Đang tải... (xem toàn văn)
Hợp đồng thuê nhà là một dạng của hợp đồng thuê tài sản. Tuy nhiên, do nhà là một loại bất động sản có giá trị lớn, dễ xảy ra tranh chấp giữa các bên tham gia giao dịch nếu họ không thỏa thuận đầy đủ các điều khoản cơ bản của hợp đồng, vì vậy, Bộ luật dân sự năm 1995 trước đây, cũng như nay là Bộ luật dân sự năm 2005 tách riêng hợp đồng thuê nhà thành một mục và điều chỉnh nhu một dạng thuê tài sản đặc biệt. Thêm vào đó, hợp đồng thuê nhà không những phải tuân theo quy định của Bộ luật dân sự hiện hành mà còn phải tuân theo các quy định của Luật nhà ở năm 2005 và các văn bản hướng dẫn thi hành.
MỤC LỤC MỞ ĐẦU Ngày nay, việc thuê nhà với mục đích để ở, hay thuê nhà để kinh doanh, buôn bán, làm dịch vụ ngày trở nên phổ biến, đặc biệt khu đô thị, khu công nghiệp Do nhu cầu ngày tăng nhà ở, nhà để làm văn phòng, làm trụ sở giao dịch, nên giao dịch thuê nhà bị “đóng băng” so với giao dịch mua bán bất động sản nói chung mua bán nhà nói riêng Thậm chí, giá cho thuê nhà lúc tăng, đặc biệt đồng ngoại tệ mạnh Đôla Mỹ, Ơrô tăng giá so với đồng Việt Nam Hợp đồng thuê nhà dạng hợp đồng thuê tài sản Tuy nhiên, nhà loại bất động sản có giá trị lớn, dễ xảy tranh chấp bên tham gia giao dịch họ không thỏa thuận đầy đủ điều khoản hợp đồng, vậy, Bộ luật dân năm 1995 trước đây, Bộ luật dân năm 2005 tách riêng hợp đồng thuê nhà thành mục điều chỉnh nhu dạng thuê tài sản đặc biệt Thêm vào đó, hợp đồng thuê nhà phải tuân theo quy định Bộ luật dân hành mà phải tuân theo quy định Luật nhà năm 2005 văn hướng dẫn thi hành Để tìm hiểu rõ chế định hợp đồng thuê nhà, với đề tài nghiên cứu: “Nhận xét định Tòa án cấp sơ thẩm, phân tích nêu hướng giải vụ án theo quan điểm nhóm Từ đánh giá quy định pháp luật hành áp dụng tình nêu trên”, sau chúng em xin phân tích vụ án sâu làm rõ vấn đề pháp lý liên quan đến hợp đồng thuê nhà Từ nhóm em xin nêu lên kiến nghị để hoàn thiện quy định hợp đồng thuê nhà NỘI DUNG A TÌNH HUỐNG: Nguyên đơn: Võ Thị Thanh – Chủ Doanh nghiệp tư nhân khách sạn Hoàng Thy Bị đơn: Công ty CP Bầu Trời Xanh Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan: Ngân hàng thương mại cổ phần Đông Á Ông Trần Hữu Anh Theo đơn khởi kiện ngày 21/8/2008 biên tự khai ghi lời khai, nguyên đơn trình bày: Doanh nghiệp tư nhân khách sạn Hoàng Thy (sau gọi tắt Doanh nghiện tư nhân Hoàng Thy) có Giấy phép đăng kí kinh doanh số 4101002913 Sở Kế hoạch Đầu tư TP Hồ Chí Minh cấp lần đầu ngày 13/01/2001, theo Doanh nghiệp tư nhân Hoàng Thy phép kinh doanh nhiều lĩnh vực, có kinh doanh nhà, môi giới bất động sản, cho thuê văn phòng Ngôi nhà gắn liền với quyền sử dụng 418 đường Trần Phú, TP Hồ Chí Minh thuộc quyền sở hữu hợp pháp Doanh nghiệp tư nhân Hoàng Thy theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AE 167332 UBND Quận cấp ngày 7/9/2006 Ngày 11/4/2008 nguyên đơn Công ty CP Bầu Trời Xanh (sau gọi tắt Công ty Bầu Trời Xanh) có ký hợp đồng thuê nhà số 03/08/HĐ – BĐS thuê nhà số 418 Trần Phú làm văn phòng kinh doanh, sinh hoạt mục đích khác pháp luật cho phép Thời hạn cho thuê theo hợp đồng 10 năm với giá thuê 532.125.000 đồng/ tháng bao gồm thuế VAT, việc trả tiền thuê nhà trả theo tháng trả vào ngày 15 hàng tháng Hợp đồng thuê nhà người đại diện hai bên ký tên đóng dấu không công chứng, chứng thực Theo hợp đồng số 03/08/HĐ – BĐS ngày 11/4/2008 Công ty Bầu Trời Xanh phải đặt cọc cho Doanh nghiệp Hoàng Thi số tiền 1.451.340.000 đồng để đảm bảo thực hợp đồng Số tiền Công ty Bầu trời xanh giao đủ Sau kí hợp đồng thuê nhà với nguyên đơn, Công ty Bầu Trời Xanh cho Ngân hàng thương mại CP Đông Á thuê lại theo hợp đồng số 27/08/HĐ – BĐS ngày 26/6/2008 với giá thuê tăng thêm so với giá thuê nguyên đơn 15%/ tháng Do trình thuê nhà, Công ty Bầu Trời Xanh không thực nghĩa vụ bên thuê trả tiền thuê nhà đủ hạn Cụ thể, từ tháng 8/2008 đến nay, bị