TRƢỜNG ĐẠI HỌC CẦN THƠ KHOA LUẬT ---------- LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP CỬ NHÂN LUẬT KHÓA: 2012 - 2016 Hệ đào tạo: Chính quy Đề tài: BỒI THƢỜNG VỀ ĐẤT ĐỐI VỚI HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN KHI NHÀ NUỚC THU HỒI ĐẤT Ở Giảng viên hướng dẫn: Sinh viên thực hiện: CHÂU HOÀNG THÂN NGUYỄN HỒ DUY TIẾN Bộ môn: Luật Hành chính MSSV: S1200282 Lớp: Hành chính K38 (văn bằng 2) Cần Thơ, tháng 11/2014 Đề tài: Bồi thường về đất đối với hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất ở NHẬN XÉT CỦA QUÝ THẦY, CÔ.  ……………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………… ……………………………………………./. GVHD: Châu Hoàng Thân -2- SVTH: Nguyễn Hồ Duy Tiến Đề tài: Bồi thường về đất đối với hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất ở MỤC LỤC LỜI MỞ ĐẦU ................................................................................................... 1 1. Lí do chọn đề tài ............................................................................................ 1 2. Phạm vi nghiên cứu ....................................................................................... 2 3. Mục tiêu nghiên cứu ...................................................................................... 2 4. Phƣơng pháp nghiên cứu .............................................................................. 2 5. Kết cấu đề tài ................................................................................................. 3 CHƢƠNG 1 KHÁI QUÁT CHUNG BỒI THƢỜNG VỀ ĐẤT KHI NHÀ NƢỚC THU HỒI ĐẤT Ở......................................................................................................................... 4 1.1 Khái niệm về thu hồi đất ở .......................................................................... 4 1.1.1 Khái niệm, đặc điểm của đất ở ............................................................... 4 1.1.2 Khái niệm liên quan ............................................................................... 6 1.2 Lƣợc sử quy định về bồi thƣờng khi Nhà nƣớc thu hồi đất ở ................... 8 1.2.1 Giai đoạn Luật Đất đai 1987 .................................................................. 8 1.2.2 Giai đoạn Luật Đất đai 1993 .................................................................. 9 1.2.3 Giai đoạn Luật Đất đai 2003 ................................................................ 12 1.2.4 Giai đoạn Luật Đất đai 2013 ................................................................ 14 1.3 Tác động của đất ở và việc thu hồi đất ở .................................................. 15 1.3.1 Vai trò của đất ở đối với đời sống của người dân.................................. 15 1.3.2 Ảnh hưởng đối với người dân khi bị thu hồi đất ở ................................ 17 1.4 Nguyên tắc bồi thƣờng về đất khi Nhà nƣớc thu hồi đất ở...................... 24 1.5 Khái quát mục đích thu hồi đất và thẩm quyền thu hồi đất ................... 27 1.5.1 Khái quát mục đích thu hồi đất ............................................................. 27 1.5.2 Thẩm quyền thu hồi đất ........................................................................ 29 CHƢƠNG 2 QUY ĐỊNH BỒI THƢỜNG VỀ ĐẤT ĐỐI VỚI HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN KHI NHÀ NƢỚC THU HỒI ĐẤT Ở ..................................................................... 31 2.1 Điều kiện đƣợc bồi thƣờng về đất ............................................................. 31 2.2 Những quy định về xác định loại đất ........................................................ 34 2.2.1 Xác định loại đất khi có giấy tờ chứng minh ........................................ 34 2.2.2 Xác định loại đất khi không có giấy tờ chứng minh .............................. 34 GVHD: Châu Hoàng Thân -3- SVTH: Nguyễn Hồ Duy Tiến Đề tài: Bồi thường về đất đối với hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất ở 2.3 Hạn mức giao và công nhận đất ở ............................................................ 35 2.3.1 Hạn mức giao đất ở .............................................................................. 35 2.3.2 Hạn mức công nhận đất ở ..................................................................... 36 2.4 Quy định chi tiết bồi thƣờng về đất đối với hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nƣớc thu hồi đất ở .................................................................................................... 37 2.4.1 Phương thức bồi thường đối với đất ở .................................................. 37 2.4.2 Bồi thường đối với đất thuộc hành lang an toàn khi xây dựng công trình có hành lang bảo vệ an toàn ........................................................................................... 39 2.4.3 Bồi thường khi thu hồi đất được giao không đúng thẩm quyền ............. 41 2.4.4 Bồi thường đối với trường hợp chênh lệch diện tích ............................. 41 2.4.5 Bồi thường khi người đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất ..................................................................................................................... 43 2.4.6 Bồi thường khi thu hồi đất đối với những người đang đồng quyền sử dụng đất .......................................................................................................................... 44 2.5 Giá đất tính tiền bồi thƣờng ..................................................................... 44 2.5.1 Khái quát về giá đất ............................................................................. 44 2.5.2 Xác định giá đất để bồi thường ............................................................. 45 2.5.3 Chủ thể thực hiện xác định giá đất bồi thường ...................................... 48 2.6 Chủ thể làm nhiệm vụ bồi thƣờng, giải phóng mặt bằng khi Nhà nƣớc thu hồi đất ở ................................................................................................................. 48 2.6.1 Tổ chức dịch vụ công về đất đai ........................................................... 48 2.6.2 Hội đồng bồi thường, hỗ trợ, tái định cư............................................... 49 CHƢƠNG 3 THỰC TIỄN VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT BỒI THƢỜNG VỀ ĐẤT KHI NHÀ NƢỚC THU HỒI ĐẤT Ở .................................................... 51 3.1 Thực trạng vấn đề bồi thƣờng về đất đối với hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nƣớc thu hồi đất ở .................................................................................................... 51 3.2 Những vấn đề đặt ra trong thời kỳ Luật Đất đai 2003 và giải pháp trong thời kỳ Luật đất đai 2013, quan điểm và kiến nghị của ngƣời viết ........................... 56 3.2.1 Vấn đề và giải pháp đặt ra trong các quy định về nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất ở ................................................................................ 56 GVHD: Châu Hoàng Thân -4- SVTH: Nguyễn Hồ Duy Tiến Đề tài: Bồi thường về đất đối với hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất ở 3.2.2 Vấn đề và giải pháp đặt ra trong các quy định về điều kiện bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất ở ...................................................................................... 62 3.2.3 Vấn đề và giải pháp đặt ra về giá đất tính bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất ở .......................................................................................................................... 64 3.2.4 Một số vướng mắc, bất cập chung trong việc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất ở ............................................................................................................ 70 3.3 Định hƣớng hoàn thiện và kiến nghị chung trong pháp luật bồi thuờng về đất đối với hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nuớc thu hồi đất ở..................................... 72 KẾT LUẬN ..................................................................................................... 79 GVHD: Châu Hoàng Thân -5- SVTH: Nguyễn Hồ Duy Tiến Đề tài: Bồi thường về đất đối với hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất ở LỜI MỞ ĐẦU 1. Lí do chọn đề tài Theo Hiến định, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu. Tuy nhiên Nhà nước không trực tiếp chiếm hữu, sử dụng đất mà giao quyền chiếm hữu và sử dụng đất trực tiếp cho người dân. Vì vậy tâm lí của người dân xem thửa đất đó như là của chính mình, chính vì thế họ an tâm xây dựng nhà cửa, đầu tư cơ sở vật chất để an cư lập nghiệp ổn định lâu dài trên mảnh đất đó. Ngày nay, đất nước chúng ta đang trên tiến trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa để hội nhập và phát triển kinh tế cùng với xu thế của thế giới. Vì thế nhu cầu xây dựng hạ tầng kỹ thuật, cơ sở vật chất để thay đổi bộ mặt của đô thị và nông thôn ở nước ta là hết sức cần thiết nhằm thúc đẩy đất nước phát triển giàu mạnh. Để đáp ứng nhu cầu đó, Nhà nước ta đã tiến hành thu hồi đất ở một số nơi và khu vực nhằm tạo mặt bằng cho quy hoạch xây dựng. Khi đó một bộ phận người dân sẽ phải di dời khỏi nơi đang sinh sống, làm ăn để giao lại đất cho Nhà nước nhằm phục vụ phát triển kinh tế cho cả đất nước. Ở khía cạnh nào đó, những người này đã hi sinh lợi ích riêng vì sự phát triển chung của cả đất nước nên người dân cần được bồi thường xứng đáng với những gì họ đã tạo lập trên mảnh đất của họ. Do đó khi Nhà nước thu hồi đất cần phải tiến hành bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cho người sử dụng đất. Đặc biệt đối với thu hồi đất ở thì chính sách bồi thường có ý nghĩa vô cùng quan trọng vì nó liên quan trực tiếp tới nơi sinh sống của người sử dụng đất. Bồi thường khi thu hồi đất ở chỉ là một mảng trong tổng thể chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi thu hồi đất. Tuy nhiên, việc bồi thường là một vấn đề còn nhiều khó khăn, vướng mắc mà khá nhiều người còn gặp phải. Từ thực tế đó ảnh hưởng không nhỏ đến tiến trình đẩy nhanh phát triển nền kinh tế đất nước, cho nên việc giải quyết hầu hết các khó khăn, vướng mắc trong chính sách bồi thường cho người có đất ở bị thu hồi là một nhu cầu cấp thiết và rất thực tế. Chính vì lẽ đó mà trong những năm gần đây ở nước ta các quy định của pháp luật về chính sách bồi thường cho người có đất ở bị thu hồi ngày càng được quy định hoàn thiện hơn và phù hợp hơn với yêu cầu của thực tế cũng như quy luật kinh tế. Có thực hiện tốt chính sách bồi thường cho người có đất ở bị thu hồi sẽ góp phần thúc đẩy quá trình phát triển kinh tế thuận lợi hơn, đẩy nhanh tiến trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, bằng không sẽ có tác dụng ngược lại. Mặc dù vậy, thực tế thi hành pháp luật đất đai nói chung và thi hành các quy định về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất nói riêng vẫn bộc lộ những hạn chế, thiếu sót. Theo báo cáo kết quả giám sát việc thực hiện chính sách, pháp luật trong giải quyết khiếu nại, tố cáo của công dân đối với các quyết định hành chính về đất đai của Ủy ban Thường vụ Quốc hội, khiếu kiện liên quan đến bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất vẫn chiếm 70% GVHD: Châu Hoàng Thân -6- SVTH: Nguyễn Hồ Duy Tiến Đề tài: Bồi thường về đất đối với hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất ở tổng số các vụ việc khiếu kiện về đất đai. 1 Điều này có nguyên nhân từ hệ thống pháp luật về thu hồi đất và bồi thường có những nội dung còn chưa phù hợp với thực tiễn, như các quy định về giá đất bồi thường; quy định về cơ chế thu hồi đất sử dụng vào mục đích kinh tế; quy định về thời điểm xác định giá bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, v.v…Dó đó việc nghiên cứu chính sách bồi thường cho người có đất thu hồi ở và thực tiễn áp dụng là một nhu cầu cấp thiết, thể hiện sự quan tâm đặc biệt của người viết đối với vấn đề mang tính thực tế này. Đó là lý do mà người viết chọn: “Bồi thƣờng về đất đối với hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nƣớc thu hồi đất ở” làm đề tài nghiên cứu cho luận văn tốt nghiệp của mình. 2. Phạm vi nghiên cứu Trong phạm vi nghiên cứu của đề tài này người viết tập trung tìm hiểu những quy định của pháp luật hiện hành về bồi thường về đất đối với hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất ở để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. Trong đó sẽ tìm hiểu cụ thể những quy định bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất ở, và các trường hợp không thu hồi đất nhưng vẫn được bồi thường. Song song đó, người viết sẽ nghiên cứu và phân tích một số trường hợp thực tiễn để thấy được những khó khăn, vướng mắc từ đó đưa ra các giải pháp hoàn thiện pháp luật về bồi thường về đất đối với hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất ở. 3. Mục tiêu nghiên cứu Việc nghiên cứu và thực hiện luận văn này là cơ hội để người viết hiểu rõ hơn về chính sách bồi thường về đất cho người có đất thu hồi ở và thực tiễn áp dụng của chính sách này. Qua đó người viết đưa ra những nhận xét, đánh giá, cũng như những quan điểm của mình nhằm mong muốn tìm ra những giải pháp cho việc thực thi của chính sách bồi thường được triển khai tốt hơn, nhằm đảm bảo tối ưu quyền và lợi ích cho người có đất ở bị thu hồi, thể hiện sự quan tâm đặc biệt của người viết trước vấn đề mang tính thực tế này. Tuy nhiên do nghiên cứu dưới gốc độ pháp lý nên những quan điểm mà người viết đưa ra sẽ không tránh khỏi những sai sót và mang tính chủ quan. Do đó người viết rất mong sự đóng góp và chỉ dẫn của quý thầy cô và các bạn để đề tài có thể hoàn thiện hơn. 4. Phƣơng pháp nghiên cứu Nhằm hoàn thiện bài viết một cách tốt nhất người viết đã vận dụng một vài phương pháp nghiên cứu để làm công cụ phục vụ việc nghiên cứu của mình như: 1 Trường Giang, Tài Nguyên Và Môi Trường Online, Luật Đất đai 2013: Tăng trách nhiệm người đứng đầu, http://tainguyenmoitruong.com.vn/luat-dat-dai-2013-tang-trach-nhiem-nguoi-dung-dau.html, [truy cập ngày 20-82014]. GVHD: Châu Hoàng Thân -7- SVTH: Nguyễn Hồ Duy Tiến Đề tài: Bồi thường về đất đối với hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất ở - Phương pháp tổng hợp, phân tích nghiên cứu lý luận trên tài liệu sách vở liên quan trong lĩnh vực thu hồi đất và bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. - Phương pháp phân tích luật viết để phân tích những quy định của pháp luật hiện hành. - Phương pháp đối chiếu, so sánh những quy định của pháp luật về cùng một vấn đề, so sánh giữa lý luận và thực tiễn. - Phương pháp sưu tầm, tổng hợp số liệu thực tế của một số địa phương trên cả nước. 5. Kết cấu đề tài Trong bài luận văn này ngoài lời mở đầu, kết luận, mục lục, danh mục tài liệu tham khảo thì kết cấu gồm 3 chương: Chương 1: Khái quát chung bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất ở Ở chương này người viết tập trung nghiên cứu các khái niệm cơ bản như khái niệm thu hồi đất, khái niệm bồi thường và các khái niệm có liên quan. Qua đó làm rõ mối quan hệ giữa thiệt hại và bồi thường để từ đó thấy được vai trò của chính sách bồi thường về đất khi thu hồi đất ở. Đồng thời người viết còn nghiên cứu lược sử phát triển của chính sách bồi thường về đất qua các giai đoạn, đối tượng được hưởng chính sách bồi thường, cũng như thẩm quyền quyết định chính sách bồi thường. Chương 2: Phân tích những quy định của pháp luật về bồi thường về đất đối với hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất ở Trên cơ sở những kiến thức chung của chương 1, ở chương 2 người viết đi vào phân tích và tìm hiểu những quy định bồi thường thiệt hại về đất, các loại thiệt hại được bồi thường trong trường hợp không bị thu hồi đất. Chương 3: Thực tiễn và giải pháp hoàn thiện pháp luật về bồi thường về đất đối với hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất ở Ở chương này, người viết nêu lên thực trạng và đề xuất một số giải pháp khắc phục những hạn chế, bất cập còn tồn tại nhằm hoàn thiện những quy định của pháp luật về bồi thường về đất đối với hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất ở. GVHD: Châu Hoàng Thân -8- SVTH: Nguyễn Hồ Duy Tiến Đề tài: Bồi thường về đất đối với hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất ở CHƢƠNG 1 KHÁI QUÁT CHUNG BỒI THƢỜNG VỀ ĐẤT KHI NHÀ NƢỚC THU HỒI ĐẤT Ở 1.1 Khái niệm về thu hồi đất ở 1.1.1 Khái niệm, đặc điểm của đất ở 1.1.1.1 Khái niệm đất ở Đất ở là một thuật ngữ pháp lý được sử dụng phổ biến trong các văn bản pháp luật ở nước ta. Theo cách hiểu từ thực tế của người Việt Nam thì đất ở còn có nhiều nơi gọi là đất thổ cư. Với quan điểm thông thường đất ở là đất để xây dựng nhà ở, tuy nhiên thường bên cạnh nhà ở còn có các công trình phụ trợ khác. Theo thông tư số 08/2007/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định đất ở là đất có mục đích để xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình phục vụ cho đời sống của người sử dụng đất; kể cả đất vườn, ao gắn liền với nhà ở đã được công nhận là đất ở theo đúng quy định của pháp luật cũng được xem là đất ở. Theo Luật Đất đai 2013 căn cứ vào mục đích sử dụng, đất đai được phân thành ba nhóm đất là: nhóm đất nông nghiệp, nhóm đất phi nông nghiệp và nhóm đất chưa sử dụng. 2 Trong đó đất ở được xếp vào nhóm đất phi nông nghiệp và được xem là loại đất rất quan trọng vì trong thời kỳ hiện nay được rất nhiều người quan tâm bởi nó là điều kiện cơ bản để người dân sinh sống. Tùy theo tiêu chí khác nhau mà đất ở có thể phân thành các loại khác nhau, tuy nhiên hiện nay có 2 cách phân loại đất ở được dùng phổ biến: - Theo khu vực dân cư, đất ở được phân thành: + Đất ở tại nông thôn là đất ở thuộc phạm vi địa giới hành chính các xã; để xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình phục vụ đời sống, vườn, ao trong cùng một thửa đất thuộc khu dân cư nông thôn, phù hợp với quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt. + Đất ở tại đô thị là đất ở thuộc phạm vi địa giới hành chính các phường, thị trấn; để xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình phục vụ đời sống trong cùng một thửa đất thuộc khu dân cư đô thị, phù hợp với quy hoạch xây dựng đô thị đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt. - Theo vị trí đất trong các khu vực địa lí: Đất ở vị trí 1; Đất ở vị trí 2; Đất ở vị trí 3; Đất ở vị trí 4. Việc xác định vị trí 1, 2, 3, 4 là tùy theo đặc điểm tiếp giáp với mặt đường hay mặt ngõ và khoảng cách tiếp cận đường chính của thửa đất. 2 Luật Đất đai năm 2013, Điều 10 GVHD: Châu Hoàng Thân -9- SVTH: Nguyễn Hồ Duy Tiến Đề tài: Bồi thường về đất đối với hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất ở 1.1.1.2 Đặc điểm của đất ở Đất được coi là tiền đề của tự nhiên, là điều kiện ban đầu của sự sống. Từ bao đời nay, đất đai luôn là cái nôi để nuôi dưỡng sự sống của con người, là nơi ăn chốn ở, điều kiện để sinh tồn. Với diện tích hơn 33 triệu ha, ở Việt Nam đất đai được chia làm nhiều loại căn cứ theo mục đích sử dụng, trong đó đất ở là một loại đất nằm trong vốn đất đai thống nhất của quốc gia. Đất ở là một loại bất động sản, đây là hàng hoá đặc biệt, vì vậy, ngoài những đặc điểm chung của hàng hoá thông thường thì đất ở còn có những đặc điểm đặc trưng là: tính cố định về vị trí, tính bền vững, tính khác biệt, tính khan hiếm, tính có giá trị lớn. + Tính cố định về vị trí: là không có khả năng chuyển dịch, khó có khả năng tăng thêm về số lượng, diện tích tuy nhiên đất ở có thể tăng nhờ chuyển mục đích sử dụng nhưng cũng không thể tăng đột biến và mãi mãi được. Mặt khác, đất đai tự nhiên là nguồn tài nguyên do thiên nhiên ban tặng, nên có hạn và bị giới hạn về không gian. Diện tích đất đai của một quốc gia khó thay đổi, do đó, các bất động sản khác như nhà, công trình khác và vật kiến trúc gắn liền với đất đai bị cố định về vị trí, địa điểm. + Tính bền vững: đất đai là tài sản thiên nhiên ban tặng, một loại tài nguyên được xem như ít bị hủy hoại (trừ trường hợp đặc biệt). Đồng thời, các công trình kiến trúc và vật kiến trúc (nhà ở) có thể tồn tại nhiều năm, có công trình sau khi cải tạo nâng cấp có thể tồn tại hàng trăm năm. + Tính khác biệt: đất ở không thể tìm thấy cái thứ hai giống nhau hoàn toàn, lý do là có sự khác nhau về vị trí của đất ở; khác nhau về kết cấu; khác nhau về quyền đối với đất ở; khác nhau về hướng; khác nhau về quang cảnh và các vật ngoại cảnh....Trong cùng một khu vực nhỏ kể cả hai mảnh đất cạnh nhau đều có những yếu tố không giống nhau. + Tính khan hiếm: sự khan hiếm của đất ở chủ yếu xuất phát từ diện tích đất đai tự nhiên là có giới hạn, đất ở có tính khác biệt, cố định về vị trí. Quỹ đất tự nhiên không thể tăng lên được, chỉ có diện tích từng loại đất có thể thay đổi nhỏ nhờ chuyển mục đích sử dụng đất đó có thể là chuyển từ đất nông nghiệp thành đất phi nông nghiệp là đất ở. + Tính có giá trị lớn: điều này xuất phát từ giá trị của đất ở, cũng như chi phí xây dựng các công trình trên đất là rất lớn. Vì lí do dân số ngày càng tăng và nhu cầu của người dân là tập trung ở nơi khu dân cư đông đúc để tiện việc sinh hoạt, làm ăn, do đó mất cân đối giữa cung và cầu đối với đất ở, theo hướng cung thì khan hiếm đất ở, do đó làm cho giá trị đất ở tăng vọt trong nhiều năm gần đây. GVHD: Châu Hoàng Thân - 10 - SVTH: Nguyễn Hồ Duy Tiến Đề tài: Bồi thường về đất đối với hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất ở 1.1.2 Khái niệm liên quan 1.1.2.1 Khái niệm thu hồi đất Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước ra quyết định hành chính để thu lại quyền sử dụng đất của người được Nhà nước trao quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất của người sử dụng đất vi phạm pháp luật về đất đai.3 Thu hồi đất là thu lại quyền sử dụng đất hoặc là thu lại đất. Khái niệm này hiện nay vẫn còn rất là nhọc nhằn giữa Luật Đất đai 2003 và Luật Đất đai 2013. Luật Đất đai 2003 khái niệm “thu hồi đất là việc Nhà nước ra quyết định hành chính để thu lại quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất đã giao” đã hết hiệu lực. Nhưng khái niệm trong Luật Đất đai 2013 cũng chưa thuyết phục lắm, bởi vì trong Luật Đất đai 2013 khái niệm thu hồi đất là thu lại quyền sử dụng đất được nhà nước trao hoặc thu lại đất của người vi phạm pháp Luật Đất đai, nhưng mà thu lại quyền sử dụng đất với thu lại đất khác nhau như thế nào thì lại không trực tiếp giải thích vấn đề này. Nói chung quy lại thu hồi đất là thu lại quyền sử dụng đất. Nếu giao đất, cho thuê đất là cơ sở để làm phát sinh quan hệ pháp Luật Đất đai, phát sinh quyền sử dụng đất của người được Nhà nước trao quyền sử dụng thì thu hồi đất là một biện pháp chấm dứt quan hệ pháp luật đất đai bằng một quyết định hành chính của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Thông qua những hoạt động này, Nhà nước thể hiện rất rõ quyền định đoạt đất đai với tư cách là đại diện chủ sở hữu đối với đất đai. Việc Nhà nước thu hồi đất sẽ chấm dứt quyền sử dụng đất của cá nhân, tổ chức đã được nhà nước giao đất, cho thuê đất bởi một quyết định hành chính. Tuy nhiên, Nhà nước không tùy tiện tiến hành thu hồi đất, mà việc thu hồi đất của Nhà nước phải thực hiện theo đúng các quy định của pháp luật. Đồng thời, trong những trường hợp thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, phát triển kinh tế Nhà nước phải tiến hành bồi thường về đất đai và tài sản cho người có đất bị thu hồi. Luật Đất đai 2013 có những quy định cụ thể về các trường hợp thu hồi đất ở các Điều 61, Điều 62, Điều 64 và Điều 65; các trường hợp bồi thường về đất cho người có đất ở bị thu hồi được quy định tại Điều 79 Luật Đất đai và những trường hợp thu hồi đất nhưng chủ thể có đất bị thu hồi không được bồi thường về đất được quy định tại Điều 82 Luật Đất đai 2013. Việc thu hồi đất có thể có rất nhiều lý do, ví dụ như người sử dụng đất vi phạm các quy tắc về quản lý và sử dụng đất (thu hồi đất do vi phạm pháp luật đất đai), hoặc do người sử dụng đất trả lại… Tuy nhiên, trong phạm vi nghiên cứu của đề tài, người viết chỉ tập trung vào các trường hợp thu hồi đất do thực hiện quy hoạch xây dựng, nên cần 3 Luật Đất đai năm 2013, Điều 3, Khoản 11 GVHD: Châu Hoàng Thân - 11 - SVTH: Nguyễn Hồ Duy Tiến Đề tài: Bồi thường về đất đối với hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất ở đất để phục vụ các mục đích công cộng, quốc phòng, an ninh hoặc phát triển kinh tế theo đồ án quy hoạch xây dựng đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. 1.1.2.2 Khái niệm bồi thường Khái niệm bồi thường trong Luật Đất đai năm 1993 và Nghị định của Chính phủ số 22/1998/NĐ-CP ngày 24/4/1998 khái niệm này được đề cập với tên gọi là “đền bù” đến Luật Đất đai 2003 và cho đến nay thì được gọi là bồi thường. Như vậy bồi thường khác đền bù ở chỗ nào? Bồi thường được hiểu là phục hồi nguyên trạng, có căn cứ là hành vi trái pháp luật. Trong khi đó, đền bù được hiểu là Nhà nước bù đắp cho người dân những thiệt hại gây ra bởi hoạt động hoàn toàn hợp pháp của Nhà nước. Tuy nhiên thuật ngữ bồi thường được Nhà nước sử dụng ở đây không đồng nghĩa với việc Nhà nước có hành vi trái pháp luật khi thu hồi đất của người dân mà những quy định với thuật ngữ bồi thường này là nhằm tạo điều kiện cho người bị thiệt hại có thể được bảo đảm tối đa các quyền và lợi ích hợp pháp của mình. Theo quy định của pháp luật đất đai, trách nhiệm bồi thường được đặt ra khi nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng hay vì mục đích phát triển kinh tế. Việc thu hồi đất này không do lỗi của người sử dụng đất mà vì mục đích chung của xã hội, hơn nữa khi bị thu hồi đất, người sử dụng đất phải gánh chịu những thiệt thòi, bị ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp, vì vậy Nhà nước phải thực hiện trách nhiệm bồi thường. Như vậy, đối với những trường hợp người sử dụng đất có lợi ích chính đáng cần được bảo vệ, thì Nhà nước với tư cách là người đại diện cho quyền lợi của nhân dân, phải có nghĩa vụ khôi phục các quyền và lợi ích đó bằng cách quy định chế định pháp lý về bồi thường như nguyên tắc, điều kiện của việc bồi thường; cách thức bồi thường, trình tự thủ tục bồi thường…để làm sao quyền lợi của người có đất thu hồi được đảm bảo, đồng thời tạo điều kiện thuận lợi, nhanh chóng cho quá trình thu hồi đất, giúp chủ đầu tư nhanh chóng có mặt bằng cho việc thực hiện dự án. Theo quy định của Luật Đất đai thì bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất bị thu hồi cho người sử dụng đất. 4 Ở Luật Đất đai 2013 Nhà nước đã tách riêng ra thuật ngữ “bồi thường về đất” chứ không còn là “bồi thường” chung chung như các văn bản trước đó. Ở đây “bồi thường về đất” được hiểu là Nhà nước chỉ bồi thường những giá trị, thiệt hại hợp lý về đất cho người có đất bị thu hồi; còn bồi thường về tài sản được dùng với thuật ngữ “Bồi thường chi phí đầu tư còn lại vào đất” kèm theo đó có thể là hỗ trợ, tái định cư để giúp người sử dụng đất nhanh chóng vượt qua những khó khăn khi bị thu hồi đất. Trong phạm vi nghiên 4 Luật Đất đai năm 2013, Điều 3, Khoản 12 GVHD: Châu Hoàng Thân - 12 - SVTH: Nguyễn Hồ Duy Tiến Đề tài: Bồi thường về đất đối với hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất ở cứu của đề tài, người viết chỉ đi sâu tìm hiểu về việc “bồi thường về đất” khi nhà nước thu hồi đất ở. Như vậy chúng ta có thể hiểu một cách đầy đủ về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất ở như sau: Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất ở là việc Nhà nước hoặc tổ chức, cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, phát triển kinh tế phải bù đắp những tổn hại về đất và tài sản trên đất do hành vi thu hồi đất ở gây ra cho người sử dụng đất tuân theo những quy định của pháp luật đất đai. 1.2 Lƣợc sử quy định về bồi thƣờng khi Nhà nƣớc thu hồi đất ở 1.2.1 Giai đoạn Luật Đất đai 1987 Trước khi có Hiến pháp năm 1980, Việt Nam cũng giống như các nước khác trên thế giới đều thừa nhận sự tồn tại nhiều hình thức sở hữu khác nhau về đất đai, trong đó có sở hữu Nhà nước đối với đất đai, thuật ngữ bồi thường (hay đền bù) khi Nhà nước thu hồi đất được ghi nhận trong các văn bản pháp luật khá sớm. Sau khi Hiến pháp năm 1980 ra đời, với sự ghi nhận đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý. Ở Việt Nam chỉ còn thừa nhận một hình thức sở hữu duy nhất đối với đất đai, đó là sở hữu toàn dân và Nhà nước sẽ thay mặt cho nhân dân thực hiện quyền sở hữu đó. Bên cạnh đó, Điều 28 Hiến pháp 1980 đã ghi nhận: “Khi thật cần thiết vì lợi ích chung, Nhà nước có thể trưng mua, trưng dụng hoặc trưng thu có bồi thường tài sản của cá nhân hoặc tập thể”. Trong thời kỳ này, trước yêu cầu quản lý đất đai một cách toàn diện bằng pháp luật, ngày 29/12/1987 đạo luật đất đai đầu tiên đã ra rời tạo nên những nét mới trong việc ghi nhận về các khía cạnh quản lý Nhà nước trong lĩnh vực đất đai. Tại Điều 14 của Luật Đất đai 1987 đã quy định các trường hợp Nhà nước thu hồi đất, trong đó Khoản 8 có nêu trường hợp Nhà nước thu hồi khi “Cần sử dụng đất đai cho nhu cầu của Nhà nước hoặc của xã hội”. Tại Khoản 5, Điều 49, Luật Đất đai 1987 cũng xác định trách nhiệm đền bù của Nhà nước: “Khi đất đang sử dụng bị thu hồi vì nhu cầu của Nhà nước hoặc xã hội thì được đền bù thiệt hại thực tế và được giao đất khác”. Nhưng thực tế xã hội lúc bấy giờ vẫn chưa chú trọng nhiều đến việc đền bù khi Nhà nước thu hồi đất ở, mà Nhà nước chỉ tập trung vào việc đền bù đối với đất nông nghiệp và đất có rừng khi Nhà nước thu hồi đất. Cụ thể là sau khi Luật Đất đai 1987 ra đời, Hội đồng Bộ trưởng (nay là Chính Phủ) đã ban hành quyết định số 186/HĐBT ngày 31/5/1990 quy định “Về đền bù thiệt hại đất nông nghiệp, đất có rừng khi chuyển sang sử dụng vào mục địch khác”. Ở thời kỳ này, người có đất thu hồi không được hưởng khoản tiền đền bù về đất, bởi vì họ được giao đất để sử dụng chứ không mất tiền, đất ở thời kỳ này chỉ được coi như một thứ phúc lợi xã hội. Luật Đất đai 1987 chưa quy định về giá đất, ai có nhu GVHD: Châu Hoàng Thân - 13 - SVTH: Nguyễn Hồ Duy Tiến Đề tài: Bồi thường về đất đối với hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất ở cầu sử dụng thì Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, ai không còn nhu cầu sử dụng thì Nhà nước thu hồi lại đất, pháp luật không cho phép người sử dụng đất thực hiện các giao dịch dân sự về quyền sử dụng đất, mà chỉ được định đoạt các tài sản thuộc sở hữu của mình trên đất mà thôi. Các quy định về đền bù thiệt hại đối với đất hay tài sản được ghi nhận trong pháp luật đất đai rất sơ sài, thiếu các cơ sở pháp lý cần thiết mang tính nguyên tắc để thực hiện trên thực tế. Có thể nói, giai đoạn này chính sách đất đai còn thể hiện sự bao cấp, đất đai được coi là không có giá, chỉ cấp phát để sử dụng chứ không mất tiền. Đất đai không được nhìn nhận dưới quan hệ giá trị theo quy luật thị trường, chính vì vậy vấn đề bồi thường đối với người sử dụng đất chưa được chú trọng cũng là điều dễ hiểu. Mặc dù vậy, nguyên tắc Nhà nước bảo hộ quyền lợi hợp pháp về tài sản của công dân đã được Hiến pháp năm 1992 khẳng định: “Tài sản hợp pháp của cá nhân, tổ chức không bị quốc hữu hóa. Trong trường hợp thật cần thiết vì lý do quốc phòng, an ninh và vì lợi ích quốc gia, Nhà nước trưng mua hoặc trưng dụng có bồi thường tài sản của các nhân hoặc tổ chức theo thời giá thị trường”.5 Như vậy, mặc dù không đề cập trực tiếp đến việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất song Hiến pháp năm 1992 vẫn ghi nhận và bảo hộ quyền lợi hợp pháp của công dân đối với tài sản của mình khi bị Nhà nước trưng mua, trưng dụng vì lợi ích chung thông qua việc bồi thường. 