XÂY DỰNG HỆ THỐNG THÔNG TIN GIÁ ĐẤT TẠI PHƯỜNG AN CƯU THÀNH PHỐ HUẾ

89 368 2
XÂY DỰNG HỆ THỐNG THÔNG TIN GIÁ ĐẤT TẠI PHƯỜNG AN CƯU THÀNH PHỐ HUẾ

Đang tải... (xem toàn văn)

Tài liệu hạn chế xem trước, để xem đầy đủ mời bạn chọn Tải xuống

Thông tin tài liệu

1 MỞ ðẦU ðặt vấn ñề ðất ñai nguồn tài nguyên vô quý giá quốc gia, yếu tố ñịnh trình sản xuất, thành phần quan trọng môi trường sống, ñịa bàn phân bố khu dân cư, công trình kinh tế - xã hội, an ninh quốc phòng ðất ñai có ý nghĩa quan trọng ñối với ñời sống người phát triển kinh tế - xã hội, tư liệu sản xuất ñể tạo cải vật chất nuôi sống người, ñất ñai ñược sử dụng làm nơi cư trú, nơi sản xuất kinh doanh làm giàu cho xã hội,…Bên cạnh ñó với ñặc tính vốn có cố ñịnh vị trí, hạn chế số lượng, giới hạn không gian, vô hạn thời gian sử dụng ñã làm cho ñất ñai ngày trở nên khan quý giá Hiện nay, nước ta ñang xu hội nhập khu vực quốc tế, kinh tế thị trường với gia tăng dân số, mật ñộ dân cư ngày ñông phát triển ngày nhiều ngành kinh tế nhu cầu sử dụng ñất người ngày lớn Vì vậy, việc quản lý ñất ñai thị trường bất ñộng sản kinh tế nhiều thành phần có quản lý nhà nước theo ñịnh hướng xã hội chủ nghĩa vấn ñề quan trọng, nhiên vấn ñề nhiều bất cập nhiều ñịa phương ðặc biệt với khu vực ñô thị, trình phát triển nhanh chóng ñòi hỏi nhu cầu phát triển quỹ ñất ñất ở, ñất chuyên dùng lớn Sự chênh lệch ngày cao cung cầu ñất ñai thị trường làm cho giá trị quyền sử dụng ñất ngày tăng lên trình trao ñổi, chuyển nhượng quyền sử dụng ñất diễn sôi ñộng, phức tạp ðiều dẫn ñến mức giá ñất thị trường chuyển nhượng biến ñộng liên tục tác ñộng nhiều yếu tố khách quan chủ quan, Nhà nước thực việc quy ñịnh giá ñất hàng năm Do vậy, thực tế mức giá quy ñịnh Nhà nước mức giá giao dịch thị trường có chênh lệch lớn Mặc dù, giá ñất nhà nước ñã thay ñổi liên tục ñể phù hợp tình hình nhìn chung giá ñất Nhà nước quy ñịnh chênh lệch nhiều so với giá chuyển nhượng quyền sử dụng ñất thực tế Tuy nhiên vấn ñề ñiều chỉnh, giảm chênh lệch khó ðiều nhận thấy ñiều chỉnh giá ñất nhà nước phù hợp với thực tế thị trường nhằm ñáp ứng việc tăng ngân sách từ vấn ñề thuế nguồn thu khác từ sử dụng ñất với trình phát triển kinh tế xã hội nay, công trình chuyên dùng, công trình phúc lợi xã hội sử dụng nhiều quỹ ñất khác, rõ ràng khó giải vấn ñề vốn cho phát triển sở hạ tầng ổn ñịnh ñời sống cho người dân bị thu hồi ñất công tác tái ñịnh cư gặp nhiều khó khăn Từ nhìn nhận ñó, vấn ñề ñặt ứng dụng công nghệ thông tin ñể xây dựng hệ thống thông tin giá ñất nhằm cung cấp thông tin cần thiết giá trị thực ñất nhằm hỗ trợ cho công tác quản lý ñất ñai ñịa phương ñồng thời giúp cho người sử dụng ñất tìm kiếm ñược nơi phù hợp với khả chi trả hay ñược ñền bù thỏa ñáng có dự án thu hồi ñất từ nhà ñầu tư nước Ngoài ra, tạo ñiều kiện cung cấp thông tin cho nhà ñầu tư phát triển bất ñộng sản phục vụ phát triển kinh tế - xã hội Vì việc cập nhật giá ñất nhà nước ñiều tra giá ñất thực tế thị trường kết hợp với việc ứng dụng công nghệ thông tin ñể xây dựng hệ thống thông tin giá ñất ñô thị việc làm cần thiết nhằm hỗ trợ công tác quản lý nhà nước ñất ñai hiệu quả, hợp lý, khoa học tiết kiệm ðối với quản