2013 [ Tiểu luận môn: Kinh tế đô thị Vùng ] Đề tài: Vấn đề Quản lý phát triển đất đô thị GVHD: TS Trần Văn Tấn HVTH: Đặng Quốc Anh Trần Hải Nam Lớp : Cao học kiến trúc 09/2011 GVHD: TS Trần Văn Tấn HVTH: Đặng Quốc Anh Trần Hải Nam Lớp : Cao học kiến trúc 09/2011 Tiểu luận môn: Kinh tế đô thị Vùng Đề tài: Vấn đề Quản lý phát triển đất đô thị I Mở Đầu Quá trình hình thành phát triển đất đô thị Đất đô thị bao gồm mặt đất, mặt nước khoảng không gian định bên bên khu vực đô thị Nhìn từ không gian địa lý kinh tế, đất đô thị có nguồn gốc từ đất nông nghiệp đất chưa sử dụng Đất đô thị phần đất đai quốc gia phát triển gắn liền với trình đô thị hóa Quá trình chuyển đổi hoạt động kinh tế dân số từ vùng nông thôn vào vùng thành thị làm cho đất đô thị từ chỗ không khác với đất nông nghiệp, dần phát triển diện tích tách khỏi nhóm đất để mang đặc tính khác biệt gắn với hoạt động kinh tế đời sống dân cư phi nông nghiệp Mức độ đô thị hóa gia tăng, khác biệt đậm nét hình thành tính chất đặc trưng đất đô thị Đất đô thị phát triển dựa chủ yếu vào đất nông nghiệp tiếp tục chiếm đất nông nghiệp Do kinh tế đô thị phát triển, nhân tập trung đông, quy mô đô thị phải mở rộng vùng nông nghiệp phụ cận làm cho đất nông nghiệp suy giảm Về kinh tế, đô thị mở rộng làm cho giá đất xung quanh đô thị tăng cao, buộc phải khai thác chiều sâu chiều cao xây dựng công trình, hạn chế điều kiện kỹ thuật lực đầu tư làm cho diện tích đất đô thị buộc phải mở rộng vùng đất nông nghiệp xung quanh Đô thị Việt Nam xu phát triển nhanh số lượng, quy mô đất đai dân số Trong yếu tố hình thành phát triển đô thị, yếu tố mở rộng đất đai có vai trò đặc biệt quan trọng Mọi hoạt động kinh tế - xã hội đô thị xu phát triển, yêu cầu sử dụng nhiều đất, diễn phạm vi giới hạn đô thị, làm cho tính khan đất đô thị rõ ràng hơn, vai trò đất đô thị trở nên quan trọng đời sống đô thị việc sử dụng tiết kiệm đất đô thị trở nên cấp bách Sử dụng hiệu đất đô thị trở thành mục tiêu quản lý sử dụng Đất đô thị nước ta năm 2000 có 990.276 ha, năm 2005 tăng lên 1.153.548 ha, đến năm 2009 tăng lên 1.429.000 Đất đai đô thị tiếp tục gia tăng trình đô thị hóa theo mục tiêu công nghiệp hóa, đại hóa Theo cách phân loại Luật Đất đai hành, loại đất đô thị (1), kiểm kê đất đai thời điểm năm 2005 lại có danh mục đất đô thị Kết kiểm kê cho thấy, đất nông nghiệp chiếm 58,6% đất đô thị, Tiểu luận môn: Kinh tế đô thị Vùng GVHD: TS Trần Văn Tấn HVTH: Đặng Quốc Anh Trần Hải Nam Lớp : Cao học kiến trúc 09/2011 đó, đất sản xuất nông nghiệp chiếm 62,12%, đất trồng lúa chuyển sang đất đô thị chiếm 26,5% so với đất nông nghiệp đô thị Kết trình chuyển đổi mục đích sử dụng chủ yếu từ đất nông nghiệp sang đất đô thị làm thay đổi mục đích sử dụng, mà làm thay đổi nội dung, hình thức tổ chức quản lý sử dụng đất phù hợp với phát triển đô thị, hình thành khách quan danh mục phân loại đất Đất đô thị tồn vừa nguồn lực quan trọng để phát triển đô thị, vừa đối tượng quản lý trực tiếp quyền đô thị quản lý sử dụng theo chế sách phù hợp tính chất đô thị Hiện nay, tính pháp lý đất đô thị chưa rõ chưa có quy định riêng phân loại pháp luật đất đai hành Cách phân loại đất theo mục đích sử dụng đô thị không phù hợp tính chất không gian đô thị thể thống xây dựng quản lý quy hoạch phát triển kinh tế quy hoạch sử dụng đất quyền đô thị Vì vậy, để phù hợp xây dựng sách đất đô thị, cần phải thay đổi tên gọi “đất phi nông