1 PHẦN MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Thị trường bất động sản (BĐS) thị trường quan trọng, nơi lưu giữ nguồn vốn lớn kinh tế Sự biến động thị trường BĐS có ảnh hưởng trực tiếp lên kinh tế xã hội Vì vậy, việc đo lường, đánh giá dự báo xu biến động thị trường BĐS nhiệm vụ quan trọng để thực sách ổn định kinh tế vĩ mô, để có phản ứng sách kịp thời nhằm ngăn chặn, khắc phục bất ổn, đổ vỡ thị trường BĐS, giúp cảnh báo sớm chủ thể tham gia thị trường đưa định phù hợp với xu diễn biến thị trường Xuất phát từ tình hình trên, tác giả lựa chọn chủ đề “Nghiên cứu xây dựng số thị trường bất động sản (ứng dụng thành phố Hà Nội)” làm đề tài nghiên cứu cho luận án tiến sỹ Tổng quan nghiên cứu có liên quan tới luận án Chỉ số thị trường BĐS số tác giả giới nghiên cứu, tiêu biểu Sherwin Rosen, Quigley Mason Jaymon, Bailey, Rebert J.Shiller, David Zetland số tác giả số nước Châu Á Tuy nhiên, nghiên cứu giới chưa cách thức tổ chức xây dựng, phương pháp tính toán xác định số thị trường BĐS nước có thị trường BĐS phát triển Tại Việt Nam có số nghiên cứu số thị trường BĐS, nghiên cứu có tính chất ban đầu bất cập nội dung phương pháp tính toán, cách thức thu thập liệu Mục tiêu nghiên cứu Thông qua đề tài luận án, mặt tác giả tập trung làm rõ số vấn đề thuộc sở phương pháp luận xây dựng số thị trường BĐS, mặt khác, thực việc phân tích, đánh giá thực trạng xây dựng số thị trường BĐS Việt Nam Luận án làm rõ học kinh nghiệm số số nước việc xác định số thị trường BĐS gợi ý vận dụng cho Việt Nam Trên sở, luận án đề xuất phương hướng, giải pháp hoàn thiện việc xây dựng số thị trường BĐS Việt Nam đến năm 2020 số năm Đối tượng phạm vi nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu: số phương pháp xác định số thị trường BĐS phù hợp với điều kiện Việt Nam Luận án giới hạn nghiên cứu xây dựng số số thành phần số thị trường BĐS cấp độ tổng hợp hẹp (chỉ số REMI) số giá giao dịch lượng giao dịch BĐS phân khúc thị trường nhà ở, phân khúc quan trọng thị trường BĐS Phân tích đánh giá thực trạng, luận án tập trung cho giai đoạn từ năm 2000 đến 2014; tính toán kiểm chứng phương pháp xác định số thị trường BĐS, luận án tập trung cho giai đoạn từ năm 2011 đến năm 2014 thị trường thành phố Hà Nội Cách tiếp cận phương pháp nghiên cứu Chỉ số thị trường BĐS nghiên cứu cách hệ thống, đồng xem xét bối cảnh thị trường BĐS Việt Nam phát triển, hệ thống thông tin không đầy đủ Luận án sử dụng kết hợp phương pháp nghiên cứu Phương pháp nhiên cứu định tính thông qua vấn chuyên gia xây dựng số thị trường BĐS Phương pháp nghiên cứu ứng dụng luận án sử dụng để tính toán số thị trường BĐS thành phố Hà Nội Những đóng góp luận án Về phương diện học thuật: (1) Hệ thống vấn đề lý luận số đo lường phương pháp xác định số đo lường diễn biến phát triển thị trường BĐS; (2) Hoàn thiện quy trình cần thiết để tiến hành xây dựng số thị Về phương diện thực tiễn: (1) Nghiên cứu kinh nghiệm số nước xây dựng thành công số thị trường BĐS; (2) Phân tích, đánh giá thực trạng xây dựng số thị trường BĐS nước ta thời gian qua; (3) Tính toán xác định số thị trường BĐS Hà Nội theo phương pháp hoàn thiện; (4) Đề xuất số giải pháp để hoàn thiện việc xây dựng số thị trường BĐS Việt Nam đến năm 2020 năm tiếp theo; (5) Đề xuất điều kiện cần thiết để đảm bảo thực giải pháp đề xuất hoàn thiện xây dựng số thị trường BĐS Việt Nam Kết cấu luận án Luận án gồm 03 chương Chương 1: Một số vấn đề lý luận thực tiễn xây dựng số thị trường bất động sản Chương 2: Thực trạng xây dựng số thị trường bất động sản Việt Nam tính toán số thị trường bất động sản thành phố Hà Nội Chương 3: Phương hướng giải pháp hoàn thiện xây dựng số thị trường bất động sản Việt Nam đến năm 2020 3 CHƯƠNG MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN VỀ XÂY DỰNG CHỈ SỐ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Khái quát bất động sản thị trường bất động sản 1.1.1 Khái quát bất động sản 1.1.1.1 Khái niệm bất động sản: Khái niệm khác BĐS khái quát sau: “BĐS tài sản không di dời không đất đai, cải lòng đất mà tất tạo sức lao động người gắn liền với đất đai theo không gian ba chiều tạo thành dạng vật chất có cấu trúc công xác định” 1.1.1.2 Đặc điểm bất động sản: Mỗi BĐS có số thuộc tính định; tính cố định thuộc tính quan trọng nhất, định đến giá trị BĐS xem xét góc độ hàng hóa lưu thông thị trường 1.1.2 Khái quát thị trường bất động sản 1.1.2.1 Khái niệm thị trường bất động sản: Thị trường BĐS tổng hợp giao dịch BĐS dựa quan hệ hàng hóa, tiền tệ, nơi mà chế ảnh hưởng mong muốn người tham gia thị trường với can thiệp Chính phủ hệ thống trị vào thị trường 1.1.2.2 Các phân khúc thị trường bất động sản: Thị trường BĐS có số phân khúc thị trường khác tùy theo mục đích phân loại tính chất loại hàng hóa BĐS 1.1.2.3 Đặc điểm thị trường bất động sản: Thị trường BĐS đặc điểm tương tự thị trường khác có đặc điểm riêng biệt 1.1.2.4 Vai trò thị trường bất động sản: Thị trường BĐS vai trò quan trọng phát triển kinh tế-xã hội 1.2 Cơ sở lý thuyết xây dựng số thị trường bất động sản 1.2.1 Khái niệm số thị trường bất động sản Chỉ số thị trường BĐS bao gồm hệ thống tiêu khác xây dựng theo nguyên lý khoa học thống kê, cung cấp công cụ đo lường báo tình trạng thị trường BĐS qua thời kỳ khác cho khu vực thị trường định 1.2.2 Vai trò, ý nghĩa số thị trường bất động sản Chỉ số thị trường BĐS