KINH TẾ LƯỢNG Đề tài CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ NHÀỞ TP.HCM GVHD:Lê Thanh Hoa Nhóm thực hiện: Chung Thủy Hảo K104071180 Võ Thị Ngọc Hậu K104071182 Tô Kim Hồng K104071187 Trần Ngọc Sông Ngân K104071211 Lê Hoài Phương K104071232 Lê Thị Bảo Yến K104071276 Tp.HCM, ngày 23 tháng năm 2012 PHẦN MỞ ĐẦU Lý chọn đề tài I Đề tài: Các yếu tố ảnh hưởng đến giá nhà đất Tp.HCM Ông cha ta có câu: “An cư lạc nghiệp”, kinh nghiệm đúc kết qua hàng trăm năm lịch sử trở thành phương châm phát triển kinh tế nước ta thời đại, đặc biệt dân số không ngừng gia tăng cách nhanh chóng Nhân nhiều, nhu cầu nơi ăn chốn cao việc tìm kiếm nhà cửa trở nên thiết, người đổ xô thuê nhà, mua nhà chỗ ngày khan Nhưng muốn nhà mua nhà, làm để sở hữu nhà phù hợp với mong muốn khả tài thân? Vấn đề nan giải đặt từ lâu, nhìn chung chưa giải cách triệt để, bên cạnh yếu tố người ta đánh giá cách khách quan tồn nhiều khía cạnh khó nhìn thấy, cho nên, dễ bị lợi dụng trình tìm kiếm mua nhà Thông thường, người mua hay tin vào lời nhà môi giới lĩnh vực mua bán mà bỏ qua việc tự tìm hiểu sơ lược thị trường bất động sản có liên quan Để khắc phục tình trạng trên, nhóm tiến hành thực đề tài nghiên cứu về“Các yếu tố ảnh hưởng đến giá nhà đất Tp.HCM” Sở dĩ chọn địa bàn nghiên cứu Tp HCM xem trung tâm kinh tế lớn với diện tích rộng, đồng thời nơi tập trung hàng triệu người sinh sống làm việc, nhu cầu nhà xem vấn đề đáng quan tâm Mục đích, nhiệm vụ ● Mục đích: - Giúp người mua nhà có hiểu biết giá yếu tố ảnh - hưởng đến giá nhà đất để tránh thiệt hại không đáng có Tạo điều kiện cho người quan tâm đến vấn đề nhà đất (đặc biệt sinh viên theo ngành bất động sản) có nhìn toàn diện mức độ tác động yếu tố đến giá nhà đất nắm bắt nhu cầu người mua nhà thị trường Đề tài: Các yếu tố ảnh hưởng đến giá nhà đất Tp.HCM - Đi vào phân tích ảnh hưởng yếu tố nói để đưa giải pháp tối ưu nhằm hạn chế tối đa rủi ro thị trường nhà đất nói riêng thị trường bất ● - động sản nói chung (rút ý nghĩa thực tế) Nhiệm vụ: Tìm yếu tố có ảnh hưởng đến giá nhà đất Phân tích mức độ ảnh hưởng yếu tố đến giá nhà đất Đưa kết luận cụ thể để góp phần xây dựng giải pháp nhằm đánh giá xác giá trị nhà đất (giá phải phù hợp với giá trị) Đối tượng, phạm vi - Đối tượng: Giá nhà đất giai đoạn 1/2012- 5/2012 - Phạm vi: Các quận, huyện Tp HCM (bao gồm nội thành ngoại thành) - Do thời gian hiểu biết có hạn nên nhóm lựa chọn số yếu tố tiêu biểu có tác động rõ rệt đến giá nhà đất diện tích, số phòng, số phòng, vị trí, giấy tờ pháp lý mặt tiền Bên cạnh đó, Chính sách Nhà