BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI ************************ BÙI QUANG VƯỢNG ðÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN CÁC QUYỀN SỬ DỤNG ðẤT TẠI HUYỆN HOÀI ðỨC, THÀNH PHỐ HÀ NỘI LUẬN VĂN THẠC SĨ NÔNG NGHIỆP Chuyên ngành : Quản lý ñất ñai Mã số : 60.62.16 Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS HỒ THỊ LAM TRÀ HÀ NỘI - 2012 LỜI CAM ðOAN - Tôi xin cam ñoan rằng, số liệu kết nghiên cứu luận văn trung thực chưa ñược sử dụng ñể bảo vệ học vị - Tôi xin cam ñoan rằng, giúp ñỡ cho việc thực luận văn ñã ñược trích dẫn luận văn ñều ñã ñược rõ nguồn gốc Hà Nội, ngày 15 tháng 01 năm 2012 Tác giả luận văn Bùi Quang Vượng Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………… i LỜI CẢM ƠN ðể hoàn thành ñược nội dung này, ñã nhận ñược bảo, giúp ñỡ tận tình PGS.TS Hồ Thị Lam Trà, giúp ñỡ, ñộng viên thầy cô giáo môn quản lý ñất ñai, thầy cô giáo Khoa Tài nguyên Môi trường, Viện ðào tạo Sau ñại học Nhân dịp cho phép ñược bày tỏ lòng biết ơn chân thành sâu sắc tới PGS.TS Hồ Thị Lam Trà ý kiến ñóng góp quý báu thầy cô giáo Khoa Tài nguyên Môi trường Tôi xin chân thành cảm ơn cán UBND huyện Hoài ðức, phòng Tài nguyên Môi trường, phòng Thống kê phòng ban huyện Hoài ðức ñã tạo ñiều kiện giúp ñỡ suốt trình thực luận văn Tôi xin chân thành cảm ơn bạn học viên khoa quản lý ñất ñai khóa K19 ñã ñộng viên, giúp ñỡ trình thực luận văn Hà Nội, ngày 15 tháng 01 năm 2013 Tác giả luận văn Bùi Quang Vượng Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………… ii Môc lôc Lời cam ñoan i Lời cảm ơn ii Mục lục iii Danh mục bảng .vi MỞ ðẦU 1.1 ðẶT VẤN ðỀ 1.2 MỤC ðÍCH, YÊU CẦU CỦA ðỀ TÀI 1.2.1 Mục ñích nghiên cứu 1.2.2 Yêu cầu .2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU .3 2.1 MỘT SỐ KHÁI NIỆM LIÊN QUAN ðẾN QUYỀN SỬ DỤNG ðẤT 2.1.1 Quyền sở hữu 2.1.2 Quyền sử dụng ñất 2.2 QUYỀN SỞ HỮU, SỬ DỤNG ðẤT Ở MỘT SỐ NƯỚC TRÊN THẾ GIỚI .10 2.2.1 Các nước phát triển 10 2.2.2 Các nước khu vực 16 2.3 CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN VỀ VIỆC THỰC HIỆN CÁC QUYỀN SỬ DỤNG ðẤT Ở VIỆT NAM .21 2.3.1 Quá trình hình thành, phát triển quyền sử dụng ñất Việt Nam 21 2.3.2 Các văn pháp lý liên quan ñến việc thực quyền sử dụng ñất .25 2.3.3 Thực tiễn việc thực quyền sử dụng ñất Việt Nam 29 ðỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 34 3.1 ðỐI TƯỢNG NGHIÊN CỨU 34 3.2 PHẠM VI NGHIÊN CỨU 34 3.2.1 Phạm vi không gian 34 Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………… iii 3.2.2 Phạm vi thời gian 34 3.3 NỘI DUNG NGHIÊN CỨU .34 3.3.1 ðiều tra khái quát ñiều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Hoài ðức 34 3.3.2 Hiện trạng quản lý, sử dụng ñất huyện Hoài ðức .34 3.3.3 ðánh giá việc thực quyền sử dụng ñất hộ gia ñình, cá nhân huyện Hoài ðức từ năm 2007 ñến năm 2011 34 3.3.4 ðề xuất số giải pháp cho việc thực quyền sử dụng ñất huyện Hoài ðức 35 3.4 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 35 3.4.1 Phương pháp ñiều tra, thu thập số liệu, tài liệu .35 3.4.2 Phương pháp thống kê, tổng hợp số liệu 35 3.4.3 Phương pháp thống kê, xử lý số liệu 35 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU .36 4.1 ðIỀU KIỆN TỰ NHIÊN, KINH TẾ-Xà HỘI CỦA HUYỆN HOÀI ðỨC 36 4.1.1 ðiều kiện tự nhiên 36 4.1.2 Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội 37 4.1.3 Nhận xét chung ñiều kiện tự nhiên – kinh tế xã hội 42 4.2 TÌNH HÌNH QUẢN LÝ, SỬ DỤNG ðẤT CỦA HUYỆN HOÀI ðỨC 43 4.2.1 Hiện trạng sử dụng ñất 43 4.2.2 Tình hình quản lý ñất ñai huyện Hoài ðức 44 4.3 ðÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN CÁC QUYỀN SỬ DỤNG ðẤT TẠI HUYỆN HOÀI ðỨC 47 4.3.1 Tình hình thực quyền chuyển ñổi quyền sử dụng ñất .47 4.3.2 Tình hình thực quyền chuyển nhượng quyền sử dụng ñất 48 4.3.3 Tình hình thực quyền cho thuê quyền sử dụng ñất 53 Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………… iv 4.3.4 Tình hình thực quyền cho thuê lại quyền sử dụng ñất 53 4.3.5 Tình hình thực quyền thừa kế quyền sử dụng ñất 54 4.3.6 Tình hình thực quyền tặng cho quyền sử dụng ñất 57 4.3.7 Tình hình thực quyền chấp, bảo lãnh giá trị QSDð 60 4.3.8 Tình hình thực quyền góp vốn giá trị quyền sử dụng ñất 63 4.3.9 Tình hình thực quyền ñược bồi thường nhà nước thu hồi ñất 63 4.3.10 ðánh giá chung tình hình thực quyền sử dụng ñất 64 4.4 ðỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP CHO VIỆC THỰC HIỆN CÁC QUYỀN SỬ DỤNG ðẤT .66 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 69 5.1 KẾT LUẬN 69 5.2 KIẾN NGHỊ .71 TÀI LIỆU THAM KHẢO 72 Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………… v DANH MỤC BẢNG Bảng 4.1: Cơ cấu kinh tế huyện Hoài ðức giai ñoạn 2001- 2011 37 Bảng 4.2: Cơ cấu giá trị