B GIO DC V O TO TRNG I HC NễNG NGHIP H NI - Trần lan hơng đánh giá thực trạng đề xuất số giải pháp nhằm đảm bảo quyền sử dụng đất quận xuân, thành phố hà nội LUN VN THC S NễNG NGHIP H NI - 2012 B GIO DC V O TO TRNG I HC NễNG NGHIP H NI Trần lan hơng đánh giá thực trạng đề xuất số giải pháp nhằm đảm bảo quyền sử dụng đất quận xuân, thành phố hà nội LUN VN THC S NễNG NGHIP Chuyờn ngnh : QUN Lí T AI Mó s : 60.62.16 Ngi hng dn khoa hc: PGS.TS NGUYN KHC THI TS Lấ MINH T H NI - 2012 Lời cam đoan Tôi xin cam đoan rằng, số liệu kết nghiên cứu luận văn trung thực cha đợc sử dụng để bảo vệ học vị Tôi xin cam đoan rằng, giúp đỡ cho việc thực luận văn đ đợc cám ơn thông tin trích dẫn luận văn đ đợc rõ nguồn gốc./ Tác giả Luận văn Trần Lan Hơng Trng i hc Nụng nghip H Ni Lun thc s khoa hc nụng nghip i Lời cảm ơn Tôi xin trân trọng cảm ơn thầy giáo, cô giáo Khoa Tài nguyên Môi trờng, Viện sau đại học - Trờng Đại học Nông nghiệp Hà Nội đ tạo điều kiện thuận lợi nhiệt tình giảng dạy, hớng dẫn suốt trình học tập nghiên cứu luận văn Đặc biệt, xin gửi lời cảm ơn sâu sắc tới PGS.TS Nguyễn Khắc Thời, TS Lê Minh Tá ngời trực tiếp hớng dẫn khoa học, đ tận tình giúp đỡ hớng dẫn hoàn thành luận văn Tôi xin trân trọng cảm ơn UBND Quận Thanh Xuân, Phòng Tài nguyên Môi trờng, Văn phòng đăng ký đất nhà quận Thanh Xuân, Phòng thống kê quận, Ban bồi thờng hỗ trợ GPMB quận Thanh Xuân, Ban đạo GPMB thành phố Hà Nội đ tạo điều kiện thuận lợi cung cấp đầy đủ thông tin, số liệu trình nghiên cứu luận văn Cuối xin trân trọng cám ơn bạn học viên lớp, ngời thân gia đình bạn bè đ giúp đỡ động viên trình học tập, nghiên cứu để hoàn thành luận văn Tác giả Luận văn Trần Lan Hơng Trng i hc Nụng nghip H Ni Lun thc s khoa hc nụng nghip ii Mục lục 1.1 1.2 1.2.1 1.2.2 2.1 2.1.1 2.1.2 2.1.3 2.2 2.2.1 2.2.2 2.3 2.3.1 2.3.2 2.3.3 3.1 3.2 3.3 4.1 4.1.1 Lời cam đoan Lời cảm ơn Mục lục Danh mục chữ viết tắt Danh mục bảng Danh mục biểu đồ Mở đầu Đặt vấn đề Mục tiêu, yêu cầu đề tài Mục tiêu nghiên cứu Yêu cầu Tổng quan tài liệu nghiên cứu Cơ sở lý luận quyền sở hữu quyền sử dụng đất Quyền sở hữu Quyền sở hữu toàn dân đất đai Quyền sử dụng đất Quyền sở hữu, sử dụng đất số nớc giới Các nớc phát triển Các nớc khu vực Cơ sở thực tiễn thực QSDĐ Việt Nam Quá trình hình thành, phát triển QSDĐ Việt Nam Các văn pháp quy liên quan đến việc thực QSDĐ Thực tiễn việc thực quyền sử dụng đất Việt Nam Đối tợng, phạm vi, nội dung phơng pháp nghiên cứu Đối tợng nghiên cứu Nội dung nghiên cứu Phơng pháp nghiên cứu Kết nghiên cứu Điều kiện tự nhiên, kinh tế-x hội quận Thanh Xuân Điều kiện tự nhiên, tài nguyên thiên nhiên cảnh quan MT Trng i hc Nụng nghip H Ni Lun thc s khoa hc nụng nghip i ii iii v vi vii 2 4 11 11 16 21 21 25 29 34 34 34 34 37 37 37 iii 4.1.2 4.1.3 4.2 4.2.1 4.2.2 4.2.3 4.3 4.3.1 4.3.2 4.3.3 4.3.4 4.3.5 4.3.6 4.3.7 4.3.8 4.3.9 4.4 4.4.1 4.4.2 5.1 5.2 Điều kiện kinh tế-x hội Đánh giá chung điều kiện tự nhiên, kinh tế x hội Tình hình quản lý, sử dụng đất quận Thanh Xuân Hiện trạng sử dụng đất Biến động đất đai giai đoạn 2005 2011 Tình hình quản lý đất đai quận Thanh Xuân Đánh giá việc thực QSDĐ quận Thanh Xuân Quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất Quyền chuyển nhợng quyền sử dụng đất Quyền cho thuê quyền sử dụng đất Quyền thừa kế quyền sử dụng đất Quyền tặng cho quyền sử dụng đất Quyền chấp, bảo l nh giá trị QSDĐ Quyền đợc bồi thờng Nhà nớc