Đang tải... (xem toàn văn)
CHƯƠNG I: TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN CHƯƠNG II: CẦU BẤT ĐỘNG SẢN CHƯƠNG III: CUNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN CHƯƠNG IV: CÂN BẰNG CUNG CẦU VÀ GIÁ CẢ BẤT ĐỘNG SẢN CHƯƠNG V: PHÂN TÍCH THỊ TRƯỜNG BĐS CHƯƠNG VI: QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG BĐS
CHƯƠNG I TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Tổng quan bất động sản thị trường bất động sản 1.1 Bất động sản 1.1.1 Khái niệm bất động sản Tài nguyên gì? Là nguồn cải thiên nhiên chýa khai thác tiến hành khai thác Tài sản gì? Là cải vật chất dùng vào mục đích sản xuất tiêu dùng Tài sản bao gồm vật có thực, tiền, giấy tờ trị giá tiền quyền tài sản Quyền tài sản quyền trị giá tiền chuyển giao giao lưu dân sự, kể quyền sở hữu trí tuệ Tài sản bao gồm nhiều loại, tuỳ theo tiêu thức phân chia khác nhu cầu quản lý sử dụng: hạch toán, kinh tế - kĩ thuật… Nhìn chung, tất nước phân chia tài sản thành loại: bất động sản động sản Hình thức phân chia có cách hàng ngàn năm từ thời La mã cổ đại ghi Bộ Luật La Mã Điều 174 Bộ Luật Dân 2005 nước ta quy định: "Bất động sản tài sản di dời được" Như vậy, bất động sản trước hết phải tài sản, khác với tài sản khác chúng di, dời Hay nói cách khác, bất động sản đất đai vật thể cố định gắn với đất đai Những vật thể gắn với đất đai vật thể tồn đất sử dụng trạng thái không tách rời đất vật thể mà dịch chuyển bị hý hại (tính chất, công năng, hình thái thay đổi) tốn nhiều công sức chi phí công trình kiến trúc, công trình lắp ghép… 1.1.2 Các loại bất động sản (theo Bộ luật Dân sự): - Đất đai; - Nhà ở, công trình xây dựng gắn với liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó; - Các tài sản khác gắn liền với đất đai; - Các tài sản khác pháp luật quy định Đất đai: + Phải đất không di dời di dời không đáng kể (những đất đai di dời đất trồng cảnh, đất làm vật liệu xây dựng BĐS); + Phải đất đai xác định chủ quyền; + Đất đai phải đo lường giá trị (căn vào số lượng chất lượng đất đai đó) Các công trình xây dựng gắn liền với đất đai tài sản gắn liền với công trình đó: + Nhà cửa xây dựng cố định di dời, di dời không đáng kể: nhà ở, trung tâm thương mại, khách sạn, văn phòng… (những nhà bạt di động gánh xiếc, lâu đài làm băng đá, nhà nghỉ di động xe lăn BĐS mà động sản, công cụ lao động); + Các công trình xây dựng công nghiệp, giao thông: đường xá, cầu cống, bến cảng, sân bay, bãi đỗ xây dựng gắn liền với đất đai; + Các tài sản khác gắn liền tách rời với công trình xây dựng đó: máy điều hoà trung tâm, máy móc thiết bị điều khiển hoạt động công trình, cảnh trồng cố định tạo cảnh quan cho công trình (những tài sản tháo rời mà giá trị công dụng không thay đổi bất động sản như: máy điều hoà di động, chậu cảnh vườn treo, tranh ảnh thiết bị đồ dùng khác); + Các công trình phải có khả đo lường lượng hoá thành giá trị theo tiêu chuẩn đo lường định (các công trình tôn giáo; di sản văn hoá giới quốc gia; công trình quốc gia không lượng hoá giá trị không coi bất động sản) Các tài sản khác gắn liền với đất đai: + Vườn lâu năm: bao gồm trồng đất trồng cây; + Các công trình nuôi trồng thuỷ sản, cánh đồng làm muối; + Các công trình du lịch, vui chơi, thể thao + Một số công trình khai thác hầm mỏ (hầm lò)… Các tài sản khác: Một số tài liệu quy định số tài sản đặc biệt coi bất động sản áp dụng quy chế bất động sản máy bay, tàu thuỷ, tàu hoả phương tiện hoạt động phải gắn liền với công trình bất động sản nhà ga, sân bay, bến cảng… 1.1.2 Những đặc điểm chủ yếu bất động sản Ngoài điểm khái niệm nêu trên, bất động sản có đặc điểm cụ thể sau: Thứ nhất, bất động sản hàng hoá có vị trí cố định vị trí địa lý, địa điểm khả di dời Đặc điểm bất động sản gắn liền với đất đai, mà đất đai có đất đặc điểm có vị trí cố định có giới hạn diện tích không gian Đặc điểm ảnh hưởng lớn đến thị trường bất động sản, đến kinh doanh bất động sản: - Vị trí bất động sản địa điểm cụ thể, môi trường kinh tế, trị, xã hội, pháp lý, cảnh quan, kết cấu hạ tầng… ảnh hưởng đến giá trị giá bất động sản - Thị trường mang tính vùng, khu vực - Cách biệt hàng hóa bất động sản địa điểm giao dịch Thứ hai, bất động sản loại hàng hoá có tính lâu bền có giá trị lớn Tính lâu bền hàng hoá bất động sản gắn liền với trường tồn đất đai, loại tài sản thiên nhiên ban tặng bị tiêu huỷ (trừ số trường hợp đặc biệt như: động đất, núi lửa, sạt lở…) Các công trình xây dựng, công trình kiến trúc vật kiến trúc thường có tuổi thọ cao, hàng trăm năm Ngay nông nghiệp bất động sản vườn cây, mà trồng lâu năm… Ảnh hưởng: - Chiến lược kinh doanh, chiến lược đầu tư, chiến lược vốn… - Quy hoạch - Khai thác, quản lý, sử dụng… nâng cao hiệu quả, tuổi thọ kinh tế bất động sản Thứ ba, hàng hoá bất động sản mang tính cá biệt khan Sở dĩ do: - Sự khan tính có hạn diện tích bề mặt trái đất vùng, địa phương, khu vực, đất - Tính phức tạp đất đai địa hình, chất đất, vị trí, cảnh quan… tạo nên khan tính cá biệt hàng hoá bất động sản - Tính đa dạng ý tưởng đến thiết kế xây dựng, chế tạo… chủ đầu tư kiến trúc sư, công trình sư nhà thiết kế tạo nên tính cá biệt (tính dị biệt) hàng hoá bất động sản Vận dụng: - Thị trường cạnh tranh không hoàn hảo - Giá độc quyền, cần khai thác tính độc đáo, dị biệt - Cơ sở, phương pháp định giá… Thứ tư, hàng hoá bất động sản mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu tâm lý xã hội Với bất động sản đặc điểm nối trội vì: - Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội nơi đòi hỏi phải có bất động sản phù hợp: Miền núi, nơi nhiều động đất, nơi nhiều gió bão, nơi ngập nước… - Nhu cầu bất động sản khu vực, quốc gia, dân tộc chịu ảnh hưởng mạnh mẽ yếu tố tập quán, thị hiếu tâm lý xã hội, chí, bao gồm yếu tố tín ngưỡng, tôn giáo, tâm linh dân cư Vận dụng: - Thị trường bất động sản mang tính vùng khu vực sâu sắc - Phải quan tâm đến tập quán,thị hiếu, tâm lý xh vùng để tạo lập, kinh doanh loại bất động sản phù hợp Thứ năm, hàng hoá bất động sản chịu ảnh hưởng lẫn Do: - Giữa bất động sản có tác động ảnh hưởng lẫn mạnh mẽ Sự đời hay hoàn thiện hàng hoá bất động sản điều kiện để đời đi, để tăng thêm giảm bớt giá trị giá trị sử dụng hàng hoá bất động sản - Thí dụ, việc xây dựng công trình hạ tầng kỹ thuật hạ tầng xã hội làm tăng vẻ đẹp, tiện lợi giá trị công trình xây dựng khu vực Sự đời đường dẫn đến đời tụ điểm dân cư hay khu công nghiệp, du lịch, thương mại, dịch vụ… bám theo trục đường đó… Vận dụng: - Khi đánh giá hội kinh doanh phải tính đến yếu tố có liên quan đến thay đổi giá trị bất động sản - Phải đặt bất động sản mục tiêu mối quan hệ với bất động sản khác - Quan tâm nhiều đến quy hoạch Thứ sáu, hàng hoá bất động sản có chịu chi phối mạnh mẽ pháp luật sách Nhà nước Vì: - Bất động sản loại tài sản quan trọng quốc gia, dân tộc, quan đõn vị người dân - Các quan hệ giao dịch bất động sản thường có tác động mạnh đến hầu hết hoạt động kinh tế xã hội - Để tăng cường vai trò mình, nhà nước phải quan tâm đến bất động sản, phải ban hành nhiều văn pháp luật, nhiều chủ trương, sách nhằm thực việc quản lý chúng - Bất động sản gắn liền với đất đai mà đất đai, quốc gia có pháp luật đất đai Vận dụng: - Người kinh doanh bất động sản phải am hiểu luật pháp - Phải thường xuyên cập chủ trương, sách, văn có liên quan đến lĩnh vực bất động sản Thứ bảy, hàng hoá bất động sản phụ thuộc nhiều vào lực quản lý Vì: - Bất động sản thường có giá trị lớn, bao gồm nhiều chủng loại nên việc quản lý chúng phức tạp, đó, đòi hỏi người quản lý phải có lực cao chi phí quản lí phải cao so với hàng hoá thông thường - Vấn đề đầu tư xây