Đang tải... (xem toàn văn)
Nhà ở là một tài sản có giá trị đặc biệt đối với đời sống mỗi con người, mỗi gia đình. Nhà ở cũng là một bộ phận quan trọng cấu thành nên bất động sản, là một trong các lĩnh vực luôn luôn giành được sự quan tâm lớn nhất và sự quan tâm hàng đầu của xã hội
Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 MỤC LỤC Lời nói đầu CHƯƠNG I: MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG VỀ ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN 1 Đầu tư phát triển nhà 1.1 Đầu tư phát triển 1.2 Đầu tư phát triển nhà 1.3 Các nhân tố tác động đến đầu tư phát triển nhà Vốn nguồn vốn phát triển nhà 2.1 Vốn đầu tư .4 2.2 Nguồn vốn đầu tư phát triển nhà .4 Nhà cho người có thu nhập thấp .7 3.1 Xác định người có thu nhập thấp 3.2 Tiêu chuẩn nhà cho người có thu nhập thấp .8 CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG VỀ ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN NHÀ Ở HÀ NỘI CHO ĐỐI TƯỢNG THU NHẬP THẤP GIAI ĐOẠN 2005-2010 I Sự cần thiết phải đầu tư phát triển nhà cho đối tượng thu nhập thấp giai đoạn 2005 – 2010 .9 Vài nét trình phát triển nhà Hà Nội giai đoạn từ 2005 đến 2010 .9 Tình hình nhà thành phần thu nhập thấp tại Hà Nội mức sống cư dân Hà Nội .10 Giá nhà ở, giá xây dựng nhà đô thị .13 Sự cần thiết phải đầu tư phát triển nhà cho đối tượng thu nhập thấp tại Hà Nội 14 II Thực trạng đầu tư phát triển nhà cho đối tượng thu nhập thấp tại Hà Nội Giai đoạn 2005-2010 17 Quy mô vốn đầu tư phát triển nhà cho đối tượng thu nhập thấp tại Hà Nội giai đoạn 2005-2010 .17 Nguồn vốn đầu tư phát triển nhà cho người có thu nhập thấp 18 Tình hình đầu tư phát triển nhà cho đối tượng thu nhập thấp xét theo khu vực xây dựng .19 Tình hình đầu tư phát triển nhà cho đối tượng thu nhập thấp xét theo đối tượng đầu tư 22 III Đánh giá hoạt động đầu tư phát triển nhà Hà Nội giai đoạn 2005-2010 26 Kết đạt được 26 Hạn chế 28 Hiệu sử dụng vốn dự án đầu tư xây dựng nhà cho người có thu nhập thấp 30 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 CHƯƠNG III: MỘT SỐ GIẢI PHÁP ĐẨY MẠNH HOẠT ĐỘNG ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN NHÀ CHO THÀNH PHẦN THU NHẬP THẤP TẠI HÀ NỘI 32 Quan điểm Nhà nước phát triển nhà Hà Nội đến năm 2015 32 1.1 Quan điểm đối tượng chương trình phát triển nhà .32 1.2 Quan điểm vai trò Nhà nước 32 1.4 Quan điểm sự phát triển đồng 32 1.5 Quan điểm kiến trúc quy hoạch 33 1.6 Quan điểm mơ hình tổ chức quản lý .33 1.7 Quan điểm mơ hình phát triển theo dự án 33 Mục tiêu cụ thể phát triển nhà cho người thu nhập thấp đến năm 2015 34 Một số giải pháp nhằm thúc đẩy nâng cao hiệu đầu tư phát triển nhà cho thành phần thu nhập thấp tại Hà Nội 36 3.1 Về phía Nhà nước 36 3.2 Về phía doanh nghiệp .38 Kết luận 40 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 Lời nói đầu Nhà tài sản có giá trị đặc biệt đời sống người, gia đình Nhà phận quan trọng cấu thành nên bất động sản, lĩnh vực luôn giành quan tâm lớn quan tâm hàng đầu xã hội Nhà nhu cầu thiếu người, gia đình xã hội Ở nước ta, với trình thị hố phát triển kinh tế thị trường nhu cầu nhà diễn ngày sôi động nhà trở thành vấn đề xúc quan tâm Đảng Nhà