TRƯỜNG ĐẠI HỌC CẦN THƠ KHOA LUẬT BỘ MÔN LUẬT HÀNH CHÍNH LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP NIÊN KHÓA 2010 - 2014 Đề tài: QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG CỦA CÁC SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ CẦN THƠ Giảng viên hướng dẫn: Th.S Nguyễn Thị Thanh Xuân Sinh viên thực hiện: Phan Thị Cẩm Diện MSSV: 5105944 Lớp: LK1063A1 Cần Thơ, tháng 11 năm 2013 Lời cảm ơn! Trong suốt trình nghiên cứu, tìm hiểu hoàn thành luận văn này, em nhận hướng dẫn, giúp đỡ, động viên quý báo thầy, cô, gia đình, anh chị em bạn. Với lòng kính trọng biết ơn sâu sắc, em xin bày tỏ lời cảm ơn chân thành tới: Thạc sỹ - Nguyễn Thị Thanh Xuân, người cô kính mến tận tình hướng dẫn em trình tìm hiểu, nghiên cứu để hoàn thành luận văn; Các thầy cô Bộ môn Luật Hành Chính, thầy cô làm việc Khoa luật, trường Đại học Cần Thơ tạo điều kiện thuận lợi cho em tìm hiểu thực tế để hoàn thành luận văn; Gia đình em, đặc biệt cha mẹ động viên, tạo điều kiện cho em hoàn thành luận văn mình; Chị Phạm Thị Mộng Nghi - P. Phòng Kế hoạch-Kinh doanh Sàn giao dịch bất động sản Long Thịnh-Cần Thơ tận tình bảo cho em trình tìm hiểu thực tế sàn giao dịch bất động sản. Cùng với anh, chị làm việc Sàn giao dịch bất động sản Mekong Land; Các bạn tập thể lớp Luật Hành Chính-K36, đặc biệt bạn, bạn làm luận văn nhóm động viên, chia với em suốt trình để hoàn thành luận văn này. Một lần nữa, em xin chân thành gửi cảm ơn đến thầy cô, gia đình, anh chị bạn tận tình hướng dẫn, đóng góp, động viên, chia giúp cho em hoàn thành luận văn tốt nghiệp mình! Cần Thơ, ngày 29 tháng 11 năm 2013 Sinh viên Phan Thị Cẩm Diện PHIẾU NHẬN XÉT CỦA HỘI ĐỒNG BẢO VỆ LUẬN VĂN . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . MỤC LỤC LỜI MỞ ĐẦU 1. Lý chọn đề tài . 2. Mục tiêu nghiên cứu . 3. Phạm vi nghiên cứu 4. Phương pháp nghiên cứu 5. Bố cục luận văn . CHƯƠNG 1: KHÁI QUÁT CHUNG VỀ SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN . 1.1 Một số khái niệm . 1.1.1 Khái niệm bất động sản 1.1.2 Khái niệm thị trường bất động sản . 1.1.3 Khái niêm, đặc điểm, chức vai trò sàn giao dịch bất động sản 1.1.3.1 Khái niệm sàn giao dịch bất động sản 1.1.3.2 Đặc điểm sàn giao dịch bất động sản 1.1.3.3 Chức sàn giao dịch bất động sản 10 1.1.3.4 Vai trò sàn giao dịch bất động sản 11 1.2 Nguyên tắc tổ chức hoạt động sàn giao dịch bất động sản . 13 1.3 Cơ cấu tổ chức hoạt động sàn giao dịch bất động sản . 14 1.4 Điều kiện thành lập sàn giao dịch bất động sản . 15 1.4.1 Thủ tục thành lập sàn giao dịch bất động sản . 16 1.4.2 Hồ sơ thành lập sàn giao dịch bất động sản 16 1.4.3 Trình tự đăng ký thành lập doanh nghiệp, sàn giao dịch bất động sản . 20 1.5 Tính tất yếu việc hình thành sàn giao dịch bất động sản . 20 1.6 Lịch sử hình thành phát triển sàn giao dịch bất động sản 22 CHƯƠNG 2: QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN . 24 2.1 Quy chế hoạt động sàn giao dịch bất động sản . 25 2.2 Nội dung hoạt động sàn giao dịch bất động sản 27 2.2.1 Giao dịch mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản . 27 2.2.1.1 Hoạt động mua bán nhà công trình xây dựng sàn giao dịch bất động sản . 27 2.2.1.2 Hoạt động chuyển nhượng sàn giao dịch bất động sản 30 2.2.1.3 Hoạt động mua bán, chuyển nhượng bất động sản hình thành tương lai sàn giao dịch bất động sản… . 36 2.2.1.4 Hoạt động cho thuê sàn giao dịch bất động sản . 39 2.2.1.5 Hoạt động thuê mua sàn giao dịch bất động sản . 45 2.2.2 Hoạt động môi giới sàn giao dịch bất động sản . 48 2.2.3 Hoạt động định giá sàn giao dịch bất động sản 52 2.2.4 Hoạt động tư vấn sàn giao dịch bất động sản . 55 2.2.5 Hoạt động quảng cáo sàn giao dịch bất động sản 56 2.2.6 Hoạt động đấu giá sàn giao dịch bất động sản . 57 2.2.7 Hoạt động quản lý sàn giao dịch bất động sản . 58 2.3 Quyền nghĩa vụ người quản lý, điều hành sàn tổ chức, cá nhân tham gia giao dịch sàn giao dịch bất động sản . 58 2.3.1 Quyền nghĩa vụ người quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản 59 2.3.2 Quyền nghĩa vụ tổ chức, cá nhân tham gia sàn giao dịch bất động sản 60 2.4 Chế tài xử phạt vi phạm pháp luật sàn giao dịch bất động sản 60 CHƯƠNG 3: THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG CỦA CÁC SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI THÀNH PHỐ CẦN THƠ VÀ ĐỀ XUẤT HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ QUẢN LÝ, PHÁT TRIỂN SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN 64 3.1 Thực trạng chung sàn giao dịch bất động sản nước ta 64 3.1.1 Thực trạng hoạt động sàn giao dịch bất động sản địa bàn thành phố Cần Thơ . 