lý hệ thống thông tin ñất hệ thống thông tin ñịa lý (Geographic Information Systems – GIS) công cụ mạnh ñể xây dựng ñược hệ thống thông tin ñất ñai (Land information systems- LIS) ñáp ứng ñược yêu cầu quản lý khai thác nhằm phục vụ cho trình phát triển kinh tế - xã hội ñất nước Thành phố Huế - trung tâm kinh tế - trị tỉnh Thừa Thiên Huế, ñô thị loại I trực thuộc Tỉnh Cùng với phát triển kinh tế - xã hội nhu cầu sử dụng ñất hoạt ñộng liên quan tới chuyển nhượng, trao ñổi…ñất ñai ngày nhiều Các hoạt ñộng quản lý ñất ñai thành phố ñược ứng dụng công nghệ tin học, nhằm xây dựng phương pháp quản lý ñại, khoa học, thay dần phương pháp quản lý truyền thống Tuy nhiên hệ thống văn quy phạm chưa ñồng nhiều bất cập công tác xây dựng hệ thống thông tin giá ñất mẽ chưa ñáp ứng ñược nhu cầu thực tế thị trường Xuất phát từ tình hình thực tiễn ñó, việc ứng dụng công nghệ thông tin ñể xây dựng hệ thống thông tin giá ñất ñặc biệt giá ñất ñịa bàn thành phố việc quan trọng không hỗ trợ cho vấn ñề quản lý nhà nước ñất ñai mà giúp cho doanh nghiệp người sử dụng ñất tìm kiếm hội ñầu tư nhằm phát triển kinh tế - xã hội góp phần ổn ñịnh thị trường bất ñộng sản Vì vậy, việc nghiên cứu ứng dụng công nghệ thông tin cụ thể xây dựng hệ thống thông tin giá ñất ñịa bàn thành phố việc làm tất yếu cần thiết Do ñiều kiện thời gian, ñể tập trung vào kết ñiều tra, chọn ñịa ñiểm có giao dịch bất ñộng sản sôi ñộng phường An Cựu ñể thực ñề tài: "Xây dựng hệ thống thông tin giá ñất phường An Cựu - thành phố Huế" Mục ñích ñề tài - Ứng dụng GIS phương pháp so sánh liệu thị trường nhằm xây dựng sở liệu hệ thống thông tin giá ñất ở, thành lập ñồ chuyên ñề yếu tố ảnh hưởng ñến giá ñất ñồ giá ñất thị trường ñịa bàn nghiên cứu - ðề xuất giải pháp phát triển hệ thống thông tin giá ñất ñã xây dựng nhằm phục vụ cho công tác quản lý giá ñất ñô thị thành phố Huế Ý nghĩa khoa học thực tiễn Ý nghĩa khoa học Nghiên cứu kết hợp ứng dụng GIS phương pháp so sánh liệu thị trường ñể xây dựng hệ thống thông tin giá ñất Ý nghĩa thực tiễn - Xây dựng sở liệu hệ thống thông tin giá ñất ở, cung cấp thông tin ñất ñai cách nhanh nhất, ñầy ñủ xác - ðề xuất giải pháp phát triển hệ thống thông tin giá ñất ñã xây dựng nhằm phục vụ cho công tác quản lý giá ñất ñô thị phường An Cựu CHƯƠNG TỔNG QUAN CÁC VẤN ðỀ NGHIÊN CỨU 1.1 Cơ sở lý luận ñề tài 1.1.1 Giá ñất giá bất ñộng sản 1.1.1.1 Giá ñất [21] ðất ñai giá thành sản xuất Giá trị ñất ñai phần tự nhiên sinh ra, phần người khai thác sử dụng ñất ñai mang lại ñược gọi "giá trị ñất ñai" (ñịa tô tư hoá) Lợi ích thu ñược từ ñất ñai lớn giá trị cao Trong kinh tế thị trường, ñất ñai ñược mua bán, chuyển nhượng dẫn tới ñất ñai có "giá trị trao ñổi" Giá trị ñất ñai ñược biểu hình thức tiền tệ, ñó "giá ñất ñai" thường gọi giá ñất Giá ñất loại hàng hoá khác chế thị trường ñược hình thành vận ñộng theo quy luật sản xuất hàng hoá: quy luật giá trị, quy luật canh tranh, quy luật cung cầu Ở nước ta ñất ñai thuộc sở hữu toàn dân, giá ñất ñai dựa chuyển nhượng quyền sử dụng ñất, giá ñất tổng hòa giá trị hành ñịa tô nhiều năm ñược chi trả lần giá ñất hình thức thực quyền sở hữu ñất ñai kinh tế Do ñó, giá ñất nước ta không