BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI NGUYỄN ðỨC VŨ TÌM HIỂU GIÁ ðẤT VÀ CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ðẾN GIÁ ðẤT Ở TRÊN ðỊA BÀN THỊ TRẤN TRÂU QUỲ, HUYỆN GIA LÂM, TP HÀ NỘI LUẬN VĂN THẠC SỸ HÀ NỘI, NĂM 2013 BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI NGUYỄN ðỨC VŨ TÌM HIỂU GIÁ ðẤT VÀ CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ðẾN GIÁ ðẤT Ở TRÊN ðỊA BÀN THỊ TRẤN TRÂU QUỲ, HUYỆN GIA LÂM, TP HÀ NỘI CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ ðẤT ðAI Mà SỐ: 60.85.01.03 NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS.TS NGUYỄN XUÂN THÀNH HÀ NỘI, NĂM 2013 LỜI CAM ðOAN Tôi xin cam ñoan ñây công trình nghiên cứu riêng Các số liệu, kết nêu luận văn trung thực chưa ñược công bố công trình khác Học viên Nguyễn ðức Vũ Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp LỜI CẢM ƠN ðể hoàn thành tốt báo cáo tốt nghiệp xin chân thành cảm ơn dạy dỗ, bảo thầy cô giáo trường nói chung thầy cô giáo khoa Tài nguyên Môi trường nói riêng ðặc biệt xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới thầy giáo PGS.TS Nguyễn Xuân Thành, người ñã trực tiếp dành nhiều thời gian công sức hướng dẫn tận tình suốt trình thực ñề tài tốt nghiệp Tôi xin chân thành cảm ơn phòng Tài nguyên Môi trường huyện Gia Lâm – TP Hà Nội, UBND thị trấn Trâu Quỳ ñã nhiệt tình giúp ñỡ, tạo ñiều kiện thuận lợi cho trình thực ñề tài Cuối xin gửi ñến gia ñình, bạn bè thân quen ñã quan tâm, giúp ñỡ suốt trình học tập, nghiên cứu rèn luyện trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội Học viên Nguyễn ðức Vũ Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp MỤC LỤC LỜI CAM ðOAN i LỜI CẢM ƠN MỤC LỤC DANH MỤC BẢNG DANH MỤC HÌNH DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT MỞ ðẦU Tính cấp thiết ñề tài Mục ñích yêu cầu nghiên cứu 10 2.1 Mục ñích ñề tài: 10 1.2.2 Yêu cầu: 10 CHƯƠNG TỔNG QUAN TÀI LIỆU 11 Cơ sở lý luận .Error! Bookmark not defined 1.1 Giá ñất ñịnh giá ñất Error! Bookmark not defined 1.1.1 Giá ñất Error! Bookmark not defined 1.1.2 ðịnh giá ñất, nguyên tắc ñịnh giá ñất Error! Bookmark not defined 1.2 Cơ sở khoa học xác ñịnh giá ñất .Error! Bookmark not defined 1.2.1 ðịa tô: Error! Bookmark not defined 1.2.2 Lãi xuất ngân hàng .Error! Bookmark not defined 1.2.3 Quan hệ cầu – cung Error! Bookmark not defined 1.3 Các yếu tố ảnh hưởng ñến giá ñất Error! Bookmark not defined 1.3.1 Yếu tố thông thường Error! Bookmark not defined 1.3.2 Yếu tố khu vực yếu tố cá biệt Error! Bookmark not defined Cơ sở thực tiễn: Error! Bookmark not defined 2.1 Quy ñịnh việc xác ñịnh giá ñất: Error! Bookmark not defined 2.2 Phương pháp xác ñịnh giá ñất Error! Bookmark not defined 2.2.1 Phương pháp ñịnh giá ñất