1.2.2 Giai đoạn Luật Đất đai 1993 Để đáp ứng yêu cầu của công cuộc đổi mới, ngày 14/7/1993, Quốc hội khóa IX đã thông qua Luật Đất đai mới thay thế Luật Đất đai năm 1987 và có hiệu lực thi hành kể từ ngày 15/10/1993. Luật Đất đai năm 1993 đã đề cập trực tiếp vấn đề bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, Điều 27 Luật Đất đai 1993 quy định: “Trong trường hợp cần thiết, Nhà nước thu hồi đất đang sử dụng của người sử dụng đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng thì người có đất thu hồi được đền bù thiệt hại”, việc bù đắp thiệt hại khi bị thu hồi đất được coi như một quyền của người sử dụng đất và được khẳng định tại Khoản 6 Điều 73 Luật Đất đai 1993: “Được Nhà nước bảo vệ khi bị người khác xâm phạm đến quyền sử dụng đất hợp pháp của mình; được bồi thường thiệt hại về đất khi bị thu hồi đất”. Nhà nước thể hiện sự tôn trọng và bảo vệ quyền lợi hợp pháp đối với người sử dụng đất khi có quy định rõ ràng tại Điều 28 Luật Đất đai 1993: “Trước khi thu hồi phải thông báo cho người đang sử dụng đất biết về lý do thu hồi, thời gian, kế hoạch di chuyển, phương án đền bù thiệt hại”. Cụ thể hóa các quy định về vấn đề bồi thường trong Luật Đất đai 1993, ngày 17/8/1994, Chính phủ ban hành Nghị định số 90/CP “Quy định về việc đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, 5 Hiến pháp năm 1992, Điều 23 GVHD: Châu Hoàng Thân - 14 - SVTH: Nguyễn Hồ Duy Tiến Đề tài: Bồi thường về đất đối với hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất ở lợi ích công cộng”. Cùng ngày 17/8/1994 Chính phủ ban hành Nghị Định số 88-CP quy định về quản lý đất đô thị. Một nghị định quan trọng khác mà Chính phủ ban hành là Nghị định số 87/CP quy định khung giá các loại đất, giá đất này làm căn cứ tính tiền đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất; sau đó là Nghị định số 17/1998/NĐ-CP của Chính phủ ngày 21/3/1998 về việc sửa đổi, bổ sung Khoản 2, Điều 4 của Nghị định số 87/CP ngày 17/8/1994. Theo tinh thần của Nghị định số 90/CP, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất hợp pháp mà bị Nhà nước thu hồi đất thì được Nhà nước đền bù thiệt hại về đất và đền bù thiệt hại về tài sản hiện có trên đất. Theo Điều 6 Nghị định số 90-CP thì “Người được Nhà nước giao đất sử dụng vào mục đích nào thì khi Nhà nước thu hồi đất được đền bù bằng cách giao đất có cùng mục đích sử dụng để thay thế hoặc đền bù bằng tiền theo giá đất cùng mục đích sử dụng”. Cụ thể hơn vấn đề bồi thường về đất đối với đất ở được quy định tại Khoản 2 Điều 8 của Nghị Định này: “Nếu đất bị thu hồi là đất chuyên dùng, đất ở thì được đền bù bằng đất chuyên dùng, đất ở theo đúng diện tích và loại đất hoặc hàng đất bị thu hồi. Trường hợp đất đền bù có giá trị thấp hơn thì được đền bù thiệt hại phần chênh lệch giá trị giữa đất chuyên dùng và đất được đền bù. Đối với đất ở tại đô thị khi Nhà nước thu hồi thì được đến bù chủ yếu bằng nhà ở hoặc bằng tiền”. Như vậy Nhà nước đã phân biệt rõ ràng giữa các loại đất. Đây là một bước tiến quan trọng trong quá trình cải cách về vấn đề đền bù thiệt hại trong pháp luật về đất đai. Quy định này thể hiện rất rõ ràng quan điểm của Nhà nước khi coi quyền sử dụng đất đã giao cho người sử dụng đất là những tài sản hợp pháp được pháp luật bảo vệ nếu có thiệt hại xảy ra. Tuy nhiên, thực tiễn triển khai Nghị định này cho thấy khá nhiều bất cập, mà bất cập lớn nhất là quy định về giá bồi thường quá thấp, nên người có đất thu hồi không đồng thuận với phương án bồi thường, phát sinh tranh chấp, khiếu kiện kéo dài. Để khắc phục những hạn chế này, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 22/1998/NĐ-CP ngày 24/4/1998 “Về việc đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng”, thay thế cho Nghị định số 90/CP. Một nguyên tắc đền bù được bổ sung đáng chú ý ở đây là việc đền bù có thêm hình thức đền bù bằng nhà ở, điều này cho thấy việc thu hồi đất ở đã thành một vấn đề cấp bách hơn, một khi đất ở của người dân bị thu hồi mà việc đền bù không thích đáng. Việc đền bù thiệt hại về đất khi Nhà nước thu hồi đất ở bao gồm đất ở tại đô thị và đất ở thuộc nông thôn được quy định rõ ràng và cụ thể tại Điều 10 và Điều 11 của Nghị định số 22/1998/NĐ-CP. Với sự ra đời của Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai năm 2001 ngày 29/6/2001, thuật ngữ “đền bù” khi Nhà nước thu hồi đất được thay thế bằng thuật ngữ “bồi thường” cho phù hợp hơn. Trong Luật Đất đai năm 2001, Điều 27 của Luật Đất đai trước đây được sửa đổi, bổ sung như sau: “Trong trường hợp thật cần thiết, Nhà nước thu hồi đất đang sử dụng của người sử dụng đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an GVHD: Châu Hoàng Thân - 15 - SVTH: Nguyễn Hồ Duy Tiến Đề tài: Bồi thường về đất đối với hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất ở ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng thì người có đất thu hồi được bồi thường hoặc hỗ trợ”. Nhìn chung với sự ra đời của các văn bản pháp luật trên, đã từng bước tạo lập được khung pháp lý quan trọng, đồng bộ cho việc đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng. Theo báo cáo tổng kết 10 năm (1993-2003) của Bộ Tài nguyên và Môi trường thì công tác thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng đã đáp ứng hầu hết nhu cầu đầu tư kết cấu hạ tầng, xây dựng các công trình. Những kết quả khả quan đạt được đã góp phần tạo đà cho công tác quản lý đất đai dần đi vào nề nếp, tạo điều kiện sử dụng đất đai hợp lý và hiệu quả hơn, góp phần chuyển đổi cơ cấu kinh tế, thực hiện công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước. Tuy nhiên, cũng không thể phủ nhận rằng, mặc dù đã qua nhiều lần điều chỉnh với nhiều văn bản pháp luật trong vòng 10 năm nhưng công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng vẫn còn nhiều ách tắc, bất cập. Đặc biệt là quy định về giá đất làm căn cứ tính bồi thường trong Nghị định 87/CP quá thấp. Trong khi đó, khoảng thời gian này, những người dân Việt Nam quan tâm đến bất động sản đã chứng kiến hai lần sốt đất (giai đoạn 1992-1993 và giai đoạn 2001-2002) làm cho giữa giá đất của Nhà nước quy định với giá đất trên thị trường chênh nhau một khoảng cách khá lớn.6 Có thể nói, giá đất trên thị trường ngày càng tăng so với giá Nhà nước, việc mua bán trao tay diễn ra khá sôi động, giúp cho người dân kiếm lời dễ dàng, đây là nguyên nhân chính dẫn đến việc người dân không chấp thuận các quy quy định về bồi thường giải phóng mặt bằng, dẫn đến khiếu kiện kéo dài. Mặt khác, trong thời gian này, sự nghiệp công nghiệp hóa, hiện đại hóa diễn ra sôi động. Theo đó nhu cầu sử dụng đất cho các khu công nghiệp, khu kinh tế, khu công nghệ cao, nhu cầu đất cho chỉnh trang phát triển đô thị,…là rất lớn. Song pháp luật không quy định về vấn đề thu hồi đất cho mục tiêu phát triển kinh tế, khi có nhu cầu cho mục đích này Nhà nước để cho các chủ đầu tư tự thỏa thuận với người dân. Điều đó dẫn đến hậu quả là mức bồi thường ở các dự án khác nhau sẽ khác nhau, cho dù đất có những điều kiện tương đồng như cùng mục đích sử dụng, điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội như nhau, khả năng sinh lời như nhau. Đây cũng là một trong những nguyên nhân không nhỏ dẫn đến khiếu kiện về bồi thường, giải phóng mặt bằng. Bên cạnh đó, vấn đề tái định cư và đào tạo nghề cho người có đất bị thu hồi chưa được quan tâm thỏa đáng trong giai đoạn này, trong khi đây là vấn đề lớn của công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng. Có thể thấy, những quy định về bồi thường, giải phóng mặt bằng ngày càng được định hình rõ 6 Hoàng Lan, Bộ Xây dựng: 7-8 năm lại sốt đất một lần, Báo điện tử Vnexpress, 2014, http://kinhdoanh.vnexpress.net/tin-tuc/bat-dong-san/bo-xay-dung-7-8-nam-lai-sot-dat-mot-lan-2968176.html, [ngày truy cập 25-08-2014]. GVHD: Châu Hoàng Thân - 16 - SVTH: Nguyễn Hồ Duy Tiến Đề tài: Bồi thường về đất đối với hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất ở nét và được điều chỉnh, bổ sung cho phù hợp. Tuy nhiên trong thực tiễn cuộc sống, các quan hệ đất đai luôn vận động không ngừng, đặc biệt là trong lĩnh vực thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng khi đất nước chuyển sang thời kỳ công nghiệp hóa, hiện đại hóa. Chính vì vậy, cần phải có sự nghiên cứu, phân tích, đánh giá vấn đề này một cách nghiêm túc hơn từ khâu xây dựng pháp luật, đến cơ chế thực thi pháp luật trong lĩnh vực này, Luật Đất đai năm 2003 đã ra đời trong bối cảnh đó. 1.2.3 Giai đoạn Luật Đất đai 2003 Đặt trong mối quan hệ so sánh với sự phát triển nhanh chóng của tình hình kinh tế - xã hội của đất nước và xu hướng hội nhập quốc tế, quy định của Luật Đất đai năm 1993 về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất không còn phù hợp. Phúc đáp đòi hỏi của thực tiễn, ngày 26/11/2003, Quốc hội Khóa XI, kỳ họp thứ 4 đã thông qua Luật Đất đai mới (gọi là Luật đai năm 2003) thay thế cho Luật Đất đai năm 1993. Luật Đất đai 2003 dành hẳn mục 4 chương 2 để quy định về thu hồi đất và bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất với nhiều sửa đổi, bổ sung quan trọng, kèm theo là khá nhiều văn bản hướng dẫn thi hành, có thể kể tên một số văn bản tiêu biểu sau: - Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai; - Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất (sau đây gọi tắt là Nghị định 197) – Đây là văn bản đề cập trực tiếp và toàn diện những khía cạnh pháp lý về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, trong đó nhấn mạnh quan điểm giải quyết hài hòa lợi ích của Nhà nước, lợi ích của người sử dụng đất và lợi ích của nhà đầu tư, đề cao nguyên tắc công khai minh bạch trong thu hồi đất. Cụ thể tại Điều 13 của Nghị định 197 quy định “Bồi thường đối với đất phi nông nghiệp là đất ở” qua đó quy định phương thức bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất ở của người sử dụng đất. Và quy định hướng dẫn một số trường hợp cụ thể về đất ở gặp phải khi Nhà nước thu hồi đất ở của người sử dụng đất tại Điều 14, Điều 15 và Điều 16 của Nghị định 197; - Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất; - Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai. Đặc biệt sau khi có sự ra đời của Nghị định 197, một văn bản khá trọn vẹn các vấn đề bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất; qua một thời gian thực hiện, Nhà nước đã tiếp tục ban hành hai văn bản quy định khá chi tiết một số vấn đề cần sửa đổi, bổ sung trong lĩnh vực bồi thường, để đáp ứng kịp thời nhu cầu đòi hỏi của thực tiễn cuộc sống, đó là: GVHD: Châu Hoàng Thân - 17 - SVTH: Nguyễn Hồ Duy Tiến Đề tài: Bồi thường về đất đối với hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất ở - Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ quy định bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai; - Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 của Chính phủ quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư. Có thể thấy, các quy định hiện hành về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất đã có những sửa đổi, bổ sung cơ bản nhằm đáp ứng yêu cầu của cuộc sống, thể hiện ở một số khía cạnh chủ yếu sau đây: - Quy định rõ các trường hợp bị thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và vì mục tiêu phát triển kinh tế. - Quy định rõ những điều kiện để được bồi thường đất và bồi thường tài sản khi bị Nhà nước thu hồi đất; đồng thời, đảm bảo hơn nữa quyền lợi cho người có đất bị thu hồi, bằng cách quy định chi tiết những trường hợp người sử dụng đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất nhưng vẫn được xem xét để bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất. - Quy định nguyên tắc công khai, minh bạch trong việc thu hồi đất, cải cách thủ tục hành chính trong thu hồi và bồi thường đất. Với sự có mặt của Luật Đất đai năm 2003, sau gần 10 năm thi hành cho thấy, Luật Đất đai 2003 đã đóng góp tích cực cho sự nghiệp phát triển kinh tế - xã hội của đất nước. Xét trong lĩnh vực thu hồi đất nói chung và thu hồi đất ở nói riêng, nhìn chung diện tích đất được thu hồi đã đáp ứng được mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, bảo đảm quốc phòng, an ninh của địa phương; các quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư từng bước được điều chỉnh, bổ sung phù hợp với cơ chế quản lý kinh tế thị trường, đảm bảo tốt hơn quyền lợi hợp pháp của người có đất thu hồi. Tuy nhiên, việc thu hồi đất để thực hiện các dự án vẫn là một trong những vấn đề nổi cộm ở nhiều địa phương, làm chậm tiến độ triển khai nhiều dự án đầu tư, gây bức xúc cho cả người sử dụng đất, nhà đầu tư và chính quyền nơi có đất bị thu hồi, do các nguyên nhân cơ bản sau: - Thứ nhất, các quy định về bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất thường xuyên thay đổi dẫn tới tình trạng so bì, khiếu nại của người có đất bị thu hồi qua các dự án hoặc trong một dự án nhưng thực hiện thu hồi đất qua nhiều năm, mặt khác giá đất bồi thường chủ yếu thực hiện theo khung giá nhà nước quy định nên còn thấp so với giá thị trường, điều này cũng dẫn đến những phản ứng gay gắt của người sử dụng đất. - Thứ hai, việc thực hiện cơ chế tự thỏa thuận đã tạo điều kiện cho nhà đầu tư chủ động quỹ đất thực hiện dự án, rút ngắn thời gian giải phóng mặt bằng, đồng thời giảm tải công việc cho các cơ quan Nhà nước trong thu hồi đất. Tuy nhiên, đã tạo ra sự chênh lệch GVHD: Châu Hoàng Thân - 18 - SVTH: Nguyễn Hồ Duy Tiến Đề tài: Bồi thường về đất đối với hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất ở lớn về giá đất so với dự án do nhà nước thu hồi trong cùng khu vực, hơn nữa có nhiều dự án, người có đất thu hồi đòi hỏi giá đất cao hơn, không hợp tác với nhà đầu tư, khiến dự án chậm tiến độ do đó rất khó hoàn thành việc giải phóng mặt bằng. - Thứ ba, Luật Đất đai thiếu quy định làm cơ sở thực hiện đo đạc, kiểm đếm để lập phương án bồi thường, hỗ trợ nên khó khăn trong việc thực hiện bởi vì có nhiều trường hợp người có đất thu hồi không hợp tác để thực hiện đo đạc, kiểm đếm. Việc thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng còn khá nhiều bất cập, chưa có cơ chế giải quyết một cách rõ ràng, minh bạch, hài hòa về lợi ích giữa Nhà nước, người có đất bị thu hồi và nhà đầu tư. 1.2.4 Giai đoạn Luật Đất đai 2013 Để khắc phục những hạn chế, bất cập nêu trên, việc ban hành Luật Đất đai sửa đổi là hết sức cần thiết, vì vậy ngày 29/11/2013 Luật Đất đai năm 2013 đã được thông qua, Luật đã có hiệu lực thi hành từ ngày 01/7/2014. Đây là sự kiện quan trọng đánh dấu những đổi mới về chính sách đất đai nhằm đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước. Luật Đất đai năm 2013 đã có nhiều quy định bổ sung, sửa đổi, đồng thời cũng đã quy định cụ thể trong luật nhiều nội dung liên quan đến vấn đề bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất nói chung và thu hồi đất ở nói riêng nhằm hoàn thiện pháp luật về lĩnh vực này. Trong đó có thể kể đến một tiến bộ trong vấn đề bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi hồi đất ở khi quy định này đã được đưa trực tiếp vào Luật Đất đai 2013 tại Điều 79, sự tiến bộ so với quy định trước đây như thế nào ta sẽ tìm hiểu ở chương sau. Để triển khai thi hành Luật Đất đai 2013, ngày 15/5/2014 Chính Phủ đã ban hành Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai; đồng thời Chính Phủ cũng ban hành Nghị định 44/2014/NĐ-CP quy định về giá đất có hiệu lực từ ngày 01/7/2014, và ngay sau đó Bộ Tài Nguyên và Môi trường ban hành Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất có hiệu lực thi hành từ ngày 13/8/2014. Quan trọng nhất là Chính phủ đã ban hành Nghị định số 47/2014/NĐ-CP quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất có hiệu lực thi hành từ ngày 01/7/2014. Để hướng dẫn thi hành Nghị định này ngày 30/6/2014 Bộ Tài Nguyên và Môi trường đã ban hành Thông tư số 37/2014/TT-BTNMT quy định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất có hiệu lực thi hành từ ngày 13/8/2104. Trong đó Chính phủ một lần nữa quy định cụ thể hơn, chi tiết hơn đối với vấn đề bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất ở của người sử dụng đất được quy định tại Điều 6 của Nghị định 47/2014/NĐ-CP. GVHD: Châu Hoàng Thân - 19 - SVTH: Nguyễn Hồ Duy Tiến Đề tài: Bồi thường về đất đối với hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất ở Với hàng loạt văn bản mới được ban hành cho ta thấy Nhà nước đang chú trọng cải cách các quy định về Luật Đất đai, qua đó nhằm giảm bớt các vướng mắc và gỡ bỏ một số bất cập trong hệ thống các quy định về chính sách đất đai của Nhà nước ta trong những giai đoạn trước đây. Như vậy, pháp luật về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất nói chung và thu hồi đất ở nói riêng đã trải qua một quá trình hình thành và phát triển khá lâu dài, gắn liền với việc Nhà nước ban hành các đạo luật: Luật Đất đai 1987; Luật Đất đai 1993; Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai vào năm 1998 và năm 2001, Luật Đất đai 2003 và Luật Đất đai 2013. Các quy định trong lĩnh vực này thường xuyên được sửa đổi, bổ sung và ngày càng hoàn thiện nhằm đáp ứng kịp thời những đòi hỏi của thực tiễn cuộc sống, chú trọng việc bù đắp lợi ích vật chất và tinh thần của người có đất bị thu hồi, đảm bảo giải quyết hài hòa mối quan hệ về lợi ích giữa Nhà nước, người có đất bị thu hồi và người được giao đất. 1.3 Tác động của đất ở và việc thu hồi đất ở 1.3.1 Vai trò của đất ở đối với đời sống của ngƣời dân Đất đai là một tài nguyên thiên nhiên quý giá của mỗi quốc gia và nó cũng là yếu tố mang tính quyết định sự tồn tại và phát triển của con người. Dù con người ở bất kỳ đâu cũng cần có một nơi ăn chốn ở. Vì thế đất ở đóng vai trò rất quan trọng trong đời sống của con người. Trong bối cảnh đất ở ngày càng khan hiếm ở các khu vực thành thị cũng như ngoại thành trên cả nước, đất ở càng trở nên có vai trò quyết định đối với đời sống của người dân. Mỗi người dân, mỗi gia đình đều có một nơi ở cố định, phong tục tập quán và thói quen văn hóa vùng, miền riêng, họ an cư và sản xuất từ bao đời. Đất ở là nền tảng để xây dựng nhà ở là tổ ấm của mỗi gia đình, tại đây con người được sinh ra, nuôi dưỡng tồn tại và trưởng thành. Nhà ở là nơi che mưa, che nắng, chống lại ảnh hưởng thời tiết khắc nghiệt của thiên nhiên đối với con người, nơi tái tạo sức lao động, nơi hình thành và phát triển nhân cách con người. Đất ở không chỉ có ý nghĩa đối với mỗi cá nhân mà còn là một trong những điều kiện đầu tiên để hình thành nên các điểm dân cư, các quần cư của con người. Đất ở là một vấn đề có ý nghĩa quan trọng trong đời sống của người dân. Theo hướng phát triển kinh tế hàng hóa nhiều thành phần có sự quản lý của nhà nước và sự nghiệp công nghiệp hoá - hiện đại hoá đất nước thì đất ở tại đô thị sẽ trở thành các trung tâm công nghiệp, thương mại và các loại dịch vụ khác, là đầu mối giao thông, quan hệ kinh tế quan trọng giữa các vùng, các địa phương trong cả nước. Đất ở là nền tảng của các mối quan hệ đó, nó tham gia vào các hoạt động của đời sống kinh tế - xã hội. Đó là vai trò chung của đất ở nhưng khi được quy định là đô thị thì giá trị của nó được tăng lên nhiều lần bởi vai trò của đô thị đối với cuộc sống và bên cạnh đó nhu cầu GVHD: Châu Hoàng Thân - 20 - SVTH: Nguyễn Hồ Duy Tiến Đề tài: Bồi thường về đất đối với hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất ở đô thị có xu hướng ngày càng tăng do qui mô và tốc độ tăng nhanh chóng của quá trình đô thị hoá, mà đất đai là tài nguyên có hạn, do đó đất ở có vai trò quan trọng đối với đời sống kinh tế - xã hội. Ngoài ra đất ở còn làm thỏa mãn nhu cầu để mở rộng sản xuất, lập văn phòng giao dịch, trung tâm tư vấn, cửa hàng dịch vụ… Với vai trò là tư liệu sản xuất không thể thiếu được, đất ở luôn có mặt trong các ý tưởng kinh doanh của nhiều nhà kinh doanh. Điển hình là chính sách phát triển nhà ở xã hội của nước ta đã được quan tâm từ rất sớm, ngay sau khi đất nước hoàn toàn thống nhất, từ năm 1975. Thị trường bất động sản và nhà ở của nước ta chính thức được công nhận thông qua Pháp lệnh về nhà ở năm 1991 và Hiến pháp năm 1992, Luật Đất đai năm 1993. Lúc này, quyền sử dụng đất đai và sở hữu nhà ở được chính thức giao dịch trên thị trường. Tuy nhiên, phải đến các năm 2006 - 2008, thị trường bất động sản mới thật sự phát triển mạnh với số lượng doanh nghiệp đầu tư vào lĩnh vực này tăng, giá nhà cũng tăng mạnh. Theo kết quả một báo cáo của Trung tâm Thông tin (Bộ Xây dựng), giai đoạn 1999 đến năm 2009, tổng diện tích sàn nhà ở tăng thêm 706,2 triệu m2, trong đó diện tích nhà khu vực đô thị tăng từ 251,5 triệu m2 lên đến 476,2 triệu m2 đáp ứng phần lớn hộ gia đình có nhu cầu về nhà ở. Trong 10 năm diện tích nhà ở của cả nước tăng trung bình trên 70 triệu m2/năm. Diện tích sàn nhà ở tăng thêm là nhờ có sự thay đổi lớn về cơ chế chính sách cho phát triển đầu tư vào bất động sản nhà ở. Kết quả thành công của giai đoạn thị trường bất động sản từ năm 1999 đến 2009 đã đáp ứng nhu cầu nhà ở của đại bộ phận người dân. Ở giai đoạn 2005 - 2009 được đánh giá là giai đoạn phát triển theo chiều rộng về các phân khúc đầu tư bất động sản, trong đó trọng tâm là phân khúc nhà ở, dòng vốn đầu tư vào thị trường bất động sản nhà ở tăng mạnh. Tốc độ đô thị hoá của giai đoạn này tăng với số lượng lớn, nếu năm 1999 cả nước có 629 đô thị với số dân đô thị là 14,9 triệu người. Đến năm 2009, cả nước có 752 đô thị tăng 123 đô thị với số dân đô thị là 22,3 triệu người. Hầu hết phát triển nhà ở tại khu vực các đô thị trong những năm qua theo dự án, theo các khu có hạ tầng đồng bộ.7 Đến 2015, nhu cầu về nhà ở xã hội ước tính cần 700.000 căn, hiện nay tại Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh đã có gần 40 dự án nhà thương mại xin chuyển sang nhà xã hội với quy mô khoảng 20.000 căn. Theo rà soát của Bộ Xây dựng, hiện nay và đến năm 2015 trong khu vực đô thị cả nước có khoảng 1,74 triệu người có khó khăn về nhà ở (diện tích bình quân dưới 5m2) và khoảng trên 1,7 triệu công nhân có nhu cầu nhà ở ổn định. Để đáp ứng được nhu cầu bức thiết về nhà ở này, chúng ta cần xây dựng khoảng 700.000 căn hộ. Theo dự báo của Bộ Xây dựng nhu cầu về nhà ở của công nhân khu công nghiệp 7 Kim Dung, Xây dựng nhà ở xã hội và vấn đề đặt ra, Báo điện tử Đảng Cộng sản Việt Nam, 2014, http://dangcongsan.vn/cpv/Modules/Preview/PrintPreview.aspx?co_id=10004&cn_id=676025, [ngày truy cập 0610-2014]. GVHD: Châu Hoàng Thân - 21 - SVTH: Nguyễn Hồ Duy Tiến Đề tài: Bồi thường về đất đối với hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất ở tăng thêm khoảng 200.000 căn. Cũng theo Bộ Xây dựng, riêng tổng hợp nhu cầu ở 25 Bộ, ngành tại Hà Nội đã lên khoảng 30.000 căn. Một số địa phương đặt mục tiêu phát triển nhà ở từ 2012 -2015 như Hà Nội đưa ra kế hoạch xây 100.000 căn hộ, Tp.HCM là 67.000 căn,… Theo con số thống kê mới nhất từ Bộ Xây dựng, tính đến nay cả nước đã có 157 dự án nhà ở xã hội đang được triển khai xây dựng với quy mô 68.500 căn hộ, tổng mức đầu tư khoảng 19.900 tỷ đồng (trong đó có 58 dự án dành cho người thu nhập thấp với quy mô trên 33.000 căn, tổng mức đầu tư khoảng 10.900 tỷ và 99 dự án nhà ở xã hội dành cho công nhân với quy mô 35.500 căn hộ, tổng mức đầu tư 9.000 tỷ).8 1.3.2 Ảnh hƣởng đối với ngƣời dân khi bị thu hồi đất ở 1.3.2.1 Ảnh hưởng tích cực * Tạo ra nguồn vốn và tạo ra cơ hội nghề nghiệp tốt hơn Đối với người dân bị thu hồi đất điều mà họ quan tâm nhất khi bị thu hồi đất phục vụ lợi ích chung là số tiền bồi thường họ nhận được là bao nhiêu và họ có được lợi ích gì trong những dự án, công trình này. Lợi ích trước mắt đối với người dân là số tiền bồi thường có được là khá lớn. Đa phần người dân từ trước đến nay đều rất ít khi có được số tiền lớn, nên khi nhận được tiền bồi thường đối với họ là một điều không tưởng. Có rất nhiều hộ dân đã giàu lên và cuộc sống ở vùng đó nhìn chung là khá hơn rất nhiều nhờ vào số tiền bồi thường này. Thông thường với số tiền bồi thường, người dân có thể sử dụng để mua đất ở và xây nhà mới, ngoài ra tiền còn dư có thể làm nguồn vốn sản xuất kinh doanh tiếp hoặc một số người đầu tư để mua thêm đất có thể mở rộng diện tích đất ở cũng như sản xuất của gia đình mình hoặc có thể là kinh doanh, một điều tưởng chừng như là không thể xảy ra đối với những người dân, nhất là những người dân nghèo trước khi bị thu hồi đất ở, đây cũng là điều kiện tốt để họ vươn lên cải thiện cuộc sống của mình. Mặt khác, với số tiền bồi thường họ có thể gửi tiết kiệm với thời gian lâu dài mà hưởng lãi, cuộc sống cũng bớt vất vả phần nào. Một bộ phận khác thì đầu tư kinh doanh, mở cơ sở sản xuất của riêng mình hoặc mua thêm, nâng cấp những dụng cụ, thiết bị sản xuất và sửa sang nhà cửa, vật dụng nhờ vào số tiền này. Nhìn tổng thể cuộc sống của người dân đã được cải thiện rất nhiều, đời sống vật chất lẫn tinh thần tương đối đầy đủ hơn trước. Những thiệt hại của người dân được tính rất chi tiết và cụ thể nhằm đảm bảo tốt nhất cho họ. Đối với những trường hợp thu hồi một phần nhưng mảnh đất còn lại bị chia ra làm nhiều mảnh nhỏ hoặc không đủ để ở thì người dân có thể làm đơn để Nhà nước thu hồi và bồi thường như trường hợp bị thu hồi. Điều này nhằm đảm bảo cho người dân không bị thiệt thòi và khó khăn trong việc cư trú và sinh hoạt đời sống hằng ngày. Không 8 Sẽ bùng nổ nguồn cung nhà ở xã hội, Fitgroup, http://www.fitgroup.com.vn/vi-VN/Tin-tuc/Tin-Kinh-te/Se-bungno-nguon-cung-nha-o-xa-hoi.htm, [ngày truy cập 06-10-2014]. GVHD: Châu Hoàng Thân - 22 - SVTH: Nguyễn Hồ Duy Tiến Đề tài: Bồi thường về đất đối với hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất ở những thế, người dân còn nhận được sự hỗ trợ để ổn định cuộc sống và chuyển đổi nghề nghiệp, đây là việc thiết thực và ý nghĩa vì có những khu vực bị thu hồi toàn bộ đất, người dân không thể tiếp tục làm công việc cũ mà phải chuyển sang làm việc khác. Vì thế Nhà nước xây dựng những khu công nghiệp, những công trình tiên tiến phục vụ lợi ích chung của vùng nói riêng, cả nước nói chung sẽ tạo ra nhiều lĩnh cực ngành nghề mới thu hút lao động cả lao động phổ thông lẫn trí thức. Những người dân bị thu hồi đất ở khu vực đó có thể lựa chọn cho mình một việc làm thích hợp với khả năng của mình và nhận được sự hỗ trợ trong những bước đầu chuyển đổi. Chính nhờ sự hỗ trợ này có khi đã mở ra cơ hội nghề nghiệp mới cho nhiều người, tăng thêm thu nhập so với trước đây, đây là nền tảng của sự ổn định xã hội. Lợi ích của người dân trong thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư còn thể hiện ở việc nhiều người dân xung quanh khu công nghiệp, xí nghiệp được xây dựng trên xóm làng trước kia của họ, nhờ đó họ có việc làm ổn định, giải quyết được nạn thất nghiệp cho nhiều người và tăng thêm thu nhập cho một số người dân xung quanh khu đó do họ đầu tư buôn bán, kinh doanh hoặc dịch vụ. Hiện nay, nhờ việc quy hoạch của Nhà nước và việc thực hiện tốt pháp luật bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã thu hút được nhiều lao động làm việc ngay tại quê nhà mà thu nhập ổn định với khả năng phát triển cao và lâu dài, thuận lợi hơn trước rất nhiều. Hơn nữa, còn thu hút được nhiều lao động ở những tỉnh thành lân cận góp phần giải quyết được tình trạng thất nghiệp của vùng, khu vực. Mặt khác, cơ hội nghề nghiệp ngày càng đa dạng hơn và sự chuyển đổi nghề nghiệp cũng trở nên dễ dàng hơn trước, phù hợp với nhiều đối tượng. * Phát triển nhờ vào vị trí thuận lợi trong vùng quy hoạch, khu tái định cƣ Trước khi thu hồi đất, có những hộ dân lâu nay vẫn ở trong hẻm, giao thông không được thuận tiện vì thế họ cũng không thể kinh doanh, buôn bán, nhưng nhờ vào quy hoạch, khu đất của họ trở thành khu đất mặt tiền đắt giá, thuận tiện rất nhiều và có thể buôn bán kinh doanh tiện lợi chứ không phải khó khăn như lúc trước hoặc có những hộ đủ điều kiện được hỗ trợ vào khu tái định cư, khi vào khu tái định cư họ được bố trí giao thông thuận lợi giáp với nhiều đường chính, gần chợ, bệnh viện, có đầy đủ cơ sở vật chất, khu giải trí, văn hóa. So với nơi ở cũ thì tốt hơn rất nhiều, và đây cũng mang đến cho họ nhiều cơ hội kinh doanh và việc làm hơn, điều mà trước khi vào khu tái định cư họ không có được. Mặt khác, khu tái định cư có đầy đủ tiện nghi, phù hợp với lối sống của người dân trong vùng, xây dựng nhiều khu tái định cư theo đặc tính nghề nghiệp và phù hợp khả năng của nhiều người dân lựa chọn khi mua suất tái định cư. Nhìn chung, cuộc sống của họ không còn phải vất vả mưu sinh như lúc còn ở trong hẻm và con em họ cũng có đầy đủ cơ hội thuận tiện để đến trường, học tập, được tiếp cận thông tin một cách dễ dàng GVHD: Châu Hoàng Thân - 23 - SVTH: Nguyễn Hồ Duy Tiến Đề tài: Bồi thường về đất đối với hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất ở như bao trẻ em khác ở những đô thị lớn chứ không phải khó khăn đến trường như lúc trước. Giao thông thuận tiện ở mọi nơi, hệ thống thông tin được trang bị đầy đủ và hiện đại hơn giúp họ tiếp cận với sự phát triển một cách dễ dàng và đơn giản, góp phần rút ngắn khoảng cách giữa các vùng miền và hạn chế sự phát triển không đồng đều trên cả nước. * Phát triển nhờ vào quy hoạch và tiền bồi thƣờng Lợi ích lâu dài đầu tiên mà người dân có được đó chính là những công trình, dự án mà Nhà nước xây dựng trên mảnh đất của người dân sẽ là những công trình lâu dài, mang lại nhiều phúc lợi và mang đến sự phát triển cho xã hội. Người dân chính là người thụ hưởng, những công trình được xây dựng này đã giúp khai hóa, thay đổi những vùng đất vốn ích người biết đến, lâu nay cơ sở hạ tầng còn hạn chế, môi trường ô nhiễm thành những khu công nghiệp, khu đô thị, trung tâm sầm uất, nó trở nên hiện đại và thuận tiện hơn rất nhiều, có thể kết hợp vừa nâng cấp cơ sở hạ tầng mà vừa có thể sản xuất kinh doanh, giao thông thuận tiện chính là điều kiện giúp người dân vùng quy hoạch đó phát triển lâu dài. Đời sống của người dân được nâng lên rất nhiều so với trước và đây cũng là điều kiện thuận lợi cho sự ổn định và phát triển lâu dài trong tương lai. Mức sống của người dân tăng cao, khu vực quy hoạch trở nên hiện đại hơn đưa người dân trong vùng hòa vào sự phát triển chung chứ không còn nghèo nàn và lạc hậu như trước nữa. Bên cạnh còn có những công trình phúc lợi xã hội phục vụ tốt hơn đến cuộc sống vật chất cũng như tinh thần của người dân. Có thể nói nhờ vào quy hoạch và pháp luật bồi thường, hỗ trợ, tái định cư mà vùng đất của người dân đã thay đổi diện mạo và cuộc sống, họ cũng đã khá giả lên rất nhiều so với trước khi bị thu hồi đất. Có những công trình lớn, khi được xây dựng xong thì giúp cho vùng đất đó trở nên nhộn nhịp và hiện đại hơn, là niềm hãnh diện của người dân vùng đó và cơ hội để họ phát triển lâu dài trong tương lai. Chính sách bồi thường vừa mang đến cơ hội phát triển cho người dân cả trước mắt lẫn tương lai, là nên tảng vật chất của sự ổn định trong cuộc sống và lâu dài. * Đầu tƣ phát triển cho thế hệ trẻ tốt hơn Một lợi ích lâu dài của người dân mà ta còn thấy được trong pháp luật thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư này chính là thế hệ con em của họ có được cuộc sống tốt hơn rất nhiều, nhờ vào những công trình xây dựng và tiền bồi thường một mặt họ kinh doanh còn mặt khác họ có thêm điều kiện để chăm lo tốt hơn đến cuộc sống vật chất cũng như tinh thần cho con em của họ. Trẻ em từ nhỏ đến lớn sẽ có điều kiện để đến trường một cách tốt nhất và thiết bị học tập cũng hiện đại hơn rất nhiều, cơ hội tiếp xúc với những tiến bộ của xã hội cao hơn thế hệ của cha mẹ chúng, giúp thế hệ trẻ phát triển một cách toàn diện, đây chính là lợi ích lâu dài mang tính xã hội thiết thực nhất. Mặt khác, có những dự án, công trình xây dựng nhằm phục vụ cho phúc lợi xã hội, đặc biệt là chăm lo GVHD: Châu Hoàng Thân - 24 - SVTH: Nguyễn Hồ Duy Tiến Đề tài: Bồi thường về đất đối với hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất ở cho thế hệ trẻ hay trong khu tái định cư quy định xây dựng trên tinh thần đầy đủ tiện nghi và gần khu nhà trẻ, bệnh viện, trường học nhằm mang lại sự phát triển của thế hệ trẻ một cách đầy đủ và tốt nhất. Nói chung, lợi ích đạt được trong vấn đề này là rất khả quan và tương đối bền vững. 1.3.2.2 Ảnh hưởng tiêu cực * Sự chênh lệch về mức giá bồi thƣờng còn cao và vấn đề chậm chi trả tiền bồi thƣờng cho ngƣời dân Giá bồi thường trong thu hồi đất là một vấn đề được quan tâm hàng đầu trong thu hồi đất phục vụ an ninh quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và nhu cầu phát triển kinh tế. Đây cũng là nguyên nhân gây ra nhiều khó khăn và phức tạp nhất trong khâu bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi tiến hành thu hồi đất. Hầu như đa phần dự án nào khi triển khai cũng vấp phải khâu giá bồi thường và người chịu thiệt thòi nhất thường là người dân. Nhà nước quy định giá đất do Ủy ban nhân dân ấn định phải sát với giá thị trường trong điều kiện bình thường, nhưng thật sự vấn đề này chưa khả thi mà ngược lại còn thấp hơn giá thị trường nhiều lần. Cho nên người dân không đồng ý vì họ cảm thấy bị thiệt thòi về lợi ích trước mắt và đây cũng là nguyên nhân dẫn đến khiếu nại, khiếu kiện kéo dài. Nếu đặt trong trường hợp người dân thì rõ ràng đúng là chưa hợp lý, có những trường hợp thửa đất liền kề nhau, có điều kiện tự nhiên, kết cấu hạ tầng như nhau và có cùng mục đích sử dụng nhưng khi bồi thường quy hoạch thì lại khác nhau, làm người dân bức xúc và gây ra việc so sánh với nhau giữa các hộ dân. Bên cạnh đó, việc bồi thường giá thấp khiến cho người dân không đủ kinh phí để tái lập cuộc sống và khó khăn trong ổn định cuộc sống và kinh doanh sản xuất rất nhiều. Có nhiều người không có khả năng phục hồi sau khi đã bị thu hồi đất đai, tài sản và các điều kiện mưu sinh của mình để dự án chung được thực hiện, đây là điều rất nguy hiểm cho xã hội và bản thân của người dân là phải gánh chịu nhiều nhất. Từ đó dẫn đến nhiều hệ lụy và khi đó chính những người này lại trở thành gánh nặng cho xã hội cần sự quan tâm của Nhà nước nhiều hơn trước khi thu hồi đất. Như vậy, so với việc thu hồi đất để phục vụ lợi ích chung mà lại dẫn đến nhiều khó khăn và hệ lụy cho người dân thì lợi ích trong trường hợp này là chưa cân bằng và khoa học. Có thể nói giá bồi thường là một vấn đề muôn thuở khi áp dụng pháp luật về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Đặc biệt là trong giai đoạn hiện nay thì vấn đề này càng trở nên phổ biến hơn nữa do quá trình đô thị hóa đang diễn ra với tốc độ rất nhanh và đất hiện nay được xem là “vàng”, giá đất cao và khan hiếm. Mặt khác, do ảnh hưởng của tình hình biến động kinh tế cho nên giá trị của đồng tiền bị giảm sút, nếu giá bồi thường chênh lệch quá cao thì sẽ tạo ra rất nhiều khó khăn cho người dân lẫn Nhà nước. GVHD: Châu Hoàng Thân - 25 - SVTH: Nguyễn Hồ Duy Tiến Đề tài: Bồi thường về đất đối với hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất ở Hơn nữa, việc chậm chi trả tiền bồi thường cũng gây ra cho người dân không ít những khó khăn trước mắt. Vì khi Nhà nước tiến hành triển khai phương án tổng thể về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và sau đó là đo đạt, thẩm định thì gây ra những xáo trộn về mặt tâm lý khi sinh sống trên mảnh đất mà bấy lâu nay đang sinh hoạt ổn định, vì họ nghĩ trước sau gì cũng được bồi thường để dọn đến nơi khác ở. Nhưng tiền bồi thường thì vẫn chưa chi trả làm người dân phải “dậm chân tại chỗ”, người dân chỉ biết trông chờ tiền bồi thường để tính đến phương án làm ăn sinh sống khác nhưng không biết khi nào họ mới nhận được tiền và trong khi đó thì họ không thể tiếp tục sinh sống trong khu vực của mình mà phải thấp thỏm lo âu. Điều này gây rất nhiều khó khăn, trở ngại cho cuộc sống của họ ngay trước mắt. * Tình hình tái định cƣ và cuộc sống ở khu tái định cƣ chƣa đáp ứng đƣợc yêu cầu của ngƣời dân Tái định cư và cuộc sống của người dân ở khu tái định cư là một trong số nội dung quan trọng trong quá trình thu hồi đất, vấn đề này cũng gây cho người dân không ít khó khăn và đang là vấn đề phức tạp, nhiều khúc mắc. Đảng và Nhà nước ta đã quan tâm đến vấn đề này rất nhiều trong thời gian qua và được xem đây là việc làm hệ trọng, nhạy cảm do nó có ảnh hưởng trực tiếp đến cuộc sống của người dân. Khó khăn của người dân trong pháp luật tái định cư khi Nhà nước thu hồi hiện còn tồn tại rất nhiều. Trước hết, đối với pháp luật tái định cư cho người dân bị thu hồi đất ở có đủ điều kiện được bố trí tái định cư, quy định trên lý thuyết có vẻ rất khoa học nhưng trên thực tế lại không được như vậy. Một tình trạng khá phổ biến trên thực tế thường gặp phải là việc có nhiều dự án, công trình mà khu tái định cư chưa xây dựng, kết cấu hạ tầng chưa chuẩn bị đã thu hồi đất của người dân và di dời họ đến, làm cho nhiều hộ dân phải sống nhà thuê, nhà tạm bợ trong thời gian rất dài chờ khu tái định cư xây xong. Ta thấy rất tốn kém và bất cập, đặc biệt cuộc sống của người dân trong thời gian đó gặp rất nhiều khó khăn và họ cũng không ổn định để sản xuất được, cuộc sống xáo trộn và thiếu thốn, đây là điểm bất hợp lý trên thực tế nhưng vẫn xảy ra thường xuyên và ảnh hưởng không nhỏ cho quyền lợi ngay trước mắt của người dân có đất bị thu hồi. Kế đến, đối với cuộc sống khu tái định cư được quy định trên tinh thần “bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ của người dân” nhưng thực tế đã và đang diễn ra là chất lượng cuộc sống của những hộ dân trong khu tái định cư đã bị ảnh hưởng và suy giảm đáng kể do những đảo lộn nghiêm trọng trong đời sống cá nhân và cộng đồng do vấn đề thu nhập, mức sống và những vấn đề liên quan đến cuộc sống của họ không được đảm bảo. Các dịch vụ xã hội thiết yếu cho cuộc sống của người dân trong khu tái định cư như trường học, bệnh viện, nhà trẻ, chợ, nơi sinh hoạt công cộng còn rất thiếu thốn, không đồng bộ, thậm chí có chỗ còn không có thì làm sao có thể bằng hoặc tốt hơn nơi cũ của họ được. GVHD: Châu Hoàng Thân - 26 - SVTH: Nguyễn Hồ Duy Tiến Đề tài: Bồi thường về đất đối với hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất ở Hơn nữa, việc xây dựng các khu tái định cư chưa thật sự thỏa mãn nhu cầu đa dạng của người dân, chưa phù hợp với lối sống tập quán, đặc điểm nghề nghiệp. Bên cạnh đó, một bộ phận người dân không đủ tiền để mua đất tái định cư đã phải chuyển vào các khu chung cư được xây dựng kém chất lượng và không phù hợp với đặc trưng nghề nghiệp của họ. Chẳng hạn như nhà của đồng bào dân tộc thiểu số thì phải là nhà sàn, xung quanh phải gắn với sản xuất. Một số người dân quen sống với nghề đánh bắt hoặc trồng hoa màu mà khi bố trí tái định cư thì lại rất xa nơi tàu thuyền đậu, không có đất trồng hoa màu… dẫn đến nhiều người dân đã bán lại chỗ ở, chuyển sang nơi khác sinh sống. Nói chung, chỉ riêng vấn đề tái định cư thôi cũng đã tạo ra rất nhiều khó khăn cho người dân bị thu hồi đất. Nếu Nhà nước không kịp thời quan tâm họ đúng mức thì đó sẽ là khó khăn không chỉ riêng cá nhân hay hộ gia đình mà là của cả cộng đồng. * Khó khăn của ngƣời dân bị thu hồi diện tích đất thuận lợi (đất mặt tiền) Trên thực tế, khi thu hồi đất của người dân có rất nhiều trường hợp gây ra thiệt thòi về lợi ích ngay trước mắt cho họ, điển hình là việc Nhà nước xây dựng những công trình trên đất của người dân thì vô tình làm cho những hộ ở mặt tiền lại trở thành trong hẻm khuất, còn những hộ bấy lâu nay ở phía sau thì trở thành khu vực mặt tiền đắt đỏ, giá đất tăng nhanh và tạo điều kiện thuận lợi về nhiều mặt. Đây là thực trang phổ biến trên thực tế, gây rất nhiều tranh cãi và mâu thuẫn trong người dân nhất là đối với những hộ chịu thiệt thòi dĩ nhiên là họ sẽ không chấp nhận. Vì bấy lâu nay khu vực họ ở là khu vực đất phía ngoài có thể là họ mua lại với giá cao gấp nhiều lần giá đất của những hộ phía trong rẻ hơn nhiều thì tất yếu là họ không đồng ý. Hơn nữa, với những hộ làm ăn sinh sống bằng việc kinh doanh, buôn bán thì khi Nhà nước xây dựng những công trình này thì họ lại trở thành trong hẻm, lúc đó không thể buôn bán như trước nữa thì đó là một khó khăn lớn đối với cuộc sống của họ trước mắt cũng như lâu dài. Còn đối với những hộ bị thu hồi hết diện tích đất mặt tiền phía ngoài và bố trí họ vào khu tái định cư nhưng họ không buôn bán được như trước do vị trí lúc này không thuận lợi thì sự khó khăn của họ cao hơn những hộ khác và thiệt thòi của họ cũng nhiều hơn. Do vậy, nếu Nhà nước không có những quy định phù hợp ưu đãi đối với những hộ ở mặt tiền khi bị thu hồi đất này thì rất dễ làm họ so sánh và gây nhiều khó khăn cho cuộc sống của họ ngay trước mắt và trong tương lai. * Khó khăn do việc sử dụng số tiền bồi thƣờng không đúng cách Đối với người dân có mức sống trung bình thấp thì đất ở như là tài sản duy nhất và rất quan trọng để từ đó họ có thể làm ăn nuôi sống bản thân và gia đình họ trong hiện tại cũng như tương lai, đó còn là nguồn nương tựa khi họ về già không còn khả năng lao động được nữa. Qua khảo sát trên thực tế, chủ yếu những mảnh đất người dân bị thu hồi GVHD: Châu Hoàng Thân - 27 - SVTH: Nguyễn Hồ Duy Tiến Đề tài: Bồi thường về đất đối với hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất ở là những khu nhà ở xập xệ hay nhà tạm bợ, môi trường thì ô nhiễm nặng nề chứng tỏ mức sống của người dân ở đây là rất thấp, nên đặc biệt là khi họ nhận được số tiền bồi thường thì họ sử dụng số tiền bồi thường không đúng cách, nếu họ không có việc làm ổn định sau khi bị thu hồi đất thì khó khăn còn tăng lên gấp bội. Đa phần người dân do nhận thức của họ chưa được cao, phong tục tập quán cộng với việc họ chưa từng được bồi thường với số tiền lớn như vậy nên khi cầm số tiền lớn trên tay họ rất dễ rơi vào những lợi ích vật chất trước mắt mà sử dụng số tiền bồi thường không đúng cách, thay vì họ sử dụng số tiền này để tìm nơi ở tốt hơn nếu họ muốn hay được mua suất tái định cư giá rẻ thì số tiền còn lại để đầu tư kinh doanh, gửi tiết kiệm, buôn bán… nhưng họ lại mua sắm những hàng hóa xa xỉ, xe đắt tiền và những mặt hàng tốn kém khác không phù hợp và cũng không phục vụ cho lợi ích lâu dài, có những nơi người dân cả xóm hầu như nhà nào cũng sắm được xe ô tô hay xe máy đắt tiền chỉ để làm phương tiện đi lại nhờ vào số tiền bồi thường, trong khi đó họ không có nghề nghiệp ổn định lâu dài và một bộ phận người dân cũng không chịu hợp tác chuyển đổi nghề nghiệp dẫn đến rất nhiều hệ lụy cho họ và cho xã hội. Với người dân bị thu hồi đất ở nếu họ không được sự quan tâm đúng mức và vận động thay đổi những tư tưởng lạc hậu, chạy theo vật chất trước mắt thì họ rất dễ phải ở trong tình trạng nghèo nàn không còn đất và nhà để ở sau khi sử dụng hết số tiền bồi thường đó và dễ sa ngã vào những tệ nạn xã hội, lười lao động, chỉ quen hưởng thụ và con em họ khi sinh ra trong hoàn cảnh đó cũng sẽ như vậy, vì chúng không thấy được những khó khăn mà cha mẹ chúng đã trải qua khi chưa được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. * Ảnh hƣởng của ngƣời dân xung quanh khu quy hoạch, công trình khi Nhà nƣớc thu hồi đất ở Đây là vấn đề khó khăn ít được chú ý do nó không trực tiếp tác động đến lợi ích của người dân trong bồi thường. Nhưng về lâu dài đó là một vấn đề gây khó khăn không nhỏ cho cuộc sống cũng như sản xuất của người dân. Đối với những trường hợp dự án của Nhà nước khi xây dựng lúc đầu chúng ta không thấy được những ảnh hưởng đến người dân trong khu vực lân cận đó, nhưng khi xây dựng xong nó lại tác động trở ngược lại, gây ảnh hưởng gián tiếp đến lợi ích của người dân. Điển hình như khi Nhà nước tiến hành san lấp mặt bằng để xây dựng dự án đó thì bắt buộc phải đổ đất, bơm cát lên diện tích đó thì có những trường hợp dựng lô cốt hay đào bới làm đường sá vào mùa nắng thì khói bụi mù mịt, vào mùa mưa thì ngập ún, lầy lội, gây ra những hố lớn rất nguy hiểm cho giao thông cũng như môi trường sống của người dân bị ô nhiễm nghiêm trọng. Bên cạnh đó, có những nhà máy, khu công nghiệp khi xây dựng xong đi vào sản xuất thì ảnh hưởng đến sức khỏe lâu dài của người dân xung quanh đó, nhất là chất thải của những khu này nếu không được xử lý đúng mức và hợp lý thì những hộ dân xung quanh rất dễ mắc các bệnh do môi trường bị ô nhiễm nghiêm trọng. Mặt khác, có những GVHD: Châu Hoàng Thân - 28 - SVTH: Nguyễn Hồ Duy Tiến Đề tài: Bồi thường về đất đối với hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất ở công trình khi xây dựng đã che đi tầm nhìn hoặc cản trở phía trước của những hộ dân trước đây vốn rất thuận lợi do họ ở tại khu vực mặt tiền, buôn bán kinh doanh cũng tiện lợi. Nhưng nay họ trở thành nhà phía trong hẻm, đi lại còn khó khăn huống chi là làm ăn, buôn bán thuận lợi như trước. Đối với những trường hợp như vậy mặc dù trước mắt chúng ta không bị ảnh hưởng nhiều nhưng hệ lụy lâu dài là điều không tránh khỏi. Tóm lại, khi Nhà nước thu hồi đất ở của người dân thì có những ảnh hưởng tích cực và tiêu cực. Chúng ta cần hạn chế các mặt tiêu cực và làm tăng mặt tích cực trong quá trình thu hồi đất. Để làm được điều này các cơ quan, cá nhân có trách nhiệm trong quản lý đất đai cần phải hướng dẫn, tuyên truyền nhằm nâng cao tầm nhận thức của người dân trong pháp luật về đất đai, bên cạnh đó Nhà nước cần hoàn thiện hơn các quy định trong vấn đề bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất ở của người dân. 1.4 Nguyên tắc bồi thƣờng về đất khi Nhà nƣớc thu hồi đất ở Nguyên tắc của pháp luật là những tư tưởng pháp lý chỉ đạo toàn bộ các quy phạm pháp luật, các chế định pháp luật cũng như hệ thống các ngành luật cụ thể. Nguyên tắc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất ở được hiểu là những quy định chung mang tính nền tảng, làm định hướng và tạo cơ sở cho việc thực hiện và áp dụng các quy định chi tiết về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất ở. Thực hiện tốt các nguyên tắc bồi thường, sẽ giúp cho công tác bồi thường được thực hiện một cách công bằng, khách quan và minh bạch. Việc bồi thường đất cho người dân khi bị Nhà nước thu hồi đất cũng có những nguyên tắc chủ đạo, xuyên suốt trong tất cả các chế định pháp luật của nó, bao gồm hai nhóm: nhóm các nguyên tắc chung của chính sách bồi thường và nhóm các nguyên tắc điều chỉnh những hoạt động riêng biệt của việc bồi thường đất đai. * Nhóm các nguyên tắc chung bao gồm có hai nguyên tắc: - Việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm dân chủ, khách quan, công bằng, công khai, kịp thời và đúng quy định của pháp luật. + Dân chủ: có sự tham gia của đại diện chủ đầu tư và đại diện của những hộ gia đình có đất bị thu hồi trong việc thẩm tra và xét duyệt phương án bồi thường. + Khách quan: không thiên vị trong việc bồi thường giữa các hộ gia đình có đất bị thu hồi. + Công bằng: trong cùng một thời điểm, theo yêu cầu tiến độ giải phóng mặt bằng, vị trí như nhau thì bồi thường như nhau. + Công khai: niêm yết công khai phương án bồi thường tại trụ sở UBND cấp xã và tại các điểm sinh hoạt khu dân cư có người có đất thu hồi và người có liên quan tham gia ý kiến. GVHD: Châu Hoàng Thân - 29 - SVTH: Nguyễn Hồ Duy Tiến Đề tài: Bồi thường về đất đối với hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất ở - Nguyên tắc đảm bảo hài hòa lợi ích của Nhà nước, lợi ích của người sử dụng đất và lợi ích của nhà đầu tư. + Nhà nước vừa là người quyết định chính sách bồi thường vừa là người đưa ra các biện pháp xử lý hài hòa lợi ích của người đang sử dụng đất và lợi ích của nhà đầu tư khi thực hiện các dự án quy hoạch. + Người sử dụng đất hợp pháp khi bị Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, phát triển kinh tế thì Nhà nước phải đảm bảo lợi ích cho người có đất thu hồi một cách thỏa đáng theo quy định của pháp luật. + Nhà đầu tư bỏ vốn vào đầu tư phát triển, nhưng trong quá trình thu hồi đất nhà đầu tư không thỏa thuận được với người dân thì Nhà nước có thể can thiệp vào việc thỏa thuận này sao cho giữa nhà đầu tư và người dân đều có lợi không gây thiệt hại cho người bị thu hồi, không kéo dài thời gian cho chủ đầu tư. * Nhóm các nguyên tắc điều chỉnh các hoạt động riêng biệt của việc bồi thƣờng đất đai bao gồm có hai nguyên tắc: - Người có đất thu hồi có đủ điều kiện quy định tại Điều 75 của Luật Đất đai 2013 thì được bồi thường.9 Việc bồi thường được đặt ra khi Nhà nước thu hồi đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và vào mục tiêu phát triển kinh tế. Tuy nhiên, đây không phải là điều kiện duy nhất để được bồi thường. Người có đất thu hồi còn phải thỏa mãn những điều kiện do pháp luật quy định thì mới được bồi thường. Việc bồi thường được xem là sự bù đắp những thiệt hại mà người sử dụng đất phải gánh chịu do việc thu hồi đất gây ra. - Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do UBND cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất.10 Trong thực tiễn, việc vi phạm mục đích sử dụng đất khá phổ biến, đó là việc chuyển từ đất nông nghiệp sang mục đích phi nông nghiệp là tự ý cất nhà ở, hoặc cố tình cất nhà nhưng không phải để ở mà để đón đầu bồi thường. Trong những trường hợp này, khi bị thu hồi đất, người sử sử dụng đất thường “nhân cơ hội” để đòi bồi thường với giá đất ở. Vì vậy, pháp luật cũng quy định rõ, người sử dụng đất nông nghiệp theo quy định của pháp luật nhưng tự ý sử dụng làm đất phi nông nghiệp thì chỉ được bồi thường theo 9 Luật Đất đai 2013, Điều 74, Khoản 1 Luật Đất đai 2013, Điều 74, Khoản 2 10 GVHD: Châu Hoàng Thân - 30 - SVTH: Nguyễn Hồ Duy Tiến Đề tài: Bồi thường về đất đối với hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất ở đất nông nghiệp. Như vậy, việc bồi thường theo đúng loại đất có cùng mục đích sử dụng với đất bị thu hồi, chỉ được thực hiện khi người có đất sử dụng đúng mục đích. Tuy nhiên, việc thực hiện nguyên tắc này trên thực tế đã bộc lộ một số khó khăn, vướng mắc. Nguyên tắc nêu trên cũng đã và đang không được tổ chức thực thi một cách nghiêm túc khi nhìn nhận chúng ở cả khía cạnh khách quan và chủ quan, đặc biệt là đối với thửa đất ở có vườn, ao xen kẽ trong khu dân cư. Trước hết ở khía cạnh khách quan, đất vườn ao thường là loại đất nông nghiệp mà thường là đất trồng cây lâu năm, do nhu cầu muốn được cải tạo mở rộng nơi ở của mình để nâng cao chất lượng cuộc sống hoặc trong gia đình có thêm những thành viên mới, nên người sử dụng đất mong muốn được mở rộng thêm diện tích đất ở. Do đó xu hướng chung là họ thu hẹp diện tích đất trồng cây lâu năm hoặc đất nông nghiệp khác liền về với nhà ở đã có sẵn để xây dựng và cải tạo mở rộng nhà ở trên diện tích đất nông nghiệp đó. Việc mở rộng diện tích đất nông nghiệp để làm nhà ở trong trường hợp này như một nhu cầu tự nhiên, khách quan của người sử dụng và cũng là loại đất mà ranh giới giữa đất để ở và đất nông nghiệp trên thực tế và trong hồ sơ địa chính chưa được xác định rõ ràng. Ở khía cạnh chủ quan, bản thân người sử dụng đất hoàn toàn biết và nhận thức được rằng, giữa đất ở và đất nông nghiệp nêu trên là hai quy chế pháp lý khác nhau, quyền lợi được hưởng và nghĩa vụ mà họ tực hiện cũng không giống nhau; xong do lợi ích của đất ở lớn hơn nhiều so với đất nông nghiệp nên họ lợi dụng sự quản lí không chặt chẽ từ phía chính quyền địa phương, thậm chí cố tình chuyển các loại đất nông nghiệp đó sang làm nhà ở. Việc tự ý chuyển mục đích trong cả hai trường hợp nêu trên có thể chính quyền địa phương kiểm soát được và kịp thời ngăn chặn, nhưng cũng nhiều trường hợp chính quyền địa phương không phát hiện được. Trong hai trường hợp nếu trên, nếu Nhà nước thu hồi đất thì hậu quả pháp lí về bồi thường và hỗ trợ là hết sức khác nhau. Ở trường hợp thứ nhất, nếu chính quyền địa phương phát hiện và kịp thời ngăn chặn, không cho phép nhà ở tồn tại trên đất nông nghiệp thì Nhà nước khi thu hồi chỉ bồi thường đối với đất nông nghiệp thuần túy; Ở trường hợp thứ hai, nếu Nhà nước không kịp thời phát hiện, nhà ở và các công trình khác đã được tạo dựng trên đất nông nghiệp đó, người sử dụng đất tiếp tục khai thác và sử dụng thì khi Nhà nước thu hồi đất mỗi địa phương lại thực hiện chính sách bồi thường rất khác nhau. Có địa phương căn cứ vào hồ sơ địa chính nếu đã có ranh giới rõ ràng về đất ở và đất nông nghiệp, thì Nhà nước chỉ bồi thường những diện tích đất do tự ý chuyển đổi của người sử dụng là đất nông nghiệp. Có địa phương, coi việc tự ý chuyển đổi mục đích của người sử dụng có một phần lỗi thuộc về trách nhiệm chưa cao của địa phương nên áp dụng bồi thường theo hướng có lợi cho người có đất thu hồi, theo đó đất tính bồi thường là đất ở. GVHD: Châu Hoàng Thân - 31 - SVTH: Nguyễn Hồ Duy Tiến Đề tài: Bồi thường về đất đối với hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất ở Thực tế nêu trên cho thấy nguồn gốc, hiện trạng sử dụng đất là vô cùng đa dạng và phức tạp nên việc xác định bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất thế nào cho đúng, cho đủ, cho chính xác và hợp lẽ công bằng cũng không phải đơn giản. Trong trường hợp này, đòi hỏi cán bộ chính quyền địa phương nói chung và cán bộ thực hiện trực tiếp công tác thu hồi đất, bồi thường và giải phóng mặt bằng phải có tinh thần trách nhiệm, làm việc công tâm, khách quan và nghiêm túc. Cùng với đó là yêu cầu cấp bách của việc hoàn thiện hệ thống hồ sơ địa chính tại cấp chính quyền xã, phường, đây là công tác có ý nghĩa rất quan trọng trong việc thực hiện bồi thường. 1.5 Khái quát về các mục đích thu hồi đất và thẩm quyền thu hồi đất 1.5.1 Khái quát mục đích thu hồi đất Nghị quyết Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ XI đã khẳng định: “Phấn đấu đến năm 2020, nước ta cơ bản trở thành nước công nghiệp theo hướng hiện đại”. Để đạt được điều này chúng ta cần đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, xây dựng hệ thống cơ sở hạ tầng kỹ thuật đồng bộ, hiện đại, phát triển nguồn nhân lực cao. Do đó, việc Nhà nước thu hồi đất ở tại một số khu vực phục vụ vào mục đích khác là điều không tránh khỏi. Mục đích thu hồi đất có sự thay đổi qua các thời kỳ. Ở Luật Đất đai năm 1993 mục đích thu hồi đất được quy định tại Điều 27: “Nhà nước thu hồi đất đang sử dụng của người sử dụng đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng”. Ở Luật Đất đai năm 2003 mục đích thu hồi đất được quy định tại Khoản 1 Điều 38 như sau: “Nhà nước sử dụng đất vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, phát triển kinh tế”, như vậy mục đích phát triển kinh tế chỉ xuất hiện từ Luật Đất đai 2003. Và ở giai đoạn hiện tại mục đích thu hồi đất được quy định trong Luật Đất đai năm 2013 ở Điều 61 và Điều 62, đặc biệt hơn mục đích thu hồi đất đã được ghi nhận vào Hiến Pháp năm 2013. Mục đích thu hồi đất đã thay đổi qua từng thời kỳ và có sự khác biệt theo xu hướng hạn chế các trường hợp thu hồi đất. Như vậy, cơ sở pháp lý hiện hành quy định về mục đích thu hồi đất có giá trị pháp lý cao nhất là Hiến pháp năm 2013, được quy định tại Khoản 3 Điều 54 là: “Nhà nước thu hồi đất do tổ chức, cá nhân đang sử dụng trong trường hợp thật cần thiết do luật định vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng”. Có hai nhóm mục đích thu hồi đất: thứ nhất là thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; thứ hai là thu hồi đất vì mục đích phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. Các dự án này không phải là mục đích riêng, không đơn thuần là vì mục đích phát triển kinh tế như quy định trước đây ở Điều 40 của Luật Đất đai 2003 nữa mà dự án này phải là dự án phát triển kinh tế - xã hội hướng đến vì lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng. Hai nhóm mục đích này được quy định cụ thể ở Điều 61 và Điều 62 của GVHD: Châu Hoàng Thân - 32 - SVTH: Nguyễn Hồ Duy Tiến Đề tài: Bồi thường về đất đối với hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất ở Luật Đất đai 2013. Với quy định này Nhà nước muốn thu hẹp lại mục đích thu hồi đất tức là mục đích của dự án phát triển kinh tế - xã hội đó phải hướng đến lợi ích chung. Tuy nhiên việc bổ sung cụm từ “vì lợi ích quốc gia, công cộng” vào mục đích phát triển kinh tế - xã hội trong quy định hiện hành vẫn chưa thật sự hoàn thiện vì chưa có giải thích rõ ràng trường hợp nào là thu hồi đất vì mục đích phát triển kinh tế, trường hợp nào thu hồi đất vì mục đích phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. Nếu quy định được đổi mới như vậy, nhưng đem hết các trường hợp thu hồi đất vì mục đích phát triển kinh tế nằm trong thời kỳ Luật Đất đai 2003 đặt vào thời kỳ Luật Đất đai 2013 nó có ảnh hưởng gì không. Điều có ý nghĩa rất hay trong cải cách pháp luật về đất đai năm 2013 là nếu như trước đây không có bản Hiến Pháp nào quy định về mục đích thu hồi đất, cơ sở pháp lý cao nhất về mục đích thu hồi đất chỉ nằm trong Luật. Thì hiện tại mục đích thu hồi đất đã được quy định trong văn bản có giá trị pháp lý cao nhất đó là Hiến pháp. Và cụm từ có ý nghĩa quan trọng nhất trong quy định trên là cụm từ “do luật định”. Tức là mục đích thu hồi đất và các trường hợp thu hồi đất trong thời gian tới chỉ có Luật mới được quy định, chứ không phải là do pháp luật quy định. Giữa Luật quy định và pháp luật quy định có sự khác nhau rất lớn. Nếu mà do pháp luật quy định thì Nghị định cũng được quyền quy định các trường hợp thu hồi đất bởi vì Nghị định được xem là văn bản quy phạm pháp luật. Nhưng nếu “do Luật định” trong Hiến Pháp đã ghi nhận rồi thì tới đây chỉ có Luật mới được quyền quy định các trường hợp thu hồi đất, mà văn bản dưới Luật không được tự ý quy định các trường hợp thu hồi, đó là thể hiện sự đột phá so với giai đoạn Luật Đất đai 2003. Hơn thế nữa, Luật thì chỉ có Quốc Hội được ban hành, điều này có nghĩa là Quốc Hội chỉ trao quyền cho mình và bằng một văn bản duy nhất đó là Luật để quy định các trường hợp thu hồi đất. Tương đương với việc không được quyền ra Nghị quyết, cũng không được quyền ra văn bản dưới Luật nào được quy định các trường hợp thu hồi đất, trước đây nó thường nằm ở Nghị định. Nhưng chúng ta thấy rằng Nghị định của Chính phủ không có tính ổn định cao, Nghị định của Chính phủ thay đổi liên tục. Vì Chính phủ là cơ quan quản lý xã hội, Chính phủ rất muốn thu hút đầu tư, nên khi đặt ra các trường hợp thu hồi đất, thì lúc bấy giờ Chính phủ muốn đưa vào các trường hợp thu hồi đất để tạo sự ham muốn đầu tư, mặc dù ai cũng muốn hướng tới lợi ích chung của Nhà nước, lợi ích chung của nhân dân, tuy nhiên chủ thể này đang thực hiện chức năng quản lý về mặt kinh tế xã hội, nhưng lại giao cho quyền là quy định luôn các trường hợp thu hồi đất của người sử dụng đất trong trường hợp họ không vi phạm pháp luật để thực hiện dự án đầu tư. Thì lúc bấy giờ nó rất dễ dàng làm tổn thương các quyền của người sử dụng đất, mà quyền của người sử dụng đất thì đó là quyền sở hữu đất đai thuộc sở hữu toàn dân, nhân dân mới là người chủ thật sự đối với đất đai, và nhân dân trao quyền lợi cho Nhà nước GVHD: Châu Hoàng Thân - 33 - SVTH: Nguyễn Hồ Duy Tiến Đề tài: Bồi thường về đất đối với hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất ở với tư cách là đại diện chủ sở hữu. Ở đây có thể xem rằng quyền sử dụng đất là một trong những quyền con người chứ không phải là quyền công dân. Bởi vậy khi muốn hạn chế quyền con người thì chỉ có Luật mới được quy định hạn chế quyền này. Nếu Nghị định ban hành các trường hợp thu hồi đất là vi Hiến. Qua đó chúng ta thể hiện sự siết chặt lại các trường hợp thu hồi đất. Tránh được sự tùy tiện trong việc đặt ra các trường hợp thu hồi đất, cho nên đó mới là giá trị của quy định nằm trong Hiến Pháp. Và chúng ta thấy rằng Hiến Pháp chỉ quy định những vấn đề rất cơ bản trong đời sống, trong quan hệ xã hội. Trước đến giờ chúng ta cũng thu hồi đất, nhưng chúng ta chưa ghi nhận vào Hiến pháp. Từ đó có thể đưa ra một kết luận khá chủ quan là chúng ta chưa đánh giá được đúng tầm của vấn đề thu hồi đất. Khi mà đã ghi nhận thu hồi đất vào trong Hiến Pháp rồi thì cũng đồng nghĩa là Nhà nước đã thừa nhận đây là mối quan hệ rất quan trọng trong đời sống xã hội của con người, và nó ảnh hưởng lớn trong vấn đề thực hiện vấn đề này cho nên mới điều chỉnh trong Hiến Pháp, mặc dù Hiến Pháp có quyền hạn nhất định của nó, chỉ được quy định bao nhiêu điều, bao nhiêu chương thôi mà. 1.5.2 Thẩm quyền thu hồi đất Thẩm quyền thu hồi đất được trao cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh và Ủy ban nhân dân cấp huyện được quy định tại Điều 66 Luật Đất đai 2013 theo đó phân định thẩm quyền sẽ dựa vào bị đối tượng thu hồi đất cụ thể như sau: - Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (gọi tắc là UBND cấp tỉnh) thu hồi đất của tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, trừ trường hợp thu hồi đất ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam. - Ủy ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh (gọi tắc là UBND cấp huyện) thu hồi đất của hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư sử dụng đất và người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng mua nhà ở gắn liền với đất ở tại Việt Nam. Như vậy không chỉ có UBND cấp tỉnh mới có thẩm quyền thu hồi đất của các chủ thể có yếu tố nước ngoài. Mà UBND cấp huyện cũng có thẩm quyền thu hồi đất của các chủ thể có yếu tố nước ngoài trong trường hợp người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng mua nhà ở gắn liền với đất ở tại Việt Nam - Trường hợp trong khu vực thu hồi đất có cả đối tượng thuộc thẩm quyền thu hồi của UBND cấp tỉnh và UBND cấp huyện thì UBND cấp tỉnh quyết định thu hồi đất hoặc ủy quyền cho UBND cấp huyện quyết định thu hồi đất. So với quy định trước đây tại Điều 31 Nghị định 69/2009/NĐ-CP là UBND cấp huyện sẽ thu hồi trước những trường hợp của cấp huyện, sau đó trong thời hạn không quá năm ngày làm việc kể từ ngày UBND cấp huyện ra quyết định thu hồi đất thì UBND cấp tỉnh sẽ ra quyết định thu hồi GVHD: Châu Hoàng Thân - 34 - SVTH: Nguyễn Hồ Duy Tiến Đề tài: Bồi thường về đất đối với hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất ở những trường hợp còn lại thuộc thẩm quyền của cấp tỉnh. Điều này là một cải cách khá hợp lý, với quy định mới này Nhà nước muốn tạo sự thuận lợi hơn trong quá trình ra quyết định thu hồi đất và chỉ trong trường hợp này thì thẩm quyền về thu hồi đất được phép ủy quyền cho Ủy ban nhân dân cấp dưới. Còn tất cả các trường hợp khác cơ quan nhà nước có thẩm quyền thu hồi đất phải thực hiện đúng thẩm quyền của mình và không được phép ủy quyền. Với các quy định trên, việc thu hồi đất đã thể hiện rõ một nội dung quan trọng trong quản lý Nhà nước đối với đất đai, đồng thời thể hiện tính nhất quán của Nhà nước ta trong việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân và cộng đồng dân cư sử dụng đất. GVHD: Châu Hoàng Thân - 35 - SVTH: Nguyễn Hồ Duy Tiến Đề tài: Bồi thường về đất đối với hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất ở CHƢƠNG 2 QUY ĐỊNH VỀ BỒI THƢỜNG VỀ ĐẤT ĐỐI VỚI HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN KHI NHÀ NƢỚC THU HỒI ĐẤT Ở 2.1 Điều kiện đƣợc bồi thƣờng về đất Điều kiện bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất là những yếu tố mà người sử dụng đất cần phải có để họ được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. Những điều kiện bồi thường cần phải được quy định để đảm bảo cho việc bồi thường được thực hiện một cách công bằng, hợp lý, vừa phù hợp với thực tiễn sử dụng đất để bảo vệ tối đa quyền lợi cho người sử dụng đất, vừa đảm bảo sự nghiêm minh chặt chẽ theo quy định pháp luật. Pháp luật đất đai quy định cụ thể những trường hợp được bồi thường và những trường hợp không được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, đồng thời cũng xem xét và phân định rõ ràng tình trạng pháp lý của thửa đất căn cứ vào nguồn gốc sử dụng đất và thời điểm sử dụng đất, để có quy định bồi thường cho phù hợp. Đây là những vấn đề cần thiết đặt ra và không thể thiếu khi xem xét để tiến hành bồi thường, bởi trên thực tế đất bị thu hồi thường có nguồn gốc sử dụng khá phong phú. Các điều kiện để được bồi thường về đất được quy định tại Điều 75 Luật Đất đai 2013, một vài điều kiện điển hình như sau: - Người bị Nhà nước thu hồi đất là hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm, có một trong các điều kiện sau đây thì được bồi thường: + Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (gọi chung là Giấy chứng nhận). Đây là loại giấy tờ có giá trị pháp lý cao nhất để khẳng định quyền sử dụng đất hợp pháp. Một trong những bảo đảm quan trọng cho người sử dụng đất là quyền được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đây là loại giấy thống nhất mẫu do cơ quan địa chính ở Trung ương phát hành (hiện do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành), nhằm ghi nhận những thông tin về quyền sử dụng đất (chủ sử dụng đất, diện tích, ranh giới thửa đất, mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất,…). Xét về bản chất pháp lý, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là chứng thư pháp lý xác lập quyền sử dụng đất hợp pháp của người sử dụng đất và là cơ sở để người sử dụng đất thực hiện các quyền do pháp luật quy định. Trong thu hồi đất, khi có căn cứ pháp lý xác định người có đất thu hồi là chủ sử dụng đất hợp pháp thì đương nhiên họ sẽ được bù đắp những thiệt hại do việc thu hồi đất gây ra. GVHD: Châu Hoàng Thân - 36 - SVTH: Nguyễn Hồ Duy Tiến Đề tài: Bồi thường về đất đối với hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất ở Theo kết quả tổng hợp từ các địa phương, đến nay cả nước đã cấp 41,6 triệu Giấy chứng nhận với tổng diện tích 22,9 triệu ha, đạt 94,8% diện tích các loại đất đang sử dụng phải cấp giấy chứng nhận, trong đó 5 loại đất chính cả nước đã cấp được 40,7 triệu Giấy chứng nhận với tổng diện tích 22,3 triệu ha, đạt 94,6% diện tích sử dụng cần cấp và đạt 94,6% số các trường hợp sử dụng đất đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận. Một số địa phương đã hoàn thành cơ bản việc cấp Giấy chứng nhận lần đầu nhưng xét riêng từng loại đất vẫn còn một số loại đạt thấp dưới 85% như: đất chuyên dùng còn 29 địa phương; đất ở đô thị còn 15 địa phương; đất sản xuất nông nghiệp còn 11 địa phương; các loại đất ở nông thôn và đất lâm nghiệp còn 12 địa phương; một số địa phương có loại đất chính đạt kết quả cấp Giấy chứng nhận lần đầu thấp dưới 70% gồm: Lạng Sơn, Hà Nội, Bình Định, Kon Tum, TP. Hồ Chí Minh, Kiên Giang, Ninh Thuận và Hải Dương. 