thu hồi đất Tổng hợp ý kiến hộ gia đình, cá nhân thực QSDĐ Đánh giá chung tình hình thực quyền sử dụng đất Đề xuất số giải pháp nhằm nâng cao việc thực QSDĐ Giải pháp sách Giải pháp tổ chức quản lý hoạt động thực quyền ngời sử dụng đất Kết luận kiến nghị Kết luận Kiến nghị Tài liệu tham khảo Phụ lục Trng i hc Nụng nghip H Ni Lun thc s khoa hc nụng nghip 40 42 44 44 46 48 50 50 51 56 58 61 64 66 69 70 72 72 73 75 75 77 78 81 iv Danh mục chữ viết tắt Ký hiệu GCNQSDĐ QĐ QSDĐ GPMB SV TN&MT TSH UBND Chú giải Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Quyết định Quyền sử dụng đất Giải phóng mặt Số vụ Tài nguyên Môi trờng Tổng số hộ Uỷ ban nhân dân Trng i hc Nụng nghip H Ni Lun thc s khoa hc nụng nghip v Danh mục bảng Số bảng 4.1 4.2 4.3 4.4 4.5 4.6 4.7 4.8 4.9 Tên bảng Trang Chuyển dịch cấu kinh tế (theo GDP) từ 2005 đến 2011 41 Hiện trạng sử dụng đất năm 2010 quận Thanh Xuân 45 Biến động đất đai giai đoạn 2005 - 2011 47 Tổng hợp kết điều tra quyền chuyển nhợng QSDĐ 53 Tổng hợp kết điều tra quyền cho thuê QSDĐ 57 Tổng hợp kết điều tra quyền thừa kế QSDĐ 60 Tổng hợp kết điều tra quyền tặng cho QSDĐ 62 Tổng hợp kết điều tra quyền chấp, bảo l nh 66 QSDĐ Tổng hợp ý kiến hộ gia đình, cá nhân thực 69 QSDĐ Trng i hc Nụng nghip H Ni Lun thc s khoa hc nụng nghip vi Danh mục hình Số hình 4.1 4.2 4.3 4.4 Tên hình Tình hình thực quyền chuyển nhợng QSDĐ quận Thanh Xuân từ năm 2005-2011 Tình hình thực quyền thừa kế QSDĐ quận Thanh Xuân từ năm 2005-2011 Tình hình thực quyền tặng cho QSDĐ quận Thanh Xuân từ năm 2005-2011 Tình hình thực quyền chấp, bảo l nh giá trị QSDĐ quận Thanh Xuân từ năm 20052011 Trang 52 Trng i hc Nụng nghip H Ni Lun thc s khoa hc nụng nghip 59 61 64 vii Mở đầu 1.1 đặt vấn đề Trong chế độ cộng sản nguyên thủy, Nhà nớc Pháp luật cha hình thành đất đai nơi c trú, sinh sống cộng đồng, đất cha phải phơng tiện bóc lột Khi chế độ cộng sản nguyên thủy tan r , chế độ chiếm hữu nô lệ, chế độ phong kiến, chế độ t hình thành phát triển lịch sử đ quy định pháp luật đất đai thuộc sở hữu t nhân Nh đất đai đợc mua bán, lu chuyển nh hàng hóa thông thờng Đất có giá trị thơng mại, đợc tính thành tiền trở thành phơng tiện để ngời bóc lột ngời khác, đất đai từ chỗ sở hữu t nhân đợc x hội hóa từ thấp đến cao, tiến tới x hội hoàn toàn Việt Nam hoàn cảnh lịch sử định, Nhà nớc ta từ chỗ công nhận ba hình thức sở hữu đất đai sở hữu Nhà nớc, sở hữu tập thể sở hữu t nhân Hiến pháp 1959, đến Hiến pháp 1980, Hiến pháp 1992 đ để tồn hình thức sở hữu chung sở hữu Nhà nớc đất đai Là chủ sở hữu toàn đất đai phạm vi nớc, có đầy đủ quyền chủ sở hữu quyền chiếm hữu, định đoạt quyền sử dụng đất đai Tuy nhiên thực tế Nhà nớc không trực tiếp sử dụng đất mà giao phần đất đai cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng, đồng thời quy định cho họ quyền nghĩa vụ định trình sử dụng đất Nhà nớc Việc quy định quyền mặt biểu ý chí Nhà nớc với t cách chủ sở hữu, mặt khác biểu ý chí Nhà nớc với t cách ngời nắm quyền lực trị tay, trực tiếp ban hành pháp luật nên quyền nghĩa vụ đợc quy phạm hóa mức độ cụ thể, chặt chẽ đợc coi sở pháp lý để ngời sử dụng đất tuân thủ nhằm sử dụng đất đai Nhà nớc cách hợp pháp, tiết kiệm, đạt hiệu cao Cụ thể hóa Hiến pháp, Luật Đất đai 1993, Luật sửa đổi số điều Trng i hc Nụng nghip H Ni Lun thc s khoa hc nụng nghip 1 Về sách Nhà nớc việc thực quyền SDĐ: 4,67% số hộ đợc hỏi cho hợp lý; 47,33% cho