nghiệp” pháp luật đất đai tên gọi “đất xây dựng” Nhóm đất bao gồm loại đất xây dựng nông thôn, đất đô thị, đất công nghiệp dịch vụ, đất kết cấu hạ tầng, đất quốc phòng an ninh loại đất khác Chính phủ quy định Quốc hội Chính phủ Bộ Tài nguyên Môi trường UBND tỉnh, thành phố Trực thuộc trung ương Bộ Tài nguyên Môi trường UBND quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh Bộ Tài nguyên Môi trường UBND xã, phường, thị trấn Bộ Tài nguyên Môi trường Sơ đồ hệ thống tổ chức quản lý nhà nước đất đai Tiểu luận môn: Kinh tế đô thị Vùng GVHD: TS Trần Văn Tấn HVTH: Đặng Quốc Anh Trần Hải Nam Lớp : Cao học kiến trúc 09/2011 Việc chuyển mục đích sử dụng đất sản xuất nông nghiệp sang đất đô thị xu cưỡng lại được, làm giảm quỹ đất hữu hạn canh tác quốc gia, nên việc chuyển đổi cần phải xác định ngưỡng định quy mô đô thị phù hợp sinh thái đặc thù cho vùng kinh tế, sở phải triệt để tiết kiệm sử dụng đất nông nghiệp, đất sản xuất nông nghiệp đặc sản, suất cao Đồng thời, phải có chế quản lý sử dụng hiệu đất đô thị mục đích thể thực thi có kiểm soát quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội quy hoạch sử dụng đất đai II Những vấn đề đặt với việc quản lý Đất đô thị Đất đô thị nguồn lực phát triển kinh tế, phát triển đô thị Đô thị mang tính chất đầu tàu phát triển kinh tế - xã hội khứ, tương lai Đất đô thị có tác dụng hiệu ứng lan tỏa môi trường sinh thái, phát triển dân số, hiệu kinh tế - xã hội cấu sử dụng đất vùng lân cận nói riêng nước nói chung Đất đô thị có tính đa dạng mục đích sử dụng hệ thống kinh tế đô thị phức tạp đa dạng, xã hội hóa cao độ, chuyên môn hóa triệt để, ngành hoạt động bố trí vào khu vực có chức khác nhau, có mối liên hệ chặt chẽ nội đô thị Tính đa dạng mục đích sử dụng giá thành cao phải chuyển đổi mục đích sử dụng đất, nên buộc phải tiến hành quy hoạch sử dụng đất cách cẩn trọng, phải xem đất đô thị không gian thống cần thâm dụng để đạt hiệu cao, toàn đất đô thị phải xây dựng hạ tầng thống theo chủ trương quy hoạch thống Vị trí đất đô thị có ý nghĩa đặc biệt tiêu chuẩn lựa chọn khu dân cư, khu vực sản xuất kinh doanh, phụ thuộc nhiều vào điều kiện giao thông sở hạ tầng Vị trí đất đô thị xác định qua giá đất Giá đất đô thị lại phụ thuộc vào nhu cầu sử dụng vào vị trí đất, không phụ thuộc vào độ phì nhiêu đất Đất đô thị không tài nguyên, mà tài sản có giá trị quyền sử dụng đất Việc định giá đất đô thị theo phương pháp luận thống thích ứng với chế thị trường Thị trường đất đô thị hình thành chế nhà nước đại diện chủ sở hữu đất đai có quyền giao, cho thuê có thu tiền đối tượng sử dụng Người sử dụng có quyền thừa kế, chấp, chuyển nhượng… quyền sử dụng Khi đất đai có giá trị tài sản làm cho giá đất đô thị tăng lên không ngừng, đất đai trở thành nơi đầu tư để tích trữ vốn gia tăng giá trị Sự biến động thị trường đất đai đô thị mang tính xã hội có tác động mạnh đến hoạt động kinh tế xã hội Nguồn thu từ giao đất, cho thuê đất, thuế, loại phí có liên quan đến đất đai, yếu tố quan trọng tạo lập nguồn tài Tiểu luận môn: Kinh tế đô thị Vùng GVHD: TS Trần Văn Tấn HVTH: Đặng Quốc Anh Trần Hải Nam Lớp : Cao học kiến trúc 09/2011 quyền đô thị Tùy theo quy mô, vị trí đô thị, nguồn thu chiếm từ 30-70% ngân sách quyền đô thị Phát triển kinh tế làm cho giá đất đô thị tăng cao động lực quan trọng để sử dụng tiết kiệm đất đô thị, cách khai thác tốt hạ tầng kỹ thuật hạ tầng xã hội có, làm