kỳ Nguyên giá BĐSĐT tăng kỳ Nguyên giá BĐSĐT giảm kỳ SDCK: Nguyên giá BĐSĐT doanh nghiệp cuối kỳ - TK 2147 “Khấu hao bất động sản đầu tư ”: Phản ánh tình hình biến động BĐSĐT trình nắm giữ chờ tăng giá, cho thuê hoạt động doanh nghiệp theo giá trị hao mòn Tk 2147 tài khoản điều chỉnh cho TK 217 nên mang kết cấu ngược với TK 217 mà điều chỉnh nội dung phản ánh sau: TK2147 SDĐK: Giá trị hao mòn lũy kế BĐSĐT tính đến thời điểm đầu kỳ Giá trị hao mòn BĐSĐT giảm Giá trị hao mòn tăng BĐSĐT kỳ kỳ SDCK: Giá trị HMLK tính đến thời điểm cuối kỳ SVTH: Đinh Thị Hương_Kế toán 47C Đề án mơn học: Kế tốn tài GVHD: Ths Phạm Thị Minh Hồng Phương pháp kế toán 2.1 Kế toán tăng BĐS đầu tư BĐSĐT tăng doanh nghiệp mua ngoài; phận xây dựng hoàn thành bàn giao; hay chuyển bất động sản sử dụng thành BĐSĐT Do kế toán vào trường hợp tăng cụ thể để ghi sổ phù hợp.Có thể khái qt tình hình tăng BĐSĐT thơng qua sơ đồ hạch tốn sau: Sơ đồ kế toán trường hợp tăng BĐSĐT TK 111,112,331 TK 217 mua BĐSĐT giá chưa có thuế trả tiền TK 133 thuế GTGT khấu trừ TK 331 thuế GTGT khấu trừ Mua BĐSĐT theo Giá mua trả phương thức trả chậm TK 242 Tiền lãi Định kỳ phân trả chậm TK111,112,331 bổ lãi trả góp TK 241 Tập hợp chi phí đầu tư XDCB TK133 Thuế GTGT SVTH: Đinh Thị Hương_Kế toán 47C TK 635 Khi đầu tư XDCB hoàn thành bàn giao Đề án mơn học: Kế tốn tài GVHD: Ths Phạm Thị Minh Hồng TK 211,213 Chuyển BĐS chủ sở hữu sử dụng thành BĐSĐT(*) TK 1567 Chuyển hàng hoá BĐS thành BĐSĐT TK 111,112,315,342 Chuyển tài sản thuê tài thành BĐSĐT đồng thời với bút toán (*): TK 2147 TK 2141,2143 Kết chuyển hao mòn luỹ kế 2.2 Kế tốn giảm BĐS đầu tư Ngồi nghiệp vụ làm tăng BĐSĐT BĐSĐT giảm trường hợp lý, nhượng bán BĐSĐT; chuyển từ BĐSĐT thành BĐS chủ sở hữu; hay BĐSĐT chuyển thành hàng tồn kho Tùy theo trường hợp, kế toán hạch toán theo sơ đồ hạch toán sau: Sơ đồ kế toán trường hợp giảm BĐSĐT TK 217 TK 632 Bán BĐSĐT trả lại BĐS thuê tài ( chênh lệch nguyên giá hao mòn luỹ kế ) TK 2147 Ghi giảm hao mòn luỹ kế số hao mịn luỹ kế TK 1567 Chuyển BĐSĐT thành hàng hóa BĐS SVTH: Đinh Thị Hương_Kế tốn 47C giá trị cịn lại Đề án mơn học: Kế tốn tài GVHD: Ths Phạm Thị Minh Hồng 10 TK211,213 Chuyển BĐSĐT thành BĐS chủ sở hữu sử dụng(**) đồng thời với bút tốn (**): TK 2141,2143 TK 2147 kết chuyển hao mịn luỹ kế 2.3 Kế toán cho thuê hoạt động BĐS đầu tư TK 111,112, TK632 TK 911 TK 5117 Chi phí liên Thu tiền kỳ quan trực tiếp chi phí Cuối kỳ Cuối kỳ đến cho thuê kết (3) TK142,242 kết VAT phải nộp chuyển chuyển bổ chi phí thu VAT phải nộp TK3387 Định kỳ kết thu tiền trước (2) chuyển doanh TK2147 nhiều kỳ thu kỳ (4) Định kỳ khấu hao BĐSĐT TK 421 TK421 Nếu lãi SVTH: Đinh Thị Hương_Kế toán 47C (1) TK3331 Chi phí Định kỳ phân chi phí doanh lớn TK111,112,131 Nếu lỗ Đề án mơn học: Kế tốn tài 13 