BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI - - VÕ DIỆU LINH TÌM HIỂU CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ðẾN GIÁ ðẤT Ở TRÊN ðỊA BÀN QUẬN HOÀNG MAI, THÀNH PHỐ HÀ NỘI LUẬN VĂN THẠC SĨ NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI - 2012 BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI - - VÕ DIỆU LINH TÌM HIỂU CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ðẾN GIÁ ðẤT Ở TRÊN ðỊA BÀN QUẬN HOÀNG MAI, THÀNH PHỐ HÀ NỘI LUẬN VĂN THẠC SĨ NÔNG NGHIỆP Chuyên ngành: QUẢN LÝ ðẤT ðAI Mã số: 60 62 16 Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS HỒ THỊ LAM TRÀ HÀ NỘI - 2012 LỜI CAM ðOAN Tôi xin cam ñoan, số liệu kết nghiên cứu luận văn trung thực chưa ñược sử dụng ñể bảo vệ học vị Tôi xin cam ñoan, thông tin trích dẫn luận văn ñều ñã ñược rõ nguồn gốc./ Tác giả luận văn Võ Diệu Linh Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………… i LỜI CẢM ƠN Với lòng biết ơn sâu sắc xin chân thành cảm ơn PGS.TS Hồ Thị Lam Trà ñã trực tiếp hướng dẫn bảo tận tình giúp hoàn thành luận văn Tôi xin chân thành cảm ơn Ban giám hiệu Trường ðại học Nông nghiệp – Hà Nội, Lãnh ñạo Viện Sau ðại học, Khoa Tài nguyên Môi trường, ñặc biệt thầy, cô giáo Bộ môn Quản lý ñất ñai Tôi bày tỏ lời cảm ơn tới anh chị em ñồng nghiệp, gia ñình, bạn bè ñã ñộng viên tạo ñiều kiện tốt ñể hoàn thành luận văn Tác giả luận văn Võ Diệu Linh Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………… ii MỤC LỤC Lời cam ñoan Error! Bookmark not defined Lời cảm ơn Error! Bookmark not defined Mục lục Error! Bookmark not defined Danh mục viết tắt v Danh mục bảng vi Danh mục hình vError! Bookmark not defined ðẶT VẤN ðỀ 1 Tính cấp thiết ñề tài 1.2 Mục ñích yêu cầu 1.2.1 Mục ñích 1.2.2 Yêu cầu TỔNG QUAN VỀ VẤN ðỀ NGHIÊN CỨU 2.1 Cơ sở lý luận giá ñất 2.1.1 Khái quát chung giá ñất 2.1.2 Cơ sở khoa học hình thành giá ñất 2.1.3 Các nhân tố ảnh hưởng ñến giá ñất 10 2.1.4 Các nguyên tắc ñịnh giá ñất 15 2.1.5 Các phương pháp ñịnh giá ñất 19 2.2 Công tác ñịnh giá ñất Thế giới Việt Nam 23 2.2.1 Công tác ñịnh giá ñất Thế giới 23 2.2.2 Công tác ñịnh giá ñất Việt Nam 26 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 30 3.1 Nội dung nghiên cứu: 30 3.2 Phương pháp nghiên cứu 30 3.2.1 Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu 30 3.2.2 Phương pháp chọn ñiểm nghiên cứu 30 Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………… iii 3.2.3 Phương pháp ñiều tra theo mẫu phiếu ñiều tra 31 3.4.4 Phương pháp chuyên gia 32 3.4.5 Phương pháp thống kê, chọn lọc, phân tích số liệu, tổng hợp 32 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 33 4.1 ðiều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội Quận Hoàng Mai thành phố Hà Nội 33 4.1.1 ðiều kiện tự nhiên 33 4.1.2 ðiều kiện kinh tế - xã hội 36 4.2 Hiện trạng sử dụng ñất năm 2011 Quận Hoàng Mai 41 4.3 Công tác ñịnh giá ñất thành phố Hà Nội 44 4.4 Giá ñất quy ñịnh ñịa bàn nghiên cứu 45 4.4.1 Giá ñất quy ñịnh chung phạm vi nước 45 4.4.2 Giá ñất quy ñịnh ñịa bàn quận Hoàng Mai 46 4.5 Ảnh hưởng yếu tố vị trí ñến giá ñất 50 4.5.1 Các yếu tố ảnh hưởng ñến giá ñất ñường, phố nhóm I 55 4.5.2 Các yếu tố ảnh hưởng ñến giá ñất ñường, phố nhóm II 62 4.5.3 Các yếu tố ảnh hưởng ñến giá ñất ñường, phố nhóm III 67 4.5.4 Các yếu tố ảnh hưởng ñến giá ñất ñường, phố nhóm IV 73 4.6 Các yếu tố ảnh hưởng ñến giá ñất khu vực nghiên cứu 80 4.6.1 Ảnh hưởng yếu tố vị trí ñến giá ñất 80 4.6.2 Ảnh hưởng yếu tố khác ñến giá ñất 81 4.7 Giải pháp 82 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 85 5.1 Kết luận 85 5.2 Kiến nghị 86 TÀI LIỆU THAM KHẢO Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………… 88 iv DANH MỤC VIẾT TẮT UBND Ủy ban nhân dân KT-XH Kinh tế - xã hội QSDð Quyền sử dụng ñất TTBðS Thị trường bất ñộng sản VT Vị trí BðS Bất ñộng sản GTSX Giá trị sản xuất CN - TTCN - XD Công nghiệp – Tiểu thủ công nghiệp – Xây dựng Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………… v DANH MỤC BẢNG STT Tên bảng Trang 4.1 Tốc ñộ tăng trưởng kinh