65 3.1.1.1 Nhận xét chung sàn giao dịch bất động sản địa bàn thành phố Cần Thơ . 65 3.1.1.2 Những tồn hoạt động sàn giao dịch bất động sản . 67 3.1.2 Một số sàn giao dịch bất động sản tiêu biểu thành phố Cần Thơ 71 3.1.2.1 Sàn giao dịch bất động sản Long Thịnh-Cần Thơ . 71 3.1.2.2 Sàn giao dịch bất động sản MeKong Land 73 3.1.2.3 Nhận xét hai sàn giao dịch bất động sản . 75 3.2 Đánh giá chung hoạt động quản lý Nhà nước sàn giao dịch bất động sản . 76 3.3 Những điểm liên quan đến sàn giao dịch bất động sản dự thảo sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 79 3.4 Đề xuất phương án quản lý sàn giao dịch bất động sản 82 KẾT LUẬN 88 Quy định pháp luật sàn giao dịch bất động sản thực trạng hoạt động sàn giao dịch bất động sản thành phố Cần Thơ LỜI MỞ ĐẦU 1. Lý chọn đề tài Như biết, bất động sản tài sản vô quan trọng quốc gia đảm bảo sinh tồn xã hội. Chính mà bất động sản có giá trị lớn kinh tế nước. Từ đất nước ta chuyển sang hoạt động kinh tế theo chế thị trường bất động sản trở thành loại hàng hóa đặc biệt đưa vào thị trường mua bán, giao dịch. Từ đó, hàng hóa bất động sản nhiều nhà đầu tư hướng đến đem lại nhiều lợi nhuận cho họ, bên cạnh đóng góp đáng kể cho kinh tế quốc dân. Tuy nhiên, qua thời gian thị trường bất động sản phát triển mạnh chưa đồng bộ, làm cho kinh tế cân đối ảnh hưởng đến phát triển đất nước. Và để thị trường bất động sản hoàn thiện, phát triển ổn định vào năm 2006 Đảng Nhà nước ta cho đời Luật Kinh doanh bất động sản, Nghị định, Thông tư nhằm điều chỉnh hoạt động thị trường theo khuôn khổ pháp lý định. Và thúc đẩy phát triển nhanh chóng, lành mạnh, đảm bảo có kiểm soát, điều tiết Nhà nước. Tuy nhiên, bất động sản hàng hóa có giá trị lớn đặc tính thị trường bất động sản không hoàn hảo nên thông tin bất động sản thị trường không công khai, minh bạch, giao dịch diễn cách tự phát. Vì thế, dẫn đến trạng giao dịch thị trường phần lớn giao dịch ngầm, tượng đầu trốn lậu thuế, tạo “sốt ảo” gây tác hại lớn đến kinh tế. Bên cạnh đó, quản lý Nhà nước hạn chế, dù Luật Kinh doanh bất động sản 2006 đời vẩn chưa có biện pháp quản lý thị trường bất động sản hiệu nên kiểm soát điều tiết thị trường. Nhằm khắc phục yếu quản lý, điều tiết thị trường bất động sản Nhà nước tạo điều kiện cho thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh. Nên Sàn giao dịch bất động sản đời, đời phát triển sàn giao dịch bất động sản với quy định pháp luật có ảnh hưởng lớn tới thị trường bất động sản. Từ đây, thị trường bất động sản phát triển lành mạnh hơn, thông tin bất động sản niêm yết công khai, nhu cầu giao dịch bất động sản thực nhanh chóng dễ dàng hơn. Bên cạnh đó, sàn giao dịch bất động sản đời khắc phục giao dịch ngầm, “sốt ảo” thị GVHD: Th.S Nguyễn Thị Thanh Xuân SVTH: Phan Thị Cẩm Diện Quy định pháp luật sàn giao dịch bất động sản thực trạng hoạt động sàn giao dịch bất động sản thành phố Cần Thơ trường nhà đầu gây ra. Ngoài ra, giúp cho Nhà nước kiểm soát thị trường, nắm thông tin thị trường bất động sản thu nguồn thuế từ lĩnh vực này. Tuy nhiên, qua thời gian sàn giao dịch bất động sản dần bất cập đáng lo ngại. Cùng với quản lý không chặt chẽ Nhà nước, số quan điểm, quy định trở nên lạc hậu dẫn tới sai phạm, phản tác dụng sàn giao dịch bất động sản. Và kết là, thị trường bất động sản trầm lắng sàn giao dịch bất động sản nằm chờ chết, số sàn chuyển sang hình thức kinh doanh khác. Vì vậy, để sàn giao dịch bất động sản không hình thức hoạt động đạt hiệu đòi hỏi phải có hệ thống pháp lý hoàn chỉnh, quy định sàn giao dịch bất động sản quản lý chặt chẽ Nhà nước vấn đề quan trọng cấp thiết. Nhận thấy tầm quan trọng vấn đề nên người viết chọn đề tài “Quy định pháp luật sàn giao dịch bất động sản thực trạng hoạt động sàn giao dịch bất động sản thành phố Cần Thơ” để làm luận văn tốt nghiệp mình. 2. Mục tiêu nghiên cứu Thông qua việc tìm hiểu, nghiên cứu quy định pháp luật sàn giao dịch bất động sản nhằm tìm ưu, nhược điểm quản lý Nhà nước sàn giao dịch bất động sản hoạt động sàn giao dịch bất động sản thời gian qua. Bên cạnh đó, người viết tìm hiểu thực trạng hoạt động sàn giao dịch