cần thiết người dân, nhà đầu tư kinh doanh BĐS, tổ chức tài chính, nhà hoạch định sách chủ thể khác tham gia thị trường BĐS Chỉ số thị trường BĐS sử dụng để dự báo xu phát triển thị trường BĐS tương lai 1.2.3 Phân loại số thị trường bất động sản 1.2.3.1 Theo mục đích sử dụng số: gồm có nhóm số phản ánh cung-cầu BĐS; phản ánh quy mô thị trường; phản ánh diễn biến giá xu giao dịch; phản ánh cân hay cân hay thị trường phản ánh minh bạch thông tin thị trường BĐS 1.2.3.2 Theo mức độ tổng hợp số: bao gồm số thị trường BĐS có tính chất cá thể số thị trường BĐS có tính chất tổng hợp (cấp độ hẹp cấp độ rộng) 1.2.4 Phương pháp xác định số thị trường bất động sản ưu nhược điểm phương pháp 1.2.4.1 Phương pháp xác định số thị trường bất động sản Các phương pháp đơn giản thường sử dụng để xác định số thị trường BĐS có tính chất cá thể phương pháp tính trung bình đơn giản; phương pháp bình quân gia quyền Sử dụng mô hình toán kinh tế để xác định số thị trường BĐS bao gồm số phương pháp khác xoay quanh số phương pháp chủ yếu phương pháp hồi quy yếu tố đặc tính BĐS (Hedonic); phương pháp sử dụng giá mua bán lặp lại (Repeat sales regresion) phương pháp kết hợp-điều chỉnh (Mix-adjusted method) 1.2.4.2 Ưu nhược điểm phương pháp xác định số thị trường bất động sản: Việc tính toán số thị trường BĐS gặp nhiều khó khăn xuất phát từ đặc thù riêng hàng hóa BĐS Đặc điểm làm cho phương xác định có ưu nhược điểm khác nên đòi hỏi sử dụng cần phải phân tích đánh giá để lựa chọn phương pháp phù hợp 1.2.5 Các yếu tố ảnh hưởng đến việc xác định số thị trường bất động sản Tính minh bạch thông tin thị trường bất động sản Các yếu tố Vai trò quản lý nhà nước hệ thống thông tin thị trường bất động sản gián tiếp Tư duy, nhận thức vai trò số Chỉ số thị trường bất Khả tiếp cận liệu đầu vào Các yếu tố Phân vùng thị trường động sản Phương pháp xác định số trực tiếp Nguồn lực xây dựng số Nguồn: Tổng hợp NCS Sơ đồ 1.1 Các yếu tố tác động đến việc xác định số thị trường bất động sản Quá trình tính toán số thị trường BĐS chịu tác động nhiều yếu tố; có yếu tố ảnh hưởng gián tiếp yếu tố ảnh hưởng trực tiếp 1.2.6 Quy trình xây dựng số thị trường bất động sản Quá trình xây dựng số thị trường BĐS thực theo quy trình tổng quát là: phân chia khu vực lựa chọn loại BĐS làm đại diện; xây dựng liệu thời kỳ gốc; xây dựng liệu thời kỳ so sánh tính toán số thị trường bất động sản 1.3 Kinh nghiệm số nước xây dựng số thị trường bất động sản học cho Việt Nam Từ kinh nghiệm số nước việc tổ chức xây dựng công bố số thị trường BĐS rút số học để xây dựng số thị trường BĐS Việt Nam; minh bạch hóa thông tin thị trường BĐS có vai trò quan trọng nguồn thông tin, liệu để tính toán số thị trường BĐS; tiêu phản ánh biến động giá giao dịch BĐS lượng giao dịch BĐS tiêu quan trọng; lựa chọn loại số thị trường BĐS phải phù hợp với đặc điểm phát triển thị trường BĐS khả tổ chức thu thập liệu có liên quan; lựa chọn phạm vi bao phủ số thị trường BĐS phụ thuộc vào mức độ phát triển thị trường BĐS; tần suất số thị trường BĐS phụ thuộc mức độ phát triển thị trường lực tổ chức tính toán số; việc lựa chọn phương pháp xác định số thị trường BĐS phải phù hợp với khả thu thập liệu; số thị trường BĐS xây dựng tuân theo quy trình định việc tổ chức xây dựng số thị trường BĐS tổ chức khác đảm nhận 6 CHƯƠNG THỰC TRẠNG XÂY DỰNG CHỈ SỐ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM VÀ TÍNH TOÁN CHỈ SỐ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN CỦA THÀNH PHỐ HÀ NỘI 2.1 Khái quát trình phát triển thị trường bất động sản Việt Nam 2.1.1 Giai đoạn phát triển thị trường bất động sản phi thức Sau năm 1954, thị trường BĐS chưa hình thành nước ta Từ năm 1986 xuất số loại thị trường thị trường BĐS chưa hình thành từ giai đoạn thiếu sở pháp lý để vận hành Hiến pháp năm 1980 chưa quy định đầy đủ pháp lý để vận hành thị trường BĐS cách hợp pháp 2.1.2 Giai đoạn thị trường bất động sản thức hình thành phát triển Hiến pháp năm 1992 tạo điều kiện pháp lý để thị trường BĐS đời cách hợp hiến thức Cùng với thay đổi Hiến pháp năm 1992, Luật Đất đai năm 1993 ban hành góp phần hình thành tương đối đầy đủ sở pháp chủ yếu để thị trường BĐS phát triển Sau thời điểm năm 1992 ghi nhận mốc thời gian hình thành thị trường BĐS ta cách thức Kể từ giai đoạn đến nay, thị trường BĐS phát triển với thăng trầm khác 2.2 Phân tích thực trạng xây dựng số thị trường bất động sản Việt Nam giai đoạn vừa qua 2.2.1 Các loại số thị trường bất động sản xác định 2.2.1.1 Chỉ số thị trường bất động sản tổ chức thị trường xác định: Trong giai đoạn vừa qua, tổ chức tư vấn BĐS, môi giới BĐS, tài BĐS, kinh doanh BĐS tiến hành việc thu thập thông tin liệu, tính toán xác định số số liên quan đến diến biến thị trường BĐS 2.2.1.2 Chỉ số thị trường bất động sản quan quản lý nhà nước xác định: Theo quy định Thông tư số 20/2010/TT-BXD ngày 27/10/2010 Bộ Xây dựng, thành phố Hà Nội tổ chức việc xây dựng công bố số giá hộ chung cư 7 Nguồn: NCS tổng hợp từ báo cáo Sở Xây dựng Hà Nội Biểu đồ 2.1 Chỉ số giá giao dịch hộ chung cư thành phố Hà Nội Thành phố Đà Nẵng, thành phố Hồ Chí Minh Cần Thơ chưa xây dựng số thị trường BĐS Tổng cục Thống kê công bố liệu giá nhà giá vật liệu xây dựng Ủy ban Giám sát tài quốc gia có phân tích, đánh giá tình hình phát triển thị trường BĐS, thị trường vốn, thị trường tiền tệ diễn biến giá BĐS theo thời