sản xuất ngành Nông nghiệp giai ñoạn 2001- 2011 38 Bảng 4.3 Hiện trạng sử dụng ñất năm 2011 huyện Hoài ðức 45 Bảng 4.4 : Tình hình thực quyền chuyển nhượng QSD ñất huyện Hoài ðức từ năm 2007- 2011 49 Bảng 4.5: Tình hình thực quyền chuyển nhượng QSD ñất nông nghiệp huyện Hoài ðức từ năm 2007 - 2011 52 Bảng 4.6: Tình hình thực quyền thừa kế QSD ñất huyện Hoài ðức từ năm 2007 - 2011 55 Bảng 4.7: Tình hình thực quyền tặng cho QSD ñất huyện Hoài ðức từ năm 2007 - 2011 58 Bảng 4.8: Tình hình thực quyền chấp, bảo lãnh QSD ñất huyện Hoài ðức từ năm 2007 - 2011 62 Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………… vi MỞ ðẦU 1.1 ðẶT VẤN ðỀ ðất ñai nguồn tài nguyên vô quý giá, tư liệu sản xuất ñặc biệt, nguồn nội lực nguồn vốn to lớn ñất nước, thành phần quan trọng hàng ñầu môi trường sống, ñịa bàn phân bố khu dân cư, kinh tế, xã hội quốc phòng, an ninh Ở Việt Nam, trước có Hiến pháp 1980, ñất ñai nước ta có nhiều hình thức sở hữu: sở hữu Nhà nước, sở hữu tập thể, sở hữu tư nhân Khi có Hiến pháp 1980, nước ta tồn hình thức sở hữu ñất ñai sở hữu toàn dân ðến Hiến pháp 1992, ðiều 18 ñã quy ñịnh với tinh thần là: Người ñược Nhà nước giao ñất ñược thực chuyển quyền sử dụng ñất (QSDð) theo quy ñịnh pháp luật Theo ñó, Luật ðất ñai 1993, Luật sửa ñổi số ñiều Luật ðất ñai 1998, 2001 Luật ðất ñai 2003 ñã bước cụ thể hoá quy ñịnh Hiến pháp với xu ngày mở rộng quyền cho người sử dụng ñất, trước hết ñối với ñất giao có thu tiền sử dụng ñất ñất thuê (như ñất làm nhà ở, ñất sử dụng vào mục ñích kinh doanh chủ thể) Việc “thị trường hoá”, “tiền tệ hoá” QSDð ngày rõ nét quyền người sử dụng ñất tương xứng với nghĩa vụ kinh tế mà họ ñã ñóng góp cho xã hội, cho Nhà nước Sự phát triển ñã hình thành thị trường ñất ñai, hoà nhập vào kinh tế thị trường xã hội chủ nghĩa, bước ñồng với thị trường khác kinh tế quốc dân Vì ðại hội ðảng lần thứ IX ñã có chủ trương phát triển ñầy ñủ thị trường QSDð Luật ðất ñai 2003 có quy ñịnh giao QSDð cho tổ chức, hộ gia ñình, cá nhân sử dụng có quy ñịnh ñể tổ chức, cá nhân sử dụng ñất dễ dàng thực quyền QSDð Tuy nhiên, ñến tình hình thực QSDð ñịa phương nhiều bất cập cần giải như: - Người sử dụng ñất chưa ñược thực ñầy ñủ quyền sử dụng ñất theo quy ñịnh, nhiên có thực tế người sử dụng ñất thực số quyền sử dụng ñất không ñúng quy ñịnh Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………… - Những quy ñịnh pháp luật quan quản lý nhà nước có nhiều ảnh hưởng ñến việc thực quyền người sử dụng ñất - Công tác bồi thường ñất ñai Nhà nước thu hồi ñất ñể sử dụng vào mục ñích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng phát triển kinh tế, dựa vào khung giá ñất Nhà nước quy ñịnh tá nhiều bất cập Huyện Hoài ðức nằm phía tây thành phố Hà Nội có vị trí tự nhiên thuận lợi cho phát triển giao lưu kinh tế-văn hoá-xã hội; ñô thị hoá diễn mạnh mẽ, nhiều khu ñô thị ñược xây dựng ñã thu hút nhiều dân cư sinh sống, ñất nông nghiệp thu hẹp, hạ tầng ñô thị bước ñầu ñược cải thiện Tuy nhiên, tốc ñộ ñô thị nhanh chóng kéo theo nhiều ñiều bất cập quản lý hành chính, việc thực quyền sử dụng ñất Do nhu cầu sử dụng ñất cho yêu cầu phát triển kinh tế-xã hội nên hoạt ñộng thực quyền sử dụng ñất có xu hướng ngày gia tăng Việc ñăng ký quan nhà nước theo quy ñịnh pháp luật thực quyền người sử dụng ñất ngày tăng, nhiên có số quyền chưa thực theo quy ñịnh ñịa bàn huyện Hoài ðức Vì vậy, việc thực ñề tài: “ðánh giá việc thực quyền sử dụng ñất huyện Hoài ðức, thành phố Hà Nội” cần thiết thời ñiểm 1.2 MỤC ðÍCH, YÊU CẦU CỦA ðỀ TÀI 1.2.1 Mục ñích nghiên cứu - ðiều tra, ñánh giá tình hình thực quyền sử dụng ñất ñịa bàn huyện Hoài ðức, thành phố Hà Nội - ðề xuất số giải pháp cho việc thực quyền sử dụng ñất huyện Hoài ðức 1.2.2 Yêu cầu - Nắm vững chủ trương sách, pháp luật ñất ñai liên quan tới QSDð - ðánh giá ñúng tình hình thực QSDð; Các giải pháp ñề xuất có ý nghĩa khoa học thực tiễn, góp phần thúc ñẩy việc thực QSDð huyện Hoài ðức, thành phố Hà Nội Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………… 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU 2.1 MỘT SỐ KHÁI NIỆM LIÊN QUAN ðẾN QUYỀN SỬ DỤNG ðẤT 2.1.1 Quyền sở hữu Theo ðiều 164 Bộ Luật dân 2005: “Quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng quyền ñịnh ñoạt tài sản chủ sở hữu theo quy ñịnh pháp luật…” [10] Sở hữu việc tài sản, tư liệu sản xuất, thành lao ñộng thuộc chủ thể ñó, thể quan hệ người với người trình tạo phân phối thành vật chất ðối tượng quyền sở hữu tài sản cụ thể, chủ sở hữu cá nhân, pháp nhân, chủ thể khác (hộ gia ñình, cộng ñồng, ) Quyền sở hữu bao gồm quyền năng: - Quyền chiếm hữu quyền chủ sở hữu nắm giữ, quản lý tài sản thuộc sở hữu Trong số trường hợp theo