11 + Có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật Đất đai mà chưa được cấp. (Những trường hợp có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận được quy định tại Điều 100 và Điều 101 Luật Đất đai 2013). + Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam mà có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật Đất đai mà chưa được cấp. - Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định, 12 được Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn (sau đây gọi chung là UBND cấp xã) xác nhận không có tranh chấp mà có một trong các loại giấy tờ hợp lệ về quyền sử dụng đất được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai qua các thời kỳ. Trên thực tế không phải mọi chủ thể sử dụng đất đều được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Điều này có nguyên nhân từ phía người sử dụng đất (như chưa chủ động làm thủ tục kê khai cấp giấy chứng nhận, việc sử dụng đất không phù hợp với quy hoạch sử dụng đất,…) hoặc từ phía cơ quan Nhà nước (như chưa tiến hành xong việc đo đạc đất đai; trình tự, thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phức tạp, rườm rà,…). Theo thống kê ở trường hợp đã cấp giấy sử dụng đất ở trên thì vẫn còn số lượng lớn người sử dụng đất chưa được cấp giấy chứng nhận. Để bảo hộ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất, pháp luật đất đai hiện hành quy định người có đất thu hồi cho dù chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng có một trong những loại giấy tờ hợp lệ về quyền sử dụng đất như quyết định giao đất; giấy chứng nhận 11 Phan Hiển, Tập trung cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong hai năm 2014-2015, Báo điện tử VGP News, 2014, http://baodientu.chinhphu.vn/Tin-noi-bat/Tap-trung-cap-Giay-chung-nhan-quyen-su-dung-dat-trong-hai-nam201415/199704.vgp, [ngày truy cập 25-8-2014]. 12 Khoản 1, Điều 21, Nghị định 43/2013/NĐ-CP. GVHD: Châu Hoàng Thân - 37 - SVTH: Nguyễn Hồ Duy Tiến Đề tài: Bồi thường về đất đối với hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất ở quyền sử dụng đất tạm thời; giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; giấy tờ về thanh lý hóa giá nhà, đất…thì vẫn được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. Đây là quy định hợp lý, phù hợp với thực tiễn của đất nước bởi lẽ, việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không chỉ phụ thuộc vào ý muốn của người sử dụng đất mà nằm ở phía các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Trong nhiều trường hợp, người sử dụng đất đã hoàn thành hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận nhưng quá trình thẩm định, xem xét cấp giấy của cơ quan Nhà nước rất chậm trễ. Như vậy, việc chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không phải lỗi của người sử dụng đất nên khi bị thu hồi đất, họ không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà có một trong các giấy tờ hợp lệ về quyền sử dụng đất thì vẫn được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. Mặt khác, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ được đề cập trên đây mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất được thỏa thuận giữa các bên có liên quan thì khi thu hồi đất cũng được bồi thường. Quy định này hợp lý và phù hợp với thực tiễn quản lý đất đai ở nước ta hiện nay. Trên thực tế, khi đi mua nhà, hay nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, người mua có nhu cầu tìm đến những mảnh đất có giấy tờ hợp pháp như iấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc những giấy tờ hợp lệ về quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, do tâm lý muốn trốn tránh nghĩa vụ nộp thuế nên khi thực hiện giao dịch về mua bán, chuyển nhượng nhà, đất, các bên thường xác lập hợp đồng chuyển nhượng bất động sản và chuyển giao cho nhau tiền, giấy tờ pháp lý của nhà, đất (bên mua chuyển tiền cho bên bán và bên bán chuyển giao giấy tờ pháp lý cho bên mua) mà không làm thủ tục sang tên, đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Vì vậy, những trường hợp người sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất nhưng trên giấy tờ đó ghi tên người khác chiếm một số lượng không nhỏ. Mặc dù xét về mặt pháp lý hành vi trên là chưa tuân thủ đúng pháp luật song do tâm lý, nhận thức của một bộ phận không nhỏ người dân còn hạn chế. Việc nâng cao hiểu biết và ý thức tôn trọng pháp luật cho người dân cần phải có thời gian để vận động, tuyên truyền, giáo dục; nên để bảo hộ quyền lợi chính đáng cho người sử dụng đất, pháp luật đất đai quy định trong trường hợp này người bị thu hồi cũng được Nhà nước bồi thường. Tuy nhiên, để đảm bảo công bằng về quyền của người sử dụng đất thì đối với các trường hợp người sử dụng đất khi bị Nhà nước thu hồi đất mà có một trong các loại giấy tờ hợp lệ về đất đai được đề cập trên đây còn phải đáp ứng điều kiện được UBND cấp xã xác nhận đất sử dụng không có tranh chấp thì mới được bồi thường. Với những quy định trên đây cho thấy, pháp luật đã khá nghiêm minh và chặt chẽ trong việc quy định những điều kiện bồi thường đối với người sử dụng đất, nhưng đồng thời cũng có sự linh hoạt phù hợp với thực tiễn sử dụng đất trong việc xem xét điều kiện được bồi thường, để đảm bảo quyền lợi cho người có đất bị thu hồi. GVHD: Châu Hoàng Thân - 38 - SVTH: Nguyễn Hồ Duy Tiến Đề tài: Bồi thường về đất đối với hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất ở 2.2 Những quy định về xác định loại đất 2.2.1 Xác định loại đất khi có giấy tờ chứng minh13 Giấy tờ chứng minh nguồn gốc đất là chứng thực pháp lý xác lập mối quan hệ giữa Nhà nước và người sử dụng đất trong việc bồi thường giá trị quyền sử dụng đất cho người có đất thu hồi. Khi người sử dụng đất chứng minh được đất đang sử dụng là hợp pháp có thể bằng nhiều loại giấy tờ khác nhau, người được giao đất, cho thuê đất thì có quyết định hành chính về giao đất, cho thuê đất, nhưng nhiều người lại có giấy tờ đất đai từ chế độ cũ, giấy tờ mua bán trao tay làm bằng với nhau. Tuy nhiên không phải người sử dụng đất có giấy tờ chứng minh nguồn gốc đất thì mới được bồi thường mà các loại giấy tờ phải hợp pháp, người sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ sau được xem là hợp pháp: - Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở đã được cấp trước ngày 10 tháng 12 năm 2009; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; - Giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều 100 của Luật Đất đai 2013 đối với trường hợp chưa được cấp Giấy chứng nhận quy định tại khoản 1 Điều 11 Luật Đất đai 2013; - Quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đối với trường hợp chưa được cấp Giấy chứng nhận quy định tại khoản 1 Điều 11 Luật Đất đai 2013; 2.2.2 Xác định loại đất khi không có giấy tờ chứng minh14 Một trong những căn cứ quan trọng để tiến hành bồi thường là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc các loại giấy tờ chứng minh nguồn gốc đất, đó là các loại giấy tờ chứng minh việc sở hữu diện tích đang sử dụng là hợp pháp. Thế nhưng còn những trường hợp không có giấy chứng minh nguồn gốc đất thì việc xác định ai là sở hữu và diện sử dụng là bao nhiêu, đất sử dụng vào mục đích gì trở nên khó khăn hơn, nhưng trên thực tế họ có thể là chủ sở hữu diện tích đó trong một thời gian rất lâu, cho nên để xác định hộ gia đình, cá nhân có được bồi thường hay không phải dựa vào các trường hợp sau: - Trường hợp đang sử dụng đất ổn định mà không phải do lấn, chiếm, chuyển mục đích sử dụng đất trái phép thì loại đất được xác định theo hiện trạng đang sử dụng. - Trường hợp sử dụng đất do lấn, chiếm, chuyển mục đích sử dụng đất trái phép thì căn cứ vào nguồn gốc, quá trình quản lý, sử dụng đất để xác định loại đất. 13 14 Điều 11, Luật Đất đai năm 2013. Điều 3, Nghị Định 43/2013/NĐ-CP. GVHD: Châu Hoàng Thân - 39 - SVTH: Nguyễn Hồ Duy Tiến Đề tài: Bồi thường về đất đối với hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất ở - Trường hợp thửa đất đang sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau (không phải là đất ở có vườn, ao trong cùng thửa đất) thì việc xác định loại đất được thực hiện theo quy định sau đây: + Trường hợp xác định được ranh giới sử dụng giữa các mục đích sử dụng thì tách thửa đất theo từng mục đích và xác định mục đích theo hiện trạng sử dụng của từng thửa đất đó; + Trường hợp không xác định được ranh giới sử dụng giữa các mục đích thì mục đích sử dụng đất chính được xác định theo loại đất hiện trạng có mức giá cao nhất trong bảng giá do UBND cấp tỉnh quy định; trường hợp sử dụng đất sau khi có quy hoạch sử dụng đất đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt thì căn cứ vào quy hoạch sử dụng đất để xác định mục đích chính. - Trường hợp đất có nhà chung cư có mục đích hỗn hợp được xây dựng trước ngày 01 tháng 7 năm 2014, trong đó có một phần diện tích sàn nhà chung cư được sử dụng làm văn phòng, cơ sở thương mại, dịch vụ thì mục đích sử dụng chính của phần diện tích đất xây dựng nhà chung cư được xác định là đất ở. 2.3 Hạn mức giao và công nhận đất ở 2.3.1 Hạn mức giao đất ở Giao đất là việc nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người có nhu cầu sử dụng thông qua quyết định hành chính, như vậy đặc điểm đặc trưng của giao đất là chỉ có Nhà nước mới có quyền giao đất và giao đất phải thông qua quyết định giao đất. Đối với đất ở tại nông thôn thì căn cứ vào quỹ đất của địa phương và quy hoạch phát triển nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt, UBND cấp tỉnh quy định hạn mức đất giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân để làm nhà ở tại nông thôn phù hợp với điều kiện và tập quán tại địa phương. Đối với đất ở tại đô thị thì UBND cấp tỉnh căn cứ vào quy hoạch xây dựng đô thị và quỹ đất của địa phương quy định hạn mức đất ở giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân tự xây dựng nhà ở đối với trường hợp chưa đủ điều kiện để giao đất theo dự án đầu tư xây dựng nhà ở. Hạn mức giao đất ở do UBND cấp tỉnh căn cứ tình hình thực tế, tình hình quỹ đất của từng địa phương để tiến hành quy định hạn mức này chứ không bắt buộc một con số nhất định áp dụng chung cho cả nước. Mỗi tỉnh thành sẽ có một hạn mức khác nhau. Nhưng hiện nay đa số các tỉnh thành quy định 300 m2 đối với trường hợp đất ở tại khu vực nông thôn và 150 – 200 m2 ở khu vực đô thị. Và thường 150 m2 người ta quy định tại các vùng trung tâm. Hạn mức giao đất ở tại một số tỉnh thành được quy định như sau: GVHD: Châu Hoàng Thân - 40 - SVTH: Nguyễn Hồ Duy Tiến Đề tài: Bồi thường về đất đối với hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất ở - Thành phố Hà Nội quy định hạn mức giao đất ở: Các phường tối thiểu là 30m2, tối đa 90m2; các xã giáp ranh các quận và thị trấn tối thiểu 60m2, tối đa 120m2; các xã vùng đồng bằng tối thiểu 80m2, tối đa 180m2; các xã vùng trung du tối thiểu 120m2, tối đa 240m2; các xã miền núi tối tiểu 150m2, tối đa 300m2. Hạn mức giao đất ở mới này không áp dụng cho trường hợp giao đất tại các dự án phát triển nhà ở theo quy hoạch, các dự án đấu giá quyền sử dụng đất để xây dựng nhà ở.15 - Thành phố Hồ Chí Minh quy định hạn mức đất ở đối với hộ gia đình, cá nhân:16 + Các Quận 1, 3, 4, 5, 6, 8, 10, 11, Gò Vấp, Bình Thạnh, Phú Nhuận, Tân Bình, Tân Phú không quá 160m2/hộ. + Các Quận 2, 7, 9, 12, Bình Tân, Thủ Đức và thị trấn các huyện: Bình Chánh, Hóc Môn, Củ Chi, Nhà Bè không quá 200m2/hộ. + Khu quy hoạch phát triển đô thị không quá 250m2/hộ. + Huyện Cần Giờ và các khu dân cư nông thôn không quá 300m2/hộ. - Thành phố Cần Thơ: hạn mức đất ở giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân làm nhà ở đối với đất ở nông thôn là 300m2/hộ; đối với các quận: khu vực I: 150m2/hộ, khu vực II: 200m2/hộ; đối với thị trấn các huyện: khu vực I: 200m2/hộ, khu vực II: 300m2/hộ. 17 2.3.2 Hạn mức công nhận đất ở UBND cấp tỉnh căn cứ vào điều kiện, tập quán tại địa phương quy định hạn mức công nhận đất ở theo số lượng nhân khẩu trong hộ gia đình; Đối với trường hợp thửa đất ở có vườn, ao được hình thành từ ngày 18 tháng 12 năm 1980 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và người đang sử dụng có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai 2013 mà trong giấy tờ đó không ghi rõ diện tích đất ở thì diện tích đất ở được xác định như sau: - UBND cấp tỉnh căn cứ vào điều kiện, tập quán tại địa phương quy định hạn mức công nhận đất ở cho mỗi hộ gia đình phù hợp với tập quán ở địa phương theo số lượng nhân khẩu trong hộ gia đình; - Trường hợp diện tích thửa đất lớn hơn hạn mức công nhận đất ở tại địa phương thì diện tích đất ở được xác định bằng hạn mức công nhận đất ở tại địa phương; - Trường hợp diện tích thửa đất nhỏ hơn hạn mức công nhận đất ở tại địa phương thì diện tích đất ở được xác định là toàn bộ diện tích thửa đất. 15 Minh Nghĩa, Hà Nội áp dụng quy định mới về hạn mức giao đất ở và tách thửa, Báo điện tử Vietnamplus, 2014, http://www.vietnamplus.vn/ha-noi-ap-dung-quy-dinh-moi-ve-han-muc-giao-dat-o-va-tach-thua/270703.vnp, [ngày truy cập 25-09-2014]. 16 Điều 1, Quyết Định số 70/QĐ-UBND Quy định về hạn mức giao đất ở trên địa bàn Thành Phố Hồ Chí Minh, ngày 07/01/2014. 17 T.H.T, Quy định mới về hạn mức đất ở, Báo điện tử Vietbao.vn, 2005, http://vietbao.vn/Nha-dat/Quy-dinh-moive-han-muc-dat-o/45165515/511/, [ngày truy cập 25-09-2014]. GVHD: Châu Hoàng Thân - 41 - SVTH: Nguyễn Hồ Duy Tiến Đề tài: Bồi thường về đất đối với hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất ở 2.4 Quy định chi tiết bồi thƣờng về đất đối với hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nƣớc thu hồi đất ở 2.4.1 Phƣơng thức bồi thƣờng đối với đất ở Với những đặc điểm rất riêng biệt của đất ở, là một nhu cầu không thể thiếu được của con người nên khi Nhà nước thu hồi thì sẽ có những chính sách bồi thường riêng cho loại đất này. Đây là loại đất nằm trong nhóm đất phi nông nghiệp nhưng lại không bồi thường chung là đất phi nông nghiệp mà được bồi thường tách ra thành một loại đất riêng trong nhóm đất phi nông nghiệp, để quy định cho nó một chính sách bồi thường có nhiều ưu đãi hơn. Việc bồi thường đối với đất ở bị thu hồi, có thể thực hiện theo hai phương thức: bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở; nếu không có nhu cầu bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở thì Nhà nước bồi thường bằng tiền. Theo quy định trước đây trong giai đoạn Luật Đất đai 2003, người đang sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân có quyền sử dụng đất hợp pháp theo quy định của pháp luật đủ điều kiện được bồi thường về đất thì được bồi thường bằng đất có cùng mục đích sử dụng hoặc bồi thường bằng giá trị quyền sử dụng đất tại thời điểm có quyết định thu hồi, tính theo giá đất có cùng mục đích sử dụng với đất bị thu hồi do UBND cấp tỉnh quy định công bố theo quy định của Chính phủ đang có hiệu lực áp dụng tại thời điểm có quyết định thu hồi đất; trường hợp giá đất do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm có quyết định thu hồi đất chưa sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường thì UBND cấp tỉnh căn cứ vào giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường tại địa phương để quyết định mức giá cụ thể cho phù hợp và không bị giới hạn bởi khung giá đất được quy định tại Điều 11 của Nghị Định 69/2009/NĐ-CP. Về phương thức bồi thường bằng đất ở hay nhà ở, đây là phương thức bồi thường mà trên thực tế cho thấy tính hiệu quả rất thấp, bởi quy định này dường như chỉ mang tính chủ trương và hình thức mà thôi. Đa số các trường hợp trước đây đều bồi thường bằng tiền. Về phương thức bồi thường bằng tiền thì đây là phương thức phổ biến và thường được áp dụng trên thực tế. Việc xác định số tiền bồi thường sẽ dựa vào giá đất cụ thể để tính tiền bồi thường do UBND cấp tỉnh quy định theo quy định của pháp luật. Tuy nhiên trên thực tế còn khá nhiều vướng mắc, bất cập trong việc xác định giá đất tính tiền bồi thường từ đó dẫn đến phát sinh nhiều khiếu kiện trong vấn đề bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất ở của người dân. Theo pháp luật đất đai hiện hành, quy định về phương thức bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất ở của hộ gia đình, cá nhân được quy định cụ thể tại Điều 79 của Luật Đất đai 2013 và Điều 6 của Nghị định 47/2014/NĐ-CP như sau: - Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ở, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đang sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất tại Việt Nam khi Nhà nước thu hồi đất GVHD: Châu Hoàng Thân - 42 - SVTH: Nguyễn Hồ Duy Tiến Đề tài: Bồi thường về đất đối với hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất ở ở mà có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai thì việc bồi thường về đất được thực hiện như sau: + Trường hợp thu hồi hết đất ở hoặc phần diện tích đất ở còn lại sau thu hồi không đủ điều kiện để ở theo quy định của UBND cấp tỉnh mà hộ gia đình, cá nhân không còn đất ở, nhà ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất ở thu hồi thì được bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở tái định cư; trong trường hợp không có nhu cầu bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở thì Nhà nước bồi thường bằng tiền; Nếu trước đây nếu hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi đất ở đang sử dụng mà không còn đất, nhà ở nào khác trong phạm vi cấp xã nơi có đất bị thu hồi và địa phương không có điều kiện về quỹ đất thì được phép bồi thường bằng tiền. Nhưng hiện tại bây giờ chúng ta quy định trong trường hợp người dân họ không có nhu cầu thì Nhà nước mới được bồi thường bằng tiền. Đồng nghĩa với một chuyện là nếu Nhà nước thu hồi đất ở của hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng mà họ không còn nhà ở, đất ở nào khác trong phạm vi xã phường, thị trấn nơi có đất bị thu hồi thì lúc bấy giờ bắt buộc phải bồi thường bằng đất hoặc là bằng nhà, chứ không được lấy lý do là bây giờ địa phương hết đất rồi Nhà nước sẽ bồi thường bằng tiền. Người dân kiên quyết muốn nhận đất, nhận nhà ở thì Nhà nước phải giải quyết chứ không có được biện minh là địa phương không có quỹ đất nên mới bồi thường bằng tiền. Đây là điểm rất mới trong Luật Đất đai 2013. Ở đây rất công bằng, người dân không vi phạm pháp luật, người dân chỉ vì mục đích chung, bây giờ họ bị lấy đi chỗ ở thì phải đưa lại cho họ một chỗ ở khác. Nhưng ngược lại với quy định này sẽ là một điều rất khó cho các cơ quan có nhiệm vụ giải phóng mặt bằng. + Trường hợp thu hồi hết đất ở hoặc phần diện tích đất ở còn lại sau thu hồi không đủ điều kiện để ở theo quy định của UBND cấp tỉnh mà hộ gia đình, cá nhân còn đất ở, nhà ở khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất ở thu hồi thì được bồi thường bằng tiền. Đối với địa phương có điều kiện về quỹ đất ở thì được xem xét để bồi thường bằng đất ở. Như vậy trong trường hợp này quy định là nếu người dân còn nhà ở hoặc đất ở khác trong phạm vi cấp xã nơi có đất bị thu hồi thì bồi thường bằng tiền là phương pháp ưu tiên, trường hợp mà địa phương có điều kiện về quỹ đất thì sẽ lấy đất bồi thường cho người dân. Với hai trường hợp trên thiết nghĩ vẫn còn vấn đề chưa ổn khi mà lấy địa giới hành chính cấp xã để xác định phạm vi, vì điều này có thể tạo ra sự thiếu công bằng trong việc bồi thường bằng đất ở, nhà ở hay là bằng tiền. Lấy ví dụ nếu cá nhân A mặc dù có một căn nhà ở trung tâm của xã và gần Ủy ban nhân dân Xã, còn một căn nhà ở của cá nhân A thì nằm ở nơi xa xôi, hẻo lánh, giao thông thì bất tiện nhưng cũng thuộc địa giới hành GVHD: Châu Hoàng Thân - 43 - SVTH: Nguyễn Hồ Duy Tiến Đề tài: Bồi thường về đất đối với hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất ở chính cấp xã đó. So với một cá nhân B có nhà ở trung tâm xã nhưng mà đối diện ngang lộ thuộc địa giới hành chính của Xã khác cá nhân B có thêm một căn nhà nữa. Trong trường hợp này quy chế pháp lý được áp dụng đối với hai chủ thể trên là khác nhau. Cá nhân B ở gần trung tâm Xã lại được bồi thường bằng đất hoặc bằng nhà, trong khi cá nhân A thì lại bồi thường bằng tiền và có thể phải sống ở nơi điều kiện sinh hoạt rất bất tiện. - Trường hợp trong hộ gia đình mà có nhiều thế hệ, nhiều cặp vợ chồng cùng chung sống trên một thửa đất ở bị thu hồi nếu đủ điều kiện để tách thành từng hộ gia đình riêng theo quy định của pháp luật về cư trú hoặc có nhiều hộ gia đình có chung quyền sử dụng một thửa đất ở thu hồi thì UBND cấp tỉnh căn cứ vào quỹ đất ở, nhà ở tái định cư và tình thực tế tại địa phương quyết định mức đất ở, nhà ở tái định cư cho từng hộ gia đình. - Hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài mà không có nhu cầu bồi thường bằng đất ở hoặc bằng nhà ở tái định cư thì được Nhà nước bồi thường bằng tiền. - Đối với hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất gắn liền với nhà ở thuộc trường hợp phải di chuyển chỗ ở nhưng không đủ điều kiện được bồi thường về đất ở, nếu không có chỗ ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất ở thu hồi thì được Nhà nước bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở hoặc giao đất ở có thu tiền sử dụng đất. Giá bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở; giá đất ở tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất do UBND cấp tỉnh quy định. - Trường hợp trong thửa đất ở thu hồi còn diện tích đất nông nghiệp không được công nhận là đất ở thì hộ gia đình, cá nhân có đất thu hồi được chuyển mục đích sử dụng đất đối với phần diện tích đất đó sang đất ở trong hạn mức giao đất ở tại địa phương, nếu hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu và việc chuyển mục đích sang đất ở phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Hộ gia đình, cá nhân khi chuyển mục đích sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật về thu tiền sử dụng đất; thu tiền thuê đất, thuê mặt nước. 2.4.2 Bồi thƣờng đối với đất thuộc hành lang an toàn khi xây dựng công trình có hành lang bảo vệ an toàn Đất xây dựng công trình công cộng có hành lang bảo vệ an toàn gồm đất xây dựng các hệ thống giao thông, thủy lợi, đê điều, hệ thống cấp nước, hệ thống thoát nước, hệ thống xử lí chất thải, hệ thống dẫn điện, dẫn xăng dầu, dẫn khí, thông tin liên lạc và đất thuộc hành lang an toàn các công trình này. Bồi thường thiệt hại do hạn chế khả năng sử dụng đất đối với đất thuộc hành lang an toàn khi xây dựng công trình có hành lang bảo vệ quy định tại Điều 94 của Luật Đất đai 2013 được thực hiện như sau: GVHD: Châu Hoàng Thân - 44 - SVTH: Nguyễn Hồ Duy Tiến Đề tài: Bồi thường về đất đối với hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất ở - Trường hợp làm thay đổi mục đích sử dụng đất, tuy là trường hợp đặc thù của bồi thường nhưng cũng phải áp dụng các nguyên tắc chung, tức là thu hồi đất nào thì được bồi thường đất có cùng mục đích sử dụng (đất nông nghiệp bồi thường đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp bồi thường theo đất phi nông nghiệp) chứ không phải Nhà nước thu hồi trong trường hợp này lại không được bồi thường hoặc quy định bồi thường theo một loại đất cụ thể chung là thu hồi đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp thì bồi thường chung là đất nông nghiệp hoặc đất phi nông nghiệp. Nếu làm thay đổi mục đích sử dụng đất từ đất ở sang đất phi nông nghiệp không phải là đất ở, từ đất ở sang đất nông nghiệp thì tiền bồi thường bằng chênh lệch giữa giá đất ở với giá đất phi nông nghiệp không phải là đất ở, giữa giá đất ở với giá đất nông nghiệp nhân với diện tích bị thay đổi mục đích sử dụng. - Trường hợp không làm thay đổi mục đích sử dụng đất nhưng làm hạn chế khả năng sử dụng đất thì việc xác định mức bồi thường thiệt hại do UBND cấp tỉnh căn cứ tình hình thực tế tại địa phương quy định cụ thể. - Nhà ở, công trình xây dựng khác và các tài sản khác gắn liền với đất nằm trong phạm vi hành lang an toàn bị thiệt hại do phải giải tỏa thì được bồi thường theo mức thiệt hại theo quy định. - Khi hành lang bảo vệ an toàn công trình chiếm dụng khoảng không trên 70% diện tích thửa đất có nhà ở, công trình xây dựng thì phần diện tích đất còn lại cũng được bồi thường theo quy định tại Khoản 1 và Khoản 2 Điều 10 Nghị Định 47/2014/NĐ-CP. - Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ở nằm trong hành lang an toàn khi xây dựng công trình công cộng có hành lang bảo vệ an toàn phải di chuyển chỗ ở mà không có chỗ ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất trong hành lang an toàn thì được bố trí tái định cư; được bồi thường chi phí di chuyển, và được hỗ trợ ổn định đời sống, sản xuất. Trong các trường hợp này có vấn đề ở chỗ hạn chế khả năng sử dụng được bồi thường như thế nào thì không có quy định, mà đây lại là vấn đề quan trọng, vậy thì hạn chế khả năng sử dụng thì dựa vào cái gì để xác định là hạn chế khả năng sử dụng? Ví dụ: lúc trước người ta có kinh doanh, thì bây giờ người ta kinh doanh ế hơn thì có gọi là hạn chế khả năng sử dụng hay không,…Nghị định và Thông tư đều không hướng dẫn giải quyết vấn đề này mà giao cho UBND cấp tỉnh giải quyết, cho nên vấn đề hạn chế khả năng sử dụng này mỗi địa phương mỗi khác nhau. Mới đây tại Điều 19 Quyết định số 23/2014/QĐ-UBND của UBND thành phố Hà Nội có quy định vấn đề này như sau: Căn cứ để xem xét bồi thường thiệt hại là: Văn bản của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xác định việc ảnh hưởng; Bản vẽ xác định phạm vi đất ảnh hưởng, có xác nhận của GVHD: Châu Hoàng Thân - 45 - SVTH: Nguyễn Hồ Duy Tiến Đề tài: Bồi thường về đất đối với hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất ở cơ quan Nhà nước có thẩm quyền; Văn bản của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền về biến động sử dụng đất, sử dụng tài sản. Bồi thường thiệt hại về đất đối với diện tích đất ở và các loại đất khác có đủ điều kiện được bồi thường trong cùng thửa với đất ở trong hành lang bảo vệ an toàn đường dây dẫn điện trên không thuộc diện Nhà nước không thu hồi đất mà không làm thay đổi mục đích sử dụng đất nhưng bị hạn chế khả năng sử dụng, thì chủ sử dụng đất được bồi thường thiệt hại (một lần) về đất bằng 80% đơn giá bồi thường về đất cùng loại. 2.4.3 Bồi thƣờng khi thu hồi đất đƣợc giao không đúng thẩm quyền Thẩm quyền giao đất được quy định tại Điều 59 Luật đấi đai 2013. Theo đó thì thẩm quyền giao đất sẽ không được ủy quyền. Về nguyên tắc, đất không được không đúng thẩm quyền thì khi Nhà nước thu hồi đất sẽ không được bồi thường. Tuy nhiên trong trường hợp này, nếu người sử dụng đất không có lỗi trong việc họ giao đất và sử dụng đất, thì cần có cách tiếp cận khác. Đặc biệt, nếu những người này đã nộp tiền sử dụng đất và việc sử dụng đất xảy ra trước khi có Luật Đất đai năm 2003. Vì vậy, người sử dụng đất trong trường hợp này được Nhà nước xem xét hợp pháp hóa quyền sử dụng đất và họ được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. Đất được giao không đúng thẩm quyền trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 nhưng người đang sử dụng đất đã nộp tiền để được sử dụng đất căn cứ theo các loại giấy tờ được quy định tại Khoản 1 Điều 7 Thông tư số 37/2014/TT-BTNMT mà chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì việc bồi thường về đất được thực hiện theo quy định sau: - Trường hợp sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 thì người đang sử dụng đất được bồi thường về đất đối với diện tích và loại đất được giao. - Trường hợp sử dụng đất từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 thì người đang sử dụng đất được bồi thường, hỗ trợ như sau: + Được bồi thường, hỗ trợ đối với diện tích đất được giao là đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở, đất ở trong hạn mức giao đất. + Được bồi thường về đất đối với diện tích đất được giao là đất ở vượt hạn mức giao đất của địa phương nhưng phải trừ đi tiền sử dụng đất phải nộp theo mức thu quy định của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất. 2.4.4 Bồi thƣờng đối với trƣờng hợp chênh lệch diện tích Để đảm bảo quyền lợi của người sử dụng đất bị thu hồi. Mặc dù người dân có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và phần diện tích đã ghi rõ trên giấy tờ. Tuy nhiên không phải lúc nào diện tích ghi đó cũng chính xác với diện tích họ đang sử dụng. Trong thực tế GVHD: Châu Hoàng Thân - 46 - SVTH: Nguyễn Hồ Duy Tiến Đề tài: Bồi thường về đất đối với hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất ở sử dụng đất, tình trạng diện tích thực tế khác với diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất là những trường hợp không hiếm gặp. Bởi trong quá trình sử dụng đất, thường có những biến động xảy ra có thể do người sử dụng đất tự ý lấn, chiếm; do nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất liền kề để mở rộng diện tích nhưng chưa làm thủ tục đăng ký biến động về diện tích hoặc do việc đo đạc của cơ quan Nhà nước không chính xác,… Đây là những vấn đề tồn tại do lịch sử để lại. Để giải quyết những vướng mắc phát sinh từ việc thu hồi trong trường hợp này, Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 đã đưa ra hướng xử lý, đó là: - Nếu diện tích đo đạc thực tế nhỏ hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì bồi thường theo diện tích đo đạc thực tế. - Nếu diện tích đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất do việc đo đạc trước đây thiếu chính xác hoặc do khi kê khai đăng ký trước đây người sử dụng đất không kê khai hết diện tích nhưng toàn bộ ranh giới thửa đất đã được xác định là không thay đổi, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề, không do lấn, chiếm thì bồi thường theo diện tích đo đạc thực tế. - Nếu diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất, được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận diện tích nhiều hơn là do khai hoang hoặc