đơn chưa toán tiền thuê nhà cho nguyên đơn Do đó, theo Điều hợp đồng thuê nhà chấm dứt hợp đồng thuê nhà nguyên đơn có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng sau 15 ngày kể từ ngày thông báo văn trường hợp Bên B có hành vi sau: chậm toán tiền thuê nhà 10 ngày mà lý đáng kể từ ngày đến hạn toán Vì vậy, nguyên đơn khởi kiện yêu cầu chấm dứt hợp đồng thuê nhà, buộc Công ty Bầu Trời Xanh phải trả tiền thuê nhà thiếu ngày xét xử, tiền cọc trả tiền hưởng lợi từ việc cho Ngân hàng Đông Á thuê lại Bị đơn trình bày: Việc lý hợp đồng thuê nhà cho thuê lại nguyên đơn trình bày Tuy nhiên, việc bị đơn không thực nghĩa vụ trả tiền thuê nhà cho nguyên đơn từ tháng 10/2008 đến bị đơn thực nghĩa vụ toán cho Bở lẽ, sau ký hợp đồng thuê nhà số 03/08/HĐ – BĐS, ngày 22/8/2008 bà Thanh_là chủ Doanh nghiệp tư nhân Hoàng Thy kí chuyển nhượng nhà đất 418 đường Trần Phú cho ông Trần Hữu Anh Hồ sơ mua bán nhà công chứng vào ngày 10/9/2008 xong thủ tục đóng thuế hai bên chưa làm thủ tục bàn giao nhà bà Thanh ông Anh phát sinh tranh chấp Hơn nữa, sau thuê nhà, thang máy tòa nhà bị hỏng không sử dụng được, phía bị đơn thông báo cho phía nguyên đơn tiến hành sửa chữa, phía nguyên đơn tiến hành kiểm tra xác nhận tình trạng hỏng hóc thang máy không tiến hành sữa chữa Vì vậy, phía bị đơn không đồng ý với yêu cầu nguyên đơn, công ty đồng ý chấm dứt hợp đồng thuê nhà phía nguyên đơn phải bồi thường gấp lần tiền cọc thỏa thuận hợp đồng thuê nhà số 03/08/HĐ – BĐS 7.256.700.000 đồng Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan, ông Trần Hữu Anh trình bày: Việc chuyển nhượng nhà gắn liền với quyền sử dụng đất 418 Trần Phú phía bị đơn trình bày, giá chuyển nhượng 3600 lượng vàng SJC Trong trình thực hợp đồng chuyển nhượng nhà gắn liền với quyền sử dụng đất, ông Doanh nghiệp tư nhân Hoàng Thy phát sinh tranh chấp Tuy nhiên, đến nay, tranh chấp ông Doanh nghiệp tư nhân Hoàng Thi giải theo Quyết định số 22/2009/QĐST – DS ngày 23/4/2009 TAND Quận 5, theo hai bên thỏa thuận tiếp tục thực hợp đồng chuyển nhượng ký ngày 10/9/2008, ông chưa toán nốt số tiền thiếu 413,5 lượng vàng SJC cho Doanh nghiệp tư nhân Hoàng Thy chưa nhận nhà Người có quyền lợi, nghĩa vụ liện quan, Ngân hàng thương mại cổ phần Đông Á trình bày: Việc ký hợp đồng thuê lại nhà 418 Trần Phú nguyên đơn bị đơn trình bày TAND Quận Bản án sơ thẩm số 33/2009/DS – ST giải vụ án với nhận định: Các bên ký hợp đồng thuê nhà với thời hạn tháng công chứng nên vào Điều 492 BLDS 2005 hợp đồng thuê nhà số 03/08/HĐ – BĐS ngày 11/4/2008 bị vô hiệu mặt hình thức Doanh nghiệp Hoàng Thy bán nhà 418 Trần Phú cho ông Anh, vào Điều 10 Luật nhà 2005 Điều 450 BLDS 2005 nhà 418 Trần Phú chưa sang tên trước bạ hợp đồng mua bán nhà chứng thực phòng công chứng đồng thời hai bên giải xong vụ kiện tranh chấp hợp đồng mua bán nhà Quyết định số 22/2009/QĐST – DS ngày 23/4/2009 TAND Quận 5, nên kể từ ngày 10/9/2008 ông Anh chủ sở hữu nhà 418 Trần Phú Tuy nhiên, trog trình giải vụ án này, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Trần Hữu Anh yêu cầu bị đơn trả tiền thuê nhà từ ngày 10/9/2008 đến nên Tòa án không xem xét giải vụ án khác bên có yêu cầu Xét thấy, hợp đồng thuê nhà số 03/08/HĐ – BĐS ngày 11/4/2008 bị vô hiệu lỗi hai bên Do đó, vào điểm d Mục Phần Nghị số 01/2003/NQ – HĐTP ngày 16/4/2003 Hồi đồng thẩm phán TANDTC hướng dẫn áp dụng pháp luật việc giải số loại tranh chấp dân sự, hôn nhân gia đình, không chấp nhận yêu cầu phạt cọc nguyên đơn Do hợp đồng thuê nhà số 03/08/HĐ – BĐS ngày 11/4/2008 bị vô hiệu nên hợp đồng cho thuê lại nhà số 27/08/HĐ – BĐS ngày 26/6/2008 Công ti Bầu Trời Xanh với Ngân hàng thương mại cổ phần Đông Á vô hiệu Từ nhân định trên, TAND Quận tuyên xử: Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện nguyên đơn Tuyên xử hợp đồng thuê nhà số 03/08/HĐ – BĐS ngày 11/4/2008 