BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM ---------- ---------- NGUYỄN HỒNG NHUNG ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH THỰC HIỆN CÁC QUYỀN CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN LONG BIÊN, THÀNH PHỐ HÀ NỘI LUẬN VĂN THẠC SĨ HÀ NỘI, NĂM 2015 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM ---------- ---------- NGUYỄN HỒNG NHUNG ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH THỰC HIỆN CÁC QUYỀN CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN LONG BIÊN, THÀNH PHỐ HÀ NỘI CHUYÊN NGÀNH : QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI MÃ SỐ: 60.85.01.03 NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS. NGUYỄN QUANG HỌC HÀ NỘI, NĂM 2015 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan, số liệu kết nghiên cứu luận văn trung thực, đầy đủ chưa sử dụng để bảo vệ học vị nào. Tôi xin cam đoan, giúp đỡ cho việc nghiên cứu thực tế địa phương để thực luận văn cảm ơn thông tin trích dẫn luận văn rõ nguồn gốc./. Tác giả Luận văn Nguyễn Hồng Nhung Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page i LỜI CẢM ƠN Với lòng kính trọng biết ơn sâu sắc, xin chân thành cảm ơn toàn thể thầy cô giáo khoa Quản lý đất đai, Ban quản lý đào tạo Học viện nông nghiệp Việt Nam truyền đạt cho kiến thức nghề nghiệp, tạo điều kiện cho hoàn thành luận văn. Đặc biệt, xin gửi lời cảm ơn sâu sắc tới TS. Nguyễn Quang Học, người trực tiếp hướng dẫn khoa học, tận tình giúp đỡ hướng dẫn hoàn thành luận văn này. Tôi xin trân trọng cảm ơn Ủy ban nhân dân quận Long Biên, Phòng Tài nguyên Môi trường, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất quận Long Biên, Chi cục Thuế quận Long Biên, Phòng Thống kê quận Long Biên, Ủy ban nhân dân cán địa phường điều tra tạo điều kiện thuận lợi cung cấp đầy đủ thông tin, số liệu, tư liệu đồ trình nghiên cứu luận văn này. Cuối xin trân trọng cảm ơn bạn học viên lớp, người thân gia đình bạn bè giúp đỡ động viên trình học tập, nghiên cứu để hoàn thành luận văn này. Tác giả Luận văn Nguyễn Hồng Nhung Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page ii MỤC LỤC Lời cam đoan i Lời cảm ơn ii Mục lục iii Danh mục chữ viết tắt . vi Danh mục bảng . vii Danh mục hình viii MỞ ĐẦU .1 Chương 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1.1 Khái quát vấn đề liên quan tới quyền sử dụng đất 1.1.1 Quyền sở hữu 1.1.2 Quyền sở hữu toàn dân đất đai 1.1.3 Quyền sử dụng đất 1.2 Tình hình thực quyền sử dụng đất số nước giới 11 1.2.1 Các nước phát triển .11 1.2.2 Một số nước khu vực 16 1.3 Tình hình thực quyền sử dụng đất Việt Nam 23 1.3.1 Quá trình hình thành 23 1.3.2 Các văn pháp quy liên quan đến hình thành thị trường quyền sử dụng đất từ năm 1993 đến .27 1.3.3 Việc thực quyền sử dụng đất Việt Nam năm qua . 30 1.3.4 Việc thực quyền sử dụng đất thành phố Hà Nội năm qua . 36 Chương 2. NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU .40 2.1 Đối tượng nghiên cứu .40 2.2 Phạm vi nghiên cứu 40 2.2.1 Phạm vi không gian .40 2.2.2 Phạm vi thời gian 40 2.3 Nội dung nghiên cứu 40 Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page iii 2.3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội quận Long Biên .40 2.3.2 Hiện trạng quản lý, sử dụng đất quận Long Biên 40 2.3.3 Đánh giá việc thực quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân địa bàn nghiên cứu giai đoạn 2009 - 2014, bao gồm vấn đề: 40 2.3.4 Đề xuất giải pháp nhằm đảm bảo việc thực quyền người sử dụng đất .40 2.4 Phương pháp nghiên cứu .40 2.4.1. Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu .40 2.4.2. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu .41 2.4.3. Phương pháp điều tra theo phiếu 41 2.4.4 Phương pháp thống kê, tổng hợp xử lý số liệu 42 Chương 3. KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN .43 3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội quận Long Biên 43 3.1.1 Điều kiện tự nhiên .43 3.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội 47 3.1.3 Đánh giá chung điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội quận 52 3.2 Tình hình tổ chức quản lý, sử dụng đất quận Long Biên .53 3.2.1. Bộ máy quản lý đất đai quận Long Biên .53 3.2.2. Khái quát tình hình sử dụng đất quận Long Biên 54 3.3 Đánh giá việc thực quyền sử dụng đất .60 3.3.1 Tình hình thực quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất 60 3.3.2 Tình hình thực quyền thừa kế quyền sử dụng đất .64 3.3.3 Tình hình thực quyền tặng cho quyền sử dụng đất .67 3.3.4 Tình hình thực quyền chấp, bảo lãnh giá trị quyền sử dụng đất .70 3.3.5. Tổng hợp ý kiến hộ gia đình, cá nhân việc thực quyền sử dụng đất 72 3.3.6 Nhận xét việc thực quyền sử dụng đất quận Long Biên, thành phố Hà Nội .75 Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page iv 3.4 Đề xuất giải pháp thúc đẩy việc thực quyền sử dụng đất theo pháp luật .78 3.4.1 Giải pháp hoàn thiện máy tăng cường lực cán quản lý đất đai 79 3.4.2 Giải pháp tổ chức quản lý, đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất, tạo điều kiện thuận lợi để giao dịch đất đai đăng ký. 79 3.4.3 Hoàn thiện sách có liên quan .81 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 83 1. Kết luận 83 Kiến nghị .84 TÀI LIỆU THAM KHẢO 85 Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page v DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT Ký hiệu Chú giải GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất QSDĐ Quyền sử dụng đất UBND Uỷ ban nhân dân SDĐ Sử dụng đất TTYT Trung tâm y tế Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page vi DANH MỤC BẢNG STT Tên bảng Trang 3.1: Cơ cấu kinh tế quận Long Biên qua số năm 49 3.2. Hiện trạng sử dụng đất năm 2014 quận Long Biên .55 3.3. Biến động đất đai quận Long Biên giai đoạn 2009 – 2014 .56 3.4. Hiện trạng sử dụng đất năm 2014 khu vực điều tra .57 3.5: Tình hình thực quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa bàn quận Long Biên từ năm 2009-2014 61 3.6: Ý kiến người dân việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa bàn quận Long Biên .63 3.7: Tình hình thực quyền thừa kế quyền sử dụng đất địa bàn quận Long Biên từ năm 2009-2014 65 3.8: Ý kiến người dân việc thừa kế quyền sử dụng đất địa bàn quận Long Biên 66 3.9: Tình hình thực quyền tặng cho quyền sử dụng đất địa bàn quận Long Biên từ năm 2009-2014 67 3.10: Ý kiến người dân việc tặng cho quyền sử dụng đất địa bàn quận Long Biên 69 3.11: Tình hình thực quyền chấp giá trị quyền sử dụng đất địa bàn quận Long Biên từ năm 2009-2014 71 3.12: Ý kiến người dân việc chấp giá trị quyền sử dụng đất địa bàn quận Long Biên .72 3.13: Ý kiến hộ gia đình cá nhân việc thực quyền sử dụng đất 73 Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page vii DANH MỤC HÌNH STT Tên hình Trang 3.1: Cơ cấu đất đai năm 2014 quận Long Biên 55 3.2: Cơ cấu đất đai năm 2014 phường Đức Giang . 