i ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM NGUYỄN VĂN THÔNG XÂY DỰNG VÙNG GIÁ TRỊ ĐẤT ĐAI ĐƢỜNG PHỐ VÀ TƢƠNG QUAN VÙNG TẠI KHU VỰC THÀNH PHỐ BẮC GIANG NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Mà SỐ: 60.85.01.03 LUẬN VĂN THẠC SỸ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Ngƣời hƣớng dẫn khoa học: TS. Trịnh Hữu Liên Thái Nguyên – 2014 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn/ i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là trung thực và chƣa đƣợc sử dụng vào công trình khoa học nào. Tác giả luận văn Nguyễn Văn Thông Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn/ ii LỜI CẢM ƠN Để hoàn thành đƣợc bản luận văn này, trƣớc hết tôi xin chân thành cảm ơn thầy giáo TS. Trịnh Hữu Liên đã trực tiếp hƣớng dẫn tôi trong suốt thời gian thực hiện đề tài. Tôi cũng xin chân thành cảm ơn sự góp ý chân thành của các thầy, cô giáo khoa Quản lý Tài nguyên, Khoa sau Đại học Trƣờng Đại học Nông Lâm Thái Nguyên đã tạo điều kiện thuận lợi cho tôi thực hiện đề tài. Tôi xin chân thành cảm ơn sự giúp đỡ của Sở Tài nguyên và Môi trƣờng tỉnh Bắc Giang, sự quan tâm tạo điều kiện của Phòng Tài nguyên - Môi trƣờng, Phòng quản lý đô thị; Phòng Thống kê thành phố Bắc Giang đã giúp đỡ tôi trong thời gian nghiên cứu và thực hiện đề tài. Từ đáy lòng mình, tôi xin chân thành cảm ơn sự giúp đỡ tận tình và quý báu đó./. Tác giả luận văn Nguyễn Văn Thông Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn/ iii MỤC LỤC MỞ ĐẦU ............................................................................................................ 1 1. Đặt vấn đề....................................................................................................... 1 2. Mục tiêu của đề tài ......................................................................................... 2 2.1. Mục tiêu tổng quát: ..................................................................................... 2 2.2. Mục tiêu cụ thể: ........................................................................................... 2 3. Yêu cầu của đề tài .......................................................................................... 2 Chƣơng 1. TỔNG QUAN VỀ NHỮNG VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU .................. 3 1.1. Tổng quan về cơ sở dữ liệu địa chính ......................................................... 3 1.1.1. Hệ thống cơ sở dữ liệu địa chính ............................................................. 3 1.1.2. Hệ thống cơ sở dữ liệu địa chính đa chức năng ................................... 6 1.1.3. Một số khái niệm mở rộng hệ thống thông tin ......................................... 6 1.1.4. Một số định hƣớng về cơ sở dữ liệu đất đai đa mục tiêu ......................... 8 1.2. Tổng quan về định giá hàng loạt và ứng dụng GIS trong định giá hàng loạt thửa đất ............................................................................................. 12 1.2.1. Định giá đất và cơ sở khoa học xác định giá đất .................................... 12 1.2.2. Khái niệm về định giá hàng loạt và định giá đến từng thửa đất ............ 15 1.2.3. Hệ thống giá đất ..................................................................................... 17 1.3. Tổng quan về xây dựng vùng giá đất, vùng giá trị đất đai phục vụ định giá đất trên cơ sở ứng dụng GIS .............................................................. 20 1.3.1. Vùng giá đất và vùng giá trị đất đai ....................................................... 20 1.3.2. Vùng giá đất theo đƣờng phố và vị trí đƣờng phố ................................ 22 1.3.3. Xây dựng vùng giá đất, giá trị đất đai theo đƣờng phố, vị trí đƣờng phố ................................................................................................ 23 1.3.4. Xây dựng thông tin vùng giá trị ............................................................. 25 1.4. Tổng quan về ứng dụng GIS vào xác định giá đất .................................... 28 1.4.1. Thế giới .................................................................................................. 28 1.4.2. Việt Nam ................................................................................................ 30 1.5. Vấn đề nghiên cứu và ý nghĩa ................................................................... 32 Chƣơng 2. ĐỐI TƢỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ................................................................................................ 33 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn/ iv 2.1 Đối tƣợng, phạm vi, địa điểm nghiên cứu ................................................. 33 2.1.1. Đối tƣợng nghiên cứu............................................................................. 33 2.1.2 Thời gian, địa điểm nghiên cứu .............................................................. 33 2.2. Nội dung nghiên cứu ................................................................................. 33 2.3. Phƣơng pháp nghiên cứu ........................................................................... 33 2.3.1. Phƣơng pháp điều tra, thu thập tài liệu, số liệu ...................................... 33 2.3.2. Phƣơng pháp thống kê, phân tích, xử lý số liệu và tổng hợp số liệu ..... 34 2.3.3. Ứng dụng công nghệ GIS trong, phân tích, xử lý số liệu và xây dựng vùng giá đất, vùng giá trị đất đai ...................................................... 34 Chƣơng 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ............................................................ 35 3.1. Điều kiện tự nhiên kinh tế xã hội thành phố Bắc Giang ........................... 35 3.1.1. Điều kiện tự nhiên .................................................................................. 35 3.1.2. Các nguồn tài nguyên ............................................................................. 38 3.1.3. Thực trạng phát triển Kinh tế - xã hội .................................................... 41 3.2. Công tác quản lý đất đai và hiện trạng tƣ liệu phục vụ đề tài nghiên cứu ........................................................................................................ 43 3.2.1. Công tác quản lý đất đai ......................................................................... 43 3.2.2. Hiện trạng sử dụng đất tại Phƣờng Hoàng Văn Thụ.............................. 55 3.2.3. Tình hình tƣ liệu bản đồ Phƣờng Hoàng Văn Thụ................................. 56 3.3. Xây dựng cơ sở dữ liệu nền địa chính và các dữ liệu phục vụ định giá đất (thử nghiệm tại thành phố Bắc Giang, tỉnh Bắc Giang) ....................... 56 3.3.1. Kết quả xây dựng cơ sở dữ liệu nền địa chính........................................ 57 3.3.2. Xây dựng hệ thống giao thông ............................................................... 58 3.3.3. Xây dựng vùng dân cƣ theo hệ thống giao thông .................................. 59 3.4. Xây dựng vùng giá trị theo vị trí Phƣờng Hoàng Văn Thụ, thành phố Bắc Gang, tỉnh Bắc Giang ............................................................... 62 3.4.1. Xây dựng vùng giá trị chi tiết đƣờng Võ Thị Sáu ................................. 62 3.4.2. Xây dựng vùng giá trị chi tiết đƣờng Nguyễn Văn Cừ .......................... 63 3.5. Kết quả xây dựng giá đất và giá đất theo các quy định hiện hành ............ 63 3.5.1. Kết quả xây dựng vùng giá đất theo các quy định hiện hành đƣờng Võ Thị Sáu, phƣờng Hoàng Văn Thụ ................................................... 63 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn/ v 3.5.2. Kết quả xây dựng giá đất theo các quy định hiện hành đƣờng Nguyễn Văn Cừ, phƣờng Hoàng Văn Thụ ...................................................... 65 3.5.3. Kết quả xây dựng giá đất theo các quy định hiện hành phƣờng Hoàng Văn Thụ ................................................................................... 66 3.6. Kết quả xây dựng giá đất thực tế theo vị trí đƣờng phố ........................... 66 3.7. Tính giá đất chi tiết theo quy định và chi tiết theo thực tế đến từng thửa đất đƣờng Nguyễn Văn Cừ, phƣờng Hoàng Văn Thụ .............. 68 3.7.1. Giá đất chi tiết theo quy định đến từng thửa đất đƣờng Nguyễn Văn Cừ, phƣờng Hoàng Văn Thụ ...................................................... 68 3.7.2. Giá đất chi tiết theo thực tế đến từng thửa đất đƣờng Nguyễn Văn Cừ ................................................................................................ 68 3.7.3. Phân tích so sánh kết quả ....................................................................... 69 3.8. Xác định tƣơng quan giữa các vùng theo đƣờng phố Phƣờng Hoàng Văn Thụ, thành phố Bắc giang, tỉnh Bắc Giang ..................... 70 3.8.1. Khái niện tƣơng quan giữa các vùng giá đất .......................................... 70 3.8.2. Xác định tƣơng quan vùng giá trị đất đai theo đƣờng phố ................... 70 3.8.3 . Phân tích nhận xét, phân tích giải pháp phân vùng giá đất đô thị theo đƣờng phố ........................................................................................... 72 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ.......................................................................... 73 1.Kết Luận ........................................................................................................ 73 2.Kiến nghị ....................................................................................................... 74 TÀI LIỆU THAM KHẢO ................................................................................ 76 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn/ vi DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 3.1. Cơ cấu diện tích đất tự nhiên phƣờng Hoàng Văn Thụ ...................... 55 Bảng 3.2. Giá đất điều tra thực tế theo vị trí đƣờng phố đƣờng Nguyễn Văn Cừ (Đoạn từ đƣờng Lê Lợi đến đƣờng Huyền Quang) ............. 67 Bảng 3.3. Kết quả tƣơng quan giữa các vùng giá đất theo quy định ............... 71 Bảng 3.4. Giá đất và tƣơng quan vùng giá trị đất đai các đƣờng phố (vị trí 1) .......................................................................................... 72 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn/ vii DANH MỤC CÁC HÌNH Hình 1.1. Sơ đồ định hƣớng cơ sở dữ liệu đất đai đa mục tiêu.......................... 8 Hình 1.2. Kiến trúc cơ sở dữ liệu quốc gia về tài nguyên môi trƣờng ............. 9 Hình 3.1. Vị trí phƣờng Hoàng Văn Thụ trong Thành Phố Bắc Giang. .......... 35 Hình 3.2. Sơ đồ giải pháp xây dựng CSDL nền địa chính. .............................. 57 Hình 3.3. Kết quả xây dựng cơ sở dữ liệu nền địa chính phƣờng Hoàng Văn Thụ ................................................................................................ 58 Hình 3.4. Kết quả xây dựng hệ thống giao thông phƣờng Hoàng Văn Thụ .... 59 Hình 3.5. Kết quả xây dựng vùng dân cƣ theo hệ thống giao thông đƣờng Võ Thị Sáu ............................................................................................ 60 Hình 3.6. Kết quả xây dựng vùng dân cƣ theo hệ thống đƣờng giao thông đƣờng Nguyễn Văn Cừ .......................................................................... 60 Hình 3.7. Kết quả xây dựng vùng dân cƣ theo hệ thống đƣờng giao thông phƣờng Hoàng Văn Thụ......................................................................... 61 Hình 3.8. Kết quả vùng giá trị chi tiết đƣờng Võ Thị Sáu. .............................. 62 Hình 3.9. Kết quả vùng giá trị chi tiết đƣờng Nguyễn Văn Cừ. ...................... 63 Hình 3.10. Kết quả xây dựng vùng giá đất theo các quy định hiện hành đƣờng Võ Thị Sáu (phƣờng Hoàng Văn Thụ) ................................................ 64 Hình 3.11. Kết quả xây dựng giá đất theo các quy định hiện hành đƣờng Nguyễn Văn Cừ (phƣờng Hoàng Văn Thụ) ......................................... 65 Hình 3.12. Kết quả xây dựng giá đất theo các quy định hiện hành phƣờng Hoàng Văn Thụ ................................................................................... 66 Hình 3.13. Kết quả xây dựng giá đất thực tế đƣờng Nguyễn Văn Cừ (phƣờng Hoàng Văn Thụ). .............................................................................. 67 Hình 3.14. Kết quả giá đất chi tiết theo quy định đến từng thửa đất đƣờng Nguyễn Văn Cừ ................................................................................................ 68 Hình 3.15. Kết quả giá đất chi tiết theo thực tế đến từng thửa đất đƣờng Nguyễn Văn Cừ .................................................................................... 69 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn/ 1 MỞ ĐẦU 1. Đặt vấn đề Khi các thành phần kinh tế phát triển mạnh mẽ và xu hƣớng tất yếu là mọi yếu tố nguồn lực đầu vào cho sản xuất và sản phẩm đầu ra trở thành hàng hoá. Quyền sử dụng đất cũng đƣợc công nhận là hàng hóa. Giá quyền sử dụng đất còn gọi là giá đất nổi lên thành điểm nóng trong quá trình đổi mới nền kinh tế xã hội phát triển nền kinh tế thị trƣờng định hƣớng xã hội chủ nghĩa ở nƣớc ta. Theo Luật đất đai 2003, Nhà nƣớc đƣa ra khung giá, các địa phƣơng xác định giá đất cụ thể hàng năm; Luật đất đai năm 2013, nhà nƣớc vẫn đƣa ra khung giá đất nhƣng các địa phƣơng xác định bảng giá đất định kỳ 05 năm một lần. Về nguyên tắc giá đất do Nhà nƣớc quy định và giá đất theo thị trƣờng cần phải tiến đến thống nhất, tuy nhiên thực tế điều này rất khó khả thi. Các địa phƣơng đã rất lúng túng trong thời gian qua, đặc biệt trong việc ban hành ra bảng giá đất. Việc ban hành giá đất thực tế của các địa phƣơng tại một thời điểm đồng nghĩa với việc định giá hàng loạt các thửa đất trong khi phƣơng pháp luận về phƣơng pháp định giá hàng loạt hiện nay chƣa đƣợc hoàn chỉnh. Để giải quyết tốt bài toán định giá trong công tác quản lý nhà nuớc về đất đai cũng nhƣ đòi hỏi của thị trƣờng đặc biệt trong thời kỳ công nghiệp hoá, hiện đại hoá tất yếu phải tính đến sự kết hợp giữa các phƣơng pháp định giá với sự trợ giúp của hệ thống máy tính và các công nghệ hiện đại. Lời giải cho bài toán này phải tuỳ thuộc vào những điều kiện cụ thể đặc biệt phụ thuộc vào hạ tầng thông tin liên quan đến đất đai và các yếu tố tác động vào giá đất. Ở nƣớc ta đã đến thời điểm cần tính đến lời giải của sự kết hợp giữa các phƣơng pháp định giá đã nêu với sự trợ giúp của hệ thống máy tính và các công nghệ hiện đại. Bắc Giang là một tỉnh phía Bắc nền kinh tế phát triển chủ trƣơng thực hiện phát triển nền kinh tế thị trƣờng theo định hƣớng xã hội chủ nghĩa, kết nối sự phát triển kinh tế của tỉnh với sự phát triển của vùng kinh tế trọng điểm phía Bắc và toàn vùng Bắc Bộ, phù hợp với chiến lƣợc chung của đất nƣớc. Trong những năm qua, nền kinh tế toàn tỉnh phát triển mạnh theo hƣớng công nghiệp hoá - hiện đại hoá, thu đƣợc nhiều thành quả to lớn. Việc thực hiện thử nghiệm Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn/ 2 ứng dụng công nghệ GIS xác định vùng giá đất, vùng giá trị đất đai trong định giá đất hàng loạt có một ý nghĩa nhất định trong việc đóng góp vào lý luận chung. Xuất phát từ những vấn đề trên, đồng thời nhằm góp phần vào hoàn thiện phƣơng pháp xác định giá đất tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: "Xây dựng vùng giá trị đất đai đường phố và tương quan vùng tại khu vực thành phố Bắc Giang" 2. Mục tiêu của đề tài 2.1. Mục tiêu tổng quát: Xây dựng cơ sở dữ liệu phục vụ xác định bảng giá đất tại khu vực thành phố Bắc Giang, tỉnh Bắc Giang. 2.2. Mục tiêu cụ thể: - Xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính số phục vụ quản lý đất đai tại thành phố Bắc Giang, tỉnh Bắc Giang. - Mở rộng cơ sở dữ liệu địa chính, xây dựng vùng giá đất, vùng giá trị đất phục vụ định giá hàng hàng loạt thửa đất, xây dựng bảng giá đất tại thành phố Bắc Giang. 3. Yêu cầu của đề tài - Các dữ liệu thu thập cần trung thực, khách quan đáp ứng đƣợc mục đích của đề tài. - Các dữ liệu xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính số phục vụ quản lý đất đai phải phản ảnh trung thực các dữ liệu tại địa phƣơng. - Các dữ liệu mở rộng trong cơ sở dữ liệu địa chính phải bảo đảm xây dựng đƣợc vùng giá đất, vùng giá trị đất phục vụ định giá hàng loạt thửa đất, xây dựng bảng giá đất cho thành phố. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn/ 3 Chƣơng 1 TỔNG QUAN VỀ NHỮNG VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1.1. Tổng quan về cơ sở dữ liệu địa chính 1.1.1. Hệ thống cơ sở dữ liệu địa chính 1.1.1.1. Phần cứng - Máy tính và các thiết bị ngoại vi Về cơ bản hệ thống thiết bị phần cứng của một hệ thống CSDL địa chính bao gồm các phần chính là Bộ xử lý trung tâm (CPU), các thiết bị đầu vào nhƣ bàn số hoá, máy quét, các thiết bị thu nhận thông tin điện từ, các thiết bị lƣu trữ (bộ nhớ ngoài), thiết bị hiển thị (màn hình), thiết bị in (máy vẽ)... - Máy tính còn gọi là bộ xử lý trung tâm (CPU) đƣợc nối với thiết bị chứa bộ nhớ ngoài (ổ đĩa) để chứa không gian lƣu trữ số liệu và các chƣơng trình - Máy số hoá hoặc thiết bị chuyên dụng khác có nhiệm vụ chuyển hoá các số liệu từ bản đồ và các tƣ liệu thành dạng số rồi đƣa vào máy tính. - Máy vẽ (Plotter) hoặc các loại thiết bị tƣơng tự khác đƣợc sử dụng để xuất dữ liệu ở dạng số trên màn hình hoặc trên nền vật liệu in. - Sự liên hệ nội bộ bên trong máy tính giữa các cấu thành của phần cứng cũng có thể đƣợc thực hiện thông qua hệ thống mạng với các đƣờng dẫn dữ liệu đặc biệt. Ngƣời sử dụng các thiết bị máy tính và liên kết với các thiết bị ngoại vi khác nhƣ máy in, máy vẽ, máy số hoá và các thiết bị ngoại vi khác thông qua một thiết bị hiển thị hình ảnh (Video Display Unit - VDU) để cho phép các sản phẩm đầu ra đƣợc hiển thị nhanh chóng. 