nước, khuyết tật thị trường bất động sản, đầu cơ, tích trữ bất động sản… có ảnh hưởng đến giá nhà đất, mức độ ảnh hưởng thấp phụ thuộc vào giai đoạn đối tượng cụ thể, cho nên, xét thời gian ngắn, cho yếu tố không cần thiết Phương pháp nghiên cứu - Tìm kiếm, thu thập tổng hợp số liệu thông qua Cục quản lý nhà – Bộ xây dựng Internet, cụ thể trang web bất động sản Tp HCM như: http://www.housinggroup.vn/Forum/tabid/191/forumid/31/postid/132/scope/pos - ts/Default.aspx http://muabannhadat.com.vn/nha_ban/t59_TP_Ho_Chi_Minh/ http://batdongsanvn.vn/ Xử lý , phân tích số liệu phần mềm Eviews Sử dụng mô hình hồi quy để đánh giá mức độ ảnh hưởng yếu tố đến giá nhà đất, tiến hành loại biến, chọn biến ước lượng, kiểm định mô hình hồi quy tốt II MÔ HÌNH HỒI QUY TỔNG QUÁT Trong đó: Đề tài: Các yếu tố ảnh hưởng đến giá nhà đất Tp.HCM Biến phụ thuộc: Y: Giá nhà Biến độc lập: - X₁: Diện tích X₂: Số phòng X₃: Số tầng Biến giả - D₁i=0: Nhà trung tâm, D₁i=1: Nhà ven D₂i=0: Nhà mặt tiền, D₂i=1: Nhà hẻm D₃i=0: Giấy tờ sổ hồng, D₃i=1: Giấy tờ sổ đỏ Lưu ý: Nhà trung tâm đề tài nhà quận 1, 2, 3, 10, Tân Bình Phú Nhuận Đề tài: Các yếu tố ảnh hưởng đến giá nhà đất Tp.HCM III CƠ SỞ LÝ LUẬN Như biết, giá nhà đất tuỳ thuộc phần lớn vào quan hệ cung cầu thị trường Khi cầu lớn cung, giá thường bị đẩy cao lên; ngược lại, cầu thấp cung, giá có xu hướng giảm xuống Tuy nhiên, giá phụ thuộc chặt chẽ vào nhiều yếu tố khác như: Diện tích Có tính định đến giá nhà, nhà có kích thước hợp lý diện tích tối ưu thoả mãn số loại nhu cầu cụ thể đa số người mua Khi mà diện tích đất ngày bị thu hẹp trở nên khan kích thước mảnh đất cất nhà trở nên đáng quan tâm, người ta thường để ý đến nhà cấp có diện tích lớn nhiều nhà hình ống – không gian không rộng Điều có nghĩa là, nhà có diện tích sử dụng lớn chưa nhà mà nhiều người mong muốn, họ cần nhà có không gian sinh sống làm việc tương đối thoải mái với chiều ngang , chiều dài cân đối Vị trí Có mối quan hệ mật thiết với giá nhà ở, vị trí có khả sinh lời ( kinh doanh thu lợi nhuận bên cạnh việc định cư) lớn giá trị (và giá cả) nhà cao Một nhà nằm trung tâm Tp HCM chắn thu hút người mua nhiều nằm vùng ven ngoại thành Tuy nhiên , bỏ qua trường hợp có người muốn mua nhà ngoại thành họ thích yên tĩnh không khí nơi Số phòng Tùy theo mục đích sử dụng mà người mua quan tâm đến kết cấu bên nhà, mua nhà sinh hoạt chung cho gia đình để sống tập thể nhà có nhiều phòng ngủ, toilet hay phòng bếp ưu tiên hàng đầu; mua nhà để hoạt động kinh doanh dịch vụ, sản xuất,… người ta lựa chọn nhà có diện tích rộng rãi, mặt phòng