bị vô hiệu Buộc bà Võ Thị Thanh phải hoàn trả sô tiền thuê nhà tháng 4, 5, mà Công ty Bầu Trời Xanh toán 1.933.387.500 đồng tiền đặt cọc 1.451.340.000 đồng cho Công ty Bầu Trời Xanh Buộc Ngân hàng thương mại cổ phần Đông Á bàn giao lại nhà 418 Trần Phú cho ôn Trần Hữu Anh tạm quản lý Ngoài ra, án tuyên án phí quyền kháng cáo B LÝ THUYẾT: I Khái quát chung hợp đồng thuê nhà: Khái niệm: Căn vào Điều 480 Bộ luật dân năm 2005 vầ đối tượng hợp đồng thuê nhà, ta đưa định nghĩa: Hợp đồng thuê nhà thỏa thuận bên cho thuê bên thuê, theo bên cho thuê có nghĩa vụ giao nhà cho thuê cho bên thuê nhà Bên thuê nhà có nghĩa vụ trả tiền thuê nhà theo thỏa thuận bên theo quy định pháp luật Đặc trưng: Hợp đồng thuê nhà dạng cụ thể hợp đồng thuê tài sản có tính chất đặc thù nhà (đối tượng hợp đồng) Vì hợp đồng thuê nhà có đặc điểm riêng biệt hợp đồng thuê tài sản - Hợp đồng thuê nhà có đặc điểm hợp đồng nói chung hợp đồng thuê tài sản nói riêng Theo đó, hợp đồng thuê nhà xác lập có thỏa thuận ý chí bên cho thuê nhà bên thuê nhà dựa nguyên tắc tự nguyện, bình đẳng, thiện chí, hợp tác, trung thực thẳng, tự giao kết hợp đồng không trái pháp luật đạo đức xã hội Đồng thời, hợp đồng thuê nhà xác lập phải đảm bảo quyền lợi bên thể hình thức định - Hợp đồng thuê nhà hợp đồng song vụ Sau hợp đồng kí kết phát sinh quyền nghĩa vụ bên Tương ứng với quyền bên cho thuê nghĩa vụ bên thuê ngược lại, tương ứng với quyền bên thuê nghĩa vụ bên cho thuê nhà Bên cho thuê nhà giao cho bên thuê sử dụng theo cam kết phải trả tiền thuê nhà Bên thuê có quyền yêu cầu bên cho thuê sửa chữa hư hỏng lớn nhà cho thuê - Hợp đồng thuê nhà hợp đồng có đền bù Khoản tiền thuê nhà hàng tháng mà bên thuê phải trả cho bên cho thuê khoản đền bù Khoản tiền thuê nhà theo thỏa thuận bên Nếu thuê nhà nhà nước giá trị thuê nhà nhà nước quy định - Hợp đồng thuê nhà hợp đồng ưng thuận Khi bên cho thuê bên thuê thỏa thuận xong nội dung hợp đồng hợp đồng thuê nhà có hiệu lực nhằm đảm bảo quyền lợi cho hai bên có tranh chấp xảy - Hợp đồng thuê nhà hợp đồng chuyển quyền sử dụng tài sản Bên thuê có quyền sử dụng nhà cho thuê vào mục đích để thời hạn định theo thỏa thuận theo quy định pháp luật Đối tượng: Đối tượng hợp đồng thuê nhà diện tích nhà dùng để mà bên cho thuê chuyển quyền sử dụng cho bên thuê Theo đó, để tham gia giao dịch dân sự, nhà phải có điều kiện sau: - Có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà theo quy định pháp luật Không có tranh chấp quyền sở hữu Không bị kê biên để thi hành án để chấp hành định hành quan nhà nước có thẩm quyền Hình thức: Theo quy định Điều 492 Bộ luật dân năm 2005 Điều 93 Luật nhà năm 2005 thì: - Hợp đồng thuê nhà có thời hạn tháng phải lập thành văn Nếu hợp đồng thuê nhà có thời hạn từ sáu tháng trở lên phải lập thành văn bản, có công chứng chứng thực phải tiến hành đăng ký quan nhà nước có thẩm quyền, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác Hợp đồng thuê nhà có hiệu lực từ thời điểm công chứng chứng thực quan nhà nước có thẩm quyền Giá thuê: Giá thuê nhà bên thỏa thuận Trong trường hợp pháp luật có quy định khung giá thuê nhà ở, bên thỏa thuận phạm vi khung giá Đối với hợp đồng thuê nhà có thời hạn từ hai năm trở lên, khung giá thuê nhà Nhà nước có thay đổi, bên thỏa thuận lại theo khung giá Đồng thời, bên cho thuê cải tạo, nâng cấp nhà, có quyền tăng giá thuê nhà, phải báo cho bên thuê nhà biết trước ba tháng kể từ thời điểm hoàn thành việc cải tạo, nâng cấp II a Quyền nghĩa vụ bên hợp đồng thuê nhà ở: Quyền nghĩa vụ bên cho thuê nhà: Quyền bên cho thuê nhà: Căn vào quy định Điều 494 Bộ luật dân năm 2005, bên cho thuê nhà có quyền sau đây: - - - - b Bên thuê nhà có quyền nhận đủ tiền thuê nhà theo giá cả, phương thức, kỳ hạn hai bên thỏa thuận hợp đồng Việc trả tiền thuê nhà thực theo phương thức trả lần trả theo định kỳ Bên cho