tế bình quân qua năm quận Hoàng Mai 36 4.2 Hiện trạng sử dụng ñất năm 2011 quận Hoàng Mai thành phố Hà Nội 43 4.3 Khung giá ñất ñô thị 45 4.4 Giá ñất quy ñịnh Quận Hoàng Mai năm 2011 47 4.5 Thống kê số vụ chuyển nhượng quyền sử dụng ñất 54 4.6 Giá ñất ñường phố nhóm I 57 4.7 Giá ñất ñường phố nhóm II 64 4.8 Giá ñất ñường phố nhóm III 68 4.9 Giá ñất ñường phố nhóm IV 74 4.10 Chênh lệch giá trung bình vị trí ñường phố 79 Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………… vi DANH MỤC HÌNH STT Tên hình Trang 2.1 ðồ thị cung cầu ñất ñai 2.2 ðồ thị cung cầu ñất ñai - thời gian ngắn 10 4.1 Sơ ñồ tuyến ñường, phố ñịa bàn quận Hoàng Mai 51 4.2 Giá ñất thị trường trung bình ñường, phố nhóm I 59 4.3 ðường Trương ðịnh 61 4.4 Giá ñất thị trường trung bình ñường, phố nhóm II 65 4.5 Giá ñất thị trường trung bình ñường, phố nhóm III 69 4.6 ðường Kim Giang 70 4.7 Phố Trần ðiền 71 4.8 Giá ñất thị trường trung bình ñường, phố nhóm IV 75 4.9 ðường Lĩnh Nam 76 Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………… vii ðẶT VẤN ðỀ Tính cấp thiết ñề tài ðất ñai nguồn tài nguyên vô quý giá quốc gia, tài nguyên mà thiên nhiên ñã ban tặng cho người ðất ñai vấn ñề kinh tế - xã hội phức tạp, chứa ñựng nhiều yếu tố liên quan ñến tầng lớp dân cư, liên quan ñến lợi ích thiết thực toàn ñất nước Khi kinh tế chuyển sang kinh tế thị trường có quản lý Nhà nước, mối quan hệ kinh tế xã hội nói chung quan hệ ñất ñai nói riêng bị tác ñộng quy luật kinh tế thị trường, tác ñộng ñó yếu tố tích cực, yếu tố tiêu cực Chính lẽ ñó, Nhà nước cần phải ñiều tiết ñể ñảm bảo cho mối quan hệ vận ñộng ñúng, phù hợp với phát triển kinh tế - xã hội ñất nước Thị trường bất ñộng sản Việt Nam ñã ñược hình thành ñang trình phát triển bước ñầu ñược mở rộng ðến tác nhân tham gia thị trường bắt ñầu hoạt ñộng có hiệu tạo sở cho tính ưu việt thị trường hoạt ñộng Quyền sử dụng ñất loại hàng hoá quan trọng thị trường ñó Vì giá quyền sử dụng ñất hay nói ngắn gọn giá ñất có vị trí ñặc biệt thị trường bất ñộng sản, thu hút ñược quan tâm nhiều ñối tượng Ở Việt nam quan hệ giao dịch ñất ñai ñã xuất từ sớm Khi hiến pháp năm 1980 ñời, lần ñầu tiên quy ñịnh ñất ñai thuộc sở hữu toàn dân nghiêm cấm hoàn toàn việc mua bán ñất ñai, nhiên giao dịch mua bán ñất diễn ngầm núp bóng hình thức mua bán nhà chủ yếu ñược mua bán trao tay tự cam kết người mua người bán Hiến pháp năm 1992 ñời “cởi trói” mặt pháp lý với quy ñịnh: “tổ chức hộ gia ñình, cá nhân ñược Nhà nước giao ñất có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng ñất theo quy ñịnh pháp luật” Lần ñầu tiên giá ñất ñược thức sử dụng: “Nhà nước xác ñịnh giá loại ñất ñể tính thuế chuyển quyền sử dụng ñất, thu tiền giao ñất cho thuê ñất, tính Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………… Phụ lục Bảng ñiều tra giá ñất ñường phố nhóm II năm 2011 ðặc ñiểm ñất Vị Mẫu Trí Tên chủ sử dụng II1a II1b II1c II2a II2b II1a II1b 57 31 14 ngõ 13 25 ngõ 151 15 (nhà T2 trong) 29 (nhà T2 trong) II2a II2a II2a II2a ngõ 139 25 (nhà bên trong) 37 (nhà bên trong) II3a II3b II3c II3a II3a 20 16 17 (nhà bên trong) 28 (nhà bên trong) II4a II4b II4a 32 ngõ 204 ngách 15 ngõ 36 - II5a II5a II5a II5a 75 (nhà bên trong) 29 ( nhà bên trong) 4 Diện tích (m2) Nguyễn ðức Cảnh Nguyễn Tiến Dũng 190 Chế Ngọc Phong 76 Nguyễn Trọng Khôi 186 Nguyễn Thị Nga 103 Lâm Mạnh Kha 86 Phan Thanh Tùng 12 Bùi Mạnh Hồng 16 Tân Mai Hà Văn Huy 45 Phạm Hồng Nhi 31 Nguyễn Anh Tuấn 27 Nguyễn Hữu Thọ Nguyễn Kim Dung 112 Trần Danh Thái 93 Nguyễn Văn ðồng 105 Vũ Thị Gái Kháng Trọng Tuấn 28 Nguyễn Duy Trinh Nguyễn Anh Minh 64 Trần Xuân Thắng 38 Nguyễn Khoái Nguyễn Bắc 27.0 Nguyễn Thị Hoài 42.0 Mặt tiền (m) Giá ñất (nghìn ñồng/m2) Chiều Giá quy sâu ñịnh (m) Giá thị trường 5.0 4.5 6.0 4.5 4.0 3.5 38.0 17.0 31.0 20.5 19.0 3.0 4.6 20.400 20.400 20.400 12.840 12.480 10.920 9.840 9.840 132.000 140.500 138.500 90.500 80.700 32.500 38.900 5.0 3.0 3.0 9.0 10.3 9.0 20.400 12.840 10.920 9.840 93.700 46.800 34.800 5.5 6.0 7.0 4.0 20.4 15.5 15.0 7.0 