BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI NGUYỄN KHẮC DIỆN ðÁNH GIÁ HIỆU QUẢ CÔNG TÁC ðẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ðẤT QUA MỘT SỐ DỰ ÁN TRONG NĂM 2010 TRÊN ðỊA BÀN THÀNH PHỐ BẮC NINH, TỈNH BẮC NINH LUẬN VĂN THẠC SĨ NÔNG NGHIỆP Chuyên ngành : Quản lý ñất ñai Mã số : 60.85.01.03 Người hướng dẫn khoa học: GS.TSKH ðẶNG HÙNG HÀ NỘI - 2013 LỜI CAM ðOAN Tôi xin cam ñoan rằng, số liệu kết nghiên cứu luận văn hoàn toàn trung thực chưa ñược sử dụng ñể bảo vệ học vị Tôi xin cam ñoan rằng, giúp ñỡ cho việc thực luận văn ñã ñược cảm ơn thông tin trích dẫn luận văn ñều ñã ñược rõ nguồn gốc Hà Nội, ngày tháng năm 2013 Học viên Nguyễn Khắc Diện Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ……………………… i LỜI CẢM ƠN Trong trình hoàn thành luận văn này, ñược quan tâm, giúp ñỡ quý báu tập thể thầy cô giáo Tiểu ban Quy hoạch, thầy cô giáo Khoa Tài nguyên Môi trường, Viện ñào tạo sau ñại học, trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội, quan tâm, ñộng viên, giúp ñỡ bạn bè, ñồng nghiệp, ñặc biệt giúp ñỡ, dẫn tận tình GS TSKH ðặng Hùng Võ, người hướng dẫn khoa học, ñã giúp hoàn thành luận văn Tôi xin trân trọng cảm ơn giúp ñỡ ñồng chí lãnh ñạo UBND Phòng, Ban thành phố Bắc Ninh ñã nhiệt tình giúp ñỡ thời gian ñiều tra số liệu có ý kiến ñóng góp quý báu cho luận văn Tôi xin cảm ơn bạn bè, ñồng nghiệp gia ñình ñã ñộng viên, khuyến khích giúp ñỡ thời gian học thực ñề tài Tự ñáy lòng mình, xin chân thành cảm ơn ñối với quan tâm, giúp ñỡ, ñộng viên quý báu kịp thời ñó! Hà Nội, ngày tháng năm 2013 Học viên Nguyễn Khắc Diện Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ……………………… ii MỤC LỤC Lời cam ñoan i Lời cảm ơn ii Mục lục iii Danh mục bảng vi Danh mục biểu vi Danh mục chữ viết tắt kí hiệu vii MỞ ðẦU 1.1 Tính cấp thiết ñề tài 1.2 Ý nghĩa khoa học thực tiễn ñề tài 1.2.1 Ý nghĩa khoa học 1.2.2 Ý nghĩa thực tiễn 1.3 Mục ñích - yêu cầu ñề tài 1.3.1 Mục ñích 1.3.2 Yêu cầu TỔNG QUAN TÀI LIỆU 2.1 Khái niệm bất ñộng sản thị trường bất ñộng sản 2.1.1 Bất ñộng sản 2.1.2 Thị trường bất ñộng sản 2.1.3 Một số khái niệm khác 2.2 Giá ñất, ñịnh giá ñất thị trường bất ñộng sản giới 2.2.1 Khái quát giá ñất giới 2.2.2 Khái quát ñịnh giá ñất BðS 2.2.3 ðấu giá ñất số nước 2.3 ðất ñai, nhà thị trường BðS Việt Nam 12 2.3.1 Khái quát trình hình thành giá ñất nước ta 12 2.3.2 Thực trạng thành tựu thị trường BðS Việt Nam 14 2.3.3 ðánh giá nhu cầu BðS Việt Nam 16 2.4 Thực trạng ñấu giá quyền SDð Việt Nam 17 Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ……………………… iii 2.4.1 Những quy ñịnh pháp luật ñấu giá quyền SDð 17 2.4.2 Quá trình hình thành chủ trương ñấu giá Việt Nam 18 2.4.3 ðặc ñiểm giá ñất thực ñấu giá quyền SDð 22 2.4.4 Thực trạng ñấu giá quyền SDð Việt Nam 29 ðỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 36 3.1 ðối tượng phạm vi nghiên cứu 36 3.1.1 ðối tượng nghiên cứu 36 3.1.2 Phạm vi nghiên cứu 36 3.2 Nội dung nghiên cứu 36 3.2.1 Khái quát ñiều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội thành phố Bắc Ninh, tỉnh Bắc Ninh 3.2.2 36 ðánh giá thực trạng ñấu giá quyền SDð ñịa bàn thành phố Bắc Ninh, tỉnh Bắc Ninh 36 3.2.3 ðánh giá hiệu công tác ñấu giá quyền SDð 37 3.2.4 ðề xuất số giải pháp ñối với công tác ñấu giá quyền SDð 38 3.3 Phương pháp nghiên cứu 38 3.3.1 Phương pháp kế thừa tài liệu liên quan 38 3.3.2 Phương pháp ñiều tra, thu thập liệu 38 3.3.3 Phương pháp thống kê, xử lý số liệu 38 3.3.4 Phương pháp phân tích tổng hợp 38 3.3.5 Phương pháp chuyên gia 39 KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN 40 4.1 Khái quát ñiều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội thành phố Bắc Ninh - tỉnh Bắc Ninh 40 4.1.1 ðiều kiện tự nhiên 40 4.1.2 Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội 41 4.1.3 Tình hình quản lý sử dụng ñất 48 4.1.4 ðánh giá chung 54 4.2 Khái quát công tác ñấu giá quyền SDð thành phố Bắc Ninh Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ……………………… iv năm qua 55 4.2.1 Các văn ñấu giá quyền SDð 55 4.2.2 Qui chế ñấu giá quyền SDð 56 4.2.3 Công tác xác ñịnh giá khời ñiểm thực ñấu giá quyền sử dụng ñất 4.3 63 Kết ñấu giá số dự án ñấu giá quyền sử dụng ñất ñịa bàn thành phố Bắc Ninh 64 4.3.1 Dự án ñấu giá quyền SDð xã Nam Sơn 64 4.3.2 Dự án ñấu giá quyền SDð phường Hạp Lĩnh 67 4.3.3 Dự án ñấu giá quyền