nước Từ 10 năm nay, với công đổi mới, chủ trương sách Đảng nhà nước tạo điều kiện thuận lợi cho người xây dựng nhà ở, triển khai hầu hết tỉnh nước Tuy nhiên, việc chăm lo, tạo điều kiện cho người thu nhập thấp để họ có nhà tốn khó khăn Vấn đề đáp ứng đủ nhu cầu nhà cho đô thị đặt cho nhà quản lý đô thị phải đứng trước thử thách, khó khăn phức tạp Nhiều tượng xã hội phức tạp nảy sinh lĩnh vực nhà ở: việc làm, thu nhập, lối sống, tệ nạn xã hội… Những tượng gây khơng khó khăn vấn đề quản lý đô thị Thực tế nước cho thấy rằng, để đẩy nhanh tốc độ đô thị hố với q trình cơng nghiệp hố đại hố đất nước vấn đề nhà đặc biệt nhà cho người có mức thu nhập thấp phải giải đắn kịp thời.Ở nước ta, năm qua Đảng nhà nước cố gắng quan tâm, chăm lo, tạo điều kiện bước đáp ứng yêu cầu xúc nhà cho người có thu nhập thấp, nhiều chương trình, dự án phát triển nhà cho người có thu nhập thấp xác định vấn đề ưu tiên năm vừa qua, đặc biệt năm 2010 nhiều dự án nhà cho người thu nhập thấp triển khai xây dựng Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 Tuy nhiên vấn đề nhà vấn đề phức tạp nhạy cảm, nên thực tế nảy sinh nhiều vấn đề cần giải Để góp phần giải nhà cho người có thu nhập thấp , em vào nghiên cứu đề tài “ Thực trạng số giải pháp nâng cao hiệu đầu tư vào nhà cho người có thu nhập thấp Hà Nội giai đoạn 2005 – 2010’’ Trên sở em đưa vài giải pháp với hy vọng góp phần nhỏ bé vào q trình hồn thiện sách nhà Nhà nước Tuy nhiên với thời gian, trình độ lượng kiến thức có hạn, nghiên cứu khơng thể thiếu yếu vướng mắc Vì em mong có ý kiến đóng góp phê bình thầy , bạn tất có tâm huyết tham gia nghiên cứu lĩnh vực Em xin chân thành cảm ơn giáo Lương Hương Giang, người tận tình hướng dẫn em suốt trình nghiên cứu đề tài Nội dung đề tài: Chương I : Một số vấn đề lý luận chung đầu tư phát triển Chương II: Thực trạng đầu tư phát triển nhà cho đối tượng thu nhập thấp Hà Nội giai đoạn 2005 – 2010 Chương III: Một số giải pháp đẩy mạnh hoạt động đầu tư phát triển nhà thu nhập thấp Hà Nội Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 CHƯƠNG I: MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG VỀ ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN Đầu tư phát triển nhà 1.1 Đầu tư phát triển Đầu tư phát triển hoạt động đầu tư người có tiền bỏ tiền để tiến hành hoạt động nhằm tạo tài sản cho kinh tế, làm tăng tiềm lực sản xuất kinh doanh hoạt động xã hội khác, điều kiện chủ yếu để tạo việc làm, nâng cao đời sống vật chất tinh thần người lao động Đó việc bỏ tiền để xây dựng, sửa chữa nhà cửa kết cấu hạ tầng, mua sắm trang thiết bị lắp đặt chúng bệ bồi dưỡng đào tạo nguồn nhân lực, thực chi phí thường xuyên gắn liền với hoạt động tài sản nhằm trì tiềm lực hoạt động sở tồn tạo tiềm lực cho kinh tế - xã hội 1.2 Đầu tư phát triển nhà 1.2.1 Khái niệm nhà nhà cho người thu nhập thấp Nhà ở: nhà nơi che mưa, che nắng, chống lại ảnh hưởng thời tiết khắc nghiệt thiên nhiên người Tại người sinh ra, nuôi dưỡng, tồn trưởng thành Đó nhu cầu đồng thời quyền người Nhà cho người thu nhập thấp: theo nghĩa rộng, nhà cho người có thu nhập thấp quỹ nhà xã hội quốc gia, địa phương giành cho đa số dân cư người lao động có thu nhập mức trung bình xã hội Hiểu theo nghĩa hẹp, chúng bao gồm nhà cấp thấp, giá rẻ dành cho người có thu nhập thấp cho đối tượng sách xã hội người già, tàn tật, cô đơn không nơi nương tựa người có cơng với đất nước sống hồn cảnh khó khăn Nhà cho người có thu nhập thấp nhà riêng, nhà thuê thuộc sở hữu cá nhân, sở hữu doanh nghiệp sở hữu cộng đồng nhà nước 1.2.2.