GVHD: Ths Phạm Thị Minh Hồng Nợ TK 911 : Số lãi Có TK 421: Số lãi + Nếu lỗ, ghi: Nợ TK 421: Số lỗ Có TK 911: Số lỗ PHẦN II: THỰC TRẠNG, KIẾN NGHỊ VÀ PHƯƠNG HƯỚNG HOÀN THIỆN I Thực trạng Đánh giá thực trạng kế toán BĐS đầu tư trước sau ban hành chuẩn mực kế toán số 05 1.1 Trước ban hành chuẩn mực kế toán số 05-BĐS đầu tư Trước năm 2003, chuẩn mực kế toán BĐS đầu tư chưa đời, BĐS đầu tư coi khoản đầu tư tài dài hạn hạch toán qua tài khoản 228 Các khoản doanh thu, chi phí liên quan ghi nhận vào doanh thu, chi phí hoạt động tài Phương pháp hạch toán số nghiệp vụ kinh tế chủ yếu • Khi mua BĐS, ghi: Nợ TK 228: Đầu tư dài hạn khác; Nợ TK 241: XDCB dở dang (Nếu mua thông qua đầu tư XDCB) Nợ TK 133: Thuế GTGT khấu trừ Có TK 111,112,331, SVTH: Đinh Thị Hương_Kế tốn 47C Đề án mơn học: Kế tốn tài 14 GVHD: Ths Phạm Thị Minh Hồng - Kết chuyển chi phí đầu tư BĐS hoàn thành, ghi: Nợ TK 228: Đầu tư dài hạn khác Có TK 241: XDCB dở dang • Khi bán BĐS - Theo chế độ kế toán doanh nghiệp ban hành theo Quyết định số 1141TC/QĐ/CĐKT ngày 11/11/1995: Phần doanh thu chi phi bán BĐSĐT xem doanh thu chi phí hoạt động khơng thường xun ngồi hoạt động thơng thường doanh nghiệp hạch toán vào TK 711 ”Thu nhập khác”, TK 811 ”Chi phí khác”: + Số tiền thu từ hoạt động bán BĐSĐT: Nợ TK 111,112,131 : Tổng số tiền thu Có TK 711: Doanh thu từ BĐSĐT Có TK 33311: Thuế GTGT phải nộp + Phản ánh trị giá vốn BĐSĐT bán: Nợ TK 811 Có TK 228 + Các chi phí liên quan đến bán BĐSĐT: Nợ TK 811 Có TK 111,112,331 - Theo Quyết định 167/2000/QĐ-BTC ngày 25/10/2000, chi phí doanh thu từ việc bán BĐSĐT phản ánh TK 711, 811 hoạt động bán cho thuê tài sản đầu tư dài hạn cơng trình sở hạ tầng doanh thu chi phí phát sinh hạch tốn vào TK 511,632: SVTH: Đinh Thị Hương_Kế tốn 47C Đề án mơn học: Kế tốn tài 15 GVHD: Ths Phạm Thị Minh Hồng + Ghi nhận doanh thu: Nợ TK 111,112,131 : Tổng số tiền tốn Có TK 511: Doanh thu hoạt động tài Có TK 3331: Thuế GTGT phải nộp -+ Ghi nhận giá vốn: Nợ TK 632: giá vốn hàng bán Có TK 228: Đầu tư dài hạn khác - Đến thông tư 89/2002/TT/BTC ngày 9/10/2002 lại nhận định đầu tư kinh doanh BĐS hoạt động bỏ vốn để mua loại BĐS với mục đích bán lại để kiếm lời Mặc dù BĐSĐT chưa theo dõi hạch toán TK riêng biệt mà TK 228 đến khái niệm BĐSĐT quy định gần với quy định chuẩn mực kế tốn Khi doanh thu chi phí việc bán BĐS hạch toán vào TK 515, 635 xem phù hợp với tính chất hoạt động thuộc nhóm đầu tư tài dài hạn + Tổng số tiền thu bán BĐS, ghi: Nợ TK 111, 112, 131 (Tổng số tiền tốn) Có TK 515 - Doanh thu hoạt động tài Có TK 3331 - Thuế GTGT phải nộp + Trị giá đầu tư bất động sản bán, ghi: Nợ TK 635 - Chi phí tài Có TK 228 - Đầu tư dài hạn khác + Các chi phí có liên quan trực tiếp đến hoạt động bán bất động sản, ghi: SVTH: Đinh Thị Hương_Kế tốn 47C Đề án mơn