dựng công trình xây dựng phức tạp, vấn đề kinh doanh hay cho thuê đất đai, công trình xây dựng, nhà ở, văn phòng… có liên quan đến nhiều lĩnh vực nên lực quản lý đóng vai trò quan trọng Vận dụng: - Nhà nước cần phải không ngừng nâng cao lực quản lý nhà nước bất động sản - Nhà kinh doanh cần không ngừng nâng cao kiến thức, tri thức học hỏi kinh nghiệm kinh doanh, quản lý bất động sản 1.2 Thị trường bất động sản 1.2.1 Khái niêm thị trường bất động sản Thị trường nơi diễn hoạt động mua bán, tổng thể quan hệ cho phép người mua người bán trao đổi hàng hoá dịch vụ cho Thị trường bất động sản tổng hoà giao dịch dân bất động sản địa bàn định, thời gian định Khái niệm vừa đõn giản, dễ hiểu, vừa bao hàm đầy đủ phạm vi nội dung thị trường bất động sản 1.2.2 Sự hình thành phát triển thị trường bất động sản 1.2.3 Phân loại thị trường bất động sản Có nhiều cách phân loại: theo loại bất động sản, theo loại hình giao dịch, theo địa bàn, theo hình thành… Cách phân loại sử dụng phổ biến theo loại bất động sản: Phân loại thị trường bất động sản theo loại bất động sản - Thị trường đất đai - Thị trường nhà - Thị trường bất động sản công nghiệp - Thị trường bất động sản thương mại, - Thị trường bất động sản văn phòng - Thị trường bất động sản đặc biệt 2.4 Vai trò thị trường bất động sản - Thị trường bất động sản góp phần thúc đẩy sản xuất phát triển - Thị trường bất động sản góp phần huy động vốn cho đầu tư phát triển - Phát triển thị trường bất động sản góp phần tăng thu cho ngân sách Nhà nước - Phát triển thị trường bất động sản góp phần mở rộng thị trường nước, mở rộng quan hệ quốc tế - Thị trường bất động sản góp phần vào ổn định xã hội - Thị trường bất động sản góp phần nâng cao đời sống nhân dân - Phát triển thị trường bất động sản góp phần đổi sách, có sách đất đai, sách BĐS 2.5 Đặc điểm thị trường bất động sản Tính cách biệt hàng hoá giao dịch với địa điểm giao dịch Do: Bất động sản có vị trí cố định, di dời Do Hoạt động giao dịch bất động sản thường tiến hành chợ hàng hoá BĐS ảo Các chợ đa dạng, sàn giao dịch, trung tâm giao dịch, địa điểm với phòng nhỏ hẹp với vài ba đồ văn phòng thiết yếu, nhà riêng, nhà hàng, quán nước… Có thể qua mạng internet nằm chăn điện thoại cho nhau… Vấn đề đặt ra: - Quan hệ giao dịch bất động sản kết thúc địa điểm giao dịch hay chợ giao dịch mà phải trải qua khâu như: + Đàm phán chợ giao dịch, cung cấp cho thông tin bất động sản giao dịch; + Kiểm tra thực địa để xác nhận tính có thực kiểm tra độ xác thông tin bất động sản; + Đăng ký pháp lý - Từ đặc điểm cho thấy: + Kiểm soát thị trường bất động sản với thị trường hàng hoá khác bày bán sạp hàng: tem nhãn, xuất xứ nguồn gốc, chất lượng… mà phải thông qua quan hệ đăng ký pháp lý bắt buộc + Quan hệ giao dịch bất động sản tiến hành thời gian ngắn được, thường phải kéo dài, đó, dễ gặp biến động giá cả, thay đổi pháp luật hay thay đổi điều kiện môi trường… Điều buộc bên phải ấn định quan hệ giao dịch thuộc thời điểm định + Mọi đối tượng tham gia vào thị trường bất động sản phải trải qua đầy đủ khâu giao dịch Đó điều có tính chất bắt buộc thị trường bất động sản thức, có kiểm soát Nhà nước Thị trường bất động sản thực chất thị trường giao dịch quyền lợi ích chứa đựng giao dịch bất động sản Do: - Đặc điểm đất đai quy định: đất đai không hao mòn hay (trừ trường hợp đặc biệt) người có quyền sở hữu hay có quyền sử dụng đất đai không sử dụng đất đai hàng hoá khác - Điều mà chủ sở hữu hay sử dụng mong muốn quyền hay lợi ích đất đai mang lại Vận dụng: - Khi xem xét giá đất đai, xác định giá trị xác định giá trị hàng hoá thông thường mà phải xác định dựa khả sinh lợi đất đai - Phải xem xét khả sinh lợi vốn đầu tư vào đất đai Thị trường BĐS mang tính vùng tính khu vực sâu sắc Vì: - Bất động sản có đặc điểm di dời được, gắn liền với điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội vùng, khu vực - Bất động sản phụ thuộc vào phong tục, tập quán, thi hiếu tâm lý xã hội Do đó: - Cung cầu bất động sản vùng, khu vực phong phú đa dạng, từ số lượng, kiểu cách, mẫu mã, chất lượng đến quy mô trình độ phát triển - Mỗi vùng, khu vực có đặc trưng riêng cung cầu bất động sản Người ta di dời bất động sản từ nơi sang nơi khác, di chuyển tâm lý, tập quán thị hiếu từ vùng này, khu vực sang vùng khác, khu vực khác, đó, thị trường bất động sản mang tính vùng tính khu vực sâu sắc Thực tế cho thấy, thị trường bất động sản đô thị, vùng trình đô thị hoá, trung tâm kinh tế, trị, văn hoá, du lịch… thường có quy mô, trình độ phát triển cao so với vùng khác Từ đặc điểm cho thấy: - Các quan hệ giao dịch bất động sản thường diễn vùng, quan hệ cung cầu giá bất động sản ảnh hưởng vùng, khu vực định, có ảnh hưởng ảnh hưởng chậm đến thị trường bất động sản vùng, khu vực khác - Nghiên cứu thị trường bất động sản phải đặt chúng vùng, khu vực, gắn chúng với điều kiện thiên nhiên, kinh tế, trị, xã hội vùng, khu vực - Không thể lấy quan hệ cung cầu hay giá bất động sản vùng này, khu vực áp dụng cho vùng khác, khu vực khác Thị trường bất động sản thị trường không hoàn hảo Do: - Thị trường bất động sản phát triển muộn so với thị trường hàng hoá khác, đó, thông tin hàng hoá bất động sản thị trường bất động sản không đầy đủ phổ biến rộng rãi loại hàng hoá khác - Sự so sánh bất động sản loại khó xác tiêu chí đánh giá bất động sản không xác hàng hoá khác (các kết cấu công trình, chất lượng công trình, vẻ đẹp kiến trúc, vị trí địa lý… đo lường cách tương đối, khó xác) - Bất động sản mang tính vùng khu vực, chúng không liền kề tìm bất động sản loại để so sánh cạnh tranh cách đầy đủ - Số lượng người tham gia cung cầu loại bất động sản có số lượng nhỏ, không đảm bảo tiêu chí cho cạnh tranh hoàn hảo Vấn đề đặt ra: - Giá bất động sản không hoàn toàn giá cạnh tranh hoàn hảo, nhiều trường hợp giá sản phẩm đõn chiếc, đó, người bán có lợi độc quyền, nhờ thu lợi cao Giá độc quyền mang lại lợi ích cao cho người có quyền bất động sản Cần tạo bất động sản có giá độc quyền - Khi giá biến động theo hướng độc quyền giá bất động sản đẩy lên cao, hình thành nên sốt giá Thị trường bất động sản sôi động, dễ tạo nên sốt giá bất động sản - Sốt giá làm thị trường bất động sản bất ổn, dẫn đến khủng hoảng, khủng hoảng tài Cung bất động sản phản ứng chậm so với cầu BĐS Theo quan hệ cung cầu, cung bất động sản thị trường chấp nhận, cầu bất động sản xuất tăng lên, đó, người sản xuất tăng lượng cung bất động sản Tuy nhiên, cầu tăng, cung bất động sản phản ứng tăng nhanh loại hàng hoá khác Đó đặc điểm bất động sản thời gian để tạo chúng thường lâu để xây dựng công trình xây dựng cần phải có thời gian tìm hiểu thông tin đất đai, làm thủ tục chuyển nhượng, xin phép xây dựng, thiết kế, thi công… Sự phản ứng cung không kịp cầu dẫn đến biến động giá theo hướng tăng lên, hình thành sốt giá bất động sản Do vậy, Nhà nước cần phải can thiệp nhằm điều chỉnh quan hệ cung cầu bất động sản, đặc biệt có giải pháp để bình ổn thị trường bất động sản, hạn chế kiểm soát gia tăng cầu bất động sản không đáng (như nạn đầu sinh cầu giả tạo) Giao dịch thị trường BDS cần phải có tư vấn chuyên nghiệp Sở dĩ vì: - Hàng hoá bất động sản không bày bán thị trường loại hàng hoá khác; - Người mua bán bất động sản hội đủ lượng thông tin để lựa chọn thị trường phù hợp với bất động sản cần giao dịch - Bất động sản thường có giá trị lớn, người mua bán bất động sản thường có kinh nghiệm họ có hội mua bán (trừ người kinh doanh chuyên nghiệp) Do vậy: - Khi thực giao dịch thị trường bất động sản, cần phải có nhà tư vấn, môi giới… - Vì người đào tạo bản, có kiến thức kinh doanh, am