20.400 20.400 20.400 12.840 10.920 9.840 145.000 139.500 116.700 32.700 5.5 4.0 - 11.6 9.5 - 20.400 12.840 10.920 10.920 9.840 32.000 29.800 - 3.0 4.0 9.0 10.5 19.200 12.240 10.560 09.018 105.500 44.300 32.500 Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………… 91 Phụ lục Bảng ñiều tra giá ñất ñường phố nhóm III năm 2011 ðặc ñiểm ñất Vị Mẫu Trí 4 III1a III1b III1c III1a III1b III1c III1a III1b III1a III1b III2a III2a III2b III2c III2a III2b III2c III2a III2b III2c III3a III3b III3c III3a III3b III3a III3b III3a III3b Tên chủ sử dụng Diện Mặt Chiều tiền sâu tích (m ) (m) (m) ðại Từ (Giải Phóng – cổng thôn ðại Từ) 420 Nguyễn Thanh Vân 120 6.0 20.0 236 Vũ Thị Loan 145 6.0 24.2 378 Ngô Thị Loan 115 5.5 20.9 12 ngõ 236 Giang Văn Sơn 45 5.0 9.0 19 ngõ 86 ðỗ Thị Hoà 97 4.5 21.6 11 ngõ 02 Lê Thị Trinh 56 5.0 11.2 21 ngõ 281 Hà Thuỳ Dương 84 3.0 28.0 17 ngách 236/24 Nguyễn Quốc Tuấn 39 3.0 13.0 73 ngõ 281 Nguyễn Thị Thanh 45 4.5 10.0 42 ngõ 112 Nguyễn Văn Hoà 28 3.5 8.0 Phố Mai ðộng ngõ 295 Phạm Văn Bồng 51 6.0 8.5 28 ngõ 295 Bùi Mạnh Thuỷ 81 7.0 11.6 17 ngõ 424 Hoàng Ban 40 3.5 11.5 49 ngõ 105 ðỗ Tuấn ðạt 102 6.0 17.0 50 ngõ 35 ðào Mạnh Cường 24 3.0 8.0 34B ðình ðông Dương Thị Yến 68 4.5 15.0 13 ngõ 273 Nguyễn Hữu ðức 26 3.5 7.5 23 ngõ 35 Phạm ðức Phượng 50 5.0 10.0 38 Ngõ 354 Ngô Anh Tuấn 42 6.5 6.5 Kim Giang 135 Nguyễn Thị Lý 92 5.0 18.4 103 Phan Mạnh Tùng 122 6,5 18,8 197 Hoàng Thị Minh 69 5,3 13,0 80 ngõ 205 Ngô Thị Hiếu 45 4.5 10.0 ngõ 205 Trần ðăng ðệ 64 4.0 16.0 43 ngõ 75 ðỗ Kim Nguyên 84 6.0 14.0 94 ngõ 121 Nguyễn Hữu Danh 38 3.5 10.9 10 ngách 78,/205 Trần Minh Hoàng 120 6.0 20.0 12 ngách 49/121 Nguyễn Văn Thi 56 4.5 12.4 Phố Trần ðiền Giá ñất (nghìn ñồng/m2) Giá quy Giá thị ñịnh trường 16.800 131.500 16.800 105.000 16.800 98.000 11.340 61.000 11.340 53.500 11.340 52.000 9.600 48.500 9.600 46.900 8.268 34.500 8.268 29.500 18.000 11.700 11.700 11.700 10.080 10.080 10.080 9.000 9.000 9.000 63.500 57.500 60.500 29.000 32.000 29.900 24.000 23.100 24.000 18.000 18.000 18.000 105.200 96.500 125.900 11.700 54.200 11.700 59.000 10.080 37.000 10.080 33.400 9.000 25.500 9.000 21.700 Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………… 92 4 III4a III4b III4c III4a III4a III4a 182 26 47 11 ngõ 98 178 (nhà bên trong) III4b 25 ngách 33/6 III5a III5b III5c III5a III5b III5c III5a III5b III5c III5a 34 120 349 11 ngõ 12 13 ngõ 15 số ngõ 76 40 ngõ 12 32 ngõ 185/26 số ngõ 26 - Nguyễn Văn Thành Nguyễn Minh Hà Lê Khắc Thuỳ Nguyễn Thị Bát Vũ Thị Kim Nam Phạm Thị Hồng Vân Hoàng Mai Lê Thu Hà Bùi Mạnh Thuỷ Vũ Thị Nga Phạm Văn ðước Phạm Ngọc Bích Nguyễn Trang Hiền Trần Trọng Hiệp Nguyễn Kim Quân Vũ Thị Lan Anh - 72 48 90 58 39 4.5 4.0 5.0 5.0 3.5 16.0 12.0 18.0 11.6 11.1 36 4.0 9.0 95 108 162 51 87 34 115 28 42 - 5.0 5.0 5.5 5.0 8.0 4.0 5.0 3.5 4.0 - 19.0 21.6 29.5 10.2 10.9 8.5 23.0 8.0 10.5 - 18.000 18.000 18.000 98.500 104.500 123.900 11.700 10.080 32.700 9.000 28.100 9.000 27.500 16.800 16.800 16.800 11.340 11.340 11.340 9.840 9.840 9.840 8.268 Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………… 94.000 88.000 87.000 75.000 87.500 78.000 54.500 46.000 44.800 - 93 Phụ lục Bảng ñiều tra giá ñất ñường phố nhóm IV năm 2011 ðặc ñiểm ñất Vị Trí 4 Mẫu IV1a IV1a IV1a IV1a IV2a IV2b IV2c IV2a IV2b IV2a IV2b IV2a IV2b IV3a IV3b IV3c IV3a IV3b IV3c IV3a IV3b IV3c IV3a IV3b IV3c IV4a IV4b IV4c IV4a Số nhà Giá ñất (nghìn ñồng/m2) Tên chủ sử dụng Diện Mặt Chiều Giá quy tiền sâu tích ñịnh (m ) (m) (m) Lĩnh Nam (ñoạn từ Tam Trinh – ngã phố Vĩnh Hưng) 15.600 10.920 số 17, lô 65B Trần Thị Châu 92.0 4.5 20.4 10.500 99b ngõ 31 Huỳnh Ngọc Tuấn 72.0 4.5 16.0 9.400 Thanh ðàm 81 ðào Hải Long 53.0 4.5 11.8 13.200 13.200 48 ðỗ Thị Tho 32.0 3.5 9.1 317 ðỗ ðức Long 72.0 5.0 14.4 13.200 11 ngõ 85 25 ngõ 85 83 ngõ 79 62A 34 số 8, ngõ 257 số ngách 5/43/101 346 11 62 ngõ 19 62 ngõ 19 15 ngõ 156 Số 24, ngách 19/31 số 13 Lô B ngõ 62 Số 53, ngõ 71 35, ngách 156/14 71 ngõ 62 127 tổ 24c 54 23 107 12 ngõ 139 Hoàng Văn Hùng 34 