khách thoáng, không cần Đề tài: Các yếu tố ảnh hưởng đến giá nhà đất Tp.HCM nhiều phòng phòng phải rộng đáp ứng nhu cầu người Và xét bình diện nhà nhau, khác kết cấu phòng chắn giá nhà khác Số tầng Tầng nhà xem xét tầng đúc, có phân cách hoàn toàn, gác lở hay tầng “tum”- tầng thượng hay gọi sân thượng nhà Cũng yếu tố số phòng, số tầng thường phụ thuộc vào kết cấu diện tích nhà, phần lớn nhà nhiều tầng có hình ống, xây dựng sở mặt hạn chế vị trí tương đối đắc địa, thích hợp với việc mua để kinh doanh nhiều sinh sống, nhiên, ngoại thành có nhà cao tầng sử dụng dành cho sinh hoạt gia đình Tùy theo mục đích sử dụng mà người mua có nhu cầu tìm kiếm nhà cao tầng hay tầng Mặt tiền Mặt tiền hay hẻm xem vị trí tuyệt đối nhà, có vai trò quan trọng giá trị sử dụng nhà Một nhà đẹp, kết cấu phù hợp nằm ngã 3, ngã hay trước sau mặt phố hấp dẫn người mua nhiều nằm sâu hẻm, xa với đường lộ bất lợi giao thông, lại,… Đường với lộ giới 4m , có tên đường, đầu đường cuối đường thông với đường lớn khác, đường trải nhựa, có hệ thống cống ngầm, nước máy… xem tuyến đường nhà bên đường xem nhà mặt tiền Nhà nằm đường nhỏ, đường rẽ vào ngõ cụt, lộ giới 4m, trải bê tông… nhà hẻm Đề tài: Các yếu tố ảnh hưởng đến giá nhà đất Tp.HCM Giấy tờ pháp lý Trước thực trạng lừa đảo “cò” hay môi giới nhà đất ngày lan rộng, để tránh tình trạng bị mát tài sản, tiền bạc cách vô nghĩa phải tham gia vào phiên kiện tụng giải tranh chấp nhà ở, người mua thường coi trọng giấy tờ pháp lý nhà mà họ có nhu cầu mua, cho nên, hầu hết nhà có sổ đỏ sổ hồng rõ ràng thường khách hàng lựa chọn nhiều hơn, họ muốn nắm tay quyền sở hữu tài sản sau thực xong giao dịch mua bán, chuyển nhượng Như vậy, giấy tờ pháp lý yếu tố góp phần làm thay đổi giá nhà, nhà bảo đảm quyền sở hữu chứng nhận pháp lý thường có giá cao thị trường Trong đó, sổ đỏ quan quản lý tài nguyên môi trường cấp, nhằm chứng nhận quyền sử dụng đất vùng ngoại thành, bao gồm đất ruộng, đất vườn đất thổ cư chủ sở hữu theo Quyết định số 08/2006/QĐ-BTNMT; số hồng có hoa văn trống đồng màu hồng cánh sen quan quản lý xây dựng cấp phép xây dựng sở hữu nhà đô thị cho chủ sỡ hữu ban hành theo Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT Ngoài ra, đa phần sổ đỏ cấp cho hộ gia đình (vì thường gắn với đất nông nghiệp, lâm nghiệp…) nên chuyển nhượng thực giao dịch dân nói chung liên quan đến quyền sử dụng đất phải có chữ ký tất thành viên từ đủ 18 tuổi trở lên có tên sổ hộ hộ gia đình Còn sổ hồng chuyển nhượng, giao dịch cần chữ ký người người đứng tên Giấy chứng nhận Đề tài: Các yếu tố ảnh hưởng