B GIO DC V O TO TRNG I HC NễNG NGHIP H NI TRN VN MINH TI: "ỏnh giỏ thc trng cụng tỏc ủu giỏ quyn s dng ủt mt s d ỏn ti huyn Mờ Linh, thnh ph H Ni" LUN VN THC S NễNG NGHIP Chuyờn ngnh: Qun lý ủt ủai Lp : QL C - K19 Mó s : 6085 0103 Ngi hng dn: PGS.TS HONG THI I H Ni, nm 2012 Trng i hc Nụng nghip H Ni Lun thc s khoa hc Nụng nghip LI CM N Trong quỏ trỡnh hon thnh Lun ny, ngoi s c gng ca bn thõn tụi cũn nhn ủc s quan tõm, giỳp ủ quý bỏu ca th cỏc thy cụ giỏo Tiu ban Trc ủa, cỏc thy cụ giỏo Khoa Ti nguyờn v Mụi trng, Trng i hc Nụng nghip H Ni v ủc bit l s giỳp ủ, hng dn tn tỡnh ca thy giỏo, PGS.TS Hong Thỏi i - Ging viờn Trng i hc Nụng nghip H Ni ng thi tụi cũn nhn ủc giỳp ủ ca Lónh ủo U ban nhõn dõn huyn Mờ Linh, cỏc Phũng, Ban ca huyn Mờ Linh ủó nhit tỡnh giỳp ủ tụi quỏ trỡnh ủiu tra, thu thp s liu v cú nhng ý kin ủúng gúp quý bỏu cho Lun ca tụi, cựng vi s ủng viờn ca bn bố, ủng nghip v ngi thõn ủn tụi ủó hon thnh ủ ti "ỏnh giỏ thc trng cụng tỏc ủu giỏ quyn s dng ủt mt s d ỏn ti huyn Mờ Linh, thnh ph H Ni" theo ủỳng ni dung v k hoch ủc giao Vi tm lũng bit n sõu sc cho phộp tụi gi ủn Ban giỏm hiu nh trng, cỏc thy cụ giỏo Tiu ban Trc ủa, Ban ch nhim khoa Ti nguyờn v Mụi trng - Trng i hc Nụng nghip H Ni, thy giỏo PGS.TS Hong Thỏi i cựng ton th cỏc thy, cụ giỏo khoa Ti nguyờn v Mụi trng, cỏc ủng lónh ủo U ban nhõn dõn huyn Mờ Linh, cỏc Phũng, Ban ca huyn Mờ Linh v nhng ngi thõn li cm n trõn thnh nht T ủỏy lũng mỡnh, tụi xin chõn thnh cm n s quan tõm, giỳp ủ, ủng viờn quý bỏu v kp thi ủú ! H Ni, ngy 18 thỏng 01 nm 2013 Hc viờn Trng i hc Nụng nghip H Ni Lun thc s khoa hc Nụng nghip Trn Vn Minh Trng i hc Nụng nghip H Ni Lun thc s khoa hc Nụng nghip LI CAM OAN Tụi xin cam ủoan s liu điều tra v kt qu nghiờn cu Lun ny l trung thc, tụi trc tip thc hin v cha ủc s dng cho công trình nghiên cứu khác Tụi xin cam ủoan cỏc trớch dn lun ủc ghi rừ tờn ti liu trớch dn, tỏc gi v ngun gc ti liu ủú./ H Ni, ngy thỏng nm 2012 Tỏc gi lun Trần Văn Minh Trng i hc Nụng nghip H Ni Lun thc s khoa hc Nụng nghip MC LC LI CM N LI CAM OAN MC LC I - T VN .1 Tớnh cp thit ca ủ ti .1 Mc ủớch v yờu cu ca ủ ti 2.1 Mc ủớch 2.2 Yờu cu II - TNG QUAN VN NGHIấN CU Khỏi nim bt ủng sn v th trng bt ủng sn 1.1 Bt ủng sn .3 1.2 Th trng bt ủng sn Giỏ ủt v c s khoa hc xỏc ủnh giỏ ủt 2.1 Khỏi nim v giỏ ủt 2.2 C s khoa hc xỏc ủnh giỏ ủt .5 2.3 Mt s thut ng liờn quan ủn ủu giỏ quyn s dng ủt 2.4 u giỏ quyn s dng ủt 2.5 Khỏi quỏt th trng ủt ủai Vit Nam nhng nm qua 15 2.6 Kinh nghim ủu giỏ ủt mt s nc trờn th gii 17 2.7 Thc trng ủu giỏ quyn s dng ủt Vit Nam 24 III - I TNG, PHM VI, NI DUNG V PHNG PHP NGHIấN CU 44 i tng nghiờn cu 44 Phm vi nghiờn cu .44 Ni dung nghiờn cu 44 3.1 Khỏi quỏt ủiu kin t nhiờn, kinh t, xó hi ca huyn Mờ Linh 44 Trng i hc Nụng nghip H Ni Lun thc s khoa hc Nụng nghip 3.2 ỏnh giỏ thc trng ủu giỏ quyn s dng ủt ti huyn Mờ Linh 45 3.3 ỏnh giỏ hiu qu ca cụng tỏc ủu giỏ quyn s dng ủt .45 3.4 xut mt s gii phỏp ủi vi cụng tỏc ủu giỏ quyn s dng ủt .45 Phng phỏp nghiờn cu 45 4.1 Phng phỏp ủiu tra thu thp ti liu, s liu 45 4.2 Phng phỏp ủiu tra thng kờ, phõn tớch s liu .45 4.3 Phng phỏp x lý s liu bng cỏc phn mm mỏy tớnh 46 4.4 Phng phỏp chuyờn gia .46 4.5 Phng phỏp so sỏnh .46 IV - KT QU NGHIấN CU .47 Khỏi quỏt v ủiu kin t nhiờn, kinh t, xó hi huyn Mờ Linh 47 1.1 iu kin t nhiờn, ti nguyờn thiờn nhiờn 47 1.2 Thc trng phỏt trin kinh t - xó hi .50 Kt qu ủu giỏ quyn s dng ủt ti huyn Mờ Linh 52 2.1 Quy ch ủu giỏ quyn s dng ủt huyn Mờ Linh .52 2.2 D ỏn ủu giỏ quyn s dng ủt ti khu Yờn Ni, xó Vn Yờn 64 2.3 D ỏn ủu giỏ quyn s dng ủt ti khu Dc