Đầu tư phát triển nhà thị Trong xã hội có hai cách để giải nhu cầu nhà người có nhu Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 cầu tự xây dựng lập tổ chức hay đơn vị chuyên môn sản xuất loại hàng hoá cung ứng cho thị trường Cách thứ nhất, trình xây dựng gắn liền với việc diện tích đất định bị lợi ích hay nhóm cá nhân Điều không nên tồn khu thị mật độ dân số đông tăng lên không ngừng quỹ đất lại có hạn Hình thức phù hợp với vùng nông thôn nơi không bị sức ép dân số diện tích đất Cách thứ hai, nhà thực trở thành thứ hàng hoá tạo nhờ trình đầu tư hoạt động đầu tư phát triển tạo tài sản cho xã hội, cịn tài sản đặc biệt quan trọng Thông qua đầu tư phát triển nhà đô thị mà đất đai sử dụng có hiệu quả, cung cấp chỗ cho đông đảo dân cư cách bình đẳng, giúp cho họ ổn định chỗ để yên tâm lao động, đóng góp vào tăng trưởng phát triển chung xã hội Một số đặc điểm hoạt động đầu tư phát triển nhà ở: Đối tượng tham gia tiến hành đầu tư: Nhà nước, doanh nghiệp ngành xây dựng, đơn vị kinh tế tổ chức xã hội…đầu tư với mục đích thu lợi ích tài kinh tế – xã hội Nguồn vốn đầu tư: nhà vừa quyền cá nhân đồng thời trách nhiệm toàn xã hội nên nguồn vốn đầu tư huy động từ nguồn xã hội ngân sách Nhà nước, vốn tự có doanh nghiệp kinh doanh, tổ chức tín dụng, người có nhu cầu nguồn khác… Loại hình đầu tư: nhu cầu khả người khác nên đầu tư xây dựng nhà phong phú: cho người có thu nhập thấp hay thu nhập cao, sinh viên, gia đình quy mơ nhỏ hay lớn, theo hình thức bán đứt hay cho thuê… Sử dụng nguồn lực lớn liên quan đến nhiều ban, ngành khác Như đầu tư phát triển nhà hoạt động thiếu đô thị nói riêng với kinh tế thị trường nói chung Nó vữa ảnh hưởng vừa phản ánh đặc điểm kinh tế - xã hội độ thị giai đoạn Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 định 1.3 Các nhân tố tác động đến đầu tư phát triển nhà Cũng hoạt động đầu tư phát triển khác, đầu tư phát triển nhà chịu tác động nhân tố môi trường vi mô vĩ mô, chủ quan khách quan, yếu tố kinh tế – xã hội môi trường đầu tư…Sự thay đổi nhân tố lúc tác động tiêu cực có lúc tác động tích cực đến hoạt động đầu tư Có thể kể đến nhân tố sau: Lãi suất : coi yếu tố nội sinh tác động trực tiếp tới gia tăng hay suy giảm cầu đầu tư, đặc biệt lĩnh vực đầu tư xây dựng sử dụng lượng vốn lớn Khi lãi suất giảm tức chi phí sử dụng vốn giảm khuyến khích nhà đầu tư vay tiền từ ngân hàng để tiến hành hoạt động đầu tư tạo nhiều sản phẩm cho xã hội ngược lại Với khả ảnh hưởng mạnh mẽ đến cầu đầu tư, lãi suất công cụ quản lý kinh tế quan trọng Nhà nước Tỷ suất lợi nhuận bình quân : nhân tố khách quan vừa phản ánh thời kỳ đầu tư vào ngành có lợi, mặt khác điều tiết đầu tư từ ngành sang ngành khác Khi tỷ suất bình quân ngành cao ngành khác có nghĩa đầu tư vào ngành có khả