kỳ 2.2.2 Các phương pháp sử dụng để xác định số thị trường bất động sản 2.2.2.1 Chỉ số giá bất động sản xác định theo phương pháp so sánh giá tuyệt đối: Chỉ số giá BĐS tổ chức tư vấn BĐS, môi giới BĐS kinh doanh BĐS thực thường sử dụng phương pháp so sánh giá loại BĐS dự án khu vực thị trường theo điểm khác 2.2.2.2 Chỉ số giá bất động sản xác định theo phương pháp giá bình quân: Chỉ số lượng giao dịch BĐS số giá BĐS giao dịch loại BĐS xác định sở bình quân số học lượng giao dịch BĐS giá giao dịch BĐS loại BĐS dự án; khu vực thị trường địa phương 2.2.2.3 Chỉ số giá bất động sản xác định theo phương pháp kết hợp-điều chỉnh: Chỉ số giá BĐS xác định theo phương pháp quy định Bộ Xây dựng phương pháp bình quân (số học gia quyền) kết hợp với kỹ thuật định giá, hiệu chỉnh giá BĐS Về chất, phương pháp xác định số giá BĐS theo quy định Bộ Xây dựng xem dạng phương pháp kết hợp-điều chỉnh ứng dụng giới 2.2.3 Quy trình xác định số thị trường bất động sản: Chỉ số thị trường BĐS tổ chức thị trường xây dựng thực theo cách thức, quy trình thực riêng Chỉ số thị trường BĐS quan quản lý nhà nước xác định triển khai theo bước phổ biến 2.2.4 Các hình thức công bố số thị trường bất động sản Các tổ chức thị trường công bố thông qua ấn phẩm tạp chí chuyên ngành, tờ rơi thông tin, trang thông tin điện tử, phương tin thông tin đại chúng hội nghị chuyên đề 2.3 Đánh giá tổng quát thực trạng xây dựng số thị trường bất động sản nước ta 2.3.1 Những kết đạt Chỉ số thị trường BĐS xác định thời gian qua kết đáng ghi nhận, tiền đề tìm giải pháp tiếp tục hoàn thiện quy trình phương pháp xác định số thị trường BĐS Việt Nam giai đoạn tới 2.3.2 Một số hạn chế, yếu - Số lượng thông tin phản ánh trạng thái, xu diễn biến phát triển thị trường bất động sản hạn chế - Chất lượng thông tin phản ánh trạng thái, xu diễn biến phát triển thị trường bất động sản bất cập Bảng 2.1 Mức độ tin cậy thông tin phản ánh xu diễn biến giá bất động sản Đơn vị tính: % Đối tượng cung Tổng số Rất đáng Đáng Không đáng cấp thông tin trả lời tin cậy tin cậy tin cậy Cơ quan quản lý 125 24 65 11 Sàn giao dịch BĐS 125 13 33 54 Chủ đầu tư kinh doanh BĐS 125 17 38 45 Phương tiện thông tin đại chúng 125 14 24 62 Nguồn: Tổng hợp NCS từ kết điều tra Số liệu cho thấy, thông tin liên quan đến giá BĐS tổ chức kinh doanh BĐS, sàn giao dịch BĐS phương tiện thông tin đại chúng có độ tin cậy thấp thông tin cung cấp quan quản lý có độ tin cậy cao khả cung cấp thông tin lại hạn chế 9 2.3.3 Nguyên nhân tồn tại, hạn chế 2.3.3.1 Nguyên nhân khách quan a) Tính minh bạch thông tin thị trường bất động sản không cao: - Đối với thông tin phát triển bất động sản: Việc tiếp cận thông tin quy hoạch phát triển BĐS thông tin dự án kinh doanh BĐS hạn chế 100% 90% 13% 16% 18% 41% 31% 53% 80% 70% 60% Sau quy hoạch điều chỉnh Trong giai đoạn thực quy hoạch 50% Sau công bố quy hoạch 40% 30% 20% 10% Không quan tâm 43% 21% 34% 13% 9% 8% Giai đoạn 20062008 Giai đoạn 20092011 Giai đoạn 20122013 0% Nguồn: NCS tổng hợp từ báo cáo Bộ Xây dựng Biểu đồ 2.2 Tỷ lệ người dân biết thông tin quy hoạch Thực trạng cho thấy việc công khai, minh bạch thông tin liên quan đến trình triển khai thực quy hoạch phát triển BĐS số bất câp - Đối với thông tin trạng bất động sản: Bảng 2.2 Tỷ lệ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số đô thị Đơn vị tính: % Địa phương 2008 2010 2012 2013 TP Hà Nội 34 62 68 79 TP Hồ Chí Minh 38 65 74 83 Nguồn: Tổng hợp NCS từ báo cáo quan quản lý Trên thực tế, tính minh bạch thông tin trạng BĐS thấp Quá trình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà chậm trễ khiến tỷ lệ không nhỏ BĐS chưa có đủ sở pháp lý để lưu thông thức thị trường - Đối với thông tin giao dịch bất động sản: Trên thực tế, giao dịch BĐS thuộc thị trường phi chức lớn; thông tin cung cầu, giá giao dịch BĐS khó tiếp cận 10 Nguồn: NCS tổng hợp từ báo cáo Bộ Xây dựng năm 2013 Biểu đồ 2.3 Các hình thức giao dịch bất động sản b) Tư nhận thức vai trò, ý nghĩa số thị trường bất động sản chưa đáp ứng yêu cầu: Các quan quản lý nhà nước chưa nhận thức đầy đủ vai trò, ý nghĩa số thị trường BĐS nên việc cụ thể hóa thành chủ trương xây dựng chương trình kế hoạch triển khai chậm chễ; phối hợp đơn vị có liên quan địa phương gặp khó khăn c) Vai trò quản lý nhà nước thông tin thị trường bất động sản hạn chế: Nhà nước có vai trò điều tiết, định hướng thị trường thông qua xây dựng chế tạo hành lang pháp lý để chủ thể tham gia thị trường BĐS tiếp cận thông tin cách dễ dàng, thống thực tế nhiều bất cập không tạo tính công bằng, bình đẳng hoạt động thị trường đ) Kinh nghiệm xây dựng số thị trường bất động sản thiếu: Kinh nghiệm nước trước xây dựng số thị trường BĐS chưa tổng kết cách thấu đá để rút học cần thiết áp dụng Việt Nam 2.3.3.2 Nguyên nhân chủ quan a) Khả tiếp cận thông tin, liệu thống kê liên quan đến bất động sản từ quan quản lý nhà nước khó khăn: Hệ thống thông tin thị trường BĐS chưa xây dựng theo chuẩn mực rào cản chủ yếu cho việc tiếp cận thu thập thông tin đầu vào để tính toán số thị trường BĐS Bảng 2.3 Thực trạng tiếp cận thông tin thị trường bất động sản Đơn vị tính: % Chỉ tiêu Tổng số trả lời Dễ tiếp cận Tiếp cận Khó tiếp cận Thông tin quy hoạch phát triển BĐS 125 16 38 46 Thông tin trạng BĐS 125 12 52 36 35 48 Thông tin giao dịch BĐS 125 17 Nguồn: Tổng hợp NCS từ kết điều tra 11 b) Phạm vi số