hợp lý; 45,33% cho cha hợp lý 2,67% có ý kiến khác Về thủ tục thực QSDĐ: 13,33% số hộ đợc hỏi cho đơn giản; 46% cho bình thờng; 38% cho phức tạp; 2,67% có ý kiến khác Về thời gian để hoàn thành thủ tục: 9,33% số hộ đợc hỏi trả lời nhanh chóng; 28,67% trả lời bình thờng; 34,67% trả lời thời gian dài; 22% trả lời thời gian dài; 5,33% có câu trả lời khác Về văn hớng dẫn thực QSDĐ: 18,67% số hộ trả lời dễ hiểu; 62,66% trả lời hiểu đợc ; 16,67% trả lời khó hiểu 2% có câu trả lời khác Về loại phí, lệ phí, thuế chuyển QSDĐ: 46,66% số hộ đợc hỏi cho cao; 48,67% cho vừa phải; 2,67% cho thấp; 0,67% trả lời thấp 1,33% có câu trả lời khác Về thái độ thực cán bộ: 3,33% số hộ cho nhiệt tình; 45,34% cho mực; 50% cho nhiệt tình 1,33% có ý kiến khác 4.3.9 Đánh giá chung tình hình thực quyền sử dụng đất Trong tổng số quyền mà Luật đất đai năm 2003 cho phép ngời sử dụng đất đợc thực hiện, quận Thanh Xuân hộ gia đình cá nhân chủ yếu thực đăng ký quyền: chuyển nhợng; tặng cho; thừa kế QSD đất; chấp, bảo l nh QSD đất quyền đợc bồi thờng nhà nớc thu hồi đất Các quyền: chuyển đổi, cho thuê, cho thuê lại QSDĐ góp vốn giá trị QSDĐ không thực Các quy định pháp luật tác động đến việc thực quyền ngời sử dụng đất Do yêu cầu pháp luật ngày chặt chẽ ngời sử dụng đất, nên ngời sử dụng đất bắt buộc phải thực đăng ký với Trng i hc Nụng nghip H Ni Lun thc s khoa hc nụng nghip 70 quan nhà nớc để đảm bảo quyền lợi họ Tuy nhiên có văn pháp luật hớng dẫn cụ thể khuyến khích ngời sử dụng đất thực nên số vụ đăng ký hàng năm tăng lên quyền chuyển nhợng chấp, bảo l nh giá trị QSDĐ Còn có trờng hợp né tránh không đăng ký (chuyển nhợng đất nông nghiệp, quyền cho thuê QSDĐ) Tình hình thực quyền sử dụng đất phờng không đồng đều, tuỳ thuộc vào điều kiện tự nhiên, kinh tế, x hội trình độ nhận thức ngời sử dụng đất - Quyền chuyển nhợng quyền sử dụng đất: ngời dân đ nhận thức chấp hành thực chuyển nhợng QSD đất khai báo đăng ký biến động với quan nhà nớc trờng hợp đất Riêng đất nông nghiệp số lợng chuyển nhợng nhng ngời dân không làm thủ tục đăng ký quan nhà nớc - Quyền cho đổi quyền sử dụng đất quận Thanh Xuân có tốc độ đô thị hoá nhanh số lợng hộ gia đình, cá nhân có GCN quyền sử dụng đất nông nghiệp hầu hết đất nông nghiệp đ chuyển sang làm đất dịch vụ thu hồi vào HTX nông nghiệp chuyển đổi sang hình thức thơng mại dịch vụ - Việc cho thuê QSDĐ cha đăng ký theo quy định, nhà nớc cần có quy định cụ thể có chế tài xử phạt chặt chẽ ngời sử dụng đất thực - Việc thừa kế cho tặng quyền sử dụng đất ngời dân cha nhận thức đầy đủ quyền ngời đợc hởng thừa kế ngời nhận quyền sử dụng đất, em ngại thủ tục hành thực quyền - Quyền chấp, bảo l nh đợc ngời dân đăng ký thực Văn phòng đăng ký đất nhà có tỷ lệ cao, điều mặt phản ánh nhận thức ngời dân pháp luật đất đai ngày tiến bộ, đất đai không nơi c trú trở thành nguồn vốn để đầu t sản xuất kinh doanh, khác Trng i hc Nụng nghip H Ni Lun thc s khoa hc nụng nghip 71 chứng tỏ thủ tục hành để thực quyền chấp đ có nhiều chuyển biến, thuận tiện cho ngời sử dụng đất - Việc bồi thờng quyền sử dụng đất đ bám sát chủ trơng chế độ sách Nhà nớc tiến độ thực công tác bồi thờng đảm bảo công khai, minh bạch chặt chẽ Tuy nhiên, số sách bồi thờng hỗ trợ đất cha hợp lý, bất cập nh: giá bồi thờng đất thấp, hỗ trợ việc làm cho ngời dân, dẫn đến khiếu kiện ngời dân, dự án bị chậm tiến độ 4.4 Đề xuất số giải pháp nhằm nâng cao việc thực