SDð khu ñất số 18 ñường Nguyễn ðăng ðạo, phường ðại Phúc 70 4.3.4 Nhận xét chung: 73 4.4 ðánh giá hiệu công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất ñịa bàn thành phố Bắc Ninh 74 4.4.1 Hiệu kinh tế 74 4.4.2 Hiệu xã hội 76 4.4.3 Hiệu ñối với công tác quản lý SDð 77 4.5 Ưu ñiểm hạn chế công tác ñấu giá quyền SDð 78 4.5.1 Một số ưu ñiểm công tác ñấu giá quyền SDð 78 4.5.2 Một số hạn chế công tác ñấu giá quyền SDð 81 4.6 Một số giải pháp ñối với công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất 82 4.6.1 Giải pháp sách Nhà nước 82 4.6.2 Giải pháp kỹ thuật 83 4.6.3 Giải pháp chế tài 83 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 84 5.1 Kết luận 84 5.2 Kiến nghị 86 TÀI LIỆU THAM KHẢO 88 PHỤ LỤC 92 Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ……………………… v DANH MỤC BẢNG STT Tên bảng Trang 4.1 Hiện trạng sử dụng ñất tính ñến 01/01/2012 TP Bắc Ninh 51 4.2 Biến ñộng ñất ñai giai ñoạn 2010 – 2012 thành phố Bắc Ninh 52 4.3 Tổng hợp kết ñấu giá quyền SDð xã Nam Sơn 66 4.4 Tổng hợp kết ñấu giá quyền SDð phường Hạp Lĩnh 69 4.5 Tổng hợp kết ñấu giá quyền SDð khu ñất số 18 ñường Nguyễn ðăng ðạo, phường ðại Phúc 4.6 72 Tăng thu ngân sách nhà nước ñấu giá quyền SDð dự án ñịa bàn thành phố Bắc Ninh 75 DANH MỤC BIỂU Biểu 4.1: Cơ cấu kinh tế thành phố Bắc Ninh 42 Biểu 4.2: Cơ cấu sử dụng loại ñất năm 2011 50 Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ……………………… vi DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT VÀ KÍ HIỆU Ký hiệu Giải thích BðS Bất ñộng sản SDð Sử dụng ñất CN-TTCN-XD Công nghiệp, Tiểu thủ công nghiệp Xây dựng ðVT ðơn vị tính HTX Hợp tác xã CSHT Cơ sở hạ tầng UBND Ủy ban nhân dân GCN Giấy chứng nhận Quyền sử dụng ñất tài sản gắn liền với ñất GTSX Giá trị sản xuất NXB Nhà xuất TNHH Trách nhiệm hữu hạn Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ……………………… vii MỞ ðẦU 1.1 Tính cấp thiết đề tài ðất ñai tài nguyên quốc gia vô quý giá, sở không gian trình sản xuất, tư liệu sản xuất ñặc biệt nông nghiệp, thành phần quan trọng môi trường sống, ñịa bàn phân bố khu dân cư, xây dựng công trình kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh quốc phòng Trong trình ñổi kinh tế - xã hội nước ta, chế kinh tế thị trường ñã bước ñược hình thành, thành phần kinh tế phát triển mạnh hình thành xu hướng yếu tố nguồn lực ñầu vào cho sản xuất sản phẩm ñầu trở thành hàng hoá, ñó có ñất ñai ðể phát huy ñược nguồn nội lực từ ñất ñai phục vụ nghiệp công nghiệp hoá - ñại hoá ñất nước, từ năm 1993, Thủ tướng Chính phủ ñã cho phép thực chủ trương sử dụng quỹ ñất tạo vốn xây dựng CSHT Hình thức thực tế ñó ñạt ñược số thành làm thay ñổi mặt số ñịa phương, trình thực ñó bộc lộ số khó khăn tồn việc ñịnh giá khu ñất dùng ñể toán chưa có sở, việc giao ñất toán tiến hành không chặt chẽ ðể khắc phục tồn ñó, năm gần ñây Nhà nước ñã có chế dùng quỹ ñất tạo vốn xây dựng CSHT theo hướng ñấu thầu dự án ñấu giá quyền SDð Công tác ñấu giá quyền SDð ñó thực hướng ñi cho thị trường BðS Giá ñất quy ñịnh giá ñất theo thị trường ñó xích lại gần thông qua việc ñấu giá quyền SDð Xuất phát từ vấn ñề trên, ñồng thời nhằm góp phần vào việc ñẩy mạnh công tác ñấu giá quyền SDð, tiến hành nghiên cứu ñề tài: “ðánh giá hiệu công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất qua số dự án năm 2010 ñịa bàn thành phố Bắc Ninh, tỉnh Bắc Ninh” 1.2 Ý nghĩa khoa học thực tiễn ñề tài 1.2.1 Ý nghĩa khoa học Do có chênh lệch giá ñất quy ñịnh giá thị trường nên ñã nhiều người ñó lợi dụng quy ñịnh chưa hoàn chỉnh pháp luật ñể liên kết, móc nối với số cán quan liêu, biến chất nhằm “moi ñất” Nhà nước núp danh nghĩa “dự án” Thực chất vấn ñề ñem ñất Nhà nước thông qua hình thức giao ñất có thu tiền ñể kiếm lời cá nhân sở chênh lệch giá Việc dùng giá ñất quy ñịnh ñể thu tiền giao ñất hầu hết ñịa phương nước thời gian trước ñây chưa phát huy ñược nguồn nội lực to lớn gây nhiều hậu to lớn cho Nhà nước Vì ñể tạo thêm nguồn lực cho ngân sách Nhà nước, ñáp ứng nhu cầu ñất cho nhân dân, ñảm bảo tính công khai, dân chủ, hiệu SDð, Nhà nước cần nghiên cứu, tổ chức thực thí ñiểm sau ñó nhân rộng mô hình ñấu giá ñất ðể công tác ñấu giá ñất ñạt hiệu cao, cần nghiên cứu sâu hơn, cách thức tổ chức thực ñấu giá ñất cho hợp lý 1.2.2 Ý nghĩa thực tiễn Thành phố Bắc Ninh trung tâm kinh tế, trị văn hoá xã hội tỉnh Bắc