giống giá ñất số quốc gia khác có chế ñộ tư hữu ñất ñai Giá ñất nước ta giá phải trả ñể có quyền sử dụng ñất nhiều năm, mà giá quyền sở hữu ñất Tuy thời gian sử dụng ñất tương ñối dài thời gian sử dụng, người sử dụng ñất có quyền chuyển nhượng, chuyển ñổi, cho thuê, thừa kế, chấp, góp vốn tương tự quyền sở hữu Do Luật ðất ñai quy ñịnh: giá quyền sử dụng ñất (giá ñất) số tiền tính ñơn vị diện tích ñất Nhà nước quy ñịnh ñược hình thành giao dịch quyền sử dụng ñất (Khoản 23 ðiều Luật ðất ñai 2003) 1.1.1.2 Giá bất ñộng sản [22] Cũng hàng hóa thông thường khác, giá bất ñộng sản ñược hình thành sở quan hệ cung - cầu bất ñộng sản thị trường Tuy nhiên hàng hoá bất ñộng sản hàng hoá ñặc biệt, ñó giá bất ñộng sản có số ñặc trưng riêng: - Tính song trùng tức bao gồm giá ñất công trình - Tính khu vực - Có hai cách thể hiện: giá mua bán giá cho thuê Giao dịch bất ñộng sản thực chất giao dịch quyền lợi mà bất ñộng sản ñó ñem lại, quyền lợi không giống giá khác ðược hình thành giao dịch riêng lẻ, việc chịu ảnh hưởng tính bất ñộng tính dị biệt bất ñộng sản, phụ thuộc vào tố chất tính cách cá biệt người mua người bán Nhìn từ góc ñộ dài hạn, giá bất ñộng sản luôn có xu hướng tăng lên tài nguyên ñất ñai có hạn 1.1.1.3 Các ñặc trưng giá ñất Giá ñất không giống phương thức biểu thị: Giá ñất ñai phản ánh tác dụng ñất ñai hoạt ñộng kinh tế, quyền lợi ñất ñai ñến ñâu có khả thu lợi ñến ñó có giá tương ứng, giá quyền sở hữu, giá quyền sử dụng, giá quyền cho thuê, giá quyền chấp Giá ñất không giống thời gian hình thành: Do ñất ñai có tính khác biệt cá thể lớn, lại thiếu thị trường hoàn chỉnh, thời gian hình thành giá dài, giá ñược hình thành ảnh hưởng lâu dài từ khứ ñến tương lai Giá ñất ñai biểu tiền tệ giá trị ñất ñai, giá cao hay thấp giá thành sản xuất ñịnh ðất ñai sản phẩm lao ñộng người, giá thành sản xuất Giá ñất chủ yếu nhu cầu ñất ñai ñịnh có xu tăng cao rõ ràng, tốc ñộ tăng giá ñất cao so với tốc ñộ tăng giá hàng hoá thông thường Chủ yếu nguyên nhân từ hai mặt tạo thành ðầu tiên tính khan ñất ñai nên tính co dãn cung nhỏ; mà ñồng thời phát triển kinh tế - xã hội nhân tăng lên không ngừng nên yêu cầu ñất tiếp tục tăng theo, giá ñất ngày tăng lên, ñồng thời cấu tạo hữu tư toàn xã hội ñược nâng cao khiến cho tỷ suất lợi nhuận bình quân xã hội giảm, dẫn ñến xu giảm lợi nhuận từ ñó làm cho giá ñất có trạng thái tăng lên, ñó mặt chủ yếu ảnh hưởng ñến giá ñất Giá ñất có tính khu vực tính cá biệt rõ rệt: ðất ñai cố ñịnh vị trí nên giá thị trường ñất khó hình thành thống mà có tính ñặc trưng khu vực rõ ràng, thành phố vị trí ñất khác ñịnh giá ñất khác Giá ñất có tính cá biệt rõ ràng, mảnh ñất khác nhau, cấp hạng khác có giá khác Vì ñất khác có giá khác 1.1.1.4 Cơ sở khoa học hình thành giá ñất [21] a/ ðịa tô ðịa tô phần sản phẩm thặng dư người sản xuất nông nghiệp tạo nộp cho chủ sở hữu ruộng ñất ðịa tô gắn liền với ñời tồn chế ñộ tư hữu ruộng ñất Trong chế ñộ chiếm hữu nô lệ, ñịa tô lao ñộng nô lệ người chiếm hữu ruộng ñất nhỏ tự tạo Trong chế ñộ phong kiến, ñịa tô phần sản phẩm thặng dư nông nô tạo bị chúa phong kiến chiếm ñoạt Trong chủ nghĩa tư bản, chế ñộ tư hữu ruộng ñất nông nghiệp nên tồn ñịa tô