TRƯỜNG ĐẠI HỌC CẦN THƠ KHOA LUẬT LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP CỬ NHÂN LUẬT NIÊN KHÓA 2011-2015 Đề Tài PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Giảng viên hướng dẫn Th.S Nguyễn Huỳnh Anh Bộ môn: Luật Thương mại Sinh viên thực hiện Lâm Thị Thanh Hiền MSSV: 5115710 Lớp: Thương mại 1-K37 Cần thơ, tháng 12 năm 2014 NHẬN XÉT CỦA GIÁO VIÊN HƯỚNG DẪN ……………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………… NHẬN XÉT CỦA HỘI ĐỒNG PHẢN BIỆN ……………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………….. LỜI CẢM ƠN Trải qua bốn năm Đại học, được học tập tại Khoa Luật-Trường Đại học Cần Thơ là quãng thời gian giúp em có thêm nhiều kiến thức chuyên ngành cũng như vô vàn những kỉ niệm đẹp trong những năm tháng còn được ngồi trên ghế nhà trường. Thầy Cô không những đã giúp cho em có được những kiến thức vô cùng quý báu mà còn truyền lại về những bài học cuộc sống trước khi em có thể bước vào đời. Đầu tiên, em xin cảm ơn tất cả Thầy Cô Khoa Luật-Trường Đại học Cần Thơ đã tận tình chỉ dạy em qua từng môn học và nhờ đó em có được một nền kiến thức làm hành trang cho em trong quá trình nghiên cứu, và tương lai sau này, những kiến thức ấy là nền tảng cho em trau dồi và phát huy để có thể vững vàng trên con đường sự nghiệp của mình. Đặc biệt, em xin cảm ơn chân thành đến cô Nguyễn Huỳnh Anh, đã tận tình hướng dẫn em ngay những ngày đầu tiên khi em tiếp cận với môn học và trong suốt thời gian em nghiên cứu cho đến khi em hoàn thành Luận văn tốt nghiệp của mình. Cuối cùng em xin cảm ơn các anh, chị, bạn học các khóa đã chia sẻ những kiến thức mình có được và giúp đỡ em trong suốt quá trình học tập tại trường. Một lần nữa, em xin cảm ơn quý thầy cô, anh chị đã giúp đỡ và dìu dắt cho em trong suốt thời gian qua. Do đây là lần đầu tiên em nghiên cứu đề tài khoa học, nên trình độ còn nhiều hạn chế, kinh nghiệm và thực tiễn hạn hẹp, tài liệu tham khảo cho việc nghiên cứu không nhiều, nhưng với sự cố gắng nghiêm túc trong nghiên cứu và tinh thần nỗ lực phấn đấu, em hoàn thành luận văn với hy vọng đóng góp ý kiến nhỏ của mình vào sự phát triển tích cực cho hệ thống pháp luật. Kính mong sự đóng góp ý kiến từ phía Thầy Cô và các bạn để giúp cho bài viết hoàn thiện hơn. Xin chân thành cảm ơn! MỤC LỤC LỜI NÓI ĐẦU ....................................................................................................... 1 1. Lý do chọn đề tài................................................................................................ 1 2. Mục tiêu nghiên cứu .......................................................................................... 1 3. Phương pháp nghiên cứu .................................................................................. 2 4. Phạm vi nghiên cứu ........................................................................................... 2 5. Bố cục đề tài ....................................................................................................... 2 CHƯƠNG 1 ........................................................................................................... 4 LÝ LUẬN CHUNG VỀ KINH DOANH QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT .................... 4 1.1 Khái quát về kinh doanh quyền sử dụng đất.................................................. 4 1.1.1 Khái niệm kinh doanh quyền sử dụng đất ......................................................... 4 1.1.2 Đặc điểm về kinh doanh quyền sử dụng đất...................................................... 8 1.2 Nguyên tắc kinh doanh quyền sử dụng đất .................................................. 10 1.2.1 Tổ chức, cá nhân hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất bình đẳng trước pháp luật ....................................................................................................................... 10 1.2.2 Khi kinh doanh bên cung-cầu được tự do thỏa thuận trên cơ sở tôn trọng quyền và lợi ích hợp pháp của các bên ...................................................................... 11 1.2.3 Hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất phải được thực hiện công khai, minh bạch ..................................................................................................................... 12 1.2.4 Hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất phải phù hợp với mục tiêu phát triển kinh tế-xã hội ...................................................................................................... 13 1.3 Tầm quan trọng của quy định pháp luật về kinh doanh quyền sử dụng đất .............................................................................................................................. 14 1.3.1 Pháp luật về kinh doanh quyền sử dụng đất tạo điều kiện cho mối quan hệ cung-cầu trên thị trường ............................................................................................. 14 1.3.2 Kinh doanh quyền sử dụng đất-Pháp luật không thể thiếu đối với quản lý Nhà nước ...................................................................................................................... 15 1.4 Sự hình thành và phát triển các quy định pháp luật về kinh doanh quyền sử dụng đất ............................................................................................................... 17 1.4.1 Giai đoạn trước năm 1959 ................................................................................. 17 1.4.2 Giai đoạn từ năm 1959 đến năm 1986 ............................................................. 19 1.4.3 Giai đoạn từ năm 1986 đến năm 2006 ............................................................. 20 1.4.4 Giai đoạn từ năm 2006 đến nay ........................................................................ 23 Kết luận chương 1 ............................................................................................... 26 CHƯƠNG 2 ......................................................................................................... 27 QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤTTHỰC TRẠNG VÀ HƯỚNG HOÀN THIỆN ................................................... 27 2.1 Pháp luật điều chỉnh hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất ................. 27 2.1.1 Quy định về chủ thể kinh doanh và đối tượng kinh doanh quyền sử dụng đất .................................................................................................................................. 27 2.1.1.1 Chủ thể tham gia hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất ......................... 27 2.1.1.2 Điều kiện để quyền sử dụng đất được đưa vào kinh doanh ........................... 30 2.1.2 Các hình thức tiến hành kinh doanh quyền sử dụng đất .............................. 33 2.1.2.1 Đầu tư cải tạo đất và xây dựng các công trình hạ tầng để chuyển nhượng, cho thuê đất đã có hạ tầng .................................................................................................... 33 2.1.2.2 Đầu tư các công trình hạ tầng trên đất nhận chuyển nhượng để chuyển nhượng, cho thuê đất có hạ tầng................................................................................................... 34 2.1.2.3 Đầu tư hạ tầng trên đất thuê để cho thuê đất đã có hạ tầng............................... 36 2.1.3 Trách nhiệm quản lý của Nhà nước về hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất......................................................................................................................... 39 2.1.3.1 Cơ quan đăng ký hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất.......................... 39 2.1.3.2 Quản lý và xử lý vi phạm của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền ................. 41 2.2 Thực trạng về kinh doanh quyền sử dụng đất trên thị trường bất động sản .............................................................................................................................. 50 2.2.1 Phạm vi hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất của tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài còn hạn chế .......................... 50 2.2.2 Sự thiếu đồng bộ về thời điểm chuyển nhượng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở................................................................................................................. 51 2.2.3 Quyền sử dụng đất được chuyển nhượng còn hạn chế ................................. 52 2.3 Kiến nghị góp phần hoàn thiện quy định pháp luật về kinh doanh quyền sử dụng đất ............................................................................................................... 55 2.3.1 Phạm vi hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất của tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài cần được mở rộng ............... 55 2.3.2 Luật Kinh doanh bất động sản-Cần có quy định cụ thể về thời điểm chuyển nhượng quyền sử dụng đất ......................................................................................... 56 2.3.3 Hình thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần mở rộng ....................... 57 Kết luận chương 2 ................................................................................................ 61 KẾT LUẬN .......................................................................................................... 62 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT LỜI NÓI ĐẦU 1. Lý do chọn đề tài Nước ta đang trong thời kỳ đổi mới và hội nhập, bước vào thế kỉ 21-Thế kỉ của bao khó khăn và thách thức-Thế kỉ của sự hội nhập vào quốc tế, với sự phát triển của tất cả các ngành, lĩnh vực. Trong đó, tốc độ đô thị hóa phát triển nhanh chóng về cung lẫn cầu, đi kèm theo xu hướng phát triển đó chính là nhu cầu về nhà ở, về cơ sở sản xuất của người dân cũng như cơ sở hạ tầng cho các tổ chức kinh doanh ngày càng trở nên cấp bách. Ở Việt Nam, mọi người dân đều có tâm lý “An cư lạc nghiệp” mọi người đều cần có quyền sử dụng đất để tạo lập ngôi nhà để ở, xây dựng các khu chung cư cho thuê lại để kiếm lời ngày càng tăng cao,...Chính vì tâm lý như vậy mà ngành kinh doanh quyền sử dụng đất đã phát triển nhanh chóng và đã chiếm một vị trí vô cùng quan trọng trong cơ cấu các ngành dịch vụ ở nước ta. Để có thể phát huy tốt hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất trên thị trường, bên cung cần phải hiểu rõ là mình cần phải làm gì, đối tượng của mình là ai, có vai trò như thế nào, mang lại lợi ích gì cho bên cầu và đạo đức nghề nghiệp thể hiện ra sao. Bên cạnh đó bên cầu cần hiểu rõ những quyền và nghĩa vụ của mình khi tham gia vào thị trường kinh doanh quyền sử dụng đất, cũng như vai trò của Nhà nước đối với hoạt động này trên thị trường. Có như thế, thì hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất mới đạt kết quả cao và phát triển bền vững. Để trả lời cho những câu hỏi đó, người viết đã chọn đề tài “Pháp luật về kinh doanh quyền sử dụng đất” làm đề tài luận văn cho mình. 2. Mục tiêu nghiên cứu Những quy định của pháp luật về kinh doanh quyền sử dụng đất đã được xây dựng. Tuy nhiên, vấn đề áp dụng nó vào đời sống thực tế vẫn còn bất cập. Người viết làm đề tài “Pháp luật về kinh doanh quyền sử dụng đất” nhằm hướng tới tìm hiểu về các hoạt động và làm rõ các quy định của pháp luật về kinh doanh quyền sử dụng đất. Từ đó, người viết giúp người đọc hiểu rõ hơn về hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất để có thể áp dụng vào thực tế. Đồng thời, người viết còn nêu lên những thực trạng pháp luật gặp phải, trên cơ sở đó, đưa ra những kiến nghị để hoàn thiện các quy định của pháp luật về hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất trên thị trường. Thông qua đó, người viết hy vọng đóng góp một phần nhỏ công sức, công trình nghiên cứu cho nền khoa học pháp lý. GVHD: Th.S NGUYỄN HUỲNH ANH 1 SVTH: LÂM THỊ THANH HIỀN PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 3. Phương pháp nghiên cứu Trong bài viết này, từ việc tìm hiểu những quy định của pháp luật, các sách bình luận, tạp chí, giáo trình…người viết dùng phương pháp như phân tích, tổng hợp và đối chiếu. Phương pháp phân tích câu chữ: sử dụng phương pháp này, người viết có thể khám phá nguyên nhân và định luật của vấn đề để giải quyết và đưa ra các biện pháp cụ thể, phương pháp phân tích câu chữ được người viết sử dụng để phân tích, làm sáng rõ những nội dung ở hầu hết trong các chương. Phương pháp phân tích lịch sử, là phương pháp sử dụng phân tích các văn bản luật đã được ban hành khá lâu nhưng vẫn có hiệu lực thi hành như Hiến pháp năm 1992, phương pháp phân tích lịch sử được người viết sử dụng để nghiên cứu các giai đoạn hình thành và phát triển của hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất trên thị trường bất động sản. Phương pháp tổng hợp, được người viết sử dụng nhiều ở phần kết luận ý, kết luận chương và kết luận chung cho cả luận văn, đây là phương pháp liên kết các yếu tố, các thành phần thành một chỉnh thể để giúp bài viết hoàn chỉnh hơn. Phương pháp đối chiếu, người viết sử dụng phương pháp đối chiếu để làm sáng tỏ phần thực trạng và kiến nghị, sử dụng phương pháp này để đối chiếu với những văn bản quy phạm pháp luật có liên quan với nhau và tìm hiểu việc áp dụng chúng trên thực tế. 4. Phạm vi nghiên cứu Quyền sử dụng đất là một “hàng hóa” đặc biệt và kinh doanh quyền sử dụng đất là một vấn đề được nhiều người quan tâm, tìm hiểu trong xã hội hiện nay. Chính vì vậy, trong phạm vi bài viết này, người viết nêu ra những khái niệm, đặc điểm, quy định của pháp luật về kinh doanh quyền sử dụng đất…giúp người đọc hiểu rõ hơn về những quy định của pháp luật để thi hành và đạt kết quả cao trong quá trình thực hiện hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất trên thị trường. 5. Bố cục đề tài Luận văn ngoài phần mở đầu, mục lục, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội dung chính bao gồm hai chương: Chương 1: Lý luận chung về kinh doanh quyền sử dụng đất Trong chương này, người viết tập trung vào một số nội dung như khái quát về quyền sử dụng đất và kinh doanh quyền sử dụng đất là gì. Đồng thời, người viết tìm hiểu các đặc điểm về kinh doanh quyền sử dụng đất, cũng như để kinh doanh quyền sử dụng đất đạt kết quả cao thì cần những nguyên tắc nào. Bên cạnh đó, GVHD: Th.S NGUYỄN HUỲNH ANH 2 SVTH: LÂM THỊ THANH HIỀN PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT người viết cũng nêu lên tầm quan trọng của quy định pháp luật đối với lĩnh vực hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất trên thị trường và cuối cùng là người viết khái quát về sự hình thành, phát triển của hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất qua các giai đoạn. Chương 2: Quy định pháp luật về kinh doanh quyền sử dụng đất-Thực trạng và hướng hoàn thiện Trong chương này, người viết tập trung nghiên cứu một số vấn đề pháp lý về kinh doanh quyền sử dụng đất như: chủ thể nào được kinh doanh quyền sử dụng đất và để kinh doanh quyền sử dụng đất đạt kết quả cao thì cần đáp ứng những nội dung, điều kiện gì; hình thức tiến hành kinh doanh quyền sử dụng đất gồm những hình thức nào; đồng thời nêu lên vai trò của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đối với việc đăng ký, quản lý và xử lý vi phạm của hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất trên thị trường. Bên cạnh đó, người viết nêu lên những thực trạng pháp luật gặp phải và thông qua đó kiến nghị một số giải pháp để hoàn thiện hệ thống pháp luật hơn. GVHD: Th.S NGUYỄN HUỲNH ANH 3 SVTH: LÂM THỊ THANH HIỀN PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CHƯƠNG 1 LÝ LUẬN CHUNG VỀ KINH DOANH QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Đất được xác định là tài sản vô giá của quốc gia, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là địa bàn phân bổ các khu dân cư, các ngành kinh tế, là thành phần bậc nhất của môi trường sống, là nguồn nội lực và nguồn vốn to lớn của đất nước. Trong khi dân số liên tục tăng lên hàng năm thì diện tích đất đai hầu như không thay đổi và ngày càng khan hiếm. Vì sự khan hiếm của đất đai và vì đất đai là địa bàn (địa điểm, mặt bằng) để tạo dựng trên đó các loại bất động sản như đường sá, cầu cống, trụ sở, nhà ở, công xưởng, khách sạn, nhà hàng, khu vui chơi, giải trí,…đồng thời bản thân đất đai là một loại bất động sản, nên đất có một vị trí đặc biệt trong thị trường bất động sản mà cụ thể là quyền sử dụng đất. Trong thời kỳ hội nhập, mở cửa như hiện nay, đất nước ngày càng từng bước phát triển về mọi mặt, đặc biệt trong nền kinh tế thị trường kinh doanh quyền sử dụng đất phát triển không ngừng. Vì quyền sử dụng đất là một món hàng quý giá mà tất cả mọi người đều muốn sở hữu được. Chính vì vậy, mà hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất đã xuất hiện trên thị trường và đáp ứng nhu cầu cho xã hội. 1.1 Khái quát về kinh doanh quyền sử dụng đất 1.1.1 Khái niệm kinh doanh quyền sử dụng đất Quyền sử dụng đất là quyền khai thác các thuộc tính có ích của đất đai để phục vụ cho mục tiêu phát triển kinh tế-xã hội của đất nước. Xét về khía cạnh kinh tế, quyền sử dụng đất có ý nghĩa quan trọng vì nó làm thỏa mãn các nhu cầu và mang lợi ích vật chất cho các chủ sử dụng trong quá trình sử dụng đất. Khi nói đến quyền sở hữu đất đai, chúng ta thấy với tư cách là đại diện chủ sở hữu, Nhà nước có đầy đủ các quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt đất đai. Trong các quyền năng đó, quyền sử dụng là có ý nghĩa thực tế lớn nhất, trực tiếp đem lại lợi ích cho chủ sở hữu. Nhưng Nhà nước khộng phải là chủ sở hữu trực tiếp sử dụng đất mà gián tiếp sử dụng thông qua các tổ chức, cá nhân trong xã hội bằng cách giao đất, cho thuê đất và công nhận quyền sử dụng đất cho những người sử dụng đất trực tiếp. Mặc dù, quyền sử dụng đất của người sử dụng từ khi Luật Đất đai năm 1993, năm 2003 và năm 2013 được ban hành đã bao gồm quyền chuyển đổi, tặng cho, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thế chấp, thừa kế, bảo lãnh và góp vốn bằng quyền sử dụng đất thì chúng ta cũng không nên đồng nhất về quyền sở hữu đất đai và quyền sử dụng đất. Bởi lẽ, giữa chúng có sự khác nhau về nội dung và ý nghĩa cụ thể. GVHD: Th.S NGUYỄN HUỲNH ANH 4 SVTH: LÂM THỊ THANH HIỀN PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Quyền sở hữu đất đai là quyền ban đầu (có trước), còn quyền sử dụng đất là quyền phát sinh (có sau) xuất hiện khi Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất, cho phép nhận chuyển quyền sử dụng đất hay công nhận quyền sử dụng đất. Quyền sở hữu đất đai là một quyền trọn vẹn, đầy đủ, còn quyền sử dụng đất là một quyền không trọn vẹn, không đầy đủ. Tính không đầy đủ của quyền sử dụng đất được thể hiện ở các khía cạnh cơ bản sau: Thứ nhất, người sử dụng đất không có đầy đủ tất cả các quyền năng như Nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu; Thứ hai, không phải bất kỳ người nào có quyền sử dụng đất hợp pháp cũng có quyền chuyển đổi, tặng cho, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thế chấp, bảo lãnh, thừa kế, góp vốn bằng quyền sử dụng đất mà pháp luật quy định; Thứ ba, không phải bất cứ người nào cũng có đầy đủ quyền sử dụng đất theo pháp luật quy định. Về cơ bản chỉ có những người sử dụng đất theo hình thức giao đất trả tiền sử dụng đất và thuê đất theo hình thức trả tiền thuê đất một lần cho toàn bộ thời gian thuê mới được pháp luật cho hưởng đầy đủ chính quyền năng về quyền sử dụng đất. Quyền sở hữu đất đai là một loại quyền tồn tại độc lập, còn quyền sử dụng đất là một loại quyền phụ thuộc. Tính phụ thuộc của quyền sử dụng đất không được tự mình quyết định mọi vấn đề phát sinh trong quá trình thực hiện các quyền năng của mình mà chỉ được quyết định một số vấn đề, còn cơ bản vấn đề phải được hành động theo ý chí của Nhà nước với tư cách là đại diện cho chủ sở hữu với đất được giao. Theo V.V Docutraiep (1846-1903)-người sáng lập khoa học đất hiện đại, thì “Đất là tầng mặt hay tầng ngoài của đá bị biến đổi một cách tự nhiên dưới tác dụng tổng hợp của các yếu tố nước, không khí, sinh vật sống và chết khác nhau”1. Đất đai trở nên quan trọng và cần thiết hơn bao giờ hết, cũng một phần do dân số nước ta ngày càng tăng nhanh, trong khi đó thì diện tích đất ngày càng không tăng, bên cạnh đó quá trình đô thị hóa diễn ra mạnh mẽ làm cho diện tích đất nông nghiệp ngày càng bị thu hẹp. Từ sự quan trọng và quý giá của đất, người sử dụng đã quan tâm quyền lợi của mình đối với đất. Điều 17 Hiến pháp 1992 quy định “đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu”, tuy nhiên trên thực tế thì Nhà nước là chủ sở hữu gián tiếp còn người sử dụng đất mới là chủ sở hữu trực tiếp. 1 Lê Đức, Trần Khắc Hiệp, Giáo trình đất và bảo vệ đất, NXB Hà Nội, 2006. GVHD: Th.S NGUYỄN HUỲNH ANH 5 SVTH: LÂM THỊ THANH HIỀN PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Vì vậy, để thể hiện là chủ sở hữu đất người sử dụng phải có quyền sử dụng đất, đây là yếu tố cơ bản không thể thiếu của người sử dụng đất. Vậy quyền sử dụng đất có thể được hiểu như sau: “Quyền sử dụng đất là quyền của các chủ thể được khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi ích từ việc sử dụng đất được Nhà nước giao, cho thuê hoặc được chuyển giao từ chủ thể khác thông qua việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, tặng cho…từ những chủ thể khác có quyền sử dụng đất”2. Như vậy, quyền lợi của người sử dụng đất là các quyền mà chủ sử dụng tác động vào đất để khai thác công dụng của đất theo mục đích sử dụng, tuy nhiên, đây là mặt thực tiễn, còn về mặt pháp lý người sử dụng phải thể hiện trước cơ quan Nhà nước mình mới là chủ sở hữu hợp pháp. Luật Đất đai 2013 đã mở rộng các quyền năng chủ thể sử dụng đất, đặc biệt các quyền giao dịch về đất đai, trên cơ sở tạo các điều kiện thuận lợi và thủ tục hết sức thông thoáng giúp người sử dụng đất được quyền sử dụng đất hợp pháp để trao đổi, mua bán trên thị trường. Thông qua các giao dịch cụ thể về quyền sử dụng đất trên thị trường giữa các chủ thể sử dụng quyền sử dụng đất với sự kiểm soát và định hướng của Nhà nước, có thể hiểu thị trường quyền sử dụng đất là quá trình bên bán và bên mua, hoặc bên cho thuê và bên thuê bao gồm hộ gia đình, cá nhân, tổ chức trong và ngoài nước tuân thủ các nguyên tắc, điều kiện, hình thức, trình tự, thủ tục do pháp luật quy định trên cơ sở tự nguyện, bình đẳng nhằm thiết lập và thực hiện các giao dịch chuyển đổi, chuyền nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thế chấp, bảo lãnh và góp vốn sản xuất kinh doanh bằng quyền sử dụng đất thông qua quan hệ hàng hóa, tiền tệ. Thừa nhận thị trường quyền sử dụng đất cũng có nghĩa là Nhà nước đã cho phép thực hiện hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, trong Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006, nhà làm luật không đưa ra định nghĩa về hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất mà chỉ thể hiện nội dung của hoạt động kinh doanh bất động sản. Theo đó, Khoản 2 Điều 4 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 thì kinh doanh bất động sản được hiểu là: “việc bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhằm mục đích sinh lợi”3. 