Ninh, thời gian qua, công tác ñấu giá ñất ñã ñược triển khai mạnh, cần tiến hành nghiên cứu ñánh giá hiệu công tác ñấu giá qua dự án khác ñể ñề xuất góp ý giúp quy trình ñấu giá ñất ngày hoàn thiện ñem lại hiệu cao nhất, góp phần ñem lại nguồn thu cho ngân sách ñịa phương 1.3 Mục ñích - yêu cầu ñề tài 1.3.1 Mục ñích - Tìm hiểu công tác ñấu giá quyền SDð số dự án ñịa bàn thành phố Bắc Ninh, tỉnh Bắc Ninh - ðánh giá hiệu ñấu giá quyền SDð số dự án ñịa bàn Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ……………………… giá trị, tạo nguồn thu phục vụ cho nghiệp công nghiệp hoá, ñại hoá ñất nước Có thể khẳng ñịnh ñấu giá quyền SDð biện pháp tích cực khai thác quỹ ñất hiệu Kết thu ñược từ ñấu giá quyền SDð khẳng ñịnh vai trò ñất ñai kinh tế thị trường, thừa nhận ñất ñai, quyền SDð hàng hoá hoạt ñộng thị trường BðS + ðấu giá quyền SDð sở, ñể Nhà nước ñịnh giá ñất, hình thành thị trường BðS góp phần tạo mặt giá cả, tạo ổn ñịnh cho thị trường BðS + ðấu giá quyền SDð, với phương thức, thủ tục tiến hành ñơn giản, nhanh gọn, qua nhiều cấp chế giao, cấp ñất, thủ tục rườm rà, gây lãng phí thời gian, tiền của Nhà nước nhân dân + Thông qua ñấu giá quyền SDð, công tác cấp GCN quyền SDð triển khai thực nhanh chóng, thuận lợi ñối với quan quản lý ñất ñai, tạo niềm tin ñối với người SDð 4.5 Ưu ñiểm hạn chế công tác ñấu giá quyền SDð 4.5.1 Một số ưu ñiểm công tác ñấu giá quyền SDð - ðấu giá QSDð nguồn thu lớn cho ngân sách Nhà nước, tạo vốn ñầu tư xây dựng sở hạ tầng Công tác ñấu giá quyền SDð hình thức giao ñất cho người SDð mang lại hiệu kinh tế cao, ñóng góp không nhỏ vào nguồn thu ngân sách Nhà nước (khoản chênh lệch tổng số tiền thu ñược sau ñấu giá số tiền ước tính thu ñược) ðây yếu tố quan trọng góp phần thúc ñẩy thị trường BðS phát triển Là thành phố trẻ có kinh tế phát triển có xu hướng mở rộng nên ñã thu hút ñược nhiều nguồn vốn ñầu tư cho sở hạ tầng phát triển ðiều gây tác ñộng lớn ñến công tác ñấu giá quyền SDð ðây nguồn thu không nhỏ cho ngân sách thành phố, tỉnh ñể ñầu tư cải tạo, nâng cấp làm hệ thống sở hạ tầng, trang thiết bị, công trình công Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ……………………… 78 cộng, tạo hệ thống ñồng bộ, thúc ñẩy kinh tế phát triển - ðấu giá QSDð tạo sở cho phát triển thị trường BðS Trong thị trường BðS, giao dịch chuyển quyền SDð (chuyển ñổi, chuyển nhượng, cho thuê, góp vốn, chấp giá trị QSDð) hoạt ñộng chủ yếu ðấu giá quyền SDð hình thức chuyển quyền SDð ñó Nhà nước tham gia bên giao dịch thông qua chế ñấu giá công khai có mức giá sàn cố ñịnh cho vị trí ñể ñi ñến giá bán, giá bán thường cao giá sàn Nhà nước ñưa nên ảnh hưởng trực tiếp ñến phát triển thị trường BðS - ðấu giá quyền SDð sở, ñể ñiều chỉnh giá ñất Nhà nước sát với giá thị trường ðấu giá QSDð quan hệ chuyển QSDð ñặc biệt, ñiểm ñặc biệt ñây Nhà nước tham gia vào thị trường BðS với tư cách bên ñối tác, Nhà nước ñưa giá sàn không ñịnh giá chuyển nhượng mà ñể ñối tượng tham gia ñấu giá tự trả giá, trả giá cao người nhận ñược QSDð ðấu giá QSDð chuyển nhượng QSDð thị trường có chung mục ñích chuyển nhượng mảnh ñất với mức giá cao nhất, ñem lại giá trị kinh tế lớn Như vậy, giá trúng ñấu giá ñấu giá thực chất giá chuyển nhượng thực tế thị trường Giá ñất tuân thủ theo quy luật thị trường, chịu chi phối chế thị trường mà không chịu chi phối, tác ñộng chủ thể Hiện nay, chênh lệch giá ñất Nhà nước quy ñịnh với giá chuyển nhượng QSDð thị trường ñang gây tác ñộng tiêu cực ñối với phát triển kinh tế, xã hội, Nhà nước bị thất thu nguồn tài từ ñất ðịnh giá ñất công việc có ý nghĩa vô quan trọng, cứ, sở ñể Nhà nước tính thuế SDð, tính tiền thuê ñất, giao ñất, lệ phí trước bạ Mặt khác, giá ñất Nhà nước quy ñịnh ñể ñịnh giá tài sản chấp, Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ……………………… 79 giá trị góp vốn liên doanh ðể ñảm bảo lợi ích cho Nhà nước, hạn chế thất thu tài từ ñất ñai, cần có phương pháp, nguyên tắc ñịnh giá ñất hợp lý, thu hẹp dần khoảng cách, chênh lệch giá ñất Nhà nước quy ñịnh với giá ñất thị trường ðấu giá QSDð ñược tiến hành thường xuyên, liên tục phạm vi nước giúp Nhà nước thống kê ñược giá ñất chuyển nhượng thực tế ñối với vùng, khu vực khoảng thời gian ñịnh ðây cứ, sở quan trọng giúp Nhà nước ñiều chỉnh giá ñất sát với giá chuyển nhượng ñất thực tế thị trường, hạn chế thất thu cho ngân sách Nhà nước