đến giá nhà đất Tp.HCM IV PHÂN TÍCH CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG Mô hình hồi quy mẫu: Kết hồi quy: Từ bảng kết xuất Eview, ta có phương trình hồi quy mẫu sau: Log() = 2.066659 + 0.006142.X₁ + 0.045144.X₂ + 0.517294.log(X₃) -2.470904.D₁i – 0.796534.D₂i – 0.061860.D₃i Với: Độ phù hợp R2 = 0.868410 Prob(F-statistic) = 0.000003 Đề tài: Các yếu tố ảnh hưởng đến giá nhà đất Tp.HCM 1.1 Ý nghĩa kinh tế hệ số hồi qui Ta có ý nghĩa kinh tế hệ số hồi quy sau (trong trường hợp biến ● khác không đổi): = 0.006142: Khi X₁ tăng đơn vị Y tăng 0.6142 % hay nói rõ diện tích nhà tăng lên m2 giá nhà tăng lên 0.6142% ● = 0.045144: Khi X₂ tăng đơn vị Y tăng 4.5144 %, nhà có thêm phòng ● giá tăng 4.5144% = 0.517294: Khi X₃ tăng 1% Y tăng 0.517294 %, tức nhà có thêm 100% số phòng (tăng gấp đôi) giá tăng 517.294% ● = – 2.470904: Cùng nhà, nằm vùng ven (D₁i = 1) giá rẻ 2.470904 tỷ đồng nằm trung tâm (D₁i = 0) ● = – 0.796534: Cùng nhà, nằm hẻm (D₂i = 1) giá rẻ 0.79653 tỷ đồng nằm trung tâm (D₂i = 0) ● = – 0.061860: Cùng nhà, giấy tờ buôn bán sổ đỏ (D₃i = 1) giá rẻ 0.06186 tỷ đồng sổ hồng (D₃i = 2) 1.2 Ý nghĩa thống kê hệ số hồi qui (mức ý nghĩa ) Giả thiết Dựa vào kết kết xuất Eview, xét hệ số P_Value: ● 0.0002 ● ● ● ● Vậy ta bác bỏ H0, chấp nhận H1, nghĩa biến X₁, X₃, D₁i, D₂i có ảnh hưởng đến Y, hay nói cách khác chúng có ý nghĩa thống kê ● ● Vậy ta chấp nhận H0, nghĩa biến X₂ D₃i ảnh hưởng đến Y, hay nói cách khác chúng ý nghĩa thống kê Kiểm định Wald Ta nghi ngờ không cần thiết biến X₂ D₃i nên tiến hành kiểm định Wald Giả thiết Đề tài: Các yếu tố ảnh hưởng đến giá nhà đất Tp.HCM Bảng xuất Eview: Theo kết bảng trên, P(F > 0.411945) = 0.669188 > 0.1 nên ta chấp nhận giả thiết H0, tức hệ số hồi quy biến X₂ D₃i khác ý nghĩa Hay X₂ D₃i không ảnh hưởng đến biến phụ thuộc Y Vì vậy, ta không nên đưa biến vào mô hình Mô hình hồi quy Từ bảng kết xuất Eview, ta có phương trình hồi quy mẫu sau: 10 Đề tài: Các yếu tố ảnh hưởng đến giá nhà đất Tp.HCM Log() = 2.151444 + 0.005806.X₁ + 0.688365.log(X₃) – 2.446253.D₁i – 0.804268D₂i Với: Độ phù hợp R2 = 0.861635 Prob(F-statistic) = 0.000000 Giả thiết: Với mức ý nghĩa 5%, ta có hệ số P_Value biến X₁, X₃, D₁i, D₂i nhỏ α = 0.05, nên ta bác bỏ H 0, tức biến ảnh hưởng đến biến phụ thuộc Y, hay nói cách khác chúng có ý nghĩa thống kê 11 Đề tài: Các yếu tố ảnh hưởng đến giá nhà đất Tp.HCM Đa cộng tuyến ● Bảng xuất Eview ma trận tương quan hệ số hồi quy Kiểm tra đa cộng tuyến mô hình hồi quy phụ: Kiểm định giả thiết: ● Mô hình hồi quy phụ X₁ theo log(X₃) Từ việc hồi