Lê Văn Nguyên 66 Lê Sĩ Thuần 21.0 Nguyễn Trung Xô 24.0 Nguyễn Vân Anh 30.0 Trần Văn Chức 25.0 Nam Dư Nguyễn Văn Giáp 68.0 Trương Vĩnh Thịnh 125.0 Nguyễn Kim Anh 105.0 Nguyễn Thị Cúc 68.0 Cao Trân Tượng 37.0 Nguyễn Tố Loan 49.0 ðỗ Trung Sơn 102.0 Lê Thị Huyền Trang 233.0 Nguyễn ðức Chiến 35.0 ðào Thi Hoa 64.0 Nguyễn Văn Trí 81.0 ðỗ Thị Quí 30.0 Khuyến Lương Nguyễn Văn Việt 107,2 Phùng Quang Thanh 45,5 Hoàng Văn Hùng 60,7 Nguyễn Hữu Phan 67.0 Giá thị trường 51.000 45.700 93.500 85.000 75.400 52.000 41.200 39.000 31.600 40.000 32.000 4.0 3.0 3.0 3.5 3.5 8.5 16.5 7.0 8.0 8.6 7.1 9.360 9.360 8.480 8.480 7.260 7.260 4.5 5.0 5.0 5.0 3.5 4.5 6.0 8.0 3.5 8.0 6.0 3.5 15.1 25.0 21.0 13.6 10.6 10.9 17.0 29.1 10.0 8.0 13.5 8.6 13.200 13.200 13.200 9.360 9.360 9.360 8.480 8.480 8.480 7.260 7.260 7.260 92.500 83.000 99.400 46.000 38.500 49.000 30.500 33.500 26.900 23.000 19.500 24.700 4,0 3,9 4,6 5.0 26,8 11,7 13,2 13.4 13.200 13.200 13.200 9.360 60.500 53.000 51.100 39.000 Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………… 94 IV4b IV4a IV4b IV4c IV4a 31 ngõ 26 10 Ngõ 139 17 ngõ 05 ngõ 12 - IV5a IV5b IV5c IV5a IV5b IV5c 102 571 54 15 ngõ 559 IV5a IV5b IV5c IV5a IV5b IV5c ngõ 68 84 ngõ 112 số 10 ngõ 203 11, Yên sở 157 ngõ 203 9, Yên Sở 20 ngách 559/14 28 ngõ 233 Hoàng Mạnh Bùi Thị Tơ Lê Mạnh Chinh Nguyễn Nguyệt Nga Yên sở Nguyễn Thị Hoà Lưu Hoàng Tế Trần Thị Gái Trần Thị Việt Nguyễn Văn Thắng Nguyễn Trọng Thưởng Chu Văn Thập Nguyễn Thị Kim Lê Văn Long Vũ Văn Bình ðỗ Thị Mùi Nguyễn Thị Quý 36.0 50.0 26.0 80.0 - 4.5 7.0 3.5 5.0 - 8.0 7.1 7.4 16.0 - 9.360 8.480 8.480 8.480 72.0 65.0 88.0 42.0 66.0 4.5 4.5 5.0 3.5 4.0 16.0 14.4 17.6 12.0 16.5 15.600 15.600 15.600 40.0 4.5 8.9 138.0 95.0 38.0 127.0 27.0 61.0 6.0 5.0 3.5 5.5 3.0 4.5 23.0 19.0 10.9 23.1 9.0 13.6 7.260 10.920 10.920 10.920 9.600 9.600 9.600 8.286 8.286 8.286 Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………… 35.000 32.000 29.500 30.000 80.500 77.100 84.500 41.000 45.000 45.400 27.500 33.500 41.400 32.500 31.300 34.000 95 Phụ lục Bảng giá ñất quận Hoàng Mai quy ñịnh qua năm TT Tên ñường phố ðịnh Công ðường Bằng B -Thanh Liệt ðường ðại Kim ñi Tân Triều ðường ñê Sông Hồng ðường ñê Nguyễn Khoái ðường ðịnh công - Lê Trọng Tấn (ven sông) ðường Giáp Nhất ðường Kim Giang ðường Khuyến Lương 10 ðường Lĩnh Nam ðoạn ñường Từ ðịa phận quận Hoàng Mai Thôn Bằng B -(P Hoàng Liệt) Kim Giang ðến Hết ñịa phận P ðại Kim Cuối ñường Giáp quận Hai Bà Trưng ðê Sông Hồng ðường Vào P Lê Trọng Tấn ðịnh Công ðịa phận quận Hoàng Mai ðầu ñường Nguyễn Tam Trinh Giá ñất năm 2008 (1000ñ/m2) VT1 VT2 VT3 VT4 Giá ñất năm 2009 (1000ñ/m2) VT1 VT2 VT3 VT4 12.000 8.450 7.550 6.480 15 000 750 400 500 17 000 10 700 100 200 7.000 5.250 4.760 4.130 000 550 940 130 000 550 940 130 8.000 5.900 5.360 4.640 10 000 200 500 600 10 200 500 600 9.000 6.550 5.940 5.130 11 000 800 040 050 11 000 800 040 050 - - - - - - - - - - - - 11.000 7.800 7.040 6.050 12 000 450 550 480 12 000 450 550 480 10.000 7.200 6.500 5.600 13 000 100 000 890 13 000 100 000 890 9.000 6.550 5.940 5.130 11 000 800 040 050 11 000 800 040 050 7.000 5.250 4.760 4.130 000 550 940 130 000 550 940 130 8.000 5.900 5.360 4.640 12 000 450 550 480 12 000 450 550 480 Thanh Liệt ðầu ñường Trương ðịnh Giá ñất năm 2007 (1000ñ/m2) VT1 VT2 VT3 VT4 UBND phường Thịnh Liệt Cuối ñường Ngã ba phố Vĩnh Hưng Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………… 96 11 12 13 14 15 16 ðường từ cuối phố Thanh ðàm – Phố Nam Dư – ðê Sông Hồng ðường Ngọc Hồi (QL1A) phía có ñường tầu ðường Ngọc Hồi (QL1A) phía ñối diện ñường tầu ðường nối QL1A Trương ðịnh ðường Pháp Vân ðường Pháp Vân ñến ñê Sông Hồng (ñường vành ñai III) ðường QL1A -ðồng Tầu ðường QL1A- Khu ñô thị Pháp Vân Tứ Hiệp Ngã phố Vĩnh Hưng Cuối phố Thanh ðàm ðê sông Hồng 200 500 600 10 200 500 600 ðê Sông Hồng Ngã ba Pháp Vân - Giải Phóng Hết ñịa phận quận Hoàng Mai Ngã ba Pháp Vân - Giải Phóng Hết ñịa phận quận Hoàng Mai Giải Phóng (QL1A) Trương ðịnh ðầu ñường Cuối ñường