từ tài sản ñất ñai - ðấu giá QSDð tạo mặt giá cả, góp phần ổn ñịnh giá ñất ðấu giá QSDð ñược tiến hành công khai, dân chủ, thu hút nhiều ñối tượng tham gia với nhiều mức trả giá khác nhau, người tham gia ñấu giá ñược nghiên cứu hồ sơ ñấu giá, khảo sát thực ñịa, ñể cân nhắc, lựa chọn trước tham gia ñấu giá Từ ñó, người tham gia ñấu giá ñưa mức trả giá sát với giá trị thực tế mảnh ñất Mức giá trúng ñấu giá tạo mặt giá chung cho thị trường QSDð, làm sở cho việc xác ñịnh giá sàn dự án ñấu giá khác ñịa phương, khu vực Với giá ñất ñược công bố ñấu giá QSDð loại bỏ tâm lý hoang mang, dao ñộng giá ñất chủ thể tham thị trường, xoá “giá ảo” BðS, góp phần tạo bình ổn giá ñất ñai, tạo ñiều kiện cho thị trường BðS phát triển lành mạnh, bền vững ðấu giá QSDð không mang ý nghĩa kinh tế mà mang ý nghĩa xã hội sâu sắc, hình thức khai thác, SDð ñai hiệu quả, tiết kiệm Nhà nước cần nhanh chóng ban hành hệ thống văn pháp lý hoàn thiện, tạo chế pháp lý ñồng ñể mô hình ñược áp dụng rộng rãi phạm vi nước, góp phần nâng cao hiệu công tác quản lý SDð ñai, huy ñộng tối ña nguồn tài từ ñất ñai, phát huy ñầy ñủ vai trò ñất ñai, phục vụ tiến trình Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ……………………… 80 phát triển kinh tế ñất nước thời kỳ công nghiệp hoá, ñại hoá 4.5.2 Một số hạn chế công tác ñấu giá quyền SDð - Công tác tổ chức + Việc ñiều tra xác ñịnh nhu cầu SDð khu vực xây dựng giá sàn ñấu giá quyền SDð chưa khoa học, mang nặng tính hành ðiều ñó dẫn ñến tình trạng dự án ñấu giá quyền SDð thời gian gần ñây có người ñăng ký tham gia + Thủ tục ñể ñưa ñược lô ñất vào ñấu giá có nhiều khâu, ñoạn; từ có chủ trương cho phép ñấu giá ñến mở phiên ñấu giá nhiều thời gian + Kiểm tra lực tài người tham gia ñấu giá chưa ñược thực hiện, có nhiều trường hợp người tham gia ñấu giá nhiều ñất, ñẩy giá ñất ñấu giá lên cao + ðối với việc tránh thông thầu thực ñấu giá chưa có quy ñịnh ñể phòng tránh, chưa có chế tài ñể xử phạt + Phương thức ñấu giá theo lô lớn ñã không phát huy ñược hiệu quả, gây thất thu cho ngân sách; + Việc phổ biến thông tin trước phiên ñấu hoạt ñộng ñấu giá ñất thiếu Mặc dù ñược công khai việc quảng cáo cho khu vực ñấu giá chưa ñược thực nghiêm túc, hiệu chưa cao + Quy chế ñấu giá bất cập, dự án lại có quy chế ñấu giá khác nhau, ñều ñược thành phố phê duyệt song gây khó khăn cho nhu cầu tìm hiểu người dân cần mua ñất - ðối với người tham gia ñấu giá + Người tham gia ñấu giá không hình dung ñược phát triển khu vực ñấu giá nên giá ñưa ñấu giá thường thấp giá thị trường; việc tạo chênh lệch giá ñất sau ñấu giá + Có trường hợp người tham gia ñấu giá sử dụng nhiều ñất xung quanh Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ……………………… 81 khu vực ñấu giá nên ñó bỏ giá cao ñể nâng mặt giá khu vực lên, sau ñó bỏ tiền ñặt cọc + Người tham gia ñấu giá phải có nguồn tài ñủ ñể thực nghĩa vụ sau trúng ñấu giá + Thời hạn toán tiền sau trúng ñấu giá thời gian xây dựng, người SDð ñều bị ñộng, thương lượng lại ñược + Hiện hầu hết dự án ñấu giá ñất ñều có trường hợp người tham gia ñấu giá mang tính ñầu ñất ñai, nhu cầu ñất, nhà thực + Trong trường hợp chuyển nhượng lại cho người khác giá ñất ñể tính thuế chuyển quyền thuế trước bạ bị tính theo giá ñấu giá (giá thường cao nhiều lần so với giá quy ñịnh) - ðối với công tác quản lý ñất ñai xây dựng ñô thị + ðối với dự án ñấu giá quyền SDð nhỏ lẻ không tạo ñược mối liên kết hạ tầng ñối với khu vực xung quanh; thực quy hoạch không tốt dẫn ñến tình trạng ñô thị bị chia nhỏ theo kiểu phân lô Trong ñể khắc phục tình trạng ”ñô thị bị băm nhỏ” Luật ðất ñai 2003 ñã không cho phép hình thức phân lô bán trước ñây + ðối với dự án ñấu giá ñất thực thành công sau ñó tạo mặt giá khu vực, ñiều dẫn ñến tình trạng tăng giá ñất cục khu vực có dự án ñấu giá ñất + Tình trạng tự ý ñiều chỉnh quy hoạch, giảm bớt phần diện tích công cộng chủ ñầu tư sau trúng ñấu giá diễn phổ biến, tỷ lệ ñược phép xây dựng ñều bị vi phạm tất công trình + Hiện chưa có thống cách quản lý ñối với khu ñất sau ñưa ñấu giá ñất, việc xây dựng sai so với giấy phép 4.6 Một số giải pháp ñối với công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất 4.6.1 Giải pháp sách Nhà nước - Tiếp tục hoàn thiện hệ thống pháp luật, chế sách ñảm bảo ñồng bộ, thống nhất, ñồng thời tháo gỡ vướng mắc, khó khăn ñể