2 3 Từ điển Luật học Nxb, Từ điển Bách Khoa và Nxb. Tư pháp, Hà Nội năm 2006. tr. 655. Khoản 2 Điều 4 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006. GVHD: Th.S NGUYỄN HUỲNH ANH 6 SVTH: LÂM THỊ THANH HIỀN PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Từ khái niệm chung về kinh doanh bất động sản, ta có thể rút ra kết luận riêng về kinh doanh quyền sử dụng đất như sau: “Kinh doanh quyền sử dụng đất là hoạt động của các chủ thể có quyền sử dụng đất hợp pháp, được phép thực hiện các hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất như bỏ vốn đầu tư tạo lập, nhận chuyển nhượng, thuê quỹ đất có hạ tầng hay thuê quyền sử dụng đất để chuyển nhượng, cho thuê nhằm mục đích sinh lợi”4. Có thể thấy hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất trước hết mang những dấu hiệu của hoạt động kinh doanh nói chung, có các đặc điểm như: Đây là hoạt động mang tính chất nghề nghiệp phải được thực hiện thường xuyên, liên tục và có tính chất chuyên nghiệp; Hoạt động này được chủ thể tiến hành với mục đích tìm kiếm lợi nhuận và nó mang lại nguồn thu nhập chính cho chủ thể kinh doanh. Bên cạnh đó, kinh doanh quyền sử dụng đất cần nhìn nhận ở hai khía cạnh cụ thể sau: Thứ nhất, kinh doanh quyền sử dụng đất được coi là một chế định pháp luật, bao gồm tổng hợp các quy phạm pháp luật, điều chỉnh các quan hệ xã hội phát sinh trong lĩnh vực kinh doanh quyền sử dụng đất. Các quy phạm pháp luật này chủ yếu được ghi nhận trong Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đất đai và những văn bản quy phạm pháp luật có liên quan; Thứ hai, kinh doanh quyền sử dụng đất là hoạt động của các chủ thể nhằm mục đích tìm kiếm lợi nhuận thông qua các hành vi đầu tư tạo lập, nhận chuyển nhượng, thuê quỹ đất có hạ tầng hay quyền sử dụng đất để chuyển nhượng hoặc cho thuê. Hoạt động này được thực hiện trong hai trường hợp: Chủ thể kinh doanh bỏ vốn đầu tư tạo lập quỹ đất có hạ tầng sau đó chuyển nhượng hoặc cho thuê đất đã có hạ tầng để kiếm lời và chủ thể kinh doanh nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất của người sử dụng đất sau đó chuyển nhượng hoặc cho bên thứ ba thuê lại hoặc thuê mua lại để kiếm lời. Theo đó các hành vi kinh doanh nói trên của các nhà đầu tư cần phân loại theo từng hình thức kinh doanh nhất định, được thể hiện như sau: Thứ nhất, các nhà đầu tư kinh doanh quyền sử dụng đất với tính cách là người tạo lập các quyền sử dụng đất được đưa vào kinh doanh để cung cấp cho thị trường, các nhà đầu tư này rất quan trọng, bởi vì, nếu không có sự đầu tư sẽ không 4 Trần Quang Huy- Nguyễn Quang Tuyến, Pháp luật về kinh doanh bất động sản, NxbTư pháp, 2003, tr. 119. GVHD: Th.S NGUYỄN HUỲNH ANH 7 SVTH: LÂM THỊ THANH HIỀN PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT có hàng hóa “quyền sử dụng đất” và dĩ nhiên sẽ không có các hoạt động kinh doanh tiếp theo như: mua, bán, cho thuê, cho thuê lại, chuyển nhượng bất động sản. Thứ hai, nhà đầu tư thực hiện các hoạt động giao dịch kinh doanh. Các nhà đầu tư này không tự tạo ra các quyền sử dụng đất để cung cấp cho thị trường nhưng họ có vai trò là đưa các quyền sử dụng đất được phép kinh doanh đến người sử dụng qua các kênh giao dịch bất động sản. Các giao dịch này vừa là nhu cầu, vừa là mục tiêu của nhà đầu tư. Mục đích cuối cùng của người thực hiện giao dịch là tìm kiếm lợi nhuận từ việc bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua các bất động sản-quyền sử dụng đất mà mình đang sở hữu. Thứ ba, giao dịch bất động sản liên quan đến kinh doanh quyền sử dụng đất. Thực chất đó là hoạt động mua, bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua giữa tổ chức, cá nhân không kinh doanh quyền sử dụng đất với tổ chức, cá nhân kinh doanh quyền sử dụng đất. Hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất-Từng bước được hội nhập và phát triển. Xuất phát từ đặc điểm chung của hoạt động kinh doanh, kinh doanh quyền sử dụng đất có những dấu hiệu cơ bản là: hoạt động phải thực hiện thường xuyên, liên tục, mang tính chất nghề nghiệp và hoạt động này phải mang lại nguồn thu nhập chính cho chủ thể kinh doanh; hoạt động kinh doanh phải mang tính độc lập, nhân danh mình để thực hiện các hoạt động kinh doanh; hoạt động của các chủ thể với mục tiêu tìm kiếm lợi nhuận trong kinh doanh. Vậy qua khái niệm về hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất, để biết rõ hơn về quyền sử dụng đất là tài sản đặc biệt như thế nào, kinh doanh quyền sử dụng đất có đặc điểm ra sao. Người viết sẽ đi đến tìm hiểu các đặc điểm về kinh doanh quyền sử dụng đất. 1.1.2 Đặc điểm về kinh doanh quyền sử dụng đất Ở nước ta đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu, bằng các quy định của pháp luật đã có sự phân tích một cách tương đối độc lập giữa quyền sở hữu đất đai toàn dân và quyền sử dụng đất của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân. Pháp luật thừa nhận quyền sử dụng đất là một quyền tài sản-một tài sản đặc biệt có thể kinh doanh được không giống bất kỳ loại tài sản nào trong luật thực định Việt Nam. Quyền sử dụng đất là một loại bất động sản đặc biệt được kinh doanh có các đặc điểm sau: Thứ nhất, quyền sử dụng đất là bất động sản vô hình. Nếu như các bất động sản khác bao gồm đất đai, nhà ở, công trình xây dựng đều là loại tài sản hữu GVHD: Th.S NGUYỄN HUỲNH ANH 8 SVTH: LÂM THỊ THANH HIỀN PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT hình có thể nhận biết bằng trực quan thì kinh doanh quyền sử dụng đất là bất động sản vô hình, nó tồn tại dưới hình thức một khái niệm mà luật gọi là “quyền”. Thứ hai, hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất mang tính giới hạn. Tổng cung tự nhiên về tài sản quyền sử dụng đất luôn bị giới hạn bởi diện tích tự nhiên của quốc gia sau khi đã trừ đi phần đất sử dụng vào mục đích công cộng và phần đất chưa sử dụng. Mặt khác, như đã nói, quyền sử dụng đất là tài sản được sinh ra từ pháp luật, do đó quan điểm của các nhà lập pháp có ảnh hưởng đến lượng cung hàng hóa này trên thị trường. Nghĩa là, không phải bất kỳ quyền sử dụng đất nào cũng có thể trở thành hàng hóa kinh doanh trên thị trường và cũng không phải bất kỳ chủ thể nào cũng là chủ thể của giao dịch này. Thứ ba, kinh doanh quyền sử dụng đất là ngành nghề kinh doanh có điều kiện. Trên thị trường, hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất liên quan đến nhiều lĩnh vực pháp luật như: Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đất đai, Luật Xây dựng,..Liên quan đến các giấy tờ hợp pháp về quyền sử dụng đất và liên quan đến chứng chỉ hành nghề của chủ thể kinh doanh, bởi vậy khi thực hiện hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất, cần tuân thủ những nội dung, điều kiện được quy định trong các luật có liên quan đó để quyền và lợi ích của các bên được bảo vệ bằng luật pháp. Thứ tư, hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất dễ biến động. Nó phụ thuộc vào vòng quay thay đổi của xã hội mỗi ngày như các yếu tố kinh tế, chính trị, văn hóa, xã hội, nên kinh doanh quyền sử dụng đất tiềm ẩn lợi nhuận cao song cũng đầy rủi ro. Lợi nhuận có được hoặc rủi ro của nhà đầu tư không chỉ xuất phát từ việc điều hành quản trị trong kinh doanh của tổ chức, cá nhân mà trong nhiều trường hợp do cơ chế, chính sách của Nhà nước, môi trường đầu tư, thời điểm đầu tư, tác động của thị trường trong nước và thế giới. Thứ năm, kinh doanh quyền sử dụng đất thường có quy mô vốn đầu tư. Pháp luật quy định vốn đầu tư, do vậy không phải nhà đầu tư nào trong nước hay nước ngoài cũng có thể kinh doanh được. Các nhà đầu tư muốn kinh doanh vào lĩnh vực này thì phải đáp ứng được đầy đủ các điều kiện theo luật định. Thứ sáu, hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất gắn liền với việc kinh doanh một loại hàng hóa có giá trị lớn. Bởi vì việc kinh doanh là một hàng hóa có giá trị lớn, nên khi thực hiện hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất, các doanh nghiệp phải có kiến thức và kinh nghiệm trong hoạt động nghề nghiệp, đòi hỏi phải có một đội ngũ chuyên gia làm nhiệm vụ tư vấn, môi giới, định giá,...để hỗ trợ cho GVHD: Th.S NGUYỄN HUỲNH ANH 9 SVTH: LÂM THỊ THANH HIỀN PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT bên cầu. Đảm bảo lợi ích của bên cung-cầu được bảo vệ bởi pháp luật, có như thế thì hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất mới đạt kết quả cao và phát triển bền vững. Thứ bảy, với vai trò là đại diện chủ sở hữu đối với đất đai, Nhà nước can thiệp rất sâu vào hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất. Nhà nước can thiệp sâu bằng cách ban hành pháp luật như quy định về năng lực tài chính của chủ thể kinh doanh; điều kiện đối với quyền sử dụng đất được đưa vào kinh doanh; các nghĩa vụ về thuế, phí, lệ phí,...Vì kinh doanh quyền sử dụng đất khác với các hoạt động kinh doanh khác, hàng hóa kinh doanh là một loại “quyền”, nên đòi hỏi cơ chế quản lý, điều tiết thị trường mang tính đặc thù, phù hợp với đặc tính vốn có của nó. Quyền sử dụng đất được đưa vào kinh doanh có những đặc điểm riêng biệt không giống bất kỳ một ngành nghề kinh doanh nào khác và chính nhờ sự riêng biệt này mà nó làm nên nét đặc trưng cho pháp luật kinh doanh bất động sản ở nước ta. Kinh doanh quyền sử dụng đất là ngành nghề kinh doanh đặc thù, bên cạnh tuân thủ các điều kiện chặt chẽ do pháp luật quy định, để hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất đạt kết quả cao thì không thể thiếu các nguyên tắc kinh doanh, vì chính nguyên tắc này làm cho thị trường kinh doanh quyền sử dụng đất có tính trật tự, kỉ cương và phát triển bền vững hơn. 1.2 Nguyên tắc kinh doanh quyền sử dụng đất Quyền sử dụng đất là ngành nghề kinh doanh có điều kiện. Do vậy các chủ thể kinh doanh phải đáp ứng những điều kiện nhất định về chủ thể kinh doanh cũng như quyền sử đất đưa vào kinh doanh phải đáp ứng đầy đủ điều kiện theo luật định được đưa vào kinh doanh. Những ràng buộc về quy định pháp luật là cơ sở để hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất đi vào khuôn khổ, có tính trật tự, kỉ cương trên thị trường. Đạt được mục tiêu kinh doanh quyền sử dụng đất phát triển có hiệu quả nhằm góp phần hoàn thiện thể chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, bên cung-cầu cần tuân thủ một số nguyên tắc sau: 1.2.1 Tổ chức, cá nhân hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất bình đẳng trước pháp luật Nguyên tắc trên xác định địa vị pháp lý của các chủ thể kinh doanh quyền sử dụng đất. Dù là tổ chức, kinh tế, cá nhân trong nước, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, thì trong phạm vi kinh doanh của mình đều được Nhà nước bảo hộ các quyền và lợi ích hợp pháp, đảm bảo quyền tự do kinh doanh theo quy định của Hiến pháp và pháp luật. GVHD: Th.S NGUYỄN HUỲNH ANH 10 SVTH: LÂM THỊ THANH HIỀN PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Quyền bình đẳng trước pháp luật là một nguyên tắc không thể thiếu trên thị trường kinh doanh quyền sử dụng đất. Vì chính nhờ nguyên tắc này mà nó thúc đẩy các nhà đầu tư nước ngoài đầu tư kinh doanh vào Việt Nam nhiều hơn, thể hiện sự không phân biệt đối xử giữa các thành phần kinh tế khác nhau khi tham gia hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất trên thị trường và nhờ đó mở rộng quan hệ đối ngoại, hợp tác giữa các nước trên thế giới, từ đó tạo nguồn thu cho ngân sách Nhà nước. Nguyên tắc bình đẳng trước pháp luật thể hiện sự “Công, chính, liêm, minh”- Vai trò của Nhà nước đối với các chủ thể khi tham gia giao dịch kinh doanh quyền sử dụng đất trên thị trường. Nhà nước xây dựng, thực thi một hệ thống chính sách pháp luật và không có sự phân biệt đối xử về cơ chế, chính sách pháp luật giữa các thành phần kinh tế, giữa các tổ chức cá nhân trong nước và ngoài nước. Họ được tạo cơ hội, chính sách ưu đãi như nhau khi tham gia hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất. Bình đẳng về trách nhiệm pháp lý, bất kỳ chủ thể nào hoạt động kinh doanh vi phạm pháp luật thì đều bị xử lí bằng các chế tài của Nhà nước, không phân biệt là công dân trong nước hay người nước ngoài. Khi xét xử thì mọi người phải bình đẳng trước Tòa án và đảm bảo thực hiện bằng biện pháp cưỡng chế của Nhà nước. 1.2.2 Khi kinh doanh bên cung-cầu được tự do thỏa thuận trên cơ sở tôn trọng quyền và lợi ích hợp pháp của các bên Tổ chức, cá nhân hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất được tự do thỏa thuận trên cơ sở tôn trọng quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất thông qua hợp đồng, không trái với quy định của pháp luật. Điều này, thể hiện sự tự do ý chí của các chủ thể khi tham gia kinh doanh trên thị trường, các bên hoàn toàn tự nguyện, không bên nào được áp đặt, cấm đoán, cưỡng ép, đe dọa, ngăn cản bên nào, các bên có thể thể hiện quan điểm của mình. Sự thỏa thuận, đó là một văn bản thực hiện sự cam kết ràng buộc về quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia hợp đồng, được tự do thỏa thuận nhưng đồng thời phải tôn trọng quyền và lợi ích của nhau, đảm bảo hai bên phải có lợi, các bên phải thực hiện nghiêm chỉnh những cam kết mà mình đã đưa ra để không làm ảnh hưởng đến quyền, lợi ích của bên kia. Được tự do thỏa thuận nhưng cần tuân thủ quy định của pháp luật. Việc tìm kiếm lợi nhuận trong kinh doanh quyền sử dụng đất phải được thực hiện một cách chính đáng trên cơ sở tuân thủ một số quy định pháp luật như: Luật Xây dựng năm 2003, Luật Doanh nghiệp năm 2005, Luật Nhà ở năm 2005, Luật Kinh doanh GVHD: Th.S NGUYỄN HUỲNH ANH 11 SVTH: LÂM THỊ THANH HIỀN PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT bất động sản năm 2006 và các quy định của pháp luật có liên quan như Luật Đất đai năm 2013, để quyền lợi của khách hàng và quyền lợi của doanh nghiệp được bảo vệ bởi hành lang pháp lý của Nhà nước. 1.2.3 Hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất phải được thực hiện công khai, minh bạch Mọi bất động sản muốn tham gia giao dịch trên thị trường phải được niêm yết công khai tại các sàn giao dịch. Hoạt động liên quan đến kinh doanh quyền sử dụng đất như đầu tư tạo lập, chuyển nhượng, cho thuê,…phải được diễn ra công khai tại các sàn giao dịch bất động sản; người điều hành quản trị sàn giao dịch bất động sản phải có chứng chỉ kinh doanh dịch vụ với quy mô theo quy định; công khai về thủ tục, thời gian, địa điểm rõ ràng, được thông báo rộng rãi trên các phương tiện thông tin đại chúng để mọi người dân được biết; những biến động về kinh doanh quyền sử dụng đất cần được thực hiện một cách công khai hoá thông qua các cơ chế pháp lý về đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng và các biến động khác. Nội dung thông tin về bất động sản bao gồm: Loại bất động sản; Vị trí bất động sản; Thông tin về quy hoạch có liên quan đến bất động sản; Quy mô, diện tích của bất động sản; Đặc điểm, tính chất, công năng sử dụng, chất lượng của bất động sản; Thực trạng các công trình hạ tầng, các dịch vụ về kỹ thuật và xã hội có liên quan đến bất động sản; Tình trạng pháp lý của bất động sản bao gồm hồ sơ, giấy tờ về quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản và giấy tờ có liên quan đến việc tạo lập bất động sản; lịch sử về sở hữu, sử dụng bất động sản; Các hạn chế về quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản (nếu có); Giá bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản; Quyền và lợi ích của người thứ ba có liên quan; Các thông tin khác. Các thông tin về hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất, về tình trạng pháp lý phải được đầy đủ, chuẩn xác, dễ tiếp cận. Quy định như vậy để mọi tổ chức, cá nhân đều có nhu cầu hiểu được các thông tin một cách dễ dàng hơn. Việc giải quyết thủ tục giấy tờ, đăng ký quyền sử dụng đất cho chủ thể kinh doanh theo một quy trình thống nhất, đảm bảo tính khoa học, đồng thời phải đơn giản, thực hiện thuận lợi, dễ dàng, phù hợp với xu hướng cải cách hành chính. Các vấn đề về thuế, phí, lệ phí liên quan khi thực hiện giao dịch phải được công bố công khai với nội dung rành mạch, rõ ràng. Để hướng đến một thị trường kinh doanh quyền sử dụng đất có tính công khai, minh bạch cao, các yếu tố tâm lý – pháp lý trong quản lý Nhà nước là không thể thiếu. Các văn bản pháp luật liên quan đến hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất cần phải được đảm bảo tính công khai, minh bạch như: được đăng, phát hành, GVHD: Th.S NGUYỄN HUỲNH ANH 12 SVTH: LÂM THỊ THANH HIỀN PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT phổ biến rộng rãi, kịp thời trên công báo của Chính phủ và các phương tiện thông tin đại chúng. Tạo mọi điều kiện thuận lợi, dễ dàng cho các cơ quan quản lý Nhà nước về thị trường kinh doanh cũng như mọi đối tượng, mọi chủ thể được tiếp cận, nắm bắt và thực hiện kịp thời các quy định cũng như những thay đổi trong văn bản pháp luật về thị trường bất động sản. Vì vậy, không chỉ đối với chủ thể kinh doanh mà còn đối với các cơ quan Nhà nước, những nội dung, chính sách liên quan đến hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất cũng cần phải công khai-minh bạch, đảm bảo được tính công khai, minh bạch trong pháp luật sẽ tạo điều kiện thuận lợi và hỗ trợ rất nhiều cho thị trường bất động sản phát triển lành mạnh. 1.2.4 Hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất phải phù hợp với mục tiêu phát triển kinh tế-xã hội Phù hợp với mục tiêu phát triển kinh tế-xã hội là yếu tố quan trọng để phát triển đất nước. Khi muốn kinh doanh vào một lĩnh vực nào đó, ta phải xem xét đến yếu tố kinh tế-xã hội, xem việc phát triển ngành nghề nào đó có phù hợp với mục tiêu phát triển kinh tế-xã hội hay không. Cùng với vòng quay của bánh xe thời gian, đất nước ngày càng đổi mới và theo sau đó là nhu cầu của người dân ngày tăng cao, để bắt kịp với tiến trình hội nhập của xã hội thì bên cung cần phải đáp ứng được nhu cầu đó. Tâm lý của người dân Việt Nam “An cư lạc nghiệp”, chính vì tâm lý như vậy nên các doanh nghiệp đã nắm bắt thời cơ, tiến hành kinh doanh quyền sử dụng đất để đáp ứng những tâm tư, nguyện vọng cho bên cầu. Cầu thiếu cung đáp ứng đã tạo mối dây liên kết quan hệ cung-cầu trên thị trường và phần nào giải quyết được nhu cầu cho xã hội. Khi kinh doanh cả bên cung và bên cầu đều cần có những lợi ích nhất định. Bên cung thực hiện mọi hoạt động kinh doanh nhằm mục đích tìm kiếm lợi nhuận, còn bên cầu thì cần một loại hàng hóa đặc biệt-quyền sử dụng đất để đáp ứng nhu cầu cuộc sống cho mình như xây dựng nhà để ở, xây dựng các khu chung cư để cho thuê lại,...Nếu trên thị trường không có bên cung cung cấp những hàng hóa mà bên cầu cần thì xã hội này sẽ ra sao khi cầu thiếu mà không có cung đáp ứng. Và ngược lại nếu bên cầu không cần thì bên cung sẽ không thể thực hiện hoạt động kinh doanh để tìm kiếm lợi nhuận được. Điều này, cho chúng ta thấy khi muốn phát triển ngành nghề nào đó thì phải xem xét đến yếu tố kinh tế-xã hội xem chúng có phù hợp với hiện nay hay không, có như thế thì hoạt động kinh doanh mới đứng vững trên thị trường và góp phần phát triển đất nước. Kinh doanh quyền sử dụng đất phù hợp với mục tiêu phát triển kinh tế- xã hội sẽ tạo nguồn thu cho ngân sách Nhà nước. Nước ta đang trong thời kỳ hội nhập, đổi mới và chính sách tiền tệ là yếu tố không thể thiếu. Khi kinh doanh quyền sử GVHD: Th.S NGUYỄN HUỲNH ANH 13 SVTH: LÂM THỊ THANH HIỀN PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT dụng đất phát triển, hoạt động mạnh mẽ trên thị trường thì sẽ thúc đẩy các nhà đầu tư trong và ngoài nước kinh doanh vào lĩnh vực này nhiều hơn, giúp ngân sách Nhà nước có một khoản thu để từ đó có thể sử dụng vào các mục tiêu phát triển kinh tếxã hội khác, đưa nước ta sánh vai với các cường quốc, quốc tế. Với vai trò và ý nghĩa quan trọng-Các nguyên tắc này sẽ góp phần phát triển thị trường kinh doanh quyền sử dụng đất–một trong các mục tiêu của chiến lược phát triển kinh tế – xã hội của nước ta hiện nay. Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 ra đời đã góp phần thể chế đường lối, chủ trương, chính sách của Đảng và Nhà nước, đáp ứng yêu cầu đổi mới toàn diện đất nước theo hướng công nghiệp hóa-hiện đại hóa-đưa nước ta sánh vai với các cường quốc, quốc tế. Qua đây cho thấy những quy định pháp luật rất quan trọng và không thể thiếu đối với hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất. 1.3 Tầm quan trọng của quy định pháp luật về kinh doanh quyền sử dụng đất Quyền sử dụng đất là một hàng hóa đặc biệt, việc quản lý hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất ở nước ta là vấn đề còn khá mới mẻ. Trong thời gian qua, Nhà nước đã ban hành các quy định pháp luật nhằm tạo hành lang pháp lý cho thị trường kinh doanh quyền sử dụng đất vận hành và phát triển, góp phần quan trọng vào việc thúc đẩy kinh tế-xã hội của đất nước. Rất nhiều tổ chức, cá nhân trong và ngoài nước tham gia đầu tư vào lĩnh vực hoạt động kinh doanh này. Thực tế cho thấy, việc kinh doanh quyền sử dụng đất đang có xu thế phát triển mạnh và ngày càng có vị trí quan trọng, thiết yếu trong nền kinh tế. Luật Kinh doanh bất động sản ra đời đã góp phần thể chế hóa đường lối, chủ trương, chính sách của Đảng và Nhà nước, đáp ứng yêu cầu đổi mới toàn diện đất nước theo hướng công nghiệp hóa, hiện đại hóa, đồng thời thể hiện các quan điểm của Nhà nước đối với bên cung-cầu về hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất trên thị trường. 1.3.1 Pháp luật về kinh doanh quyền sử dụng đất tạo điều kiện cho mối quan hệ cung-cầu trên thị trường Pháp luật về kinh doanh quyền sử dụng đất tăng khả năng cung cấp hàng hóa cho thị trường bất động sản, bảo đảm bình ổn thị trường theo quy luật cungcầu. Đất nước ngày càng phát triển, nhu cầu của người dân muốn có được một quyền sử dụng đất để tạo lập nhà ở, xây dựng các khu chung cư để cho thuê lại nhằm mục đích tìm kiếm lợi nhuận,…ngày càng tăng cao, để đáp ứng được nhu cầu đó, pháp luật về kinh doanh quyền sử dụng đất ra đời đã cho phép các quyền sử GVHD: Th.S NGUYỄN HUỲNH ANH 14 SVTH: LÂM THỊ THANH HIỀN PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT dụng đất được tham gia kinh doanh trên thị trường, góp phần giải quyết, đáp ứng những nhu cầu bức thiết cho người dân. Pháp luật mở rộng các hình thức cung-cầu của thị trường bất động sản. Phạm vi kinh doanh được hoạt động rộng hơn, vì bên cạnh có sự tham gia của nhà đầu tư trong nước còn có sự tham gia của các nhà đầu tư nước ngoài, từng bước mở cửa thị trường cho người Việt Nam ở nước ngoài và người nước ngoài tham gia đầu tư, các bên đều có quyền và nghĩa vụ ngang nhau, điều này một lần nữa tạo mối dây liên kết “vô hình” giữa bên cung và bên cầu. Cầu thiếu cung đáp ứng, và chính nhờ sự đáp ứng của bên cung mà đã giải quyết những tâm tư, nguyện vọng của bên cầu, giúp họ thỏa mãn được những nhu cầu của mình. Khi đáp ứng, cả cung-cầu đều tác động và có ảnh hưởng lẫn nhau, cung cần lợi nhuận, cầu cần nhu cầu. Pháp luật tạo ra cơ chế điều chỉnh hành vi ứng xử của chủ thể cung-cầu khi tham gia quan hệ kinh doanh trên thị trường. Pháp luật có những đặc trưng cơ bản mà các biện pháp quản lý khác không thể có được đó là tính quy phạm, tính cưỡng chế, tính bắt buộc chung và tính thích ứng. Chính nhờ những đặc trưng cơ bản đó mà pháp luật trở thành biện pháp quản lý có hiệu quả nhất cần phải sử dụng để quản lý xã hội nói chung và quản lý hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất nói riêng. Pháp luật tạo ra cơ chế điều chỉnh hành vi ứng xử của các chủ thể tham gia quan hệ kinh doanh quyền sử dụng đất thông qua quy định về quyền, nghĩa vụ cũng như xác lập cơ chế pháp lý để bảo đảm cho các quyền và nghĩa vụ này được thực hiện trên thực tế. Điều này giúp ngăn ngừa tình trạng vi phạm gây thiệt hại đến quyền và lợi ích hợp pháp của các bên. Quy định pháp luật về kinh doanh quyền sử dụng đất không những có vai trò quan trọng đối với bên cung và bên cầu mà quy định còn có ảnh hưởng và tầm quan trọng không thể thiếu đối với quản lý Nhà nước. 1.3.2 Kinh doanh quyền sử dụng đất-Pháp luật không thể thiếu đối với quản lý Nhà nước Pháp luật hoàn thiện môi trường pháp lý cho hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất. Trong nền kinh tế thị trường kinh doanh quyền sử dụng đất, Nhà nước có chức năng quản lý, thực hiện chức năng này Nhà nước có quyền tham gia vào hoạt động kinh doanh của các chủ thể cung-cầu trên thị trường. Hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất dễ biến động, nó tiềm ẩn nhiều lợi nhuận song cũng đầy rủi ro. Khi kinh doanh nếu một trong các bên vi phạm pháp luật mà không có sự tham gia quản lý của Nhà nước thì quyền lợi của bên này hoặc khả năng chịu trách GVHD: Th.S NGUYỄN HUỲNH ANH 15 SVTH: LÂM THỊ THANH HIỀN PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT nhiệm pháp lý của bên kia sẽ không được đảm bảo thực hiện bằng một biện pháp chế tài nào hết, điều này làm cho thị trường thiếu tính trật tự, kỉ cương và dẫn đến hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất sẽ không tồn tại. Hoạt động kinh doanh được điều chỉnh bằng pháp luật mà Nhà nước là đại diện sẽ tạo môi trường cho sự phát triển lành mạnh, khắc phục được những nhược điểm của thị trường. Đối với hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất yếu tố pháp luật có tính chất quy định sự hình thành và phát triển, bằng việc ban hành hệ thống pháp luật như quy định về điều kiện thực hiện, phạm vi, nội dung,…của hoạt động đầu tư kinh doanh quyền sử dụng đất. Pháp luật thực hiện các chính sách vĩ mô nhằm thúc đẩy và hướng dẫn sự phát triển của thị trường kinh doanh quyền sử dụng đất. Để thực hiện vai trò của mình, pháp luật sử dụng một hệ thống chính sách và công cụ quản lý vĩ mô để điều khiển, tác động vào thị trường kinh doanh quyền sử dụng đất nhằm giải quyết mối quan hệ cung-cầu trên thị trường. Do vậy, pháp luật quy định vai trò quản lý của Nhà nước đối với hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất có ý nghĩa vô cùng to lớn nhằm bình ổn sự phát triển kinh tế xã hội, vai trò ấy là không thể thiếu đối với hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất và được thể hiện ở những điểm sau: Một là, pháp luật tạo điều kiện cho sự hình thành và phát triển của các doanh nghiệp kinh doanh quyền sử dụng đất, tạo ra các sân chơi công khai, minh bạch trong đầu tư kinh doanh và cũng là để Nhà nước kiểm soát được hoạt động của thị trường. Một khi kiểm soát được thị trường thì bàn tay điều chỉnh của Nhà nước sẽ sát thực tế và biện pháp điều chỉnh đạt hiệu quả hơn; Hai là, pháp luật có chính sách tạo điều kiện cho các doanh nghiệp đầu tư kinh doanh quyền sử dụng đất hoạt động tích cực và có hiệu quả hơn, như cung cấp thông tin về thị trường, giá cả, thông tin về kinh doanh quyền sử dụng đất–quy hoạch; hỗ trợ đào tạo, bồi dưỡng nguồn nhân lực. Trong đời sống xã hội, pháp luật có vai trò đặc biệt quan trọng. Nó là phương tiện không thể thiếu bảo đảm cho sự tồn tại, vận hành của xã hội nói chung và kinh doanh quyền sử dụng đất nói riêng. Pháp luật không chỉ là công cụ quản lý Nhà nước hữu hiệu, mà còn tạo môi trường thuận lợi, làm lành mạnh hoá đời sống xã hội và góp phần bồi đắp nên những giá trị mới. Trong công cuộc đổi mới đất nước hiện nay, việc tăng cường vai trò của pháp luật được đặt ra như một tất yếu khách quan. Điều đó không chỉ nhằm mục đích xây dựng một xã hội có trật tự, kỷ cương, văn minh, mà còn hướng đến bảo vệ GVHD: Th.S NGUYỄN HUỲNH ANH 16 SVTH: LÂM THỊ THANH HIỀN PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT và phát triển các quyền lợi của các chủ thể khi tham gia giao dịch kinh doanh trên thị trường. Một khi kinh doanh, nếu trên thị trường chỉ có chủ thể cung-cầu mà không có sự tham gia quản lý của Nhà nước thì hoạt động kinh doanh sẽ không đạt kết quả cao và quyền lợi của bên cung hay bên cầu đều không được bảo đảm bằng một biện pháp cưỡng chế nào hết. Điều này một lần nữa cho thấy pháp luật không thể thiếu đối với bên cung-cầu và với quản lý Nhà nước. Phát triển thị trường kinh doanh quyền sử dụng đất một cách vững chắc và lành mạnh, việc tiếp tục nghiên cứu các cơ chế chính sách và ban hành pháp luật là vô cùng bức thiết và quan trọng. Kinh doanh quyền sử dụng đất-một loại hình “kinh doanh” mà hàng hóa là “quyền sử dụng” mới được pháp luật công nhận từ năm 2006, để giúp hiểu rõ hơn về hoạt động kinh doanh này. Người viết sẽ đi đến tìm hiểu, phân tích sự ra đời và phát triển của hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất qua các giai đoạn. 1.4 Sự hình thành và phát triển các quy định pháp luật về kinh doanh quyền sử dụng đất 1.4.1 Giai đoạn trước năm 1959 Dưới chế độ phong kiến, đất đai là tư liệu sản xuất chủ yếu, bởi vì sản xuất nông nghiệp chi phối gần như toàn bộ sản xuất và xã hội. Đất đai chủ yếu nằm trong tay vua chúa cũng như các địa chủ lớn nhỏ. Người nông dân hầu như không có ruộng đất và nếu có thì cũng rất ít và khó có thể giữ được (do chế độ sưu cao thuế nặng nên họ phải cầm cố hoặc bán cho địa chủ). Có thể quy gọn chế độ sở hữu ruộng đất thời kỳ phong kiến tập quyền cho đến trước cách mạng tháng Tám 1945 (khoảng 1000 năm) đất đai chia theo 3 hình thức: ruộng đất công của Nhà nước; chế độ ruộng đất làng xã và ruộng đất tư. Tuy nhiên các hình thức sử dụng đất không giống nhau qua các thời kỳ. Điều 361 Lê Triều hình luật (Luật Hồng Đức) quy định: “cấy nhờ ruộng công hoặc tư, mà gặt trước không báo chủ xem xét thì bị phạt 80 trượng trả lại lúa đã gặt”, từ những quy định của Luật Hồng Đức-một bộ luật tiêu biểu cho pháp luật phong kiến Việt Nam cho chúng ta thấy rằng đất đai trong thời kỳ này ngoài việc thuộc sở hữu Nhà nước (đất công) thì nó còn thuộc sở hữu địa chủ và người dân (đất tư). Vì lúc này Nhà nước đã công nhận quyền sở hữu tư về ruộng đất nên người dân-chủ sở hữu được quyền quyết định hình thức sử dụng ruộng đất của mình, phù hợp với lợi ích của bản thân và tình hình kinh tế của đất nước. Hơn nữa, trong thời kỳ này kinh tế chủ yếu là nông nghiệp, nông dân chiếm khoảng 95% dân số, sống GVHD: Th.S NGUYỄN HUỲNH ANH 17 SVTH: LÂM THỊ THANH HIỀN PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT dựa vào nông nghiệp là chủ yếu. Từ những quy định của pháp luật và điều kiện kinh tế- xã hội của thời kỳ phong kiến cho chúng ta thấy rằng trong thời kỳ này quyền sử dụng đất chưa được manh mún cũng như hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất chưa được biết đến. Từ năm 1930, dưới sự lãnh đạo của Đảng cộng sản Việt Nam do chủ tịch Hồ Chí Minh sáng lập và rèn luyện, nhân dân ta đã đổ bao sương máu, hy sinh chống đế quốc, thực dân và bè lũ tay sai cướp nước và bán nước, tiến hành cuộc Cách mạng tháng Tám thành công. Ngày 2 tháng 9 năm 1945, Hồ chủ tịch đọc bản tuyên ngôn độc lập khai sinh ra nước Việt Nam Dân chủ Cộng hòa. Tại kỳ họp ngày 9 tháng 11 năm 1946, Quốc hội đã thông qua bản Hiến pháp đầu tiên của nước Việt nam Dân chủ Cộng hòa-Hiến pháp năm 1946 bao gồm 7 chương chỉ quy định chủ yếu về chính thể, quyền, nghĩa vụ của công dân và cơ cấu bộ máy Nhà nước…mà chưa có quy định về các chế độ kinh tế. Hiến pháp năm 1946 chưa kịp thực hiện, nhân dân Việt Nam lại phải tiếp tục cầm súng chiến đấu để bảo vệ nền độc lập cho Tổ quốc. Cuộc kháng chiến kéo dài chín năm, nhân dân ta đã lập nên những chiến công oanh liệt, vang dội. Tháng 7 năm 1954, Hiệp định Giơ ne vơ đã được ký kết, một nửa đất nước được giải phóng, miền Bắc sạch bóng quân thù-Cách mạng nước ta chuyển sang một giai đoạn mới: miền Bắc tiến hành Cách mạng Xã hội chủ nghĩa, miền Nam tiếp tục cuộc kháng chiến để giải phóng dân tộc, thống nhất đất nước. Để phù hợp với nhiệm vụ cách mạng mới, Quốc hội Việt nam Dân chủ Cộng hòa đã thông qua Hiến pháp thứ 2-Hiến pháp ngày 31 tháng 12 năm 1959. Do điều kiện kinh tế- xã hội lúc này nên pháp luật quy định đất đai tồn tại 3 hình thức: sở hữu nhà nước, sở hữu tập thể, sở hữu tư nhân. Hiến pháp năm 1959 không chính thức quy định người dân có hay không có quyền sử dụng đất mà chỉ quy định “nhà nước chiếu theo pháp luật bảo hộ quyền sở hữu về ruộng đất và các tư liệu sản xuất khác của người nông dân”5, từ những quy định này cho thấy Hiến pháp năm 1959 đã thừa nhận người nông dân có quyền sở hữu đối với đất đai. Quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt đối với tài sản. Một người có quyền sở hữu đối với tài sản của mình nghĩa là người đó có các quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt. Vì thế trong thời kỳ này, người nông dân-chủ sở hữu đối với đất đai nên họ có quyền sử dụng đất phù hợp với lợi ích của mình và lợi ích của Nhà nước, qua đây cho thấy trong giai đoạn này quyền sử dụng đất bắt đầu manh mún và được biết đến nhưng hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất vẫn chưa hình thành. 5 Điều 14 Hiến pháp Nước Việt Nam dân chủ cộng hòa năm 1959. GVHD: Th.S NGUYỄN HUỲNH ANH 18 SVTH: LÂM THỊ THANH HIỀN PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.4.2 Giai đoạn từ năm 1959 đến năm 1986 Cuộc chiến tranh gian khổ, anh dũng của đồng bào, chiến sĩ miền Nam được hậu phương lớn miền Bắc cổ vũ, ủng hộ, giúp đỡ. Với chiến dịch Hồ Chí Minh lịch sử, mùa xuân năm 1975, nhân dân miền Nam giành được thắng lợi trọn vẹn trong cuộc tổng tiến công mà đỉnh cao là chiến dịch Hồ Chí Minh lịch sử. Sau 30 năm chiến đấu gian khổ, miền Nam hoàn toàn giải phóng, đất nước thống nhất, cả nước bước vào thời kỳ mới. Vì vậy, ngày 18 tháng 12 năm 1980, Quốc hội đã thông qua Hiến pháp thứ 3-Hiến pháp Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1980. Từ năm 1986, công cuộc đổi mới toàn diện nền kinh tế đất nước do Đại hội Đảng lần thứ VI khởi xướng và lãnh đạo đã diễn ra với nhiều diễn biến tốt đẹp. Từ Hiến pháp năm 1980, Đảng ta đã quy định và duy trì chính sách “đất đai thuộc sở hữu toàn dân”. Vì vậy hình thức sở hữu đất đai duy nhất trong thời kỳ này là hình thức sở hữu toàn dân. Hiến pháp năm 1980-Hiến pháp đầu tiên thừa nhận đất đai thuộc sở hữu toàn dân được quy định như sau: “đất đai, rừng núi, sông hồ, hầm mỏ, tài nguyên thiên nhiên trong lòng đất, trong vùng biển và thềm lục địa, các xí nghiệp công nghiệp, nông nghiệp, lâm nghiệp…cùng các tài sản khác mà pháp luật quy định là của Nhà nước đều thuộc sở hữu toàn dân”6. Sở hữu toàn dân là một phạm trù kinh tế, là hình thức sở hữu đối với những tư liệu sản xuất chủ yếu, sở hữu toàn dân là hình thức sở hữu xã hội chủ nghĩa triệt để hơn tất cả các hình thức sở hữu. Nhà nước là người đại diện cho toàn dân được nhân dân trao cho quyền lực chính trị, kinh tế, quốc phòng và ngoại giao. Vì đất đai là thuộc sở hữu toàn dân mà Nhà nước là người đại diện để quản lý, người nông dân không có quyền sở hữu trực tiếp về đất đai như trong Hiến pháp năm 1959 nữa, mà đất đai sẽ do Nhà nước thống nhất quản lý sau đó Nhà nước sẽ giao đất hoặc cho người dân thuê đất để sử dụng vào mục đích khác nhau. Tuy Hiến pháp năm 1980 không quy định rằng người dân có quyền sử dụng đất hay không nhưng điều 20 Hiến pháp năm 1980 quy định: “đất dành cho nông nghiệp, lâm nghiệp không được dùng vào mục đích khác, nếu không được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép” Theo quy định của pháp luật này cho thấy tuy không trực tiếp quy định về quyền sử dụng đất được đưa vào kinh doanh, tuy nhiên theo phương pháp phân tích luật viết cho ta thấy rằng Hiến pháp năm 1980 đã công nhận được chuyển quyền sử dụng đất, chuyển quyền sử dụng đất cũng có nghĩa là người dân được quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng 6 Điều 19 Hiến pháp Nước Việt Nam dân chủ cộng hòa năm 1980. GVHD: Th.S NGUYỄN HUỲNH ANH 19 SVTH: LÂM THỊ THANH HIỀN PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT cho quyền sử dụng đất, quyền được thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Như vậy, trong giai đoạn có Hiến pháp năm 1980 quyền sử dụng đất bắt đầu manh mún và các quyền sử dụng đất được đưa vào kinh doanh bước đầu được xuất hiện trên thị trường. 1.4.3 Giai đoạn từ năm 1986 đến năm 2006 Năm 1986, Đại hội Đảng lần thứ VI quyết định thực hiện công cuộc đổi mới trên toàn bộ đời sống kinh tế, chính trị, xã hội. Đại hội Đảng VI đánh dấu sự chuyển đổi của nền kinh tế nước ta từ cơ chế kế hoạch hóa tập trung quan liêu bao cấp sang nền kinh tế thị trường có sự quản lý của Nhà nước. Luật Đất đai đầu tiên năm 1987 được ban hành nhưng còn hạn chế, luật này quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý, vì vậy, Nhà nước là chủ sở hữu và giao đất cho tổ chức, cá nhân sử dụng. Người sử dụng đất không được thực hiện các giao dịch dân sự liên quan đến quyền sử dụng đất, Điều 5 Luật Đất đai năm 1987 quy định “Nghiêm cấm việc mua, bán, lấn chiếm đất đai, phát canh thu tô dưới mọi hình thức, nhận đất được giao mà không sử dụng, sử dụng đất không đúng mục đích, tự tiện sử dụng đất nông nghiệp, đất có rừng vào mục đích khác, làm hủy hoại đất đai”. Việc chuyển nhượng đất đai trong giai đoạn này thông qua thủ tục thu hồi giao đất, hợp thức hoá quyền sử dụng đất. Luật Đất đai 1987 chưa thừa nhận các giao dịch về đất đai nhưng lại thừa nhận các giao dịch tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất và theo quy luật của phát triển kinh tế thì thị trường bất động sản “ngầm” vẫn phát sinh và Nhà nước là người bị thiệt nhiều nhất vì không thu được bất kỳ một khoản thuế, lệ phí nào. Việc mua bán nhà đất thực hiện theo hình thức “mua bán trao tay”, không có bất kỳ cơ quan Nhà nước có thẩm quyền nào xác nhận. Người mua đất, người mua nhà thì ở trong trạng thái lo sợ, thiếu sự an toàn vì việc mua bán nhà đất không thể chuyển quyền sở hữu được. Như vậy, ở thời kỳ này hoạt động về kinh doanh quyền sử dụng đất chưa được pháp luật công nhận nhưng các giao dịch “ngầm” về đất đai vẫn tồn tại. Thực tiễn này phản ánh sự hiện diện một cách khách quan của quan hệ cung-cầu về bất động sản trong đời sống kinh tế-xã hội. Thực tế, sau khi Nghị quyết Đại hội Đảng lần thứ VI với đường lối đổi mới phát triển nền kinh tế nhiều thành phần được thông qua và đi vào đời sống, nhu cầu về đất phục vụ cho phát triển sản xuất tăng cao nhưng lại thiếu cơ chế quản lý thích hợp. Sự lạc hậu của hệ thống pháp luật so với đường lối, chủ trương đổi mới của Đảng kéo dài suốt từ những năm 1986 cho đến khi Hiến pháp 1980 được thay thế bằng Hiến pháp 1992. Điều 15 Hiến pháp 1992 khẳng định “Nhà nước phát triển kinh tế hàng hóa nhiều thành phần theo cơ GVHD: Th.S NGUYỄN HUỲNH ANH 20 SVTH: LÂM THỊ THANH HIỀN PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT chế thị trường có sự quản lý của Nhà nước, theo định hướng xã hội chủ nghĩa” và thực hiện việc “giao đất cho các tổ chức và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài” trên cơ sở “chế độ sở hữu toàn dân về đất đai”. Ngoài ra, Điều 18 Hiến pháp 1992 còn quy định quyền của các tổ chức và cá nhân sử dụng đất được “chuyển quyền sử dụng đất do Nhà nước giao theo quy định của pháp luật”. Để cụ thể hóa Hiến pháp 1992, Luật Đất đai năm 1993 ra đời với việc thừa nhận đất đai có giá trị, cùng với việc cho phép người sử dụng đất có năm quyền đã bắt đầu hình thành thị trường bất động sản. Giai đoạn này, Nhà nước đã thực hiện cơ chế giao đất sử dụng ổn định lâu dài đối với đất ở và cho người sử dụng đất thực hiện các quyền của mình như: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, thừa kế quyền sử dụng đất trong thời hạn sử dụng đất. Đặc biệt, Luật Đất đai 1993 có quy định mới (chưa có trong Hiến pháp 1992) về việc Nhà nước cho “thuê đất” (được hiểu là cho thuê quyền sử dụng đất). Luật Đất đai 1993 đã tạo cơ sở pháp lý hình thành một loại thị trường rất mới, thị trường sơ cấp về quyền sử dụng đất. Thị trường sơ cấp về quyền sử dụng đất với bên cung là Nhà nước, còn bên cầu là nhu cầu sử dụng đất của toàn xã hội. Đây là loại thị trường có vai trò mở đường cho việc hình thành các loại thị trường thành phần trong thị trường bất động sản. Tại thị trường sơ cấp về quyền sử dụng đất, Nhà nước giữ vai trò là bên cung duy nhất cho nhu cầu toàn xã hội đối với loại hàng hóa đặc biệt này-quyền sử dụng đất. Luật Đất đai 1993 tạo cơ sở pháp lý cho thị trường sơ cấp về quyền sử dụng đất được hình thành nhưng vẫn chưa đáp ứng đòi hỏi của đời sống xã hội, đặc biệt trong việc xử lý các giao dịch giữa người sử dụng đất với nhau. Để giải quyết vấn đề này, Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai 1993 vào năm 1998 đã bổ sung quy định: “Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp quyền sử dụng đất”. Quy định này đã tạo cơ sở pháp lý giải quyết bước đầu các giao dịch về đất đai giữa những người sử dụng đất với năm hình thức cụ thể. Đây là thị trường quyền sử dụng đất mà bên cung-cầu đều không phải là Nhà nước. Tiếp đó, một loạt các đạo luật khác liên quan đến lĩnh vực kinh doanh bất động sản lần lượt được ban hành như: Luật Thuế chuyển quyền sử dụng đất năm 1994 (được sửa đổi, bổ sung năm 1999); Bộ luật Dân sự năm 1995 (sửa đổi, bổ sung năm 2005) đã dành hẳn một chương quy định về chuyển quyền sử dụng đất; Pháp lệnh 37-L/CTN ngày 25/10/1994 về quyền và nghĩa vụ của các tổ chức trong nước được Nhà nước giao đất, cho thuê đất; Nghị định 18/CP ngày 13/2/1995 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành pháp lệnh về quyền và nghĩa vụ của các tổ GVHD: Th.S NGUYỄN HUỲNH ANH 21 SVTH: LÂM THỊ THANH HIỀN PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT chức cá nhân trong nước được Nhà nước giao đất, cho thuê đất; Nghị định số 85/CP ngày 17/12/1996 của Chính phủ quy định việc thi hành Pháp lệnh về quyền và nghĩa vụ của các tổ chức trong nước được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, … Từ năm 1993 đến năm 2003, thể chế về đất đai đã tạo cơ sở cho việc hình thành thị trường bất động sản với ba loại thị trường thành phần đó là thị trường quyền sử dụng đất mà bên cung là Nhà nước, thị trường quyền sử dụng đất mà cả bên cung và cầu đều không phải là Nhà nước và thị trường bất động sản gắn liền với đất. Công tác xây dựng và hoàn thiện thể chế thị trường bất động sản được tiếp tục hoàn thiện với việc Luật Đất đai 2003 được ban hành thay thế Luật Đất đai 1993. Luật Đất đai 2003 với các quy định thừa nhận quyền sử dụng đất được đưa vào giao dịch trong thị trường bất động sản như một hàng hóa (hàng hóa đặc biệt) đã tạo điều kiện để hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất nói riêng và bất động sản nói chung bước vào giai đoạn phát triển mới. Các giao