59 3.3: Cơ cấu đất đai năm 2014 phường Phúc Đồng . 59 3.4: Cơ cấu đất đai năm 2014 phường Giang Biên . 60 Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page viii địa phương đưa quy định riêng, trái với pháp luật đất đai Nhà nước. Như vậy, việc điều tra thực địa bàn quận Long Biên kết nghiên cứu đề tài giải pháp đề xuất pháp luật đất đai - quy định không giới hạn phạm vi không gian đề tài (quận Long biên) mà có tính chất chung, áp dụng cho địa phương khác. 3.4.1 Giải pháp hoàn thiện máy tăng cường lực cán quản lý đất đai Để quản lý tốt thị trường bất động sản, đội ngũ cán quản lý cấp cần phải đào tạo để có kiến thức chuyên môn lực quản lý tốt, có ý thức trách nhiệm ý thức pháp luật cao. Đồng thời phải nắm vấn đề phát triển thị trường bất động sản thể chế liên quan đến tạo lập, giao dịch quản lý thị trường bất động sản. Cần nhận thức rõ thị trường bất động sản thị trường quan trọng kinh tế quốc dân. Qua khảo sát thực tế quận Long Biên cho thấy nơi làm việc Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất chật hẹp, cán mỏng so với khối lượng công việc tiếp nhận hồ sơ nhà đất nhiều. Do UBND Quận cần khẩn trương tiến hành đầu tư xây dựng sở vật chất, trang thiết bị cần thiết để môi trường làm việc Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất rộng rãi hơn. - Cần thường xuyên bồi dưỡng, đào tạo chuyên môn nghiệp vụ cho cán chuyên môn, cán địa sở để nâng cao lực nghiệp vụ đảm bảo thực tốt chức năng, nhiệm vụ lĩnh vực nhà đất vốn phức tạp. 3.4.2 Giải pháp tổ chức quản lý, đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất, tạo điều kiện thuận lợi để giao dịch đất đai đăng ký. - Thị trường bất động sản phát triển lành mạnh trước hết phải dựa sở hệ thống hàng hóa quan hệ trao đổi công khai, ổn định lành mạnh hợp pháp. Do vậy, việc tạo lập tính chất pháp lý cho hàng hóa bất động sản trước hết cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà, đóng vai trò quan trọng. Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 79 Qua khảo sát, quận Long Biên hầu hết đất khu tập thể, đất vào quy hoạch chi tiết 1/500, đất cấp trái thẩm quyền sau năm 1993 chưa cấp Giấy chứng nhận QSDĐ. Để việc thực quyền sử dụng đất dễ dàng, cần đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất. - Qua thực tế cho thấy thủ tục không phức tạp, rõ ràng minh bạch làm cho giao dịch đất đai trở nên dễ dàng hơn. Thị trường đất đô thị trở nên thông thoáng để có nhu cầu đáng dễ dàng mua có nhu cầu thay đổi, chuyển nhượng đất đai, nhà dễ dàng bán chuyển nhượng. Quận Long Biên sau năm thành lập không ngừng cải tiến, nâng cao việc áp dụng công nghệ thông tin vào chương trình quản lý tiếp nhận trả kết hồ sơ. Tất hồ sơ tiếp nhận gắn mã số quản lý riêng, dễ theo dõi, quản lý đôn đốc tình trạng hồ sơ. Tuy nhiên, điều kiện kinh tế - xã hội ngày biến đổi không ngừng đòi hỏi đáp ứng máy Nhà nước ngày tiến phát triển. Do đó, không cải cách thủ tục hành đáp ứng phù hợp với yêu cầu thực tế. Đặc biệt quận Long Biên, nhu cầu thực QSDĐ cao, chuyển nhượng QSDĐ chấp (hoặc bảo lãnh) QSDĐ. Muốn giải tình trạng này, trước hết Quận Thành phố cần cải cách mạnh mẽ thủ tục hành chính, nghiên cứu đề xuất biện pháp thực nhằm đơn giản hóa thủ tục hành chính, tạo điều kiện để người sử dụng đất thực quyền SDĐ thuận lợi, nhanh chóng. Và thực dịch vụ công đất đai cung cấp thông tin quy hoạch, thông tin đất đai, hỗ trợ pháp lý giao dịch đất đai, việc thực thủ tục hành pháp lý chuyển nhượng đất đai. - Công tác tuyên truyền phổ biến pháp luật đất đai tới người dân nhiều bất cập, phận người dân chí cán sở chưa nắm bắt đầy đủ quy định pháp luật hành lĩnh vực đất đai nói chung việc thực quyền người sử dụng đất nói riêng. Do đó, việc tăng cường tuyên truyền, phổ biến phương tiện thông tin, cần xây dựng sở liệu pháp luật đất đai theo chủ đề phù hợp với nội dung quản lý nhà nước đất đai để cung cấp cho địa phương. Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 80 3.4.3 Hoàn thiện sách có liên quan Qua kết nêu trên, giao dịch nhà đất quận Long Biên năm gần diễn với số lượng lớn song tình trạng đất thuộc dự án quy hoạch đường giao thông phổ biến. Thông thường người dân thực quyền sử dụng đất với nhu cầu để ở. Tuy nhiên hoàn tất thủ tục pháp lý giấy tờ, cấp Giấy chứng nhận QSDĐ họ có nhu cầu xây dựng nhà. Và việc công khai quy hoạch chi tiết hầu hết dự án địa bàn quận lại chưa có, phải xin ý kiến Viện Quy hoạch kiến trúc Hà Nội. Chính gây không khó khăn cho chủ sử dụng đất. Do cần có giải pháp tháo gỡ vướng mắc nhằm thúc đẩy thị trường quyền sử dụng phát triển theo hướng khả thi. Trước hết, Nhà nước cần có biện pháp hỗ trợ nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, cho thuê quyền sử dụng đất… với nội dung sau: - Công khai quy hoạch sử dụng đất; xác định rõ địa chỉ, vị trí ranh giới đất thuộc dự án đầu tư, người sử dụng đất không sử dụng vào mục đích khác. Quy hoạch sử dụng đất phải trước bước, hoạch định rõ khu vực chuyển đổi mục đích sử dụng đất người sử dụng đất có kế hoạch sử dụng đất hợp lý, yên tâm chuyển nhượng, cho thuê hay nhận chuyển nhượng, cho thuê QSDĐ để đầu tư phát triển sản xuất. Mặc dù quận Long Biên công khai đồ quy hoạch sử dụng đất giao thông giai đoạn 2005 – 2020 tỷ lệ 1/2000 quận số đồ chi tiết tuyến đường thuộc phường tỷ lệ 1/500, trình thực nhiều dự án không khả thi, không phù hợp nên giai đoạn điều chỉnh, bổ sung. Việc phương án không chắn thực gây cản trở định đến thị trường chuyển nhượng, cho thuê QSDĐ. Do đó, quận cần xây dựng phương án quy hoạch dài hạn, có tính khả thi cao để người dân yên tâm sử dụng đất theo quy hoạch, kích thích “cầu” đất phát triển. - Bổ sung, sửa đổi sách thu tiền sử dụng đất trường hợp hộ gia đình, cá nhân chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp. Trong trường hợp họ nộp tiền sử dụng đất cho Nhà nước chênh lệch giá đất đất phi nông nghiệp với giá đất nông nghiệp, mà hưởng toàn giá trị quyền sử dụng đất. Trong năm gần đây, việc Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 81 chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất đô thị quận diễn nhiều. Song hầu hết trường hợp giải chậm, gây khó khăn cho người dân có nhu cầu thực quyền SDĐ mình. Nguyên nhân mặt sách pháp luật thay đổi thường xuyên, thẩm quyền thụ lý thẩm tra hồ sơ phân nhiều phòng chuyên môn, không tập trung, rườm rà (Phòng Tài nguyên Môi trường - Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất - thụ lý hồ sơ; Phòng Quản lý Đô thị kiểm tra, xác định giới quy hoạch; phòng Tài - Kế hoạch hoàn thiện sách thuế - họp thông qua Hội đồng định giá…). Mặt khác giá đất tính nộp tiền sử dụng đất áp dụng cao, gần sát giá thị trường. Chính vậy, nhiều người dân làm công việc nhà nông, kinh doanh nhỏ lẻ không đủ tiền SDĐ để nộp vào ngân sách. Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 82 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 1. Kết luận 1. Quận Long Biên quận thành lập sở điều chỉnh địa giới hành huyện Gia Lâm, có vị trí nằm trung tâm vùng kinh tế trọng điểm đất nước Hà Nội - Hải Phòng - Quảng Ninh, quận có tốc độ công nghiệp hóa - đô thị hóa nhanh, tạo điều kiện cho Long Biên phát triển ngành kinh tế - xã hội theo hướng riêng. Từ Luật đất đai năm 2003 có hiệu lực văn hướng dẫn thi hành luật tạo hành lang pháp lý quan trọng để người sử dụng đất thực quyền sử dụng đất mình. Người sử dụng đất quan tâm đến quyền nghĩa vụ họ theo quy định pháp luật. Người dân thực khai báo quan nhà nước có thẩm quyền thực quyền sử dụng đất. Nên công tác quản lý biến động đất đai địa bàn quận ngày chặt chẽ, vào nếp. 2. Trong năm qua, quận Long Biên hộ gia đình, cá nhân chủ yếu thực 4/9 quyền sử dụng đất là: quyền chuyển nhượng, quyền thừa kế, tặng cho chấp quyền sử dụng đất. Đặc biệt, chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực nhiều giá trị đất ngày tăng. Kết điều tra điểm nghiên cứu cho thấy số lượng giao dịch đất đai (chuyển nhượng, chấp quyền sử dụng đất) ngày tăng, cụ thể từ 4.920 vụ (năm 2009) lên 5.291 vụ (năm 2014). Các quyền sử dụng đất năm 2014: chuyển nhượng (2.859 vụ), thừa kế (308 vụ), tặng cho (1.672 vụ), chấp giá trị quyền sử dụng đất (2.432 vụ) thường xuyên người sử dụng đất thực đăng ký quan nhà nước quy định pháp luật quyền phù hợp với người sử dụng đất chấp hành theo quy định. 3. Tình hình thực quyền người sử dụng đất diễn phường có mức độ phát triển khác khác nhau. Các địa phương có điều kiện phát triển, đô thị hóa nhanh (phường Đức Giang, Phúc Đồng) số lượng vụ giao dịch đất đai diễn sôi động địa phương phát triển, nông: số giao dịch/50 hộ điều tra phường Đức Giang 134 vụ, phường Phúc Đồng 128 vụ phường Giang Biên 56 vụ. 4. Để nâng cao việc thực quyền người sử dụng đất, quận Long Biên Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 83 cần thực số giải pháp sách như: xây dựng hệ thống pháp luật, chế sách phù hợp để công tác quản lý Nhà nước đất đai đạt hiệu cao hơn; tăng cường công tác tuyên truyền, phổ biến pháp luật đất đai tới người dân; cải cách thủ tục hành đất đai . Kiến nghị Nội dung nghiên cứu đề tài giới hạn phạm vi quận, với đối tượng cụ thể hoạt động chuyển quyền sử dụng đất đô thị hộ gia đình, cá nhân, giải đề xuất có hạn chế định. Để đánh giá cách hệ thống toàn diện thực trạng tình hình chuyển quyền sử dụng đất, đồng thời để có giải pháp đồng cho vấn đề này, cần tiếp tục nghiên cứu với phạm vi đối tượng mở rộng hơn, cụ thể sau: 1. Triển khai nghiên cứu thành phố Hà Nội. 2. Điều tra, đánh giá việc thực QSDĐ không hộ gia đình, cá nhân mà kể người sử dụng đất tổ chức. Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 84 TÀI LIỆU THAM KHẢO 1. Nguyễn Đình Bồng tác giả (2005), Báo cáo tổng kết khoa học kỹ thuật đề tài cấp nhà nước: Nghiên cứu đổi hệ thống quản lý đất đai để hình thành phát triển thị trường bất động sản Việt Nam, Tháng 12/2005, Trung tâm Điều tra Quy hoạch Đất đai - Bộ Tài nguyên Môi trường, Hà Nội. 2. Nguyễn Đình Bồng (2006), "Một số vấn đề thị trường quyền sử dụng đất nước ta giai đoạn nay", Hội thảo khoa học Thị trường bất động sản: thực trạng, nguyên nhân giải pháp, tháng 3/2006, Hà Nội. 3. Đào Trung Chính (2005), “Một số vấn đề quyền sử dụng đất thị trường bất động sản”, Tạp chí Tài nguyên Môi trường, (5/2005), tr. 48 – 51, Hà Nội. 4. Hoàng Việt – Hoàng Văn Cường (2008), Bình ổn giá quyền sử dụng đất đô thị Việt