nhận chuyển quyền của người sử dụng đất trước đó, đất đã sử dụng ổn định và không có tranh chấp thì được bồi thường theo diện tích đo đạc thực tế. - Đối với phần diện tích đất nhiều hơn diện tích đất ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất mà diện tích đất nhiều hơn là do hành vi lấn, chiếm mà có thì không được bồi thường về đất. Việc ra đời các quy định trên đây đã góp phần tháo gỡ những vướng mắc trong bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất ở, có những nguyên nhân do tồn tại lịch sử để lại. Để xử lý những vấn đề đất đai do lịch sử để lại, pháp luật nước ta trao cho UBND cấp xã nơi có đất bị thu hồi quyền được xác nhận về tình trạng pháp lý của mảnh đất; nguồn gốc đất sử dụng có tranh chấp hay không tranh chấp; có phù hợp với quy hoạch sử dụng đất hay không phù hợp với quy hoạch sử dụng đất; thời điểm sử dụng đất trước hay sau ngày 15/10/1992. Như vậy, ý kiến của UBND cấp xã có ý nghĩa rất quan trọng ảnh hưởng trực tiếp đến việc người sử dụng đất có được bồi thường hay không khi bị thu hồi đất. Nếu việc xác định nguồn gốc sử dụng đất của UBND cấp xã là chính xác với hiện trạng sử dụng đất và công tâm thì không có gì phải bàn. Ngược lại, nếu việc xác nhận về nguồn gốc sử dụng đất của UBND cấp xã không chính xác do trong một thời gian dài chúng ta buông lỏng quản lý đất đai dẫn đến việc thất thoát hồ sơ, tài liệu về đất đai hay việc xác nhận thiếu công tâm do tham nhũng, tiêu cực,…thì sẽ gây ra sự thiệt thòi cho người bị thu hồi đất và làm phát sinh khiếu nại về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. GVHD: Châu Hoàng Thân - 47 - SVTH: Nguyễn Hồ Duy Tiến Đề tài: Bồi thường về đất đối với hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất ở 2.4.5 Bồi thƣờng khi ngƣời đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất Do một số lí do khách quan cũng như chủ quan mà người sử dụng đất không có các loại giấy tờ chứng minh về quyền sử dụng đất trên thửa đất mình đang ở. Nhưng để đảm bảo quyền lợi và công bằng cho những trường hợp sử dụng đất ổn định và đúng với các quy định của pháp luật, Nhà nước đã ban hành các quy định cụ thể như sau: Khi Nhà nước thu hồi đất mà người sử dụng đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các Khoản 1, 2 và 3 Điều 100 của Luật Đất đai 2103 và Điều 18 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP mà đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trong các trường hợp sau thì vẫn được bồi thường: - Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai 2103 nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được UBND cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được bồi thường theo quy định như sau: + Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có nhà ở, công trình xây dựng khác từ trước ngày 15 tháng 10 năm 1993; Đối với thửa đất có nhà ở mà diện tích thửa đất nhỏ hơn hoặc bằng hạn mức công nhận đất ở thì toàn bộ diện tích thửa đất được được bồi thường theo đất ở. + Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có nhà ở, công trình xây dựng khác từ trước ngày 15 tháng 10 năm 1993; trường hợp thửa đất có nhà ở mà diện tích thửa đất lớn hơn hạn mức công nhận đất ở thì diện tích đất ở được bồi thường bằng hạn mức công nhận đất ở; trường hợp diện tích đất xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống lớn hơn hạn mức công nhận đất ở thì bồi thường diện tích đất ở theo diện tích thực tế đã xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống đó. Quy định này thiết nghĩ là hợp lý nhưng thực tế lại gây ra rất nhiều tranh cãi vì thiếu công bằng trong quá trình bồi thường. Trước tiên là khái niệm “công trình phục vụ đời sống” ở đây là những công trình nào, nó có được xây dựng gắn liền với nhà ở hay không hay là xen kẽ, cách xa cũng được tính bồi thường. Thứ hai không công bằng với những người gặp khó khăn trong mưu sinh hằng ngày, lấy ví dụ: nếu hai ngôi nhà nằm trên hai thửa đất nằm cạnh nhau, một bên có tiền xây đường đi từ đầu cổng đến tận nhà để phục vụ việc đi lại thì được tính bồi thường là đất ở cho đường đi đó, còn một bên không có tiền xây đường đi thì không được bồi thường. Điều này cho ta thấy chưa thật sự công bằng trong việc xác định diện tích bồi thường đối với trường hợp thửa đất lớn hơn hạn mức công nhận đất ở. GVHD: Châu Hoàng Thân - 48 - SVTH: Nguyễn Hồ Duy Tiến Đề tài: Bồi thường về đất đối với hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất ở + Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có nhà ở, công trình xây dựng khác trong thời gian từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2004; Đối với thửa đất có nhà ở mà diện tích thửa đất nhỏ hơn hoặc bằng hạn mức giao đất ở thì toàn bộ diện tích thửa đất được bồi thường theo đất ở. + Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có nhà ở, công trình xây dựng khác trong thời gian từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2004; Trường hợp thửa đất có nhà ở mà diện tích thửa đất lớn hơn hạn mức giao đất ở thì diện tích đất ở được bồi thường bằng hạn mức giao đất ở; trường hợp diện tích đất xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống lớn hơn hạn mức giao đất ở thì công nhận diện tích đất ở theo diện tích thực tế đã xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống đó; Quy định này trên thực tế cũng không công bằng trong việc bồi thường như đã phân tích ở trường hợp diện tích thửa đất lớn hơn hạn mức công nhận đất ở. - Các trường hợp người có đất thu hồi được bồi thường bằng tiền thì số tiền bồi thường phải trừ khoản tiền nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật về thu tiền sử dụng đất; thu tiền thuê đất, thuê mặt nước. 2.4.6 Bồi thƣờng khi thu hồi đất đối với những ngƣời đang đồng quyền sử dụng đất - Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất chung có đồng quyền sử dụng đất, khi Nhà nước thu hồi đất được bồi thường theo diện tích đất thuộc quyền sử dụng; nếu không có giấy tờ xác định diện tích đất thuộc quyền sử dụng riêng của hộ gia đình, cá nhân thì bồi thường chung cho các đối tượng có đồng quyền sử dụng đất. - UBND cấp tỉnh hướng dẫn việc phân chia tiền bồi thường về đất cho các đối tượng đồng quyền sử dụng. Việc phân chia tiền bồi thường về đất cho các đối tượng đồng quyền sử dụng phải theo sự thỏa thuận đảm bảo nguyên tắc người được bồi thường trực tiếp nhận tiền bồi thường và tổng số tiền bồi thường của từng tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đang có đồng quyền sử dụng đất bằng tổng số tiền bồi thường cho toàn bộ diện tích đất đồng quyền sử dụng; nếu hết thời hạn chi trả tiền mà các đối tượng đồng quyền sử dụng đất không thỏa thuận được hoặc không đến nhận tiền thì Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng gửi số tiền bồi thường vào tài khoản tạm giữ của Kho bạc nhà nước và thông báo cho các đối tượng đồng quyền sử dụng biết; việc thỏa thuận của các đối tượng đồng quyền sử dụng đất phải lập bằng văn bản và có công chứng, chứng thực theo quy định. 2.5 Giá đất tính tiền bồi thƣờng 2.5.1 Khái quát về giá đất Đất đai là sản phẩm phi lao động, bản thân nó không có giá trị. Do đó đối với đất đai mà nói, giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là sự GVHD: Châu Hoàng Thân - 49 - SVTH: Nguyễn Hồ Duy Tiến Đề tài: Bồi thường về đất đối với hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất ở thu lợi trong quá trình mua bán. Nói cách khác giá cả đất đai cao hay thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi cao hay thấp ở một khoảng thời gian nào đó. Quyền lợi đất đai đến đâu thì có thể có khả năng thu lợi đến đó từ đất và cũng có giá cả tương ứng, như giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê, giá cả quyền thế chấp...18 Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai. Xét về phương diện tổng quát, giá đất là giá bán quyền sở hữu đất chính là mệnh giá của quyền sở hữu mảnh đất đó trong không gian và thời gian xác định. Ở nước ta đất đai thuộc sở hữu toàn dân, giá cả đất đai là dựa trên chuyển nhượng quyền sử dụng đất, là hình thức thực hiện quyền sở hữu đất đai trong kinh tế. Cho nên hàm ý về giá cả đất đai ở nước ta không giống các quốc gia thông thường có chế độ tư hữu đất đai: thứ nhất, nó là cái giá phải trả để có quyền sử dụng đất trong nhiều năm, mà không phải là giá cả quyền sở hữu đất; thứ hai là, do thời gian sử dụng đất tương đối dài, nói chung đều trên dưới hai mươi năm, trong thời gian sử dụng cũng có quyền chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn tương tự như quyền sở hữu. Đất đai được coi là nguồn tài sản quý giá, nguồn lực quan trọng nhất của đất nước. Chính vì vậy, Nhà nước ngày càng chú trọng khai thác các nguồn thu từ đất đai nhằm quản lý có hiệu quả hơn nguồn tài sản này. Ở Khoản 19 và Khoản 20 Điều 3 Luật Đất đai 2013 giá đất được giải thích như sau: “Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất. Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định”. 2.5.2 Xác định giá đất để bồi thƣờng * Khái quát và nguyên tắc định giá đất Ở Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý,19 vì vậy Nhà nước có đầy đủ quyền năng của đại diện chủ sở hữu, trong đó có quyền định đoạt đối với đất đai được thực hiện thông qua nhiều hoạt động khác nhau, trong đó có hoạt động định giá đất.20 Việc Nhà nước xác định giá đất là nội dung quan trọng của hoạt động quản lí Nhà nước về đất đai. Thông qua việc định giá đất, Nhà nước thực hiện quyền điều tiết các nguồn lợi thu được từ đất; bên cạnh đó, giá đất còn là căn cứ để tính bồi thường cho người sử dụng đất khi bị Nhà nước thu hồi vào mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. Quy định về giá đất tính bồi thường là nội dung quan trọng của pháp luật về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, giá đất chính là cơ sở để giải quyết lợi ích kinh tế giữa Nhà nước, người có đất thu hồi và nhà đầu tư. Có thể nói xác định giá đất tính bồi thường là vấn đề 18 Hồ Thị Lam Trà, Giáo trình Định giá đất, 2005, tr. 16. Điều 4, Luật Đất đai năm 2013. 20 Mục 1, Chương II, Luật Đất đai năm 2013. 19 GVHD: Châu Hoàng Thân - 50 - SVTH: Nguyễn Hồ Duy Tiến Đề tài: Bồi thường về đất đối với hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất ở phức tạp nhất trong thực tiễn thi hành pháp luật về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. Việc người có đất thu hồi không đồng thuận trong cách thức áp dụng giá đất bồi thường là một trong những nguyên nhân dẫn đến khiếu kiện về đất đai. Thực tiễn thi hành cho thấy giá đất do Nhà nước quy định làm căn cứ tính bồi thường chưa thoả đáng, còn nhiều bất cập khi thực thi. Vì vậy, để đảm bảo quyền lợi cho người sử dụng đất, Nhà nước cần quan tâm đến việc hoàn thiện các quy định pháp luật về vấn đề này. Định giá đất là vấn đề cực kỳ nhạy cảm, phức tạp, trực tiếp liên quan đến lợi ích của Nhà nước, doanh nghiệp và hàng triệu người dân. Đây cũng là nguyên nhân cơ bản làm xảy ra những vụ khiếu kiện kéo dài, dai dẳng, gay gắt và vô cùng phức tạp. Vì thế khi định giá đất cần phải có các nguyên tắc chung để ràng buộc và hướng việc định giá theo một cơ chế thống nhất. Theo quy định của Luật Đất đai hiện hành quy định rõ nguyên tắc định giá đất là:21 - Định giá theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá. - Định giá theo thời hạn sử dụng đất. - Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất; - Cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì có mức giá như nhau. * Xác định giá đất cụ thể Thời gian qua giá đất trên thị trường luôn là đề tài được quan tâm của nhiều người, việc xác định giá đất quy định thường thấp hơn nhiều giá trị thực của đất đai và chậm được sửa đổi, bổ sung và chưa giải quyết được nhiều theo yêu cầu thực tiễn. Giá đất do Nhà nước xác định không phản ánh đúng và thường thấp hơn nhiều giá trị thực của đất đai nhất là giá đất để bồi thường cho người dân khi Nhà nước thu hồi đất. Vì vậy, giá đất do Nhà nước ban hành có tính khả thi thấp và trên thực tế áp dụng rất khó khăn. Hiện nay theo nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất được quy định tại Khoản 2 Điều 74 Luật Đất đai 2013 thì “Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất”. Theo đó giá đất cụ thể do UBND cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất (gọi tắc là giá đất cụ thể) là giá đất tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất được quy định cụ thể tại 21 Điều 112, Luật Đất đai năm 2013. GVHD: Châu Hoàng Thân - 51 - SVTH: Nguyễn Hồ Duy Tiến Đề tài: Bồi thường về đất đối với hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất ở Điểm đ Khoản 4 Điều 114 Luật Đất đai 2013. Giá đất cụ thể được xác định theo quy định tại Điều 15 của Nghị Định 44/2014/NĐ-CP như sau: Căn cứ vào nguyên tắc định giá đất được quy định ở trên và dựa vào các phương pháp định giá đất theo quy định, 22 và kết quả tổng hợp, phân tích thông tin về thửa đất, giá đất thị trường thì UBND cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể . Cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh có trách nhiệm giúp UBND cấp tỉ nh tổ chức việc xác đị nh giá đất cụ thể . Trong quá trình thực hiện, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh được thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất để tư vấn xác định giá đất cụ thể. Việc xác định giá đất cụ thể phải được thực hiện theo trình tự sau:23 - Xác định mục đích định giá đất cụ thể; - Điều tra, tổng hợp, phân tích thông tin về thửa đất, giá đất thị trường; áp dụng phương pháp định giá đất; - Xây dựng phương án giá đất trình UBND cấp tỉnh; - Thẩm định phương án giá đất do Hội đồng thẩm định giá đất thực hiện, UBND cấp tỉnh quyết định thành lập Hội đồng thẩm định giá đất bao gồm các thành phần sau: + Chủ tịch UBND cấp tỉnh làm Chủ tịch Hội đồng; + Đại diện lãnh đạo Sở Tài chính làm thường trực Hội đồng; đại diện lãnh đạo Sở Tài nguyên và Môi trường và UBND cấp huyện nơi có đất; tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất hoặc chuyên gia về giá đất và các thành viên khác do UBND cấp tỉnh quyết định. - Hoàn thiện dự thảo phương án giá đất trình UBND cấp tỉnh quyết định; - UBND cấp tỉnh quyết định giá đất. Đối với giá đất cụ thể để tính tiền bồi thường khi nhà nước thu hồi đất đối với dự án có các thửa đất liền kề nhau, có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi và thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự nhau thì việc xác định giá đất cụ thể theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất. Phương pháp này định giá đất bằng cách sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất nhân (x) với giá đất trong bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành. Trong đó hệ số điều chỉnh giá đất được xác định căn cứ vào giá đất phổ biến trên thị trường, điều kiện kinh tế - xã hội cụ thể tại địa phương và giá đất trong bảng giá đất.24 UBND cấp tỉnh quyết định hệ số điều chỉnh giá đất để áp dụng cho từng dự án tại thời điểm Nhà nước quyết định thu hồi đất. Sở Tài nguyên và Môi trường chủ trì, phối hợp với Sở Tài chính và các sở, ngành có liên quan xây dựng, trình UBND cấp tỉnh quyết định hệ số điều chỉnh giá đất. 22 Điều 4, Nghị Định 44/2014/NĐ-CP. Khoản 1, Điều 16, Nghị Định 44/2014/NĐ-CP. 24 Khoản 3, Điều 7, Thông tư 36/2014/TT-BTNMT. 23 GVHD: Châu Hoàng Thân - 52 - SVTH: Nguyễn Hồ Duy Tiến Đề tài: Bồi thường về đất đối với hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất ở 2.5.3 Chủ thể thực hiện xác định giá đất bồi thƣờng Căn cứ vào nhu cầu định giá đất cụ thể tại địa phương, Sở Tài nguyên và Môi trường lập kế hoạch định giá đất cụ thể trình UBND cấp tỉnh phê duyệt và tổ chức thực hiện kế hoạch đã được phê duyệt. Việc lựa chọn tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất cụ thể thực hiện theo quy định của pháp luật về đấu thầu. Căn cứ vào giá đất phổ biến trên thị trường, điều kiện kinh tế - xã hội ở địa phương và bảng giá đất, UBND cấp tỉnh quy định, quyết định hệ số điều chỉnh giá đất để xác định giá đất cụ thể. Hoạt động tư vấn xác định giá đất cũng đã được quy định cụ thể tại Nghị định số 44/2014/NĐ-CP. Theo đó, tổ chức được hoạt động tư vấn xác định giá đất khi có đủ các điều kiện sau: Có chức năng tư vấn xác định giá đất hoặc thẩm định giá hoặc tư vấn định giá bất động sản; Có ít nhất 03 định giá viên đủ điều kiện hành nghề tư vấn xác định giá đất quy định. Các điều kiện cụ thể đối với cá nhân hành nghề tư vấn xác định giá đất cũng đã được quy định cụ thể.25 2.6 Chủ thể làm nhiệm vụ bồi thƣờng, giải phóng mặt bằng khi Nhà nƣớc thu hồi đất ở Theo quy định trước đây việc thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất tại địa phương, UBND cấp tỉnh có thể giao cho Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh hoặc Tổ chức phát triển quỹ đất thực hiện. Hiện nay căn cứ vào Khoản 1, Điều 68, Luật Đất đai năm 2013 thì tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng bao gồm: Tổ chức dịch vụ công về đất đai, Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư. 2.6.1 Tổ chức dịch vụ công về đất đai Theo quy định của pháp luật hiện hành, Tổ chức phát triển quỹ đất cấp tỉnh và cấp huyện là các cơ quan chuyên trách thực hiện công tác bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. * Vị trí, chức năng của Tổ chức phát triển quỹ đất cấp tỉnh và cấp huyện 26 Tổ chức phát triển quỹ đất là đơn vị sự nghiệp công được thành lập theo quy định của pháp luật về thành lập, tổ chức lại, giải thể đơn vị sự nghiệp công lập; có tư cách pháp nhân, có trụ sở, con dấu riêng và được mở tài khoản để hoạt động theo quy định của pháp luật; có chi nhánh tại các quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh. Đối với địa phương đã có Tổ chức phát triển quỹ đất cấp tỉnh và cấp huyện thì tổ chức lại Tổ chức phát triển quỹ đất trên cơ sở hợp nhất Tổ chức phát triển quỹ đất cấp tỉnh và cấp huyện hiện có. 25 26 Điều 20, Nghị Định 44/2014/NĐ-CP. Khoản 2, Điều 5, Luật Đất đai năm 2013. GVHD: Châu Hoàng Thân - 53 - SVTH: Nguyễn Hồ Duy Tiến Đề tài: Bồi thường về đất đối với hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất ở Tổ chức phát triển quỹ đất có chức năng tạo lập, phát triển, quản lý, khai thác quỹ đất; tổ chức thực hiện việc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư; nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân; tổ chức thực hiện việc đấu giá quyền sử dụng đất và thực hiện các dịch vụ khác. * Nhiệm vụ và quyền hạn của Tổ chức phát triển quỹ đất cấp tỉnh và cấp huyện - Tổ chức thực hiện việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất; - Tạo quỹ đất và phát triển quỹ đất để đấu giá quyền sử dụng đất; phục vụ phát triển kinh tế - xã hội và ổn định thị trường bất động sản; - Quản lí quỹ đất đã được giải phóng mặt bằng; - Tổ chức phát triển các khu, điểm và nhà tái định cư phục vụ việc thu hồi đất thực hiện các dự án; - Cung cấp dịch vụ trong lĩnh vực bồi thường, giải phóng mặt bằng; cung cấp thông tin về địa điểm đầu tư, giá đất, quỹ đất cho tổ chức cá nhân theo yêu cầu; - Tổ chức triển khai thực hiện nhiệm vụ theo chương trình, kế hoạch, phương án, dự án và các hoạt động dịch vụ phù hợp với nhiệm vụ, lĩnh vực chuyên môn được giao. 2.6.2 Hội đồng bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ * Thành lập - Thành lập Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư được thành lập ở từng công trình (dự án) để thực hiện công tác bồi thường và sẽ tự giải tán sau khi thực hiện xong nhiệm vụ. - Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư được thành lập ở cấp huyện do UBND cấp tỉnh căn cứ vào quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, cũng như quy mô, đặc điểm, tính chất của từng dự án, thành lập nên. * Cơ cấu tổ chức Trong dự thảo thông tư Quy định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất ngày 12/6/2014 tại Khoản 2 Điều 19 có quy định Hội đồng bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cấp huyện do lãnh đạo UBND cấp huyện làm Chủ tịch Hội đồng, các thành viên gồm: - Đại diện cơ quan Tài nguyên và Môi trường; - Đại diện cơ quan Tài chính - Kế hoạch; - Đại diện cơ quan Kinh tế - Hạ tầng hoặc phòng Quản lý đô thị; - Đại diện cơ quan Nông nghiệp và Phát triển nông thôn (Phòng Kinh tế); - Đại diện UBND cấp xã nơi có đất thu hồi; GVHD: Châu Hoàng Thân - 54 - SVTH: Nguyễn Hồ Duy Tiến Đề tài: Bồi thường về đất đối với hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất ở - Đại diện của những hộ gia đình, cá nhân có đất thu hồi từ một đến hai người; - Một số thành viên khác do Chủ tịch Hội đồng quyết định cho phù hợp với thực tế ở địa phương. Nhưng hiện nay trong Nghị định 47/2014/NĐ-CP và Thông tư số 37/2014/TTBTNMT Quy định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất ngày 30/6/2014 đều không có nói rõ về thành phần của hội đồng bồi thường, hỗ trợ, tái định cư bao gồm những ai. Nhưng trên thực tế thì hội đồng này đã xuất hiện trong giai đoạn luật Đất đai năm 2003, cụ thể là được quy định ở Điều 25 trong Nghị định 69/2009/NĐ-CP. Và cho đến bây giờ quy định đó vẫn được triển khai cụ thể theo tinh thần như trên ở các địa phương điển hình như ở Điều 29 Quyết định 23/2014/QĐ-UBND của Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội cũng quy định tương tự. * Nguyên tắc làm việc Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư làm việc theo nguyên tắc tập thể và quyết định theo đa số; trường hợp biểu quyết ngang nhau thì thực hiện theo phía có ý kiến của Chủ tịch hội đồng. * Thẩm quyền - Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư giúp UBND cùng cấp lập và tổ chức thực hiện theo phương án bồi thường; - Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư chịu trách nhiệm về tính chính xác, hợp lý của số liệu kiểm kê, tính pháp lý của đất đai, tài sản được bồi thường hoặc không được bồi thường, hỗ trợ trong phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư. * Thẩm quyền của các thành viên hội đồng - Chủ tịch Hội đồng chỉ đạo các thành viên Hội đồng lập, trình duyệt và tổ chức thực hiện phương án bồi thường; - Chủ đầu tư có trách nhiệm giúp Chủ tịch Hội đồng lập phương án bồi thường; bảo đảm đầy đủ kinh phí để chi trả kịp thời tiền bồi thường; - Đại diện những bị người thu hồi đất có trách nhiệm: phản ánh nguyện vọng của người có đất thu hồi, người phải di chuyển chỗ ở, vận động những người có đất thu hồi thực hiện di chuyển, giải phóng mặt bằng đúng tiến độ; - Các thành viên khác thực hiện các nhiệm vụ theo sự phân công và chỉ đạo của Chủ tịch Hội đồng phù hợp với trách nhiệm của ngành. GVHD: Châu Hoàng Thân - 55 - SVTH: Nguyễn Hồ Duy Tiến Đề tài: Bồi thường về đất đối với hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất ở CHƢƠNG 3 THỰC TIỄN VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT BỒI THƢỜNG VỀ ĐẤT KHI NHÀ NƢỚC THU HỒI ĐẤT Ở Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất nói chung và thu hồi đất ở nói riêng đã và đang là vấn đề nóng bỏng và được nhiều người quan tâm vì nó ảnh hưởng rất lớn đối với không chỉ có người có đất thu hồi mà còn với mọi người trong xã hội. Vì vậy, vấn đề đặt ra là làm sao vừa phát triển đất nước theo hướng công nghiệp hóa, đô thị hóa vừa ổn định được cuộc sống của người có đất bị thu hồi. Người có đất thu hồi là người bị mất mát nhiều nhất, cuộc sống của họ đang ổn định nay vì mục đích chung mà họ phải rời xa nơi “chôn rau cắt rốn”, giờ đây họ phải chuyển đến nơi khác để ở, ảnh hưởng đến sinh hoạt và công việc hiện tại. Mặc dù khi thu hồi đất thì Nhà nước có những chính sách bồi thường, hỗ trợ nhưng liệu những chính sách đó có tương xứng hay chưa? Có giúp hộ gia đình, cá nhân có đất bị thu hồi có được cuộc sống “bằng hoặc hơn” trước khi bị thu hồi đất chưa? Chính sách bồi thường về đất đối với hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất cũng đã gần được hoàn thiện, Nhà nước luôn xem lợi ích của người dân là quan trọng nên phần nào đã ổn định được cuộc sống của người dân. Tuy nhiên do thực tế thì diễn ra hằng ngày ở trạng thái động còn luật thì trong trạng thái tĩnh nên pháp luật khó có thể điều chỉnh kịp vì thế vẫn còn một số bất cập trong thực tiễn. Trong giai đoạn hiện nay, tình hình thực tế là trong quá trình làm luận văn, Luật Đất đai 2013 vừa mới có hiệu lực, các địa phương hiện nay đang ở bước đầu nghiên cứu và triển khai áp dụng Luật Đất đai 2013 vào thực tiễn sao cho phù hợp với địa phương mình. Cho nên ở chương này người viết sẽ viết với dạng nhìn nhận vấn đề bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất ở của hộ gia đình, cá nhân thực tế đã áp dụng thế nào trong Luật đất đai 2003, trong đó có những vướng mắc, bất cập là gì? Và với góc độ tiếp cận và góc độ pháp lý ở Chương 2 thì người viết sẽ phân tích xem các quy định pháp lý của Luật Đất đai 2013 đã giải quyết được những vướng mắc, bất cập đó hay chưa và sẽ nêu quan điểm, kiến nghị của người viết để hoàn thiện vấn đề này. 3.1 Thực trạng vấn đề bồi thƣờng về đất đối với hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nƣớc thu hồi đất ở Theo báo cáo của Bộ Tài nguyên và Môi trường về tổng kết tình hình thi hành Luật Đất đai năm 2003 và định hướng sửa đổi Luật Đất đai, tính từ năm 2003 đến năm 2010 của 63 tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương thì sau gần 7 năm triển khai thực hiện Luật Đất đai 2003, tổng diện tích đất đã thu hồi là 728 nghìn ha (trong đó có 192 nghìn ha đất phi nông nghiệp) của 826.012 hộ gia đình, cá nhân để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế. Các tỉnh, thành phố thu hồi diện tích đất lớn là Đắk Lăk (114.524 ha), Điện Biên (66.944 ha), Sơn La GVHD: Châu Hoàng Thân - 56 - SVTH: Nguyễn Hồ Duy Tiến Đề tài: Bồi thường về đất đối với hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất ở (61.334 ha), Nghệ An (33.357 ha), Bình Phước (27.109 ha), Quảng Nam (24.541 ha), Quảng Ninh (13.529 ha), Gia Lai (12.301 ha). Tỉnh thu hồi diện tích đất ít là Vĩnh Long (325 ha), Tiền Giang (448 ha), Hậu Giang (974 ha).27 Nhìn chung, diện tích đất được thu hồi đã đáp ứng được mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, bảo đảm quốc phòng, an ninh của địa phương; các quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, từng bước được điều chỉnh, bổ sung cho phù hợp với cơ chế quản lý kinh tế thị trường, đảm bảo tốt hơn quyền lợi hợp pháp của người có đất thu hồi. Việc thu hồi đất để thực hiện quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, đã tác động mạnh mẽ đến cơ cấu sử dụng đất. Một bộ phận không nhỏ đất ở bị thu hồi để xây dựng các khu công nghiệp, khu kinh tế, khu công nghệ cao (gọi chung là các khu công nghiệp) và khu đô thị. Việc phát triển các khu công nghiệp, khu kinh tế đã đem lại những tác động tích cực, góp phần vào sự phát triển đất nước. Cùng với việc thu hồi đất, Nhà nước đã triển khai xây dựng hàng loạt các công trình cơ sở hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng văn hóa, xã hội nhằm phục vụ cho việc chỉnh trang và phát triển đô thị, cũng như đô thị hóa ở nông thôn. Có thể nhận thấy tốc độ công nghiệp hóa, hiện đại hóa ở Việt Nam đã và đang diễn ra nhanh chóng cả bề rộng lẫn chiều sâu, diện tích không gian đô thị không ngừng được mở rộng và phát triển, bộ mặt nông thôn cũng như thành thị đang được thay đổi từng ngày. Bên cạnh đó, việc phát triển các khu công nghiệp góp phần hình thành và phát triển hệ thống giao thông, hệ thống cấp điện, cấp thoát nước, hệ thống thông tin liên lạc, trường học, bệnh viện, trung tâm thương mại dịch vụ,…những sự thay đổi đó đã mang lại một diện mạo mới cho khu vực có dự án xây dựng. Mặt khác, nhờ xây dựng và phát triển các khu công nghiệp, trong thời gian qua, chúng ta đã thu hút được hàng ngàn dự án của các nhà đầu tư trong và ngoài nước, với số vốn đầu tư lên đến hàng chục tỉ USD. Kết quả đầu tư nước ngoài tại Việt Nam trong những năm qua không ngừng tăng, mặc dù kinh tế thế giới khó khăn qua hai lần khủng hoảng vào các năm 1997 và năm 2007. Trình độ công nghệ của các ngành sản xuất được cải thiện rõ rệt, hàng triệu lao động được giải quyết việc làm với thu nhập cao hơn, ổn định hơn. Đối tượng được bồi thường, hỗ trợ, tái định cư ngày càng được xác định đầy đủ chính xác, phù hợp với tình hình thực tế của đất nước, giúp cho công tác quản lý đất đai của Nhà nước được nâng cao, người nhận đền bù cũng thấy thỏa đáng. Mức bồi thường hỗ trợ ngày càng cao, tạo điều kiện cho người dân bị thu hồi đất có thể khôi phục lại tài sản bị mất. Một số biện pháp hỗ trợ đã được bổ sung và quy định rất rõ ràng, thể hiện được tinh thần đổi mới của Đảng và Nhà nước nhằm giúp cho người dân ổn định về đời sống và sản xuất. 27 Bộ Tài nguyên và Môi Trường (2012), Báo cáo tổng kết thi hành Luật Đất Đai và định hướng sửa đổi Luật Đất đai, ngày 06/09/2012. GVHD: Châu Hoàng Thân - 57 - SVTH: Nguyễn Hồ Duy Tiến Đề tài: Bồi thường về đất đối với hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất ở Trong giai đoạn 2003 – 2010 các địa phương bên cạnh việc thực hiện các quy định Luật Đất đai năm 2003, các Nghị định hướng dẫn thi hành, đã dựa trên sự định hướng chính sách của Đảng và Nhà nước, tình hình thực tế tại địa phương để ban hành các văn bản pháp luật áp dụng cho địa phương mình, làm cho công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được thực hiện hợp lý và đạt hiệu quả cao hơn. Chẳng hạn như: Quyết định số 143/QĐ-UB sửa đổi bổ sung một số vấn đề về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư của UBND Thành phố Hồ Chí Minh ngày 15/08/2007; Quyết định số 108/2009/QĐ-UB của UBND thành phố Hà Nội…Do đã vận dụng các chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thỏa đáng nên việc thu hồi đất tiến hành bình thường, mặc dù vẫn còn những khiếu nại nhưng con số này ít và không gây trở ngại đáng kể trong quá trình thực hiện. Bên cạnh đó, đội ngũ cán bộ làm công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư có năng lực và có nhiều kinh nghiệm ngày càng đông đảo; sự chia sẻ kinh nghiệm thực tiễn của công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư giữa các bộ, ban, ngành có các dự án đầu tư ngày càng được mở rộng và có hiệu quả. Nhờ những cải thiện của các quy định pháp luật về phương pháp tổ chức, về năng lực cán bộ thực thi giải phóng mặt bằng, tiến độ giải phóng mặt bằng trong các dự án đầu tư gần đây đã được rút ngắn hơn so với các dự án cũ, góp phần giảm bớt tác động tiêu cực đối với người dân cũng như đối với dự án. Việc thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã giúp cho đất nước ta xây dựng cơ sở vật chất, phát triển kết cấu hạ tầng, xây dựng khu chế xuất, khu công nghiệp, khu công nghệ cao, các dự án trọng điểm của Nhà nước, cũng như góp phần chuyển đổi cơ cấu nền kinh tế, ổn định đời sống sản xuất cho người có đất bị thu hồi. Tuy nhiên đi kèm với nó là những tác động tiêu cực không thể tránh khỏi. Trong thời gian gần đây, vấn đề thực hiện cơ chế Nhà nước thu hồi đất của người đang sử dụng đất để giao đất cho các nhà đầu tư vẫn đang gây nhiều bức xúc trong thực tế triển khai, nhất là những bức xúc của người có đất thu hồi về việc các cơ quan có thẩm quyền thực hiện chính sách bồi thường về đất cũng như là bồi thường về tài sản khi Nhà nước thu hồi đất ở của người dân. Mặc dù các quy định của pháp luật về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã từng bước được hoàn thiện, ngày càng rõ ràng, cụ thể về nguyên tắc, điều kiện, đơn giá thực hiện bồi thường, hỗ trợ về đất đai và tài sản khi Nhà nước thu hồi đất. Tuy nhiên, về lý thuyết kinh tế đất đai, việc bồi thường một giá trị lớn hơn giá trị mà họ nhận được từ đất có thể được coi là đã phù hợp, nhưng đất đai có những đặc trưng riêng, ngày càng khan hiếm, điều này tương ứng với giá đất luôn luôn có xu hướng tăng, ngay cả khi nó không được sử dụng, vì vậy người sử dụng đất luôn có xu hướng yêu cầu giá bồi thường về đất cao hơn nhiều lần so