thuê có quyền đơn phương đình thực hợp đồng yêu cầu bồi thường thiệt hại bên thuê vi phạm nghĩa vụ cam kết hợp đồng thuê nhà theo quy định khoản khoản Điều 498 BLDS 2005 như: không trả tiền thuê nhà ba tháng liên tiếp trở lên mà lý đáng, bên thuê sử dụng nhà không mục đích thuê, tự ý sửa chữa, cho người khác thuê lại toàn phần nhà thuê mà đồng ý bên cho thuê, Bên cho thuê có quyền cải tạo, nâng cấp nhà cho thuê bên thuê đồng ý, không gây phiền hà cho người thuê sử dụng chỗ Khi sửa chữa nhà định kỳ đột xuất, phải báo cho bên thuê biết trước tháng thời điểm bắt đầu thời gian sửa chữa Nếu sửa chữa từ tháng trở lên bên thuê tự thu xếp nơi tạm, bên cho thuê phải trừ tiền thuê nhà thời gian sửa chữa Bên cho thuê lấy lại nhà cho thuê thời hạn thuê hết, hợp đồng không quy định thời hạn thuê bên cho thuê muốn lấy lại nhà phải báo cho bên thuê biết trước sáu tháng Nghĩa vụ bên cho thuê nhà: Theo quy định Điều 493 Bộ luật dân năm 2005, bên cho thuê nhà có nghĩa vụ sau đây: - a Bên cho thuê nhà có nghĩa vụ giao nhà theo hợp đồng kí kết Bên thuê nhà phải bảo đảm cho bên thuê sử dụng ổn định nhà thời hạn thuê Bên thuê nhà có nghĩa vụ bảo dưỡng, sửa chữa nhà theo định kỳ theo thỏa thuận, bên cho thuê không bảo dưỡng, sửa chữa nhà mà gây thiệt hại cho bên thuê phải bồi thường Quyền nghĩa vụ bên thuê nhà: Quyền bên thuê nhà: Điều 496 Bộ luật dân 2005 quy định chi tiết quyền bên thuê nhà sau: - b Bên thuê nhà có quyền nhận nhà thuê theo thỏa thuận hợp đồng Bên thuê nhà đổi cho thuê lại nhà thuê bên cho thuê đồng ý văn Bên thuê nhà tiếp tục thuê đến hết kỳ hạn hợp đồng theo điều kiện thỏa thuận với bên cho thuê có thay đổi chủ sở hữu nhà Bên thuê nhà ưu tiên lý hợp đồng thuê ngà nhà cho thuê tiếp Bên thuê có quyền yêu cầu bên cho thuê sửa chữa nhà cho thuê trường hợp nhà bị hư hỏng nặng Bên thuê có quyền đơn phương đình thực hợp đồng thuê nhà yêu cầu bên cho thuê bồi thường thiệt hại khi: bên cho thuê không sửa chữa nhà chất lượng nhà giảm sút nghiêm trọng, tăng giá thuê nhà bất hợp lý, quyền sử dụng nhà thuê bị hạn chế lợi ích người thứ ba Khi đơn phương đình thực hơp đồng phải báo cho bên cho thuê biết trước tháng, hợp đồng thỏa thuận khác Nghĩa vụ bên thuê nhà: Nghĩa vụ bên thuê nhà quy định Điều 495 Bộ luật dân 2005, cụ thể sau: - Bên thuê nhà có nghĩa vụ trả đủ tiền thuê nhà kỳ hạn, phương thức mà bên thỏa thuận, có nghĩa vụ sử dụng nhà mục đích thỏa thuận hợp đồng - - Bên thuê phải giữ gìn nhà, phải sửa chữa hư hỏng nhỏ lỗi gây ra, phải tôn trọng quy tắc sinh hoạt công cộng trả lại nhà cho bên cho thuê hết kỳ hạn thuê Ngoài bên thuê không tự ý đổi nhà cho người khác đồng ý văn bên có nhà cho thuê Chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở: Việc xác định thời điểm chấm dứt hợp đồng thuê nhà có ý nghĩa việc xác định thời điểm chấm dứt quyền nghĩa vụ bên, từ bên cho thuê nhà nhận lại nhà cho thuê III Điều 499 Bộ luật dân năm 2005 quy định cụ thể trường hợp chấm dứt hợp đồng thuê nhà sau: - - Hợp đồng thuê nhà chấm dứt thời hạn thuê hết, hợp đồng thuê không xác định thời hạn thuê hợp đồng chấm dứt sau tháng, kể từ ngày bên cho thuê báo cho biết việc đòi lại nhà Hợp đồng thuê nhà chấm dứt nhà cho thuê không còn, bên thuê nhà chết chung sống Ngoài ra, hợp đồng thuê nhà chấm dứt nhà cho thuê phải phá dỡ bị hư hỏng nặng có nguy sập đổ thực quy hoạch xây dựng Nhà nước C GIẢI QUYẾT TÌNH HUỐNG: Từ nhận định phân tích tình trên, nhóm em xin đưa cách giải sau: Trước tiên, việc Tòa án nhân dân Quận tuyên Hợp đồng thuê nhà số 03/08/HĐ – BS Doanh nghiệp Hoàng Thy Công ty Bầu trời xanh vô hiệu hoàn toàn không với quy định pháp luật Căn vào Khoản Điều 17 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014: “Hợp đồng kinh doanh bất động sản phải lập thành văn Việc công chứng, chứng thực hợp đồng bên thỏa thuận, trừ hợp đồng mua bán, thuê mua