quy ñịnh pháp luật người chủ sở hữu tài sản có quyền sở hữu tài sản - Quyền sử dụng quyền chủ sở hữu khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản Chủ sở hữu có quyền khai thác giá trị tài sản theo ý chí cách thức khác Người chủ sở hữu có quyền sử dụng tài sản trường hợp ñược chủ sở hữu giao quyền sử dụng, ñiều thấy rõ việc Nhà nước giao QSDð cho tổ chức, hộ gia ñình, cá nhân - Quyền ñịnh ñoạt quyền chủ sở hữu chuyển giao quyền sở hữu tài sản cho người khác từ bỏ quyền sở hữu ñó Chủ sở hữu thực quyền ñịnh ñoạt tài sản theo hai phương thức: + ðịnh ñoạt số phận pháp lý tài sản, tức chuyển quyền sở hữu tài sản cho người khác thông qua hình thức giao dịch dân bán, ñổi, tặng cho, thừa kế; + ðịnh ñoạt số phận thực tế tài sản, tức làm cho tài sản không Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………… Việc tặng cho QSD ñất gia ñình từ bố mẹ cho con, anh chị em ruột cho phần diện tích ñất Sau ñược cấp giấy chứng nhận QSD ñất, người sử dụng ñất ñã có ñủ ñiều kiện ñể thực quyền QSD ñất ñược pháp luật cho phép Số liệu tổng hợp xã Lại Yên (365 trường hợp), Song Phương (286 trường hợp), An Khánh (316 trường hợp) xã Vân Côn(326 trường hợp) xã có số lượng trường hợp tặng cho QSD ñất nhiều huyện ñiều kiện thuận lợi xã có diện tích ñất rộng, người sử dụng ñất tặng cho ñất cho thành viên gia ñình Ngoài ñây xã nằm ven ðại lộ Thăng Long nên nhà nước thu hồi ñất làm ñường Láng – Hòa Lạc, gia ñình bị thu hồi vượt theo Quyết ðịnh 1098 ngày 28/6/2007 UBND tỉnh Hà Tây(cũ) ñều tách ñất tặng cho ñể ñược hưởng tiêu chuẩn ñất dịch vụ 10% Biến ñộng mức ñộ thực tặng cho quyền sử dụng ñất năm huyện Hoài ðức tương ñối ổn ñịnh qua năm từ 2007 ñến 2011 Qua số liệu phân tích trên, thấy ñược nhận thức người dân việc thực tặng cho quyền sử dụng ñất ngày phát triển, ñã ñăng ký theo ñúng quy ñịnh pháp luật Vì vậy, quan nhà nước quản lý tốt tình hình biến ñộng sử dụng ñất hộ gia ñình ñịa phương Do nhu cầu chia tách nội gia ñình cao tỷ lệ thuận với tốc ñộ tăng dân số, không quản lý ñược phức tạp sau Mặt khác, hộ gia ñình xã có diện tích ñất rộng thực quyền tặng cho ñể chia ñất cho thành viên, người nhận tặng cho quyền sử dụng ñất ñược thuận lợi việc thực quyền sử dụng ñất khác như: chấp quyền sử dụng ñất, chuyển nhượng quyền sử dụng ñất theo quy ñịnh pháp luật có nhu cầu Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………… 59 4.3.7 Tình hình thực quyền chấp, bảo lãnh giá trị QSDð Theo quy ñịnh Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT ngày 16/6/2005 Thông tư liên tịch số 03/2007/TTLT/BTP-BTNMT ngày 13/6/2007 Bộ Tư pháp Bộ Tài nguyên môi trường sửa ñổi bổ sung số quy ñịnh Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT, người sử dụng ñất phải ñến Phòng Tài nguyên môi trường (ñối với Giấy chứng nhận UBND cấp huyện cấp) Văn phòng ðăng ký quyền sử dụng ñất (ñối với Giấy chứng nhận UBND thành phố cấp) ñể làm thủ tục ñăng ký chấp quyền sử dụng ñất Ngân hàng Qua theo dõi Phòng Tài nguyên môi trường huyện Hoài ðức, từ năm 2007 ñến năm 2011 ñã có 12.021 vụ thực quyền chấp, bảo lãnh giá trị QSD ñất ñến ñăng ký UBND huyện ñược thể bảng 4.9 Năm 2004, việc ñăng ký chấp, bảo lãnh QSD ñất ñược thực UBND xã theo quy ñịnh Quyết ñịnh số 158/2002/Qð-UB ngày 25/11/2002 UBND thành phố Hà Nội Khi người sử dụng ñất muốn chấp tài sản ñất ñến xác nhận UBND cấp xã theo quy ñịnh Quyết ñịnh 158/2002/Qð-UB Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất ñất chấp không ñược quan quản lý nhà nước ñất ñai ñăng ký biến ñộng, sau ñó Ngân hàng chịu trách nhiệm tài sản chấp, phát sinh tranh chấp tài sản quan quản lý nhà nước ñất ñai không nắm ñược giao dịch người sử dụng ñất Ngân hàng ðây mặt hạn chế quy ñịnh pháp luật, nên giai ñoạn số trường hợp thực chấp vay vốn ngân hàng không nhiều Từ năm 2005 người sử dụng ñất có nhu cầu ñăng ký chấp, bảo lãnh QSD ñất ñể vay vốn ngân hàng ñến Phòng Tài nguyên môi trường huyện (ñối với Giấy chứng nhận huyện cấp), Văn phòng ñăng ký ñất ñai Hà Nội (ñối với Giấy chứng nhận thành phố cấp) theo quy ñịnh Quyết ñịnh số 156/2004/Qð-UB ngày 15/10/2004 UBND thành phố Hà Nội Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………… 60 việc sửa ñổi, bổ sung số ñiều Quyết ñịnh số 158/2002/Qð-UB ngày 25/11/2002, Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT ngày 16/6/2005 Bộ Tư pháp Bộ Tài nguyên môi trường việc hướng dẫn việc ñăng ký chấp, bảo lãnh quyền sử dụng ñất, tài sản gắn liền với ñất, Thông tư liên tịch số 03/2007/TTLT/BTP-BTNMT ngày 13/6/2007 Bộ Tư pháp Bộ Tài nguyên môi trường sửa ñổi bổ sung số quy ñịnh Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT ñăng ký chấp quyền sử dụng ñất Thông tư liên tịch số 