dịch về đất đai được thể hiện dưới nhiều hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Bên cạnh đó, Luật Đất đai 2003 với nhiều chế định như quy định cụ thể về các loại quyền sử dụng đất được tham gia thị trường bất động sản (Điều 61 Luật Đất đai 2003); Điều kiện để quyền sử dụng đất tham gia thị trường bất động sản (Điều 62 Luật Đất đai 2003); Quản lý đất đai trong việc phát triển thị trường bất động sản (Điều 63 Luật Đất đai 2003)...hoàn thiện khung pháp lý cho thị trường quyền sử dụng đất vận hành. Bên cạnh thể chế đối với thị trường kinh doanh quyền sử dụng đất, Nhà nước cũng ban hành nhiều văn bản pháp luật quan trọng khác như Luật Xây dựng 2003, Luật Nhà ở 2005, Bộ luật Dân sự 2005,… tạo cơ sở pháp lý các loại thị phần của thị trường bất động sản vận hành, phát triển đồng bộ với hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất. Từ Luật Đất đai năm 1987 đến Luật Đất đai năm 1993 (sửa đổi, bổ sung hai lần vào năm 1998 và 2001), tiếp đó là Luật Đất đai 2003 (sửa đổi, bổ sung năm 2009), chúng ta thấy, pháp luật đất đai luôn được Nhà nước ta quan tâm. Qua các đạo luật này, Nhà nước Việt Nam đã ngày càng mở rộng quyền cho người sử dụng đất. Từ các quyền chung cho đến các quyền riêng của từng đối tượng sử dụng đất được kinh doanh trên thị trường (như Điều 105, 106 Luật Đất đai năm 2003 sửa đổi, bổ sung năm 2009). Nghị quyết Hội nghị lần thứ VII của Ban chấp hành Trung ương Đảng khóa IX đã tập trung chỉ đạo tiếp tục đổi mới chính sách và pháp luật về đất đai, tiếp tục khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Đến Hiến pháp năm 1992 (sửa đổi, bổ sung năm 2001), Nhà nước ta vẫn duy trì quyền hiến định là đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu. Nhưng chúng ta nhận thấy, thực chất người sử GVHD: Th.S NGUYỄN HUỲNH ANH 22 SVTH: LÂM THỊ THANH HIỀN PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT dụng đất đã có quyền tặng cho, để lại thừa kế quyền sử dụng đất, nghĩa là Nhà nước đã cho phép người dân được định đoạt tài sản đất đai một cách hạn chế, trong khuôn khổ pháp luật cho phép. Vấn đề định đoạt quyền sử dụng đất hạn chế còn được thể hiện thông qua quyền cho thuê, thế chấp, cho thuê lại, hay góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Người sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất, được hưởng thành quả và kết quả đầu tư trên đất được giao, được chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp, bảo lãnh, được góp vốn bằng quyền sử dụng đất để sản xuất, kinh doanh. Như vậy, trong giai đoạn này, cụ thể là khi Luật Đất đai năm 2003 ra đời thì đã công nhận quyền sử dụng đất và cho phép các quyền sử dụng đất nếu có đầy đủ điều kiện theo luật định thì được phép đưa vào kinh doanh-đây là một bước tiến để hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất xuất hiện trên thị trường. Sự phát triển của thị trường bất động sản đã thúc đẩy sự ra đời và ngày càng phát triển của hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất, được đánh dấu bằng Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006Giai đoạn của sự phát triển kinh doanh quyền sử dụng đất. 1.4.4 Giai đoạn từ năm 2006 đến nay Đất nước đang trong thời kỳ đổi mới, chúng ta đã đạt được những thành tựu to lớn và đáng tự hào trong công cuộc xây dựng và phát triển đất nước. Xuất phát điểm của những thành công trong hơn 20 năm đổi mới đó là việc lựa chọn mô hình kinh tế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa. Để thực hiện được hướng đi đúng đắn đó, Đảng và Nhà nước ta thực hiện nhiều biện pháp đồng bộ, trong đó việc xây dựng và hoàn thiện chính sách pháp luật về kinh tế nói chung, về đất đai nói riêng sao cho phù hợp với nền kinh tế thị trường, việc xây dựng đồng bộ các loại thị trường trong đó thị trường bất động sản đóng vai trò quan trọng. Có thể nói: “Điểm đột phá trong chính sách đất đai và bất động sản trong giai đoạn đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước là tạo cơ chế thuận lợi để chuyển được nguồn vốn đầu tư tiềm ẩn trong bất động sản thành vốn đầu tư phát triển bất động sản”7. Sự cần thiết của việc xây dựng và phát triển thị trường kinh doanh quyền sử dụng đất đã được chỉ rõ trong các văn kiện của Đảng chính là định hướng, là cơ sở để Nhà nước thể chế hóa thành các quy định pháp luật. Báo cáo chính trị tại Đại hội đại biểu toàn quốc Đảng Cộng sản Việt Nam khóa IX (năm 2001) đã khẳng định: “Hình thành và phát triển thị trường bất động sản bao gồm cả quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật; từng bước mở rộng 7 Định hướng phát triển thị trường bất động sản trong giai đoạn đẩy mạnh công nghiệp hóa đất nước- Tài liệu sử dụng cho bài nói chuyện “Chính sách pháp luật đất đai với kinh tế thị trường ở Việt Nam” của GS.TS. Khoa học Đặng Hùng Võ tại chương trình giảng dạy kinh tế Fulbright. GVHD: Th.S NGUYỄN HUỲNH ANH 23 SVTH: LÂM THỊ THANH HIỀN PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT thị trường bất động sản cho người Việt Nam ở nước ngoài và người nước ngoài tham gia đầu tư”. Nghị quyết Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ X (năm 2006) tiếp tục khẳng định quan điểm nhất quán của Đảng về phát triển thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản như sau: “Phát triển thị trường bất động sản trên cơ sở thực hiện Luất Đất đai, Luật Xây dựng, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản...; hoàn thiện việc phân loại, đánh giá đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; làm cho quyền sử dụng đất trở thành nguồn vốn quan trọng cho phát triển”. Tiếp đến là Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 ra đời đã chính thức công nhận quyền sử dụng đất được tham gia giao dịch trên thị trường, quy định cụ thể về quyền, nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân được hoạt động kinh doanh quyền sử dụng, cho phép các chủ thể nếu đáp ứng đầy đủ điều kiện theo luật định thì được kinh doanh quyền sử dụng đất trên thị trường...góp phần giải quyết và đáp ứng những nhu cầu cho người dân, tạo mối dây liên kết giữa chủ thể cung và chủ thể cầu-Cung cần lợi nhuận, cầu cần nhu cầu. Nghị quyết Hội nghị lần thứ VI Ban chấp hành Trung ương khóa X cũng đã tiếp tục hoàn thiện thể chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa như sau: “Tiếp tục hoàn thiện hệ thống pháp luật, cơ chế, chính sách để các quyền về đất đai và bất động sản được vận động theo cơ chế thị trường, trở thành một nguồn vốn trong sản xuất kinh doanh. Xác định rõ quyền sử dụng đất là một loại hàng hóa đặc biệt, được định giá theo cơ chế thị trường có sự quản lý và điều tiết của Nhà nước...” Như vậy, hệ thống pháp luật liên quan đến lĩnh vực bất động sản ngày càng được bổ sung và hoàn thiện. Các đạo luật quan trọng như Luật Xây dựng 2003, Luật Nhà ở 2005, Luật Đầu tư 2005, Luật Doanh nghiệp 2005, Luật Kinh doanh bất động sản 2006, Luật Đất đai 2013… tiếp tục được xây dựng và hoàn thiện đã góp phần quan trọng cho việc hình thành hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất. Bên cạnh đó, Chính phủ, các Bộ, ngành, chính quyền địa phương cũng đã ban hành nhiều văn bản (Nghị định, Thông tư, Quyết định...) nhằm hướng dẫn những khó khăn, vướng mắc về cơ chế, chính sách trong quá trình của hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất như về việc xác lập quyền sở hữu, kinh doanh quyền sử dụng đất. Qua đây, ta thấy trong giai đoạn năm 2006 hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất đã chính thức hình thành và phát triển mạnh mẽ. GVHD: Th.S NGUYỄN HUỲNH ANH 24 SVTH: LÂM THỊ THANH HIỀN PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Như vậy, trong giai đoạn trước năm 1959 quyền sử dụng đất đã được manh mún nhưng chưa được pháp luật công nhận cũng như hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất chưa được đề cập đến. Giai đoạn từ năm 1959 đến năm 1986 quyền sử dụng đất đã xuất hiện và các quyền sử dụng đất được đưa vào kinh doanh bước đầu hình thành. Giai đoạn từ năm 1986 đến năm 2006, đặc biệt khi Luật Đất đai năm 2003 ra đời thì đã công nhận quyền sử dụng đất và cho phép các quyền sử dụng đất nếu có đầy đủ điều kiện theo luật định thì được phép đưa vào kinh doanh-đây là một bước tiến để hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất bước đầu phát triển. Giai đoạn từ năm 2006-khi Luật Kinh doanh bất động sản chính thức được ra đời đã dành hẳn một chương quy định về hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất và hoạt động này chính thức được hình thành, ngày càng từng bước phát triển cho đến hiện nay. GVHD: Th.S NGUYỄN HUỲNH ANH 25 SVTH: LÂM THỊ THANH HIỀN PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Kết luận chương 1 Quyền sử dụng đất là một hàng hóa đặc biệt và kinh doanh quyền sử dụng đất có một vị trí quan trọng trong thị trường bất động sản, thu hút được sự quan tâm của nhiều đối tượng. Đất đai là một nhu cầu thiết yếu của mỗi tổ chức, cá nhân, hộ gia đình, bởi vì đất đai là điểm tựu để sinh hoạt, lao động, sản xuất,…Tất cả mọi người đều có nhu cầu có chỗ ở, tất cả mọi xã hội đều cần đất để phát triển. Có thể nói không có đất đai thì không có sự tồn tại của xã hội loài người, mà yếu tố đầu tiên chính là họ có quyền sử dụng đối với mảnh đất đó, tuy nhiên quyền sử dụng đất lại không thể kinh doanh đại trà như các loại hàng hóa khác bởi những đặc trưng của nó. Để đáp ứng được nhu cầu của xã hội, Luật Kinh doanh bất động sản ra đời đã khái quát cho chúng ta biết như thế nào là quyền sử dụng đất, hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất cần những nội dung, nguyên tắc như thế nào, từ đó giúp cho các chủ thể kinh doanh có hiệu quả và đúng pháp luật, giúp hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất phát triển bền vững trên thị trường. Hiện nay, Việt Nam đã trở thành thành viên của Tổ chức Thương mại thế giới WTO, thành viên của Hiệp hội các quốc gia Đông Nam Á (ASEAN). Có thể thấy, Việt Nam ngày càng đã và đang hội nhập sâu rộng vào nền kinh tế thế giới. Quá trình hội nhập của kinh tế quốc tế đã có sự tác động mạnh mẽ đến nền kinh tế đất nước và hoạt động của thị trường bất động sản nói chung, kinh doanh quyền sử dụng đất nói riêng-một loại thị trường đầu vào không thể thiếu của nền kinh tế thị trường. Có thể thấy quá trình hội nhập kinh tế quốc tế đã tác động, thúc đẩy sự ra đời và phát triển nhanh chóng của hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất ở nước ta. Tuy nhiên, để kinh doanh quyền sử dụng đất hoạt động có hiệu quả, Việt Nam cần tạo một môi trường pháp lý đầu tư bình đẳng, không có sự phân biệt giữa các chủ thể trong và ngoài nước; có một hệ thống thông tin đầy đủ, chính xác về những điều kiện quyền sử dụng đất được đưa vào kinh doanh, điều đó sẽ góp phần tạo lập hành lang pháp lý an toàn cho hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất trên thị trường, hạn chế giao dịch “ngầm”; nâng cao hiệu quả quản lý của Nhà nước đối với hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất, tăng nguồn thu và qua đó góp phần xây dựng đất nước ngày càng giàu mạnh. Để hiểu rõ hơn về những nội dung này, người viết sẽ tiếp tục đi sâu tìm hiểu, phân tích những quy định của pháp luật, thực trạng pháp luật gặp phải và thông qua đó kiến nghị một số giải pháp để hoàn thiện hệ thống pháp luật hơn. GVHD: Th.S NGUYỄN HUỲNH ANH 26 SVTH: LÂM THỊ THANH HIỀN PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CHƯƠNG 2 QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤTTHỰC TRẠNG VÀ HƯỚNG HOÀN THIỆN Pháp luật về kinh doanh quyền sử dụng đất giữ vai trò quan trọng để hoạt động kinh doanh trên thị trường. Từ khi đất nước chuyển sang nền kinh tế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa, nền kinh tế nước ta đã có nhiều khởi sắc, thu nhập quốc dân mỗi năm một tăng cao, thu nhập bình quân đầu người mỗi năm một tăng, đồng thời nền kinh tế cũng hoạt động sôi nổi và khốc liệt hơn. Do đó để đứng vững trong nền kinh tế mang đầy tính cạnh tranh và khốc liệt này là một điều hoàn toàn không còn đơn giản đối với các chủ thể khi thực hiện hoạt động kinh doanh trên thị trường. Đó là các hoạt động đầu tư sản xuất, mua bán, cung ứng dịch vụ do các chủ thể kinh doanh tiến hành một cách độc lập, thường xuyên trên thị trường nhằm mục đích lợi nhuận. Ngành nghề kinh doanh cũng hết sức đa dạng, ta có thể thấy, kinh doanh quyền sử dụng đất là một lĩnh vực cũng bao hàm những đặc điểm chung của kinh doanh, nhưng thể hiện tính đặc trưng của lĩnh vực riêng biệt này. Kinh doanh quyền sử dụng đất là hoạt động diễn ra rất sôi nổi trên thị trường, mặc dù nó đòi hỏi một nguồn vốn lớn nhưng nó có sức thu hút rất mạnh mẽ đối với các nhà đầu tư. Hoạt động này mang lại nguồn lợi nhuận lớn nhưng cũng chứa đựng những rủi ro. Vì vậy, các doanh nghiệp, cá nhân khi tham gia kinh doanh quyền sử dụng đất cần phải hiểu rõ những quy định pháp luật khi tham gia thị trường. Trong những năm vừa qua, Nhà nước ta đã ban hành nhiều văn bản quy phạm pháp luật nhằm thể chế hóa đường lối, chủ trương của Đảng và Nhà nước, đặc biệt là Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 được ban hành và đã có những bước phát triển tích cực, nhiều dự án trong lĩnh vực sản xuất kinh doanh quyền sử dụng đất đã được đầu tư xây dựng. Thông qua đó, thấy được quy định của pháp luật giữ vai trò là điều kiện không thể thiếu để hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất phát triển bền vững trên thị trường. 2.1 Pháp luật điều chỉnh hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất 2.1.1 Quy định về chủ thể kinh doanh và đối tượng kinh doanh quyền sử dụng đất 2.1.1.1 Chủ thể tham gia hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất Đối với bất kỳ một doanh nghiệp nào trong hoạt động kinh doanh của mình thì mục tiêu cuối cùng là lợi nhuận. Tuy nhiên để đạt được điều đó không phải là GVHD: Th.S NGUYỄN HUỲNH ANH 27 SVTH: LÂM THỊ THANH HIỀN PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT một điều dễ dàng, nó phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố như: thị trường, nền kinh tế, chính trị, văn hóa. Nhất là đối với lĩnh vực kinh doanh quyền sử dụng đất, đây là lĩnh vực kinh doanh đem lại nhiều lợi nhuận nhưng cũng không ít rủi ro. Vì vậy, việc tìm hiểu quy định pháp luật, nghiên cứu hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất trên thị trường là một công việc mà bất kỳ doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nào cũng cần phải làm. Để từ đó có những biện pháp, những sách lược đúng đắn trong hoạt động kinh doanh của mình nhằm đạt được những mục tiêu đặt ra, tránh những rủi ro không đáng có. Để đạt được những mục tiêu này, trước tiên các chủ thể cần tuân thủ các điều kiện sau: Về yêu cầu đối với chủ thể kinh doanh quyền sử dụng đất, để đảm bảo mục tiêu phát triển lành mạnh, thị trường quyền sử dụng đất được thực hiện công khai, minh bạch, tại Điều 8 Luật Kinh doanh bất động sản quy định: “Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã, phải có vốn pháp định và đăng ký kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật”8. Phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã, quy định như vậy nhằm mục đích tạo điều kiện thuận lợi cho sự kiểm soát của Nhà nước và các tổ chức, cá nhân hoạt động trong lĩnh vực này chịu trách nhiệm trước pháp luật. Nếu họ không đăng ký kinh doanh, không thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã thì Nhà nước sẽ khó kiểm soát dẫn đến tình trạng lẫn tránh pháp luật đối với tổ chức, cá nhân này. Tại Điều 3 Nghị định 153/2007/NĐ-CP về hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản, ở điều này quy định vốn pháp định đối với doanh nghiệp, hợp tác xã là 6 tỷ đồng Việt Nam, sở dĩ quy định như vậy vì đây là loại hình kinh doanh không giống các loại hình kinh doanh khác, đó là quyền sử dụng đất-Một hàng hóa đặc biệt và có giá trị lớn. Việc xác nhận vốn pháp định của doanh nghiệp, hợp tác xã thực hiện theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp, hợp tác xã và đăng ký kinh doanh. Theo quy định tại Điều 4 Luật Doanh nghiệp năm 2005 thì khái niệm vốn pháp định được hiểu là “mức vốn tối thiểu phải có theo quy định của pháp luật để thành lập doanh nghiệp9. Điều này có nghĩa là Nhà nước sẽ đặt ra mức sàn tối thiểu về vốn đối với một số ngành nghề cụ thể và nhà đầu tư phải đáp ứng số vốn đó từ bằng hoặc lớn hơn mức mà Nhà nước đặt ra thì mới được thành lập doanh nghiệp và hoạt động trong ngành nghề đó. 8 9 Khoản 1, Điều 8, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006. Khoản 7, Điều 4, Luật Doanh nghiệp năm 2005. GVHD: Th.S NGUYỄN HUỲNH ANH 28 SVTH: LÂM THỊ THANH HIỀN PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Nhìn chung, khi nhà đầu tư kinh doanh thành lập doanh nghiệp hoặc hoạt động kinh doanh trong những ngành nghề có vốn pháp định nêu trên thì nhà đầu tư phải chứng minh năng lực tài chính của mình bằng nhiều cách, như mở tài khoản tại một tổ chức mà Nhà nước quy định (thường là tại ngân hàng) để lấy giấy xác nhận của tổ chức này hoặc có kết quả kiểm toán của tổ chức kiểm toán độc lập về hiện trạng tài sản của doanh nghiệp, hoặc chứng thư định giá đối với tài sản bằng hiện vật của tổ chức định giá hoạt động hợp pháp tại Việt Nam…Quy định về vốn pháp định là việc làm cần thiết nhằm tạo ra sự an toàn cho xã hội và đảm bảo trách nhiệm tài sản của doanh nghiệp trước đối tác và chủ nợ. Quy định như vậy là để đảm bảo cho các tổ chức, cá nhân kinh doanh này thực hiện giao dịch có hiệu quả hơn, tránh tình trạng giao dịch “ngầm” trong thị trường kinh doanh quyền sử dụng đất. Về phạm vi hoạt động của tổ chức, cá nhân trong nước được pháp luật bảo hộ trong hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất rất đa dạng, họ được kinh doanh như được đầu tư cải tạo đất, đầu tư các công trình hạ tầng trên đất để cho thuê đất đã có hạ tầng; Được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đầu tư công trình hạ tầng để chuyển nhượng, cho thuê; được thuê quyền sử dụng đất đã có hạ tầng để cho thuê lại10. Như vậy, đối với tổ chức, cá nhân trong nước được phép đầu tư tạo lập để cung cấp ra ngoài thị trường các sản phẩm như nhà ở thương mại, văn phòng cho thuê và đặc biệt là phát triển hạ tầng tại các khu vực quy hoạch cho các khu công nghiệp, khu kinh tế và khu công nghệ cao. Bên cạnh đó, họ được thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất với các hành vi mua, bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản. Đối với phạm vi hoạt động kinh doanh bất động sản của tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài hẹp hơn so với tổ chức, cá nhân trong nước. Việc mở rộng phạm vi hoạt động kinh doanh bất động sản của các nhà đầu tư nước ngoài và người Việt Nam định cư ở nước ngoài phụ thuộc rất nhiều vào quá trình hội nhập của Việt Nam vào đời sống kinh tế, quốc tế. Do vậy, có những phạm vi kinh doanh được bảo hộ cho nhà đầu tư trong nước nhưng chưa thể bảo hộ cho nhà đầu tư nước ngoài. Trong đầu tư kinh doanh về quyền sử dụng đất, nhà đầu tư nước ngoài được đầu tư cải tạo đất và đầu tư các công trình hạ tầng trên đất thuê để cho thuê đất đã có hạ tầng11. Khi kinh doanh các nhà đầu tư nước ngoài và người Việt Nam định cư ở nước ngoài được phép đầu tư tạo lập khi đủ điều kiện kinh doanh 10 11 Khoản 1, Điều 9, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006. Khoản 1, Điều 10, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006. GVHD: Th.S NGUYỄN HUỲNH ANH 29 SVTH: LÂM THỊ THANH HIỀN PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT bất động sản tại Việt Nam, tuy nhiên, không được phép mua đi bán lại bất động sản như tổ chức, cá nhân ở trong nước. Như vậy, phạm vi kinh doanh quyền sử dụng đất của tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài hạn chế hơn so với phạm vi kinh doanh quyền sử dụng đất của tổ chức, cá nhân trong nước. Một khi thực hiện hoạt động “kinh doanh” trên thị trường, mục tiêu của các chủ thể là thu được nhiều lợi nhuận về cho mình. Tuy nhiên, phạm vi kinh doanh quyền sử dụng đất của chủ thể nước ngoài hẹp hơn so với chủ thể ở trong nước. Từ đó hạn chế sự đầu tư hợp tác, hội nhập của chủ thể nước ngoài vào Việt Nam, đồng thời gây thất thu cho ngân sách Nhà nước về lĩnh vực này. Khi kinh doanh quyền sử dụng đất trên thị trường bất động sản, ngoài việc tìm hiểu những quy định pháp luật về chủ thể kinh doanh thì các chủ thể còn phải tìm hiểu thêm về đối tượng kinh doanh quyền sử dụng đất, vì không phải tất cả các quyền sử dụng đất đều được đưa vào kinh doanh, quyền sử dụng đất chỉ được kinh doanh khi được pháp luật cho phép và đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo quy định. Để hiểu rõ hơn, người viết sẽ đi đến tìm hiểu các loại quyền sử dụng đất nào và điều kiện để quyền sử dụng đất được tham gia vào giao dịch trên thị trường. 2.1.1.2 Điều kiện để quyền sử dụng đất được đưa vào kinh doanh Không phải tất cả các quyền sử dụng đất đều được tham gia giao dịch trên thị trường, theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đất đai và các văn bản hướng dẫn thi hành thì đất được tham gia giao dịch bất động sản bao gồm đất có một trong các quyền: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất12. Ta có thể hiểu các khái niệm này như sau: Chuyển đổi quyền sử dụng đất là việc các bên chuyển giao đất và chuyển quyền sử dụng đất cho nhau. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là việc bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng, còn bên nhận chuyển nhượng trả tiền cho bên chuyển nhượng. Về thuê quyền sử dụng đất, theo đó bên cho thuê chuyển giao đất cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, còn bên thuê phải sử dụng đất đúng mục đích, trả tiền thuê và trả lại đất khi hết thời hạn thuê. 12 Khoản 1, Điều 167, Luật Đất đai năm 2013. GVHD: Th.S NGUYỄN HUỲNH ANH 30 SVTH: LÂM THỊ THANH HIỀN PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Thế chấp quyền sử dụng đất là bên sử dụng đất (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng quyền sử dụng đất của mình để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ dân sự với bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp). Bên thế chấp được tiếp tục sử dụng đất trong thời hạn thế chấp. Tặng cho quyền sử dụng đất là việc bên tặng cho giao quyền sử dụng đất cho bên được tặng cho mà không yêu cầu đền bù, còn bên được tặng cho đồng ý nhận. Góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó người sử dụng đất (sau đây gọi là bên góp vốn) góp phần vốn của mình bằng giá trị quyền sử dụng đất để hợp tác sản xuất, kinh doanh với cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, chủ thể khác. Thừa kế quyền sử dụng đất là việc chuyển quyền sử dụng đất của người chết sang cho người thừa kế. Chủ thể kinh doanh quyền sử dụng đất chỉ được thực hiện các quyền trên khi đáp ứng đầy đủ điều kiện được quy định trong Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Đất đai như sau: Thứ nhất, có giấy tờ hợp pháp chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật 13. Giấy tờ hợp pháp chứng minh quyền sử dụng đất được xem là giấy chứng nhận, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là giấy chứng nhận do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp cho người có quyền sử dụng đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất. Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một điều rất quan trọng vì thiếu nó sẽ không có căn cứ pháp lý xác lập một cách đầy đủ mối quan hệ hợp pháp giữa các chủ thể khi thực hiện hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất trên thị trường, thông qua giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, các chủ thể sẽ “yên tâm” vì được Nhà nước bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của mình khi xảy ra tranh chấp hoặc bị xâm hại. Thứ hai, đất không có tranh chấp14. Để bảo vệ quyền lợi các bên, pháp luật quy định chỉ những thửa đất không xảy ra tranh chấp mới được phép chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Các tranh chấp bao gồm các tranh chấp về ranh giới thửa đất, tranh chấp về quyền sử dụng đất,...Trong trường hợp có 13 14 Điểm b, Khoản 2, Điều 7, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006. Điểm c, Khoản 2, Điều 7, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006. GVHD: Th.S NGUYỄN HUỲNH ANH 31 SVTH: LÂM THỊ THANH HIỀN PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT tranh chấp xảy ra thì sau khi giải quyết xong một bất đồng, mâu thuẫn thì mới được phép thực hiện các hoạt động kinh doanh trên thị trường. Thứ ba, quyền sử dụng đất không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền15. Những thửa đất đang bị kê biên để bảo đảm thi hành án thì không được chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Nhà nước quy định điều này nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho các bên khi kinh doanh. Thứ tư, trong thời hạn sử dụng đất16. Đối với mỗi loại đất có tính chất, đặc điểm sử dụng khác nhau thì được Nhà nước trao quyền sử dụng đất với thời hạn khác nhau. Có loại đất được Nhà nước giao ổn định lâu dài như đất ở, đất xây dựng trụ sở cơ quan, xây dựng công trình sự nghiệp,…; Có loại đất được Nhà nước giao, cho thuê có thời hạn như đất trồng cây hằng năm, đất trồng cây lâu năm, đất nông nghiệp vượt hạn mức,…Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất sẽ được xác lập tương ứng với thời hạn được phép sử dụng. Đối với những loại đất có xác định thời hạn thì chủ thể chỉ được thực hiện các giao dịch trong khoảng thời gian được Nhà nước cho phép sử dụng. Việc xác lập quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng cũng chỉ trong khoảng thời gian sử dụng đất còn lại của bên chuyển nhượng mà thôi. Trường hợp chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất thuộc dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp thì phải có các công trình hạ tầng tương ứng với nội dung và tiến độ của dự án đã được phê duyệt. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính. Tóm lại, hiểu được những khái niệm, đặc điểm riêng của từng loại quyền trên, các chủ thể sẽ dễ dàng biết được những loại quyền sử dụng đất nào được phép đưa vào giao dịch trên thị trường. Từ đó tạo tâm lý “yên tâm” không sợ phải vi phạm pháp luật khi thực hiện hoạt động kinh doanh. Cũng như để một quyền sử dụng đất được phép đưa vào kinh doanh phải hội tụ tất cả các điều kiện trên mà không được loại bỏ điều kiện nào. Đó là điều kiện ban đầu mở màn cho một giao 15 16 Điểm đ, Khoản 2, Điều 7, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006. Điểm d, Khoản 2, Điều 7, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006. GVHD: Th.S NGUYỄN HUỲNH ANH 32 SVTH: LÂM THỊ THANH HIỀN PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT dịch bất động sản nói chung và kinh doanh quyền sử dụng đất nói riêng phát triển bền vững trên thị trường. Mua bán, chuyển nhượng đất là hình thức giao dịch được hình thành từ rất sớm, nó gần như được xuất hiện đồng thời với sự xuất hiện của chiếm hữu tư nhân về đất đai. Cùng với sự phát triển kinh tế-xã hội, hình thức giao dịch này đã có những thay đổi thăng trầm khác nhau. Ngày nay, việc chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất đã trở thành hình thức giao dịch sôi động và phổ biến. Nhà nước xây dựng khung khổ pháp lý cho sự ra đời và vận hành của thị trường quyền sử dụng đất trong đó có những hình thức tiến hành kinh doanh như: Đầu tư cải tạo đất và xây dựng các công trình hạ tầng để chuyển nhượng, cho thuê đất đã có hạ tầng; Đầu tư các công trình hạ tầng trên đất nhận chuyển nhượng để chuyển nhượng, cho thuê đất có hạ tầng; Đầu tư hạ tầng trên đất thuê để cho thuê đất đã có hạ tầng theo xu hướng công khai, minh bạch và đáp ứng nhu cầu cho xã hội. Để hiểu rõ hơn vấn đề, người viết sẽ tiếp tục nghiên cứu, tìm hiểu quy định pháp luật về các hình thức kinh doanh này. 2.1.2 Các hình thức tiến hành kinh doanh quyền sử dụng đất 2.1.2.1 Đầu tư cải tạo đất và xây dựng các công trình hạ tầng để chuyển nhượng, cho thuê đất đã có hạ tầng Tổ chức, cá nhân kinh doanh quyền sử dụng đất được đầu tư cải tạo đất và xây dựng các công trình hạ tầng để chuyển nhượng, cho thuê đất đã có hạ tầng. Pháp luật cho phép nhà kinh doanh được đầu tư vào quá trình cải tạo đất như làm cho những vùng đất trống, đồi núi trọc thành những vùng đất có thể sử dụng để kinh doanh được như phân lô bán nền, xây dựng các cơ sở hạ tầng trên vùng đất đó để chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng nhằm mục đích thu lợi nhuận về cho nhà kinh doanh. Việc cải tạo đất để khai thác tiềm năng của đất và thông qua đó phục vụ cho đời sống con người, biện pháp cải tạo đất cần phải có công sức, trí tuệ, vốn và thời gian…với những yếu tố như trên thì cần phải có sự “đầu tư” vào nó thì mới đạt kết quả thành công được. Bên cạnh được đầu tư cải tạo đất thì nhà kinh doanh được đầu tư xây dựng các công trình hạ tầng trên đất như xây dựng các khu chung cư, nhà máy xí nghiệp, nhà kho,… để chuyển nhượng, cho thuê những công trình hạ tầng này mà cụ thể là được chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng hợp pháp đối với mảnh đất đó. Khi tham gia vào hoạt động đầu tư cải tạo đất và xây dựng các công trình hạ tầng để chuyển nhượng, cho thuê đất đã có hạ tầng thì các bên trong hoạt động đó GVHD: Th.S NGUYỄN HUỲNH ANH 33 SVTH: LÂM THỊ THANH HIỀN PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT được pháp luật quy định về quyền mà mình được hưởng cũng như các nghĩa vụ phải thực hiện. 2.1.2.2 Đầu tư các công trình hạ tầng trên đất nhận chuyển nhượng để chuyển nhượng, cho thuê đất có hạ tầng Chuyển nhượng quyền sử dụng đất được hiểu là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất chuyển giao đất và quyền sử dụng cho bên nhận chuyển nhượng, còn bên nhận chuyển nhượng trả tiền cho bên chuyển nhượng theo quy định. Trong nền kinh tế thị trường, quyền sử dụng đất là một loại tài sản được chuyển quyền sử dụng, được đưa trao đổi, giao dịch. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là việc người có quyền sử dụng đất có thể chuyển quyền này cho người khác. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là việc Nhà nước công nhận tính hợp pháp trong hành vi tự điều chỉnh đất của chủ thể đang sử dụng cho chủ thể mới. Hay nói khác đi, chuyển nhượng quyền sử dụng đất là việc Nhà nước cho phép người sử dụng đất được “định đoạt” quyền sử dụng đất hợp pháp của mình theo quy định của pháp luật. Nhà kinh doanh được nhận đất từ một chủ thể nào đó chuyển nhượng cho mình để xây dựng các công trình trên đất đáp ứng nhu cầu của xã hội như xây dựng khu chung cư, nhà kho, bến bãi…và các nhà kinh doanh này có quyền chuyển nhượng, cho thuê các công trình hạ tầng trên đất này cho một chủ thể khác nữa mà cụ thể là chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đối với mảnh đất đó để thu lợi nhuận về cho mình. Khi tham gia hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất, bên chuyển nhượng có các quyền sau: Yêu cầu bên nhận chuyển nhượng thanh toán tiền theo thời hạn và phương thức đã thỏa thuận trong hợp đồng; Yêu cầu bên nhận chuyển nhượng nhận đất theo đúng thời hạn đã thỏa thuận trong hợp đồng; Yêu cầu bên nhận chuyển nhượng bồi thường thiệt hại do lỗi của bên nhận chuyển nhượng gây ra; Mặt khác bên chuyển nhượng có quyền đơn phương chấm dứt hoặc hủy bỏ hợp đồng khi bên chuyển nhượng vi phạm điều kiện để đơn phương chấm dứt hoặc hủy bỏ hợp đồng do hai bên thỏa thuận trong hợp đồng hoặc theo quy định của pháp luật17. Bên cạnh quyền thì bên chuyển nhượng còn có nghĩa vụ như: Cung cấp thông tin đầy đủ, trung thực về quyền sử dụng đất và chịu trách nhiệm về thông tin 17 Khoản 1, Điều 40, Luật Kinh doanh bất động sản. GVHD: Th.S NGUYỄN HUỲNH ANH 34 SVTH: LÂM THỊ THANH HIỀN PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT do mình cung cấp18. Ở điều khoản này bên chuyển nhượng cung cấp thông tin đầy đủ, trung thực về quyền sử dụng đất có nghĩa là bên chuyển nhượng phải nói rõ cho bên nhận chuyển nhượng về quyền sở hữu đất của mình và các giấy tờ có liên quan, trung thực về quyền sử dụng đất. Quy định như vậy vì có tình trạng chuyển nhượng quyền sử dụng đất khai sai lệch sự thật về quyền sử dụng đất, người chuyển nhượng thật chất không có giấy tờ hợp pháp đứng tên của mình. Bên chuyển nhượng cung cấp thông tin sai như vậy nhằm mục đích giao dịch được với bên nhận chuyển nhượng. Trong trường hợp này, luật nói rằng bên chuyển nhượng gian lận trong giao dịch và có thể bị hủy bỏ hợp đồng. Tiếp đó bên chuyển nhượng còn có nghĩa vụ giao đất cho bên nhận chuyển nhượng theo đúng thỏa thuận trong hợp đồng; Làm thủ tục và giao giấy tờ về quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng (đây là giao dịch về bất động sản, do đó nhất thiết bên chuyển nhượng phải có nghĩa vụ làm thủ tục và giao giấy tờ cho bên chuyển nhượng); Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra; Thực hiện nghĩa vụ về thuế, các nghĩa vụ tài chính khác theo quy định của pháp luật và các nghĩa vụ khác có liên quan19. Quy định về quyền và nghĩa vụ, nhằm giúp cho bên chuyển nhượng có trách nhiệm về quyền sử dụng đất của mình được chuyển nhượng và làm căn cứ pháp lý xử lý vi phạm khi bên chuyển nhượng thực hiện không đúng nghĩa vụ của mình. Bên cạnh những quyền và nghĩa vụ của bên chuyển nhượng thì bên nhận chuyển nhượng cũng có quyền: Yêu cầu bên chuyển nhượng cung cấp thông tin đầy đủ, trung thực về quyền sử dụng đất được chuyển nhượng và chịu trách nhiệm về thông tin do bên chuyển nhượng cung cấp; Yêu cầu bên chuyển nhượng làm thủ tục và giao giấy tờ về quyền sử dụng đất; Yêu cầu bên chuyển nhượng giao đất đúng diện tích, hạng đất, loại đất, vị trí, số hiệu tình trạng đất và thỏa thuận khác trong hợp đồng; Đơn phương chấm dứt hoặc hủy bỏ hợp đồng khi bên chuyển nhượng vi phạm điều kiện để đơn phương chấm dứt hoặc hủy bỏ hợp đồng do hai bên thỏa thuận trong hợp đồng hoặc theo quy định của pháp luật; Yêu cầu bên chuyển nhượng bồi thường thiệt hại do lỗi của bên chuyển nhượng gây ra và các quy định khác của pháp luật20. 18 Khoản 2, Điều 40, Luật Kinh doanh bất động sản. Khoản 2, Điều 40, Luật Kinh doanh bất động sản. 20 Khoản 1, Điều 41, Luật Kinh doanh bất động sản. 19 GVHD: Th.S NGUYỄN HUỲNH ANH 35 SVTH: LÂM THỊ THANH HIỀN PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Tiếp đó bên nhận chuyển nhượng còn có nghĩa vụ như: Khai thác sử dụng đất đúng mục đích, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, dự án đầu tư và thỏa thuận trong hợp đồng; Thanh toán tiền cho bên chuyển nhượng theo đúng thời hạn và phương thức thanh toán đã thỏa thuận trong hợp đồng; Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra và các quyền khác theo quy định của pháp luật21. Thời điểm người thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê; chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời chuyển nhượng toàn bộ dự án đối với dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê sau khi có Giấy chứng nhận và có đầy đủ điều kiện. Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở được thực hiện theo quy định sau đây: Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào quy định của Chính phủ về điều kiện loại đô thị để cho phép chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô sau khi đã hoàn thành đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng và nghĩa vụ tài chính về đất đai; Đối với các dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở thì được chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án khi đã có Giấy chứng nhận. Người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải thực hiện dự án đầu tư đúng theo tiến độ đã được phê duyệt. Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với chuyển nhượng toàn bộ dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện trên và dự án phải xây dựng xong các công trình hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ ghi trong dự án đã được phê duyệt. 2.1.2.3 Đầu tư hạ tầng trên đất thuê để cho thuê đất đã có hạ tầng Thuê quyền sử dụng đất, theo đó bên cho thuê chuyển giao đất cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, còn bên thuê phải sử dụng đất đúng mục đích, trả tiền thuê và trả lại đất khi hết thời hạn thuê. Cũng giống như hình thức đầu tư các công trình hạ tầng trên đất nhận chuyển nhượng để chuyển nhượng, cho thuê đất có hạ tầng. Ở hình thức kinh doanh này, nhà kinh doanh được thuê đất từ một chủ thể nào đó, sau đó xây dựng các công trình hạ tầng trên mảnh đất đó và cho chủ thể khác thuê lại nhằm mục đích thu lợi nhuận về cho mình. 21 Khoản 2, Điều 41, Luật Kinh doanh bất động sản. GVHD: Th.S NGUYỄN HUỲNH ANH 36 SVTH: LÂM THỊ THANH HIỀN PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Khi tham gia hình thức thuê quyền sử dụng đất thì bên cho thuê quyền sử dụng đất có quyền: Yêu cầu bên thuê khai thác, sử dụng đất theo đúng mục đích, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, dự án đầu tư và thỏa thuận trong hợp đồng; Yêu cầu bên thuê thanh toán tiền thuê theo thời hạn và phương thức đã thỏa thuận trong hợp đồng22. Tại Điều 709 của Bộ luật Dân sự có quy định rõ hơn về trường hợp khi bên thuê chậm trả tiền thuê quyền sử dụng đất theo thỏa thuận thì bên cho thuê có thể gia hạn, nếu hết gia hạn đó mà bên thuê không thực hiện nghĩa vụ thì bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng, yêu cầu bên thuê trả lại đất, bên cho thuê có quyền yêu cầu bên thuê trả đủ tiền trong thời gian đã thuê kể cả lãi đối với khoản tiền trả chậm theo lãi suất cơ bản do ngân hàng Nhà nước quy định tương ứng với thời gian chậm trả tại thời điểm thanh toán. Tiếp đó bên cho thuê còn có quyền yêu cầu bên thuê giao lại đất khi hết thời hạn thuê theo hợp đồng thuê; Đơn phương chấm dứt hoặc hủy bỏ hợp đồng khi bên thuê vi phạm điều kiện để đơn phương chấm dứt hoặc hủy bỏ hợp đồng do hai bên đã thỏa thuận trong hợp đồng hoặc theo quy định của pháp luật; Yêu cầu bên thuê bồi thường thiệt hại do lỗi của bên thuê gây ra và các quyền khác pháp luật quy định23. Bên cạnh quyền thì bên cho thuê còn có nghĩa vụ: Cung cấp thông tin đầy đủ, trung thực về quyền sử dụng đất và chịu trách nhiệm về thông tin do mình cung cấp; Giao đất cho bên thuê theo đúng thỏa thuận trong hợp đồng; Kiểm tra, yêu cầu bên thuê bảo vệ, giữ gìn đất và sử dụng đất đúng mục đích; Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra; Thực hiện nghĩa vụ về thuế, các nghĩa vụ tài chính khác theo quy định của pháp luật. Song song với quyền và nghĩa vụ của bên cho thuê quyền sử dụng đất thì bên thuê quyền sử dụng đất cũng có các quyền như: Yêu cầu bên cho thuê cung cấp các thông tin đầy đủ, trung thực về quyền sử dụng đất được cho thuê và chịu trách nhiệm về thông tin do bên cho thuê cung cấp; Yêu cầu bên cho thuê giao đất đúng diện tích, hạng đất, loại đất, vị trí, số hiệu, tình trạng đất và thỏa thuận trong hợp đồng; Khai thác, sử dụng đất thuê và hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất thuê theo thời hạn và các thỏa thuận trong hợp đồng; Yêu cầu bên cho thuê miễn, giảm tiền thuê trong trường hợp bất khả kháng; Đơn phương chấm dứt hoặc hủy bỏ hợp đồng khi bên cho thuê vi phạm điều kiện để đơn phương chấm dứt hoặc hủy bỏ hợp đồng do hai bên thỏa thuận trong hợp đồng hoặc theo quy định của pháp 22 23 Khoản 1, Điều 42, Luật Kinh doanh bất động sản. Khoản 1, Điều 42, Luật Kinh doanh bất động sản. GVHD: Th.S NGUYỄN HUỲNH ANH 37 SVTH: LÂM THỊ THANH HIỀN PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT luật; Yêu cầu bên cho thuê bồi thường thiệt hại do lỗi của bên cho thuê gây ra và các quyền khác theo quy định của pháp luật24. Bên thuê quyền sử dụng đất còn có các nghĩa vụ như: Khai thác, sử dụng đất đúng mục đích, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, dự án đầu tư và thỏa thuận trong hợp đồng; Thanh toán tiền thuê cho bên cho thuê theo đúng thời hạn và phương thức đã thỏa thuận trong hợp đồng; Giữ gìn đất, không để đất bị hủy hoại; Trả lại đất thuê khi hết thời hạn thuê; Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra và các nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật25. Mặt khác bên thuê quyền sử dụng đất còn có quyền tiếp tục thuê quyền sử dụng đất như trong trường hợp bên cho thuê quyền sử dụng đất là cá nhân chết thì bên thuê vẫn được tiếp tục thuê quyền sử dụng đất cho đến hết thời hạn thuê; trong trường hợp bên thuê quyền sử dụng đất là cá nhân chết thì thành viên trong hộ gia đình của người đó được tiếp tục thuê quyền sử dụng đất cho đến hết thời hạn thuê nhưng phải báo với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Luật Kinh doanh bất động sản cho phép nhà kinh doanh được thực hiện các hình thức đầu tư kinh doanh quyền sử dụng đất và chính nhờ những hình thức kinh doanh này mà đáp ứng nhu cầu cho bên cung-cầu. Cung cần lợi nhuận-cầu cần nhu cầu. Cơ quan đăng ký hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất có ý nghĩa quan trọng trong việc công khai và minh bạch quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và các quyền khác liên quan đến bất động sản của cá nhân, tổ chức. Qua đó, Nhà nước xác nhận và bảo hộ các quyền cơ bản nêu trên và tạo nguồn thông tin để mọi người đều có thể tìm hiểu trước khi xem xét, quyết định tiến hành các giao dịch về bất động sản, góp phần bảo đảm an toàn pháp lý cho các bên tham gia giao dịch, ngăn ngừa các tranh chấp và cung cấp chứng cứ để giải quyết các tranh chấp trong lĩnh vực kinh doanh quyền sử dụng đất, đồng thời góp phần nâng cao hiệu quả quản lý Nhà nước và thúc đẩy sự phát triển lành mạnh của thị trường kinh doanh quyền sử dụng đất–Một trong các mục tiêu của chiến lược phát triển kinh tế, xã hội của nước ta hiện nay. Để hiểu rõ hơn về các vấn đề này, người viết sẽ đi đến tìm hiểu cơ quan nào có thẩm quyền đăng ký hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất trên thị trường. 