thành phố Cần Thơ để làm rõ thêm việc áp dụng quy định pháp luật sàn giao dịch nói riêng sàn giao dịch nước nói chung. Để từ đó, đưa kiến nghị quy định pháp luật quản lý Nhà nước sàn giao dịch bất động sản. Nhằm góp phần thúc đẩy, hoàn thiện công tác quản lý Nhà nước sàn giao dịch bất động sản đưa sàn giao dịch thoát khỏi tình trạng nay. 3. Phạm vi nghiên cứu Đề tài tập trung nghiên cứu quy định pháp luật sàn giao dịch bất động sản, quản lý Nhà nước sàn giao dịch bất động sản thực trạng hoạt động số sàn giao dịch bất động sản tiêu biểu thành phố Cần Thơ giai đoạn nay. GVHD: Th.S Nguyễn Thị Thanh Xuân SVTH: Phan Thị Cẩm Diện Quy định pháp luật sàn giao dịch bất động sản thực trạng hoạt động sàn giao dịch bất động sản thành phố Cần Thơ 4. Phƣơng pháp nghiên cứu Để hoàn thành đề tài nghiên cứu người viêt tìm hiểu tiếp cận văn quy phạm pháp luật, tham khảo viết, đề tài nghiên cứu, trang web, tạp chí, báo chí có liên quan đến bất động sản, thị trường bất động sản sàn giao dịch bất động sản. Bên cạnh đó, người viết áp dụng phương pháp phân tích, tổng hợp, so sánh, đối chiếu, chứng minh, thống kê…nhằm làm rõ vấn đề nghiên cứu luận văn. Ngoài người viết thông qua việc tìm hiểu thực tế số sàn giao dịch bất động sản địa bàn thành phố Cần Thơ. Từ đó, đưa số kiến nghị nhằm góp phần hoàn thiện quy định pháp luật quản lý Nhà nước sàn giao dịch bất động sản để đề tài nghiên cứu hoàn thiện hơn. 5. Bố cục luận văn Trong trình nghiên cứu đề tài, người viết chia đề tài gồm phần sau: Chương 1: Khái quát chung sàn giao dịch bất động sản Chương 2: Quy định pháp luật sàn giao dịch bất động sản Chương 3: Thực trạng hoạt động sàn giao dịch bất động sản thành phố Cần Thơ đề xuất hoàn thiện pháp luật quản lý, phát triển sàn giao dịch bất động sản. GVHD: Th.S Nguyễn Thị Thanh Xuân SVTH: Phan Thị Cẩm Diện 1. Giá thuê quyền sử dụng đất nêu Điều Hợp đồng là: . đồng (bằng chữ: đồng Việt Nam). 2. Phương thức toán sau: 3. Việc giao nhận số tiền nêu khoản Điều hai bên tự thực chịu trách nhiệm trước pháp luật. ĐIỀU NGHĨA VỤ VÀ QUYỀN CỦA BÊN A 1. Bên A có nghĩa vụ sau đây: - Giao đất nêu Điều Hợp đồng cho bên B vào thời điểm .; - Kiểm tra, nhắc nhở bên B bảo vệ, giữ gìn đất sử dụng đất mục đích; - Nộp thu sử dụng đất; - Báo cho bên B quyền người thứ ba đất, n u có. 2. Bên A có quyền sau đây: - Yêu cầu bên B trả đủ tiền thuê; - Yêu cầu bên B chấm dứt việc sử dụng đất không mục đích, huỷ hoại đất làm giảm sút giá trị đất; n u bên B không chấm dứt hành vi vi phạm, bên A có quyền đơn phương đình hợp đồng, yêu cầu bên B hoàn trả đất bồi thường thiệt hại; - Yêu cầu bên B trả lại đất, thời hạn cho thuê h t. ĐIỀU NGHĨA VỤ VÀ QUYỀN CỦA BÊN B 1. Bên B có nghĩa vụ sau đây: - Sử dụng đất mục đích, thời hạn thuê; - Không huỷ hoại, làm giảm sút giá trị sử dụng đất; - Trả đủ tiền thuê theo phương thức thoả thuận; - Tuân theo quy định bảo vệ môi trường; không làm tổn hại đ n quyền, lợi ích người sử dụng đất xung quanh; - Không cho người khác thuê lại quyền sử dụng đất n u không bên A đồng ý văn bản. - Trả lại đất sau h t thời hạn thuê; 2. Bên B có quyền sau đây: - Yêu cầu bên A giao đất thoả thuận; - Được sử dụng đất ổn định theo thời hạn thuê thoả thuận; - Được hưởng hoa lợi, lợi tức từ việc sử dụng đất. ĐIỀU VIỆC ĐĂNG KÝ CHO THUÊ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ NỘP LỆ PHÍ 1. Việc đăng ký cho thuê quyền sử dụng đất quan có thẩm quyền theo quy định pháp luật bên A chịu trách nhiệm thực hiện. 2. ệ phí liên quan đ n việc thuê quyền sử dụng đất theo Hợp đồng bên . chịu trách nhiệm nộp. ĐIỀU PHƯƠNG THỨC GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP Trong trình thực Hợp đồng này, n u phát sinh tranh chấp, bên thương lượng giải quy t nguyên tắc tôn trọng quyền lợi nhau; trường hợp không thương lượng hai bên có quyền khởi kiện để yêu cầu án có thẩm quyền giải quy t theo quy định pháp luật. ĐIỀU CAM ĐOAN CỦA CÁC BÊN Bên A bên B chịu trách nhiệm trước pháp luật lời cam đoan sau đây: 1. Bên A cam đoan 1.1. Những thông tin nhân thân, đất ghi Hợp đồng thật; 1.2. Thửa đất thuộc trường hợp cho thuê quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật; 1.3. Tại thời điểm giao k t Hợp đồng này: a) Thửa đất tranh chấp; b) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; 1.4 Việc giao k t Hợp đồng hoàn toàn tự nguyện, không bị lừa dối, không bị ép