Định giá Bất động sản (BĐS) Nguyễn Thị Minh Phương Trung tâm BĐS Đấu giá Quốc gia – VVFC Giảng viên Bộ môn Thẩm định giá – Đại học KTQD Khái niệm: Bất động sản Luật cổ La Mã: Tài sản gồm “bất động sản” “động sản” BĐS đất đai, cải lòng đất tất tạo sức lao động người mảnh đất (các cơng trình xây dựng, mùa màng, trồng…) Luật dân Nga: BĐS “mảnh đất” BĐS “những đối tượng mà dịch chuyển làm tổn hại đến giá trị chúng” Những tài sản “Tàu biển, máy bay, phương tiện vũ trụ…” BĐS Luật Dân Pháp: “Mùa màng chưa gặt, trái chưa bứt khỏi BĐS, bứt khỏi coi động sản” Luật Dân Thái Lan: “BĐS đất đai vật gắn liền với đất đai, bao gồm quyền gắn với việc sở hữu đất đai” Luật Dân Việt Nam năm 2005: “BĐS tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà, cơng trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác pháp luật quy định” Phân loại bất động sản cho định giá Từ kinh nghiệm nhiều nước kết nghiên cứu nước ta, bất động sản phân thành loại: BĐS có đầu tư xây dựng gồm: BĐS nhà ở, BĐS nhà xưởng cơng trình thương mại- dịch vụ, BĐS hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội), BĐS trụ sở làm việc Trong nhóm BĐS nhà đất (bao gồm đất đai tài sản gắn liền với đất đai) nhóm BĐS bản, chiếm tỷ trọng lớn, BĐS không đầu tư xây dựng: Các loại đất nông nghiệp, đất rừng, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối, đất hiếm, đất chưa sử dụng… BĐS đặc biệt: Các cơng trình bảo tồn quốc gia, di sản văn hoá vật thể, nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang Khái niệm: Định giá bất động sản Theo Pháp lệnh giá số 40: Định giá: Là việc đánh giá giá trị tài sản phù hợp với thị trường địa điểm, thời điểm định Thẩm định giá: Là việc đánh giá đánh giá lại giá trị tài sản phù hợp với thị trường địa điểm, thời điểm định theo tiêu chuẩn Việt Nam thông lệ quốc tế Theo Luật kinh doanh BĐS: Định giá bất động sản: Là hoạt động tư vấn, xác định giá BĐS cụ thể thời điểm xác định So sánh định giá với thẩm định giá theo quy định Nhà nước ịnh giá Ging Thm nh giỏ ỏnh giỏ giá trị tài sản phù hợp với thị trường thời gian, địa điểm định Khác a Chủ thể + Cơ quan có thẩm quyền (Chính phủ, Bộ TC, chủ tịch UBND tỉnh) + Tổ chức tư vấn: Tổ chức có chức định giá + Tổ chức tư vấn: Tổ chức có chức thẩm định giá b Đối tượng + Tài sản theo Danh mục theo quy định Nhà nước +Tài sản không theo Danh mục theo quy định Nhà nước + Mọi loại hình tài sản c Hiệu lực + Bắt buộc, cưỡng + Tư vấn + Tư vấn d Phương pháp phương pháp (so sánh, chi phí, thu nhập, tài sản, lợi nhuận) phương pháp (so sánh, chi phí, thu nhập, tài sản, lợi nhuận) e Nguyên tắc + Tuân thủ quy định pháp luật Định giá + Tuân thủ pháp luật, Tiêu chuẩn TĐG V.Nam Hành