Nam, NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội. 5. Trần Thị Minh Hà (2000), "Chính sách tình hình sử dụng đất đai Ôxtrâylia", Báo cáo chuyên đề Tổng hợp Chính sách tình hình sử dụng đất đai số nước khu vực giới, Vụ Hợp tác Quốc tế Khoa học Công nghệ, Hà Nội 6. Nguyễn Thị Thu Hằng (2000), "Chính sách tình hình sử dụng đất đai vương quốc Thụy Điển", Báo cáo chuyên đề Tổng hợp Chính sách tình hình sử dụng đất đai số nước khu vực giới, Vụ Hợp tác Quốc tế Khoa học Công nghệ, Hà Nội. 7. Tôn Gia Huyên - Nguyễn Đình Bồng (2007) - Quản lý đất đai thị trường bất động sản – NXB Bản đồ 9-2007, Hà Nội. 8. Nguyễn Thị Mai (2002), “Hướng hoàn thiện pháp luật đất đai”, Hội thảo Chính sách pháp luật đất đai thị trường bất động sản, 11/2002, Hà Nội. 9. Phòng Tài nguyên Môi trường quận Long Biên (2013), Số liệu thống kê đất đai năm 2013 số liệu khác liên quan đến quản lý sử dụng đất năm, Hà Nội. 10. Phòng Tài nguyên Môi trường quận Long Biên (2013), Báo cáo kết nhiệm vụ năm 2013, phương hướng nhiệm vụ năm 2014, Hà Nội. 11. Quốc hội nước Cộng hòa XHCN Việt Nam, Hiến pháp Việt Nam năm 1980, 1992 (1995), NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội. 12. Quốc Hội nước Cộng hoà XHCN Việt Nam, Luật Đất đai 1987 (1992), Tổng cục Quản lý ruộng đất, Hà Nội. 13. Quốc Hội nước Cộng hoà XHCN Việt Nam, Luật Đất đai 1993; Luật sửa đổi, bổ sung số điều Luật Đất đai 1998; Luật sửa đổi, bổ sung số điều Luật Đất đai 2001 (2002), NXB Bản Đồ, Hà Nội 14. Quốc Hội nước Cộng hoà XHCN Việt Nam, Luật Đất đai 2003 đổi chế tài đất đai thời gian tới, Trung tâm thông tin, tư vấn, dịch vụ tài sản bất động sản- Bộ TC , Hà Nội 2/2004. 15. Quốc hội nước Cộng hòa XHCN Việt Nam (2005), Bộ luật dân sự, NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội. Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 85 16. Đinh Dũng Sỹ (2003), “Bảo vệ quyền sở hữu toàn dân đất đai quyền sử dụng đất người sử dụng đất: thực trạng kiến nghị”, Tạp chí Nhà nước Pháp luật, (10/2003), tr. 55 – 64, Hà Nội. 17. Lưu Quốc Thái (2006), “Pháp luật đất đai vấn đề đầu tư nước vào thị trường bất động sản Trung Quốc”, Tạp chí Tài nguyên Môi trường, (8/2006), tr. 43 – 44, Hà Nội. 18. Lưu Quốc Thái (2007) - Quá trình “Thị trường hóa đất đai” Trung Quốc - số đánh giá học kinh nghiệm, Tạp chí Khoa học pháp luật số 2(29), Thành phố Hồ Chí Minh. 19. Tìm hiểu quy định đất đai (2004), NXB Lao động, Hà Nội. 20. Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình Bồng (2005), Giáo trình thị trường bất động sản, NXB Nông nghiệp, tr. 26 - 27; tr.33 - 34, Hà Nội. 21. UBND phường Đức Giang, Số liệu thống kê tình hình kinh tế, xã hội năm từ năm 2009 đến năm 2014. 22. UBND phường Giang Biên, Số liệu thống kê tình hình kinh tế, xã hội năm từ năm 2009 đến năm 2014. 23. UBND phường Phúc Đồng, Số liệu thống kê tình hình kinh tế, xã hội năm từ năm 2009 đến năm 2014. 24. UBND quận Long Biên (2014), Báo cáo công tác giải thủ tục hành quận Long Biên từ năm 2009 đến năm 2014. 