Về thực chất ñịa tô tư chủ nghĩa phần giá trị thặng dư thừa lợi nhuận bình quân nhà tư kinh doanh nông nghiệp trả cho ñịa chủ Trong chủ nghĩa tư có loại ñịa tô: ñịa tô chênh lệch, ñịa tô tuyệt ñối ñịa tô ñộc quyền Trong chủ nghĩa xã hội, ruộng ñất thuộc sở hữu toàn dân, không tư hữu ñịa chủ hay nhà tư sở kinh tế ñể hình thành ñịa tô tuyệt ñối ñịa tô ñộc quyền bị xoá bỏ, tồn ñịa tô chênh lệch, song thuộc sở hữu Nhà nước khác chất với ñịa tô chênh lệch chủ nghĩa tư ðịa tô chênh lệch : lợi nhuận siêu ngạch việc sử dụng ñất có ñiều kiện khác ñộ phì vị trí Phần nhà tư sử dụng ruộng ñất phải trả cho chủ ñất ðịa tô chênh lệch I ñịa tô chênh lệch II hình thái biểu ñịa tô chênh lệch - ðịa tô chênh lệch I: lợi nhuận thu ñược ñầu tư hai lượng tư lao ñộng diện tích ðiều có nghĩa lợi nhuận thu ñược ñộ phì nhiêu ñất mang lại phụ thuộc vào vị trí ñất, ñiều kiện thời tiết thị trường tiêu thụ - ðịa tô chênh lệch II: lợi nhuận thu ñược ñầu tư hai lượng tư lao ñộng khác diện tích ðiều có nghĩa lợi nhuận thu ñược ñầu tư thâm canh ðịa tô tuyệt ñối: phần lợi nhuận dôi giá sản xuất chung, tức phần chênh lệch giá sản phẩm cao giá sản xuất b/ Lãi suất ngân hàng Lãi suất ngân hàng yếu tố quan trọng làm cho giá ñất thay ñổi Có thể thấy lãi suất ngân hàng mà cao số tiền mua ñất giảm ñi, không ñem tiền gửi vào ngân hàng có lợi mua ñất ñể có ñịa tô Còn lãi suất ngân hàng mà giảm xuống số tiền bỏ mua ñất phải tăng lên người bán không muốn bán với giá thấp, họ ñể ñất thu ñược ñịa tô lớn thu nhập lượng tiền bán ñất gửi vào ngân hàng, lúc giá ñất phải tăng lên người bán chấp nhận Vì nhà tư kinh doanh muốn sử dụng ñất tốt phải xác ñịnh giá Trong trình phát triển kinh tế xã hội lãi suất có xu hướng giảm ñó giá ñất ngày tăng, việc kinh doanh ñất ñai có lãi Người bán ñất vào lãi suất ngân hàng làm sở ñể xác ñịnh giá ñất Giá ñất tỷ lệ thuận với ñịa tô tỷ lệ nghịch với lãi suất ngân hàng Giá ñất = ðịa tô Lãi suất ngân hàng 1.1.1.5 Các nhân tố ảnh hưởng ñến giá ñất [21] Giá bất ñộng sản tuỳ thuộc phần lớn vào quan hệ cung - cầu thị trường Khi cầu lớn cung, giá bất ñộng sản thường bị ñẩy lên cao; ngược lại, cầu thấp cung, giá bất ñộng sản có xu hướng giảm xuống Tuy nhiên, giá phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác yếu tố xuất phát từ khuyết tật thị trường: "ñộc quyền", "ñầu cơ", "cạnh tranh không lành mạnh" , có yếu tố xuất phát từ can thiệp Nhà nước ñầu tư Nhà nước vào việc nâng cấp sở hạ tầng khu dân cư (ñường giao thông, cấp thoát nước, cấp ñiện ), tăng miễn giảm thuế cho doanh nghiệp kinh doanh ñịa ốc, áp dụng việc bán ñấu giá tài sản bất ñộng sản thuộc sở hữu Nhà nước, sách nhà cho người có thu nhập thấp ; có yếu tố bắt nguồn từ tâm lý, thói quen người dân không muốn bán nhà ñất cha ông ñể lại, không thích nhà chung cư, ham muốn có nhà nằm Quốc lộ, Tỉnh lộ Có nhóm nhân tố tác ñộng ảnh hưởng ñến giá bất ñộng sản, cụ thể là: a/ Các yếu tố có mối liên hệ trực tiếp với bất ñộng sản [22] - Nhóm yếu tố tự nhiên Vị trí bất ñộng sản: khả sinh lời yếu tố vị trí bất ñộng sản mang lại cao giá trị bất ñộng sản lớn Mỗi bất ñộng sản ñồng thời tồn loại vị trí, vị trí tuyệt ñối vị trí tương ñối Xét phương diện