24 25 Khoản 1, Điều 43, Luật Kinh doanh bất động sản. Khoản 2, Điều 43, Luật Kinh doanh bất động sản. GVHD: Th.S NGUYỄN HUỲNH ANH 38 SVTH: LÂM THỊ THANH HIỀN PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 2.1.3 Trách nhiệm quản lý của Nhà nước về hoạt động kinh quyền sử dụng đất 2.1.3.1 Cơ quan đăng ký hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất “Đăng ký” theo nghĩa hẹp của từ ngữ, là việc ghi chép một sự việc vào một quyển sổ nhằm chính thức hoá sự việc ấy trong mối quan hệ đối với toàn xã hội. Cũng theo nghĩa ấy mà việc đăng ký một quyền nói chung, đăng ký quyền đối với bất động sản nói riêng được ghi nhận, và chế định đăng ký được xây dựng trong luật của các nước. Điều kiện cần để một quyền chủ thể được tôn trọng và được bảo đảm thực thi bằng sức mạnh của công lực là nó phải được xã hội biết đến. Các quyền có thể rất đa dạng về chủng loại, tính chất, giá trị, thứ tự ưu tiên…; bởi vậy, việc quyền được nhận dạng đầy đủ thông qua sự mô tả theo một bộ tiêu chí nào đó sẽ có tác dụng làm rõ thông tin về sự hiện hữu của quyền, qua đó, tạo điều kiện thuận lợi cho việc bảo đảm thực hiện quyền trong quan hệ xã hội. Trước đây việc đăng ký quyền sử dụng đất được giao cho Bộ Tài nguyên và Môi trường; còn việc đăng ký quyền sở hữu nhà ở thuộc thẩm quyền của Bộ Xây dựng. Đối với người có quyền sử dụng đất đồng thời là chủ sở hữu nhà, cơ chế phân công này khiến người ta phải tách một bất động sản trên thực tế là một thể thống nhất thành hai tài sản được theo dõi bằng hai bộ hồ sơ độc lập. Trước sự đòi hỏi của xã hội, các cơ quan có liên quan đã phải ngồi lại đi đến thống nhất việc tổ chức đăng ký quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà từ ngày 01/08/2009, theo một điều khoản của Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các luật liên quan đến đầu tư xây dựng cơ bản, và giao việc đăng ký cho Bộ Tài nguyên và Môi trường. Tuy nhiên, việc “thống nhất một giấy” chỉ mới giải quyết được tình trạng cát cứ giữa các cơ quan trong việc tổ chức đăng ký. Bản thân hệ thống đăng ký được xây dựng dựa theo hệ thống phân cấp hành chính vẫn khiến cho việc đăng ký bị manh mún ở góc nhìn của người dân. Trong khung cảnh của luật hiện hành, hệ thống quản lý đất đai được tổ chức theo khuôn mẫu quản lý hành chính công. Bộ Tài nguyên và Môi trường được xác định là cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cao nhất, có các cơ quan thuộc quyền, theo thứ tự tôn ti, là Sở Tài nguyên và Môi trường ở cấp tỉnh và Phòng Tài nguyên và Môi trường ở cấp huyện. Thẩm quyền đăng ký được xác định tuỳ theo người đăng ký quyền sử dụng đất là pháp nhân hay cá nhân: pháp nhân đăng ký ở cấp tỉnh, còn cá nhân, trừ người GVHD: Th.S NGUYỄN HUỲNH ANH 39 SVTH: LÂM THỊ THANH HIỀN PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Việt Nam định cư ở nước ngoài mà không mua nhà ở gắn liền với đất ở, đăng ký ở cấp huyện. Về cơ quan đăng ký hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất, trong Luật Kinh doanh bất động sản và các văn bản pháp luật có liên quan không quy định rõ cơ quan nào thực hiện việc đăng ký hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất. Theo Điều 97 Luật Đất đai năm 2013 chỉ quy định giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được cấp cho người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất theo một loại mẫu do Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định. Vậy tuy trong các luật không quy định rõ nhưng theo phương pháp phân tích suy lý ngược cho ta thấy, cơ quan nào có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì cơ quan đó cũng có thẩm quyền đăng ký hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất. Tại Điều 105 của Luật Đất đai quy định cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như sau: Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện dự án đầu tư; tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao; Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được ủy quyền cho cơ quan tài nguyên và môi trường cùng cấp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam. Vậy nếu nhà đầu tư nào thuộc một trong các nhóm được quy định như trên thì cơ quan có thẩm quyền sẽ xem xét xem nhà đầu tư đó thực hiện việc đăng ký hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất ở cấp nào. Cơ quan đăng ký đóng vai trò không thể thiếu đối với hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất, khi tranh chấp xảy ra và quyền sử dụng đất được thừa nhận cho một người, thì việc tiếp theo là đăng ký quyền sử dụng đất cho người đó, có tên trong sổ đăng ký đồng thời được hiểu là chủ thể đó có quyền đối với quyền sử dụng đất hợp pháp của mình. Bên cạnh việc đăng ký hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất thì Nhà nước còn có trách nhiệm quản lý và xử lý vi phạm của các bên khi tham gia hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất trên thị trường. GVHD: Th.S NGUYỄN HUỲNH ANH 40 SVTH: LÂM THỊ THANH HIỀN PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 2.1.3.2 Quản lý và xử lý vi phạm của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền Quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản nói riêng và kinh doanh bất động sản nói chung là một trong những đối tượng và nội dung của quản lý Nhà nước. Nghiên cứu vấn đề quản lý Nhà nước đối với quyền sử dụng đất trong kinh doanh bất động sản trước hết phải nghiên cứu quan niệm quản lý Nhà nước, nội dung quản lý Nhà nước đối với quyền sử dụng đất trong kinh doanh bất động sản, đặc biệt là quyền sử dụng đất với tư cách là đối tượng của quản lý Nhà nước. Trước hết, xét vấn đề quan niệm quản lý Nhà nước đối với quyền sử dụng đất trong kinh doanh bất động sản. Trên thế giới, do chế độ sở hữu về đất đai giữa các quốc gia có sự khác nhau nên quan niệm, nội dung, đối tượng quản lý của quản lý Nhà nước về quyền sử dụng đất nói chung và quyền sử dụng đất trong kinh doanh bất động sản nói riêng là khác nhau. Phần lớn các nước trên thế giới hiện nay (các nước thuộc liên minh Châu Âu, Bắc Mỹ…) đều coi đất đai là một loại tài sản thuộc quyền sở hữu cá nhân. Nhà nước quản lý và bảo đảm chế độ sở hữu về đất đai trên cơ sở nguyên tắc “quyền sở hữu cá nhân là bất khả xâm phạm”. Do vậy, những nước này hầu như không có quan niệm quản lý Nhà nước đối với quyền sử dụng đất vì quyền này chỉ là nội dung, thuộc tính hay quyền năng trong quyền sở hữu đất đai. Quan niệm quản lý Nhà nước đối với quyền sở hữu đất đai, quyền sử dụng đất đã bao hàm trong quản lý Nhà nước. Như vậy, quan niệm quản lý đất đai của Nhà nước trong đó có hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất nằm trong quan niệm chung về quản lý công sản. Mặt khác, công sản kể cả đất đai là loại tài sản không bao giờ được đưa vào hoạt động kinh doanh nên ít quan tâm đến khái niệm quản lý Nhà nước đối với quyền sử dụng đất trong kinh doanh bất động sản. Thông thường, quan niệm này chỉ đặt ra trong quản lý vi mô, cụ thể trong các giao dịch dân sự, thương mại. Như vậy, ở nước ta việc đưa đất vào sử dụng, khai thác nói chung và đưa vào hoạt động kinh doanh nói riêng là do Nhà nước quyết định (định đoạt). Cá nhân, tổ chức chỉ được phép lấy quyền sử dụng đất để hoạt động kinh doanh theo những điều kiện do Nhà nước quy định. Vì vậy, đã làm phát sinh quan niệm quản lý Nhà nước đối với quyền sử dụng đất nói chung, và quản lý Nhà nước đối với quyền sử dụng đất trong kinh doanh bất động sản nói riêng. Việc xem xét quan niệm quản lý Nhà nước đối với quyền sử dụng đất trong kinh doanh bất động sản ở nước ta được tiếp cận dưới nhiều góc độ khác nhau. Đó là tính đặc thù của quyền sở hữu về đất đai, kinh doanh bất động sản trong điều kiện kinh tế Nhà nước, doanh nghiệp GVHD: Th.S NGUYỄN HUỲNH ANH 41 SVTH: LÂM THỊ THANH HIỀN PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Nhà nước đóng vai trò chủ đạo, quản lý vĩ mô đối với kinh doanh bất động sản và chi phối lợi ích đối với thị trường bất động sản. Nguyên tắc quản lý Nhà nước đối với quyền sử dụng đất trong kinh doanh bất động sản là một phạm trù quan trọng trong quan niệm quản lý Nhà nước đối với quyền sử dụng đất. Việc đánh giá đúng về nguyên tắc, nội dung quản lý Nhà nước về quyền sử dụng đất trong kinh doanh bất động sản sẽ có tác dụng to lớn làm lành mạnh hóa thị trường bất động sản, góp phần thúc đầy sự phát triển của nền kinh tế. Quan niệm quản lý Nhà nước đối với hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất trên thị trường bất động sản ngoài việc bao hàm các nội dung trên còn phải xem xét nó như là một bộ phận, một hình thức cụ thể của quản lý Nhà nước trong điều kiện quyền lực Nhà nước là tập trung, không phân chia nhưng có sự phân công phối hợp ba quyền lập pháp, hành pháp và tư pháp trong đó quyền giám sát tối cao thuộc về Quốc hội. Hiện nay, khái niệm chung về quản lý Nhà nước đối với quyền sử dụng đất trong kinh doanh bất động sản chưa được làm rõ nhưng theo các quy định của pháp luật thực định có thể khái quát khái niệm như sau: “Quản lý Nhà nước đối với quyền sử dụng đất trong kinh doanh bất động sản là hoạt động chỉ đạo, điều hành của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đối với quá trình thực hiện quyền sử dụng đất trong hoạt động kinh doanh bất động sản trên cơ sở các quy luật, quy tắc cung-cầu, giá trị, giá cả sản phẩm hàng hóa bất động sản theo quy định pháp luật”. Hiến pháp năm 1992 quy định: “Nhà nước phát triển nền kinh tế hàng hóa nhiều thành phần theo cơ chế thị trường có sự quản lý của Nhà nước, theo định hướng xã hội chủ nghĩa…”. Từ khái niệm trên cho thấy: Thứ nhất, quản lý Nhà nước đối với quyền sử dụng đất trong kinh doanh bất động sản trước hết là hoạt động chỉ đạo, điều hành của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Ở nước ta, Nhà nước vừa là chủ sở hữu đất đai vừa là nhà quản lý quyền sử dụng đất. Xét về mặt chủ quan, việc Nhà nước quản lý quyền sử dụng đất tạo thuận lợi, tự do trong giao dịch bất động sản. Trong điều kiện như vậy, nếu chủ thể quản lý có đủ năng lực, quản lý một cách khoa học, khách quan, minh bạch sẽ có tác dụng tích cực và hiệu quả trong việc thúc đẩy quá trình phát triển của xã hội. Xét về tổng thể, trong điều kiện thuận lợi về địa lý, kinh tế, so với các nước có cùng hoàn cảnh lịch sử thì tốc độ phát triển ở nước ta còn chậm mà một trong những nguyên nhân là từ quản lý Nhà nước trong lĩnh vực đất đai. GVHD: Th.S NGUYỄN HUỲNH ANH 42 SVTH: LÂM THỊ THANH HIỀN PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Quản lý Nhà nước đối với quyền sử dụng đất trong kinh doanh xét cho cùng chính là sự chỉ đạo điều hành của cơ quan Nhà nước đối với quyền sử dụng đất trong kinh doanh bất động sản. Năng lực quản lý Nhà nước đối với quyền sử dụng đất trong kinh doanh bất động sản thể hiện ở việc nắm bắt và hiểu được các quy luật khách quan của tự nhiên và xã hội, quy luật kinh tế, quy luật cung-cầu, bảo đảm quốc phòng, an ninh, tác động đến quá trình nuôi dưỡng, khai thác và sử dụng đất. Đặc biệt hơn, trong kinh doanh bất động sản ở nước ta, chủ sở hữu đất đai chỉ cho phép đưa quyền sử dụng đất với tư cách là một loại giá trị tài sản vào kinh doanh theo những điều kiện do pháp luật quy định. Như vậy so với các nước trên thế giới, hoạt động chỉ đạo điều hành quản lý Nhà nước đối với quyền sử dụng đất trong kinh doanh bất động sản ở nước ta có tính khác biệt, Nhà nước tham gia thực hiện tổ chức, kinh doanh bất động sản với vai trò chủ đạo, chi phối toàn bộ nền kinh tế nói chung và thị trường bất động sản nói riêng, đây là vấn đề mấu chốt quyết định đến sự phát triển thị trường bất động sản (theo nghĩa tích cực) hoặc có thể để lại hậu quả xấu, tiêu cực, kìm hãm sự phát triển của đất nước. Trên thực tế, lợi ích của nhà quản lý thông qua việc hoạch định chính sách, pháp luật, nguồn tài chính và các nguồn lực khác của Nhà nước và của nhà đầu tư, kinh doanh, tránh đầu cơ thông qua việc chạy chính sách, dự án, tạo sự thuận lợi và khả năng độc quyền, tránh tình trạng bất khả cạnh tranh, thao túng thị trường, tạo giá ảo mang lại lợi ích nhóm, để lại hậu quả và hệ lụy lâu dài cho đất nước và nhân dân. Thứ hai, việc chỉ đạo, điều hành trên phải căn cứ theo quy định của pháp luật, các quy luật và quy tắc tương ứng. Pháp luật phải được xây dựng theo một quy trình khoa học, khách quan, phù hợp với quy luật tự nhiên và xã hội, phải có sự tham dự của ý kiến đông đảo các nhà khoa học, chuyên gia pháp luật, các doanh nghiệp và cần phải được trưng cầu ý dân. Thực tiễn so sánh trong lịch sử làm luật của một số quốc gia cho thấy như vậy. Mặt khác, pháp luật là cơ sở pháp lý cho việc tạo lập một thể chế quản lý Nhà nước đối với quyền sử dụng đất thật sự khoa học và có hiệu quả, có như vậy, bộ máy quản lý mới vận hành và áp dụng pháp luật một cách chính xác và nghiêm minh. Việc xác định rõ phạm vi và nội dung quản lý Nhà nước về quyền sử dụng đất trong kinh doanh bất động sản mới tránh vi phạm trong quá trình sử dụng và áp dụng pháp luật. Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 và các văn bản hướng dẫn thi hành không quy định cụ thể các nội dung quản lý Nhà nước đối với hoạt động kinh GVHD: Th.S NGUYỄN HUỲNH ANH 43 SVTH: LÂM THỊ THANH HIỀN PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT doanh quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, đi sâu tìm hiểu pháp luật, chúng ta có thể nhận diện những nội dung cơ bản của quản lý Nhà nước đối với hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất. Các nội dung này bao gồm: Ban hành hệ thống pháp luật về kinh doanh quyền sử dụng đất. Pháp luật được sử dụng là công cụ chủ yếu để Nhà nước quản lý hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất. Vì vậy việc xây dựng và hoàn thiện hệ thống pháp luật về kinh doanh quyền sử dụng đất là một biện pháp quan trọng nhằm nâng cao hiệu quả quản lý Nhà nước đối với hoạt động kinh doanh này. Pháp luật kinh doanh quyền sử dụng đất bao gồm chế định của nhiều ngành luật khác nhau liên quan đến bất động sản như chế định của Luật Đất đai, Luật Xây dựng, Luật Nhà ở, Bộ luật Dân sự, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đầu tư, Luật Thương mại,…Nhận thức được vai trò của thị trường bất động sản là một trong những thị trường không thể thiếu được của nền kinh tế, việc xây dựng và quản lý tốt thị trường bất động sản góp phần hoàn thiện thể chế kinh tế thị trường, thời gian qua Nhà nước đã không ngừng xây dựng và hoàn thiện hệ thống pháp luật mà cụ thể là hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất với việc hàng loạt các đạo luật liên quan được ra đời như: Luật Xây dựng 2003, Bộ luật Dân sự 2005, Luật Nhà ở 2005, Luật Kinh doanh bất động sản 2006, Luật Đất đai năm 2013..các đạo luật này được ban hành đã từng bước xác lập khung pháp lý cho hoạt động của thị trường quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, cũng phải thấy rằng hệ thống pháp luật kinh doanh quyền sử dụng đất là mảng pháp luật có nội hàm rộng liên quan đến nhiều lĩnh vực thuộc đối tượng điều chỉnh của các ngành luật khác nhau. Vì vậy, việc xây dựng và hoàn thiện hệ thống pháp luật kinh doanh bất động sản cần dựa trên các tiêu chí cơ bản sau đây: Quán triệt sâu sắc quan điểm, đường lối của Đảng về phát triển thị trường kinh doanh quyền sử dụng đất trong điều kiện kinh tế thị trường và hội nhập quốc tế; Đảm bảo tính thống nhất, tương thích và đồng bộ; Đảm bảo tính phù hợp với điều kiện, hoàn cảnh thực tiễn của Việt Nam. Hay nói cách khác, hệ thống pháp luật kinh doanh quyền sử dụng đất phải có tính khả thi. Điều này có nghĩa là việc xây dựng hệ thống pháp luật phải xuất phát từ những yêu cầu, đòi hỏi của thực tiễn hoạt động của thị trường bất động sản Việt Nam. Thông qua việc nắm bắt nhu cầu của thực tiễn hoạt động kinh doanh bất động GVHD: Th.S NGUYỄN HUỲNH ANH 44 SVTH: LÂM THỊ THANH HIỀN PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT sản mà soạn thảo các quy định nhằm điều chỉnh và thúc đẩy hoạt động đầu tư kinh doanh quyền sử dụng đất phát triển. Xây dựng nội dung chương trình đào tạo, cấp chứng chỉ về môi giới bất động sản, định giá bất động sản và quản lý sàn giao dịch bất động sản. Thanh tra, giải quyết khiếu nại, tố cáo và tranh chấp trong thị trường kinh doanh quyền sử dụng đất. Một trong những nội dung quản lý của Nhà nước về hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất là thanh tra, giải quyết khiếu nại, tố cáo và tranh chấp. Mục đích của hoạt động thanh tra trong lĩnh vực kinh doanh quyền sử dụng đất nhằm xem xét việc tuân thủ pháp luật của tổ chức, cá nhân; phát hiện và xử lý kịp thời các hành vi vi phạm pháp luật về kinh doanh quyền sử dụng đất. Hơn nữa, thông qua thanh tra giúp cơ quan quản lý Nhà nước về hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất thấy được những bất cập, không phù hợp của các văn bản quy phạm pháp luật để sửa đổi, bổ sung những quy định mới đáp ứng yêu cầu của hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất. Thanh tra hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất do các cơ quan quản lý Nhà nước có thẩm quyền tiến hành; Bộ xây dựng tổ chức hoạt động thanh tra hoạt động kinh doanh trong phạm vi cả nước. Ủy ban nhân dân cấp Tỉnh tổ chức thanh tra hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất trên phạm vi địa phương mình. Cục quản lý nhà và thị trường bất động sản phối hợp với thanh tra bộ và các đơn vị chức năng của Bộ tham mưu giúp bộ xây dựng tổ chức thanh tra hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất trong phạm vi cả nước. Sở xây dựng tham mưu giúp Ủy ban nhân dân cấp Tỉnh tổ chức thanh tra hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất trên phạm vi địa bàn tỉnh. Hoạt động thanh tra về kinh doanh quyền sử dụng đất tuân thủ các quy định của luật Thanh tra, Luật Kinh doanh bất động sản và các đạo luật chuyên ngành khác có liên quan. Giải quyết khiếu nại, tố cáo và giải quyết tranh chấp trong hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất là hoạt động do cơ quan quản lý Nhà nước về thị trường bất động sản thực hiện, nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ thể kinh doanh quyền sử dụng đất; đồng thời xử lý những hành vi vi phạm pháp luật về kinh doanh quyền sử dụng đất. Hoạt động giải quyết khiếu nại, tố cáo và giải quyết tranh chấp trong hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất được thực hiện dựa trên các quy định của Luật khiếu nại, Tố cáo, Luật Kinh doanh bất động sản và các đạo luật khác có liên quan. Xử lý vi phạm pháp luật trong hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất. Cũng như bất kỳ lĩnh vực kinh doanh nào khác, trong hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất không tránh khỏi việc vi phạm pháp luật của tổ chức, cá nhân đầu tư GVHD: Th.S NGUYỄN HUỲNH ANH 45 SVTH: LÂM THỊ THANH HIỀN PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT kinh doanh. Một trong những nguyên nhân cơ bản nảy sinh hành vi vi phạm pháp luật về kinh doanh bất động sản là các chủ thể “chạy theo” mục tiêu lợi nhuận trong hoạt động kinh doanh mà bất chấp pháp luật. Hơn nữa, vi phạm pháp luật còn thể hiện ý thức không tôn trọng, tuân thủ pháp luật của các chủ thể trong kinh doanh bất động sản. Xây dựng, điều chỉnh và xét duyệt quy hoạch xây dựng, quy hoạch sử dụng đất. Xây dựng, điều chỉnh và xét duyệt quy hoạch xây dựng, quy hoạch sử dụng đất là một nội dung quản lý Nhà nước về hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền tiến hành. Hoạt động này nhằm định hướng về mặt chiến lược cho việc quản lý và sử dụng quyền sử dụng đất trên cơ sở bảo đảm sự thống nhất, hài hòa với quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế- xã hội cho cả nước, quy hoạch phát triển vùng…Hơn nữa Nhà nước thông qua quy hoạch xây dựng, quy hoạch sử dụng đất nhằm tạo ra một lượng đất đai, bất động sản, hàng hóa đáp ứng nhu cầu về bất động sản của xã hội. Với điều kiện là một nước nông nghiệp đang thực hiện công nghiệp hóa- hiện đại hóa đất nước, quy hoạch xây dựng, quy hoạch sử dụng đất phải giải quyết “bài toán” bảo đảm sự hài hòa giữa việc tạo ra quỹ đất hàng hóa cho việc sử dụng xây dựng các khu công nghiệp, khu đô thị mới, khu dân cư…với việc duy trì và bảo vệ chặt chẽ diện tích đất nông nghiệp. Có như vậy việc phát triển đất nước nói chung và phát triển thị trường kinh doanh quyền sử dụng đất nói riêng mới mang tính bền vững. Quy hoạch xây dựng được thực hiện tuân theo các quy định của luật xây dựng, luật nhà ở, quy hoạch sử dụng đất được thực hiện dựa trên các quy định của luật đất đai. Quản lý và phát triển hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất là một nội dung quản lý Nhà nước về bất động sản. Để quản lý và phát triển hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất, Nhà nước sử dụng tổng hợp các biện pháp chủ yếu sau đây: Biện pháp pháp luật: thông qua việc xây dựng, ban hành hệ thống pháp luật về thị trường quyền sử dụng đất nhằm tạo lập khung pháp lý cho việc xây dựng và vận hành thị trường bất động sản; Biện pháp quy hoạch: thông qua việc xây dựng quy hoạch, Nhà nước xác lập và đảm bảo cung cấp một lượng quỹ lớn hàng hóa phục vụ cho phát triển thị trường quyền sử dụng đất; GVHD: Th.S NGUYỄN HUỲNH ANH 46 SVTH: LÂM THỊ THANH HIỀN PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Biện pháp kinh tế: thông qua công cụ kinh tế bao gồm thuế, phí và lệ phí về bất động sản, Nhà nước điều tiết thu nhập và hướng dẫn hoạt động của các chủ thể tham gia hoạt động đầu tư kinh doanh trên thị trường quyền sử dụng đất; Biện pháp hành chính: thông qua biện pháp quản lý hành chính, Nhà nước can thiệp vào thị trường, hướng dẫn các hoạt động của thị trường vận hành theo đúng quỹ đạo quản lý của Nhà nước; Biện pháp tuyên truyền, giáo dục: thông qua biện pháp tuyên truyền, giáo dục, Nhà nước làm thay đổi nhận thức, hành vi ứng xử của tổ chức, cá nhân tham gia hoạt động trên thị trường bất động sản; giúp các chủ thể kinh doanh quyền sử dụng đất nâng cao nhận thức và chấp hành đúng pháp luật về kinh doanh; Quản lý các hoạt động tư vấn về quyền sử dụng đất. Hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất không thể tách rời sự giúp đỡ của dịch vụ công và tư vấn về bất động sản. Kinh doanh quyền sử dụng đất là một công việc rất phức tạp đòi hỏi chủ thể kinh doanh phải hiểu biết về các vấn đề pháp luật, quy hoạch, xây dựng, kiến trúc, kinh tế, xã hội, phong thủy…Tuy nhiên, điều này là việc làm bất khả thi đối với các chủ thể tiến hành hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất. Để kinh doanh quyền sử dụng đất, các tổ chức, cá nhân rất cần đến sự tư vấn của những chuyên gia môi giới, định giá về bất động sản…cũng như sự trợ giúp của các dịch vụ công. Cũng tại điều 22, 23 Nghị Định 153/2007/NĐ-CP quy định chi tiết và thi hành Luật Kinh doanh bất động sản về trách nhiệm của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đối với hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất như sau: Trách nhiệm của Bộ, Ngành. Bộ Xây dựng chịu trách nhiệm trước Chính phủ thực hiện quản lý Nhà nước về hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất bao gồm: Soạn thảo trình cấp có thẩm quyền ban hành mới, sửa đổi, bổ sung hoặc ban hành theo thẩm quyền các văn bản pháp luật về hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất; xây dựng trình Thủ tướng Chính phủ ban hành chiến lược và chính sách phát triển thị trường bất động sản; chủ trì phối hợp với các Bộ, cơ quan ngang Bộ, Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương trong việc quản lý hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất; quản lý việc tổ chức đào tạo, bồi