xác định chưa phù hợp với thực tế phát triển thị trường: Cách xác định khu vực thị trường trình tính toán số thị trường BĐS không phản ánh khác biệt xu thê sbieens động thị trường c) Phương pháp xác định số thị trường bất động sản bất cập: Chủ yếu sử dụng phương pháp tính toán đơn giản Phương pháp xác định số thị trường BĐS theo quy định Bộ Xây dựng bước đầu tiệm cận với phương pháp sử dụng giới, kỹ thuật tính toán phức tạp tồn bất cập đ) Nguồn lực để xây dựng số thị trường bất động sản hạn chế: Việc thu thập thông tin, tính toán xác định số thị trường BĐS gặp khó khăn việc dự trù kế hoạch kinh phí, phân bổ kinh phí để thuê tổ chức tư vấn thực công việc e) Chế tài liên quan đến trách nhiệm cung cấp thông tin trách nhiệm xây dựng số thị trường BĐS chưa đầy đủ: Trách nhiệm cung cấp thông tin trách nhiệm xây dựng số thị trường BĐS quy định văn quy pháp luật cấp quản lý ngành chưa đủ mạnh 2.4 Tính toán số thị trường bất động sản thành phố Hà Nội 2.4.1 Khái quát trình phát triển thị trường bất động sản thành phố Hà Nội 2.4.1.1 Sơ lược thành phố Hà Nội: Thành phố Hà Nội đô thị loại đặc biệt, đồng thời Thủ đô nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam Theo quy hoạch đô thị, tổ chức không gian Thủ đô Hà Nội phát triển theo mô hình chùm đô thị 2.4.1.2 Khái quát trình phát triển thị trường bất động sản thành phố Hà Nội: Tương tự thị trường BĐS đô thị lớn Việt Nam, thị trường BĐS thành phố Hà Nội trải qua giai đoạn phát triển khác kể từ hình thành thức đến 2.4.1.3 Sơ lược diễn biến giá bất động sản thành phố Hà Nội từ năm 2000 đến nay: Chỉ tính riêng từ năm 2000 đến nay, giá BĐS nhà đất nói riêng thành phố Hà Nội trải qua chu kỳ bùng nổ suy giảm tương đối rõ nét Chu kỳ thứ từ năm 2000-2006, pha bùng nổ xảy vào giai đoạn 2000-2003, pha suy giảm đóng băng xảy vào giai đoạn 2004 đến năm 2006 Chu kỳ thứ hai từ năm 2006 đến nay, pha bùng nổ xảy vào giai đoạn từ năm 2006 đến đầu năm 2008; pha chạng vạng, suy giảm đóng băng xảy từ năm 2008 đến năm 2013 pha dần hồi phục từ năm cuối 2013 đến 2.4.2 Yêu cầu số, loại số phương pháp xác định số thị trường bất động sản thành phố Hà Nội 2.4.2.1 Yêu cầu số: Chỉ số thị trường BĐS thành phố Hà Nội xác định phải hội tụ số yêu cầu 2.4.2.2 Lựa chọn loại số: Chỉ số thị trường BĐS có tính chất tổng hợp cấp độ hẹp (chỉ số REMI) số kỳ vọng Chỉ số REMI xác định theo công thức tổng quát sau: 12  a.I pricet  b.I salest  c.I dayt  REMI t  100   REMI1   (2.1) Trong đó: - REMIt: số thị trường BĐS thời kỳ so sánh; - REMI1: số thị trường BĐS thời kỳ gốc; - a, b, c: tỷ trọng mức độ ảnh hưởng giá giao dịch BĐS, số lượng giao dịch BĐS số ngày BĐS giao dịch thành công; I ,I ,I - pricet salest day t : mức độ biến động giá giao dịch BĐS, số lượng giao dịch BĐS số ngày BĐS giao dịch thành công thời điểm so sánh so với thời kỳ gốc Chỉ số REMI có nhược điểm rất khó để xác định xác tỷ trọng ảnh hưởng thành phần có số (tỷ trọng a,b,c) xác định chuẩn xác thời gian giao dịch BĐS thành công Chính vậy, loại số lựa chọn số thành phần số REMI; gồm số giá giao dịch BĐS số lượng giao dịch BĐS hộ chung cư thành phố Hà Nội Chỉ số thị trường BĐS thành phố Hà Nội xác định cho giai đoạn từ quý I năm 2012 đến quý IV năm 2014 với tần suất theo quý Thời điểm gốc lựa chọn quý I năm 2011 2.4.2.3 Lựa chọn phương pháp xác định số: Chỉ số thị trường BĐS thành phố Hà Nội tính toán sử dụng phương pháp xác định theo quy định Bộ Xây dựng theo công thức tổng quát sau: a) Đối với số giá giao dịch bất động sản: n RPI  W B ÐSj j 1 n WB ÐSj I j 1 (2.2) B ÐSj Trong đó: - RPI: số giá giao dịch BĐS thành phố Hà Nội; - I B ÐSj : số giá giao dịch loại BĐS thứ j (j=1n); - WB ÐSj : tỷ trọng giá trị giao dịch loại BĐS thứ j; - n: số loại BĐS lựa chọn để tính toán số b) Đối với số lượng giao dịch bất động sản: n Q K j 1 s B ÐSj  100 % n K j 1 o B ÐSj (2.3) 13 Trong đó: - Q: số lượng giao dịch BĐS thành phố Hà Nội; - K sB ÐSj : lượng giao dịch thành công loại BĐS thứ j thành phố thời điểm so sánh (j=1n); - K oB ÐSj : lượng giao dịch thành công loại BĐS thứ j thành phố thời điểm lựa chọn làm gốc; - n: số lượng loại BĐS khu vực Tuy nhiên, phương pháp cần phải chỉnh sửa số bất cập phân chia khu vực thị trường; cách xác định số giá giao dịch hộ chung cư chung toàn thành phố theo số giá giao dịch loại hộ chung cư chung địa bàn toàn thành phố sửa đổi việc phân loại hộ chung cư thành phân loại hộ chung cư theo loại hộ chung cư 2.4.3 Trình tự bước tiến hành tiến hành xây dựng số thị trường bất động sản thành phố Hà Nội Chỉ số giá giao dịch lượng giao dịch hộ chung cư thành phố Hà Nội tiến hành theo bước đây: Bước 1: Phân chia khu vực lựa chọn hộ chung cư đại diện: Kết quan sát tỷ lệ lượng giao dịch hộ chung cư khu vực theo địa giới hành địa bàn thành phố Hà Nội giai đoạn vừa qua sở để phân chia khu vực thị trường Bảng 2.4 Tỷ lệ giao dịch hộ chung cư thành phố Hà Nội STT 10 11 12 13 Quận/Huyện Ba Đình Đống Đa Hai Bà Trưng Cầu Giấy Thanh Xuân Tây Hồ Từ Liêm Hà Đông Hoàng Mai Thanh Trì Long Biên Đan Phượng Các quận/huyện khác Cộng Tỷ lệ giao dịch (%) 1,66 2,02 8,74 7,63 15,82 1,38 22,54 23,01 6,88 1,42 5,03 2,79 0,63 100 Nguồn: NCS tổng hợp từ báo cáo Viện Kinh tế xây dựng năm 2013 14 Kết hợp với kết nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng khác, thị trường BĐS thành phố Hà Nội phân chia thành 04 khu vực để xây