với thực tế. Chính điều này đã làm nảy sinh nhiều vướng mắc trong việc thực hiện các thủ tục khi thu hồi đất. Để có thêm thông tin từ thực tế giúp cho việc hoàn thiện chính sách đất đai, sau đây là tình hình GVHD: Châu Hoàng Thân - 58 - SVTH: Nguyễn Hồ Duy Tiến Đề tài: Bồi thường về đất đối với hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất ở từ thực tiễn triển khai công tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tại một số tỉnh, thành phố. Điển hình là Thành phố Hà Nội, và Thành phố Hồ Chí Minh. * Hà Nội - Kết quả thực hiện nhiệm vụ bồi thường, hỗ trợ tái định cư và giải phóng mặt bằng trong giai đoạn từ năm 2003 đến 2010: Trong những năm qua, trên địa bàn Thủ đô nhiệm vụ giải phóng mặt bằng liên tục tăng về số lượng và tính phức tạp, số dự án và diện tích đất phải thu hồi năm sau nhiều hơn năm trước, dự án liên quan tới nhiều hộ gia đình, cá nhân; dự án có số hộ tái định cư lớn, nhất là các dự án trong khu vực nội thành. Khoảng 15% diện tích đất cần giải phóng mặt bằng là đất ở, là nơi sinh sống chủ yếu của người dân thuộc các huyện ngoại thành và các quận nội thành mới được thành lập. Toàn thành phố đã hoàn thành giải phóng mặt bằng và bàn giao cho các chủ đầu tư 1.299 trên tổng số 3.177 dự án với diện tích 6.417 ha đất, liên quan tới 184.612 hộ dân, tổng số tiền bồi thường hỗ trợ là 13.892.494 triệu đồng (gần 13 ngàn 893 tỷ), đã bố trí tái định cư cho 13.491 hộ dân. Bình quân mỗi năm thành phố đã giải phóng mặt bằng khoảng 1.000 ha đất. Điển hình là việc giải phóng mặt bằng các dự án thuộc 9 cụm công trình trọng điểm, các dự án phục vụ Seagame 22 năm 2003, phục vụ Hội nghị APEC năm 2006; các dự án khu đô thị mới: Linh Đàm, Trung Hòa – Nhân Chính, Ciputra, Việt Hưng, Nam Trung Yên. Khu Liên hợp Thể thao quốc gia; các trục đường: Đường Phạm Hùng, Trần Duy Hưng, Liễu Giai, Ngọc Khánh, đường vành đai 1, 2, 3; đường Kim Liên - Ô Chợ Dừa,…các cầu qua sông Hồng; các nút giao thông: Ngã Tư Vọng, Ngã Tư Sở; hệ thống các công viên: Đống Đa, Tuổi trẻ Thủ đô, Yên Sở; hệ thống sống trong nội thành; hạ tầng kỹ thuật xung quanh Hồ Tây, hồ Trúc Bạch…;các khu công nghiệp tập trung: Sài Đồng, Bắc Thăng Long, các cụm công nghiệp vừa và nhỏ, các khu nhà ở xuống cấp, các dự án cấp thoát nước đô thị. Nhiều dự án phức tạp, tồn đọng kéo dài đã được giải quyết dứt điểm: giải tỏa “xóm liều” Thanh Nhàn, ao Thước Thợ, nút Voi phục – Cầu Giấy, nút giao thông Ngã Tư Vọng, hồ điều hòa Yên Sở, bãi rác Nam Sơn, sân golf Kim Nỗ…Thành phố Hà Nội đã đầu tư xây dựng 4 khu công nghiệp tập trung, 16 khu công nghiệp vừa và nhỏ, di chuyển 80 cơ sở sản xuất công nghiệp gây ô nhiễm ra khỏi nội thành và các khu dân cư. Hệ thống kết cấu hạ tầng đô thị phát triển theo hướng đồng bộ, hiện đại, đã hoàn thành nhiều tuyến đường, nút giao thông quan trọng. Diện tích cây xanh bình quân đầu người năm 2009 đạt 5,3m2. Đang xây dựng 40 khu đô thị mới, nhiều khu chung cư cao tầng hiện đại. Giải quyết lao động, việc làm bình quân hàng năm cho khoảng 70.000 lao động.28 28 Mai Thị Thanh Xuân, 10 năm phát triển kinh tế - xã hội Hà Nội (2000-2010): Thành tựu và một số vấn đề đặt ra trong công tác quản lý, Báo điện tử Đảng Cộng Sản Việt Nam, http://dangcongsan.vn/cpv/Modules/News/NewsDetail.aspx?co_id=28340652&cn_id=427565, ngày truy cập [22.10.2014]. GVHD: Châu Hoàng Thân - 59 - SVTH: Nguyễn Hồ Duy Tiến Đề tài: Bồi thường về đất đối với hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất ở * Thành phố Hồ Chí Minh Trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh, Ủy ban nhân dân Thành phố luôn xác định công tác quy hoạch, bồi thường, tái định cư là một trong những nhiệm vụ quan trọng, quyết định tiến trình xây dựng phát triển của Thành phố. Những năm gần đây, nhịp độ tăng trưởng kinh tế, tốc độ đô thị hóa của Thành phố Hồ Chí Minh đang trên đà phát triển mạnh mẽ so với nhiều địa phương trong cả nước. Vì vậy, công tác thu hồi đất phục vụ cho các dự án phát triển được chính quyền Thành phố quan tâm. Để thực hiện nhiệm vụ này, Ủy ban nhân dân Thành phố chỉ đạo các quận, huyện thành lập Ban chỉ đạo công tác quy hoạch, bồi thường, tái định cư và các bộ phận thường trực đã đi vào hoạt động có hiệu quả, góp phần phát triển kinh tế, xã hội của thành phố. Qua kinh nghiệm thực tiễn, chính quyền Thành phố đã quán triệt và đưa ra nhiều giải pháp cụ thể, vừa đảm bảo lợi ích của Nhà nước, vừa đáp ứng được yêu cầu và nguyện vọng của nhân dân. Đây là nhiệm vụ khó khăn, phức tạp và rất nhạy cảm, đòi hỏi sự tập trung của Đảng bộ các cấp, của Chính quyền địa phương và sự đồng tình ủng hộ của nhân dân. Chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư ở Thành phố Hồ Chí Minh có những quy định riêng như: - Đất ở những vùng mới đô thị hóa, hoặc đất ở của hộ gia đình có khuôn viên rộng, trong đó có đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp thì tính đền bù theo Thông tư số 145/1998/TT-BTC (tính đền bù theo giá đất nông nghiệp cộng thêm không quá 30% phần chênh lệch giữa giá đền bù đất ở và giá đền bù đất nông nghiệp của khuôn viên đó). Ngoài ra thành phố còn vận dụng: Đối với trường hợp này nêu đất ở có diện tích lớn hơn hạn mức diện tích đất ở để đền bù theo quy định của dự án thì có thêm một mức giá đền bù bằng đơn giá đất ở để tính đền bù tại thửa đất này trừ đi 100% tiền sử dụng đất phải nộp theo quy định. Như vậy, đối với trường hợp này, Thành phố Hồ Chí Minh xác định có 3 mức giá đền bù cho thửa đất có nhiều loại đất. - Đối với nhà chung cư, nhà tập thể có nhiều hộ nhiều tầng sử dụng: Chính phủ và Bộ Tài chính không quy định nhưng thành phố vận dụng để tạo điều kiện cho người có đất thu hồi có điều kiện tạo lập nơi ở mới. Tổng cộng mức bồi thường hỗ trợ lớn hơn 100% đơn giá đất ở được phân bổ: hộ ở tầng trệt phân bổ 70% đơn giá đất, hộ ở lầu 1 phân bổ 50%, lầu 2 phân bổ 40%, từ lầu 3 trở lên phân bổ thấp nhất là 30%; riêng đối với nhà ở thuê của Nhà nước thì hỗ trợ bằng 60% đơn giá đất ở để tính bồi thường. - Cách xử lý diện tích đất ở sau khi thu hồi còn dưới 40m2/hộ: nguyên tắc chung là đền bù và thu hồi toàn bộ để đảm bảo quy chuẩn quy hoạch xây dựng đô thị. Tuy nhiên có xem xét giả quyết các yêu cầu được tiếp tục sử dụng phần diện tích này tùy theo đặc điểm của từng vị trí khu vực đất, khuyến khích việc chuyển nhượng, chuyển đổi với hộ lân cận, Nhà nước thu hồi, đền bù và cho người bị thu hồi thuê lại… GVHD: Châu Hoàng Thân - 60 - SVTH: Nguyễn Hồ Duy Tiến Đề tài: Bồi thường về đất đối với hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất ở 3.2 Những vấn đề đặt ra trong thời kỳ Luật Đất đai 2003 và giải pháp trong thời kỳ Luật đất đai 2013, quan điểm và kiến nghị của ngƣời viết 3.2.1 Vấn đề và giải pháp đặt ra trong các quy định về nguyên tắc bồi thƣờng về đất khi Nhà nƣớc thu hồi đất ở “Nhà nước thu hồi đất của người dân đang sử dụng vào mục đích nào thì được bồi thường bằng việc giao đất mới có cùng mục đích sử dụng, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng giá trị quyền sử dụng đất tính theo giá đất tại thời điểm quyết định thu hồi đất”.29 Trong thực tiễn sử dụng đất, việc vi phạm mục đích sử dụng đất khá phổ biến, đó là việc chuyển từ đất nông nghiệp sang mục đích phi nông nghiệp. Trong những trường hợp này, khi bị thu hồi đất, người sử dụng đất thường “nhân cơ hội” để được bồi thường với giá đất phi nông nghiệp. Vì vậy, pháp luật cũng quy định rõ, người sử dụng đất nông nghiệp theo quy định của pháp luật nhưng tự ý sử dụng làm đất phi nông nghiệp thì chỉ được bồi thường theo đất nông nghiệp. Như vậy, việc bồi thường theo đúng loại đất có cùng mục đích sử dụng với đất bị thu hồi, chỉ được thực hiện khi người có đất sử dụng đúng mục đích. Tuy nhiên, việc thực thi nguyên tắc này trên thực tế đã bộc lộ một số khó khăn, vướng mắc, cụ thể: Thứ nhất, quy định “Nhà nước thu hồi đất của người dân đang sử dụng vào mục đích nào thì được bồi thường bằng việc giao đất mới có cùng mục đích sử dụng”, áp dụng trong trường hợp thu hồi đất ở, cho thấy rõ ít có tính khả thi trên thực tế. Ở nhiều địa phương quỹ đất ở đã giao hết cho các hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài, nên không còn đất ở để bồi thường cho người dân bị thu hồi đất ở. Thực tế cho thấy trong những năm qua diện tích đất ở bị thu hồi trên cả nước là tương đối lớn, việc bồi thường bằng chính đất ở là điều rất khó thực hiện. Vì vậy, nhiều địa phương với lý do là không còn quỹ đất ở nên đã lựa chọn phương thức bồi thường bằng tiền tương ứng với giá trị quyền sử dụng đất tại thời điểm thu hồi đất. Trong Luật Đất đai 2013 được quy định tại Khoản 2 Điều 74 là: “Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất”. Như vậy Nhà nước vẫn ưu tiên bồi thường theo phương thức “đất đổi đất”, tuy nhiên vẫn còn quy định kèm theo là nếu không có đất để bồi thường thì bồi thường bằng tiền. Như vậy vẫn chưa giải quyết được vấn đề đối với những hộ gia đình, cá nhân cần đất để ở, để có cuộc sống sinh hoạt bình thường như trước khi thu hồi. 29 Khoản 2, Điều 42, Luật Đất Đai 2003. GVHD: Châu Hoàng Thân - 61 - SVTH: Nguyễn Hồ Duy Tiến Đề tài: Bồi thường về đất đối với hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất ở Như phân tích ở trên việc bồi thường “đất bằng đất” là ít có tính khả thi, hầu hết các địa phương đều chọn phương án bồi thường bằng tiền (với giá trị tương ứng với quyền sử dụng đất ở bị thu hồi) cho người có đất ở bị thu hồi. Như vậy, vấn đề đặt ra là, nếu xác định ưu tiên bồi thường bằng việc giao đất mới là nguyên tắc áp dụng thống nhất cho tất cả các trường hợp được bồi thường về đất, theo người viết thì cần thiết phải tạo quỹ đất sạch để người sử dụng đất có điều kiện được thụ hưởng nguyên tắc trên, thế nhưng việc tạo quỹ đất sạch là rất khó trong thực tiễn hiện nay. Vì vậy, cần xác định việc thực hiện nguyên tắc này là ưu tiên chỉ với với địa phương nào còn quỹ đất sạch để bồi thường; hoặc xác định nguyên tắc này chỉ có thể được áp dụng giới hạn đối với một số chủ thể, hoặc trong một số trường hợp nhất định, nên có sự phân loại và quy định rõ ràng để đặc định hóa về nguyên tắc và đảm bảo tính khả thi trong việc thực hiện, tránh tình trạng đã là nguyên tắc mà lại không được thực hiện bởi vì nó không thể thực hiện. Thứ hai, nguyên tắc nêu trên cũng đã và đang không được tổ chức thực thi một cách nghiêm túc khi nhìn nhận chúng ở cả khía cạnh khách quan và chủ quan, đặc biệt là đối với loại đất trồng rau màu, cây ăn quả, đất nông nghiệp (đất vườn ao) xen kẽ trong khu dân cư. - Trước hết, ở khía cạnh khách quan, các loại đất nông nghiệp nêu trên thường gắn liền với loại đất ở hoặc xen kẽ với đất ở nên trong quá trình sử dụng, do nhu cầu muốn được cải tạo mở rộng nơi ở của mình để nâng cao chất lượng cuộc sống hoặc trong gia đình có thêm những thành viên mới, nên người sử dụng đất mong muốn được mở rộng thêm diện tích đất ở. Do đó, xu hướng chung là họ thu hẹp diện tích đất vườn ao liền kề với nhà ở đã có sẵn để xây dựng và cải tạo mở rộng nhà ở trong trường hợp này như một nhu cầu tự nhiên, khách quan của người sử dụng. Đó cũng là loại đất mà ranh giới giữa đất để làm nhà ở và đất vườn ao trên thực tế và trong hồ sơ địa chính chưa được xác định rõ ràng. - Ở khía cạnh chủ quan, bản thân người sử dụng đất hoàn toàn biết và nhận thức được rằng, giữa đất ở và đất nông nghiệp nêu trên là hai quy chế pháp lí khác nhau, quyền lợi được hưởng và nghĩa vụ mà họ phải thực hiện cũng không giống nhau; song do lợi ích kinh tế của đất ở lớn hơn nhiều so với đất nông nghiệp nên họ lợi dụng sự quản lí không chặt chẽ từ phía chính quyền địa phương, thậm chí cố tình chuyển các loại đất nông nghiệp đó sang làm nhà ở hoặc sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp. Việc tự ý chuyển mục đích trong cả hai khía cạnh nêu trên có thể chính quyền địa phương kiểm soát được và kịp thời ngăn chặn, nhưng cũng nhiều trường hợp chính quyền địa phương không phát hiện được. Trong hai trường hợp đó, nếu Nhà nước thu hồi đất thì hậu quả pháp lí về bồi thường và hỗ trợ là hết sức khác nhau. GVHD: Châu Hoàng Thân - 62 - SVTH: Nguyễn Hồ Duy Tiến Đề tài: Bồi thường về đất đối với hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất ở + Ở trường hợp thứ nhất, nếu chính quyền địa phương phát hiện và kịp thời ngăn chặn, không cho phép nhà ở, cơ sở kinh doanh tồn tại trên đất nông nghiệp thì Nhà nước khi thu hồi đất chỉ bồi thường đối với đất nông nghiệp thuần túy; nhà ở và các tài sản khác tồn tại trên đất đó Nhà nước sẽ không đặt ra vấn đề bồi thường mà chỉ xem xét để hỗ trợ. Cũng cần phải thấy rằng, hỗ trợ trong trường hợp này cũng không phải là quy định đương nhiên, bắt buộc mà tùy thuộc vào diễn biến, hiện trạng thực tế của quá trình quản lí và sử dụng đất mà Nhà nước sẽ xem xét và quyết định hỗ trợ và mức hỗ trợ. + Ở trường hợp thứ hai, nếu Nhà nước không kịp thời phát hiện, nhà ở và các công trình khác đã được tạo dựng trên đất nông nghiệp đó, người sử dụng tiếp tục khai thác và sử dụng thì khi Nhà nước thu hồi đất mỗi địa phương lại thực hiện chính sách bồi thường rất khác nhau. Có địa phương căn cứ vào hồ sơ địa chính nếu đã có ranh giới rõ ràng về đất ở và đất nông nghiệp, thì Nhà nước chỉ bồi thường những diện tích đất do tự ý chuyển mục đích của người sử dụng là đất nông nghiệp. Có địa phương, coi việc tự ý chuyển mục đích của người sử dụng có một phần lỗi thuộc về trách nhiệm chưa cao của địa phương nên áp dụng bồi thường theo hướng có lợi cho người có đất thu hồi, theo đó, đất tính bồi thường là đất ở, tài sản tồn tại trên đất đó cũng được Nhà nước tính toán để bồi thường. Thực tế nêu trên cho thấy, nguồn gốc, hiện trạng sử dụng đất là vô cùng đa dạng và phức tạp nên việc xác định bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất thế nào cho đúng, cho đủ, cho chính xác và hợp lẽ công bằng cũng không phải đơn giản. Trong trường hợp này, đòi hỏi cán bộ chính quyền địa phương nói chung và cán bộ thực hiện trực tiếp công tác thu hồi đất, bồi thường và giải phóng mặt bằng phải có một tinh thần trách nhiệm, làm việc công tâm, khách quan và nghiệm túc. Cùng với đó là yêu cầu cấp bách của việc hoàn thiện hệ thống hồ sơ địa chính tại cấp chính quyền xã, phường, đây là công tác có ý nghĩa rất quan trọng trong việc thực hiện bồi thường. Tuy nhiên vẫn còn một số khó khăn trong công tác này vì ở nước ta, do tính chất đặc thù của chế độ sở hữu đất đai nên quyền sử dụng đất (QSDĐ) được pháp luật thừa nhận là một loại tài sản đặc biệt được phép trao đổi trên thị trường. Khác với các loại hàng hóa khác, QSDĐ “cần được “đóng gói” để dễ dàng cầm nắm, trao đổi, nghĩa là chúng cần được đo đạc, lập hồ sơ ô thửa, đánh số, cấp giấy chứng nhận để dễ dàng lưu chuyển. Chứng thư đó càng ổn định, càng đáng tin cậy, thì đất đai mới sống tự do các cuộc đời riêng của nó…”.30 Với tư cách đại diện chủ sở hữu đối với đất đai, Nhà nước trao QSDĐ cho người sử dụng thông qua hình thức giao đất, cho thuê đất, công nhận QSDĐ đối với người đang sử dụng đất ổn định. Hình thức pháp lý xác lập QSDĐ hợp pháp là việc Nhà nước cấp 30 Nguyễn Chí Mỳ - Hoàng Xuân Nghĩa (2009), Hậu giải phóng mặt bằng ở Hà Nội – Vấn đề và giải pháp, Nxb Chính Trị Quốc gia, Hà Nội, [trang 28]. GVHD: Châu Hoàng Thân - 63 - SVTH: Nguyễn Hồ Duy Tiến Đề tài: Bồi thường về đất đối với hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất ở giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) cho người sử dụng đất; họ sẽ được pháp luật bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp trong sử dụng đất đai. Để Luật Đất đai hoàn chỉnh và tiến tới “xây dựng một Bộ luật Đất đai phù hợp với một nước công nghiệp” thì toàn bộ quỹ đất tự nhiên trên cả nước phải được “lập hồ sơ ô thửa, đánh số, cấp giấy chứng nhận”, thuận lợi trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai cũng như minh bạch về quyền lợi kinh tế của người đang sử dụng đất. Trong điều kiện người sử dụng đất đã được cấp GCNQSDĐ thì việc tính toán bồi thường về đất cho họ khi Nhà nước thu hồi đất sẽ trở nên thuận lợi hơn rất nhiều. Thực tế cho thấy, những khó khăn, phức tạp, khiếu nại nảy sinh trong công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng nói chung và bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất ở nói riêng chủ yếu phát sinh từ các trường hợp không hoặc thiếu các giấy tờ về QSDĐ. Trong trường hợp này, khi Nhà nước thu hồi đất để thực hiện bồi thường phải dựa trên việc xác nhận nguồn gốc, thời gian, mục đích sử dụng đất của UBND cấp xã làm căn cứ lập phương án bồi thường, giải phóng mặt bằng. Việc xác nhận nguồn gốc, thời gian, mục đích sử dụng đất gặp nhiều khó khăn, phức tạp do hồ sơ, tài liệu về đất đai lưu giữ của chính quyền cấp xã có nhiều biến động, chưa cập nhật thường xuyên, nhất là lịch sử của quan hệ đất đai ở Việt Nam diễn ra khá phức tạp, nhiều biến động qua các thời kỳ chiến tranh, qua các thời kỳ chuyển nhượng ruộng đất…Điều này dẫn đến việc lập phương án bồi thường, giải phóng mặt bằng nói chung và bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất ở nói riêng thiếu chính xác, không công bằng và gây ra nhiều khiếu nại, thắc mắc hoặc không đồng thuận từ phía người có đất thu hồi. Để khắc phục những tồn tại này, việc hoàn thiện pháp luật về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất ở phải hướng tới việc dứt điểm công tác cấp GCNQSDĐ đi đôi với hiện đại hóa hệ thống bản đồ địa chính, hồ sơ địa chính. Vì những lí do trên theo người viết thì Nhà nước nên đẩy nhanh tiến độ và nâng cao chất lượng của công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Khi người sử dụng đất được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, họ sẽ được pháp luật bảo hộ các quyền và lợi ích hợp pháp trong quá trình sử dụng đất. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cũng là cơ sở pháp lý để người sử dụng đất được bồi thường khi bị thu hồi đất, việc tính toán bồi thường cho người sử dụng đất sẽ thuận lợi hơn rất nhiều khi họ đã được cấp giấy chứng nhận. Có thể nói, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có ý nghĩa quan trọng trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai nói chung và trong công tác bồi thường nói riêng. Vì vậy, cần phải đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và hoàn thành dứt điểm công tác này, trên cơ sở tất cả mọi chủ thể được Nhà nước cho phép sử dụng đất, đều được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, với phương châm cấp đúng, cấp đủ. Để làm được điều này, cần phải lưu ý các khía cạnh sau: Rà soát kỹ càng tình hình hiện trạng sử dụng đất ở địa phương, thực hiện khẩn trương việc đăng ký sử dụng đất, tiến hành kê khai, đo đạc đất đai một cách đồng bộ, GVHD: Châu Hoàng Thân - 64 - SVTH: Nguyễn Hồ Duy Tiến Đề tài: Bồi thường về đất đối với hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất ở điều này cần phải được thực hiện với sự chỉ đạo quyết liệt của các cấp chính quyền; cải cách thủ tục hành chính trong việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, để hạn chế thời gian và thủ tục phiền hà khi được cấp giấy; đầu tư cơ sở vật chất, ứng dụng công nghệ thông tin, xây dựng cơ sở dữ liệu điện tử để phục vụ cho việc quản lý thuận tiện, thống nhất đối với hồ sơ địa chính trên phạm vi cả nước. Thứ ba, giá đất để tính tiền bồi thường là giá đất theo mục đích đang sử dụng tại thời điểm có quyết định thu hồi đất do UBND cấp tỉnh công bố theo quy định của Chính phủ, không bồi thường theo giá đất sẽ được chuyển mục đích sử dụng sau thu hồi (Khoản 1, Điều 9, Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 31/12/2004 về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất). Như vậy, pháp luật không thừa nhận giá đất được chuyển mục đích sử dụng đất sau khi thu hồi làm căn cứ tính bồi thường. Thêm vào đó nguyên tắc này xét về mặt lý thuyết là hợp lý, bởi việc bồi thường phải dựa trên cơ sở thiệt hại thực tế tại thời điểm bị thu hồi đất. Thế nhưng, trên thực tế người có đất thu hồi không nhận được tiền bồi thường ngay tại thời điểm có quyết định thu hồi đất mà phải sau một thời gian, có khi sau từ 3 - 5 năm kể từ ngày này, do việc thực hiện những quy trình thủ tục.31 Trong khi đó, giá đất trên thị trường luôn biến động theo xu hướng tăng lên. Khi đó, giá đất trên thị trường tăng cao so với giá bồi thường, giá đất ở cao và luôn biến động nhiều theo chiều hướng ngày càng tăng. Khi đó, giá đất tại thời điểm nhận tiền bồi thường đã khác xa so với giá đất tại thời điểm có quyết định thu hồi đất. Vì vậy, người có đất thu hồi luôn chịu thiệt thòi. Trong những năm đó, giá đất và cả chính sách bồi thường về đất đai đã thay đổi, đồng tiền giảm giá trị, cơ hội đầu tư kinh doanh hay có nhà ở của người dân cũng bị mất… Chính vì vậy, sự khác biệt giữa giá đất ở mà người dân được sử dụng đất sau thu hồi là rất cao. Điển hình, có nhiều trường hợp sau khi thu hồi đất của người dân với giá chỉ vài triệu đồng trên một mét vuông, sau khi chủ đầu tư “phân lô, bán nền” với giá hàng chục triệu đồng trên một mét vuông. Ở Việt Nam, trên thực tế, giá các loại đất ở bị thu hồi để làm bệnh viện, trường học, đường giao thông không gây quá nhiều bức xúc. Những điểm nóng chủ yếu diễn ra ở những nơi lấy đất ở chuyển sang làm khu chung cư, khu biệt thự với lợi nhuận thu được sau khi chuyển mục đích sử dụng đất là quá lớn. Đó là những dự án siêu lợi nhuận, nhưng trớ trêu thay người dân có đất thu hồi không được hưởng lợi ích của sự “phát triển” đó, mà đáng ra họ là người chủ đất, họ có quyền được hưởng. Chính sự bảo hộ không hợp lý của các cơ quan Nhà nước đối với các nhà đầu tư, dẫn đến việc nhiều dự án sử dụng đất hiện nay đang phải đối mặt với phản ứng gay gắt của người dân bị thu hồi đất ở khắp các tỉnh, thành trong cả nước. 31 Tính giá bồi thường theo thời điểm trả tiền, Việt Báo, 2008, http://vietbao.vn/Nha-dat/Tinh-gia-boi-thuong-theothoi-diem-tra-tien/62233162/507/, ngày truy cập [22.10.2014]. GVHD: Châu Hoàng Thân - 65 - SVTH: Nguyễn Hồ Duy Tiến Đề tài: Bồi thường về đất đối với hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất ở Cần phải thay đổi thái độ đối với việc thu hồi đất của người dân, bởi khi bị thu hồi đất ở người dân không được bàn bạc, thảo luận mà chỉ được thông báo là thu hồi. Cần phải có sự ứng xử sòng phẳng, công bằng khi giải quyết việc thu hồi đất ở để sử dụng cho mục đích khác, bởi cho dù đất đai thuộc sở hữu đại diện của Nhà nước song nó vẫn là một loại tài sản, một loại hàng hóa mà người trực tiếp sử dụng là người sử dụng đất. Sự không đồng thuận của người dân cũng đã nói lên một điều rằng, các quyết định của cơ quan Nhà nước không phải bao giờ cũng đúng và không phải bao giờ cũng bảo vệ được quyền lợi cùa người dân. Một ví dụ thực tiễn sau đây lại cho thấy, việc thiếu đi các quy định cụ thể, rõ ràng của pháp luật hiện hành về những trường hợp phải điều chỉnh giá bồi thường và những trường hợp nào không điều chỉnh, lại là nguyên nhân dẫn đến sự lúng túng trong cách giải quyết của chính quyền địa phương, trách nhiệm và thiệt hại lại đổ về phía nhà đầu tư cho dù họ không có lỗi vi phạm. Cụ thể vụ việc xảy ra tại một dự án xây dựng trường trung cấp nghề do Tổng Công ty công trình giao thông 8 thuộc Bộ Giao thông vận tải thực hiện trên địa bàn huyện Phù Yên tỉnh Thái Nguyên, chỉ trước 4 ngày Nghị định 69/2009/NĐ-CP (Nghị định 69) ra đời, UBND cấp tỉnh phê duyệt dự án và kí duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ cho người dân có đất bị thu hồi, doanh nghiệp chỉ phải bỏ ra hơn 3,8 tỷ đồng tiền bồi thường. Song, quá trình triển khai giải phóng mặt bằng lại diễn ra trong giai đoạn Nghị định 69 đã có hiệu lực, do đó người dân thực hiện quyền khiếu nại đòi mức bồi thường và hỗ trợ thay đổi và phải áp dụng theo Nghị định 69, nên số tiền bồi thường, hỗ trợ lên đến trên 8 tỷ đồng. Điều này này dẫn đến việc người dân khiếu kiện không chịu bàn giao mặt bằng, còn nhà đầu tư thì không chịu chi thêm khoản chênh lệch với lí do họ đã thực hiện theo đúng phê duyệt của chính quyền. Đây là thực tế mà chính quyền tỉnh Thái Nguyên đang lúng túng trong việc đưa ra phương án giải quyết, bởi xét ở khía cạnh quyền lợi của người dân và quyền cơ bản của công dân, thì người có đất bị thu hồi thuộc vùng dự án họ hoàn toàn có quyền khiếu nại để đòi quyền lợi chính đáng. Còn xét dưới góc độ nhà đầu tư (Tổng Công ty 8) họ cũng không hề sai, không có lỗi trong chuyện này. Tất cả quy trình, thủ tục phê duyệt dự án đầu tư, phương án bồi thường đều tuân thủ pháp luật. Việc chậm trễ giải phóng mặt bằng không do lỗi của họ gây ra thì không dưa vào đâu để bắt họ phải chi trả một khoản tiền bồi thường với mức chênh lệch quá lớn đến như vậy. Đặt giả sử, trong phương án bồi thường ban đầu phê duyệt của UBND tỉnh mà mức bồi thường lên đến 8 tỷ được xác định ngay từ đầu, chắc gì họ đã dám đầu tư, bởi họ còn tính đến khả năng thu hồi vốn và lợi nhuận có hay không đối với dự án của họ. Khi mức bồi thường được phê duyệt là 3,8 tỷ họ mới cân đối và quyết định đầu tư. Như vậy, trong trường hợp này, chính quyền cần phải xác định rõ nguyên nhân và trách nhiệm thuộc về ai để có sự phân xử chính xác, không thể quy trách nhiệm cho nhà đầu tư phải bù đắp khoản chênh lệch này bởi đây không phải là số tiền GVHD: Châu Hoàng Thân - 66 - SVTH: Nguyễn Hồ Duy Tiến Đề tài: Bồi thường về đất đối với hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất ở nhỏ, đặc biệt là trong thời buổi kinh tế khó khăn, và đặc biệt hơn là nhà đầu tư không có lỗi trong câu chuyện này.32 Để khắc phục những bất cập trên, tại Khoản 1 Điều 93 Luật Đất đai 2013 đã quy định như sau: “Trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền có hiệu lực thi hành, cơ quan, tổ chức có trách nhiệm bồi thường phải chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ cho người có đất thu hồi”. Như vậy Luật đã quy định rõ ràng thời hạn phải chi trả tiền bồi thường là 30 ngày kể từ ngày quyết định thu hồi đất có hiệu lực. Quy định này đã đánh trúng được tâm điểm của vấn đề nêu trên. Cũng tại điều này Luật cũng quy định cách giải quyết khá chi tiết về các trường hợp cụ thể như là: - Trường hợp cơ quan, tổ chức có trách nhiệm bồi thường chậm chi trả thì khi thanh toán tiền bồi thường, hỗ trợ cho người có đất thu hồi, ngoài tiền bồi thường, hỗ trợ theo phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được cấp có thẩm quyền phê duyệt thì người có đất thu hồi còn được thanh toán thêm một khoản tiền bằng mức tiền chậm nộp theo quy định của Luật quản lý thuế tính trên số tiền chậm trả và thời gian chậm trả. - Trường hợp người có đất thu hồi không nhận tiền bồi thường, hỗ trợ theo phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được cấp có thẩm quyền phê duyệt thì tiền bồi thường, hỗ trợ được gửi vào tài khoản tạm giữ của Kho bạc nhà nước. - Trường hợp Người sử dụng đất được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất mà chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai đối với Nhà nước theo quy định của pháp luật thì phải trừ đi khoản tiền chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính vào số tiền được bồi thường để hoàn trả ngân sách nhà nước. Tuy nhiên theo người viết thì nên quy định rõ ràng phần trăm số tiền mà cơ quan, tổ chức có nhiệm vụ chi trả phải chi trả cho người có đất thu hồi là bao nhiêu. Tránh trường hợp các cơ quan, tổ chức này lợi dụng khe hở của Luật trong vòng 30 ngày chỉ chi trả một phần nhỏ số tiền bồi thường cho người dân, rồi sau đó tiếp tục kéo dài thời gian chi trả. 3.2.2 Vấn đề và giải pháp đặt ra trong các quy định về điều kiện bồi thƣờng về đất khi Nhà nƣớc thu hồi đất ở Nhìn nhận từ thực tiễn quản lí Nhà nước về đất đai hiện nay cho thấy, công cụ pháp lý hoàn thiện nhất, đầy đủ nhất để minh chứng cho quyền sử dụng đất hợp pháp của một chủ thể trước Nhà nước đó là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho họ. Đây chính là cơ sở để người sử dụng đất được Nhà nước bảo hộ đầy đủ các quyền và lợi ích hợp pháp trong quá trình sử dụng đất, trong đó 32 Tài liệu được tham khảo từ vụ việc thực tế tại Công ty Luật Phúc Đạt Thành, quận Thanh Xuân, Hà Nội. GVHD: Châu Hoàng Thân - 67 - SVTH: Nguyễn Hồ Duy Tiến Đề tài: Bồi thường về đất đối với hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất ở có quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. Tuy nhiên, trên thực tế có những trường hợp quyền sử dụng đất của người dân là hoàn toàn hợp pháp, song do các quy định của pháp luật không thực sự rõ ràng mà dẫn đến người có đất bị thu hồi không được bồi thường thỏa đáng. Xin đơn cử một vụ việc có thật xảy ra tại địa bàn xã Đông Dư, huyện Gia Lâm, thành phố Hà Nội. Gia đình ông Phạm Văn Nhanh có diện tích 810 m2 bao gồm đất ở và đất trồng rau, cây ăn trái trong cùng một thửa đất, đất này có nguồn gốc do đất ông cha để lại từ năm 1978. Năm 2006, UBND huyện Gia Lâm tiến hành cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho gia đình ông trên cơ sở công nhận 600 m2 là đất ở và 210 m2 là đất vườn ao. Theo đó, UBND huyện Gia Lâm cấp cho gia đình ông Phạm Văn Nhanh hai Giấy chứng nhân quyền sử dụng đất cho hai loại đất khác nhau nêu trên. Năm 2008, UBND huyện Gia Lâm có quyết định thu hồi đất của một số hộ gia đình trên địa bàn huyện để làm đường mở rộng đường giao thông, trong đó có phần diện tích 210 m2 đất nông nghiệp của hộ gia đình ông Nhanh. Khi thu hồi, căn cứ vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp với mục đích là đất nông nghiệp nên mức bồi thường được huyện phê duyệt là giá đất nông nghiệp trồng cây hàng năm và mức hỗ trợ là 30% giá đất ở trong cùng thửa đất. Không đồng tình với mức bồi thường và hỗ trợ nêu trên, gia đình ông Nhanh đã làm đơn khiếu nại tới UBND huyện Gia Lâm với lí do 210 m2 bị huyện thu hồi xét về nguồn gốc đó là đất vườn được trồng rau màu liên thửa (không tách rời) với đất ở và ngay cả hiện tại sau khi được cấp sổ đỏ tách riêng đất ở và đất vườn ao đó thành hai sổ từ năm 2006 đến nay thì hai loại đất này vẫn liền thửa với nhau và gia đình ông Nhanh vẫn ăn ở, sinh hoạt trên đất đó. Vì vậy, ông cho rằng, 210 m2 đất nhà ông phải được bồi thường theo giá đất trồng cây lâu năm (được tính trên cơ sở đất vườn ao liền kề với đất ở để bồi thường chứ không phải đất nông nghiệp thuần túy) và mức hỗ trợ là 70% giá đất ở trong cùng thửa đất. Lí do khiếu nại của ông còn được thuyết phục bởi sự minh chứng thực tế rằng, đối với các hộ khác thuộc diện thu hồi đất như nhà ông, song đất của họ dù đã ở lâu dài, đất do cha ông để lại nhưng chưa được cấp sổ đỏ thì Nhà nước lại xác định diện tích đất để trồng rau, trồng cây ăn quả là đất vườn ao liền thửa với đất ở và được bồi thường bằng giá đất trồng cây lâu năm, mức hỗ trợ là 70%. Như vậy, vô hình chung, gia đình ông Nhanh nghiêm chỉnh chấp hành pháp luật, thực hiện đầy đủ nghĩa vụ đối với Nhà nước, đã được cấp sổ đỏ rồi thì lại chịu mức chi trả tiền bồi thường thiệt hại ít hơn so với các hộ mà hiện tại chưa được cấp sổ, chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính đầy đủ cho Nhà nước mà nguyên nhân xuất phát từ cách thức cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong trường hợp đất ở có vườn ao của Huyện này tách ra cấp thành 2 sổ khác nhau. Nếu như cấp chung một sổ và ghi rõ diện tích đất ở, diện tích đất vườn ao như ở địa phương khác thì vấn đề quyền lợi của ông Nhanh sẽ được đảm bảo theo đúng tinh thần của pháp luật hiện hành về bồi thường.33 33 Tài liệu được tham khảo từ vụ việc thực tế được tư vấn tại Trung tâm tư vấn pháp luật – Trường Đại học luật Hà GVHD: Châu Hoàng Thân - 68 - SVTH: Nguyễn Hồ Duy Tiến Đề tài: Bồi thường về đất đối với hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất ở Từ vụ việc thực tế nêu trên cho thấy rằng, không phải trong mọi trường hợp người có đất bị thu hồi đủ điều kiện được bồi thường (có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) thì quyền