hiểu pháp luật, nhiều kinh nghiệm Với tham gia họ, giao dịch bất động sản trở nên tốt - Thực tế cho thấy lực lượng tư vấn môi giới phát triển vận hành thị trường bất động sản hiệu quả, chi phí giao dịch bất động sản cao Từ đó: - Phải coi tư vấn, môi giới bất động sản nghề chuyên nghiệp độc lập - Phải coi lĩnh vực dịch vụ bất động sản, tổ chức tín dụng… vô cần thiết kinh doanh bất động sản Thị trường bất động sản chịu chi phối yếu tố pháp luật Do: - Bất động sản loại tài sản có giá trị lớn, đó, việc quản lý Nhà nước chúng pháp luật sở để bảo đảm an toàn cho giao dịch bất động sản - Mọi bất động sản Nhà nước quản lý đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng, biến động chúng Mọi giao dịch bất động sản phải có giám sát Nhà nước, đặc biệt khâu đăng ký pháp lý - Sự tham gia Nhà nước vào thị trường bất động sản thông qua yếu tố pháp luật làm cho thị trường bất động sản ổn định an toàn - Thông qua kiểm soát thị trường bất động sản, Nhà nước tăng nguồn thu ngân sách từ thuế giao dịch bất động sản Do đó, cần: - Tăng cường quản lý nhà nước thị trường bất động sản - Tăng cường, hoàn thiện hệ thống văn pháp luật, sách có liên quan đến bất động sản kinh doanh bất động sản - Nhà kinh doanh phải am hiểu luật pháp thường xuyên cập nhật văn pháp luật có liên quan đến bất động sản kinh doanh bất động sản - Phải bảo đảm kinh doanh luật pháp Thị trường bất động sản có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn Do: - Bất động sản có giá trị lớn, đó, giao dịch đầu tư kinh doanh bất động sản đòi hỏi lượng vốn lớn - Lượng vốn phải huy động từ thị trường vốn Thực tế cho thấy thị trường vốn phát triển lành mạnh ổn định, thị trường bất động sản phát triển lành mạnh ổn định Những khủng hoảng tài giới dẫn đến khủng hoảng thị trường bất động sản Khi bất động sản sụt giá nhanh dẫn đến gia tăng khoản nợ khó đòi, thế, tổ chức tài tín dụng bị phá sản Do đó: - Phát triển hệ thống ngân hàng tín dụng - Hoàn thiện quy định, sách: nới lỏng hay thắt chặt cho vay đôi svowis kinh doanh bất động sản… - Có nhiều hình thức để huy động nguồn vốn XH, nước… Thị trường bất động sản thị trường mà việc tham gia rút khỏi thị trường vấn đề khó khăn, phức tạp cần phải có nhiều thời gian Do: - Bất động sản thường có giá trị lớn, người mua thị trường không đông, việc mua bán đõn giản nhanh chóng loại hàng hoá khác - Muốn tham gia phải có tri thức, vốn, kinh nghiệm… phải pháp luật cho phép với thủ tục phức tạp - Khi muốn rút phải thu hồi vốn đầu tư, đầu tư lâu dài, dự án gối đầu nhau, việc bán khó khăn… Thí dụ, Tại Vũng Tàu, số đất xây biệt thự theo quy hoạch Ngân hàng đầu không bán được, ngân hàng cần vốn tiền để toán khoản nợ Một số người có đất trang trại có nhu cầu nhượng bán khó khăn, không sẵn người mua Do đó: - Tính cạnh tranh kinh doanh bất động sản khốc liệt so với nhiều lĩnh vực khác - Để gia nhập thị trường có hiệu quả, phải có chuẩn bị đầy đủ, chu đáo điều kiện cần thiết; phải nắm vững hội kinh doanh để gia nhập thời điểm… - Để rút khỏi thị trường phải tìm thời cơ, có chiến lược rút lui thích hợp hiệu III ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU CỦA MÔN HỌC 3.1 Đối tượng nghiên cứu môn học Là nghiên cứu quan hệ kinh tế phát sinh chi phối vận động cung, cầu, giá bất động sản mối quan hệ chúng thị trường bất động sản nói chung, thị trường bất động sản cụ thể nói riêng Cung, cầu, giá mối quan hệ chúng vấn đề thị trường, lại biểu thị trường bất động sản với đặc điểm riêng Thông qua phân tích, đánh giá vận động phát triển thị trường để có chiến lược kinh doanh bất động sản có hướng đầu tư kinh doanh bất động sản hợp lý có để định giá bất động sản cách khoa học… 3.2 Nội dung nghiên cứu môn học - Nghiên cứu vai trò đặc điểm thị trường BDS - Nghiên cứu nội dung cầu bất động sản như: loại cầu, nhân tố ảnh hưởng, độ co giãn - Nghiên cứu nội dung cung - Nghiên cứu phân tích quan hệ cung cầu giá cả: cấu trúc, chức năng, cân bằng, tính độc quyền cạnh tranh thị trường - Nghiên cứu thị trường bất động sản cụ thể - Nghiên cứu khuyết tật thị trường bất động sản can thiệp phủ vào thị trường bất động sản 3.3 Phương pháp nghiên cứu môn học Xuyên suốt bao trùm nghiên cứu thị trường bất động sản phương pháp vật biện chứng vật lịch sử Mọi nội dung, vấn đề nghiên cứu thị trường bất động sản phải đặt mối quan hệ tác động qua lại biện chứng, gắn với điều kiện hoàn cảnh lịch sử cụ thể không gian thời gian Ngoài ra, môn học sử dụng nhiều phương pháp nghiên cứu chuyên ngành phương pháp thống kê, toán kinh tế, phương pháp hệ thống, phương pháp điều tra xã hội học phương pháp khác CHƯƠNG II CẦU BẤT ĐỘNG SẢN I HÀNH VI NGƯỜI TIÊU DÙNG TRÊN THỊ TRƯỜNG HÀNG HOÁ BẤT ĐỘNG SẢN II CẦU HÀNG HOÁ BẤT ĐỘNG SẢN I HÀNH VI NGƯỜI TIÊU DÙNG BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Phân loại khách hàng thị trường hàng hoá bất động sản 1.1.1 Phân loại khách hàng vào loại hình giao dịch, gồm loại sau: - Người mua bất động sản - Người thuê bất động sản - Người nhận chấp bất động sản - Liên doanh, công ty cổ phần có nhận vốn góp bất động sản - Các tổ chức kinh doanh bảo hiểm nhận bảo hiểm bất động sản 1.1.2 Phân loại khách hàng vào loại chủ thể Theo này, khách hàng gồm đối tượng sau: - Cá nhân: nước người nước - Các doanh nghiệp tư nhân - Các doanh nghiệp 100% vốn nước ngoài; - Tập thể: công ty trách nhiệm hữu hạn, công ty cổ phần, công ty hợp danh, công ty liên doanh, hợp tác xã; - Nhà nước: doanh nghiệp Nhà nước, tổ chức kinh tế, trị, xã hội 1.1.3 Phân loại khách hàng dựa tiêu chí khác: Ngoài trên, phân loại khách hàng vào: mục đích mua hàng, giới tính, thu nhập, tuổi tác, trình độ học vấn, kinh nghiệm, mức độ quan hệ… 1.1.4 Các loại khách hàng khác - KH mua để sử dụng - KH mua để kinh doanh - KH người trung gian môi giới - KH nam, nữ - KH người cao tuổi, trung niên, niên - KH người có thu nhập cao, trung bình, thấp - KH người có trình độ học vấn cao, thấp - KH người có kinh nghiệm - KH người quen,lạ… 1.2 Hành vi lựa chọn hàng hoá bất động sản người tiêu dùng - Nhóm động tiêu dùng có tính chất sinh lý - Nhóm động tiêu dùng có tính chất tâm lý - Động thực dụng - Động mới, đẹp - Động mua loại bất động sản tiếng - Động phô trương II CẦU HÀNG HOÁ BẤT ĐỘNG SẢN Khái niệm, đặc điểm phân loại cầu bất động sản 1.1 Khái niệm cầu bất động sản Cầu hàng hoá bất động sản khối lượng hàng hoá bất động sản mà người có nhu cầu tiêu dùng sẵn sàng chấp nhận toán với mức giá định để nhận lượng hàng hoá bất động sản thị trường Cần phải phân biệt cầu nhu cầu: - Có nhu cầu khả toán; - Có khả toán chưa có nhu cầu; - Không có nhu cầu lại sẵn sàng chấp nhận toán nhằm mục đích đầu kiếm lợi - Có cầu, sẵn sàng chấp nhận có khả toán, cung nên không hình thành cầu 1.2 Phân loại cầu bất động sản - Phân loại theo loại bất động sản: + Cầu đất đai + Cầu nhà + Cầu bất động sản dịch vụ, thương mại + Cầu văn phòng, công sở + Cầu bất động sản công nghiệp + Cầu bất động sản nông nghiệp + Cầu bất động sản khác 1.2 Phân loại cầu bất động sản - Phân loại theo trình tự xuất hiện: + Cầu sõ cấp: cầu bất động sản với mục đích, ý đồ kinh doanh Họ mua để bán kiếm lời để tiêu dùng + Cầu thứ cấp: cầu bất động sản với mục đích thoả mãn nhu cầu tiêu dùng + Cầu bất động sản cho sản xuất: thực chất cầu gắn với mục đích kinh doanh, mục đích tiêu dùng Các nhân tố ảnh hưởng đến cầu bất động sản 2.1 Quy mô, cấu dân cư - Dân số tăng dẫn đến cầu bất động sản tăng: đất đai, nhà ở… - Cơ cấu dân cư: vùng miền, thành thị, nông thôn, theo lứa tuổi, theo mặt văn hoá, trình độ học vấn, nghề nghiệp… - Cơ cấu gia đình… 2.2 Thu nhập Thu