20/2011/TTLT/BTP-BTNMT ngày 18/11/2011 việc hướng dẫn việc ñăng ký chấp, bảo lãnh quyền sử dụng ñất, tài sản gắn liền với ñất - Năm 2009 (3178 trường hợp), năm 2010 (3350 trường hợp) năm 2011 (3643trường hợp) năm người sử dụng ñất thực quyền chấp, bảo lãnh QSD ñất nhiều, chiếm ñến 84,61% tổng năm ðiều nói lên người sử dụng ñất ñã ñược thực quyền chấp QSD ñất thuận tiện hơn, ñảm bảo mặt pháp lý ñể vay vốn ngân hàng phục vụ cho sản xuất kinh doanh, ñất ñai không nơi cư trú trở thành nguồn vốn ñể ñầu tư sản xuất xã hội có nên kinh tế ngày phát triển Ngoài ra, cần ñánh giá công sức không nhỏ máy hành nhà nước việc phục vụ xã hội, thủ tục hành ñăng ký chấp, bảo lãnh QSD ñất ngày thuận tiện, ñơn giản, thời gian giải nhanh hơn: từ ngày xuống ngày làm việc - Các xã thực quyền chấp, bảo lãnh QSD ñất nhiều toàn huyện năm qua là: La Phù (5440 trường hợp), Dương Liễu (2889 trường hợp), Cát Quế (1469 trường hợp) ñặc thù ñây xã làng nghề huyện dệt len, làm miến, may che ñan… Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………… 61 Bảng 4.8: Tình hình thực quyền chấp, bảo lãnh QSD ñất huyện Hoài ðức từ năm 2007 - 2011 ST T Tên xã Tổng số Năm 2011 ðức Thượng ðức Giang TTr Trạm Trôi 52 Kim Chung 54 Sơn ðồng Lại Yên Song Phương 18 Di Trạch 51 Vân Canh 57 61 615 11 An Khánh 92 12 ðông La 55 13 Tiền Yên 14 Yên Sở 117 15 ðắc Sở 17 Cát Quế 18 Minh Khai 19 La Phù 20 Vân Côn Tổng cộng 15 25 15 50 82 Dương Liễu 10 An Thượng 16 Năm 2007 Năm 2008 Năm 2009 Năm 2010 18 16 21 24 158 190 235 10 12 20 19 24 25 17 15 22 18 20 10 26 15 36 30 45 2889 190 244 733 856 866 1469 87 117 420 375 470 951 58 78 250 285 280 5440 413 463 1468 1518 1578 25 34 18 1027 3178 3350 3643 85 12021 823 ( Nguồn: Phòng Tài Nguyên Môi Trường huyện Hoài ðức) Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………… 62 Việc quy ñịnh phải ñăng ký chấp Phòng Tài nguyên môi trường từ năm 2007 ñến ñã có tác dụng quản lý ñược việc chấp quyền sử dụng ñất người sử dụng ñất với Ngân hàng, quan nhà nước người ñứng ñảm bảo phần pháp lý cho bên, nên hạn chế tranh chấp ñất ñai xảy người sử dụng ñất không ñăng ký khai báo Người sử dụng ñất ñược bảo ñảm pháp lý quyền lợi với ñất 4.3.8 Tình hình thực quyền góp vốn giá trị quyền sử dụng ñất Trên thực tế việc thực quyền góp vốn giá trị quyền sử dụng ñất huyện Hoài ðức thời gian qua trường hợp ñến ñăng ký Phòng Tài nguyên môi trường Vì vậy, Nhà nước cần tăng cường tuyên truyền pháp luật ñể người sử dụng ñất hiểu ñược quyền lợi người sử dụng ñất thực góp vốn giá trị QSDð phải ñăng ký theo quy ñịnh 4.3.9 Tình hình thực quyền ñược bồi thường nhà nước thu hồi ñất Khi Nhà nước có ñịnh thu hồi ñất phát sinh quyền ñược bồi thường người sử dụng ñất, phải ñúng sách, pháp luật Việc thu hồi ñất trường hợp giống hành vi chuyển quyền sử dụng ñất chuyển mục ñích sử dụng ñất, hành vi chuyển quyền sử dụng ñất ñặc biệt, tự nguyện mà bắt buộc, phần bất lợi không mong muốn lại thuộc người bị thu hồi Bởi vậy, việc giải thỏa ñáng lợi ích người bị thu hồi ñất cần thiết quan trọng thể việc ñền bù thiệt hại ñất tài sản ñất bị thu hồi Việc tính toán mức ñộ bồi thường cho người bị thu hồi ñất dựa sở nào? ðó vấn ñề chủ yếu cần ñược xem xét nhằm giải thỏa ñáng lợi ích người bị thu hồi ñược bồi thường Vấn ñề phức tạp mức bồi thường dựa sở ñể tính toán khoản Vì ñây ñể người bị thu hồi ñược ñảm bảo Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………… 63 quyền lợi mình, không ñạt ñược mong muốn, người sử dụng ñất có quyền ñược khiếu nại lên quan có thẩm quyền giải Thực tế huyện Hoài ðức, dự án có số trường hợp khiếu nại sách bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư Nhà nước Sau quan nhà nước xem xét lại, ñòi hỏi người sử dụng ñất khiếu nại phần lớn ñược tháo gỡ giải thỏa ñáng Tuy nhiên, góc ñộ quản lý nhà nước thấy năm qua việc thay ñổi liên tục sách bồi thường theo hướng có lợi cho người bị thu hồi ñất ñã tạo thực trạng là: người chấp hành tốt sách pháp luật bàn giao ñất bị thiệt thòi so với người chống ñối, không chấp hành Tạo tâm lý chung nhân dân không tự nguyện chấp hành, chây ỳ khiếu nại nhằm ñạt mục ñích ñược hưởng quyền lợi cao Việc thực chế, sách bồi thường giải phóng mặt huyện Hoài ðức bất cập, thiếu ñồng bộ, chí có mâu thuẫn, bất hợp lý sách giá bồi thường ñối với ñối tượng dự án có ñất liền kề nhau, làm phát sinh khiếu kiện phức tạp, kéo dài, ảnh hưởng ñến công tác giải phóng mặt Nhà nước Tóm lại, việc thực giải phóng mặt thời gian qua huyện Hoài ðức theo quy ñịnh pháp luật nhằm ñảm bảo quyền lợi người sử dụng ñất bị thu hồi ñất Tuy nhiên, người sử dụng ñất chưa có nhận thức tự giác việc giao ñất ñã thu hồi, coi trọng lợi ích cá nhân lợi ích xã hội làm ảnh