tăng giá trị sử dụng đất Giá trị đất đô thị không ngừng tăng cao nhu cầu phát triển, hạn chế không gian sử dụng, mặt khác thay đổi mục đích sử dụng phải tăng chi phí đầu tư Vì thế, khai thác không gian đô thị chiều sâu chiều cao, mà có xu hướng lấn đất nông nghiệp vào mở rộng đô thị Những yêu cầu đặt quản lý sử dụng đất đô thị nhằm phù hợp với xu phát triển yêu cầu thực tiễn Việt Nam xếp vào quốc gia có tỷ trọng dân số đô thị thấp giới với khoảng 23% dân số thức sống đô thị Tuy nhiên, năm gần đây, tốc độ đô thị hoá tăng nhanh vừa kéo theo gia tăng dân số đô thị thức nhiều gia tăng dân số đô thị phi thức Chính gia tăng nhanh chóng dân số đô thị điều kiện sở hạ tầng đô thị tăng chậm tạo sức ép lớn giải nhu cầu sinh hoạt đô thị Để gia tăng phát triển hệ thống sở hạ tầng đô thị, điều kiện khả đáp ứng diện tích đất đai tạo bề mặt cho phát triển đô thị Việc mở rộng thêm diện tích đất đai cho phát triển đô thị gặp phải nhiều giới hạn địa hình bề mặt giới hạn cho phép phát triển quy mô đô thị Chính giới hạn làm tăng thêm mâu thuẫn cung cầu đất đai đô thị nước ta Do điều kiện đặc thù lịch sử, đất đai đô thị nước ta sử dụng phân tán mục đích sử dụng chủ thể sử dụng Sự đan xen đất đai khu dân cư với đất phát triển hoạt động sản xuất công nghiệp, thương mại, dịch vụ quan hành nghiệp Sự đan xem mục đích sử dụng dẫn đến đan xen chủ thể sử dụng đất đô thị Sự đan xen chủ thể mục đích sử dụng làm tăng thêm tính bất hợp lý việc sử dụng đất đô thị nước ta Việc đan xen lực cản cho việc quy hoạch phát triển đô thị theo hướng văn minh, đại Việc phát triển đô thị nước ta thiếu quy hoạch thống nhất, thêm vào đó, đan xen chủ thể sử dụng mục đích sử dụng, nên tình trạng sử dụng đất đô thị không theo quy hoạch vấn đề cộm phổ biến đô thị Do thiếu quy hoạch sử dụng không theo quy hoạch nên việc sử dụng đất đô thị thể nhiều điều bất hợp lý bố trí kết cấu không gian, địa điểm lợi ích mang lại Những vấn đề bất cập đặt cho công tác quản lý đất đai phát triển đô thị nước ta thời gian tới nhiều vấn đề lớn cấp bách phải thực Tiểu luận môn: Kinh tế đô thị Vùng GVHD: TS Trần Văn Tấn HVTH: Đặng Quốc Anh Trần Hải Nam Lớp : Cao học kiến trúc 09/2011 Thứ nhất, phải hình thành quy hoạch định hướng phát triển tổng thể hệ thống đô thị, tránh tình trạng phát triển đô thị tự phát không theo quy hoạch Việc quy hoạch hệ thống đô thị cần phải xác định quy mô, phạm vi phát triển đô thị trung tâm, đô thị vệ tinh giới hạn tình trạng tự phát kéo dài nối liền đô thị trung tâm với đô thị vệ tinh Thứ hai, cần thống kê, điều tra nắm thực trạng sử dụng đất đai đô thị có; chủ động xây dựng quy hoạch chi tiết việc phát triển không gian sử dụng đất đô thị để công bố công khai rộng rãi nhằm hạn chế hoạt động sử dụng tự phát sai quy hoạch, hướng hoạt động tư nhân theo định hướng quy hoạch phê duyệt Xúc tiến việc thực phương án quy hoạch nơi, khâu trọng điểm Thứ ba, trọng xây dựng hoàn thiện hệ thống sách, công cụ máy quản lý việc sử dụng đất đai, quản lý phát triển đô thị từ Trung ương đến thành phố, quận cấp phường Sự phát triển đô thị mang tính tất yếu khách quan nói chung Việt Nam nói riêng Đất đai đô thị có tính đặc thù tính chất hoạt động đô thị tạo nên theo quy luật giá trị thị trường Công tác quản lý nhà nước đất đai đô thị thời gian qua mang đậm tính chất quản lý tài nguyên, dẫn đến nhiều hạn chế không thật hiệu sử dụng Trước bối cảnh toàn cầu hóa