lang pháp lý cho Định giá BĐS Các văn pháp qui thẩm định giá, (định giá - có): Pháp lệnh giá số 40 Nghị định số 170/2003/NĐ-CP quy định chi tiết Pháp lệnh giá Nghị định số 75/2008/NĐ-CP sửa đổi bổ sung Nghị định số 170/2003/NĐ-CP Nghị định số 101/2005/NĐ-CP thẩm định giá Thông tư số 15/2004/TT-BTC hướng dẫn thực Nghị định số 170/2003/NĐ-CP Thông tư số 17/2006/TT-BTC hướng dẫn thực Nghị định số 101/2005/NĐ-CP Quyết định số 24/2005/QĐ-BTC; Quyết định số 77/2005/QĐBTC; Quyết định số 129/2008/QĐ-BTC tiêu chuẩn TĐG Hành lang pháp lý cho Định giá BĐS (Tiếp) Các văn pháp qui Đất đai, kinh doanh BĐS: Luật Đất đai số 13/2003/QH11; Nghị định số 181/2004/NĐ-CP; Luật Xây dựng số 16/2003/QH11 Luật Nhà số 56/2005/QH11; Nghị định số 90/2006/NĐ-CP; Luật Kinh doanh Bất động sản số 63/2006/QH11; Nghị định số 153/2007/NĐ-CP; Thông tư số 13/2008/TT-BXD Nghị định số 188/2004/NĐ-CP; Nghị định số 123/2007/NĐ-CP sửa đổi, Thông tư 145/2007/TT-BTC phương pháp xác định giá đất; Nghị định số 198/2004/NĐ-CP thu tiền sử dụng đất; Thông tư số 117/2004/TT-BTC; Thông tư số 70/2006/TT-BTC sửa đổi… Các văn pháp qui khác: Suất vốn đầu tư; số giá xây dựng; khung giá đất; giá bồi thường; đơn giá thuê đất địa bàn tỉnh, thành phố… Căn tài liệu pháp lý BĐS Căn trình khảo sát thực trạng tài sản Định giá Bất động sản Các thương vụ định giá BĐS bao gồm: Định giá Đất đai Định giá Cơng trình xây dựng đất Định giá BĐS (Bao gồm: đất công trình xây dựng) Các phương pháp định giá BĐS Định giá mảnh đất trống: Phương pháp so sánh Phương pháp thu nhập Phương pháp thặng dư Phương pháp chiết trừ (kết hợp PP so sánh PP chi phí) Định giá đất cơng trình đất: Phương pháp so sánh Phương pháp thu nhập Phương pháp thặng dư Phương pháp lợi nhuận Phương pháp chi phí Phương pháp so sánh Phương pháp so sánh phương pháp định giá dựa sở phân tích mức giá BĐS tương tự với BĐS cần định giá giao dịch thành công (hoặc mua, bán thị trường) vào thời điểm cần định giá gần với thời điểm cần định giá để ước tính xác định giá trị thị trường BĐS Các trường hợp áp dụng: định giá BĐS có tính đồng như: + Định giá mảnh đất trống + Các BĐS có tính đồng cao như: Các hộ chung cư, BĐS liên kế khu vực; - Áp dụng cho mục đích: mua, bán, góp vốn, cấm cố, chấp, để đánh thuế BĐS Lời giải đề nghị Bài tập tình (Tiếp) Giá trị lại đầu tư vào đất đai: 849.500 triệu đồng – 590.117 triệu đồng = 259.383 triệu đồng Giá trị đất đai (đơn vị triệu đồng): - Gọi giá trị đất đai = X - Chi phí đấu giá = 20 - Chi phí khác cho đất (4%) = 0,04 X - Chi phí cấp vốn tài trợ giai đoạn phát triển = 0,104X + - Lợi nhuận nhà đầu tư: 15% (X + 20 + 0.04X + 0.104X + 2) = 0,1716X+ 3,3 Tổng giá trị đầu tư vào đất đai: X + 20 + 0,04X + 0,104X + + 0,1716X + 3,3 = 1,3156X + 25,3 Suy ra, giá trị đất đai là: 1,3156X + 25,3 = 259.383 triệu đồng X = 197.140,24 triệu đồng Định giá đất trống Bài tập tình (Tiếp) Cần định giá khu nhà xưởng có diện tích đất 8.000m2, nhà xưởng có diện tích xây dựng 4.000m2 nhà tường gạch, kèo thép, mái tôn, láng xi măng, chất lượng lại 30%, nằm khu dân cư Được biết: - Khu vực không tiếp tục sản xuất Theo qui hoạch khu đất dự kiến xây dựng nhà cao tầng (cho phép 20 tầng), tỷ lệ sử dụng đất theo qui định 60%, dự án dự kiến thực năm 1.1 Năm thứ nhất: - Chi đầu tư xây dựng hạ tầng bình quân: 400.000đ/m2 - Chi thiết kế, qui hoạch: tỷ đồng - Chi xây dựng chung cư bình quân 4,5tr.đ/m2, dự kiến thực 40% tổng giá trị xây dựng - Chi nộp tiền chuyển mục đích sử dụng đất (tính diện tích xd) - Chi phá dỡ nhà xưởng cũ: 1.000tr.đ, bán phế liệu thu hồi 500tr.đ - Thu khách hàng 40% giá bán hộ, theo giá: từ tầng 10 trở xuống: 10tr.đ/m2 , từ tầng 11-15: 11tr.đ/m2, từ tầng 16 trở lên: 12tr.đ/m2 (Chưa bao gồm thuế GTGT) Định giá đất trống Bài tập tình (Tiếp) 1.2 Năm thứ hai: - Chi xây dựng chung cư khối lượng lại vào cuối năm - Đầu năm thu tiếp khách hàng 30% giá bán hộ - Cuối năm thu nốt 30% lại giao hộ - Nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất Giá đất theo qui định Nhà nước khu đất 2tr.đ/m2 đất ở, 1,2tr.đ/m2 đất sx-kd phi nông nghiệp - Đơn giá xây dựng nhà xưởng có kết cấu tương tự 1tr.đ/m2 Chi phí bán 1% doanh thu - Lãi cho nhà đầu tư 20% (giá đất + chi phí đầu tư hạ tầng + chi phí quy hoạch + chi phí phá dỡ nhà xưởng + tiền chuyển mục đích sử dụng đất) - Lãi suất chiết khấu 10% - Dự kiến nhà đầu tư dành tầng cho sinh hoạt chung, từ tầng trở lên bán 80% tổng diện tích sàn xây dựng Lời giải đề nghị Bài tập tình (Tiếp) I- Doanh thu ước tính: + Diện tích xây dựng chung cư: 8.000m2 x 60% = 4.800m2 + Doanh thu năm thứ nhất: ((4.800m2 x(10-2) x 10tr.đ/m2 ) + (4.800m2 x(15-10) x 11tr.đ/m2 ) + (4.800m2 x(20-15) x 12tr.đ/m2 )) x 80% x 40% = 299,52 tỷ đồng + Doanh thu năm thứ hai: Đầu năm: 299,52 tỷ x 30% : 40% = 224,64 tỷ đồng Cuối năm: = 224,64 tỷ đồng Lời giải đề nghị Bài tập tình (Tiếp) II- Chi phÝ Chi phí năm thứ nhất: - Chi phí đầu tư hạ tầng: 8.000m2 x 0,4tr.đ/m2 = 3,2 tỷ - Chi phí thiết kế, qui hoạch: tỷ - Chi phí phá dỡ nhà cũ: tỷ – 0,5 tỷ = 0,5 tỷ - Chi phí bán: 1% x 299,52 tỷ = 2,9952 tỷ - Chi xây dựng chung cư: 4,5tr.đ/m2 x 4.800m2 x 20tầng x 40% = 172,8 tỷ - Nộp tiền chuyển mục đích sử dụng đất: 4.800m2 x (2tr.đ/m2 - 1,2tr.