hưởng ñến tiến ñộ xây dựng dự án phát triển kinh tế xã hội, an ninh quốc phòng 4.3.10 ðánh giá chung tình hình thực quyền sử dụng ñất Trong tổng số quyền mà Luật ñất ñai năm 2003 cho phép người sử dụng ñất ñược thực hiện, huyện Hoài ðức hộ gia ñình cá nhân chủ yếu thực ñăng ký quyền: chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế QSD ñất chấp, bảo lãnh QSD ñất ở, quyền ñược bồi thường nhà nước thu Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………… 64 hồi ñất Các quyền: chuyển ñổi, cho thuê, cho thuê lại QSDð góp vốn giá trị QSDð không thực Các quy ñịnh pháp luật tác ñộng ñến việc thực quyền người sử dụng ñất Do yêu cầu pháp luật ngày chặt chẽ ñối với người sử dụng ñất, nên người sử dụng ñất bắt buộc phải thực ñăng ký với quan nhà nước ñể ñảm bảo quyền lợi họ Tuy nhiên có văn pháp luật hướng dẫn cụ thể khuyến khích người sử dụng ñất thực nên số vụ ñăng ký hàng năm tăng lên ñối với quyền chuyển nhượng chấp, bảo lãnh giá trị QSDð Còn vấn ñề chưa cụ thể quy ñịnh người sử dụng ñất thực ñược (quyền cho thuê lại QSDð), có trường hợp né tránh không ñăng ký (quyền cho thuê QSDð), có trường hợp không hiểu hết nên không thực (quyền góp vốn giá trị QSDð) Tình hình thực QSDð người sử dụng ñất diễn xã có khác nhau: tùy thuộc vào ñiều kiện tự nhiên-xã hội trình ñộ dân trí nhận thức pháp luật không ñồng ñều Các xã: Vân Côn, An Thượng, An Khánh, ðức Thượng, Lại Yên, Kim Chung người sử dụng ñất thực quyền chuyển nhượng, cho tặng QSDð ñất ñất nông nghiệp nhiều có diện tích bình quân ñất hộ cao huyện Số vụ ñăng ký thừa kế xã: La Phù, Thị trấn Trạm Trôi, Dương Liễu thường cao huyện trình ñộ dân trí nhận thức pháp luật người sử dụng ñất xã cao Các QSDð không thực huyện quy ñịnh pháp luật: + Việc cho thuê QSDð chưa ñăng ký theo quy ñịnh, nhà nước cần có quy ñịnh cụ thể có chế tài xử phạt chặt chẽ người sử dụng ñất thực + Việc cho thuê lại QSDð không thực ñược thiếu quy ñịnh cụ thể việc cho thuê ñất thuộc quỹ ñất nông nghiệp công ích ñất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp cho hộ gia ñình Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………… 65 Người ñược bồi thường nhà nước thu hồi ñất thời gian qua huyện ñược ñảm bảo quyền lợi theo quy ñịnh, nhiên cần tuyên truyền ñối với người chấp hành ñịnh thu hồi, khuyến khích cho người chấp hành pháp luật ñể ñảm bảo tiến ñộ thực dự án nhà nước 4.4 ðỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP CHO VIỆC THỰC HIỆN CÁC QUYỀN SỬ DỤNG ðẤT Pháp luật ñất ñai phận cấu thành nên hệ thống pháp luật Nhà nước, ñó, có ñầy ñủ thuộc tính hệ thống pháp luật nói chung thuộc tính ñó tính thống Tất hành vi (về quản lý sử dụng ñất ñai) thành viên xã hội ñều áp dụng chung hệ thống quy phạm pháp luật ñất ñai Nhà nước ban hành, ñồng thời không cho phép ngành, ñịa phương ñưa quy ñịnh riêng, trái với pháp luật ñất ñai Nhà nước Như vậy, việc ñiều tra thực ñịa bàn huyện Hoài ðức kết nghiên cứu ñề tài giải pháp ñược ñề xuất pháp luật ñất ñai - quy ñịnh không giới hạn phạm vi không gian ñề tài (huyện Hoài ðức) mà có tính chất chung, áp dụng cho ñịa phương khác Nguồn thu cho ngân sách nhà nước từ ñất ñai chiếm tỷ trọng ñáng kể ngày tăng, nhiệm vụ quản lý nhà nước ñất ñai nặng nề, nhiên ñầu tư ngân sách cho công tác chưa tương xứng, chưa có khen thưởng, ñộng viên kịp thời ñối với người trực tiếp thực công việc chuyên môn lĩnh vực quản lý ñất ñai Trong ñó ñối với số ngành, lĩnh vực chuyên môn khác (thuế, hải quan, công an) ñã có quy ñịnh trích tỷ lệ ñịnh từ khoản thu ñể ñầu tư trực tiếp cho hoạt ñộng nghiệp vụ ñộng viên, khen thưởng cán chuyên môn Qua khảo sát cho thấy ñiều kiện, phương tiện làm việc Phòng Tài nguyên & Môi trường huyện Hoài ðức hạn chế Lực lượng biên chế làm Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………… 66 việc Phòng mỏng chưa ñủ ñáp ứng nhu cầu quản lý ñất ñai ðối với cán ñịa xã phương tiện, trang thiết bị lại thiếu thốn Do ñó cần có quy ñịnh dành tỷ lệ ñịnh nguồn thu tài từ ñất ñai ñể ñầu tư trực tiếp cho công tác quản lý ñất ñai ñịa phương ñào tạo nguồn nhân lực, mua sắm trang thiết bị, cung cấp thông tin, tài liệu chuyên môn, pháp luật, internet, khen thưởng người có công Nâng cao trình ñộ chuyên môn, nghiệp vụ cán ñịa sở Tiếp tục thực hoàn thành công tác cấp giấy chứng nhận QSDð ñể người sử dụng ñất dễ dàng thực QSDð Vì Giấy chứng nhận yêu cầu pháp lý thiếu ñể người sử dụng thực quyền ñược pháp luật cho phép Công tác tuyên truyền phổ biến pháp luật ñất ñai tới người dân nhiều bất cập, phận người dân chí cán sở chưa nắm bắt ñược ñầy ñủ quy ñịnh pháp luật hành lĩnh vực ñất ñai nói chung việc thực quyền người sử dụng ñất nói riêng Do ñó, việc tăng cường tuyên