quyền sử dụng đất Để nâng cao việc thực quyền sử dụng đất ngời dân theo Luật đất đai năm 2003, giúp họ có đầy đủ sở pháp lý thực giao dịch đất thị trờng đề xuất số giải pháp nh sau: 4.4.1 Giải pháp chế sách: Nhà nớc cần hoàn thiện quy định sách bồi thờng giải phóng mặt thời gian tới việc đền bù tiền hỗ trợ tái định c cần có thêm sách việc làm nơi để sản xuất, kinh doanh Thanh Xuân quận trình đô thị hóa, nên có nhiều dự án xây dựng sở hạ tầng quan trọng thành phố, nhiều công trình phát triển kinh tế-x hội có ý nghĩa quận Bởi vậy, việc đảm bảo tiến độ thực dự án luôn đợc quan tâm đạo l nh đạo thành phố đợc tháo gỡ sách kịp thời Tuy nhiên, công tác giải phóng mặt cần đợc Nhà nớc xem xét hoàn thiện quy định chung cần đảm bảo quyền lợi ngời sử dụng đất Qua thực thực tế quận cho thuê QSDĐ, Nhà nớc quan thuế cần có quy định xử phạt hành hộ cho thuê quyền sử dụng đất không thực theo quy định theo mức độ khác Trng i hc Nụng nghip H Ni Lun thc s khoa hc nụng nghip 72 Nguồn thu cho ngân sách nhà nớc từ đất đai chiếm tỷ trọng đáng kể ngày tăng, nhiệm vụ quản lý nhà nớc đất đai nặng nề, nhiên đầu t ngân sách cho công tác cha tơng xứng, cha có khen thởng, động viên kịp thời ngời trực tiếp thực công việc chuyên môn lĩnh vực quản lý đất đai Trong số ngành, lĩnh vực chuyên môn khác (thuế, hải quan, công an) đ có quy định trích tỷ lệ định từ khoản thu để đầu t trực tiếp cho hoạt động nghiệp vụ động viên, khen thởng cán chuyên môn Qua khảo sát cho thấy điều kiện, phơng tiện làm việc Phòng Tài nguyên & Môi trờng, Văn phòng đăng ký đất nhà quận Thanh Xuân hạn chế Lực lợng biên chế làm việc Phòng thiếu cha đủ đáp ứng nhu cầu quản lý đất đai Đối với cán địa phờng phơng tiện, trang thiết bị lại thiếu thốn Do cần có quy định dành tỷ lệ định nguồn thu tài từ đất đai để đầu t trực tiếp cho công tác quản lý đất đai địa phơng nh đào tạo nguồn nhân lực, mua sắm trang thiết bị, cung cấp thông tin, tài liệu chuyên môn, pháp luật, internet, khen thởng ngời có công Tập trung nâng cao trình độ chuyên môn, nghiệp vụ cán địa sở 4.4.2 Giải pháp tổ chức quản lý hoạt động thực quyền ngời sử dụng đất: Tiếp tục thực hoàn thành công tác cấp giấy chứng nhận QSDĐ để ngời sử dụng đất dễ dàng thực QSDĐ Vì Giấy chứng nhận yêu cầu pháp lý thiếu để ngời sử dụng thực quyền đợc pháp luật cho phép Công tác tuyên truyền phổ biến pháp luật đất đai tới ngời dân nhiều bất cập, phận ngời dân chí cán sở cha nắm bắt đợc đầy đủ quy định pháp luật hành lĩnh vực đất đai nói chung việc thực quyền ngời sử dụng đất nói riêng Trng i hc Nụng nghip H Ni Lun thc s khoa hc nụng nghip 73 Do đó, việc tăng cờng tuyên truyền, phổ biến phơng tiện thông tin, cần xây dựng sở liệu pháp luật đất đai theo chủ đề phù hợp với nội dung quản lý nhà nớc đất đai để cung cấp cho địa phơng Quy hoạch sử dụng đất quận Thanh Xuân đợc phê duyệt năm 1999 thành lập quận đến có nhiều thay đổi năm qua nhiều dự án đ đợc thực Thanh Xuân Qua lần kiểm kê đất đai năm 2000, 2005 2010 đ có nhiều biến động so với thành lập trình đô thị hoá đ chuyển đổi phần đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp, số đất nông nghiệp lại không dùng để sản xuất nông nghiệp mà chuyển dịch thuê thơng mại dịch vụ Do cần xây dựng Quy hoạch sử dụng đất giai đoạn từ đến năm 2025 quy hoạch sử dụng đất công cụ hữu hiệu để nhà nớc quản lý đai ngời sử dụng đất dễ dàng thực quyền sử dụng đất Quận thành phố cần tiếp