1.1.1.2. Hệ thống phần mềm và các thủ tục cần thiết để xây dựng, phân tích DL Hệ thống phần mềm bao gồm: Phần mềm hệ thống, phần mềm quản trị, phần mềm ứng dụng. Trong lĩnh vực hệ thống cơ sở dữ liệu địa chính, các phần mềm phải bảo đảm đƣợc chức năng sau đây: Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn/ 4 - Các dữ liệu không gian thu thập từ các nguồn dữ liệu khác nhau nhƣ bản đồ, tƣ liệu địa chính, số liệu đo ngoại nghiệp ... phải có đƣợc chức năng liên kết và xử lý đồng bộ. - Có khả năng lƣu trữ, sửa chữa đồng bộ các nhóm dữ liệu địa chính phục vụ các phân tích tiếp theo và còn cho phép biến đổi nhanh và chính xác các dữ liệu không gian. Đảm bảo các khả năng phân tích ở các trạng thái khác nhau, có khả năng thay đổi cấu trúc dữ liệu phục vụ ngƣời dùng, các nguyên tắc để kết nạp các sản phẩm, các biện pháp đánh giá chất lƣợng sản phẩm và các nguyên tắc xử lý chuẩn các thông tin theo không gian, thời gian cũng nhƣ theo các kiểu mẫu thích hợp khác - Các dữ liệu phải có khả năng hiển thị toàn bộ hoặc từng phần theo thông tin gốc, các dữ liệu nếu đã qua xử lý cần phải thể hiện tốt hơn bằng các bảng biểu hay các loại bản đồ địa chính.Chính vì vậy có thể định nghĩa phần mềm nhƣ sau: Phần mềm có thể chia làm hai lớp: + Lớp phần mềm mức thấp: Đây là hệ điều hành cơ sở + Lớp phần mềm mức cao: Bao gồm các chƣơng trình ứng dụng dùng thực hiện việc thành lập bản đồ và các thao tác phân tích không gian địa lý. Vai trò và đặc tính phần mềm đƣợc gắn liền với kiến trúc của phần cứng sử dụng trong máy tính và sự tiến bộ của công nghệ tin học. Ngày nay phần lớn phần mềm GIS là giao diện thân thiện với ngƣời sử dụng. 1.1.1.3. Các dữ liệu địa chính * Dữ liệu không gian và dữ liệu thuộc tính: Nhƣ chúng ta đã biết, phần trung tâm của hệ thống là CSDL, nó là một hệ thống các thông tin đƣợc lƣu trữ dƣới dạng số. Vì cơ sở dữ liệu có mối liên quan với các điểm đặc trƣng trên bề mặt trái đất nên nó bao gồm hai yếu tố: Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn/ 5 - Cơ sở dữ liệu không gian mang tính địa lý thể hiện hình dạng, vị trí, kích thƣớc và các nét đặc trƣng của bề mặt trái đất. - Cơ sở dữ liệu thuộc tính không mang tính địa lý, thể hiện đặc tính hay chất lƣợng các nét đặc trƣng của bề mặt trái đất. Ví dụ: Trên bản đồ hiện trạng sử dụng đất, thì hình dạng, vị trí, kích thƣớc và toạ độ của thửa đất chính là cơ sở dữ liệu không gian. Còn diện tích, loại đất, mục đích sử dụng và tất cả các đặc điểm, tính chất thuộc thửa đất đó đều là cơ sở dữ liệu thuộc tính. Trong đó có những dữ liệu thuộc tính có thể đƣợc tính trực tiếp từ cơ sở dữ liệu không gian nhƣ diện tích, chu vi, ... còn đại đa số các thuộc tính khác thì phải trực tiếp điều tra, phân loại chúng. Quá trình thực hiện xây dựng qua các bước sau: - Nhập số liệu và kiểm tra số liệu. - Lƣu trữ số liệu và quản lý cơ sở dữ liệu. - Xuất dữ liệu và trình bày dữ liệu. - Biến đổi dữ liệu. - Đối tác với ngƣời sử dụng. * Nhập dữ liệu và kiểm tra dữ liệu: Nhập dữ liệu là biến đổi các dữ liệu dƣới hình thức bản đồ, các quan trắc đo đạc ngoại nghiệp và các máy cảm nhận (bao gồm các máy chụp ảnh hàng không, vệ tinh và các thiết bị ghi) thành dạng số. Hiện nay, đã có một loạt các công cụ máy tính dùng cho mục đích này, bao gồm đầu tƣơng tác và thiết bị hiện hình (VDU), bàn số hóa (Digitizer), danh mục các tập số liệu trong tập văn bản, các máy quét (Scanner) và các thiết bị cần thiết cho việc ghi số liệu đã viết tên phƣơng tiện từ nhƣ băng hoặc đĩa từ. Việc nhập dữ liệu và kiểm tra dữ liệu là rất cần thiết cho việc xây dựng cơ sở dữ liệu địa lý. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn/ 6 1.1.2. Hệ thống cơ sở dữ liệu địa chính đa chức năng CSDL địa chính đa chức năng là CSDL địa chính đƣợc mở rộng cho nhiều mục đích có liên quan đến các CSDL địa chính. Thuật ngữ địa chính đa chức năng là khái niệm mở rộng cơ sở dữ liệu địa chính bổ sung có liên quan đến việc sử dụng đa mục tiêu. Ví dụ bổ sung các thông tin kinh tế nhƣ thông tin tiềm năng sử dụng đất; yếu tố kinh tế: nhƣ giá đất, thuế đất ...; các thông tin quy hoạch sử dụng đất nhƣ thông tin tiềm năng sử dụng đất, hiện trạng sử dụng đất, quy hoạch sử dụng đất, tài nguyên thiên nhiên; nền địa lý nhƣ thông tin địa hình, biên giới, địa giới, đƣờng giao thông, hệ thống thuỷ văn, dân cƣ, thực phủ; thông tin ảnh nhƣ: ảnh máy bay, ảnh vệ tinh… Từ loại cơ sở dữ liệu này ngƣời ta phát triển thành hệ thống thông tin. 1.1.3. Một số khái niệm mở rộng hệ thống thông tin a. Thông tin cá nhân: Là các thông tin về cá nhân chủ hộ và những ngƣời liên quan thu thập trong quá trình thiết lập hồ sơ địa chính nhƣ tên vợ, chồng, số chứng minh, số quản lý, số giấy chứng nhận..., loại thông tin này thuộc thông tin chỉ có các cơ quan quản lý nhà nƣớc trực tiếp về lĩnh vực địa chính mới đƣợc quyền quản lý. b. Thông tin địa chính: Các thông tin về thửa đất đƣợc lập và bổ xung trong quá trình lập bản đồ và thiết lập hồ sơ địa chính… loại thông tin này thuộc thông tin quản lý nhà nƣớc của những cơ quan quản lý trực tiếp về lĩnh vực địa chính; Cung cấp cho các cơ quan quản lý Nhà nƣớc thuộc các lĩnh vực liên quan đƣợc cung cấp theo mục VII-Thông tƣ 29/2004/TT-BTNMT ngày 01/01/2004; mục VI - Thông tƣ 09/2007/TT-BTNMT ngày 02/08/2007. c. Thông tin mở rộng: Là các thông tin về địa chính mở rộng đƣợc lập và bổ xung trong quá trình thiết lập cơ dữ liệu bất động sản … Loại thông tin này vừa có yếu tố quản lý nhà nƣớc, vừa mang tính chuyên đề của cơ quan nhà nƣớc đặt hàng về lĩnh vực địa chính. Thông tin địa chính mở rộng đƣợc lập cung cấp cho các cơ quan quản lý Nhà nƣớc thuộc các lĩnh vực có liên Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn/ 7 quan (theo mục VII thông tƣ 29/2004/TT-BTNMT); Các cá nhân, đơn vị sử dụng thông tin này cần phải có dự án hoặc hợp đồng đặt hàng. d. Thông tin về bản đồ vùng giá đất và thuế sử dụng đất hàng năm: Là các thông tin vì mục tiêu công khai minh bạch, vì vậy thông tin này cần đƣa lên mạng cùng với các quyết định về giá đất hàng năm. đ. Thông tin quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch không gian: Là các thông tin vì mục tiêu công khai minh bạch vì vậy nên đƣa lên mạng hàng năm. e. Thông tin thống kê và thông tin chuyên đề: Là các thông tin đƣợc xây dựng theo yêu cầu do cá nhân hay đơn vị theo các mục tiêu chung và riêng. f. Thông tin bản đồ nền dạng số: Đây là loại thông tin đầu ra khá phổ biến để cung cấp cho các cơ quan quản lý Nhà nƣớc, các CSDL khác và các tổ chức kinh tế, chính trị, xã hội, văn hoá, giáo dục, khoa học, an ninh, quốc phòng. g. Thông tin bản đồ chuyên đề dạng số: Loại thông tin này đƣợc hình thành theo nhu cầu của ngƣời sử dụng thông qua quá trình xử lý thông tin trong CSDL. Đối tƣợng sử dụng cũng giống nhƣ các thông tin bản đồ nền. h. Các số liệu toạ độ địa chính: Loại thông tin này đƣợc cung cấp chủ yếu cho các cơ quan, tổ chức có nhu cầu sử dụng để triển khai công tác định vị, đo đạc, bản đồ, xây dựng công trình... có liên quan đến địa chính. i. Các số liệu thống kê về đất đai hoặc các thuộc tính liên quan: Ở dạng bảng số, biểu đồ, đồ thị; số liệu này thƣờng phục vụ cho quản lý Nhà nƣớc, giáo dục đào tạo, nghiên cứu khoa học, văn hoá, thông tin… k. Số liệu thống kê về quá khứ, hiện trạng và quy hoạch đất đai: Thông tin này đƣợc cung cấp cho các nhà quy hoạch, công tác thống kê, các nhà quản lý. l. Thông tin nhà và đất: Các số liệu này phục vụ cho quản lý của ngành địa chính, giới thiệu địa điểm đầu tƣ, nhu cầu của các cƣ dân trong cộng đồng. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn/ 8 m. Các loại thông tin phân tích và tổng hợp theo nhu cầu của người sử dụng: Mọi đối tƣợng ngƣời sử dụng đều có thể đặt hàng về một số thông tin cần tổng hợp hoặc phân tích chi tiết phục vụ cho các chuyên đề riêng của mình. n. Các CSDL dẫn xuất mang tính chuyên đề: Đây là thông tin đƣợc tổ chức ở dạng CSDL chuyên đề phục vụ cho mục tiêu quản lý chuyên ngành. 1.1.4. Một số định hướng về cơ sở dữ liệu đất đai đa mục tiêu Hình 1.1. Sơ đồ định hướng cơ sở dữ liệu đất đai đa mục tiêu. Theo sơ đồ hình 1.1 ở trên chúng ta thấy sự liên kết của CSDL. Nhờ các liên kết này CSDL luôn đƣợc bảo trì, cập nhật và tiết kiệm chi phí trong đầu tƣ. Trong hệ thống này, muốn đáp ứng đƣợc yêu cầu đa ngƣời sử dụng thì CSDL đất đai phải thể hiện đầy đủ các thông tin liên quan đến thửa đất. Hiện nay: “Cơ sở dữ liệu đất đai Việt Nam” do Tổng cục Quản lý đất đai là cơ quan đầu mối xây dựng dữ liệu vĩ mô do các cơ quan Trung ƣơng quản lý. Trong đó dữ liệu thuộc Bộ ngành nào quản lý theo chức năng thì do Bộ, ngành đó xây dựng, cập nhật nhƣng đƣợc tích hợp về cơ sở dữ liệu đất đai Trung ƣơng theo chuẩn thống nhất. Dữ liệu chi tiết đến từng thửa đất, loại sử Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn/ 9 dụng đất, chủ sử dụng đất... do các địa phƣơng xây dựng, bảo trì, cập nhật và đƣợc tích hợp lên cơ sở dữ liệu đất đai Trung ƣơng. Theo thiết kế chung của Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng kiến trúc cơ sở dữ liệu có thể thiết kế tổng thể theo mô hình sau kiến trúc tổng thể sau: Hình 1.2. Kiến trúc cơ sở dữ liệu quốc gia về tài nguyên môi trường Với Kiến trúc tổng thể nhƣ hình 1.2 ở trên có thể cho phép sử dụng các phƣơng pháp khác nhau để khai thác thông tin từ cơ sở dữ liệu. Tuy nhiên, CSDL đất đai chỉ là một trong các thành phần của CSDL tài nguyên môi trƣờng nên để thống nhất dữ liệu Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng đã xây dựng trình Chính phủ ban hành Nghị định 102/2008/NĐ -CP về việc thu thập, quản lý, khai thác và sử dụng dữ liệu về tài nguyên và môi trƣờng ban hành 15/09/2008 trong đó quy định chi tiết danh mục dữ liệu của lĩnh vực quản lý Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn/ 10 đất đai và xây dựng CSDL tài nguyên và môi trƣờng các cấp, các ngành. Tiếp theo đó, Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng đã ban hành thông tƣ 07/2009/TTBTNMT ngày 10 tháng 7 năm 2009 về quy định chi tiết một số điều của Nghị định số 102/2008/NĐ -CP trong đó quy định chi tiết hơn về chức năng nhiệm vụ của các đơn vị thu thập, quản lý và cung cấp dữ liệu trong đó có lĩnh vực quản lý đất đai. Việc ứng dụng công nghệ thông tin là bắt buộc để đáp ứng các mục tiêu quản lý Nhà nƣớc về đất đai theo hƣớng xây dựng Chính phủ điện tử và thực hiện chủ trƣơng kinh tế hóa ngành. Xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai vì thế là ƣu tiên hàng đầu mà cốt lõi là CSDL địa chính đa mục tiêu. Tổng cục Quản lý đất đai đã xây dựng và thực hiện dự án “Xây dựng và thử nghiệm chuẩn dữ liệu địa chính ở VN” với mục tiêu xây dựng và ban hành áp dụng một chuẩn dữ liệu địa chính chung cho VN. Tổng cục Quản lý đất đai đã trình Bộ ban hành Thông tƣ số 17 quy định kỹ thuật về chuẩn dữ liệu địa chính. Chuẩn dữ liệu địa chính VN sẽ đƣợc áp dụng trực tiếp để xây dựng các cơ sở dữ liệu địa chính phục vụ nhu cầu quản lý đất đai; trao đổi dữ liệu địa chính giữa các cấp quản lý; cung cấp dữ liệu địa chính cho các ngành có nhu cầu và cho cộng đồng nói chung. Phƣơng pháp tiếp cận của dự án là xây dựng chuẩn dữ liệu địa chính VN trên cơ sở hƣớng dẫn của chuẩn thông tin địa lý cơ sở quốc gia do Bộ TN&MT ban hành và bộ chuẩn thông tin địa lý quốc tế ISO 19100. Bao gồm các quy định nhằm chuẩn hóa: Nội dụng dữ liệu địa chính, hệ quy chiếu tọa độ dữ liệu địa chính, trình bày dữ liệu địa chính và trao đổi, phân phối dữ liệu địa chính. Về tiêu chuẩn, quy trình, quy định kỹ thuật, cần xây dựng mô hình quản lý dữ liệu đất đai các cấp, kiến trúc về hệ thống thông tin đất đai theo mô hình phân cấp quản lý phù hợp đặc thù tại VN, chuẩn dữ liệu địa chính quản lý tại Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn/ 11 cấp Trung ƣơng và địa phƣơng, chế độ thông tin báo cáo, đồng bộ và trao đổi dữ liệu giữa các CSDL đất đai từ cấp huyện, tỉnh đến Trung ƣơng. Để bảo đảm việc tích hợp dữ liệu đồ họa về thửa đất với dữ liệu thuộc tính về chủ sử dụng và hiện trạng sử dụng đất các nhà nghiên cứu, quản lý và sản xuất tại Trung ƣơng và địa phƣơng đã kế thừa thành tựu của các hãng phần mềm lớn trên thế giới cho ra đời hàng loạt phần mềm nội địa nhằm đáp ứng yêu cầu xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính số nhƣ: FAMIS & CADDB, CICAD& CIDATA, CILIS, PLIS và sau này là ELIS, VILIS, KLIS, VNLIS... Hệ thống phần mềm thông tin đất đai đƣợc thiết kế là một hệ thống bao gồm nhiều mô đun liên kết với nhau để thực hiện các nhiệm vụ khác nhau trong công tác quản lý đất đai. Hệ thống phần mềm thể hiện bằng các nhóm chức năng của hệ thống và đƣợc thiết kế theo nguyên tắc sau: - Là một hệ thống bao gồm nhiều mô đun, đƣợc chia thành các hệ thống con. Mỗi hệ thống con bao gồm một nhóm các chức năng phù hợp với một dạng công việc trong công tác quản lý đất đai. - Hệ thống có tính phân cấp theo 3 mức: Tỉnh, huyện, xã. Nhìn chung, phần mềm Hệ thống thông tin đất đai chia thành các hệ thống phần mềm con nhƣ sau: - Hệ thống quản lý điểm toạ độ, độ cao cơ sở, lƣới khống chế và BĐĐC; - Hệ thống quản lý hồ sơ địa chính và đăng ký, thống kê đất đai; - Hệ thống hỗ trợ quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất, phân hạng, đánh giá, định giá đất; - Hệ thống hỗ trợ quản lý về thuế đất, giá trị đất và các công trình trên đất; - Hệ thống hỗ trợ công tác thanh tra đất đai, giải quyết tranh chấp và khiếu nại tố cáo về đất đai; Thông thƣờng đƣợc thiết kế theo bốn phiên bản tƣơng ứng với 4 cấp hành chính về quản lý về đất đai: Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn/ 12 - Hệ thống thông tin đất đai cấp trung ƣơng; - Hệ thống thông tin đất đai cấp tỉnh; - Hệ thống thông tin đất đai cấp huyện; - Hệ thống thông tin đất đai cấp xã. Những giải pháp này đã cung cấp cho các địa phƣơng một công cụ hữu ích hỗ trợ tích cực để đẩy nhanh việc lập CSDL địa chính số: Hồ sơ địa chính và bản đồ địa chính, góp phần đẩy nhanh tiến độ đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Có thể nói hiện nay việc ứng dụng công nghệ tin học để lập CSDL đất đai dạng số đã đƣợc ứng dụng ở 100% cơ quan tài nguyên môi trƣờng cấp tỉnh và cấp huyện. Việc ứng dụng công nghệ thông tin ở cán bộ địa chính cấp xã còn rất hạn chế, đặc biệt đối với các xã vùng sâu, vùng xa, vùng núi đặc biệt khó khăn. 1.2. Tổng quan về định giá hàng loạt và ứng dụng GIS trong định giá hàng loạt thửa đất 1.2.1. Định giá đất và cơ sở khoa học xác định giá đất Đất đai là một tài sản và là một tài sản đặc biệt. Vì vậy, về nguyên tắc việc định giá đất cũng giống nhƣ việc định giá các tài sản thông thƣờng. Mặt khác, đất đai là một tài sản đặc biệt, giá đất ngoài các yếu tố về không gian, thời gian, kinh tế, pháp lý chi phối nó còn bị tác động bởi các yếu tố về tâm lý, xã hội. Vì vậy, nhƣ trên đã nói, định giá đất chỉ có thể là sự ƣớc tính về mặt giá trị mà không thể tính đúng, tính đủ nhƣ định giá các tài sản thông thƣờng. Ở nƣớc ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, nhà nƣớc giao đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài theo quy hoạch và kế hoạch. Mặt khác nhà nƣớc còn cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thuê đất để sử dụng vào các mục đích xác định. Ngƣời đƣợc nhà nƣớc giao đất, cho thuê đất có các quyền chuyển đổi, chuyển nhƣợng, cho thuê, thừa kế, thế chấp, hoặc góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn/ 13 Do vậy: Định giá đất đƣợc hiểu là sự ƣớc tính về giá trị của quyền sử dụng đất bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích sử dụng đã đƣợc xác định, tại một thời điểm xác định. Sự hình thành giá trị của đất là do quá trình lao động, sản xuất, đầu tƣ của cải vật chất của con ngƣời vào nguồn tài nguyên thiên nhiên, còn cơ sở để hình thành giá đất là do địa tô, lãi suất ngân hàng và quan hệ cung cầu. - Địa tô: Địa tô là phần sản phẩm thặng dƣ do những ngƣời sản xuất trong nông nghiệp tạo ra và nộp cho ngƣời chủ sở hữu ruộng đất. Địa tô gắn liền với sự ra đời và tồn tại của chế độ tƣ hữu về ruộng đất. Địa tô chênh lệch là loại địa tô mà chủ đất thu đƣợc do có sở hữu ở những ruộng đất có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn nhƣ ruộng đất có độ màu mỡ cao hơn, có vị trí gần thị trƣờng tiêu thụ ... Những ngƣời kinh doanh trên ruộng đất loại tốt và loại vừa có thể thu đƣợc một khoản lợi nhuận bình quân bằng số chênh lệch giữa giá cả sản xuất xã hội và giá cả sản xuất cá biệt. Vì ruộng đất thuộc sở hữu của địa chủ nên lợi nhuận phụ thêm đó đƣợc chuyển cho địa chủ dƣới hình thức địa tô chênh lệch. Nhƣ vậy, địa tô chênh lệch gắn liền với sự độc quyền kinh doanh tƣ bản chủ nghĩa về ruộng đất. Địa tô chênh lệch còn tồn tại cả trong điều kiện của chủ nghĩa xã hội, song đƣợc phân phối một phần dƣới hình thức thu nhập thuần túy phụ thêm của các hợp tác xã nông nghiệp của nông dân, một phần dƣới hình thức thu nhập của Nhà nƣớc. Có hai loại địa tô chênh lệch: địa tô chênh lệch I và địa tô chênh lệch II. Địa tô chênh lệch I là địa tô chênh lệch thu đƣợc trên những ruộng đất có độ màu mỡ tự nhiên trung bình và tốt, có vị trí gần thị trƣờng tiêu thụ. Địa tô chênh lệch II là địa tô chênh lệch thu đƣợc do đầu tƣ, thâm canh trên thửa đất đó. Địa tô chênh lệch I sẽ thuộc về ngƣời có quyền sở hữu về đất đai nó đƣợc chuyển vào giá cả đất đai hay tiền thuê đất hàng năm, còn địa tô chênh lệch II sẽ thuộc về những ngƣời đầu tƣ hay thâm canh trên thửa đất đó. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn/ 14 - Lãi suất ngân hàng: Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá đất có thể tăng hay giảm. Có thể thấy ngay rằng lãi suất ngân hàng mà cao thì số tiền mua đất phải giảm đi, nếu không thì đem tiền gửi vào ngân hàng sẽ có lợi hơn là mua đất để có địa tô. Còn nếu lãi suất ngân hàng mà giảm xuống thì số tiền bỏ ra mua đất phải tăng lên do ngƣời bán không muốn bán với giá thấp, họ để đất thu đƣợc địa tô cũng lớn hơn thu nhập do lƣợng tiền bán đất gửi vào ngân hàng, lúc này giá đất phải tăng lên thì ngƣời bán mới chấp nhận. Vì vậy nhà tƣ bản kinh doanh muốn sử dụng đất tốt phải xác định giá cả. Trong đà tăng trƣởng kinh tế của xã hội thì lãi suất có xu hƣớng giảm do đó giá đất ngày càng tăng lên, việc kinh doanh đất đai luôn có lãi. Ngƣời bán quyền sử dụng đất căn cứ vào lãi suất ngân hàng làm cơ sở để xác định giá đất. - Quan hệ cung cầu Đất đai luôn có hạn mà nhu cầu về đất thì vô hạn, cho nên theo đà phát triển, giá đất đô thị vẫn có xu hƣớng tăng liên tục. Sự khác biệt lớn về giá trị đất giữa khu vực đô thị và nông thôn, giữa các vùng đô thị khác nhau và thậm chí giữa những vùng ven đô khác nhau trong cùng một đô thị. Đất đai vốn là cố định, giá trị của đất đai biến động nhiều hơn các hàng hoá thông thƣờng khác. Nhìn chung, ở Việt Nam, trong thời gian tới quan hệ cung cầu về đất sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp chƣa đến mức mất cân đối giữa lao động công nghiệp và đất đai. Phần lớn đất chƣa sử dụng lại là đất đồi núi, đất các vùng ven biển... đòi hỏi phải có vốn đầu tƣ lớn thì mới đƣa vào khai thác đƣợc, luật đầu tƣ ban hành củng cố thêm quy mô sản xuất đa dạng cây trồng, mở thêm nhiều ngành nghề thu hút lực lƣợng lao động xã hội. Tốc độ phát triển công nghiệp đầu tƣ xây dựng các khu trung tâm thƣơng mại, du lịch...cũng mở ra khả năng thu hút lực lƣợng lao động từ khu vực nông nghiệp. Tuy nhiên tốc độ tăng lao động theo năm của Việt Nam bình quân Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn/ 15 khoảng 2,5- 3%, đó là chƣa tính đến yếu tố tiến bộ khoa học kỹ thuật, đầu tƣ thiết bị máy móc … Một yếu tố khác cũng có làm ảnh hƣởng đến quan hệ cung cầu về đất đai, đó là đất chƣa đƣợc sử dụng thực sự trở thành hàng hoá. Luật đất đai cho phép các tổ chức, cá nhân và hộ gia đình sử dụng đất có các quyền: Chuyển đổi, chuyển nhƣợng, cho thuê, thừa kế, thế chấp và góp vốn bàng giá trị QSDĐ. Nhƣng việc thực hiện những quyền này lại bị hạn chế bởi các điều kiện cần thiết để không dẫn đến tích tụ đất, bảo đảm mỗi ngƣời đều có đất để canh tác và có nhà để ở. 1.2.2. Khái niệm về định giá hàng loạt và định giá đến từng thửa đất 1.2.2.1. Định giá hàng loạt và định giá cá biệt Trƣớc hết cần phân biệt 2 quá trình định giá: Định giá hàng loạt (thƣờng gặp trong định giá BĐS theo định kỳ) và định giá BĐS cá biệt (thƣờng gặp trong các cuộc định giá BĐS theo yêu cầu đột xuất). - Định giá hàng loạt BĐS: Là hoạt động định giá do cơ quan Nhà nƣớc tiến hành, nhằm định giá toàn bộ các BĐS có trên một địa bàn hành chính nào đó hoặc trên toàn lãnh thổ quốc gia để chủ yếu phục vụ cho mục đích thu thuế và các mục đích khác của Nhà nƣớc. - Định giá BĐS cá biệt: Là hoạt động định giá do cơ quan nhà nƣớc, tổ chức tƣ nhân hoặc cá nhân hành nghề định giá tiến hành, nhằm phục vụ cho các mục đích có tính chất không thƣờng xuyên nhƣ để làm giá khi chuyển nhƣợng, thế chấp, thừa kế hoặc để Nhà nƣớc căn cứ vào đó tiến hành thu thuế chuyển quyền sử dụng đất, thuế trƣớc bạ nhà vv.... Định giá tài sản cá biệt chỉ tiến hành khi có nhu cầu của Nhà nƣớc hoặc của chủ sở hữu BĐS. Nhƣ vậy, trong lĩnh vực định giá BĐS, giữa định giá hàng loạt và định giá cá biệt có sự khác nhau về quy mô và mục đích; định giá hàng loạt là loại hoạt động diễn ra trên một phạm vi rộng, với số lƣợng BĐS cần định giá nhiều, đa dạng và do đó nó là một quá trình vừa khép kín về lãnh thổ, vừa Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn/ 16 khép kín về nội dung; còn định giá cá biệt diễn ra trên phạm vi rất hẹp, nội dung đơn giản, nên về quy trình có một số công đoạn trên thực tế không cần phải thực hiện. 1.2.2.2. Định giá thửa đất và định giá hàng loạt thửa đất a. Định giá: Là một hoạt động nghệ thuật hay khoa học ƣớc tính giá trị cho một mục đích cụ thể của một tài sản cụ thể tại một thời điểm xác định, có cân nhắc đến tất cả các đặc điểm của tài sản cũng nhƣ xem xét tất cả các yếu tố kinh tế căn bản của thị trƣờng. Nhƣ vậy khi định giá thửa đất cụ thể tại một thời điểm xác định, ngƣời ta cần xem xét đến các các yếu tố tác động vào giá đất. Các yếu tố ảnh hƣởng nhƣ sau: - Diện tích: Diện tích thửa đất cần vừa phải, lớn quá hay nhỏ quá đều không dễ dàng sử dụng, nên ảnh hƣởng đến giá cả. - Chiều rộng: Chiều rộng mặt tiền quá hẹp ảnh hƣởng đến việc sử dụng đất, hiệu quả trƣng bày và thu lợi nên ảnh hƣởng đến giá đất. - Chiều sâu: Thửa đất quá nông hoặc quá sâu so với mặt phố đều khó sử dụng nên ảnh hƣởng đến giá đất. - Hình dáng thửa đất: Hình dáng đẹp là hình vuông, hình chữ nhật. Ngoài ra hình dáng xấu có các dạng nhƣ tam giác, hình thang, hình bình hành, hình bất quy tắc… b. Định giá thửa đất: Là sự ƣớc tính về giá cả của thửa đất tại một thời điểm. Để định giá thửa đất cần xem xét tất cả các yếu tố tác động đến giả cả của thửa đất tại thời điểm đó. Tất nhiên tuỳ theo mục tiêu định giá để quyết định phƣơng thức đánh giá. Nếu muốn đánh giá về mặt giá cả thửa đất theo thị trƣờng thì phải xem xét đến tất cả các yếu tố tác động chung, riêng và cá biệt đến thửa đất. c. Định giá hàng loạt các thửa đất: Là sự ƣớc tính về giá cả của các thửa đất đồng thời, cùng thời điểm tất cả các thửa đất hay các thửa đất theo một loại hình sử dụng đất nào đó trên khu vực định giá. Tùy theo mục đích định giá mà ngƣời ta có thể xem xét đến Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn/ 17 tất cả các yếu tố tác động hay xem xét có giới hạn các yếu tố tác động. Trƣờng hợp xác định đồng loạt các thửa đất theo giá cả thị trƣờng có tính đến tính cá biệt của từng thửa đất thì việc tích luỹ trong cơ sở dữ liệu của hệ thống giá đất phái là một thời gian rất dài, trong khi các yếu tố có tính đến tính cá biệt của từng thửa đất lại có thể thay đổi theo thời gian. Giải quyết vấn đề này một số nƣớc phát triển đã cho phép thêm vào việc đăng ký giá đất và giá bất động sản trong hệ thống đăng ký đất đai và bất động sản. 1.2.3. Hệ thống giá đất 1.2.3.1 Khái niệm hệ thống giá đất Giá đất là sự vốn hóa địa tô, là phản ảnh quy luật kinh tế của đất đai, là giá cả mua bán quyền và lợi ích từ đất đai. Do có sự khác nhau về chất lƣợng đất đai, quyền lợi mà địa tô đất sinh ra, quan hệ cung cầu của thị trƣờng, chính sách quản lý về đất đai của Nhà nƣớc nên đã có những hình thức giá đất có những tiêu chuẩn khác nhau về xác định giá đất; ý nghĩa và tác dụng của chúng cũng có những điểm khác nhau. Tuy nhiên nếu chính các thửa đất đó khi giao dịch mua bán trên thị trƣờng, ngƣời mua, ngƣời bán ngoài việc quan tâm đến các yếu tố nhƣ Nhà nƣớc đã nêu ra để định giá, giá giao dịch của các thửa đất này còn liên quan đến các yếu tố cá biệt nhƣ hình thể thửa đất, chiều rộng, chiều sâu của mặt tiền, khả năng sinh lời cá biệt của thửa đất nhiều khi chứa đựng bên trong cả các yếu tố về phong thủy, tâm linh…Xét ở góc độ khác, thửa đất thƣờng có các công trình trên đất khác nhau, nhƣng khi định giá đất từ giá bất động sản, cách đánh giá để tách biệt giá đất cũng rất khác nhau; đấy là chƣa nói đến hai thửa liền kề cùng một loại đất nhƣng trên thực tế vẫn bị lẫn giữa mục đích sử dụng và công năng tiềm ẩn khi chuyển đổi, ví dụ nhƣ loại đất ở và đất dịch vụ thƣơng mại...nhiều học viên đã lẫn khi xác định các yếu tố này trong nghiên cứu giá đất. Có rất nhiều yếu tố liên quan khác để có lý do nói rằng trên thực tế việc định giá cho từng thửa đất liền kề Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn/ 18 không theo giá cá biệt của từng thửa đất. Đây cũng là sự khác biệt cơ bản khi định giá hàng loạt và định giá cá biệt. Để phân biệt sự khác nhau của giá đất trong cùng một thời kỳ theo những hình thức và công dụng khác nhau mở rộng phạm vi nhận biết và khả năng quản lý một cách toàn diện và hiệu quả giá đất trong thực tiễn cần gắn thêm vào các khái niệm về giá đất. Đây là nội dung quan trọng với các học viên cao học cần nghiên cứu làm rõ về mặt lý luận và thực tiễn. Các khái niệm này cần đƣợc minh bạch khi xác định khái niệm và làm rõ chúng đƣợc vận hành và hình thành trong điều kiện nào, mối quan hệ giữa các loại giá này, tác động của chúng vào thị trƣờng đất đai và công tác quản lý giá đất, quản lý đất đai nhƣ thế nào trong một khu vực hoặc đô thị. Nhƣ vậy việc tổng hợp thành hệ thống giá đất là hệ thống giá cả đƣợc hình thành từ một số loại giá đất vừa có sự giống và khác nhau vừa có sự liên hệ với nhau cùng thỏa mãn nhu cầu của thực tiễn quản lý và vận hành thị trƣờng đất đai. Sự hình thành hệ thống giá đất có quan hệ trực tiếp với chính sách kinh tế và QLĐĐ của Nhà nƣớc và vận hành của thị trƣờng; dƣới tác động của chúng sẽ hình thành các hình thức giá đất mà khách quan đòi hỏi. Do vậy các loại giá đất trong hệ thống giá đất không phải chủ quan con ngƣời tạo ra mà hình thành từ khách quan trong quá trình vận hành thị trƣờng đất đai và QLĐĐ nói chung. Hệ thống giá đất đƣợc hình thành thông qua quy nạp và tổng kết từ thực tiễn theo yêu cầu khách quan của quá trình vận hành và quản lý. Một hệ thống giá đất khách quan khoa học phải đƣợc hình thành từ một quá trình và có tính chất và công dụng thống nhất. Không thể đƣa ra những khái niệm khác nhau, cũng không thể dùng một khái niệm để phản ánh những loại giá có tính chất và mục tiêu sử dụng khác nhau. Các loại giá đất trong hệ thống giá đất phải liên tục và bao trùm toàn bộ quá trình quản lý. Nếu không đạt đƣợc điều này Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn/ 19 sẽ dẫn đến mâu thuẫn, tranh chấp gây bất ổn định trong quá trình quản lý có liên quan đến giá đất nói riêng và các chính sách trong quản lý đất đai nói chung. 1.2.3.2.Tác dụng của hệ thống giá đất Từ thực tiễn quản lý đất đai cho thấy hệ thống quản lý nhà nƣớc, các tổ chức và cá nhân cần nắm đƣợc giá đất nhƣ một công cụ đo đếm lƣợng vốn về đất đai và đánh giá xu hƣớng phát triển của giá đất trong nền kinh tế thị trƣờng nhằm thỏa mãn nhu cầu của các bên trong quá trình quản lý, sử dụng và chuyển dịch đất đai. Về cơ bản hệ thống giá đất cần phát huy đƣợc các mặt sau: a. Tác dụng công cộng: Thông qua các tiêu chuẩn giá đất và xu hƣớng biến động do Nhà nƣớc định kỳ công bố, có thể phản ánh đƣợc mức giá đất và xu hƣớng của thị trƣờng giá cả của thửa đất hàng năm (giá quy định và giá thực tế giao dịch) có thể phản ánh khách quan lƣợng vốn hóa đất đai mà tổ chức hoặc cá nhân đang nắm giữ để phát huy đầy đủ tiềm lực vốn và sử dụng hiệu quả đất đai. b. Tác dụng định hướng thị trường(giá tham khảo): Nhƣ chúng ta đã biết, thị trƣờng đất đai là thị trƣờng không hoàn hảo theo các tiêu chuẩn hoàn hảo của thị trƣờng trong thuyết kinh tế. Khi các mẫu giao dịch trên thị trƣờng không nhiều, giao dịch không rõ ràng, nếu không có một hệ thống giá đất và chế độ định kỳ công bố giá, tƣ vấn khoa học hợp lý; không có cấp độ và một hệ thống chuẩn mực giá đất đƣợc định kỳ xác định và công bố công khai sẽ rất khó bảo đảm cho hai bên giao dịch có sự hiểu biết chung về thi trƣờng đất đai. Dễ hình thành giao dịch lệch ra ngoài giá thị trƣờng bình thƣờng bất lợi, cho giao dịch bình thƣờng trên thị trƣờng cũng nhƣ quản lý thị trƣờng giá đất. c. Tác dụng thu thuế và điều chỉnh chính sách: Nhà nƣớc căn cứ vào giá thị trƣờng, UBND tỉnh thành phố đƣa ra bảng giá đất cho kỳ 05 năm của địa phƣơng. Hàng năm có điều chỉnh hệ số bảng giá đất để làm cơ sở tính thuế sử dụng đất và thuế chuyển quyền…và một loạt các vấn đề về chính sách liên quan đến giá đất. Chính vì vậy việc xác định giá đất cần thực hiện các Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn/ 20 biện pháp bảo đảm tạo ra hệ thống giá chuẩn mực, hợp lý đảm bảo công bằng. Tạo điều kiện để thị trƣờng quyết định giá cả theo nguyên tắc cạnh tranh. Đối với một thị trƣờng BĐS có hiệu quả, giá cả phải đƣợc hình thành trên cơ sở cung, cầu và theo nguyên tắc cạnh tranh, không có độc quyền. Muốn vậy, số lƣợng ngƣời mua và ngƣời bán phải đủ để giá cả đƣợc hình thành. Nếu cung vƣợt cầu thì thị trƣờng thuộc về ngƣời mua và ngƣợc lại thị trƣờng thuộc về ngƣời bán. Trên thực tế điểm cân bằng giữa cung và cầu không tồn tại lâu do có sự điều chỉnh thƣờng xuyên của các bên tham gia. Do quá trình tạo lập hàng hoá BĐS cần một thời gian dài và vốn đầu tƣ lớn, việc rút khỏi thị trƣờng không dễ tránh khỏi thua thiệt nên công tác dự báo thị trƣờng có tầm quan trọng đặc biệt đối với các bên tham gia giao dịch. d. Tác dụng định hướng phương thức và cường độ sử dụng đất: Do sự chênh lệch về giá đất, vì công dụng khác nhau, khu vực khác nhau, có thể ngƣời sử dụng đất căn cứ vào nhu cầu sản xuất và khả năng trả tiền sử dụng đất mà điều chỉnh một cách hợp lý phƣơng thức và bố cục cƣờng độ sử dụng. Các thông tin về giá: Giá trong thị trƣờng BĐS rất quan trọng, song rất phức tạp, ngƣời tiêu dùng cần có sự giúp đỡ của các nhà chuyên môn, tƣ vấn. 1.3. Tổng quan về xây dựng vùng giá đất, vùng giá trị đất đai phục vụ định giá đất trên cơ sở ứng dụng GIS 1.3.1. Vùng giá đất và vùng giá trị đất đai 1.3.1.1. Vùng giá đất Định nghĩa về vùng giá đất: Định giá đất hàng loạt nhƣ đã nêu tại ở trên tại thời điểm nào đó, nếu định giá cho hàng loạt thửa đất, sẽ xuất hiện các vùng có sự ƣớc tính về giá trị của quyền sử dụng đất bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích sử dụng đã đƣợc xác định, có giá trị tiền tệ giống nhau trên một đơn vị diện tích. Khi đó ta gọi tập hợp các vùng này là các vùng có cùng ƣớc tính về giá trị của quyền sử dụng đất có giá trị tiền tệ giống nhau trên một đơn vị diện tích hay vùng có cùng giá đất gọi tắt là vùng giá đất. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn/ 21 1.3.1.2. Vùng giá trị đất đai Định nghĩa vùng giá trị đất đai theo khái niệm phạm trù định giá: a. Khái niệm vùng giá trị theo phạm trù định giá từ góc độ tổ hợp các vùng tác động Vùng giá trị: Là một khái niệm thuộc phạm trù định giá để chỉ một khu vực địa lý mà tại đó các BĐS cùng chịu ảnh hƣởng bởi các tác động của điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội và pháp luật giống nhau hoặc gần giống nhau,... b. Khái niệm vùng giá trị theo phạm trù định giá từ góc độ vùng giá đất. Các vùng giá đất đƣợc tạo ra theo định nghĩa có giá trị tiền tệ giống nhau trên một đơn vị diện tích tại một thời điểm. trong một khoảng thời gian nào đó sự ƣớc tính về giá trị tiền tệ trong vùng đó có thể tăng lên hoặc hạ xuống trên một đơn vị diện tích nhƣng các giới hạn địa lý của vùng đó vẫn không thay đổi (ổn định tƣơng đối) khi đó ta gọi các vùng giá này là các vùng giá trị trong khoảng thời gian đó. Vùng giá trị đối với đất phi nông nghiệp: Nếu chúng ta đi tìm vùng giá của một loại đất phi nông nghiêp, khi đó tập hợp các thửa đất có cùng sự ƣớc tính về giá trị của quyền sử dụng có giá trị tiền tệ giống nhau trên một đơn vị diện tích cho ta hình ảnh về vùng có cùng giá đất. Nếu vùng này ổn định tƣơng đối trong một khoảng thời gian thì ta gọi đó là vùng giá trị của đất phi nông nghiệp trong khoảng thời gian đó. Xét về bản chất thì hai định nghĩa a,b trên là tƣơng đồng vì cùng xem xét dƣới góc độ phạm trù định giá. Định nghĩa 1 ngắn gọn dễ hiểu nhƣng chƣa nêu bật đƣợc bản chất giá trị của phạm trù định giá, chƣa cho thấy mối quan hệ giữa chúng và giá đất, tính quan hệ tƣơng đối của chúng với thời gian. Tuy nhiên, chúng ta có thể sử dụng tùy vào hoàn cảnh. Việc xây dựng vùng giá trị theo định nghĩa này sẽ là điều kiện thuận lợi cho việc định giá hàng loạt. 1.3.1.3. Mối quan hệ giữa vùng giá đất và vùng giá trị đất đai - Vùng giá đất và vùng giá trị đất đai có chung một điểm xuất phát đó là dựa trên các tác động của các điều kiện tự nhiên và xã hội, chúng khác Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn/ 22 nhau ở điểm vùng giá đất đã đƣợc tiền tệ hóa còn vùng giá trị đất đai thì mới chỉ đƣợc đánh giá ở dạng tiềm năng. - Vùng giá đất đƣợc xác định (tiền tệ hoá) và trở thành giá cả tại một thời điểm cụ thể. Trong khi đó vùng giá trị đất đai đƣợc xác định (ở dạng tiềm năng - chƣa trở thành giá cả) cho một khoảng thời gian. - Vùng giá trị là tiền đề để tạo thành vùng giá đất và vùng giá đất lại là tiền đề để tạo ra giá đất. Giá đất nếu không bị bóp méo và tuân theo quy luật thị trƣờng thì có thể tập hợp thống kê để xây dựng các vùng giá. Trong những điều kiện nhƣ vậy vùng giá cũng phản ánh vùng có cùng giá trị sử dụng. 1.3.2. Vùng giá đất theo đường phố và vị trí đường phố 1.3.2.1. Vùng giá đất theo đường phố Định nghĩa: Ta gọi tập hợp các vùng có giá trị tiền tệ gống nhau trên một đơn vị diện tích của một đƣờng phố là các vùng cùng giá đất hay vùng có cùng giá đất; gọi tắt là vùng giá đất theo đƣờng phố. Tập hợp các vùng có giá trị tiền tệ gống nhau trên một đơn vị diện tích của một loại vị trí nào đó trên một đƣờng phố là các vùng cùng giá đất hay vùng có cùng giá đất của loại vị trí đó; gọi tắt là vùng giá đất theo vị trí của đƣờng phố đó. 1.3.2.2.Vùng giá trị đất đai theo vị trí đường phố Định nghĩa về vùng giá trị đất đai theo đường phố và vị trí đường phố: Các vùng giá đất đƣờng phố theo các đƣờng phố hàng năm có giá trị trên một đơn vị diện tích có thể tăng lên hay giảm đi, nhƣng giới hạn địa lý của các vùng này ổn định tƣơng đối trong một khoảng thời gian; khi đó ta gọi các vùng này là vùng giá trị đất đai theo đƣờng phố trong khoảng thời gian đó. Các vùng giá đất theo một vị trí đƣờng phố hàng năm có giá trị trên một đơn vị diện tích có thể tăng lên hay giảm, nhƣng giới hạn địa lý của các vùng này ổn định tƣơng đối trong khoảng thời gian; khi đó ta gọi các vùng này là vùng giá trị đất đai theo vị trí đƣờng phố trong khoảng thời gian đó. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn/ 23 1.3.3. Xây dựng vùng giá đất, giá trị đất đai theo đường phố, vị trí đường phố 1.3.3.1. Xây dựng vùng giá đất và giá trị đất đai theo đường phố và vị trí đường phố Tùy theo cách tiếp cận mà có thể xây dựng vùng giá đất và giá trị đất đai theo đƣờng phố và vị trí đƣờng phố theo những giải pháp và sơ đồ quy trình khác nhau. Ở đây giới thiệu một phƣơng pháp đã đƣợc tác giả thử nghiệm thành công: Sử dụng bản đồ địa chính số làm dữ liệu xây dựng vùng giá đất và giá trị đất đai theo đƣờng phố và vị trí đƣờng phố. Các dữ liệu thông tin địa chính phục vụ xây dựng các vùng giá trị hay vùng các yếu tố ảnh hƣởng đến giá đất gồm hai phần: Phần thông tin địa chính đã có sẵn trong CSDL này đƣợc thu thập và xây dựng khi thực hiện công tác xây dựng dữ liệu địa chính. Phần thông tin địa chính mở rộng thực hiện theo phƣơng thức mở rộng từng bƣớc theo nhu cầu phục vụ xây dựng các vùng giá trị hay vùng các yếu tố ảnh hƣởng đến giá đất. Trên cơ sở các dữ liệu BĐĐC, các dữ liệu về hệ thống giao thông hoàn toàn đủ các điều kiện trợ giúp quá trình phân tích thông tin trong định cấp đất đô thị. Ví dụ nhƣ các thông tin về độ rộng của tuyến đƣờng, vỉa hè, hạ tầng kỹ thuật nhƣ hệ thống thoát nƣớc… đều có thể lấy ra hoặc bổ sung một cách thuận lợi nếu sử dụng các thông tin nền trên BĐĐC. 1.3.3.2. Các bước cơ bản khi sử dụng bản đồ địa chính làm dữ liệu xây dựng vùng giá đất và giá trị đất đai theo đường phố và vị trí đường phố Khi sử dụng bản đồ địa chính làm dữ liệ xây dựng vùng giá đất và giá trị đất đai theo 05 bƣớc cơ bản nhƣ sau: - Bước 1: Chuẩn hóa dữ liệu bản đồ địa chính: Đây là khâu đầu trong quá trình thiết lập dữ liệu. - Bước 2: Xây dựng hệ thống giao thông: Là khâu quan trọng trong quá trình thiết lập thông tin, vì toàn bộ các vùng dân cƣ sẽ đƣợc thiết lập theo hệ thống giao thông, nền tảng của việc xây Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn/ 24 dựng vùng giá trị phục vụ tính giá đất và cung cấp thông tin liên quan. Nội dung quan trọng là rà soát, đóng điểm đầu và điểm cuối, gán các thuộc tính địa danh. - Bước 3: Xây dựng vùng dân cư theo hệ thống giao thông: Trên cơ sở các dữ liệu địa chính, các dữ liệu về hệ thống giao thông, xây dựng các vùng dân cƣ theo tuyến phố. - Bước 4: Xây dựng vùng giá trị đất đai theo từng đường phố: Dựa vào các vùng dân cƣ theo tuyến phố vừa xây dựng các vùng giá trị theo vị trí và tiếp tục phân chia vùng giá trị theo vị trí chi tiết. Ở khâu này nếu phân vùng chia các vùng vị trí theo (quy định của các địa phƣơng) ta sẽ xây dựng đƣợc vùng giá trị theo đƣờng phố theo các quy định hiện hành. Nếu các vùng giá trị đƣợc phân tích chi tiết ta sẽ đƣợc vùng giá trị chi tiết…Khi có đƣợc vùng giá trị ta có thể sử dụng để xây dựng bản đồ giá đất. - Bước 5: Điều chỉnh các vùng giá trị: Các vùng giá trị không phải là vùng bất biến mà có thể điều chỉnh khi cơ sự thay đổi nhƣ do các yếu tố tác động là thay đổi, thay đổi về hạ tầng kỹ thuật thay đổi do thực hiện quy hoạch. 1.3.3.3. Phương pháp sử dụng vùng giá trị đất đai theo đường phố vị trí đường phố để xây dựng vùng giá đất hàng năm Từ các định nghĩa đã nêu việc sử dụng vùng giá trị đất đai để xây dựng bản đồ giá đất sẽ đơn giản hơn. - Bản đồ giá đất theo quy định: Trƣớc khi Luật đất đai năm 2013 có hiệu lực, hàng năm các địa phƣơng ban hành giá đất. Theo Luật đất đai năm 2013, các địa phƣơng ban hành bảng giá đất cho kỳ 05 năm. Ở đây, dù là hình thức nào thì chỉ việc mẫu hóa (để nhận biết) và chuyển tƣơng ứng vào vùng giá trị đất đai tƣơng ứng. Khi đó các phần mềm chuyên dụng( Arcgis,Vicadgis...) sẽ cho phép tạo ra bản đồ giá đất của năm tƣơng ứng. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn/ 25 - Bản đồ giá đất theo giá đất thực tế của thị trường: Có thể dễ dàng nhận thấy rằng nếu thay bảng đất quy định bằng bảng giá đất thực tế của thị trƣờng ta sẽ có bản đồ giá đất thực tế. 1.3.3.4. Tương quan gữa các vùng giá trị và giữa các vùng giá đất Nếu gắn một cách chi tiết hơn giá đất của mặt đƣờng phố A/ giá đất của mặt đƣờng phố B sẽ là tƣơng quan giá đất giữa vị mặt đƣờng phố A và B. Nếu gắn một cách chi tiết giá đất của vị trí mặt tiền của đƣờng phố A/ giá đất của các vị trí khác của đƣờng phố đó (A) là tƣơng quan giá đất giữa vị mặt tiền với các vị trị trí khác của đƣờng phố (A ). Ở đây, cần lƣu ý giá đất đề cập là giá ở một thời điểm. Nhƣ vậy về mặt lý thuyết thì tại một thời điểm nào đó (chẳng hạn giá đất của năm) ta có đƣợc giá đất của tất cả các vùng (bản đồ giá đất theo năm). Khi đó ta hoàn toàn có thể xác định đƣợc các tƣơng quan giữa các vùng giá đất theo đƣờng phố. Các tƣơng quan này tạo thành ma trận tƣơng quan của các vùng giá đất theo đƣờng phố tại năm đó. Do vậy về nguyên tắc nếu các tƣơng quan đƣợc xác định đúng thì nếu xác định giá của một vùng thì việc xác định đƣợc giá đất của vùng khác đƣợc xác định thông qua hệ số tƣơng quan. Giữa các năm có các ma trận giá khác nhau; giá trị tƣơng quan trung bình nhiều năm sẽ tiến đến tƣơng quan giữa các vùng giá trị. 1.3.4. Xây dựng thông tin vùng giá trị 1.3.4.1. Mô hình CSDL nền và DL thông tin vùng giá trị và vùng giá đất CSDL địa chính mở rộng (đa chức năng) là gì: Thuật ngữ “Cơ sở dữ liệu địa chính mở rộng” (đa chức năng) đƣợc đề cập và sử dụng phục vụ quản lý đất đai. Thuật ngữ “địa chính mở rộng” là khái niệm bổ xung vào cơ sở dữ liệu địa chính các nội dung, ví dụ bổ xung các thông tin kinh tế như thông tin tiềm năng sử dụng đất; yếu tố kinh tế: nhƣ giá đất, thuế đất v.v... ; các thông tin quy hoạch sử dụng đất nhƣ thông tin tiềm năng sử dụng đất, hiện trạng sử dụng đất, quy hoặch sử dụng đất, tài nguyên thiên nhiên; nền địa lý như thông tin địa hình, biên giới, địa giới, đƣờng giao thông, hệ thống thuỷ văn, Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn/ 26 dân cƣ, thực phủ; thông tin ảnh nhƣ ảnh máy bay, ảnh vệ tinh,… Từ loại CSDL này ngƣời ta phát triển thành hệ thống thông tin phục vụ cho các mục tiêu liên quan đến công tác quản lý đất đai. Khái niệm đa chức năng trong địa chính mở rộng phục vụ quản lý, xây dựng vùng giá trị và vùng giá đất có thể đƣợc hiểu là ngoài chức năng cho công tác quản lý địa chính, một số khái niệm sẽ đƣợc mở rộng để đáp ứng yêu cầu. Những vấn đề thay đổi do yêu cầu phát triển mở rộng dữ liệu và thông tin để phát triển cho mô hình dữ liệu phục vụ xây dựng vùng giá trị đất đai của đề tài sẽ xử lý bằng giải pháp phần mềm cùng các giải pháp mở cho phù hợp với mục tiêu đề ra. 1.3.4.2. Đặc điểm của BĐĐC với các dữ liệu phục vụ phân vùng Vấn đề đƣợc xem xét ở đây là khả năng đáp ứng của CSDL địa chính phục vụ việc phân vùng. Chi tiết hơn yếu tố “nền” của thông tin địa chính đáp ứng đến mức độ nào khi phục vụ xây dựng các vùng giá trị hay vùng các yếu tố ảnh hƣởng đến giá đất. Khi xem xét các yếu tố tác động vào giá đất chúng ta đã thấy nổi lên hai nhóm yếu tố tác động, nhóm tác động trực tiếp và nhóm tác động gián tiếp. Nhóm tác động trực tiếp thƣờng đòi hỏi các dữ liệu nền chi tiết nhƣ các yếu tố về vị trí, kích thƣớc, hình thửa, kiến trúc khu vực,… trong các yếu tố này vị trí của thửa đất với hệ thống giao thông đóng vai trò đặc biệt quan trọng. Xét về khả năng đáp ứng nhu cầu trên của cơ sở dữ liệu địa chính, có thể khẳng định rằng đây là CSDL có khả năng đáp ứng tốt nhất. Các dữ liệu thông tin địa chính phục vụ xây dựng các vùng giá trị hay vùng các yếu tố ảnh hƣởng đến giá đất gồm hai phần: - Phần thông tin địa chính đã có sẵn trong CSDL này đƣợc thu thập và xây dựng khi thực hiện công tác xây dựng dữ liệu địa chính. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn/ 27 - Phần thông tin địa chính mở rộng thực hiện theo phƣơng thức mở rộng từng bƣớc theo nhu cầu phục vụ xây dựng các vùng giá trị hay vùng các yếu tố ảnh hƣởng đến giá đất. 1.3.4.3. Thông tin về hệ thống giao thông phục vụ xác định vùng giá đất và vùng giá trị đất đai Để đáp ứng đƣợc nhu cầu về thông tin đã nêu trên cần phải xây dựng chi tiết hệ thống giao thông trong bản đồ địa chính thành lớp thông tin chuyên đề riêng. Lớp thông tin này đƣợc chi tiết hoá, đóng khép các ngõ, phố theo đúng địa danh. Đây là nhiệm vụ quyết định cho quá trình xác định chính xác vùng giá trị, yếu tố dữ liệu quan trọng để xác định giá trị bất động sản. Công việc thiết lập dữ liệu thông tin về hệ thống giao thông: Hệ thống giao thông đã đƣợc đo vẽ và thể hiện trong quá trình thành lập bản đồ địa chính, để hệ thống này trở thành dữ liệu thông tin nền phục vụ quá trình phân tích tạo ra các thông tin tổng hợp và thông tin chiết xuất cho vụ xây dựng các vùng giá trị hay vùng các yếu tố ảnh hƣởng đến giá đất, hệ thống này cần đƣợc tổ chức và quản lý thành nội dung thông tin thành phần cơ bản của thông tin địa chính mở rộng và cần thực hiện các nội dung sau: - Cần phải xây dựng và cập nhật thông tin địa danh đƣờng phố. - Đối tƣợng thông tin không gian và thuộc tính cần đƣợc chuẩn hoá. - Quản lý đối tƣợng không gian cần đƣợc thiết lập theo đối tƣợng vùng từ hệ thống bản đồ địa chính; vùng phải đóng theo quy định của hệ thống địa danh đƣờng phố. - Có thể áp dụng mô hình quản lý đối tƣợng thông tin không gian dƣới dạng Arc, Line, hoặc Polyline kết hợp với các chỉ số liên kết để thể hiện thông tin thuộc tính. Tuy nhiên để theo chuẩn của VILIS dự án chuyển các thông tin đồ họạ về dạng SHAPFILE. - Thông tin cần phải đƣợc cập nhật thƣờng xuyên và thành lớp thông tin quản lý riêng. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn/ 28 1.4. Tổng quan về ứng dụng GIS vào xác định giá đất 1.4.1. Thế giới Kỹ thuật định giá theo CAMA phụ thuộc vào việc thu thập và phân tích dữ liệu có liên quan đƣợc phát triển dần theo thời gian. Trong lịch sử, việc áp dụng những kỹ thuật này đã diễn ra trong một môi trƣờng phi không gian. Theo quá trình phát triển, cuối cùng CAMA sử dụng GIS và các dữ liệu thị trƣờng hỗ trợ bất kỳ ƣớc tính giá trị. Tìm kiếm dữ liệu và các bộ sƣu tập có thể chứng minh tốn nhiều thời gian và tốn kém liên quan đến lệ phí tiềm năng thu nhập của một báo cáo định giá. GIS có thể tạo điều kiện, trong một bối cảnh không gian, lƣu trữ, thao tác và phân tích dữ liệu, trong một phần nhỏ của thời gian cần thiết trƣớc đó. Kỹ thuật hiện tại cho việc thẩm định khối lƣợng tài sản, và cho những dự đoán của giá trị tài sản dân cƣ, có thể đƣợc tăng cƣờng bằng cách sử dụng các dữ liệu khả năng xử lý của GIS. Hội nhập của một mô hình thẩm định khối lƣợng trong một GIS sẽ thêm giá trị cho quá trình định giá. - Australia, việc ứng dụng CAMA: Để đáp ứng cho yêu cầu của công tác định giá, các nhà định giá cần cung cấp nhiều thông tin và các thông tin phải luôn đƣợc cập nhật nhƣ các thông tin phân tích các giá bán, thống kê theo dõi tiền thuê nhà/bất động sản, tài chính về nhà và bất động sản, bản đồ, các chi phí về xây dựng, pháp luật hiện hành và mới ban hành..., nhiều thông tin các nhà chuyên môn định giá tự sƣu tầm, nhƣng nhiều thông tin phải lấy từ các nguồn thông tin từ Nhà nƣớc và các tổ chức. Sự phát triển của hệ thống thông tin đa chức năng tại Australia kết hợp với hệ thống thông tin mạng đƣợc pháp triển là các yêu cầu tất yếu với công tác định giá. Tại Australia, ngƣời ta sử dụng CSDL địa chính đa chức năng nhằm cung cấp thông tin đa mục tiêu cho công tác quản lý đất đai nói chung trong đó có công tác định giá. - Nhật Bản, việc ứng dụng CAMA để đánh giá giá trị của bất động sản theo tiêu chuẩn thẩm định về bất động sản của Bộ Đất đai, Cơ sở hạ tầng và Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn/ 29 Giao thông vận tải (MLIT). Giá bất động sản đƣợc hình thành nhƣ là kết quả của sự tƣơng tác của nhiều yếu tố, các yếu tố có xu hƣớng luôn luôn thay đổi. - Hoa Kỳ, việc ứng dụng CAMA theo hai giải pháp: (1) Mô hình hóa (phƣơng pháp Hedonic Methods (“Property Valuation Methods and Data in the United States” của Charles A. Calhoun); (2) ứng dụng CAMA với việc phát triển CSDL để xử lý bài toán giá đất ở nhiều Bang của Hoa Kỳ. - Thụy Điển: Nhằm đáp ứng đƣợc nhu cầu về công tác quản lý đất đai và bất động sản, trong đó có công tác định giá đất đặc biệt với khu vực đô thị, Thuy Điển đã sử dụng CSDL đa chức năng, các dữ liêu lƣu trữ trong ngân hàng dữ liệu. Cấu thành cơ bản của các dữ liệu này là bản đồ (các loại bản đồ địa chính, địa hình, chuyên đề, ảnh hàng không, viễn thám,...) và một số CSDL thành phần phục vụ quản lý đa mục tiêu. - NewZealand kỹ thuật định giá trị cho các nhóm thửa đất có cùng điều kiện đƣợc dựa trên việc tích hợp giữa Cơ sở dữ liệu kỹ thuật số địa chính (DCDB) và thông tin doanh số bán hàng của VALPAK. Việc xác định hệ thống các thửa đất cùng mục đích sử dụng đƣợc thông qua bởi Bộ Đo đạc, thông tin đất đai (DOSLI) và Định giá New Zealand (VNZ). - Trung Quốc, Ứng dụng GIS trong quản lý vĩ mô về giá đất đô thị Theo kết quả khảo sát, Trung Quốc đã phát triển hệ thống địa chính kỹ thuật số và hiện nay coi đây là các thông tin cơ bản tại khu vực đô thị của Trung Quốc. Trên cơ sở các dữ liệu này các đô thị của Trung Quốc đã khai thác và sử dụng triệt để thế mạnh của hệ thống thông tin địa chính số (CIS), sử dụng một cách toàn diện. Xây dựng dữ liệu số dựa trên các vùng định cấp và giá đất đô thị điều tra và nền dữ liệu CIC và xây dựng hệ thống thông tin giám sát biến động giá đất; xây dựng mô hình giám sát hệ thống, các giám sát năng động của giá đất đô thị và xây dựng các yêu cầu cơ bản cho việc thiết kế các phân hệ chức năng hệ thống và cơ cấu hệ thống xây dựng hạ tầng không gian Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn/ 30 của giá đất đô thị. Trên cơ sở đó thành lập trên giá đất trên mạng thông tin ở khu vực đô thị dựa trên công nghệ WebGIS - Các nƣớc Đông Nam Á nhƣ Malaixia, Thái Lan, Singapo, Indonesia ... đều có các tổ chức định giá bất động sản chuyên nghiệp, ngoài chức năng định giá bất động sản còn có nhiệm vụ đƣa ra thông tin về Land Value Zone (vùng giá trị) - các khu vực đất đai để từ đó các công ty bất động sản hoặc các nhà kinh doanh có thể làm căn cứ dự báo sự phát triển khác; trong đó mục đích định giá từng thửa đất và tính thuế đất là nhiệm vụ quan trọng nhất. 1.4.2. Việt Nam Các nghiên cứu của Bộ Tài Nguyên và Môi Trường Lý luận về việc xây dựng vùng giá trị đất đai trên cơ sở ứng dụng phƣơng pháp CAMA đã đƣợc đề cập và nghiên cứu theo định hƣớng của Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng từ năm 2008. Đề tài “ Nghiên cứu cơ sở khoa học và phương pháp xây dựng vùng giá trị đất đai” của Viên nghiên cứu Địa chính- Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng (sau này khi nghiêm thu chuyển thành Viện Khoa học Đo đạc và bản đồ) thực hiện bắt đầu khởi động từ năm 2007 và nghiệm thu vào đầu năm 2010. Đề tài đã giải quyết đƣợc những lý luận cơ bản về vùng giá trị đất đai, xây dựng các luận điểm khoa học về vùng giá đất, vùng giá trị đất đai, mối quan hệ giữa vùng giá đất, vùng giá trị đất đai trong định giá đất hàng loạt; giải quyết các vấn đề về xây dựng và đƣa ra quy trình và công nghệ xây dựng vùng giá trị đất đai đối với đất đô thị với giới hạn ở đất phi nông nghiệp. Nhƣ vậy có thể nói phƣơng pháp thành lập về vùng giá trị đất đai đối với đất đô thị và đã đƣợc xem xét khá kỹ. Các nghiên cứu ở các trường Đại Học có đào tạo ngành quản lý đất đai Đại Học Nông Lâm Thái Nguyên: Lý luận về việc xây dựng vùng giá trị đất đai trên cơ sở ứng dụng phƣơng pháp CAMA đã đƣợc Đại Học Nông Lâm Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn/ 31 Thái Nguyên đƣa vào nghiên cứu và giảng dạy; có nhiều luận văn thạc sỹ, các nghiên cứu sinh đi chuyên sâu và đã triển khai thực nghiệm ở một số địa phƣơng Ở Việt Nam các công trình nghiên cứu về bất động sản, về kinh tế đất, về định giá đất ... đã rất nhiều, Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng, Bộ Tài chính là những cơ quan quản lý nhà nƣớc có nhiệm vụ hƣớng dẫn và giải quyết các vấn đề liên quan đến quản lý đất đại, kinh tế đất và những hoạt động pháp lý liên quan đến giao dịch quyền sử dụng đất. Đã có nhiều văn bản pháp quy nhà nƣớc về hƣớng dẫn các địa phƣơng xây dựng khung giá đất, nhằm tạo công cụ quản lý nhà nƣớc về đất đai - Bất động sản .... tất cả các công cụ trên của nhà nƣớc hầu hết đều ở dạng văn bản hƣớng dẫn, trong khi đó việc xác định giá đất của các thửa đất ở từng vị trí cụ thể phải đòi hỏi các công cụ phải có chức năng định vị không gian hay nói cách khác là phải có công cụ chỉ đúng vị trí của thửa đất, khu đất để từ đó xác định các mối quan hệ giữa thửa đất với các điều kiện tự nhiên khác nhƣ: Độ dốc địa hình, tƣơng quan với đƣờng quốc lộ, với sông ngòi, với đƣờng sắt, với nguồn nƣớc, với các thành phố, trung tâm đô thị .... - Dự án "Thử nghiệm mô hình xây d " với mục tiêu: Xây dựng, thử nghiệm, lập bản đồ vùng giá trị đất. Từ bản đồ giá đất nhằm đề xuất tiêu chí xây dựng bản đồ giá đất; ứng dụng công nghệ thông tin để quản lý giá đất và hỗ trợ định giá đất. Hiện nay bản đồ vùng giá trị đất đang đƣợc Cục Kinh tế và phát triển quỹ đất- Tổng cục Quản lý đất đai đã thử nghiệm xây dựng bằng phƣơng pháp khoanh vẽ ngoài thực địa, điều tra mức độ các yếu tố ảnh hƣởng, bổ sung ranh giới vùng giá trị …trong thực tế những khu vực không có các giao dịch, không thể điều tra đƣợc giá của thị trƣờng, không có mẫu đại diện cho vùng giá trị đất. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn/ 32 1.5. Vấn đề nghiên cứu và ý nghĩa Việc nghiên cứu xây dựng CSDL địa chính số phục vụ quản lý đất đai tại thành phố Bắc Giang, kết hợp với việc mở rộng CSDL địa chính xây dựng vùng giá đất, vùng giá trị đất phục vụ định giá hàng hàng loạt thửa đất, xây dựng bảng giá đất cho thành phố không những có ý nghĩa thiết thực với Bắc Giang mà còn có ý nghĩa đóng góp chung vào phƣơng pháp định giá đất hàng loạt. Nó cho phép khảo cứu thực tế về khả năng ứng dụng phƣơng pháp định giá hàng loạt đất đất ở đô thị bằng việc kết hợp kỹ thuật CAMA với CSDL địa chính đáp ứng đƣợc yêu cầu xác định giá đất hàng loạt, tính giá đất đến từng thửa, tính thuế sử dụng đất. Kỹ thuật định giá hàng loạt các thửa đất dựa trên kỹ thuật máy tính (Phƣơng pháp CAMA) kết hợp với cơ sở dữ liệu địa chính cho phép ta không những giải quyết đƣợc việc định giá hàng loạt các thửa đất cho đất ở đô thị mà còn hỗ trợ trở lại một cách có cơ sở khoa học cho quá trình xây dựng bảng giá đất. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn/ 33 Chƣơng 2 ĐỐI TƢỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 2.1 Đối tƣợng, phạm vi, địa điểm nghiên cứu 2.1.1. Đối tượng nghiên cứu - Các loại giá đất, các quy phạm pháp luật liên quan trong giá đất - Một số các đối tƣợng khác có liên quan đến quản lý, sử dụng đất 2.1.2 Thời gian, địa điểm nghiên cứu - Thời gian nghiên cứu: Năm 2013-2014 - Địa điểm nghiên cứu: Nghiên cứu giới hạn tại Phƣờng Hoàng Văn Thụ, thành phố Bắc Giang. 2.2. Nội dung nghiên cứu - Cơ sở khoa học và tổng quan - Các nội dung chính: + Tình hình khu vực nghiên cứu phƣờng Hoàng Văn Thụ và TP Bắc Giang + Công tác quản lý đất đai và hiện trạng tƣ liệu phục vụ đề tài nghiên cứu + Xây dƣng cơ sở dữ liệu nền địa chính và các dữ liệu phục vụ định giá đất + Xây dựng vùng giá trị đất đai theo đƣờng phố + Xây dựng giá đất vị trí đƣờng phố theo các quy định hiện hành + Xây dựng giá đất thực tế vị trí theo đƣờng phố + Tính giá đất theo quy định và thực tế chi tiết đến từng thửa đất + Tƣơng quan giữa các vùng giá trị đất đai theo đƣờng phố 2.3. Phƣơng pháp nghiên cứu 2.3.1. Phương pháp điều tra, thu thập tài liệu, số liệu - Điều tra, thu thập các văn bản có liên quan tới công tác định giá đất, giá đất do UBND tỉnh Bắc Giang quy định; Số liệu tại các phòng ban chuyên môn nghiệp vụ, điều tra xã hội học giá QSD đất ở đô thị và các yếu tố ảnh hƣởng đến giá đất ở đô thị trên địa bàn thành phố Bắc Giang cũng nhƣ toàn bộ các thông tin có liên quan trong xây dựng và cập nhật thông tin trên BĐĐC Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn/ 34 và quá trình đăng ký đất đai. Đánh giá, phân tích và tổng hợp thông tin nhằm chỉ ra tính thiết yếu của từng loại thông tin, phân loại thông tin một cách hợp lý và logic. - Điều tra giá đất và các yếu tố ảnh hƣởng đến giá đất đến các cụm dân cƣ theo tuyến phố và vị trí đƣờng phố phục vụ xác định tƣơng quan giá đất khu vực nghiên cứu. 2.3.2. Phương pháp thống kê, phân tích, xử lý số liệu và tổng hợp số liệu - Phƣơng pháp thống kê: Tổng hợp, sắp xếp các số liệu theo thời gian các năm điều tra. - Phƣơng pháp phân tích: Phân tích ảnh hƣởng của các yếu tố đến giá quyền sử dụng đất đô thị tại thành phố Bắc Giang. 2.3.3. Ứng dụng công nghệ GIS trong, phân tích, xử lý số liệu và xây dựng vùng giá đất, vùng giá trị đất đai Các dữ liêu đƣợc tổng hợp, phân tích xử lý số liệu với sự trợ giúp của công nghệ GIS nhằn phân tích, xử lý số liệu và xây dựng vùng giá đất, vùng giá trị đất đai. Bao gồm các nội dung nhƣ sau: - Chuẩn hóa dữ liệu bản đồ trên Microstation. - Ứng dụng Famis chuyển DL chuẩn hóa dữ liệu bản đồ trên Microstation - Tổ chức cơ sở dữ liệu và phân tích dữ liệu. - Thiết lập dữ liệu hệ thống giao thông đƣờng phố. - Thiết lập vùng dân cƣ theo đƣờng phố trên CSDL. - Thiết lập vùng dân cƣ theo vị trí. - Thiết lập vùng giá đất và vùng giá trị đất đai. 2.3.4. Phương pháp chuyên gia Lấy ý kiến của các chuyên gia về các lĩnh vực giá sàn, giá trúng đấu giá và công tác đấu giá đất quyền sử dụng đất. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn/ 35 Chƣơng 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 3.1. Điều kiện tự nhiên kinh tế xã hội thành phố Bắc Giang 3.1.1. Điều kiện tự nhiên 3.1.1.1. Vị trí địa lý Thực hiện Nghị quyết số 36/NQ-CP của Chính phủ ngày 27 tháng 9 năm 2010 về vệc điều chỉnh địa giới hành chính huyện Lạng Giang, huyện Yên Dũng để mở rộng địa giới hành chính thành phố Bắc Giang, tỉnh Bắc Giang với tổng diện tích tự nhiên 6.677,36 ha, bao gồm 07 phƣờng và 9 xã. Thành phố Bắc Giang nằm ở tọa độ địa lý từ 21015’ đến 21019’ vĩ độ Bắc và từ 106008’ đến 106014’ kinh độ Đông. Thành phố Bắc Giang tiếp giáp nhƣ sau: Phía Bắc giáp huyện Tân Yên; phía Đông giáp huyện Lạng Giang; phía Nam giáp huyện Yên Dũng; phía Tây giáp huyện Việt Yên. Hình 3.1. Vị trí phường Hoàng Văn Thụ trong Thành Phố Bắc Giang. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn/ 36 Phƣờng Hoàng Văn Thụ nằm ở khu trung tâm của thành phố Bắc Giang. Phƣờng Hoàng Văn Thụ có các phía tiếp giáp nhƣ sau: Phía Bắc giáp phƣờng Ngô Quyền; phía Đông giáp xã Dĩnh Kế; phía Nam giáp phƣờng Lê Lợi; phía Tây giáp phƣờng Trần Phú. Thành phố Bắc Giang là đô thị tỉnh lỵ, trung tâm chính trị - kinh tế văn hóa của tỉnh và là đô thị hạt nhân trong hệ thống các đô thị của tỉnh, có vị trí thuận lợi về giao thông (đƣờng bộ, đƣờng sắt, đƣờng thuỷ), cách thủ đô Hà Nội 50km theo quốc lộ 1A và đƣờng sắt Hà Nội - Lạng Sơn lên cửa khẩu Quốc tế Đồng Đăng chạy qua, nơi giao lƣu buôn bán sầm uất hiện nay, là vị trí thuận lợi khi thực hiện chiến lƣợc 2 hành lang, 1 vành đai kinh tế của Chính phủ trong việc hợp tác kinh tế với Trung Quốc; Đặc biệt hành lang kinh tế Nam Ninh (Trung Quốc) - Lạng Sơn - Hà Nội - Hải Phòng đi vào hoạt động để phát triển sản xuất hàng hoá và giao lƣu kinh tế trong tỉnh, trong nƣớc và quốc tế. Tuyến đƣờng sắt Hà Nội – Lạng Sơn đi qua thành phố Bắc Giang với tổng chiều dài khoảng 9,8km. Đƣờng sông có sông Thƣơng chảy qua với chiều dài 10km, cac phƣơng tiện tàu thuyền vừa và nhỏ đi lại dễ dàng, đây là những điều kiện thuận lợi để phát triển kinh tế - xã hội của thành phố và giao lƣu với các huyện trong và ngoài tỉnh. Thành phố nằm trong vùng khí hậu nhiệt đới gió mùa, hàng năm có 4 mùa: Xuân, Hạ, Thu, Đông. Mùa xuân và mùa Thu là hai mùa chuyển tiếp có khí hậu ôn hòa; mùa Hạ nóng ẩm, mƣa nhiều; mùa Đông lạnh giá, mƣa ít. Một số nét đặc trƣng về khí hậu: - Nhiệt độ trung bình năm 24,3 0 C, cao nhất 26,90 C (tháng 4 đến tháng 10), thấp nhất là 20,50 C (từ tháng 11 đến tháng 3 sang năm). - Lƣợng mƣa trung bình năm 1.518 mm (thuộc khu vực có lƣợng mƣa trung bình trong vùng), lƣợng mƣa tập trung vào các tháng 6,7,8,9,10 chiếm Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn/ 37 đến 80% lƣợng mƣa cả năm (có những trận mƣa lớn 100 – 200 mm), lƣợng mƣa ít nhất vào tháng 12 và tháng 01 năm sau. - Nắng: Thành phố nằm trong khu vực có bức xạ trung bình so với vùng khí hậu nhiệt đới. Tổng số giờ nắng trung bình cả năm 1730 giờ. - Độ ẩm không khí: Độ ẩm không khí trung bình 81%, cao nhất 86% vào tháng 4 và thấp nhất 76% vào tháng 12. - Chế độ gió, bão: Thành phố nằm trong khu vực chịu ảnh hƣởng của gió mùa, ít khi chịu ảnh hƣởng trực tiếp của bão, nhƣng thỉnh thoảng có những trận mƣa lớn do nằm trong dải hội tụ nhiệt đới. Hƣớng gió chủ đạo là gió Đông và Đông Bắc (từ tháng 11-3 năm sau), mùa hạ gió chủ đạo là gió Đông Nam (từ tháng 4 -10). Tốc độ gió mạnh nhất 34 m/s. Bão thƣờng xuất hiện vào tháng 7, 8, 9 gây mƣa to gió lớn.. Nhìn chung, thành phố Bắc Giang có điều kiện khí hậu, thời tiết tƣơng đối thuận lợi cho việc phát triển sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, du lịch và đời sống sinh hoạt của nhân dân. 3.1.1.2. Thủy văn Phƣờng Hoàng Văn Thụ và thành Phố Bắc Giang chịu ảnh hƣởng trực tiếp của chế độ thủy văn sông Thƣơng (bắt nguồn từ Na Pa đến Na Phƣớc bản Thí, tỉnh Lạng Sơn) có chiều dài 157 km, đoạn chảy qua thành phố dài khoảng 07 km, chiều rộng trung bình từ 140 - 150 mét. Tốc độ dòng chảy trung bình khoảng 1,5 mét/giây, lòng sông có độ dốc nhỏ, nƣớc chảy điều hòa, lƣu lƣợng nƣớc hàng năm 2,5 tỷ m3. Ngoài ra, còn có ngòi Xƣơng Giang, ngòi Chi Ly, ngòi Đa Mai và nhiều hồ, ao nhỏ có chức năng điều tiết nƣớc cho sản xuất và sinh hoạt. Tuy nhiên do địa hình thấp hơn mực nƣớc sông Thƣơng vào mùa lũ và dung tích của các ao, hồ nhỏ nên khi có mƣa lớn, tập trung khả năng tiêu thoát nƣớc kém, gây ngập úng cho các khu vực thấp, trũng. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn/ 38 3.1.2. Các nguồn tài nguyên 3.1.2.1. Tài nguyên đất Kết quả nghiên cứu cho thấy căn cứ vào nguồn gốc phát sinh đƣợc chia thành 2 nhóm chính sau: - Nhóm đất địa thành do quá trình phong hóa tại chỗ của đá mẹ tạo nên. - Nhóm đất thủy thành do quá trình bồi tụ phù sa của các sông, ngòi tạo thành. Căn cứ vào tính chất nông hóa thổ nhƣỡng, tài nguyên đất của thành phố đƣợc phân ra làm 6 loại chính nhƣ sau: 1. Đất phù sa úng nƣớc (Pj): Có 774 ha, chiếm 23,09% diện tích tự nhiên, phân bố nhiều ở Thọ Xƣơng, Dĩnh Kế, Song Mai, Đa Mai. Loại đất này thƣờng bị ngập, úng cục bộ hoặc chịu ảnh hƣởng của nƣớc ngầm nông. Thành phần cơ giới từ thịt nhẹ đến thịt nặng. Độ dày tầng đất lớn hơn 100 cm, hàm lƣợng các chất dinh dƣỡng từ trung bình đến khá. 2. Đất phù sa Gley (Pg): Có 106 ha, chiếm 4,97% diện tích tự nhiên, phân bố tập trung ở Song Mai và Xƣơng Giang. Đất có thành phần cơ giới thịt trung bình, độ dày tầng đất lớn hơn 100 cm, độ dầy tầng canh tác từ 10 – 25 cm, hàm lƣợng các chất dinh dƣỡng từ trung bình đến trung bình khá. Phần lớn diện tích đất này đang trồng lúa – lúa màu. 3. Đất phù sa có tầng loang lổ đỏ vàng (Pf): Có 428 ha, chiếm 13,28% diện tích tự nhiên, phân bố tập trung ở phƣờng, xã: Song Mai, Đa Mai và Mỹ Độ. Đất có thành phần cơ giới thịt trung bình, độ dày tầng đất phổ biến 60 – 100 cm, độ dày tầng canh tác 15 – 40 cm. Loại đất này đang trồng 2 vụ lúa hoặc 2 vụ lúa 1 vụ màu. 4. Đất phù sa không đƣợc bồi: Có 497 ha, chiếm 15,43% diện tích tự nhiên, phân bố ở phƣờng, xã: Thọ Xƣơng, Xƣơng Giang và Dĩnh Kế. Đất có thành phần cơ giới từ thịt nhẹ đến trung bình, độ dày tầng đất lớn hơn 100 cm, độ dày tầng canh tác 10 - 45 cm, thích hợp cho trồng lúa và trồng màu. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn/ 39 5. Đất Pheralitic biến đổi và xói mòn trơ sỏi đá: Có diện tích 395 ha, chiếm 12,26% diện tích tự nhiên, phân bố tập trung ở xã Song Mai, tầng đất mỏng, độ phì kém, bạc màu, cần đƣợc đầu tƣ cải tạo. 6. Đất bạc màu trên phù sa cổ: Là loại đất lớn nhất của thị xã có diện tích 905,19 ha, chiếm 28,10% diện tích tự nhiên, phân bố ở hầu hết các xã, phƣờng. Đất này tuy nghèo đạm, lân và mùn song giàu Kali, tơi, xốp và thoát nƣớc tốt, thích hợp cho các loại cây khoai tây, khoai lang, cà rốt, đậu đỗ, lạc, rau, thuốc lá… 3.1.2.2. Tài nguyên nước Tài nguyên nƣớc của thành phố gồm nguồn nƣớc mặt và nguồn nƣớc ngầm: - Nguồn nƣớc mặt: Chủ yếu đƣợc khai thác sử dụng từ các sông, ngòi, ao, hồ có trên địa bàn, trong đó sông Thƣơng là nguồn cung cấp nƣớc chính cho sản xuất và sinh hoạt của nhân dân. Theo kết quả khảo sát tại các điểm trên sông Thƣơng về phía thƣợng nguồn của thành phố và thƣợng lƣu miệng xả của Công ty hoá chất phân đạm Hà Bắc cho thấy nguồn nƣớc chƣa có dấu hiệu bị ô nhiễm, do vậy có thể khai thác, cung cấp cho sản xuất và sinh hoạt sau khi đã đƣợc xử lý làm sạch. Một số chỉ tiêu về nƣớc sông Thƣơng: Qmax = 985 m3/s, Qmin = 3,5 m3/s, Hmax = 7,85 m, Hmax = 0,05 m3/s. pH = 6,8 - 8,36. Độ cứng 2,130N - 8,260N. Độ đục 38 - 160. Các chỉ tiêu khác nhƣ Fe ++, Mn+v.v... đều nằm trong giới hạn cho phép của tiêu chuẩn vệ sinh cấp nƣớc sinh hoạt. Ngoài ra, thành phố còn có mạng lƣới ao, hồ, ngòi nhỏ khá dày đặc, đây là nguồn cung cấp, dự trữ nƣớc khi mực nƣớc sông Thƣơng xuống thấp, đặc biệt vào mùa khô. Ngoài ra lƣợng nƣớc mƣa hàng năm cũng là nguồn cung cấp, bổ sung nƣớc ngọt quan trọng cho sản xuất và cho sinh hoạt của nhân dân. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn/ 40 - Nguồn nƣớc ngầm: Theo kết quả điều tra của Tổng cục Địa chất, trong khu vực thành phố có 2 giếng khoan mạch sâu: + Giếng 808 bên phía Nam sông Thƣơng cách trung tâm thành phố 2 km về phía Nam với các thông số sau: Q = 2,71 l/s, S = 2,95 m, B = 100,17 m. + Giếng 809 cách ngã ba Kế 1 km với các thông số sau: Q = 0,51 l/s, S = 21,47 m, H = 97,40 m. Theo kết luận sơ bộ của Tổng cục Địa chất thì tầng chứa nƣớc ngầm của thành phố nghèo, khả năng cung cấp nƣớc cho sinh hoạt và sản xuất chỉ đạt đƣợc ở mức thấp. Năm 1998 Viện Thiết kế Bộ Quốc phòng đã thăm dò 3 giếng khoan: + Giếng G1 có các thông số: Q = 3,8 l/s, H tĩnh= 4,8 m, Hđộng= 4,6 m, độ sâu giếng H = 40 m. + Giếng G2 có các thông số: Q = 2,1 l/s, H tĩnh= 8 m, Hđộng= 10,5 m, độ sâu giếng H = 30 m. - Giếng G3 có các thông số: Q = 4 l/s, H = 40 m. Tổng lƣu lƣợng của cả 3 giếng là 800 m3/ngày đêm. Nhìn chung, nguồn nƣớc ngầm của thành phố có chất lƣợng tƣơng đối tốt, chƣa bị ô nhiễm nhƣng lƣu lƣợng nhỏ khả năng cung cấp nƣớc hạn chế. 3.1.2.3. Tài nguyên rừng Theo kết quả thống kê đất đai năm 2014, diện tích đất lâm nghiệp của thành phố có 212,08 ha (rừng trồng sản xuất), tập trung chủ yếu ở xã Song Mai, xã Đồng Sơn và phƣờng Thọ Xƣơng. 3.1.2.4. Tài nguyên khoáng sản Kết quả điều tra đến nay cho thấy trên địa bàn Thành phố Bắc Giang không có tài nguyên khoáng sản nào ngoài cát, sỏi, … ở lòng sông Thƣơng với trữ lƣợng hạn chế. Nhìn chung, tài nguyên của thành phố nghèo cả về chủng loại và trữ lƣợng. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn/ 41 3.1.2.5. Tài nguyên du lịch Tài nguyên du lịch trên địa bàn thành phố có: 02 điểm du lịch tự nhiên và 50 tài nguyên du lịch nhân văn - đều đã đƣợc khai thác, song có quy mô nhỏ. - Tài nguyên du lịch tự nhiên: + Hạ tầng 2 bờ đê Sông Thƣơng thuộc địa bàn 06 phƣờng, xã: Lê Lợi, Trần Phú, Thọ Xƣơng, Mỹ Độ, Đa Mai và Song Mai; + Điểm du lịch Quảng Phúc thuộc xã Song Mai. Do đang trong giai đoạn đầu tƣ và chuẩn bị đầu tƣ nên chƣa chƣa thu hút đƣợc khách du lịch. - Tài nguyên du lịch nhân văn: Nhìn chung, tài nguyên du lịch khá phong phú, trong đó chiếm phần lớn là di tích lịch sử, văn hoá; một số Tài nguyên du lịch thu hút nhiều khách đến thăm quan là: Chùa Kế, nghè Cả (xã Dĩnh Kế); chùa Thành, đình Thành, lễ hội kỷ niệm chiến thắng Chi Lăng Xƣơng Giang (xã Xƣơng Giang); chùa Hồng Phúc (phƣờng Trần Nguyên Hãn); chùa Dền (phƣờng Lê Lợi). Một số lễ hội và làng nghề truyền thống (Bún Đa Mai, Bánh Đa Kế) đƣợc duy trì thƣờng xuyên, có ý nghĩa dân gian và kinh tế đang từng bƣớc hấp dẫn du khách. Tài nguyên du lịch nhân văn cấp độ nhỏ, diện tích hẹp, giá trị không cao, khả năng thu hút khách du lịch còn thấp. 3.1.3. Thực trạng phát triển Kinh tế - xã hội Thực hiện Nghị quyết Đại hội Đảng các cấp, thành phố Bắc Giang luôn duy trì tốc độ tăng trƣởng khá; cơ cấu kinh tế chuyển dịch theo hƣớng tích cực. Với lợi thế về vị trí địa lý, đầu mối giao thông liên vùng, trong những năm qua hoạt động thƣơng mại - dịch vụ thành phố Bắc Giang liên tục phát triển, tiếp cận với nền kinh tế thị trƣờng và thu hút nhiều thành phần kinh tế tham gia. Tốc độ tăng trƣởng bình quân đạt 15,5%; tổng mức lƣu chuyển hàng hóa và doanh thu dịch vụ năm 2013 đạt 9.153 tỷ đồng. Các loại hình thƣơng mại - dịch vụ ngoài quốc doanh không ngừng tăng. Hoạt động Tài chính - Ngân hàng và một số ngành dịch vụ: Giao thông - Vận tải, Bƣu chính Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn/ 42 - Viễn thông, các dịch vụ phục vụ phát triển Công nghiệp - TTCN, Nông nghiệp... ngày càng phát triển, đáp ứng nhu cầu của nhân dân. Cơ sơ hạ tầng thƣơng mại, dịch vụ đƣợc quan tâm đầu tƣ; đã xây dựng, đƣa vào sử dụng 01 chợ trung tâm (chợ Thƣơng) và 05 chợ khu vực (chợ Kế, chợ Hà Vị, chợ Đa Mai, chợ Tiền Môn và chợ Quán Thành) với tổng vốn đầu tƣ hàng trăm tỷ đồng. Các công trình điểm vui chơi, trung tâm thƣơng mại, siêu thị, trụ sở ngân hàng... đƣợc đầu tƣ xây dựng mới, tạo bộ mặt đô thị khang trang và nếp sống văn minh thƣơng mại của ngƣời dân thành phố. Sản xuất CN-TTCN tiếp tục phát triển, tốc độ tăng trƣởng bình quân đạt 16,05%. Trong sản xuất nông nghiệp tiếp tục có sự chuyển dịch mạnh về cơ cấu cây trồng, vật nuôi, tăng giá trị sản xuất trên đơn vị diện tích. Công tác quản lý và chỉnh trang đô thị, xây dựng cơ sở hạ tầng phục vụ dân sinh có chuyển biến tích cực; hạ tầng đô thị đƣợc quan tâm đầu tƣ Lĩnh vực văn hóa - xã hội luôn đƣợc quan tâm. Sự nghiệp giáo dục đào tạo đƣợc chú trọng theo phƣơng châm 3 hoá (xã hội hoá, chuẩn hoá, hiện đại hoá), tỷ lệ phòng học kiên cố đạt 91,2%, có 42/52 trƣờng chuẩn Quốc gia (đạt 73%), 16/16 phƣờng, xã đều có trung tâm học tập cộng đồng, chất lƣợng giáo dục luôn duy trì vị trí tốp đầu của tỉnh. Công tác đào tạo, dạy nghề đƣợc quan tâm và có nhiều chuyển biến; tỷ lệ lao động qua đào tạo năm 2013 đạt 36,1%. Hiện trên địa bàn thành phố có 8 ngành đào tạo học nghề với 15 trƣờng Trung học chuyên nghiệp; trung tâm hƣớng nghiệp, dạy nghề; giáo dục thƣờng xuyên và cao đẳng... mỗi năm có hơn 16.000 học sinh, sinh viên đƣợc đào tạo. Mạng lƣới y tế ngày đƣợc mở rộng với hệ thống các Bệnh viện, trạm chuyên khoa tuyến tỉnh, hệ thống y tế cơ sở đƣợc chuẩn hóa đáp ứng tốt nhu cầu chăm sóc sức khoẻ cho nhân dân. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn/ 43 Phong trào toàn dân đoàn kết xây dựng đời sống văn hoá đạt đƣợc nhiều kết quả tích cực, thực hiện nếp sống văn minh đô thị của ngƣời dân có chuyển biến, thiết chế văn hóa đƣợc củng cố tăng cƣờng. Công tác cải cách hành chính đƣợc chú trọng thực hiện, nhất là cải cách thủ tục hành chính nhằm tạo mọi điều kiện thuận lợi nhất cho tổ chức, doanh nghiệp và nhân dân. 3.2. Công tác quản lý đất đai và hiện trạng tư liệu phục vụ đề tài nghiên cứu 3.2.1. Công tác quản lý đất đai 3.2.1.1. Công tác khảo sát, đo đạc, đánh giá, phân hạng đất; lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng sử dụng đất và bản đồ quy hoạch sử dụng đất Thành phố Bắc Giang là một thành phố trực thuộc tỉnh có 16 phƣờng, xã. Giai đoạn 1998 - 2000 đƣợc sự quan tâm của các cấp, các ngành các phƣờng, xã trên địa bàn đã đƣợc đo đạc Bản đồ địa chính chính quy. Do điều kiện phát triển đô thị, tốc độ đô thị hóa diễn ra nhanh, Bản đồ địa chính đƣợc đo vẽ đã có nhiều thay đổi do vậy năm 2009-2010, UBND thành phố đã tiến hành đo đạc chỉnh lý lại Bản đồ địa chính của các phƣờng, xã; công tác quy hoạch đƣợc quan tâm lập Bản đồ quy hoạch chi tiết đầy đủ nhằm phục vụ công tác quản lý, tạo lập đƣợc cơ sở dữ liệu đất đai, công cụ quản lý khoa học, giúp việc sử dụng đất đƣợc chặt chẽ và thuận lợi hơn, phù hợp với tình hình thực tế của địa phƣơng trong thời kỳ đổi mới. Những thuận lợi, khó khăn, vướng mắc: a) Thuận lợi: Có hệ thống văn bản thực hiện khá đồng bộ; đƣợc Tỉnh uỷ, HĐND, UBND tỉnh quan tâm chỉ đạo thực hiện, có nghị quyết chuyên đề của HĐND tỉnh (NQ số 14/2008/NQ-HĐND) tháo gỡ vƣớng mắc về kinh phí cho thực hiện công tác quản lý đất đai. Thành phố đã quan tâm đầu tƣ và chỉ đạo thực hiện nghiêm túc tạo điều kiện cho công tác quản lý đất đai ngày càng có đầy đủ dữ liệu, công tác quản lý thuận lợi, đi vào nề nếp và chặt chẽ hơn . Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn/ 44 b) Khó khăn: Tuy công tác đo vẽ bản đồ, công tác lập bản đồ quy hoạch đƣợc triển khai thực hiện cơ bản, đầy đủ. Song, do quá trình phát triển đô thị đất đai trên địa bàn thành phố có nhiều biến động, thay đổi, công tác quản lý còn chƣa cập nhật chỉnh lý kịp thời; số liệu của các tài liệu không thống nhất với nhau; việc đo đạc cũng không đảm bảo chính xác, mỗi kỳ đo khác nhau; chất lƣợng còn hạn chế, không theo kịp với sự biến động. c) Nguyên nhân: Công tác khảo sát, lập Bản đồ địa chính, Bản đồ hiện trạng và Bản đồ quy hoạch gặp nhiều khó khăn do quá trình triển khai lập Bản đồ khi khảo sát nhu cầu sử dụng các loại đất chƣa sát với nhu cầu thực tế; nhiều khu đất đã có Quyết định thu hồi, chuyển mục đích sử dụng đất và giao đất cho hộ gia đình cá nhân sử dụng nhƣng chƣa đƣợc sử dụng vào mục đích đƣợc giao, dẫn đến, quá trình lập Bản đồ sai mục đích sử dụng. 3.2.1.2. Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất Kết quả đạt được: Trên cơ sở Luật Đất đai năm 2003, UBND thành phố đã lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất chung toàn thành phố đến năm 2010 và đƣợc UBND tỉnh phê duyệt làm cơ sở cho quá trình thực hiện công tác quản lý đất đai. Năm 2006, UBND thành phố đã triển khai lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của 3 xã (Song Mai, Đa Mai, Xƣơng Giang) đến năm 2016; năm 2008, UBND thành phố đã triển khai lập điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đến năm 2016 đối với xã Song Mai để thuận lợi cho công tác quản lý, sử dụng đất của địa phƣơng trong giai đoạn phát triển đô thi hóa hiện nay. Năm 2008-2009, UBND thành phố Bắc Giang đã thuê đơn vị tƣ vấn lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đến năm 2017 của 08 phƣờng, xã còn lại trên địa bàn (xã Dĩnh Kế và các phƣờng: Ngô Quyền, Trần Phú, Hoàng Văn Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn/ 45 Thụ, Trần Nguyên Hãn, Mỹ Độ, Lê Lợi, Thọ Xƣơng) và đƣợc UBND tỉnh phê duyệt theo quy định. Hiện nay, UBND thành phố đã và đang triển khai công tác lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất thành phố Bắc Giang giai đoạn 2011-2020 (sau khi đã mở rộng thêm 05 xã của huyện Yên Dũng và huyện Lạng Giang) theo chỉ đạo của UBND tỉnh Bắc Giang. Những thuận lợi, khó khăn, vướng mắc: a) Thuận lợi: Trên cơ sở tất cả các phƣờng, xã trên địa bàn đã đƣợc đo đạc Bản đồ địa chính chính quy, Bản đồ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất nên việc triển khai rất thuận lợi và cơ bản thực hiện theo đúng quy trình, trình tự thủ tục lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. b) Khó khăn, hạn chế: Quá trình lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất chƣa đáp ứng đƣợc yêu cầu, chƣa dự báo đƣợc sát với nhu cầu sử dụng đất của nhân dân và các tổ chức có nhu cầu sử dụng các loại đất. Thực hiện quy hoạch đang là vấn đề khó khăn bởi quy hoạch thƣờng xuyên bị điều chỉnh. Hiện tƣợng có xã quy hoạch làm trƣớc, có xã làm sau đến lúc “khớp” quy hoạch lại trên một quy hoạch chung thì vênh số liệu; chất lƣợng quy hoạch sử dụng đất hạn chế, chƣa lƣờng hết những phát sinh về nhu cầu sử dụng đất; còn nhiều loại quy hoạch trên một địa bàn, trùng lắp và không đồng bộ với nhau về số liệu khi so sánh. c) Nguyên nhân: Nguyên nhân của những hạn chế trên là do công tác điều tra thu thập thông tin và quá trình dự báo nhu cầu sử dụng đất khi lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất chƣa sát với nhu cầu thực tế trong giai đoạn phát triển của đô thị. Mặt khác, do công tác quản lý đất đai giữa các ngành chƣa thống nhất với nhau; các ngành đều có quy hoạch phát triển và sử dụng đất riêng, dẫn đến, sự chồng chéo giữa quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch chuyên ngành khác. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn/ 46 3.2.1.3. Công tác giao, cho thuê, thu hồi đất và chuyển mục đích sử dụng đất a) Kết quả đạt được: - Từ năm 2003 đến năm nay, tổng số các dự án giao đất, cho thuê đất, thu hồi, chuyển mục đích sử dụng đất để cho hộ gia đình, cá nhân và các tổ chức thuê đất và thực hiện các dự án trên địa bàn thành phố có tổng diện tích là 5.514.077,71 m2, trong đó bao gồm: + 20 dự án xây dựng các khu dân cƣ với tổng diện tích 1.552.298,1 m2; bao gồm: diện tích đất ở chia lô là 55,5 ha để giao đất tái định cƣ và giao tiêu chí là 18,3 ha, tƣơng đƣơng với 2.345 lô; + 254 trƣờng hợp thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân và các tổ chức thuê đất với tổng diện tích 3.961.779.61 m2 (thẩm quyền của tỉnh là 243 trƣờng hợp (Tổ chức đƣợc giao đất, cho thuê đất) với diện tích 3.864.169,61 m2 và 11 trƣờng hợp (hộ gia đình, cá nhân) UBND thành phố thực hiện thu hồi, chuyển mục đích sử dụng và cho thuê đất với diện tích là 97.610 m2). - Đối với đất công ích do phƣờng, xã quản lý: Tất cả diện tích đất công ích do UBND các phƣờng, xã quản lý đều lập hợp đồng cho hộ gia đình, cá nhân, tổ chức thuê để sản xuất hoặc nuôi trồng thủy sản có thời hạn từ 3 đến 5 năm. - Công tác đấu giá quyền sử dụng đất: Từ năm 2003 đến nay, UBND tỉnh, UBND thành phố đã tổ chức đấu giá trên 10 phiên với tổng diện tích đất phân lô đấu giá khoảng 25,2 ha với 2.903 lô. Tất cả các phiên đấu giá quyền sử dụng đất đều diễn ra thành công, các lô đất đấu giá đều có giá trúng cao hơn giá khởi điểm trung bình từ 30% 50%. Cá biệt có những lô đất giá trúng đấu giá cao gấp 3 lần giá khởi điểm (lô số 15 đƣờng Lê Lợi giá khởi điểm 1,1 tỷ - trúng đấu giá 3,5 tỷ). b) Những thuận lợi, khó khăn, vướng mắc: -Thuận lợi: Trong thời gian qua công tác giao đất, cho thuê đất trên địa bàn thành phố cơ bản diễn ra thuận lợi dựa trên cơ sở Luật Đất đai và các văn Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn/ 47 bản hƣớng dẫn thi hành và các văn bản cụ thể hóa việc thực hiện các trình tự, thủ tục căn cứ vào hƣớng dẫn cụ thể của UBND tỉnh. - Khó khăn: mặc dù công tác giao đất, cho thuê đất trên địa bàn thành phố gặp nhiều thuận lợi nhƣng cũng không nằm ngoài tình hình chung của cả nƣớc cũng nhƣ của tỉnh Bắc Giang vẫn gặp những khó khăn, quy định của Luật Đất đai và các Nghị định quy định trong việc giao đất, cho thuê đất có sự chồng chéo và khó thực hiện. Công tác GPMB còn khó khăn, nhiều dự án phải kéo dài hoặc phải ra hạn thời gian thực hiện dự án nhiều lần, ảnh hƣởng đến kết quả, hiệu quả đầu tƣ của Nhà nƣớc và doanh nghiệp. - Nguyên nhân: Do chính sách: Chính sách về đất đai của nƣớc ta không ổn định, thƣờng xuyên thay đổi khó áp dụng; đất trong cùng một dự án áp dụng nhiều chính sách; còn hiện tƣợng ngƣời chấp hành tốt thì thiệt, ngƣời không chấp hành tốt thì lợi; giá đất bồi thƣờng còn thấp , chƣa đáp ứng đƣợc nguyện vọng của ngƣời dân; Một bộ phận ngƣời dân cố tình đi ngƣợc với chính sách hoặc đòi hỏi quyền lợi ngoài chính sách... đó là những hạn chế, nguyên nhân đến việc giao đất, thu hồi đất còn chậm và kéo dài. Do tổ chức thực hiện: Quá trình tổ chức thực hiện đòi hỏi nhiều thủ tục giấy tờ gây khó khăn trong công tác hoàn thiện hồ sơ, dẫn đến, thời gian kéo dài ảnh hƣởng đến tiến độ thực hiện các dự án. Nhận thức của nhiều chủ đầu tƣ trong thực hiện dự án còn hạn chế hoặc chƣa thông hiểu chính sách pháp luật, những quy định, yêu cầu bắt buộc của thủ tục hồ sơ. 3.2.1.4. Tình hình thu hồi, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Công tác thu hồi đất: UBND thành phố đã chỉ đạo Hội đồng BT GPMB (nay là Trung tâm phát triển quỹ đất) thực hiện BT GPMB 198 dự án, trong đó có một số dự án trọng điểm nhƣ: Công viên trung tâm, Tiểu khu dân cƣ quanh Công viên trung tâm, Khu dân cƣ số 2, số 3, Cống Ngóc - Bến xe, Cầu Đƣờng bộ mới, Đƣờng Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn/ 48 vành đai khu Đông Bắc, Đƣờng vào Nghĩa trang nhân dân thành phố... - Tổng diện tích phải thu hồi 284,2ha; Trong đó: Diện tích đất nông nghiệp 274,1ha; Diện tích đất ở 4,1ha; Diện tích đất khác khoảng 6,0ha. Công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư: Tổng số kinh phí bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ khoảng 336,98 tỷ đồng; Số hộ dân bị ảnh hƣởng 11.779 hộ; Những thuận lợi, khó khăn, vướng mắc: - Thuận lợi: + Tỉnh uỷ quan tâm lãnh đạo, UBND tỉnh thƣờng xuyên chỉ đạo sát sao các dự án trên địa bàn, kịp thời tháo gỡ những khó khăn, vƣớng mắc để thực hiện tiếp công tác BTGPMB; + Chủ tịch UBND tỉnh cho thực hiện hỗ trợ đất tiêu chí 1.500m2/lô cho các hộ nông dân có đất nông nghiệp Nhà nƣớc thu hồi thực hiện dự án, nhân dân phấn khởi vì đƣợc hỗ trợ giảm 50% tiền sử dụng đất, yên tâm sau khi thu hồi đất đƣợc chuyển đổi nghề nghiệp trên phần diện tích đất ở và kinh doanh dịch vụ đƣợc giao theo chủ trƣơng của tỉnh; + Chính sách ban hành các thời kỳ đƣợc cụ thể bằng các quy định về bồi thƣờng đất ở và tái định cƣ, nhƣ: Khu dân cƣ mới số 1, Cầu đƣờng bộ, Đồng Mang cá, Đƣờng Nguyễn Thị Lƣu II và Quyết định phê duyệt phƣơng án Tổng thể các dự án: Khu dân cƣ mới số 2, Cống Ngóc - Bến Xe, Nhà máy Đạm mở rộng, Bệnh viện đa khoa thành phố...; + Thành uỷ quan tâm chỉ đạo, MTTQ và đoàn thể nhân dân tham gia công tác tuyên truyền, vận động ở cơ sở đối với các hộ dân về chính sách BTGPMB; - Những tồn tại, khó khăn, vướng mắc: + Việc quản lý đất đai những năm trƣớc đây còn rất lỏng lẻo, hồ sơ lƣu trữ thất lạc, bộ máy quản lý, cán bộ địa chính thƣờng xuyên thay đổi; việc cấp Giấy chứng nhận QSD đất, chỉnh lý biến động chƣa kịp thời, nhất là những khu Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn/ 49 vực có quy hoạch chuẩn bị dự án; đặc biệt là tồn tại của việc thực hiện Nghị định số 203/HĐBT của chính phủ về giải phóng hành lang ATGT (nhƣ trong thực hiện dự án đƣờng Lê Lợi); + Việc xác định giá đất ở hằng năm giai đoạn trƣớc còn chƣa sát với giá thị trƣờng, chƣa mạnh dạn điều chỉnh giá đất ở để kịp thời điều chỉnh giá đất bồi thƣờng và giá đất tái định cƣ cho tƣơng xứng . + Công tác chuẩn bị cho thực hiện BTGPMB của dự án chƣa đƣợc chuẩn bị chu đáo về đất ở tái định cƣ, vƣớng mắc về bồi thƣờng, hỗ trợ ... Do vậy, khi thực hiện kéo dài thời gian GPMB do chƣa có khu tái định cƣ. + Việc thực hiện chuyển nhƣợng đất của một số doanh nghiệp trên địa bàn có mức giá cao hơn quy định của chính sách BTGPMB Nhà nƣớc ban hành (theo thỏa thuận) gây khó khăn cho các dự án của Nhà nƣớc trên địa bàn (nhƣ xã Dĩnh Kế, phƣờng Thọ Xƣơng, vì mức bồi thƣờng thấp hơn của doanh nghiệp); + Về bồi thƣờng theo diện tích đo đạc thực tế đối với hộ có diện đất thiếu so với Giấy CNQSD đất còn chƣa có cơ chế xử lý, gây bức xúc trong dân; + Về hỗ trợ đào tạo nghề theo định xuất còn bức xúc trong dân khi hộ thu hồi đất chƣa đủ 70% diện tích của định xuất, gây khó khăn cho BTGPMB; - Nguyên nhân: + Công tác quản lý đất đai của địa phƣơng chƣa có hệ thống, cán bộ địa chính phải kiêm nhiệm nhiều việc và thƣờng xuyên thay đổi; khi thực hiện BTGPMB không có hồ sơ xem xét xác nhận về đất cho hộ, ảnh hƣởng đến tiến độ BTGPMB; + Không có kế hoạch bố trí kinh phí BTGPMB cho các dự án, phải chờ cân đối từ nguồn thu tiền sử dụng đất của dự án Khu dân cƣ mới số 1 và một số dự án khác trên địa bàn; + Thời gian thực hiện BTGPMB kéo dài do tồn tại của công tác quản lý đất đai ở địa phƣơng, giá đất sau khi có hạ tầng thay đổi lớn so với trƣớc khi Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn/ 50 thực hiện BTGPMB gây bức xúc trong dân; một số chủ đầu tƣ chƣa tập trung chỉ đạo làm công tác chuẩn bị đầu tƣ nhất là tiểu dự án tái định cƣ của dự án; + Chính sách BTGPMB giữa dự án Nhà nƣớc và của Doanh nghiệp trên địa bàn còn bất cập; + Hộ dân thắc mắc diện đất thiếu so với Giấy CNQSD đất, đã nộp thuế những năm trƣớc đây, nay không đƣợc bồi thƣờng, hỗ trợ gây khó khăn cho công tác BTGPMB do chƣa có cơ chế xử lý; + Khi hộ dân có diện tích thu hồi chƣa đủ 70% diện tích của định xuất để đƣợc hỗ trợ đào tạo nghề theo định xuất thì rất bức xúc, gây khó khăn cho BTGPMB nhƣ không ký hồ sơ BT, không nhận tiền ...; + Một số hộ dân còn chây ỳ trong thực hiện bồi thƣờng, đòi bồi thƣờng giá cao sát với giá thị trƣờng, hỗ trợ đất nông nghiệp xen kẽ trong khu dân cƣ, đất vƣờn ao liền kề với đất ở trong khu dân cƣ (20% mức giá đất ở) 3.2.1.5. Công tác đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất a) Kết quả đạt được: Đây là một trong những nhiệm vụ quan trọng, luôn đƣợc UBND thành phố quan tâm chỉ đạo phòng chuyên môn (phòng TNMT, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất) chủ động, tích cực tham mƣu cho UBND thành phố những văn bản liên quan đến công tác quản lý đất đai và giải quyết thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai trên địa bàn thành phố. Thực hiện tốt công tác cấp GCN QSD đất, đăng ký QSD đất cho hộ gia đình và cá nhân, giai đoạn từ khi Luật Đất đai 2003 có hiệu lực đến nay, UBND thành phố đã cấp mới trên 10.000 GCN QSD và cấp đổi trên 6.000 GCN QSD đất cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn. Thủ tục nhanh gọn, thời gian đƣợc rút ngắn hơn so với luật định, tạo mọi điều kiện cho công dân, đảm bảo công khai, minh bạch, đúng quy định . b) Những khó khăn, vướng mắc: Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn/ 51 Hiện nay, trên địa bàn thành phố Bắc Giang chƣa thực hiện xong đƣợc việc cấp GCN QSD đất ở lần đầu, do còn vƣớng mắc về một số vấn đề sau: Việc áp dụng hạn mức đất ở còn nhiều vấn đề phải nghiên cứu, song riêng áp dụng cho trƣờng hợp không có giấy tờ theo quy định (ở nông thôn trong phƣờng) hoặc xã mới lên phƣờng còn nhiều vƣớng mắc; vị trí quy định loại đất ở; giấy tờ theo quy định tại Điều 50 Luật Đất đai (giấy tờ hợp lệ cũ nhƣng không có loại đất, hoặc đƣợc chia thừa kế, chuyển nhƣợng, tặng cho nhƣng lại chƣa có nhà ở...). Những trƣờng hợp công nhận QSD đất ở khu tập thể cũ nhƣng phải lập quy hoạch phân lô lại cho hợp lý thì áp dụng công nhận hay giao đất? - chƣa có quy định rõ ràng, cụ thể. Việc xác định vị trí đất để chuyển thông tin địa chính; xử lý thửa đất đƣợc giao không đúng thẩm quyền trƣớc ngày 01/7/2004 khi chƣa xây dựng nhà ở ( Nếu xác định theo hiện trạng thì những thửa đất này chƣa xây dựng nhà vì thế chƣa sử dụng vào mục đích đất ở nên không cấp GCN QSD đất ở đƣợc, bởi theo quy định tại khoản 1 điều 16 Nghị định 84 thì thửa đất chỉ đƣợc cấp GCN QSD đất ở và không phải nộp tiền sử dụng đất khi đáp ứng một trong những yếu tố là đã sử dụng ổn định. Tuy nhiên, tại khoản 2 điều 14 Luật Đất đai 2003 có quy định việc xác định loại đất trên thực địa căn cứ theo quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền (Biên bản giao đất của thôn, của UBND cấp xã trƣớc đây có nội dung giao đất để ở thì có đƣợc coi là hợp pháp không và có thể làm căn cứ để cấp GCN QSD đất ở cho công dân và không thu tiền sử dụng đất đƣợc hay không?). Việc xác định thửa đất sử dụng vào mục đích ở ổn định đối với những trƣờng hợp đã mua bán, chuyển nhƣợng; Việc xác nhận về nguồn gốc đất, thời điểm sử dụng đất... của Chủ tịch UBND phƣơng xã, khi bỏ Hội đồng đăng ký đất ở xã chƣa phải là phƣơng pháp tối ƣu, còn nhiều sơ hở, tồn tại. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn/ 52 3.2.1.6. Công tác thống kê, kiểm kê đất đai UBND thành phố đã chỉ đạo Phòng TNMT, UBND các phƣờng, xã tiến hành kiểm kê đất đai hàng năm và tổng kiểm kê đất đai 5 năm. Đến nay, đã hoàn thành tốt công tác thống kê đất đai hàng năm, công tác kiểm kê đất đai 5 năm và công tác xây dựng Bản đồ hiện trạng sử dụng đất của thành phố trong năm 2005 và năm 2010, đảm bảo chất lƣợng và tiến độ thời gian theo quy định. Góp phần quan trọng trong việc hoạch định chính sách về quản lý, quy hoạch, sử dụng đất trong hiện tại và tƣơng lai trên địa bàn thành phố Bắc Giang. Tuy nhiên, số liệu kiểm kê, thống kê còn nhiều sai sót chƣa phản ánh chính xác. 3.2.1.7. Công tác quản lý tài chính về đất đai a) Kết quả đạt được Nhìn chung công tác quản lý và sử dụng nguồn thu ngân sách nhà nƣớc từ đất: tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, các loại thuế, tiền thu từ việc xử phạt vi phạm pháp luật đất đai; tiền bồi thƣờng cho Nhà nƣớc khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất đai; các loại phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai thực hiện theo đúng quy định. Tiền sử dụng đất, UBND thành phố (sau khi đấu giá đất, giao đất) đƣợc UBND tỉnh điều tiết lại từ 10-15% số thu tiền sử dụng đất và đƣợc điều tiết lại 20 % để phục vụ công tác quản lý đất đai. Trên thực tế quy định của tỉnh còn chung chung, nếu số tiền điều tiết từ 10- 15 % số thu tiền sử dụng đất (theo NQ số 14/2008/NQ-HĐND) đối với thành phố Bắc Giang thì thoả đáng, nhƣng nếu chi 10-15 % của số đƣợc điều tiết thì hoàn toàn không đáp ứng đƣợc yêu cầu. b)Những thuận lợi, khó khăn, vướng mắc: Với phần kinh phí điều tiết 20 % của 10-15% số thu tiền sử dụng đất để phục vụ công tác quản lý, sử dụng đất trên địa bàn thành phố Bắc Giang nhƣ hiện nay là không đáp ứng đƣợc nhu cầu đầu tƣ phục vụ công tác quản lý Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn/ 53 đất đai. Chƣa có nguồn quỹ tài chính để thực hiện việc tạo quỹ đất tái định cƣ khi GPMB hoặc giải quyết những tình huống về thiên tai bão lụt. c) Nguyên nhân: Do cơ chế chính sách thực hiện việc điều tiết tiền thu từ đất đai chƣa hợp lý, kịp thời. 3.2.1.8. Công tác quản lý và phát triển thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản a) Kết quả đạt được: Công tác quản lý về đất đai đối với sự phát triển của thị trƣờng BĐS, thực tế cho thấy ở thành phố Bắc Giang thị trƣờng BĐS chủ yếu là thị trƣờng quyền sử dụng đất và đang giữ vai trò quyết định đến sự phát triển của thị trƣờng bất động sản và chiếm tỷ trọng lớn. Quỹ phát triển đất ở ngày càng phát triển, gia tăng cả số lƣợng các dự án và chất lƣợng đƣợc nâng lên. Tuy nhiên, hiện nay công tác quản lý thị trƣờng bất động sản