nhà, công trình xây dựng, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà bên hộ gia đình, cá nhân quy định khoản Điều 10 Luật phải công chứng 10 chứng thực” Hợp đồng thuê nhà Doanh nghiệp Hoàng Thy Công ty Bầu trời xanh có hiệu lực pháp luật kể từ thời điểm giao kết hợp đồng Từ việc Hợp đồng thuê nhà số 03/08/HĐ – BS không bị vô hiệu nên bên có quyền nghĩa vụ pháp lý định quy định chi tiết BLDS năm 2005 Hợp đồng thuê nhà số 03/08/HĐ – BS Vậy câu hỏi đặt vụ việc Doanh nghiệp Hoàng Thy khởi kiện Công ty Bầu trời xanh bên có lỗi trước? Thông qua việc tìm hiểu tình trên, nhóm em nhận thấy rằng, lời khai nguyên đơn bị đơn có mâu thuẫn với khoảng thời gian Công ty Bầu trời xanh bắt đầu không thực nghĩa vụ trả đủ tiền thuê nhà hạn cho Doanh nghiệp Hoàng Thy Nguyên đơn trình bày từ tháng 8/2008 đến nay, bị đơn chưa toán tiền thuê nhà cho nguyên đơn Còn bị đơn lại khai rằng, bị đơn không thực nghĩa vụ trả tiền thuê nhà cho nguyên đơn từ tháng 10/2008 đến bị đơn thực nghĩa vụ toán cho ai??? Nếu bị đơn trình bày câu hỏi đặt bị đơn không trả tiền thuê nhà cho nguyên đơn từ tháng 8/2008 chủ sở hữu tòa nhà Doanh nghiệp Hoàng Thy? Rõ ràng Công ty Bầu trời xanh cố ý không thực nghĩa vụ trả đủ tiền thuê nhà hạn cho Doanh nghiệp Hoàng Thy Công ty Bầu trời xanh vi phạm quy định khoản Điều 495 Bộ luật dân nghĩa vụ bên thuê nhà ở: “Trả đủ tiền thuê nhà kỳ hạn thỏa thuận” Vì vậy, Công ty Bầu trời xanh có lỗi tình Đồng thời, theo lời khai bị đơn sau thuê nhà, phía bị đơn phát thang máy tòa nhà bị hỏng không sử dụng thông báo cho phía nguyên đơn để tiến hành sửa chữa phía nguyên đơn tiến hành kiểm tra, xác nhận tình hình hỏng hóc thang máy không sửa chữa Tuy nhiên, phía bị đơn không nói rõ khoảng thời gian bên nguyên đơn không thực nghĩa vụ sửa chữa thang máy mà nói chung “sau thuê nhà” Vì thế, xảy hai trường hợp sau: 11 • Trường hợp thứ nhất: Bên nguyên đơn không thực nghĩa vụ sửa chữa thang máy bị hỏng trước ngày 15/08/2008 Do đó, bên nguyên đơn vi phạm quy định Khoản Điều 493 Bộ luật dân nghĩa vụ bên cho thuê nhà ở: “Bảo dưỡng, sửa chữa nhà theo định kỳ theo thỏa thuận, bên cho thuê không bảo dưỡng, sửa chữa nhà mà gây thiệt hại cho bên thuê phải bồi thường” Việc làm nguyên đơn làm cho bên bị đơn xúc nên bên bị đơn không thực nghĩa vụ trả đủ tiền thuê nhà hạn Vì vậy, trường hợp bên nguyên đơn có lỗi nên phải bồi thường thiệt hại hợp đồng cho công ty Bầu trời xanh theo quy định khoản Điều 493 BLDS 2005 phải bồi thường gấp lần tiền cọc thỏa thuận hợp đồng thuê nhà số 03/08/HĐ – BĐS 7.256.700.000 đồng • Trường hợp thứ hai: Bên nguyên đơn không thực nghĩa vụ sửa chữa thang máy hỏng sau ngày 15/08/2008 Trong trường hợp này, bên bị đơn thông báo chậm trễ nên bên nguyên đơn chưa kịp sửa chữa bị đơn chưa trả tiền thuê nhà tháng 8/2008 nên nguyên đơn không thực nghĩa vụ sửa chữa Vì vậy, việc phía bị đơn không thực nghĩa vụ trả đủ tiền thuê nhà hạn cho phía nguyên đơn từ tháng 8/2008 không với quy định hợp đồng Do đó, bên bị đơn có lỗi trường hợp nên Công ty Bầu trời xanh phải trả tiền thuê nhà thiếu cho Doanh nghiệp Hoàng Thy bị số tiền đặt cọc 1.451.340.000 đồng Tóm lại, việc phân chia thành hai trường hợp nhằm mục đích xác định bên vi phạm hợp đồng trước Từ đó, xác định việc bồi thường thiệt hại hợp đồng thuộc bên Vì vậy, việc Tòa án nhân dân quận buộc bà Võ Thị Thanh – chủ Doanh nghiệp tư nhân Hoàng Thy phải hoàn trả lại số tiền đặt cọc 1.451.340.000 đồng cho Công ty Bầu trời xanh sai quy định pháp luật, không đủ cứu pháp luật Để giải tình trên, Tòa án gửi lại hồ sơ vụ án cho Cơ quan điều tra để làm rõ lời khai bên nguyên đơn, bị đơn người có quyền, lợi ích liên quan Quay lại với án Tòa án nhân dân quận 5, việc Tòa án buộc bà Thanh phải hoàn trả số tiền thuê nhà tháng 4, 5, mà công ty Bầu trời xanh toán 1.933.387.500 đồng sai quy định pháp luật 12 Theo