dựng số thị trường BĐS sau: Bảng 2.5 Phân chia khu vực thành phố Hà Nội Thành phố Hà Nội Khu vực Khu vực Khu vực Khu vực Hoàn Kiếm Tây Hồ Nam Từ Liêm Long Biên Ba Đình Cầu Giấy Bắc Từ Liêm Thanh Trì Đống Đa Thanh Xuân Hoàng Mai Hai Bà Trưng Hà Đông Nguồn: Tổng hợp NCS Bước 2: Xây dựng liệu gốc: Dữ liệu thời điểm gốc (quý I năm 2011) giá giao dịch lượng giao dịch loại hộ chung cư đại diện sử dụng liệu thứ cấp từ quan quản lý nhà nước thị trường BĐS thành phố Hà Nội số liệu số báo cáo, công trình nghiên cứu có liên quan đến việc xác định số thị trường BĐS Bước 3: Xây dựng liệu so sánh: Dữ liệu so sánh giá giao dịch lượng giao dịch hộ chung cư thời điểm tính toán sử dụng liệu thứ cấp từ nguồn số liệu sử dụng để xây dựng liệu thời kỳ gốc Thêm vào đó, luận án thực điều tra số đối tượng lựa chọn ngẫu nhiên địa bàn 13 quận thành phố Hà Nội Bước 4: Tính toán số: Chỉ số giá giao dịch hộ chung cư thành phố Hà Nội tính toán theo mô hình đây: 15 Các liệu giá hộ chung cư thời điểm so sánh Các liệu giá hộ chung cư thời chung cư cao cấp điểm gốc CSG hộ chung cư bình dân CSG hộ chung cư trung cấp CSG hộ CSG CSG CSG CSG hộ chung hộ chung hộ chung hộ chung cư khu cư khu cư khu cư khu vực vực vực vực n Chỉ số giá hộ chung cư Thành phố Nguồn: Tổng hợp NCS Sơ đồ 2.2 Mô hình xác định số giao dịch hộ chung cư thành phố Hà Nội 2.4.4 Kết xác định số thị trường bất động sản thành phố Hà Nội Tổng hợp kết tính toán số giá giao dịch lượng giao dịch hộ chung cư thành phố Hà Nội theo tỷ lệ % biểu diễn dạng biểu đồ sau: Bảng 2.6 Chỉ số giá giao dịch hộ chung cư thành phố Hà Nội Danh mục Q1 2012 Q2 Q3 Q4 Q1 2013 Q2 Q3 Q4 Đơn vị tính: % 2014 Q1 Q2 Q3 Q4 Chỉ số giá giao dịch 86,32 81,05 80,13 78,15 75,97 73,58 72,30 71,84 72,55 73,07 74,53 75,22 loại hộ chung cư + Chung cư cao cấp 86,57 81,79 80,68 80,68 79,58 78,91 77,05 76,68 78,57 79,47 81,06 81,81 + Chung cư trung cấp 85,42 80,84 80,05 77,88 75,64 73,04 71,81 71,36 71,91 72,42 73,87 74,55 + Chung cư bình dân 87,52 83,30 80,39 77,40 74,08 71,82 71,07 70,11 71,53 71,33 72,76 73,43 Nguồn: Kết tính toán NCS 16 Nguồn: Kết tính toán NCS Biểu đồ 2.5 Chỉ số giá giao dịch hộ chung cư thành phố Hà Nội Nguồn: Kết tính toán NCS Biểu đồ 2.6 Chỉ số giá giao dịch hộ chung cư thành phố Hà Nội 17 Nguồn: Kết tính toán NCS Biểu đồ 2.7 Chỉ số lượng giao dịch hộ chung cư thành phố Hà Nội 2.4.5 Phân tích xu diễn biến thị trường bất động sản thành phố Hà Nội từ số xác định Chỉ số giá giao dịch lượng giao dịch hộ chung cư thành phố Hà Nội theo kết tính toán phản ánh cách cụ thể xu biến động thị trường BĐS thành phố giai đoạn so sánh Theo đó, giá giao dịch BĐS biến động lớn lượng giao dịch số loại BĐS, có loại hộ chung cư có quy mô nhỏ giá rẻ lại có xu biến động mạnh 2.4.6 Một số vấn đề rút từ kết tính toán số thị trường bất động sản thành phố Hà Nội 2.4.6.1 Những kết đạt được: Chỉ số xác định phản ánh số yếu tố tác động trực tiếp đến trình tính toán số Kết xác định số chứng minh giải pháp khắc phục số bất cập phương pháp xác định theo quy định Bộ Xây dựng phù hợp 2.4.6.2 Những khó khăn đặt ra: Bên cạnh kết đạt được, việc tính toán số thị trường BĐS thành phố Hà Nội đặt số khó khăn như: khó khăn thu thập thông tin, liệu; khó khăn nghiệp vụ định giá BĐS; khó khăn lực lượng tổ chức tính toán số; khó khăn để phân chia khu vực với phạm vi toàn quốc; việc sử dụng số để đánh giá thực trạng dự báo xu diễn biến thị trường BĐS đòi hỏi cần phải tiếp tục nghiên cứu; việc xác định số thị trường BĐS có kết cần phải có số điều kiện khác 18 CHƯƠNG PHƯƠNG HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN XÂY DỰNG CHỈ SỐ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM ĐẾN NĂM 2020 3.1 Bối cảnh hoàn thiện xây dựng số thị trường bất động sản Việt Nam đến năm 2020 3.1.1 Bối cảnh quốc tế 3.1.1.1 Xu tái cấu trúc kinh tế toàn cầu gắn với mô hình tăng trưởng: Xu tái cấu trúc kinh tế toàn cầu theo hướng: nới lỏng sách tiền tệ; đẩy mạnh tự hóa thương mại; kích cầu nội địa Bối cảnh đòi hỏi nước ta cần phải có giải pháp quản lý tất lĩnh vực kinh tế để hội nhập sâu rộng với kinh tế giới Đây áp lực tác động trực tiếp đến vai trò quản lý thị trường kinh tế nước ta, cần có giải pháp để thúc đẩy thị trường BĐS phát triển lành mạnh 3.1.1.2 Xu phát triển thị trường bất động sản giới thời gian tới: Thị trường BĐS giới phát triển phụ thuộc xu phát triển kinh tế giới Cùng với suy giảm kinh tế, năm tới, thị trường BĐS giới có điều chỉnh lớn Bối cảnh mở nhiều hội để thu hút vốn đầu tư vào thị trường BĐS Việt Nam Tác động đòi hỏi Việt Nam cần tiếp tục cải thiện môi trường pháp lý, nâng cao hiệu quản lý để thu hút vốn đầu tư nước ngoài, có gia tăng vốn đầu tư vào thị trường BĐS 3.1.1.3 Bùng nổ ứng dụng thành tựu khoa học công nghệ đại: Đến năm 2020, bùng nổ phát triển khoa học công nghệ đại tiếp tục có bước tiến Hệ thống thông tin thị trường BĐS có thay đổi với phát triển bùng nổ nhờ ứng dụng kỹ thuật số, tự động hóa Hệ thống tin thị trường BĐS nước kết nối ngày chặt chẽ 3.1.2 Bối cảnh nước 3.1.2.1 Triển vọng phát triển kinh tế Việt Nam đến 2020: Bước sang năm 2015, với giải pháp hữu hiệu, loạt hội có khả xuất cho năm tiếp theo, kinh tế Việt Nam đứng trước hội lớn, có nguồn lực để vận hành Triển vọng kinh tế Việt Nam đến 2020 năm tạo hội cho thị trường BĐS phát triển đặt thách to lớn công tác quản lý thị trường BĐS 3.1.2.2 