giới Error! Bookmark not defined Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp 2.2.2 Phương pháp ñịnh giá ñất Việt Nam Error! Bookmark not defined CHƯƠNG ðỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 49 ðối tượng phạm vi nghiên cứu nghiên cứu 49 Nội dung nghiên cứu 49 2.1 ðiều kiện tự nhiên kinh tế xã hội thị trấn Trâu Quỳ, huyện Gia Lâm, TP Hà Nội 49 2.2 Hiện trạng sử dụng ñất ñịa bàn thị trấn Trâu Quỳ, huyện Gia Lâm, TP Hà Nội 49 2.3 Giá ñất yếu tố ảnh hưởng ñến giá ñất ñịa bàn nghiên cứu 49 2.3.1 Giá ñất yếu tố ảnh hưởng ñến giá ñất ñường Nguyễn ðức Thuận thị trấn Trâu Quỳ - Gia Lâm Hà Nội 49 2.3.2 Giá ñất yếu tố ảnh hưởng ñến giá ñất ñường Ngô Xuân Quảng thị trấn Trâu Quỳ - Gia Lâm - Hà Nội 49 2.4 ðề xuất số giải pháp nằm giảm cách biệt giá ñất nhà nước giá ñất thực tế thị trường 49 Phương pháp nghiên cứu 49 3.1 Phương pháp ñiều tra thu thập thông tin 49 3.2 Phương pháp chọn ñiểm nghiên cứu 50 3.3 Phương pháp xử lý thông tin số liệu 50 3.3.1 Phương pháp thống kê 50 3.3.2 Phương pháp so sánh 50 3.3.3 Phương pháp ñiều tra hộ 50 CHƯƠNG KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 51 ðiều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội khu vực nghiên cứu 51 1.1 ðiều kiện tự nhiên 51 1.1.1 Vị trí ñịa lý 51 1.1.2 ðịa hình 51 Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp 1.2 Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội 53 1.2.1 Thực trạng phát triển ngành nông nghiệp 53 1.2.2 Thực trạng phát triển ngành công nghiệp – tiểu thủ công nghiệp xây dựng 54 1.2.3 Thực trạng phát triển thương mại – dịch vụ - du lịch 54 1.2.4 Hiện trạng công trình kỹ thuật 55 1.2.5 Văn hóa xã hội 57 Hiện trạng sử dụng ñất 57 Giá ñất Quy ñịnh ñịa bàn thị trấn Trâu Quỳ: 58 Giá ñất qua ñiều tra thực trạng 59 4.1 Thu thập số liệu thị trường 59 4.2 Kết ñiều tra giá ñất thị trường loại ñường phố 59 4.2.1 ðường Nguyễn ðức Thuận 60 4.2.2 ðường Ngô Xuân Quảng: 65 Các yếu tố ảnh hưởng ñến giá ñất ñịa bàn nghiên cứu 70 5.1 Yếu tố nhân yếu tố xã hội: 70 5.2 Nhân tố kinh tế: 72 5.3 Nhân tố khu vực ( yếu tố vị trí) 72 5.4 Nhân tố cá biệt 73 Nhận xét giá ñất người dân ñược khảo sát: 77 KẾT LUẬN VÀ ðỀ NGHỊ 81 Kết luận 81 2.ðề nghị 84 TÀI LIỆU THAM KHẢO 85 PHỤ LỤC……………… …………………………….…………………….69 Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp DANH MỤC BẢNG Bảng 5.GDP kinh tế thị trấn Trâu Quỳ năm 2012 53 Bảng 6: Giá trị sản xuất ngành nông nghiệp thị trấn Trâu Quỳ 54 Bảng 7: Hiện trạng sử dụng ñất thị trấn Trâu Quỳ 58 Bảng Giá ñất ñường phố thuộc thị trấn Trâu Quỳ 59 Bảng 10: Giá ñất thực tế chuyển nhượng ñường Nguyễn ðức Thuận 60 Bảng 11 Giá ñất thực tế trung bình ñường Nguyễn ðức Thuận 62 Bảng 12 Bảng tổng hợp ñiều tra ñường Nguyễn ðức Thuận 