n, xó Vn Yờn 70 2.4 D ỏn ủu giỏ quyn s dng ủt ti khu Ao u, xó Trỏng Vit .77 2.5 ỏnh giỏ cụng tỏc ủu giỏ quyn s dng ủt ti huyn Mờ Linh .89 2.6 Mt s bin phỏp v cụng tỏc ủu giỏ quyn s dng ủt 96 V - KT LUN V KIN NGH .98 Kt lun 98 Kin ngh 99 PH LC Trng i hc Nụng nghip H Ni Lun thc s khoa hc Nụng nghip TI LIU THAM KHO Trng i hc Nụng nghip H Ni Lun thc s khoa hc Nụng nghip I - T VN Tớnh cp thit ca ủ ti t ủai l ti nguyờn quc gia vụ cựng quý giỏ, l c s khụng gian ca mi quỏ trỡnh sn xut, l t liu sn xut ủc bit nụng nghip, l thnh phn quan trng ca mụi trng sng, l bn phõn b cỏc khu dõn c, xõy dng cỏc cụng trỡnh kinh t, hoỏ, xó hi, an ninh v quc phũng Trong quỏ trỡnh ủi mi nn kinh t - xó hi nc ta, c ch kinh t th trng ủó tng bc ủc hỡnh thnh, cỏc thnh phn kinh t phỏt trin mnh v hỡnh thnh yu t ngun lc ủu vo cho sn xut v sn phm ủu tr thnh hng hoỏ, ủú cú ủt ủai Vic dựng giỏ ủt quy ủnh ủ thu tin giao ủt hu ht cỏc phng c nc thi gian trc ủõy cha phỏt huy ủc ngun ni lc giỏ tr ca ủt ủai v gõy nhiu hu qu to ln cho Nh nc Vỡ vy, ủ to thờm ngun lc cho ngõn sỏch Nh nc, ủỏp ng nhu cu ủt cho nhõn dõn, ủm bo tớnh cụng khai, dõn ch, hiu qu s dng ủt, Nh nc cn nghiờn cu, t chc thc hin nhõn rng mụ hỡnh ủu giỏ quyn s dng ủt cụng tỏc ủu giỏ ủt ủt hiu qu cao, cn nghiờn cu sõu hn, nht l cỏch thc t chc v thc hin ủu giỏ quyn s dng ủt cho hp lý Mờ Linh l huyn thuc vựng ủng bng, nm phớa Tõy Bc ca thnh ph H Ni, l ca ngừ th ủụ, l trung tõm kinh t, chớnh tr v húa xó hi ca thnh ph H Ni, cựng vi ch trng ủy mnh cụng nghip húa, hin ủi húa, ủi mi ủt nc, phn ủu nc ta tr thnh mt nc cụng nghip; nhng nm gn ủõy, tc ủ ủụ th húa din nhanh chúng, nn kinh t cú s chuyn dch mnh m c v lng v v cht; Tuy nhiờn, h thng cỏc cụng trỡnh phỳc li cụng cng, c s h tng k thut trờn bn huyn Mờ Linh cũn nhiu hn ch, cha ủc ủu t ủng b, ủang b xung cp nghiờm trng, ủú nhu cu v ủ ủu t xõy dng c s h tng k thut, cỏc cụng trỡnh phỳc li cụng cng ti cỏc phng huyn l rt bc thit, vy rt cn kinh phớ ủ ủu t cho xõy dng phc v thc hin ủ ỏn quy hoch xõy Trng i hc Nụng nghip H Ni Lun thc s khoa hc Nụng nghip dng nụng thụn mi trờn bn huyn phỏt huy ủc ngun ni lc t ủt ủai phc v s nghip cụng nghip hoỏ, hin ủi hoỏ ủt nc, Nh nc ta cú ch trng cho phộp ủu giỏ quyn s dng ủt to ủu t xõy dng c s h tng k thut cho cỏc phng Huyn Mờ Linh my nm qua ủó t chc ủu giỏ quyn s dng ủt, thu ngõn sỏch Nh nc hng trm t ủng Tuy nhiờn, bờn cnh nhng thnh qu ủt ủc, cỏc quy ủnh phỏp lut v thc tin hot ủng bỏn ủu giỏ cũn nhiu hn ch, h thng cỏc bn quy phm phỏp lut v bỏn ủu giỏ quyn s dng ủt cũn nhiu bt cp, thiu ủng b dn ủn cụng tỏc ủu giỏ b ủỡnh tr, chm tin ủ Xut phỏt t nhng ủ trờn, ủng thi nhm gúp phn vo vic ủy mnh cụng tỏc ủu giỏ quyn s dng ủt to ngun thu ngõn sỏch Nh nc, tụi tin hnh nghiờn cu ủ ti: ỏnh giỏ thc trng cụng tỏc ủu giỏ quyn s dng ủt mt s d ỏn ti huyn Mờ Linh, thnh ph H Ni Mc ủớch v yờu cu ca ủ ti 2.1 Mc ủớch - ỏnh giỏ ủc thc trng cụng tỏc ủu giỏ quyn s dng ủt mt s d ỏn ti huyn Mờ Linh, thnh ph H Ni - xut ủc mt s bin phỏp thit thc nhm gúp phn hon thin v nõng cao hiu qu cụng tỏc ủu giỏ quyn s dng ủt ti huyn Mờ Linh, thnh ph H Ni 2.2 Yờu cu - Nm vng cỏc bn liờn quan ủn ủu giỏ quyn s dng ủt ca Chớnh ph, B ngnh v ca U ban nhõn dõn thnh ph H Ni - S liu ủiu tra phi trung thc, khỏch quan v ủm bo ủ tin cy - Kt qu nghiờn cu phi ủm bo c s khoa hc v thc tin Trng i hc Nụng nghip H Ni Lun thc s khoa hc Nụng nghip II - TNG QUAN VN NGHIấN CU Khỏi nim bt ủng sn v th trng bt ủng sn 1.1 Bt ủng sn Bt ủng sn l cỏc ti sn khụng di di ủc, mc dự tiờu phõn loi bt ủng sn ca cỏc nc cú khỏc nhau, nhng ủu thng nht bt ủng sn bao gm ủt