quy X₁ theo log(X₃), ta có phương trình hồi quy sau: X₁ = 81.34504 + 17.53932log(X₃) Với R2 = 0.017892 < F(1;21;0.05) = 4.32 Từ ta chấp nhận H0, tức tượng đa cộng tuyến biến X₁ log(X₃) 12 Đề tài: Các yếu tố ảnh hưởng đến giá nhà đất Tp.HCM ● Mô hình hồi quy phụ log(X₃) theo D₁i, D₂i Từ việc hồi quy log(X₃) theo D₁i, D₂i, ta có phương trình hồi quy sau: Log(X₃) = 1.466406 – 0.410811D₁i – 0.313797D₂i Với R2 = 0.105500 < F(1;21;0.05) = 4.32 Từ ta chấp nhận H0, tức tượng đa cộng tuyến biến log(X₃) D₁i, D₂i Vậy mô hình hồi qui mẫu không xảy tượng đa cộng tuyến Mô hình hồi quy hiệu Từ phân tích trên, ta kết luận mô hình hồi quy hiệu mô hình mới: Log() = 2.151444 + 0.005806.X₁ + 0.688365.log(X₃) – 2.446253.D₁i – 0.804268D₂i Ý nghĩa kinh tế hệ số hồi qui: Ta có ý nghĩa kinh tế hệ số hồi quy sau (trong trường hợp biến khác không đổi): ● = 0.005806: Khi X₁ tăng đơn vị Y tăng 0.005806%, tức diện tích nhà tăng lên m2 giá nhà tăng lên 0.005806% 13 Đề tài: Các yếu tố ảnh hưởng đến giá nhà đất Tp.HCM ● = 0.688365: Khi X₃ tăng 1% Y tăng 0.688365%, , tức nhà có thêm 100% số phòng (tăng gấp đôi) giá tăng 688.365% ● = – 2.446253: Cùng nhà, nằm vùng ven (D₁i = 1) giá rẻ ● 2.446253 tỷ đồng nằm trung tâm (D₁i = 0) = – 0.804268: Cùng nhà, nằm hẻm (D₂i = 1) giá rẻ 0.804268 tỷ đồng nằm trung tâm (D₂i = 0) Ước lượng khoảng tin cậy cho hệ số hồi qui (mức ý nghĩa ) Để tìm khoảng tin cậy cho hệ số hồi qui ta dùng thống kê: Với mức ý nghĩa , tra bảng phân phối Student t(23-5;0.025) = t(18; 0.025) =2.101 ● 2.151444 2.1010.408153 Khoảng ước lượng (1.293915; 3.008973) ● Khoảng ước lượng (0.001783; 0.009829) ● 0.688365 0.217258 Khoảng ước lượng (0.231906; 1.144824) ● -2.446253 0.298434 Khoảng ước lượng (-3.073263; -1.819243) ● -0.804268 0.269621 Khoảng ước lượng (-1.370741; -0.237794) Ước lượng khoảng tin cậy phương sai yếu tố ngẫu nhiên (mức ý nghĩa ) Để tìm khoảng tin cậy cho hệ số hồi qui ta dùng thống kê: Với = ESS/(n-k) = 6.599388/(23-5) = 0.366633 Với mức ý nghĩa , tra bảng phân phối chi bình phương với độ tự , ta khoảng tin cậy cho [8.23; 31.5], suy khoảng tin cậy cho 0.209505 ≤ 0.801870 Vậy khoảng tin cậy cho (0.209505; 0.801870 ) Các hệ số xác định mô hình Dựa vào bảng kết xuất Eview ta có: 14 : Đề tài: Các yếu tố ảnh hưởng đến giá nhà đất Tp.HCM Mà suy Và Vậy: Đo độ phù hợp mô hình (mức ý nghĩa ) R2= tức mô hình giải thích % biến động biến tự ảnh hưởng dến biến phụ thuộc Kiểm định giả thiết : H : R =  H :R ≠0 Tiêu chuẩn kiểm định: Miền bác bỏ Kết luận: Bác bỏ H0 , tức mô hình hồi quy phù hợp, giải thích 86.16% thay