lợi về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất sẽ được đảm bảo cho người dân. Cũng từ vụ việc này cho thấy, sự cần thiết khách quan trong thời gian tới cần phải sửa đổi, bổ sung các quy định của pháp luật hiện hành về cấp giấy chứng nhận, trong đó quy định rõ cách thức cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đặc biệt trong trường hợp đất ở có vườn ao, đất nông nghiệp liền thửa với đất ở, đất xen kẽ trong khu dân cư, đất nông nghiệp ở khu vực giáp ranh với trung tâm hành chính, trục đường giao thông. Chỉ khi những vấn đề nêu trên được làm rõ, mới đảm bảo thuận lợi cho việc xây dựng phương án bồi thường một cách chính xác. Từ vụ việc thực tiễn trên, cho thấy rằng, pháp luật trong thời gian tới cần thiết phải quy định cụ thể và thống nhất cách thức cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong trường hợp đất ở có vườn ao. Theo đó, cần phải quy định chủ thể nào có hai giấy chứng nhận (một giấy cấp riêng cho đất ở, một giất cấp riêng cho đất vườn ao) thì phải đổi về một giấy chứng nhận và trong đó ghi cụ thể phạm vi ranh giới đất ở, đất vườn ao trực tiếp trên giấy chứng nhận. Nếu tách riêng sẽ dẫn đến việc áp giá bồi thường cho người có đất bị thu hồi đối với đất vườn ao sẽ vô cùng thiệt thòi về mức bồi thường vì lúc đó Nhà nước sẽ áp dụng mức giá bồi thường đối với đất nông nghiệp thuần túy, trong khi nếu cấp một giấy mà trên giấy đó Nhà nước ghi đất vườn ao gắn liền với đất ở thì khi thu hồi đất Nhà nước sẽ bồi thường theo giá đất nông nghiệp trồng cây lâu năm và họ được nhận mức hỗ trợ vô cùng hậu hĩnh (70% của giá đất liền thửa). Điều đáng nói ở đây là sự thiệt thòi này không do người thu hồi đất gây ra mà do cách thức cấp giấy không được quy định cụ thể nên dẫn đến hệ quả bồi thường khác nhau do các địa phương triển khai việc cấp giấy không thực hiện như nhau. Để giải quyết vấn đề này ta có thể xem quy định ở Điều 97 và Điều 98 của Luật Đất đai 2013. Tuy nhiên theo người viết, kể từ thời điểm này ta nên đồng loạt thay đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo một mẫu chung thống nhất đồng thời yêu cầu các giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trước đây cũng phải đổi về mẫu chung thống nhất này trong thời hạn nhất định do Chính phủ quy định. 3.2.3 Vấn đề và giải pháp đặt ra về giá đất tính bồi thƣờng khi Nhà nƣớc thu hồi đất ở Thứ nhất, “Giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm giao đất, cho thuê đất, thời điểm quyết định thu hồi đất, thời điểm tính giá đất mà chưa sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường thì Nội do tư vấn viên Nguyễn Thị Nga thực hiện. GVHD: Châu Hoàng Thân - 69 - SVTH: Nguyễn Hồ Duy Tiến Đề tài: Bồi thường về đất đối với hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất ở Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường để xác định lại giá đất cụ thể cho phù hợp”. Vậy, “giá đất chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường” được hiểu như thế nào? Trong trường hợp này, giá đất hình thành trên thị trường làm tương quan so sánh với giá đất do Nhà nước quy định phải là giá phổ biến được hình thành từ giao dịch dân sự về quyền sử dụng đất. Các giao dịch này được thực hiện một cách tự nguyện, không có sự chi phối bởi quan hệ họ hàng, huyết thống hay phụ thuộc về mặt kinh tế; không có sự ép buộc về mặt tâm lý; cũng không phải là giá do yếu tố đầu cơ tạo thành hay giá đất hình thành do có sự biến động thay đổi về quy hoạch sử dụng đất. Theo Khoản 2, Điều 1, Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 sửa đổi bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất: “Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường tại một thời điểm xác định là số tiền Việt Nam tính trên một đơn vị diện tích đất theo từng mục đích sử dụng hợp pháp, được hình thành từ kết quả của những giao dịch thực tế đã hoàn thành, mang tính phổ biến giữa người chuyển nhượng và người nhận chuyển nhượng trong điều kiện thương mại bình thường, không chịu tác động của các yếu tố gây tăng hoặc giảm giá đột biến không hợp lý, như: đầu cơ, thiên tai, địch họa, khủng hoảng kinh tế, tài chính, thay đổi quy hoạch, chuyển nhượng trong tình trạng bị ép buộc, có quan hệ huyết thống hoặc có những ưu đãi…”. Việc xác định “giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường” là một điều không hề đơn giản, nếu không có một cơ quan chuyên trách về thu thập, xử lý thông tin về giá đất để đưa ra giá chuyển nhượng chính xác trên thị trường; bởi lẽ, giá đất trên thị trường hàm chứa yếu tố “ảo” và không phản ánh đúng giá trị thực của các giao dịch về quyền sử dụng đất trên thị trường biểu thị thông qua đại lượng giá cả. Điều này có nguyên nhân do người dân thường có xu hướng khai giá thấp hơn với giá chuyển nhượng đất trên thực tế nhằm giảm thiểu các khoản thuế, phí mà họ phải đóng trong quá trình chuyển nhượng. Mặt khác, giá đất hình thành thông qua việc xác lập các giao dịch về đất đai còn phụ thuộc vào sở thích, tâm lý, thị hiếu, trình độ, phong tục, tập quán… của người dân mà các yếu tố này lại không giống nhau giữa các địa phương, các vùng, miền; Vấn đề đặt ra là: liệu giá đất trên thị trường hiện nay ở nước ta có được coi là bình thường và phản ánh đúng giá trị thực của đất hay không, khi chỉ sau một thời gian ngắn (mà thời gian đó có thể tính bằng ngày), một mặt bằng giá mới lại được tạo ra, lẽ dĩ nhiên là cao hơn trước, cho dù sau đó thị trường có hiện tượng đóng băng hay số lượng các giao GVHD: Châu Hoàng Thân - 70 - SVTH: Nguyễn Hồ Duy Tiến Đề tài: Bồi thường về đất đối với hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất ở dịch thành công chiếm tỉ lệ thấp. Vậy thì làm thế nào để định giá đất “sát” với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường? Để xác định được giá của từng loại đất ở từng vị trí, từng vùng cho phù hợp với thực tế phải mất nhiều thời gian và qua nhiều thủ tục. Mỗi một bước thực hiện đều có những chu trình riêng của nó. Theo quy định trước đây, bảng giá đất được xây dựng phải trình Hội đồng nhân dân cùng cấp cho ý kiến, sau đó UBND cấp tỉnh mới chính thức ra quyết định ban hành. Với quy trình định giá đất trước đây cho thấy rằng, có thể tại thời điểm ban đầu khi khảo sát giá, Nhà nước tham khảo đúng giá đất thực tế trên thị trường và ban hành bảng giá đất phù hợp. Nhưng với một khoảng thời gian dài cho việc thực hiện các trình tự, thủ tục của việc định giá đất thì đến lúc giá đất được thông qua và ban hành, giá đất liệu còn “sát” với giá thực tế nữa hay không? Giá đất do Nhà nước quy định có tính ổn định nhất định, trong khi đó, giá đất do Nhà nước quy định không thể “chạy theo” giá đất thị trường. Hơn thế nữa, “sát” là một thuật ngữ mang tính trừu tượng, định tính, rất khó xác định nội hàm cụ thể. Chính vì vậy, chỉ có thể hiểu: giá đất do Nhà nước quy định sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất hình thành trên thị trường trong điều kiện bình thường (gọi tắt là giá đất thị trường) theo một nghĩa tương đối, có nghĩa là giá đất do Nhà nước quy định phải “tiệm cận” giá thị trường khi mọi yếu tố đều bình ổn và phản ánh được giá trị thực của đất đai trong cơ chế thị trường, tuy nhiên, để duy trì được điều này không đơn giản. Việc quy định “sát với giá thực tế trên thị trường” là một khái niệm mang tính định tính mà không mang tính định lượng. Điều này sẽ gây ra những cách hiểu khác nhau giữa các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền trong quá trình thực thi, tạo “kẽ hở” cho việc áp đặt ý nuốn chủ quan của các cơ quan công quyền trong áp dụng; theo đó “sát với giá thực tế trên thị trường” được hiểu như thế nào, “sát” trên hay “sát” dưới và thị trường ở đây được hiểu là thị trường nào: thị trường trước khi Nhà nước đầu tư xây dựng hệ thống cơ sở hạ tầng hay thị trường sau khi Nhà nước đầu tư xây dựng hệ thống cơ sở hạ tầng. Hơn nữa, hiện nay ở nước ta chưa hình thành một tổ chức chuyên theo dõi, thu thập, đánh giá đất chính xác trên thị trường hàng ngày. Vì vậy, quy định này của Nghị định 69/2009/NĐ-CP dường như ít có tính khả thi. Theo Luật Đất đai 2013, vai trò của tổ chức tư vấn xác định giá đất đã được đề cập (Khoản 3, Điều 114 của Luật Đất đai 2013 và cụ thể hơn ở Điều 17 của Nghị định 44/2014/NĐ-CP), vấn đề đặt ra là Nhà nước cần có sự đầu tư thích đáng cho sự ra đời và hoạt động của tổ chức này, đồng thời có những quy chuẩn chặt chẽ cho việc thành lập các tổ chức này đảm bảo hiệu quả hoạt động của nó. Tại Điểm c, Khoản 1, Điều 112 Luật đất đai 2013 hiện nay, nguyên tắc xác định giá đất “sát với giá thị trường” đã được thay bằng thuật ngữ “phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường”, thiết nghĩ, thuật ngữ này cũng chỉ là một khái niệm tương đương GVHD: Châu Hoàng Thân - 71 - SVTH: Nguyễn Hồ Duy Tiến Đề tài: Bồi thường về đất đối với hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất ở mà không giải quyết được một cách thấu đáo bản chất của vấn đề còn tồn tại đã được phân tích ở trên. Theo quy định trước đây, khi có chênh lệch lớn về giá đất do Nhà nước quy định so với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường thì phải điều chỉnh cho phù hợp. Mặc dù vậy, thực tiễn cho thấy rằng, ở nhiều địa phương việc điều chỉnh giá đất bồi thường rất tùy tiện. Đối với trường hợp Nhà nước thu hồi đất mà người sử dụng đất không có khiếu nại về phương án bồi thường thì dù giá đất bồi thường thấp hơn nhiều so với giá thị trường cũng không thực hiện việc điều chỉnh cho phù hợp. Ngược lại, trường hợp người có đất thu hồi có khiếu nại về phương án bồi thường thì Hội đồng bồi thường, giải phóng mặt bằng vẫn có thể xem xét, điều chỉnh giá đất bồi thường cho dù không có sự biến động so với giá thị trường. Điều này đã tạo ra sự không công bằng trong thực hiện bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, lúc đó càng làm cho người dân có đất bị thu hồi có tâm lý là phải khiếu nại mới có được giá bồi thường hợp lý. Mặt khác do việc điều chỉnh giá đất bồi thường thực hiện một cách tùy tiện đã tạo ra tâm lý “nằm ăn vạ” trong một bộ phận người có đất thu hồi. Họ không chịu nhận tiền bồi thường, bàn giao mặt bằng cho Nhà nước theo đúng tiến độ, nhằm mong muốn hưởng phương án bồi thường được xem xét điều chỉnh ở mức cao hơn. Trước đây chúng ta áp dụng cơ chế áp dụng giá đất để xử lý kinh tế trong các quan hệ đất đai một cách chưa phù hợp và công bằng, điều này được luận giải dựa trên những cơ sở sau đây: Giá đất do UBND cấp tỉnh quy định được sử dụng làm căn cứ để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tiền xử phạt đối với hành vi vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai, tính tiền bồi thường khi người có hành vi vi phạm pháp luật đất đai mà gây thiệt hại cho Nhà nước, tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. Có thể thấy, các nghĩa vụ tài chính nêu trên là những nghĩa vụ mà người sử dụng đất có trách nhiệm thực hiện đối với Nhà nước trong quá trình sử dụng đất. Trong khi đó, việc Nhà nước thu hồi đất và thực hiện bồi thường chỉ thực hiện đối với nhóm người sử dụng đất nhất định, ở những khu vực quy hoạch để phát triển đô thị hoặc xây dựng các khu công nghiệp mà thông thường những khu vực này nằm ở đồng bằng nơi có điều kiện phát triển thuận lợi. Do vậy, việc thu hồi đất ảnh hưởng đến lợi ích của một bộ phận người dân bị thu hồi đất. Nếu việc xác định giá đất bồi thường không hợp lý sẽ gây ra sự không công bằng về lợi ích kinh tế giữa người sử dụng đất và Nhà nước. Để khắc phục sự bất cập về việc xác định giá đất bồi thường trước đây UBND cấp tỉnh thường xuyên điều chỉnh bảng giá đất hàng năm cho sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường ở địa phương theo GVHD: Châu Hoàng Thân - 72 - SVTH: Nguyễn Hồ Duy Tiến Đề tài: Bồi thường về đất đối với hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất ở hướng năm sau cao hơn năm trước. Tuy nhiên, việc điều chỉnh bảng giá đất ngày càng tăng cũng gây nên những hiệu ứng tiêu cực cho người sử dụng đất khi thực hiện các nghĩa vụ tài chính về đất đai đối với Nhà nước; đó là người sử dụng đất phải thực hiện các nghĩa vụ tài chính với số tiền lớn hơn. Nếu đặt trong mối quan hệ so sánh của việc điều chỉnh giá đất nhằm đảm bảo quyền lợi cho một bộ phận người có đất thu hồi với việc thực hiện nghĩa vụ tài chính của mọi người sử dụng đất thì “có hợp lý không khi đòi hỏi đảm bảo cho một quyền lợi của thiểu số người để rồi các nghĩa vụ tài chính mà tất cả người sử dụng đất phải gánh chịu sẽ đồng loạt tương ứng tăng theo?”.34 Việc áp dụng bảng giá đất điều chỉnh hàng năm theo xu hướng tăng sẽ gây hậu quả đặc biệt bất lợi đối với những người sử dụng đất có thu nhập thấp ở khu vực đô thị, hay người dân ở khu vực nông thôn; bởi vì giá đất do Nhà nước quy định tiến sát với giá thị trường sẽ là “gánh nặng” kinh tế khi thực hiện nghĩa vụ tài chính về sử dụng đất quá cao so với mức thu nhập của họ. Ngược lại, giá đất này được sử dụng để tính bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất thì lại không được người sử dụng đất chấp nhận, bởi với số tiền bồi thường đó, người dân không thể nhận lại đươc một mảnh đất có giá trị sử dụng tương đương. Cần phải nhận thức được rằng, căn cứ phát sinh và hậu quả pháp lý của các trường hợp thu hồi đất là khác nhau và có cách tiếp cận phù hợp. Trường hợp Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, và mục tiêu phát triển kinh tế vì lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng là do nhu cầu của Nhà nước và vì lợi ích của toàn xã hội. Tuy nhiên, nó xảy ra ngoài ý muốn của người sử dụng đất và làm đảo lộn cuộc sống ổn định của họ. Vì vậy, Nhà nước phải bồi thường thỏa đáng cho người sử dụng đất và giúp họ nhanh chóng ổn định cuộc sống. Hiện nay, với sự ra đời của Luật Đất đai năm 2013, pháp luật cũng đã phần nào khắc phục được những hạn chế trong quy định về giá đất tính bồi thường, bằng cách quy định hai loại giá đất, đó là giá đất theo “bảng giá đất” và “giá đất cụ thể”. Bảng giá đất được xây dựng định kỳ 05 năm một lần và công bố công khai vào ngày 01/01 của năm đầu kỳ. Do tính chất ổn định của bảng giá đất nên nó được sử dụng làm căn cứ để tính các nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất. Còn “giá đất cụ thể” được xác định ở một thời điểm nhất định, phải dựa trên cơ sở điều tra, thu thập thông tin về thửa đất, giá đất thị trường và thông tin về giá đất trong cơ sở dữ liệu đất đai. Giá đất cụ thể được xác định làm căn cứ tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. Quy định này giúp cho giá đất bồi thường được sát hơn và phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường, nhằm đảm bảo quyền lợi cho người có đất thu hồi. Ngoài ra Luật Đất đai 2013 và các Nghị định vừa được ban hành hướng dẫn Luật đất đai 2013 đã quy định được quy trình xác định giá đất 34 Đặng Anh Quân (2006), Bàn về giá đất của Nhà nước, Tạp chí Khoa học và Pháp lý, (số 5). GVHD: Châu Hoàng Thân - 73 - SVTH: Nguyễn Hồ Duy Tiến Đề tài: Bồi thường về đất đối với hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất ở cụ thể như thế nào, từ thời điểm xác định giá đất đến khi người dân được nhận tiền bồi thường trong khoảng thời gian bao lâu để đảm bảo giá đất bồi thường được chính xác, công bằng. Để làm tốt được điều này Nhà nước cần xây dựng cơ chế đồng bộ, thống nhất về đào tạo, bồi dưỡng trình độ chuyên môn và nghiệp vụ cho đội ngũ cán bộ định giá đất đi đôi với việc thành lập những tổ chức tư vấn, định giá đất chuyện nghiệp. Cần xác lập một cơ chế pháp lý rõ ràng cho một nghề nghiệp mới là định giá đất đai - bất động sản ở nước ta, để chuyên nghiệp hóa hoạt động định giá bất động sản; đào tạo có chất lượng (cả chuyên môn và đạo đức nghề nghiệp) cho đội ngũ các nhà định giá đất đai - bất động sản một cách bài bản về tất cả các vấn đề có liên quan đến định giá, đồng thời cấp chứng chỉ hành nghề cho các nhà định giá đất. Đã đến lúc cần chuyển giao việc xác định giá đất từ UBND cấp tỉnh sang cho các tổ chức tư vấn, định giá đất chuyên nghiệp thực hiện. Nhà nước giữ vai trò quản lý Nhà nước về việc định giá đất. Trong tương lai, nên tiến tới thực hiện xã hội hóa việc định giá đất và thẩm định giá đất làm căn cứ bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất đồng thời giao cho các tổ chức chuyên trách, có uy tín nghề nghiệp (có năng lực tài chính độc lập, có công nghệ hiện đại, nguồn nhân lực có trình độ chuyên môn cao, có kinh nghiệm và đạo đức, trách nhiệm với nghề nghiệp) tiến hành định giá đất và thẩm định giá đất. Với điều kiện các tổ chức này phải cam kết, chịu trách nhiệm về tính khách quan, chính xác của giá đất, phù hợp với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường, mà không nhất thiết những tổ chức này phải là tổ chức định giá do Nhà nước thành lập. Mô hình các tổ chức tư vấn, định giá đất chuyên nghiệp và độc lập đã được thực hiện và hoạt động hiệu quả ở các nước như Hàn Quốc, Singapore, đây cũng là điều mà Việt Nam nên học hỏi. Thứ hai, cơ chế xác định giá đất theo pháp luật đất đai trước đây còn tồn tại những bất hợp lý. Thực tế cho thấy, giá do UBND cấp tỉnh quy định ít nhiều phụ thuộc vào ý chí chủ quan và cách đánh giá, nhìn nhận một chiều từ phía các cơ quan quản lý đất đai ở địa phương; theo đó, bảng giá đất do UBND cấp tỉnh xây dựng, trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua và công bố vào ngày 01/01 hàng năm. Giá đất này được sử dụng làm căn cứ để tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất nói chung và bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất ở nói riêng. Như vậy, cơ chế xây dựng giá đất của Nhà nước dường như mang tính áp đặt của các cơ quan công quyền mà không có sự tham gia đóng góp ý kiến của người có đất thu hồi thông qua hình thức tham vấn cộng đồng trong quá trình xây dựng giá đất hoặc không có sự tham khảo ý kiến của những cơ quan định giá đất chuyên nghiệp, của các chuyên gia về định giá đất. Điều này bắt nguồn từ các nguyên nhân cơ bản sau: GVHD: Châu Hoàng Thân - 74 - SVTH: Nguyễn Hồ Duy Tiến Đề tài: Bồi thường về đất đối với hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất ở - Hiện nay, chúng ta thiếu những quy trình cụ thể trong việc định giá đất và quản lý giá đất; đồng thời thiếu những cán bộ chuyên trách đảm đương vấn đề này. Hoạt động của các tổ chức tư vấn về giá đất dường như chưa đáp ứng được đòi hỏi của xã hội; - Khi tiến hành định giá đất, cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thường áp đặt ý chí chủ quan trong xây dựng giá đất, chưa quan tâm đúng mức và đi sâu phân tích thực trạng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường; Hơn nữa, giá đất được hình thành không chỉ dựa trên các yếu tố vật chất, như khả năng sinh lợi, vị trí địa lý, diện tích đất, mức độ hoàn thiện của hệ thống cơ sở hạ tầng,… mà còn phụ thuộc vào các yếu tố phi vật chất như sở thích, phong tục, tập quan, các yếu tố phong thủy,… Do vậy, Nhà nước cần có sự xem xét, đánh giá một cách toàn diện ảnh hưởng của các yếu tố để xác định giá đất một cách chính xác, hợp lý; - Nước ta vẫn chưa có cơ quan chuyên trách định giá đất ở cấp trung ương cũng như ở các địa phương nên rất khó theo dõi sát, nắm bắt kịp thời những diễn biến của giá đất trong quá trình biến động của thị trường; - Pháp luật đất đai quy định UBND cấp tỉnh vừa là cơ quan có thẩm quyền thu hồi đất vừa là cơ quan xây dựng bảng giá đất làm căn cứ để tính bồi thường cho các đối tượng mà mình ra quyết định thu hồi. Đây là điều không hợp lý. Nó tạo ra tình trạng “vừa đá bóng, vừa thỏi còi” và dường như gây ra sự thiếu công bằng trong thực thi pháp luật về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. Nhằm khắc phục một cách cơ bản những hạn chế trên, Luật đất đai 2013 đã quy định giá đất bồi thường không áp dụng theo bảng giá đất mà áp dụng giá đất cụ thể do UBND cấp tỉnh quyết định tại thời điểm thu hồi đất. Đồng thời quy định rõ nguyên tắc định giá đất phải theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá; theo thời hạn sử dụng đất; phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng, hoặc giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất, hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất; cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lời, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì có mức giá như nhau. Những quy định này nhằm đánh giá một cách sát thực giá đất tại thời điểm thu hồi, giúp cho việc bồi thường được chính xác, công bằng, đảm bảo tốt hơn quyền lợi cho người có đất thu hồi. 3.2.4 Một số vƣớng mắc, bất cập chung trong việc bồi thƣờng về đất khi Nhà nƣớc thu hồi đất ở - Việc thực hiện cơ chế tự thỏa thuận đã tạo điều kiện cho nhà đầu tư chủ động quỹ đất thực hiện dự án, rút ngắn thời gian giải phóng mặt bằng, hạn chế khiếu kiện, đồng thời giảm tải cho các cơ quan hành chính Nhà nước các cấp trong việc thu hồi đất. Tuy nhiên, đã tạo ra sự chênh lệch lớn về giá đất so với dự án do Nhà nước thu hồi trong GVHD: Châu Hoàng Thân - 75 - SVTH: Nguyễn Hồ Duy Tiến Đề tài: Bồi thường về đất đối với hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất ở cùng khu vực. Nhiều địa phương còn áp dụng cơ chế này đối với những dự án lớn (diện tích đất và số hộ dân bị thu hồi lớn), nên nhà đầu tư rất khó có thể hoàn thành việc giải phóng mặt bằng do một số người có đất nằm trong khu vực dự án không hợp tác với nhà đầu tư, không bảo đảm thực hiện dự án theo đúng tiến độ và quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. - Luật Đất đai thiếu quy định làm cơ sở thực hiện đo đạc, kiểm đếm để lập phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trước khi có quyết định thu hồi đất để lập phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trước khi có quyết định thu hồi đất nên khó khăn trong thực hiện, nhất là đối với trường hợp người có đất thu hồi không hợp tác để thực hiện đo đạc, kiểm đếm. Việc thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng còn bất cập, chưa có cơ chế giải quyết một cách rõ ràng, minh bạch, hài hòa về lợi ích giữa Nhà nước, người có đất bị thu hồi và nhà đầu tư. Chưa quy định việc sử dụng tư vấn giá đất, giải quyết khiếu nại về giá đất và cơ chế bắt buộc để đảm bảo có quỹ đất, có nguồn vốn xây dựng khu tái định cư trước khi thu hồi đất; - Các quy định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư thường xuyên thay đổi dẫn tới tình trạng so bì, khiếu nại của người có đất bị thu hồi qua các dự án hoặc trong một dự án nhưng thực hiện thu hồi đất qua nhiều năm. - Việc chuẩn bị phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư chưa được các cấp chính quyền quan tâm đúng mức, nhất là phương án giải quyết các vấn đề hậu thu hồi đất cho người có đất thu hồi. Nhiều địa phương chưa coi trọng việc lập khu tái định cư chung cho các dự án tại địa bàn, một số khu tái định cư đã được lập nhưng chất lượng chưa đảm bảo yêu cầu “có điều kiện phát triển bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ”; việc lập và thực hiện phương án bồi thường của một số dự án chưa đảm bảo dân chủ, công khai, minh bạch; một số nơi chưa chú trọng tạo việc làm mới, chuyển đổi nghề cho người có đất bị thu hồi; năng lực, phẩm chất của đội ngũ cán bộ làm công tác giải phóng mặt bằng ở nhiều nơi còn chưa đáp ứng yêu cầu; một số dự án còn thiếu công khai, dân chủ, minh bạch. Tổ chức thực hiện còn thiếu kiên quyết, chưa phát huy vai trò của các tổ chức quần chúng tham gia thực hiện. - Một số địa phương thiếu sự phối hợp chặt chẽ giữa các cấp, các ngành; chưa làm tốt công tác tuyên truyền, vận động, giải thích cho nhân dân hiểu rõ quy định của pháp luật hoặc né tránh, thiếu cương quyết, không giải quyết dứt điểm, làm cho việc giải phóng mặt bằng bị kéo dài nhiều năm. Năng lực của đội ngũ cán bộ làm công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng còn hạn chế và thiếu chuyên nghiệp. Trong khi đó, Tổ chức Phát triển quỹ đất chưa được quan tâm đầu tư đúng mức về kinh phí và nhân lực để thực hiện thu hồi đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt, tạo quỹ "đất sạch" triển khai khi có dự án đầu tư. GVHD: Châu Hoàng Thân - 76 - SVTH: Nguyễn Hồ Duy Tiến Đề tài: Bồi thường về đất đối với hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất ở - Nhà nước thiếu vốn để giao cho các tổ chức chuyên nghiệp thực hiện nên phổ biến vẫn thực hiện thu hồi đất và giao chỉ định cho chủ đầu tư, cho phép chủ đầu tư ứng vốn để trả trước tiền bồi thường giải phóng mặt bằng dễ dẫn đến khiếu kiện của người dân. - Thẩm quyền thu hồi đất đã phân cấp cho UBND cấp tỉnh, cấp huyện, trong đó có nhiều dự án thu hồi diện tích lớn ảnh hưởng đến đời sống và việc làm của nhiều hộ dân nhưng thực hiện còn thiếu cân nhắc, tính toán, trong khi việc kiểm tra, giám sát của cơ quan cấp trên còn thiếu chặt chẽ. - Phân công nhiệm vụ quản lý nhà nước về giá đất còn phân tán, hệ thống cơ quan định giá đã hình thành nhưng tính chuyên nghiệp chưa cao và chưa thật đồng đều, phần định giá nhà nước chủ yếu theo cơ chế hội đồng liên ngành; chưa có hệ thống quản lý, theo dõi, cập nhật tình hình thị trường, giá cả làm cơ sở cho công tác quản lý nhà nước về giá đất. - Số lượng các tổ chức tư vấn giá đất còn ít, năng lực định giá còn hạn chế; khung pháp lý cho hoạt động tư vấn giá đất độc lập chưa đầy đủ, chưa đáp ứng yêu cầu hỗ trợ các địa phương trong việc xây dựng Bảng giá đất và xác định giá đất cụ thể. - Khung pháp lý cho hoạt động tư vấn giá đất độc lập chưa đầy đủ và còn thiếu thống nhất giữa Pháp lệnh giá, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Đất đai nên dịch vụ tư vấn giá đất phát triển chưa mạnh, chưa đáp ứng yêu cầu xây dựng bảng giá đất và định giá đất cụ thể từng thửa đất. 3.3 Định hƣớng hoàn thiện và kiến nghị chung trong pháp luật bồi thuờng về đất đối với hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nuớc thu hồi đất ở Luận văn được thực hiện trong bối cảnh Luật Đất đai 2003 vừa hết hiệu lực, Luật Đất đai 2013 đã mới thay thế Luật Đất đai 2003 kể từ ngày 01/7/2014. Vì vậy, việc đưa ra các quan điểm và kiến nghị chung về pháp luật về bồi thường về đất đối với hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất ở của người viết dựa trên cơ sở Luật Đất đai 2013 và chỉ mang tính chủ quan của người nghiên cứu chưa am hiểu sâu sắc về lĩnh vực này. Trên cơ sở nghiên cứu khái quát chung và quy định bồi thường về đất đối với hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất ở ở Chương 1 và Chương 2, thực trạng vấn đề bồi thường về đất đối với hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất ở đầu Chương 3. * Việc hoàn thiện pháp luật bồi thuờng về đất đối với hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nuớc thu hồi đất ở cần dựa trên những định hƣớng chủ yếu sau đây: Thứ nhất, việc hoàn thiện pháp luật về bồi thường về đất đối với hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất ở phải căn cứ vào quan điểm, đường lối, chủ trương của Đảng về tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh toàn diện công cuộc đổi mới, tạo nền tảng để đến năm 2020 nước ta cơ bản trở thành nước công GVHD: Châu Hoàng Thân - 77 - SVTH: Nguyễn Hồ Duy Tiến Đề tài: Bồi thường về đất đối với hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất ở nghiệp theo hướng hiện đại. Để đảm bảo định hướng này, pháp luật về bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất ở cần phải chú trọng những vấn đề sau: - Nhà nước chủ động thu hồi đất theo kế hoạch sử dụng đất hàng năm đã được xét duyệt. Quy định rõ ràng và cụ thể hơn các trường hợp Nhà nước thực hiện việc thu hồi đất để sử dụng vào các dự án phát triển kinh tế, xã hội. Đối với các dự án sản xuất, kinh doanh phù hợp với quy hoạch sử dụng đất thì hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng được chuyển nhượng, cho thuê, góp vốn bằng quyền sử dụng đất với nhà đầu tư để thực hiện dự án. Về vấn đề này, trong Luật Đất đai năm 2013 đã quy định rõ những trường hợp thật cần thiết mà Nhà nước phải thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng (trên cơ sở Hiến định tại điều 54 của Hiến pháp năm 2013) tại Điều 61, Điều 62 Luật Đất đai 2013, trường hợp Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội được Luật Đất đai 2013 quy định dựa trên tiêu chí phải vì lợi ích quốc gia, lợi ích chung của cộng đồng; các dự án mà Nhà nước thu hồi để thực hiện căn cứ vào ý nghĩa, tính chất quan trọng của dự án với việc phát triển kinh tế xã hội của quốc gia, lợi ích chung của cộng đồng, không có phân biệt dự án đó thuộc thành phần kinh tế nào. Thứ hai, việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm dân chủ, minh bạch, công khai, khách quan, và công bằng. Đây là những giá trị phổ quát được pháp luật và thực tiễn pháp lý của các nước chứng minh và thừa nhận. Điều này đã được kiểm chứng trong quá trình thực thi pháp luật đất đai ở nước ta. Nếu các quy định của pháp luật thiếu công khai, minh bạch sẽ tạo điều kiện phát sinh tình trạng tham nhũng, tiêu cực trong quá trình thực thi của đội ngũ công chức thừa hành. Nếu các quy định của pháp luật không công bằng sẽ tiềm ẩn nguy cơ phát sinh xung đột về lợi ích trong quá trình áp dụng. Nếu các quy định của pháp luật không tạo điều kiện cho cơ chế dân chủ, khách quan được tôn trọng trong quá trình thi hành, sẽ làm cho người có đất thu hồi không đồng thuận và phát sinh tranh chấp, khiếu kiện kéo dài. Thứ ba, trong công tác bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất ở, cần chú ý đến việc thực hiện có hiệu quả phương án đào tạo nghề, tạo việc làm, tổ chức lại sản xuất và bảo đảm đời sống của nhân dân ở khu vực có đất bị thu hồi, bởi đất ở là nền tảng để xây nhà ở, là nơi sinh hoạt chủ yếu của người dân, đồng thời nghiên cứu phương thức chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ hợp lý để bảo đảm ổn định đời sống lâu dài cho người có đất bị thu hồi. * Một số quan điểm và kiến nghị mà ngƣời viết đƣa ra là: Một là, tăng cường công tác tuyên truyền, phổ biến giáo dục pháp luật đất đai nói chung, cũng như pháp luật về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất ở nói riêng cho cán bộ và nhân dân, từ đó tạo ra sự đồng thuận của người dân khi Nhà nước thu hồi đất ở. GVHD: Châu Hoàng Thân - 78 - SVTH: Nguyễn Hồ Duy Tiến Đề tài: Bồi thường về đất đối với hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất ở Công tác tuyên truyền, phổ biến và giáo dục pháp luật đất đai nói chung và pháp luật về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất nói riêng ở các địa phương trên cả nước trong thời gian qua chưa mang lại hiệu quả cao, thậm chí còn tồn tại khá nhiều những hạn chế, bất cập. Thực tế cho thấy rằng, có những khiếu nại, tố cáo của người dân là hoàn toàn có cơ sở và đúng quy định của pháp luật. Tuy nhiên, cũng có những khiếu nại, tố cáo không có cơ sở, không theo trình tự pháp luật, do chỉ là sự bồng bột và kích động nhất thời của người sử dụng đất. Đặc biệt, một số người có đất thu hồi do hạn chế về kiến thức pháp luật đất đai, nên đã bị một số phần tử bất mãn dụ dỗ, xúi giục, kích động làm đơn khiếu nại vượt cấp hoặc khiếu nại tập thể hoặc cố tình không hợp tác với cơ quan, tổ chức và cá nhân có thẩm quyền trong quá trình thực hiện việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. Thực trạng này nếu không được giải quyết thỏa đáng, dứt điểm và đúng pháp luật thì không chỉ gây mất ổn định về chính trị, trật tự an toàn xã hội tại địa phương; làm chậm tiến độ, tăng chi phí của các dự án; mà còn ảnh hưởng đến tâm lý, lòng tin của người dân đối với chính sách và pháp luật về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, gây ảnh hưởng không tốt đến môi trường đầu tư của địa phương và của cả nước. Tuy nhiên, cũng cần thấy rằng, việc người sử dụng đất không tuân thủ quyết định của Nhà nước xuất phát từ nhiều nguyên nhân khách quan và chủ quan, mà