thị trường hóa, việc chuyển từ hình thức quản lý tài nguyên sang hình thức tổ chức kinh doanh tài sản lựa chọn tất yếu cho phát triển phù hợp yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội đô thị kinh doanh đất đai đô thị trở thành trung tâm kinh doanh đô thị Giải pháp nhằm nâng cao hiệu công tác quản lý đất đô thị, thị trường đất đô thị Sự gia tăng dân số đô thị, gia tăng đầu tư sản xuất kinh doanh, dịch vụ… theo chế thị trường làm cho hoạt động đô thị sôi động không ngừng phát triển Đô thị phải đối mặt với yếu tố phát triển mới, nhu cầu mới, hay thay đổi khuynh hướng sử dụng công trình sẵn có… làm gia tăng yêu cầu, biến động phức tạp sử dụng đất đai có tác dụng chi phối công tác quản lý quyền đô thị, vừa giữ ổn định trị xã hội, an ninh quốc phòng, bảo vệ môi trường, vừa đáp ứng nhu cầu đời sống xã hội Chính quyền đô thị trực tiếp thực chức quản lý nhà nước đất đai phạm vi địa bàn đô thị Nội dung chủ yếu quản lý nhà nước quản lý bảo vệ quyền sở hữu, quyền sử dụng đất đai quản lý việc sử dụng đất đai Quản lý quyền đất đai việc Nhà nước xác nhận bảo vệ quyền lợi hợp pháp người sử dụng đất, đồng thời điều chỉnh mối quan hệ người sở hữu sử dụng, điều chỉnh mối quan hệ nội quyền sở hữu Tiểu luận môn: Kinh tế đô thị Vùng GVHD: TS Trần Văn Tấn HVTH: Đặng Quốc Anh Trần Hải Nam Lớp : Cao học kiến trúc 09/2011 quyền sử dụng Quản lý việc sử dụng đất thông qua hệ thống pháp luật sách, Nhà nước sử dụng biện pháp hành chính, kinh tế, quy hoạch kế hoạch để xác định điều chỉnh cấu, bố cục phương thức sử dụng đất để phát huy cao hiệu sử dụng đất đô thị Biện pháp quản lý pháp luật quyền đô thị vào hệ thống pháp luật đất đai để quản lý Ngoài ra, quyền đô thị vào tình hình cụ thể mục tiêu giai đoạn phát triển đô thị để xử lý xác quan hệ đất đai phát sinh trình phát triển kinh tế - xã hội đô thị Biện pháp quản lý công cụ kinh tế thực việc thu tiền sử dụng đất, thuế, phí sử dụng đất, hình thức phát triển thị trường quyền sử dụng đất (hoạt động định giá, phát triển quỹ đất) để xúc tiến việc phân phối, sử dụng hợp lý đất theo chế thị trường, làm tăng giá trị đất trì nguồn thu từ đất vào ngân sách đô thị Biện pháp quản lý hành thực chủ yếu hoạt động đăng ký đất đai thống kê, kiểm kê đất đai đô thị Đăng ký đất đai đăng ký quyền biến động quyền người sở hữu người sử dụng, làm pháp luật để vật hóa quan hệ đất đai Thống kê, kiểm kê đất đai tổng hợp đánh giá, phân loại, phân tích quyền, loại hình, diện tích, chất lượng, trạng sử dụng đất hồ sơ địa thời điểm thống kê, kiểm kê tình hình biến động đất đai lần kiểm kê Còn biện pháp để lập thực quy hoạch kế hoạch sử dụng đất, đảm bảo sử dụng tài nguyên đất có kế hoạch, cấu sử dụng bố cục không gian đô thị hợp lý Thực giải pháp kỹ thuật tiên tiến để xác lập thông tin diện tích, loại hình sử dụng đất, phân bổ đất đai, giá cả, chủ sử dụng… công khai thị trường, đảm bảo tính thống thông suốt quản lý, thực giám sát động thái sử dụng đất, giám sát mục đích sử dụng đất đô thị theo kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội quy hoạch sử dụng đất Đối với việc kinh doanh đất đô thị, cần hiểu không dùng đất làm cải khai thác giá trị tài sản đất đai, mà bao gồm nội dung quản lý nhà nước hoạt động quản lý tài nguyên quản lý tài sản Về chủ thể quản lý, Nhà nước thực quản lý theo pháp luật, chịu giám sát quần chúng khảo nghiệm thị trường Sự chuyển đổi từ quản lý hành sang