đổi giá nhà Dự báo giá trị trung bình giá trị riêng biệt Ta thử dự báo giá nhà (Y 0) có diện tích 100m2 (X₁ = 100m2), tầng (X₃ = 3), nằm trung tâm thành phố (D₁i = 0) hẻm (D₂i = 1) Sử dụng công cụ Eview, thực dự báo giá trị = 16.44733 15 Đề tài: Các yếu tố ảnh hưởng đến giá nhà đất Tp.HCM Ta có: ; , Từ công thức: Để dự báo khoảng ước lượng cho giá trị trung bình biến phụ thuộc với độ tin cậy 95%, ta áp dụng công thức: Khoảng ước lượng cho giá trị trung bình biến phụ thuộc Để dự báo khoảng ước lượng cho giá trị riêng biệt biến phụ thuộc với độ tin cậy 95%, ta áp dụng công thức: Khoảng ước lượng cho giá trị cá biệt biến phụ thuộc V KẾT LUẬN Sau tổng hợp phân tích mô hình dựa số liệu thu thập ta kết luận giá nhà Tp HCM chịu ảnh hưởng không diện tích, kết cấu nhà số tầng, mà phụ thuộc vào vị trí nhà, nhà trung tâm có giá cao nhà vùng ven , nhà mặt tiền cao giá nhà hẻm Giá nhà thị trường theo quan sát không phụ thuộc vào giấy tờ nhà tâm lí 16 Đề tài: Các yếu tố ảnh hưởng đến giá nhà đất Tp.HCM người mua nhà chọn mua nhà có giấy tờ nên đa số bất động sản giao dịch thị trường có giấy tờ nên điều không ảnh hưởng nhiều đến giá nhà Hầu hết nhà mua bán thị trường có sổ hồng phần lớn đất thành phố đất thổ cư xây nhà nên sổ đỏ tồn số nhà vùng ven Chính nên việc phân biệt hai loại sổ không ảnh hưởng đến giá nhà Số phòng nhà không ảnh hưởng đến giá nhà ,do nhà có cách phân chia phòng khác tùy mục đích sử dụng nên việc có phòng nhà không ảnh hưởng đến giá nhà thị trường Trên ý kiến chủ quan nhóm dựa mẫu thu thập mô hình phân tích, nên chưa bao quát hết thị trường thực tế 17 Đề tài: Các yếu tố ảnh hưởng đến giá nhà đất Tp.HCM PHỤ LỤC Bảng số liệu 23 nhà Tp.HCM Giá (tỷ VNĐ) 0.55 5.6 0.83 30.5 7.5 6.8 44 22 17 19 74 21 1.8 18.2 8.9 3.82 9.2 84.6 26.6 37.9 6.1 2.96 Diện tích (m2) 30 40 45 48 56 60 60 70 71 88 90 94 96 100 112 122 60 136 150 180 256 350 21 Vị trí Ven Trung tâm Ven Trung tâm Trung tâm Trung tâm Trung tâm Trung tâm Trung tâm Trung tâm Trung tâm Trung tâm Ven Trung tâm Ven Ven Trung tâm Trung tâm Ven Trung tâm Trung tâm Ven Trung tâm Mặt tiền hay hẻm Mặt tiền Hẻm Hẻm Mặt tiền Hẻm Hẻm Mặt tiền Hẻm Hẻm Hẻm Mặt tiền Hẻm Mặt tiền Hẻm Mặt tiền Hẻm Hẻm Mặt tiền Mặt tiền Hẻm Hẻm Mặt tiền Hẻm 18 Số phòng Số tầng Giấy tờ 2 10 14 5 12 10 6 5 2 3 1 4 4 4 Sổ hồng Sổ hồng Sổ hồng Sổ hồng Sổ hồng Sổ hồng Sổ hồng Sổ hồng Sổ hồng Sổ hồng Sổ hồng Sổ hồng Sổ đỏ Sổ hồng Sổ hồng Sổ đỏ Sổ hồng Sổ hồng Sổ đỏ Sổ hồng Sổ hồng Sổ đỏ Sổ hồng Đề tài: Các yếu tố ảnh hưởng đến giá nhà đất Tp.HCM Bảng phân công công việc STT Họ tên