trước hết, không thể phủ nhận là do những bất cập trong cơ chế thu hồi và bồi thường đất; mặt khác, cũng do một thời gian dài, người dân sống trong chế độ bao cấp, nên có tư tưởng ỷ lại, trông chờ vào Nhà nước, họ dường như ít quan tâm đến việc tìm hiểu và tuân thủ pháp luật. Vì vậy, để chính sách, pháp luật đi vào thực tiễn và tạo ra sự đồng thuận của người dân đối với vấn đề bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, thì các cấp chính quyền địa phương phải có những phương án tổ chức tốt công tác tuyên truyền, phổ biến về chính sách, pháp luật bồi thường cho người có đất bị thu hồi để họ hiểu mà cùng phối hợp cho tốt. Có thể thực hiện những giải pháp cụ thể sau: - Thứ nhất, việc phổ biến pháp luật phải được thực hiện một cách thường xuyên với nội dung và hình thức phù hợp với đông đảo quần chúng nhân dân. Đó là sự phối hợp, kết hợp của các cấp, các ngành từ cấp tỉnh đến cấp huyện, cấp xã, nhất là đến từng xóm, làng, tổ dân phố bằng nhiều hình thức khác nhau như: tuyên truyền, giáo dục, thuyết phục nhân dân trên các phương tiện thông tin đại chúng của địa phương hoặc tiếp xúc trực tiếp với nhân dân (tại các cuộc họp tổ dân phố, xóm, làng hoặc các cuộc họp khác của địa phương hoặc các cuộc tiếp xúc cử tri,…). Làm được điều này, một mặt giúp người dân nâng cao hiểu biết về chính sách, pháp luật của Đảng và Nhà nước, mặt khác sẽ góp phần nâng cao nhận thức của người dân về mục đích, ý nghĩa và hiệu quả to lớn về nhiều mặt của việc thu hồi đất; đồng thời cũng giúp họ biết cách sử dụng tiền bồi thường có hiệu quả, đem lại cuộc sống thực sự ổn định sau khi phải di dời đến nơi ở mới. GVHD: Châu Hoàng Thân - 79 - SVTH: Nguyễn Hồ Duy Tiến Đề tài: Bồi thường về đất đối với hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất ở - Thứ hai, cần tăng cường tổ chức các buổi tập huấn, phổ biến những văn bản quy phạm pháp luật mới, những cơ chế, chính sách mới; nhất là trong giai đoạn hiện nay, khi các văn bản quy phạm pháp luật về đất đai nói chung, về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất nói riêng, có sự thay đổi liên tục. Từ đó góp phần nâng cao trình độ chuyên môn, kiến thức pháp luật về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất và kinh nghiệm giải quyết thực tiễn cho đội ngũ cán bộ làm công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tại địa phương. Bên cạnh đó, Ủy ban nhân dân cấp trên cần tăng cường kiểm tra giám sát quá trình thực hiện việc tuyên truyền, phổ biến và giáo dục pháp luật đất đai nói chung cũng như pháp luật về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất ở của Ủy ban nhân dân cấp dưới. Phát hiện, chấn chỉnh kịp thời những yếu kém, sai phạm và xử lý nghiêm đối với các địa phương không thực hiện hoặc thực hiện việc tuyên truyền, phổ biến pháp luật một cách qua loa hình thức. - Thứ ba, đối với mỗi dự án cụ thể được triển khai trên thực tế. Khi thực hiện quá trình bồi thường, giải phóng mặ bằng, cần phải có tổ công tác thường trực để xử lý và giải quyết trực tiếp hoặc báo cáo, kiến nghị giải quyết kịp thời và thỏa đáng các tình huống phát sinh, các thắc mắc, đòi hỏi từ phía người dân. Thành phần của tổ công tác này nên lựa chọn những cán bộ giỏi về chuyên môn, có tư cách đạo đức nghề nghiệp và có kinh nghiệm trong công tác dân vận, đây là những người đại diện cho chính quyền địa phương và nhà đầu tư. Có thể nói, trong thực tiễn thi hành, việc tuyên truyền phổ biến pháp luật sâu rộng đến người dân là hết sức cần thiết. Thực tế cho thấy, địa phương nào làm tốt công tác tuyên truyền, vận động, giáo dục người dân hiểu về chủ trương, chính sách của Nhà nước, thấy được những lợi ích do việc thu hồi đất mang lại cho xã hội, thì việc thu hồi đất ở địa phương đó dễ nhận được sự đồng thuận của người dân. Họ sẽ tích cực chủ động di dời, bàn giao mặt bằng cho Nhà nước trong một thời gian ngắn. Thậm chí có nơi, người dân còn tự giác phá dỡ nhà ở và các công trình xây dựng để bàn giao mặt bằng cho Nhà nước mở rộng đường quốc lộ, mà không nhận tiền bồi thường. Ở một số tỉnh phía Nam, phong trào hiến đất để xây dựng trường học, đường giao thông đang ngày càng được đông đảo nhân dân tích cực hưởng ứng. Điều này cho thấy, người dân luôn đồng hành với Nhà nước trên con đường xây dựng và phát triển đất nước, nếu chung ta có những quyết sách đúng đắn. Hoàn thiện pháp luật về bồi thường về đất đối với hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất ở là một đòi hỏi mang tính khách quan ở Việt Nam. Yêu cầu đặt ra cho việc hoàn thiện pháp luật là vừa phải có những giải pháp mang tính định hướng đúng đắn, phù hợp; vừa phải có những giải pháp thiết thực cụ thể, nhằm thực hiện những mục tiêu sau: Khắc phục những hạn chế, bất cập đang tồn tại ảnh hưởng tiêu cực đến việc bồi thường về đất đối với hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất ở nước ta hiện nay; GVHD: Châu Hoàng Thân - 80 - SVTH: Nguyễn Hồ Duy Tiến Đề tài: Bồi thường về đất đối với hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất ở Hướng tới việc xây dựng được hệ thống pháp luật hoàn chỉnh về bồi thường khi về đất đối với hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất ở tại Việt Nam. Hai là, hoàn thiện pháp luật về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất ở phải dựa trên nguyên tắc giải quyết hài hòa lợi ích của Nhà nước, lợi ích của doanh nghiệp và lợi ích của người có đất thu hồi. Khi Nhà nước thu hồi đất ở sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia; lợi ích công cộng (gọi chung là các mục đích chung) đã để lại những hậu quả rất khác nhau đối với các bên có liên quan. Sự xung đột về lợi ích giữa các bên là điều không thể tránh khỏi, cụ thể: người có đất thu hồi ở không những bị mất đi chỗ ở, chỗ sinh hoạt mà còn bị ảnh hưởng đến công việc hiện tại của họ, không có “an cư lạc nghiệp” thì đời sống của họ sẽ trở nên khó khăn; Nhà nước có được diện tích đất ở để sử dụng vào mục đích chung; doanh nghiệp hoặc chủ đầu tư có đất để sử dụng vào mục đích sản xuất – kinh doanh, thương mại. Bên cạnh đó, trong một số trường hợp, lợi ích chung của xã hội cũng chưa được đảm bảo do việc giải phóng mặt bằng có nhiều ách tắc, nhiều dự án đầu tư phải chờ đất do người dân không hợp tác, dẫn đến tiến độ triển khai chậm hoặc dừng không thời hạn, điều đó cũng ảnh hưởng không nhỏ đến các nhà đầu tư. Tuy nhiên, đánh giá một cách tổng thể, trong thu hồi đất ở, sự thiệt hại hay ảnh hưởng tiêu cực thường rơi về phía người có đất thu hồi và dường như tác động tích cực hay lợi ích lại nằm ở phía những đối tượng được tiếp cận đất đai (doanh nghiệp, chủ đầu tư). Sự bồi thường của Nhà nước cho người bị mất đất ở để sử dụng vào mục đích chung (đặc biệt là sử dụng vào mục đích phát triển kinh tế) chỉ bù đắp một phần thiệt hại do việc thu hồi đất gây ra nên thường không nhận được sự đồng thuận từ phía người sử dụng đất; bởi lẽ, giá đất được sử dụng làm căn cứ bồi thường là giá đất do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm thu hồi đất mà giá đất này thường thấp hơn giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường (giá đất thị trường). Điều này dẫn đến việc người có đất thu hồi khiếu kiện đông người, khiếu kiện vượt cấp, kéo dài đến các cơ quan Nhà nước ở địa phương và trung ương. Để khắc phục tình trạng này, một số địa phương thay vì đối thoại, tham vấn để xem xét điều chỉnh, bổ sung phương án bồi thường đã sử dụng sức mạnh cưỡng chế để giải quyết. Hậu quả là bất đồng trong bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất ở không những không được giải quyết triệt để, dứt điểm mà còn làm bùng phát các xung đột xã hội gay gắt, tiềm ẩn nguy cơ gây mất ổn định chính trị, xã hội. Vì vậy, lợi ích của người có đất bị thu hồi phải được đặt ngang bằng với lợi ích của chủ đầu tư. Phải coi quyền sử dụng đất không chỉ là quyền tài sản bình thường mà còn là một loại vật quyền, tồn tại song song với quyền sở hữu toàn dân về đất đai. Chỉ với một thái độ coi trọng quyền của người sử dụng đất như vậy, thì Nhà nước mới có thể có cách ứng xử phù hợp với người có đất bị thu hồi, mới không thu hồi đất một cách tùy tiện và khi buộc phải thu hồi, thì phải bồi thường một cách thỏa đáng cho người có đất bị thu GVHD: Châu Hoàng Thân - 81 - SVTH: Nguyễn Hồ Duy Tiến Đề tài: Bồi thường về đất đối với hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất ở hồi. Tuy nhiên cũng cần phải thấy rằng, giá trị tăng thêm của đất được quyết định bởi ba yếu tố: điều kiện thuận lợi do tự nhiên mang lại; sự đầu tư của người sử dụng đất hoặc của nhà đầu tư; quy hoạch sử dụng đất và đầu tư kết cấu hạ tầng kinh tế - xã hội của đất nước. Lâu nay do chưa nhận thức đúng đắn về những nguyên nhân tao ra giá trị tăng thêm của đất và do những bất cập trong quản lý Nhà nước về đất đai, nên chúng ta chưa có sự điều tiết hợp lý, chưa giải quyết hài hòa các mối lợi ích trong quan hệ thu hồi và bồi thường đối với đất. Do vậy, hoàn thiện pháp luật về bồi thường về đất đối với hộ gia đình cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất ở phải dựa trên nguyên tắc giải quyết hài hòa lợi ích của nhà Nước, lợi ích của doanh nghiệp và lợi ích của người có đất thu hồi, đó cũng chính là đảm bảo lợi ích của ba chủ thể này trong quá trình điều phối đất đai. Có như vậy thì sự phát triển của đất nước mới mang tính bền vững và đảm bảo sự công bằng xã hội. Ba là, hoàn thiện pháp luật về bồi thường về đất đối với hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất ở phải đặt trong mối quan hệ với việc hoàn thiện pháp luật đất đai nói chung và các đạo luật khác có liên quan. Chế định bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất ở là một chế định cơ bản của pháp luật đất đai. Chế định này có mối quan hệ mật thiết với các quy định khác của pháp luật đất đai như quy định về những trường hợp thu hồi đất; quy định về thẩm quyền, trình tự, thủ tục thu hồi đất; quy định về giá đất bồi thường, trình tự, thủ tục bồi thường,v.v… Vì vậy, việc hoàn thiện chế định bồi thường về đất đối với hộ gia đình cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất ở không thể tách rời với việc hoàn thiện pháp luật đất đai nói chung; bởi lẽ, hoàn thiện chế định này mà không đặt trong mối quan hệ với các quy định khác có liên quan của pháp luật đất đai sẽ không đảm bảo tính thống nhất, tương thích, đồng thời sẽ tạo nên những rào cản, khó khăn cho quá trình thực thi. Mặt khác, bồi thường về đất đối với hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất ở còn là khu vực giao thoa giữa các quy định của pháp luật đất đai với các đạo luật khác có liên quan như: Luật Dân sự, Luật Nhà ở, Luật Xây dựng, Luật Khiếu nại, Luật Tố cao, Luật Tố tụng hành chính, Luật về xử lý vi phạm hành chính, Luậtđầu tư và Luật Doanh nghiệp, v.v… Để nâng cao hiệu quả thực thi chế định pháp luật này thì tính thống nhất trong quá trình hoàn thiện các quy định về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất ở. Bốn là, hoàn thiện pháp luật về bồi thường về đất đối với hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất ở cần xem xét, tham khảo kinh nghiệm và thực tiễn pháp lý của các nước trên thế giới về lĩnh vực này. Hiện nay nước ta đã trở thành thành viên chính thức của nhiều tổ chức quốc tế trong khu vực và thế giới như Hiệp hội các nước Đông Nam Á (ASEAN), Diễn đàn hợp tác kinh tế Thái Bình Dương (APEC), Tổ chức Thương mại Thế giới (WTO), v.v… và là nước thứ 12 đàm phán gia nhập Hiệp định đối tác kinh tế chiến lược xuyên Thái Bình GVHD: Châu Hoàng Thân - 82 - SVTH: Nguyễn Hồ Duy Tiến Đề tài: Bồi thường về đất đối với hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất ở Dương (TPP). Quá trình hội nhập quốc tế sâu rộng đặt ra yêu cầu Việt Nam phải cam kết tuân thủ luật lệ của các tổ chức này. Muốn vậy, hệ thống pháp luật nói chung và pháp luật đất đai nói riêng của nước ta phải tương thích với các quy tắc và luật lệ chung của thế giới. Mặt khác, việc xây dựng và thực thi pháp luật về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất ở ở nước ta dựa trên chế độ sở hữu toàn dân về đất đai do Nhà nước đại diện chủ sở hữu trong điều kiện kinh tế thị trường là một điều khá đặc trưng ở Việt Nam và chưa có tiền lệ trên thế giới. Hơn nữa, thực tiễn thi hành lĩnh vực pháp luật này cho thấy đây là vấn đề rất khó khăn, phức tạp do nó trực tiếp “động chạm” đến lợi ích thiết thực của các bên có liên quan. Vì vậy, chúng ta phải từng bước xây dựng, sửa đổi và hoàn thiện nhằm đáp ứng đòi hỏi của quá trình phát triển đất nước đặt trong bối cảnh kinh tế thị trường. Việc nghiên cứu, tìm hiểu và tiếp thu có chọn lọc kinh nghiệm và thực tiễn pháp lý của các nước trên thế giới (đặc biệt là kinh nghiệm và thực tiễn pháp lý của những nước có nhiều điểm tương đồng về chính trị, lịch sử, văn hóa, pháp luật,…với Việt Nam) là rất cần thiết. Điều này không chỉ giúp chúng ta lựa chọn, tiếp thu những kinh nghiệm bổ ích để vận dụng sáng tạo vào quá trình hoàn thiện pháp luật về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất và làm cho lĩnh vực này tương thích với pháp luật của các nước, mà còn giúp nước ta tránh lặp lại những sai lầm mà các nước đã gặp phải trong quá trình phát triển đất nước dưới tác động của toàn cầu hóa. GVHD: Châu Hoàng Thân - 83 - SVTH: Nguyễn Hồ Duy Tiến Đề tài: Bồi thường về đất đối với hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất ở KẾT LUẬN Bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất nói chung và bồi thường về đất đối với hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất ở nói riêng là vấn đề phức tạp và mang tính thời sự nóng bỏng, thu hút sự quan tâm của toàn xã hội; có ảnh hưởng trực tiếp đến cuộc sống, tâm lý của người dân và tác động không nhỏ đến sự ổn định chính trị. Với mục tiêu đẩy mạnh toàn diện công cuộc đổi mới, tạo nền tảng đến năm 2020, nước ta cơ bản trở thành nước công nghiệp phát triển theo hướng hiện đại thì chúng ta không thể không thực hiện công nghiệp hóa - hiện đại hóa đất nước. Để giải quyết bài toán đất đai đáp ứng yêu cầu công nghiệp hóa - hiện đại hóa đất nước thì việc chuyển một phần đất ở sang mục đích khác thông qua Nhà nước thu hồi đất là việc không thể tránh khỏi. Tuy nhiên, việc làm này gây ra nhiều hậu quả mà nếu không giải quyết dứt điểm, kịp thời sẽ phát sinh tranh chấp, khiếu nại kéo dài và tiềm ẩn nguy cơ mất ổn định chính trị. Pháp luật về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất nói chung và pháp luật về bồi thường về đất đối với hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất ở nói riêng ra đời nhằm tạo cơ sở pháp lý cho việc thực hiện thu hồi đất ở và giải quyết hài hòa lợi ích của các bên liên quan: lợi ích của Nhà nước, lợi ích của người có đất thu hồi và lợi ích của người sử dụng đất và lợi ích của nhà đầu tư. Trên cơ sở các kết quả nghiên cứu khái quát chung và quy định bồi thường về đất đối với hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất ở ở Chương 1 và Chương 2, thực trạng và giải vấn đề bồi thường về đất đối với hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất ở đầu Chương 3 của Luận văn, người viết rút ra một số kết luận chủ yếu sau đây: - Việc thu hồi đất ở chỉ được thực hiện trong trường hợp cần thiết để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; mục đích phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, điều này đã được ghi nhận trong Hiến Pháp năm 2013 và Luật Đất đai năm 2013. - Việc Nhà nước thu hồi đất ở sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; mục đích phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng của đất nước không do lỗi của người sử dụng đất gây ra mà xuất phát từ nhu cầu khách quan của xã hội. Do đó, Nhà nước với tư cách là tổ chức chính trị quyền lực do xã hội thiết lập nên, thay mặt xã hội có trách nhiệm bồi thường cho người có đất thu hồi. Đây không chỉ là trách nhiệm pháp lý mà còn là trách nhiệm xã hội của Nhà nước. - Pháp luật về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất (trong đó có bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất ở) phát triển mạnh mẽ kể từ khi Luật Đất đai năm 1993 và các văn bản hướng dẫn thi hành ra đời. Lĩnh vực pháp luật này thường xuyên được rà soát, sửa đổi, bổ sung và hoàn thiện nhằm phù hợp với thực tiễn. Hệ thống các văn bản pháp luật đất đai hiện hành bao gồm Luật Đất đai 2013, Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày GVHD: Châu Hoàng Thân - 84 - SVTH: Nguyễn Hồ Duy Tiến Đề tài: Bồi thường về đất đối với hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất ở 15/5/2014, Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014, Nghị định số 47/2015/NĐ-CP ngày 15/5/2014, và một số Thông tư hướng dẫn thi hành,… đã tạo cơ sở pháp lý cho việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất nói chung và bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất ở nói riêng. - Đánh giá thực trạng pháp luật về bồi thường về đất đối với hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất ở trong giai đoạn 2003 cho thấy bên cạnh những kết quả đạt được, việc thực thi lĩnh vực pháp luật này còn bộc lộ một số hạn chế chủ yếu sau: + Việc xác định giá đất bồi thường theo bảng giá đất do UBND cấp tỉnh quy định và công bố vào ngày 01/01 hàng năm là chưa phù hợp, do bảng giá đất này thường thấp hơn giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường nên không được người có đất thu hồi chấp thuận. Vì thế Luật Đất đai 2013 đã giải quyết vấn đề này bằng cách quy định ban hành hai loại giá đất. Đó là giá đất trong bảng giá đất được ban hành 05 năm một lần để tính nghĩa vụ tài chính, và giá đất cụ thể để tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất của người dân. + Giá bồi thường là giá đất xác định tại thời điểm cơ quan Nhà nước có thẩm quyền ra quyết định thu hồi đất là chưa hợp lý; bởi tại thời điểm này, người có đất thu hồi không nhận được tiền do thủ tục thực hiện chậm trễ, rắc rối; Và vấn đề này cũng được giải quyết bởi quy định tại Điều 93 Luật Đất đai 2013. - Ngoài ra Luận văn còn nêu lên một số cơ sở định hướng hoàn thiện pháp luật về bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất ở, và kiến nghị của người viết như sau: + Hoàn thiện pháp luật về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất ở dựa trên quan điểm, đường lối của Đảng về tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh toàn diện công cuộc đổi mới tạo nền tảng đến năm 2020, nước ta cơ bản trở thành nước công nghiệp phát triển theo hướng hiện đại. + Hoàn thiện pháp luật về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất ở phải đặt trong mối quan hệ với việc hoàn thiện pháp luật đất đai và các đạo luật có liên quan. + Hoàn thiện pháp luật về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất ở phải dựa trên nguyên tắc giải quyết hài hòa lợi ích của Nhà nước, lợi ích của người có đất thu hồi và lợi ích của doanh nghiệp, chủ đầu tư. + Bổ sung quy định về xác lập cơ chế tham vấn cộng đồng ngay từ khi lập phương án bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất ở. + Hoàn thiện quy định pháp luật về cơ chế xác định giá đất bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất ở. GVHD: Châu Hoàng Thân - 85 - SVTH: Nguyễn Hồ Duy Tiến Đề tài: Bồi thường về đất đối với hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất ở DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO  1. Văn kiện của Đảng cộng sản Việt Nam: 1. Nghị Quyết Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ XI ngày 19 tháng 01 năm 2011. 2. Văn bản quy phạm pháp luật: 1. Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1980. 2. Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1992 (Sửa đổi, bổ sung năm 2001). 3. Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 2013. 4. Luật Đất đai năm 1987. 5. Luật Đất đai năm 1993. 6. Luật sửa đổi bổ sung một số điều Luật Đất đai năm 1998. 7. Luật sửa đổi bổ sung một số điều Luật Đất đai năm 2001. 8. Luật Đất đai năm 2003. 9. Luật Đất đai năm 2013. 10. Nghị định số 87/CP ngày 17 tháng 8 năm 1994 của Chính phủ quy định khung giá các loại đất. 11. Nghị định số 90/CP ngày 17 tháng 8 năm 1994 của Chính phủ quy định về việc đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng. 12. Nghị định số 22/1998/NĐ-CP ngày 24 tháng 4 năm 1998 của Chính phủ quy định về việc đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng. 13. Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai 2003. 14. Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá và khung giá các loại đất. 15. Nghị định số 197/2006/NĐ-CP ngày 27 tháng 01 năm 2006 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai và Nghị định số 187/2004/NĐ-CP về việc chuyển công ty Nhà nước thành công ty cổ phần. 16. Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng 5 năm 2007 của Chính phủ quy định bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, tực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất. GVHD: Châu Hoàng Thân - 86 - SVTH: Nguyễn Hồ Duy Tiến Đề tài: Bồi thường về đất đối với hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất ở 17. Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27 tháng 7 năm 2007 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất. 18. Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13 tháng 8 năm 2009 của Chính phủ quy định về bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư. 19. Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai 2013. 20. Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định về giá đất. 21. Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất. 22. Thông tư số 116/2004/TT-BTC ngày 07 tháng 12 năm 2004 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện Nghị định của chính phủ số 197/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 về bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất. 23. Thông tư số 08/2007/TT-BTNMT ngày 02 tháng 8 năm 2007 của Bộ Tài nguyên và Môi Trường hướng dẫn thực hiện thống kê, kiểm kê đất đai và xây dựng bản đồ hiện trạng sử dụng đất. 24. Thông tư liên tịch số 14/2008/TTLT-BTC-BTNMT ngày 31 tháng 01 năm 2008 của Bộ Tài chính và Bộ Tài nguyên và Môi trường về hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng 5 năm 2007 của Chính phủ quy định bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai. 25. Thông tư số 14/2009/TT-BTNMT ngày 01 tháng 10 năm 2009 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và trình tự, thủ tục thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất. 26. Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30 tháng 6 năm 2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết phương pháp định giá đất, điều chỉnh bảng giá đất, định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất. 27. Thông tư số 37/2014/TT-BTNMT ngày 30 tháng 6 năm 2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất. 3. Văn bản hành chính địa phƣơng:. 1. Báo cáo số 193/BC-BTNMT ngày 06 tháng 9 năm 2012 của Bộ Tài nguyên và Môi Trường, Báo cáo tổng kết thi hành Luật Đất Đai và định hướng sửa đổi Luật Đất đai. GVHD: Châu Hoàng Thân - 87 - SVTH: Nguyễn Hồ Duy Tiến Đề tài: Bồi thường về đất đối với hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất ở 2. Quyết định 23/2014/QĐ-UBND ngày 20 tháng 6 năm 2014 của Ủy ban nhân dân Thành phố Hà Nội ban hành quy định các nội dung thuộc thẩm quyền của Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội do Luật Đất đai 2013 và các nghị định của Chính phủ giao cho về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn Thành phố Hà Nội. 3. Quyết Định số 70/QĐ-UBND ngày 07 tháng 01 năm 2014 của Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh quy định về hạn mức giao đất ở trên địa bàn Thành Phố Hồ Chí Minh. 4. Sách, tạp chí, báo:. 1. Kim Dung, Xây dựng nhà ở xã hội và vấn đề đặt ra, Báo điện tử Đảng Cộng sản Việt Nam, 2014. 2. Trường Giang, Luật Đất đai 2013: Tăng trách nhiệm người đứng đầu, Tài Nguyên Và Môi Trường Online. 3. Phan Hiển, Tập trung cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong hai năm 20142015, Báo điện tử VGP News, 2014. 4. Phan Trung Hiền, Để hoàn thành tốt luận văn ngành luật, Nxb. Chính trị quốc gia, Hà Nội, 2009. 5. Phan Trung Hiền, Giáo trình luật hành chính đô thị, nông thôn, Khoa Luật, Trường Đại học Cần Thơ, tháng 2 năm 2009. 6. Phan Trung Hiền, Những điều cần biết về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất, Nxb. Chính trị quốc gia, Hà Nội, 2014. 7. Phan Trung Hiền, Pháp luật về đền bù và giải phóng mặt bằng ở Việt Nam – cân bằng giữa lợi ích Nhà nước và lợi ích người dân, Tạp chí khoa học, Trường Đại học Cần Thơ, 2008, Tr. 109-117. 8. Hoàng Lan, Bộ Xây dựng: 7-8 năm lại sốt đất một lần, Báo điện tử Vnexpress, 2014. 9. Nguyễn Chí Mỳ - Hoàng Xuân Nghĩa (2009), Hậu giải phóng mặt bằng ở Hà Nội – Vấn đề và giải pháp, Nxb Chính Trị Quốc gia, Hà Nội, Tr. 28. 10. Minh Nghĩa, Hà Nội áp dụng quy định mới về hạn mức giao đất ở và tách thửa, Báo điện tử Vietnamplus, 2014. 11. Đặng Anh Quân (2006), Bàn về giá đất của Nhà nước, Tạp chí Khoa học và Pháp lý, (số 5). 12. Châu hoàng Thân, Bất cập liên quan đến giá đất tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, Tạp chí khoa học, Trường Đại học Cần Thơ, 2013, Tr. 47-54. 13. Hồ Thị Lam Trà (2005), Giáo trình Định giá đất, Nxb Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội, tr. 16. GVHD: Châu Hoàng Thân - 88 - SVTH: Nguyễn Hồ Duy Tiến Đề tài: Bồi thường về đất đối với hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất ở 14. Mai Thị Thanh Xuân, 10 năm phát triển kinh tế - xã hội Hà Nội (2000-2010): Thành tựu và một số vấn đề đặt ra trong công tác quản lý, Báo điện tử Đảng Cộng Sản Việt Nam. 5. Trang thông tin điện tử:. 1. http://kinhdoanh.vnexpress.net/tin-tuc/bat-dong-san/bo-xay-dung-7-8-nam-lai-sot-datmot-lan-2968176.html, [ngày truy cập 25-08-2014]. 2.http://dangcongsan.vn/cpv/Modules/Preview/PrintPreview.aspx?co_id=10004&cn_id= 676025, [ngày truy cập 06-10-2014]. 3.http://dangcongsan.vn/cpv/Modules/News/NewsDetail.aspx?co_id=28340652&cn_id= 427565, ngày truy cập [22.10.2014]. 4. http://www.vietnamplus.vn/ha-noi-ap-dung-quy-dinh-moi-ve-han-muc-giao-dat-o-vatach-thua/270703.vnp, [ngày truy cập 25-09-2014]. 5. http://baodientu.chinhphu.vn/Tin-noi-bat/Tap-trung-cap-Giay-chung-nhan-quyen-sudung-dat-trong-hai-nam-201415/199704.vgp, [ngày truy cập 25-8-2014]. 6. http://tainguyenmoitruong.com.vn/luat-dat-dai-2013-tang-trach-nhiem-nguoi-dungdau.html, [truy cập ngày 20-8-2014]. 7. http://vietbao.vn/Nha-dat/Tinh-gia-boi-thuong-theo-thoi-diem-tra-tien/62233162/507/, ngày truy cập [22.10.2014]. 8. http://www.fitgroup.com.vn/vi-VN/Tin-tuc/Tin-Kinh-te/Se-bung-no-nguon-cung-nhao-xa-hoi.htm, [ngày truy cập 06-10-2014]. 9. http://vietbao.vn/Nha-dat/Quy-dinh-moi-ve-han-muc-dat-o/45165515/511/, [ngày truy cập 25-09-2014]. GVHD: Châu Hoàng Thân - 89 - SVTH: Nguyễn Hồ Duy Tiến [...]... Nhà nước thu hồi đất ở CHƢƠNG 2 QUY ĐỊNH VỀ BỒI THƢỜNG VỀ ĐẤT ĐỐI VỚI HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN KHI NHÀ NƢỚC THU HỒI ĐẤT Ở 2.1 Điều kiện đƣợc bồi thƣờng về đất Điều kiện bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất là những yếu tố mà người sử dụng đất cần phải có để họ được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất Những điều kiện bồi thường cần phải được quy định để đảm bảo cho việc bồi thường được thực hiện một cách công... khi bị thu hồi đất Trong phạm vi nghiên 4 Luật Đất đai năm 2013, Điều 3, Khoản 12 GVHD: Châu Hoàng Thân - 12 - SVTH: Nguyễn Hồ Duy Tiến Đề tài: Bồi thường về đất đối với hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất ở cứu của đề tài, người viết chỉ đi sâu tìm hiểu về việc bồi thường về đất khi nhà nước thu hồi đất ở Như vậy chúng ta có thể hiểu một cách đầy đủ về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. .. tài: Bồi thường về đất đối với hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất ở 1.1.2 Khái niệm liên quan 1.1.2.1 Khái niệm thu hồi đất Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước ra quyết định hành chính để thu lại quyền sử dụng đất của người được Nhà nước trao quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất của người sử dụng đất vi phạm pháp luật về đất đai.3 Thu hồi đất là thu lại quyền sử dụng đất hoặc là thu lại đất. .. quyền Với các quy định trên, việc thu hồi đất đã thể hiện rõ một nội dung quan trọng trong quản lý Nhà nước đối với đất đai, đồng thời thể hiện tính nhất quán của Nhà nước ta trong việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân và cộng đồng dân cư sử dụng đất GVHD: Châu Hoàng Thân - 35 - SVTH: Nguyễn Hồ Duy Tiến Đề tài: Bồi thường về đất đối với hộ gia đình, cá nhân khi Nhà. .. việc cho các cơ quan Nhà nước trong thu hồi đất Tuy nhiên, đã tạo ra sự chênh lệch GVHD: Châu Hoàng Thân - 18 - SVTH: Nguyễn Hồ Duy Tiến Đề tài: Bồi thường về đất đối với hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất ở lớn về giá đất so với dự án do nhà nước thu hồi trong cùng khu vực, hơn nữa có nhiều dự án, người có đất thu hồi đòi hỏi giá đất cao hơn, không hợp tác với nhà đầu tư, khi n dự án chậm tiến... chứ không mất tiền, đất ở thời kỳ này chỉ được coi như một thứ phúc lợi xã hội Luật Đất đai 1987 chưa quy định về giá đất, ai có nhu GVHD: Châu Hoàng Thân - 13 - SVTH: Nguyễn Hồ Duy Tiến Đề tài: Bồi thường về đất đối với hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất ở cầu sử dụng thì Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, ai không còn nhu cầu sử dụng thì Nhà nước thu hồi lại đất, pháp luật không... người sử dụng đất thì đó là quyền sở hữu đất đai thu c sở hữu toàn dân, nhân dân mới là người chủ thật sự đối với đất đai, và nhân dân trao quyền lợi cho Nhà nước GVHD: Châu Hoàng Thân - 33 - SVTH: Nguyễn Hồ Duy Tiến Đề tài: Bồi thường về đất đối với hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất ở với tư cách là đại diện chủ sở hữu Ở đây có thể xem rằng quyền sử dụng đất là một trong những quyền con... Nguyễn Hồ Duy Tiến Đề tài: Bồi thường về đất đối với hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất ở là những khu nhà ở xập xệ hay nhà tạm bợ, môi trường thì ô nhiễm nặng nề chứng tỏ mức sống của người dân ở đây là rất thấp, nên đặc biệt là khi họ nhận được số tiền bồi thường thì họ sử dụng số tiền bồi thường không đúng cách, nếu họ không có việc làm ổn định sau khi bị thu hồi đất thì khó khăn còn tăng... nghiệp thì chỉ được bồi thường theo 9 Luật Đất đai 2013, Điều 74, Khoản 1 Luật Đất đai 2013, Điều 74, Khoản 2 10 GVHD: Châu Hoàng Thân - 30 - SVTH: Nguyễn Hồ Duy Tiến Đề tài: Bồi thường về đất đối với hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất ở đất nông nghiệp Như vậy, việc bồi thường theo đúng loại đất có cùng mục đích sử dụng với đất bị thu hồi, chỉ được thực hiện khi người có đất sử dụng đúng mục... tài: Bồi thường về đất đối với hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất ở ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng thì người có đất thu hồi được bồi thường hoặc hỗ trợ” Nhìn chung với sự ra đời của các văn bản pháp luật trên, đã từng bước tạo lập được khung pháp lý quan trọng, đồng bộ cho việc đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, ... nước thu hồi đất CHƢƠNG QUY ĐỊNH VỀ BỒI THƢỜNG VỀ ĐẤT ĐỐI VỚI HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN KHI NHÀ NƢỚC THU HỒI ĐẤT Ở 2.1 Điều kiện đƣợc bồi thƣờng đất Điều kiện bồi thường Nhà nước thu hồi đất yếu tố... tài: Bồi thường đất hộ gia đình, cá nhân Nhà nước thu hồi đất cứu đề tài, người viết sâu tìm hiểu việc bồi thường đất nhà nước thu hồi đất Như hiểu cách đầy đủ bồi thường Nhà nước thu hồi đất. .. Tiến Đề tài: Bồi thường đất hộ gia đình, cá nhân Nhà nước thu hồi đất 2.4 Quy định chi tiết bồi thƣờng đất hộ gia đình, cá nhân Nhà nƣớc thu hồi đất 2.4.1 Phƣơng thức bồi thƣờng đất Với đặc điểm