quản lý quy hoạch kinh doanh; trọng xu hướng yêu cầu khách hàng để cung cấp dịch vụ, thỏa mãn nhu cầu nguyện vọng công chúng, thu thập xử lý thông tin thị trường để có dự báo xác yêu cầu đổi chủ thể quản lý Về phương thức quản lý, thống phương thức quản lý theo hợp đồng việc Nhà nước cung cấp đất đai (giao đất cho thuê đất) Chuyển hình Tiểu luận môn: Kinh tế đô thị Vùng GVHD: TS Trần Văn Tấn HVTH: Đặng Quốc Anh Trần Hải Nam Lớp : Cao học kiến trúc 09/2011 thức phê duyệt quy mô sử dụng đất theo dự án sang hình thức cung cấp đất đai thông qua hợp đồng cung cấp đất đai (giao đất cho thuê đất) Mục đích kinh doanh đất đai quyền đô thị không kinh doanh bảo tồn giá trị đất đai, mà quy hoạch, chỉnh lý, cung cấp dịch vụ để phát triển đất đai Coi trọng quản lý liên tục khống chế tận gốc khâu từ khởi thảo, ký kết trình thực hợp đồng chế kinh tế, đảm bảo hành vi quản lý hợp đồng Nhà nước không bị biến dạng thành hành vi mệnh lệnh đơn phương Về chế quản lý, lấy hợp đồng giao đất cho thuê đất làm sở cho việc xây dựng hoàn thiện thị trường đất đai (hoạt động trung tâm giao dịch đất đai), với việc hoàn thiện hệ thống vận hành quản lý đất đai có hợp tác chặt chẽ ngành có liên quan, đảm bảo minh bạch, công với quy phạm pháp luật III Kinh nghiệm chống đầu đất thúc đẩy thị trường Bất động sản Hàn Quốc Vào khoảng thập niên 1960, 1970, 1980 Hàn Quốc giá đất đô thị leo thang nhanh chóng dẫn đến hàng loạt hoạt động đầu đất đai phạm vi lớn Đầu đất đai không vấn đề kinh tế mà trở thành vấn đề xã hội trị Lợi nhuận từ gia tăng giá từ đất đai dồn vào nhóm chủ đất giàu có Khối đông quần chúng chán nản bất mãn thu nhập họ tình trạng đầu đất đẩy giá lên cao ngất tuyệt vọng muốn sở hữu hộ hay khu đất đô thị Để giải tình hình, suốt thời gian 1960 - 1980, phủ nhiều lần ban hành sắc lệnh đất đai đặc biệt, ban quy định liên quan đến giao dịch bất động sản, hệ thống ấn định giá đất chuẩn, v.v Tuy nhiên hiệu sắc lệnh tồn thời gian ngắn không giải nguyên nhân gốc rễ vấn đề Đến đầu năm 1987, tình hình trở nên nghiêm trọng, phủ phải thừa nhận không quan tâm mức vấn đề phân hoá giàu nghèo, mâu thuẫn xã hội chất chứado đầu đất đai đô thị không gây cản trở cho phát triển kinh tế mà phá vỡ cấu trị xã hội quốc gia Do 1989 sau nghiên cứu nghiêm túc tình hình đầu đất đô thị, loạt giải pháp tổng hợp chống đầu đất phủ ban hành Tiểu luận môn: Kinh tế đô thị Vùng GVHD: TS Trần Văn Tấn HVTH: Đặng Quốc Anh Trần Hải Nam Lớp : Cao học kiến trúc 09/2011 Các sách bao gồm: 1/ Hợp tất hệ thống định giá đất phủ lại thành hệ thống nhất, hệ thống giá phản ánh giá trị thị trường lô đất sở để tính thuế lô đất 2/ Thuế đất đánh diện tích tổng hợp tất lô đất chủ sở hữu (dù chúng vị trí khác nhau) Thuế gọi thuế nắm giữ đất tổng hợp nhằm nắm rõ thừa thãi mức chủ sở hữu hay nhu cầu giả nắm giữ đất đai (đầu đất) Trên sở đánh thuế lũy tiến lên diện tích đất đầu khuyến khích họ bán phần đất làm tăng nguồn cung thị trường đất đai 3/ Ba giải pháp có tên gọi giải pháp "Gong-kae-nyom" bao gồm : + Giới hạn việc nắm giữ đất dân cư đô thị Đây giải pháp bổ sung cho hệ thống đánh thuế tổng hợp nhằm mục đích ép buộc chủ đất bán số đất thừa Theo đạo luật hộ gia đình hay công ty sở hữu đất dân cư vượt 200 py-ôm (660m2) Phần sở hữu vượt giới hạn đề nghị bán Nếu chủ đất không chịu bán phần đất dư bị đánh thuế "nắm giữ đất đai mức" với mức thuế cao khoảng - 11% giá trị thị trường