thị Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ……………………… 82 trường phát triển ðồng thời cần cải cách thủ tục hành chính, quy ñịnh rõ trách nhiệm tổ chức, cá nhân chế tài xử lý quy trình dự án Kiên thu hồi dự án chậm triển khai, dự án chủ ñầu tư không ñủ lực theo quy ñịnh pháp luật - ðẩy mạnh chương trình phát triển nhà xã hội theo quy ñịnh Luật nhà ñể cho ñối tượng cán công chức viên chức hưởng lương từ ngân sách nhà nước, lực lượng vũ trang, công nhân lao ñộng khu công nghiệp, người có thu nhập thấp thuê thuê mua - Tập trung thực biện pháp ñể ñảm bảo tính công khai, minh bạch lành mạnh giao dịch thị trường BðS thông qua Sàn giao dịch, Trung tâm giao dịch BðS ñể ñối tượng có nhu cầu ñược tiếp cận thông tin mua bán, hạn chế ñầu cơ, mua ñi bán lại, thu lời bất 4.6.2 Giải pháp kỹ thuật - Nghiên cứu hoàn thiện sách quy chế ñấu giá quyền SDð, áp dụng thống phạm vi toàn quốc - Giá ñất Nhà nước quy ñịnh cần ñủ mức chi tiết trường hợp khác nhau, ñặc biệt cần sát giá thị trường - Cần sớm có quy ñịnh chế ñịnh giá ñất thông qua doanh nghiệp hoạt ñộng lĩnh vực ñịnh giá ñất cách ñộc lập 4.6.3 Giải pháp chế tài - Sớm nghiên cứu ñiều chỉnh, bổ sung số loại thuế lệ phí liên quan ñến ñấu giá quyền SDð thị trường BðS theo hướng khuyến khích sử dụng có hiệu BðS, ñồng thời phát triển mạnh giao dịch thức thị trường - Có chế sử dụng nguồn thu từ ñấu giá quyền SDð cách công khai, minh bạch hiệu Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ……………………… 83 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 5.1 Kết luận (1) ðấu giá quyền SDð thực chất hình thức chuyển nhượng quyền SDð ñặc biệt, ñó Nhà nước tham gia trực tiếp vào thị trường với tư cách bên ñối tác giao dịch BðS ðiểm khác biệt hình thức ñấu giá với hình thức chuyển nhượng quyền SDð thị trường không qua mặc mà thông qua chế ñấu giá công khai ñể ñịnh giá bán (2) ðấu giá quyền SDð ñể tạo vốn ñầu tư xây dựng sở hạ tầng chủ trương lớn tỉnh Bắc Ninh nói chung thành phố Bắc Ninh nói riêng Trong năm gần ñây, ñịa bàn thành phố Bắc Ninh ñã tổ chức ñấu giá nhiều dự án lớn nhỏ tất xã, phường (3) Thực tế hình thức ñấu giá quyền sử dụng ñất tạo vốn xây dựng sở hạ tầng mẻ Qua vài năm triển khai công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất thành phố Bắc Ninh, tỉnh Bắc Ninh ñã ñem lại hiệu to lớn ñối với yêu cầu phát triển Kinh tế- Xã hội Kết nghiên cứu việc tổ chức ñấu giá quyền SDð số dự án xã Nam Sơn, Phường Hạp Lĩnh ðại Phúc cho thấy: a) Về mặt kinh tế: ðấu giá quyền SDð hình thức khai thác, SDð hiệu quả, tiết kiệm, kinh tế, tạo cạnh tranh lành mạnh chủ ñầu tư nhằm huy ñộng tối ña nguồn thu cho ngân sách nhà nước, ñồng thời loại bỏ ñược yếu tố tiêu cực chế ”xin, cho” ñó tồn thời gian dài nhiều ñịa phương nước, thu hút ñược nhiều thành phần kinh tế với nhiều nguồn vốn khác tham gia vào thị trường BðS So với cách giao ñất có thu tiền thông thường giao ñất thông qua ñấu giá quyền sử dụng ñất có hiệu nhiều so với giao ñất có thu tiền trước ñây Qua số liệu dự án ñã cho thấy hiệu cao từ 1,011,38 lần so với giao ñất thông thường, với dự án ñấu giá ñất ñã ñem lại Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ……………………… 84 nguồn thu cho ngân sách 41 tỷ so với số tiền thu ñược thực giao ñất theo cách giao ñất có thu tiền trước ñây Qua dự án ñấu giá quyền SDð khu ñất số 18 ñường Nguyễn ðăng ðạo, phường ðại Phúc cho thấy lúc xây dựng dự án ñấu giá quyền sử dụng ñất lâu dài mà xây dựng dự án ñấu giá quyền sử dụng ñất có thời hạn cho tổ chức thuê ñất ñầu tư phát triển kinh tế ñịa bàn thành phố Tuy nhiên qua phiên ñấu giá cho thấy việc ñấu giá toàn khu ñất chưa phát huy hết giá trị kinh tế khu ñất, người tham gia nên cạnh tranh phiên ñấu giá, gây thất thu cho ngân sách b) ðối với công tác quản lý Nhà nước: ðấu giá quyền SDð ñã tạo sức ép ñối với công tác quản lý quy hoạch SDð, qua ñó, chế, sách ñấu giá quyền SDð ñã bước ñược luật hoá ñược hướng dẫn ngày cụ thể Hiệu ñấu giá quyền SDð ñã tác ñộng tới công tác quản lý ñất ñai cấp, dẫn tới việc quản lý ñất ñai ngày chặt chẽ hoàn thiện c) Về mặt xã hội: ðấu giá quyền SDð tạo nguồn thu cho phát triển lĩnh vực giáo dục, y tế ñịa phương Góp phần giảm sức ép nhà ở, ñất ñối với xã hội, nguồn thu từ ñấu giá quyền SDð ñược trích phần ñể phát triển quỹ nhà xã hội, quỹ nhà cho thuê (4) Tuy nhiên công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất thành phố Bắc Ninh, tỉnh Bắc Ninh số hạn chế như: a) Việc ñiều tra xác ñịnh nhu cầu SDð khu vực xây dựng giá sàn ñấu giá quyền SDð chưa khoa học, mang nặng tính hành b) Thủ tục ñể ñưa ñược lô ñất vào ñấu giá có nhiều khâu, nhiều thời gian c) Kiểm tra lực tài người tham gia ñấu giá chưa ñược thực hiện, có nhiều trường hợp người tham gia ñấu giá Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ……………………… 85 nhiều ñất, ñẩy giá ñất ñấu giá lên cao d) ðối với việc tránh thông thầu thực ñấu giá chưa có quy ñịnh ñể phòng tránh, chưa có chế tài ñể xử phạt ñ) Việc phổ biến thông tin trước phiên ñấu hoạt ñộng ñấu giá ñất thiếu e) Quy chế ñấu giá bất cập, dự án lại có quy chế ñấu giá khác nhau, ñều ñược thành phố phê duyệt song gây khó khăn cho nhu cầu tìm hiểu người dân cần mua ñất 5.2 Kiến nghị (1) ðề nghị UBND tỉnh Bắc Ninh: a) Nghiên cứu ban hành ñồng văn pháp luật chế ñộ quản lý, SDð, ban hành quy chế ñấu giá quyền SDð thống toàn tỉnh Bắc Ninh b) Ban hành quy trình lập dự án ñấu giá, thực dự án ñấu giá có giám sát chặt chẽ quan quản lý, có chế kiểm tra chéo, tăng cường giám sát người dân quan báo chí, từ ñó ngăn chặn ñược hành vi tiêu cực xảy (2) ðề nghị sở Tài nguyên Môi trường, Sở Xây dựng, Sở Tài a) Phối hợp xây dựng chế, sách, quy trình, quy phạm hướng dẫn thực hiẹn thống , ñồng công tác ñấu giá ñấu giá quyền sử dụng ñất ñịa bàn tỉnh Bắc Ninh; b) Thu hút tham gia ngân hàng vào dự án ñấu giá ñể chia sẻ khó khăn tài trước dự án hoàn thiện ñể ñấu giá c) Có chế phù hợp, tạo môi trường ñầu tư thuận lợi cho ñơn vị hoạt ñộng lĩnh vực ñất ñai nói chung BðS nói riêng (3) ðề nghị UBND thành phố Bắc Ninh a) Tạo quỹ ñất ñể thực ñấu giá ; Kiểm tra rà soát tình hình SDð tổ chức, cá nhân, kiên thu hồi diện tích ñất sử dụng không ñúng pháp luật ñể tạo quỹ ñất ñưa ñấu giá Di chuyển ñơn vị sản xuất gây ô Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ……………………… 86 nhiễm khỏi khu vực ñô thị có giá trị cao ñể lập quỹ ñất phát triển ñô thị b) Hoàn thiện ñồng hạ tầng dự án trước ñấu giá, ñể tăng giá trị khu ñất ñấu giá; c) ðối với dự án ñấu giá ñất cần ñược phổ biến thông tin, quảng cáo mạnh hơn, nhiều phương tiện thông tin ñại chúng ñể thu hút thêm nhiều nguời tham gia d) Tăng cường công tác quản lý ñất ñai xây dựng ñể tránh tình trạng lấn chiếm xây dựng không ñúng quy hoạch khu vực dự án ñấu giá ñất ñã diễn thời gian qua Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ……………………… 87 TÀI LIỆU THAM KHẢO Tài liệu tiếng Việt Ban Vật giá Chính phủ (2000), Nguyên tắc thực hành thẩm ñịnh giá, Chương trình ñào tạo Thẩm ñịnh giá giai ñoạn 1, Hà Nội Bộ Tài (2001), Giải pháp tài phát triển thị trường BðS Việt Nam, Hà Nội Bộ Tài (2003), Quyết ñịnh số 22/2003/Qð-BTC ngày 18/2/2003 chế tài việc sử dụng quỹ ñất tạo vốn xây dựng CSHT, Hà Nội Bộ Tài (2004), Thông tư 114/2004/TT-BTC ngày 26/12/2004 hướng dẫn thực Nghị ñịnh số 188/2004/Nð-CP ngày 16/11/2004 Chính phủ phương pháp xác ñịnh giá ñất khung giá loại ñất Bộ Tài (2005), Thông tư số 34/2005/TT-BTC ngày 12/5/2005 hướng dẫn việc xác ñịnh giá thời ñiểm chuyển giao tài sản Nhà nước ñể bán ñấu giá, Hà Nội Bộ Tài (2008), Quyết ñịnh số 129/2008/Qð-BTC ngày 31/12/2008 việc ban hành tiêu chuẩn thẩm ñịnh giá (ñợt 3), Hà Nội Bộ Tài (2010), Thông tư số 66/2010/TT-BTC ngày 22/4/2010 hướng dẫn thực việc xác ñịnh giá thị trường giao dịch kinh doanh bên có quan hệ liên kết, Hà Nội Bộ Tư pháp (2005), Thông tư số 03/2005/TT-BTP ngày 04/5/2005 Hướng dẫn số quy ñịnh Nghị ñịnh 05/2005/Nð-CP ngày 18/01/2005 bán ñấu giá tài sản, Hà Nội Bộ Xây dựng - Bộ Kế hoạch ñầu tư - Bộ Tài nguyên Môi trường Bộ Tài (2003), Báo cáo hội thảo Phát triển quản lý thị trường BðS Việt Nam, Hà Nội 10 Nguyễn ðình Bồng (2005), “Nghiên cứu ñổi hệ thống quản lý ñất ñai Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ……………………… 88 ñể hình thành phát triển thị trường BðS Việt Nam”, ðề tài nghiên cứu khoa học cấp Nhà nước, Hà Nội 11 Chính phủ (2004), Nghị số 06 Chính phủ ngày 19/5/2004 số giải pháp phát triển lành mạnh thị trường BðS, Hà Nội 12 Chính phủ (2004), Nghị ñịnh 181/2004/Nð-CP ngày 29/10/2004 thi hành Luật ðất ñai, Hà Nội 13 Chính phủ (2004), Nghị ñịnh 198/2004/Nð-CP ngày 29/10/2004 thu tiền SDð 14 Chính phủ (2004), Nghị ñịnh 188/2004/Nð-CP ngày 16/11/2004 Chính phủ phương pháp xác ñịnh giá ñất