tổng quát, loại vị trí nói ñều có vai trò quan trọng việc xác lập giá trị bất ñộng sản Những bất ñộng sản nằm trung tâm ñô thị hay vùng ñó có giá trị lớn bất ñộng sản nhà ñất loại nằm vùng ven trung tâm (vị trí tương ñối) Những bất ñộng sản nằm ngã hay ngã 3, trục lộ giao thông quan trọng lại có giá trị cao bất ñộng sản nằm vị trí khác (vị trí tuyệt ñối) Việc xem xét ñánh giá ưu vị trí bất ñộng sản quan trọng, ñặc biệt ñối với việc xác ñịnh giá ñất Kích thước, hình thể, diện tích ñất lô ñất: kích thước diện tích ñất tối ưu thoả mãn loại nhu cầu cụ thể ña số dân cư vùng [22] ðịa hình bất ñộng sản toạ lạc: ñịa hình nơi bất ñộng sản toạ lạc cao hay thấp so với bất ñộng sản khác vùng lân cận có tác ñộng ñến giá trị bất ñộng sản Ở khu vực thấp, thường hay bị ngập nước vào mùa mưa hay bị tượng triều cường giá bất ñộng sản thấp, ngược lại giá cao Hình thức (kiến trúc) bên bất ñộng sản (ñối với bất ñộng sản nhà công trình xây dựng khác): bất ñộng sản có giá xây dựng nhau, bất ñộng sản có kiến trúc phù hợp với thị hiếu giá trị cao ngược lại ðặc ñiểm mặt ñất lòng ñất (ñộ dày lớp bề mặt, tính chất thổ nhưỡng, tính chất vật lý…) Mức ñộ ảnh hưởng yếu tố ñến giá trị bất ñộng sản tuỳ thuộc vào mục ñích sử dụng ñất Tình trạng môi trường: môi trường lành hay bị ô nhiễm nặng, yên tĩnh hay ồn ñều ảnh hưởng trực tiếp ñến giá trị bất ñộng sản Các tiện lợi nguy rủi ro tự nhiên: bất ñộng sản nằm vùng thường hay bị cố thiên tai (bão, lụt, ñộng ñất, khí hậu khắc nghiệt…) làm cho giá trị bất ñộng sản bị sút giảm ngược lại - Nhóm yếu tố kinh tế Khả mang lại thu nhập từ bất ñộng sản: mức thu nhập hàng năm từ BðS mang lại có ảnh hưởng quan trọng ñến giá trị bất ñộng sản ñó Khi khả tạo thu nhập từ bất ñộng sản cao giá chuyển nhượng cao ngược lại Những tiện nghi gắn liền với bất ñộng sản: hệ thống ñiện, nước, vệ sinh, ñiều hoà nhiệt ñộ, thông tin liên lạc Hệ thống tiện nghi ñầy ñủ chất lượng tốt làm cho giá trị bất ñộng sản gia tăng - Nhóm yếu tố liên quan ñến thị trường Tính hữu dụng bất ñộng sản Nhu cầu loại bất ñộng sản thị trường b/ Các yếu tố pháp lý liên quan ñến bất ñộng sản Tình trạng pháp lý bất ñộng sản: giấy tờ chứng thư pháp lý quyền sử dụng ñất, sở hữu nhà, giấy phép xây dựng, có Các quy ñịnh xây dựng kiến trúc gắn với bất ñộng sản, hạn chế quyền sử dụng ñất, sở hữu nhà công trình xây dựng khác gắn với bất ñộng sản: tình trạng cho thuê, chấp bất ñộng sản, tình trạng tranh chấp quyền sử dụng ñất, sở hữu nhà, hạn chế quyền sở hữu chung (ví dụ nhà xây dựng khu vực ñường băng lên xuống máy bay không ñược cao tầng…) - Các yếu tố trị pháp lý: thay ñổi ñường lối sách Nhà nước quyền ñịa phương có tác ñộng ñến hoạt ñộng thị trường bất ñộng sản nói chung ñầu tư vào lĩnh vực bất ñộng sản nói riêng Cụ thể là: Các sách có tác ñộng gián tiếp như: khuyến khích ñầu tư bên vào ñịa phương làm tăng nhu cầu bất ñộng sản qua ñó làm cho giá bất ñộng sản gia tăng Các sách tác ñộng trực tiếp như: sách cho phép Việt kiều mua bất ñộng sản Việt Nam, sách cho phép người hộ thành phố ñược mua nhà thành phố, sách tài áp dụng ñối với người ñược nhà nước giao ñất, cho thuê ñất… sách tín dụng ñối với hoạt ñộng ñầu tư vào lĩnh vực