ủai v nhng ti sn gn lin vi ủt ủai Ti iu 181 B Lut Dõn s Vit Nam quy ủnh Bt ủng sn l cỏc ti sn khụng th di di ủc bao gm: t ủai, nh , cụng trỡnh xõy dng gn lin vi ủt ủai, k c ti sn gn lin vi nh , cụng trỡnh xõy dng ủú v cỏc ti sn khỏc gn lin vi ủt ủai, cỏc ti sn khỏc phỏp lut quy ủnh [17] t ủai l bt ủng sn nhng phỏp lut mi nc cng cú nhng quy ủnh khỏc v phm vi giao dch ủt ủai trờn th trng bt ủng sn Cỏc nc theo kinh t th trng nh M, cỏc nc EU, Nht bn, mt s nc Asean quy ủnh ủt ủai l hng hoỏ ủc giao dch trờn th trng bt ủng sn, nhng ủt ủai thuc s hu Nh nc khụng ủc mua bỏn m ch ủc chuyn quyn s dng ủt [9], [27] Vit Nam khụng phi tt c cỏc loi bt ủng sn ủu tham gia vo th trng bt ủng sn, nhiu bt ủng sn khụng phi l bt ủng sn hng hoỏ nh cỏc cụng trỡnh h tng k thut mang tớnh cht l cụng trỡnh phỳc li cụng cng s dng chung t ủai l bt ủng sn nhng theo phỏp lut v ch ủ s hu nc ta thỡ ủt ủai khụng phi l hng hoỏ, m ch cú quyn s dng ủt, c th hn l quyn s dng mt s loi ủt, ca mt s ủi tng c th v nhng ủiu kin c th mi l hng hoỏ th trng bt ủng sn Thc cht hng húa bt ủng sn trao ủi trờn th trng bt ủng sn nc ta l trao ủi giỏ tr quyn s dng ủt cú ủiu kin v quyn s hu cỏc ti sn gn lin vi ủt Trong ủú, th trng quyn s dng ủt l th trng giao dch v cỏc quyn s dng ủt: chuyn ủi, chuyn nhng, cho thuờ, cho thuờ Trng i hc Nụng nghip H Ni Lun thc s khoa hc Nụng nghip 10 thu tin s dng ủt ủ ủu t xõy dng c s h tng ca cỏc phng, gúp phn ủy nhanh quỏ trỡnh cụng nghip hoỏ, hin ủi hoỏ ủt nc 2.5.2.2 Hiu qu xó hi - u giỏ quyn s dng ủt l hỡnh thc ủm bo cho ch trng ủi ủt ly c s h tng ủc thc hin mt cỏch hiu qu, t ủu giỏ quyn s dng ủt cỏc khu ủt mi ủc hỡnh thnh, cỏc khu ủt xen kt nh l b hoang, b ụ nhim ủc ph kớn bng khu dõn c, lm gim ụ nhim mụi trng, h thng c s h tng ủc xõy dng hon chnh ủng b, gúp phn chnh trang ủụ th xanh, sch, ủp, mụi trng ủc ci thin, nõng cao ủi sng vt cht, tinh thn ca nhõn dõn - u giỏ quyn s dng ủt s khc phc ủc nhng khú khn v nhu cu ủ ủu t xõy dng c s h tng k thut cho cỏc phng, gii quyt ủ v nhu cu nh cho nhõn dõn, to cụng bng xó hi v bỡnh n th trng bt ủng sn - u giỏ quyn s dng ủt to ngun thu h tr cho s phỏt trin cỏc lnh vc giỏo dc, y t ti cỏc phng, ủõy l lnh vc cú v trớ vụ cựng quan trng chin lc phỏt trin nn kinh t, xó hi ca Quc gia núi chung v phỏt trin nn kinh t xó hi thnh ph H Ni núi riờng Trong Ngõn sỏch phng cũn eo hp, nh cú ngun huy ủng ủc t ủu giỏ quyn s dng ủt, to ủiu kin ủ chớnh quyn phng cú ngun ủu t xõy dng, nõng cp, ci to h thng trng hc, nh tr, mu giỏo, bnh vin, trm y t, ủu t mỏy múc, trang thit b dy hc, khỏm cha bnh, ủỏp ng yờu cu v c s vt cht, nõng cao cht lng dy hc v khỏm cha bnh cho nhõn dõn - Vi ngun thu ln t ủu giỏ quyn s dng ủt, bờn cnh vic ủu t xõy dng, hon thin h thng c s h tng k thut, cụng trỡnh phỳc li cụng cng, chớnh quyn phng cũn s dng mt phn h tr cho sn xut, h tr s chuyn dch c cu ngnh ngh, c cu cõy trng cho ngi nụng dõn, Trng i hc Nụng nghip H Ni Lun thc s khoa hc Nụng nghip 102 to thờm vic lm cho ngi dõn, ủc bit l nhng em h gia ủỡnh cú ủt b thu hi ủ xõy dng cỏc khu cụng nghip, khu ủụ th mi v khu vc khai thỏc qu ủt ủu giỏ quyn s dng ủt ủ to ủu t xõy dng c s h tng, nhm nõng cao ủi sng vt cht, tinh thn cho ngi dõn, tng bc thỳc ủy quỏ trỡnh cụng nghip hoỏ, hin ủi hoỏ ủt nc - V phớa Nh nc, ngoi vic phỏt huy hiu qu ti ngun thu t ủt thỡ vic ủu giỏ quyn s dng ủt ủó xúa dn nhng quan nim khụng hoc cha tha nhn ủt ủai l hng húa ủ cú ch trng, bin phỏp xõy dng cỏc chớnh sỏch nhm nõng cao hiu qu qun lý Nh nc v ủt ủai 2.5.2.3 Hiu qu ủi vi cụng tỏc qun lý v s dng ủt ủai Ngoi nhng hiu qu v mt kinh t, xó hi, ủu giỏ quyn