học: Kế tốn tài 16 GVHD: Ths Phạm Thị Minh Hồng Nợ TK 635 - Chi phí tài Nợ TK 133 - Thuế GTGT khấu trừ (nếu có) Có TK 111,112 1.2 Sau ban hành chuẩn mực số 05- BĐS đầu tư Sau VAS 05, đầu tư kinh doanh BĐS thừa nhận hoạt động kinh doanh thông thường doanh nghiệp Sự thay đổi có ý nghĩa to lớn, tránh hiểu lầm dẫn đến việc đưa định kinh tế khơng xác ng ười đọc báo cáo tài Việc hạch tốn BĐS đầu tư khoản đầu tư tài dài hạn doanh nghiệp làm cho tính chất khoản đầu tư bị sai lệch Đầu tư dài hạn khoản đầu tư doanh nghiệp để nâng cao lực sản xuất kinh doanh, chi phí liên quan phải vốn hoá phản ánh bảng cân đối kế tốn, hay nói cách khác phải trở thành phận khoản đầu tư dài hạn Thơng tư số 23/2005/TT-BTC đời, khái niệm BĐS tách thành hai khái niệm BĐS đầu tư (hạch toán vào TK 217) hàng hoá BĐS (hạch tốn vào TK 1567) Như thơng tin cụ thể người đọc đưa định kinh tế xác Tuy nhiên thực tế nay, hầu hết doanh nghiệp chưa đưa hai TK 217 TK 1567 vào hệ thống TK để sử dụng Bởi người tham gia thị trường dựa vào tính chất khoản mục bảng cân đối kế toán doanh nghiệp để đưa định đầu tư dài hạn hay ngắn hạn Nhưng nước ta chưa có quy định thức dài hạn hay ngắn hạn Chuẩn mực số 05-BĐS đầu tư mang lại sắc thái mới, cách nhìn hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS doanh nghiệp Tuy nhiên chưa thực vào sống thiếu quy định chặt chẽ đồng Điều gây ảnh hưởng khơng nhỏ tới thị trường BĐS nước ta SVTH: Đinh Thị Hương_Kế tốn 47C Đề án mơn học: Kế tốn tài 17 GVHD: Ths Phạm Thị Minh Hồng Liên hệ với chuẩn mực kế toán quốc tế So với chuẩn mực kế toán quốc tế (IAS 40), chuẩn mực kế toán Việt Nam số BĐS đầu tư ((VAS 05) có điểm khác biệt sau: SVTH: Đinh Thị Hương_Kế tốn 47C Đề án mơn học: Kế tốn tài 18 GVHD: Ths Phạm Thị Minh Hồng 2.1 Thuật ngữ IAS: Bất động sản đầu tư bất động sản (gồm đất, nhà - phần nhà - nhà đất) chủ sở hữu người thuê tài sản theo hợp đồng thuê tài nắm giữ nhằm mục đích thu lợi từ việc cho thuê chờ tăng giá hai VAS: Tương tự IAS ngoại trừ việc chuẩn mực kế toán Việt Nam sử dụng thuật ngữ “quyền sử dụng đất” thay đất 2.2 Xác định giá trị sau ghi nhận ban đầu IAS: IAS 40 cho phép doanh nghiệp lựa chọn hai phương pháp: 1) Ghi nhận theo giá trị hợp lý; 2) Ghi nhận theo giá gốc VAS: Chỉ cho phép áp dụng phương pháp giá gốc Tuy nhiên, doanh nghiệp yêu cầu phải trình bày giá trị hợp lý bất động sản đầu tư ngày lập bảng cân đối kế toán 2.3 Chuyển đổi bất động sản đầu tư IAS: Việc chuyển đổi bất động sản đầu tư có thay đổi mục đích sử dụng: bất động sản đầu tư chuyển thành bất động sản chủ sở hữu sử dụng, hàng tồn kho ngược lại, bất động sản xây dựng chuyển thành bất động sản đầu tư kết thúc giai đoạn xây dựng, phát triển đưa vào đầu tư - Đối với bất động sản đầu tư chuyển đổi thành bất động sản chủ sở hữu sử dụng hàng tồn kho, nguyên giá bất động sản ghi nhận sau giá trị hợp lý ngày chuyển đổi mục đích sử dụng - Nếu bất động sản chủ sở hữu sử dụng chuyển đổi thành bất động sản đầu tư theo giá trị hợp lý, doanh nghiệp phải áp dụng IAS 16 ngày chuyển đổi mục đích sử dụng Mọi chênh lệch giá trị lại ngày chuyển theo IAS 16 giá trị hợp bất động sản ngày phải ghi nhận khoản đánh giá lại theo IAS 16 SVTH: Đinh Thị Hương_Kế toán 47C Đề án mơn học: Kế tốn tài 19 GVHD: Ths Phạm Thị Minh Hồng - Đối với hàng tồn kho (hoặc bất động sản đầu tư trình xây dựng, phát triển) thành bất động sản đầu tư theo giá trị hợp lý, chênh lệch giá trị hợp lý ngày chuyển đổi giá trị lại bất động sản phải ghi nhận vào lợi nhuận/lỗ kỳ VAS: Chỉ yêu cầu không thay đổi giá trị lại bất động sản chuyển đổi, không thay đổi nguyên giá cho việc xác định giá trị cho mục đích trình bày 2.4 Trình bày Báo cáo tài Doanh nghiệp cần trình bày: IAS: - Tiêu chuẩn cụ thể mà doanh nghiệp áp dụng trường hợp gặp khó khăn phân loại bất động sản đầu tư với bất động sản chủ sở hữu sử dụng với tài sản giữ để bán hoạt động kinh doanh thông thường; - Các phương pháp giả định chủ yếu áp dụng việc xác định giá trị hợp lý bất động sản đầu tư; - Mức độ phụ thuộc vào việc định giá tổ chức định giá độc lập để xác định giá trị hợp lý bất động sản đầu tư (được xác định trình bày báo cáo tài chính) Nếu bất động sản đầu tư không định giá cách độc lập, doanh nghiệp phải trình bày thơng tin này; - Các tiêu báo cáo kết kinh doanh về: a) Thu nhập từ việc cho thuê; b) Chi phí hoạt động trực tiếp (bao gồm chi phí sửa chữa bão dưỡng) phát sinh từ bất động sản đầu tư liên quan đến việc tạo thu nhập từ cho thuê kỳ báo cáo; c) Chi phí hoạt động trực tiếp (bao gồm chi phí sửa chữa bảo dưỡng) phát sinh từ bất động sản đầu tư không liên quan đến việc tạo thu nhập từ cho thuê kỳ báo cáo SVTH: Đinh Thị Hương_Kế tốn 47C Đề án mơn học: Kế tốn tài 20 GVHD: Ths Phạm Thị Minh Hồng - Sự tồn mức độ hạn chế tính thực bất động sản đầu tư, giá trị thu nhập giá trị lý; - Nghĩa vụ chủ yếu hợp đồng mua, xây dựng phát triển, sửa chữa, bảo dưỡng, nâng cấp bất động sản đầu tư Chuẩn mực yêu cầu trình bày cụ thể việc sử phương pháp giá trị hợp lý hay phương pháp giá gốc VAS: Chuẩn mực kế tốn Việt Nam u cầu trình bày cụ thể bất động sản đầu tư ghi nhận theo phương pháp giá gốc Doanh nghiệp cần phải trình bày giá trị hợp lý bất động sản đầu tư ngày lập bảng cân đối kế toán Trong trường hợp không xác định giá trị hợp lý bất động sản đầu tư, doanh nghiệp phải thuyết minh lý không xác định giá trị hợp lý bất động sản đầu tư II Một số kiến nghị phương hướng hoàn thiện Chuẩn mực kế toán số 05 “Bất động sản đầu tư ” đời với mục đích quy định hướng dẫn nguyên tắc phương pháp kế toán bất động sản đầu tư Hoạt động kinh doanh BĐSĐT nước