tục thực cải cách thủ tục hành để ngời sử dụng đất thực QSD đất đợc thuận tiện, nhanh chóng Thủ tục hành đặt cho quan nhà nớc ngời sử dụng đất ngời sử dụng đất thực QSDĐ quy định pháp luật thực thống Trong điều kiện kinh tế-x hội ngày biến đổi không ngừng đòi hỏi đáp ứng máy nhà nớc ngày tiến bộ, phát triển Do đó, không cải cách thủ tục hành đáp ứng phù hợp với yêu cầu thực tế đợc Nhất quận Thanh Xuân, nhu cầu thực QSDĐ cao, đặc biệt chuyển nhợng QSDĐ, chấp, bảo l nh giá trị QSDĐ Vì vậy, thời gian tới, cần tiếp tục có biện pháp cải cách thủ tục hành nh giảm thời gian thụ lý hồ sơ văn phòng đăng ký đất nhà việc thực quyền chuyển nhợng, tặng cho, thừa kế Trng i hc Nụng nghip H Ni Lun thc s khoa hc nụng nghip 74 Kết luận kiến nghị 5.1 Kết luận Quận Thanh Xuân có vị trí thuận lợi để phát triển kinh tế x hội, có tốc độ đô thị hóa nhanh, dân số học tăng nhanh Nhu cầu sử dụng đất để phát triển sở hạ tầng, phát triển khu dân c giao dịch đất đai ngày tăng Kết thực quyền QSDĐ giai đoạn 2005 - 2011: Qua nghiên cứu quận Thanh Xuân, thời gian qua hộ gia đình, cá nhân chủ yếu thực 5/9 QSDĐ là: quyền chuyển nhợng đất ở; quyền thừa kế; quyền tặng cho; quyền chấp QSDĐ quyền đợc bồi thờng nhà nớc thu hồi đất Cụ thể - Quyền chuyển nhợng quyền sử dụng đất 12.733 vụ (Khảo sát 150 hộ có 96 vụ chuyển nhợng 77 vụ thực quy định, 19 vụ không thực quy định) - Quyền thừa kế quyền SDĐ 287 vụ (Khảo sát 150 hộ có 37 vụ thừa kế 20 vụ thực quy định, 17 vụ không thực quy định) - Quyền tặng cho quyền sử dụng đất 210 vụ (Khảo sát 150 hộ có 45 vụ tặng cho quyền sử dụng đất 22 vụ thực quy định, 23 vụ không thực quy định) - Quyền chấp, bảo l nh QSDĐ 8.580 vụ (Khảo sát 150 hộ có 133 vụ thực chấp, bảo l nh QSDĐ 112 vụ thực quy định, 21 vụ không thực quy định) - Quyền đợc bồi thờng nhà nớc thu hồi đất: 4.595 hộ đợc thực theo quy định Nhà nớc Trng i hc Nụng nghip H Ni Lun thc s khoa hc nụng nghip 75 - Quyền cho thuê quyền sử dụng đất qua khảo sát 150 hộ có 108 vụ cho thuê quyền sử dụng đất 107 vụ có giấy tờ cam kết, vụ giấy tờ cam kết - Quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất trờng hợp đăng ký thực văn phòng đăng ký đất nhà quận mà qua khảo sát có vụ nhng không thực theo quy định pháp luật mà ngời dân tự thoả thuận ý kiến ngời dân việc thực quyền sử dụng đất: - Về sách Nhà nớc việc thực quyền SDĐ: 4,67% số hộ đợc hỏi cho hợp lý; 47,33% cho hợp lý; 45,33% cho cha hợp lý 2,67% có ý kiến khác - Về thủ tục thực QSDĐ: 13,33% số hộ đợc hỏi cho đơn giản; 46% cho bình thờng; 38% cho phức tạp; 2,67% có ý kiến khác - Về thời gian để hoàn thành thủ tục: 9,33% số hộ đợc hỏi trả lời nhanh chóng; 28,67% trả lời bình thờng; 34,67% trả lời thời gian dài; 22% trả lời thời gian dài; 5,33% có câu trả lời khác - Về văn hớng dẫn thực QSDĐ: 18,67% số hộ trả lời dễ hiểu; 62,66% trả lời hiểu đợc ; 16,67% trả lời khó hiểu 2% có câu trả lời khác - Về loại phí, lệ phí, thuế chuyển QSDĐ: 46,66% số hộ đợc hỏi cho cao; 48,67% cho vừa phải; 2,67% cho thấp; 0,67% trả lời thấp 1,33% có câu trả lời khác - Về thái độ thực cán bộ: 3,33% số hộ cho nhiệt tình; 45,34% cho mực; 50% cho nhiệt tình 1,33% có ý kiến khác Đ đề xuất nhóm giải pháp chế sách nhóm giải pháp tổ chức quản lý hoạt động đăng ký quyền sử dụng đất để nâng cao việc thực quyền ngời sử dụng đất theo pháp luật Trng i hc Nụng nghip H Ni Lun thc s khoa hc nụng nghip 76 5.2 Kiến nghị UBND Quận cần tiếp