s dng ủt cũn mang li hiu qu quan trng cụng tỏc qun lý v s dng ủt ủai, th hin cỏc ủc ủim sau: - Lp li k cng v cong tỏc qun lý ủt ủai ủc thun li v ủi vo n np, ủc bit sau cụng tỏc ủu giỏ, cụng tỏc giao ủt v cp Giy chng nhn quyn s dng ủt ủc thc hin nhanh chúng v d dng, th tc hnh chớnh ủn gin, ch mt thi gian ngn, cỏc c quan qun lý Nh nc cú th hon thnh xong t khõu giao ủt ủn khõu cp Giy chng nhn quyn s dng ủt vỡ nú cú ủy ủ cỏc c s phỏp lý cn thit theo quy ủnh, b bt nhng khõu th tc hnh chớnh khụng cn thit C th thụng qua d ỏn ủu giỏ nờu trờn Phũng Ti nguyờn v Mụi trng huyn ủó t chc giao ủt cho 76 cỏ nhõn trỳng ủu giỏ quyn s dng ủt v y ban nhõn dõn huyn Mờ Linh ủó cp cho 76 cỏ nhõn nờu trờn l 103 Giy chng nhn quyn s dng ủt vi 103 tha ủt cú tng din tớch l 12.038,20 m2 ủt - t ủai l loi hng hoỏ ủc bit vi ủc thự ủt ủai tham gia vo th trng bt ủng sn v ủc khai thỏc trit ủ tim nng giỏ tr, to ngun thu Ngõn sỏch phc v cho s nghip cụng nghip hoỏ, hin ủi hoỏ ủt nc u Trng i hc Nụng nghip H Ni Lun thc s khoa hc Nụng nghip 103 giỏ quyn s dng ủt l bin phỏp khai thỏc qu ủt hiu qu nht hin - thc hin ủc vic ủu giỏ quyn s dng ủt hiu qu, ủng b, khụng chng chộo, nhanh chúng, thun tin, gia cỏc d ỏn thỡ cụng tỏc lp quy hoch, k hoch s dng ủt, quy hoch xõy dng phi ủc thc hin trc mt bc, cú tm nhỡn chin lc v cú tớnh kh thi, trỏnh tỡnh trng xõy dng khụng cú quy hoch, cụng tỏc lp quy hoch, k hoch s dng ủt ủi vo n np v cú tớnh ủnh hng - Cụng tỏc ủu giỏ quyn s dng ủt giỳp cho cỏc nh qun lý cú c s tng bc hn ch cỏc tiờu cc, thit hi v kinh t cho Nh nc cụng tỏc qun lý ủt ủai, to lc hỳt mnh m cỏc nh ủu t vo phng ủu t thc hin cỏc d ỏn, to ủiu kin thun li ủ ủt ủai ủc s dng hiu qu, tit kim v ủỳng phỏp lut - u giỏ quyn s dng ủt l mt nhng c s, cn c ủ Nh nc ủiu chnh giỏ ủt sỏt vi giỏ th trng hn, hỡnh thnh th trng bt ủng sn lnh mnh, gúp phn to mt bng giỏ c, to s n ủnh cho th trng bt ủng sn Do ủú, cựng vi mt mc ủớch l khai thỏc hiu qu qu ủt, huy ủng ti ngun cho Ngõn sỏch ủ thc hin ch trng giao ủt cú thu tin s dng ủt thụng qua ủu giỏ quyn s dng ủt cú nhng u th vt tri so vi c ch "ủi ủt ly cụng trỡnh" ủc ỏp dng ti nhiu phng mt thi gian di trc ủõy 2.6 Mt s bin phỏp v cụng tỏc ủu giỏ quyn s dng ủt 2.6.1 Bin phỏp v chớnh sỏch ca Nh nc Tip tc hon thin h thng phỏp lut ủt ủai, cỏc c ch chớnh sỏch ủm bo ủng b, thng nht, ủng thi thỏo g cỏc vng mc, khú khn ủ th trng phỏt trin ng thi cn ci cỏch th tc hnh chớnh, quy ủnh rừ trỏch Trng i hc Nụng nghip H Ni Lun thc s khoa hc Nụng nghip 104 nhim ca cỏc t chc, cỏ nhõn v ch ti x lý quỏ trỡnh trin khai d ỏn Kiờn quyt thu hi cỏc d ỏn chm trin khai, cỏc d ỏn ca cỏc ch ủu t khụng ủ nng lc theo quy ủnh ca phỏp lut Khuyn khớch ủu t cỏc d ỏn xõy dng h tng k thut cỏc khu ủt ủ ủu giỏ quyn s dng ủt nhm to Ngun ủu t xõy dng h tng k thut, cụng trỡnh phỳc li cụng cng v thc hin quy hoch xõy dng nụng thụn mi trờn ton quc núi chung v huyn Mờ Linh núi riờng 2.6.2 Bin phỏp v k thut Nghiờn cu v hon thin h thng chớnh sỏch v quy ch ủu giỏ quyn s dng ủt, ỏp dng thng nht trờn phm vi ton quc Giỏ ủt Nh nc quy ủnh cn ủ mc chi tit cỏc trng hp khỏc nhau, ủc bit cn bỏm sỏt giỏ ủt chuyn nhng trờn th trng Cỏc quy trỡnh ca d ỏn ủu giỏ quyn s dng ủt cn ủc x lý nhanh, gn ủc bit l khõu lp, duyt quy hoch v gii phúng mt bng vỡ ủõy l khõu quan trng v l cụng ủon m ủng ủ trin khai bc tip theo ca d ỏn i vi cỏc d ỏn ủu giỏ ủt cn ủc ủu t h tng ủng b trc ủu giỏ, mt mt lm tng giỏ tr ủt tha ủt, mt khỏc ủ sau trỳng ủu giỏ ngi trỳng ủu giỏ np tin ủy ủ v xõy dng ủc nh ủ Phng thc ủu giỏ cng cũn bt cp, ủ trỏnh ủu giỏ cú hin tng thụng ủng, múc ni dỡm giỏ gia