diện tích đất thừa đó.Số thuế thu hàng năm chủ đất bán phần đất thừa + Phí phát triển đất đai : Do phát triển đô thị hoá, đất nông nghiệp vùng ven đô bị nhà đầu đất mua vùng rộng lớn để hưởng khoản lợi khổng lồ đất chuyển dịch Vì nhà nước ban hành phí phát triển đất đai Phí đánh thuế lên khu đất phát triển cho mục đích cư trú, công nghiệp giải trí sau quyền cho phép Nghĩa đánh lên tất đề án phát triển (có diện tíchlớn 660m2) trừ đề án phủ Các đề án tập đoàn nhà nước đại diện cho quyền trung ương hay địa phương giảm 50% + Thuế lợi nhuận từ giá trị đất đai (thuế lợi nhuận từ đất đai thừa tiêu chuẩn) Đây giải pháp gián tiếp cản trở chủ đất nắm giữ đất với mục đích đầu Mặc dù có tranh cãi việc thuế đánh lợi nhuận chưa thu vào, vi phạm nguyên tắc đánh thuế thông ờng dẫn đến việc đánh thuế lần, tức đánh lên nhuận thu từ việc bán đất biện pháp cứng rắn quyền nhằm đánh vào việc tập trung tài sản mức vào nhóm người giàu có đầu đất đai nhằm buộc họ phải bán đất ra, điều tiết lại nguồn cung để giảm giá đất đai, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển nên nhà nước kiên quyếtthực Năm 1991 lần thuế đánh lên tổng cộng 27441cá nhân công ty có phản ứng phẫn nộ mạnh mẽ giới chủ đất số tiền khổng lồ bị đánh từ thuế giá trị đất đai thực tế lợi nhuận chưa thu Tiểu luận môn: Kinh tế đô thị Vùng GVHD: TS Trần Văn Tấn HVTH: Đặng Quốc Anh Trần Hải Nam Lớp : Cao học kiến trúc 09/2011 vào Tuy nhiên hầu hết đơn kiện lời ca thán bị tòa án bác bỏ, thuế thu đặn có tác động to lớn đến thị trường đất đai Hàn Quốc năm Các giải pháp phủ Quốc chống đầu đất đai, thúc đẩy thị trường bất động sản từ đầu thập niên 1990 mang lại kết tốt, tạo thay đổi tích cực cho thị trường đất đai: Đầu đất giảm hẳn, số lượng đất bên cung tăng lên, giá đất hạ xuống, thị trường bất động sản sôi động hơn, nguồn thu quyền tăng lên Hệ thống thuế trở thành công cụ điều tiết hữu hiệu để nhà nước quản lý tốt thị trường đất đai đô thị Chống đầu đất, điều tiết lại nguồn cung giá đất nhằm tạo tác động tích cực đến thị trường bất động sản giải pháp quan trọng để phát triển thị trường bất động sản, giảm áp lực phân hoá giàu nghèo đầu đất đai Với tồn tình hình sử dụng quản lý đất đai đô thị đô thị Việt Nam vấn đề đầu đất, giá đất cao, hoang hoá đất khu vực tân đô thị đầu hệ liệu pháp "sốc" với thị trường bất động sản, v.v học từ giải pháp cải cách quản lý phủ Hàn Quốc với thực tiễn tương tự học quí Bài học định giá đất - Nhà nước cần phải định giá đất sát với thị trường để điều tiết lợi ích chủ thể tham gia thị trường bất động sản có hoạt động đền bù, giải tỏa, v.v diễn ravà phải cập nhật thị trường có biến đổi Nhờ có giá sát thị trường nhà nước có kết tính toán tài liên quan đến đất đai qua dùng công cụ tài (đánh thuế) để điều khiển vận động lưu thông đất đai theo kế hoạch vĩ mô Người sử dụng đất sở để tính toán toán kinh tế giá đất đai sát với giá thị trường Nhờ đất đai vận động, tự động phân phối vào quy trình khai thác hợp lý, có hiệu cao Sự vận động vận động tự giác điều tiết qua chế thị trường có điều khiển quản lý vĩ mô nhà nước Các ách tắc giải tỏa dễ khai thông nguyên nhân quan trọng khiến tiến độ giải tỏa mặt chậm giá đền bù không sát giá thị trường Nghĩa thông tin tạo thành thành người dân không mã hoá đầy đủ đắn chế thị trường khách quan mà lại áp đặt hạn hẹp chủ quan người quản lý Những mâu thuẫn xoay quanh việc áp đặt giá không vấn đề