trên thành phố vẫn là hình thức thông qua đấu giá quyền sử dụng đất. Còn việc mua bán diễn ra trên thị trƣờng bị trôi nổi không quản lý đƣợc (mặc dù Luật Kinh doanh bất động sản đã có hiệu lực thi hành), các đối tƣợng kinh doanh buôn bán bất động sản chƣa đƣợc quản lý chặt chẽ, các đối tƣợng khách hàng tự phát, tự liên hệ với nhau hoặc thông qua môi giới, không có chứng chỉ hành nghề. Chƣa tổng kết, đánh giá những kết quả đạt đƣợc trong công tác quản lý và phát triển thị trƣờng quyền sử dụng đất trong thị trƣờng bất động sản. b) Những thuận lợi, khó khăn, vướng mắc: Hiện nay, Luật Kinh doanh bất động sản đã có hiệu lực thi hành nhƣng trên địa bàn vẫn chƣa quản lý thị trƣờng bất động sản. c) Nguyên nhân: Các đối tƣợng tham gia vào thị trƣờng BĐS chủ yếu theo hình thức nhỏ (mua bán trao tay) không có chứng chỉ môi giới hành nghề buôn bán bất động sản. UBND thành phố đề nghị UBND tỉnh, các ngành chức năng của tỉnh hƣớng dẫn cụ thể về công tác quản lý thị trƣờng bất động sản và các chế tài áp Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn/ 54 dụng đối với các đối tƣợng tham gia buôn bán bất động sản để thành phố có hình thức quản lý và phát triển thị trƣờng bất động sản phát triển đúng theo Luật Kinh doanh bất động sản. 3.2.1.9. Công tác thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các quy định của pháp luật về đất đai và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai a) Kết quả đạt được: Thành phố đã tiến hành thanh tra, kiểm tra 18 cuộc (Thanh tra đã thực hiện xong 14 cuộc, đang thực hiện 01 cuộc và Công an 03 cuộc), trong đó: Đã kiến nghị xử lý số diện tích 98.577,1m2 (Đất nông nghiệp do thôn bán đất, giao thầu đất trái quy định, lấn chiếm sử dụng vào mục đích cá nhân, bồi thƣờng GPMB: 96.582,6m2; Đất ở sai phạm trong quá trình cấp GCN QSD đất: 1.994,5 m2) Kết quả đã thực hiện: 96.582,6m2 (thu hồi do thôn bán trái quy định: 400,0m2; thu trả hộ dân: 104,0m2; làm thủ tục hợp thức hoá: 95,9m2, tổ chức giao thầu, đấu thầu 95.928,7m2). Đang thực hiện: 1.994,5m2; Chuyển 17 hồ sơ cấp GCN QSD đất có sai phạm, gây thất thu ngân sách Nhà nƣớc sang cơ quan Công an thành phố để điều tra làm rõ hành vi vi phạm. Kiến nghị xử lý 42 cá nhân, 28 đơn vị, 06 tập thể phƣờng, xã và 04 tập thể thôn có sai phạm trong công tác QLĐĐ, tài chính ngân sách, quản lý đầu tƣ xây dựng. b)Những thuận lợi, khó khăn, vướng mắc: + Thuận lợi: Đƣợc sự quan tâm của Thành ủy, HĐND - UBND thành phố đã chỉ đạo các phòng, ngành, đơn vị của thành phố luôn quan tâm chú trọng công tác thanh tra, kiểm tra công tác quản lý sử dụng đất của các tổ chức, hộ gia đình cá nhân và kịp thời chấn chỉnh, xử lý những hành vi vi phạm. + Khó khăn vướng mắc: Thành phố đang trên đà phát triển tốc độ đô thị hóa diễn ra nhanh đa số các trƣờng hợp vi phạm trong công tác sử dụng đất là các hộ gia đình, cá nhân Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn/ 55 lợi dụng những ngày lễ, ngày nghỉ để lấn chiếm đất đai, tự ý chuyển mục đích sử dụng đất không xin phép...rất khó khăn trong việc ngăn chặn từ đầu ở cơ sở. Thực hiện một số kết luận thanh tra, kết luận có hiệu lực pháp luật còn khó khăn, nhất là thu hồi giấy CNQSD đất, thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất. c) Nguyên nhân: Công tác quản lý của các cấp chính quyền còn buông lỏng, nhất là ở cấp cơ sở, sự phối hợp của các ngành chƣa chặt chẽ; giải quyết những vấn đề tồn tại về đất đai còn thiếu chính sách cụ thể, dẫn đến xử lý, giải quyết còn lúng túng. Mặt khác, do lịch sử để lại có nhiều trƣờng hợp hộ gia đình, cá nhân đƣợc giao đất (giao trái thẩm quyền) trƣớc năm 2004 nhƣng đến nay các hộ vẫn chƣa sử dụng vào mục đích đất ở, hiện trạng vẫn là ao hoặc ruộng. Một số trƣờng hợp do vƣớng mắc về nghĩa vụ tài chính, giữa giá cũ, giá mới (giai đoạn 2004- 2005) không thực hiện, dẫn đến không nhận giấy CNQSD đất. 3.2.2. Hiện trạng sử dụng đất tại Phường Hoàng Văn Thụ Tại địa bàn Phƣờng Hoàng Văn Thụ, tổng diện tích đất tự nhiên là 151,72 ha. Diện tích các loại đất đƣợc thể hiện tại bảng sau: Bảng 3.1. Cơ cấu diện tích đất tự nhiên phƣờng Hoàng Văn Thụ Số thứ tự Loại đất 1 Đất nông nghiệp 2 Đất phi nông nghiệp 3 Đất chƣa sử dụng Diện tích (ha) Tỉ lệ (%) 3,04 2,0 148,68 98 0 0 151,72 100 Tổng diện tích đất tự nhiên Nhìn chung trên địa bàn phƣờng Hoàng Văn Thụ công tác quản lý nhà nƣớc về đất đai đƣợc thực hiện tốt. Trên địa bàn toàn phƣờng chủ yếu hiện nay là đất phi nông nghiệp (chiếm tỉ lệ 98,0 % diện tích đất tự nhiên). Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn/ 56 Diện tích đất nông nghiệp của phƣờng hiện nay là phần đất nuôi trồng thủy sản (chiếm 2,0 % diện tích đất tự nhiên). Trên địa bàn phƣờng không còn đất chƣa sử dụng. 3.2.3. Tình hình tư liệu bản đồ Phường Hoàng Văn Thụ Nhƣ đã trình bầy trong công tác quản lý đất đai nói chung, bản đồ địa chính đƣợc UBND thành phố cho phép tiến hành đo đạc chỉnh lý lại trên địa bàn 16 phƣờng, xã. Kế hoạch xây dựng đo đạc đƣợc tiến hành năm 2009 -2010. Tuy nhiên tại địa bàn phƣờng Hoàng Văn Thụ công tác đo đạc chỉnh lý bản đồ đƣợc hoàn thiện và nghiệm thu vào năm 2012. Bản đồ địa chính đƣợc đo đạc cập nhật chỉnh lý biến động ở tỷ lệ 1/500. Trong hệ tọa độ VN-2000. Trên địa bàn phƣờng gồm 33 mảnh bản đồ tỷ lệ 1/500. Các bản dồ đã đƣợc chuẩn hóa lƣu trữ dƣới dạng*.DGN. Đánh giá về tƣ liệu bản đồ địa chính tại phƣờng Hoàng Văn Thụ thỏa mãn các điều kiện thực hiện đề tài. 3.3. Xây dựng cơ sở dữ liệu nền địa chính và các dữ liệu phục vụ định giá đất (thử nghiệm tại thành phố Bắc Giang, tỉnh Bắc Giang) Để xây dựng vùng giá đất và giá trị đất đai cần sử dụng bản đồ địa chính là dữ liệu nền cơ bản, đƣợc thực hiện với các nội dung sau: Bƣớc đầu tiên là thực hiện việc xây dựng cơ sở nền dữ liệu địa chính. Với các dữ liệu của khu vực thực nghiệm phƣờng Hoàng Văn Thụ gồm 33 mảnh bản đồ tỷ lệ 1/500. Các mảnh bản đồ đã đƣợc lƣu trữ dƣới dạng*.DGN. Trong trƣờng hợp này xem xét dữ liệu để quyết định giải pháp xây dựng CSDL nền địa chính. Nếu các mảnh bản đồ đã đƣợc lƣu trữ dƣới dạng*.DGN. chƣa đƣa vào các thuộc tính về thửa đất trên bản đồ thì việc chuyển vào cơ sở nền dữ liệu địa chính áp dụng quy trình sơ đồ hình 3.2 đƣa hệ thống dữ liệu bản đồ số địa chính vào cơ sở dữ liệu Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn/ 57 Sơ đồ giải pháp xây dựng CSDL nền địa chính: Hình 3.2. Sơ đồ giải pháp xây dựng CSDL nền địa chính. Trong thực tế khu vực thực nghiệm phƣờng Hoàng Văn Thụ các mảnh bản đồ đã đƣợc thiết lập các dữ liệu thuộc tính dạng text. Do vậy việc chuyển dữ liệu vào cơ sở dữ liệu nền địa chính sẽ sử dụng chức năng của phần mềm Farmit. (chuyển dữ liệu từ *.DGN về *.shap file) 3.3.1. Kết quả xây dựng cơ sở dữ liệu nền địa chính Sau khi đã chuyển dữ liệu về *.shap file, ta sử dụng chức năng tạo CSDL trong Arc_catalog trong Arc_Gis để thiết lập dữ liệu gốc cho nền địa chính. Ở bƣớc này cần thiết lập các cấu trúc dữ liệu (các trƣờng thuộc tính) cho các đối tƣợng liên quan; sau đó chuyển các các dữ liệu trung gian dạng *.shap file đã chuẩn bị vào dữ liệu gốc nền địa chính. Cơ sở dữ liệu nền địa chính sẽ thể hiện tất cả các loại đất trên địa bàn. Tại địa bàn phƣờng Hoàng Văn Thụ có tất cả 21 mã loại đất. Kết quả này đƣợc thể hiện tại hình 3.3. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn/ 58 Hình 3.3. Kết quả xây dựng cơ sở dữ liệu nền địa chính phường Hoàng Văn Thụ 3.3.2. Xây dựng hệ thống giao thông Xây dựng các dữ liệu về giao thông đƣờng phố và hệ thống địa danh đƣờng phố với nội dung rà soát, đóng điểm đầu và điểm cuối các ngõ, gán các thuộc tính địa danh từ đó làm cơ sở để xây dựng các vùng dân cƣ theo đƣờng phố. Ý nghĩa của việc xây dựng dữ liệu về giao thông đƣờng phố và hệ thống địa danh đƣờng phố với đóng điểm đầu và điểm cuối các ngõ là phục vụ cho việc xác định các vùng dân theo đƣờng phố thƣộc đƣờng phố nào (đặc biệt với khu dân cƣ vùng giáp ranh). Hệ thống giao thông đƣợc xây dựng trên cơ sở dữ liệu nền địa chính. Kết quả của việc xây dựng hệ thống giao thông đƣợc thể hiện tại hình 3.4. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn/ 59 Hình 3.4. Kết quả xây dựng hệ thống giao thông phường Hoàng Văn Thụ 3.3.3. Xây dựng vùng dân cƣ theo hệ thống giao thông Trên cơ sở các dữ liệu địa chính, các dữ liệu về hệ thống giao thông, xây dựng các vùng dân cƣ theo tuyến phố, chúng ta tiến hành xây dựng các vùng dân cƣ theo hệ thống giao thông. Trên cơ sở của việc xây dựng hệ thống giao thông, chúng ta tiến hành thực hiện xây dựng các vùng dân cƣ theo hệ thống giao thông đã đƣợc thiết lập ở trên. Trên địa bàn thành phố Bắc Giang nói chung và phƣờng Hoàng Văn Thụ nói riêng có nhiều loại đƣờng và vùng dân cƣ khác nhau. Mỗi một vùng dân cƣ có các đặc trƣng riêng. 3.3.3.1. Kết quả xây dựng vùng dân cư theo hệ thống giao thông đường Võ Thị Sáu (phường Hoàng Văn Thụ) Tại đƣờng Võ Thị Sáu, sau khi xây dựng xong hệ thống giao thông, tiến hành xây dựng vùng dân cƣ trên hệ thống giao thông đó. Kết quả đƣợc thể hiện tại hình 3.5. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn/ 60 Hình 3.5. KQXD vùng dân cư theo hệ thống giao thông đường Võ Thị Sáu 3.3.3.2. Kết quả xây dựng vùng dân cư theo hệ thống giao thông đường Nguyễn Văn Cừ (phường Hoàng Văn Thụ) Cũng giống nhƣ đƣờng Võ Thị Sáu, đƣờng Nguyễn Văn Cừ đƣợc xây dựng vùng dân cƣ trên cơ sở xây dựng hệ thống giao thông ở trên. Kết quả xây đƣợc thể hiện tại hình 3.6. Hình 3.6. KQXD vùng dân cư theo hệ thống đường giao thông đường Nguyễn Văn Cừ Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn/ 61 3.3.3.3. Kết quả xây dựng vùng dân cư theo hệ thống giao thông phường Hoàng Văn Thụ Trên cơ sở xây dựng các vùng dân cƣ theo các tuyến đƣờng giao thông ở trên, chúng ta tiến hành xây dựng vùng dân cƣ theo hệ thống giao thông cho cả phƣờng Hoàng Văn Thụ, thành phố Bắc Giang. Kết quả vùng dân cƣ theo hệ thống giao thông phƣờng Hoàng Văn Thụ đƣợc thể hiện tại hình 3.7. Trên địa bàn phƣờng có 12 tên đƣờng là: 1. Hoàng Văn Thụ; 2. Huyền Quang; 3. Hùng Vƣơng; 4. Hồ Công Dự; 5. Lê Lai; 6. Nguyên Hồng; 7. Nguyễn Du; 8.Nguyễn Văn Cừ; 9. Nguyễn Đình Tuân; 10. Võ Thị Sáu; 11. Xƣơng Giang; 12.Đặng Thị Nho Hình 3.7. Kết quả xây dựng vùng dân cư theo hệ thống đường giao thông phường Hoàng Văn Thụ Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn/ 62 Trên đây là kết quả xây dựng vùng dân cƣ theo hệ thống giao thông của cả phƣờng Hoàng Văn Thụ. Trên địa bàn phƣờng có 12 tên đƣờng giao thông. Do vậy có 12 vùng dân cƣ theo hệ thống giao thông đƣợc thể hiện. 3.4. Xây dựng vùng giá trị theo vị trí Phƣờng Hoàng Văn Thụ, thành phố Bắc Gang, tỉnh Bắc Giang Ở mỗi đô thị nói chung, ở mỗi đƣờng phố nói riêng, có nhiều loại vị trí khác nhau. Trên cơ sở vùng dân cƣ theo đƣờng phố ở trên, chúng ta tiếp tục phân các vùng dân cƣ theo các vị trí của đƣờng phố. 3.4.1. Xây dựng vùng giá trị chi tiết đường Võ Thị Sáu Tại vị trí vùng dân cƣ đƣờng Võ Thị Sáu, vùng dân cƣ chi tiết đƣợc chia làm 02 vị trí (vị trí 1 và vị trí 3). Vùng dân cƣ chi tiết theo vị trí đƣờng Võ Thị Sáu (phƣờng Hoàng Văn Thụ) đƣợc thể hiện tại hình 3.8. Hình 3.8. Kết quả vùng giá trị chi tiết đường Võ Thị Sáu. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn/ 63 3.4.2. Xây dựng vùng giá trị chi tiết đường Nguyễn Văn Cừ Cũng giống nhƣ đƣờng Võ Thị Sáu, vùng dân cƣ đƣờng Nguyễn Văn Cừ đƣợc phân chi tiết theo các vị trí khác nhau. Vùng dân cƣ chi tiết đƣờng Nguyễn Văn Cừ đƣợc phân chia thành 03 vị trí (vị trí 1, vị trí 2 và vị trí 3). Kết quả xây dựng vùng dân cƣ chi tiết theo vị trí đƣờng Nguyễn Văn Cừ đƣợc thể hiện tại hình 3.9. Hình 3.9. Kết quả vùng giá trị chi tiết đường Nguyễn Văn Cừ. Tƣơng tự nhƣ đƣờng Nguyễn Văn cừ và Võ Thị Sáu, vùng giá trị chi tiết của các đƣờng còn lại cũng đƣợc thành lập theo các vị trí tƣơng ứng. Tổng hợp vùng giá trị chi tiết các loại đƣờng này ta sẽ đƣợc kết quả vùng giá trị chi tiết của cả phƣờng Hoàng Văn Thụ. Vùng giá trị chi tiết của Phƣờng Hoàng Văn Thụ sẽ là cơ sở để thành lập vùng giá đất chi tiết hàng năm. 3.5. Kết quả xây dựng giá đất và giá đất theo các quy định hiện hành 3.5.1. Kết quả xây dựng vùng giá đất theo các quy định hiện hành đường Võ Thị Sáu, phường Hoàng Văn Thụ Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn/ 64 Tại quyết định số 703/QĐ-UBND ngày 26/12/2013 của UBND tỉnh Bắc Giang về việc ban hành bảng giá đất năm 2014 áp dụng trên địa bàn tỉnh Bắc Giang thì đƣờng Võ Thị Sáu có 03 vị trí khác nhau. Do vậy khi tiến hành xây dựng vùng giá đất theo quy định, chúng ta đƣợc kết quả của 03 vị trí khác nhau (Vị trí 1; vị trí 2 và vị trí 3). Kết quả xây dựng vùng giá đất theo các quy định hiện hành đƣờng Võ Thị Sáu đƣợc thể hiện tại hình 3.10. Hình 3.10. Kết quả xây dựng vùng giá đất theo các quy định hiện hành đường Võ Thị Sáu (phường Hoàng Văn Thụ) Tƣơng tự nhƣ đƣờng Võ Thị Sáu, vùng giá đất theo các quy định hiện hành của các đƣờng còn lại cũng đƣợc thành lập theo các vị trí tƣơng ứng. Tổng hợp vùng giá đất theo quy định hiện hành các loại đƣờng này ta sẽ đƣợc kết quả vùng giá trị theo các quy định hiện hành của cả phƣờng Hoàng Văn Thụ. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn/ 65 3.5.2. Kết quả xây dựng giá đất theo các quy định hiện hành đường Nguyễn Văn Cừ, phường Hoàng Văn Thụ Trên cơ sở xây dựng vùng giá đất ở trên, tiến hành xây dựng giá đất tại các đƣờng phố khác nhau. Tại đƣờng Nguyễn Văn Cừ (phƣờng Hoàng Văn Thụ) theo quy định tại quyết định số 703/QĐ-UBND ngày 26/12/2013 của UBND tỉnh Bắc Giang về việc ban hành bảng giá đất năm 2014 áp dụng trên địa bàn tỉnh Bắc Giang có 04 giá đất khác nhau (giá đất vị trí 1 là 11.000.000đ; vị trí 2 là 10.000.000đ; vị trí 3 là 5.000.000đ và vị trí 4 là 3.000.000đ.) Kết quả xây dựng giá đất theo các quy định hiện hành đƣờng Nguyễn Văn Cừ (phƣờng Hoàng Văn Thụ) đƣợc thể hiện tại hình 3.11. Hình 3.11. Kết quả xây dựng giá đất theo các quy định hiện hành đƣờng Nguyễn Văn Cừ (phƣờng Hoàng Văn Thụ) Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn/ 66 3.5.3. Kết quả xây dựng giá đất theo các quy định hiện hành phường Hoàng Văn Thụ Trên cơ sở xây dựng giá đất theo các quy định hiện hành của các tuyến đƣờng phố ở trên, chúng ta xây dựng vùng giá đất theo các quy định hiện hành của cả phƣờng Hoàng Văn Thụ. Việc xây dựng giá đất khu vực theo giá đất của tỉnh giúp chúng ta có các nhìn tổng thể, khái quát và cố thể so sánh dễ dàng, đảm bảo các khu đất có giá phù hợp. Kết quả của việc xây dựng giá đất theo các quy định hiện hành phƣờng Hoàng Văn Thụ là 14 giá đất khác nhau tùy theo vị trí cụ thể. Kết quả đƣợc thể hiện tại hình 3.12. Hình 3.12. Kết quả xây dựng giá đất theo các quy định hiện hành phường Hoàng Văn Thụ 3.6. Kết quả xây dựng giá đất thực tế theo vị trí đƣờng phố Tại đường Nguyễn Văn Cừ Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn/ 67 Trên cơ sở giá đất theo các quy định hiện hành, tiến hành xây dựng giá đất thực tế theo vị trí bằng biện pháp là gán các giá trị điều tra theo thực tế của khu đất để xây dựng giá đất thực tế theo vị trí. Tại đƣờng Nguyễn Văn Cừ (Đoạn từ đƣờng Lê Lợi đến đƣờng Huyền Quang) sau khi tổng hợp phiếu điều tra thì đoạn đƣờng này có 03 giá đất điều tra thực tế. Kết quả điều tra đƣợc thể hiện tại bảng 3.2. Bảng 3.2. Giá đất điều tra thực tế theo vị trí đƣờng phố đƣờng Nguyễn Văn Cừ (Đoạn từ đƣờng Lê Lợi đến đƣờng Huyền Quang) Đƣờng Nguyễn Văn Cừ Đoạn từ đƣờng Lê Lợi đến đƣờng Huyền Quang VT 1 VT2 VT3 17,500.0 7,500.0 4,000.0 Bằng việc gán các giá trị điều tra theo thực tế của khu đất đã điều tra ở đƣờng Nguyễn Văn Cừ (Đoạn từ đƣờng Lê Lợi đến đƣờng Huyền Quang) vào cơ sở dữ liệu đã xây dựng, chúng ta sẽ có kết quả giá đất cụ thể của đoạn đƣờng trên. Kết quả này đƣợc thể hiện tại hình 3.13. Hình 3.13. Kết quả xây dựng giá đất thực tế đường Nguyễn Văn Cừ (phường Hoàng Văn Thụ). Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn/ 68 3.7. Tính giá đất chi tiết theo quy định và chi tiết theo thực tế đến từng thửa đất đƣờng Nguyễn Văn Cừ, phƣờng Hoàng Văn Thụ 3.7.1. Giá đất chi tiết theo quy định đến từng thửa đất đường Nguyễn Văn Cừ, phường Hoàng Văn Thụ Theo quy định hiện hành của tỉnh Bắc Giang tại quyết định số 703/QĐUBND ngày 26/12/2013 về việc ban hành bảng giá đất trên địa bàn tỉnh Bắc Giang thì đƣờng Nguyễn Văn Cừ đƣợc chia làm 02 đoạn. Mỗi đoạn đƣờng có các vị trí và giá khác nhau. Ở đây chúng ta đi tính giá đất chi tiết đến thửa đất theo giá quy định ở trên tại Đoạn từ đƣờng Lê Lợi đến đƣờng Huyền Quang, tại vị trí 1 của đoạn này có giá 10.000.000đ. Kết quả giá đất chi tiết theo quy định đến từng thửa đất đƣờng Nguyễn Văn Cừ đƣợc thể hiện tại hình 3.14. Hình 3.14. Kết quả giá đất chi tiết theo quy định đến từng thửa đất đường Nguyễn Văn Cừ 3.7.2. Giá đất chi tiết theo thực tế đến từng thửa đất đường Nguyễn Văn Cừ Tại vị trí đƣờng Nguyễn Văn Cừ (Đoạn từ đƣờng Lê Lợi đến đƣờng Huyền Quang) thì giá đất thực tế điều tra ngoài thực địa đƣợc thể hiện tại bảng 3.2 ở trên. Trên cơ sở gán các giá đất điều tra trên thực địa vào cơ sở dữ liệu đã xây dựng, chúng ta có kết quả giá đất chi tiết theo thực tế đến từng Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn/ 69 thửa đất. Giá đất theo quy định (QĐ 703/QĐ-UBND ngày 26/12/2013 của UBND tỉnh Bắc Giang) ở vị trí thửa đất tƣơng ứng với hình số 3.14 là 10.000.000đ. Giá đất điều tra của thửa đất này trên thực địa là 17.500.000đ. Kết quả giá đất chi tiết theo thực tế đến từng thửa đất (đƣờng Nguyễn Văn Cừ) đƣợc thể hiện tại hình 3.15. Hình 3.15. Kết quả giá đất chi tiết theo thực tế đến từng thửa đất đường Nguyễn Văn Cừ 3.7.3. Phân tích so sánh kết quả Nhƣ chúng ta nhìn thấy kết quả tại mục 3.6.1 (thể hiện tại hình 3.14) và mục 3.6.2 (thể hiện tại hình 3.15): Tại cùng một vị trí thửa đất trên đƣờng Nguyễn Văn Cừ, bằng 02 cách thức tính giá đất chi tiết khác nhau thì có kết quả khác nhau. Cụ thể: Tại kết quả mục 3.6.1 (thể hiện tại hình 3.14): Giá đất chi tiết của thửa đất này theo quy định của UBND tỉnh Bắc Giang là 10.000.000đ. Tại kết quả mục 3.6.2 (thể hiện tại hình 3.15): Giá đất chi tiết của thửa đất này theo thực tế điều tra là 17.500.000đ. Giữa 02 cách thức và kết quả này có sự chênh lệch khá lớn. Giá đất theo quy định chỉ bằng 57,1 % giá đất theo thực tế. Nhƣ vậy theo cách tính thứ nhất giá đất theo quy định tại QĐ số 703/QĐ-UBND ngày 26/12/2013 của UBND tỉnh Bắc Giang chƣa phù hợp Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn/ 70 với giá đất trên thị trƣờng. Theo cách tính thứ hai thì giá đất phù hợp với thực tế điều tra ngoài thực địa nên nó đảm bảo giá đất trên thị trƣờng. 