nhng ngi tham gia ủu giỏ vi thỡ ngi tham d ch ủc ủng ký tha ủt ti phiờn ủu giỏ, rỳt ngn thi gian b giỏ, xõy dng giỏ sn gn sỏt vi giỏ chuyn nhng trờn th trng v thc hin ủu giỏ theo nhúm, qua mt ln b giỏ 2.6.3 Bin phỏp v c ch ti chớnh Nh nc cn cú c ch ti chớnh b trớ Ngn ng trc ủ phc v cho vic ủu t xõy dng h tng k thut khu ủt ủ ủu giỏ quyn s dng ủt, sau ủú s thu hi t khon thu tin ủu giỏ mang li Trng i hc Nụng nghip H Ni Lun thc s khoa hc Nụng nghip 105 Nh nc cn cú chớnh sỏch khuyn khớch cho vay ủu t kinh doanh bt ủng sn nhm phỏt trin sn giao dch bt ủng sn, ủng thi tng ngun thu cho Ngõn sỏch Nh nc t thu thu nhp cỏ nhõn, l phớ trc b thc hin chuyn quyn Nh nc cn cú c ch phõn b v s dng ngun thu t tin ủu giỏ quyn s dng ủt mt cỏch cụng khai, minh bch v hiu qu V - KT LUN V KIN NGH Kt lun T thc hin Lut t ủai 2003, cụng tỏc qun lý ủt ủai trờn bn huyn Mờ Linh ủó cú nhiu chuyn bin tớch cc, gúp phn n ủnh xó hi v phỏt trin kinh t ủu t xõy dng h tng k thut nhiu cụng trỡnh c bit nm gn ủõy nn kinh t phỏt trin theo hng cụng nghip hoỏ, hin ủi hoỏ v sau sỏp nhp gii hnh chớnh v thnh ph H Ni th trng bt ủng sn ti huyn Mờ Linh tr nờn sụi ủng, cụng tỏc ủu giỏ quyn s dng ủt cng phỏt trin T kt qu nghiờn cu, ủỏnh giỏ thc trng cụng tỏc ủu giỏ quyn s dng ủt ti mt s phng trờn bn huyn Mờ Linh tỏc gi lun rỳt mt s kt lun nh sau: - Trong nm (t nm 2008 - 2012), U ban nhõn dõn huyn Mờ Linh ủó Trng i hc Nụng nghip H Ni Lun thc s khoa hc Nụng nghip 106 bỏn ủu giỏ cụng khai trờn bn huyn vi d ỏn ủu giỏ quyn s dng ủt ủu 141 tha ủt vi tng din tớch l 16.666,72 m2 ti cỏc xó Vn Yờn v xó Trỏng Vit; s tin m ủu giỏ quyn s dng ủt mang li cho ngõn sỏch Nh nc lờn ti 134.627.731.500 t ủng t ủú giỳp cho huyn nh cú kinh phớ ủu t xõy dng c s h tng k thut, xõy dng cỏc cụng trỡnh phỳc li cụng cng v phc v cho mc tiờu phỏt trin kinh t xó hi ca huyn Mờ Linh v thnh ph H Ni - Thụng qua d ỏn ủu giỏ nờu trờn Phũng Ti nguyờn v Mụi trng huyn ủó t chc giao ủt cho 76 cỏ nhõn trỳng ủu giỏ quyn s dng ủt v U ban nhõn dõn huyn Mờ Linh ủó cp cho 76 cỏ nhõn nờu trờn l 103 Giy chng nhn quyn s dng ủt vi 103 tha ủt cú tng din tớch l 12.038,20 m2 ủt - Do cỏc h gia ủỡnh, cỏ nhõn trỳng ủu giỏ quyn s dng ủt ủó khụng np tin trỳng ủu giỏ thi hn quy ủnh, y ban nhõn dõn huyn Mờ Linh ủó phi ban hnh Quyt ủnh hy b kt qu trỳng ủu giỏ ủi vi 38 tha ủt ca 18 h gia ủỡnh trỳng ủu giỏ v tch thu s tin bo lónh np ngõn sỏch Nh nc l 1.710.000.000 ủng - Trong vic xõy dng quy ch ủu giỏ quyn s dng ủt, U ban nhõn dõn huyn Mờ Linh ủó ỏp dng, ban hnh quy ch ủu giỏ quyn s dng ủt Thc t thc hin quy ch ủu giỏ quyn s dng ủt ti huyn Mờ Linh cho thy quy ch ủu giỏ mt vũng qua mt ln b giỏ theo nhúm l quy ch u vit hn quy ch ủu giỏ theo tng tha ủu nhiu vũng qua nhiu ln b giỏ vỡ mt ớt thi gian, hn ch ủc cỏc tiờu cc thụng ủng, múc ni dỡm giỏ, hn ch tht thoỏt tin ca Nh nc - u giỏ quyn s dng ủt ủó tỏc ủng ti cụng tỏc qun lý ủt ủai ca cỏc cp, ủú ủũi hi vic qun lý, s dng ủt ủai ngy cng phi cht ch v hon thin hn, ủu giỏ quyn s dng ủt ủó to ngun thu cho s phỏt trin ủu t vo cỏc lnh vc giỏo dc, y t, hoỏ xó hi ti cỏc phng v gúp phn gim sc ộp v nh , ủt ủi vi xó hi Trng i hc Nụng nghip H Ni Lun thc s khoa hc Nụng nghip 107 - Thc trng cụng tỏc ủu giỏ quyn s dng ủt ti huyn Mờ Linh tin ủ thc hin cũn chm, s lng d ỏn ớt, quy mụ din tớch nh Kin ngh Vi cng v l thnh viờn T cụng tỏc giỳp vic cho Hi ủng ủu giỏ quyn s dng ủt huyn Mờ Linh ủiu hnh cỏc phiờn ủu giỏ quyn s dng ủt ti d ỏn trờn, tỏc gi lun cú mt s kin ngh nh sau: - Thc hin xõy dng Quy ch ủu giỏ theo hỡnh thc ủu giỏ theo nhúm, qua mt ln b giỏ va tit kim thi gian, va hn