bất ñộng sản, sách thuế Nhà nước ñối với bất ñộng sản - Các yếu tố thuộc kinh tế vĩ mô ðó yếu tố kinh tế liên quan như: tình hình cung - cầu bất ñộng sản khu vực, ñặc ñiểm người tham gia thị trường bất ñộng sản khu vực, ñiều kiện thị trường bất ñộng sản khu vực, trạng vùng lân cận (cơ sở hạ tầng ñường, hệ thống cấp thoát nước, cấp ñiện, thông tin liên lạc…), mức ñộ tăng trưởng GDP hàng năm vùng, thu nhập bình quân hàng năm người dân vùng (thuộc nhóm cao, trung bình hay thấp) so với vùng khác, khả ñáp ứng nhu cầu tín dụng hệ thống tín dụng vùng, số lượng lô, ñất trống vùng, mức giá bình quân loại ñất vùng, tỷ lệ thuế mức thuế suất, mức ñộ lạm phát chung, tình hình thị trường lao ñộng, thị trường chứng khoán, thị trường tín dụng vùng [ - Các yếu tố xã hội Các yếu tố xã hội tác ñộng lớn ñến giá trị bất ñộng sản Một khu vực mà mật ñộ dân số ñột nhiên tăng cao tốc ñộ tăng dân số học giá trị bất ñộng sản nơi ñó tăng lên cân cung-cầu bị phá vỡ Mặt khác yếu tố khác vùng như: chất lượng dịch vụ y tế, giáo dục, trình ñộ dân trí, vấn ñề an ninh, tập quán người dân vùng có ảnh hưởng ñến giá trị bất ñộng sản Tình trạng người sống bất ñộng sản, tình trạng sức khoẻ, nghề nghiệp tình trạng việc làm, mối quan hệ tình cảm gia ñình, xã hội người ñang chung sống… Những vấn ñề liên quan ñến thuyết phong thuỷ 1.1.2 ðịnh giá ñất bất ñộng sản 1.1.2.1 ðịnh giá ñất [21] ðịnh giá loại hoạt ñộng chuyên môn vừa mang tính kinh tế - kỹ thuật, tính pháp lý, vừa mang tính xã hội, tính nghệ thuật Hoạt ñộng ñịnh giá hình thành, tồn phát triển gắn liền với hình thành, tồn phát triển thị trường Ngày nay, xu hướng phát triển kinh tế thị trường, lý thuyết ñịnh giá ngày ñược hoàn thiện trở thành ngành chuyên sâu kinh tế 10 Người ñịnh giá ñất vào nguyên tắc, phương pháp ñịnh giá ñất sở nắm tư liệu thị trường ñất ñai, vào thuộc tính kinh tế tự nhiên ñất ñai theo chất lượng tình trạng thu lợi thông thường hoạt ñộng kinh tế thực tế ñất ñai, xem xét ñầy ñủ ảnh hưởng yếu tố phát triển kinh tế - xã hội, phương thức sử dụng ñất, dự kiến thu lợi từ ñất sách ñất ñai, ñối với việc thu lợi từ ñất, tổng hợp ñể ñịnh giá thời ñiểm ñó cho nhiều ñất với quyền ñất ñai ñó ðối với Việt Nam, ñịnh giá ñất bốn quyền ñịnh ñoạt ñối với ñất ñai Nhà nước công cụ quan trọng việc thiết lập chế quản lý ñất thích hợp theo ñịnh hướng kinh tế thị trường, sở cho chuyển nhượng quyền sử dụng có trả tiền theo ñấu thầu, ñấu giá hợp ñồng thỏa thuận người quản lý người sử dụng ñất 1.1.2.2 ðịnh giá bất ñộng sản [22] Bất ñộng sản ñất ñai ñất ñai tài sản khác gắn liền với ñất ðịnh giá bất ñộng sản thực chất ñịnh giá ñất ñịnh giá tài sản gắn liền với ñất (nếu có) ðịnh giá bất ñộng sản giúp cho người bán người mua xác ñịnh ñược giá trị thị trường bất ñộng sản, ñảm bảo cho việc toán sở giá hợp lý, tránh ñược rủi ro ñó việc giao dịch, thoả thuận mua bán bất ñộng sản diễn thuận lợi Mặt khác việc ñịnh giá bất ñộng sản giúp cho Nhà nước có ñể thu thuế bất ñộng sản ñảm bảo công bằng, hợp lý Xây dựng khung pháp lý, quy ñịnh chế ñộ, quy trình thủ tục ñịnh giá bất ñộng sản nội dung quan trọng quản lý nhà nước thị trường bất ñộng sản Các nước có thị trường kinh tế phát