tục tuyên truyền tới ngời dân Luật đất đai văn hớng dẫn để ngời dân biết thực quyền sử dụng đất quan nhà nớc theo Luật đất đai Đề nghị Văn phòng đăng ký đất nhà, phòng Tài nguyên môi trờng Quận Thanh Xuân tiếp tục nghiên cứu cải tiến thủ tục hành thực quyền sử dụng đất UBND Thành phố Hà Nội cần xây dựng khung giá đất sát với giá thị trờng để làm sở cho việc thực quyền sử dụng đất ngời dân; đồng thời để quan thuế vào thu đúng, thu đủ loại thuế Trng i hc Nụng nghip H Ni Lun thc s khoa hc nụng nghip 77 Tài liệu tham khảo Lê Xuân Bá cộng (2003), Sự hình thành phát triển thị trờng bất động sản công đổi Việt Nam, NXB Khoa học Kỹ thuật, Hà Nội, tr 39 - 48 Hoàng Huy Biều (2000), "Chính sách tình hình sử dụng đất đai vơng quốc Thái Lan", Báo cáo chuyên đề Tổng hợp Chính sách tình hình sử dụng đất đai số nớc khu vực giới, Vụ Khoa học Hợp tác Quốc tế Nguyễn Đình Bồng tác giả (2005), Báo cáo tổng kết khoa học kỹ thuật để tài cấp nhà nớc Nghiên cứu đổi hệ thống quản lý đất đai để hình thành phát triển thị trờng bất động sản Việt Nam, Trung tâm Điều tra Quy hoạch Đất đai - Bộ Tài nguyên Môi trờng, Hà Nội Nguyễn Đình Bồng (2006), "Một số vấn đề thị trờng quyền sử dụng đất nớc ta giai đoạn nay", Hội thảo khoa học Thị trờng bất động sản: thực trạng, nguyên nhân giải pháp, tháng 3/2006, Hà Nội Đào Trung Chính (2005), Một số vấn đề quyền sử dụng đất thị trờng bất động sản, Tạp chí Tài nguyên Môi trờng, (5/2005), tr 48 - 51 Trần Thị Minh Hà (2000), "Chính sách tình hình sử dụng đất đai Ôxtrâylia", Báo cáo chuyên đề Tổng hợp Chính sách tình hình sử dụng đất đai số nớc khu vực giới, Vụ Khoa học Hợp tác Quốc tế Nguyễn Thị Thu Hồng (2000), "Chính sách tình hình sử dụng đất đai vơng quốc Thụy Điển", Báo cáo chuyên đề Tổng hợp Chính sách tình hình sử dụng đất đai số nớc khu vực giới, Vụ Khoa học Hợp tác Quốc tế Nguyễn Thị Mai (2002), Hớng hoàn thiện pháp luật đất đai, Hội thảo Trng i hc Nụng nghip H Ni Lun thc s khoa hc nụng nghip 78 Chính sách pháp luật đất đai thị trờng bất động sản, (11/2002), Hà Nội Quốc hội, Bộ Luật dân năm 2005, NXB Lao động - 2009 10 Quốc hội, Hiến pháp Việt Nam năm 1980, 1992 (1995), NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội 11 Quốc hội, Luật Đất đai 1987 (1992), Tổng cục Quản lý ruộng đất, Hà Nội 12 Quốc hội, Luật Đất đai 1993; Luật sửa đổi, bổ sung số điều Luật Đất đai 1998; Luật sửa đổi, bổ sung số điều Luật Đất đai 2001 (2002), NXB Bản Đồ, Hà Nội 13 Quốc hội, Luật Đất đai 2003 đổi chế tài đất đai thời gian tới, Trung tâm thông tin, t vấn, dịch vụ tài sản bất động sản- Bộ TC , Hà Nội 2/2004 14 Đinh Dũng Sỹ (2003), Bảo vệ quyền sở hữu toàn dân đất đai quyền sử dụng đất ngời sử dụng đất: thực trạng kiến nghị, Tạp chí Nhà nớc Pháp luật, (10/2003), tr 55 - 64 15 Lu Quốc Thái (2006), Pháp luật đất đai vấn đề đầu t nớc vào thị trờng bất động sản Trung Quốc, Tạp chí Tài nguyên Môi trờng, (8/2006), tr 43 - 44 16 Chu Tuấn Tú (2000), "Chính sách tình hình sử dụng đất đai liên bang malaixia", Báo cáo chuyên đề Tổng hợp Chính sách tình hình sử dụng đất đai số nớc khu vực giới, Vụ Khoa học Hợp tác Quốc tế 17 Tìm hiểu quy định đất đai (2004), NXB Lao động, Hà Nội 18 UBND quận Thanh Xuân, Báo cáo kết kiểm kê đất đai xây dựng đồ trạng sử dụng đất năm 2010 19 UBND quận Thanh Xuân, Số liệu thống kê đất đai năm 2011 số liệu khác liên quan đến quản lý sử dụng đất năm Trng i hc Nụng nghip H Ni Lun thc