ch ủc tiờu cc thụng ủng múc ni dỡm giỏ ca ngi tham gia ủu giỏ Khụng nờn ủu giỏ theo hỡnh thc ủu tng tha, ủu nhiu vũng, qua nhiu ln b giỏ - Xõy dng mt th trng bt ủng sn lnh mnh, cú cỏc t chc chuyờn hot ủng v lnh vc bt ủng sn núi chung v th trng ủt ủai núi riờng - Xõy dng giỏ sn ủu giỏ sỏt vi giỏ chuyn nhng ca th trng - La chn thi ủim t chc ủu giỏ thớch hp, trỏnh t chc ủu giỏ vo thi ủim th trng bt ủng sn m ủm, ủúng bng s gõy mt thi gian v tht thoỏt tin ca Nh nc giỏ trỳng thp - Khai thỏc qu ủt xen kt khu dõn c v cỏc khu ủt canh tỏc khụng hiu qu cho nng sut thp ủ gii phúng mt bng to qu ủt sch t chc ủu giỏ lm tng ngun thu ngõn sỏch Nh nc, cú kinh phớ ủu t xõy dng h tng k thut, cỏc cụng trỡnh phỳc li cụng cng - ngh U ban nhõn dõn huyn Mờ Linh tip tc t chc ủu giỏ cỏc tha ủt ủó hu kt qu trỳng ủu giỏ v cỏc khu ủt cũn li cha t chc ủu giỏ ủ tng thu ngõn sỏch Nh nc, trỏnh lóng phớ ủt - Nh nc cn cú chớnh sỏch ni lng c ch cho vay vn, khuyn khớch ủu t lnh vc kinh doanh bt ủng sn nhm phỏt trin th trng bt ủng sn, ủng thi tng ngun thu cho Ngõn sỏch Nh nc t thu thu nhp cỏ nhõn, l phớ trc b thc hin giao dch v chuyn quyn s dng ủt Trng i hc Nụng nghip H Ni Lun thc s khoa hc Nụng nghip 108 PH LC S ủ 1: S ủ quy hoch chi tit chia lụ khu Yờn Ni, xó Vn Yờn Trng i hc Nụng nghip H Ni Lun thc s khoa hc Nụng nghip 109 Trng i hc Nụng nghip H Ni Lun thc s khoa hc Nụng nghip 110 S ủ 2: S ủ quy hoch chi tit chia lụ khu Dc n, xó Vn Yờn Trng i hc Nụng nghip H Ni Lun thc s khoa hc Nụng nghip 111 Trng i hc Nụng nghip H Ni Lun thc s khoa hc Nụng nghip 112 S ủ 3: S ủ quy hoch chi tit chia lụ khu Ao u, xó Trỏng Vit Trng i hc Nụng nghip H Ni Lun thc s khoa hc Nụng nghip 113 TI LIU THAM KHO B Ti chớnh (2003), Quyt ủnh s 22/2003/Q-BTC ngy 18/12/2003 v c ch ti chớnh vic s dng qu ủt to xõy dng h tng k thut, H Ni B Ti chớnh (2005), Thụng t s 34/2005/TT-BTC ngy 12/5/2005 Hng dn vic xỏc ủnh giỏ ủim v chuyn giao ti sn nh nc ủ bỏn ủu giỏ, H Ni B Ti nguyờn v Mụi trng (2004), Ti liu hng dn thi hnh Lut t ủai 2003, NXB Bn ủ, H Ni B Ti nguyờn v Mụi trng (2005), "Chng trỡnh tng cng nng lc qun lý ủt ủai v mụi trng", Bỏo cỏo hi tho nh giỏ ủt Vit Nam, H Ni B T phỏp (2010), Thụng t s 23/2010/TT-BTP ngy 06/12/2010 quy ủnh chi tit v hng dn thc hin Ngh ủnh s 17/2010/N-CP ngy 04/3/2010 ca Chớnh ph v bỏn ủu giỏ ti sn v Vn bn s 3175/BTP-BTTP ngy 09/9/2010 v vic Hi ủng bỏn ủu giỏ quyn s dng ủt, H Ni B Xõy dng - B KHT - B TNMT - B TC (2003), Bỏo cỏo hi tho phỏt trin v qun lý th trng bt ủng sn Vit Nam, H Ni Cỏc Quy ch ủu giỏ quyn s dng ủt v cỏc Quyt ủnh phờ duyt kt qu trỳng ủu giỏ ti huyn Mờ Linh, H Ni Chơng trình hợp tác Việt Nam - Thuỵ Điển đổi hệ thống địa (2002), Giáo trình Định giá đất, Hà Nội Chu Vn Thnh (2000), C s khoa hc cho vic hoch ủnh cỏc chớnh sỏch v s dng hp lý qu ủt ủai, ti nghiờn cu khoa hc ủc lp cp Nh nc, H Ni 10 Chớnh ph (2004, 2007), Ngh ủnh 188/2004/N-CP ngy 16/11/2004 v phng phỏp xỏc ủnh giỏ ủt v khung giỏ cỏc loi ủt v Ngh ủnh 123/2007/N-CP ngy 27/7/2007 v sa ủi, b sung mt s ủiu ca Ngh ủnh Trng i hc Nụng nghip H Ni Lun thc s khoa hc Nụng nghip 114 s 188/2004/N-CP ngy 16/11/2004 11 Chớnh ph (2004), Ngh ủnh 181/2004/N-CP ngy 29/10/2004 v hng dn thi hnh Lut t ủai 12 Hin phỏp nm 1946, 1959, 1980, 1992, Phỏp lnh thi hnh ỏn dõn s nm 1989 13 Khoa lut - i hc quc gia H Ni (2002), Hi tho xõy dng c s phỏp lý v th trng quyn s dng ủt Vit Nam, H Ni 14 Lut t ủai 1993 (1993); Lut sa ủi, b sung mt s ủiu ca Lut t ủai nm 1998 (1998); Lut sa ủi, b sung mt s ủiu ca Lut t ủai nm 2001 (2001), NXB chớnh tr quc gia, H Ni 15 Lut t ủai 2003 (2004), NXB chớnh tr