triển ñều trọng xây dựng hệ thống ñịnh giá bất ñộng sản ñể vận hành kiểm soát hoạt ñộng giao dịch bất ñộng sản thu thuế ðịnh giá bất ñộng sản cần dựa thông tin thu thập bất ñộng sản ñó Thông tin xác, cụ thể, ñảm bảo ñộ tin cậy ñịnh giá xác 1.1.3 Thị trường bất ñộng sản [22] Thị trường bất ñộng sản thị trường quan trọng ảnh hưởng trực tiếp ñến ñời sống văn hóa, xã hội, kinh tế trị người, tác ñộng ñến tăng trưởng kinh tế, thu hút ñầu tư nước tạo nguồn vốn cho ñầu tư phát triển kinh tế ñất nước Thị trường liên quan trực tiếp tới lượng tài sản cực lớn quy mô, tính chất giá trị mặt kinh tế quốc dân 1.1.3.1 Thị trường bất ñộng sản giới Trên giới nước tư phát triển chế ñộ sở hữu tư nhân ruộng ñất ñã ñược xác lập ổn ñịnh, trình tích tụ ñất ñai ñã ñạt ñến ñỉnh cao, thị trường ñất ñai mang tính ñộc quyền cao tạo sở kinh tế, trị cho vận hành Hình Sơ ñồ mức ñộ ảnh hưởng yếu tố hướng ñến giá ñất 3.4.3.3 Xây dựng sở liệu thuộc tính ñồ ảnh hưởng yếu tố quy mô Việc xây dựng sở liệu yếu tố quy mô ñược quản lý trường thuộc tính thể bảng 12 Bảng 12: Cấu trúc liệu thuộc tính thông tin quy mô ñất STT Tên trường liệu Chỉ số liên kết Số hiệu ñất Diện tích Chủ sử dụng ñất Quy mô Ký hiệu ID SHTHUA DIENTICH TENCHU QUYMO Kiểu Interger Interger Decimal Character Character ðộ lớn 10,2 50 Theo kết nghiên cứu mục 3.3.2, yếu tố quy mô chia thành giá trị chuẩn 2 (70-140 m ) ký hiệu C, chuẩn (3 triệu ñồng/m (có thửa) Vùng : từ 2-3 triệu ñồng/m (có 84 thửa) Vùng 3: [...]... 3: Xác ñịnh giá trị hiện tại của các tài sản ñã ñầu tư xây dựng trên ñất Giá trị hiện tại của Giá trị xây dựng mới = - Phần giá trị hao mòn các tài sản trên ñất tại thời ñiểm ñịnh giá Bước 4: Tính toán giá trị của các thửa ñất của các bất ñộng sản ñã lựa chọn ở bước 1 Giá trị của thửa ñất = Giá chuyển nhượng Giá trị hiện tại của bất ñộng sản các tài sản trên ñất Giá trị của thửa ñất ðơn giá của thửa... ñã có một số hệ thống thông tin ñất ñai do cấp tỉnh quản lý, chi tiết các thông tin về thửa ñất và xây dựng cơ sở dữ liệu ñất ñai phục vụ công tác quản lý và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất Tuy nhiên hệ thống quản lý ñất ñai chỉ phục vụ công tác quản lý, chưa phục vụ cho hoạt ñộng thị trường bất ñộng sản Xây dựng hệ thống thông tin bất ñộng sản trên cơ sở ứng dụng công nghệ thông tin theo hướng... các dịch vụ y tế, bưu ñiện và nhiều ứng dụng khác 29 b Ứng dụng của hệ thống thông tin ñịa lý trong công tác xây dựng hệ thống thông tin giá ñất.[14] Với khả năng lưu trữ, quản lý, truy xuất dữ liệu và ñặc biệt là khả năng chồng ghép bản ñồ, GIS ñã thể hiện những ưu ñiểm khi ñược ứng dụng trong công tác xây dựng hệ thống thông tin giá ñất [14] GIS cho phép tạo ra cơ sở dữ liệu bằng phương pháp thủ... liên quan ñến ñề tài - Phương pháp so sánh dữ liệu thị trường: ñể ñiều tra, tập hợp và xử lý thông tin thu thập trên thị trường, quy ñổi về cùng thời ñiểm, xác ñịnh các yếu tố ảnh hưởng ñến giá ñất thực tế, khoanh vùng giá trị, xây dựng mô hình ñịnh giá ñất thị trường - Phương pháp ứng dụng công nghệ tin học, công nghệ GIS: Ứng dụng tin học và phần mềm MapInfo vào phục vụ cho việc xây dựng hệ thống thông. .. từ quan ñiểm hệ thống thông