Chung Thủy Hảo Võ Thị Ngọc Hậu Tô Kim Hồng Trần Ngọc Sông Ngân Lê Hoài Phương Lê Thị Bảo Yến Nhiệm vụ Thu thập số liệu, kết luận Thu thập số liệu, Power point Phân tích Eviews, tổng hợp Phần mở đầu, sở lý luận Thu thập số liệu, thuyết trình Mô hình HQTQ, phân tích Eviews 19 MSSV K104071180 K104071182 K104071187 K104071211 K104071232 K104071276 Đề tài: Các yếu tố ảnh hưởng đến giá nhà đất Tp.HCM MỤC LỤC 20 [...]... ngôi nhà, nhà ở trung tâm sẽ có giá cao hơn nhà ở vùng ven , nhà mặt tiền sẽ cao giá hơn nhà trong hẻm Giá nhà trên thị trường hiện nay theo quan sát không phụ thuộc vào giấy tờ nhà vì tâm lí 16 Đề tài: Các yếu tố ảnh hưởng đến giá nhà đất ở Tp.HCM người mua nhà hiện nay chỉ chọn mua nhà có giấy tờ nên đa số bất động sản giao dịch trên thị trường đều có giấy tờ nên điều này không ảnh hưởng nhiều đến giá. .. nên điều này không ảnh hưởng nhiều đến giá nhà Hầu hết nhà được mua bán trên thị trường đều có sổ hồng bởi vì phần lớn đất ở thành phố đều là đất thổ cư đã xây nhà nên sổ đỏ chỉ tồn tại ở một số ít nhà vùng ven Chính vì vậy nên việc phân biệt hai loại sổ này không ảnh hưởng gì đến giá nhà Số phòng ở mỗi căn nhà cũng không ảnh hưởng đến giá nhà ,do mỗi nhà có cách phân chia phòng khác nhau tùy mục đích... đích sử dụng nên việc có bao nhiêu phòng trong căn nhà hầu như không ảnh hưởng đến giá cả của ngôi nhà trên thị trường Trên đây là những ý kiến chủ quan của nhóm dựa trên mẫu thu thập và mô hình phân tích, nên có thể chưa bao quát hết thị trường thực tế 17 Đề tài: Các yếu tố ảnh hưởng đến giá nhà đất ở Tp.HCM PHỤ LỤC Bảng số liệu 23 căn nhà ở Tp.HCM Giá (tỷ VNĐ) 0.55 5.6 0.83 30.5 7.5 6.8 44 22 17 19... 0.005806% 13 Đề tài: Các yếu tố ảnh hưởng đến giá nhà đất ở Tp.HCM ● 3 = 0.688365: Khi X₃ tăng 1% thì Y tăng 0.688365%, , tức khi nhà có thêm 100% số phòng (tăng gấp đôi) thì giá tăng 688.365% ● 4 = – 2.446253: Cùng một căn nhà, nếu nó nằm ở vùng ven (D₁i = 1) thì giá sẽ rẻ ● hơn 2.446253 tỷ đồng nếu nằm ở trung tâm (D₁i = 0) 5 = – 0.804268: Cùng một căn nhà, nếu nằm ở trong hẻm (D₂i = 1) thì giá sẽ rẻ hơn... Dự báo giá trị trung bình và giá trị riêng biệt Ta thử dự báo giá của một căn nhà (Y 0) có diện tích 100m2 (X₁ = 100m2), 3 tầng (X₃ = 3), nằm ở trung tâm thành phố (D₁i = 0) và ở trong hẻm (D₂i = 1) Sử dụng công cụ Eview, thực hiện dự báo giá trị = 16.44733 15 Đề tài: Các yếu tố ảnh hưởng đến giá nhà đất ở Tp.HCM Ta có: ; , Từ công thức: Để dự báo khoảng ước lượng cho giá trị trung bình của biến phụ...