ta mẽ chuẩn mực đề cập tới nội dung mẽ Chính cịn nhiều vấn đề cịn phải làm rõ để chuẩn mực kế toán đồng với chuẩn mực khác, phù hợp với khuôn khổ pháp lý hành, tránh vướng mắc, bất cập triển khai hướng dẫn thực đáp ứng yêu cầu kinh tế thị trường Để phù hợp với thông lệ quốc tế, phù hợp với điều kiện Việt Nam để thực hệ thống kế tốn đồng bộ, hồn chỉnh, tạo mơi trường pháp lý thuận lợi cho nghề kế tốn, đáp ứng yêu cầu chế quản lý kinh tế - tài nước tiếp cận với chuẩn mức kế toán quốc tế, số nội dung chuẩn mực cần phải nghiên cứu kỹ làm rõ Vì vậy, em xin mạnh dạn đưa số ý kiến đóng góp việc hồn thiện cơng tác hạch tốn kế tốn bất động sản đầu tư: SVTH: Đinh Thị Hương_Kế toán 47C Đề án mơn học: Kế tốn tài 21 GVHD: Ths Phạm Thị Minh Hồng Một số thuật ngữ sử dụng chưa rõ ràng - Chuẩn mực kế toán Việt nam số 05 có quy định: “Đối với BĐS mà doanh nghiệp nắm giữ phần nhằm mục đích thu lợi từ việc cho thuê hoạt động chờ tăng giá phần sử dụng cho sản xuất cho quản lý phần tài sản bán riêng rẽ( cho thuê riêng rẽ theo nhiều hợp đồng thuê hoạt động), doanh nghiệp hạch toán phần tài sản dùng thuê chờ tăng giá BĐS đầu tư phần tài sản dùng cho sản xuất quản lý hạch tốn TSCĐ hữu hình vơ hình Trường hợp phần tài sản bán riêng rẽ phần sử dụng cho kinh doanh cho quản lý khơng đáng kể hạch tốn BĐS đầu tư” Vậy không đáng kể hiểu nào? Có doanh nghiệp cho không đáng kể 20% tổng giá trị BĐS, có doanh nghiệp lại cho 10% không đáng kể Mặc dù chuẩn mực quy định vấn đề chung để tạo tính mềm dẻo, linh hoạt cho việc áp dụng cho đối tượng, theo tơi nên có quy định cụ thể nhằm tạo thống doanh nghiệp Có thể quy định cho loại BĐS cho loại hình doanh nghiệp - Tại thơng tư số 23/2005/TT-BTC có quy định: “Trường hợp doanh nghiệp cung cấp dịch vụ liên quan cho người sử dụng BĐS doanh nghiệp sở hữu phần tương đối nhỏ tồn thoả thuận doanh nghiệp hạch toán tài sản BĐS đầu tư” Theo em, nên có quy định cụ thể coi phần tương đối nhỏ để tránh gây lúng túng cho doanh nghiệp việc áp dụng Tỉ lệ 10% hợp lý Ranh giới BĐS đầu tư BĐS chủ sở hữu sử dụng Chuẩn mực kế toán số 05 đưa định nghĩa rõ ràng BĐSĐT BĐS chủ sở hữu sử dụng Tuy nhiên để xác định phân biệt BĐSĐT BĐS chủ sở hữu sử dụng để hạch toán thực tế khó Theo chuẩn mực 05, BĐS chủ sở hữu sử dụng bao gồm BĐS nắm giữ để sử dụng tương lai tài sản chủ sở hữu sử dụng, tài sản nắm SVTH: Đinh Thị Hương_Kế toán 47C Đề án mơn học: Kế tốn tài 22 GVHD: Ths Phạm Thị Minh Hồng giữ để cải tạo, nâng cấp sử dụng sau kỳ hoạt động kinh doanh thông thường BĐS chủ sở hữu sử dụng, BĐS cho nhân viên sử dụng (Cho dù nhân viên có trả tiền thuê tài sản theo giá thị trường hay không) BĐS chủ sở hữu sử dụng chờ lý Đối với BĐS mà doanh nghiệp nắm giữ phần nhằm mục đích thu lời từ việc cho thuê hoạt động chờ tăng giá phần sử dụng cho