tin: GIS là một hệ thống thông tin ñược thiết kế ñể làm việc với dữ liệu có tham chiếu tọa ñộ ñịa lý Nói cách khác, GIS là hệ thống gồm hệ cơ sở dữ liệu với những dữ liệu có tham chiếu không gian và một tập hợp những thuật toán ñể làm việc trên dữ liệu ñó (Star and Estes, 1990) Từ những ñịnh nghĩa trên, chúng ta thấy ñược một hệ GIS có các chức năng cơ bản như sau: Xây dựng. .. nghiên cứu - ðiều tra giá ñất ở trên ñịa bàn nghiên cứu Xác ñịnh các yếu tố ảnh hưởng ñến giá ñất ở, khoanh vùng giá trị, xác ñịnh giá trị cơ sở cho mỗi vùng giá trị trên ñịa bàn Xây dựng mô hình giá ñất ở cơ sở theo thị trường làm cơ sở tính giá từng thửa ñất cụ thể - Ứng dụng GIS thông qua phần mềm MapInfo ñể liên kết dữ liệu không gian và dữ liệu thuộc tính thông tin giá ñất nhằm xây dựng bản ñồ các yếu... thể xảy ra 25 Bước 6: Báo cáo ñịnh giá Nội dung của báo cáo ñịnh giá phụ thuộc vào mục ñích của việc ñịnh giá Nội dung trình bày trong báo cáo ñịnh giá phải thể hiện một cách rõ ràng và ñầy ñủ 1.1.6 Hệ thống thông tin ñịa lý GIS (Geographic Information System) 1.1.6.1 Khái niệm về hệ thống thông tin ñịa lý Thông tin ñịa lý: là những thông tin về các thực thể tồn tại ở một vị trí xác ñịnh trên bề mặt... ñược thống nhất, tạo nên nguồn thông tin tương ñối lớn, giúp những người sử dụng dễ dàng trong việc tìm kiếm thông tin b/ Quản lý thông tin trong MapInfo [2] MapInfo là phần mềm thuộc công nghệ GIS nên có ñầy ñủ các chức năng, công cụ cần thiết ñể thành lập một hệ thống thông tin ñịa lý MapInfo có khả năng tạo cơ sở dữ liệu không gian, cơ sở dữ liệu thuộc tính và chồng ghép dữ liệu Các thông tin trong... tượng nghiên cứu là giá ñất ở ñô thị, các giao dịch về thị trường nhà ñất và ứng dụng GIS vào việc xây dựng cơ sở dữ liệu giá ñất ở ñô thị 2.2 Phạm vi nghiên cứu Luận văn nghiên cứu các giao dịch về thị trường nhà ñất và các yếu tố ảnh hưởng ñến giá ñất ở trên ñịa bàn phường An Cựu và ứng dụng GIS ñể xây dựng cơ sở dữ liệu hệ thống thông tin giá ñất ở trên ñịa bàn phường Thời gian nghiên cứu: từ 10/2010... thống thông tin giá ñất ở 1.2 Cơ sở thực tiễn của ñề tài Hệ thống thông tin ñịa lý ñược xây dựng lần ñầu tiên ở Canada với tên gọi CGIS (Canada Geographic Information System) vào năm 1964 GIS kế thừa mọi thành tựu trong ngành bản ñồ cả về ý tưởng lẫn thành tựu kỹ thuật bản ñồ số và ngày càng phát triển trên nền tảng của các tiến bộ công nghệ máy tính, ñồ họa máy tính, phân tích dữ liệu không gian và ... nóng lên, giá nhà ñất tăng nhanh, sốt kéo dài lan nhanh sang ñịa bàn tất tỉnh thành phố Tình trạng kéo dài sang năm 2002 nửa ñầu năm 2003 Mức ñộ giao dịch nhà ñất thời gian lớn, khu ñô thị, kể nhà... ñất vào thời ñiểm cụ thể Dữ liệu thông tin ñịa lý bao gồm liệu thuộc tính, liệu không gian liệu thời gian [14] Hệ thống thông tin ñịa lý: hệ thống thông tin chuyên biệt ñược sử dụng ñể thao tác,... tra liệu (Data input) Lưu trữ quản lý sở liệu (Geographic database) Xuất liệu (Display and reporting) Biến ñổi liệu (Data transformation) Tương tác với người dùng (Query input) Tuỳ theo yêu cầu

Ngày đăng: 23/11/2015, 20:52

Từ khóa liên quan

Tài liệu cùng người dùng

  • Đang cập nhật ...

Tài liệu liên quan