đ/m2 ) = 3,84 tỷ Tổng chi phí năm thứ nhất: 182,8852 tỷ Lời giải đề nghị Bài tập tình (Tiếp) Chi phí năm thứ hai: - Chi phí bán đầu năm: 1% x 224,64 tỷ = 2,2464 tỷ - Chi phí bán cuối năm: 1% x 224,64 tỷ = 2,2464 tỷ - Chi xây dựng chung cư cuối năm: 4,5trđ/m2 x 4.800m2 x 20tầng x 60% = 259,2 tỷ - Nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất: 4.800m2 x 2trđ/m2 x 4% = 0,384 tỷ đồng Tổng chi phí đầu năm thứ 1: 2,2464 tỷ Tổng chi phí cuối năm thứ 2: 261,8304 tỷ Lời giải đề nghị Bài tập tình (Tip) Năm thứ Yếu tố Năm thứ Đầu năm Cuối năm Tổng cộng Doanh thu - Dòng tiền - Hệ số c.khấu - Hiện giá 229,52 tû 224,64 tû 224,64 tû (1,1)-1 (1,1)-2 229,52 tû 204,218 tû 185,6529 tû 182,8852 tû 2,2464 tû 261,8304 tû (1,1)-1 (1,1)-2 182,8852 tû 2,04218182t û 216,38876tû 619,3909 tû Chi phÝ - Dßng tiỊn - HƯ sè c.khÊu - HiƯn gi¸ 401,316142 tû Lời giải đề nghị Bài tập tình (Tiếp) Tuy giá trị xây dựng lại nhà xưởng trđ/m2 x 4.000m2 x 30% = 1,2 tỷ, khu đất không tiếp tục sản xuất phải phá dỡ, nên mặt kinh tế giá trị phế liệu thu hồi, giá trị khu nhà xưởng thực chất đất trống Lãi cho nhà đầu tư: 20% (giá đất + chi phí đầu tư hạ tầng + chi phí quy hoạch + chi phí phá dỡ nhà xưởng + tiền chuyển mục đích sử dụng đất) Do đó: 218,074758 tỷ = giá trị đất + 20% (giá trị đất + 3,2 tỷ + tỷ + 0,5 tỷ + 3,84 tỷ) III Giá trị khu đất Giá trị ước tính khu đất = (218,074758 tỷ – 20% (3,2 tỷ + tỷ + 0,5 tỷ + 3,84 tỷ)): 1,20 = 180 tỷ đồng Phương pháp chiết trừ Phương pháp chiết trừ: phương pháp xác định giá đất đất có tài sản gắn liền với đất cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất khỏi tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị đất giá trị tài sản gắn liền với đất) Phương pháp chiết trừ áp dụng để xác định giá đất đất có tài sản gắn liền với đất trường hợp khơng có đủ số liệu giá thị trường đất trống tương tự để áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp, thu thập số liệu giá thị trường đất có tài sản gắn liền với đất tương tự với đất cần xác định giá Phương pháp chiết trừ(Tiếp) Các bước tiến hành (5 bước): Bước 1: Thu thập thơng tin thị trường để lựa chọn bất động sản (bao gồm đất tài sản đất) chuyển nhượng thành công, mà đất BĐS có đặc điểm tương tự với đất cần định giá Bước 2: Khảo sát thực địa mơ tả đầy đủ, xác tài sản đất Bước 3: Xác định giá trị tài sản đất Giá trị tài sản đất = Giá trị xây dựng  thời điểm định giá Phần giá trị hao mịn Bước 4: Tính toán giá trị đất BĐS Bước Phương pháp chiết trừ (Tiếp) Giá trị đất = Giá chuyển nhượng bất động sản  Giá trị tài sản đất Giá trị đất Đơn giá đất = Diện tích đất Bước 5: Xác định giá trị đất cần định giá - Căn vào khác biệt chủ yếu đất cần định giá đất BĐS nêu trên, tiến hành điều chỉnh giá đất BĐS (tương tự Bước phương pháp so sánh trực tiếp) - Đơn giá đất cần định giá xác định theo đơn giá bình quân đơn giá đất điều chỉnh BĐS Bài tập PP Chiết trừ (Tình số 9) Định giá đất có diện tích 90m2 (kích thước 5m x dài 18 m, đất xây nhà tầng, mặt tiền tiếp giáp với đường nội rộng 8m Thông tin BĐS giao dịch thành công gần nhất: + BĐS1: Diện tích: 100 m2, đất có nhà tầng, mặt tiền 5m nằm tiếp giáp đường nội khác, rộng 8m cắt ngang với đường có đất cần định giá; giá bán bất động sản 3.600 tr.