sản xuất, cung cấp hàng hóa, dịch vụ cho quản lý phần tài sản bán cách riêng rẽ (hoặc cho thuê riêng rẽ theo nhiều hợp đồng thuê hoạt động), doanh nghiệp hạch toán phần tài sản cách riêng rẽ, phần tài sản BĐSĐT phần lại hạch toán tài sản chủ sở hữu sử dụng hàng tồn kho Tuy nhiên vấn đề đặt phần tài sản bán cho thuê riêng rẽ khó khăn cho doanh nghiệp hạch toán Theo VAS 05 quy định trường hợp phần tài sản bán riêng rẽ, coi BĐSĐT phần nắm giữ để phục vụ cho sản xuất, cung cấp hàng hóa phục vụ cho mục đích quản lý phần không đáng kể Trường hợp ngược lại hạch toán BĐS chủ sở hữu sử dụng Nhưng câu hỏi đặt với giá trị nào, với tỷ lệ coi không đáng kể Hơn trường hợp doanh nghiệp sử dụng tài sản (giả sử tịa nhà) vừa với mục đích quản lý, sản xuất kinh doanh vừa cho thuê hoạt động với tỷ lệ tương đương Khi gây khơng khó khăn cho doanh nghiệp cơng tác hạch tốn kế tốn tịa nhà BĐSĐT hay BĐS chủ sở hữu sử dụng Vì cần phải có quy định cụ thể giải thích hướng dẫn rõ ràng việc phân biệt tài sản để doanh nghiệp áp dụng dễ dàng thực tế Theo em vào giá trị BĐS để quy định tỷ lệ sau: + Đối với BĐS có giá trị lớn, tỷ đồng, tỷ lệ 20% + Đối với BĐS có giá trị từ 500 triệu đến 1tỷ đồng, tỷ lệ 15% + Đối với BĐS có giá trị 500 triệu, tỷ lệ 10% SVTH: Đinh Thị Hương_Kế toán 47C Đề án mơn học: Kế tốn tài 23 GVHD: Ths Phạm Thị Minh Hồng Về khấu hao BĐS đầu tư Theo VAS 05 trình bày báo cáo tài doanh nghiệp phải trình bày nội dung về: - Phương pháp khấu hao sử dụng - Thời gian sử dụng hữu ích BĐSĐT tỷ lệ khấu hao sử dụng - Nguyên giá khấu hao lũy kế thời điểm đầu kỳ cuối kỳ Tuy nhiên việc xác định mức khấu hao tỷ lệ khấu hao BĐSĐT nhiều phức tạp Việc xác định thời gian hữu ích loại tài sản làm tính khấu hao BĐSĐT khơng đơn giản BĐSĐT thường doanh nghiệp nắm giữ chờ tăng giá để bán, khơng phải phục vụ cho mục đích hoạt động sản xuất kinh doanh, thời gian sử dụng hữu ích khái niệm chưa rõ ràng, khó xác định xác để làm sở cho việc tính khấu hao ảnh hưởng đến báo cáo tài Vì nên quy định tỷ lệ khấu hao cho doanh nghiệp, xác định cách hợp lý, hợp lệ để tính thu nhập chịu thuế Hạch tốn quyền sử dụng đất Theo luật đất đai đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân, nhà nước quản lý, cá nhân tổ chức nắm giữ quyền sử dụng Trên thực tế BĐSĐT thường gắn với quyền sử dụng đất, doanh nghiệp giao, chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuê đất nhà nước để khai thác, xây dựng BĐSĐT Vì vậy, việc xác định ghi nhận giá trị BĐSĐT khác tài sản cố định khác xây dựng gắn liền với đất Ví dụ trường hợp doanh nghiệp thuê đất nhà nước để xây dựng sở hạ tầng với mục đích cho th lại lơ đất khơng tính vào giá trị BĐS đầu tư doanh nghiệp khơng sở hữu lô đất Việc thuê đất thuê hoạt động trường hợp hợp đồng thuê không thỏa mãn điều kiện hợp đồng