truyền, phổ biến phương tiện thông tin, cần xây dựng sở liệu pháp luật ñất ñai theo chủ ñề phù hợp với nội dung quản lý nhà nước ñất ñai ñể cung cấp cho ñịa phương Nhà nước cần hoàn thiện quy ñịnh sách bồi thường giải phóng mặt thời gian tới Hoài ðức huyện ñang trình ñô thị hóa, nên có nhiều dự án xây dựng sở hạ tầng quan trọng thành phố, nhiều công trình phát triển kinh tế-xã hội có ý nghĩa huyện Bởi vậy, việc ñảm bảo tiến ñộ thực dự án luôn ñược quan tâm ñạo lãnh ñạo thành phố ñược tháo gỡ sách kịp thời Tuy nhiên, công tác giải phóng mặt cần ñược Nhà nước xem xét hoàn thiện quy ñịnh chung cần ñảm bảo quyền lợi người sử dụng ñất Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………… 67 Huyện thành phố cần tăng cường biện pháp quản lý việc cho thuê ñất nông nghiệp ñất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp ñịa phương Tạo ñiều kiện thuận lợi ñể khuyến khích hộ gia ñình, cá nhân thực thủ tục thuê ñất theo quy ñịnh Có vậy, hộ gia ñình, cá nhân ñược thuê ñất yên tâm ñầu tư sản xuất mang lại hiệu kinh tế cao Thành phố cần có quy ñịnh cụ thể quy trình thủ tục chuyển nhượng ñất nông nghiệp cho dự án ñầu tư phù hợp với quy hoạch sử dụng ñất ñể quản lý việc chuyển nhượng quyền sử dụng ñất Người sử dụng ñất ñược quyền chuyển nhượng ñất nông nghiệp theo quy ñịnh với dự án ñầu tư chuyển mục ñích sử dụng ñất mang lại lợi ích cao cho người sử dụng ñất Vì họ ñược thỏa thuận giá chuyển nhượng trực tiếp với chủ ñầu tư Nhà nước ñã cho phép người sử dụng ñất quyền này, nhiên Nhà nước cần có biện pháp quản lý tốt ñể phát huy hiệu xã hội Huyện thành phố cần tiếp tục thực cải cách thủ tục hành ñể người sử dụng ñất thực QSD ñất ñược thuận tiện, nhanh chóng Thủ tục hành ñặt cho quan nhà nước người sử dụng ñất người sử dụng ñất thực QSDð ñúng quy ñịnh pháp luật thực thống Trong ñiều kiện kinh tế-xã hội ngày biến ñổi không ngừng ñòi hỏi ñáp ứng máy nhà nước ngày tiến bộ, phát triển Do ñó, không cải cách thủ tục hành ñáp ứng phù hợp với yêu cầu thực tế ñược Nhất huyện Hoài ðức, nhu cầu thực QSDð cáo, ñặc biệt chuyển nhượng QSDð, chấp, bảo lãnh giá trị QSDð Vì vậy, thời gian tới, cần tiếp tục có biện pháp cải cách thủ tục hành Cuối cùng, qua thực thực tế huyện cho thuê QSDð, Nhà nước cần có biện pháp nhằm tận thu thuế cho thuê nhà ñất dân, giải tình trạng thất thu thuế Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………… 68 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 5.1 KẾT LUẬN Huyện Hoài ðức huyện ngoại thành, có vị trí thuận lợi cho việc phát triển kinh tế-xã hội, huyện có tốc ñộ ñô thị hóa nhanh, dân số học tăng nhanh, nhu cầu sử dụng ñất ñể phát triển sở hạ tầng, phát triển khu dân cư gây áp lực lớn ñến việc quản lý sử dụng ñất Nhà nước Từ Luật ñất ñai năm 2003 có hiệu lực văn hướng dẫn thi hành luật ñã tạo hành lang pháp lý quan trọng ñể người sử dụng ñất thực quyền sử dụng ñất Người sử dụng ñất ñã quan tâm ñến quyền nghĩa vụ họ theo quy ñịnh pháp luật Người dân ñã thực khai báo quan nhà nước có thẩm quyền thực quyền sử dụng ñất Nên công tác quản lý biến ñộng ñất ñai ñịa bàn huyện ngày chặt chẽ, ñã ñi vào nếp Qua theo dõi thực tế huyện Hoài ðức, thời gian qua hộ gia ñình, cá nhân chủ yếu thực 5/9 QSDð là: quyền chuyển nhượng ñất ở; quyền thừa kế; quyền tặng cho; quyền chấp QSDð quyền ñược bồi thường nhà nước thu hồi ñất ðặc biệt, chuyển nhượng QSDð ñược thực nhiều giá trị ñất ngày tăng Các quyền QSDð: chuyển nhượng ñất (14.454 vụ), thừa kế (124 vụ), tặng cho (2.822 vụ), chấp giá trị QSDð (12.021vụ) thường xuyên ñược người sử dụng ñất thực ñăng ký quan nhà nước quy ñịnh pháp luật quyền phù hợp với người sử dụng ñất ñược chấp hành theo quy ñịnh Quyền chuyển ñổi QSDð ñất nông nghiệp không thực ñặc trưng huyện ñang ñô thị hóa nên việc tập trung, ñổi ñất nông nghiệp hiệu Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………… 69 Quyền cho thuê, cho thuê lại QSDð không ñược người sử dụng ñất thực theo quy ñịnh pháp luật văn quy ñịnh Nhà nước chưa chặt chẽ nên người sử dụng ñất UBND xã cho thuê ñất chưa nghiêm chỉnh chấp hành pháp luật Người sử dụng ñất chưa hiểu hết quyền người sử dụng ñất ñược góp vốn giá trị QSDð ñể phát triển sản xuất, kinh doanh, nên thời gian qua trường hợp ñăng ký góp vốn huyện Từ kết nghiên cứu, ñề xuất số giải pháp cụ thể sau: - Tăng nguồn chi ngân sách nhà nước cho công tác quản lý ñất ñai - Tăng cường công tác tuyên truyền phổ biến pháp luật ñất ñai tới người dân, ñặc biệt giúp người dân hiểu biết ñầy ñủ QSDð - Nhà nước cần hoàn thiện quy ñịnh thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng ñất cho dự án ñầu tư, quy ñịnh sách bồi thường giải phóng mặt thời gian tới - Huyện thành phố cần tăng