đ Qua khảo sát giá mảnh đất cần định giá cao khoảng 3% Biết: - Diện tích xây dựng: 75m2 - Đơn giá xây dựng nhà 2,8 triệu đồng/m2 sàn - Ngôi nhà sử dụng 12 năm; tuổi đời kinh tế dự kiến 70 năm Do bảo dưỡng sử dụng tốt nên ngơi nhà sử dụng 63 năm Bài tập PP Chiết trừ (Tình số 9) + BĐS2: Diện tích: 120m2, mặt tiền 6m, cách mảnh đất cần định giá 100m, có đặc điểm gần tương đồng Trên đất có nhà 3tầng, có chất lượng cịn lại khoảng 75% Giá bán BDS 4.150 tr.đ - Diện tích xây dựng: 90m2 - Đơn giá xây dựng nhà 2.4 tr.đồng/m2 sàn - Qua khảo sát giá mảnh đất cần định giá thấp giá đất BĐS khoảng 2% Các yếu tố lại tương đồng Lời giải đề nghị (Tình số 9) BĐS1: Tổng diện tích sàn xây dựng nhà: 75m2  = 300 m2 - Chi phí thay xây dựng nhà: 2,8 tr.đồng/m2  300m2 = 840tr.đ - Xác định giá trị hao mịn: Tỷ lệ hao mịn ngơi nhà = − Số năm sử dụng lại Tuổi đời kinh tế 63 - = - 70 = 0,1 10% - Giá trị hao mịn hữu hình: 840 tr.đ  10% = 84 tr.đ - Giá trị cịn lại ngơi nhà: 840 tr.đ - 84 tr.đ = 756 tr.đ - Giá trị đất: 3.600 tr.đ – 756 tr.đ = 2.844 tr.đ - Đơn giá đất BĐS là: 2.844 tr.đ : 100m2 = 28,44 tr.đ/m2; - Giá so sánh sau điều chỉnh: 28,44tr.đ (100% + 3%) = 29.29 tr.đ/m2 Lời giải đề nghị (Tình số 9) BĐS2: Tổng diện tích sàn xây dựng nhà: 90m2  = 360 m2 - Chi phí thay xây dựng nhà: 2.4 tr.đồng/m2  360m2 = 864tr.đ - Giá trị lại nhà: 864 tr.đ x 75% = 648 tr.đ - Giá trị đất: 4.150 tr.đ – 648 tr.đ = 3.502 tr.đ - Đơn giá đất BDS là: 3.502 tr.đ : 120m2 = 29.18 tr.đ/m2; - Giá so sánh sau điều chỉnh là: 29.18tr.đ (100% - 2%) = 28.6 tr.đ/m2 Giá trung bình BĐS so sánh là: (28.6tr.đ/m2 + 29.29 tr.đ/m2)/2 = 28.945 tr.đ/m2 Kết luận: Đơn giá đất cần định giá khoảng : 29 tr.đ/m2 ... giá bất động sản: Là hoạt động tư vấn, xác định giá BĐS cụ thể thời điểm xác định So sánh định giá với thẩm định giá theo quy nh hin ca Nh nc ịnh giá Giống Thẩm định giá Đánh giá giá trị tài sản. .. gia, di sản văn hoá vật thể, nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang Khái niệm: Định giá bất động sản Theo Pháp lệnh giá số 40: Định giá: Là việc đánh giá giá trị tài sản phù hợp với thị trường... Định giá Đất đai Định giá Cơng trình xây dựng đất Định giá BĐS (Bao gồm: đất cơng trình xây dựng) Các phương pháp định giá BĐS Định giá mảnh đất trống: Phương pháp so sánh Phương pháp thu nhập Phương