63 Bảng 13 Giá ñất thực tế chuyển nhượng ñường Ngô Xuân Quảng 66 Bảng 14 Giá ñất thực tế trung bình ñường Ngô Xuân Quảng 68 Bảng 15: Bảng tổng hợp ñiều tra ñường Ngô Xuân Quảng 69 Bảng 16: Mật ñộ dân số khu vực nghiên cứu 70 Bảng 17 Mối quan hệ mật ñộ dân số giá ñất thị trấn Trâu Quỳ 71 Bảng 19 Bảng thống kê yếu tố cá biệt ñất ñường 74 Nguyễn ðức Thuận 74 Bảng 20: Bảng thống kê yếu tố cá biệt ñất ñường 76 Ngô Xuân Quảng 76 Bảng 21 Tổng hợp nhận xét người dân ñược ñiều tra giá ñất ở… …77 Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp DANH MỤC HÌNH Hình ðồ thị cung cầu với thị trường ñất ñai ñiển hình Error! Bookmark not defined Hình Sự thay ñổi cầu .Error! Bookmark not defined Hình Sự thay ñổi cung Error! Bookmark not defined Hình Nhu cầu nhà Mỹ giai ñoạn 1995 – 2007Error! Bookmark not defined Hình 18 ðồ thị so sánh giá ñất vị trí khác khu vực ñường Ngô Xuân Quảng 73 Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT Chữ nhật: cn Hội ñồng nhân dân: HðND; 3.Ủy ban nhân dân: UBND; Vị trí: VT; Bất ñộng sản: BðS; Như trên: nt Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp Bảng 14 Giá ñất thực tế trung bình ñường Ngô Xuân Quảng Khu vực ñiều tra ðoạn ngã tư Trâu Quỳ ñến ñường rẽ vào khu Kinh Bắc ðoạn từ ñường rẽ vào khu Kinh Bắc ñến xăng Trâu Quỳ ðoạn từ xăng Trâu Quỳ ñến cổng trường ðH NN Hà Nội Vị trí ñất Giá thị trường TB (Triệu ñồng/m2) Giá Nhà nước (Triệu ñồng/m2) VT1 VT2 VT3 VT4 VT1 VT2 VT3 VT4 VT1 VT2 VT3 VT4 62.52 42.93 23.5 17.9 56.85 24.6 17.9 12.4 60.13 30.5 22.3 17.17 15.84 9.504 5.808 5.148 15.84 9.504 5.808 5.148 15.84 9.504 5.808 5.148 Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp Chênh lệch giá thị trường TB giá Nhà nước (lần) 3.95 4.52 4.05 3.48 3.59 2.59 3.08 2.41 3.8 3.21 3.84 3.34 97 Bảng 15: Bảng tổng hợp ñiều tra ñường Ngô Xuân Quảng Khu vực ñiều tra Từ ngã tư Trâu Quỳ ñến ñường rẽ vào khu Kinh Bắc Từ ñường rẽ vào khu Kinh Bắc ñến xăng Trâu Quỳ Số thứ Diện thự tích (m2) ñất ñiều tra Mặt tiền (m) Hình thể Hướng nhà ðK sinh lợi Giá thị trường (Triệu ñồng/m2) Giá Nhà nước (Triệu ñồng/m2) Mặt phố nt 62.2 15.84 60.5 15.84 nt 64.85 40.35 42 46.45 15.84 9.504 9.504 9.504 25 23.5 22 5.808 5.808 5.808 5.148 NXQ 80 chữ nhật nam NXQ 72 Hình thang nam NXQ NXQ NXQ NXQ 67 87.5 74 79 4.5 5.5 4.7 5.5 cn cn cn cn bắc tây ñông nam NXQ NXQ NXQ 89 65 75 5.5 4.5 cn cn cn nam nam tây NXQ 10 NXQ 11 65 69 4,5 5,5 cn Hình thang nam nam 20.1 18.6 NXQ 12 79 4,7 Hình thang bắc 15 Ngõ rộng Ngõ rộng 5.148 NXQ 13 75 5,5 cn tây NXQ 14 NXQ 15 NXQ 16 85 59 78 5,5 4,5 cn cn cn ñông nam nam NXQ 17 NXQ 18 NXQ 19 NXQ 20 NXQ 21 NXQ 22 NXQ 23 NXQ 24 54 80 89 65 75 65 78 84 5,5 4,5 5 5 cn cn cn cn cn cn cn Hình thang nam tây nam nam tây ñông ñông