dưỡng kiến thức về môi giới; định giá bất động sản và quản lý điều hành sàn giao dịch bất động sản. Ban hành chương trình khung đào tạo; bồi dưỡng kiến thức về môi giới định giá bất động sản; quản lý điều hành sàn giao dịch bất động sản; thành lập và quản lý vận hành hệ thống thông tin GVHD: Th.S NGUYỄN HUỲNH ANH 47 SVTH: LÂM THỊ THANH HIỀN PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT về thị trường bất động sản và hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất; hợp tác quốc tế trong lĩnh vực hoạt động kinh doanh bất động sản; kiểm tra thanh tra hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất, giải quyết khiếu nại và tố cáo xử lý vi phạm theo thẩm quyền hoặc trình cấp có thẩm quyền xử lý theo pháp luật; Định ký hoặc đột xuất báo cáo Thủ tướng Chính phủ về tình hình hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất. Bộ Tài nguyên và Môi trường trong phạm vi, quyền hạn của mình có trách nhiệm hướng dẫn thực hiện các quy định về quản lý các loại đất tham gia thị trường, ban hành quy định cụ thể về quyền sử dụng các loại đất được đưa vào kinh doanh theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản. Bộ Tài chính trong phạm vi, nhiệm vụ, quyền hạn của mình có trách nhiệm hướng dẫn về chế độ thuế, phí, lệ phí và các nghĩa vụ tài chính khác áp dụng đối với hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất, hướng dẫn về bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp định giá bất động sản. Ngân hàng Nhà nước Việt Nam trong phạm vi, nhiệm vụ, quyền hạn của mình có trách nhiệm nghiên cứu, ban hành cơ chế về hỗ trợ tín dụng, hướng dẫn việc thanh toán trong các giao dịch kinh doanh quyền sử dụng đất thông qua ngân hàng, tổ chức tín dụng hoạt động tại Việt Nam nhằm tạo điều kiện thuận lợi, an toàn cho các bên tham gia giao dịch. Các bộ, ngành có liên quan trong phạm vi, nhiệm vụ, quyền hạn của mình có trách nhiệm phối hợp với Bộ Xây dựng tổ chức, quản lý hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất. Trách nhiệm của Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương Thực hiện việc quản lý Nhà nước đối với hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất trên địa bàn do mình cho phép quản lý đầu tư dự án kinh doanh quyền sử dụng đất theo thẩm quyền; trực tiếp đầu tư, hỗ trợ đầu tư hoặc có chính sách khuyến khích đầu tư đối với các dự án đô thị mới, khu nhà ở, hạ tầng kĩ thuật khu công nghiệp tại địa phương theo quy định của pháp luật; chỉ đạo việc cấp, thu hồi chứng chỉ môi giới bất động sản, định giá bất động sản phải phù hợp với điều kiện thực tế của địa phương, đơn giản thủ tục và không phiền hà cho người xin cấp chứng chỉ; Ngoài ra các Ủy ban này có trách nhiệm tuyên truyền, phổ biến pháp luật về hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất, tổ chức hệ thống thông tin về thị trường kinh doanh quyền sử dụng đất trên địa bàn, kiểm tra, thanh tra và xử lý các GVHD: Th.S NGUYỄN HUỲNH ANH 48 SVTH: LÂM THỊ THANH HIỀN PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT vi phạm về hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất; định kỳ hàng năm hoặc đột xuất báo cáo các Bộ xây dựng về tình hình hoạt động và quản lý hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất. Khi tham gia hoạt động kinh doanh, nếu bên cung, bên cầu hoặc cả hai bên không tuân thủ và vi phạm pháp luật thì những cơ quan Nhà nước có thẩm quyền như trên sẽ xử lý nghiêm hành vi trái pháp luật đó. Người có hành vi vi phạm pháp luật thì tùy theo tính chất, mức độ vi phạm mà bị xử lý hành chính hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự và còn phải bồi thường nếu có thiệt hại xảy ra, quy định như thế để bảo vệ hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất phát triển bền vững trên thị trường. Trong hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất Nhà nước có vai trò tạo lập môi trường pháp lý. Trong nền kinh tế có sự quản lý của Nhà nước, hoạt động của thị trường được điều chỉnh bằng pháp luật và pháp luật tạo môi trường pháp lý cho sự phát triển lành mạnh, khắc phục các khuyết tật vốn có của thị trường. Đối với hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất, yếu tố pháp luật có tính chất quy định sự hình thành và phát triển. Bằng việc ban hành hệ thống quy định pháp luật về điều kiện thực hiện, phạm vi, nội dung…của các giao dịch mua, bán, chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất. Đăng ký hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất là điều kiện đầu tiên và cần thiết để quyền sử dụng đất được tham gia vào thị trường một cách có tổ chức. Một quyền sử dụng đất đã được đăng ký, nó chẳng những được đảm bảo ra thị trường, mà đằng sau đó là nội dung bên trong của nó khẳng định sự an toàn hợp pháp, làm cho người tham gia giao dịch trên thị trường kinh doanh quyền sử dụng đất yên tâm và tránh được các giao dịch nhầm, các giao dịch trùng, nhất là tránh được mua bất động sản mà sau đó không có quyền sử dụng hợp pháp với bất động sản đó; tránh được hiện tượng thế chấp trùng. Tổ chức đăng ký quyền sử dụng đất ở nước ta là một hoạt động thường xuyên vừa mang tính chất của Nhà nước, vừa có tính chất phục vụ, đảm bảo sự an toàn cho hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất, đó là nhiệm vụ của Nhà nước, qua đó ta thấy được Nhà nước ngày càng đã có những bước và biện pháp nhằm đẩy mạnh loại hình kinh doanh quyền sử dụng đất, ưu tiên hơn cho loại hình hoạt động kinh doanh này. Qua nhiều năm đổi mới, thị trường kinh doanh quyền sử dụng đất ở nước ta đã hình thành và phát triển với tốc độ nhanh. Tuy nhiên, bên cạnh những mặt tích cực, thì bên cạnh đó vẫn còn một số hạn chế. Hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất quá “nóng” dẫn tới “sốt” hoặc quá “lạnh” dẫn tới “đóng băng” đều ảnh GVHD: Th.S NGUYỄN HUỲNH ANH 49 SVTH: LÂM THỊ THANH HIỀN PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT hưởng không tốt đến đầu tư phát triển sản xuất và đời sống của nhân dân. Nghị quyết Đại hội lần thứ X của Đảng nhấn mạnh: Phát triển thị trường bất động sản, bao gồm thị trường quyền sử dụng đất và bất động sản gắn liền với đất, làm cho đất đai thực sự trở thành nguồn vốn cho phát triển, góp phần vào công cuộc đổi mới toàn diện của đất nước. Phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường kinh doanh quyền sử dụng đất sẽ góp phần quan trọng vào quá trình thúc đẩy phát triển kinh tế – xã hội, tạo khả năng thu hút đa dạng các nguồn vốn đầu tư cho phát triển, đóng góp thiết thực vào quá trình xây dựng đô thị và nông thôn theo hướng phát triển bền vững. Tuy nhiên, bên cạnh đó một số quy định pháp luật chưa phù hợp với nhu cầu xã hội và để hiểu rõ vấn đề hơn, người viết sẽ đi đến phân tích thực trạng đồng thời qua đó kiến nghị một số giải pháp để hoàn thiện hệ thống pháp luật hơn. 2.2 Thực trạng về kinh doanh quyền sử dụng đất trên thị trường bất động sản 2.2.1 Phạm vi hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất của tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài còn hạn chế Luật Kinh doanh bất động sản đã cho phép tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được kinh doanh bất động sản để thu hút nguồn lực đầu tư nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản. Tuy nhiên, luật hiện hành còn hạn chế về phạm vi hoạt động, mới chỉ cho phép tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được kinh doanh dưới hai hình thức đầu tư tạo lập nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua và đầu tư cải tạo đất và đầu tư các công trình hạ tầng trên đất thuê để cho thuê đất đã có hạ tầng mà chưa cho phép mua nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua; Thuê nhà, công trình xây dựng để cho thuê lại; Nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đầu tư công trình hạ tầng để chuyển nhượng, cho thuê; thuê quyền sử dụng đất đã có hạ tầng để cho thuê lại. Theo Bộ Xây dựng, những hạn chế này đã tạo ra sự không bình đẳng giữa các thành phần kinh tế khi tham gia thị trường bất động sản, chưa phù hợp với thông lệ quốc tế, từ đó hạn chế rất nhiều việc thu hút các nguồn lực đầu tư từ nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản. Việc quy định chỉ cho phép nhà đầu tư nước ngoài chỉ được hoạt động kinh doanh trong phạm vi được xác định theo phương pháp liệt kê làm hạn chế các chủ thể hoạt động kinh doanh trong các lĩnh vực mà luật chưa dự liệu được. Mặt khác, các nhà đầu tư nước ngoài vẫn tìm cách vượt qua các quy định này bằng các cách thức khác nhau, như hợp tác kinh doanh với nhà đầu tư trong nước để kinh doanh GVHD: Th.S NGUYỄN HUỲNH ANH 50 SVTH: LÂM THỊ THANH HIỀN PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT vượt ra ngoài phạm vi quy định của Điều 10 Luật Kinh doanh bất động sản. Nguyên nhân trên là do trong Luật Kinh doanh bất động sản, phạm vi hoạt động kinh doanh bất động sản của tổ chức, cá nhân nước ngoài quy định theo hình thức liệt kê các lĩnh vực được hoạt động. Các nhà đầu tư nước ngoài chỉ được hoạt động trong lĩnh vực được giới hạn cho phép. Luật Kinh doanh bất động sản chưa quy định tổ chức, cá nhân nước ngoài được kinh doanh quyền sử dụng đất trên thị trường, từ đó làm giảm việc mở rộng sự hợp tác giữa các nước với nhau, thể hiện sự không bình đẳng giữa các chủ thể khi thực hiện hoạt động kinh doanh trên thị trường và không tạo nguồn thu nhập cho ngân sách Nhà nước về lĩnh vực kinh doanh này. 2.2.2 Sự thiếu đồng bộ về thời điểm chuyển nhượng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở Khi thực hiện giao dịch mua bán nhà ở trên thị trường bất động sản thì các bên rất quan tâm là thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở từ khi nào. Tuy nhiên, thời điểm chuyển nhượng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở lại không thống nhất với nhau và đây cũng là một vấn đề có nhiều ý kiến khác nhau dẫn đến các tranh chấp trong quan hệ mua bán. Theo Khoản 1 Điều 168 Bộ Luật Dân sự thì: “Việc chuyển quyền sở hữu đối với bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sở hữu”, tại khoản 2 Điều 439 Bộ Luật Dân sự “đối với tài sản mua bán mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu thì quyền sở hữu được chuyển cho bên mua kể từ thời điểm hoàn thành thủ tục đăng ký quyền sở hữu đối với tài sản đó”, đồng thời tại Điều 692 Bộ Luật Dân sự thì việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực từ thời điểm đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định về đất đai. Dựa trên quy định này thì quyền sử dụng đất sẽ chuyển cho bên mua kể từ khi các bên đăng bộ sang tên tại cơ quan đăng ký quyền sử dụng đất ở chứ không phải tại tổ chức công chứng mà hai bên ký hợp đồng công chứng. Như vậy, việc ký hợp đồng công chứng tại tổ chức công chứng sẽ có ý nghĩa như thế nào, nếu sau khi ký công chứng mà không thể đăng bộ sang tên quyền sử dụng đất tại cơ quan đăng ký quyền sử dụng đất. Điều này sẽ dẫn tới quyền sở hữu nhà ở thuộc về bên mua nhưng quyền sử dụng đất vẫn còn bên bán. Tại Luật Nhà ở năm 2005 quy định: Quyền sở hữu nhà ở được chuyển cho bên mua kể từ thời điểm hợp đồng được công chứng đối với các giao dịch về nhà ở giữa các cá nhân với cá nhân. Như vậy, nếu căn cứ vào quy định này thì quyền sở hữu nhà sẽ chuyển cho bên mua kể từ thời điểm ký hợp đồng công chứng tại cơ GVHD: Th.S NGUYỄN HUỲNH ANH 51 SVTH: LÂM THỊ THANH HIỀN PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT quan công chứng, còn quyền sử dụng đất ở này sẽ chuyển cho bên mua kể từ thời điểm sau khi đăng bộ sang tên tại cơ quan đăng ký quyền sử dụng đất. Từ đó cho thấy thời điểm chuyển quyền sở hữu quyền sử dụng đất và thời điểm chuyển quyền sở hữu đối với nhà ở là hoàn toàn không trùng khớp với nhau và chính sự không trùng khớp này có thể dẫn đến một số vấn đề như: Ông A bán cho bà B một căn nhà trị giá 2 tỷ đồng ở khu vực bờ sông. Sau khi hợp đồng đã được công chứng thì theo thỏa thuận bà B trả cho ông A một tỷ đồng, phần còn lại sẽ trả sau khi hoàn thành thủ tục đăng kí. Nhưng trong thời gian làm thủ tục đăng kí thì do mưa lớn làm sạt lở khu vực bờ sông, toàn bộ ngôi nhà đều bị thiệt hại. Ông A yêu cầu bà B thực hiện hợp đồng vì hợp đồng đã được công chứng và quyền sở hữu ngôi nhà đã chuyển cho bà B theo Điều 93 Luật Nhà ở. Bà B không chịu tiếp tục thực hiện hợp đồng vì cho rằng quyền sử dụng đất chưa được dịch chuyển vì theo quy định là sẽ dịch chuyển sau khi hoàn thành thủ tục đăng kí. Đồng thời, quy định này sẽ dẫn đến việc một số tổ chức công chứng sẽ chấp nhận ký hợp đồng công chứng để chuyển quyền sở hữu nhà ở cho bên thứ ba sau khi hợp đồng công chứng được ký kết chưa đăng bộ sang tên cho bên mua và đây cũng là vấn đề xảy ra tranh chấp trong việc mua bán nhà ở và gây khó khăn cho bên thứ ba trong trường hợp xảy ra tranh chấp, nghĩa là tổ chức công chứng ký hợp đồng công chứng đối với nhà ở khi chưa đăng bộ sang tên tại cơ quan đăng ký quyền sử dụng đất khi mà quyền sử dụng đất vẫn còn thuộc bên bán còn quyền sở hữu nhà ở sẽ thuộc về bên mua. Từ đó có ý kiến đề nghị hợp đồng công chứng sẽ là cơ sở để thi hành án mà không kiện ra Tòa thì hoàn toàn không phù hợp, đồng thời việc xác định quyền sở hữu đất sẽ là một yếu tố cực kỳ quan trọng khi sửa đổi Hiến pháp trong kỳ họp Quốc hội sắp diễn ra, nếu tiếp tục thừa nhận đất đai thuộc sở hữu toàn dân thì cần phải có một cơ chế để giải quyết vấn đề thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở của cá nhân cho phù hợp và thống nhất. 2.2.3 Quyền sử dụng đất được chuyển nhượng còn hạn chế Thứ nhất, Luật Đất đai năm 2003, Luật Đất đai năm 2013, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 và Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) đã quy định mở rộng cho một số loại đất trở thành đối tượng được kinh doanh và chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong kinh doanh. Tuy vậy, vẫn còn nhiều loại đất người sử dụng không được giao dịch trên thị trường như: Đất mà người sử dụng thuê của Nhà nước và trả tiền thuê đất hàng năm; đất xây dựng các công trình sự nghiệp thuộc nhiều lĩnh vực kinh tế, văn hóa, khoa học-kĩ thuật, ngoại giao; đất xây dựng các công trình công cộng kết hợp kinh doanh; đất quy hoạch nhưng thiếu tính GVHD: Th.S NGUYỄN HUỲNH ANH 52 SVTH: LÂM THỊ THANH HIỀN PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT khả thi “quy hoạch treo”…Điều này gây hạn chế về diện tích và loại hàng hóa quyền sử dụng đất, bất động sản cung cấp cho sản xuất kinh doanh và đời sống, lãng phí đất đai.26 Bên cạnh đó, so sánh bất động sản là quyền sử dụng đất với nhà ở, công trình xây dựng trên đất cho thấy phạm vi các loại nhà, công trình xây dựng được mua bán, chuyển nhượng rộng rãi và đa dạng hơn nhiều so với các loại đất được phép chuyển nhượng. Nhiều loại đất người sử dụng không được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng vẫn được mua bán công trình trên đất như: Một số công trình công cộng (vừa phục vụ mục đích công cộng vừa kết hợp kinh doanh); nhà ở tái định cư, nhà ở xã hội; nhà cải tạo các chung cư cũ; một số công trình sự nghiệp (thuộc sở hữu riêng của tổ chức sự nghiệp); một số công trình giao thông, thủy lợi, công trình công nghiệp; công trình của các doanh nghiệp thuê đất Nhà nước và trả tiền thuê đất hàng năm…Điều này dẫn đến sự mâu thuẫn giữa pháp luật và thực tiễn khi thực hiện các giao dịch bất động sản (nhà, công trình xây dựng được chuyển nhượng nhưng quyền sử dụng đất không được chuyển nhượng). Thứ hai, pháp luật chưa chú trọng điều tiết sự mất cân đối trong kinh doanh bất động sản và giao dịch bất động sản, bất động sản có rất nhiều loại bao gồm: bất động sản nhà ở; bất động sản công nghiệp, du lịch dịch vụ; bất động sản hạ tầng kĩ thuật, hạ tầng xã hội và công trình công cộng; bất động sản nông nghiệp…Song quy định của pháp luật và thực tế cho thấy mối quan tâm của Nhà nước và doanh nghiệp mới chủ yếu tập trung vào bất động sản nhà, đất ở mà chưa chú trọng đến các loại bất động sản khác. Trong thị trường nhà ở thì bất động sản nhà ở cao cấp, nhà ở chung cư, văn phòng cao cấp cho thuê, đất dự án…thu hút được sự quan tâm của đông đảo các nhà đầu tư bất động sản. Trong khi nhà ở cho người có thu nhập thấp, người nghèo…lại ít nhận được sự quan tâm đầu tư phát triển. Pháp luật cũng chưa có quy định hợp lý, thống nhất để xác lập cơ chế cho vay vốn ưu đãi đối với doanh nghiệp đầu tư và những người có thu nhập thấp để kích thích cung-cầu hàng hóa bất động sản cho người có thu nhập thấp; còn thiếu vắng các quy định về hỗ trợ đặc biệt cho các doanh nghiệp đầu tư kinh doanh bất động sản ở các khu vực, lĩnh vực kém phát triển. Bên cạnh đó, Nhà nước chưa có sự kiểm soát và điều tiết hợp lý về “tổng lượng cung” hàng hóa bất động sản.27 26 TS. Nguyễn Thị Hồng Nhung, Bàn Về Quyền Sử Dụng Đất Được Phép Chuyển Nhượng Trong Kinh Doanh Bất Động Sản Ở Việt Nam, Tạp chí Luật học số 6 năm 2014, trang 43. 27 TS. Nguyễn Thị Hồng Nhung, Bàn Về Quyền Sử Dụng Đất Được Phép Chuyển Nhượng Trong Kinh Doanh Bất Động Sản Ở Việt Nam, Tạp chí Luật học số 6 năm 2014, trang 43. GVHD: Th.S NGUYỄN HUỲNH ANH 53 SVTH: LÂM THỊ THANH HIỀN PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ngoài ra, thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay chủ yếu tập trung vào giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Mặc dù đây là loại giao dịch trung tâm, trọng yếu nhưng cũng cần khuyến khích phát triển các loại giao dịch cho thuê, cho thuê mua…để đảm bảo sự hài hòa, đồng bộ của thị trường, khắc phục sự phát triển bất cân xứng, giảm sức ép cho thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Thứ ba, từ quy định về việc có nhiều loại nhà, công trình xây dựng được kinh doanh mua bán, chuyển nhượng nhưng quyền sử dụng đất lại không được chuyển nhượng dẫn đến chủ thể kinh doanh quyền sử dụng đất và chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng hẹp hơn rất nhiều so với chủ thể kinh doanh nhà, công trình xây dựng và chuyển nhượng nhà, công trình xây dựng. Quy định này chưa đảm bảo sự thống nhất tương đối giữa chủ sử dụng đất và chủ sở hữu tài sản trên đất và ngược lại chủ sở hữu tài sản trên đất thì có nhiều quyền “định đoạt” quyền sử dụng đất. Việc hạn chế về chủ thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã cản trở quyền tự do, tự chủ, linh hoạt trong việc định đoạt tài sản là bất động sản trong kinh doanh; tạo nên sự thiếu thống nhất trong giao dịch, phức tạp về thủ tục hành chính. Bởi lẽ, mua bán nhà, công trình xây dựng gắn liền với quyền sử dụng đất thì tất yếu phải chuyển giao quyền sử dụng đất bằng cách này hay cách khác. 28 Thứ tư, việc quản lý, sử dụng đất đai trong thời gian qua còn nhiều lãng phí, kém hiệu quả. Tình trạng “quy hoạch treo”, “dự án treo” diễn ra ở nhiều nơi. Ở nhiều địa phương các khu công nghiệp phát triển tự phát, theo “phong trào” đã tạo nên sự lãng phí đất đai, tỉ lệ “lấp đầy” các khu công nghiệp quá thấp; tình trạng lãng phí đất công của các doanh nghiệp Nhà nước, cơ quan hành chính sự nghiệp…đã kéo dài nhiều năm qua mà chưa được giải quyết triệt để. Bên cạnh đó, tình trạng đầu cơ dự án, đầu cơ bất động sản,…đã tạo nên “sức cầu giả tạo” làm tăng giá bất động sản trong khi nhu cầu đất đai cho sản xuất kinh doanh của các doanh nghiệp, đất để xây dựng cơ sở hạ tầng của quốc gia, nhà, đất ở cho người có thu nhập thấp vẫn đang là đòi hỏi lớn.29 Có thể thấy, quy định pháp luật về kinh doanh bất động sản nói chung và quyền sử dụng đất được phép kinh doanh chuyển nhượng nói riêng còn nhiều hạn chế, bất cập về chủ thể sử dụng đất được chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng; loại đất được chuyển nhượng cũng như quy định về các hình thức giao dịch chuyển nhượng; thời hạn sử dụng đất chuyển nhượng; thủ tục hành chính chuyển nhượng… 28 TS. Nguyễn Thị Hồng Nhung, Bàn Về Quyền Sử Dụng Đất Được Phép Chuyển Nhượng Trong Kinh Doanh Bất Động Sản Ở Việt Nam, Tạp chí Luật học số 6 năm 2014, trang 44. 29 TS. Nguyễn Thị Hồng Nhung, Bàn Về Quyền Sử Dụng Đất Được Phép Chuyển Nhượng Trong Kinh Doanh Bất Động Sản Ở Việt Nam, Tạp chí Luật học số 6 năm 2014, trang 44. GVHD: Th.S NGUYỄN HUỲNH ANH 54 SVTH: LÂM THỊ THANH HIỀN PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Đất nước đang trong quá trình đổi mới và hội nhập kinh tế, bên cạnh những thành tựu đã đạt được thì kinh doanh bất động sản nói chung và kinh doanh quyền sử dụng đất nói riêng còn gặp một số khó khăn và vướng mắt nhất định, thiếu đồng bộ của hệ thống pháp luật đã tạo nên những lỗ hỏng ảnh hưởng tới kinh doanh quyền sử dụng đất. Bởi vậy việc hoàn thiện khung pháp lý sẽ tạo điều kiện thuận lợi để hoạt động kinh doanh bất động sản phát triển lành mạnh, bền vững và nhanh chóng trên thị trường. 