phân tích trên, Hợp đồng thuê nhà số 03/08/HĐ – BS doanh nghiệp Hoàng Thy Công ty Bầu trời xanh có hiệu lực pháp luật nên Công ty Bầu trời xanh phải thực nghĩa vụ trả tiền thuê nhà thiếu cho Doanh nghiệp Hoàng Thy theo quy định Khoản Điều 495 Bộ luật dân quy định nghĩa vụ bên thuê nhà ở: “Trả đủ tiền thuê nhà kỳ hạn thỏa thuận” Nghĩa Công ty Bầu trời xanh phải trả số tiền thuê nhà từ tháng 8/2008 đến ngày 10/09/2008 cho Doanh nghiệp Hoàng Thy (Vì từ ngày 10/09/2008, ông Anh chủ sở hữu nhà 418 Trần Phú Nếu ông Trần Hữu Anh có yêu cầu bị đơn trả tiền thuê nhà từ ngày 10/09/2008 đến Tòa án giải vụ án khác) D ĐÁNH GIÁ QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT HIỆN HÀNH: Thứ nhất, có chồng chéo thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà gắn liền với quyền sử dụng đất Bộ luật dân sự, Luật nhà ở, Luật kinh doanh thương mại văn pháp luật có liên quan Hiện nay, văn pháp luật quy định thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất khác nhau, nên trình tổ chức thi hành án phát sinh khó khăn, vướng mắc việc áp dụng quy định pháp luật để xác định thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà gắn liền với quyền sử dụng đất, cụ thể sau: Khoản 5, Điều 93 Luật Nhà năm 2014 quy định cụ thể: “Bên mua, bên nhận tặng cho, bên đổi, bên thừa kế nhà có trách nhiệm nộp hồ sơ để cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà theo trình tự quy định Điều 16 Luật này, trừ trường hợp bên bán nhà tổ chức có chức kinh doanh nhà bên có thỏa thuận khác Quyền sở hữu nhà chuyển cho bên mua, bên nhận tặng cho, bên thuê mua, bên nhận đổi nhà kể từ thời điểm hợp đồng công chứng giao dịch nhà cá nhân với cá nhân giao nhận nhà theo thỏa thuận hợp đồng giao dịch nhà mà bên tổ chức kinh doanh nhà từ thời điểm mở thừa kế trường hợp nhận thừa kế nhà ở” Vì vậy, theo Luật nhà thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà gắn liền với quyền sử dụng đất kể từ thời điểm giao nhận nhà theo thỏa thuận hợp đồng giao dịch nhà mà bên tổ chức kinh doanh nhà 13 Khoản Điều 168 Bộ Luật Dân năm 2005 quy định thời điểm chuyển quyền sở hữu tài sản: “ Việc chuyển quyền sở hữu bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sở hữu, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.” Cũng Bộ luật dân sự, Điều 692 quy định khác hiệu lực việc chuyển quyền sử dụng đất: “Việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật đất đai.” Khoản Điều 146 (Hợp đồng quyền sử dụng đất) - Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/11/2004 Chính phủ thi hành Luật Đất đai: “Hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng, thuê, thuê lại quyền sử dụng đất; hợp đồng văn tặng cho quyền sử dụng đất; hợp đồng chấp, bảo lãnh, góp vốn quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất” Vì vậy, xử lý tài sản nhà gắn liền với quyền sử dụng đất (nhà đất không tách rời nhau) cần áp dụng văn pháp luật để xác định thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà gắn liền quyền sử dụng đất văn pháp luật có chồng chéo lên Đây lỗ hỏng lớn hệ thống pháp luật Việt Nam nay, chưa có thống ý chí quan soạn thảo luật nên dẫn đến tình trạng Thứ hai, quy định hình thức hợp đồng thuê nhà Điều 492 Bộ luật dân 2005 quy định hình thức hợp đồng thuê nhà sau: “Hợp đồng thuê nhà phải lập thành văn bản, thời hạn thuê từ sáu tháng trở lên phải có công chứng chứng thực phải đăng kí, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.” Khoản Điều 17 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định: “Hợp đồng kinh doanh bất động sản phải lập thành văn Việc công chứng, chứng thực hợp đồng bên thỏa thuận, trừ hợp đồng mua bán, thuê mua nhà, công trình xây dựng, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà bên hộ gia đình, cá nhân quy định khoản Điều 10 Luật phải công chứng chứng thực.” Trong tình trên, hợp đồng thuê