nam Từ NXQ 25 xăng Trâu NXQ 26 Mặt phố nt nt Ngõ rộng 60.2 5.148 15.84 55.5 54.85 27.35 15.84 15.84 9.504 22 24.45 20.1 18.6 15 13 12.5 11.7 9.504 9.504 5.808 5.808 5.808 5.148 5.148 79 5.7 Hình thang bắc Mặt phố 62 5.148 15.84 75 5.5 cn tây nt 60 15.84 Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp 98 Quỳ ñến hết ñường NXQ 27 NXQ 28 NXQ 29 85 59 65 5.5 4.5 4.5 cn cn cn ñông nam nam NXQ 30 69 5.5 Hình thang NXQ 31 NXQ 32 NXQ 33 NXQ 34 NXQ 35 NXQ 36 79 75 70 87 67 60 4.5 4,5 5,5 4,7 4,5 chữ nhật cn cn cn Cn cn nt 58.4 33 30.5 15.84 9.504 9.504 nam 28 9.504 ðông tây ñông nam nam ñông 21.4 22 23.5 15 18 18.5 5.808 5.808 5.808 Ngõ rộng Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp 5.148 5.148 5.148 99 Bảng 16: Mật ñộ dân số khu vực nghiên cứu Khu vực Mật ñộ dân số (người/km2) Tổ dân phố Bình Minh 1.980 Tổ dân phố Voi Phục 2000 Tổ dân phố Chính Chung 2100 Tổ dân phố Cửu Việt 2100 Tổ dân phố Kiên Chung 1970 Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp 100 Bảng 17 Mối quan hệ mật ñộ dân số giá ñất thị trấn Trâu Quỳ Khu vực ñiều tra Vị trí ñất Giá thị trường TB (Triệu ñồng/m2) VT1 43.13 VT2 24.03 Khu vực ñường Nguyễn ðức Thuận VT3 22.13 VT4 17.97 VT1 42.9 VT2 23.5 Khu vực ñường Nguyễn ðức Thuận VT3 15.63 VT4 12.63 VT1 41.63 VT2 22.1 VT3 12.56 Khu vực ñường Nguyễn ðức Thuận VT4 11.78 VT1 62.52 VT2 42.93 VT3 23.5 Khu vực ñường Ngô Xuân Quảng VT4 17.9 VT1 56.85 VT2 24.6 VT3 17.9 Khu vực ñường Ngô Xuân Quảng VT4 12.4 VT1 60.13 VT2 30.5 VT3 22.3 Khu vực ñường Ngô Xuân Quảng VT4 17.17 Mật ñộ dân số trung bình Giá Nhà nước (Triệu ñồng/m2) 16.8 11.34 9.84 8.736 16.8 11.34 9.84 8.736 16.8 11.34 9.84 8.736 15.84 9.504 5.808 5.148 15.84 9.504 5.808 5.148 15.84 9.504 5.808 5.148 Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp Mật ñộ dân số (người/km2) 2000 1980 1970 2100 2100 2100 2042 101 Bảng 19 Bảng thống kê yếu tố cá biệt ñất ñường Nguyễn ðức Thuận Khu vực ñiều tra ðoạn từ ngã tư Trâu Quỳ ñến qua CA huyện Gia Lâm ðoạn từ qua CA huyện Gia Lâm ñến ñường rẽ vào ñồn công an thị trấn Trâu Quỳ Số thứ thự ñất ñiều tra NðT1 Diện tích (m2) Mặt tiền (m) Hình thể Hướng nhà ðK sinh lợi Giá thị trường (Triệu ñồng/m2) Giá Nhà nước (Triệu ñồng/m2) 150 cn nam 45.5 16.8 NðT2 75 Hình thang nam Mặt phố Mặt phố 40.7 16.8 NðT3 70 cn nam Mặt phố 43.2 16.8 NðT4 87 5.5 cn tây 22 11.34 NðT5 67 4.7 Hình thang ñông 23.55 11.34 NðT6 79 5.5 cn nam 26.54 11.34 NðT7 120 5.5 cn nam 20.5 9.84 NðT8 NðT9 NðT10 60 75 65 4.5 5 cn cn cn nam tây ñông 23.5 22.4 20.5 9.84 9.84 8.736 NðT11 90 5.5 cn ñông 17.3 8.736 NðT12 102 Hình thang nam 16.1 8.736 NðT13 153 cn nam 45.7 16.8 NðT14 72 Hình thang nam 42.5 16.8 NðT15 67 4.5 Hình thang bắc 40.5 16.8 NðT16 NðT17 87.5 74 5.5 4.7 cn