ðường Pháp Vân ðê sông Hồng Giải Phóng (QL1A) ðường Ngọc Hồi 10 ðồng Tầu Khu ñô thị Pháp Vân Tứ Hiệp 8.000 5.900 5.360 4.640 12.000 8.450 7.550 6.480 14 000 450 200 280 14 000 450 200 280 16.000 10.200 8.800 7.800 18 000 11200 400 500 18 000 11 200 400 500 15.000 9.750 8.400 7.500 17 000 10700 100 200 17 000 10 700 100 200 16.000 10.200 8.800 7.800 18 000 11200 400 500 18 000 11 200 400 500 14.000 9.400 8.200 7.280 16 000 10200 800 800 16 000 10 200 800 800 13.000 9.100 8.000 6.890 16 000 10200 800 800 16 000 10 200 800 800 13.000 9.100 8.000 6.890 13 000 100 000 890 13 000 100 000 890 Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………… 97 17 ðường QL1A- Nhà máy Ô tô số 18 ðường QL1B 19 ðường từ Phố Vĩnh Hưng UBND phường Thanh Trì 20 ðường Yên Sở - Trần Phú Giải Phóng (phía ñi qua ñường tàu) Giải Phóng (phía ñi qua ñường tàu) 21 Giải Phóng (phía ñối diện ñường tàu) Giải Phóng (phía ñối diện ñường tàu) 22 Giáp Bát Hồng Quang 23 Hoàng Mai 24 Kim ðồng ðường Ngọc Hồi (QL1A) Nhà máy ô tô số ðường Pháp Vân (ñường Vành ñai III) Phố Vĩnh Hưng Hết ñịa phận quận Hoàng Mai UBND Phường Thanh Trì 13.000 9.100 8.000 6.890 14 000 450 200 280 14 000 450 200 280 16.000 10.200 8.800 7.800 18 000 11200 400 500 18 000 11 200 400 500 8.000 5.900 5.360 4.640 10 200 500 600 10 200 500 600 ðường Lĩnh Nam 7.000 5.250 4.760 4.130 000 550 940 130 000 550 940 130 Bến xe Giáp Bát 14.000 9.400 8.200 7.280 17 000 10700 100 200 17 000 10 700 100 200 Bến xe Giáp Bát Ngã ba Pháp Vân 13.000 9.100 8.000 6.890 15 000 750 400 500 15 000 750 400 500 Cầu Trắng Bến xe Giáp Bát 20.000 12.000 10.100 9.100 24 000 13800 11450 10 200 24 000 13 800 11 450 10 200 Bến xe Giáp Bát Ngã ba Pháp Vân 18.000 11.200 9.400 8.500 21 000 12500 10500 400 21 000 12 500 10 500 400 ðầu ñường Cổng ñền Mẫu giáp ñầm sen ðầu ñường ðầu ñường Cuối ñường Ngõ 192 Phố ðại Từ 12.000 8.450 7.550 6.480 13 000 100 000 890 13 000 100 000 890 Cuối ñường Cuối ñường 10.000 7.200 6.500 5.600 13 000 100 890 13 000 100 000 890 18.000 11.200 9.400 8.500 21 000 12500 000 10 500 400 21 000 12 500 10 500 400 Thôn Yên Duyên (P.Yên Sở) Cầu Trắng Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………… 98 25 Lương Khánh Thiện 26 Mai ðộng 27 Nguyễn An Ninh 28 Nguyễn ðức Cảnh 29 Nguyễn Tam Trinh 30 Phố ðại Từ 31 Phố ðịnh Công Thượng 32 Phố ðặng Xuân Bảng 33 Phố Giáp Nhị 34 Phố Nam Dư 35 Phố Ngũ Nhạc 36 Phố Nguyễn Chính 37 Phố Nguyễn Duy Trinh 38 Phố Nguyễn Hữu Thọ 39 Phố Tây Trà ðầu ñường Cuối ñường ðầu ñường ðầu ñường Cuối ñường Cuối ñường ðầu ñường Cuối ñường Minh Khai Cầu rẽ vào khu ñô thị ðền Lừ Cuối ñường Cầu rẽ vào khu ñô thị ðền Lừ Giải Phóng (QL1A) Cầu lủ Ngã ba Phố ðại Từ Cổng thôn ðại Từ Phường ðại Kim Ngõ 27 ðịnh Công Thượng Cty CP kỹ thuật Thăng Long ðình Giáp Nhị Ngõ 751 Trương ðịnh ðầu ñường Chân ñê Thanh Trì ðầu ñường Cuối ñường Ngã ba Phố Nam Dư Cuối ñường ðầu ñường Cuối ñường ðầu ñường Cuối ñường Ngõ 532 ñường Lĩnh ðường vành ñai 13.000 9.100 8.000 6.890 15 000 750 400 500 15 000 750 400 500 12.000 8.450 7.550 6.480 14 000 450 200 280 14 000 450 200 280 17.000 10.700 9.100 8.200 20 12000 10100 100 20 12 000 10 100 100 14.000 9.400 8.200 7.280 16 000 10200 800 800 16 000 10 200 800 800 18.000 11.200 9.400 8.500 20 12000 10 100 100 20 12 000 10 100 100 14.000 9.400 8.200 7.280 16 000 10200 800 800 16 000 10 200 800 800 10.000 7.200 6.500 5.600 13 000 100 000 890 13 000 100 000 890 - - - - - - - - - - - - 10.000 7.200 6.500 5.600 13 000 100 000 890 13 000 100 000 890 8.000 5.900 5.360 4.640 10 200 500 600 10 200 500 600 - - - - - - - - - - - - 10.000 7.200 6.500 5.600 10 200 500 600 10 200 500 600 14.000 9.400 8.200 7.280 16 000 10200 800 800 16 000 10 200 800 800 14.000 9.400 8.200 7.280 16 000 10200 800 800 16 000 10 200 800 800 - - - - - - - - - - - - Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………… 99 40 Phố Thanh ðàm 41 Phố Thuý Lĩnh 42 Phố Trần Thủ ðộ 43 Phố Vĩnh Hưng 44 Phố Yên Sở 45 Phố Yên Duyên 46 Phố Thanh Lân 47 Tân Mai 48 Tương Mai 49 