th tài SVTH: Đinh Thị Hương_Kế tốn 47C Đề án mơn học: Kế tốn tài 24 GVHD: Ths Phạm Thị Minh Hồng Do báo cáo tài doanh nghiệp phản ánh sở hạ tầng, cơng trình kiến trúc xây dựng Vấn đề trở lên phức tạp nhiều có doanh nghiệp khác thuê lại sở hạ tầng với mục đích kinh doanh khác sạn, nhà ở, văn phòng làm việc Điều quan trọng chuẩn mực kế toán Việt Nam cần phải quy định rõ ràng, việc vận dụng kinh nghiệm quốc tế cần thiết, nhiên có điều kiện đặc thù đất đai thuộc sở hữu toàn dân, doanh nghiệp nắm quyền sử dụng không nắm quyền sở hữu đất Trong trường hợp cần phải hạch toán riêng biệt quyền sử dụng đất sở hạ tầng, cơng trình xây dựng đất Về phương pháp ghi nhận giá trị ban đầu theo mơ hình giá gốc Theo IAS 40, giá trị sau ghi nhận ban đầu BĐSĐT xác định theo mơ hình giá gốc mơ hình giá trị hợp lý Việt Nam áp dụng mơ hình giá gốc tức BĐSĐT ghi nhận theo giá gốc, định kỳ trích khấu hao vào chi phí kinh doanh kỳ, BĐSĐT theo dõi theo ba tiêu: Nguyên giá, Khấu hao lũy kế giá trị lại Trong thực tế, áp dụng mơ hình giá gốc cịn gặp nhiều vướng mắc Chẳng hạn, BĐSĐT tòa nhà văn phòng cho thuê, theo dõi theo ba tiêu nguyên giá, khấu hao lũy kế giá trị lại Nhưng gần kết thúc thời gian hoạt động tịa nhà theo ước tính ban đầu, giá trị tịa nhà cao nguyên giá ban đầu, nhiều nguyên nhân chi phí sữa chữa lớn hàng năm tu bổ tịa nhà, giá đất giá trị xây lắp tăng cao Lúc giá trị lại theo dõi theo mơ hình giá gốc nhỏ nhiều so với giá trị thực tế BĐSĐT thị trường Mặt khác, theo nguyên tắc trích khấu hao ngun giá trừ giá trị thu hồi ước tính việc tính khấu hao hàng năm BĐSĐT chưa hợp lý Mơ hình giá trị hợp lý khắc phục điểm yếu mơ hình giá gốc Mơ hình giá gốc áp dụng có điểm yếu trên, để khắc phục điểm yếu VAS 05 u cầu việc trình bày thơng tin giá trị hợp lý thuyết minh báo cáo tài chính, cụ thể VAS 05 u cầu trình bày sau: “Giá trị hợp lý BĐSĐT thời điểm kết thúc niên kế tốn, lập báo cáo tài Khi doanh SVTH: Đinh Thị Hương_Kế tốn 47C Đề án mơn học: Kế tốn tài 25 GVHD: Ths Phạm Thị Minh Hồng nghiệp xác định giá trị hợp lý BĐSĐT doanh nghiệp phải thuyết minh: - Danh mục BĐSĐT - Lý không xác định giá trị hợp lý BĐSĐT ” Nhưng thực tế chứng minh việc yêu cầu trình bày khó, có doanh nghiệp xác định trình bày giá trị hợp lý BĐSĐT Vì vậy, Việt Nam cần sớm xây dựng điều kiện thiết lập thị trường định giá theo tiêu chuẩn quốc tế cập nhật hàng ngày nước phát triển Mỹ, Anh để tạo điều kiện thuận lợi cho việc áp dụng mơ hình giá trị hợp lý nhằm làm cho thơng tin BĐSĐT trở nên xác có ý nghĩa Khi áp dụng mơ hình Giá trị hợp lý, BĐS đầu tư ghi nhận ban đầu theo Giá gốc đánh giá lại theo Giá trị hợp lý thời điểm lập Bảng cân đối kế toán Chênh lệch Giá gốc Giá trị hợp lý ghi nhận khoản Thu nhập/Chi phí kỳ kinh doanh Tuy nhiên, muốn vậy, địi hỏi phải có