nhập liên quan đến khả toán, theo nấc thang nhu cầu Các nhân tố ảnh hưởng đến cầu bất động sản 2.3 Đô thị hoá 2.4 Cung cầu bất động sản thay Chẳng hạn, thay đổi cung giá thuê nhà dẫn đến thay đổi cầu nhà đất Sự thay đổi cung giá thuê đất tác động đến cầu nhà cao tầng Sự thay đổi cung giá thuê đất khu công nghiệp tác động đến cầu thuê đất khu công nghiệp Các nhân tố ảnh hưởng đến cầu bất động sản 2.5 Sự phát triển kết cấu hạ tầng 2.6 Mốt thị hiếu 2.7 Chính sách tiền tệ 2.8 Chính sách quản lý bất động sản - Quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất - Luật đất đai 2003 quy định người sử dụng đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, chấp, bảo lãnh góp vốn quyền sử dụng đất - Sự thừa nhận thị trường - Chính sách tài – thuế - Quyết định chuyển đổi mục đích sử dụng đất - Chính sách đâu tư xây dựng nhà cho thuê, giá thuê nhà nhà nước - Tiêu chuẩn hoá xây dựng nhà ở, khu đô thị mới, khu công nghiệp, khu vui chơi giải trí Độ co giãn cầu bất động sản 3.1 Khái niệm độ co giãn cầu bất động sản * Phân biệt độ dốc độ co giãn - Độ dốc đường cầu theo giá phụ thuộc vào đõn vị tính giá đo lượng cầu - Để xem phản ứng cầu với giá, người ta phải sử dụng độ co giản cầu * Xác định độ co giãn cầu Giả sử giá hộ chung cư 950 triệu đồng cầu 12 Khi giá tăng lên 1.050 triệu lượng cầu giảm xuống Vậy hệ số co giãn tính nào? ∆P = 1.050 tr * 950 tr = 100 trđ; PTB = 1.000; ∆P/ PTB = 100/1.000 = 10%; ∆Q = 12 - = 4; QTB = 10; ∆Q/ QTB = 4/10 = 40% Độ co giãn cầu là: Giá E pd = % ∆Q 40% = = %∆P 10% Điểm 1.050 Độ co giãn = 1.000 Điểm ban đầu 950 Lượng 10 12 Tổng quát: Độ co giãn (hệ số co giãn) cầu bất động sản quan hệ so sánh tốc độ biến động cầu so với tốc độ biến động nhân tố tác động (thường so sánh yếu tố giá thu nhập) Công thức E dx = ΔD ΔX %ΔD : = D X %ΔX Trong đó: - D: cầu bất động sản - ▲D: lượng cầu tăng thêm - X: yếu tố tác động; - ▲X: thay đổi yếu tố tác động - Độ co giãn (hệ số co giãn) cầu bất động sản theo giá tỷ lệ % thay đổi lượng cầu bất động sản chia cho tỷ lệ % thay đổi giá bất động sản với giả định nhân tố khác không đổi Ta có: E dp %ΔD = %ΔP Trong đó: 10 P P S S Q Ngắn hạn Các yếu tố giá Sẽ làm đường cung chuyển dịch ngang” + Chuyển dịch sang trái, yếu tố khác làm tăng giá + Chuyển dịch sang phải yếu Q Dài hạn tố khác làm giá P P0 D Q Dư cầu 2.1 Giá cả, chi phí yếu tố đầu vào cung bất động sản - Chi phí đầu vào cao, cung không tăng tăng chậm - Chi phí đầu vào thấp cung tăng - Các chi phí đầu vào bao gồm: + Giá đất + Chi phí lập thẩm định dự án đầu tư + Chi phí xây dựng bds (Vật tư thiết bị, vật liệu xd, nhân công ) 2.2 Chính sách nhà nước - Tăng cung BĐS thuộc khu vực nhà nước - Đảm bảo tính pháp lý cho BĐS giao dịch; chủ động tăng nguồn cung hợp lý - Chính sách phát triển thị trường BĐS - Tăng quyền mua bán trao đổi người sử dụng BĐS - Hạn điền, hạn chế đầu chiếm hữu BĐS - Chính sách nhà đầu tư BĐS theo mục tiêu định hướng nhà nước Các loại quy hoạch có liên quan - Quy hoạch kế hoạch sử dụng đất - Quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội; - Quy hoạch chung xây dựng đô thị, 15 bất động sản giảm - Quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, - Quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn; - Quy hoạch giao thông, thuỷ lợi; - Quy hoạch ngành, lĩnh vực (công nghiệp, y tế, thể thao, du lịch, thương mại, nông nghiệp, quốc phòng, an ninh ) III PHÂN TÍCH NGUỒN CUNG BẤT ĐỘNG SẢN Các khu vực sản xuất cung cấp hàng hoá bất động sản - Khu vực công cộng (nhà nước) - Khu vực phi nhà nước - Khu vực không thức Phản ứng khu vực sản xuất thị trường bất động sản - Khu vực công cộng hay gọi khu vực nhà nước - Khu vực phi nhà nước - Khu vực không thức Phản ứng khu vực sản xuất thị trường bất động sản - Khu vực công cộng hay gọi khu vực nhà nước + Do Nhà nước đầu tư mục đích khác nhau: Chính trị, kinh tế, xã hội, văn hóa + Chủ yếu đầu tư vào: hệ thống sở hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, khu CN, khu chế xuất, văn phòng quan nhà nước, nhà khách, nhà xã hội + Quy mô đầu tư lớn, thời gian đầu tư dài, hiệu không cao, nhanh xuống cấp Phản ứng khu vực sản xuất thị trường bất động sản - Khu vực phi Nhà nước + Do tổ chức phi nhà nước: công ty, doanh nghiệp (cổ phần, hợp tác xã, tư nhân ) thực hiện; + Mục tiêu lợi nhuận + Lĩnh vực đầu tư: Nhà cao cấp, văn phòng cho thuê + Nhanh nhạy, đa dạng, hiệu cao Phản ứng khu vực sản xuất TT bất động sản - Khu không thức (khu vực bình dân) hoạt động xây dựng phát triển bất động sản hoàn toàn độc lập với qui tắc qui định Chính phủ - Bao gồm nhiều HĐ với nhiều MĐ, tính chất phạm vi khác + Các hoạt động xây dựng nhà dân nghèo + Các khu nhà ổ chuột, xóm liều người lang thang + Các khu nhà tự phát số người lấn chiếm đất đai xây dựng bán + Xây dựng tự phát với mục đích để Khu vực này: + Các chủ thể không đủ điều kiện tiếp cận thị trường thức + Khi pháp luật chưa nghiêm, “có đất” cho loại sở cho thị trường đen + Nhiều đối tượng phải lách vào thị trường này: không hộ khẩu, tiền Vai trò Nhà nước việc điều tiết nguồn cung bất động sản - Đối với khu vực công cộng: + Sự tồn cần thiết phải nâng cao hiệu biện pháp như: > Chuyển đầu tư toàn nhà nước sang đầu tư phần mang tính hỗ trợ, định hướng > Phát triển hình thức nhà nước nhân dân làm - Đối với khu vực phi NN Đây khu vực hoạt động có hiệu để thị trường tự điều tiết khu vực hướng vào tầng lớp người giàu tạo khoảng cách phân hóa giàu nghèo ngày lớn 16 Do nhà nước cần phải điều tiết: - Hạn chế việc phát triển khu nhà có diện tích lớn, giá trị cao, tập trung vào việc xây dựng khu nhà có diện tích vừa phải, có giá thành thấp phù hợp với tầng lớp bình dân - Có sách thuế để đánh thuế vào Bất động sản dành cho người có thu nhập cao - Cho vay vốn thông qua chấp, tạo điều kiện cho người dân tham gia thị trường - Đối với khu vực không thức Nhà nước cần có khung pháp luật rõ ràng, qui định chặt chẽ quyền sở hữu sử dụng bất động sản Hạn chế tình trạng xây dựng tự phát hình thức phát triển thị trường đen CHƯƠNG IV CÂN BẰNG CUNG CẦU VÀ GIÁ CẢ BẤT ĐỘNG SẢN I Bản chất giá trị giá thị trường hàng hóa bất động sản 1.1 Giá trị yếu tố cấu thành giá trị * Phân biệt giá cả, giá trị chi phí Giá trị hao phí sức lao động nói chung để tạo sản phẩm hàng hóa (c + v +m) Giá biểu tiền giá trị thể thông qua trao đổi Chi phí biểu tiền hao phí yếu tố đầu vào để tạo sản phẩm hàng hóa II Các loại giá trị liên quan đến bất động sản Giá trị thị trường Là lượng lao động hao phí thống đõn vị hàng hoá loại quy định thông qua cạnh tranh nội ngành Người sản xuất dựa nhân tố kinh tế - kĩ thuật điều kiện sản xuất, cường độ lao động, suất lao động, trình độ quản lí khác nhau, lượng lao động hao phí không giống Trong cạnh tranh, giá trị cá biệt san thành giá trị thống cho tất đõn vị hàng hoá loại Nhìn chung, giá trị thường định giá trị cá biệt hàng hoá sản xuất điều kiện trung bình ngành chiếm khối lượng lớn loại hàng Trường hợp đặc biệt thời gian không dài, GTTT định giá trị cá biệt hàng hoá sản xuất điều kiện xấu hay điều kiện tốt chiếm khối lượng lớn loại hàng hoá Các nước Bắc Mỹ Hoa Kỳ Canada đýa chuẩn mực thống thực hành định giá chuyên nghiệp, giá trị thị trường hiểu giá có nhiều khả hình thành bất động sản thị trường cạnh tranh công khai tất điều kiện cần thiết việc mua bán sòng phẳng, người mua người bán hành xử thận trọng, có hiểu biết thừa nhận giá không bị ảnh hưởng yếu tố kích thích thái Nói cách khác, người mua người bán phải có thông tin đầy đủ có đầy đủ thời gian định thị trường mua bán công khai Khái niệm giá trị thường xem đồng