cường biện pháp quản lý việc cho thuê ñất nông nghiệp ñất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp ñịa phương nhằm chống thất thoát tiền thuê ñất Tạo ñiều kiện thuận lợi ñể khuyến khích hộ gia ñình, cá nhân thực thủ tục thuê ñất theo quy ñịnh - Thành phố cần có quy ñịnh cụ thể ñể quản lý việc chuyển nhượng quyền sử dụng ñất cho dự án ñầu tư phù hợp với quy hoạch sử dụng ñất - Huyện thành phố cần tiếp tục thực cải cách thủ tục hành ñể người sử dụng ñất thực QSD ñất ñược thuận tiện, nhanh chóng - Nhà nước cần có biện pháp nhằm tận thu thuế cho thuê nhà ñất dân, giải tình trạng thất thu thuế huyện Hoài ðức Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………… 70 5.2 KIẾN NGHỊ Kiến nghị mở rộng ñề tài nghiên cứu: Nội dung nghiên cứu ñề tài ñược giới hạn phạm vi huyện thuộc thành phố Hà Nội, với ñối tượng cụ thể hoạt ñộng chuyển QSDð nông nghiệp, ñất hộ gia ñình, cá nhân, ñó giải ñược ñề xuất có hạn chế ñịnh ðể ñánh giá cách hệ thống toàn diện thực trạng chuyển QSDð, ñồng thời ñể có ñược giải pháp ñồng cho vấn ñề này, cần tiếp tục nghiên cứu với phạm vi ñối tượng ñược mở rộng hơn, cụ thể sau: Triển khai nghiên cứu thành phố Hà Nội ðiều tra, ñánh giá việc thực QSDð không ñối với hộ gia ñình, cá nhân mà kể người sử dụng ñất tổ chức Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………… 71 TÀI LIỆU THAM KHẢO Lê Xuân Bá cộng (2003), Sự hình thành phát triển thị trường bất ñộng sản công ñổi Việt Nam, NXB Khoa học Kỹ thuật, Hà Nội, tr 39 - 48 Hoàng Huy Biều (2000), "Chính sách tình hình sử dụng ñất ñai vương quốc Thái Lan", Báo cáo chuyên ñề Tổng hợp Chính sách tình hình sử dụng ñất ñai số nước khu vực giới, Vụ Khoa học Hợp tác Quốc tế Nguyễn ðình Bồng tác giả (2005), Báo cáo tổng kết khoa học kỹ thuật ñể tài cấp nhà nước Nghiên cứu ñổi hệ thống quản lý ñất ñai ñể hình thành phát triển thị trường bất ñộng sản Việt Nam, Trung tâm ðiều tra Quy hoạch ðất ñai - Bộ Tài nguyên Môi trường, Hà Nội Nguyễn ðình Bồng (2006), "Một số vấn ñề thị trường quyền sử dụng ñất nước ta giai ñoạn nay", Hội thảo khoa học Thị trường bất ñộng sản: thực trạng, nguyên nhân giải pháp, tháng 3/2006, Hà Nội ðào Trung Chính (2005), “Một số vấn ñề quyền sử dụng ñất thị trường bất ñộng sản, Tạp chí Tài nguyên Môi trường, (5/2005), tr 48 - 51 Trần Thị Minh Hà (2000), "Chính sách tình hình sử dụng ñất ñai Ôxtrâylia", Báo cáo chuyên ñề Tổng hợp Chính sách tình hình sử dụng ñất ñai số nước khu vực giới, Vụ Khoa học Hợp tác Quốc tế Nguyễn Thị Thu Hồng (2000), "Chính sách tình hình sử dụng ñất ñai vương quốc Thụy ðiển", Báo cáo chuyên ñề Tổng hợp Chính sách tình hình sử dụng ñất ñai số nước khu vực giới, Vụ Khoa học Hợp tác Quốc tế Nguyễn Thị Mai (2002), “Hướng hoàn thiện pháp luật ñất ñai”, Hội thảo Chính sách pháp luật ñất ñai thị trường bất ñộng sản, (11/2002), Hà Nội Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………… 72 Phòng Tài nguyên Môi trường huyện Hoài ðức, Số liệu thống kê ñất ñai số liệu khác liên quan ñến quản lý sử dụng ñất năm 10 Quốc hội, Bộ Luật dân năm 2005, NXB Lao ñộng - 2009 11 Quốc hội, Hiến pháp Việt Nam năm 1980, 1992 (1995), NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội 12 Quốc hội, Luật ðất ñai 1987 (1992), Tổng cục Quản lý ruộng ñất, Hà Nội 13 Quốc hội, Luật ðất ñai 1993; Luật sửa ñổi, bổ sung số ñiều Luật ðất ñai 1998; Luật sửa ñổi, bổ sung số ñiều Luật ðất ñai 2001 (2002), NXB Bản ðồ, Hà Nội 14 Quốc hội, Luật ðất ñai 2003 ñổi chế tài ñối với ñất ñai thời gian tới, Trung tâm thông tin, tư vấn, dịch vụ tài sản bất ñộng sản- Bộ TC , Hà Nội 2/2004 15 ðinh Dũng Sỹ (2003), “Bảo vệ quyền sở hữu toàn dân ñất ñai quyền sử dụng ñất người sử dụng ñất: thực trạng kiến nghị”, Tạp chí Nhà nước Pháp luật, (10/2003), tr 55 - 64 16 Lưu Quốc Thái (2006), “Pháp luật ñất ñai vấn ñề ñầu tư nước vào thị trường bất ñộng sản Trung Quốc, Tạp chí Tài nguyên Môi trường, (8/2006), tr 43 - 44 17 Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn ðình Bồng (2005), Giáo trình thị trường bất ñộng sản, NXB Nông nghiệp, Hà Nội, tr 26 - 27; tr.33 - 34 18 Chu Tuấn Tú (2000), "Chính sách tình hình sử dụng ñất ñai liên bang malaixia", Báo cáo chuyên ñề Tổng hợp Chính sách tình hình sử dụng ñất ñai số nước khu vực giới, Vụ Khoa học Hợp tác Quốc tế 19 UBND huyện Hoài ðức, Báo cáo tình hình thực nhiệm vụ phát triển kinh tế - xã hội, an ninh - quốc phòng năm 2010, kế hoạch năm 2011 20 UBND huyện Hoài ðức, Báo cáo tình hình sử dụng ñất năm 2007, 2008, 2009, 2010, 2011 Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………… 73 [...]