kinh tế (quy hoạch treo) mà tiềm mâu thuẫn xã hội với hệ phức tạp - Mặt khác giá đất cách xa giá thị trường có lượng lớn thông tin đất đai thể khoảng cách hai loại giá không Tiểu luận môn: Kinh tế đô thị Vùng 10 GVHD: TS Trần Văn Tấn HVTH: Đặng Quốc Anh Trần Hải Nam Lớp : Cao học kiến trúc 09/2011 mã hoá để nhà nước quản lý Đây kẽ hở chứa đựng thông tin thành lượng lớn tiền, tạo điều kiện nảy sinh tham nhũng quản lý đất đai Bài học chế vận hành Sự quản lý điều tiết Nhà nước với thị trườngđất đai phải qua chế đảm bảo thị trường vận hành theo quyluật thị trường quy luật cung cầu, quy luật giá trị, quy luật cạnh tranh Cơ chế thị trường bao gồm hệ thống giá cả, đánh thuế tỷ lệ lợi nhuận rủi ro sử dụng thị trường để tự điều chỉnh quyền để điều hòa tổng thể Các nhà hoạch định sách phải nắm thật quy luật để ban hành giảipháp quản lý đắn phù hợp Bài học Hàn Quốc đánh thuế lũy tiến lên đất đai đầu cho thấy quyền cần phải có lập trường kiên định, dám thực biện pháp cứng rắn với đối tượng cần thiết để điều chỉnh cho phân phối đất đai thị trường Để thực chế thị trường cần phải cải tiến phát triển yếu tố hỗ trợ: phát triển hệ thống đăng ký đất Các giải pháp đổi phủ Hàn Quốc không thực thành công hệ thống đăng ký đất đại Hàn Quốc hỗ trợ (để nắm tổng số diện tích đất sở hữu chủ qua đánh thuế lên đất dư đầu cơ) IV Kết luận Đô thị hoá tượng toàn cầu, dù phát triển điều kiện cụ thể khác kinh nghiệm quản lý đất đô thị quốc gia trảiqua đô thị hoá học quý cho công tác quản lý đất đô thị Việt Nam Chúng ta hoàn toàn xem kinh nghiệm nàynhư gợi ý tốt để suy nghĩ giải pháp nhằm tháo gỡ khó khăn tương tự hoàn cảnh cụ thể Để đảm bảo thị trường đất đô thị phát triển lành mạnh Nhà nước cần có biện pháp đồng từ việc hoàn thiện luật pháp có liên quan, thiết lập thể chế cho thị trường vạn hành đến việc thực thi điều hành sách cụ thể Một yêu cầu thiết phải đẩy nhanh cải cách hành để đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người dân Nhà nước quản lý thị trường đất đai bất động sản biện pháp tổ chức đăng ký giao dịch quyền sử dụng đất, tổ chức đăng ký hoạt động quỹ đất, đầu tư xây dựng kinh doanh bất động sản, tổ chức đăng ký cung cấp dịch vụ hỗ trợ cho thị trường bất động sản, bảo vệ quyền lợi hợp pháp người tham gia giao dịch vào thị trường đất, có sách chống đầu đất Tiểu luận môn: Kinh tế đô thị Vùng 11 GVHD: TS Trần Văn Tấn HVTH: Đặng Quốc Anh Trần Hải Nam Lớp : Cao học kiến trúc 09/2011 Mục Lục Đề tài: Vấn đề Quản lý phát triển đất đô thị I Mở Đầu .2 II Những vấn đề đặt với việc quản lý Đất đô thị .4 Đất đô thị nguồn lực phát triển kinh tế, phát triển đô thị Những yêu cầu đặt quản lý sử dụng đất đô thị nhằm phù hợp với xu phát triển yêu cầu thực tiễn Giải pháp nhằm nâng cao hiệu công tác quản lý đất đô thị, thị trường đất đô thị III Kinh nghiệm chống đầu đất thúc đẩy thị trường Bất động sản Hàn Quốc 1.Các sách bao gồm: .9 Bài học định giá đất .10 Bài học chế vận hành 11 IV Kết luận 11 Mục Lục 12 Tiểu luận môn: Kinh tế đô thị Vùng 12 [...]