2.3 Kiến nghị góp phần hoàn thiện quy định pháp luật về kinh doanh quyền sử dụng đất 2.3.1 Phạm vi hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất của tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài cần được mở rộng Pháp luật cần mở rộng phạm vi hoạt động kinh doanh bất động sản cho các tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài mà cụ thể là được phép kinh doanh quyền sử dụng đất trên thị trường, nhằm thu hút nguồn lực đầu tư nước ngoài, phù hợp với tiến trình hội nhập quốc tế, góp phần thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển lành mạnh có tính cạnh tranh cao, đồng thời giải quyết nhiều việc làm, tạo sự tăng trưởng cho nền kinh tế, trên nguyên tắc bảo đảm ổn định chính trị, quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, bảo đảm trật tự an toàn xã hội và phát triển bền vững. Bày tỏ quan điểm về phạm vi kinh doanh bất động sản của người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài, đại biểu Phùng Đức Tiến (Hà Nam) tán thành với việc mở rộng phạm vi hoạt động kinh doanh bất động sản của người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài để tạo sân chơi bình đẳng cho các chủ thể kinh doanh. Tuy nhiên, đại biểu Tiến cho rằng, bất động sản gắn liền với quyền sử dụng đất là vấn đề phức tạp và nhạy cảm, việc mở rộng phạm vi hoạt động kinh doanh bất động sản của người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài, do đó phải có quy định cụ thể để vừa đảm bảo sự kiểm soát của Nhà nước, không làm xâm hại đến chủ quyền lãnh thổ, an ninh, quốc phòng, lợi ích quốc gia và trật tự cộng đồng, đồng thời tránh được những hệ lụy có thể phát sinh.30 Theo đại biểu, dự thảo luận cần bóc tách hai vấn đề: Mở rộng phạm vi hoạt động kinh doanh bất động sản nhưng bên cạnh đó phải tăng cường điều kiện ràng buộc để đảm bảo sự kiểm soát của Nhà nước. Đại biểu đề xuất dự thảo cần có quy 30 Quốc hội thảo luận dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi). GVHD: Th.S NGUYỄN HUỲNH ANH 55 SVTH: LÂM THỊ THANH HIỀN PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT định tổ chức, cá nhân nước ngoài không được đầu tư kinh doanh bất động sản ở những nơi nhạy cảm như về an ninh quốc phòng; sàng lọc kỹ tư cách pháp lý và năng lực tài chính của tổ chức, cá nhân nước ngoài kinh doanh bất động sản; siết chặt thủ tục phê duyệt dự án; tăng cường tính trách nhiệm tổ chức, cá nhân nước ngoài tham gia kinh doanh bất động sản... Việc cho phép người Việt Nam định cư ở nước ngoài hay các tổ chức, cá nhân người nước ngoài được kinh doanh bất động sản là phù hợp với tiến trình hội nhập sâu rộng kinh tế của đất nước. Tuy nhiên, khi cho phép người nước ngoài kinh doanh bất động sản mà cụ thể là kinh doanh quyền sử dụng đất thì bên cạnh đó có biện pháp kiểm soát chặt chẽ, đảm bảo lợi ích, an ninh quốc gia. Cần bổ sung, sửa đổi luật này nhằm tháo gỡ khó khăn cho hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất trên thị trường, mở rộng quan hệ hợp tác giữa các nước với nhau. Đồng thời dự thảo luật cần tiếp tục nghiên cứu tiếp thu các ý kiến để phù hợp với quá trình đổi mới đất nước và để đảm bảo thống nhất giữa các luật khác để tránh chồng chéo, mâu thuẫn. 2.3.2 Luật Kinh doanh bất động sản-Cần có quy định cụ thể về thời điểm chuyển nhượng quyền sử dụng đất Do trong Luật Kinh doanh bất động sản chưa có một quy định cụ thể nào về thời điểm chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nên để việc xác định thời điểm chuyển quyền sở hữu tài sản là nhà ở và quyền sự dụng đất trong trường hợp có xung đột pháp luật như trên, ta cần áp dụng các văn bản sau: Đối với nhà ở xây dựng trên đất mà đã có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở (đất chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) thì thời điểm chuyển quyền sở hữu tài sản (nhà và đất) được xác định kể từ thời điểm hợp đồng được công chứng đối với giao dịch về nhà ở theo quy định tại Điều 93-Luật Nhà ở ngày 29/11/2005; Đối với nhà ở xây dựng trên đất đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (nhà chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở) thì thời điểm chuyển quyền sở hữu tài sản (nhà và đất) được xác định kể từ thời điểm đăng ký tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định của Điều 168–Bộ Luật Dân sự ngày 14/6/2005; Đối với nhà ở và đất ở đã có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất thì thời điểm chuyển quyền sở hữu tài sản (nhà và đất) được xác định như sau: Căn cứ khoản 3–Điều 83 (Áp dụng văn bản quy phạm pháp luật)–Luật ban hành văn bản quy phạm pháp luật ngày 03/6/2008 quy định: “…Trong trường hợp GVHD: Th.S NGUYỄN HUỲNH ANH 56 SVTH: LÂM THỊ THANH HIỀN PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT các văn bản quy phạm pháp luật do cùng một cơ quan ban hành mà có quy định khác nhau về cùng một vấn đề thì áp dụng quy định của văn bản được ban hành sau…” Như vậy, Bộ Luật dân sự ban hành ngày 14/6/2005 và Luật Nhà ở ban hành ngày 29/11/2005 (đều do Quốc hội ban hành) và Luật Nhà ở là văn bản luật được ban hành sau cùng nên việc xác định thời điểm chuyển quyền sở hữu tài sản là nhà ở và đất ở đã có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất được áp dụng theo quy định tại Điều 93-Luật Nhà ở là kể từ thời điểm hợp đồng được công chứng đối với giao dịch về nhà ở. Đối với tài sản là quyền sử dụng đất (không có nhà trên đất). Thời điểm chuyển quyền sở hữu tài sản là quyền sử dụng đất được xác định kể từ thời điểm đăng ký tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định của Điều 168–Bộ Luật Dân sự ngày 14/6/2005. Vì trong Luật Kinh doanh bất động sản không có một quy định cụ thể nào về thời điểm chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nên ta phải áp dụng luật chung-Bộ luật Dân sự. Theo thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam, Luật Nhà ở được Quốc hội ban hành ngày 29/11/2005, Luật Kinh doanh bất động sản có hiệu lực từ ngày 1/1/2007; tuy nhiên ngay từ năm 2008, Bộ Xây dựng đã đề xuất sửa đổi lại hai luật này bởi phát sinh những vấn đề bất cập, không phù hợp với thực tế. Đây là hai luật mới, lần đầu tiên được xây dựng. Bản thân luật này cũng rất phức tạp bởi vấn đề kinh doanh bất động sản mới xuất hiện, việc chính thức cho mua bán kinh doanh bất động sản nói chung và kinh doanh quyền sử dụng đất nói riêng mới bắt đầu những năm nay, cơ chế thị trường mới hình thành, đang hoàn thiện nên không có quy luật, có nhiều bất ổn, cần có sự điều chỉnh để thích nghi. Trên thực tế Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản liên quan đến nhau và liên quan đến nhiều văn bản pháp luật khác nhau như Luật Dân sự, Luật Đất đai, Luật Môi trường…Bởi vậy, trong quá trình soạn thảo sửa đổi Luật cần có sự kết hợp để tránh chồng chéo và không vi phạm Hiến pháp. Các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cần mở hội thảo, lấy ý kiến của các nhà khoa học, bộ, ngành và địa phương cũng như tham khảo thêm kinh nghiệm quốc tế để có sự lựa chọn phù hợp với thực tiễn của xã hội. 2.3.3 Hình thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần mở rộng Về nguyên tắc, các giao dịch về quyền sử dụng đất cần phải có sự tương đồng nhất định với tài sản trên đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì chuyển GVHD: Th.S NGUYỄN HUỲNH ANH 57 SVTH: LÂM THỊ THANH HIỀN PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT nhượng các tài sản trên đất và ngược lại. Có thể thấy điểm tương đồng mang tính “tất yếu” trong giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất và mua bán nhà, công trình xây dựng hay tài sản khác gắn liền với đất ở các điểm sau: Một là đất và nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất là khối bất động sản gắn bó chặt chẽ, khó có thể tách rời nên khi bán tài sản trên đất thì đồng thời phải chuyển giao quyền sử dụng đất sang cho người mua tài sản (dù phương thức chuyển giao là quyết định hành chính hay giao dịch thị trường); hai là giá cả quyền sử dụng đất và nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất trong thực tế rất khó tách bạch được chính xác. Giá quyền sử dụng đất thường cao hơn nhờ tạo lâp tài sản trên đất và ngược lại, giá nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất thường lên cao hay xuống thấp nhờ giá quyền sử dụng đất tăng hay giảm. Ba là tài sản trên đất được đầu tư kinh doanh thì giá cả quyền sử dụng đất cũng tăng lên, đó cũng được coi là sự đầu tư vào đất làm giá tăng lên, chủ đầu tư phải được hưởng giá đất tăng lên đó. Dù đầu tư vào nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất hay đầu tư riêng vào đất cũng đều làm cho cả khối bất động sản tăng giá trị; Bốn là đất đai và nhà ở, công trình xây dựng có mối quan hệ gắn bó hữu cơ mang tính khách quan, tất yếu thể hiện ở chỗ đất đai là bất động sản quan trọng nhất, là trung tâm của bất động sản, có đất mới có thể tạo lập nhà ở, công trình xây dựng trên đất. Mở rộng hàng hóa quyền sử dụng đất thì mới có thể mở rộng, phát triển các loại hàng hóa bất động sản; Năm là giá cả giữa các căn nhà, công trình xây dựng gắn liền với quyền sử dụng đất rất khác nhau phụ thuộc vào nhiều yếu tố như diện tích, vị trí, chất lượng xây dựng…Ngoài ra, giá bất động sản có thể còn phụ thuộc vào nghĩa vụ tài chính doanh nghiệp đã thực hiện với Nhà nước như trả tiền sử dụng đất hay miễn giảm tiền sử dụng đất, thuê đất Nhà nước trả tiền thuê hàng năm hay trả tiền một lần cho cả thời gian thuê…31 Rõ ràng là sẽ mâu thuẫn, cản trở hàng hóa bất động sản phát triển khi chỉ cho phép tài sản trên đất được giao dịch mà đất đai không được mở rộng giao dịch và ngược lại. Việc quy định quá nhiều khác biệt giữa giao dịch quyền sử dụng đất với tài sản gắn liền với đất sẽ tạo nên mâu thuẫn, phức tạp, thiếu minh bạch và làm cản trở các giao dịch bất động sản, ảnh hưởng đến sự phát triển lành mạnh của hoạt động kinh doanh bất động sản. Như vậy về cơ bản cần quy định đối tượng có quyền bán tài sản trên đất cũng có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất và mở rộng hơn nữa thì cần thừa nhận người có quyền sử dụng đất là chủ sở hữu đối với tài sản gắn liền với đất (nhà, công trình xây dựng và cây trồng trên đất). Thông thường các nước trên thế giới đều 31 TS. Nguyễn Thị Hồng Nhung, Bàn Về Quyền Sử Dụng Đất Được Phép Chuyển Nhượng Trong Kinh Doanh Bất Động Sản Ở Việt Nam, Tạp chí Luật học số 6 năm 2014, trang 45. GVHD: Th.S NGUYỄN HUỲNH ANH 58 SVTH: LÂM THỊ THANH HIỀN PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT quy định người có quyền sở hữu, quyền sử dụng đất cũng là người có quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và khi chuyển nhượng đất thì đồng thời chuyển nhượng tài sản gắn liền với đất. Quyền sử dụng, quyền sở hữu đất đai luôn luôn được coi là trung tâm của quyền đối với bất động sản và của quá trình sáp nhập tài sản. Thực tế đã cho thấy ở Việt Nam trong nhiều năm trước đây, cũng như trên thế giới, khi có sự không đồng nhất giữa những vấn đề pháp lý liên quan đến đất đai với những vấn đề pháp lý liên quan đến tài sản gắn liền với đất thì hướng khắc phục là làm cho những vấn đề pháp lý liên quan đến đất đai phù hợp với những vấn đề pháp lý liên quan đến tài sản gắn liền với đất chứ không phải là ngược lại. Về vấn đề này, tác giả chia sẻ với nhận xét của Phạm Văn Võ: “Để khắc phục tình trạng nhà đầu tư tư bản chỉ là chủ công trình, còn đất lại thuộc địa chủ, trong lịch sử, các nước tư bản phương Tây thường giải quyết bằng cách xóa bỏ quyền của chủ đất, thiết lập quyền quản lý thống nhất của nhà đầu tư tư bản đối với toàn bộ công trình, gồm cả đất gắn liền với công trình”. Để khắc phục được những hạn chế, bất cập về hàng hóa quyền sử dụng đất trong kinh doanh bất động sản, cần từng bước nghiên cứu các giải pháp hoàn thiện pháp luật đất đai, pháp luật kinh doanh bất động sản như sau: Thứ nhất, mở rộng hàng hóa quyền sử dụng đất, phát triển đa dạng các loại hàng hóa bất động sản. Tuy vậy, giá cả mỗi loại đất khi giao dịch trên thị trường sẽ hoàn toàn khác nhau phụ thuộc vào nghĩa vụ tài chính mà người sử dụng đất phải thực hiện với Nhà nước như: Thuê đất trả tiền thuê hàng năm thì người nhận chuyển nhượng sau đó lại phải tiếp tục trả tiền thuê cho Nhà nước nên giá rất thấp; đất giao không thu tiền để cho các tổ chức sự nghiệp thì tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất chỉ được sử dụng để xây dựng, phát triển các công trình sự nghiệp hoặc để chuyển đổi vị trí khi di dời tổ chức sự nghiệp. Đối với nhà ở xã hội, nhà ở tái định cư thì nên hạn chế việc miễn giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất cho doanh nghiệp và chuyển khoản tiền này sang hỗ trợ trực tiếp cho các đối tượng thuộc diện mua nhà ở xã hội, nhà ở tái định cư. Nhà nước cần thực hiện chính sách cho vay dài hạn, lãi suất thấp, hạ thấp điều kiện cho vay để bảo đảm cho hầu hết người dân đều có thể mua được nhà đất ở. Bởi lẽ quy định giao đất không thu tiền sử dụng đất để xây dựng nhà ở xã hội nhưng giá nhà ở xã hội bán trên thị trường nhiều nơi gần tương đương với giá nhà ở thương mại nên không có lợi cho người dân. Phải tách các chính sách xã hội ra khỏi giá đất ở, nhà ở; tách các vấn đề liên quan đến chính sách hoặc chế độ đãi ngộ ra khỏi giá đất, bất động sản. GVHD: Th.S NGUYỄN HUỲNH ANH 59 SVTH: LÂM THỊ THANH HIỀN PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Trên cơ sở quy định mang tính định hướng trong Luật Đất đai 2013, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở (sửa đổi) tới đây cần quy định đầy đủ, cụ thể hơn về các vấn đề sau: Chuyển nhượng quyền sử dụng đất một số công trình công cộng, công trình sự nghiệp, công trình hạ tầng…do tư nhân tự bỏ vốn đầu tư xây dựng; điều kiện, các quyền và nghĩa vụ khi đối tượng này tham gia vào thị trường bất động sản; việc tổ chức, cá nhân nước ngoài được mở rộng quyền chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Việt Nam để thể hiện sự bình đẳng giữa doanh nghiệp trong nước và doanh nghiệp nước ngoài trong việc sử dụng đất. Thứ hai, hoàn thiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, tăng quỹ đất cho đầu tư phát triển kinh tế, cho xây dựng cơ sở hạ tầng. Cần nghiên cứu phương án chuyển đổi công năng của bất động sản trong điều kiện thị trường suy thoái, bất cân bằng về cung-cầu. Rà soát lại việc sử dụng đất của các tổ chức, đặc biệt là đất của doanh nghiệp Nhà nước, tổ chức hành chính sự nghiệp, đất quốc phòng, an ninh, đất mục đích công cộng, đất “dự án treo”…bảo đảm sử dụng thực hiện hiệu quả theo quy hoạch để công nhận tiếp tục cho phép sử dụng, chuyển mục đích sử dụng hoặc phải thu hồi đất. Nhà nước quản lý, kiểm soát thị trường bất động sản bằng cách tác động có hiệu quả vào “tổng cung và tổng cầu” xã hội về đất đai và các giá trị đầu tư trên đất để bình ổn thị trường bất động sản. Bằng những phương pháp như vậy, để làm cho việc kinh doanh quyền sử dụng đất trên thị trường bất động sản ngày càng phát triển có hiệu quả, hội nhập vào thị trường quốc tế. GVHD: Th.S NGUYỄN HUỲNH ANH 60 SVTH: LÂM THỊ THANH HIỀN PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Kết luận chương 2 Sau hơn nhiều năm triển khai thực hiện, mặc dù đạt được những thành tựu quan trọng, song thực tế Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 vẫn còn tồn tại bất cập. Vì vậy, cần thiết phải sửa đổi một số nội dung trong Luật Kinh doanh bất động sản nhằm đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế-xã hội của đất nước trong giai đoạn sắp tới. Việc ban hành sửa đổi, bổ sung Luật Kinh doanh bất động sản sẽ góp phần tháo gỡ khó khăn cho hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất, giải quyết mối quan hệ hài hòa lợi ích giữa Nhà nước–doanh nghiệp–người dân. Tạo môi trường và điều kiện thuận lợi nhằm thu hút đầu tư trên thị trường kinh doanh quyền sử dụng đất, tạo ra một “sân chơi” lành mạnh, bình đẳng cho các chủ thể trong và ngoài nước khi tham gia vào loại hình kinh doanh này. Đồng thời, việc sửa đổi Luật nhằm đạt được các mục tiêu quan trọng như: Đảm bảo tính thống nhất của hệ thống pháp luật, tránh sự trùng lặp, chồng chéo, mâu thuẫn giữa các quy định pháp luật; sửa đổi các quy định pháp luật bất cập, các quy định đã trở nên không còn phù hợp; bổ sung các quy định mới để điều chỉnh các lĩnh vực, các quan hệ còn bỏ trống chưa được pháp luật điều chỉnh, quy định cụ thể các nội dung còn mang tính nguyên tắc, quy định nâng cao tính khả thi trong việc áp dụng pháp luật. Nhà nước, doanh nghiệp và người dân sẽ được hưởng lợi ích từ việc kinh doanh quyền sử dụng đất, làm cho hoạt động ngày càng phát triển mạnh, minh bạch và bền vững. GVHD: Th.S NGUYỄN HUỲNH ANH 61 SVTH: LÂM THỊ THANH HIỀN PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT KẾT LUẬN Hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất có vai trò quan trọng thúc đẩy kinh tế-xã hội phát triển. Do đó, sự phát triển của thị trường bất động sản nói chung cũng như hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất nói riêng có thể coi như là thước đo phản ánh trình độ phát triển kinh tế xã hội và mức sống dân cư của mỗi nước. Ngoài ra cùng với thị trường vốn và thị trường lao động, thị trường kinh doanh quyền sử dụng đất cũng đóng vai trò là đầu vào cho tất cả hoạt động trong nền kinh tế quốc dân, thúc đẩy sự phát triển của các ngành sản xuất kinh doanh liên quan đến nhau như xây dựng, giao thông vận tải, phát triển cơ sở hạ tầng…. Hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất lành mạnh sẽ như là một “mắt xích” quan trọng góp phần ổn định phát triển kinh tế-xã hội, nâng cao trình độ sống của nhân dân, qua đó giúp Nhà nước hoàn thiện hành lang pháp lý về quản lý thị trường kinh doanh quyền sử dụng đất tốt hơn. Hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất đang được mọi người quan tâm trong xã hội hiện nay. Xét thấy tầm quan trọng của hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất trong nền kinh tế thị trường, Luật Kinh doanh bất động sản ra đời đã khái quát cho chúng ta biết hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất là gì; giúp cho bên cung-cầu hiểu rõ hơn để kinh doanh quyền sử dụng đất đạt kết quả cao thì cần những nguyên tắc nào; điều kiện đối với chủ thể kinh doanh quyền sử dụng đất là gì; cũng như để quyền sử dụng đất được đưa vào kinh doanh thì cần đáp ứng những điều kiện nào; hình thức tiến hành kinh doanh quyền sử dụng đất gồm những hình thức nào. Cũng như cơ quan Nhà nước có thẩm quyền và nghĩa vụ gì đối với hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, bên cạnh đó hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất phát triển trong nền kinh tế thị trường không tránh khỏi những hạn chế như phạm vi hoạt động của tổ chức, cá nhân nước ngoài hẹp hơn so với tổ chức, cá nhân trong nước, từ đó làm hạn chế sự hội nhập giữa các nước và gây thất thu cho ngân sách Nhà nước, cũng như Luật Kinh doanh bất động sản và các văn bản pháp luật có liên quan còn nhiều quy định mâu thuẫn, chưa thống nhất với nhau làm cho hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất gặp không ít khó khăn. Vì hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất có ý nghĩa quan trọng trong nền kinh tế nên những hạn chế này sẽ ảnh hưởng rất sâu rộng, gây ra tổn thất lớn cả trên khía cạnh kinh tế và khía cạnh xã hội, vì thế các cơ quan Nhà nước cần có những giải pháp hữu hiệu để đưa hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất đúng hướng, đúng mục đích, phù hợp với quy định của pháp luật GVHD: Th.S NGUYỄN HUỲNH ANH 62 SVTH: LÂM THỊ THANH HIỀN PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT để thu hút đầu tư trong và ngoài nước góp phần tạo nguồn thu cho ngân sách Nhà nước, làm cho nền kinh tế nước ta ngày càng phát triển. Từ những phân tích về nội dung cũng như thực trạng và hướng hoàn thiện pháp luật đã nêu, bài viết phần nào cũng giúp cho các tổ chức, cá nhân tham gia giao dịch hiểu biết tốt hơn và mong rằng các chủ thể sẽ vận dụng có hiệu quả để hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất không ngừng phát triển. Qua đó tạo sự phát triển vững chắc cho việc hội nhập của nền kinh tế Việt Nam vào quốc tế. GVHD: Th.S NGUYỄN HUỲNH ANH 63 SVTH: LÂM THỊ THANH HIỀN PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT GVHD: Th.S NGUYỄN HUỲNH ANH 64 SVTH: LÂM THỊ THANH HIỀN DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Danh mục các văn bản quy phạm pháp luật 1. Bộ luật Dân sự năm 2005 2. Hiến pháp năm 1992 3. Luật Doanh nghiệp năm 2005 4. Luật Nhà ở năm 2005 5. Luật Thương mại năm 2005 6. Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 về thi hành Luật Đất Đai 7. Luật Kinh doanh bất động sản số 63/2006/QH 11 ngày 19/06/2006 có hiệu lực từ ngày 01/01/2007 8. Nghị định 153/2007/NĐ-CP Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản 9. Thông tư 13/2008/TT-BXD của Bộ Xây dựng về việc hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định 153/2007/NĐ-CP Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản Danh mục sách, giáo trình, báo, tạp chí 1. Bùi Thị Tuyết Mai, Thị trường quyền sử dụng đất ở Việt Nam, Nxb lao độngxã hội, Hà Nội, năm 2005 2. Chu Thị Hoa, Báo cáo khảo sát tình hình thi hành pháp luật của các cơ quan nhà nước, ( Đề tài cấp Nhà nước độc lập “ Nâng cao hiệu quả thi hành pháp luật của cơ quan Nhà nước đáp ứng yêu cầu xây dựng NNPQ của dân, do dân, vì dân”) 3. Hoàng văn Cường, GS, TS Hoàng Ngọc Việt, Bình ổn thị trường giá đất đô thị, Nxb. Chính trị quốc gia, năm 2008 4. Đặng Hùng Võ, Hiệu quả thi hành pháp luật về đất đai của cơ quan nhà nước ở nước ta, ( Chuyên đề của đề tài cấp Nhà nước độc lập “ lập “ Nâng cao hiệu quả thi hành pháp luật của cơ quan Nhà nước đáp ứng yêu cầu xây dựng NNPQ của dân, do dân, vì dân”) 5. Bộ Tư Pháp, Những vướng mắt pháp lý trong hoạt động kinh doanh bất động sản: Thực trạng và giải pháp”, Ban quản lý chương trình 585 6. Trần Quang Huy-TS Nguyễn Quang Tuyến, Pháp luật về Kinh doanh bất động sản, Nxb Tư pháp, Hà nội, 2009 7. Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương, Chính sách thu hút đầu tư vào thị trường bất động sản ở Việt Nam, Nxb chính trị quốc gia, 2006 Danh mục trang thông tin điện tử 1. http:// www.tailieu.vn 2. www.batdongsan.vietnamnet.vn 3. www.svcva.com 4. www.thuvienphapluat.vn 5. www.tochucsukien.org.vn 6. www.thanglong.chinhphu.vn 7. Dự thảo báo cáo tổng kết thi hành Luật Kinh doanh bất động sản, www.constructiondpt.hochiminhcity.gov.vn/c/...library/get_file? 8. Một số vấn đề về chuyển nhượng quyền sử dụng đất và Nhà ở, danluat.thuvienphapluat.vn/mot-so-van-de-ve-chuyen-nhuong-quyen-sudung-dat, [ngày truy cập 25/11/2014] 9. Quy định pháp luật về Kinh doanh bất động sản đối với các nhà đầu tư nước ngoài tại Việt Nam, dl.vnu.edu.vn/bitstream/11126/1036/1/00050001533.pdf, [ngày truy cập 25/11/2014] 10. Toàn cảnh thị trường bất động sản năm 2010, http://dothi.net/thitruong/phan-tich-nhan-dinh/15986/toan-canh-thi-truongbat-dong-san-nam 2010.htm, [ngày truy cập 25/11/2014]