25. UBND quận Long Biên (2014), Số liệu phòng thống kê quận Long Biên từ năm 2009 đến năm 2014 Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 86 Phụ lục 01. Hiện trạng sử dụng đất năm 2013 quận Long Biên TT Chỉ tiêu Diện tích (ha) Cơ cấu (%) TỔNG DIỆN TÍCH TỰ NHIÊN 5.993,03 100 ĐẤT NÔNG NGHIỆP 1.579,23 26,35 1.1 Đất sản xuất nông nghiệp 1.480,91 24,71 1.2 Đất nuôi trồng thuỷ sản 93,80 1,57 1.3 Đất nông nghiệp khác 4,52 0,07 ĐẤT PHI NÔNG NGHIỆP 4.279,32 71,40 2.1 Đất 1.250,66 20,87 2.2 Đất chuyên dùng 1.741,69 29,06 2.3 Đất tôn giáo, tín ngưỡng 21,4 0,36 2.4 Đất nghĩa trang, nghĩa địa 42,0 0,7 2.5 Đất sông suối MNCD 1.222,65 20,4 2.6 Đất phi nông nghiệp khác 0,92 0,01 ĐẤT CHƯA SỬ DỤNG 134,48 2,25 Phụ lục 02. Biến động đất đai quận Long Biên giai đoạn 2009 – 2013 Năm 2009 Loại đất Năm 2010 Diện Diện Diện Tỷ lệ tích (ha) (%) 5993,03 100 5993,03 100 5993,03 100 Đất nông nghiệp 2004,02 33,44 1812,23 30,24 1579,23 26,35 Đất phi nông nghiệp 3819,7 63,74 4032,15 67,28 4279,32 71,4 Đất chưa sử dụng 169,31 2,82 148,65 2,48 134,48 2,25 Tổng diện tích tự nhiên tích (ha) Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Tỷ lệ Năm 2013 (%) tích (ha) Tỷ lệ (%) Page 87 Phụ lục 03. Hiện trạng sử dụng đất năm 2013 phường điều tra Đơn vị: STT Chỉ tiêu Mã Tổng diện tích tự nhiên Phường Phường Đức Giang Phúc Đồng Phường Giang Biên 240,6062 494,7600 462,9737 Đất nông nghiệp NNP 61,4144 149,3109 1.1 Đất sản xuất nông nghiệp SXN 61,4144 141,8863 1.1.1 Đất trồng hàng năm CHN 61,4144 141,8863 1.2 Đất nuôi trồng thuỷ sản NTS 2,9556 Đất phi nông nghiệp PNN 236,8561 432,6427 304,8698 2.1 Đất OTC 89,9700 47,2158 121,9281 2.1.1 Đất đô thị ODT 89,9700 47,2158 121,9281 2.2 Đất chuyên dùng CDG 144,70 369,5456 89,1176 2.2.1 Đất trụ sở quan, công trình nghiệp CTS 3,1245 0,5448 1,7396 2.2.2 Đất quốc phòng, an ninh CQA 45,4389 227,7751 CSK 58,2938 59,8132 2,5847 2.2.3 Đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp 2.2.4 Đất có mục đích công cộng CCC 37,8428 81,4125 84,7933 2.3 Đất tôn giáo, tín ngưỡng TTN 0,0765 0,594 2,3926 2.4 Đất nghĩa trang, nghĩa địa NTD 0,8573 4,9511 3,5212 2.5 Đất sông suối mặt nước chuyên dùng SMN 1,2213 9,906 87,9103 Đất chưa sử dụng CSD 3,7501 0,7029 8,7930 Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 88 Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 89 Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 90 Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 91 Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 92 Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 93 Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 94 [...]... được cải thiện về chất và lượng, các thủ tục hành chính dần được cải cách để đáp ứng nhu cầu của nhân dân Việc đăng ký tại các cơ quan nhà nước theo quy định của pháp luật khi thực hiện các quyền của người sử dụng đất ngày càng tăng Xuất phát từ các vấn đề nêu trên, tôi tiến hành thực hiện đề tài Đánh giá tình hình thực hiện các quyền của người sử dụng đất trên địa bàn quận Long Biên, TP Hà Nội 1.2... Nội 1.2 Mục đích của đề tài Điều tra, đánh giá tình hình thực hiện các quyền của người sử dụng đất ở quận Long Biên và đề xuất các giải pháp thực hiện các quyền của người sử dụng đất ở quận Long Biên Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 2 1.3 Yêu cầu - Tìm hiểu các chủ trương, chính sách, pháp luật về đất đai liên quan đến các quyền sử dụng đất - Tài liệu thu... hiện các quyền của người sử dụng đất, phát huy việc thực hiện và khắc phục các tiêu cực trong việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất Long Biên là quận nội thành thuộc thành phố Hà Nội được thành lập theo Nghị định 132/2004/NĐ-CP ngày 01/01/2004 của Chính phủ Với lợi thế về vị trí địa lý, điều kiện tự nhiên, quận Long Biên đã và đang có nhiều thuận lợi để phát triển kinh tế - xã hội Các ngành dịch... để