khung giá loại ñất, Hà Nội 15 Chính phủ (2005), Nghị ñịnh 05/2005/Nð-CP ngày 18/01/2005 bán ñấu giá tài sản, Hà Nội 16 Chính phủ (2007), Nghị ñịnh 123/2007/Nð-CP ngày 27/7/2007 Chính phủ sửa ñổi, bổ sung số ñiều Nghị ñịnh số 188/2004/Nð-CP ngày 16/11/2004 phương pháp xác ñịnh giá ñất khung giá loại ñất, Hà Nội 17 Chính phủ (2010), Nghị ñịnh 17/2010/Nð-CP ngày 04/03/2010 bán ñấu giá tài sản, Hà Nội 18 Chương trình hợp tác Việt Nam - Thuỵ ðiển ñổi hệ thống ñịa CPLAR (2001), ðịnh giá ñất BðS khác, Tập giảng ñịnh giá ñất, Hà Nội 19 Cục Quản lý nhà- Bộ Xây dựng (2004), Một số vấn ñề lý luận khái niệm thị trường BðS, Hà Nội 20 Tôn Gia Huyên (2002, dịch), Lý luận ñịa ñại, Tập luận văn chữ Hán trường ðại học ðài Loan tháng 6/1999, Hà Nội 21 Khoa Luật - ðại học Quốc gia Hà Nội (2002), Hội thảo xây dựng sở pháp lý thị trường quyền SDð Việt Nam, Hà Nội Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ……………………… 89 22 Trần Thế Ngọc (2001), Báo cáo quản lý phát triển thị trường BðS Thành phố Hồ Chí Minh, Hồ Chí Minh 23 Paul A Samuelson, William D.Nordhaus (2002), Kinh tế học, (Vũ Cương, ðinh Xuân Hà, Nguyễn Xuân Nguyên, Trần ðình Toàn dịch), NXB Thống kê, Hà Nội 24 Phòng thống kê thành phố Bắc Ninh (2010), Niên giám năm 2009 thành phố Bắc Ninh 25 Quốc hội (1992), Hiến pháp 1992, Hà Nội 26 Quốc hội (2001), Nghị số 51/2001/QH10 ngày 25/12/2001 việc sửa ñổi, bổ sung số ñiều Hiến pháp nước cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1992, Hà Nội 27 Quốc hội (2005), Bộ luật Dân sự, Hà Nội 28 Quốc hội (2003), Luật ðất ñai 2003, Hà Nội 29 Quốc hội (2006), Luật Kinh doanh BðS, Hà Nội 30 Lưu Quốc Thái (2003), Vấn ñề bán ñấu giá quyền SDð ñể ñảm bảo nghĩa vụ, Tạp chí Khoa học pháp lý số 4/3003, Hà Nội 31 Chu Văn Thỉnh (2000), “Cơ sở khoa học cho việc hoạch ñịnh sách sử dụng hợp lý quỹ ñất ñai”, ðề tài nghiên cứu khoa học ñộc lập cấp Nhà nước, Hà Nội 32 Thủ tướng Chính phủ (2005), Quyết ñịnh 216/2005/Qð-TTg ngày 31/08/2005 ñấu giá quyền SDð ñể giao ñất có thu tiền SDð thuê ñất, Hà Nội 33 Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn Quân (2006), Giáo trình ðịnh giá ñất, NXB Nông Nghiệp, Hà Nội 34 Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn ðình Bồng (2005), Giáo trình Thị trường BðS, NXB Nông Nghiệp, Hà Nội 35 ðoàn Văn Trường (2000), Các phương pháp thẩm ñịnh giá trị BðS, NXB Khoa học kỹ thuật, Hà Nội Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ……………………… 90 36 Ủy ban nhân dân thành phố Bắc Ninh báo cáo quy hoạch SDð giai ñoạn 2001 - 2010 thành phố Bắc Ninh 37 Ủy ban nhân dân thành phố Bắc Ninh, tỉnh Bắc Ninh (2010), Báo cáo kết kiểm kê ñất ñai năm 2010 thành phố Bắc Ninh, Bắc Ninh 38 Viện nghiên cứu ðịa (2002), Báo cáo kết nghiên cứu ñề tài ðiều tra nghiên cứu xã hội học sách ñền bù giải phóng mặt tái ñịnh cư, Hà Nội 39 Viện nghiên cứu ðịa (2003), Báo cáo kết nghiên cứu ñề tài Nghiên cứu ñánh giá hiệu việc ñấu giá quyền SDð thành phố Hà Nội số ñịa phương phục vụ việc xây dựng Luật ðất ñai mới, Hà Nội Các Website 40 http://www.monre.gov.vn, Website Bộ Tài nguyên Môi trường 41 http://www.moc.gov.vn, Website Bộ Xây dựng 42 http://www.vnrea.vn, Website Hiệp Hội BðS Việt Nam 43 http://batdongsan.com.vn/ 44 http://bdsthegioi.batdongsan.com.vn/ 45 Website thành phố Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh, thành phố ðà Nẵng, tỉnh Bắc Ninh Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ……………………… 91 PHỤ LỤC Phụ lục 1: Bản ñồ quy hoạch chi tiết dự án ñấu giá quyền sử dụng ñất khu Tiền Xá, phường Hạp Lĩnh; Phụ lục 2: Hồ sơ kỹ thuật khu ñất ñấu giá quyền sử dụng ñất số 18, ñường Nguyễn ðăng ðạo, phường ðại Phúc; Phụ lục 3: Bản ñồ quy hoạch chi tiết dự án ñấu giá quyền sử dụng ñất xã Nam Sơn, thành phố Bắc Ninh; Phụ lục 4: Kết ñấu giá quyền SDð xã Nam Sơn; Phụ lục 5: Kết ñấu giá quyền SDð phường Hạp Lĩnh Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ……………………… 92 [...].. .thành phố Bắc Ninh - ðề xuất một số giải pháp trong công tác ñấu giá quyền SDð góp phần hoàn thiện trong công tác ñấu giá quyền SDð ở ñịa phương 1.3.2 Yêu cầu - Nắm vững các văn bản liên quan ñến ñấu giá quyền SDð của Trung ương và ñịa phương - Số liệu ñiều tra phải khách quan và ñảm bảo ñộ tin cậy - ðưa ra các ý kiến ñảm bảo tính khách quan ñối với công tác ñấu giá quyền SDð - Kết quả nghiên... sánh, xác