Đề tài: Các yếu tố ảnh hưởng đến giá nhà đất ở Tp.HCM Log() = 2.151444 + 0.005806.X₁ + 0.688365.log(X₃) – 2.446253.D₁i – 0.804268D₂i Với: Độ phù hợp R2 = 0.861635 Prob(F-statistic) = 0.000000 Giả thiết: Với mức ý nghĩa 5%, ta có hệ số P_Value của các biến X₁, X₃, D₁i, D₂i đều nhỏ hơn α = 0.05, nên ta bác bỏ H 0, tức là các biến này đều ảnh hưởng đến biến phụ thuộc Y, hay nói cách khác chúng... tài: Các yếu tố ảnh hưởng đến giá nhà đất ở Tp.HCM Mà suy ra Và Vậy: Đo độ phù hợp của mô hình (mức ý nghĩa ) R2= tức là mô hình giải thích được % sự biến động của biến tự do ảnh hưởng dến biến phụ thuộc Kiểm định giả thiết : H 0 : R 2 = 0  2 H :R ≠0 Tiêu chuẩn kiểm định: Miền bác bỏ Kết luận: Bác bỏ H0 , tức là mô hình hồi quy là phù hợp, giải thích được 86.16% sự thay đổi của giá nhà 6 Dự báo giá. .. hồng Sổ đỏ Sổ hồng Sổ hồng Sổ đỏ Sổ hồng Đề tài: Các yếu tố ảnh hưởng đến giá nhà đất ở Tp.HCM Bảng phân công công việc STT 1 2 3 4 5 6 Họ và tên Chung Thủy Hảo Võ Thị Ngọc Hậu Tô Kim Hồng Trần Ngọc Sông Ngân Lê Hoài Phương Lê Thị Bảo Yến Nhiệm vụ Thu thập số liệu, kết luận Thu thập số liệu, Power point Phân tích Eviews, tổng hợp bài Phần mở đầu, cơ sở lý luận Thu thập số liệu, thuyết trình Mô hình... hơn α = 0.05, nên ta bác bỏ H 0, tức là các biến này đều ảnh hưởng đến biến phụ thuộc Y, hay nói cách khác chúng đều có ý nghĩa thống kê 11 Đề tài: Các yếu tố ảnh hưởng đến giá nhà đất ở Tp.HCM 4 Đa cộng tuyến ● Bảng xuất Eview ma trận tương quan giữa các hệ số hồi quy Kiểm tra đa cộng tuyến bằng mô hình hồi quy phụ: Kiểm định giả thiết: ● Mô hình hồi quy phụ của X₁ theo log(X₃) Từ việc hồi quy X₁... lượng cho giá trị trung bình của biến phụ thuộc là Để dự báo khoảng ước lượng cho giá trị riêng biệt của biến phụ thuộc với độ tin cậy 95%, ta áp dụng công thức: Khoảng ước lượng cho giá trị cá biệt của biến phụ thuộc là V KẾT LUẬN Sau khi tổng hợp phân tích mô hình dựa trên các số liệu thu thập ta có thể kết luận rằng giá nhà hiện nay ở Tp HCM chịu ảnh hưởng không chỉ bởi diện tích, kết cấu nhà như ... Nhiệm vụ: Tìm yếu tố có ảnh hưởng đến giá nhà đất Phân tích mức độ ảnh hưởng yếu tố đến giá nhà đất Đưa kết luận cụ thể để góp phần xây dựng giải pháp nhằm đánh giá xác giá trị nhà đất (giá phải phù... đánh giá mức độ ảnh hưởng yếu tố đến giá nhà đất, tiến hành loại biến, chọn biến ước lượng, kiểm định mô hình hồi quy tốt II MÔ HÌNH HỒI QUY TỔNG QUÁT Trong đó: Đề tài: Các yếu tố ảnh hưởng đến giá. .. nhà tâm lí 16 Đề tài: Các yếu tố ảnh hưởng đến giá nhà đất Tp.HCM người mua nhà chọn mua nhà có giấy tờ nên đa số bất động sản giao dịch thị trường có giấy tờ nên điều không ảnh hưởng nhiều đến