sử dụng đúng mục đích, dưới các hình thức giao đất không thu tiền, giao đất có thu tiền và cho thuê đất Trong những trường hợp cụ thể, quyền sử dụng đất của Nhà nước được trao cho người sử dụng (tổ chức, hộ gia đình, cá nhân) trên những thửa đất cụ thể Người sử dụng đất đai tuy cũng có quyền chiếm hữu nhưng là chiếm hữu để sử dụng theo quy định của Nhà nước Quyền sử dụng đất đai của Nhà nước và quyền. .. hạn giao đất không có nghĩa là Nhà nước thu hồi đất mà Nhà nước sẽ tiếp tục giao đất cho người sử dụng đất Trường hợp Nhà nước thu hồi đất thì Nhà nước sẽ giao đất khác cho người sử dụng hoặc sẽ “đền bù” (Luật Đất đai 1993), “bồi thường” (Luật Đất đai 2003) Như vậy, trên thực tế người được giao quyền sử dụng các loại đất này thực hiện các quyền chiếm hữu và sử dụng tương đối toàn diện, còn quyền định... các đô thị Sử dụng hợp lý công cụ thuế nhà đất để điều tiết mật độ dân cư như đánh thuế cao đối với những người sử dụng nhà ở các thành phố lớn và đánh thuế thấp đối với những nhà ở vùng ngoại ô Biện pháp này có tác dụng làm giảm mạnh giá nhà đất đô thị, khống chế được tình trạng đầu cơ đất đô thị và giữ bình ổn thị trường 1.3 Tình hình thực hiện quyền sử dụng đất ở Việt Nam 1.3.1 Quá trình hình thành. .. đất sử dụng Tuy nhiên, nội dung QSDĐ được thể hiện có khác nhau tùy thuộc vào người sử dụng đất là ai? sử dụng loại đất gì? và hình thức sử dụng đất ra sao như được Nhà nước giao đất hay cho thuê đất? (Đinh Dũng Sỹ, 2003) Quyền sử dụng đất của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất bao gồm: Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; ... gia, Nhà nước và mỗi người dân (Đinh Dũng Sỹ, 2003) Nội dung quyền sử dụng đất của người sử dụng đất bao gồm các quyền năng luật định: quyền chiếm hữu (thể hiện ở quyền được cấp Giấy chứng nhận QSDĐ, quyền được pháp luật bảo vệ khi bị người khác xâm phạm); quyền sử dụng (thể hiện ở quyền khai thác lợi ích của đất và được hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất được giao) và một số quyền năng... hiện các quyền sử dụng đất ở các địa phương vẫn còn nhiều bất cập cần giải quyết như: - Người sử dụng đất chưa được thực hiện đầy đủ các quyền sử dụng đất theo quy định, tuy nhiên cũng có thực tế là người sử dụng đất thực hiện một số quyền sử dụng đất không đúng quy định Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 1 - Những quy định pháp luật của cơ quan quản lý nhà nước... tiên của mình Theo quy định của Luật đất đai của Trung Quốc năm 1998, đất đai thuộc sở hữu nhà nước ở đô thị được giao cho các tổ chức, cá nhân sử dụng theo các hình thức: cấp đất (giao đất không thu tiền sử dụng đất) , suất nhượng đất (giao đất có thu tiền sử dụng đất) và cho thuê đất Trong trường hợp nhà nước cần thu hồi đất của người đang sử dụng để dùng vào mục đích công cộng, lợi ích quốc gia, nhà . của người sử dụng đất, phát huy việc thực hiện và khắc phục các tiêu cực trong việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất. Long Biên là quận nội thành thuộc thành phố Hà Nội được thành. của người sử dụng đất ngày càng tăng. Xuất phát từ các vấn đề nêu trên, tôi tiến hành thực hiện đề tài Đánh giá tình hình thực hiện các quyền của người sử dụng đất trên địa bàn quận Long Biên,. TP Hà Nội . 1.2 Mục đích của đề tài Điều tra, đánh giá tình hình thực hiện các quyền của người sử dụng đất ở quận Long Biên và đề xuất các giải pháp thực hiện các quyền của người sử dụng đất