Xu phát triển thị trường bất động sản Việt Nam đến năm 2020 năm tiếp theo: Cùng với hệ thống thể chế phát triển kinh tế thị trường định hướng 19 XHCN ngày hoàn thiện, môi trường pháp lý tạo điều kiện cho thị trường BĐS Việt Nam phát triển ngày hoàn thiện 3.2 Thuận lợi, khó khăn yêu cầu đặt để hoàn thiện xây dựng số thị trường bất động sản Việt Nam đến năm 2020 3.2.1 Thuận lợi triển vọng Thị trường BĐS nước ta đã, có dấu hiệu phục hồi triển vọng phát triển thời kỳ tới Đến năm 2020 năm tiếp theo, thị trường BĐS Việt Nam phát triển để đáp ứng yêu cầu hội nhập hiệu vào kinh tế giới Kinh nghiệm quản lý nhà nước thị trường BĐS hệ thống thông tin thị trường BĐS ngày nâng cao Kinh nghiệm nước trước việc xây dựng hệ thống thông tin thị trường BĐS bước đầu vận dụng nước ta học bổ ích để hoàn thiện phương pháp tính toán tổ chức xây dựng có kết số đo lường thị trường BĐS Việt Nam 3.2.2 Khó khăn thách thức Nền kinh tế nước ta giai đoạn tăng trưởng tốc độ chậm lại Thu nhập người dân có cải thiện thu nhập phần lớn đối tượng cán bộ, công chức, lượng lượng vũ trang, công nhân, người lao động việc làm ổn định thấp, khả toán cho nhu cầu nhà Mặc dù bước đầu có định hướng việc thu thập thông tin, liệu phục vụ việc xây dựng công bố số thị trường BĐS nhìn chung thách thức khó vượt qua Kinh nghiệm ban hành quy định liên quan đến phương pháp xác định, trách nhiệm tổ chức xây dựng số thị trường hạn chế thách thức không nhỏ để xây dựng thành công số thị trường BĐS Việt Nam 3.2.3 Yêu cầu đặt để hoàn thiện xây dựng số thị trường bất động sản Việt Nam đến năm 2020 năm Chỉ số thị trường BĐS Việt Nam xây dựng phải đáp ứng số yêu cầu; phục vụ công tác quản lý điều hành vĩ mô đáp ứng yêu cầu minh bạch hóa thông tin thị trường BĐS yêu cầu 3.3 Quan điểm, phương hướng hoàn thiện xây dựng số thị trường bất động sản Việt Nam đến năm 2020 3.3.1 Quan điểm hoàn thiện xây dựng số thị trường bất động sản Việt Nam đến năm 2020 Việc hoàn thiện xây dựng số thị trường BĐS thực dựa số quan điểm: phù hợp với thực tiễn thị trường BĐS nước ta; tiến hành xây dựng đồng 20 tiêu đo lường thị trường BĐS phải sở lộ trình phù hợp; kế thừa phương pháp giới áp dụng phương pháp sử dụng thời gian qua sở khắc phục bất cập phương pháp có giá trị mang lại lợi ích cung cấp thông tin cho bên có liên quan tới việc phát triển thị trường BĐS 3.3.2 Phương hướng hoàn thiện xây dựng số thị trường bất động sản Việt Nam đến năm 2020 3.3.2.1 Lựa chọn cấp độ số thị trường bất động sản: Việc lựa chọn số số thành phần số thị trường BĐS có tính chất tổng hợp như: số giá giao dịch BĐS, số lượng giao dịch BĐS, số giá thuê nhà ở, số giá cho thuê văn phòng làm việc, cho thuê mặt kinh doanh để xây dựng phù hợp với điều kiện triển khai phù hợp với thực tế thị trường BĐS Việt Nam 3.3.2.2 Lựa chọn phương pháp xác định số thị trường bất động sản: Tiếp tục hoàn thiện phương pháp xác định số thị trường BĐS theo quy định Nhà nước, sở tiến hành tổng kết, đánh giá nhân rộng ứng dụng phạm vi nước 3.3.2.3 Lựa chọn phạm vi tần suất số thị trường bất động sản: Đối với Việt Nam, nhiều yếu tố tác động nên phạm vi bao phủ số thị trường BĐS lựa chọn cho phạm vi thành phố phù hợp Sau giai đoạn thử nghiệm nhân rộng phạm vi toàn quốc Tần suất công bố số thị trường BĐS nên lựa chọn hàng quý 3.3.2.4 Lựa chọn phương án tổ chức thu thập liệu tính toán số thị trường bất động sản: Việc tổ chức thu thập liệu tính toán số thị trường BĐS thực sở thuê tổ chức tư vấn đảm nhận Mặt khác, cần thiết phải xây dựng sở pháp lý đủ mạnh để tạo hành lang pháp lý cho việc hình thành hệ thống thông tin thị trường BĐS 3.4 Giải pháp hoàn thiện việc xây dựng số thị trường bất động sản Việt Nam đến năm 2020 3.4.1 Nhóm giải pháp bảo đảm lành mạnh thị trường bất động sản gắn với nâng cao tính minh bạch hệ thống thông tin thị trường bất động sản 3.4.1.1 Minh bạch thông tin trạng bất động sản: Theo đó, tiếp tục hoàn thiện việc xây dựng hệ thống sở liệu quản lý BĐS thống toàn quốc; cần tập trung nguồn lực để hoàn thành việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất góp phần tạo điều kiện pháp lý để BĐS lưu thông hợp pháp thị trường; để người mua người bán BĐS tự nguyện đăng ký với quan nhà nước hoạt động giao dịch BĐS 21 3.4.1.2 Minh bạch thông tin phát triển bất động sản: Theo đó, cần công khai thông tin quy hoạch; trình triển khai thực dự án phát triển nhà ở, dự án kinh doanh BĐS; đổi công tác lập quy hoạch sử dụng đất quy hoạch xây dựng đô thị; tiếp tục hoàn thiện quy định liên quan hoạt động thị trường sơ cấp đất đai 3.4.1.3 Minh bạch thông tin giao dịch bất động sản: Thực bắt buộc phải toán qua ngân hàng giao dịch BĐS; Đổi chế chấp, giải chấp để đáp ứng mục tiêu huy động hệ thống ngân hàng tham gia thị trường BĐS; Nghiên cứu hoàn thiện sách thuế, phí, lệ phí liên quan đến quản lý giao dịch BĐS 3.4.1.4 Minh bạch thông tin tín dụng bất động sản: Cần xem xét để công khai thông tin khách hàng BĐS vay tổ chức tín dụng tổ chức khác có hoạt động ngân hàng Các số liệu thống kê tín dụng BĐS cần công khai, minh bạch dễ tiếp cận 3.4.1.5 Xây dựng hệ thống cảnh báo sớm thị trường bất động sản: Cần thiết phải xây dựng hệ thống dự báo để dự kiến xu thế, khả phát triển thị trường tương lai Để triển khai giải pháp cần thực cần hình thành trung tâm hỗ trợ thông tin tài thị trường BĐS xây dựng tiêu chuẩn đánh giá mức độ rủi ro thị trường BĐS 3.4.1.6 Xây dựng hệ thống quản lý thông tin thị trường bất động sản: cần phải tiến hành xây dựng quản lý thống hệ thống thông tin thị trường BĐS Hệ thống thông tin thị trường BĐS đồng bộ, đầy đủ gồm: Cơ sở liệu thị trường BĐS hạ tầng kỹ thuật công nghệ thông tin hệ thống phần mềm quản lý, khai thác hệ thống thông tin thị trường BĐS Để đảm bảo khai thác sử dụng có hiệu hệ thống thông tin thị trường BĐS, mô hình quản lý hệ thống thông tin thị trường BĐS cần xây dựng cách đồng bộ, bao gồm hai cấp trung ương địa phương 3.4.2 Nhóm giải pháp hoàn thiện kỹ thuật xây dựng số thị trường bất động sản 3.4.2.1 Lựa chọn cấp độ loại số thị trường bất động sản: Cấp độ loại số thị trường BĐS nước ta lựa chọn thời gian tới số thành phần số thị trường có mức độ tổng hợp cấp độ hẹp (chỉ số REMI); là: số giá giao dịch BĐS số lượng giao dịch BĐS 3.4.2.2 Lựa chọn phạm vi tần suất số thị trường bất động sản: Phạm vi bao phủ số lựa chọn số riêng cho đô thị Chỉ số thị trường BĐS công bố theo tần suất theo quý phù hợp 3.4.2.3 Hoàn thiện phương pháp xác định số thị trường bất động sản: Phương pháp xác định số thị trường BĐS lựa chọn phương pháp theo quy định Bộ Xây dựng Theo đó, tiếp tục sử dụng phương pháp điều chỉnh-kết hợp Bộ Xây dựng quy định để tính toán số thị trường BĐS qua thời kỳ 22 3.4.2.4 Tăng cường chế tài việc xây dựng số thị trường bất động sản: Xây dựng số thị trường BĐS nhiệm vụ, tiêu kế hoạch hàng năm phải coi tiêu chí để xem xét đánh giá mức độ hoàn thành nhiệm vụ quan, tổ chức Bổ sung chế tài để cung cấp thông tin, liệu phục vụ xây dựng số thị trường BĐS 3.4.3 Nhóm giải pháp phát triển nguồn nhân lực xây dựng số thị trường bất động sản 3.4.3.1 Đào tạo, bồi dưỡng nâng cao trình độ chuyên môn cán bộ, công chức máy quản lý nhà nước thị trường bất động sản: Cần soát lại trình độ, lực cán phù hợp với nhiệm vụ phân công; sở tổ chức tập huấn để nâng cao trình độ cán công tác chuyên môn Các sở đào tạo cần phải xây dựng hệ thống tài liệu giảng dạy phù hợp với yêu cầu thực tế trình độ cán 3.4.3.2 Đào tạo, bồi dưỡng nghiệp vụ chuyên môn hoạt động kinh doanh bất động sản, nghiệp vụ môi giới bất động sản: Cần tăng cường nội dung, chất lượng đào tạo cấp đại học sau đại học chuyên ngành BĐS thị trường BĐS Hệ thống sở đào tạo, bồi dưỡng nghiệp vụ cần cải tiến nội dung tài liệu giảng dạy phương pháp giảng dạy 3.4.3.3 Đào tạo chuyên môn, nghiệp vụ xây dựng quản lý hệ thống thông tin thị trường bất động sản: Cần tập trung trang bị kiến thức liên quan đến nội dung, chất sở liệu thị trường BĐS; cách thức tổ chức thu thập thông tin, liệu cập nhật chúng; kỹ sử dụng phần mềm quản lý thông tin, liệu 3.4.3.4 Đào tạo chuyên môn nghiệp vụ xây dựng số thị trường bất động sản: Cần tăng cường đào tạo số nghiệp vụ cụ thể trình tính toán xác định số, có nghiệp vụ định giá BĐS 3.5 Một số điều kiện đảm bảo thực đề xuất hoàn thiện xây dựng số thị trường bất động sản Việt Nam 3.5.1 Quán triệt nhận thức, tư tưởng Cần phải có thống nhận thức, tư tưởng máy quản lý nhà nước thị trường BĐS vai trò, ý nghĩa số thị trường BĐS 3.5.2 Các kiến nghị ban hành sách Chính phủ Bộ Xây dựng cần thiết nghiên cứu ban hành văn quy phạm pháp luật có tính pháp lý cung cấp thông tin thị trường BĐS Chính phủ cần xem xét để sớm ban hành Nghị định xây dựng quản lý hệ thống thông tin thị trường BĐS Bộ Xây dựng cần nghiên cứu để ban hành kịp thời văn quy phạm pháp luật để sửa đổi bất cập đặt bổ sung quy định cần thiết liên quan xây dựng số thị trường BĐS 23 3.5.3 Các kiến nghị liên quan đến điều kiện tổ chức thực Trước hết, Nhà nước phải bố trí nguồn vốn để đầu tư hạ tầng kỹ thuật công nghệ thông tin, hệ thống phần mềm quản lý đào tạo nguồn nhân lực quản lý, khai thác hệ thống thông tin thị trường BĐS UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương cần bố trí ngân sách địa phương để xây dựng số thị trường BĐS địa phương Một điều kiện quan trọng cần sớm hình thành máy để thực nhiệm vụ xây dựng số thị trường BĐS 24 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ Sự biến động thị trường BĐS có ảnh hưởng đến nhiều mặt kinh tế-xã hội nên việc đo lường, đánh giá, dự báo xu hướng biến động thị trường BĐS nhiệm vụ quan trọng để thực sách ổn định kinh tế vĩ mô thực sách thúc đẩy phát triển kinh tế-xã hội Luận án “Nghiên cứu xây dựng số thị trường BĐS (ứng dụng thành phố Hà Nội)” đạt mục tiêu nghiên cứu mặt lý luận thực tiễn; cụ thể: Hệ thống hóa vấn đề có tính chất sở lý luận liên quan đến nội dung, chất số thị trường BĐS phương pháp xác định số Góp phần để cần thiết phải hoàn thiện phương pháp xác định; quy trình xây dựng số thị trường BĐS Phân tích, đánh giá thực trạng quản lý thông tin thị trường BĐS phát bất cập nguyên nhân bất cập việc xây dựng số thị trường BĐS; từ nội dung cần phải hoàn thiện việc xây dựng số thị trường BĐS Xác định phương hướng đề xuất giải pháp chủ yếu để hoàn thiện xây dựng số thị trường BĐS Việt Nam đến năm 2020 Do hạn chế kinh nghiệm nguồn lực nên luận án chưa thể bao quát tất vấn đề liên quan đến xây dựng số thị trường BĐS Do vậy, tác giả kiến nghị hướng nghiên cứu tiếp sau luận án sau: - Tiếp tục hoàn thiện phương pháp xác định số thị trường BĐS có tính chất tổng hợp cấp độ hẹp (chỉ số REMI); - Nghiên cứu điều kiện cần thiết để ứng dụng phương pháp xác định số thị trường BĐS theo phương pháp sử dụng mô hình toán kinh tế; - Phương pháp tính toán số địa phương có thị trường BĐS phát triển cấp độ thấp hơn; - Nghiên cứu cách thức sử dụng số để phân tích, đánh giá cách định lượng thực trạng biến động thị trường BĐS phương pháp sử dụng số để dự báo xu phát triển thị trường tương lai, tương lai gần - Cần tiếp tục triển khai thí điểm xây dựng số thị trường BĐS số đô thị làm sở để tổng kết, đánh giá nhân rộng cho địa phương khác Tác giả mong nhận ý kiến đóng góp nhà khoa học, nhà quản lý, thầy cô giáo, đồng nghiệp bạn đọc để nội dung luận án hoàn thiện [...]