buộc; 1.5 Thực đầy đủ tất thoả thuận ghi Hợp đồng này. 2. Bên B cam đoan 2.1. Những thông tin nhân thân ghi Hợp đồng thật; 2.2. Đã xem xét kỹ, bi t rõ đất nêu Điều Hợp đồng giấy tờ quyền sử dụng đất; 2.3. Việc giao k t Hợp đồng hoàn toàn tự nguyện, không bị lừa dối, không bị ép buộc; 2.4. Thực đầy đủ thoả thuận ghi Hợp đồng này. ĐIỀU . (10) . ĐIỀU . ĐIỀU KHOẢN CUỐI CÙNG Hai bên hiểu rõ quyền, nghĩa vụ, lợi ích hợp pháp hậu pháp lý việc giao k t Hợp đồng này. Bên A Bên B (Ký ghi rõ họ tên)(11) (Ký ghi rõ họ tên)(11) Phụ lục số 10- Mẫu hợp đồng môi giới CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập – Tự – Hạnh phúc ---------------- HỢP ĐỒNG MÔI GIỚI (Số:…………./HĐMGĐQ) Căn Bộ luật dân nước Cộng Hòa Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam Căn vào khả năng, điều kiện nhu cầu bên Hôm nay, ngày tháng năm Tại………… , gồm có: BÊN MÔI GIỚI (BÊNA): CÔNG TY . Địa trụ sở chính: Đại diện ông : Chức danh : Giám đốc/Tổng giám đốc Số điện thoại : . Fax: . MST : (Sau gọi tắt Bên A) BÊN ĐƯỢC MÔI GIỚI (BÊN B): Trường hợp cá nhân: Ông/Bà : Giấy CMND : Hộ : Địa : Điện thoại liên lạc : Là chủ sở hữu bất động sản: Trường hợp đồng sở hữu: Ông : . Năm sinh…………… CMND số : . ngày cấp . Nơi cấp: Ca Hộ : http://luat247.vn Địa : Điện thoại liên lạc : Và Bà : . Năm sinh . CMND số : . ngày cấp . Nơi cấp: CA Hộ : . Địa : Điện thoại liên lạc : . Là đồng sở bất động sản: . Các chứng từ sở hữu tham khảo bất động sản quan thẩm quyền cấp cho bên B gồn có: ……………………………………………………………………… ……………………………………………………………………… ……………………………………………………………………… ……………………………………………………………………… Hai Bên thỏa thuận ký hợp đồng dịch vụ với nội dung sau: Điều 1: Nội dung Hợp đồng 1.1 Bên B đồng ý giao cho Bên A thực dịch vụ môi giới độc quyền bán bất động sản Bên B chủ sở hữu. 1.2 Đặc điểm BĐS giấy tờ pháp lý BĐS đối tượng dịch vụ mô tả sau: Lọai bất động sản: ……………………………………………… Địa chỉ: …………………………………………………………… Diện tích khuôn viên đất ………………………………………… Diện tích đất xây dựng:…………………………………………… Diện tích sử dụng: ……………………………………………… Cấu trúc: ………………………………………………………… Tiện nghi………………………………………………………… 1.3 Giá bán bất động sản hai Bên thỏa thuận sở giá Bên A thẩm định là: Số tiền chữ: Trong qúa trình thực hợp đồng bên xét thấy cần điều chỉnh giá bán, hai Bên phải thỏa thuận văn bản. http://luat247.vn Điều 2: Phí dịch vụ phương thức toán 2.1 Bên B đồng ý tóan cho Bên A số tiền môi giới độc quyền % giá trị giao dịch thực tế tương đương với số tiền là: Số tiền chữ: 2.2 Số tiền dịch vụ không bao gồm chi phí liên quan khác phát sinh dịch vụ môi giới tư vấn bán tài sản mà bên A thực hiện. 2.3 Phí môi giới độc quyền Bên B toán cho Bên A lần tiền mặt vòng (hai) ngày kể từ ngày giao dịch thành công. Trong trường hợp khách hàng đặt cọc mà chịu cọc bên B toán cho bên A vòng 03 (ba) ngày kể từ ngày xác định khách hàng chấp nhận cọc. Điều 3: Thời gian thực dịch vụ : 3.1 Từ ngày …. tháng …. năm … đến ngày …. tháng …. năm … 3.2 Hết thời hạn hai bên thỏa thuận thêm ký kết phụ lục hợp đồng. Điều 4: Thỏa thuận chung 4.1 Trong trình thực dịch vụ môi giới độc quyền bên B bỏ khoản chi phí nào. Tất chi phí liên quan đến việc quảng cáo rao bán sản phẩm bên A chịu. 4.2 Hợp đồng hiểu hợp đồng môi giới độc quyền. Do đó, có Bên A quyền tiếp thị chào bán bất động sản bên B thị trường. Nếu Bên A phát Bên B cho công ty, đơn vị kể Bên B mà chào bán bất động sản mà bên A thực dịch vụ, giao dịch thành công bất động sản bên B bên A hưởng phí môi giới theo thỏa thuận Điều Hợp đồng môi giới này. 4.3 Giao dịch coi thành công khách hàng ký hợp đồng mua bán bất động sản (hoặc hợp đồng đặt cọc, hợp đồng góp vốn, giấy thỏa thuận mua bán ký loại hợp đồng, giấy thỏa thuận khác có liên quan đến bất động sản) bên A thực hoạt động môi giới. 4.4 Trong thời gian thực dịch vụ, khách hàng bên A giới thiệu đặt cọc bị cọc vi phạm hợp đồng chịu cọc lý bên hưởng 50% (năm mươi phần trăm) số tiền đặt cọc đó. 4.5 Khách hàng bên A người nhân viên bên A người bên A giới thiệu khách hàng bên A giới thiệu khách hàng khác đến bên B để ký hợp đồng, đặt cọc giữ chỗ hay tìm hiểu để sau ký hợp đồng mua bán với bên B. Nếu trước ký hợp đồng mua bán bất động sản mà khách hàng yêu cầu thay đổi người đứng tên hợp đồng xem khách hàng bên A. 4.6 Giá bán bất động sản theo khoản 2.1 Điều nêu theo thỏa thuận bên A bên B (Gọi giá bán ban đầu) 4.7 