thu lợi nhuận cao kích thích nhà đầu tư bỏ vốn vào Nhà lĩnh vực Nhà nước khuyến khích đầu tư tạo nhiều điều kiện thuận lợi thông qua chủ trương “xã hội hố” vấn đề nhà Những sách cho chậm nộp tiền thuê đất, hay chí miễn tiền thuê đất xây dựng nhà cao tầng, áp dụng mức thuế ưu đãi… Nhà nước thời gian qua làm tăng đáng kể tỷ suất lợi nhuận hoạt động đầu tư xây dựng nhà, đặc biệt thành phố lớn có Hà nội Chu kỳ kinh doanh : dao động kinh tế theo thời gian, trải qua hai giai đoạn đặc trưng đỉnh đáy Nếu đỉnh giai đoạn cực thịnh kinh tế ngược lại đáy thời kỳ suy thoái, hoạt động sản xuất kinh doanh đình trệ Như biết đặc trưng kinh Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 tế thị trường hoạt động kinh tế có mối liên hệ định với nhau, đến toàn kinh tế ngược lại Nhà nhu cầu thiết yếu để thoả mãn đòi hỏi lượng tài khơng nhỏ, kinh doanh lĩnh vực thuận lợi nhiều kinh tế đà phát triển, thu nhập người lao động nâng lên có khả chi trả cho nhu cầu cao nhà Ngoài nhiều nhân tố khác tác động đến đầu tư nói chung đầu tư nhà nói riêng mức độ rủi ro, tính chất thị trường (cạnh tranh hay độc quyền), sách Nhà nước…Mọi nhân tố cần phải xem xét, đánh giá môi liên hệ phong phú đa dạng môi trường đầu tư để nhà đầu tư đưa chiến lược giải pháp thích hợp giai đoạn cụ thể Vốn nguồn vốn phát triển nhà 2.1 Vốn đầu tư Trên giới tồn số khái niệm, định nghĩa không hoàn toàn giống vốn đầu tư Tuy nhiên xét theo nguồn hình thành mục tiêu sử dụng ta có khái niệm vốn đầu tư sau: “Vốn đầu tư tiền tích lũy xã hội, sở sản xuất kinh doanh, dịch vụ, tiền tiết kiệm dân cư vốn huy động từ nguồn khác đưa vào sử dụng trình tái sản xuất xã hội, nhằm trì tiếm lực sẵn có tạo tiềm lực cho sản xuất xã hội” 2.2 Nguồn vốn đầu tư phát triển nhà 2.2.1 Nguồn vốn ngân sách nhà nước Cấp vốn cho xây dựng kết cấu hạ tầng trách nhiệm quan trọng Nhà nước để đáp ứng nhu cầu chỗ Sở dĩ đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân mà Nhà nước đại diện, giá trị đất tăng lên nhiều đầu tư kết cấu hạ tầng Đầu tư nhà theo mơ hình dự án chủ yếu tiến hành khu đô thị quy hoạch chi tiết, vốn ngân sách đầu tư để xây dựng hạng mục cơng trình xã hội trường học, nhà trẻ, công viên, xanh, trạm y tế, trụ sở hành số cơng trình hạ tầng kỹ Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 thuật mà chủ đầu tư khó đảm đương chủ yếu phục vụ lợi ích cơng cộng đường nội ngoại khu, hệ thống cấp, nước, điện, chiếu sáng Vốn Ngân sách khơng có tính chất hỗ trợ cho dự án mà cịn giữ vai trị chủ đạo cơng tác mang tính xã hội cao giải phóng mặt bằng, đặc biệt Hà nội nơi có đơng đối tượng sách địi hỏi Thành phố phải có chế sử dụng vốn để đáp ứng nhu cầu nhà cho đối tượng 2.2.2 Vốn tự có Tham gia vào lĩnh vực kinh doanh nhà với tư cách chủ đầu tư nguồn vốn tự có khơng thể thiếu Đây nguồn vốn hợp pháp chủ đầu tư có tích lũy từ lợi nhuận sau thuế hoạt động sản xuất kinh doanh đơn vị, từ khấu hao giữ lại, vốn kinh doanh Vốn tự có nguồn vốn ổn định ln tăng trưởng q trình hoạt động doanh nghiệp Nó giữ vai trị quan trọng sở để hình thành nên nguồn vốn khác doanh nghiệp đồng thời tạo nên uy tín ban đầu doanh nghiệp Vốn tự có định quy mô hoạt