s khoa hc nụng nghip 79 20 UBND quận Thanh Xuân, Báo cáo tình hình thực nhiệm vụ phát triển kinh tế - x hội, an ninh - quốc phòng năm 2010, kế hoạch năm 2011 Trng i hc Nụng nghip H Ni Lun thc s khoa hc nụng nghip 80 Phần phụ lục Trng i hc Nụng nghip H Ni Lun thc s khoa hc nụng nghip 81 Phụ biểu 1: thống kê dân số từ năm 2005 đến 2011 Của quận Thanh Xuân Đơn vị: ngời Tờn phng Nm 2005 Nm 2006 Nm 2007 Nm 2008 Nm 2009 Nm 2010 Nm 2011 Nhõn Chớnh 25641 27127 31721 32591 36822 38208 40358 Khng Trung 28120 28779 27975 28707 28907 29517 31116 Khng Mai 19482 20336 18010 18803 20454 21195 22806 Phng Lit 21225 21823 21432 22130 22472 23648 25954 Thng ỡnh 18340 18876 18037 18673 16782 16772 17837 Thanh Xuõn Trung 19704 19952 17909 18569 17623 17551 18849 Khng ỡnh 13603 14405 18290 18947 24162 24776 25999 H ỡnh 11267 11775 14194 14849 16698 17621 19101 Thanh Xuõn Bc 21248 22022 24374 25235 24789 25037 26386 10 Thanh Xuõn Nam 11431 11790 13014 13501 11360 11781 13346 11 Kim Giang 9865 10118 10049 10498 9382 9685 10611 TT Tng cng 199926 207003 215005 222503 229451 235791 252363 (Nguồn Phòng thống kê Quận Thanh Xuân) Trng i hc Nụng nghip H Ni Lun thc s khoa hc nụng nghip 82 Phụ biểu 2: diện tích, dân số quận xuân tính đến 31/12/2011 Dân số (ngời) Hộ gia đình (hộ) Diện tích đất đô thị (m2) Bình Mật độ quân đất dân số ở/hộ (ngời/ha) (m2) STT Phờng Diện tích (ha) Nhõn Chớnh 160,40 40.358 9355 690149 73,773 251 Khng Trung 70,06 31.116 7413 366437 49,432 444 Khng Mai 101,64 22.806 4829 315788 65,394 224 Phng Lit 102,48 25.954 5771 302487 52,415 253 Thng ỡnh 66,45 17.837 4615 203696 44,138 268 Thanh Xuõn Trung 107,83 18.849 4799 260313 54,243 175 Khng ỡnh 127,66 25.999 5327 455530 85,513 203 H ỡnh 70,75 19.101 3189 261443 81,983 270 Thanh Xuõn Bc 47,67 26.386 5920 185228 31,288 553 10 Thanh Xuõn Nam 31,61 13.346 2772 106579 38,448 422 11 Kim Giang 21,78 10.611 2828 103650 36,651 487 Tổng cộng: 908,32 252363 56818 3251300 (Nguồn Phòng thống kê Quận Thanh Xuân) Trng i hc Nụng nghip H Ni Lun thc s khoa hc nụng nghip 83 [...]... tôi lựa chọn thực hiện đề tài: Đánh giá thực trạng và đề xuất một số giải pháp nhằm đảm bảo các quyền sử dụng đất quận Thanh Xuân, Thành phố Hà Nội 1.2 Mục tiêu, yêu cầu của đề tài 1.2.1 Mục tiêu nghiên cứu - Đánh giá tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn quận Thanh Xuân, thành phố Hà Nội - Đề xuất một số giải pháp cho việc thực hiện các quyền sử dụng đất ở quận Thanh Xuân Trng i hc... nghip 2 1.2.2 Yêu cầu - Nắm vững các chủ trơng chính sách, pháp luật về đất đai liên quan tới các quyền sử dụng đất - Các số liệu điều tra khách quan, có độ tin cậy cao, đánh giá đúng tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất - Các giải pháp đề xuất có ý nghĩa khoa học và thực tiễn, góp phần thúc đẩy việc thực hiện các quyền sử dụng đất ở quận Thanh Xuân, thành phố Hà Nội Trng i hc Nụng nghip H Ni Lun... Đất đai 1998, 2001 và Luật Đất đai 2003 đ từng bớc cụ thể hoá các quyền của ngời sử dụng đất với xu thế là ngày càng mở rộng các quyền cho ngời sử dụng đất Luật Đất đai 2003 có những quy định về giao quyền sử dụng đất cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng và có những quy định để các tổ chức, cá nhân sử dụng đất dễ dàng thực hiện các quyền của ngời sử dụng đất Quận Thanh Xuân đợc thành lập và. .. về quyền sử dụng đất cho yêu cầu phát triển kinh tế - x hội nên các hoạt