... HVTH: Đặng Quốc Anh và Trần Hải Nam Lớp : Cao học kiến trúc 09/2011 Mục Lục Đề tài: Vấn đề Quản lý và phát triển đất đô thị 2 I Mở Đầu .2 II Những vấn đề đặt ra với việc quản lý Đất đô thị .4 1 Đất đô thị là một nguồn lực phát triển kinh tế, phát triển đô thị 4 2 Những yêu cầu đặt ra trong quản lý sử dụng đất đô thị nhằm phù hợp với xu thế phát triển và yêu cầu thực tiễn... đất sở hữu của mỗi chủ và qua đó đánh thuế lên đất dư ra do đầu cơ) IV Kết luận Đô thị hoá là hiện tượng toàn cầu, do vậy dù có thể phát triển trong những điều kiện cụ thể khác nhau nhưng những kinh nghiệm quản lý đất đô thị của các quốc gia đã và đang trảiqua đô thị hoá vẫn là những bài học quý cho công tác quản lý đất đô thị ở Việt Nam Chúng ta hoàn toàn có thể xem những kinh nghiệm nàynhư một sự gợi... nhằm nâng cao hiệu quả công tác quản lý đất đô thị, thị trường đất đô thị 6 III Kinh nghiệm chống đầu cơ đất và thúc đẩy thị trường Bất động sản ở Hàn Quốc 8 1.Các chính sách mới bao gồm: .9 2 Bài học về định giá đất .10 3 Bài học về cơ chế vận hành 11 IV Kết luận 11 Mục Lục 12 Tiểu luận môn: Kinh tế đô thị và Vùng 12 ... phân phối đất đai trên thị trường Để thực hiện được cơ chế thị trường thì cần phải cải tiến và phát triển các yếu tố hỗ trợ: như phát triển hệ thống đăng ký đất Các giải pháp đổi mới của chính phủ Hàn Quốc sẽ không bao giờ thực hiện thành công được nếu không có hệ thống đăng ký đất hiện đại của Hàn Quốc hỗ trợ (để nắm chắc tổng số diện tích đất sở hữu của mỗi chủ và qua đó đánh thuế lên đất dư ra do... Tấn HVTH: Đặng Quốc Anh và Trần Hải Nam Lớp : Cao học kiến trúc 09/2011 được mã hoá để nhà nước quản lý Đây là kẽ hở chứa đựng các thông tin thành một lượng quá lớn về tiền, tạo điều kiện nảy sinh tham nhũng trong quản lý đất đai 3 Bài học về cơ chế vận hành Sự quản lý và điều tiết của Nhà nước với thị trườngđất đai phải qua cơ chế đảm bảo thị trường vận hành theo các quyluật của thị trường như quy luật... bảo thị trường đất đô thị phát triển lành mạnh thì Nhà nước cần có những biện pháp đồng bộ từ việc hoàn thiện luật pháp có liên quan, thiết lập thể chế cho thị trường vạn hành đến việc thực thi và điều hành các chính sách cụ thể Một trong những yêu cầu bức thiết hiện nay là phải đẩy nhanh cải cách hành chính để đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người dân Nhà nước quản lý thị. .. lý thị trường đất đai bất động sản bằng các biện pháp như tổ chức đăng ký giao dịch về quyền sử dụng đất, tổ chức đăng ký hoạt động quỹ đất, đầu tư xây dựng kinh doanh bất động sản, tổ chức đăng ký cung cấp dịch vụ hỗ trợ cho thị trường bất động sản, bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người tham gia giao dịch vào thị trường đất, có các chính sách chống đầu cơ đất Tiểu luận môn: Kinh tế đô thị và Vùng 11 GVHD:... giá trị, quy luật cạnh tranh Cơ chế thị trường bao gồm một hệ thống như giá cả, đánh thuế tỷ lệ lợi nhuận và rủi ro được sử dụng bởi thị trường để tự điều chỉnh và bởi chính quyền để điều hòa tổng thể Các nhà hoạch định chính sách phải nắm thật chắc các quy luật này để ban hành các giảipháp quản lý đúng đắn phù hợp Bài học của Hàn Quốc về đánh thuế lũy tiến lên đất đai đầu cơ cho thấy chính quyền cần ... Lục Đề tài: Vấn đề Quản lý phát triển đất đô thị I Mở Đầu .2 II Những vấn đề đặt với việc quản lý Đất đô thị .4 Đất đô thị nguồn lực phát triển kinh tế, phát triển. .. tế đô thị Vùng Đề tài: Vấn đề Quản lý phát triển đất đô thị I Mở Đầu Quá trình hình thành phát triển đất đô thị Đất đô thị bao gồm mặt đất, mặt nước khoảng không gian định bên bên khu vực đô thị. .. dụng đất đai II Những vấn đề đặt với việc quản lý Đất đô thị Đất đô thị nguồn lực phát triển kinh tế, phát triển đô thị Đô thị mang tính chất đầu tàu phát triển kinh tế - xã hội khứ, tương lai Đất