ñịnh giá của thửa ñất, loại ñất cần ñịnh giá; Phương pháp so sánh trực tiếp ñược áp dụng ñể ñịnh giá ñất khi trên thị trường có các loại ñất tương tự ñã chuyển nhượng quyền sử dụng ñất so sánh ñược với loại ñất cần ñịnh giá Giá chuyển nhượng quyền sử dụng ñất của loại ñất tương tự sử dụng ñể phân tích, so sánh với loại ñất cần ñịnh giá phải là giá chuyển nhượng quyền sử dụng ñất thực tế trên. .. cơ chế tài chính trong việc sử dụng quỹ ñất tạo vốn xây dựng CSHT, trong ñó quy ñịnh rõ cơ chế tài chính áp dụng cho các dự án sử dụng quỹ ñất xây dựng CSHT là phải thực hiện ñấu thầu công trình xây dựng CSHT hoặc ñấu giá ñất ñối với quỹ ñất dùng ñể tạo vốn Từ ñó ñến nay, công tác ñấu giá quyền SDð ñược coi là một giải pháp hữu hiệu ñáp ứng ñược yêu cầu của công tác quản lý và SDð trong giai ñoạn hiện... áp dụng giá này trong các giao dịch dân sự như chuyển quyền SDð, thế chấp giá trị quyền SDð giữa những người ñược Nhà nước giao ñất hoặc cho thuê ñất ( "giá ñất trên thực tế' hay" giá ñất thị trường") Giá ñất thị trường là giá bán quyền sử dụng của một mảnh ñất nào ñó có thể thực hiện ñược phù hợp với khả năng của người bán và người mua quyền SDð trong một thị trường có sự tác ñộng của quy luật giá. .. ñáng kích lệ Tuy nhiên, giá sàn xác ñịnh ñể ñưa ra ñấu giá vẫn thấp hơn rất nhiều so với giá trúng ñấu giá (có những lô ñất giá trúng ñấu giá bằng 5,4 lần giá sàn) d ðánh giá những hạn chế trong việc quy ñịnh giá ñất trong công tác ñấu giá quyền SDð hiện nay ở nước ta Thực chất của việc ñấu giá là nhà nước giao quyền SDð hoặc cho thuê ñất với phương thức ñấu giá công khai, công bằng cho mọi tổ chức,... Như trên thực tế có hai loại giá ñất là giá ñất do nhà nước quy ñịnh và giá ñất thị trường Hai giá này ñều có mặt trong các quan hệ ñất ñai (trực tiếp hoặc gián tiếp) giữa Nhà nước với người SDð và giữa người SDð với nhau Do ñó, ñể tạo sự công bằng trong việc xử lý các mối quan hệ ñất ñai nói trên cần phải có hình thức ñấu giá quyền SDð Giá ñất Nhà nước quy ñịnh vào 01 tháng 01 hàng năm trong khi ñó giá. .. ñất là số tiền tính trên một ñơn vị diện tích ñất do Nhà nước quy ñịnh hoặc ñược hình thành trong giao dịch về quyền SDð [28] Trên thực tế luôn tồn tại 2 loại giá ñất: giá ñất Nhà nước quy ñịnh và giá ñất thị trường Giá ñất thị trường ñược hình thành trên cơ sở thoả thuận thành của bên sở hữu ñất và các bên khác có liên quan (thường là các giao dịch thành công trên thực tế); theo quy ñịnh, giá chuyển... tiền sử dụng Với chủ trương “ðổi ñất lấy CSHT” của Chính phủ, nhiều tỉnh, thành phố ñó chủ ñộng tiến hành giao ñất có thu tiền sử dụng nhằm huy ñộng nguồn vốn ñầu tư xây dựng, cải tạo, nâng cấp hệ thống CSHT ñịa phương Với chủ trương này, trong vòng hơn 10 năm trở lại ñây, việc thực hiện các dự án sử dụng quỹ ñất tạo vốn xây dựng CSHT ñó ñược nhân rộng trên phạm vi cả nước ðây là một giải pháp hữu hiệu. .. thửa ñất, mục ñích sử dụng, thời hạn sử dụng và những ñiều kiện khác là do các cơ quan quản lý cấp huyện, thị về quy hoạch, xây dựng, nhà ñất phối hợp hình thành phương án theo quy ñịnh của chính phủ, trình báo cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê chuẩn, sau ñó cơ quan quản lý ñất ñai cấp huyện, thị thực hiện UBND huyện, thị trực thuộc quy ñịnh quyền hạn của các cơ quan thuộc quyền quản lý của mình [10]... của Chính phủ, về bán ñấu giá tài sản Theo các quy ñịnh này, giá ñất ñể thu tiền SDð trong các trường hợp ñấu giá quyền SDð là giá trúng ñấu giá Giá trúng ñấu giá là mức giá cao nhất trả cho thửa ñất khi tham gia ñấu giá 2.4.2 Quá trình hình thành chủ trương ñấu giá ở Việt Nam a Quá trình khai thác quỹ ñất trong cơ chế giao ñất tạo vốn ñầu tư xây dựng CSHT ở Việt Nam Trước năm 1993, trong những quy ñịnh ... thành phố Bắc Ninh, tỉnh Bắc Ninh 3.2.2 36 ðánh giá thực trạng ñấu giá quyền SDð ñịa bàn thành phố Bắc Ninh, tỉnh Bắc Ninh 36 3.2.3 ðánh giá hiệu công tác ñấu giá quyền SDð 37 3.2.4 ðề xuất số. .. ñề tài 1.3.1 Mục ñích - Tìm hiểu công tác ñấu giá quyền SDð số dự án ñịa bàn thành phố Bắc Ninh, tỉnh Bắc Ninh - ðánh giá hiệu ñấu giá quyền SDð số dự án ñịa bàn Trường ðại học Nông nghiệp Hà... mắc công tác ñấu giá quyền SDð nói chung ñịa bàn thành phố nói riêng 3.2.3 ðánh giá hiệu công tác ñấu giá quyền SDð Hiệu công tác ñấu giá quyền SDð ñược ñánh giá dựa hiệu mặt kinh tế, xã hội công