nghĩa với giá trị trao đổi mà nói theo ngôn ngữ thường ngày dân Việt Nam ta thuận mua vừa bán Trong quy định thẩm định giá Bộ Tài có nêu: Giá trị thị trường tài sản mức giá mua bán thị trường vào thời điểm thẩm định giá, bên người mua sẵn sàng mua bên người bán sẵn sàng bán, giao dịch mua bán khách quan độc lập, điều kiện thương mại bình thường Các loại giá trị phi thị trường 2.1 Giá trị sử dụng Giá trị sử dụng giá trị dòng tiền mặt ước tính mang lại tương lai kể từ sử dụng lý, tức tài sản kết thúc chu kỳ sống hữu ích doanh nghiệp Giá trị sử dụng cao giá trị thị trường doanh nghiệp làm ăn phát đạt, lợi nhuân cao; mặt khác, thấp làm ăn thua lỗ 2.2 Giá trị lý Là lượng tiền thu cách hợp lý việc bán bất động sản khoảng thời gian ngắn 17 đáp ứng yêu cầu thời hạn tìm hiểu thị trường định nghĩa giá trị thị trường 2.3 Giá trị tận dụng Là giá trị bất động sản không sử dụng tiếp sửa chữa đặc biệt nào, xem tổng giá trị chi phí loại bỏ 2.4 Giá trị phục hồi Là chi phí cần thiết để phục hồi lại bất động sản không không tốt so với 2.5 Giá trị bồi thường thiệt hại Là chi phí cần thiết để sửa chữa tạo dựng lại bất động sản để đảm bảo tương đýõng không tốt điều kiện vào thời gian có thiệt hại xảy tính điều kiện thời gian sử dụng lại 2.6 Giá trị đầu tư Là giá trị bất động sản dự án đầu tư định Giá trị đầu tư cao nhỏ giá trị thị trường bất động sản Giá trị đầu tư thể giá trị đầu tư người đầu tư cụ thể dựa yêu cầu đầu tư người 2.7 Giá trị đặc biệt Là khái niệm có liên quan đến yếu tố, đặc biệt làm tăng giá trị bất động sản lên giá trị thị trường Giá trị đặc biệt nảy sinh thu hút, quan tâm đặc biệt khách hàng 2.8 Giá trị lợi ích công cộng Giá trị lợi ích công cộng thuật ngữ chung bao gồm tập hợp khái niệm giá trị liên quan đến sử dụng tốt hiệu BĐS sử dụng không mục đích kinh tế mà nhằm mục đích bảo tồn bảo toàn 2.9 Giá trị bảo hiểm Giá trị bảo hiểm dựa chi phí thay hay chi phí tái tạo phần vật chất đối tượng mát may rủi Giá trị bảo hiểm phần giá trị tài sản nhóm tài sản biết công nhận điều khoản sách bảo hiểm áp dụng cho mát 2.10 Giá trị ước lượng Giá trị ước lượng áp dụng đánh thuế xem giá trị tài sản theo quy định hồ sõ thuế Giá trị ước lượng không phù hợp với giá trị thị trường, thường tính quan hệ với sở giá trị thị trường III Các yếu tố cấu thành giá thị trường hàng hóa bất động sản Sự thoả dụng Thoả dụng khả bds thoả mãn mong muốn nhu cầu người BĐS phải có thoả dụng người thuê, người đầu tư, chủ sở hữu, chủ sử dụng Giá trị tiện nghi liên quan đến mong muốn thoả mãn người Giá trị chủ sở hữu, chủ sử dụng, người cho thuê thu nhập từ chúng, người thuê, khách hàng thỏa mãn nhu cầu, mong muốn họ Các lợi ích BĐS tạo thu nhập phụ thuộc vào đặc điểm BĐS Quy mô sử dụng, thiết kế, vị trí hình thức cụ thể khác thoả dụng có ảnh hưởng đáng kể đến giá BĐS Các lợi ích quyền sở hữu BĐS có liên quan đến quyền mà người sở hữu có Sự hạn chế quyền sở hữu làm giảm giá trị BĐS BĐS đạt giá cao tính thỏa dụng cao Ngýợc lại, thỏa dụng bị hạn chế, giá giảm theo Sự khan Sự khan thiếu hụt cung dự báo bds cầu Nhìn chung, cầu cố định, khan hàng hoá làm cho có giá trị Ví dụ đất đai có sẵn, đất đai mong muốn sử dụng tốt lại khan hiếm, giá trị lớn Không khí có mức độ thoả dụng cao, lại giá trị kinh tế định rõ sẵn có Sự mong muốn Sự mong muốn ước muốn người khách hàng với bds để thoả mãn nhu cầu: ăn ở, sinh sống, tổ chức sản xuất… Sự mong muốn với thoả mãn khan xem xét liên quan đến sức mua Sức mua hiệu 18 Sức mua hiệu qủa khả cá nhân nhóm để tham gia vào thị trường để có bds tiền vật tương đýõng với tiền Sức mua thấp, giá thấp; sức mua cao, giá cao Cung cầu Sự tác động qua lại nhóm yếu tố tạo nên giá bds theo nguyên lý kinh tế cung cầu Sự thoả mãn hàng hoá, khan sẵn có, mãnh liệt mong muốn để chiếm sức mua hiệu quả, tất ảnh hưởng đến cung cầu bất động sản Cầu hàng hoá tạo thoả dụng bị ảnh hưởng khan Cầu bị ảnh hưởng mong muốn lực lượng tạo nên kích thích mong muốn Lòng ham muốn không bị hạn chế, lại bị hạn chế sức mua hiệu Như khả không mua ảnh hưởng đến cầu Tương tự, cung bds bị ảnh hưởng thoả dụng hạn chế khan Sự sẵn có hàng hoá bị ảnh hưởng khả mong muốn Đất đai có giới hạn dẫn đến cung đặc biệt thiếu làm giá tăng Sức mua chậm chạp gây sức ép đến cung Nếu sức mua mở rộng, cung bất động sản tăng IV Cân cung cầu chế hình thành giá bất động sản Quan hệ cung cầu thị trường bất động sản - Về mặt lý thuyết, cung cầu thị trường trở vị trí cân - Trên thực tế, cung cầu khó vị trí cân bằng, bất động sản + Khi cầu tăng, cung tăng theo chậm dẫn đến lúc đầu thiếu cung, đạt cân cung lại dư (độ trễ) + Khi cầu giảm, cung không giảm theo dễ dàng đập phá bất động sản có… P S1 E Pe D1 Qe Q E: Điểm cân Pe: Giá cân Qe: lựợng cân Bằng toán học, người ta dùng phương trình cung cầu: Phương trình cung: QS = f(P) Phương trình cầu: QD = g(P) Giải phương trình QS = QD; hay f(P) = g(P) ta giá cân lượng cân Sự điều chỉnh thị trường: Khi giá P1, người bán muốn bán Qs1, người mua lại muốn mua mức Qd1: có tượng cầu vượt, lượng cầu vượt Qd1-Qs1 Khi giá P2, người bán muốn bán Qs2, người mua lại mua mức Qd2: có tượng cung vượt, lượng cung vượt Qs2-Qd2 19 P P2 S1 Pe P1 D1 Qd2 Qs1 Q Qe Qd1 Qs2 Sự thay đổi trạng thái cân cung cầu Sự cân tạm thời; yếu tố cung, cầu thay đổi dãn đến chuyển dịch đường cung đường cầu, kết hình thành nên cân Tác động chuyển dịch đường cầu Giả sử giá nhà dân cư, giá đất tăng, lúc nhu cầu nhà chung cư tăng, kết quả, đường cầu nhà chung cư chuyển từ D1 đến D2 P D1 D2 S1 Pm Pe Qe Qm Q Như vậy: - Giá cân Pm, lượng cầu mới: Qm - Giá nhà dân cư đất tăng, đường cầu nhà chung cư chuyển dịch dọc đường cung nhà chung cư Tác động chuyển dịch đường cung Giả sử giá nhà dân cư, giá đất không thay đổi, giá đầu vào xây dựng nhà chung tăng, lúc cung nhà chung cư trở nên khó khăn, kết quả, đường cung nhà chung cư chuyển từ S đến S2 Khi đó: - Người cung muốn cung lượng Qn, lượng cầu dư Qe-Qn Sức ép thị trường đẩy giá lên giá cân Pm, lượng cầu Qm - Trong tr.hợp này, đường cung nhà chung cư chuyển dịch dọc đường cầu 20 P S2 D1 S1 Pm Pe Q Qn Qm Qe Tác động thay đổi cung cầu Giả sử nhu cầu nhà chung tăng, đường cầu chuyển dịch từ D sang D2 Nhưng công nghệ xây dựng phát triển mạnh, giá thành XD giảm, lượng vốn đầu tư lại tạo nhiều nhà chung cư hơn, làm đường cung chuyển dịch từ S sang S2 Kết tạo nên điểm cân E2, đó: Giá cân giảm lượng cân tăng S1 P P1 E1 S2 E2 P2 D2 D1 Q1 Q2 Q Trên thị trường bất động sản cung, cầu giá coi yếu tố nhân Sự thay đổi giá thường diễn thay đổi hoạt động thị trường Theo đó, cung cầu thường dịch chuyển cách đột ngột ngắn hạn Việc định giá thị trường bất động sản ví dụ cổ điển hoạt động kinh tế học vi mô Chúng ta xem xét mối quan hệ người mua người bán giá đýa thoả thuận trước giao dịch cuối hoàn thành Các giao dịch thị trường thị trường bất động sản phụ thuộc vào 21 CHƯƠNG V PHÂN TÍCH THỊ TRƯỜNG BĐS Vai trò phân tích thị trường bds Thông qua phân tích thị trường bất động sản, ta hiểu rõ cấu, tác động xu hướng biến động cung, cầu giá bất động sản Những phân tích vô cần thiết cho nhà hoạch định sách kinh doanh bất động sản Vai trò cụ thể: - Thông tin cầu loại bất động sản, đa dạng cầu, thực trạng xu hướng biến động cầu - Thông tin cung, nhà cung ứng, loại hình cung ứng, quy mô, tiềm thực lực nhà cung ứng, mức độ cạnh tranh người cung ứng loại hàng hoá bất động sản với hình thức tổ chức hoạt động kinh doanh đa dạng khác - Thông tin giá hàng hoá bất động sản, chi phí xây dựng tương lai, trạng biến động nhân tố kinh tế, trị, xã hội… có liên quan đến thị trường bất động sản Cấu trúc thị