Trần ðiền 50 Trương ðịnh Nam ðầu ñường ðê Sông Hồng ðường vành ñai ðường Lĩnh Nam ðầu ñường Ngã tư ñối diện với chùa ðại Bỉ, nằm ngõ 885 ñường Tam Trinh Số 75 phố Thanh ðàm ðầu ñường ðầu ñường ðầu ñường ðịa giới hành quận Hoàng Mai Cầu sét Cuối ñường Nhà máy nước Nam Dư Nhà NƠ5 Khu ñô thị Pháp Vân - Tứ Hiệp Dốc ñoàn kết Cuối ñường Số 301 tổ 14 ñường Yên Sở Ngã phố Nam Dư Cuối ñường Cuối ñường Cuối ñường Cầu Sét ðuôi cá 8.000 5.900 5.360 4.640 10 200 500 600 10 200 500 600 8.000 5.900 5.360 4.640 10 200 500 600 10 200 500 600 - - - - - - - - - - - - 8.000 5.900 5.360 4.640 11 000 800 040 050 11 000 800 040 050 10.000 7.200 6.500 5.600 12 000 450 550 480 12 000 450 550 480 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 14.000 - 9.400 - 8.200 - 7.280 - 16 000 18 000 14 000 10200 11200 450 800 400 200 800 500 280 16 000 18 000 14 000 10 200 11 200 450 800 400 200 800 500 280 18.000 11.200 9.400 8.500 21 000 12500 10 500 400 21 000 12 500 10 500 400 15.000 9.750 8.400 7.500 18 000 11200 400 500 18 000 11 200 400 500 Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………… 100 TT Tên ñường phố ðoạn ñường ðịnh Công ðường Bằng B -Thanh Liệt ðường ðại Kim ñi Tân Triều Từ ðịa phận quận Hoàng Mai Thôn Bằng B (P Hoàng Liệt) Kim Giang ðường ñê Sông Hồng ðầu ñường ðường ñê Nguyễn Khoái ðê Sông Hồng ðường ðịnh công - Lê Trọng Tấn (ven sông) Giáp quận Hai Bà Trưng ðường Vào P ðịnh Công ðường Giáp Nhất Trương ðịnh UBND phường Thịnh Liệt ðường Kim Giang ðường Khuyến Lương ðịa phận quận Hoàng Mai ðầu ñường 10 ðường Lĩnh Nam 11 ðường Ngọc Hồi (QL1A) phía có ñường tầu ðường Ngọc Hồi (QL1A) phía ñối diện ñường tầu 12 13 ðường nối QL1A -Trương ðịnh ðường Pháp Vân Nguyễn Tam Trinh Ngã phố Vĩnh Hưng Ngã ba Pháp Vân - Giải Phóng Ngã ba Pháp Vân - Giải Phóng Giải Phóng (QL1A) ðầu ñường ðến VT1 Giá ñất năm 2010 (1000ñ/m2) VT2 VT3 VT4 VT1 Giá ñất năm 2011 (1000ñ/m2) VT2 VT3 VT4 20 400 12 840 10 920 840 21600 13440 11280 10200 12 000 640 800 720 13200 9360 8448 7260 12 000 640 800 720 13200 9360 8448 7260 11 000 800 040 050 12000 8520 7680 6600 16 800 13 440 11 020 918 19200 12240 10560 9360 16 800 11 340 840 736 18000 11700 10080 9000 15 600 10 920 600 268 16800 11340 9840 8736 13 200 360 448 260 16800 11340 9840 8736 10 800 860 128 156 12000 8520 7680 6600 14 400 10 140 060 776 15600 10920 9600 8268 13 200 295 305 128 14400 10140 9060 7776 Hết ñịa phận quận Hoàng Mai 14 000 450 200 280 15600 10920 9600 8268 Hết ñịa phận quận Hoàng Mai 21 600 13 440 11 280 10 200 22800 13920 11640 10560 20 400 12 840 10 920 840 21600 13440 11280 10200 21 600 13 440 11 280 10 200 22800 13920 11640 10560 Thanh Liệt Hết ñịa phận P ðại Kim Cuối ñường Lê Trọng Tấn Cuối ñường Ngã ba phố Vĩnh Hưng ðê sông Hồng Trương ðịnh Cuối ñường Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………… 101 14 15 ðường Pháp Vân ñến ñê Sông Hồng (ñường vành ñai III) ðường QL1A -ðồng Tầu ðường Pháp Vân ðê sông Hồng ðồng Tầu 16 ðường QL1A- Khu ñô thị Pháp Vân Tứ Hiệp Giải Phóng (QL1A) ðường Ngọc Hồi 17 ðường QL1A- Nhà máy Ô tô số ðường Ngọc Hồi (QL1A) Nhà máy ô tô số 18 ðường QL1B ðường Pháp Vân (ñường Vành ñai III) Phố Vĩnh Hưng Hết ñịa phận quận Hoàng Mai 19 20 ðường từ Phố Vĩnh Hưng UBND phường Thanh Trì ðường Yên Sở - Trần Phú Giải Phóng (phía ñi qua ñường tàu) 21 22 Thôn Yên Duyên (P.Yên Sở) Cầu Trắng Khu ñô thị Pháp Vân Tứ Hiệp UBND Phường Thanh Trì ðường Lĩnh Nam Bến xe Giáp Bát Giải Phóng (phía ñi qua ñường tàu) Bến xe Giáp Bát Ngã ba Pháp Vân Giải Phóng (phía ñối diện ñường tàu) Cầu Trắng Bến xe Giáp Bát Giải Phóng (phía ñối diện ñường tàu) Bến xe Giáp Bát Ngã ba Pháp Vân 19 200 12 240 10 560 360 20400 12840 10920 9840 19 200 12 240 10 560 360 20400 12840 10920 9840 15 600 10 920 600 268 16800 11340 9840 8736 16 800 11 340 840 736 18000 11700 10080 9000 21 600 13 440 11 280 10 200 22800 13920 11640 10560 12 000 640 800 720 13200 9360 8448 7260 10 800 860 128 156 12000 8520 7680 6600 17 000 10 700 100 200 19200 12240 10560 9360 15 000 