Trường hợp bên A giới thiệu khách mua cho bên B khách mua trả giá theo giá bán ban đầu bên B không bán coi bên A thực xong hợp đồng, bên B phải tóan cho bên A: 2% (Bằng chữ hai phần trăm) giá bán thực tế. (Việc không bán bao gồm xác nhận không bán văn người bán sau (ba) ngày kể từ ngày người mua xác nhận mua người bán không nhận tiền đặt cọc). http://luat247.vn 4.8 Trong thời gian thực hợp đồng sau ngày chấm dứt hợp đồng khách hàng bên A giới thiệu khách hàng giới thiệu khách hàng khác đến mua hộ bên B bên A hưởng phí môi giới mức phí môi giới thỏa thuận khoản 2.1 Điều Hợp đồng này. Điều 5: Quyền nghĩa vụ bên A 5.1 Được nhận phí môi giới theo thỏa thuận; 5.2 Được nhận 50% số tiền đặt cọc khách hàng chấp nhận cọc khách hàng bị cọc vi phạm cam kết; 5.3 Thực công việc Điều hợp đồng theo quy định pháp luật; 5.4 Thường xuyên báo cho bên B biết tiến độ thực công việc phối hợp với bên B để giải vướng mắc phát sinh trình thực công việc; 5.5 Chịu chi phí liên quan đến phạm vi công việc mà thực hiện. Điều 6: Quyền nghĩa vụ bên B : 6.1 Không chịu chi phí khác cho bên A phí dịch vụ môi giới giao dịch thành công; 6.2 Được nhận 50% số tiền đặt cọc khách hàng chấp nhận cọc khách hàng bị cọc vi phạm cam kết; 6.3 Cung cấp đầy đủ kịp thời cho bên A giấy tờ liên quan. 6.4 Hợp tác với bên A trình thực hợp đồng môi giới này. 6.5 Ký hợp đồng bán nhà trực tiếp với người mua bên B giới thiệu. Chịu tất chi phí liên quan đến thủ tục mua bán nhà theo quy định nhà nước theo thỏa thuận với người mua. 6.6 Thanh toán phí môi giới cho bên A theo Điều Hợp đồng; Điều 7: Vi phạm hợp đồng 7.1 Trường hợp bên B không toán toán không đủ không phí môi giới cho bên A theo thỏa thuận Điều Hợp đồng bên B phải chịu lãi chậm toán số tiền số ngày chậm toán với lãi suất 2,5%/tháng. Việc chậm toán toán không đủ không vượt 10 (mười) ngày, 10 (mười) ngày bên A quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng bên B phải trả phí dịch vụ cho bên A trường hợp bên A môi giới thành công. 7.2 Trường hợp bên A không tiến hành thực dịch vụ thực dịch vụ không thỏa thuận bên B có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng mà trả cho bên A khoản phí đồng thời bên A phải trả cho bên B khoản tiền phạt tương đương với số tiền phí thực dịch vụ quy định khoản 2.1 Điều Hợp đồng môi giới này. 7.3 Nếu hai bên đơn phương chấm dứt hợp đồng trái với thỏa thuận trong Hợp đồng bên đơn phương chấm dứt hợp đồng phải chịu khoản tiền phạt tương đương với số tiền phí dịch vụ quy định khoản 2.1 Điều Hợp đồng này. http://luat247.vn Điều 8: Điều khoản chung Các bên cam kết thực hợp đồng. Nếu trình thực có phát sinh vướng mắc bên trao đổi tinh thần hợp tác, trường hợp hai bên không thỏa thuận việc tranh chấp phán tòa án. Hợp đồng lập thành 02 (hai) bên giữ có giá trị nhau. BÊN A http://luat247.vn BÊN B Phụ lục số 10- Mẫu hợp đồng môi giới CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập – Tự – Hạnh phúc ---------------- HỢP ĐỒNG MÔI GIỚI (Số:…………./HĐMGĐQ) Căn Bộ luật dân nước Cộng Hòa Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam Căn vào khả năng, điều kiện nhu cầu bên Hôm nay, ngày tháng năm Tại………… , gồm có: BÊN MÔI GIỚI (BÊNA): CÔNG TY . Địa trụ sở chính: Đại diện ông : Chức danh : Giám đốc/Tổng giám đốc Số điện thoại : . Fax: . MST : (Sau gọi tắt Bên A) BÊN ĐƯỢC MÔI GIỚI (BÊN B): Trường hợp cá nhân: Ông/Bà : Giấy CMND : Hộ : Địa : Điện thoại liên lạc : Là chủ sở hữu bất động sản: Trường hợp đồng sở hữu: Ông : . Năm sinh…………… CMND số : . ngày cấp . Nơi cấp: Ca Hộ : http://luat247.vn Địa : Điện thoại liên lạc : Và Bà : . Năm sinh . CMND số : . ngày cấp . Nơi cấp: CA Hộ : . Địa : Điện thoại liên lạc : . Là đồng sở bất động sản: . Các chứng từ sở hữu tham khảo bất động sản quan thẩm quyền cấp cho bên B gồn có: ……………………………………………………………………… ……………………………………………………………………… ……………………………………………………………………… ……………………………………………………………………… Hai Bên thỏa thuận ký hợp đồng dịch vụ với nội dung sau: Điều 1: Nội dung Hợp đồng 1.1 Bên B đồng ý giao cho Bên A thực dịch vụ môi giới độc quyền bán bất động sản Bên B chủ sở hữu. 1.2 Đặc điểm BĐS giấy tờ pháp lý BĐS đối tượng dịch vụ mô tả sau: Lọai bất động sản: ……………………………………………… Địa chỉ: …………………………………………………………… Diện tích khuôn viên đất ………………………………………… Diện tích đất xây dựng:…………………………………………… Diện tích sử dụng: ……………………………………………… Cấu trúc: ………………………………………………………… Tiện nghi………………………………………………………… 1.3 Giá bán bất động sản hai Bên thỏa thuận sở giá Bên A thẩm định là: Số tiền chữ: Trong qúa trình thực hợp đồng bên xét thấy cần điều chỉnh giá bán, hai Bên phải thỏa thuận văn bản. http://luat247.vn Điều 2: Phí dịch vụ phương thức toán 2.1 Bên B đồng ý tóan cho Bên A số tiền môi giới độc quyền % giá trị giao dịch thực tế tương đương với số tiền là: Số tiền chữ: 2.2 Số tiền dịch vụ không bao gồm chi phí liên quan khác phát sinh dịch vụ môi giới tư vấn bán tài sản mà bên A thực hiện. 2.3 Phí môi giới độc quyền Bên B toán cho Bên A lần tiền mặt vòng (hai) ngày kể từ ngày giao dịch thành công. Trong trường hợp khách hàng đặt cọc mà chịu cọc bên B toán cho bên A vòng 03 (ba) ngày kể từ ngày xác định khách hàng chấp nhận cọc. Điều 3: Thời gian thực dịch vụ : 3.1 Từ ngày …. tháng …. năm … đến ngày …. tháng …. năm … 3.2 Hết thời hạn hai bên thỏa thuận thêm ký kết phụ lục hợp đồng. Điều 4: Thỏa thuận chung 4.1 Trong trình thực dịch vụ môi giới độc quyền bên B bỏ khoản chi phí nào. Tất chi phí liên quan đến việc quảng cáo rao bán sản phẩm bên A chịu. 4.2 Hợp đồng hiểu hợp đồng môi giới độc quyền. Do đó, có Bên A quyền tiếp thị chào bán bất động sản bên B thị trường. Nếu Bên A phát Bên B cho công ty, đơn vị kể Bên B mà chào bán bất động sản mà bên A thực dịch vụ, giao dịch thành công bất động sản bên B bên A hưởng phí môi giới theo thỏa thuận Điều Hợp đồng môi giới này. 4.3 Giao dịch coi thành công khách hàng ký hợp đồng mua bán bất động sản (hoặc hợp đồng đặt cọc, hợp đồng góp vốn, giấy thỏa thuận mua bán ký loại hợp đồng, giấy thỏa thuận khác có liên quan đến bất động sản) bên A thực hoạt động môi giới. 4.4 Trong thời gian thực dịch vụ, khách hàng bên A giới thiệu đặt cọc bị cọc vi phạm hợp đồng chịu cọc lý bên hưởng 50% (năm mươi phần trăm) số tiền đặt cọc đó. 4.5 Khách hàng bên A người nhân viên bên A người bên A giới thiệu khách hàng bên A giới thiệu khách hàng khác đến bên B để ký hợp đồng, đặt cọc giữ chỗ hay tìm hiểu để sau ký hợp đồng mua bán với bên B. Nếu trước ký hợp đồng mua bán bất động sản mà khách hàng yêu cầu thay đổi người đứng tên hợp đồng xem khách hàng bên A. 4.6 Giá bán bất động sản theo khoản 2.1 Điều nêu theo thỏa thuận bên A bên B (Gọi giá bán ban đầu) 4.7 Trường hợp bên A giới thiệu khách mua cho bên B khách mua trả giá theo giá bán ban đầu bên B không bán coi bên A thực xong hợp đồng, bên B phải tóan cho bên A: 2% (Bằng chữ hai phần trăm) giá bán thực tế. (Việc không bán bao gồm xác nhận không bán văn người bán sau (ba) ngày kể từ ngày người mua xác nhận mua người bán không nhận tiền đặt cọc). http://luat247.vn 4.8 Trong thời gian thực hợp đồng sau ngày chấm dứt hợp đồng khách hàng bên A giới thiệu khách hàng giới thiệu khách hàng khác đến mua hộ bên B bên A hưởng phí môi giới mức phí môi giới thỏa thuận khoản 2.1 Điều Hợp đồng này. Điều 5: Quyền nghĩa vụ bên A 5.1 Được nhận phí môi giới theo thỏa thuận; 5.2 Được nhận 50% số tiền đặt cọc khách hàng chấp nhận cọc khách hàng bị cọc vi phạm cam kết; 5.3 Thực công việc Điều hợp đồng theo quy định pháp luật; 5.4 Thường xuyên báo cho bên B biết tiến độ thực công việc phối hợp với bên B để giải vướng mắc phát sinh trình thực công việc; 5.5 Chịu chi phí liên quan đến phạm vi công việc mà thực hiện. Điều 6: Quyền nghĩa vụ bên B : 6.1 Không chịu chi phí khác cho bên A phí dịch vụ môi giới giao dịch thành công; 6.2 Được nhận 50% số tiền đặt cọc khách hàng chấp nhận cọc khách hàng bị cọc vi phạm cam kết; 6.3 Cung cấp đầy đủ kịp thời cho bên A giấy tờ liên quan. 6.4 Hợp tác với bên A trình thực hợp đồng môi giới này. 6.5 Ký hợp đồng bán nhà trực tiếp với người mua bên B giới thiệu. Chịu tất chi phí liên quan đến thủ tục mua bán nhà theo quy định nhà nước theo thỏa thuận với người mua. 6.6 Thanh toán phí môi giới cho bên A theo Điều Hợp đồng; Điều 7: Vi phạm hợp đồng 7.1 Trường hợp bên B không toán toán không đủ không phí môi giới cho bên A theo thỏa thuận Điều Hợp đồng bên B phải chịu lãi chậm toán số tiền số ngày chậm toán với lãi suất 2,5%/tháng. Việc chậm toán toán không đủ không vượt 10 (mười) ngày, 10 (mười) ngày bên A quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng bên B phải trả phí dịch vụ cho bên A trường hợp bên A môi giới thành công. 7.2 Trường hợp bên A không tiến hành thực dịch vụ thực