trường bất động sản Trong kinh tế học, mô hình cấu trúc thị trường phổ biến gồm: - Cạnh tranh hoàn hảo - Độc quyền - Cạnh tranh độc quyền - Độc quyền tập đoàn Tuy nhiên, mô hình cấu trúc tương đối đõn giản không bao quát khía cạnh cấu cạnh tranh Vì người ta thường sử dụng mô hình "năm lực lượng" Michael Porter Theo đó, gồm: - Mức độ căng thẳng cạnh tranh người cung ứng tồn tại; - Mối đe doạ gia nhập; - Mối đe doạ thay thế; - Sức mạnh người mua; - Sức mạnh người cung ứng Cấu trúc thị trường bất động sản 2.1 Những người cung ứng - Mức độ tăng trưởng lĩnh vực kinh doanh bất động sản: Tăng trưởng mạnh, cạnh tranh đỡ căng thẳng; tăng trưởng yếu cạnh tranh căng thẳng - Chi phí sản xuất ứ đọng hàng hóa bất động sản: chi phí sx cao hay thấp, ứ đọng nhiều hay ít? - Số nhà cung ứng quy mô tương đối chúng: nhiều hay ít, quy mô lớn nhay nhỏ… - Sự đa dạng đối thủ cạnh tranh: đồng dễ hiểu nhau, không đồng nhất, khó cạnh tranh - Hàng rào rút khỏi thị trường cao: Nhiều chi phí: tiền lýõng việc, mát giá trị tài sản có tính chuyên dùng 2.2 Những đối thủ tiềm Việc gia nhập tùy thuộc vào hàng rào ngăn cản: - Tính kinh tế quy mô, loại hình doanh nghiệp - Tài năng, tri thức, kinh nghiệm Nhà đầu tư - Sự khác biệt sản phẩm hàng hoá bất động sản ổn định thị hiếu loại hàng hoá bất động sản - Tiềm lực vốn - Lợi chi phí tuyệt đối - Sự ngăn cản trả đũa người cung ứng hoạt động thị trường - Rào cản sách Nhà nước, can thiệp Chính phủ 2.3 Sản phẩm thay - Giá công dụng tương đối bất động sản thay thế: + Khi giá đất nhà tư nhân tăng cao, lại có nhiều người cho thuê nhà với giá thấp, nhiều người đến với dịch vụ 22 nhà cho thuê + Khi công nghệ sản xuất rau xanh, hoa theo hướng cần đất, sử dụng dung dịch chuyên dụng mà giá thành sản phẩm rẻ có nhiều người chuyển sang mua diện tích hẹp - Chi phí cần thiết khách hàng để chuyển từ loại bất động sản sang loại bất động sản khác - Khuynh hướng, sở thích thay khách hàng: Khi giá nhà riêng lẻ cao, nhà chung cư thấp hơn, có người không thích chung cư… 2.4 Khách hàng - Sức mạnh người mua - Độ nhạy cảm với giá - độ co giãn cầu theo giá, phụ thuộc vào: + Lượng mua toàn ngành hàng bất động sản + Những khác biệt hàng hoá bất động sản + Tỷ lệ lợi nhuận khách hàng + Động người định - Việc mặc chịu, phụ thuộc vào: + Sự tập trung người mua dung lượng người mua + Thông tin người mua + Sự tồn sản phẩm thay 2.5 Sức mạnh người cung ứng - Sự khác biệt đầu vào: người cung ứng phụ thuộc vào nhiều hay nhà cung ứng khác - sức mạnh khác - Chi phí việc chuyển sang người cung ứng khác: cao, họ mạnh hơn; thấp mạnh - Sự sẵn có đầu vào thay thế: sẵn có, manh; khó, khan mạnh - Sự tập trung người cung ứng: cao tăng thêm sức mạnh họ - Ảnh hưởng đầu vào đến chi phí khác biệt hàng hóa bất động sản Nếu hàng hóa mang tính độc quyền, họ mạnh Ngoài mô hình lực lượng trên, xem xét cấu trúc thị trường góc độ khác: Số lượng người tham gia hoạt động giao dịch thị trường bất động sản: - Số lượng người mua, người bán bất động sản - Số lượng người cho thuê người thuê bất động sản - Số lượng ngân hàng nhận chấp bất động sản số lượng người dùng bất động sản để chấp vay vốn ngân hàng - Số lượng liên doanh có sử dụng vốn góp bất động sản chủ yếu đất đai yếu tố quan trọng thị trường bất động sản - Số lượng công ty nhận bảo hiểm bất động sản số lượng người mua bảo hiểm bất động sản Các loại sản phẩm thị trường bất động sản Về mặt lý thuyết, sản phẩm hàng hoá thị trường bất động sản đa dạng phong phú, bao gồm nhiều chủng loại Theo cách phân loại cung cầu hàng hoá bất động sản dựa vào loại hàng hoá bất động sản ta thấy số lượng chủng loại hàng hoá bất động sản thị trường Dựa vào đó, nghiên cứu, phân tích thị trường bất động sản đó, ta cần phải đánh giá đầy đủ xác số lượng, chất lượng, chủng loại giá loại sản phẩm hàng hoá bất động sản giao dịch thị trường Sức mạnh thị trường người mua người bán Sức mạnh người mua người bán thị trường bất động sản khác nhau, tuỳ thuộc vào tiềm lực, lợi người: - Có thể người dân bình thường mua để ở; không dùng đến bán; khó khăn phải bán, mua tiền hơn; muốn thay đổi không gian sống… - Có thể người có tiền dư dật, mua để đầu cơ, giữ tiền có hiệu quả, giá, bán để lấy chênh lệch - Có thể người kinh doanh cá nhân, chuyên mua bán lại bất động sản kiếm lời - Có thể công ty hay tập đoàn chuyên kinh doanh bất động sản… Mỗi người mua, người bán có lợi hay điểm yếu riêng tham gia thị trường bất động sản 23 Hàng rào ngăn cản gia nhập rút lui khỏi thị trường bất động sản - Do đặc điểm thị trường bất động sản có đặc điểm "việc tham gia rút khỏi thị trường vấn đề khó khăn, phức tạp cần phải có nhiều thời gian” - Điều tuỳ thuộc sách hay quy định cụ thể pháp luật Không phải có tiền, có vốn, nhập thị trường cách tự Đã gia nhập thị trường bất động sản rồi, dễ dàng rút lui khỏi thị trường III PHÂN TÍCH THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Xác định thị trường bất động sản cụ thể Để phân tích thị trường bất động sản, trước hết phải xác định loại thị trường bất động sản cụ thể Để xác định thị trường bất động sản, ta phải nghiên cứu yếu tố sau: - Xác định loại thị trường bất động sản cụ thể - Phân tích đặc điểm bất động sản: + Chủ sở hữu chủ sử dụng: + Xác định loại khách hàng tương ứng với loại bất động sản + Chất lượng bất động sản - Phải xác định khu vực thị trường: tính khu vực, tính vùng - Xác định loại bất động sản thay có sẵn - Xác định loại bất động sản bổ trợ Những thuật ngữ thường gặp nghiên cứu phân tích thị trường bất động sản 2.1 Thị trường tích cực thị trường giảm phát - Thị trường tích cực thị trường đặc trưng tăng trưởng cầu, chậm tương ứng cung tăng lên giá Đây thị trường người bán thị trường này, người cung ứng có lợi khan cung tăng cao giá Nhà kinh doanh muốn điều - Thị trường giảm phát thị trường đặc trưng giảm sút cầu tăng lên tương ứng cung (dư cung) giảm giá Đây thị trường người tiêu dùng (gọi người mua theo nghĩa rộng) thị trường này, người mua lợi giảm giá bất động sản 2.2 Thị trường mạnh thị trường yếu - Thị trường mạnh thị trường đặc trưng độ lớn cầu, tăng giá khối lượng bất động sản tham gia giao dịch lớn Trong trường hợp này, việc kinh doanh sôi động, kinh doanh bất động sản có quy mô lớn, huy động lượng vốn lớn Nhà nước có thu nhiều thuế - Thị trường yếu (thị trường mềm) thị trường đặc trưng giảm mạnh cầu đôi với tăng mạnh, dư cung giá giảm Tuy nhiên, khác với thị trường giảm phát thị trường yếu, giao dịch khối lượng bất động sản giao dịch không lớn, thị trường thiếu sôi động, ngành kinh doanh bất động sản trầm lắng giảm thu ngân sách Ngoài ra, còn: thị trường rộng, thị trường hẹp, thị trường lỏng, thị trường chặt, thị trường cân bằng, thị trường không cân bằng, thị trường thức, thị trường ngầm… Phương pháp phân tích thị trường bất động sản Thông thường người ta áp dụng phương pháp sau: 3.1 Phương pháp từ tổng quát đến cụ thể 24 Tổng quan kinh tế (Phân tích vùng, khu vực, địa phương) Ước lượng khả cầu Lập bảng danh mục cung cạnh tranh Phân tích cân cung cầu Phân tích số lýợng lại Dự báo thị trường BĐS mục tiêu Chiến lược marketing Phân tích khả hấp thụ, kiểm tra loại BDS mục tiêu BDS thay (Phân tích hiệu suất) Theo phương pháp này: - Phải kiểm tra thị trường: số liệu dân số, việc làm, thu nhập phục vụ số cầu khu vực, số liệu mặt (bao gồm chiếm hữu sử dụng để trống), mặt xây dựng hay dự án đầu tư xây dựng triển khai theo ước lượng cung cạnh tranh - So sánh cung cầu, xác định cân bằng, quy mô cân bằng, cân bằng, giá tương lai - Nghiên cứu sử dụng thay bất động sản mục tiêu, ước lượng xu hướng biến động giá trị