nhà số 03/08/ HĐ – BS Doanh nghiệp tư nhân Hoàng Thy Công ty Bầu trời xanh có thời hạn thuê 10 năm chưa công chứng chứng thực Nếu theo quy định Điều 492 BLDS 2005 14 hợp đồng vô hiệu theo quy định Khoản Điều 17 Luật kinh doanh bất động sản 2014 hợp đồng có hiệu lực pháp luật Qua đó, ta thấy văn pháp luật chưa có mâu thuẫn với nhau, gây khó khăn việc áp dụng pháp luật: Tuân theo luật chung, luật gốc (BLDS) hay luật chuyên ngành??? Thứ ba, quy định phạt cọc Theo quy định Khoản Điều 358 Bộ luật dân năm 2005: “Trong trường hợp hợp đồng dân giao kết, thực tài sản đặt cọc trả lại cho bên đặt cọc trừ để thực nghĩa vụ trả tiền; bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hợp đồng dân tài sản đặt cọc thuộc bên nhận đặt cọc; bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hợp đồng dân phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thoả thuận khác.” Do đó, theo quy định pháp luật bên có lỗi nhiều bên chịu phạt cọc Giả sử, bên bị đơn có lỗi 99%, bên nguyên đơn có lỗi 1% bên bị đơn phải chịu phạt cọc bên nguyên đơn có lỗi Quy định chưa đảm bảo tính công hệ thống pháp luật Vì vậy, để đảm bảo quyền lợi cho bên, đảm bảo tính công giải vụ tranh chấp, pháp luật cần xác định phần lỗi bên nhiều hơn, từ định lượng phần lỗi bên để xử phạt cọc bên Thứ tư, quy định quyền bên thuê nhà Khoản Điều 496 Bộ luật dân quy định: “Bên thuê nhà có quyền yêu cầu bên cho thuê sửa chữa nhà cho thuê trường hợp nhà bị hư hỏng nặng.” Pháp luật quy định bên thuê có quyền yêu cầu bên cho thuê sửa chữa nhà có hư hỏng nặng Vậy sao, pháp luật không cho phép bên thuê quyền sửa chữa nhà thuê nhận đồng ý bên cho thuê, yêu cầu bên cho thuê hoàn trả lại phần giá trị mà bên thuê sửa chữa Đây thiếu xót soạn thảo xây dựng văn pháp luật quan nhà nuwocs có thẩm quyền Việc quy định hạn chế tranh chấp xảy Đồng thời, đảm bảo quyền lợi bên tham gia giao dịch dân 15 KẾT LUẬN Hợp đồng thuê nhà dạng hợp đồng thuê tài sản đối tượng loại bất động sản có giá trị lớn Vì vậy, tham gia giao dịch chuyển nhượng cho chủ thể khác dễ xảy tranh chấp bên họ không thỏa thuận đầy đủ điều khoản hợp đồng Do đó, nhà nước quy định cụ thể vấn đề pháp lý liên quan đến thuê nhà chuyển nhượng nhà gắn liền với quyền sử dụng đất Tuy nhiên, thực tế, vấn đề thuê nhà xảy nhiều tranh chấp, nhiều vụ việc Tòa án giải chưa hợp lý nên nhiều bất cập, tranh cãi Chính vậy, pháp luật phải có quy định phù hợp với điều kiện thực tiễn, đảm bảo lợi ích cho chủ sở hữu nhà, đồng thời, bảo vệ lợi ích bên hợp đồng 16 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Bộ luật dân năm 2005 Bình luận khoa học luật dân năm 2005 – Tập – PGS TS Hoàng Thế Liên – Nxb Chính trị quốc gia Luật nhà năm 2014 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/11/2004 Chính phủ thi hành Luật Đất đai Giáo trình luật Dân Việt Nam – Tập – Trường Đại học Kiểm sát Hà Nội – 2014 Giáo trình luật Dân Việt Nam – Tập – Trường Đại học Luật Hà Nội Nxb CAND, Hà Nội Thuvienphapluat.vn 17 [...]... định về quyền của bên thuê nhà ở Khoản 5 Điều 496 Bộ luật dân sự quy định: “Bên thuê nhà ở có quyền yêu cầu bên cho thuê sửa chữa nhà đang cho thuê trong trường hợp nhà bị hư hỏng nặng.” Pháp luật quy định bên thuê có quyền yêu cầu bên cho thuê sửa chữa nhà khi có hư hỏng nặng Vậy tại sao, pháp luật không cho phép bên thuê cũng được quyền sửa chữa nhà đang thuê khi nhận được sự đồng ý của bên cho thuê, ... giữa các cơ quan soạn thảo luật nên đã dẫn đến tình trạng trên Thứ hai, về quy định hình thức trong hợp đồng thuê nhà Điều 492 Bộ luật dân sự 2005 quy định về hình thức hợp đồng thuê nhà ở như sau: Hợp đồng thuê nhà ở phải được lập thành văn bản, nếu thời hạn thuê từ sáu tháng trở lên thì phải có công chứng hoặc chứng thực và phải đăng kí, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.” Khoản 2 Điều... 2014 quy định: Hợp đồng kinh doanh