750 400 500 16800 11340 9840 8736 28 800 16 560 13 740 12 240 30 17160 14160 12600 25 200 15 000 12 600 11 280 26400 15480 12960 11640 15 600 10 920 600 268 16800 11340 9840 8736 26400 15480 12960 11640 Giáp Bát ðầu ñường Cuối ñường Hồng Quang Ngõ 192 Phố ðại Từ Cuối ñường 15 600 10 920 600 268 16800 11340 9840 8736 23 Hoàng Mai Cổng ñền Mẫu giáp ñầm sen ðầu ñường 24 Kim ðồng ðầu ñường Cuối ñường 25 200 15 000 12 600 11 280 26400 15480 12960 11640 25 Lương Khánh Thiện ðầu ñường Cuối ñường 18 000 11 700 10 080 000 19200 12240 10560 9360 Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………… 102 26 Mai ðộng ðầu ñường Cuối ñường 16 800 11 340 840 736 18000 11700 10080 9000 27 Nguyễn An Ninh ðầu ñường Cuối ñường 24 000 14 400 12 120 10 920 25200 15000 12600 11280 28 Nguyễn ðức Cảnh ðầu ñường Cuối ñường 19 200 12 240 10 560 360 20400 12840 10920 9840 29 Nguyễn Tam Trinh Minh Khai Cầu rẽ vào khu ñô thị ðền Lừ Cuối ñường 24 000 14 400 12 120 10 920 25200 15000 12600 11280 19 200 12 240 10 560 360 20400 12840 10920 9840 15 600 10 920 600 268 16800 11340 9840 8736 14 400 10 140 060 776 15600 10920 9600 8268 19 200 12 240 10 560 360 20400 12840 10920 9840 15 600 10 920 600 268 16800 11340 9840 8736 12 000 640 800 720 13200 9360 8448 7260 12 000 640 800 720 13200 9360 8448 7260 Cầu rẽ vào khu ñô thị ðền Lừ Giải Phóng (QL1A) 30 Phố ðại Từ 31 Phố ðịnh Công Thượng Cầu lủ 32 Phố ðặng Xuân Bảng 33 Phố Giáp Nhị 34 Phố Nam Dư Ngã ba Phố ðại Từ Ngõ 751 Trương ðịnh ðầu ñường 35 Phố Ngũ Nhạc 36 Cổng thôn ðại Từ Phường ðại Kim Ngõ 27 ðịnh Công Thượng Cty CP kỹ thuật Thăng Long ðình Giáp Nhị Cuối ñường Phố Nguyễn Chính Chân ñê Thanh Trì ðầu ñường Ngã ba Phố Nam Dư Cuối ñường 12 000 640 800 720 13200 9360 8448 7260 37 Phố Nguyễn Duy Trinh ðầu ñường Cuối ñường 19 200 12 240 10 560 360 20400 12840 10920 9840 38 Phố Nguyễn Hữu Thọ ðầu ñường Cuối ñường 19 200 12 240 10 560 360 20400 12840 10920 9840 39 Phố Tây Trà ðường vành ñai 14 400 10 140 060 776 15600 10920 9600 8268 40 Phố Thanh ðàm Ngõ 532 ñường Lĩnh Nam ðầu ñường 12 000 640 800 720 13200 9360 8448 7260 41 Phố Thuý Lĩnh ðê Sông Hồng 12 000 640 800 720 13200 9360 8448 7260 42 Phố Trần Thủ ðộ ðường vành ñai Nhà máy nước Nam Dư Nhà NƠ5 Khu ñô thị Pháp Vân - Tứ Hiệp Dốc ñoàn kết 18 000 11 700 10 080 000 19200 12240 10560 9360 13 200 360 448 260 13200 9360 8448 7260 14 400 10 140 060 776 15600 10920 9600 8268 43 Phố Vĩnh Hưng 44 Phố Yên Sở ðường Lĩnh Nam ðầu ñường Cuối ñường Cuối ñường Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………… 103 45 Phố Yên Duyên 46 Phố Thanh Lân 47 Tân Mai Ngã tư ñối diện với chùa ðại Bỉ, nằm ngõ 885 ñường Tam Trinh Số 75 phố Thanh ðàm ðầu ñường Số 301 tổ 14 ñường Yên Sở Cuối ñường 19 200 12 240 10 560 360 48 Tương Mai ðầu ñường Cuối ñường 21 600 13 440 11 280 10 200 22800 13920 11640 10560 49 Trần ðiền ðầu ñường Cuối ñường 16 800 11 340 840 736 18000 11700 10080 9000 50 Trương ðịnh ðịa giới hành quận Hoàng Mai Cầu sét Cầu Sét 25 200 15 000 12 600 11 280 26400 15480 12960 11640 21 600 13 440 11 280 10 200 22800 13920 11640 10560 Ngã phố Nam Dư ðuôi cá 14 400 10 140 060 776 15600 10920 9600 8268 12 000 640 800 720 13200 9360 8448 7260 20400 12840 10920 9840 Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………… 104 105 [...]... cô giáo PGS.TS.Hồ Thị Lam Trà, chúng tôi tiến hành thực hiện ñề tài: Tìm hiểu các yếu tố ảnh hưởng ñến giá ñất ở trên ñịa bàn quận Hoàng Mai, thành phố Hà Nội 1.2 Mục ñích và yêu cầu 1.2.1 Mục ñích - Tìm hiểu giá ñất ở thực tế và giá ñất do Nhà nước quy ñịnh trên ñịa bàn quận Hoàng Mai, thành phố Hà Nội - Tìm hiểu ảnh hưởng của yếu tố vị trí ñến giá ñất ở trên ñịa bàn quận Hoàng Mai Trên cơ sở ñó... như các loại hàng hoá khác trong cơ chế thị trường, giá ñất ñược hình thành và vận ñộng theo các quy luật sản xuất hàng hoá, quy luật giá trị, quy luật cung cầu, quy luật cạnh tranh… Và trên thực tế giá ñất chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố Quận Hoàng Mai có vị trí cửa ngõ phía nam của thành phố Hà Nội có tổng diện tích tự nhiên là 3.981,40 ha với 14 phường ðịa giới hành chính của quận tiếp giáp với các. .. 