liên quan đến việc sử dụng chúng - Từ đó, xây dựng chiến lược marketing dự báo thị trường tương lai 3.2 Phương pháp từ cụ thể đến tổng quát Phân tích hiệu khả sử dụng thay Tổng quan kinh tế (Phân tích vùng, khu vực, địa phương) Lập bảng danh mục cung cạnh tranh Ước lượng khả cầu Dự báo thị trường BĐS mục tiêu Chiến lược marketing Phân tích khả hấp thụ, kiểm tra loại bất động sản mục tiêu bất động sản thay (Phân tích hiệu suất) Phân tích cân cung cầu Theo phương pháp này: - Phải kiểm tra ưu thế, hiệu bất động sản mục tiêu đánh giá tính cạnh tranh chúng thị trường cụ thể - Việc phân tích hiệu bất động sản tập trung thuộc tính, đặc điểm bất động sản mục tiêu sở thuận lợi để xác định bất động sản cạnh tranh - Dựa vào tư liệu đó, ước lượng cầu tương lai, lập bảng kê cung có sẵn dự báo xây dựng tương lai - Trên sở đó, xác định cân cung cầu dự báo tình hình thị trường tương lai 25 Nhà phân tích phải nghiên cứu biến số tốc độ tăng trưởng, việc làm, dân số, quy mô hộ gia đình, mức thu nhập… khả thay bất động sản thay Phân tích cầu thị trường bất động sản - Thực chất phân tích cầu thị trường bất động sản tập trung vào xác định khách hàng tiềm bất động sản mục tiêu: ai, tập thể hay cá nhân nào, quy mô? Đối với loại khách hàng tiềm năng, phải phân tích nhiều khía cạnh từ nhu cầu, mong muốn, sở thích đến sức mua họ - Phân tích cầu loại bất động sản cụ thể - Đối với loại cầu bất động sản, cần: + Phân tích nhân tố ảnh hưởng đến cầu Mỗi loại bất động sản có có tố ảnh hưởng riêng + Trên sở phân tích nhân tố ảnh hưởng đó, người phân tích phải xác định quy mô cầu loại hàng hoá bất động sản xu hướng biến động cầu chúng Phân tích cung thị trường bất động sản - Thực chất phân tích cung thị trường bất động sản tập trung vào xác định người cung ứng tiềm bất động sản mục tiêu: ai, tập thể hay cá nhân nào, quy mô bao nhiêu? - Đối với loại người cung ứng bất động sản mục tiêu, ta phải sâu phân tích: + Các loại hàng hoá bất động sản họ (chủng loại, số lượng, chất lượng, giá cả…), + Thực lực họ mặt (vốn đầu tư, kỹ thuật, công nghệ, kinh nghiệm, pháp lý…) - Phân tích nhân tố ảnh hưởng đến cung loại bất động sản 4.1 Sự có mặt đõn vị KD BĐS - Số lượng lĩnh vực hoạt động công ty; - Năng lực cung cấp công ty; - Tính cạnh tranh độc quyền lĩnh vực; - Tương lai phát triển công ty xuất đõn vị 4.2 Quy hoạch kế hoạch phát triển BĐS - Quy hoạch không gian; - Kế hoạch đầu tư thực dự án quy hoạch; - Kế hoạch đầu tư phát triển kết cấu hạ tầng; 4.3 Thị trường đất đai yếu tố xây dựng - Tính cạnh tranh thị trường cung đất đai Nhà nước; - Tính rộng rãi phổ biến thị trường trao đổi chuyển nhượng đất đai; - Tính cạnh tranh việc thực công trình xây dựng 4.4 Hệ thống tác nhân tham gia thị trường bds - Tính cạnh tranh tác nhân hệ thống; - Năng lực hệ thống tại; - Khả chuyển đổi hệthống cho thích nghi với yêu cầu hệ thống cung cấp cao 4.5 Mức độ thay bất động sản - Khả chuyển đổi mục đích sử dụng loại đất đai; - Tính đa công trình xây dựng; - Khả thay đổi quan hệ thuê - mua bds 4.6 Mức độ lấp kín bỏ trống BĐS - Tỷ lệ BĐS thực giao dịch so tổng cung bất động sản; - Tỷ lệ lấp đầy bất động sản cho thuê; - Hệ số sử dụng bất động sản 4.7 Chi phí xây dựng đầu tư bất động sản - Giá đất đai xây dựng; - Giá cung nguyên vật liệu; 26 - Kết cấu phí đầu tư bất động sản; - Chính sách thuế bất động sản 4.8 Khung cảnh điều kiện kinh tế cá biệt - Các chương trình đầu tư bất động sản đặc biệt Nhà nước: công trình có liên quan đến anh ninh quốc phòng; - Những ưu tiên cho chương trình đầu tư phát triển vùng nhà xã hội, nhà cho người thu nhập thấp, nhà tình nghĩa; - Những ưu tiên nhằm thu hút nhà đầu tư 4.9 Tình hình tài chính, tín dụng - Tăng số người muốn đầu tư vào bất động sản; - Tăng, giảm nguồn vốn cho nhà đầu tư; - Bảo toàn giá trị thực nguồn vốn 4.10 Chính sách phủ - Chính sách phát triển thị trường bất động sản; - Chính sách quản lý, sử dụng bất động sản; - Chính sách kinh doanh bất động sản; - Quy định pháp lý hoạt động kinh doanh bất động sản Trên sở phân tích nhân tố ảnh hưởng đó, người phân tích phải xác định quy mô cung loại hàng hoá bất động sản xu hướng biến động cung chúng CHƯƠNG VI QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG BĐS I Vai trò Nhà nước thị trường bđs 1.1 Tính mặt kinh tế thị trường - Tích cực - Tiêu cực 1.2 Chức quản lý Nhà nước kinh tế thị trường: - Thiết lập khuôn khổ luật pháp, hệ thống định chế vĩ mô làm sở cho quyền tự hoạt động kinh doanh dân cư, doanh nghiệp, kể tổ chức kinh tế nước hoạt động nước - Can thiệp vào hoạt động không hiệu thị trường thông qua quản lý kiểm soát giá cả, thuế xuất nhập v.v - Đảm bảo ổn định trị xã hội điều kiện kinh tế vĩ mô - Tiến hành xây dựng chiến lược, chương trình, dự án, kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội Thực việc phân bổ, quản lý nguồn lực để phát triển kinh tế - xã hội - Đảm bảo công bằng, phân bổ nguồn lực hợp lý, thực công cụ phân phối lại thuế, thực biện pháp bảo trợ xã hội - Nghiên cứu vấn đề này, nhiều người nêu khái quát chức Nhà nuớc kinh tế thị trường là: - Chức kiến tạo môi trường (chính trị, đối ngoại, pháp lý, kinh tế, xã hội ); - Chức điều tiết kinh tế (như sách thuế, tín dụng, sử dụng sức mạnh kinh tế Chính phủ); - Chức kiểm soát hoạt động kinh tế thông qua công cụ, thiết chế kinh tế 1.3 Vai trò Nhà nước thị trường bđs - Qua kiểm soát để đôn đốc việc thực nhiệm vụ theo khối lượng, chất lượng quy định Nhà nước ngành, lĩnh vực, địa phương, doanh nghiệp có liên quan đến TTBĐS nước - Kiểm soát để phát cân đối, thiếu đồng trình thực mục tiêu phát triển TTBĐS ngành, cấp để Nhà nước điều chỉnh, bổ sung hoàn chỉnh 27 - Qua kiểm soát mặt yếu công tác để tổ chức thực thi nhiệm vụ phát triển TTBĐS quan quản lý Nhà nước có liên quan - Kiểm soát để giám sát việc quản lý, sử dụng nguồn lực, nguồn tài nguyên đất nước đõn vị, tổ chức cá nhân cho TTBĐS cách có hiệu Những nội dung chủ yếu quản lý nhà nước thị trường bất động sản 2.1 Ban hành hệ thống văn pháp luật làm sở quản lý thị trường bất động sản - Luật Đất đai; Luật kinh doanh bất động sản; Luật Xây dựng; Luật Nhà ở; Luật thuế liên quan đến sử dụng, chiếm hữu giao dịch đất đai, bất động sản… - Hệ thống văn luật Pháp lệnh, Nghị định, Thông tư, Chỉ thị cụ thể hoá hướng dẫn thi hành luật - Ban hành hoàn thiện sách, giải pháp, hệ thống định chế hỗ trợ quản lý hoạt động cho thị trường bất động sản Những nội dung chủ yếu quản lý nhà nước thị trường bất động sản 2.1 Ban hành hệ thống văn pháp luật làm sở quản lý thị trường bất động sản - Luật Đất đai; Luật kinh doanh bất động sản; Luật Xây dựng; Luật Nhà ở; Luật thuế liên quan đến sử dụng, chiếm hữu giao dịch đất đai, bất động sản… - Hệ thống văn luật Pháp lệnh, Nghị định, Thông tư, Chỉ thị cụ thể hoá hướng dẫn thi hành luật - Ban hành hoàn thiện sách, giải pháp, hệ thống định chế hỗ trợ quản lý hoạt động cho thị trường bất động sản - Ban hành sách tài chính, thuế đăng ký BĐS, với loại hình giao dịch BĐS khung giá đất, khung giá nhà… - Ban hành sách đền bù, bồi thường, giải toả, giải phóng mặt thu hồi đất - Phát hành trái phiếu với nhà đất, BĐS; gắn thị trường BĐS với hệ thống chứng khoán… - Ban hành quy định đăng ký hành nghề kinh doanh loại dịch vụ BĐS như: tư vấn, môi giới, quản lý, định giá, quản lý điều hành sàn giao dịch BĐS 2.2 Xây dựng ban hành chiến lược, quy hoạch, kế hoạch phát triển thị trường bất động sản Quy hoạch, kế hoạch phát triển kinh tế xã hội công cụ chủ yếu quản lý nhà nước BĐS, cứ, sở quan trọng cho phát triển thị trường BĐS Các nhà kinh doanh BĐS phải dựa vào sở để phát triển