quc gia, H Ni 16 Nhan i Tnh (1999), i hc chớnh tr Bỡnh ụng - i Loan, Phõn tớch lý lun v s dng ủt nụng nghip (Tụn Gia Huyờn dch), H Ni 17 Nguyễn Đình Bồng (2005), Nghiên cứu đổi hệ thống quản lý đất đai để hình thành phát triển thị trờng bất động sản Việt Nam, Đề tài nghiên cu khoa hc cp Nh nc v Giỏo trỡnh th trng Bt ủng sn, Nh xut bn Nụng nghip 18 Nguyn Th Minh (2010), c san tuyờn truyn phỏp lut ch ủ ủu giỏ ti sn v phỏp lut v ủu giỏ ti sn, H Ni 19 Nguyn Thanh Tr, H Th Lam Tr (2004), Bi ging nh giỏ ủt, Trng i hc nụng nghip H Ni 20 Nguyễn Văn Xa (2004), Bài giảng Định giá đất dành cho cao học, Trờng Đại học nông nghiệp Hà Nội 21 Paula Samuelson, William D.Nordhaus - Kinh t hc, (V Cng, inh Xuõn H, Nguyn Xuõn Nguyờn, Trn ỡnh Ton dch), NXB Thng kờ 22 Phũng Ti nguyờn v Mụi trng (2010, 2012), Kt qu kim kờ ủt ủai nm 2010 v kt qu thng kờ ủt ủai nm 2012 huyn Mờ Linh, H Ni 23 Phũng thng kờ huyn Mờ Linh (2011), Niờn giỏm thng kờ nm 2011 Trng i hc Nụng nghip H Ni Lun thc s khoa hc Nụng nghip 115 24 Phạm Ngô Hiếu (2005), Đánh giá hiệu công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn thành phố Hà Nội v Phm Ngc Vn (2007), ỏnh giỏ hiu qu cụng tỏc ủu giỏ quyn s dng ủt trờn bn thnh ph Vinh, Ngh An, Lun thc s nụng nghip, i hc Nụng nghip H Ni 25 Quc hi (2006), Lut Kinh doanh bt ủng sn 26 Th tng Chớnh ph (2005), Quyt ủnh s 216/2005/Q-TTg ngy 31/8/2005 v v ủu giỏ quyn s dng ủt ủ giao ủt cú thu tin s dng ủt, cho thuờ ủt, H Ni 27 Trn Th Ngc (2001), Bỏo cỏo v qun lý v phỏt trin th trng Bt ủng sn Thnh ph H Chớ Minh, Thnh ph H Chớ Minh 28 U ban nhõn dõn huyn Mờ Linh (2010, 2011), Bỏo cỏo quy hoch s dng ủt huyn Mờ Linh giai ủon 2010 - 2020, tm nhỡn ủn nm 2050 v Bỏo cỏo tỡnh hỡnh phỏt trin kinh t, xó hi huyn Mờ Linh nm 2011, H Ni 29 U ban nhõn dõn thnh ph H Ni (2008, 2010), Quyt ủnh s 43/2008/Q-UBND ngy 23/10/2008 v Quyt ủnh s 29/2010/Q-UBND ngy 14/9/2010 30 U ban nhõn dõn tnh Vnh Phỳc (2006), Quyt ủnh s 75/2006/QUBND ngy 06/10/2006 v ban hnh Quy ch ủu giỏ quyn s dng ủt ủ xỏc ủnh giỏ ủt giao cú thu tin s dng ủt hoc cho thuờ ủt 31 Viện Nghiên cứu Địa (2003), Báo cáo kết nghiên cứu đề tài Nghiên cứu đánh giá hiệu việc đấu giá quyền sử dụng đất thành phố Hà Nội số địa phơng phục vụ việc xây dựng Luật Đất đai mới, Hà Nội 32 Viện Nghiên cứu Địa (2003), Báo cáo kết nghiên cứu đề tài Khảo sát, đánh giá hiệu việc Nhà nớc thu hồi đất trớc quy hoạch sách đền bù giải phóng mặt đất khu vực dự án có gia tăng giá trị, Hà Nội Trng i hc Nụng nghip H Ni Lun thc s khoa hc Nụng nghip 116 [...]... ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy ñịnh ñược công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 hàng năm ñược sử dụng làm căn cứ ñể tính thuế sử dụng ñất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng ñất, tính tiền sử dụng ñất và tiền thuê ñất khi ñược Nhà nước giao ñất, cho thuê ñất không thông qua ñấu giá quyền sử dụng ñất hoặc ñấu thầu dự án có sử dụng ñất; tính giá trị quyền sử dụng ñất khi giao... viên * Về trình tự, thủ tục mở phiên ñấu giá Cuộc bán ñấu giá tài sản sẽ do ñấu giá viên chủ trì Người bán ñấu giá tài sản phải công bố nội quy bán ñấu giá và những vấn ñề cần thiết khác trước khi tiến hành bán ñấu giá Khi ñiều hành cuộc bán ñấu giá, người bán ñấu giá phải tiến hành lập biên bản bán ñấu giá Người lập biên bản và ñấu giá viên ký vào biên bản Khi cuộc ñấu giá thành thì người mua ñược tài... báo) bán ñấu giá (8) Bán ñấu giá vật nuôi (9) Bán ñấu giá bất ñộng sản (10) Bán ñấu giá tại các cơ sở bán ñấu giá (11) Bán ñấu giá nông trại (12) Bán ñấu giá tài sản di chúc và nợ phá sản (13) Bán