... nhiệm xây dựng chỉ số thị trường BĐS chưa đầy đủ: Trách nhiệm cung cấp thông tin và trách nhiệm xây dựng chỉ số thị trường BĐS đã được quy định tại văn bản quy pháp luật ở cấp bộ quản lý ngành là chưa đủ mạnh 2.4 Tính toán chỉ số thị trường bất động sản của thành phố Hà Nội 2.4.1 Khái quát quá trình phát triển thị trường bất động sản của thành phố Hà Nội 2.4.1.1 Sơ lược về thành phố Hà Nội: Thành phố Hà. .. đến nay 2.4.2 Yêu cầu của chỉ số, loại chỉ số và phương pháp xác định chỉ số thị trường bất động sản của thành phố Hà Nội 2.4.2.1 Yêu cầu của chỉ số: Chỉ số thị trường BĐS của thành phố Hà Nội được xác định phải hội tụ một số yêu cầu cơ bản 2.4.2.2 Lựa chọn loại chỉ số: Chỉ số thị trường BĐS có tính chất tổng hợp ở cấp độ hẹp (chỉ số REMI) là chỉ số được kỳ vọng nhất Chỉ số REMI được xác định theo... được xây dựng một cách đồng bộ, bao gồm hai cấp trung ương và địa phương 3.4.2 Nhóm giải pháp hoàn thiện kỹ thuật xây dựng chỉ số thị trường bất động sản 3.4.2.1 Lựa chọn cấp độ và loại chỉ số thị trường bất động sản: Cấp độ và loại chỉ số thị trường BĐS của nước ta được lựa chọn trong thời gian tới là chỉ số thành phần của chỉ số thị trường có mức độ tổng hợp cấp độ hẹp (chỉ số REMI); đó là: chỉ số. .. điểm, phương hướng hoàn thiện xây dựng chỉ số thị trường bất động sản ở Việt Nam đến năm 2020 3.3.1 Quan điểm hoàn thiện xây dựng chỉ số thị trường bất động sản ở Việt Nam đến năm 2020 Việc hoàn thiện xây dựng chỉ số thị trường BĐS được thực hiện dựa trên một số quan điểm: phù hợp với thực tiễn của thị trường BĐS nước ta; tiến hành xây dựng đồng 20 bộ các chỉ tiêu đo lường thị trường BĐS nhưng phải trên... NCS Biểu đồ 2.5 Chỉ số giá giao dịch căn hộ chung cư của thành phố Hà Nội Nguồn: Kết quả tính toán của NCS Biểu đồ 2.6 Chỉ số giá giao dịch căn hộ chung cư của thành phố Hà Nội 17 Nguồn: Kết quả tính toán của NCS Biểu đồ 2.7 Chỉ số lượng giao dịch căn hộ chung cư của thành phố Hà Nội 2.4.5 Phân tích xu thế diễn biến thị trường bất động sản thành phố Hà Nội từ chỉ số đã được xác định Chỉ số giá giao dịch... n Chỉ số giá căn hộ chung cư của Thành phố Nguồn: Tổng hợp của NCS Sơ đồ 2.2 Mô hình xác định chỉ số giao dịch căn hộ chung cư của thành phố Hà Nội 2.4.4 Kết quả xác định chỉ số thị trường bất động sản của thành phố Hà Nội Tổng hợp kết quả tính toán chỉ số giá giao dịch và lượng giao dịch căn hộ chung cư của thành phố Hà Nội theo tỷ lệ % và được biểu diễn dưới dạng biểu đồ như sau: Bảng 2.6 Chỉ số. .. xác định chính xác tỷ trọng ảnh hưởng của mỗi thành phần có trong chỉ số (tỷ trọng a,b,c) và xác định chuẩn xác thời gian giao dịch BĐS thành công Chính vì vậy, loại chỉ số được lựa chọn là các chỉ số thành phần của chỉ số REMI; gồm chỉ số giá giao dịch BĐS và chỉ số lượng giao dịch BĐS căn hộ chung cư của thành phố Hà Nội Chỉ số thị trường BĐS của thành phố Hà Nội được xác định cho giai đoạn từ quý I... Nghiên cứu xây dựng chỉ số thị trường BĐS (ứng dụng tại thành phố Hà Nội) đã đạt được mục tiêu nghiên cứu về mặt lý luận cũng như thực tiễn; cụ thể: 1 Hệ thống hóa các vấn đề có tính chất cơ sở lý luận liên quan đến nội dung, bản chất của chỉ số thị trường BĐS và các phương pháp xác định chỉ số này 2 Góp phần để chỉ ra sự cần thiết phải hoàn thiện phương pháp xác định; chỉ ra quy trình xây dựng chỉ số thị. .. pháp theo quy định của Bộ Xây dựng Theo đó, tiếp tục sử dụng phương pháp điều chỉnh-kết hợp đã được Bộ Xây dựng quy định để tính toán chỉ số thị trường BĐS qua các thời kỳ 22 3.4.2.4 Tăng cường chế tài trong việc xây dựng chỉ số thị trường bất động sản: Xây dựng chỉ số thị trường BĐS là nhiệm vụ, chỉ tiêu kế hoạch hàng năm và phải coi là tiêu chí để xem xét đánh giá mức độ hoàn thành nhiệm vụ của các... số giá giao dịch BĐS và chỉ số lượng giao dịch BĐS 3.4.2.2 Lựa chọn phạm vi và tần suất của chỉ số thị trường bất động sản: Phạm vi bao phủ của chỉ số được lựa chọn là chỉ số riêng cho từng đô thị Chỉ số thị trường BĐS được công bố theo tần suất theo từng quý là phù hợp nhất 3.4.2.3 Hoàn thiện phương pháp xác định chỉ số thị trường bất động sản: Phương pháp xác định chỉ số thị trường BĐS được lựa chọn ... 1: Một số vấn đề lý luận thực tiễn xây dựng số thị trường bất động sản Chương 2: Thực trạng xây dựng số thị trường bất động sản Việt Nam tính toán số thị trường bất động sản thành phố Hà Nội... thiện xây dựng số thị trường bất động sản Việt Nam đến năm 2020 3 CHƯƠNG MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN VỀ XÂY DỰNG CHỈ SỐ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Khái quát bất động sản thị trường bất động. .. toán số thị trường bất động sản thành phố Hà Nội 2.4.1 Khái quát trình phát triển thị trường bất động sản thành phố Hà Nội 2.4.1.1 Sơ lược thành phố Hà Nội: Thành phố Hà Nội đô thị loại đặc biệt,