động thực hiện các quyền sử dụng đất có xu hớng ngày càng gia tăng Tuy nhiên, đến nay quy trình đánh giá việc thực hiện các quyền của ngời sử dụng đất cha nghiên cứu, đánh giá vì thế phải tìm hiểu đánh giá thực trạng và đa ra giải pháp để quyền của ngời sử dụng đất đợc tốt hơn, các quyền đi vào cuộc sống Do vậy, tôi lựa chọn thực. .. gia và công cộng, hết thời hạn giao đất không có nghĩa là Nhà nớc thu hồi đất mà Nhà nớc sẽ tiếp tục giao đất cho ngời sử dụng Trờng hợp Nhà nớc thu hồi đất thì Nhà nớc sẽ giao đất khác cho ngời sử dụng hoặc sẽ đền bù (Luật Đất đai 1993), bồi thờng (Luật Đất đai 2003) Nh vậy, trên thực tế ngời đợc giao quyền sử dụng các loại đất này thực hiện các quyền chiếm hữu và sử dụng tơng đối toàn diện, còn quyền. .. Nhà nớc thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý Nhà nớc về đất đai (Điều 7) Với t cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai, Nhà nớc thực hiện việc thống nhất quản lý về đất đai trong phạm vi cả nớc nhằm bảo đảm cho đất đai đợc sử dụng theo đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đảm bảo lợi ích của Nhà nớc cũng nh của ngời sử dụng Nhà nớc thực hiện đầy đủ các. .. gia, Nhà nớc và mỗi ngời dân [14] Nội dung QSDĐ của ngời sử dụng đất bao gồm các quyền năng luật định: quyền chiếm hữu (thể hiện ở quyền đợc cấp GCNQSDĐ, quyền đợc pháp luật bảo vệ khi bị ngời khác xâm phạm); quyền sử dụng (thể hiện ở quyền khai thác lợi ích của đất và đợc hởng thành quả lao động, kết quả đầu t trên đất đợc giao) và một số quyền năng đặc biệt khác tùy thuộc vào từng loại chủ thể và từng... thửa đất cụ thể; quyền sử dụng đất đai của Nhà nớc trong trờng hợp này đợc thể hiện trong quy hoạch sử dụng đất, trong việc hởng hoa lợi, lợi tức từ đất do đầu t của Nhà nớc mang lại [4] Về quyền định đoạt đất đai: Quyền định đoạt của Nhà nớc là cơ bản và tuyệt đối, gắn liền với quyền quản lý về đất đai với các quyền năng: giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ)... thuê đất sử dụng Điều này đ đợc Hiến pháp cũng nh Luật Đất đai hiện hành ghi nhận Và vì vậy, trong Luật Đất đai năm 1993 đ xuất hiện khái niệm quyền sử dụng đất và ngời sử dụng đất, hay nói cách khác là QSDĐ của ngời sử dụng [12] Trng i hc Nụng nghip H Ni Lun vn thc s khoa hc nụng nghip 7 Theo điều 1 Luật Đất đai 1993: Nhà nớc giao đất cho các tổ chức kinh tế, đơn vị vũ trang nhân dân, cơ quan Nhà... luận về quyền sở hữu và quyền sử dụng đất 2.1.1 Quyền sở hữu Theo điều 164 của Bộ Luật dân sự 2005: Quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của pháp luật [10] Sở hữu là việc tài sản, t liệu sản xuất, thành quả lao động thuộc về một chủ thể nào đó, nó thể hiện quan hệ giữa ngời với ngời trong quá trình tạo ra và phân phối các thành quả ... tài: Đánh giá thực trạng đề xuất số giải pháp nhằm đảm bảo quyền sử dụng đất quận Thanh Xuân, Thành phố Hà Nội 1.2 Mục tiêu, yêu cầu đề tài 1.2.1 Mục tiêu nghiên cứu - Đánh giá tình hình thực quyền. .. Thanh Xuân Đánh giá việc thực QSDĐ quận Thanh Xuân Quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất Quyền chuyển nhợng quyền sử dụng đất Quyền cho thuê quyền sử dụng đất Quyền thừa kế quyền sử dụng đất Quyền tặng... nhân quận Thanh Xuân: - Quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất - Quyền chuyển nhợng quyền sử dụng đất - Quyền cho thuê quyền sử dụng đất - Quyền thừa kế quyền sử dụng đất - Quyền tặng, cho quyền sử dụng