... nhận quyền sử dụng ñất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với ñất 2.3.2.3 Các văn bản quy ñịnh thực hiện quyền sử dụng ñất tại Hà Nội: - Quyết ñịnh số 158/2002/Qð-UB ngày 25/11/2002 của UBND thành phố Hà Nội quy ñịnh về thủ tục chuyển ñổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp (hoặc bảo lãnh), góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng ñất, chuyển quyền sở hữu nhà trên ñịa bàn Thành. .. tư và làm nhà ở nông thôn tại ñiểm dân cư nông thôn trên ñịa bàn thành phố Hà Nội 2.3.3 Thực tiễn việc thực hiện quyền sử dụng ñất ở Việt Nam Theo các kết quả nghiên cứu khoa học, nhà nước giao ñất cho các tổ chức, hộ gia ñình, cá nhân sử dụng Trong giai ñoạn từ năm 1990 ñến năm 2000 Nhà nước ñã trao quyền sử dụng bằng hình thức giao ñất không thu tiền sử dụng ñất, giao ñất có thu tiền sử dụng ñất,... ngày 22/10/2008 của UBND thành phố Hà Nội về việc ban hành quy ñịnh về thu hồi ñất, giao ñất, cho thuê ñất, chuyển mục ñích sử dụng ñất ñể thực hiện dự án ñầu tư và thu hồi ñất, giao ñất làm nhà ở nông thôn tại ñiểm dân cư nông thôn trên ñịa bàn thành phố Hà Nội - Quyết ñịnh số 117/2009/Qð-UB ngày 01/12/2009 quy ñịnh về cấp Giấy Chứng nhận quyền sử dụng ñất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền... phố Hà Nội - Quyết ñịnh số 156/2004/Qð-UB ngày 15/10/2004 của UBND thành phố Hà Nội Về việc sửa ñổi, bổ sung một số ñiều của Quyết ñịnh số 158/2002/Qð-UB ngày 25/11/2002 quy ñịnh về thủ tục chuyển ñổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp (hoặc bảo lãnh), góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng ñất, chuyển quyền sở hữu nhà trên ñịa bàn Thành phố Hà Nội Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội. .. nhà nước thu hồi ñất : Khi nhà nước thu hồi ñất ñã giao cho người sử dụng ñất ñể sử dụng vào các mục ñích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, phát triển kinh tế, thì người bị thu hồi ñất ñược bồi thường bằng việc giao ñất mới có cùng mục ñích sử dụng hoặc bằng giá trị quyền sử dụng ñất[14] 2.2 QUYỀN SỞ HỮU, SỬ DỤNG ðẤT Ở MỘT SỐ NƯỚC TRÊN THẾ GIỚI 2.2.1 Các nước phát triển Tại các. .. quản lý với tư cách ñại diện chủ sở hữu của Nhà nước? KHÁI niệm quyền sử dụng ñất” của “người sử dụng ñất” chính là sự sáng tạo pháp luật, giải quyết ñược mâu thuẫn nói trên và làm hài hòa ñược các lợi ích của quốc gia, Nhà nước và mỗi người dân [15] Nội dung QSDð của người sử dụng ñất bao gồm các quyền năng luật ñịnh: quyền chiếm hữu (thể hiện ở quyền ñược cấp Giấy chứng nhận QSDð, quyền ñược pháp... ñất, ñảm bảo lợi ích của Nhà nước cũng như của người sử dụng Nhà nước thực hiện ñầy ñủ các quyền của chủ sở hữu, ñó là: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền ñịnh ñoạt Về quyền chiếm hữu về ñất ñai: Nhà nước các cấp chiếm hữu ñất ñai thuộc phạm vi lãnh thổ của mình tuyệt ñối và không ñiều kiện, không giới hạn Nhà nước cho phép người sử dụng ñược quyền chiếm hữu trên những khu ñất, thửa ñất cụ thể... trong thực hiện các quyền của người sử dụng ñất, thúc ñẩy thị trường bất ñộng sản phát triển và tích tụ ñất ñai theo ñịnh hướng của Nhà nước Cụ thể nội dung của QSDð như sau: Quyền chuyển ñổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng ñất; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng ñất ; quyền ñược bồi thường khi Nhà nước thu hồi ñất” (ðiều 106) [14] Qua các quy... trên thực tế người ñược giao quyền sử dụng các loại ñất này thực hiện các quyền chiếm hữu và sử dụng tương ñối toàn diện, còn quyền ñịnh ñoạt tuy có hạn chế trong một số quyền năng cụ thể, song ñó chỉ là trên phương diện lý thuyết xét trên góc ñộ pháp lý, còn trên thực tế các quyền chuyển ñổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp QSDð cũng rất gần với KHÁI niệm quyền ñịnh ñoạt Sau ñây là nội dung... phạm); quyền sử dụng (thể hiện ở quyền khai thác lợi ích của ñất và ñược hưởng thành quả lao ñộng, kết quả ñầu tư trên ñất ñược giao) và một số quyền năng ñặc biệt khác tùy thuộc vào từng loại chủ thể và từng loại ñất sử dụng Tuy nhiên, nội dung Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………… 7 QSDð ñược thể hiện có khác nhau tùy thuộc vào người sử dụng là ai, sử dụng ... nghiên cứu - ðiều tra, ñánh giá tình hình thực quyền sử dụng ñất ñịa bàn huyện Hoài ðức, thành phố Hà Nội - ðề xuất số giải pháp cho việc thực quyền sử dụng ñất huyện Hoài ðức 1.2.2 Yêu cầu - Nắm... LÝ, SỬ DỤNG ðẤT CỦA HUYỆN HOÀI ðỨC 43 4.2.1 Hiện trạng sử dụng ñất 43 4.2.2 Tình hình quản lý ñất ñai huyện Hoài ðức 44 4.3 ðÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN CÁC QUYỀN SỬ DỤNG ðẤT TẠI... bảo lãnh), góp vốn giá trị quyền sử dụng ñất, chuyển quyền sở hữu nhà ñịa bàn Thành phố Hà Nội - Quyết ñịnh số 156/2004/Qð-UB ngày 15/10/2004 UBND thành phố Hà Nội Về việc sửa ñổi, bổ sung số