thị trường Thông qua quy hoạch, kế hoạch, hệ thống BĐS thị trường BĐS đảm bảo tính thống nhất, tính khả thi tính hiệu 2.3 Thành lập kiểm soát hệ thống giao dịch bất động sản Khác với thị trường hàng hoá thông thường, thị trường BĐS phải giao dịch sàn giao dịch Thực chất sàn giao dịch "chợ" BĐS Khởi đầu, chợ thường hình thành tự phát theo quan hệ giao dịch thị trường, nhiên trở thành tất yếu, Nhà nước cần phải đứng tổ chức điều tiết Sàn giao dịch bds đảm bảo: - Thông tin bất động sản bảo đảm mặt pháp lý, tính xác thực xác - Phí giao dịch thấp nhiều so với thị trường - Khách hàng phục vụ trọn gói với tham gia ngân hàng, công chứng, kho bạc - Những người tham gia giao dịch làm tất thủ tục giao dịch nghĩa "một cửa" - Góp phần tăng nguồn thu ngân sách qua thuế 2.4 Tổ chức, xây dựng, hoàn thiện máy quản lý nhà nước thị trường bất động sản - Tổ chức máy quản lý BĐS từ Trung ýõng xuống địa phương Bộ trực tiếp thực chức quản lý BĐS? Bộ Tài nguyên Môi trường, Bộ Xây dựng hay Bộ Tài chính? - Tổ chức quan chuyên quản lý thị trường BĐS: Trung ýõng, uỷ ban quản lý thị trường BĐS, địa phương các quan quản lý thị trường chịu lãnh đạo trực tiếp UBND cấp - Tổ chức tổ chức dịch vụ công hoàn thiện thủ tục giấy tờ liên quan đến giao dịch BĐS… 28 - Xác lập quyền Bất động sản thông qua định hành chính; - Xác lập hình thức, phương thức quản lý bất động sản; - Xây dựng, ban hành tổ chức thực quy định quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt bất động sản; - Xây dựng hệ thống đồ trạng sử dụng bất động sản, sổ sách theo dõi Bất động sản phục vụ quản lý nhà nước bất động sản - Giải khiếu nại, tranh chấp liên quan đến quyền bất động sản; Điều Quản lý nhà nước đất đai Nhà nước thống quản lý đất đai Nội dung quản lý nhà nước đất đai bao gồm: a) Ban hành văn quy phạm pháp luật quản lý, sử dụng đất đai tổ chức thực văn đó; b) Xác định địa giới hành chính, lập quản lý hồ sõ địa giới hành chính, lập đồ hành chính; c) Khảo sát, đo đạc, đánh giá, phân hạng đất; lập đồ địa chính, đồ trạng sử dụng đất đồ quy hoạch sử dụng đất; d) Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; đ) Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất; e) Đăng ký quyền sử dụng đất, lập quản lý hồ sõ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; g) Thống kê, kiểm kê đất đai; h) Quản lý tài đất đai; i) Quản lý phát triển thị trường quyền sử dụng đất thị trường bất động sản; k) Quản lý, giám sát việc thực quyền nghĩa vụ người sử dụng đất; l) Thanh tra, kiểm tra việc chấp hành quy định pháp luật đất đai xử lý vi phạm pháp luật đất đai; m) Giải tranh chấp đất đai; giải khiếu nại, tố cáo vi phạm việc quản lý sử dụng đất đai; n) Quản lý hoạt động dịch vụ công đất đai 29 [...]... tiền, có vốn, là có thể ra nhập thị trường một cách tự do được Đã gia nhập thị trường bất động sản rồi, cũng không phải dễ dàng rút lui khỏi thị trường được III PHÂN TÍCH THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 1 Xác định các thị trường bất động sản cụ thể Để phân tích thị trường bất động sản, trước hết phải xác định loại thị trường bất động sản cụ thể Để xác định thị trường bất động sản, ta phải nghiên cứu những yếu... các giao dịch và khối lượng bất động sản được giao dịch không lớn, thị trường thiếu sự sôi động, ngành kinh doanh bất động sản trầm lắng và giảm thu ngân sách Ngoài ra, còn: thị trường rộng, thị trường hẹp, thị trường lỏng, thị trường chặt, thị trường cân bằng, thị trường không cân bằng, thị trường chính thức, thị trường ngầm… 3 Phương pháp phân tích thị trường bất động sản Thông thường người ta áp... nhận bảo hiểm bất động sản và số lượng người mua bảo hiểm bất động sản 2 Các loại sản phẩm trên thị trường bất động sản Về mặt lý thuyết, sản phẩm hàng hoá trên thị trường bất động sản rất đa dạng và phong phú, bao gồm nhiều chủng loại Theo cách phân loại cung và cầu hàng hoá bất động sản dựa vào loại hàng hoá bất động sản ta thấy được số lượng và chủng loại hàng hoá bất động sản trên thị trường Dựa vào... hoạt động giao dịch trên thị trường bất động sản: - Số lượng người mua, người bán bất động sản - Số lượng người cho thuê và người thuê bất động sản - Số lượng ngân hàng nhận thế chấp bất động sản và số lượng người dùng bất động sản để thế chấp vay vốn ngân hàng - Số lượng liên doanh có sử dụng vốn góp bằng bất động sản và chủ yếu là bằng đất đai cũng là yếu tố quan trọng trên thị trường bất động sản. .. Các giao dịch trên thị trường trên thị trường bất động sản phụ thuộc vào 21 CHƯƠNG V PHÂN TÍCH THỊ TRƯỜNG BĐS 1 Vai trò của phân tích thị trường bds Thông qua phân tích thị trường bất động sản, ta hiểu rõ được cơ cấu, sự tác động và xu hướng biến động của cung, cầu và giá cả bất động sản Những phân tích đó là vô cùng cần thiết cho những nhà hoạch định chính sách và kinh doanh bất động sản Vai trò cụ thể:... loại thị trường bất động sản cụ thể - Phân tích đặc điểm của bất động sản: + Chủ sở hữu hoặc chủ sử dụng: + Xác định loại khách hàng tương ứng với từng loại bất động sản + Chất lượng của bất động sản - Phải xác định các khu vực thị trường: tính khu vực, tính vùng - Xác định loại bất động sản thay thế có sẵn - Xác định loại bất động sản bổ trợ 2 Những thuật ngữ thường gặp khi nghiên cứu phân tích thị trường. .. chuyên mua đi bán lại bất động sản kiếm lời - Có thể là các công ty hay các tập đoàn chuyên kinh doanh bất động sản Mỗi người mua, người bán đều có những lợi thế hay điểm yếu riêng khi tham gia thị trường bất động sản 23 4 Hàng rào ngăn cản sự gia nhập hoặc rút lui khỏi thị trường bất động sản - Do đặc điểm của thị trường bất động sản có đặc điểm là "việc tham gia hoặc rút ra khỏi thị trường là vấn đề... cầu bất động sản nông nghiệp - Cầu về sản phẩm nông nghiệp - Sự hình thành các vùng tập trung hoá, chuyên môn hoá - Chính sách hạn điền và chính sách bảo hộ nông nghiệp - Các tiến bộ khoa học kỹ thuật làm thay đổi khả năng khai thác các nguồn lực đất đai CHƯƠNG III CUNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN I Khái quát chung về cung bất động sản 1 Khái niệm cung bất động sản Cung hàng hoá bất động sản trên thị trường. .. loại bất động sản mục tiêu và bất động sản thay thế (Phân tích hiệu suất) Phân tích sự cân bằng cung cầu Theo phương pháp này: - Phải kiểm tra các ưu thế, hiệu quả của bất động sản mục tiêu và đánh giá tính cạnh tranh của chúng trong thị trường cụ thể - Việc phân tích hiệu quả của bất động sản tập trung và thuộc tính, đặc điểm của bất động sản mục tiêu là cơ sở thuận lợi để xác định bất động sản cạnh... cầu Mỗi loại bất động sản có có những tố ảnh hưởng riêng + Trên cơ sở phân tích các nhân tố ảnh hưởng đó, người phân tích phải xác định được quy mô cầu về từng loại hàng hoá bất động sản và xu hướng biến động của cầu về chúng 4 Phân tích cung thị trường bất động sản - Thực chất phân tích cung thị trường bất động sản là tập trung vào xác định những người cung ứng tiềm năng của bất động sản mục tiêu: ... loại bất động sản: Phân loại thị trường bất động sản theo loại bất động sản - Thị trường đất đai - Thị trường nhà - Thị trường bất động sản công nghiệp - Thị trường bất động sản thương mại, - Thị. .. Thị trường bất động sản văn phòng - Thị trường bất động sản đặc biệt 2.4 Vai trò thị trường bất động sản - Thị trường bất động sản góp phần thúc đẩy sản xuất phát triển - Thị trường bất động sản. .. III CUNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN I Khái quát chung cung bất động sản Khái niệm cung bất động sản Cung hàng hoá bất động sản thị trường khối lượng bất động sản sẵn sàng đưa trao đổi thị trường thời