bất động sản phải được lập thành văn bản Việc công chứng, chứng thực hợp đồng do các bên thỏa thuận, trừ hợp đồng mua bán, thuê mua nhà, công trình xây dựng, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà các bên là hộ gia đình, cá nhân quy định tại khoản 2 Điều 10 của Luật này thì phải công chứng hoặc chứng thực.” Trong tình huống trên, hợp đồng thuê nhà số 03/08/ HĐ... Quyền sở hữu nhà ở được chuyển cho bên mua, bên nhận tặng cho, bên thuê mua, bên nhận đổi nhà ở kể từ thời điểm hợp đồng được công chứng đối với giao dịch về nhà ở giữa cá nhân với cá nhân hoặc đã giao nhận nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng đối với giao dịch về nhà ở mà một bên là tổ chức kinh doanh nhà ở hoặc từ thời điểm mở thừa kế trong trường hợp nhận thừa kế nhà ở” Vì vậy, theo Luật nhà ở thì...hoặc chứng thực” thì Hợp đồng thuê nhà giữa Doanh nghiệp Hoàng Thy và Công ty Bầu trời xanh vẫn có hiệu lực pháp luật kể từ thời điểm giao kết hợp đồng Từ việc Hợp đồng thuê nhà số 03/08/HĐ – BS không bị vô hiệu nên 2 bên vẫn có các quyền và nghĩa vụ pháp lý nhất định được quy định chi tiết trong BLDS năm 2005 và trong Hợp đồng thuê nhà số 03/08/HĐ – BS Vậy câu hỏi đặt ra ở... định khác về hiệu lực của việc chuyển quyền sử dụng đất: “Việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.” Khoản 4 Điều 146 (Hợp đồng về quyền sử dụng đất) - Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/11/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai: Hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng, thuê, thuê lại quyền sử dụng đất; hợp đồng hoặc... luật dân sự về nghĩa vụ của bên thuê nhà ở: “Trả đủ tiền thuê nhà đúng kỳ hạn đã thỏa thuận” Vì vậy, Công ty Bầu trời xanh có lỗi trong tình huống này Đồng thời, theo lời khai của bị đơn thì sau khi thuê nhà, phía bị đơn phát hiện thang máy của tòa nhà bị hỏng không sử dụng được và đã thông báo cho phía nguyên đơn để tiến hành sửa chữa nhưng phía nguyên đơn chỉ tiến hành kiểm tra, xác nhận tình hình... vụ trả đủ tiền thuê nhà và đúng hạn cho phía nguyên đơn từ tháng 8/2008 là không đúng với quy định trong hợp đồng Do đó, bên bị đơn có lỗi trong trường hợp này nên Công ty Bầu trời xanh phải trả tiền thuê nhà còn thiếu cho Doanh nghiệp Hoàng Thy và bị mất số tiền đặt cọc là 1.451.340.000 đồng Tóm lại, việc phân chia thành hai trường hợp trên nhằm mục đích xác định bên nào vi phạm hợp đồng trước Từ đó,... sao đó yêu cầu bên cho thuê hoàn trả lại phần giá trị mà bên thuê đã sửa chữa Đây là một thiếu xót cơ bản khi soạn thảo và xây dựng văn bản pháp luật của các cơ quan nhà nuwocs có thẩm quyền Việc quy định như trên sẽ hạn chế được tranh chấp sẽ xảy ra Đồng thời, đảm bảo được quyền lợi của các bên khi tham gia giao dịch dân sự 15 KẾT LUẬN Hợp đồng thuê nhà là một dạng của hợp đồng thuê tài sản nhưng đối... khi thuê nhà Vì thế, có thể xảy ra một trong hai trường hợp sau: 11 • Trường hợp thứ nhất: Bên nguyên đơn không thực hiện nghĩa vụ sửa chữa thang máy bị hỏng trước ngày 15/08/2008 Do đó, bên nguyên đơn đã vi phạm quy định tại Khoản 3 Điều 493 Bộ luật dân sự về nghĩa vụ của bên cho thuê nhà ở: “Bảo dưỡng, sửa chữa nhà theo định kỳ hoặc theo thỏa thuận, nếu bên cho thuê không bảo dưỡng, sửa chữa nhà ... thù nhà (đối tượng hợp đồng) Vì hợp đồng thuê nhà có đặc điểm riêng biệt hợp đồng thuê tài sản - Hợp đồng thuê nhà có đặc điểm hợp đồng nói chung hợp đồng thuê tài sản nói riêng Theo đó, hợp đồng. .. thuận bên Nếu thuê nhà nhà nước giá trị thuê nhà nhà nước quy định - Hợp đồng thuê nhà hợp đồng ưng thuận Khi bên cho thuê bên thuê thỏa thuận xong nội dung hợp đồng hợp đồng thuê nhà có hiệu lực... bên thuê nhà sau: - b Bên thuê nhà có quyền nhận nhà thuê theo thỏa thuận hợp đồng Bên thuê nhà đổi cho thuê lại nhà thuê bên cho thuê đồng ý văn Bên thuê nhà tiếp tục thuê đến hết kỳ hạn hợp đồng