2.1.3 Các nhân tố ảnh hưởng ñến giá ñất ðất ñai là một loại hàng hóa ñặc biệt, nên giá ñất chịu sự chi phối của rất nhiều nhân tố phức tạp Có thể nói không có loại hàng hóa nào lại biểu hiện mức ñộ biến thiên về giá lớn hơn ñất ñai Các nhân tố ảnh hưởng ñến giá ñất bao gồm: 2.1.3.1 Nhân tố thông thường Nhân tố thông thường là nói về những nhân tố ảnh hưởng chung có tính phổ biến, cộng ñồng ñến giá ñất... hình thành trên cơ sở thoả thuận giữa bên sở hữu ñất và các bên có liên quan; giá ñất do Nhà nước quy ñịnh trên cơ sở giá ñất thị trường nhằm phục vụ mục ñích của Nhà nước Cả 2 loại giá ñất có quan hệ mật thiết với nhau và chi phối lẫn nhau, trong ñó giá ñất do Nhà nước quy ñịnh ở trạng thái tĩnh tương ñối, còn giá ñất thị trường luôn ở trạng thái ñộng Ở Việt Nam, ñất ñai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước... giải pháp giúp cho việc xác ñịnh giá ñất ở ñô thị phù hợp với giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường - Phân tích các yếu tố chi phối ñến giá ñất ở giúp công tác ñịnh giá ñất ở quận Hoàng Mai sát với giá thị trường 1.2.2 Yêu cầu - Cập nhật ñầy ñủ các văn bản có liên quan ñến quy ñịnh về giá ñất như: Luật ñất ñai; Nghị ñịnh của Chính phủ; Quyết ñịnh của UBND thành phố; Thông tư hướng dẫn của Bộ Tài... chính xác ñịnh giá ñất và khung giá ñất - Các số liệu, tài liệu phản ánh trung thực, khách quan các yếu tố ảnh hưởng ñến giá ñất ở - Các ñề nghị, kiến nghị phải có tính khả thi Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………… 3 2 TỔNG QUAN VỀ VẤN ðỀ NGHIÊN CỨU 2.1 Cơ sở lý luận về giá ñất 2.1.1 Khái quát chung về giá ñất Giá ñất - giá trị ñất là giá trị của các quyền và... ñồng ñến giá ñất phát sinh ảnh hưởng tổng thể ñến mức giá cả Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………… 10 ñất trong ñiều kiện kinh tế, xã hội thông thường, từ ñó trở thành cơ sở ñể quyết ñịnh giá cụ thể cho các loại ñất a Nhân tố nhân khẩu Trạng thái nhân khẩu là nhân tố chủ yếu nhất của kinh tế, xã hội ảnh hưởng của nhân tố nhân khẩu ñến giá ñất có mối liên quan... của nhân tố cấu thành giá Nó là kết quả tác ñộng lẫn nhau giữa các nhân tố hình thành giá ñất, mà các nhân tố hình thành giá thì luôn nằm trong thế biến ñộng, cho nên giá cả ñất ñai là ñược hình thành trong quá trình tác ñộng lẫn nhau của những nhân tố này và những biến ñộng chung của chúng Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………… 18 Khi ñịnh giá ñất, cần phải... lâu năm) của các BðS nói trên Bước 3: Xác ñịnh giá trị hiện tại của tài sản ñã ñầu tư xây dựng trên ñất Giá trị hiện tại của các = Giá trị xây dựng mới tài sản trên ñất tại thời ñiểm ñịnh giá − Phần giá trị hao mòn Bước 4: Tính toán giá trị các thửa ñất của BðS ñã lựa chọn ở bước Giá trị của thửa ñất ðơn giá của thửa ñất = Giá chuyển nhượng BðS = − Giá trị hiện tại của các tài sản trên ñất Giá trị của... một ñịa phương, giữa các thửa ñất, lại chịu ảnh hưởng của nhân tố khu vực và nhân tố cá biệt Do ñó cần phân tích thêm một bước ảnh hưởng của nhân tố khu vực và nhân tố cá biệt 2.1.3.2 Nhân tố khu vực Nhân tố khu vực là chỉ ñiều kiện tự nhiên, ñiều kiện xã hội kinh tế của nơi có ñất, những ñặc tính ñịa phương do sự liên kết của các nhân tố này tạo ra có ảnh hưởng quyết ñịnh ñến mức giá cả ñất ñai trong ... 4.5.1 Các yếu tố ảnh hưởng ñến giá ñất ñường, phố nhóm I 55 4.5.2 Các yếu tố ảnh hưởng ñến giá ñất ñường, phố nhóm II 62 4.5.3 Các yếu tố ảnh hưởng ñến giá ñất ñường, phố nhóm III 67 4.5.4 Các yếu. .. yếu tố ảnh hưởng ñến giá ñất ñường, phố nhóm IV 73 4.6 Các yếu tố ảnh hưởng ñến giá ñất khu vực nghiên cứu 80 4.6.1 Ảnh hưởng yếu tố vị trí ñến giá ñất 80 4.6.2 Ảnh hưởng yếu tố khác ñến giá. .. ñịa bàn quận Hoàng Mai, thành phố Hà Nội - Tìm hiểu ảnh hưởng yếu tố vị trí ñến giá ñất ñịa bàn quận Hoàng Mai Trên sở ñó ñề xuất số giải pháp giúp cho việc xác ñịnh giá ñất ñô thị phù hợp với giá