biện pháp lâu dài nhằm ổn định thị trường BĐS, tạo sở cho việc xác định giá trị hợp lý BĐS đầu tư cách đáng tin cậy KẾT LUẬN Hoạt động kinh doanh BĐS ngày phát triển mạnh mẽ với nhiều loại hình đa dạng kinh tế Việt Nam Cùng với tăng trưởng kinh tế mạnh mẽ sau Việt Nam gia nhập tổ chức thương mại giới (WTO) thị trường BĐS xem thị trường SVTH: Đinh Thị Hương_Kế toán 47C Đề án mơn học: Kế tốn tài 26 GVHD: Ths Phạm Thị Minh Hồng đầy tiềm năng, hội vàng cho nhà đầu tư vào lĩnh vực Thực tế địi hỏi Chính phủ phải có sách quy hoạch cụ thể, đồng bộ, tạo thuận lợi cho nhà đầu tư yên tâm rót vốn vào Ngoài vấn đề bất cập thị trường pháp lý, chế sách, quản lý nhà nước, tác động thị trường vàng, chứng khoán, vấn đề tạo vốn cho BĐSĐT quy định hạch toán kế toán BĐSĐT đặt nhiều yêu cầu cấp thiết để hoàn thiện chế độ kế tốn Qua việc nghiên cứu đề tài này, nói, từ ban hành quy định hạch tốn BĐSĐT khơng ngừng đổi để đáp ứng yêu cầu tình hình thực tế Việt Nam nói chung để phù hợp với khu vực giới giúp kinh tế nước ta nhanh chóng hội nhập vào kinh tế giới Tuy bước cải thiện nhiều phương diện hạch toán quy định hạch tốn BĐSĐT nói riêng cịn gặp nhiều khó khăn Vì vậy, để khắc phục hạn chế địi hỏi phải tiến hành đồng mặt chế độ, sách tạo mơi trường thuận lợi để văn vận dụng đầy đủ, dễ dàng vào thực tiễn đưa hoạt động kinh doanh BĐSĐT ngày phát triển theo guồng máy phát triển kinh tế Việt Nam Do hạn chế kiến thức kinh nghiệm trình nghiên cứu, tìm hiểu, thu thập thơng tin, viết cịn nhiều thiếu sót vấn đề chưa đề cập đến Em mong nhận lời dẫn cô hướng dẫn thầy cô giáo khoa với đóng góp chân thành để em hồn thiện kiến thức Em xin chân thành cảm ơn Danh mục tài liệu tham khảo: Giáo trình kế tốn tài Nhà xuất Đại học kinh tế quốc dân-Năm 2006 Chủ biên : PGS.TS Đặng Thị Loan SVTH: Đinh Thị Hương_Kế tốn 47C Đề án mơn học: Kế tốn tài 27 GVHD: Ths Phạm Thị Minh Hồng Quyết định 167/2000/QĐ-BTC ngày 25/10/2000 Thông tư 89/2002/TT/BTC ngày 9/10/2002 Thông tư 23/2005/TT/BTC ngày 30/3/2005 Quyết định số 1141TC/QĐ/CĐKT ngày 11/11/1995 www.dddn.com.vn www.kiemtoan.com.vn www.tapchiketoan.com www.tapchitaichinh.com 10 www.webketoan.com SVTH: Đinh Thị Hương_Kế toán 47C ... lý bất động sản đầu tư ngày lập bảng cân đối kế toán 2.3 Chuyển đổi bất động sản đầu tư IAS: Việc chuyển đổi bất động sản đầu tư có thay đổi mục đích sử dụng: bất động sản đầu tư chuyển thành bất. .. bất động sản chủ sở hữu sử dụng, hàng tồn kho ngược lại, bất động sản xây dựng chuyển thành bất động sản đầu tư kết thúc giai đoạn xây dựng, phát triển đưa vào đầu tư - Đối với bất động sản đầu. .. đầu tư II Một số kiến nghị phương hướng hoàn thiện Chuẩn mực kế toán số 05 ? ?Bất động sản đầu tư ” đời với mục đích quy định hướng dẫn nguyên tắc phương pháp kế toán bất động sản đầu tư Hoạt động