dịch vụ không thỏa thuận bên B có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng mà trả cho bên A khoản phí đồng thời bên A phải trả cho bên B khoản tiền phạt tương đương với số tiền phí thực dịch vụ quy định khoản 2.1 Điều Hợp đồng môi giới này. 7.3 Nếu hai bên đơn phương chấm dứt hợp đồng trái với thỏa thuận trong Hợp đồng bên đơn phương chấm dứt hợp đồng phải chịu khoản tiền phạt tương đương với số tiền phí dịch vụ quy định khoản 2.1 Điều Hợp đồng này. http://luat247.vn Điều 8: Điều khoản chung Các bên cam kết thực hợp đồng. Nếu trình thực có phát sinh vướng mắc bên trao đổi tinh thần hợp tác, trường hợp hai bên không thỏa thuận việc tranh chấp phán tòa án. Hợp đồng lập thành 02 (hai) bên giữ có giá trị nhau. BÊN A http://luat247.vn BÊN B DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Danh mục văn pháp luật 1. Hiến pháp năm 1992 (sửa đổi bổ sung năm 2001). 2. Luật Đất đai năm 2003 (sửa đổi bổ sung 2009, 2010). 3. Bộ Luật Dân năm 2005. 4. Luật Nhà năm 2005 (sửa đổi bổ sung năm 2009). 5. Luật Doanh nghiệp năm 2005. 6. Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006. 7. Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp năm 2008. 8. Nghị định 74/2005/NĐ-CP ngày 07/06/2005 Chính phủ quy định phòng chống rửa tiền. 9. Nghị định 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản. 10. Nghị định 23/2009/NĐ-CP ngày 27/02/2009 Chính phủ quy định xử phạt vi phạm hành hoạt động xây dựng, kinh doanh bất động sản; khai thác, sản xuất kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật; quản lý phát triển nhà công sở. 11. Nghị định 43/2010/NĐ-CP ngày 15/04/2010 Chính phủ quy định đăng ký doanh nghiệp. 12. Nghị định 71/2010/NĐ-CP ngày 23/06/2010 Chính Phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở. 13. Nghị định 121/2013/NĐ-CP ngày 10/10/2013 Chính Phủ quy định xử phạt vi phạm hành hoạt động xây dựng; kinh doanh bất động sản; khai thác, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật; quản lý phát triển nhà công sở. 14. Thông tư 13/2008/TT-BXD ngày 21/05/2008 Bộ Xây dựng hướng dẫn thực số nội dung Nghị định 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản. 15. Thông tư 12/2011/TT-BXD ngày 01/09/2011 Bộ Xây dựng hướng dẫn thực số nội dung Nghị định 74/2005/NĐ-CP ngày 07/06/2005 Chính phủ phòng, chống rửa tiền hoạt động kinh doanh bất động sản. 16. Thông tư 16/2010/TT-BXD ngày 01/09/2010 quy định cụ thể hướng dẫn thực số nội dung Nghị Định 71/2010/NĐ-CP ngày 23/06/2010 quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở. Danh mục sách tham khảo 1. Thái Bá Cẩn-Trần Nguyên Nam: Thị trường bất động sản vấn đề lý luận thực tiễn Việt Nam, Nxb. Tài chính, 2006. 2. Trần Quang Huy-Nguyễn Quang Tuyến: Pháp luật kinh doanh bất động sản, Nxb. Tư Pháp, Hà Nội, 2009. Danh mục trang thông tin điện tử 1. An Khánh: Sàn giao dịch bất động sản “lụi dần”, http://www.baocantho.com.vn/?mod=detnews&catid=72&id=140382, [truy cập ngày 17/10/2013]. 2. Danh sách sàn giao dịch bất động sản đăng ký hoạt động, http://sanbatdongsan.net.vn/Desktop.aspx/Tin-tuc/Tin-tuctrangchu/Danh_sach_cac _giao_dich_BDS_da_dang_ky_hoat_dong/,[truy cập ngày 19/08/2013]. 3. Nguyễn Minh, Thời báo Ngân hàng, Sàn giao dịch bất động sản: Thiếu chất lượng, yếu minh bạch, http://m.vietstock.vn/2013/05/san-giao-dich-bat-dong-santhieu-chat-luong-yeu-minh-bach-763-299713.htm, [truy cập ngày 23/8/2013]. 4. Huỳnh Anh Dũng, Phần 1: Chuẩn mực cho “sàn giao dịch” bất động sản?, http://cafeland.vn/kien-thuc/phan-1-chuan-muc-nao-cho-san-giao-dich-batdong-san-33347.html, [truy cập ngày 29/8/2013]. 5. Sàn giao dịch bất động sản Long Thịnh-Cần Thơ, http://www1.canthoinfo.com/detailraovat asp?kind=nhadat &page=1&id=259832, [truy cập ngày 30/10/2013]. 6. Sàn giao dịch bất động sản Mekong Land, http://www1.canthoinfo.com/detailraovat.asp?kind=nhadat&page =1&id=66098, [truy cập ngày 30/10/2013]. Danh mục tài liệu khác Dự thảo sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 [...]