động doanh nghiệp, cụ thể vốn tự có sở để doanh nghiệp đưa định mở rộng sản xuất Trong hoạt đông kinh doanh có nhiều rủi ro, rủi ro xảy gây thiệt hại lớn cho doanh nghiệp, đơi dẫn doanh nghiệp đến chỗ phá sản Khi vốn tự có giúp doanh nghiệp bù đắp thiệt hại phát sinh đảm bảo cho doanh nghiệp tránh khỏi nguy Vốn tự có cịn để xác định điều chỉnh giới hạn hoạt động nhằm đảm bảo doanh nghiệp an toàn kinh doanh 2.2.3 Vốn vay Như trình bày lý chủ quan khách quan khác mà hai nguồn vốn giữ vị trí chủ động ngân sách tự có dự án chiếm tỷ trọng nhỏ, tổng cộng nguồn trung bình đáp ứng xấp xỉ 14-15% nhu cầu vốn cần thiết Hơn đặc điểm hình thức đầu tư phát triển nhà sử dụng nhiều vốn nên vốn vay giữ vai trò chủ đạo xét khía cạnh tỷ trọng tuyệt đối Vốn vay bao gồm vay tín dụng đầu tư vay tín dụng thương mại Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 - Vốn vay tín dụng đầu tư: nguồn vốn ưu đãi Nhà nước giành cho dự án phát triển, mục đích hỗ trợ cho dự án thành phần kinh tế thuộc số ngành, lĩnh vực, chương trình kinh tế lớn nhà nước xác định ưu tiên phát triển Mức vốn cho vay mức lãi suất thời gian ưu đãi hưởng dự án khác thực theo quy định luật khuyến khích đầu tư quy định khác nhà nước - Vốn vay thương mại: phải đáp ứng điều kiện định để tiếp cận với nguồn vốn ưu đãi dự án phục vụ cho đối tượng thu nhập thấp hay thuộc diện sách, dự án có phương án khả thi xây dựng hạ tầng sở, xây dựng khu vực khuyến khích nên vay thương mại nguồn chủ yếu đáp ứng nhu cầu vốn cho dự án phát triển nhà Khi vay thương mại chủ đầu tư phải trả chi phí dựa điều khoản thỏa thuận với ngân hàng thường chịu lãi suất cao bắt buộc chấp 2.2.4 Vốn huy động nhân dân (khách hàng) Sự xuất hàng loạt khu đô thị với kiểu nhà đặc trưng hộ khép kín chung cư cao tầng gây ý đơng đảo người dân Thủ có nhu cầu nhà Với tiện nghi đầy đủ cộng với giá hợp lý người có nhu cầu chỗ sẵn sàng ứng trước tiền cho chủ đầu tư để sở hữu hộ tương lai Việc góp vốn thực thông qua ký kết hợp đồng chủ đầu tư (của dự án phê duyệt) với người dân (khách hàng mua nhà) Hợp đồng ký trước tiến hành thi cơng cơng trình sau cơng trình hồn thiện phần thơ chờ hồn thiện quy định khách hàng phải ứng trước cho chủ đầu tư khoản tiền định (1 lần nhiều lần) sau khoảng thời gian đủ để chủ đầu tư hồn thiện cơng việc đầu tư họ giao nhà thức cho khách hàng Tuy nhiên hạn chế nguồn vốn thiếu ổn định khơng có chế ràng buộc sách hướng dẫn Huy động nhiều hay phụ thuộc vào uy tín chủ đầu tư, vào mức độ tin cậy khách hàng, khả sẵn ... II: THỰC TRẠNG VỀ ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN NHÀ Ở HÀ NỘI CHO ĐỐI TƯỢNG THU NHẬP THẤP GIAI ĐOẠN 2005- 2010 I Sự cần thiết phải đầu tư phát triển nhà cho đối tư? ?̣ng thu nhập thấp giai đoạn 2005 – 2010. .. chuẩn nhà cho người có thu nhập thấp Để có thành cơng dự án xây dựng nhà cho người có thu nhập thấp đòi hỏi đối tư? ??ng tham gia trước tiên phải xác định đặc trưng nhà cho người có thu nhập thấp. .. Chương I : Một số vấn đề lý luận chung đầu tư phát triển Chương II: Thực trạng đầu tư phát triển nhà cho đối tư? ??ng thu nhập thấp Hà Nội giai đoạn 2005 – 2010 Chương III: Một số giải pháp đẩy mạnh