3.8. Xác định tƣơng quan giữa các vùng theo đƣờng phố Phƣờng Hoàng Văn Thụ, thành phố Bắc giang, tỉnh Bắc Giang 3.8.1. Khái niện tương quan giữa các vùng giá đất Khi xem xét và phân tích các nhân tố tác động đến giá đất ở một vùng có cùng giá đất, ta nhận thấy giá đất ở đây chịu ảnh hƣởng của các yếu tố gần giống nhau. Hãy giả sử rằng các tác động trong một thời điểm có sự ổn định tƣơng đối, khi đó nếu chỉ xem xét đến tƣơng quan giá đất giữa hai vùng giá đất; nghĩa là quan tâm đến tỷ số: Giá đất vùng A(đ/m2)/ Giá đất vùng B(đ/m2). Ví dụ thời điểm t1 ta tìm đƣợc tƣơng quan TQ(t1 )= Giá đất vùng A(đ/m2- năm t1)/ Giá đất vùng B(đ/m2 năm t1). Thời điểm t2 ta có TQ(t2) = Giá đất vùng A(đ/m2- năm t2)/ Giá đất vùng B(đ/m2 năm t2)… Tại năm thứ ti nào đó ta sẽ lập đƣợc tƣơng quan TQ(năm ti)= Giá đất vùng A(đ/m2- năm thứ ti)/ Giá đất vùng B(đ/m2 năm thứ ti). Nếu tại đây không có các tác động đột biến, các tƣơng quan này sẽ tiến đến một giá trị đại diện cho quan hệ giá đất giữa vùng A và B; khi đó ta gọi trị số này là tương quan xác suất hay tương quan trung bình giá đất giữa vùng A và B 3.8.2. Xác định tương quan vùng giá trị đất đai theo đường phố 3.8.2.1. Tương quan vùng giá trị đất đai đường phố theo quy định Tại đề tài nghiên cứu, tôi tiến hành xác định tƣơng quan vùng giá trị đất đai của 08 đƣờng phố theo giá quy định tại quyết định số 703/QĐ-UBND ngày 26/12/2013 của UBND tỉnh Bắc Giang. Cụ thể 08 đƣờng phố là: Đƣờng Hùng Vƣơng; Đặng Thị Nho; Hoàng Văn Thụ; Nguyễn Văn Cừ; Lê Lai; Nguyễn Du; Nguyễn Đình Tuân và đƣờng Nguyên Hồng. Kết quả tƣơng quan giữa các vùng giá đất của 08 vị trí đƣờng ở trên theo quy định đƣợc thể hiện tại bảng số 3.3. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn/ 71 Bảng 3.3. Kết quả tƣơng quan giữa các vùng giá đất theo quy định G1 G2 G3 G1 G2 G3 G4 G5 G6 G7 G8 1 0.875 0.875 0.625 0.469 0.469 0.469 0.469 1 1 0.71 0.54 0.54 0.54 0.54 1 0.71 0.54 0.54 0.54 0.54 1 0.75 0.75 0.75 0.75 1 1 1 1 1 1 1 1 1 G4 G5 G6 G7 1 G8 Trong đó: G1: Đƣờng Hùng Vƣơng = 16 triệu G5: Đƣờng Lê Lai = 7,5 triệu G2: Đƣờng Đặng Thị Nho = 14 triệu G6: Đƣờng Nguyễn Du = 7,5 triệu G3: Đƣờng Hoàng Văn Thụ = 14 triệu G7: Đƣờng Nguyễn Đình Tuân = 7,5 triệu G4: Đƣờng Nguyễn Văn Cừ = 10 triệu G8: Đƣờng Nguyên Hồng = 7,5 triệu 3.8.2.2. Tương quan vùng giá trị đất đai đường phố theo thực tế Trên cơ sở tổng hợp các phiếu điều tra trên thực tế, tại nội dung nghiên cứu của đề tài, tôi tiến hành xác định tƣơng quan vùng giá trị đất đai của 03 đƣờng phố điều tra ngoài thực địa. Cụ thể 03 đƣờng phố là: G1 = Đƣờng Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn/ 72 Hùng Vƣơng; G5 = Đƣờng Lê Lai; G8 = Đƣờng Nguyên Hồng. Tại vị trí 1 của 03 đƣờng phố này, có các vùng giá trị tƣơng ứng là G1=21.000.000đ ; G5=10.500.000đ và G8=10.000.000đ. Lúc này ta tiến hành xác định tƣơng quan vùng giá trị đất đai của G1, G5 và G8. Kết quả giá đất và tƣơng quan vùng giá trị đất đai các đƣờng phố (vị trí 1) đƣợc thể hiện tại bảng 3.4. Bảng 3.4. Giá đất và tương quan vùng giá trị đất đai các đường phố (vị trí 1) G1 G2 G3 G4 G5 G6 G7 G8 Gía đất theo QĐ (triệu đồng) 16.0 14.0 14.0 10.0 7.5 7.5 7.5 7.5. Tƣơng quan 1 0.875 0.875 0.625 0.469 0.469 0.469 0.469 Giá đất tính theo tƣơng quan 21.0 18.4 18.4 13.1 10.3 9.9 9.9 10.0 Tƣơng quan (Tính lại) 1 0.875 0.875 0.625 0.49 0.469 0.469 0.476 3.8.3 . Phân tích nhận xét, phân tích giải pháp phân vùng giá đất đô thị theo đường phố Quá trình phân vùng giá trị đất đai theo đƣờng phố và vị trí đƣờng phố trong khu vực đô thị cho thấy các dữ liệu địa chính đóng vai trò quan trọng. Các vùng giá đất theo hệ thống giao thông đƣờng phố và vị trí đƣờng phố rất quan trọng trong xác định các vùng giá trị là yếu tố quyết định cho quá trình xác định chính xác vùng giá trị. Xác định tƣơng quan giá đất theo đƣờng phố góp phần tạo ra cơ sở xác định giá đất trong điều kiện xác định giá đất của các tuyến phố không có đủ mẫu điều tra trực tiếp. Quá trình xác định tƣơng quan giá đất theo đƣờng phố cho thấy cần nghiên cứu các vùng ảnh hƣởng để chỉ ra các đƣờng phố có giá đất có quan hệ ảnh hƣởng trức tiếp và nên xết các tƣơng quan này. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn/ 73 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 1. Kết Luận Đất đai là nguồn tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tƣ liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trƣờng sống, là địa bàn phân bố các khu dân cƣ, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh quốc phòng. Trong những năm gần đây, cùng với sự phát triển về kinh tế, xã hội thì thị trƣờng bất động sản cũng phát triển một cách nhanh chóng. Trong khi các quy định về giá đất, định giá đất còn nhiều bất cập, giá đất chƣa phản ánh đúng giá trị trên thị trƣờng. Qua nghiên cứu đề tài "Xây dựng vùng giá trị đất đai đường phố và tương quan vùng tại khu vực thành phố Bắc Giang" chúng ta có các kết luận nhƣ sau: - Phƣờng Hoàng Văn Thụ là đơn vị nằm ở trung tâm thành phố Bắc Giang, có sự phát triển tốt về kinh tế, xã hội. Trên địa bàn các đƣờng phố cơ bản đã đƣợc đánh tên đƣờng, các đƣờng phố có điểm đầu và điểm cuối cụ thể. Phù hợp với việc xây dựng vùng giá đất. - Trên địa bàn thành phố nói chung và phƣờng Hoàng Văn Thụ nói riêng, công tác quản lý đất đai nhìn chung là tƣơng đối tốt. Các dữ liệu cơ sở địa chính của địa phƣơng đáp ứng đƣợc nhu cầu của đề tài. - Với mục tiêu thử nghiệm xây dựng cơ sở dữ liệu nền địa chính số phục vụ xây dựng các vùng giá trị đất đai, vùng giá đất cho mục đích định giá hàng loạt. Với giải pháp mở rộng cơ sở dữ liệu địa chính xây dựng vùng giá đất, vùng giá trị đất phục vụ định giá hàng hàng loạt thửa đất. Đề tài đã sử dụng các dữ liệu bản đồ địa chính kết hợp điều tra phân tích các tác động để xây dựng và chi tiết hoá các vùng giá trị. - Xác định vùng giá trị đất đai theo đƣờng phố là nội dung rất quan trọng. Tại đề tài nghiên cứu vùng giá trị đất đai đƣợc thể hiện chi tiết theo Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn/ 74 đƣờng phố. Trong mỗi đƣờng phố có vùng giá trị khác nhau và vị trí đƣờng phố là cơ sở để xây dựng vùng giá đất và tính giá đất trong trƣờng hợp cần định giá hàng loạt. Vùng giá đất xây dựng tại thời điểm có khả năng sử dụng để giá đất đến từng thửa đất, tính thuế đất đảm bảo công bằng trong thực hiện nghĩa vụ thuế. Vùng giá trị đất đai theo đƣờng phố và vị trí đƣờng phố là thông tin hỗ trợ tin cậy phục vụ công tác định giá phù hợp với thị trƣờng kể cả với công tác định giá các thửa đất đơn lẻ, đồng thời là dạng thông tin nền quan trọng trong công tác quản lý đất đô thị. - Việc xây dựng giá đất vị trí đƣờng phố theo quy định hiện hành: Toàn bộ địa bàn phƣờng Hoàng Văn Thụ đã đƣợc chia ra 21 vùng giá trị đƣờng phố khác nhau. Trong đó mỗi vùng giá trị theo đƣờng phố có các vùng giá trị theo vị trí khác nhau. - Để liên kết cơ sở dữ liệu giá đất với bảng giá đất của thành phố, Phƣờng hoàng Văn Thụ cần tạo 21 mã đƣờng phố tƣơng ứng với thứ tự trong bảng giá đất ở đô thị. - Kết quả thử nghiệm cũng khẳng định khả năng ứng dụng tƣơng quan giá đất giữa các đƣờng phố và vị trí đƣờng phố kết hợp dữ liệu điều tra để xác định giá đất tin cậy hơn khi các mẫu điều tra về giá đất thu đƣợc hàng năm là rời rạc, không phân bố đều; không thể lấy giá đất của thời điểm khác nhau để so sánh. Tƣơng quan xác suất hay tƣơng quan trung bình giá đất giữa vùng thông qua ma trận tƣơng quan, sẽ giúp ta ƣớc lƣợng đƣợc trị đáng tin cậy của giá đất của các vùng khác thông qua một số lƣợng có hạn mẫu tại thời điểm đó. 2. Kiến nghị Giải pháp xây dựng vùng giá trị và xác định tƣơng quan nhằm định giá đất hàng loạt là một trong những công cụ hỗ trợ đắc lực cho công tác quản lý đất đai nhƣng do nhiều điều kiện khác nhau, nên giải pháp này chƣa đƣợc sử dụng rộng rãi. Với thành phố Bắc Giang nên nghiên cứu và phân chia giá đất theo các tuyến phố và chia theo các đơn vị phƣờng. Việc phân ra các loại Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn/ 75 đƣờng phố trong thành phố không làm rõ đƣợc sự khác biệt về giá đất giữa các loại đƣờng mà làm phức tạp hơn quy định. Cần nghiên cứu mối quan hệ ảnh hƣởng giá đất giữa các tuyến phố sẽ xác định đƣợc những tƣơng quan cần thiết, loại bỏ việc xem xét các tƣơng quan giữa các tuyến thực sự không có tƣơng tác với nhau về giá đất. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn/ 76 TÀI LIỆU THAM KHẢO 1. Luật Đất đai năm ngày 26 tháng 11 năm 2003. 2. Luật Đất đai năm ngày 29 tháng 11 năm 2013. 3. Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai. 4. Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của luật đất đai. 5. Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 của Chính phủ quy định về phƣơng pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất. 6. Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27 tháng 07 năm 2007 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của nghị định số 188/2004/NĐ-CP về phƣơng pháp xác định giá và khung giá các loại đất. 7. Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của chính phủ quy định về giá đất. 8. Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng 5 năm 2007 của Chính phủ quy định bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ khi Nhà nƣớc thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai. 9. Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19 tháng 10 năm 2009 của Chính phủ quy định về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 10. Thông tƣ liên tịch số 01/2003/TTLT-BTNMT-BNV ngày 15 tháng 7 năm 2003 của Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng và Bộ Nội vụ hƣớng dẫn về chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và tổ chức của cơ quan chuyên môn giúp UBND về quản lý tài nguyên môi trƣờng ở địa phƣơng. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn/ 77 11. Thông tƣ số 28/2004/TT-BTNMT ngày 01 tháng 11 năm 2004 của Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng về việc hƣớng dẫn thống kê, đất đai và xây dựng bản đồ hiện tiễn sử dụng đất. 12. Thông tƣ số 29/2004/TT-BTNMT ngày 01 tháng 11 năm 2004 của Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng về việc hƣớng dẫn lập, chỉnh lý hồ sơ địa chính 13. Thông tƣ số 114/2004/TT-BTNMT ngày 26 tháng 11 năm 2004 của Bộ Tài chính hƣớng dẫn thực hiện Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 của Chính phủ về phƣơng pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất. 14. Thông tƣ số 145/2007/TT-BTC ngày 06 tháng 12 năm 2007 của Bộ Tài chính về việc hƣớng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phƣơng pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất và Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP. 15. Thông tƣ số 17/2009/TT-BTNMT ngày 21 tháng 10 năm 2009 của Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. 16. Thông tƣ số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30 tháng 6 năm 2014 quy định chi tiết phƣơng pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tƣ vấn xác định giá đất; 17. Quyết định số 134/2009/QĐ-UBND ngày 15 tháng 12 năm 2009 của Ủy ban nhân dân tỉnh Bắc Giang về việc ban hành quy định hạn mức đất ở và hạn mức công nhận đất ở có vƣờn, ao đối với hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn tỉnh Bắc Giang. 18. Quyết định số 703/QĐ-UBND ngày 26 tháng 12 năm 2013 của Ủy ban nhân dân tỉnh Bắc Giang về việc ban hành bảng giá đất năm 2014 trên địa bàn tỉnh Bắc Giang. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn/ 78 19. Lâm Anh Ngạn Định giá Bất động sản , 1995 (ở Đài Loan) ngƣời dịch: Tôn Gia Huyên, Mai Văn Cầu (Dịch từ tiếng Trung Quốc. 20. Mã Khắc Vĩ và tập thể tác giả , Lý luận và phƣơng pháp định giá đất Cục định giá Quốc gia Trung Quốc, ngƣời dịch: Mai Văn Cầu, Tôn Gia Huyên, Nguyễn Đăng Huỳnh (2003), (Bản dịch từ tiếng Trung Quốc). 21. Trịnh Hữu Liên, Hoàng Văn Hùng Xây dựng vùng giá trị đất đai phục vụ định giá đất và quản lý đất đai - Nhà xuất bản Nông nghiệp (2013). 22. Trịnh Hữu Liên (2013). Lý luận và thực tiễn xây dựng vùng giá trị đất đai ứng dụng xây dựng bản đồ giá đất. Tạp chí Khoa học Đất số 41. 23. Viện Nghiên cứu Địa chính (2002).Tập bài giảng về Định giá đất và Bất động sản. Chƣ¬ng tr×nh hîp t¸c ViÖt Nam - Thôy ®iÓn vÒ ®æi míi hÖ thèng ®Þa chÝnh (CPLAR) 24. R.O.Rost, H.G.CoLins, Định giá đất và đền bù thiệt hại về đất ở ÔXTRALIA – Học viện Định giá và kinh tế đất – ÔXTRALIA, Ngƣời dịch Mai Mộng Hùng, Hiệu đính Tôn Gia Huyên, 2003. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn/ [...]... 1.3.3.1 Xây dựng vùng giá đất và giá trị đất đai theo đường phố và vị trí đường phố Tùy theo cách tiếp cận mà có thể xây dựng vùng giá đất và giá trị đất đai theo đƣờng phố và vị trí đƣờng phố theo những giải pháp và sơ đồ quy trình khác nhau Ở đây giới thiệu một phƣơng pháp đã đƣợc tác giả thử nghiệm thành công: Sử dụng bản đồ địa chính số làm dữ liệu xây dựng vùng giá đất và giá trị đất đai theo đƣờng phố. .. điểm vùng giá đất đã đƣợc tiền tệ hóa còn vùng giá trị đất đai thì mới chỉ đƣợc đánh giá ở dạng tiềm năng - Vùng giá đất đƣợc xác định (tiền tệ hoá) và trở thành giá cả tại một thời điểm cụ thể Trong khi đó vùng giá trị đất đai đƣợc xác định (ở dạng tiềm năng - chƣa trở thành giá cả) cho một khoảng thời gian - Vùng giá trị là tiền đề để tạo thành vùng giá đất và vùng giá đất lại là tiền đề để tạo ra giá. .. các vùng cùng giá đất hay vùng có cùng giá đất; gọi tắt là vùng giá đất theo đƣờng phố Tập hợp các vùng có giá trị tiền tệ gống nhau trên một đơn vị diện tích của một loại vị trí nào đó trên một đƣờng phố là các vùng cùng giá đất hay vùng có cùng giá đất của loại vị trí đó; gọi tắt là vùng giá đất theo vị trí của đƣờng phố đó 1.3.2.2 .Vùng giá trị đất đai theo vị trí đường phố Định nghĩa về vùng giá trị. .. phƣơng thức và bố cục cƣờng độ sử dụng Các thông tin về giá: Giá trong thị trƣờng BĐS rất quan trọng, song rất phức tạp, ngƣời tiêu dùng cần có sự giúp đỡ của các nhà chuyên môn, tƣ vấn 1.3 Tổng quan về xây dựng vùng giá đất, vùng giá trị đất đai phục vụ định giá đất trên cơ sở ứng dụng GIS 1.3.1 Vùng giá đất và vùng giá trị đất đai 1.3.1.1 Vùng giá đất Định nghĩa về vùng giá đất: Định giá đất hàng loạt... cƣ theo tuyến phố - Bước 4: Xây dựng vùng giá trị đất đai theo từng đường phố: Dựa vào các vùng dân cƣ theo tuyến phố vừa xây dựng các vùng giá trị theo vị trí và tiếp tục phân chia vùng giá trị theo vị trí chi tiết Ở khâu này nếu phân vùng chia các vùng vị trí theo (quy định của các địa phƣơng) ta sẽ xây dựng đƣợc vùng giá trị theo đƣờng phố theo các quy định hiện hành Nếu các vùng giá trị đƣợc phân... 1.3.3.4 Tương quan gữa các vùng giá trị và giữa các vùng giá đất Nếu gắn một cách chi tiết hơn giá đất của mặt đƣờng phố A/ giá đất của mặt đƣờng phố B sẽ là tƣơng quan giá đất giữa vị mặt đƣờng phố A và B Nếu gắn một cách chi tiết giá đất của vị trí mặt tiền của đƣờng phố A/ giá đất của các vị trí khác của đƣờng phố đó (A) là tƣơng quan giá đất giữa vị mặt tiền với các vị trị trí khác của đƣờng phố (A... giá đất Giá đất nếu không bị bóp méo và tuân theo quy luật thị trƣờng thì có thể tập hợp thống kê để xây dựng các vùng giá Trong những điều kiện nhƣ vậy vùng giá cũng phản ánh vùng có cùng giá trị sử dụng 1.3.2 Vùng giá đất theo đường phố và vị trí đường phố 1.3.2.1 Vùng giá đất theo đường phố Định nghĩa: Ta gọi tập hợp các vùng có giá trị tiền tệ gống nhau trên một đơn vị diện tích của một đƣờng phố. .. tích hay vùng có cùng giá đất gọi tắt là vùng giá đất Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn/ 21 1.3.1.2 Vùng giá trị đất đai Định nghĩa vùng giá trị đất đai theo khái niệm phạm trù định giá: a Khái niệm vùng giá trị theo phạm trù định giá từ góc độ tổ hợp các vùng tác động Vùng giá trị: Là một khái niệm thuộc phạm trù định giá để chỉ một khu vực địa lý mà tại đó... liệu xây dựng vùng giá đất và giá trị đất đai theo đường phố và vị trí đường phố Khi sử dụng bản đồ địa chính làm dữ liệ xây dựng vùng giá đất và giá trị đất đai theo 05 bƣớc cơ bản nhƣ sau: - Bước 1: Chuẩn hóa dữ liệu bản đồ địa chính: Đây là khâu đầu trong quá trình thiết lập dữ liệu - Bước 2: Xây dựng hệ thống giao thông: Là khâu quan trọng trong quá trình thiết lập thông tin, vì toàn bộ các vùng. .. nếu các tƣơng quan đƣợc xác định đúng thì nếu xác định giá của một vùng thì việc xác định đƣợc giá đất của vùng khác đƣợc xác định thông qua hệ số tƣơng quan Giữa các năm có các ma trận giá khác nhau; giá trị tƣơng quan trung bình nhiều năm sẽ tiến đến tƣơng quan giữa các vùng giá trị 1.3.4 Xây dựng thông tin vùng giá trị 1.3.4.1 Mô hình CSDL nền và DL thông tin vùng giá trị và vùng giá đất CSDL địa ... Xây dựng vùng giá đất, giá trị đất đai theo đường phố, vị trí đường phố 1.3.3.1 Xây dựng vùng giá đất giá trị đất đai theo đường phố vị trí đường phố Tùy theo cách tiếp cận mà xây dựng vùng giá. .. Tổng quan xây dựng vùng giá đất, vùng giá trị đất đai phục vụ định giá đất sở ứng dụng GIS 1.3.1 Vùng giá đất vùng giá trị đất đai 1.3.1.1 Vùng giá đất Định nghĩa vùng giá đất: Định giá đất hàng... đƣợc lý luận vùng giá trị đất đai, xây dựng luận điểm khoa học vùng giá đất, vùng giá trị đất đai, mối quan hệ vùng giá đất, vùng giá trị đất đai định giá đất hàng loạt; giải vấn đề xây dựng đƣa