... quan và minh bạch trên thị trường * Về nguyên tắc hoạt động của sàn giao dịch bất động sản - Hoạt động của sàn giao dịch bất động sản phải công khai, minh bạch và tuân thủ pháp luật GVHD: Th.S Nguyễn Thị Thanh Xuân 13 SVTH: Phan Thị Cẩm Diện Quy định của pháp luật về sàn giao dịch bất động sản và thực trạng hoạt động của các sàn giao dịch bất động sản tại thành phố Cần Thơ - Sàn giao dịch bất động sản, ... Diện Quy định của pháp luật về sàn giao dịch bất động sản và thực trạng hoạt động của các sàn giao dịch bất động sản tại thành phố Cần Thơ sản; Tình trạng pháp lý của bất động sản bao gồm hồ sơ, giấy tờ về quy n sở hữu, quy n sử dụng bất động sản và giấy tờ có liên quan đến việc tạo lập bất động sản; Lịch sử về sở hữu, sử dụng bất động sản; Các hạn chế về quy n sở hữu, quy n sử dụng bất động sản (nếu... sản còn được pháp luật quy định cụ thể về nội dung hoạt động, quy n và nghĩa vụ của các chủ thể tham gia sàn giao dịch bất động sản, quy chế hoạt động cũng như những chế tài xử phạt khi vi phạm Và các quy định của pháp luật về sàn giao dịch bất động sản được cụ thể như sau: 2.1 Quy chế hoạt động của sàn giao dịch bất động sản Quy chế hoạt động của sàn giao dịch bất động sản, được quy định tại tiểu... các sàn giao dịch bất động sản tại thành phố Cần Thơ sản, kinh doanh dịch vụ bất động sản và trong đó có sàn giao dịch bất động sản Đối với sàn giao dịch bất động sản thì ngoài những quy định của pháp luật về điều kiện thành lập của sàn giao dịch bất động sản, nguyên tắc tổ chức, cơ cấu tổ chức của sàn giao dịch bất động sản được phân tích ở Chương 1 của luận văn Ngoài ra, sàn giao dịch bất động sản còn... mà sàn giao dịch bất động sản phát triển nhanh chóng Từ đây, thị trường bất động sản ở Việt Nam bùng nổ phong trào mở sàn giao dịch bất động sản, các sàn giao dịch bất động sản được mở ra ồ ạt, số lượng các sàn GVHD: Th.S Nguyễn Thị Thanh Xuân 22 SVTH: Phan Thị Cẩm Diện Quy định của pháp luật về sàn giao dịch bất động sản và thực trạng hoạt động của các sàn giao dịch bất động sản tại thành phố Cần Thơ. .. bán bất động sản mà còn cung cấp các dịch vụ cho khách hàng như: Môi giới bất động sản, định giá bất động sản, tư vấn bất động sản, quảng cáo bất động sản, đấu giá bất động sản, quản lý bất động sản do nhân viên của sàn giao dịch thực hiện GVHD: Th.S Nguyễn Thị Thanh Xuân 9 SVTH: Phan Thị Cẩm Diện Quy định của pháp luật về sàn giao dịch bất động sản và thực trạng hoạt động của các sàn giao dịch bất động. .. mua bất động sản thì sàn giao dịch bất động sản phải thực hiện việc công khai các thông tin về bất động sản theo quy định của pháp luật được nêu như trên Và các hoạt động của sàn giao dịch bất động sản được cụ thể như sau: 2.2.1.1 Hoạt động mua bán nhà và công trình xây dựng của sàn giao dịch bất động sản * Khi thực hiện giao dịch về mua bán nhà và công trình xây dựng thì sàn giao dịch bất động sản. .. giao dịch bất động sản tại thành phố Cần Thơ vậy, sẽ gây khó khăn cho hoạt động các sàn giao dịch bất động sản trong việc tìm kiếm khách hàng để bán các sản phẩm này Khi tổ chức, cá nhân thành lập sàn giao dịch bất động sản thì theo quy định của pháp luật, sàn giao dịch bất động sản phải có các hoạt động cụ thể Và nội dung hoạt động của sàn giao dịch bất động sản được cụ thể như sau: 2.2 Nội dung hoạt. .. trong khi giao dịch; - Quy định về thông tin bất động sản đưa vào giao dịch; - Chế độ quản lý, cung cấp thông tin về bất động sản, giao dịch tại sàn giao dịch bất động sản; (Mẫu giới thiệu về quy chế hoạt động của sàn giao dịch bất động sản tại Phụ lục số 1) Việc cung cấp thông tin về bất động sản tại sàn giao dịch bất động sản được quy định tại Điều 11 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006, và được... 15/10/2007 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 GVHD: Th.S Nguyễn Thị Thanh Xuân 14 SVTH: Phan Thị Cẩm Diện Quy định của pháp luật về sàn giao dịch bất động sản và thực trạng hoạt động của các sàn giao dịch bất động sản tại thành phố Cần Thơ Như vậy, khi tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản thì phải đảm bảo các quy định của pháp luật về xây . bất động sản 14 1 .4 Điều kiện thành lập sàn giao dịch bất động sản 15 1 .4. 1 Thủ tục thành lập sàn giao dịch bất động sản 16 1 .4. 2 Hồ sơ thành lập sàn giao dịch bất động sản 16 1 .4. 3 Trình tự. 2.2.1 .4 Hoạt động cho thuê của sàn giao dịch bất động sản 39 2.2.1.5 Hoạt động thuê mua của sàn giao dịch bất động sản 45 2.2.2 Hoạt động môi giới của sàn giao dịch bất động sản 48 2.2.3. thảo sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 79 3 .4 Đề xuất phương án quản lý đối với sàn giao dịch bất động sản 82 KẾT LUẬN 88 Quy định của pháp luật về sàn giao dịch bất động