cn tây ñông 25 23.5 11.34 11.34 NðT18 NðT19 NðT20 NðT21 79 89 65 75 5.5 5.5 4.5 cn cn cn cn nam nam nam tây 22 18.6 14.3 14 11.34 9.84 9.84 9.84 Ngõ rộng Ngõ rộng Mặt phố Mặt phố Mặt phố Ngõ rộng Ngõ rộng Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp 102 ðoạn từ ñường rẽ vào công an thị trấn Trâu Quỳ ñến hết ñịa phận thị trấn NðT22 NðT23 NðT24 65 78 84 5 cn cn Hình thang ñông ñông nam 13.75 13.2 10.935 8.736 8.736 8.736 NðT25 NðT26 65 69 4.5 5.5 cn Hình thang nam nam 42.4 40.5 16.8 16.8 NðT27 79 4.7 Hình thang bắc 42 16.8 NðT28 NðT29 NðT30 NðT31 NðT32 NðT33 NðT34 NðT35 NðT36 75 85 59 78 54 80 87 67 79 5.5 5.5 4.5 5.5 4.7 5.5 cn cn cn cn cn cn cn Cn ða giác tây ñông nam nam nam tây nam nam nam 20 25 21.3 16.75 18.5 15 11.2 12.5 11.65 11.34 11.34 11.34 9.84 9.84 9.84 8.736 8.736 8.736 Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp 103 Bảng 20: Bảng thống kê yếu tố cá biệt ñất ñường Ngô Xuân Quảng Khu vực ñiều tra Từ ngã tư Trâu Quỳ ñến ñường rẽ vào khu Kinh Bắc Từ ñường rẽ vào khu Kinh Bắc ñến xăng Trâu Quỳ Số thứ thự ñất ñiều tra Diện tích (m2) Mặt tiền (m) Hình thể Hướng nhà ðK sinh lợi NXQ 80 cn nam 62.2 15.84 NXQ 72 Hình thang nam Mặt phố nt 60.5 15.84 NXQ NXQ NXQ NXQ 67 87.5 74 79 4.5 5.5 4.7 5.5 cn cn cn cn bắc tây ñông nam nt 64.85 40.35 42 46.45 15.84 9.504 9.504 9.504 NXQ NXQ NXQ 89 65 75 5.5 4.5 cn cn cn nam nam tây 25 23.5 22 5.808 5.808 5.808 NXQ 10 NXQ 11 65 69 4,5 5,5 cn Hình thang nam nam 20.1 18.6 5.148 NXQ 12 79 4,7 Hình thang bắc 15 NXQ 13 75 5,5 cn tây NXQ 14 NXQ 15 NXQ 16 85 59 78 5,5 4,5 cn cn cn ñông nam nam NXQ 17 NXQ 18 NXQ 19 NXQ 20 NXQ 21 NXQ 22 NXQ 23 54 80 89 65 75 65 78 5,5 4,5 5 cn cn cn cn cn cn cn nam tây nam nam tây ñông ñông Ngõ rộng Ngõ rộng Giá thị Giá Nhà trường nước (Triệu (Triệu ñồng/m2) ñồng/m2) 5.148 Mặt phố nt nt Ngõ rộng Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp 60.2 5.148 15.84 55.5 54.85 27.35 15.84 15.84 9.504 22 24.45 20.1 18.6 15 13 12.5 9.504 9.504 5.808 5.808 5.808 5.148 5.148 104 NXQ 24 Từ xăng Trâu Quỳ ñến hết ñường 84 Hình thang nam 11.7 62 5.148 15.84 60 58.4 33 30.5 15.84 15.84 9.504 9.504 nam 28 9.504 ðông 21.4 5.808 tây ñông nam nam ñông 22 23.5 15 18 18.5 5.808 5.808 NXQ 25 79 5.7 Hình thang bắc Mặt phố NXQ 26 NXQ 27 NXQ 28 NXQ 29 75 85 59 65 5.5 5.5 4.5 4.5 cn cn cn cn tây ñông nam nam nt nt NXQ 30 69 5.5 Hình thang NXQ 31 79 4.5 NXQ 32 NXQ 33 NXQ 34 NXQ 35 NXQ 36 75 70 87 67 60 4,5 5,5 4,7 4,5 chữ nhật cn cn cn Cn cn Ngõ rộng Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp 5.148 5.148 5.148 105 Bảng 21 Tổng hợp nhận xét người dân ñược ñiều tra giá ñất Giá ñất quy ñịnh so với giá thực tế chuyển nhượng Thấp Cao Không biết (không quan tâm) 60 12 Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp 106 PHỤ LỤC HÌNH Giá ñất Cung ñất G1 E G Cầu ñất L1 L L2 Số lượng ñất Hình ðồ thị cung cầu với thị trường ñất ñai ñiển hình Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp 107 Giá ñất S A G G1 D B D1 L1 L Số lượng ñất Hình Sự thay ñổi cầu Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp 108 Giá ñất S S1 E G E1 G1 D L L1 Số lượng ñất Hình Sự thay ñổi cung Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp 109 Bắt ñầu Nhà XD Hình Nhu cầu nhà Mỹ giai ñoạn 1995 – 2007 Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp 110 Hình 18 ðồ thị so sánh giá ñất vị trí khác khu vực ñường Ngô Xuân Quảng Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp 111 [...]... với giá ñất trên thị trường là ñiều kiện làm nảy sinh các hành vi chuyển nhượng mua bán, ñầu cơ ñất ñai kiếm lời, tham nhũng… Trước tình hình ñó, ñể tìm hiểu giá ñất và ñánh giá các yếu tố ảnh hưởng ñến giá ñất phục vụ cho công tác quản lý Nhà nước về ñất ñai, chúng tôi ñi nghiên cứu ñề tài: Tìm hiểu giá ñất và các yếu tố ảnh hưởng ñến giá ñất ở trên ñịa bàn thị trấn Trâu Quỳ, huyện Gia Lâm, thành phố. .. 2.2.3 Các yếu tố ảnh hưởng ñến giá ñất Giá ñất hình thành do nhiều nhân tố phức tạp chi phối Khi tiến hành ñịnh giá BðS, cần phải hiểu rõ và nắm chắc các nhân tố hình thành giá Các nhà ñịnh giá ñã tổng hợp và ñưa ra các nhân tố chủ yếu: 2.2.3.1 Yếu tố thông thường Nhân tố thông thường là nói về những nhân tố ảnh hưởng chung có tính phổ biến, cộng ñồng ñến giá ñất phát sinh ảnh hưởng tổng thể ñến mức giá. .. thành phố Hà Nội 2 Mục ñích và yêu cầu nghiên cứu 2.1 Mục ñích của ñề tài: - Tìm hiểu giá ñất và các yếu tố ảnh hưởng ñến giá ñất ở tại thị trấn Trâu Quỳ - huyện Gia Lâm – TP Hà Nội - ðề xuất một số giải pháp nhằm thu hẹp giá ñất quy ñịnh của Nhà nước và giá ñất thực tế thị trường 1.2.2 Yêu cầu: - Tìm hiểu ñược thực trạng giá ñất tại một số trục ñường chính tại thị trấn Trâu Quỳ – Gia Lâm – Hà Nội - Chỉ... trong sở hữu, quản lý, sử dụng ñất ñai 2.2.1.2 Giá ñất Nhà nước và giá ñất thị trường Trên thực tế tại nhiều quốc gia luôn tồn tại 2 loại giá ñất: giá ñất do Nhà nước quy ñịnh và giá ñất hình thành trên thị trường Giá ñất thị trường ñược hình thành trên cơ sở thoả thuận giữa bên sở hữu ñất và các bên có liên quan; giá ñất do Nhà nước quy ñịnh trên cơ sở giá ñất thị trường nhằm phục vụ mục ñích của Nhà... thường, từ ñó trở thành cơ sở ñể quyết ñịnh giá cụ thể cho các loại ñất Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp 22 a Yếu tố hành chính Nhân tố hành chính chủ yếu là chỉ sự can thiệp của Nhà nước ñến giá ñất bằng các chính sách pháp luật và quy hoạch ñất ñai nhằm mục ñích nâng cao hiệu quả sử dụng ñất tổng thể Nhân tố hành chính ảnh