ñấu giá máy móc và thiết bị (14) Bán ñấu giá ôtô Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ……………………… 29 (15) Thanh lý tài sản doanh nghiệp (16) Bán ñấu giá ñồ cổ và ñấu giá ñể... thời gian sử dụng ðất có hạn về số lượng cung cấp nhưng nó lại cho một chức năng sử dụng xác ñịnh như nhà ở có nghĩa là sự ñầu tư không hoàn toàn bất biến 2.4.3 Các phương pháp ñịnh giá trong ñấu giá quyền sử dụng ñất Có nhiều phương pháp ñịnh giá ñất ñể thực hiện ñấu giá quyền sử dụng Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ……………………… 20 ñất, có thể sử dụng một số các... tế tăng trưởng mạnh, giá ñất ñược hiểu là thể hiện về mặt giá trị của quyền sở hữu ñất ñai Xét về phương diện tổng quát, giá ñất là giá bán quyền sở hữu ñất, chính là mệnh giá của quyền sở hữu thửa ñất ñó trong không gian và thời gian xác ñịnh Ở nước ta, ñất ñai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý, giá cả ñất ñai là giá chuyển nhượng quyền sử dụng ñất, là giá trị hiện hành của ñịa... trị quyền sử dụng ñất [4] Nhưng việc thực hiện những quyền này lại bị hạn chế bởi các ñiều kiện cần thiết ñể không dẫn ñến tích tụ ñất, bảo ñảm mỗi người ñều có ñất ñể canh tác, sản xuất và có ñất nhà ñể ở 2.3 Một số thuật ngữ liên quan ñến ñấu giá quyền sử dụng ñất - ðấu giá: Là bán bằng hình thức ñể cho người mua lần lượt trả giá, ai trả giá cao nhất thì trúng ñấu giá - ðấu thầu: Là ñấu giá trước công. .. tiền sử dụng ñất, thu lệ phí trước bạ, tính bồi thường khi Nhà nước thu hồi ñất; tính tiền bồi thường ñối với người có hành vi Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ……………………… 18 vi phạm pháp luật về ñất ñai mà gây thiệt hại cho Nhà nước [15] Giá ñất hình thành do ñấu giá quyền sử dụng ñất hoặc ñấu thầu dự án có sử dụng ñất Giá ñất này phản ánh chính xác giá trị thực. .. nhận bán với giá rẻ nhất thì ñược giao cho làm hoặc ñược bán hàng - ðịnh giá: Là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục ñích ñã ñược xác ñịnh, tại một thời ñiểm xác ñịnh - ðịnh giá ñất: ðược hiểu là sự ước tính về giá trị của quyền sử dụng ñất bằng hình thái tiền tệ cho một mục ñích sử dụng ñã ñược xác ñịnh, tại một thời ñiểm xác ñịnh - Giá cả:... hiểu giá cả thị trường) Giá tối thiểu không ñược công bố cho người tham gia ñấu giá biết Thông thường tài sản sẽ không ñược bán nếu giá ñược trả thấp hơn giá tối thiểu Do ñấu giá viên hiểu biết về giá trị tài sản nên người có tài sản bán ñấu giá thường giao cho ñấu giá viên quyết ñịnh giá khởi ñiểm Giá khởi ñiểm ñược công bố công khai ñể người tham gia ñấu giá biết Người ñiều hành phiên ñấu giá sẽ có quyền. .. mặt giá trị của quyền sở hữu ñất ñai Xét về phương diện tổng quát, giá ñất là giá bán quyền sở hữu, quyền sử dụng ñất, chính là mệnh giá của quyền sở hữu, quyền sử dụng thửa ñất ñó trong không gian và thời gian xác ñịnh [6] 2.2 Cơ sở khoa học xác ñịnh giá ñất Trong giai ñoạn hiện nay, giá ñất và ñịnh giá ñất là vấn ñề ñang ñược quan tâm, chú trọng của nhiều cấp, nhiều ngành Vì vậy, xác ñịnh cơ sở hình ... s dng ủt mt s d ỏn ti huyn Mờ Linh, thnh ph H Ni Mc ủớch v yờu cu ca ủ ti 2.1 Mc ủớch - ỏnh giỏ ủc thc trng cụng tỏc ủu giỏ quyn s dng ủt mt s d ỏn ti huyn Mờ Linh, thnh ph H Ni - xut ủc mt... phỏp ủnh giỏ ủt quan trng nht, thng dựng nht, ủc s dng nhiu nc trờn th gii [19], [20] - Phng phỏp thu nhp: Phng phỏp thu nhp l mt nhng phng phỏp ủnh giỏ ủt thng dựng nht, nú cng l phng phỏp c bn... cựng ton th cỏc thy, cụ giỏo khoa Ti nguyờn v Mụi trng, cỏc ủng lónh ủo U ban nhõn dõn huyn Mờ Linh, cỏc Phũng, Ban ca huyn Mờ Linh v nhng ngi thõn li cm n trõn thnh nht T ủỏy lũng mỡnh, tụi