hưởng tới giá ñất bao gồm các mặt: - Chế... thể trong khu ñất, cách bao xa ñể ñến bến xe, trường học, công viên, bách hóa Thửa ñất nằm ñầu ñường hay góc phố ñều có ảnh hưởng rất lớn ñến giá ñất - Thời hạn sử dụng ñất: Nhân tố này quyết ñịnh thời gian ñược sử dụng và thu lợi từ thửa ñất ñó nên trực tiếp ảnh hưởng ñến giá ñất 2.2.4 Các nguyên tắc cơ bản của ñịnh giá ñất Giá ñất ñược hình thành bởi sự tác ñộng qua lại và ảnh hưởng lẫn nhau của ba... cơ sở hình thành giá ñất là một nhân tố cực kỳ quan trọng ñể ñịnh giá ñất cụ thể và chính xác Sự hình thành giá trị của ñất là do quá trình lao ñộng, sản xuất, ñầu tư của cải vật chất của con người vào nguồn tài nguyên thiên nhiên, còn cơ sở ñể hình thành giá ñất là do các yếu tố chính như: ñịa tô, lãi suất ngân hàng và quan hệ cung cầu 2.2.2.1 ðịa tô là một trong những căn cứ hình thành giá ñất ðịa... dàng sử dụng, nên ảnh hưởng ñến giá cả - Chiều rộng: Chiều rộng mặt tiền quá hẹp ảnh hưởng ñến việc sử dụng, hiệu quả trưng bày và thu lợi nên ảnh hưởng ñến giá ñất - Chiều sâu: Loại ñất quá nông hoặc quá sâu so với mặt phố ñều khó sử dụng nên ảnh hưởng ñến giá ñất - Hình dáng: Hình dáng mảnh ñất ñẹp nhất là vuông hoặc hình chữ nhật, còn các dạng hình như tam giác, hình thang, hình bình hành, … ñều không... các nhân tố này tạo ra có ảnh hưởng quyết ñịnh ñến mức giá cả ñịa sản trong ñịa phương ñó - Vị trí: Nhân tố vị trí ảnh hưởng ñến giá ñất thông qua vị trí kinh tế ñối với các khu vực khác - ðiều kiện cơ sở hạ tầng: ðiều kiện cơ sở hạ tầng ảnh hưởng tới giá ñất chủ yếu bao gồm thiết bị hạ tầng và thiết bị phục vụ, ñó là: ñường nước ngầm, ñiện lực, ñiện thoại, khí ñốt, hơi nước sưởi ấm cho ñến nhà trẻ,... 2.2.4.3 Nguyên tắc biến ñộng Giá cả ñất ñai là biến ñộng theo sự thay ñổi của nhân tố cấu thành giá Nó là kết quả tác ñộng lẫn nhau giữa các nhân tố hình thành giá ñất, mà các nhân tố hình thành giá thì luôn nằm trong thế biến ñộng, cho nên giá cả ñất ñai là ñược hình thành trong quá trình tác ñộng lẫn nhau của những nhân tố này và những biến ñộng chung của chúng Khi ñịnh giá ñất, cần phải phân tích ...BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI NGUYỄN ðỨC VŨ TÌM HIỂU GIÁ ðẤT VÀ CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ðẾN GIÁ ðẤT Ở TRÊN ðỊA BÀN THỊ TRẤN TRÂU QUỲ, HUYỆN GIA LÂM, TP HÀ NỘI CHUYÊN... 3.2.3 Giá ñất yếu tố ảnh hưởng ñến giá ñất ñịa bàn nghiên cứu 3.2.3.1 Giá ñất yếu tố ảnh hưởng ñến giá ñất ñường Nguyễn ðức Thuận thị trấn Trâu Quỳ - Gia Lâm Hà Nội 3.2.3.2 Giá ñất yếu tố ảnh hưởng. .. trấn Trâu Quỳ, huyện Gia Lâm, thành phố Hà Nội Mục ñích yêu cầu nghiên cứu 2.1 Mục ñích ñề tài: - Tìm hiểu giá ñất yếu tố ảnh hưởng ñến giá ñất thị trấn Trâu Quỳ - huyện Gia Lâm – TP Hà Nội - ðề